楼市政策分析报告

2024-10-11

楼市政策分析报告（精选8篇）

楼市政策分析报告篇1

楼市高位僵持新一轮楼市调控政策呼之欲出

国务院派出的8组楼市督查组已经结束督查，各地楼市成交陷入低迷，房价依旧保持高位。楼市正在走入市场与政策艰难博弈的敏感时刻。业内人士普遍认为，房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台，房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码。

楼市陷入高位僵持

自从今年初楼市调控组合拳出台以来，各地成交量不同程度陷入低迷，房价快速飙涨势头得到遏制。国家统计局的数据显示，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。而从同比数据来看，同比下降的城市有2个，比上月增加了1个；同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个；同比涨幅在5%以内的有26个城市，比上月增加了2个。

虽然房地产市场逐渐“退烧”，但房价“拐点”尚不明显。70个大中城市里，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%，京、沪、穗、深4个一线城市销售均价虽然略有下调，但有专家指出，3月份很多高档楼盘推迟上市，价格的回落很大程度上是受成交结构性的影响，而非趋势性的变化。

以深圳为例，3月深圳全市新房成交均价19423元／平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。造成这种房价“假摔”的原因在于，3月深圳关外房源成交量大增，拉低了成交均价。3月深圳关外新房成交2131套，远多于2月的1274套。3月上海二手房价格也没有出现调整，二手房价格指数为2586点，环比仍然上涨了0.25%，5个市中心区及浦东内环平均上涨0.32%。

地产研究人士韩世同指出，限购政策抑制了高端楼盘的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，而郊区楼盘则趁势推盘，价格较低成交量大，导致3月份整体均价下滑，实际上市场并没有出现实质性的降价。

进入4月以来，房地产市场悄悄回暖，均价又开始上扬。最近一周(4月18日至24日)上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米，环比大幅上涨58.4%。高端项目上海紫园一周共成交34套独栋别墅，成交均价高达100205元/平方米，均价高达62284元/平方米的四季雅苑成交了7套，玺园也以49415元/平方米的均价成交了10套。

多项政策将再加码

房价持续居于高位，后续还会不会有更严厉的调控政策出台，近期从管理层的各种表态中不难发现，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码。

收紧房地产行业融资渠道是减弱房价上涨动力的重要手段。日前有消息称，银监会可能于5月1日前后出台新的规定，进一步规范房地产信托业务，收紧房地产信托融资。个人首套房贷也可能将首付提高至五成，上海某国有银行信贷人员称，目前还没有相关通知，首套房首付五成杀伤力较大，短期内应该不会出台，但如果房价出现继续上涨，这也可能成为能够立竿见影的一剂猛药。

今年以来在银行贷款和资本市场再融资日益收紧的情况下，不少房地产企业通过信托产品募集资金，房地产信托发行火爆。3月份信托产品中投资于房地产的信托产品募集资金量最大，共有35只，拟募集资金总额达98.31亿元，环比增长108.42%，占3月份募集总规模的46.45%。4月11日至17日一周内成立的信托集合产品中，投资于房地产领域的共有8款，募集资金规模占信托集合产品总规模的30.17%，仍是所有投资领域中占比最高的。

去年银监会就曾发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，收紧房地产信托业务，此后房地产信托产品有所萎缩。今年以来，房地产信托再次成为房企争抢的香饽饽，监管层很可能再次考虑对信托行业的房地产业务加以管束，防止房地产市场风险蔓延到信托行业。

建立住房信息系统并推广存量房税收试点，也可能是新一轮调控的重要方向。国务院督查组在各地督查期间就曾传递出这一信号。督查组在甘肃督查时指出，“兰州市主城区的个人住房信息尚未完成有效整合”，建议“适时对运用房地产评估技术加强存量房税收征管推广工作做出部署”。在海南，督查组同样提出，当地房地产市场管理信息化建设与调控不相适应，建议按时完成个人住房信息系统建设任务，为房地产调控提供技术支持，抓紧应用房地产评估技术，加强存量房税收管理的试点和推广。

土地政策也将作出一些调整。有消息称，国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。另外，也不排除对房价进行直接干预。

就连刚刚被媒体报出因财政收入下滑而“拟废限购令”的海口市，也在26日紧急出面澄清。海口市住房和城乡建设局、海口市财政局有关负责人表示，该报道不属实，海口将继续执行限购和限价等房地产调控政策，该市今年一季度财政收入仍保持正常健康态势。

信贷调控或遭遇对冲

由于严厉的调控政策，不少开发商延迟了楼盘上市时间，业内普遍预期五六月份推盘量将大增，同时开发商资金链紧绷，届时房价可能出现拐点。但中国证券报记者在走访中发现，由于境外热钱大量涌入以及前期销售回款较多，开发商资金状况尚未陷入需要降价促销的险境，且有不少开发商对后市仍抱有幻想。

在上海市松江区某楼盘，中国证券报记者发现，3月份开盘的18000元/平方米均价的房源已经售罄，刚刚新推出的房源已经攀升至21000元/平方米，且

优惠活动减少。4月16日，位于浦东周康板块的印象春城二期推出新房源，价格也丝毫没有松动，单价在18000元至20000元/平方米。就连嘉定区的一些楼盘，也开始取消前期入市时优惠与折扣。这些定位于普通买家的住宅项目，并没有因为调控而出现价格下调，目前仅仅属于“滞涨”。

有开发商称，开发商如今资金状况与2008年大不相同，市场状况也比2008年好很多。截至4月26日，根据已经发布业绩的67家上市房企一季报，一季度末合计持有货币资金1534亿元，短期借款只有469亿元，一年内到期的流动负债合计684亿元，货币资金远远超过短期借款与一年内到期流动负债之和，短期内偿债压力并不大。一季度末这67家房企的预收账款合计高达2838亿元。

不仅如此，大量房企还可以通过境外融资获得大量资金，对冲了国内信贷收紧的效应。仅在香港市场，今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元人民币，世茂房地产[11.26-1.57%]、宝龙地产[2.41-2.43%]、合景泰富[5.75-2.54%]、仁恒置地、龙湖地产[12.58-5.13%]、雅居乐等房企纷纷在境外发行各种债券或优先票据融资。

