专项维修资金

专项维修资金（精选12篇）

专项维修资金 篇1

《住宅专项维修资金管理办法》规定, 在该办法实施前, 商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的, 应当补建。这对物业专项维修资金补建的合法性予以了明确, 但是如何补建却成为各级政府特别是物业专项维修资金主管部门十分棘手的问题。

一、结合实际, 确定资金补建标准

由于各地在建立物业专项维修资金管理制度的时间上存在着较大差异, 且情况不尽相同, 很多地方物业专项维修资金交存标准经过多次调整, 因此在补建标准的确定上也应因地制宜。一是以申请年度为标准来确定。即以业主补交物业专项维修资金的所在年度为依据, 补交标准按照当年新建房屋的物业专项维修资金交存标准执行。这种方法的优点是考虑了现时的费用成本, 因为不论新房还是旧房, 同一个维修、更新和改造项目发生的费用成本是基本相同的, 但一般标准较高、业主的负担较重, 而且会因各个业主补交年度不同出现同一幢楼多个补交标准的情况。二是以房屋建成时间为标准来确定。即以房屋建成的时间为依据, 补交标准按照房屋建成当年新建房屋的物业专项维修资金交存标准执行 (当年还未建立物业专项维修资金制度的, 执行当地首次公布的物业专项维修资金标准) 。这种方法的优点是保证了同一幢楼每个业主的补交标准相同, 便于资金使用分摊和续筹, 但没有考虑物业维修、更新和改造项目现时费用成本。三是以当地开始建立物业专项维修资金的时间为标准来确定。即不论是哪一年建成的房屋, 补交标准均按照当地首次公布的物业专项维修资金标准执行。这种方法的优点是标准单一、易于操作, 但一般标准较低, 也没有考虑物业维修、更新和改造项目现时费用成本。

二、创新思维, 拓宽资金补建渠道

笔者认为, 当前补建资金的来源渠道主要有以下几个方面:一是从住房公积金中转入。《住房公积金管理条例》第二十四条规定, 职工购买、建造、翻建、大修自住住房的, 可以提取住房公积金。而物业专项维修资金正是基于物业保修期满后共用部位共用设施设备维修、更新和改造的专门性资金, 其资金来源符合《住房公积金管理条例》的支取规定。随着住房公积金覆盖面的不断扩大, 通过这种途径补充物业专项维修资金来源不会增加业主的额外负担, 具有很强的可操作性。二是由业主自行补交。鼓励业主采取一次交清的方式, 对经济确实困难的可实行分次支付, 但应按照一定的利率标准加收利息。三是由财政给予相应补贴。地方政府可以从每年的房地产税收中按照一定比例提取物业专项维修资金补贴, 对一定期限内主动一次性补交物业专项维修资金的业主给予专项补贴。同时, 也可以动员房地产开发企业、其他注重社会责任的企业以及社会各界, 采取募捐的方式募集一部分资金, 补充物业专项维修资金来源, 以减轻业主的经济负担。四是其他来源渠道。可以从物业服务费用中按月收取、利用共用部位共用设施设备经营收益补充, 以及从房改房资金中考虑等。

三、注重实效, 把握资金补建环节

物业专项维修资金补建的重要性不言而喻, 但是如何推进却成为一个不得不面对的难题。笔者认为, 当前首要的任务就是要加强宣传, 提升社会大众对物业专项维修资金补建重要性的认识, 让他们切实感受到补建物业维修资金不仅是应尽的义务, 而且也是提升他们居住品质、促进物业保值增值的有效措施, 从而引导他们主动补建。同时, 也可采取行政手段相结合的方式, 将物业专项维修资金补建写入房地产交易合同。对未按规定补建的, 不得办理产权、租赁、抵押手续。其实, 这种做法在国外也有现实事例:例如新加坡, 如果业主无力交纳物业维修资金, 按照物业管理公约的规定, 业主的房子就不能进入市场交易, 直到补交了这笔费用为止;再如美国, 律师直接将欠交名单、金额通知银行, 计缴滞纳金、律师费、登记费, 并通知欠交物业维修资金本人, 同时到产权登记部门进行质押登记, 直到交足所有欠费后, 方可重新撤销产权质押登记。在房地产交易过程中, 要科学明确资金分担主体。补交物业专项维修资金虽然是原物业所有人 (即卖方) 应尽的义务, 但受益的却是买方, 所以如果买卖双方对补交物业专项维修资金没有约定或约定不明的, 可采取由买卖双方共同承担的方式, 即买卖双方各承担50%;对办理租赁、抵押手续的, 补交的物业专项维修资金应由产权人来承担。

