股市楼市流动性

股市楼市流动性（精选6篇）

股市楼市流动性 篇1

数据显示，6月12日,沪深两市的总市值高达70.98万亿元，但截至7月3日收盘,仅仅剩下49.63万亿元。在短短的14个交易日里，A股市值就蒸发了21.36万亿元，相当于10个希腊的GDP，更是把偌大的深市跌没了(目前深交所总市值为20.28万亿元)。按照中登公司6月26日期末持仓人数( 5076.6万)进行计算,中央政府启动大规模救市前,没有来得及跑掉的持股股民,在十余个交易日里人均累计亏损超过40万元。股市巨震之惨烈令人叹为观止，极端状况下，其一天蒸发掉的市值，接近全国内地全年的商品房销售额( 2015年1至5月为2.44万亿元)。在连日秒停的股票搅肉机高速运转中,一众融资客恨不能拽着 自己的头发飞离地球。一个字:惨!

在现代经济运行体系中，资本市场特别是股市无疑处于核心地位，处在资源配置的前沿。从经济发达国家的经验看，股市楼市一般呈正相关。当然，前提是股票市场的成熟。股市反映的是-国实^经济运行情况。但从中匡现有情况看，好像多了几分“特色”。顶尖经济学家眼屮的“大赌场”也好“投机市”也罢，其根本原因在于中国股市是—个资金推动型的投机市场，股市走势与经济发展貌合神离。在实体经济不景气的情况下，过職本就会踏进股市。股市“稍牛”又会诱发大量投机资金加速进场，循环往复，这而对楼节尤其是投资型项目产生负面影响。

固然，由于股市楼市都借助巨量资金推动，每一轮殷市赛跌、巨震对房地产业也势必造成重大创伤，严重冲击楼市（或延迟刚需族购房时间或让人们个时期$失去《肖费动力）。股市一旦进入.震周期，与房地产市场表现出一种同向变动关系，会对房地产市场成交额产生拉动或抑制作用。但是，股市有自己的周期，不会"长牛”，也不会长期保持较高的收益，流入股市的资金最终还是要回到实体经济中去。换言之，健康向上稳步推进（“慢牛”）的股市具有财富拉动效应，投资人在股市上赚到钱可以加大对楼市的投资，楼市发展壮大也可以让房地产开发企业在市场上融到更多的资金。

伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，从全球成熟市场的经验来看股市和楼市的关系，在一个中长期阶段，股市、楼市和经济发展整体的趋势是一致的，当然，股市>楼市间存在着各自的规律，也会出现—些短期的背离，但是，这种背离往往木是因果关系下的此消彼长，更多的是各自的规律在发挥作用。中长期来看，GDP、、楼市和股市是一个同步、同向的过程，本身并不存在“跷跷板”效应。

相关的数据似乎也丨左证了上述观点。中原集团研究总监刘渊日前撰文称，从2005年4月到2015年4月，上证综指涨了283%，而一线城市二手房价涨了248%(中原“北上广深”二手住宅平均价格指数）。十年间房价和股价涨幅如此接近并不是巧合。从宏观上看，楼市和股市都是整体经济的反映。股市被称为宏观经济的晴雨表，而楼市则是社会总财富的反映。中国经济的持续增长是过去十年股市、楼市增长的基础。同时，货币的流动性也对这两个市场有直接影响。当整体流动性提高时，社会投资意愿增强，对股市和楼市都有正面影响，反之亦然。对比房价指数和股指曲线可以发现，在过去十年的多数时间段内，股价和房价的上涨下跌周期都是同步的。

按照中原集团研究中心的趋势性研究，每次股市上涨，都会带动房价上涨;而当房价下跌的时候，股市也常出现下跌。反过来则不成立，比如房价.上涨时，股市不一定涨;而股市下跌时，房价也不一定下跌。之所以股市涨会带动房价上身涨，除了宏观基本面因素外，财富效应是主要原因。股市大涨使得投资者资产增值，促进包括住房在内的各类消费增长。而房地产生产周期长，供应短期无法跟上。供不应求情况下房价自然随之上升。美国互联网泡沫期间，硅谷豪宅价格飞涨就是例证。

中国股票市场上所谓的“价值投资语录”基本都是骗人的鬼话。在这个场子里哪有什么“价值投资”，连中央汇金公司这样的国际级特大央企都是"见好就收”。既然是投机，收益高风险大也基本符合中国人时下的理财逻辑。资本市场原本就是逐利之地。作为投资而言，从资本利益最大化的角度看，收益大的投资标的对投资人来说吸引力也大。近一段时间股票市场的引力事实上还是基于资本市场的投资属性和居民的投资偏好及投资配比的转变，与流动性宽松相关。不过，与股市相比，房地产投资的稳定性还是有自身的优势，投资房子收益虽非最大化，但相比股市风险而言>却是不错的选择。说不上是最优与次优选，这与个人的风险偏好相关。一个在股票市场上把财富搞得朝不保夕的刚需族，如何激发出其原本的＿房欲，这才是真问题。目前的中国已经全面进入降息降准周期，流动性不容质疑。当前，市场资金面宽裕，种种迹象也表明，目前无论公司还是个人，都正在或考虑在流动性充裕的环境下对金融资产进行重新配置，这些当然对房地产市场构成潜在利好。宽松的流动性可以产生成本降低效应，使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。固然，并非直接针对楼市，不过，6月28日最近的一次定向降准仍将为市场释放近5000亿的流动性，也为传统的楼市淡季七八月带来暗合利好的“正能量”，给正在复苏的房地产市场继续注入新动力。比如，此轮降息降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，对改善型需求后续持续释放给予了保障。

众所周知，自今年年初始，包括稳定房地产在内的中央政府信贷“组合拳”接连出台，楼市“限贷”政策宽松显现。在今年的“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城施策，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展”的主基调。“ 两会”之后，相关部委马不停蹄地宣布了新的房贷政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。公积金贷款首付比例也做出调整，购买首套普通自住房首付最低为20%，对拥有-套住房并已结清相应购房贷款再次公积金贷款的，最低首付款比例为30%。同日，个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。另外，根据不同情况，多个城市还出台了财政补贴、契税减免和奖励购房等多重措施。

目前的中国已经是如此大的经济体，与往日不可同日而语。任何信贷政策工具的推出都要有精准的算计。何况，货币没放更是一个技巧活。至今为止，新常态下房地产市场需求的释放，并没有迹象显示事投资客数量有较大增长。数据也显示，2007年楼市投资客占到了30%至40%，如今则不足5%。过去十年股市楼市的增长是建立在中国经济持续增长的基础之上，此外，流动性对这两个市场也起着巨大作用。

作为.股市重要的推动力和新的市场因素，“超额杠杆”的存在仍然是中国政府最大隐忧之一。上涨时助推暴涨，下跌时加速杀跌，杠杆将市场上的不稳定因素成倍放大，据国泰君安分析师的测算，截至6月30日，杠杆资金存量估算为4万亿左右，大致分布为场外配资规模约一方亿、伞形信托规模7000亿、融资融券余额2.13万亿。值得警觉的是，房地产信贷质押杠杆化在不同的企业间也存在或大或小的问题。在房地产企业，多元化的资金来源，某些高杠杆资金同样面临爆仓危险。房地产企业信贷资产“去杠杆化”应注意风险可控和真正达到资源配置优化的目的。不宜对企业的现有融资渠道采取“休克疗法”。