在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，为各类来源中增长最快。以富力地产[11.24-1.23%]最近一次融资为例，4月下旬，富力通过旗下离岸子公司成功进行海外淘金，短短一周的时间，合计6亿美元的优先票据已经获得了超额认购，金额达9亿美元。

对于房地产调控下的市场走势，德佑地产研究中心主任陆麒麟认为，如果房价长期处于高位，调控也将持续下去，甚至可能会出台更严厉的调控措施，开发商应该适当调整价格。

楼市政策分析报告篇2

一研究日本楼市政策的理由

第一, 日本在“二战”结束后, 经历了中国现在面临的城市化过程, 而且速度远超中国。从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%, 至1975年达到了78.6%, 25年间日本转移了全国总人口的41.2%, 基本完成了城市化转型, 但却没有留下城市贫民窟等后遗症, 因此成为20世纪中期以来顺利避免中等收入陷阱、进入发达经济体的成功案例。中国自1978年改革开放、特别是1990年以来, 随着经济的高速增长和国家工业化的突飞猛进, 也进入了城市化的加速发展期。城市化率从1978年的18%上升到2010年47.5%, 32年间转移了29.5%的人口。但存在的重大缺陷是:这其中还有13.5%即近2亿人作为移动人口因没有住房而无法安居。减去这些以农民工为主的移动人口, 城市户籍或定居人口只在34%左右。即30余年间只转移定居了人口的16%。从日本情况看, 中国已进入城市化发展的加速期。在今后20~30年内, 面临基本完成城市化即城市化率达到75%~80%的前景, 这意味着2030~2040年我国届时15亿人口中城市定居的人口要达到11~12亿, 即增加6~7亿人。新增人口的城市布局和安居问题将是首要挑战。因此, 无论如何应对, 城市化都是中国人在这个时代不得不面对的最主要的社会和经济结构转型。

第二, 从人口分布看, 日本是以大都市为中心的人口分布格局。日本占全国面积12%的三大都市圈集中了全国50%以上的人口, 虽然城市化过程中的大规模人口移动和人口向中心城市地区的高度集中给日本国带来了巨大的城市住房安置压力, 但日本较好地消化了大量集中进城的外来人口, 而且较好地调控了楼市, 使房价一直处在工薪阶层能够负担的范围内。如2008年, 日本东京市内23区 (相当于北京的三环内。整个东京圈由都内23区、都辖27市和周边4县构成) 的平均房价为78.6万日元/平方米 (相当于我国包括公摊面积的每建筑平方米5万多元人民币, 不区分新房、二手房) , 约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍, 东京都的平均房价 (基本相当北京五环以内) 为57.4万日元/平方米, 约为城市家庭月收入的1.14倍。以日本东京都商品住宅平均每套价格约5260万日元 (折合近420万元人民币) 为例, 约为日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子绝对价格高, 但相对家庭收入比来看, 可以承受。

第三, 与日本相比, 我国目前的城市化率远没有达到日本的水平。我国实行的是大中小城镇协调发展的政策。人口向核心城市的集中率远低于日本, 但北京、上海的绝对房价已经比日本东京都低不了多少, 而人均GDP只是日本的10%。房价收入比是他国的好几倍。毋庸讳言, 住房已成为我国城市就业的普通工薪阶层最大的负担和压力, 也是我国城市化发展的最大障碍。

同时, 与房价高昂、两亿移居人口不能安居的状况形成鲜明对照的是, 我国新建住宅的单套面积迅速扩大。据中国统计年鉴的资料, 我国新售商品房户均建筑面积近几年来一直在110平方米左右, 甚至连经济适用房户均面积也在90~100平方米之间。而日本全国住宅平均面积是94.13平方米 (东京都略低为90.76平方米, 无公摊面积, 相当于我国110多平方米的建筑面积) 。可见, 我国虽然有约两亿的城市就业人口无住房, 但在房价和新建房屋户型大小上却是在人均2000~4000美元的城市化起步期就已经赶超日本, 可以与他们在高度发达的后城市化时代的水平攀比。

那么, 日本这样的市场经济国家, 在城市化过程中是怎样成功地控制了房价和户型, 在短短二三十年内解决了国家大多数人口移居城市特别是大都市圈的安居问题, 从而避免了中国今天这样城市化还在前期, 但房价和户型大幅攀升, 居民财产差距急剧扩大, 两亿已移动人口无法安居、后续几亿移居人口望房兴叹的困局呢?这显然值得我们认真考察借鉴。

二城市化进程中的日本楼市政策分析

与中国长期并不区分自住房和投资投机购房, 最新的限购令仍对城市户籍人口多少网开一面、只是严格限制外来移居人口购房, 而且完全不触动现有多套存量房完全不同, 日本在城市化过程中着重楼市的需求管理, 向移居人口的首套普通安居住房倾斜, 运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅, 同时无论在保障房供给还是商品房市场上, 都全力确保小户型自住房的发展, 从而保证了在大量人口进入城市特别是大都市圈的社会转型时期, 相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。

日本政府在人口向中心城市移居的初期阶段, 就已认识到住宅价格特别是三大都市圈 (东京、名古屋、大阪) 住宅价格的快速上升是不可逆转的趋势。1964年, 日本由经济发展为主向社会综合发展的国策转换时, 国会确认了私有土地亦应具有公益性质, 使大多数家庭能够拥有自己的普通住房分享财富的增长和升值。此后这政策一直被确定为日本的基本国策之一, 成为各届日本内阁的政策理念。历届政府虽不直接干预住宅市场, 但却全力通过经济手段遏制投资需求, 力求做到房价、地价的上升主要以基本住宅需求扩大为主要推动力。