四、多措并举, 强化资金补建措施

物业专项维修资金补建对改善业主居住质量、提升城市形象、维护社会和谐稳定有着十分重要的作用, 应及早启动、及早见效。一是确定物业专项维修资金补建的实施主体。笔者认为, 为了推动补建工作的顺利开展, 在当前业主委员会难以依法担负物业专项维修资金管理责任的情况下, 应由各地房地产行政主管部门及其所属的物业维修资金管理机构来具体实施。二是要明确相关部门、相关单位的责任。物业专项维修资金补建仅仅依靠房产行政主管部门的力量是远远不够的, 对街道、社区、物业服务企业、财政、住房公积金管理等部门的责任也要予以明确, 形成合力。三是将资金补建与老物管小区整治相结合。近年来, 一些地方政府投入大量资金, 将老旧小区整治作为改善民生的一项重要举措来抓。笔者认为, 应将物业专项维修资金补建作为老旧小区整治的前提条件之一, 只有这样才能建立稳定的共用部位共用设施设备维修资金来源, 形成小区管理的长效机制。四是要细化惩罚性措施。对经催收仍未补交物业专项维修资金的, 采取加收罚息, 以及在小区内或报纸、互联网上进行公示, 必要时应通过法律诉讼的途径来解决。还可以探索将物业专项维修资金的补交纳入征信系统, 对逾期补交物业专项维修资金达到一定期限的作为不良信用来处理。当然, 物业专项维修资金的补建必须要有一个操作性强的实施细则来保障, 很多问题还需要通过更高层面的立法来解决。只有这样, 才能确保物业专项维修资金补建这项惠民政策落到实处, 使之更好地为社会和谐稳定、人民安居乐业发挥应有的作用。

专项维修资金 篇2

一、1998.03.12 物业管理企业财务管理规定[失效]

可查到法律中最早提及“代管基金”的法律：“第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。”规定了物业公司对代管基金的使用办法。成为98年11月公布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》援引的法条

二、1998.07.03国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

该通知提及加强小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。促使了98年《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的出台。

三、1998.11.09 建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知

第一部具体规定维修基金的部门规章，规定了凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

商品住房购房者应当按购房款２－３％的比例向售房单位缴交维修基金（具体比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定）。

公有住房售后的维修基金来源于两部分：１、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的２０％，高层住宅不低于售房款的３０％。该部分基金属售房单位所有。２、购房者按购房款２％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

四、2007.03.16物权法

规定小区业主有权筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

五、2007.12.4住宅专项维修资金管理办法

1、确定缴费时间

原规定：现在住房维修资金缴存时间很多都是在购房人办理房产证时与契税一并缴存。

新规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，否则不得将房屋交付购买人。

影响：有些投资房产的人，买来房子后一般不入住，也不办房产证，而物业维修金就拖着不缴，这就影响其他住户维修房子。新规实施后，未缴费的业主将拿不到新房钥匙，使住房维修和维护得到规范。

2、维修资金提高

原规定：商品住房购房者应当按购房款２－３％的比例缴费，现每平米维修资金按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%计算。

公有住房，个人缴纳每平方米维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位提交比例不变。

（个人维修资金低于首期支付维修资金30%后需补交，业主委员会有权制定具体办法。）

3、维修资金业主保管

原规定：物业维修基金缴至主管部门指定的维修资金专户。

新规定：业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管；业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。

影响：这是建设部和财政部首次明确业主大会可以在商业银行开设专项维修资金的专户。这样一来，无论业主大会成立前、后，维修资金都由银行掌管，专款专用。不管业主委员会、物业公司如何更换，维修资金不会跟着走，提高了维修资金的安全性。

4、四项费用不算入专项维修资金中

根据《住宅专项维修资金管理办法》的明确规定，今后以下四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用

