美国楼市回暖

美国楼市回暖（共5篇）

美国楼市回暖 篇1

近期, 国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示, 新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个, 分别比2月增加15个和20个, 楼市明显呈现出回暖势头。对此, 专家指出, 当前楼市回暖主要受宏观经济企稳、前期政策鼓励及投资炒作等多种因素影响, 但楼市整体“高库存”与“高房价”并存的格局依然严重。

点评:近期楼市回暖的主要原因是前期针对限购、限贷、交易税费、首付比例等房地产政策调整带来的需求释放。

一方面, 一、二线城市本身的房地产库存并不大, 在政策松绑后必然会率先反弹;另一方面, 北、上、广、深等热点城市往往吸引了大量精英流入, 他们强大的需求和购买力也推升了这些城市的房价。与此同时, 货币政策在过去一段时间内灵活偏宽松以及股市大幅下跌后的资金流出也都为房地产回暖带来了相应的货币环境。

实际上, 一、二线城市的房价走势往往能够对中小城市形成一种示范效应, 其在一季度中国宏观经济整体企稳回升的大环境之下, 最终体现为整体楼市信心的提振。

不过, 需要强调的是, 楼市“高库存”与“高房价”并存的格局并未随着房价的走暖而有所改变。需求释放快, 供给增加也不慢。乍看我国房地产市场库存可能有所减少, 但如果考虑到在建未售面积和新开工的楼盘供给, 不难发现房地产库存依然庞大, 供需之间的结构性矛盾依然突出。

鉴于此类情况, 政策制定者和购房者都要因地制宜、科学决策。

各级政府需要坚定不移地推动经济结构转型、缩小地区发展及公共服务差距, 才能让房屋这一生产要素得到更优化的配置。而自住型刚需消费者可以按计划购买, 如果是投资、投机就要慎重了, 毕竟很多地方的楼盘前期已经积累了较大涨幅, 蕴藏的风险不容忽视。

我国楼市供需矛盾的深层原因在于地区之间的发展不平衡, 特别是在就业机会、职业前景等方面的差距让很多年轻人对一二线城市趋之若鹜。未来, 只有踏踏实实落实中央相关改革部署, 扎实练好内功, 让更多城市具有“北上广深”般的吸引力, 才能最终解决分化难题, 促使房地产持久健康发展。

楼市回暖,走势探究 篇2

最近两三周来,中国一线城市北京、上海、深圳和广州的房地产中介突然纷纷撤换标价牌,房子标价全面上涨。记者调查发现,同一套二手房的标价突然上涨15%左右。而新房的价格也有所上涨,上涨幅度略低于二手房。一线城市的楼市成交量也普遍上升,深圳8月的成交量比7月上升30%。

调控政策变成“空调”?

成交量的大幅上涨,引发市场对下一波房价走势的猜测:房价报复性上涨,会不会迫使中央政府进行第二波调控?今年的调空还未见大的成效,难道调控成了“空调”?

北京市房地产交易管理网的统计表明,8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖,新建住宅期房网签总成交量超过9200套,其中住宅5564套,环比上涨12.7%。商品住宅成交均价为21008元/平方米,环比上涨10.6%,创下调控以来的最大涨幅,也是自调控以来房价首度回到2万元以上。

上海、深圳和广州的8月份楼价,也全面上扬,除广州外,新房成交均价都价重回2万元以上。

据中国房产信息集团最新数据,8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%;平均成交价格在持续3个月下调后,重回到2万元以上,达20973元/平方米,环比涨幅达5.8%。

中国房产信息集团分析师薛建雄表示,他更愿意将此次出台的“沪五条”看作是楼市部分回暖的前奏。“受调控影响楼市低迷,已经积压了大量的供应量和购买力。一旦市场走热,投资炒作就会重新抬头,所以政府提前对市场加强监管,这是以往每一轮楼市回暖前必做的工作。”

种种迹象似乎表明,楼市的回暖从这个秋天开始已经成为不争的事实。

商品房成交量一直是楼市冷热的晴雨表,根据房地产机构数据统计显示,在长三角地区、珠三角地区,压抑半年之久的购房需求出来了,上海普通住宅销量剧增;投资客也出手了,别墅、豪宅旺销。

中原地产统计的市场周报显示,8月20日-26日成交量连续第二周大幅反弹,9个监测城市总成交量环比上升了17%。北上广深四个全国一线城市中,上海8月23日至29日创下近20周新高:成交均价为21333元/平方米,环比前周进一步上涨6%,突破2.1万元大关。