综合来看, 日本在城市化加速期的楼市需求调控主要是采取了严密的税收制度和金融信贷倾斜政策。

1. 在住宅的流转、保有、继承的各环节建立完整的税收调节体制, 全面保护自住需要、挤压投资的投机需求

第一, 在住宅的流转环节。日本与中国做法不同。日本是轻交易税, 重所得税。这样既方便了居民由于工作和生活需要改变和改善自住房, 售房者不易转嫁税负, 又能精准地打击投资投机购房。日本在战后不久的1950年, 鉴于城市化开始加速, 大量人口进入城市的情况, 实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款, 而当年个人所得税综合课税的最高税率为50%。后来经过两次上调, 至1969年, 个人所得税最高边际税率调为75%, 而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外, 尚有地方征收的10%的住民税, 这就使得投资于住宅房产几乎完全无利可得。只是在1973年4月以后, 大规模的城市化已经完成 (城市化率已达75%) , 对非家庭自用的土地房屋在保有满五年出售时, 不再纳入综合计税, 而改按40%的分类税率课征 (但仍需另交10%住民税) 。未满五年的, 仍按个人综合所得即边际最高达75%的税率计征。但很快在1975年~1980年间, 又曾两次针对房地产市场的新情况对相关制度进行从严调整, 如1975年将长期保有获利2000万日元 (时约10多万美元) 以下部分降低适用20%的税率, 但超过部分仍使用高至75%的个人综合税率。1980年又将长期保有的时间定义从五年延至十年等。直至1980年中期以后, 日本进入后城市化、后工业化时期, 政府宣布进入“平等社会” (社会上大部分人是中产) , 1980年代末又遇到金融和商业地产泡沫破灭的危机, 整个日本经济走入长期萧条时期, 对住宅地产所得的高额税收政策才逐步有所放宽。

第二, 在保有环节。日本规定对“敷地面积” (近似我国除公摊面积外的建筑面积) 120平方米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率, 对超过120平方米以上的部分即家庭拥有多套房实行两倍的即1.4%的基准固定资产保有税率, 各地方政府还可根据自身财政状况上调税率最高至2.1%, (2005年废止了最高上限) 。对拥有多套住宅的家庭实行所有住房加总累进的固定资产税, 税法规定, 房屋的出租租金除去必要的费用扣除, 全部都要纳入个人综合所得, 适用高额累进税率。这与中国税法规定出租房屋只按20%的比例收税, 而且几乎从未实际向房主征收过是截然不同的。

第三, 在继承环节。根据日本遗产税税法宽免条款中的规定在房屋遗产继承时, 可减免3000万日元 (现约240万人民币) , 超过部分与其他遗产合计后适用最高边际税率达70%的累进遗产税。

相比之下, 中国长期以来对住宅的转让所得仅按交易额的1%征税, 且一般全部转嫁给买方。再加上阴阳合同盛行, 监管部门明知故纵, 投资房产一本万利, 税收几乎可以忽略不计。房产既无保有税也无遗产税。因此, 相对于城市一般工薪阶层一个月几千元的工资, 大城市一套房子几百万元的价格是工薪族一辈子难挣到的。住房已经成为中国贫富差距扩大的主要推手之一。

2. 建立个人住房贷款资信审核制度, 使用金融杠杆遏制投资性需求

住宅市场的价格预期长期走高时, 社会闲散资金及投机资金必然进入房地产市场。日本不仅没有禁止个人投资家庭住宅, 更没有限制家庭的购房套数、首付比例、购房面积, 而是将家庭收入与可贷款总量挂钩, 使得绝大多数城市家庭无法利用金融杠杆放大资金总量投资炒作房地产和购买多套房。

依据《商业银行住宅贷款条例》, 日本个人申请购房长期贷款的年还贷额度不得超过申请时上年度家庭收入 (以个人所得税纳税证明为依据) 的35%。家庭如有其他长期贷款须合并计算, 贷款最长期限为35年。由于住宅贷款与家庭纳税收入挂钩, 这样就使绝大多数家庭不可能同时申请第二套房贷。同时, 日本在设计金融制度时, 禁止在没有还清贷款前将房屋出租, “以租养贷”在日本根本无门, 这样也直接限制了富裕阶层的炒房行为。相反, 对于自住房, 在一定限额内贷款总数的10%可作为个人所得税扣除额抵免。

为了确保私有和市场化的商业银行机构不会规避政府指引支持投资性购房, 日本还规定, 仅对银行发放的普通自住房贷款纳入住宅公库的贷款保险, 而对非自住房贷款则不与保险, 这样也就加大了在房价和房租波动时商业银行投资性购房贷款的自身风险。

比较日本的做法可以看出, 中国虽然也试图用信贷控制投资需求, 但由于贷款不是与税后收入挂钩, 人们很容易规避信贷调控。同时, 由于富裕阶层有能力支付较高的首付款和稍高一点的利息, 商业银行出于自身利益更愿意贷款支持富裕阶层多套房的购买, 因而会和客户串通一起规避政策限制。

三日本楼市需求管理对中国的启示

第一, 在城市化加速期对楼市的需求是否需要政府强有力的调控?回答是肯定的。日本基于城市土地和住宅是具有垄断性的不可再生资源, 因此必须防止对劳动者和移居者财富剥夺的理念, 对楼市进行了优先保障基本自住需求的综合干预。这与我国自1998年房改之后, 在市场化的旗号下对住宅需求基本放弃了基于公平原则的干预是完全不同的。长期以来, 我国相当部分房地产商及其代言人, 基于利益或偏见, 反对政府对楼市需求的任何调控。学术界也有一些人简单援引欧美发达国家在后城市化阶段, 房地产市场较少国家干预的例证, 反对政府干预楼市。他们完全忽略了这些国家土地资源充沛, 城市化早已完成, 房地产市场交易已转为存量二手房为主, 供求平衡甚至周期性地供过于求这些完全不同于中国国情和历史的阶段。显然, 由于长期以来对楼市需求管理的必要性和重要性缺乏清楚的认识和共识, 我国楼市上充斥着膨胀的投资投机需求、超前的改善性需求、不受节制的奢华性需求, 这成为住宅供求失衡、价格飙升的主要原因之一。

第二, 城市化是外来人口大量移居城市的历史发展阶段。在这个阶段上日本的做法都是把楼市政策放在城市化的这个发展的大背景下, 优先和充分满足外来人口对城市的基本住宅需求, 以适应高速发展的人口城市化的需要。而为了满足全体国民平等和基本住房民生需要这个首要任务和巨大压力, 就必然要严厉控制住宅的投资需求, 抑制超前和奢华的改善性需求, 使整个城市的布局、城市建设的规划更多地从普惠民居和民生的角度去设计。对比之下, 我国的楼市制度和政策设计, 就基本没有考虑城市化发展阶段大量外来人口移民的需要, 还在继续计划经济时代的城乡二元封闭格局。城市建设完全围绕户籍居民的需要, 只有土地扩张和城市建设升级的城市化, 而拒绝外来人口的城市化。这样就造成了一方面, 城市户籍居民人均住房面积急剧上升, 城市建设贪大求洋、政绩和形象工程遍地开花, 另一方面, 两亿多 (农民工及从边远中小城市的移居者) 外来人口无法安居。现在城市中外来人口已占到户籍人口的近50%, 一些城市如深圳等的外来人口已远超本地户籍人口。从日本经验来看, 中国已开始进入城市化加速期, 这种趋势如不迅速改变, 外来人口将很快普遍超过本地户籍人口, 这将必然造成日益严重的经济、社会和政治问题。