六、2007.08.26 物业管理条例

规定了业主对专项维修资金的使用权利，及对物业违法违规使用，挪用维修资金的具体罚则。

七、福建法规

1、福州市房地产管理局关于全面清理开发建设单位欠缴物业专项维修资金的通告

凡属福州市城市规划区域范围内在1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅小区，开发建设单按开发项目建设总投资额的2%拨付物业专项维修资金，缴至福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户。

2、福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法

专项维修资金 篇3

【关键词】 住宅专项维修资金； 保值增值； 资金利用效率

中图分类号：F830.45文献标识码：A文章编号：1004-5937（2014）21-0103-02

一、引言

根据住建部和财政部2007年12月4日颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）的规定，住宅专项维修资金，是指业主交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立住宅专项维修资金的目的是为了保证住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，在房屋超过法律规定的保修期后，业主经过一定的程序即可动用该项资金对房屋共有部分进行维修。

我国自2008年实施住宅专项维修资金以来，经过几年的积累沉淀，各地所缴存的住宅专项维修资金已经达万亿元。据玉林师范大学杨天保教授估计，我国目前有660个地级城市，即便按照每个城市10亿元的平均住宅维修资金沉淀计算，总额也超过6 600亿元，而北京、上海、广州、南京、杭州等一线城市的房屋维修资金数量巨大，由此推断，我国城市住宅专项维修资金已经达万亿元。

与住宅专项维修资金沉淀万亿元相反的是，由于住宅一般都是在投入使用后十五年左右才发生共有部分维修和我国当前对动用维修资金的程序较为复杂，导致目前各地的住宅维修资金使用率相当低。据统计，截至2013年7月，北京交存资金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率仅为1.55%；广州市交存资金约81亿元，使用8 000万元，使用率仅为0.99%；天津市交存资金为145.4亿元，使用7 753.5万元，使用率仅为0.53%，全国平均使用率大约在1%。这样就导致大量的住宅专项维修资金未投入使用，因此，研究住宅专项维修资金的保值增值对进一步加强资金管理和维护业主利益具有重要的意义。

二、住宅专项维修资金保值增值现状分析

我国住宅专项维修资金保值增值主要有以下 特点：

（一）增值方式以银行活期存款和短期存款为主，国债投资为辅

虽然《管理办法》第二十六规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债，但由于购买国债需要经过业主大会同意，或者经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意，因此，在实践中，住宅小区业主对将住宅专项维修资金用于购买国债很难达到上述规定的要求。在此情况下，将住宅专项维修资金用于国债投资的比例非常少，绝大部分的资金仍被停留在银行的活期存款或短期存款账上。同时，《管理办法》也没有对将住宅专项维修资金用于国债投资作出具体规定，缺乏可操作性，致使维修资金成了“沉睡资金”，成为各大银行争抢的“香饽饽”。

（二）保值增值主体缺位现象严重

根据《管理办法》的规定，业主交存的住宅维修资金属于业主所有，在业主大会成立前，由当地建设主管部门代管，业主大会成立后，经业主大会表决通过，可以将该住宅小区的维修资金划转至业主大会开立的住宅维修资金账户。但是，由于业主大会的法律地位现在尚未明确，其很难在金融机构开设相关银行账户，且对维修资金的划转和业主大会对维修资金的管理也没有制定切实可行的具体办法，致使将维修资金划转给业主大会管理变得相当困难，最终导致大量的维修资金均由建设主管部门代管。在此情况下，维修资金的所有者由于不能管理维修资金，致使其不能按照自己的方式来实现资金的保值增值，而作为代管者的建设主管部门，又因其非资金的所有者，并没有积极有效地采取措施来实现资金的保值增值。可以说，主体的缺位是造成维修资金保值增值现状的主要原因之一。

（三）名义上增值，实际上贬值

由于建筑物从投入使用到共有部分维修一般需要十五年的时间，因此，住宅专项维修资金从交存到使用间隔时间一般在十五年左右。在当前主要将维修资金存放于银行活期存款或短期存款账上的情况下，由于活期存款和短期存款的利率远低于通货膨胀率，致使真正需要使用维修资金的时候，维修资金的绝对数量虽然在增加，但其购买力已经远低于交存时候的购买力，住宅专项维修资金存在着名义上增值，实际上贬值的现象。

