北京楼市分析报告

北京楼市分析报告（共7篇）

北京楼市分析报告 篇1

2008年2季度, 在经济形势持续动荡, 发展预期愈加不明朗, 从紧货币政策严格执行的宏观发展背景下, 北京楼市持续整体观望局面。尽管如此, 伴随着基本自住需求的加速释放, 高端改善需求和投资需求的逐步回暖, 北京楼市新增供应迅速放量, 项目销售也由1季度的全面低谷加速分化, 楼市向两头热中间冷的“哑铃型”格局转变。

中小户型住宅及别墅放量北部区域成供应龙头

整体供应出现大幅增长。2008年2季度, 北京新增商品住宅供应达到452万平方米, 同环比增幅分别达68%和171%, 达到2006年以来季度新增供应的最高峰。大幅放量一方面与市场观望带来1季度新增供应低迷密切相关, 另一方面则与2季度基本自住需求加速释放, 高端居住物业市场局部回暖紧密相连。

数据来源:根据北京房地产交易信息管理网公开发布信息整理

别墅供应出现井喷式放量。在持续1年半的新增别墅供应低位以后, 2008年2季度新增别墅供应出现大幅增长, 新批准预售别墅量72.8万平方米, 28个项目的2036套别墅获准进入市场。新增供应面积的同环比增幅达到226%和306%, 有新产品获准上市的项目数达到2006年以来的新高。

数据来源:根据北京房地产交易信息管理网公开发布信息整理

北部区域成为新增供应最大的区域。在2季度新增普通住宅供应超过2万平米的61个住宅项目 (占新增普通住宅供应面积的92%) 中, 北部区域的项目为15个, 新获准上市面积达138万平米, 占比接近40%;在2季度新增别墅供应超过1万平米的21个住宅项目 (占新增别墅供应面积的99%) 中, 北部区域的项目为13个, 新获准上市面积达42万平米, 占比59%。其中, 北部郊区县、昌平、顺义、平谷的9个项目有新的普通住宅获准上市, 新增普通住宅供应面积94万平米;北部郊区县顺义、昌平、怀柔、密云、延庆12个项目有新的别墅获准上市, 新增别墅供应1041套, 面积达39万平米。北部城区的亚奥板块、望京板块, 北部郊区县昌平城区 (含沙河) 、奥北板块, 顺义多个区域均出现了较大规模的放量。此外, 东部城区的朝青板块、南磨房区域, 南部城区的宋家庄区域、西南三环区域, 西部城区的西五环区域, 海淀山后区域;东部郊区县的通州, 西部郊区县的房山放量也较为集中。

数据来源:根据北京房地产交易信息管理网公开发布信息整理

中小户型项目占据郊区县新增普通住宅供应绝对主体。在2季度新增普通住宅供应超过2万平米的61个住宅项目中 (占新增普通住宅供应面积的92%) , 套均面积在120平米以下的项目占到61%, 套均面积在100平米以下的项目占到36%。其中, 郊区县新增普通住宅供应超过2万平米的23个住宅项目中 (占新增普通住宅供应面积的44%) , 套均面积在120平米以下的项目占到91%, 套均面积在100平米以下的项目占到57%。

销售量整体依然处于低位但增长开始恢复

销售保持持续增长势头。2008年2季度, 北京商品住宅预售290万平方米, 环比增加48%, 但同比下降26%。尽管如此, 由于连续两个月的增长, 同比降幅逐步缩小, 由4月的51%下降到6月的12%。从供求对比来看, 尽管新增住宅供应持续保持高位, 但交易量的持续放大使得供需之间的差距逐渐缩小, 供需比由4月的2.1下降到6月的1.1。

数据来源:根据北京房地产交易信息管理网公开发布信息整理

朝阳区销售最为活跃。2008年2季度, 朝阳商品住宅销售面积达到111万平米;随后是昌平, 达40万平米;海淀、顺义也在20万平米以上。联系供应来看, 尽管新增商品住宅供应明显大于销售, 供销比达到1.6, 但各区域之间的差异非常明显。朝阳区销售最为活跃, 销售量超过新增供应7个百分点;中心城区、大兴等区域、远郊区县、昌平等区域的供销比都在1.5以内, 低于全市平均水平;房山、丰台、通州、石景山、顺义等区域的供销比都在2以上。

数据来源:根据北京房地产交易信息管理网公开发布信息整理

中低价位商品住宅需求转旺。根据对2季度新增普通住宅供应超过2万平米的61个项目、新增别墅供应超过1万平米的21个项目的销售情况跟踪发现, 单价在7000-13000元之间的住宅销售量整体处于较高水平。2季度新批准部分销售量分别达1947套和1167套的北一街8号·盛品园和媒体村, 其他销售量超过300套的项目除保利百合花园 (均价15622元) 和中卫世纪城 (均价4418元) 以外, 金隅·万科城、望都新地、紫金新干线、保利·西山林语都在此价格区间。值得一提的是, 2季度9000-11000元之间的新增供应明显偏少, 存在较大的空白点机会。

数据来源:根据北京房地产交易信息管理网公开发布信息整理

中小户型项目成交最为活跃。根据对2季度新增普通住宅供应超过2万平米的61个项目、新增别墅供应超过1万平米的21个项目的销售情况跟踪发现, 套均面积在60-100平米的项目销售情况最好。其中, 尤以80-100余平米的两居和小三居以及60多平米的一居室销售最为活跃。在2季度新批准部分销售量超过300套的项目中, 北一街8号·盛品园、媒体村、金隅·万科城、望都新地、中卫世纪城、紫金新干线签约的套均面积都在100平米以下, 保利·百合花园和保利·西山林语也都不到110平米。

成熟区域别墅销售明显回暖。北部区域中央别墅区的龙湖·滟澜山、龙湾·和院, 奥北的润泽庄园;西部区域西山别墅区的香山清琴、保利·西山林语, 长辛店的中体奥林匹克花园等项目的2季度新批准部分销售量都已在30套以上, 别墅项目销售的回暖使得单套面积在250平米以上的项目销售量明显放大。

数据来源:根据北京房地产交易信息管理网公开发布信息整理

刚性自住需求加速释放高端改善需求、投资需求逐步回暖楼市向“哑铃”型格局转变

无论是新增供应呈现出的中小户型项目大量上市, 还是项目销售呈现出的中小户型项目热销, 都已经明显体现出满足刚性需求的中小户型项目将率先在北京市场走出观望。由于奥运成功申办以来, 北京的“首都效应”、“奥运效应”持续放大, 越来越多的大学毕业生、中青年白领等进入北京, 刚性需求群体一直处于加速膨胀的过程之中。尽管保障性住房政策在一定程度上分流了部分中低端住房需求, 但无碍大多数“北漂”一族的住房需求释放。在楼市的整体观望中, 中小户型的热销从侧面印证了刚性需求的强大以及市场趋稳的动力。未来在“二次信贷”政策不发生改变的情形下, 中小户型项目将依然是支持北京住房市场持续发展的稳定器。

同时, 别墅项目供应的井喷以及部分高端别墅项目销售的回暖又反映出高端改善需求及投资需求的逐步活跃。在流动性过剩、通货膨胀持续高位, 投资渠道匮乏的经济环境下, 越来越多的资金将选择房地产作为主要出路。由于北京在奥运推动下加速向国际化大都市转变, 北京高端物业吸引的客户不仅来自北京, 还来自以华北区域为主的全国各地, 甚至包括越来越多以港澳台为主体的境外客户。由于北京整体市场尚处于观望之中, 物业的稀缺性程度将是这些资金选择的主要依据。由于别墅土地明确停供, 别墅的整体稀缺性毋庸置疑, 在成熟的别墅区如中央别墅区的别墅项目最先获得这类需求的青睐。由于短时期内整体经济环境难以出现大的改观, 高端物业需求的释放要求将不断累积。均好性强, 即具备“三高”——高地段稀缺度, 高产品品质和高服务水平的项目将成为这类需求的主要承接对象。

伴随着刚性自住需求的加速释放, 初级改善性需求的持续萎缩, 高端改善性需求和投资性需求的逐步回暖, 北京楼市明显表现出两端热中间冷的“哑铃”型格局。

北京楼市现状扫描 篇2

涨得突然，涨得飞快，涨得莫名其妙，让素来喜欢纵论时政要闻、揣测中国宏观经济走向的北京人有点瞠目结舌。本来就高高儿的楼市价格超越了政治经济学的价值规律，超越了百姓的承受力，超越了专家学者的预估，超越了地产泡沫的条条警戒线，就像侯宝林老先生说过的著名相声段子一样，沿着手电筒的一丝光柱，忽悠忽悠就蹿上去了。

与此同时，中国一线城市房价像和平竞赛似的同步暴涨，北上广深以及南京、武汉等省会城市竞相爆盘。裹被子彻夜排号的购房者和坐地涨价的开发商短兵相接、斗智斗勇。“地王”“日光盘”层出不穷，上海“千万级”新盘瞬间抢光，北京的二手房过户大厅一号难求。如此的疯狂理所当然地又引来了政府的新一轮楼市调控，中央高层密集喊话，表示将出台新政维持房价稳定。于是，好多深有感触的过来人说：“赶快出手买房吧，政府又打压（房价）了，又一次机会来了！”因为历史的经验告诉他们，调控的后面很可能又是新一轮暴涨。

如果说，近十几年来波诡云谲的中国地产市场始终令老百姓手足无措，那么今年以来他们深切感受到的这一通楼市高潮似乎更具有某种警示效果。通货膨胀、经济下滑，媒体上见天儿讨论各种硬的、软的“着陆”，手中越来越沉重的菜篮子，似乎给了他们一个朦胧却急切的信息——“现在下手，大概还有”。于是许多人不再犹豫，忙不迭地就下手了。

此前，我们听惯了房地产专家关于中国房地产走势的各种宏论，今年以来，他们似乎集体缄默了。今后的房价到底是上升还是下降？现在出手到底是不是时机？面对这种可丁可卯的提问，绝少再有专家按照某种理论做出煞有介事的明确回答了，也绝少有人理直气壮地再拿什么市场经济理论、全球宏观走势说事儿了。专家似乎也被眼前这种疯狂懵懂了双眼，学会了环顾左右而言他，悄悄地把购房时机的判断权交给了当事人。这似乎说明，中国的房地产市场已经难以用普通的房地产市场的规则和规律加以评估和预测了。当今的中国房地产市场似乎融入了更多的综合因素，金融、经济、地方债、经济的软着陆或者硬着陆，中国社会发展，甚至中国未来的命运。一种大众隐隐感受到的不堪承受之重，重压着中国无与伦比、波诡云谲的房地产市场。