中原地产最新发表的研究报告则指出,进入8月以来,多数被监测的城市一手住宅供应和成交量逐周递增,预计各市8月全月成交量环比7月份将有4-5成的增加。其中,深圳成交量环比增幅将达8成;天津、上海两市增幅约在2-3成。

但是,大部分城市无房者或持币观望者对此次房价反弹很不满,他们本来正等着此轮调控能继续见效,以便出手,却没想到房价还没跌多少,就突然全面反弹,几乎是在一夜之间,价格就涨了15%,他们都认为今年的调控政策是“空调”。

本次房价上涨原因探究

在此前舆论纷纷发出谨防楼市调控“被见底”的警示之后,声称调控已见效并唱多未来楼市的论调再次出现。在不久前开幕的2010博鳌房地产论坛上,不少地产界人士表达出这一观点。

房协和地产商大多发表唱多论调。“随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实,估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升,回升幅度有多大还有待观察。”中国房地产协会副会长朱中一不久前明确表示。同时,他还透露,中房协7月份已经向国务院有关部门建议,目前暂缓出台新的紧缩性政策,以稳定市场的预期。

朱中一强调,从抑制部分城市房价过快上涨的情况看,调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚,市场不确定因素还很多,这并不符调控初衷。

此外,不少开发商在接受记者采访时也经常提出,楼市调控已经初见成效,未来楼市将处于走稳趋势。“现在买房人已经明显在增多。未来楼市成交量将会稳步上升。”首创置业董事长刘晓光认为,尽管仅有一线城市和周边地区的房价出现回调,但调控的确已经初见成效。金地集团董事长凌克也表示,目前楼市已经没有如此悲观。“现在刚性需求很旺盛,通过半年的时间,刚性需求买房子欲望更强。所以我觉得房价跌不了太多了。”凌克说。

地产商散布“调控终止论”。绝大部分开发商和地产中介都在一个月前就唱多楼市,以便渡过下半年业绩难关。

这几个月来,去看房的人,无论是新房还是二好手房,开发商和地产中介都会告诉你,房价不会跌了,很快就要涨。其实,他们不是神仙,不可能料事如神,但他们联合唱多,又联合起来坚持不降价,房价还真被他们唱多唱起来了。

今年无论是世界经济还是中国经济,虽然都摆脱2008年的低迷,但也远远没有进入旺盛期,房价突然大涨不符合正规的市场经济规律,显然是有预谋炒作的。

艘说股市是经济的晴雨表,目前沪市大盘在2600点左右震荡,但房价却早已超过2007年的最高峰,而当时沪市大盘在6000多点,显然房价的虚胖或泡沫,是可以挤掉一半水分的。

许多市场经济健康的国家,今年房价不仅没上涨,还有微调,像中国这种被人为拼命炒起来的房虚高房价,还真不多见。

部分炒房者和购房者也一定程度上推高了房价。一部分炒房者看到房价调控几个月还一直很抗跌,而且也找不到更好的投资项目,便继续出手炒房。也有一部人持币观望多月,又因房租上涨或为了结婚,忍不住下手。这两个原因在一定程度上也推高了中国一线城市的房价。

年底或明年初房价会下降吗?

很多人非常关心年底或明年上半年的房价。住房是民生问题,不仅仅是消费问题。

数据也显示,目前房价整体依旧处于上涨状态之中。据中国房地产指数系统对11个重点城市主要样本楼盘报价的监测结果显示,2010年7月,11个城市二手房价格指数平均环比上涨0.14%,较上月缩小1.5个百分点。其中7个城市上涨,只有4个城市下降。同比来看,11个城市平均上涨38.38%,其中北京涨幅达68.87%。进入8月后,一线城市的房价上涨幅度逐渐增大。

面对今年房价调控失效的尴尬局面,有人提出房地产市场是假回暖。其实,既然已经回暖,到底是真是假,不值得探讨,这本身就是一个伪命题。因为楼市不是股市,一旦上涨或下跌,不可能在一两个月的短时间返回,涨了就是涨了,买房者拿出的可是真金白银。

今年4个月来的宏观调控,房价没有多少实质性下降,有人怀疑是政策不作为。事实上,口头上政策很有作为,从二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试,从未停止。换个角度看,政策很没作为,雷声大雨点小成了惯例。比如预征土地增值税大多没有落到实处,预售款第三方监管落实到全国有待时日。根据中原地产监测数据,从2006至2009年期间,预售款占房地产开发资金来源比重达四成。如果预售款受限,对于资金链紧张的开发商将有沉重打击。