在我国，包括信贷额度及利率水平在内的信贷政策对房地产价格的影响非常关键。事实上，去年至今的降息降准等政策并没有起到稳定经济增长的目标，相反，大量资金流入股市，周小川行长在两会期间曾表示，流入股市也是对实体经济的支持。不过，股市迅速泡沫化后，这种观点发生了改变，货币政策不能只有利于资本泡沫，所以，必须采取措施降低长期利率，实现对实体经济的刺激。正是这种态度的扭转，导致资本市场对货币政策走向感到恐慌，成为股市巨震的原因之一。

2015年，中国经济不会出现大的问题，仍然"增长可控”。6月29日，李克强总理在布鲁塞尔出席2015中欧城镇化伙伴关系论坛并致辞时的一席话令人印象深刻，也值得业内人士细细品味。李克强总理认为，城镇化将为中国经济增长和现代化建设提供持久动力源泉。总理的原话是:“大规模的人口迁移、集聚和安居，意味着巨量居民消费品的置办和更新，意味着庞大的城镇硬件和软件设施建设，由此带动的各类消费、投资需求也会成倍增长，将创造巨大的市场需求。这既为中国经济增长和现代化建没提供持久的动力源泉，也蕴含着很大商机和合作潜力。”

股市楼市齐开花 篇2

我婆婆早在1995年就进入股市,每天9点钟去等待集合竞价,顺便还要看证券报纸,分析股市行情。婆婆退休前是一家國企的会计,对于金融投资的风险心知肚明,去炒股也是为了解闷,在股市里还能接触一下外面的世界。婆婆很少购买股评家推荐的股票,喜欢那些配股和分红的股票。她只看盘面和强势股的形态,就能决定跟进还是抛出,喜欢炒作上海的老牌股,比如上海汽车等。

我工作平时比较忙,在寒暑假却很悠闲。婆婆建议我去股市看看,利用假期炒股。开始我并没太在意,但听一个同事说她炒“山西汾酒”盈利2000元后,就有些心动了。于是请教婆婆如何开户,怎么买卖股票作交易等,就这样加入炒股大军。当时初涉股市不太明白什么样的股票有灵性,盘子大还是盘子小,每股收益和中报年报的效益是否影响股票的涨幅,只知道买证券报看股评买股票。

我买的第一只股票是路桥建设,建仓5000股,因为它是奥运概念股,加之几个投资机构极力推崇它的K线图走势漂亮,一亿两千万的盘底,在当时的股市还算是小巧玲珑。炒小盘股是短线炒股者必先研究的炒股经,概念股是抓住黑马的灵魂。有一天婆婆打来电话,说是下午一开盘路桥建设的涨幅超过7%,已经排在涨幅榜的首位了,问我抛不抛出。我立即跑到证券公司,一看果然是这样。但有一点感觉不算太好,它始终没有涨停,这说明庄家在有意吸货或想要抛售,否则会直接拉上涨停板,第二天还会有一波行情。这些经验完全是我在看了多本炒股的书籍得来的,实战还是第一次派上用场。基于此,我把股票高挂了0.2元,半小时后全部卖出,最终收益是5500元。波段操作中获利

2007年的股市牛气冲天,一片红火景象,4000点的冲关景观,让股民激情满怀。那时我刚买夏新电子就赶上股市调整。立即就被套牢,几天之内账户里的数字就缩水了近1万元。我基本是用软件炒股,看KDJ是否成金叉和盘口成交量的变化。之后经几次补仓,做了几手短线,才把亏损弥补回来,大盘越过6000点时,已小有盈余,心中除了欣喜还有点飘飘然。2008年的股市操作有喜有忧。面对下滑的指数,婆婆建议我仓位不要太满,而我却因贪多求胜,没有在高点卖出,时输时赢胜负参半。股民情绪很跳跃,手里的股票涨了,高兴喜悦-股票跌了,伤心难过,牢骚满腹。股票就是数字游戏。捂股的结果就是遗憾。

我的操作法则是买绩优型概念股,还有炒作想象的股票。操作上喜欢追买强势股,每次补仓5000股,当天就T+0操作,赚了钱就抛掉,再波段操作,看量买进卖出。我主要是炒深圳股票,几年下来,我的6万元本金已经变成15万元。爱人是公务员,我们一商量,投资了一处地段不错的房产,以1200元,平方米的价格买下,2007年楼市涨到3000/平方米元时,我自认为有些市场经济的头脑,在2008年就把房子卖掉了,赚了18万元。

股市楼市流动性 篇3

1.1 美国情况分析

1.1.1 M1 与股市的关联度较低

如图1所示,M1与股市在1997-2005年间高度相关,基本同步。另外,2008年5月M1增幅由0.1% 左右迅速提高到12 月的16.2%,创之前21年新高。股市则于2009年3月开始触底反弹,滞后于M1增幅变化约10个月。但在M1增幅于2011年8 月又创21.1% 的历史新高并持续收窄之后,美股上涨动力渐趋减弱,2015年5月见顶后出现下跌。其他时段,二者相关度较低。

1.1.2 M1与楼市的关联度高于股市

M1 与楼市的关联度比较高,尤其是1996 年以来更为明显。例如:2003年8月M1增幅到顶,2005 年9 月房价指数增幅到顶;2011 年8 月M1增幅触顶,2013年10月房价指数增幅创阶段性新高。近两年来,M1 增幅持续收窄,受其影响,房价指数增幅逐渐下行。

1.1.3 股市和楼市的关联度最高

股市和楼市具有较高的关联度,其主要表现为大周期变化上的一致性。1991-2006年房价指数基本保持了不断增长之势,2007 年金融危机渐渐显现后,股价和房价齐落。2009年3月前后,二者同步持续小幅反弹。2013年10月房价指数增幅达到阶段性新高,而股市于2015 年5月见顶,其后二者增幅均逐步收窄。

数据来源:美联储、标准普尔、大智慧、易居研究院。

1.2 香港情况分析

1.2.1 M1 与股市基本同步

如图2 所示,M1 与股市相关度较高,尤其是2005年以后。例如:2007年6月M1增幅达阶段性高点,10 月股市创历史新高;2008 年9 月M1 增幅跌至谷底,11 月股市触底;2009 年6 月M1 增幅创近十几年来新高,11月股市达阶段性高点。其后M1震荡下行,2015年3月达到阶段性峰点,股市则在5 月创2007 年10 月份以来新高,之后开始下行。大致而言,股市变化滞后M1增幅变化2-5个月。

1.2.2 M1 与楼市的相关度尤高

M1 同比增幅与私人住宅售价指数同比增幅走势基本上全部同向,1999年以来,在7个高点中,有5次是M1增幅领先于房价指数同比增幅,一次滞后,一次同步,平均领先2.3个月。在5个谷点中,M1增幅均领先于房价指数增幅,平均领先10个月。从近两年走势来看,2012年12月,M1增幅达阶段性高点,2013年2月房价指数增幅也达高点;2014年年初,M1增幅与楼市几乎同时进入谷底;2015年3月,M1增幅重新升至高点,4月楼市也出现峰值。

1.2.3 股市与楼市相关度非常高

除2003年年中至2006年年中,以及2013年年中至2014 年年末两个时段外,股市与楼市走势基本一致,2003 年4 月,股价触底,8 月房价增幅触底;2007年10月,股价创历史新高,2008年2月房价增幅达阶段性高点;2013年1月,股价出现阶段性峰值,2 月房价增幅随达高点,不过此后股价一路震荡上行,房价增幅却开始下跌,直至2014年2月后才重新上拐,二者于2015年4月、5月分别达到新的峰值。