吴博士迟来的“大棋”观

吴博士在一家大型民营房地产开发公司的预算部做精算师，收入不菲，但始终租房住，没有下决心出手买房。大把的钱攥着，却错过好几次自己公司开发商品房的超低价内部认购，直到北京的地价高起，连自己的公司都拿不起北京的地，被迫跑到三四线城市发展，他仍然在北京租房住。有人说，他是“福中打了十几年滚，浑身没有沾上一点福”。有人说，他是“老实败家子儿”。

吴博士的学历和专业知识让他的大脑充满了常人不具备的勾回。他是精算师，知道两三千一平方米的房屋建设成本卖到两三万是多么不合情理。他知道价值总应该和使用价值八九不离十。他知道香港是房地产泡沫最高的地方，它的房价收入比是15.6倍，而纽约是10倍，伦敦是12倍，东京是8倍，北京竟然是44.4倍，上海是42.3倍，深圳是33.7倍。他知道楼市价格上涨过快后很可能导致断崖式的下跌。他知道美国的次贷危机发生后，一美元就能买一套房子。他还知道现在中国几乎所有城市的房地产库存畸高，成了政府的心腹大患，去库存成为中央今年工作的一大重点。

“要不怎么动员大学生、农民工都出手买房呢？去库存，不降价行吗？”他暗自揣摩着，似乎明天早晨房地产泡沫就会砰然炸响，大可以按照白菜价去从容收房了。

可这么多年过去了，房价始终在阶段性上涨，每一个重要的节点，都没断了有明白人劝他赶紧买房。他淡然一笑说：“这就是（房地产）拐点的前夜，你是想让我万劫不复吗？政府五次三番压房价难道你还不知道为了啥吗？”

他错了，他倒霉就倒霉在他“明白”得太多了。

近10年来，他一次次坐失购房良机，自己的钱包在房地产的一次次涨价中痛苦地减肥，心中渴望的房子一次次加速度离他而去。终于活脱脱地把一套别墅瘦身成了一套两居室，其损失相当于他15年白干。

这几年，他越来越不自信了，当人们再劝他出手买房的时候，他没了先前的决绝和自矜，“我倒是想买，钱也得够啊！”听话听音，北京话讲，这就叫“认栽了”。

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实际上，在房地产公司工作的吴博士并不缺少购房的机会，他所在的房地产公司是很人性化的，自己开发的房子在开盘销售前，总要进行一次内部认购。有一次，一批房子因阳光遮挡等问题办不下产权证，内部认购价定在4000元每平方米（外销价格已经接近两万），大家蜂拥抢购。负责销售的经理挟权自重、牛气冲天，买房的员工都要向他点头哈腰，要不然就得不到。吴博士的妻子劝他买点礼物送过去，弄套好一点朝向的房子。但吴博士有着文人的气节，他宁肯不买，也不向权威低头，终于痛苦地错过了这次空前绝后的好机会。

两年后，这些卖出去的房子都通过种种关系办妥了产权证，价格随行就市涨到了5万元以上。吴博士的老婆算了算，吴博士的这点“气节”价值将近人民币二百多万元，此是后话。

今年年初，吴博士越发闹心了，他不但没有看到楼市退潮，反而看到了楼市的大海啸，泰山压顶一样的海啸彻底摧毁了他惯常的思维方式。当他陆续看到深圳、上海等城市楼市价格上涨，“虹吸效应”让无数资金涌向中国的几个超大型城市，三四线城市逐渐冷清荒芜的时候，他感到脚下这块北京的热土正在凸起来嘭嘭地打自己的脚。

一个睿智的同事指出了他的错之所在，由于太过理论化，缺少对中国特色的认识，他的判断始终与现实悖逆。当今的房地产业已经不是一个孤立的产业，由于连年巨量而失当的发展，其博大的、肆意延伸的产业脉络，已经与整个国家的金融、经济、信用大体系联成一体，其严重影响着宏观国民经济的发展甚至政局的稳定。政府从没有，也不会让房地产在单一市场化环境下生存和发展，更不会坐视其自生自灭。相反的，正在利用其主导产业的影响力下一盘很大的棋，岂是你那点政治经济学、市场经济学理论所能覆盖的。你的“本本主义”损失的不仅仅是一次次的购房机会，在越来越现实的社会大环境下，你损失的还有做人的尊严感和成就感。同时，置业的失败将不断拉低你的社会阶层，不知不觉间，你将被排斥在主流社会之外。

一番话打通了吴博士的奇经八脉，除了自尊心受到的强刺激外，“大棋观”也让吴博士彻底折服。他痛下决心不再等那遥不可及的楼市拐点，马上就出手，学学政府，也试着下一盘大棋，“好饭不怕晚嘛”，吴博士自我解嘲地说。

他紧赶慢赶跑到燕郊买下了一套均价1.3万元的联体别墅（去年一万元不到）。即使这样，他还担惊受怕了好几天，因为售楼人员屡屡告知他们，因为太火了，很有可能定下的房子也会跑掉。吴博士给了售楼人员两万元好处费才算定上了这套房。这套联体别墅有260多平方米，地上地下共三层，有车库。吴博士花12万元装了一部别墅电梯（油压的，不用单独建机房，也没有噪音，最多进入两个人，俗称“胶囊电梯”）。吴博士是一个讲究生活情趣的人，尽管他错过了购房置业的最佳时期，但他对自己的滞后选择也绝不马虎。“大棋观”告诉他，房地产的厚利就像泼在地上的水，这次虽然没有被泼到头上，但那水早晚会沿着地缝慢慢地洇到这里来的。

好在接下来的消息都是让吴博士开心顺气的，自打他买断这处产业后，价格就一路上涨，半个月后就全部售罄。二手房的中介公司电话频频打来，坐地就可以加价出售，吴博士不禁长长地舒了一口气，一种成就感暗暗升上心头。只不过，接下来从燕郊到上地（吴博士的工作单位）的漫漫通勤路让他想而生畏。

为什么要到燕郊去买房？饱学的吴博士在前述睿智同事的启发下，看中了京津冀一体化的这盘大棋。

2015年4月30日，中共中央政治局召开会议通过了《京津冀协同发展规划纲要》，京津冀协同发展作为一个重大的国家战略目标被抬上了桌面，进入人们视野。随着京津冀一体化的不断深入，购房人对河北楼市的热情被激活，那里的房价也从三四千元攀升到两万左右。

位于北京三河市的燕郊，俨然已经成为北京购房需求群外溢的首选。有数据显示，2015年全年燕郊成交商品房22038套，成交均价10856元/平方米，2016年1月成交均价更是突破14000元/平方米的大关，不少项目开盘即售罄。与此对应的是再远一点的固安、廊坊、香河等在联动效应下，成交量也都噌噌地上涨。

据报载，像吴博士一样被吸引来的购房客近些年蜂拥而至，他们正在大踏步地向天津、河北、甚至辽宁省迈进。

“观察房子有一段时间了，不是不想买，是真的买不起。”已经工作的90后韩先生告诉记者，现在跟父母一起住。北京的房价没有降的意思，打算买一套小户型，但是即便是小户型也力不从心。

一位在北京工作燕郊买房多年的王先生告诉笔者：“当年在燕郊买房还有些不情愿，毕竟是河北，但是现在感觉还不错，没有那么大的房贷压力。京津冀一体化让公路、轨道交通等配套日趋完善。”

然而，许多有意向的购房家庭认为，燕郊的房价已经不能承受了，转而向固安、大厂、廊坊等环北京城市寻找合适房源。

北京的高房价和限购政策迫使许多意向购房人蛰伏，而城市功能的转型更促使北京瘦身，加上环北京城市群、京津冀一体化等概念和规划的相继问世，让北京的购房需求外溢已经成了水到渠成的事情。不仅仅是燕郊，唐山、保定、崇礼乃至秦皇岛都将受益于此。环北京城市群宽松的政策、低廉的总价、未来的发展潜力，都成为这些城市的优势所在。外溢趋势已不可逆转，购房人如何选择，新兴城市如何接纳，将成为未来新的话题，或许在不久的将来将有更多的“燕郊”诞生。

“众筹购房”正风流

据有关数据统计，2015年北京成交均价首次突破3万大关，2016年截至2月成交均价已涨至3.2万/平方米。若以每套房子80平方米计算，一套房价需要240万左右，公积金贷款上限为120万，百万的首付令无数购房者望而却步，而北京的房价丝毫没有停下来的趋势。于是，“众筹购房”应运而生。

“众筹购房”顾名思义，就是几个人攒份子买房。参与者通常不是为了买房，而是为了货币的保值增值。

“这年月，票子毛得越来越厉害，这么做，怎么也比放在银行里眼瞧着它缩水强啊！”已经卷入“众筹购房”的柯跟我说。

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“你不怕跌价吗？到时候可就赔了。”我问。

“这么多年了，一直打压，结果一直涨，让多少人错过了购房的好机会，你以为这回就能跌吗？你以为政府能让它跌吗？牵扯到方方面面，银行坏账怎么办？地方政府靠什么维持？再说，就是跌，能跌个没完吗？能跌得像去年的股市一样邪乎吗？总不至于倾家荡产吧。你倒是没买房，可你手里的钱不也一直在跌着吗！”柯反唇相讥道。

也是，这些年，或通胀，或人民币贬值，或股灾，或无时无刻不在发生的商品涨价，人们正经受着说不清的“转型”之痛。漫说资产的增值，就是对在握的这点资产的保值也陷入了一种无奈和恐慌，我实在无言以对。

实际上，柯有两套房了，在北京根本不具备购房资格，他们这些参与“众筹”的人大多都不具备购房资格，但其中只要有一个人具备（购房资格）就行了，房产证上就落上他的名字。之前，他们签订一份合同，在合同上把各自出资的比例写清楚，约定该房屋大家利益均沾，平时该房子的实际使用人按照比例给其他投资人返钱，就当是返租金。一旦房子涨价了，大家决定卖出后，按各自的出资比例提取本金和利润。倘若该房子赶上价格下跌，出手后，也各自依据出资比例承担损失。这叫有福同享，有难同当，这个方法是从南方很多城市传过来的，据说在上海特别风行。有人说，这叫一种新兴的“金融衍生品”，也有人说，这是一种自主性的“购房杠杆”。