楼市限购政策松绑分析篇3

一、限购松绑的原因

1.市场层面

2013年房地产市场的火热终没能在今年得以延续，市场鬼使神差地步入下行轨道。“高库存”和“低去化率”开始成为二三线城市的梦魇。有报告显示，截至2014年6月底， 35个大中城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，去化周期超过18个月，连续5个月攀升。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月。

与库存高企相伴的却是销量的下滑。根据国家统计局数据，上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截至6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。

房价下跌态势业已形成。国家统计局数据显示，5月份，全国70个大中城市新房价格环比下降的城市达到35个，环比增加了27个；6月份，环比下降的城市达到55个；7月份增至64个。就连房价最为坚挺的北京，7月新建商品住宅价格也环比下降1.0%，为2012年4月以来首度环比下跌。

房市的低迷迅速传导至地市，与之相关的土地财政问题也开始凸显。据中国指数研究院数据显示，今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%，其中二季度下降29%。土地出让金上半年仅仅同比增长0.1%，其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、宁波等城市的土地出让金降幅超过了50%。楼市的下行成为地方政府松绑限购的直接原因。

2.政策层面

党的十八届三中全会就房地产问题虽着墨不多，但也勾勒出了我国房地产市场健康发展的长效机制的轮廓，如土地制度改革、房地产税改革、财税体制改革等，确立了用市场化手段解决住房问题的思路。以平衡供求关系为准则的市场调节，是解决房地产病症的唯一出路。

2014年或将成为中国房地产发展的革新元年。在今年的政府工作报告中，李克强总理指出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级指导，加大保障性安居工程建设力度。同时强调，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。不难看出，新一届中央政府对待房地产的态度，倾向于通过增加中低价位普通商品住房供应、改变市场供求关系的角度来调控楼市。就调控手段而言，弱化原有的限价、限购等行政化手段和措施，更多的是运用市场的、经济的手段。调控政策的转向为房地产限购政策的日后退出埋下了伏笔。

针对今年上半年房地产市场的新形势，新任住建部长陈政高指出，下半年要千方百计消化库存，这无疑给了库存消化压力大的城市政府敢于自行松绑限购的信心和勇气。

二、限购松绑潮的特点

1.差异性

限购松绑的差异化，因城市、区域甚至产品的不同而不同。截止9月10日，绝大多数限购城市均不同程度松绑限购，只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京等7城仍在坚守。毋庸置疑，北上广深四大城市是从重调控的对象，目前还难以看到限购松绑的迹象。在松绑的其它39城中，各有不同。像苏州、武汉等城市属于定向松绑，苏州90平方米以上中高端住宅市场放开限购，武汉140平方米以上的住宅不再纳入限购范围；天津整体松动，因区而异；而呼和浩特、温州、沈阳、郑州、济南等城市干脆直接取消限购；无锡、杭州等多地则是二次松绑，最终取消了限购。

2.自救性

与其说是地方政府救市，不如说是自救。限购松绑潮的背后是地方政府难以克制的自救冲动。楼市转冷，地方政府的土地财政风雨飘摇。地方政府无法保持镇静。相对于地方政府的焦虑不安，中央政府则淡定得多。不因一时市场波动而出台强刺激政策的定力，让地方政府不敢过多奢望。虽有货币政策的定向宽松，房地产领域却是被遗忘的角落。银行的冷淡，也让地方政府感到世态炎凉。地方政府为自救可谓使出浑身解数，已远远超出限购松绑之外。

3.渐次性

在呼和浩特明文取消限购之前，地方政府松绑限购一直是在小心翼翼地试探之中。中央政府虽然提出了分类调控的方针，但并没有明确授权地方政府可以自行取消限购，这未免让地方政府感到迷茫和纠结。此前地方政府触及限购底线的做法被叫停的教训，让地方政府不得不倍加小心。在呼和浩特“首吃螃蟹”之前，各地城市政府要么曲线救国，要么只做不说。对舆论的关注讳莫如深，对公众的质疑躲躲闪闪。呼和浩特高举市场化大旗，取消预售方案备案制度和商品房限购政策，使各地政府顿觉柳暗花明，于是纷纷跟进。尽管呼和浩特顺利过关，但还是向社会做了详尽的解释，呼和浩特的做法与中央的政策并不相悖，同时，呼和浩特的房地产市场健康理性，房价不会因取消限购而暴涨，民众尽可放心。二三线城市先行撤退，一线城市在后掩护的布局，也同样体现出了限购政策渐次退出的特征。限购松绑不是溃逃，而是按部就班地撤退。

三、限购松绑不能越过“微刺激”这一红线

在房地产市场下行的当下，仅仅松绑限购，对市场的提振效果相当有限，这一点儿也已得到市场的验证。鉴于此，有人主张，限贷政策也应松绑。对此，笔者坚决反对。

其一，差别化住房信贷政策，虽被归于“限字令”行列，但它与限价、限购手段有着质的不同，限贷政策鲜明的经济化特质是限价和限购所不具备的。限价和限购纯粹是行政化手段，限贷政策则主要体现为经济化特征。在笔者看来，差别化住房信贷政策非但不能解除，相反应该作为长效机制的有机组成部分继承下来。差别化住房信贷政策，可以说是相对完美的，较好实现了对自住型需求的支持、对投机投资性需求的抑制的政策目标。当然，鉴于房地产市场供求关系的逆转，差别化住房信贷政策也应作相应的微调，比如对二套房的认定，应回归“认房不认贷”的初始状态，这样才更人性化。其二，如果差别化住房信贷政策，不分青红皂白，盲目取消，那么，对楼市的“微刺激”势必会演化成强刺激，本处于调整态势的房地产市场会就此转向，市场理性回归的进程将遭到破坏。其三，央行对待差别化住房信贷政策的态度是一贯的，在今年5月份央行主持召开的住房金融服务座谈会上，央行对商业银行严格执行差别化住房信贷政策的积极成效进行了充分肯定，并就合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求等问题提出了要求。央行此举主要是对当前商业银行嫌贫爱富，对首套房贷审批和操作不力问题进行纠偏，差别化住房信贷政策并未有些许动摇。