数据来源:香港政府统计处、香港差饷物业估计署、大智慧、易居研究院。

近期来看,流动性、股市、楼市三个指标全部出现下行趋势,主要原因有四个:其一,香港货币政策跟随美联储,美国退出QE及加息预期,皆影响到了香港货币供应与流动性。其二,香港目前经济前景预期不明,动力不足。香港经济各项数据在2012 年一季度出现最低谷,随后平稳运行,到了2014年下半年又开始新一轮的下跌,这对股市和楼市都有拖累。其三,美股和大陆股市下跌,也影响了港股。其四,最近几年由于香港政府不断增加商品房供应,此前多年供应短缺的情况正在逐步改善,未来三年可供出售的单位数量也会创新高,随着供应的不断上升,买家入市的节奏会受到影响。

2 我国M1、股市、楼市关系的实证分析

2.1 货币供应与经济增长的关系

按经济学原理,货币供应量应与经济增长需求相符,所以我们选取一个指标,即广义货币供应增幅减去名义GDP增幅(包含CPI因素)。从近十几年的走势看,2001-2003年货币供应充足,2004年国家实行宏观调控,紧缩银根,导致货币供应量偏少。2009 年,受货币供应大放量和宏观经济整体低迷的影响,这一指标急剧飙升至22%,货币供应量远远超过GDP增长水平,形成了近十几年来最严重的流动性过剩。2010年,随着经济的复苏和M2增幅回落。2011年,这一指标逐渐跌落至0点以下,流动性过剩正逐步转向流动性短缺。2012年,这一指标转负为正,流动性恢复到较为宽松的水平。2013-2014年,GDP增幅持续放缓,而广义货币供应平稳,这一指标逐渐上行(见图3)。

2015 年上半年,这一指标延续了2014 年以来的走势,流动性趋于宽松,尽管宽松程度远不及2009 年,但也是2004 年以来的较高水平, 处于2000 年以来均值2.9% 以上。由此可见,当前全社会流动性处于偏宽松水平,有利于房价上涨,同时当前房贷利率处于历史最低水平,且股市重挫,进一步为房价上涨创造了有利条件。

2.2 M1 和股市之间基本呈正相关关系

我国M1 与股市正相关性较强,且具有领先性。整体来看:1999 年起,M1 增幅逐渐上行,至2000年6月达到23.7%的阶段性高点,同期上证指数也在不断提升,至2001年6月超过2200点;此后直至2005 年,M1 增幅和上证指数均在低位徘徊;2006年起,M1增幅和上证指数重新进入上行区间,M1增幅在2007年8月达到22.8%的阶段性高点,上证指数在2007 年10 月突破6000 点,创历史新高;此后两指标均触顶回落,2008 年11 月和2009 年1 月,M1 增幅只有6.6%,创历史低点,而2008 年10 月至2009 年1 月,上证指数都在底部徘徊;随着2009年2月后M1增幅加大,股指持续上扬,2010 年M1 增幅触顶回落,股指亦回落;2011年以来M1增幅整体呈现下降趋势,并于2012年4月触底,增幅仅为3.1%,受此影响股指持续近两年的颓势,于2012年11月底跌破2000 点,低探1963 点,创下了2008 年9 月后的新低。

数据来源:国家统计局、中国人民银行、易居研究院。

2013年以来,M1增幅处于下行态势,至2014年1 月创下历史新低,近期呈现触底反弹的趋势,但仍处于较低水平。与此同时,股市仍然持续低位盘整,但2015年上半年,M1虽然仍处于低位,上证指数却急剧飙升,2015年6月一度突破5000点大关,此后又急速下滑,震荡颇为剧烈,其影响因素较多,包括国企改革预期和创纪录的杠杆资金,央行出台进一步宽松措施的预期也提振了股市。

总体而言,M1变化与股市基本同步。过去的四轮股市牛市中,第一次,2001年上半年,此前M1 增幅在22% 之上持续了5 个月。第二次,M1 增幅超过22%的情况发生在2007年8月-10月,持续3个月。第三次,2009年下半年和2010年上半年M1 增幅较高,期间2010 年1 月曾创39% 的近十几年新高,但上证综指却没创历史新高,而且涨幅也有限,远逊于世界主要股市,其原因比较复杂,其中新股发行量太大是主要因素。第四次,2015年上半年,但2013年以来M1增幅一直未有明显大幅上升,二者关系明显弱化(见图4)。

2.3 M1与房价环比增幅同步,领先于房价同比增幅

从全国70 个大中城市房价环比增幅上看,M1 增幅基本上和房价环比增幅同步变化。M1 增幅上行,房价环比增幅上行,反之则下行。2007年8 月,M1 达到阶段性高点,9 月房价环比增幅也达高点;2009 年1 月,M1 增幅触底,同月房价环比增幅触底;2010年1月,房价环比增幅攀升至1.4%的峰值,M1也创下39%的历史最高;2012年3月房价环比增幅触底,2012年4月M1触底;2013年1月M1触顶,2013年3月,房价环比增幅触顶。

数据来源:中国人民银行、大智慧、易居研究院。

近期来看,2014年1月M1增幅大幅收窄,其后有所回升,但7月份起重新回落,直至12月重新触底。而房价环比增幅于5 月首次由正转负,并于8 月创下-1.15% 的历史新低,其后逐步上行。2015年以来,M1增幅震荡上行,房价环比增幅则由-0.46% 一路上行至8 月份的0.2%。由于央行增强流动性的政策效果仍在进一步释放,加之股市动荡,资金撤出较多,预计房价仍有一定的上涨空间(见图5)。

从房价同比增幅上看:2007 年8 月M1 增幅触顶,2008年1月全国房价指数同比增幅触顶;2008 年11 月至2009 年1 月,M1 增幅出现低谷,2009年3月房价指数同比增幅触底;2010年1月M1增幅触顶,2010年4月房价增幅触顶;2012年1-5 月M1 增幅底部徘徊,2012 年3-12 月房价同比下跌,其中6月份跌幅最大,之后随着M1增幅上升,房价跌幅逐渐收窄。整体而言,M1 增幅领先房价同比增幅5个月左右。

但是,从近期的情况来看,2013年1月M1增幅触顶后开始回落,2013年12月房价指数同比增幅触顶,这次滞后了长达11 个月。主要原因是,2012年货币放松(降息两次)力度不大,导致货币供应增幅的波幅较小,对市场的影响较弱,打破了历史规律。2014 年1 月M1 增幅创下历史新低,其后出现回升,但由于宏观经济环境不佳,M1 反弹节奏较慢,震荡上行,同期,房价指数同比增幅仍然处于下行通道,直至2015 年4月触底。预计2015年四季度两指标仍有一定上行空间(见图6)。

数据来源:国家统计局、中国人民银行、易居研究院。

数据来源:国家统计局、中国人民银行、易居研究院。

2.4 2005 年以来股市变化多领先于楼市

2005 年之前,由于我国楼市和股市皆比较特殊,所以关联度不高;不过,2005 年之后至2011年,股市和楼市呈正相关,一般股市领先于楼市。但2012年年中至2014年年中情况较为特殊,70个大中城市房价指数同比增幅在2012年6月份开始逐步脱离底部,2013年涨幅明显,12月见顶。与此同时,除了2012年12月至2013年2 月,上证指数曾上涨两成外,其他时间以下跌或盘整为主,直至2014年7月才开始逐渐上行,这与当期流动性支撑不足不无关系。近期来看,上证指数上涨至2015 年6 月见顶后开始下滑,而房价同比增幅一直到2015 年4 月才触底而后现反弹趋势,预计该趋势仍将持续,距离重新见顶时间尚远(见图7)。