柯说：“什么‘金融衍生品’，什么‘购房杠杆’，都太文了，我整不懂。我就知道眼面前儿什么都在涨价，钱越来越毛了，我们以前都经历过那些倒霉的年月。现在人老了，没有什么工作能力了，积蓄也少得可怜，就怕三存两取，三涮两涮，把自己一点儿保命钱给整没了，我们这叫作‘抱团取暖’或者说是‘凑人走夜道儿’罢了。”

有外媒称，中国众筹行业正在迎来一个快速发展期，房产众筹项目的悄然兴起，由于门槛相对较低，越来越多的人开始加入众筹买房的队伍。

深圳二手房众筹平台“拼房网”声称，起投价1000元人民币便可参与众筹购房，一年后可选择回购或出售。据这个去年10月上线的网站资料显示，目前这一平台已完成9套房产的众筹。

《羊城晚报》报道称，广州一个众筹炒楼的微信平台上，招募的炒房客投资金额从100万元起。他们的运作方式是：由运作团队专门负责炒楼事宜，房屋产权资料由投资方保管持有，炒楼运作团队不经手资金和产权，炒楼盈利按合作方案分成。

有报道称，在“大众创业、万众创新”的带动下，众筹这种新型集资模式正在快速发展，但原为展示创意筹集资金的模式，在房地产上却演变为炒楼途径之一。这些众筹炒楼平台的出现，为资金不足又有心投资的人士提供了渠道，催生出更多的投资炒房客，而刚需购房人士显然并非消费主流。

《证券时报》报道称，北京一些90后的年轻人也不甘人后，参与到众筹炒房队列，坐等房屋升值。

当然，也有许多业内人士提醒，众筹炒楼面临不少风险，需谨慎参与。一是楼市价格并非只涨不跌。二是中间的风险与监管由谁来承担，包括衡量平台运作是否合理、会否出现假融资等，这些都需要参与者谨慎评估。而政府也应加强宏观把控，加以理性引导。

把宅子“升格”到外国去

既不同于“老实败家子”式的吴博士，也不同于押宝式的“众筹购房”者，一些更具前瞻性眼光的、具有一定实力的人，正在逐渐地把自己的宅子“升格”到市场稳定、健康和廉价的海外。

像万千含辛茹苦送孩子到海外留学的家长一样，王先生很早就把孩子送到加拿大去留学了。最开始，孩子租房住，每月的房租将近人民币6000元，大大超过了学费。王先生在给孩子付过几次房租后惊异地发现：人均收入高出中国几条街的加拿大的房子却便宜得像是北京的冬储大白菜。于是，脑筋活络的王先生果断卖掉了一套两居室（王先生共有4套房产），将这笔钱汇到加拿大，为孩子买了一套带全套家具的、有地下室和车库花园的别墅，孩子只住其中的一间，余下的四间房子全部出租给自己的同班同学（因为靠近学区，那里的房子非常好租），用租金还贷并支付学费。转眼4年过去，这些孩子毕业后各奔东西，所不同的是，为孩子租房子的学生家长的30万银子以租金的形式挥发殆尽，而王先生儿子的全部留学费用房租自给自足，到头来还剩下一套花园别墅给孩子日后的生活垫了底。

以上成功的置业经验进一步激活了王先生夫妇的“大棋观”，他们又先后用以上方法，将除了现住的一套小居室外的另外两套房产全部“升格”到了加拿大。王先生说，像炒股一样，我们永远不太可能将钱抛在最高点，但我们追求的是资金安全的最大化。我们都老了，越来越看不懂中国楼市的迷局，也非常恐惧房地产泡沫带来的危机，与其这样担惊受怕，还不如将财产“升格”给在海外发展的孩子。那里的房产虽然增值慢，但也始终在平稳地缓涨，再说还有更多类似70年产权、遗产税等等诸多拦路老虎呢。最重要的是，这可是能传宗接代的恒产（永久产权）啊！适当的时候，我们可以从容地到那里定居。当然，很多人会骂我们，说我们吃里扒外、机会主义，甚至是“卖国贼”。但是，我们毕竟没有坑谁害谁，是用自己的“良币”运作的善举，尽管有点不太合“情理”，但把房价炒到天上去就那么合情合理吗？

中介公司的“零点”大行动

买房不易，卖房子也不易。刘铭夫妻去年年底委托某房地产中介公司出售自己的一套房子，那时，楼市还不像现在这么疯狂。一段时间的等待后，一天深夜，刘铭夫妻在睡梦中被中介公司的电话惊醒，此时已是深夜零点35分。

中介公司告知房屋已经出卖，请其速来签约。赶到中介公司时已经是接近凌晨两点。一进门，几十个穿着制式服装的中介公司员工都还没有下班，众人热情地欢迎着他们的到来。场面十分感人，却唯独不见购房者，原来购房者已经被他们“安排”在另一间洽谈室内。刘铭夫妻坐定，中介公司告知对方想压一压他们的价。刘铭夫妻不同意，中介公司晓以利害，说得刘铭夫妻慢慢动了心，双方的心理价位在中介公司的启发怂恿下一点一点靠拢。一番背对背的讨价还价后终于谈妥，双方才得以见面。见面前都受到了中介公司的“嘱咐”，让他们见面不要说别的，只管签单，免得横生枝节。

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时至天明，双方早已经晕头胀脑，懵头懵脑地在中介人员递过来的一页页合同上签名盖章。手续终于在东方现出鱼肚白时告罄，各自都像做了一场囫囵梦。

为什么连夜签单？

事后，中介公司跟他们摊了实底。原来，中介公司生存不易，为了抓住“大鱼”，他们打破了8小时工作制。客户就是他们不折不扣的上帝，甭管客户什么时候来都要马上热情接待。另外这里还有个规矩，甭管谁签单，都视同公司签单，大家都得在一旁帮衬着。甭管多晚，大家都不能下班，在一旁观敌瞭阵，以备不时之需。为此，好多员工几天连续不睡觉了。

为什么不让买卖双方面谈？

中介公司经理说，通常情况下，让买卖双方见面谈成的概率较小，一来怕买卖双方私相联系“跑了单”;另一方面，双方直接谈价格，某一方失于冷静或太过偏执都很难成交。而此时封闭买卖双方，让第三者在其中润滑、通融，成交的可能就会成倍放大。

一旦功成，中介公司员工击手相庆，发出一阵阵发自心底的“耶”！当然，拿到提成的人要请客回馈众同事，算是一种闪烁着心理学光辉的企业文化吧。

刘铭夫妻签了合同以为大功告成，没承想，接下来的种种过户手续像一场旷日持久的战争。

今年以来，北京的二手房就开始大热。2月19日，财政部等三部委联合发文，调整房地产环节交易契税、营业税，这就又添了一把柴。到房地产交易大厅办房屋买卖手续的人汗牛充栋，大有掀掉房盖的气势。于是，过户排号成为京城新一景。

刘铭夫妻在先后完成了网签、交税等一应手续后，就是排不上过户的号，等得心焦。突然有一天，中介公司紧急通知买卖双方，半小时之内到房地产交易大厅办理过户。原来是中介公司的人见天儿派人在交易大厅门口等着，每逢有因故“误号”的，就花钱把那“号”买来应急。可惜刘铭在外地赶不回来，于是又耽误了一个月。等到排上号正式办理过户手续的那一天，一进大厅就把刘铭两口子吓到了。人群乌泱乌泱地排起了九曲长蛇阵，争相把头探进窗口咨询着，嘈杂喧哗、乌烟瘴气。刘铭的妻子原本心脏就不好，突然感到一阵心悸，差点晕倒，好在随身带着保命的“速效救心丸”。手续办不成了，中介公司的人把刘铭夫妻领到对门的中介公司总部休息。人是缓过来了，可这一排号又是半个月，把人急得哟。

据说，现在有人开始管北京叫“号都”了，买车要摇号、开车要看号、看病要预约挂号;现在，买房过户也要凭号。而且据说有的黄牛把一个号炒到3000元，你说吓人不吓人！

“链家地产新北苑店的小谷透露，预约到号办理过户确实很困难。他主做朝阳区的业务，朝阳区过户目前全部采用网上预约、现场办理的方式。每周五约下一周的号，具体分上午号和下午号，按时间去现场进行办理。由于现在成交量很大，过户的人比较多，因此预约号还是比较困难。由于办理人数众多，代预约的生意也异常火爆。在淘宝网上，输入北京过户代办字样，可搜出多家店铺从事此业务。在一些成交排名靠前的店铺，月成交量都有几十个，普通号大都在千元左右，如果加急价格则更高。”

“在一家店里，店主晒出了一系列下单成功的截图，并称上周共有168个号预约成功，每个价格为999元，如果指定时间需要加价499元。网上有消息称，有黄牛已把当周的号要价3000元，下周的号要价1000元。”

都是哪些因素导致了目前一线城市楼市火爆的局面呢？链家网是这样解释的：“一方面，契税、营业税减免等新政不可避免地在心理层面影响供需结构最紧张的一线楼市;另一方面，中介、开发商、舆论的配合再次成为了房价上涨的推手。”

终于，刘铭夫妻的房子得以过户成功，然而一个“噩耗”传来——就在他们盼星星盼月亮渴望成交的几个月里，北京的房价悄然上涨，他们卖早了也卖亏了。将近50万元化为乌有，刘铭夫妻面面相觑，欲哭无泪……

以上几个人物的楼市浮沉，某种程度上折射出老百姓对眼下楼市的一种迷茫和凄惶，真可谓“楼花渐欲迷人眼，买耶卖耶两头难”。

（编辑·麻雯）

mawen214@163.com

嘉兴楼市未来价格走势分析 篇3

进入2014年以来, 在温州、杭州、宁波等地楼市出现“成交持续萎缩、房价不断下跌”的情况下, 嘉兴楼市目前处在什么样的状况?未来价格走势如何?已经成为嘉兴市相关部门、开发商和广大市民共同关注的话题。本文根据现有的统计数据, 对嘉兴市区楼价走势作一初步分析, 抛砖引玉, 供各位商榷。

一、嘉兴市区房地产市场现状

2014年, 虽然全国各地房地产市场普遍出现调整, 但嘉兴市区许多房地产开发企业主动出击, 积极采取各种有效的促销措施, 来自市建委住房保障局的统计资料显示, 市区房地产市场总体运行情况良好, 楼市表现出平稳发展的态势。