在此轮限购松绑潮中，中央一直没有明确表态，地方政府与中央就限购松绑问题事实上已达成一种默契。就中央而言，倾向于让地方政府松绑限购，而不直接出手施以更多的刺激手段出于更多的考虑。一是2008年为应对金融危机，央行放开货币闸门，大水漫灌，造成的后果之一就是加剧了中国经济结构调整的困难，其对经济造成的不良影响还需慢慢消化。中央政府虽不希望房地产对整体经济的拖累过于明显，但也不可能回到以往通过强刺激拉动经济增长的老路上去。今年9月11日在天津举行的第八届夏季达沃斯论坛开幕式上，李克强总理指出，政府要保持定力，主动作为，不搞强刺激，而是推动强改革。二是眼下房地产市场的下行是我国房地产市场长期上涨之后自我修复的过程，是市场规律的正常反映。本轮调整是由于阶段性供应过剩、房价过高、以及需求提前透支等市场内生因素所致，它只是阶段性调整，而非全面崩盘，市场经过此轮调整会更加健康。三是鉴于房地产对中国经济的贡献巨大，为对冲房地产投资下滑对GDP的负效应，政府力推保障性住房建设已经足够。四是考虑到我国房地产市场发展的不平衡性，允许地方政府因地制宜松绑限购，化解楼市泡沫化比较严重的城市可能因泡沫急剧破裂而重创经济的风险。五是市场理性回归一直是中央政府梦寐以求的目标。据央行2014年第二季度城镇储户问卷调查报告显示，63%的城镇居民仍认为目前房价“高，难以接受”。而保障房到2015年也只能惠及20%左右的城镇居民家庭，因此，房价收入比的合理回归是公众所盼，政府所想。

限购政策对楼市的影响篇4

限购令对楼市影响较大多数开发商并未降价

刚刚过去的8月，上海楼市经历了近6年来同期最惨淡的交易行情。来自中国房产信息集团的统计数据显示，今年8月上海商品住宅成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%，创下了2005年以来8月份上海商品住宅市场成交量的新低。

另据中国房地产指数系统同期发布的 “百城价格指数”，8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格为15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。

由此可见，今年以来不断出台的调控政策正在显效。那么，未来几月楼市是否会继续降温？

限购令对楼市影响较大: “今年8月份，上海楼市成交量出现大幅回落，这是早可以预见的。”德佑地产研究主任陆骑麟认为，7月份国务院常务会议明确，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不少购房者寄望限购令升级后，大型开发企业因资金链收紧而加速对一线城市房价调整的步伐，转而再次陷入观望。而上海对补税单做法的不予认可，也加重了外地客户的观望情绪，导致成交量萎缩。

从全国范围来看，本轮宏观调控政策中的限购政策，对抑制房价过快上涨起到了较为明显的作用。据中国房地产指数系统统计，今年8月份，全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，与7月份基本持平，其中56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。上海、北京、广州等十大城市的平均价格出现去年9月份以来的首次下降，也与今年这些城市先后出台限购政策有关。具体来看，价格上涨的城市比上月减少3个；而重庆(主城区)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个，除重庆(主城区)下降1.12%外，其余6个城市降幅均在0.5%以内。多数开发商并未降价：尽管楼市成交量出现下跌，成交均价也有下降迹象，但业内人士分析，目前楼市均价的下降，还是与成交结构有关，具体楼盘的价格下跌还不明显。

据德佑地产统计，受到“沪四条”堵漏效应的影响，今年8月份上海楼市单价3万至5万元的中端楼盘成交面积下跌严重，跌幅达到了43.4%。不过在终端市场受创严重的情况下，全市商品住宅的均价只下跌了1.1%，依然处于接近2.2万元/平方米的高位。这也从侧面反映了大多数开发商并没有真正下调房价。

虽说二手房交易同样冷清，但当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。据上海中原地产介绍，近期改善型二手房买家聚集在次中心区域，如闵行莘庄板块，该板块内投资性房东已经售出离场，目前房源在售的房东多数也是为了置换。莘庄南广场的房源均为2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品质及价格相对稳定，因此其议价空间最高只有约5%。由于新房价格低开，而二手房东咬住价格不放，部分区域还出现了“一二手房价倒挂”现象。金九银十”前景堪忧：

眼看传统的“金九银十”季即将到来，最近，开发商们纷纷备货，以期在传统的销售旺季内取得销售佳绩。但种种迹象显示，今年的“金九银十”前景堪忧。

“房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，现阶段我国楼市正处在史上最严厉的调控期，且短期内政策将延续从紧态势，与此同时，当前货币供应量持续减少、存款准备金率处在历史峰值、基准利率处在加息周期等，也将作用于楼市。因此，他认为未来几个月楼市将继续降温。

在这样的市场背景下，越来越多的市场人士和购房者认为，开发商唯有通过实实在在的价格松动，才能撬动销售，否则“金九银十”难以出现。搜房网数据监控中心一份对全国46个城市的购房者调查结果显示，有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”不会如期而至，而认为“金九银十”仍会是销售旺季的购房者占比不足四分之一。房企掀起并购热潮：

楼市政策分析报告篇5

[摘要]2008年，中央、部委及地方共出台各种政策及文件近百项。其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心针”，出台的调控政策呈现出以下特色：年初承接改善市场调控；年中缓冲收紧仍是基调；年尾重拳政府出手救市。

2008年各地楼市调控政策盘点

2008年，中央、部委及地方共出台各种政策及文件近百项。其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心针”，出台的调控政策呈现出以下特色：年初承接改善市场调控；年中缓冲收紧仍是基调；年尾重拳政府出手救市。