数据来源:国家统计局、大智慧、易居研究院。

3 银行间拆借利率与股市、楼市关系的实证分析

3.1 M1 与银行间拆借利率负相关

按照古典经济理论,利率作为货币的价格,取决于资本市场的供求关系。银行间拆借利率作为市场化程度最高的利率之一,直接受到货币供应量的影响.货币供应量越大,银行拆借利率越低;货币供应量越小,银行拆借利率越低。两者之间呈现出负相关关系。从图8 可以看出,2007年7月,M1增幅达到峰值,随后银行间拆借利率开始向下波动,并于2009年3月触底;2008年11月,M1触底,银行间拆借利率于2009年3月震荡上行,并于2011 年6 月触顶;2010 年1 月,M1 增幅创下历史新高,2011 年6 月银行间拆借利率向下波动,于2012年5月创下阶段性低点;2012年4月,M1增幅跌入谷底,而银行间拆借利率于2013 年6 月创下历史新高。2013 年1 月M1增幅触顶,2015年5月银行间拆借利率达到阶段性低点。

什么时候利好楼市呢?一是2009-2010年,市场货币流动非常宽松同时利率水平持续低位运行,对楼市推动作用明显;二是2012年下半年至2013年一季度,M1增幅上行,利率平台盘整,也小幅度的利好楼市。与前述相反,在2009年以来的其他时间段,货币面或者利空楼市,或者形成中性影响。而今年以来利率大幅下滑,如果M1增幅继续上行,利率下滑,将会重新出现类似于前两次利好楼市的情况,虽然幅度可能不及2009年,但也会对楼市产生良好的推动作用。

3.2 银行间拆借利率和楼市之间的关系

一般而言,银行间拆借利率在高位区间时,开发商融资困难,房贷发放也呈紧张态势;这种情况下,楼市降温,房价环比增幅逐渐收窄,等银行间拆借利率到高位区间的后半段时,环比房价开始出现实质性下降。比如:2007年9月至2008 年10 月,银行间拆借利率处在高位区间,楼市于2008年1月份开始降温,并且房价于2008年8月出现环比负增长;2011年7月至2012年4月,银行间拆借利率处在高位区间,房价于2011年10月开始出现环比负增长,并在2012年4月大幅跳水。

数据来源:中国人民银行、易居研究院。

与上述相反,当银行间拆借利率在低位区间时,房地产融资面较为宽松,有利于房价上涨。比如:2008年12月,银行间拆借利率从高位快速下跌,2009年3月,房价环比扭跌为升,可见银行间拆借利率明显下降时,楼市会快速升温,房价环比增幅很快转负为正。2014年3月,银行拆借利率降至阶段性较低水平,房价环比增幅自2014年8月开始上行,于2015年5月转负为正。而2015 年5 月,银行拆借利率重新降至1.4% 的历史低点,是推动房价上行的重要因素(见图9)。

4 主要结论及趋势预测

4.1 通过以上实证分析,可得出以下规律性结论

4.1.1 M1和银行拆借利率是资产价格的领先指标

一般而言,在经济繁荣期,包括股市和楼市在内的资产价格都会上涨,M1往往也是资产价格的领先指标。从内在原理分析,如果M1 快速增长,除经济正在或者将要向好外,也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。比如,2009年实体经济并未全面复苏,但M1 增幅持续保持高位,这意味着部分资金必然进入股市和楼市。M1 领先股市和楼市的时间,因国别(地区)和商业周期的不同,美国领先时间相对较长,平均约10 个月左右,香港领先时间较短,平均约3个月左右。在我国香港和美国,M1 与楼市的关联度高于M1与股市。在大陆,去年以来M1先于房地产市场约15个月触底,一方面是前期货币放松力度较小,M1波幅不大,另一方面是2013年房地产市场存在一定透支,上升期过长。2013年以来,M1和股市的相关性大幅弱化,2014年进一步弱化,主要与宏观经济下滑、利率市场化等特殊情况有一定关系。从银行拆借利率与房价来看,二者关系更为紧密,银行拆借利率平均领先楼市3个月左右,对楼市走向有着重要影响。

数据来源:国家统计局、中国人民银行、易居研究院。

4.1.2 股市与楼市存在正相关关系

总体来看,二者不存在所谓的“跷跷板”关系。绝大部分情况下,股市都领先于楼市。相较而言,香港楼市与股市的变化情况有很大的共性,这点值得我们参考。股市领先于楼市的主要原因:一是股市是经济的晴雨表,对经济和流动性的变化反应快;二是股市流动性优于楼市,投资者在短时间内可方便的进出;三是股市的财富效应明显,牛市时促进楼市需求,熊市时抑制楼市需求。但值得关注的是,2013年以来,二者关联度减弱。本轮股市大跌之后,对楼市的负面影响较小。

4.1.3 在商业周期出现拐点时,M1、股市和楼市的相关度非常高

拐点是商业周期的重要阶段,各种数据之间的相关性表现显著,比如1997年前后的香港,2007年以来的我国大陆,货币供应和股市、楼市的相关性非常显著。而在商业周期的非峰点和非谷点期,以及资本市场只是出现小幅波动时,如2013-2014 年,M1 并未出现大的波动,股市也一直处于低位盘整期,三者的关联度变得较低,甚至不相关。

4.2 通过上述规律,对楼市和股市走势略作预测4.2.1 货币政策仍然宽松,适度流动性利好市场

2015 年以来,针对经济下行压力较大等新的形势,央行更加注重松紧适度,适时适度预调微调。搭配使用多种货币政策工具增加流动性供给,有效弥补因外汇流入减少和市场主体持汇意愿变化形成的流动性缺口,保持流动性总量合理充裕;同时今年已三次普降金融机构人民币存款准备金率,四次下调人民币存贷款基准利率,公开市场逆回购操作利率相应有所下降,引导市场利率下行,从量价两个方面保持货币环境的稳健和中性适度。这一系列政策均利好于流动性,已对楼市和股市产生了较强的积极影响。预计四季度和明年上半年,M1增幅将有所扩大,而银行间拆借利率仍保持低位。另外,还应关注美联储的加息进程,届时将会影响中国的货币政策。

4.2.2 房价增幅仍有一定的上行空间

2015年8月,M1同比增幅为9.3%,虽然仍处于较低水平,但较3月份的2.9%已上升6.4个百分点,二三季度增幅明显,预计在央行多种政策的影响下,M1 增幅上行趋势将继续维持一段时间。同时,今年以来国家对房地产市场的放松政策力度不断加大,诸如放松个人房贷、下调公积金贷款首付比例等,促使房地产市场逐渐回暖,70城房价环比增幅已于5月进入正增长区间,同比跌幅连续6 个月收窄。但受制于当前经济低迷、广大三四线城市库存量偏大、市场需求量较大的一线城市实行限购限贷,本轮房地产市场上扬趋势较难长时间持续,且不同城市间分化愈加严重。预计四季度和明年上半年房价仍保持上涨态势。