(一) 房地产投资额平稳增长。

尽管受到全国房地产市场调整大环境的影响, 2014年市区房地产投资规模并没有出现下滑, 仍然保持平稳增长。统计数据表明, 市区全年共完成房地产投资额191.49亿元, 同比增长3.0%。其中住宅完成投资额103.13亿元, 同比出现4.2%的小幅下降;办公楼完成投资额17.20亿元, 同比增加18.7%;商业用房完成投资额43.04亿元, 同比出现19.8%的增长。数据表明, 前几年市区住宅投资过热的势头已经得到控制, 住宅市场进行了平稳发展阶段, 但数据也显示, 办公楼和商业用房投资仍然出现两位数的增长, 说明未来市区办公楼和商业用房的供应量将出现较大的增长, 市场竞争将日趋激烈。

(二) 新开工面积大幅下降。

2014年市区全年房屋新开工面积386.33万平方米, 同比下降了35.6%, 其中住宅新开工面积184.00万平方米, 同比下降了38.60%;办公楼新开工面积48.22万平方米, 下降了27.80%;商业用房新开工面积83.65万平方米, 下降幅度也达到22.20%。新开工面积的大幅度下降, 意味着虽然2014年市区房地产投资规模保持稳定, 但全国范围的调整态势还是对嘉兴楼市产生了很大的影响, 许多开发商收缩了开发规模, 对未来楼市持谨慎态度, 观望气氛浓重。

(三) 施工面积仍然偏大。

作为2012年、2013年房地产开发投资额大幅增长的直接表现, 2014年市区房屋施工面积仍然偏大, 年末市区房屋施工面积达到1, 775.81万平方米, 同比增长3.00%。其中, 住宅施工面积961.10万平方米, 同比下降了0.10%。从统计数据看, 虽然14年房屋施工面积同比只有3.0%的增长, 特别是住宅的施工面积与2013年相比, 出现微幅下降, 与前几年两位数的增长有了明显的下降, 但相对于市区2014全年193.29万平方米的房屋销售量以及157.58万平方米的住宅销售量, 现有施工面积确实偏大, 表明今后几年内市区商品房供应量非常充足, 供求矛盾将十分突出。

(四) 办公、商业用房前景堪忧。

受前几年住宅限购、限贷等国家宏观调控政策的影响, 许多开发商将目光转向办公楼和商业项目的开发, 造成市区办公用房和商业用房的施工面积出现大幅度的增加。统计数据显示, 市区2014年办公楼施工面积184.23万平方米, 同比大幅增加了20.40%;商业用房施工面积295.18万平方米, 同比也增长8.60%。但数据同样显示, 2014年市区办公楼销售面积只有10.65万平方米;商业用房销售面积也只有18.22万平方米。将二者相比较, 明显看出即使未来几年没有新增办公用房和商业用房的开发, 仅目前正在施工的存量就已经出现严重的供大于求局面。在我国实体经济没有完全走出下行趋势前, 市区很难依靠自身的购买力来消化这些存量项目, 办公、商业用房前景十分令人堪忧。

(五) 销售面积出现下滑。

近年来, 随着房地产行业的起起落落, 消费者已经变得更加成熟、更趋理性, 投机性、盲目性购房行为大为减少。特别是进入2014年之后, 受杭州、宁波等周边大城市楼市调整的影响, 嘉兴楼市也出来了一定程度的调整, 具体表现为全年市区商品房销售面积出现较大幅度的下滑, 2014年市区商品房销售面积193.29万平方米, 同比下降了17.10%;作为普通消费者最关心的住宅, 全年销售量为157.58万平方米, 比13年下降了14.90%。销售面积同比出现两位数的下降, 表明周边城市的调整, 已经对嘉兴楼市产生了较大的影响, 消费者普遍持有观望情绪, 等待市场行情的进一步明朗。

(六) 待售面积大幅增加。

受前几年房地产开发面积大幅增加以及2014年销售疲软的影响, 市区商品房待售面积出现较大幅度的增加。统计资料显示, 截至2014年底, 市区商品房待售面积210.14平方米, 同比增加15.10%, 其中住宅的待售面积就有99.19万平方米, 同比增加10.70%;商业用房待售面积66.23万平方米, 同比增加了17.60%;而办公楼待售面积增长最多, 待售面积24.50万平方米, 同比大幅增加了50.70%。

(七) 商品房价格保持稳定。

在一片观望氛围中, 受包括一线城市在内的全国大部分城市房价下跌的影响, 虽然市区商品房成交量出现了一定的下降, 但商品房成交均价并没有出现太大起伏, 仍然保持平稳, 根据商品房合同备案数据统计, 2014年市区商品房成交均价为7, 622元/平方米, 同比下降2.51%。其中, 住宅成交均价为7, 212元/平方米, 同比微降0.85%。然后从2014年每月的备案均价来看, 一年来, 虽然年均房价波动不大, 但总体还是出现下降趋势, 以住宅价格为例, 备案均价最高值为1月的7, 691元/m2, 到9月则创出6, 802元/m2的全年最低值, 进入四季度后, 受到央行降息, 公积金新政等利好因素刺激, 住宅备案均价虽然有所回升, 12月份达到7, 029元/m2, 但还是没有突破1月的价格高点。

(八) 开发商拿地热情锐减。

作为房地产开发先行指标, 土地购置面积数量和成交价格将在一定程度上影响未来房地产开发规模。2014年受房地产市场调整和商品房成交萎缩的影响, 开发商拿地热情锐减, 土地成交面积、金额都出现了缩水, 土地购置面积和成交价格双双出现下滑。据统计, 2014全年市区共成功出让105宗地块, 相比13年减少12宗, 土地出让面积约278.96万方, 折合约4, 184.34亩, 同比下滑约16.8%, 土地出让金额约36.38亿元, 同比下降约53.1%, 另有8宗地块遭遇流拍。而在全年成功出让的105宗地块中, 有101宗地块全部以底价直接成交, 仅4宗地块进入竞价环节, 且均为商业及工业性质地块, 涉宅性质地块则几乎以接近零溢价出让。

二、嘉兴楼市未来价格走势分析

2014年四季度, 许多开发商为了突破楼市成交低迷的局面, 纷纷推出打折、送家电、送装修、买小高层送部分公摊面积等促销措施, 再加上央行降低存贷款利率, 银行放松贷款限制以及市政府推出公积金新政等措施, 受此影响, 部分消费者开始入市, 楼市出现一定转机, 出现成交量有所放大, 成交价格触底回升的可喜形势。进入2015年后, 许多市民非常关心嘉兴未来房价的变化趋势, 未来几年房价是涨还是跌?对楼市未来趋势的判断很大程度上决定着他们的购房决策。

展望未来, 笔者认为市区的房价既不会大涨, 但也不会像某些城市那样出现持续下跌的情况, 因为市场上既存在着推动房价上涨的因素, 也存在着制约房价上涨的客观现实情况, 房价保持平稳将是未来二、三年内的主基调。

(一) 促使房价上涨的主要因素

1、快速发展的区域经济。

近年来, 依托得天独厚的区位优势和通畅便捷的交通条件, 嘉兴市经济得到快速发展, 据市统计局最新公布的数据, 嘉兴市已经连续多年GDP增幅保持较高的增幅。2014年, 面对复杂多变的国内外经济形势, 嘉兴国民经济依然保持较快的发展势头, 全市生产总值3, 352.8亿元, 按可比价格计算, 增长7.5%;全市财政总收入568.09亿元, 较上年增长9.8%。伴随着地方经济的快速发展, 嘉兴市城乡居民的收入也不断稳步提高, 2014年全市城镇居民人均可支配收入42, 143元, 同比增长9.0%, 扣除价格因素实际增长6.9%;农村居民人均可支配收入24, 676元, 增长10.2%, 实际增长8.0%。经济统计数据显示嘉兴经济已进入一个新的快速发展阶段和全面转型时期, 随着人们收入水平的提高, 不少家庭对住房的需求已由数量型转向数量、质量、环境并重型, 住房升级换代、二次置业等都将对住房需求产生一个新的跨越。因此, 区域经济的快速发展、居民收入的日益提高将为嘉兴楼市的可持续发展奠定可靠的经济基础。

2、优越的创业环境。

嘉兴地处长三角核心区, 交通便利, 铁路、公路、水路四通八达, 京杭大运河穿境而过, 沪杭铁路、320国道、沪杭高速、乍嘉苏高速、申嘉湖高速公路等贯通境内, 全市境内的高级和次高级路面铺装率居浙江省之冠, 实现了嘉兴市到所辖县 (市) 的半小时交通圈, 一小时就能接驳上海、杭州、苏州、宁波等经济发达城市。便捷的交通、低廉的地价、劳动力成本, 使得嘉兴比周边上海、宁波、杭州等大城市具有较大的创业优势, 将吸引越来越多的国内外投资者来嘉兴投资创业。大量人、财、物的集聚, 必将给嘉兴房地产市场带来新的消费群体, 为楼市发展创造外部条件, 也给嘉兴房价的上涨带来了一定的动力。

3、适宜的居住城市。

近年来, 为了加快市区人居环境的建设, 满足人们对居住环境及基础设施的要求, 市政府加大了对市区环境、基础设施的投资力度, 仅城市绿化一项, 就先后投入近20亿元, 通过几年努力, 目前城市绿化覆盖率达到42.6%, 人均公共绿地11.88平方米, 取得国家园林城市的称号。此外, 嘉兴大剧院、国际会展中心、博物馆、图书馆、群艺馆、体育场等一大批重点市政工程的陆续建成与投入使用, 也使嘉兴城市基础设施得以进一步的完善。宜居环境的基本形成和基础设施的完善将大大提升嘉兴在长三角地区的竞争力。嘉兴优美的环境、安逸的城市个性受到上海、杭州等周边城市居民尤其是老年人的青睐, 他们愿意来嘉兴购房、安度晚年, 许多嘉兴的楼盘深受上海、杭州等老年人的欢迎, 在上海、杭州、宁波等大城市一亮相就取得了不俗的销售业绩。

4、不断上升的开发成本。

嘉兴作为传统的“鱼米之乡”, 在农保率高达85%的情况下, 经过前几年大量供地后, 市区建设用地供应总量不可能再有大幅度的增加, 商品房建设用地出让规模也将日趋紧缩, 开发商拿地成本将不断提高。由于土地成本在房地产开发总成本中一般占有30%~50%的比例, 因此土地出让价格的大幅上涨反映到楼市上就是导致房价不断呈现刚性上涨的趋势。另外, 由于建筑工地劳动非常辛苦, 建筑用工不足的情况时常出现, 为了解决用工荒, 施工企业只能提高工资待遇, 导致建筑人工费逐年增加, 也在一定程度上增加了开发成本。同时, 筹资成本、各项行政规费等刚性成本也封杀了房价的下跌空间。