1.杭州：出台“二十四条” 竭尽全力救楼市，调整购房入户政策，放宽住房公积金贷款政策，实行购买商品房契税、印花税补贴。

调整购房入户政策

购房者为非杭州市区户籍人员(不含境外人员)，在上城区内购买单套住房(含存量房)总价达100万元以上(含100万元)，或在下城、西湖、江干、拱墅区内购买单套住房(含存量房)总价达80万元以上(含80万元)的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户(夫妻以及未成年子女)杭州市区户籍。放宽住房公积金贷款政策

住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元；住房公积金贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降低至20%。

实行购买商品房契税、印花税补贴

自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对个人购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区内普通商品房的，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴。2.北京：11月22日，北京11部门联手出台稳定房地产市场新政，包括加大公积金贷款支持力度等。

3.上海：在财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门关于房地产的政策出炉后，上海市推出了14条救市政策，其中包括2年以上二手房取消营业税。

4.南京：从2008年十一起，凡购买90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额1%的补贴。

5.江苏：江苏宿迁的购房补贴创出新高。较之西安购房最高补贴1.5%及南京最高补贴1%，宿迁的补贴比例最高可达7%。

6.沈阳：开通公积金“异地贷款绿色通道”。公积金贷款年限30年二手房20年，商品房两成首付，设立50万元购房奖励。普通住宅1.5%契税税率。2012年各地楼市调控政策盘点

年后，关于楼市出现微调，各地频出楼市微调政策。据统计，从去年8月至今，全国共有33个城市出台楼市微调政策。总结近期30余个城市的微调政策大致分为“八招”。

一、“免”：免或减征购房契税或退税，譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州；

芜湖：2012年2月购房补贴 2012年买房契税全免；购90平米及以下房子，给予50至150元/平方米不等补贴；根据不同学历给予实用专业人才额外购房补贴；购房入户政策等。

二、“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折，譬如，北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等；

2012年，首套房贷款利率可谓“一波三折”，先是从年初上浮10%到2月份恢复到基准利率，再到如今的9折优惠，甚至部分银行出现了8.5折优惠利率等等。

三、“变”：改变普通住房价格标准，譬如天津、增城、中山、上海、南昌；中山：2012年1月，中山住房限价由2011年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。

上海：2012年2月底前，上海市普通住宅的新标准为：内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下，意味着减税优惠。

四、“提”：提高公积金贷款额度，譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等；

合肥：2011年12月，合肥家庭最高贷款额度由35万元调至45万元；个人最高贷款额度由25万元调整至35万元。

五、“户”：重启购房入户政策，譬如从化市、长春市；

从化：2012年2月购房入户从化市常住农业户口在当地购买商品房的产权者和直系亲属可以申请办理非农业户口，非本市户籍也可以购房入户并实施购房办证期延缓两年（购房办证截止2013年12月31日）规定。

六、“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、芜湖等；

杭州：2011年12月杭州启动《2011杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》。在经济开发区（下沙）注册、纳税和经营的企业员工（主要是企业管理层）首套购房发放补贴。

营口：2012年4月17日，《营口市2012市直机关事业单位职工住房补贴发放方案》规定，对市财政全额拨付的机关、事业单位，1995年12月31日前参加工作、无房且在年内购买新房的职工（含离退休职工），补贴覆盖1000人左右。由于工龄的差别，每人购置房屋面积不等，补贴额度也不均等，按人均计算补贴额度约为5万元。

扬州：2012年5月7日，扬州市房管局发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，从2012年7月1日起到2013年6月30日，该市个人购买普通成品住房，将按照建筑面积的不同对购房人给予所购房屋合同价款0.4%~0.6%的奖励。

七“放”：放松限购条件，譬如佛山、成都、上海；

佛山：2011年10月，佛山发布《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》，宣布放宽限购条件，当日即被叫停。对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。佛山市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。

八“绑”：土地松绑，譬如北京、广州、成都、昆明等。

今年以来，面对房地产用地供应减少及成交冷清的态势，合肥、天津、云南、广西等地已经出现或正在酝酿土地出让政策的微调。

今年2月，合肥市公布了鼓励大型商业综合体项目的三大土地新政，其中根据不同的物业自行持有比例，在地价上给予五至七折的优惠。

5月7日，天津市国土房管局推出的“土地微调新政”包括，延长土地出让金交款期限、鼓励境外投资者参与竞买等。

5月8日，在2012年云南省房地产工作会议上，昆明市住房和城乡建设局建议，对当地房地产政策进行微调，为房企拿地“松绑”。

“从地方政府的角度来说，确实有政策微调的冲动，因为房地产行业的不景气，影响到了当地的社会经济以及地方政府的财政状况。”南京房地产开发建设促进

楼市政策分析报告篇6

EICO工作室2月29日发布《2003年以来房地产市场宏观调控政策研究报告》，称关于房价上涨过快的政策调控始终未能对症下药，其直接原因是持续供不应求的市场格局，但深层次症结则在于土地供给制度。华远地产董事长任志强则直言，现有的房地产调控政策都是错的。

上述报告从房地产市场调控政策的主要对象，即房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构、投机性购房和保障房建设等五个方面进行分析。华远地产董事长任志强进一步评论称，现在所有的房地产调控政策都是错的，都没有抓住病根。“这五方面的行政措施无法解决根本问题而只解决表象。有些发展阶段房价必然高，有些阶段是不合理因素造成房价高，而我国的现实是两者叠加。”

具体而言，报告称，房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”，房价收入弹性约等于1。而2003至2010年我国房价涨幅高于趋势线，房价收入弹性已经达到1.38，存在上涨过快的问题，对“房价过快上涨”进行调控是必要的。

但房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局，深层次症结则在于土地供给制度。而关于“投资增长过快”，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。

“2003年至2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使得我们不得不反复面对房价过快上涨和反复调控的窘境”，《报告》给出如是结论。

关于“投资增长过快”的调控，REICO报告认为，对“房地产投资过热”的担忧，导致政府对房地产市场的调控，始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后，虽然认同了“供不应求”的现实，并开始强调加大供给，但在措施中依然包含着某些防范和抑制“投资过热”的措施，例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。

报告提出，要正确认识住宅投资增长变动的规律性，提高调控的预见性。从国际经验看，在快速城镇化进程(达到70%)完成之前，住房建设投资规模呈持续快速增长的态势。参照国际经验，我国住宅投资的增长速度并不快。