4.2.3 股市进入新一轮的底部盘整期

股市楼市流动性 篇4

股市和楼市:跷跷板效应VS财富效应

关于股市和楼市的关系,从大类资产配置的角度看,有两种观点,即相互替代的“跷跷板效应”和相互正能量的“财富效应”。所谓“跷跷板效应”,即从避险套利的角度看,当股市投资绝对收益率超过房产投资绝对收益率时,居民会弃房买股,反之亦然。2014年7月份以来,股值持续反弹直至“疯牛”行情,而无论开户数还是两市日成交量,均创2009年以来的新高,甚至出现了史无前例的单日“万亿成交量”。有人认为,“卖房买股”或是资金来源之一。

此外,“跷跷板效应”也可以从开发商或机构的角度来分析,即开发商或机构投资者将投资于房地产开发或大宗持有的资金撤出并转向股市。2014年以来,产业资金撤出楼市的报道有很多,比如非主业的上市公司(酒类、服装类)退出房地产,不排除股市主力资金中有从楼市撤出的资金。而国家统计局披露的数据显示,2014年,房地产开发企业到位资金121991亿元,比上年下降0.1%,而2013年为增长26.5%,似乎也佐证了这一观点。

所谓相互正能量的“财富效应”,是从居民生活消费的现实角度来分析的。不管居民投资什么类型资产,最终还是为了生活和消费。在股市上行期获得的资产收益,会极大地提升居民的住房支付能力,激励居民买房。特别是,对那些卡在购房收付款上的刚需群体来说,若能踏准节奏,在股市上“赚一把”,100万资产获得20～30万的净收益是有可能的,完全可能攒够首付款而实现自己的住房梦。也就是,股市和楼市并非是相互替代的跷跷板关系,而是具有正能量的财富效应。

笔者认为,在股市上行而楼市下行期间,产业或机构资金撤出楼市投向股市,这是有可能的,但“卖房买股”仅限于个案。踩准节奏提前卖房而投资于股市,可以实现资产置换的超额收益。但是,这种“如意算盘”有几个难以把握的前提,一是楼市下行开启要先于股市上行开启,二是投资者能够把握这种交错的机会,三是从房子挂牌到收到尾款的周期不能太长(目前在特大城市大概在3个月,有按揭贷款的话要在5个月左右)。从可变现属性和资产属性的角度来看,房子要远远弱于股票,实现这种资产置换存在理论上的可能,现实中尽管有案例但也仅为个案。但是,相互正能量的“财富效应”是存在的,很多人的购房梦“卡在首付上”,希望把手上的钱投入股市,趁机赚一把来攒够首付。

股市和楼市:在发达国家和地区是何种关系?

发达国家(地区)股市和楼市的相关度比较高,基本呈现出正向相关、偶尔背离(如房价泡沫过重时)、房价波动滞后股指波动4～12个月的规律。以美国为例,从1991年开始,美国楼市和股市均稳定上升;2000年3月,纳斯达克股价泡沫开始破裂,道指高位盘整,但20城房价指数增幅到2001年2月才到达高位;其后,股指和房指皆出现回落,2002年开始触底反弹,2004年8月道指同比增幅触顶,但房价指数高点出现于2006年6月;国际金融危机爆发,道指于2007年10月触顶下滑,并于2009年3月见底反弹和震荡上行,而房价指数却继续下滑,二者出现了罕见的背离。主要原因在于,美国楼市去泡沫、矫正本世纪“楼市超级牛市”的过程比较漫长,但实体经济在去杠杆、去产能后已经见底,股市先行上涨。从2012年开始,美国房价真正进入上行通道,并与股市共舞于大“牛市”。

再看日本。战后40年代开始,日本重建和城市化齐头并进,一直到80年代末地产泡沫破灭,这一时期,日本核心城市房价与股市同步上涨;日经指数于1989年底达到最高点,但地价同比增幅1990年6月才到达高点,实际指数1991年才触顶;1991年9月开始,地价持续近15年的负增长,2006年6月开始一轮正增长,2007年6月增幅触顶,而股市从1990年下行后至今,总体上趋跌,其中2005年7月曾出现一轮的反弹,也是2007年6月到顶。大致而言,楼市变化滞后于股市6～10个月。

最后看我国香港。香港股市与楼市也呈较强的正相关。1997年8月,恒生指数触顶,10月房价触顶;2003年4月,恒生指数触底,8月房价触底;2007年10月底,恒生指数再创历史新高,2008年6月,房价再次到达高点;2009年9月开始,香港房价继续上涨,而股价则出现了大幅震荡;2011年3月,股价开始下跌,9月份房价指数也开始下跌;2012年恒指开始振荡上行,至2014年9月最高达25362点,略超2009年高点,相比201 1年10月低点上涨了56%。而房价亦从2012年初开始重新上涨,至2014年9月,又上涨了48%。总之,股市领先楼市4个月左右。

总结美国、日本和香港,股市和楼市正向相关,楼市滞后股市4～12个月。二者之所以正相关,主要是它们共同受流动性(M1或M2)的影响,流动性紧张或宽松的政策变化,会导致二者呈现出同向周期波动。以美国为例,M1的增速从2008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%,创22年新高,这是推动道指反弹和房价在随后去泡沫并走稳的主要动力;同样,日本和香港的M1增速,则分别在1989年和1997年快速下降,这成为促发股市和楼市调整的主要原因。

楼市变动之所以滞后股市4～12个月,有两个原因:一是楼市的资产属性和流动性较股市差很多,股市对流动性变化的弹性(敏感性)也比楼市更强。因此,资金面(如利率、存款准备金率)一旦变化,股市可以立即反应,但楼市从市场预期变化到成交量回升,再到房价变化,有一个较长的周期;二是与楼市的泡沫程度有关,也就是,当楼市在过去快速上涨时期,如果过分透支需求,存在严重的泡沫,则当股市开始回升时,楼市将仍旧处于去泡沫过程,这一问题在我国楼市也一样存在。

中国的股市和楼市:偏弱的正相关

在我国,楼市和股市的市场化程度不高,特别是市场化时间较短(1998年和2003年分别开启住房市场化改革和土地市场化改革,2005年股市完成全流通)、楼市行政干预较强(突出的就是土地市场的一家垄断、充当稳定财政和经济的工具),而股市则存在为国企解困、行政审批制等等。因此,我国楼市和股市受经济周期和流动性的影响,大体上也存在正向相关性,但相互背离出现的概率明显高于发达国家。

2006年之前,由于城市化还未大规模开始,楼市市场化刚刚起步,股市股改和全流通也才刚刚实现,所以二者之间正向变动的关系并不明显。2005～2007年间,货币发行M1超出GDP增速与CPI增速之和2.8个百分点。2006年6月,我国M1的增幅达到了23.70%的历史高点,是这一阶段货币高增长的典型代表。流动性宽裕成为股市上行的重要动力,2005～2006年,股市持续“走牛”,并一直到2007年10月份6124点的历史最高点。在此期间,同样受流动性充裕、资产价格重估的影响,再加上楼市市场化改革、城市化加速的多重影响,房价从2005～2007年出现了第一波全国主要城市普遍上涨的行情。2007年8月,M1增幅首先触顶,10月股市触顶,但全国房价同比增幅直到2008年1月才触及顶部,滞后于股市3个多月。

国际金融危机爆发后,资金大规模撤离,股市和楼市资产重估到泡沫化的过程开始出现逆转。2008年股价与房价同步回落,上证综指从2007年10月份的6124点下跌到2008年10月份的1664点;而全国房价则从2008年8月份开始下跌(当月同比下跌0.1%),滞后于股市下跌10个月。2008年10月至2009年1月,上证指数在底部徘徊,而此时房价却继续下跌,环比连续7个月下跌(2008年8月～2009年2月),一直到2009年3月份止跌回升,这一过程与美国同一时期房价挤泡沫时“超跌”的道理是一样的。