三、住宅专项维修资金保值增值的改进措施

住宅专项维修资金是业主用于共有部分维修的预存费用，其目的是为了若干年后用于共有部分的维修，保证建筑物的正常使用，因此，确保维修资金的保值增值和建筑物的正常使用对维护业主利益具有重要的意义。对于进一步提高住宅专项维修资金的保值增值率可以采取以下措施。

（一）改进住宅专项维修资金管理体制，明确保值增值主体

虽然住宅专项维修资金属于业主所有，但由于业主的分散性和意见的分歧性，使其很难对住宅专项维修资金的保值增值方式达成一致意见。因此，在此情况下，应改变以往分城市管理住宅专项维修资金的制度，建立一个全国统一的住宅专项维修资金管理机构，在对住宅专项维修资金实行第三方监管的情况下，由该机构来负责建设主管部门代管的住宅专项维修资金的管理和保值增值，确实做到管理和保值增值的主体到位、责任明确，各地方建设主管部门则只负责维修资金的交存和使用发放。

（二）制定切实可行的具体办法，保证业主对住宅专项维修资金的管理和保值增值行为

对于经过业主大会同意，由业主自行管理的住宅专项维修资金，政府部门应制定切实可行的具体办法，明确业主大会的法律地位，确保业主大会作为法律主体能够在银行开设相关账户，对住宅专项维修资金的划转和投资行为制定具体的操作程序，并实行严格的监管制度和维修资金的第三方监管，来确保住宅专项维修资金的安全。

（三）扩大住宅专项维修资金的保值增值渠道

《管理办法》规定住宅专项维修资金除了银行存款之外，就只有购买国债一种投资渠道，并且禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。在投资方式多样化的今天，这样的规定显然在一定程度上阻碍了住宅专项维修资金的保值增值。因此，在现有购买国债这种投资方式的情况下，可以对《管理办法》进行修改，适当增加保值增值渠道，具体有以下几种：

1.将住宅专项维修资金投资于低风险的银行理财产品。银行理财产品是风险仅次于国债的投资，其收益率却远高于银行活期存款或短期存款。同时，银行理财产品的投资期限从七天到一年均可，这样既可以保证住宅专项维修资金的保值增值，又可以确保住宅专项维修资金的流动性，不至于产生不能支取的现象。

2.将住宅专项维修资金投资于国家重点基础设施建设。我国正在进行大规模的基础设施建设，在国家重点基础设施建设投资主体多元化的今天，可以考虑将住宅专项维修资金投资于铁路、公路、港口等国家重点基础设施建设。虽然基础设施建设是一种市场行为，但由于其主体为国家，其风险相对于其他投资来说较低，而且住宅专项维修资金从投入到使用有近十五年的时间，与国家重点基础设施的投入产出具有时间上的同步性。

3.适时、适当、适势、适量进入股票市场

虽然对于将住宅专项维修资金投资于股票市场的反对者众多，但养老金自2001年进入股票市场以来，全国社保基金理事会已经取得了年均9.17%的投资收益率。住宅专项维修资金和养老金都是保障金，性质也相差无几，也曾因为与住宅专项维修资金一样被认为是资金沉淀，不能实现保值增值而提上入市议程，现在已经进入股市，并且已经取得超过国债投资的收益，实现了养老金的保值增值。因此，可以借鉴养老金的模式，建立一个类似全国社保理会的机构，来负责住宅专项维修资金的投资，将部分适量资金在适当的时候投入股市，实现住宅专项维修资金的保值增值。

当然，对于住宅专项维修资金是在保值的前提下实现增值，因此，绝不能将住宅专项维修资金投资于那些收益虽然很高，但风险同样很高的项目，以避免出现住宅专项维修资金无法支取使用的现象。

【主要参考文献】

［1］ 黎明，胡萍茜.住房公积金入市问题思考［J］.财会月刊，2013（7）.

［2］ 建设部，财政部.住宅专项维修资金管理办法［S］.建设部第165号，2007.