报告认为不宜频频产生投资“过热”的忧虑、恐慌。宏观调控者尤其要注意剔除“房地产名义投资中土地价格变动的影响”，把握真实的房地产投资增速。

对于投机购房的调控，报告称投机是市场不均衡的表象，是后果而不是原因，一味的指责、打击投机行为，对于解决经济问题是舍本逐末。相反，以出租为目的投资性购房，应予鼓励。

此外，针对保障房建设的评价，报告认为现行住房保障政策体系设计缺乏内在逻辑和清晰的目标，长期稳定的制度目标与短期调控的临时性需求混在一起，如此的执行效果及可持续性冷人忧虑，有将“基本保障”泛化为普遍社会福利的倾向。

楼市政策分析报告篇7

一、交易火爆势头放缓,库存去化效果弱化

楼市“板块轮动”似乎开始扭转了。进入5月,此前异常火爆、3月和4月连续创单月历史成交新高的二线城市楼市,继续上攻的势头显得有些动力不足。同时,2015年楼市“国之标杆”的一线城市,经过1-4月份的“横盘”后,5月份有重整山河的迹象。根据中国指数研究院的数据统计,5月份,29个典型城市新建商品住房成交面积1929万平方米。其中,一线城市新房成交372万平方米,环比上升3.0%。1-5月份,一线新房累计成交1972万平方米,同比上升10.2%。

5月份,25个代表性二线城市新房成交1557万平方米,环比下降13.2%,这是典型二线楼市今年以来第一次出现成交下滑的情况;1-5月份,二线新房累计成交7590万平方米,同比增长53.6%。作为楼市成交主力的二线城市,其销售面积占全国楼市1/3-1/2,销售上攻势头减弱,必然导致库存攀升。中国指数研究院的数据,虽然管南京、合肥、厦门、杭州等热点二线楼市依旧火爆,待售库存环比下降5%-15%之间,但二线城市整体的成交量在放缓,有11个二线楼市的库存在攀升。

二、土地市场“高烧不退”,房价涨幅明显扩大

5月份,尽管楼市成交有所回落,但热点开始转向土地市场。5月25日,中原地产报告显示,2016年1月-5月23日,内地一共出现152宗地王,远高于2015年全年的95宗,其中南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域。毫无疑问,2016年将是史上最火爆的“地王年”。而且,二线城市首次成为地王的绝对主导。上述报告称,今年全国总价最高的50宗土地交易中,二线城市占比达72%,仅南京就出现13宗,而一线城市合计仅有14宗。同时,土地市场“高烧不退”的局面,已开始从长三角热点城市向内地二线城市(武汉、天津、海口、太原等)蔓延。

地王必然推高房价,这预示着新一轮房价上涨板上钉钉。5月18日发布的70个大中城市房价数据,已经嗅到了房价全面上涨的气息。4月份,一二三线城市房价首次出现全面上涨。70城房价环比涨幅从3月的0.85%扩大至4月的1.03%,超过2013年上半年的环比涨幅峰值。其中,一线涨幅由3月的3.3%降至2.6%,结束连续5个月上涨的态势;二线城市房价涨幅扩大0.24个百分点至1.2%,创2011年以来最大涨幅,合肥、厦门和南京以4%-5%的幅度领涨全国。

6月1日发布的百城住宅价格指数显示,5月百城住宅价格环比上涨1.7%,同比上涨10.34%,这是连续10个月同环比“双涨”。而且,涨幅TOP10的城市全部为二线城市,依次为厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。毫无意味,二线城市已是房价上涨的“主角”,这10个城市房价涨幅超过或接近3%,其中,合肥、厦门房价涨幅接近6%。业内预测,如此下去,这两个城市今年房价上涨或将达到30%-40%,成为2016年楼市“国之标杆”。

三、管理层频繁喊话,楼市政策“风向”或变

楼市政策正在发生微妙变化。5月9日,人民日报头版刊文,针对今年以来,楼市过度加杠杆、房价屡创新高、二线城市土地市场火热、投机炒作泛滥等问题,提出要关注房价过快上涨、高杠杆和泡沫风险。特别提出,“要杜绝通过宽松货币加码来加快经济增长、做大分母降杠杆是幻想”。结合4月新增人民币贷款和社会融资比3月分别下降60%和68%,M2增速降至12.8%,为2015年6月份以来首次低于13%,或意味着,此前配合“去库存”而实施的宽松的货币政策开始收紧。

5月20日,中央深改组第24次会议上,管理层提出,“现阶段推出的短期调控手段,也要注意同改革目标一致起来,推动形成完善的体制机制”。这意味着,在“三期叠加”的背景下,出台短期激励措施是必要的,但必须要厘清其与“供给侧”改革的关系。这将成为未来一段时间内,宏观调控和房地产市场管理的顶层设计。对楼市而言,去库存要与新型城镇化全方位结合起来,既要刺激住房需求以稳定投资和经济增长,也要同步推进户籍、土地和财税等新型城镇化改革。

5月24日,新华社发表题为《楼市不能加杠杆去库存,不宜搞大刺激》的文章,针对近期重点城市地市“高烧不退”、房价快速上涨,土地财政依赖有复归迹象,强调“必须遏制地方政府‘炒地’、投机资本‘炒房’之风”;去库存不能找“接盘侠”,不能靠“打鸡血”一蹴而就。同一天,人民日报文章指出,有的省份房地产市场“去库存”力度不小,但放大成交量的同时也推高了价格,堆积起来的信贷泡沫更违背了“去杠杆”目标。要遵循中央深改组第24次会议提出的“短期调控与改革目标结合”的指示。以改革的方式“去库存”,就是要让商品房回归商品、而非投资品的属性,让农民工跨越户籍的门槛,进城安居乐业,推进新型城镇化。

6月2日,针对近期二线楼市房价高涨、地王此起彼伏,人民日报发表文章称,树不能长到天上,房价也一样,高杠杆必然带来高风险。对那些高风险行为必须加以禁止,必须遏制“炒房”“炒地”之风。杠杆过大、房价飙升将带来一系列风险,比如导致债务上升,信用违约风险增加;城市继续分化,各类开发性资金加速向热点城市集聚,三四线城市房地产市场进一步萧条,更对其他实体产业形成挤压。事实上,房价快速上涨,并不是房地产去库存的初衷,去库存是要通过鼓励开发商降价,而不是鼓励开发商争当“地王”。2015年中央经济工作会议明确提出,化解房地产库存的举措之一,就是要鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。