2009年3月后,房价与股价同步上涨,上证综指从2008年的1664点一直上升到2009年8月份的3478点,涨幅超过100%,而房价也开始快速反弹,当年北京、深圳等一线城市上涨超过20%。这一时期,驱动二者共同向好的主要动力就是货币超发,特别是2009年“四万亿”和近10万亿的“海量信贷”投放。在2008～2010年,我国M2年均增速达到25%,超出GDP和CPI之和9个百分点;2009年,M2增速达到了创纪录的28.4%。2009年8月,上证综指见顶回落,而70个大中城市房价环比增幅则在12月达1.5%的峰值后,其涨幅才开始回落,滞后于房价调整4个月。

2009～2014年的股市和楼市:两次明显的“背离”

2009年9月份以来,股市和楼市出现了两次明显的“背离”,一次是2009年8月后,上证综指从3478点一路下滑到2013年的1849点,下跌近50%,“熊冠”全球。其间,尽管有2010年7～10月和2012年12月～2013年2月两次中级反弹(幅度在30%左右),但整体而言,“熊市”是主基调。相反,此期间却是房价上涨最快的时期,全国房价基本翻了一番,一线城市房价上涨2.5倍左右,二线城市上涨1.5倍左右。

第二次“背离”就是本轮股市“疯牛”行情的开启和楼市长达三个季度的下行。从2014年7月开始,上证指数从2400点开始上涨,一直持续到2015年1月中旬3400点的阶段性高点,累计涨幅达到了42%。但是,70个大中城市房价指数自2014年5月开始环比下跌,连续8个月环比下跌;百城房价指数自2014年6月份开始下跌,连续8个月下跌。

先看第一次“背离”的原因。股市之所以“走熊”6年,而且在全球主要经济体反危机后纷纷开启牛市后,我国股市却“一熊到底”,一方面是对过去关键领域的改革(财税、金融和国企等)一直无法兑现,旧式产能无法退出的“失望”而“砸盘”;二是2010年以来,我国一直处于“三期叠加”(改革阵痛期、刺激政策消化期、增速换档期)的痛苦阶段,市场看不到经济前景转好,伤及作为经济晴雨表的股市;三是地方政府和投融资平台基建投资“扩围”,出现了资金需求“饥渴症”,资金价格不断创新高,在政府“刚性兑付”的情况下,全社会资金通过银行体系大量向“表外”高收益资产走,造成全社会无风险收益率居高不下(“宝类”产品收益率达到5%、信托受益率达到10%左右),资金完全“抛弃”股市。

而这一时期,房价之所以屡创新高,主要城市房价年均涨幅在15%以上,一方面原因在于前期货币高发的滞后影响,资金大量流向楼市,开发商从2008年的4万家增加到2013年的8万家。经济学家郎咸平教授在其2015年2月推出的最新力作《郎咸平说:中国经济的旧制度与新常态》中写到:自2008年起,全国共有33万亿社会资本因政府导向,盲目从制造等领域撤出进入楼市;更主要的原因在于,这一时期由于改革无法突破,新经济模式迟迟无法“破茧”,不得不依赖房地产和基建投资来支持经济增长,而基建投资的资金来源主要在土地财政。同时,每每经济下滑就不得不放松楼市来挽救经济。于是,就出现了“楼市热和股市冷”的背离。

再分析第二次背离的原因。始于2014年7月份的沪深股强势反弹,主要原因在于楼市全面回调、约束地方债务、改革预算管理,地方政府债务“刚性兑付”开始被打破,无风险收益率开始下降,风险偏好上升,股值跌无可跌,估值修复机会来临,资金回流股市;另一方面,新一届政府上台以后,锐意进取、整顿吏治、推进结构性改革,带来“改革红利”,上市公司盈利预期得到改善。

由于“刚性兑付”开始被打破,地方政府推高房价的内在激励少了,产业资金也开始流出楼市。同时,在货币政策上,管理层坚持“不放水”,盘活存量,“定向宽松”,新增货币流向楼市的规模有限。另外,城镇住房形势从过去的“供不应求”转向“供求平衡”,除少数一线及二线重点城市外,绝大多数城市出现了“供应过剩”的问题。因此,楼市从2014年5月份开始回调是情理之中的事情,难现过去暴涨行情。

2015年楼市和股市:共舞于“牛市”之中

进入2015年以后,去年四季度非常激昂的股市突然就变得异常敏感和脆弱,年前的豪情在年后居然就化为了深深的忧郁,“快牛”转向“慢牛”,还是直接“转熊”?乐观和悲观的论调都有,莫衷一是、市场迷茫。

本轮股市“走牛”,尽管与改革红利、盈利拐点、估值修复有一定关系,也与管理层希望股市向好,并开辟实体经济融资新通道的护市政策有关。但是,增量资金借助杠杆推动才是主要动力,说白了就是“钱多了”。特别是,股指短期上涨趋势明显,出现诱人的赚钱效应,导致“融资融券”泛滥,银行理财资金借助“伞型信托”入市,投机潮卷土重来,而股市助力实体经济和投资的效应却再次边缘化。但是,这不是管理层希望看到的,也不利于完善直接融资渠道,并通过发展多层次资本市场,降低实体经济融资成本和促进科技创新、经济转型,而后者才是管理层“呵护”股市的本意。

打击过度杠杆化、打击投机操作和操纵股价等违规行为,尽管短期内会减少股市资金供应,让股值承压,但从中长期看,财税、金融、国企、政府职能、打破垄断等关键领域的改革不仅已经破题,而且“开弓没有回头箭”,这将释放巨大的改革红利,驱动实体经济盈利能力回升,带来股指继续修复的机会;其次,由于官方看中的中采PMI创两年来的新低,作为今年中央经济工作重点的“稳增长”压力很大,失业率上升的滞后效应开始显现。因此,货币政策宽松已成必然,2014年11月降息和近期降准是一个非常重要的信号,这对于股市继续“走牛”是非常大的动力。因此,近期的调整,既是打击投机的过程,也是释放利空的过程,2015年的“慢牛”行情有望到来。

对于楼市而言,经过四个季度(2013年四季度～2014年三季度)的调整,目前已经出现见底回升的趋势。到去年12月,70个大中城市房价指数跌幅连续5个月收窄,2015年一季度有望止跌回升;百城房价指数在今年2月份首次上涨0.21%,率先见底回升。具有风向标意义的一线城市房价见底回升趋势明显,12月份的深圳房价环比上涨了1.2%。另外,结合过往经验看,当楼市开始企稳回升时,市场化程度最高、对市场预期最敏感的二手住房市场往往最先反弹。2014年12月,70个大中城市中,二手住宅价格环比下跌城市由58个增加到60个,而一线城市二手房价格环比则全线上涨,也意味着一线城市楼市或已见底回升,这将会带动全国其他城市房地产市场回暖。

大家别忘了影响股市和楼市的共同因素——流动性,货币政策重回宽松渠道,这将是2015年货币政策的主旋律,也将是驱动楼市回升的重要力量。2014年楼市向下调整,与资金“抛弃”楼市(高按揭利率、开发贷紧缩)关系密切。随着宽松货币政策的实施,社会无风险收益率将继续下降,房地产融资成本也将全面下降,从而刺激住房消费。