住宅专项维修资金管理探讨 篇4

1.1住宅专项维修资金归集环节存在的问题

首先, 与商品房建设的实际速度相比而言, 相应的维修资金建设与完善则相对来说比较滞后, 导致专项维修资金的收缴和实际的商品房销售之间出现明显的脱节。在这样的情况下, 很多小区的房屋虽然说都已经销售出去了, 但是往往在这个时候才刚刚开始收缴专项维修资金, 再加上有部分小区自身的销售时间段存在着很大的跨度, 导致其在进行专销维修资金的收缴过程中, 前面的那些住房都还没有进行资金的补交[1]。

其次, 在相关的住宅专项维修资金建设并实施过程中, 由于人为因素的影响, 各地区的资金收缴往往会受到各种阻碍, 使得本应该进行缴纳的专项维修资金数额严重不足。住宅专项维修资金的严重减免, 给住宅的维修与改造工程造成一定影响, 使得广大业主用户在实际的使用过程中面临很多不便。最后, 就目前的实际情况来看, 在很多业主的分户账面中, 其用于进行住宅专项维修资金缴纳的余额, 还不到首期缴存额的30%, 并且并没有对其进行及时的续交。

1.2 专项维修资金使用过程中存在的问题

在进行住宅专项维修资金的实际使用过程中, 其往往很难获批专项资金使用申请。就目前的实际情况来看, 有很多的住宅都已经出现了明显的质量问题, 并且需要对其进行及时的维修, 然而, 在这样的环境背景下, 手打各种因素的影响与限制, 使得业主对专项资金的申请成功难度相对来说比较大, 导致其并不能及时的使用专项资金。这样一来, 就会在很大程度上对专项资金的实际使用效率造成不小的影响。如果我们对这一问题的原因加以分析的话, 那么就可以总结出, 其最主要的原因, 还是因为住房专项维修资金没有收缴完全, 这样一来就会给相关管理部门的实际决策带来不小的困难, 并进一步对专项资金的使用申请造成影响。此外, 由于部分业主不太熟悉住宅专项维修资金的使用申请程序, 因此而导致专项资金的申请相对困难, 并且使用效率也较为低下[2]。

根据我国《住宅专项维修资金管理办法》中的相关规定我们可以看出, 如果小区没有建立业主大会, 想要使用住宅专项维修资金, 必须由相关的服务机构或者业主来提出建议, 并征得三分之二以上业主的同意之后, 才能向资金管理部门进行相关申请。如果小区已经成立业主大会, 那么由业主大会来对其进行审核与通过。不过在实际的小区中, 各个业主之间并没有很大的关联性, 互相不认识的情况也普遍存在, 因此导致其很难真正开展实施。

1.3 专项维修资金续筹阶段中存在的问题

在进行实际的房屋销售过程中, 由于其所筹集到的房屋专项维修资金额度相对来说比较有限, 而在这样的情况下, 时间一长, 房屋的维修次数也就不断的增多, 导致剩余的资金也就越来越少, 并且不能有效承担住宅维修的实际使用需求。因此, 为了能够更好地保证日后房屋在进行相关维修时的实际使用需要, 就要求气门必须要保证能够在适当的时机, 来进行相关专修维修资金的续筹工作。现阶段, 有很大一部分的业主, 并没有对住房的专项维修资金有一个足够的关注, 并且, 就某些资金管理单位而言, 其也没有真正做到专项维修资金的透明使用, 导致业主们对于专项维修资金续缴还缺乏足够的积极性[3]。

1.4管理制度中存在的缺陷

国家必须要及时的出台文件为来扩大专项资金的来源, 保障住房维修日益增长的需要。准许相关的售房单位和业主大会或者是相关的主管部门, 在完全符合相关规定的前提之下, 充分的运用住房专项维修资金, 来对其进行相关的国债购买与存储活动。不过, 由于受到管理制度的影响与限制, 导致相关的专项资金出现贬值问题, 并进一步造成住宅维修专项资金使用紧张的加剧。

2 推进住房专项维修资金管理体制改革的相关建议

2.1建立健全科学完善的住房维修专项资金监督法律体系

住房维修专项资金的使用与管理是一项重要国家决策, 要求其在进行实际运用与执行过程中, 必要要有坚实完善的法律制度, 来对其进行相关保障, 并且要求其必须要在资金的投资、预算和收入支出等各个环节进行专项法律的设立, 以此来实现其对各个资金使用环节的有效监督与管理。从某种意义上来讲, 我们在进行相关法律体系的建立时, 必须要充分重视以下两个方面的内容:一方面, 要求其必须要对相关的专项资金监管职责与范围进行明确规定。另一方面, 要求其必须要对各种信息化的现代科学技术进行充分运用, 以此来实现监管效率的全面提升。