四、二线楼市“被打压”的案例会增加

今年以来,政策和货币环境对二线楼市最为眷顾。首先,经过1年多的快速回升,一线楼市房价创新高,已到了高处不胜寒的地步。今年3月底的沪深楼市新政,开启了一线城市连续回升15个月之后的调整,需求开始向三大都市圈内的二三线城市转移。其次,重点二线城市在需求基础、人口产业集聚上的安全边际较高,受“降成本”“去库存”政策激励的利好最多。最后,“去产能”加快推进,以工业为主的二线城市受影响较大,包括南京、苏州和天津等二线城市在内,工业增加值、国企利润的增速降至个位数、甚至零增长,地方政府希望楼市缓冲经济下滑。

因此,即便在4月之前,部分二三线城市(如苏州、南京、东莞、惠州)出台了一些限制性措施,如苏州、南京制定房价涨幅限制,但政策偏软,扶持楼市是二线城市楼市管理的主基调。近期,随着国家对于楼市态度的变化,楼市“供给侧”改革重心上升,住建部开始密集“约谈”热点二线城市政府,并开始制定新一轮控制方案,二线城市控制房价地价的措施在增加,如苏州限制地价上涨的“熔断”政策、南京“限地价、竞保障房配建”,并跟随苏州发布“土地限价”的政策;合肥市房管部门表态,随时将采取住房限购、限贷和限价等措施。同时,对于可能诞生地王的地块,采取“配建、自持”等控制措施。因此,预计未来二线城市调控案例会越来越多。

五、二线城市地位上升,楼市上攻趋势不改

首先,管理层认为,二线城市库存压力较大。新华社5月24日的文章指出,楼市区域性和结构分化依然是主要问题。1-4月,重点城市商品房销售面积增速比非重点城市高10个百分点。4月末,重点城市商品房待售面积2.7亿平方米,比3月末减少600万平方米,比去年末减少397万平方米;非重点城市待售面积4.6亿平方米,比3月末减少226万平方米,但比去年末增加1233万平方米,去库存压力仍大。因此,去库存仍旧是二线城市的主基调,打压性政策不会山雨欲来。

其次,2012年以来,二线城市楼市体量大、整体稳定,房价水平一直在4000-7000元之间,并不像一线城市一样快速上涨。而且,在国家城市群布局战略上,二线城市占有重要地位,产业和人口集聚潜力较大。无论从“稳增长”的需求侧角度,还是从新型城镇化的供给侧角度,二线城市都占有重要的地位。因此,在去库存与新型城镇化同步推进的过程中,二线城市将成为主角。因此,未来除了少数楼市将实施限制性措施外,整体二线楼市依旧在政策的眷顾下。

最后,当前经济形势需要房地产行业巨大的腾挪空间。在“三期叠加”以及近期去产能加速的背景下,特别需要房地产这个腾挪空间特别大的行业,缓冲投资和经济下滑,稳定资产价格和金融秩序。刚刚发布的4月的宏观经济数据中,房地产可谓“一枝独秀”,“拿地-开工-销售-价格”全链条上攻。这要归功二线城市普涨,带动三四线回升。同时,开发投资回升也扩大至600多个三四线城市。1-4月,三四线开发投资同比增长7.8%,比40个重点城市高出1个百分点。无论楼市政策,或货币政策,中期内保持宽松是大概率事件(4月信贷收紧受地方债券置换影响)。

地方宽松政策挺楼市篇8

国庆长假前，央行出台新规：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。央行相关负责人称，此举为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费。《每日经济新闻》记者注意到，不少地方也在出台新一轮的楼市新政，以刺激需求。比如沈阳就印发了《关于做好商品房促销工作的通知》，出台了多项利好措施，为即将举行的秋季房交会“助阵”。

目前，除一线城市和部分热点城市外，大多数地区都被楼市库存所困扰，新一波政策也集中在这些二、三线城市，成交数据上也能反映政策还是有很好的成效。

研究员严跃进告诉记者，目前二、三线城市政策最为宽松，市场交易会趋于活跃。更为重要的是，很多城市价格处于止跌的状态，所以看涨预期的强化速度预计要加快。

点评：近期中央继续出台宽松的货币信贷政策，持续刺激需求入市，一系列投融资端口调整政策出台，鼓励企业加快开发节奏、调整投资结构，宽松的市场环境为楼市升温注入新动力。

全国已处置三成闲置土地

9月29日消息，国务院大督察第二批核查问责结果于日前公布，24个省（区、市）因资金沉淀、项目拖延、土地闲置、棚改迟缓等问题被问责，给予党纪政纪处分。

据了解，11个省（市、区）问责土地闲置问题12个，处理51人，其中北京、上海、安徽、福建、江西、海南、四川、宁夏有关县（市、区）政府及国土资源部门42名负责人因闲置土地比重过高、处置不力给予行政警告、诫勉谈话等处分。

截至8月底，全国已处置闲置土地31.25万亩，处置率为29.9%，比6月份大督察时提高了近7个百分点。

事实上，今年上半年国务院办公厅专门发出《关于对全国第二次大督察发现问题进行整改的通知》，要求有关地区和部门认真纠正，严肃整改，限期处理解决好存在的问题。整改通知要求整改的事项共有26项，首当其冲的就是闲置土地问题。

点评：国土资源部提出，年底前对各省（区、市）闲置土地尚未处置完毕的，按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标，由此可见，此次核查问责的力度前所未有。

住建部5年内拆除城市违建“毒瘤”

违法建筑一直是城市规划和发展的痼疾，住建部已经总结并开出了药方。10月14日，住建部网站消息，将推广浙江“治违”样板，并将在全国掀起一场“拆违治违”的攻坚战。

“拆除违法建设是新型城镇化的必然选择，城镇化建设扩容的空间已经不大，只能在国家确定的盘子里做城镇化提质文章。”中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为。住建部副部长倪虹称，对新出现的违法建筑要坚决制止，对存量违法建筑，将用5年的时间在全国开展拆除行动，分类处置，分阶段按计划逐步治理。