市场预期未来货币政策继续宽松、通胀压力不减,导致刚性需求在7月份开始释放,而胆大的投资者在房地产市场再次试水。而中小开发商资金链紧张可以通过将项目股权出售给大开发商、可以通过房地产信托的方式募集资金,无怪乎9月1日上海松江地区再出地王。

从宏观上看,货币发行量太多、对投机者税收过于温柔、地方土地财政依赖房地产是涨价的主因。如果将房价上涨披上“假回暖”的遮羞布,其实只是自我安慰。房地产成交量回暖和房价回升是毋庸置疑的事实。

那么,既然承认房价泡沫过多,又知道房价目前继续上涨,政策又调控无效,为什么不把调控房价的权力交还给市场呢?市场经济时代,不要小看市场这只无形的手。如果当初不调控,让房价继续膨胀,也许泡沫的破裂会来得更快,但正是因为政策进行了调控,才使泡沫被挤掉一点后不至于破裂,才使房价在开发商、中介商和炒房者的报复性推动下,不仅很抗跌,下降幅度很小,而且仅4个月后楼市就回暖。

由此可见,今年年底到明年上半年,如果中央政府不再出台更强硬的调控政策,房价不可能下跌。但不下跌并不完全是坏事,正因为不下跌,让房价这个气球继续充汽,也许比进行调控来得更破裂。

“楼市回暖”尚需多方考量 篇3

楼市真的回暖了吗?面对新一轮房地产成交量的小幅回升和弥漫在业界的“回暖”舆论, 很多专家发出质疑, 认为这只不过是在国家相关政策刺激支持下, 一部分自住性需求的小幅释放, 只是一次行情的“反弹”, 还远谈不到由平淡向热销的“反转”。

到底是“反弹”还是“反转”, “楼市回暖”是一个“美丽的泡沫”还是复苏的标志?对此, 我们还要从房地产市场发展趋势的角度观察。

房价水平大大超出居民承受能力的状况还远未改变。消费者是组成市场的基本细胞;购买力是组成市场物质基础;购买欲望是购买力实现的条件。而在高房价面前, 这些都难以实现。北京市社科院在前不久发布的《2008—2009北京城乡发展报告》指出:2007年北京市城镇户年均支配收入为65967元, 而当年底北京平均房价是每平方米15162元, 按照户均100平方米计算, 则当年房价收入比约为23:1, 远高于3—6.1:1的国际标准。该报告主编戴建中进一步举例:按2008年1—11月北京商品住宅均价13000元计算, 一套70平方米住房91万, 除去首付27万元, 20年内应分期还贷95万元, 即每月还款4000元。而同期北京三口之家的平均月可支配收入为5672元, 除去还贷只有近1700元。另据中央电视台在今年北京春季房展会上对100位受访者的调查, 有98位表示要继续观望, 原因就是房价太高。

高房价必然会导致高空置率。目前, 商品房大量闲置的状况不仅没有减少, 反而呈现持续增加的趋势。据北京社科院统计, 现在北京市住房闲置约为1044.1万平方米, 闲置率高达34.04%。国泰君安最近所做的《上海房地产趋势分析》显示, 上海市到2009年底, 将会有4288万平方米库存房待消化, 按照2008年月均130万平方米的消化速度, 上海一个城市的库存量消化就需33个月。不仅北京、上海如此, 全国的商品住宅空置情况也达到前所未有的程度。有统计资料说明, 截止到2008年底, 全国的商品住宅空置达1.64亿平方米。根据对全国2008年以来的房地产开发建设及竣工情况分析, 有专家指出, 即便出现2007年那样的楼盘旺市, 到2009年底, 全国商品房空置也将达到2.5亿平方米。对此, 业界普遍认为, 房地产行业消化库存还远未完成。

高房价、高空置率和成交低迷, 反映了当前房地产市场的运行已严重失衡。虽然今年一季度在各种利好政策刺激下, 交易量有所回升, 但这种失衡状态并未根本转变。同时, 也要看到市场回暖的背后还有虚假炒作的现象。一些开发商自导自演楼盘热销“小品”:他们雇请一些人到售楼处排队“签约”, 制造热卖的假象, 为热销当托儿。还有的发布虚假的销售进度信息, 蒙骗消费者以造成“不买就没了”的假象。还有的以各种打折、优惠吸引购房者, 但真要买时却根本买不到。凡此种种, 不仅让人对开发商的诚信打上问号, 更让人对楼市回暖产生怀疑。