2.2 加强物业维修基金的管理程序

要求相关的物业维修基金, 必须要由住宅的具体管理部门, 通过进行专门账户的设立, 来对其进行有效的管理。不过, 住宅管理部门并不能对维修资金的正常使用进行相关的干涉, 并且, 专项资金中的衍生收益, 也能够被当做是维修资金中的一项日常开支来加以使用, 而在进行公共设施维修基金的实际管理过程中, 要求我们必须要合理的依据相关会计制度, 来对其进行单独的会计处理[4]。

2.3强化业主维权意识

作为业主利益维护的一个重要途径, 要求我们在进行住宅维修专项资金的实际使用过程中, 必须要保证专项资金使用的高效性。因此, 各位业主自身不仅仅要具有较高的维权意识, 同时也要求其在遇到需要进行专项资金使用的情况时, 必须要根据相关的法律规定, 来主动进行自身合法权益的努力争取。

2.4 将住房专项维修资金监管落到实处

简单来说, 我们必须要落实审计监察部门的监管工作, 以此来实现对住房专项维修资金使用的有效管理, 并进一步明确其在实际的使用管理过程中的各项具体操作办法。

3 结束语

总而言之, 如果我们想要整整有效的确保物业专项维修资金制度能够顺利的进行, 就要求我们必须要对相关的管理主体进行明确的界定, 并且要进一步依据我国的具体情况, 来对其进行使用管理规则的科学设计, 以此来全面而又充分的发挥专项维修资金的服务作用。

参考文献

[1]《中华人民共和国物权法》中华人民共和国物权法全国人民代表大会、中华人民共和国主席令、第六十二号;

[2]《中华人民共和国物业管理条例》2007年8月26日修订;

[3]于艳《论我国房屋维修基金使用情况》[J], 《金融经济》2013年10期。

专项维修资金管理办法 篇5

北京市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为加强对本市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖 1 合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房屋行政主管部门负责本市商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市住房资金管理部门负责本市住宅专项维修资金的日常管理工作。

市财政主管部门、市审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

区、县房屋行政主管部门会同市住房资金管理部门区县管理部负责本辖区内商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导、监督和日常管理工作。

第二章 交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域 外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。

市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交 存的住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。

经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、市审计主管部门和市住房资金管理部门共同决定，由市住房资金管理部门委托本市一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条 业主大会成立前，售后公有住房住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。

市住房资金管理部门应当委托本市一家商业银行，作为售后公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立售后公有住房住宅专项维修资金专户。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十二条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

预售商品住宅的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

售后公有住房的业主及售房单位应当在办理房屋登记手续 前，将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条 商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。

市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本办法规定的危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更 新、改造时，同意区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

第十六条 开立业主大会住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

第十七条 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。

业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决定，并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。

业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债，禁止其它任何有风险的理财或投资，以确保住宅专项维修资金账户内的资金安全和正常使用。

第十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。

专户管理银行、业主大会开户银行应当及时向分户账面余额不足首期交存额30％的业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行、业主大会开户银行。

成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案应当在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。

第十九条 本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。

业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第三章 使用

第二十条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

（九）其它情况。

第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

（七）其他情况。

第二十三条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。

第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支；其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处臵办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；

（七）业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十八条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

第二十九条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十六条第（四）项、第（五）项、第（六）项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十七条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项的规定办理。

前款所称的紧急情况一般包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

工程完工后，物业服务企业、业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。验收合格后，物业服务企业持相关材料申请使用住宅专项维修资金。

第三十条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门组织代修的，按照以下程序办理：

（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；

（二）由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府就工程事 项出具相关证明；

（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；

（四）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十三条 房屋所有权转让时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋权属证明及本人身份证明到市住房资金管理部门区县管理部办理变更手续。