还有一个重要的信号,李克强总理以及建设部、国土部、发改委等相关部委领导人,很罕见地在近期密集地呵护楼市,“国家队”主动入场,建立打通商品住房和保障性住房(含棚户区改造安置房)流通的市场化渠道,有助于“去库存”,夯实楼市回暖的基础。因此,若叠加2014年以来国家在楼市管理上去行政化、回归行业发展规律带来的楼市改革红利,笔者认为,2015年楼市回升是大概率事件。

综上,笔者认为,2015年股市将会与楼市共处“牛市”的行情中,股市“慢牛”的驱动力量是改革红利兑现可期、企业中期内盈利可期、无风险收益率下降、政策继续呵护,而楼市向好的驱动力量是“稳增长”压力,主要城市楼市开始回升。值得注意的是,货币政策宽松是二者将共处“牛市”的共同驱动力量。从前面分析看,二者正相关且楼市运行滞后于股市4～12个月,股市从去年7月份见底回升,楼市去年10月份开启“暖冬”行情,似乎验证了这一规律。

股市楼市流动性 篇5

人民币收藏水涨船高

面值10元的奥运钞被炒到2000元, 第一版人民币报价高达400万元, 而一张1962年版的背绿水印1角纸币目前被炒到了30000元的“天价”, 升值幅度高达30万倍, 钱币收藏上演了“天价小钱”的升值神话。

80版猴票可买套房

“一版80年的猴票, 相当于一套房子”, 这已经成为时下邮市的一句“名言”。今年股市低迷、楼市调控, 大量资金涌入邮票市场带动了多种题材邮票价格上涨。其中, 作为邮市风向标的1980年版“庚申猴”邮票更是在日前创下一版110万元的“天价”, 可以在一线城市买套房子了。

小人书50年升值万倍

今天的小人书已经成为文化收藏的一部分, 部分版本的小人书半世纪以来的增值幅度更超过了炒楼、炒股、炒黄金。以四大名著为例, 人民美术出版社1958年至1963年陆续出版成套的小人书《水浒传》和河北人民美术出版社在上世纪60年代出版的《西游记》当时不过10多元, 而今已经升值到10万元。还有上海人民美术出版社当年出版的《红楼梦》和《三国演义》也已经升值到20万元人民币。

中国首张银行卡身价上万

不仅小人书, 银行卡也可做收藏, 其珍稀品种卖价甚至高达万元。据了解, 中国首张银行卡是1985年中国银行珠海分行发行的中银卡, 又称“珠女卡”, 发行范围小, 发行量少, 存世量不多, 目前的市场价已飙升至上万元。

年画也成为收藏品之一

股市楼市流动性 篇6

股市和楼市的关系, 最受老百姓和政府的关注。但事实上, 一个是资本市场或者虚拟市场, 一个是商品市场或者实体市场。两个市场波动的决定因素也不同, 前者长期内决定于实体经济基本面, 比如国民经济发展水平、上市公司盈利状况、经济转型绩效, 而后者长期内则决定于城市化进程、人口结构。但同时, 由于二者都是宏观经济的“晴雨表”, 都对货币政策弹性非常足。特别是, 房产是大宗商品中最具资产属性的, 类似于股票市场。因此, 二者往往具有同向波动的趋势, 在发达国家也证实了这一点。近年来, 我国楼市和股市都呈现出快速发展的态势, 那么二者之间关系如何?

二、国外、我国香港楼市和股市的关系:强正相关

发达国家和地区股市和楼市的相关度比较高, 基本呈现出强正向相关、偶尔背离 (如房价泡沫过重时) 、房价波动滞后股指波动4~12个月的规律。

以美国为例。从1991年开始, 美国楼市和股市均稳定上升;2000年3月, 纳斯达克股价泡沫开始破裂, 道指高位盘整, 但凯斯-希勒20城房价指数增幅到2001年2月份才到达高位;其后, 股指和房价指数皆出现回落, 2002年开始触底反弹, 2004年8月道指同比增幅触顶, 但房价指数高点出现于2006年6月;2008年国际金融危机爆发, 但道指于2007年10月就触顶下滑, 并于2009年3月见底反弹和震荡上行, 而房价指数却继续下滑, 二者出现了罕见的背离。主要原因在于, 美国楼市去泡沫、矫正本世纪“楼市超级牛市”的过程比较漫长, 但实体经济在去杠杆、去产能后已经见底, 股市先行上涨。从2012年开始, 美国房价真正进入上行通道, 并与股市共舞于大“牛市”。

再看日本。二战结束后, 日本重建和城市化齐头并进, 一直到20世纪80年代末地产泡沫破灭, 这一时期是日本战后的黄金增长期, 核心城市房价与股市同步上涨;日经指数于1989年底达到最高点, 但地价同比增幅1990年6月才到达高点, 实际指数1991年才触顶;1991年9月开始, 地价持续近15年的负增长, 2006年6月开始一轮正增长, 2007年6月增幅触顶, 而股市从1990年下行后至今, 总体上趋跌, 其中2005年7月曾出现一轮的反弹, 也是2007年6月到顶。大致而言, 楼市变化滞后于股市6~10个月。

最后看我国香港。香港股市与楼市也呈较强的正相关。1997年8月, 恒生指数触顶, 10月房价触顶;2003年4月, 恒生指数触底, 8月房价触底;2007年10月底, 恒生指数再创历史新高, 2008年6月, 房价再次到达高点;2009年9月开始, 香港房价继续上涨, 而股价则出现了大幅震荡;2011年3月, 股价开始下跌, 9月份房价指数也开始下跌;2012年恒指开始振荡上行, 至2014年9月最高达25362点, 略超2009年高点, 相比2011年10月低点上涨了56%。而房价亦从2012年初开始重新上涨, 至2014年9月, 又上涨了48%。总之, 股市领先楼市4个月左右。

三、楼市和股市正相关原因分析

由此可见, 美国、日本以及中国香港的股市和楼市强正向相关, 楼市滞后于股市4~12个月。二者之所以正相关, 主要是它们共同受流动性 (M1或M2) 的影响, 流动性紧张或宽松的政策变化, 会导致二者呈现出同向周期波动。以美国为例, M1的增速从2008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%, 创22年新高, 这是推动道指反弹和房价在随后去泡沫并走稳的主要动力;同样, 日本和香港的M1增速则分别在1989年和1997年快速下降, 这成为促发股市和楼市调整的主要原因。

楼市变动之所以滞后股市4~12个月, 有两个原因:一是楼市的资产属性和流动性较股市差很多, 股市对流动性变化的弹性 (敏感性) 也比楼市更强。因此, 资金面 (如利率、存款准备金率) 一旦变化, 股市可以立即反应, 但楼市从市场预期变化到成交量回升, 再到房价变化, 有一个较长的周期;二是与楼市的泡沫程度有关, 当楼市在过去快速上涨时期, 如果过分透支需求, 存在严重泡沫, 则当股市开始回升, 楼市将仍旧处于去泡沫过程, 这一问题在中国楼市也同样存在。

四、中国楼市和股市关系:2005~2015

言及中国股市和楼市时, 如果从过去10年的长跨度 (2005年4月~2015年4月) 看, 上证综指上涨283%、一线城市房价指数 (中原数据) 上涨248%, 二者貌似有强正相关性, 但这是股改 (全流通) 、房改 (住房市场化) 、货币高发、经济增长等一系列因素促发的。事实上, 由于市场化时间短 (2005年股市开启全流通、2003年楼市才真正进入快速发展期) , 土地市场化不足, 二者政策市属性强, 总体来看, 二者长周期内“正向弱相关”短周期内背离是主基调。