楼市回暖固然是件好事, 但我们应更多关注的是解决房地产市场长期存在的深层矛盾。住房是民生之要, 要落实好中央关于房地产市场调控的一系列决策, 加大保障性住房建设力度, 建立并完善适合我国国情的住房供应体系, 保证绝大多数普通群众的住房需求。要引导开发企业以合理的价格促进商品房销售, 不要让追求利润的欲望限制住房的消费需求。要充分看到宏观经济形势对房地产市场的决定作用, 遵循房地产市场的发展规律, 在市场博弈中主动有所作为。

济南楼市真假“回暖”说 篇4

闲置土地处置 力促楼市回暖

我国房地产虽然已发展多年，但绝大部分开发商的盈利模式依然是依赖土地升值，相比之下，依靠产品差异化获得的利润回报并不高，所以在各级城市中，特别是二线以下城市，捂地现象非常普遍。与此同时，也存在很多土地延长开发周期，甚至动辄5年以上的开发周期，在事实上起到了捂盘的效果。

针对现在房地产行业的实际发展情况，国土资源部6月9日发布了2012年5月22日修订通过的《闲置土地处置办法》，再次明确了闲置土地的定义：“一年未动工开发即属闲置土地。”并规定对未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，该办法自7月1日起施行。闲置土地处置办法出台，力促楼市供应。

但是一方面，业内人士表示目前地产公司闲置土地不多，政策施行效果有待观望。房地产专家称，根据以前经验，公司很容易规避土地闲置管理办法的相关规定，一块面积很大的土地，开发商可以先开发很小的一部分，也就很难说是闲置了，另外，一些公司还可以借口规划更改来逃避监管。而且，对未动工开发土地给予处罚主要是为了打击开发商的囤地行为，但究竟如何理解“动工开发”，一直未有定论，此前便有开发商以“工程已奠基”为由规避“闲置土地”一说，或者调来几辆挖土机、打桩机假装开工，但之后便一直闲置。因而《闲置土地处置办法》未必能促进楼市回暖。另一方面，在济南目前房地产的市场行情下，看不清未来市场走势，楼市“回暖”真假难辨，开发商尤其是中小房企，拿地特别谨慎，土地市场寒意仍未退去，从地产市场的角度来看，楼市回暖说还有待考证。

而国家发改委国土开发与地区经济研究所资源经济研究室副主任黄征学认为，大部分土地都在开发商手中，如果不盘活闲置土地会对房价有影响，而中国房价上涨跟住房供给不足相关。他还表示，《闲置土地处置办法》能进一步规范开发商的开发经营活动，遏制开发商的囤地行为及通过囤地获取超额的土地增值收益。短期会对开发商和土地所属方形成一定压力，长期能够调节市场供需水平，改善市场均衡关系。真正实现供求平衡，才会利于楼市的回暖，不仅仅是单纯的成交量回暖，更是促进房地产市场的良性循环。

房企表示压力山大

6月12日，国家发改委针对有关媒体“地产松绑或是救市第二张牌”的报道进行辟谣，严肃指出，将房地产领域宏观调控坚持到底。当前房地产市场低迷，又遇到前所未有的政策寒冬，对此，房地产企业对楼市回暖均表示压力山大。

近两个月楼市成交量轻微回暖，但是很多商家将这种回暖现象归结为商家的“以价换量”、降价求生存。而现在的品牌开发企业更多地希望通过品质、品牌、信誉等软硬实力在市场上获得更大的发展空间，而不是仅仅依靠降价来获得购房者的青睐。除了刚需所迫，降价预期和观望情绪依旧是包括山东在内的楼市的主要特征。一方面是继续观望，期待降价的购房者，一方面是声称“降价已到位”的房地产商。在其他条件差不多的情况下，价格是购房者考虑的唯一因素。房价不断合理回归，的确减轻了购房者巨大的经济负担。但单纯强调降价带来负面的因素，也逐渐受到各界关注。很多专家也担心，“单纯强调开发商降价，最后很可能给购房者和城市留下一堆建筑垃圾，形成长期隐患”。对此，有些房地产商打出“品质才是制胜关键”的售楼标语。但在此前的房地产市场条件下，即便商家使出浑身解数，观望者依旧观望。

济南从今年3月以来，已连续两个月一二手住宅同比双降。面对回暖说，商家有苦难言，市场成交量的确在回升，但这种回暖是局部的，而不是全面的。投资类产品，别墅、洋房、大平层等高端住宅，配套、品质、品牌都稍逊一筹的小楼盘，仍可以说是度日如年，日子很不好过。