5、相对偏低的销售价格。

尽管嘉兴房价经过前几年的不断上涨, 商品房成交均价已经达到每平方米7, 622元, 但与周边长三角地区其他类似城市如浙江绍兴、湖州、江苏镇江等地的高房价相比, 尚处于偏低状态, 其中每平方米7, 212元的住宅平均价格也处于全省11个地级市中第三梯队位置。相对较低的房价也为未来嘉兴房价提供了一定的上涨空间。

(二) 制约房价上涨的主要因素。

虽然未来几年存在着促进房价上涨的众多理由, 但制约房价上涨的因素也不可忽视:

1、供大于求的市场形势已经形成。

2009~2013年, 嘉兴楼市也与全国的房地产市场一样, 经历了一次狂热的涨价, 伴随着房价的上升, 开发商拿地热情高涨, 大量开发用地被抢购。进入2014年后, 随着国家对房地产行业各项宏观调控政策的逐步落实, 楼市已经回归理性, 表现为房价涨幅逐步回落、销售面积稳中有降的局面。但是, 根据房地产开发具有二至三年滞后的特点, 前几年巨大的建设用地开发量将给未来几年带来创记录的供应量。根据统计数据, 我们可以看到, 2014年嘉兴市区房地产施工面积达到1, 775.81万平方米, 其中住宅施工面积961.10万平方米。以住宅为例, 即使扣除当年销售的157.58万平方米, 还有803万平方米左右的住宅将进入市场, 再加上今后几年的新开工面积, 初步估算, 商品住宅供应量将超过1, 000万平方米, 相对于市区2014年157万方左右的销售量, 未来二三年嘉兴楼市将出现严重的供大于求局面, 市场形势不容乐观, 开发商之间激烈的竞争不可避免, 这也极大地制约了房价的上涨。

2、购房者观望情绪浓重。

进入2014年以后, 我国各地的房地产市场普遍进入调整态势, 许多城市房价出现不同程度的下降, 特别是杭州、宁波等周边城市房地产市场出现成交不断萎缩、房价持续下滑的局面。受全国房地产市场大环境的影响, 虽然嘉兴房价没有出现大幅下降, 但也出现了成交萎缩的情况。尽管央行已经连续二次降低了贷款利率、银行放宽了二套房贷款的条件、市政府出台了公积金新政, 但未来几年, 如果全国房地产市场没有扭转当前“成交萎缩、价格下跌”这一态势, 消费者依然会选择观望态度。在投资性需求受到抑制、改善性需求选择等待, 仅凭刚性需求的释放将很难促使市区房价的上涨。

3、拆迁安置建房过多。

近年来, 随着旧城改造力度的加大和城市规模的扩大, 市区旧房和城郊结合部农民住房都在大量拆迁。为了稳定社会局面, 减少拆迁产生的各种矛盾, 嘉兴市在拆迁安置上主要采取实物补偿的形式。大量城郊结合部的农民原有住宅建筑建筑面积非常大, 拆迁后每家往往都能得到三至四套安置房。拆迁安置采取实物补偿虽然有利于社会安定, 但拆迁补偿到多套住宅的拆迁户除了自住外, 多余的安置用房最终都要以二手房的形式进入房地产市场, 不可避免对正常的商品房市场产生冲击, 牵制了市区整个房地产市场的价格。

北京楼市集体降价调查 篇4

21家房企、26个项目、2300余套房源、最高降价幅度达16%—— 一场号称“北京楼市最大规模的降价潮”于3月10日在京涌现。是货真价实的降价，还是团体营销秀？房价在今年会上涨还是下降？

《中国新闻周刊》记者奔赴26个楼盘，实地调查降价状况。

一场“降价秀”？

对于持币待购多日的消费者来说，房产商联合降价是一则利好消息。但本刊记者实地调查发现，想要买到满意的房子，却并非易事。此次开发商的“集体降价”行为，更像是把平时的促销活动，“打包”呈现给购房者。

《中国新闻周刊》采访的多数售楼处销售人员均称，优惠房源已经售完。近七成参加活动的开发商只选出少部分房源实行降价。降幅达16%、且降幅排名第一的丰台区“中堂” 项目，仅推出23套优惠房源；降价幅度第二的清河项目“橡府”只推出了3套；万科旗下的“假日风景”也只有18套房源优惠。而上周的热销楼盘、宣武区的“西堤红山”项目，则仅有8套优惠。

同时，优惠房源多为尾房，其户型、面积、楼层、朝向等方面均有不同程度的劣势。

3月13日下午两点，记者来到位于通州区的新通国际花园售楼处。此时的售楼处冷冷清清，记者停留的半小时时间内，只有四位看房顾客，并没有呈现因降价而出现的火热场面。销售人员介绍，“特价房”数量有限，每平方米价格为6900～7000元。该销售人员向记者推荐的三套“特价房”均为三层以下的房子，且位置较其他楼盘偏僻，东西朝向。

在与之相距约一公里的另一个楼盘，现房平均售价也仅为每平米8100元。相较之下，参与集体降价的新通国际花园，作为期房其1000元的价格优惠，并不具备明显优势。

经《中国新闻周刊》记者调查，26个降价项目中，优惠幅度其实主要集中在4%～6%之间。“中堂”楼盘的销售人员甚至称，平时各项目的促销价格，也基本上能打到这个折扣。

2月份，北京商品房销售量达到5800套。而此次“春暖楼市”优惠活动中，开发商推出的2300余套优惠房源，尚不足上月销量的一半。同时，许多已经具备销售条件的楼盘，纷纷延迟开盘。房地产管理网显示：顺义新城、万科公园5号、橡府等项目，均有相当数量已经取得预售许可证的房源，并没有体现在预售范围之内。

据《中国新闻周刊》记者调查，广渠路的首城国际中心、西大望路的珠江帝景、东二环的楼盘冠城•名敦道等房源，甚至出现了小幅度提价。

上走，还是下行？

“目前，北京的房地产市场还是处于一个价格比较混乱的时候，年前第一波降价的楼盘，价格在往上走。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉《中国新闻周刊》。

杨少锋认为，一部分低价房消化掉之后就会拉升所在项目的成交均价，而低开高走的新楼盘也会导致价格呈现上升趋势，当降价回笼资金一旦渡过了最困难的时候，开发商也会开始反向走，“所以今年的形势是，降到底的项目可能在达到它阶段性的战略目标后，价格还会往上走，而另外一些原来还在高位观望的开发商，迫于资金压力不得不降价，所以有人往上走，有人往下走。”

对于房价调整问题，开发商观点各异。SOHO中国联席董事长潘石屹认为，五环内现价在每平方米1万元左右的房产，最有可能调整至6000～8000元/平方米；华远地产总裁任志强则坚决表态，自己开发的房子不会降价。更多开发商认为，土地成本决定了现有在售房产的价格调整空间，拿地早的房产项目迎合市场需求而下调房价的可能性更大。

不过，房价过高已成共识。住房和城乡建设部副部长齐骥3月11日称，在东部的一些城市，特别是一些人口相对集中的城市，房价超出了一般老百姓能够支付的水平。

在北京市两会期间，北京市多位领导指出，过高的房价是北京房地产市场亟须调整和解决的问题，偏向高端的房产供应与房价定位，不符合市场主流需求。

以集体降价之名，而行不降价之实的开发商，其降价动力不足的秘密不在于，“春暖楼市”并不是开发商自愿举行的。顺义新城、北辰香麓等楼盘市场部负责人员向记者表示，此次活动源于3月初北京市建委的要求，而开发商不得不加入。

活动主办方代表、北京市房地产业协会副秘书长陈志表示，“春暖楼市”的主要目的在于引导开发企业积极应对市场变化，以合理价格销售，促进北京房地产市场平稳健康发展。

北京楼市分析报告 篇5

1、总理在代表国务院做政府工作报告称2015年政府工作报告目标GDP增速7%左右,M2增速12%,在实际执行中,根据经济发展需要,也可以略高些。加强和改善宏观审慎管理,灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具,保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。

(具体到对于房地产行业的影响,比如房贷是否会有松动?政策红利会出现吗?房企的资金压力是否会缓解?)

解读:“宽货币,紧信贷”将是2015年房地产行业货币政策特征。从宽货币的角度来说,在深化经济改革阶段,经济增速降低,通缩压力加大,此时,房地产市场也没有明显好转,大部分城市楼市仍然有去库存的压力,这一定程度上加剧了经济增速下滑的压力。从经济“稳增长”的角度来讲,市场需要降低融资成本、释放流动性刺激经济复苏。因此,尽管当前已经有两次降息一次降准,但是,当前国内仍然具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征,仍然具备继续降准或降息的空间。

从紧信贷的角度来说,在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下,对于银行等金融机构来讲,继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。笔者认为,2015年,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题,甚至频现中小房企被并购或破产的现象。

从个人按揭贷款的角度来看,降息会导致房贷利率继续下降,这是毫无疑问的,但是,随着存款利率市场化的推进,银行等金融机构获得资金的成本仍然较高,从市场的角度来看,房贷利率不太可能出现大幅下降的空间,但是,小幅下降是值得期待的,比如房贷利率回归至九折左右的水平。

综上所述,货币政策方面的政策红利尽管会出现,但是,并不意味着2015年没有任何市场风险,也并不意味着房企的资金面会得到明显改善,“宽货币,紧信贷”的货币政策特征将继续影响2015年楼市。

2、稳定住房消费:坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

(分类指导会以什么为原则?一二线城市今年房地产行业的发展会往哪个方向,三四线城市的基本面是否会有改善?)

解读:分类指导会以“去库存”是否较大为原则,库存较大城市可出台刺激性措施,反之则没有必要。

笔者认为,在两次降息一次降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

如果后续央行继续降准降息,那么,降准降息之后,2015年楼市将呈现出哪些特征?很明显,楼市基本面将进一步好转,预计下半年一线城市“买涨不买跌”的特征将越来越突出;大部分二线城市在加速去库存的过程中市场基本面将表现趋于合理,房价将步入稳步上涨的通道,但不排除仍然有少数城市有去库存的压力;对于三四线城市而言,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。

3、加强多层次资本市场体系建设,实施股票发行注册制改革,发展服务中小企业的区域性股权市场,推进信贷资产证券化,扩大企业债券发行规模,发展金融衍生品市场。

(这是否是房企融资渠道打开的信号?房企的资金压力在今年是否会缓解?中小型房企是否会迎来机会?)