事实上, 二者正相关只存在于2005~2007年, 这一时期是我国上世纪90年代市场化改革红利、2001年加入WTO后的“入市红利”叠加释放在股市和楼市的反映, 也是1998年房改和2005年股改叠加的反映。但是, 2009年8月~2014年7月, 上证综指从3478点一路下滑到2013年的1849点, 下跌近50%, “熊冠”全球。其间, 尽管有2010年7月~10月和2012年12月~2013年2月两次小幅反弹 (幅度在30%左右) , 但整体而言, “熊市”是主基调。相反, 此期间却是房价上涨最快的时期, 全国房价基本翻了一番, 一线城市房价上涨2.5倍左右, 二线城市上涨1.5倍左右。

五、我国股市楼市关系新变化:2014年下半年以来

从2014年下半年以后, 笔者认为, 二者的相关性出现了一些新的变化。一方面, 中长期内或呈现“股牛楼稳”的局面。首先, 人口红利和供求关系变化, 决定楼市长周期内缓慢下行;其次, 为冲抵楼市对于系统性金融风险的影响, 降低地方财政土地依赖性, 国家鼓励多层次资本市场和股权投资发展。因此, 产业资本开始“弃楼转股”。2010年以来, 相继有100家A股涉房企业退出房地产, 而私募、基金、新三板等低门槛资本市场股权投资放开, 让产业资金有了出路。

另外, 城镇化超过50%、人均GDP超过3000美元后, 居民资产性收入需求上升。房价告别高增长、房产增值收益衰减以后, 居民大类资产配置选择, 开始向资本市场和股权投资转移, 即“砖头化”向“证券化”, 这也是一般研究者分析股市楼市关系时所言的“跷跷板效应”。同时, 新一届政府上台以后, 锐意进取、整顿吏治, 推进结构性改革 (破除刚性兑付和鼓励创新创业) 。因此, 股市长期牛市的局面可期。

同时, 由于我国城镇化还在推进, 城市外来人群住房问题还没有解决;城镇存量住房供应效率较低, 根据“六普”数据, 1/3存量住房缺乏必要的公共配套, 改善型住房需求接力刚性需求, 将是未来住房需求的主力之一。因此, 即便楼市大周期下行, 但在高位基础上稳定和缓慢下行将是主要特征, 股市和楼市呈现出“股牛楼稳”的局面。

六、近期我国股市对楼市的财富效应

股市对楼市的财富效应, 可以从两个方面来分析:一方面, 当股指上升较快时, 股市短期内的“赚钱效应”非常可观, 这会驱动高价位住宅 (或豪宅) 需求的爆发性增长;另一方面, 对那些卡在购房首付款“门槛”上的住房购置“刚需”群体来说, 若能踏准节奏, 在股市上“赚一把”, 100万股票投资获得20万~30万的净收益是有可能的, 完全可能攒够首付款而实现自己的住房梦。

(一) 股市繁荣对豪宅的财富效应

截至2015年一季度, 广东、浙江和上海位列全国沪深两市资本市场新开户最多城市前三位, 分别为85.8万户、74.4万户和67万户, 广东省深圳市新增开户数57.4万户, 是全国新开户最多的城市。去年7月份股市大涨以来, 这些城市的股市投资者也最受益, 直接刺激了高价位住宅的爆发性增长。

上海易居房地产研究院发布的《一线城市豪宅公寓市场研究报告》显示, 2015年前2个季度, 一线城市豪宅公寓成交量暴增超过4倍, 豪宅公寓项目最高均价近20万/平方米。截至7月底, 上海一手豪宅共成交250套, 几乎为过去两年之和;在北京, 根据亚豪房地产的统计数据, 今年1~5月, 北京3000万元以上豪宅项目成交162套, 接近去年全年的173套水平。

再看房价连续8个月领涨全国的深圳。根据中原地产数据, 4月份, 深圳新房豪宅成交268套, 环比增加36%、同比增加288%。其中, 800万元以上豪宅成交占比53%, 环比上升15个百分点, 1000万元、1500万元级别的豪宅成交则分别占比37%和22%;5月份, 深圳豪宅市场创下年内新高, 新房豪宅成交581套, 环比大涨117%。其中, 千万以上豪宅总量占比五成, 1500万以上的顶级豪宅占比突破30%。

进入6月份, 随着股市调整、宽幅振荡, 特别是“去杠杆”的推进, 股市的财富效应减褪。例如, 深圳部分高档楼盘出现新房“退定”的案例, 前期房价暴涨和受到炒作的一些片区 (前海、宝中等) 开始出现报价下降的情况。高价位住宅受股市财富效应的推动, 在2007年那一轮股市上涨行情中也存在。根据国家70个大中城市房价指数, 2007年深圳房价同比上涨13.9%, 位居全国70个大中城市之首, 财富效应功不可没。

(二) 股市繁荣对普通住房的财富效应

除了高价位住宅外, 普通住宅也会受到财富效应的影响。过去10年 (2005~2014年) 是楼市的“黄金10年”, 拥有多套房子的人成为财产性收入的最大受益者。但同时, 过去10年也是城市化最快速的10年, 城市化率从2005年的42.99%上升到2014年的54.77%。由于收入限制、预期楼市调控下房价会下跌等, 城市新移民的住房自有率较低。一般来说, 新入职大学生一般在5年以后买房, 非户籍常住居民买房比例低于20%。由于房价快速上涨, 推迟购房的比例更高。

因此, 在本轮股市上涨行情中, 有很多新股民 (85后、90后股民占比达到50%) 希望借助于股市实现住房梦想。特别是, 根据笔者的调查, 很多“刚需”购房者支付房屋贷款的月供是没有任何问题的, 但关键是, 购房购置却往往被卡在了动辄几十万的房屋首付款上。于是, 很多人希望在股市上“赚一把”, 凑够首付款, 这在大城市“刚需”购房人群中有非常多的案例。

(三) 股市对楼市财富效应的异化

另外, “前10年靠楼市创富、后10年靠股市创富”, 这是目前流行的一个观点。虽然不甚严谨, 但笔者认为还是有一定道理的。在楼市火爆的十年中, 但凡买了房的人, 特别是买了几套房的人, 现在不仅享受到了资产增值收益, 而且与没有买房的人在经济地位上, 或将永久性地拉开了差距。因此, 股市对于楼市的财富效应, 已经有了“创富效应”的变化, 在推进“万众创业、大众创新”需要引起注意。

部分投资者认为, 因为过于胆小、收入低, 才错过了在楼市创富的机会, 也才与那些并不比自己强到哪里去的人在经济地位上、财务自由度上, 拉开了差距。因此, 当千载难逢的大牛市来临时, 很多人认为, 绝对不能再错过这一波股市创富的机会了。同时, 这部分人一旦在股市上赚到钱, 也会进入到楼市买房, 包括自住需求, 也包括投资需求。

未来, 随着注册制的推行, 特别是管理层推进“去非理性杠杆”的决心很大, 股市也将逐步脱离“政策市”, 指望短期内靠股市投资, 获得财富效应的可能性也在弱化, 股市对个人买房的短期财富效应也削弱了。另外, 随着楼市由过去的供不应求转向供求平衡, 甚至是供过于求, 楼市将进入存量时代, 加上政府行政干预弱化, 房价单边上涨的趋势结束, 楼市投资的财富效应也将开始衰退。