住宅专项维修资金已划至业主委员会开立的专用账户的，受让人应当到业主大会开户银行办理变更手续。

第三十四条 住宅专项维修资金划转至业主大会开户银行后，业主补建、续交住宅专项维修资金、退款、业主信息变更等日常业务由开户银行办理。

第三十五条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十六条 市住房资金管理部门应当将代管的住宅专项维修资金按照区、县设账管理，并定期向各区、县人民政府通报该 区、县住宅专项维修资金的归集、划转和使用情况。

第三十七条 市住房资金管理部门、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行、业主大会开户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十八条 专户管理银行、业主大会开户银行应当每年至少一次向市住房资金管理部门、业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市住房资金管理部门、业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求开户银行进行复核。

专户管理银行、业主大会开户银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十九条 代管期间住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受市审计主管部门的审计监督。

第四十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执 行财政部门的有关规定。

市财政主管部门应当加强对代管期间住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十一条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政主管部门的监督检查。

第四十二条 对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

第五章 附则

第四十三条 本市经济适用住房、限价商品房、集资合作建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。

专项资金整合新路 篇6

转移支付，主要是指各级政府之间为解决财政失衡而通过一定的形式和途径转移财政资金的活动，是政府财政资金的单方面的无偿转移，体现的是非市场性的分配关系。

从实际工作来看，一般性转移支付，具有财力平衡作用，但是贯彻落实上级政府施政意图的功能较弱；专项转移支付，可以实现特定的政策目标，但专项项目设置“多、小、散”，不利于地方财政的统筹，地方配套压力也大，效益难以发挥。

近年来，对于转移支付的改革呼声很强烈。一个基本的方向是“减少专项转移支付、增加一般性转移支付”。

弊端凸显

“买酱油的钱不能打醋”，一句话形象地刻画了当前专项转移支付的窘境。实际工作中，专项资金还存在形式各样的“潜规则”。

从2008年开始，专项转移支付首次超过一般性转移支付后，最近几年，专项转移支付的比重已有所下降，一般性转移支付比重相应增加。2013年，43804.21亿元的财政转移支付中，有24538.35亿元是一般转移支付，19265.86亿元是专项转移支付。

在专项转移支付中，目前比较大的争议主要集中于以下几个方面。一是项目种类和数量繁多，金额小，由于专款专用和资金分散，难以集中财力办大事，资金的使用效率低。二是项目的申请程序复杂。资金管理者和申请者的负担都很重。三是资金拨付的审批时间长，资金不能及时到位。四是分配不透明，容易导致腐败，这也是广为诟病的“跑部钱进”的根源。

分类拨款

面对专项转移支付中的种种弊端，如何找到现实出路？

岳希明，中国人民大学财政金融学院教授，对政府转移支付制度有着长期深入的研究。根据多年的研究，岳希明认为，目前学界对于专项转移支付改革的方向集中为两点：一是放宽或取消资金使用限制，让地方政府根据本地区需要自由安排支出，提高资金使用效率，也即将专项转移支付归并为一般性转移支付；二是尽可能减少按项目申报和审批分配资金，改按因素法分配，增加资金分配的透明性，也即采取专项转移支付与一般性转移支付中间地带的分类拨款模式。在对专项转移支付指定用途范围放宽还是取消的选择上，需要谨慎的考虑，完全取消用途限制并不可取，相比而言，分类拨款（block grants）模式更符合改革实际。

岳希明认为，分类拨款更适合目前我国的实际，它不仅有利于公共服務均等化的实现，同时有助于消除目前我国专项转移支付的弊端。

较为宽泛的专项拨款在中央政府实现公共服务均等化上最有效，或者较一般性转移支付更有效。其主要原因在于，地方政府倾向于把不指定用途的拨款用于投入生产性投资上，而不是优先用于基本公共服务提供上。因此，指定用途的专项拨款较不指定用途的一般性拨款，对地方政府的某项特定公共支出的刺激效应更显著。

试点方向

尽管在官方正式文件中，尚没有提及分类拨款的整合方式。但在近年来的实际改革中，已经初见端倪并有成效。

岳希明认为，分类拨款不仅在我国一般性转移支付中占据主导地位，同时也是当前我国专项拨款改革的方向。浙江经验与黑龙江“两江平原”涉农资金改革做出了很好的示范。

从浙江经验来看，操作方法可以概括为“专项性一般转移支付”。从资金性质看，这类资金有其特定的政策目标和相对确定的使用范围，属于专项资金；但同时这些资金又是财力性补助，具有一般性转移支付的优点，所以叫专项性一般转移支付。这项改革通过分配因素的政策性、导向性作用，既可以更有效地推动上级政府的政策意图、目标的落实，又同时实现了财政分配职能的回归，大大增强了政府的财政调控能力，有利于地方和部门集中财力办大事。