解读:对于国内资本市场来讲,2014年房企再融资、发行优先股等已经小幅打开房企融资渠道,但是,融资总规模占整个市场需求的比例微乎其微,对于2015年改革阶段来讲,上述这些措施有可能会进一步开放,将房企的融资渠道归还给市场,让市场解决房企的资金面的问题,但是,在“严信贷”的大环境下,上述这些融资模式的创新还无法解决整个行业普遍性的缺资金的问题,今年房企的资金压力仍然较大,尤其是中小房企,很难在政策红利面前获得先发性优势。

4、继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。

(政策红利会出现吗?之前部分省市异地公积金互用的做法会在全国推广吗?)

解读:当前,各地住房公积金利率下降、贷款额度的增加与商贷利率下降可以降低购房者成本,在短期内可以有效刺激这些需求入市。但对于住房公积金来讲,依靠利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性。主要是因为各地住房公积金贷款额度相对紧张,甚至很多人都抢不到公积金贷款额度,因此,公积金贷款降息、贷款额度增加对于楼市成交的刺激有限。

从历史上来看,每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现之后,楼市成交量逐渐回升,那么,对于各地住房公积金贷款余额来讲就有一定的压力,不少城市的公积金贷款余额就会表现出“囊中羞涩”。

比如2013年,杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”,其中,杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”,以缓解公积金贷款猛增的压力;合肥推出公积金贷款“轮候制”,根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划,实行总量控制。

甚至在市场相对低迷期,个别城市也出现公积金贷款余额也表现出“囊中羞涩”,比如当前的广州市,尽管广州公积金贷款利率也降低了,但是由于广州公积金贷款额度紧张,很多人都抢不到公积金贷款额度,因此,降息对于广州楼市成交的刺激有限。

笔者认为,住房公积金利率下降、贷款额度增加在短期内可以有效刺激需求入市,为市场带来一波放量的“窗口期”,但是,利率下降后市场成交放量、公积金异地互贷等逐步展开、各地住房公积金缴存增速低于放贷的速度等原因会导致不少城市的住房公积金“余额告急”,利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高,因此,住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么高。

从去年新出台的住房公积金异地互贷的城市或地区来看,已经有部分省份开始在省内展开,比如,据安徽省各市公积金中心消息,目前阜阳、六安、淮南、滁州、淮北5市均已出台了落地细则,明确这些城市与省内其他城市之间公积金贷款异地买房互通互贷,并且从2014年9月1日起,安徽省公积金贷款异地买房制度正式开始执行。

此外,最近几年来,部分城市和地区已经开始执行住房公积金异地互贷业务。比如,广东省内公积金互贷的城市增加到了9个。此外,长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛、武汉等城市已经加入到公积金异地互贷的行列。

那么,对于公积金的互贷现象,它对于房地产市场有何影响?出现的原因是什么,又起到了什么作用?是否大势所趋?

一般来讲,公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内,其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房,在当前市场周期的“低谷期”的阶段,一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升;而从盘活存量住房公积金的角度来说,截至2014年8月末,全国缴存住房公积金职工为1.07亿人,缴存总额7.03万亿元,职工提取总额3.49万亿元,当前住房公积金还有大量闲置,异地互带业务的展开有利于盘活存量住房公积金,提高住房公积金的使用效率。

笔者认为,住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,其中提出:今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款,公积金将实现异地互认。这给各省市住房公积金异地互贷展开提供了政策面的支持,也有利于盘活住房公积金存量资金。从这个角度来说,未来会有更多的省份或地区在住房公积金政策层面会进行“微调”,以“刺激刚需”入市。

同时,我们也应该明白,“刺激刚需”入市的方式是灵活多样的,只要政策层面的微调并没有偏向投资性、投机性需求,政策调控的大局仍然是偏向以“自住需求”为主,这些政策也都不为过。而利用住房公积金异地互贷“刺激”刚需入市是一个值得鼓励的具体做法,是为“刚需类”购房者争取更多的购房时机和权利的做法。

但是,在住房公积金异地互贷的执行环节还要严格控制非刚需群体钻空子入市(打擦边球套取公积金贷款额度等),也要考虑这样操作是否有相应的市场风险,同时,也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。

5、今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。

(这是否会是房企的又一个新突破点和增长点?)

解读:对于品牌房企而言,随着一线城市、部分二线城市新增建设用地规模减少,如何盘活存量、维持企业所在城市持续增长成为业内外关心的话题,而“棚改”则是盘活存量的非常重要的渠道,一些品牌房企已经开始布局这样的市场。比如华侨城收购佳兆业之后,不仅仅强化了其在珠三角地区旧改领域的领先优势,还可以将这些优势复制到北京、上海其他一线城市,甚至部分二线城市。再比如万科、恒大等知名房企也涉及其中。

6、住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。

(这是否会是房企消化库存的一个渠道,以此来解决资金压力?)

解读:2015年楼市千方百计“去库存”仍然是市场主旋律。

首先,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,让得到货币补贴的群体去购买商品房,而对于保障性住房来讲,不再新建那么多,这样,新建的量少了,原有的库存进一步去化,确实有助于去库存。

其次,当前把一些存量房转为公租房和安置房的做法,同样也有助于去库存,对于房企来讲,也可以借助保障房缓解去库存的压力,有助于企业规模化增长。

但是,政策批发商品房,把一些存量房转为公租房和安置房的做法,会影响房企的利润率,房企需要在规模与利率之间做出平衡。而对于货币补贴与实物保障,哪一个更为划算,也是政府部门与保障群体应该权衡的问题。

7、要做好土地确权登记颁证工作,审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。在改革中,要确保耕地数量不减少、质量不下降、农民利益有保障。

(这将对土地市场供应产生怎样的变化?)

解读:对于品牌房企来讲,住宅市场、商办市场基本没有影响,一是品牌房企不会关注非城市区域的市场,尤其是非一二线城市的市场,而是因为这些用地也无法或很难实现土地转性,后期的开发阻力也较大,因此,上述政策面变化不会明显改变一二线城市品牌房企所关心的土地市场格局。但是,对于有志于转型产业地产领域的开发商来讲,则可以利用上述政策利好机会,实现地产+X产业的发展模式,比如农业地产、旅游度假生态酒店、农产品物流市场等。

8、对总理的政府工作报告中涉及的房地产部分,您的总体感受是什么?您如何来看待2015年中国的房地产市场格局及行业发展?

解读:总体来看,总理的政府工作报告中尽管有鼓励住房消费的言辞,但是,这并不意味着今年楼市形势大好。“宽货币,紧信贷”的货币政策特征与“去库存”的主旋律决定着今年楼市有机会也有风险。

对于房企来讲,当前大多数企业的资金面仍然较为紧张,两次降息一次降准之后,那么,降息与降准将形成市场叠加效应,如果后续继续降准降息,一方面有利于缓解企业资金面紧张的局面,有效防范企业债务违约的风险,另外一方面,这也将成为房企2015年一次有利的跑量去库存机会。

北京楼市分析报告 篇6

股市和楼市的关系, 最受老百姓和政府的关注。但事实上, 一个是资本市场或者虚拟市场, 一个是商品市场或者实体市场。两个市场波动的决定因素也不同, 前者长期内决定于实体经济基本面, 比如国民经济发展水平、上市公司盈利状况、经济转型绩效, 而后者长期内则决定于城市化进程、人口结构。但同时, 由于二者都是宏观经济的“晴雨表”, 都对货币政策弹性非常足。特别是, 房产是大宗商品中最具资产属性的, 类似于股票市场。因此, 二者往往具有同向波动的趋势, 在发达国家也证实了这一点。近年来, 我国楼市和股市都呈现出快速发展的态势, 那么二者之间关系如何?

二、国外、我国香港楼市和股市的关系:强正相关

发达国家和地区股市和楼市的相关度比较高, 基本呈现出强正向相关、偶尔背离 (如房价泡沫过重时) 、房价波动滞后股指波动4~12个月的规律。

以美国为例。从1991年开始, 美国楼市和股市均稳定上升;2000年3月, 纳斯达克股价泡沫开始破裂, 道指高位盘整, 但凯斯-希勒20城房价指数增幅到2001年2月份才到达高位;其后, 股指和房价指数皆出现回落, 2002年开始触底反弹, 2004年8月道指同比增幅触顶, 但房价指数高点出现于2006年6月;2008年国际金融危机爆发, 但道指于2007年10月就触顶下滑, 并于2009年3月见底反弹和震荡上行, 而房价指数却继续下滑, 二者出现了罕见的背离。主要原因在于, 美国楼市去泡沫、矫正本世纪“楼市超级牛市”的过程比较漫长, 但实体经济在去杠杆、去产能后已经见底, 股市先行上涨。从2012年开始, 美国房价真正进入上行通道, 并与股市共舞于大“牛市”。

再看日本。二战结束后, 日本重建和城市化齐头并进, 一直到20世纪80年代末地产泡沫破灭, 这一时期是日本战后的黄金增长期, 核心城市房价与股市同步上涨;日经指数于1989年底达到最高点, 但地价同比增幅1990年6月才到达高点, 实际指数1991年才触顶;1991年9月开始, 地价持续近15年的负增长, 2006年6月开始一轮正增长, 2007年6月增幅触顶, 而股市从1990年下行后至今, 总体上趋跌, 其中2005年7月曾出现一轮的反弹, 也是2007年6月到顶。大致而言, 楼市变化滞后于股市6~10个月。

最后看我国香港。香港股市与楼市也呈较强的正相关。1997年8月, 恒生指数触顶, 10月房价触顶;2003年4月, 恒生指数触底, 8月房价触底;2007年10月底, 恒生指数再创历史新高, 2008年6月, 房价再次到达高点;2009年9月开始, 香港房价继续上涨, 而股价则出现了大幅震荡;2011年3月, 股价开始下跌, 9月份房价指数也开始下跌;2012年恒指开始振荡上行, 至2014年9月最高达25362点, 略超2009年高点, 相比2011年10月低点上涨了56%。而房价亦从2012年初开始重新上涨, 至2014年9月, 又上涨了48%。总之, 股市领先楼市4个月左右。

三、楼市和股市正相关原因分析

由此可见, 美国、日本以及中国香港的股市和楼市强正向相关, 楼市滞后于股市4~12个月。二者之所以正相关, 主要是它们共同受流动性 (M1或M2) 的影响, 流动性紧张或宽松的政策变化, 会导致二者呈现出同向周期波动。以美国为例, M1的增速从2008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%, 创22年新高, 这是推动道指反弹和房价在随后去泡沫并走稳的主要动力;同样, 日本和香港的M1增速则分别在1989年和1997年快速下降, 这成为促发股市和楼市调整的主要原因。