购房者眼中的回暖说

据搜房网调查显示，半成网友未感觉到济南楼市回暖，且六成置业者仍在观望。虽然目前全国不少城市开始对楼市调控进行微调，但济南的政策力度丝毫未减，不少置业者选择继续持币观望。

因为每个人评判楼市回暖的标准不同，因而对楼市回暖也有不同的看法。有网友称，成交量的持续上升是楼市回暖的判断标准；但也有网友认为，楼盘价格的回升是楼市回暖的表现。虽然评判标准各不相同，但是对于楼市回暖的原因大致可以分为几点，首先大部分人认同是房企降价促使楼市回暖。以确定购房的职业者真正买房只是时间问题，而促使职业者观望的也只是楼市价格走势的问题。其次，有人认为楼市回暖是刚性需求释放的结果。很多市民，特别是结婚急需用房子的年轻人不能再在一旁默默观望，该出手时就出手，刚需促使楼市回暖是楼市发展的必然。最后是房贷政策的调整。央行6月7日下发银发[2012]142号文件(特急)。“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。”关于贷款利率的调整无疑对房地产的回暖起到一定的促进作用。有市民认为，这样地方政策与银行信贷出现放松，加之房地产销售人员和中介关于楼市回暖，房价反弹的宣传，以及部分二手房房主受鼓动将房价上提等，使得部分观望人群唯恐出现2009年那样的房价全面反弹，匆忙入市购房。

根据搜房网做的调查，有56.69%的接受调查的人对济南楼市回暖没有感觉，有11.02%的人认为大部分楼市已经回暖，但是还有32.28%的人认为只是个别地区出现了回暖现象。

调控政策短期内不可能放松，面对现在楼市的状态，各位专家学者意见也不尽相同。所以济南楼市“回暖说”不能一概而论，如何建立多层次的住房供应体系，抓住主要矛盾，采取灵活政策，保护刚需，适度激活合理需求，都是值得深思的问题。拨开迷雾，济南楼市下半年到底会走向何方？我们拭目以待。

楼市回暖根基不稳 篇5

第一，国际经济危机还未见底，我国经济回暖的基础还不稳固，也就是说房地产市场外部环境还有很多不确定因素。

第二，通常说的回暖是指销售回暖，而事实上，除销售外，上半年其他指标回暖并不明显。住宅开发投资同比仅增长7.3％，一些成交量较大的省市，上半年住宅投资同比呈现下降，比如上海1～6月份住宅同比下降11.8％，北京同比下降15.4％，江苏同比下降2.1％，福建同比下降28.1％，广东同比下降40.3％。除投资外，其他指标如土地的购置面积、完成土地的开发面积和房屋的新开工面积，全国而言，同比都是下降的，降幅分别是26.5％、15.2％、10.4％。

第三，上半年市场回暖，主要得益于政策拉动，包括给消费者的一些优惠政策，也包括比较宽松的信贷政策。与此相关的事实，即由于通胀预期，不少投资需求释放。

第四，地区性的差异和业态的差异，特别是一些地区的办公楼，商业营运性住房的销售仍然不理想。1～6月份，全国31个省区市办公房的销售同比下降16％，其中内蒙古、新疆、陕西、天津、江西、重庆、福建等8个省区市同比下降幅度都超过30％。我们也必须要看到，一些地方的房价和地价上涨过快，不利于市场的平稳健康发展。

基于如上因素，我建议社会各界应珍惜和维护当前房地产市场的回暖态势。第一，要进一步稳定政策，也就是说要继续贯彻国办2008“131号”文件，继续鼓励自住型消费和改善型消费，继续鼓励企业的投融资政策，包括房地产开发项目的比例，尽快出台房地产信托基金方案，并组织试点；第二，要稳定供应，包括稳定土地供应和完善土地的“招拍挂”，以及土地的开发企业增加有效供应；第三，及时加强保障性住房的建设与管理，处理好保障性住房与市场的关系，继续支持地方政府购买一些适合的房源，用于经济适用房；第四，处理好当前保增长、保民生的工作，加大对房地产中长期，特别是房地产发展规划与政策的研究，一些地方、一些城市第二套房贷的政策应该实事求，严格执行；第五，加强监管，要求房地产企业保持清醒的头脑，理性拿捏，理性定价，防止捂盘惜售，以实际行动维护楼市回暖的大好局面。