楼市变动之所以滞后股市4~12个月, 有两个原因:一是楼市的资产属性和流动性较股市差很多, 股市对流动性变化的弹性 (敏感性) 也比楼市更强。因此, 资金面 (如利率、存款准备金率) 一旦变化, 股市可以立即反应, 但楼市从市场预期变化到成交量回升, 再到房价变化, 有一个较长的周期;二是与楼市的泡沫程度有关, 当楼市在过去快速上涨时期, 如果过分透支需求, 存在严重泡沫, 则当股市开始回升, 楼市将仍旧处于去泡沫过程, 这一问题在中国楼市也同样存在。

四、中国楼市和股市关系:2005~2015

言及中国股市和楼市时, 如果从过去10年的长跨度 (2005年4月~2015年4月) 看, 上证综指上涨283%、一线城市房价指数 (中原数据) 上涨248%, 二者貌似有强正相关性, 但这是股改 (全流通) 、房改 (住房市场化) 、货币高发、经济增长等一系列因素促发的。事实上, 由于市场化时间短 (2005年股市开启全流通、2003年楼市才真正进入快速发展期) , 土地市场化不足, 二者政策市属性强, 总体来看, 二者长周期内“正向弱相关”短周期内背离是主基调。

事实上, 二者正相关只存在于2005~2007年, 这一时期是我国上世纪90年代市场化改革红利、2001年加入WTO后的“入市红利”叠加释放在股市和楼市的反映, 也是1998年房改和2005年股改叠加的反映。但是, 2009年8月~2014年7月, 上证综指从3478点一路下滑到2013年的1849点, 下跌近50%, “熊冠”全球。其间, 尽管有2010年7月~10月和2012年12月~2013年2月两次小幅反弹 (幅度在30%左右) , 但整体而言, “熊市”是主基调。相反, 此期间却是房价上涨最快的时期, 全国房价基本翻了一番, 一线城市房价上涨2.5倍左右, 二线城市上涨1.5倍左右。

五、我国股市楼市关系新变化:2014年下半年以来

从2014年下半年以后, 笔者认为, 二者的相关性出现了一些新的变化。一方面, 中长期内或呈现“股牛楼稳”的局面。首先, 人口红利和供求关系变化, 决定楼市长周期内缓慢下行;其次, 为冲抵楼市对于系统性金融风险的影响, 降低地方财政土地依赖性, 国家鼓励多层次资本市场和股权投资发展。因此, 产业资本开始“弃楼转股”。2010年以来, 相继有100家A股涉房企业退出房地产, 而私募、基金、新三板等低门槛资本市场股权投资放开, 让产业资金有了出路。

另外, 城镇化超过50%、人均GDP超过3000美元后, 居民资产性收入需求上升。房价告别高增长、房产增值收益衰减以后, 居民大类资产配置选择, 开始向资本市场和股权投资转移, 即“砖头化”向“证券化”, 这也是一般研究者分析股市楼市关系时所言的“跷跷板效应”。同时, 新一届政府上台以后, 锐意进取、整顿吏治, 推进结构性改革 (破除刚性兑付和鼓励创新创业) 。因此, 股市长期牛市的局面可期。

同时, 由于我国城镇化还在推进, 城市外来人群住房问题还没有解决;城镇存量住房供应效率较低, 根据“六普”数据, 1/3存量住房缺乏必要的公共配套, 改善型住房需求接力刚性需求, 将是未来住房需求的主力之一。因此, 即便楼市大周期下行, 但在高位基础上稳定和缓慢下行将是主要特征, 股市和楼市呈现出“股牛楼稳”的局面。

六、近期我国股市对楼市的财富效应

股市对楼市的财富效应, 可以从两个方面来分析:一方面, 当股指上升较快时, 股市短期内的“赚钱效应”非常可观, 这会驱动高价位住宅 (或豪宅) 需求的爆发性增长;另一方面, 对那些卡在购房首付款“门槛”上的住房购置“刚需”群体来说, 若能踏准节奏, 在股市上“赚一把”, 100万股票投资获得20万~30万的净收益是有可能的, 完全可能攒够首付款而实现自己的住房梦。

(一) 股市繁荣对豪宅的财富效应

截至2015年一季度, 广东、浙江和上海位列全国沪深两市资本市场新开户最多城市前三位, 分别为85.8万户、74.4万户和67万户, 广东省深圳市新增开户数57.4万户, 是全国新开户最多的城市。去年7月份股市大涨以来, 这些城市的股市投资者也最受益, 直接刺激了高价位住宅的爆发性增长。

上海易居房地产研究院发布的《一线城市豪宅公寓市场研究报告》显示, 2015年前2个季度, 一线城市豪宅公寓成交量暴增超过4倍, 豪宅公寓项目最高均价近20万/平方米。截至7月底, 上海一手豪宅共成交250套, 几乎为过去两年之和;在北京, 根据亚豪房地产的统计数据, 今年1~5月, 北京3000万元以上豪宅项目成交162套, 接近去年全年的173套水平。

再看房价连续8个月领涨全国的深圳。根据中原地产数据, 4月份, 深圳新房豪宅成交268套, 环比增加36%、同比增加288%。其中, 800万元以上豪宅成交占比53%, 环比上升15个百分点, 1000万元、1500万元级别的豪宅成交则分别占比37%和22%;5月份, 深圳豪宅市场创下年内新高, 新房豪宅成交581套, 环比大涨117%。其中, 千万以上豪宅总量占比五成, 1500万以上的顶级豪宅占比突破30%。

进入6月份, 随着股市调整、宽幅振荡, 特别是“去杠杆”的推进, 股市的财富效应减褪。例如, 深圳部分高档楼盘出现新房“退定”的案例, 前期房价暴涨和受到炒作的一些片区 (前海、宝中等) 开始出现报价下降的情况。高价位住宅受股市财富效应的推动, 在2007年那一轮股市上涨行情中也存在。根据国家70个大中城市房价指数, 2007年深圳房价同比上涨13.9%, 位居全国70个大中城市之首, 财富效应功不可没。

(二) 股市繁荣对普通住房的财富效应

除了高价位住宅外, 普通住宅也会受到财富效应的影响。过去10年 (2005~2014年) 是楼市的“黄金10年”, 拥有多套房子的人成为财产性收入的最大受益者。但同时, 过去10年也是城市化最快速的10年, 城市化率从2005年的42.99%上升到2014年的54.77%。由于收入限制、预期楼市调控下房价会下跌等, 城市新移民的住房自有率较低。一般来说, 新入职大学生一般在5年以后买房, 非户籍常住居民买房比例低于20%。由于房价快速上涨, 推迟购房的比例更高。

因此, 在本轮股市上涨行情中, 有很多新股民 (85后、90后股民占比达到50%) 希望借助于股市实现住房梦想。特别是, 根据笔者的调查, 很多“刚需”购房者支付房屋贷款的月供是没有任何问题的, 但关键是, 购房购置却往往被卡在了动辄几十万的房屋首付款上。于是, 很多人希望在股市上“赚一把”, 凑够首付款, 这在大城市“刚需”购房人群中有非常多的案例。

(三) 股市对楼市财富效应的异化

另外, “前10年靠楼市创富、后10年靠股市创富”, 这是目前流行的一个观点。虽然不甚严谨, 但笔者认为还是有一定道理的。在楼市火爆的十年中, 但凡买了房的人, 特别是买了几套房的人, 现在不仅享受到了资产增值收益, 而且与没有买房的人在经济地位上, 或将永久性地拉开了差距。因此, 股市对于楼市的财富效应, 已经有了“创富效应”的变化, 在推进“万众创业、大众创新”需要引起注意。

部分投资者认为, 因为过于胆小、收入低, 才错过了在楼市创富的机会, 也才与那些并不比自己强到哪里去的人在经济地位上、财务自由度上, 拉开了差距。因此, 当千载难逢的大牛市来临时, 很多人认为, 绝对不能再错过这一波股市创富的机会了。同时, 这部分人一旦在股市上赚到钱, 也会进入到楼市买房, 包括自住需求, 也包括投资需求。

未来, 随着注册制的推行, 特别是管理层推进“去非理性杠杆”的决心很大, 股市也将逐步脱离“政策市”, 指望短期内靠股市投资, 获得财富效应的可能性也在弱化, 股市对个人买房的短期财富效应也削弱了。另外, 随着楼市由过去的供不应求转向供求平衡, 甚至是供过于求, 楼市将进入存量时代, 加上政府行政干预弱化, 房价单边上涨的趋势结束, 楼市投资的财富效应也将开始衰退。

北京楼市分析报告 篇7

(一) 房地产成为海南经济发展的支柱产业

近年来, 海南房地产开发投资保持较快的增长势头, 房地产业对经济增长的拉动作用也日益凸显。2007年至2009年, 海南房地产开发投资总额分别达到126.96亿元、189.31亿元和287.9亿元, 增速分别为42.2%、48.4%和44.3%。随着海南楼市的不断升温, 房地产开发投资在城镇固定投资中的比重逐年上升, 于2009年达到30.5%, 且高于全国同期水平11.8个百分点;同时, 房地产税收占海南地方财政收入的比重也逐年提高, 从2004年的9.74%增长到2009年的15.73%。2010年一季度, 房地产开发投资占全部投资总额的40%, 房地产业对经济增长的贡献率达到35.1%, 对服务业增长的贡献率达到48.9%。

(二) 房地产信贷扩张明显, 资产质量整体稳定

随着国际旅游岛建设进程的加快, 以及海南房地产市场的快速发展, 海南房地产信贷扩张速度加快。2009年, 海南房地产贷款余额307.03亿元, 同比上涨60.6%, 涨幅较上年同期提高58.38个百分点。其中, 房地产开发贷款同比上涨112.44%, 房地产购房贷款同比上涨38.01%。此外, 以土地、房产为抵押的贷款额度也大幅上升, 且在银行贷款中的占比较大。由于在国际旅游岛意见推出之前的海南房地产价格较低, 银行在发放房地产类贷款时均较为谨慎, 且贷后管理较为到位。因此海南房地产信贷资产质量整体较为稳定, 且大部分为优质资产。

(三) 房地产市场以岛外需求为主, 且交易中全额付款居多

海南房地产市场存在“一多一少”和“一高一低”的现象。“一多一少”是海南房地产购房者中非本地居民数量多, 本地居民数量少。岛外富裕人群来海南购房的比例占海南房地产市场份额的60%以上。国际旅游岛规划出台后, 该比例进一步上升, 2010年一季度, 海口岛外购房需求占比达到70%以上, 三亚部分地区则达到90%以上, 而其它的区域二线城市琼海、万宁、陵水和保亭等地方楼盘的岛外购房比例也高达95%以上。“一高一低”是指海南房地产交易中一次性全额付款买房比例高, 按揭贷款购房比例低。例如, 三亚、琼海等地的住房贷款按揭率不到20%, 海口高一些, 但也没有达到50%。

(四) 房价快速上涨, 投资增速高位运行

2010年初, 受国际旅游岛建设意见出台影响, 海南楼市在短时间内出现量价异常大幅上涨的局面。2010年一季度, 海南商品房销售面积295.39万平方米, 同比上涨221.67%;商品房平均销售价格9693.63元/平方米, 同比上涨49.58%。此后, 受楼市调控新政影响, 海南房地产市场价格高速上涨势头被遏制, 房价开始在高位徘徊, 楼市观望情绪浓厚, 成交量出现较大幅度回落。但是得益于前期已动工房地产项目的继续开发和大批保障型住房建设的开工, 海南房地产开发投资增速仍较为强劲。截至2010年二季度末, 海南房地产开发投资总额205.33亿元, 同比增长78.9%, 但增速较一季度末下降49.8个百分点, 增速连续四个月下降。

(五) 多元化市场需求推高楼盘空置率

旅游度假需求、高端住宅消费需求和投资投机需求也是造成楼盘空置率上升的重要因素。2009年, 受海南建设国际旅游岛的影响, 海南房地产市场投资投机性需求上升。在2010年初楼市过热时期, 部分房地产开发商也借机哄抬房价、悟盘惜售, 购销双方的非理性投机行为不仅导致海南房地产市场在短期内高估, 也使得一些楼盘出现大量的空置现象。目前, 楼盘空置率较高已成为海南房地产市场运行的一个显著特点, 部分小区楼盘空置率达到70%以上, 有些地区甚至达到90%以上。

二、海南房地产市场运行面临的风险分析

(一) 政策调控引发的风险

目前, 随着国家对房地产市场全面调控的开始, 海南楼市可能将面临长期的房地产调控政策压力。虽然房地产新政的出台严厉地打击了炒房者, 有效缓解了市场恐慌心理, 及时遏制了房价过快上涨的势头。但是, 新政也会起到抑制楼市需求和房地产开发投资的负面作用。对于房地产需求而言, 房地产信贷的收紧导致刚性需求群体和改善性住房需求者贷款买房的门槛进一步提高, 这将降低其购房欲望。新政实施后, 海南房地产市场的投资和投机性购房需求也会受到较大的影响。一方面是贷款买房者资金来源受限, 增加了利用银行信贷资金炒房的投资成本, 将异地贷款的炒房者挤出海南房地产市场;另一方面是全款购房者获利预期下降, 其长期持有住房的成本可能上升, 这将使其选择继续观望楼市变化或倾向于抛售手中房源。因此, 如果楼市调控政策维持高压状态, 或是再次出台后续的楼市调控措施特别是紧缩的金融财税措施, 那么海南房地产市场可能将长期面临低迷的状态。

(二) 经济波动带来的风险

以房地产投资开发为主的投资扩张是海南经济增长的主要驱动力。这种过多依赖房地产拉动经济增长的模式, 不仅扭曲了经济增长的内在动力, 而且降低了整体经济的竞争力, 一旦海南房地产市场受宏观调控影响陷入困境, 地方政府财政收入将面临严峻的考验, 区域经济增长可能会失去支撑, 从而出现较大的波动, 并且通过负反馈作用影响到房地产市场的稳定健康发展。而当前贸易保护主义有所抬头, 外需对海南经济增长的拉动作用明显减弱, 内需的增长则依赖旅游业的发展和房地产业发展。因此如果宏观经济出现较大的波动, 来自于岛外的房地产投资和消费需求将减弱, 海南的旅游房地产业将遭受打击, 进而影响海南经济的增长。经济波动不仅会影响到房地产市场的消费需求和投资需求, 而且会影响房地产开发投资。这将与房地产紧缩政策形成负面叠加效应, 影响到海南房地产市场的健康稳定发展。

(三) 开发商融资面临的风险

新一轮房地产调控政策包括房地产刺激政策的退出、信贷投放与地方政府融资平台的退出。2009年以来, 银行信贷对房地产开发商和购房家庭的融资支持力度明显增长。目前整体收缩性的信贷政策将会对房地产开发商的资金来源形成较大的冲击, 对于房地产开发商而言, 由于房地产开发需巨额的资金支持, 紧缩的房地产金融政策和更为严格的房地产市场秩序管理会对其资金链产生较大的影响, 一些中小型房地产商会面临资金链断裂的风险, 而房地产开发资金量的严重萎缩也将导致开发商开工减少, 停工增多, 工程和交房延迟, 房地产开发的完工风险也会凸显。此外, 如果未来通胀形势较为严峻, 那么加息措施必然会实施, 这将进一步增大房地产开发商的融资压力。

(四) 房地产信贷隐含的风险

如果房地产调控政策持续时间较长, 且伴随着加息的到来, 那么海南的房地产价格将出现一定幅度的下滑, 加上成交量的持续萎缩, 这将引发房地产信贷风险。首先, 对于已购房者而言, 如果房价跌破按揭购房者应付的剩余房款, “断供”的情况将增加, 银行住房按揭贷款不良率迅速上升不可避免。其次, 如果房地产行业不景气导致流入该行业的开发资金量大幅减少, 且成交量低迷导致项目销售回笼减少, 那么开发商将延迟付款或不付银行的贷款本息, 银行的房地产开发贷款不良率也将上升。第三, 房价下跌的同时意味着银行抵押物市场价值的下滑, 由于银行抵押物的处置价格普遍不高, 如果房价下跌导致银行的抵押物处置所得不能覆盖贷款, 再加上不断增大的处置费用, 那么银行最终的损失很难避免。

三、政策建议

(一) 围绕国际旅游岛建设规划, 转变经济发展方式

首先, 要坚决贯彻落实科学发展观, 适应房地产调控政策要求, 转变发展方式, 围绕国际旅游岛建设目标, 促进房地产业平稳较快发展。其次, 把握国际旅游岛建设的发展机遇, 从《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》出发, 在推动房地产业适度、稳步发展的基础上, 把握政策机遇, 发挥后发优势, 大力发展旅游、物流、文化体育、新型工业和高新技术产业、热带现代农业和海洋经济等产业, 逐渐降低经济增长对房地产业的依赖度, 促进区域经济协调可持发展。第三, 要改善以土地出让为主的地方财政融资模式。地方政府对房地产业的过度依赖, 缘于缓解地方政府财政困难的需要, 但这一模式并不具备可持续性, 因此应转变地方政府职能, 合理定位地方政府角色, 完善土地收益分配制度, 建立健全与事权相匹配的地方财税体系, 并探索推进以房地产税制为重点的财产税改革。

(二) 引导房地产业转变发展方式, 加快保障型住房建设, 完善房地产信息披露机制

第一, 适应国际旅游岛建设需要, 借鉴世界成功经验, 及时转换思路, 以国际化的视野、持续发展的高度来科学规划旅游房地产项目, 使得房地业发展与生态环境资源承载力相适应, 与实体经济发展程度相匹配, 这样才能避免政策调控引发房地产业发展出现较大起伏。第二, 应根据政策的要求, 加大加快保障型住房建设, 这不仅能达到改善民生的房地产政策调控要求, 而且可以通过保障型住房投资弥补政策调控可能引发的房地产投资下滑的趋势, 确保房地产投资保持合理的增速。第三, 政府相关职能部门还应强化房地产信息披露机制, 定期对房地产规划制定实施、土地供应、商品房可售面积、房价变动和交易状态等情况及时进行公开披露, 促进市场参与者理性决策, 避免房地产市场出现大幅波动。

(三) 房地产开发商应拓展多元融资渠道, 提高企业竞争能力

面对紧缩融资渠道的房地产新政措施, 海南本土房地产开发商可以通过外资商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、金融租赁和民间私募基金等多种渠道, 提高对外融资能力, 进行多元化融资, 缓解未来可能出现的资金链紧张局面。同时, 加强对已筹资金的运作能力, 统筹管理, 加快资金周转速度, 发挥资金的最大效用。面对政策调控, 房地产企业应以此为契机, 着力提高竞争能力。一是树立科学发展的观念, 尽快实现战略转换, 积极探索健康良性、不断壮大的可持续发展思路和模式;二是加强战略合作, 努力做大做强做精, 坚持品牌经营开发, 追求卓越的市场管理, 确立以市场为导向的品牌战略;三是实施人才强企战略, 培育优秀的企业文化, 坚持诚信经营和交易, 从而赢得市场的认同, 在竞争中把握先机, 实现企业的可持续发展。

(四) 加强房地产信贷风险的管理与控制

目前, 房地产调控政策效果逐步显现, 海南房地产市场将在较长一段时期内面临政策调控带来的影响, 海南的商业银行应积极应对房地产市场出现的问题, 切实提高应对风险的能力, 防患于未然。一是要密切关注宏观调控政策的变化情况, 理性分析其对海南房地产市场的影响, 科学合理地开展房地产贷款及相关的业务;二是加强按揭贷款项目准入管理, 严格审核贷款申请的真实性和借款人的信用情况, 对于有明显投机倾向的客户, 应谨慎授信;三是适当提高房地产开发贷款的准入标准, 加强项目审批管理, 进一步优化房地产信贷结构;四是加强对以房产、土地为抵押的贷款项目的管理, 提高对抵押物的价值判断和处理能力;五是加强贷后管理, 注意监测分析房地产贷款质量的变动情况, 增强贷后管理的主动性。

摘要：2010年, 海南房地产市场在经历国际旅游岛规划出台时期的泡沫化膨胀过程后, 正面临着新一轮房地产调控政策的长期影响。对此, 本文从分析海南房地产市场运行的特点出发, 探讨了房地产新政出台后海南房地产市场面临的风险, 并提出防范和控制市场风险、促进海南房地产市场平稳健康发展的政策建议。

关键词：海南房地产,国际旅游岛规划,楼市调控,风险

参考文献

[1]覃道爱, 肖毅, 石海峰.2009年海南省经济金融运行形势分析[J].海南金融, 2010 (2) 。