其关键点在于，专项性一般转移支付改革实行“因素法”分配，省财政以各地业务量、工作绩效、地方财力状况、机构人员等因素，确定权重系数后，将专项性一般转移支付资金直接下达到市县财政部门。

同时，通过财政部门与各业务部门的积极沟通和方案的科学设计，解除了部门的后顾之忧：一方面使各业务部门体会到这一改革的“三不变和一不减”，即资金分配建议权、财务自主权和资金使用权不变，资金总体规模不减；另一方面通过资金整合，把原分散在分管领导和处室中的资金分配决策权，集中到了单位一把手和财务部门手中，提高了单位的资金统筹能力，增强了部门理解、配合、支持这项改革的自觉性和主动性。

从黑龙江“两江平原”试点来看。2013年8月，经国务院批准，财政部印发《关于黑龙江省“两大平原”现代农业综合配套改革试验区涉农资金整合的意见》，除对特定人群的补贴资金、救灾资金外，将中央财政安排的涉农77项资金归并整合为农业生产发展、农村社会发展、扶贫开发3大类，允许黑龙江省在3大类资金内部适当调剂、统筹安排使用涉农资金。

此次试点关键点在于，从中央、制度等“源头”层面着力推动涉农资金整合，对推进涉农资金使用管理体制改革具有“破冰”意义。解决过去涉农资金存在的多头下达、零敲碎打、平均用力、“撒胡椒面”等突出问题。

专项维修资金 篇7

关键词：住房专项维修资金,保值增值,模式探析

一、增值保值是资金管理的首要任务

住宅专项维修资金是根据《住宅专项维修资金管理办法》规定, 对房屋产权所有人按一定标准收取的, 专项用于物业保修期满后物业共用部位设施设备的维修和更新改造的资金, 俗称住房的“看病钱”。按照归集的大数计算, 目前我国收缴的房屋维修资金已经高达上万亿元, 迄今为止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的银行账户上, 以一座目前有20亿元房屋维修资金“沉睡”的中型城市为例, 由于房屋尚未进入维修期, 每年提取的费用不过1%。20亿元按照活期利率存款一年计算, 获得的利息只有770万元;如果按照定期一年方式存入, 收益就超过6600万元, 五年收益超过5.225亿元。这还仅仅是以简单存款方式存放的维修资金, 实际上, 由于这笔资金为银行充当了重要的“存贷比”基础, 很多银行和基金公司往往以此作为基础, 发行相关的理财产品或者将这笔资金转投别的渠道, 从而形成巨大的利润空间。如发行理财产品、为企业提供承兑汇票等, 一般来说, 20亿元理财产品按照较低保本的年化利率3.7%计算, 投资365天, 收益就高达7400万元。巨大收益在悄无声息中被银行、基金公司“分食”。

由于通货膨胀等一系列因素使得实际购买力不断缩水, 而许多建筑的相关问题都是要等到十几年甚至几十年之后才能显露出来的, 现有的资金已经远远不够几十年之后对房屋的修缮, 当前的储蓄利息已经完全不能抵消通货膨胀带来的影响, 这就需要资金的运营者选择更好的投资模式以获取更多的收益。才能保障正常的维修和更新改造需要, 减轻业主负担。因此保值增值是住宅专项维修资金管理的重要任务。

二、现有增值保值手段及分析

住宅专项维修资金管理的现行法规对暂时未动用的资金利用给出了两种方式, 一是存入银行, 二是在维修资金正常使用的前提下, 按照国家有关规定用于购买一级市场国债和银行进行组合存款, 但是不得用于其他投资、不得出借、不得提供担保、不得用维修资金购买的国债用于抵押质押。维修资金基本上都是存入银行和购买国债, 信用风险和流动性风险都很小, 但所能获得的收益也很有限。

住宅专项维修资金现有保值手段是由我国的管理模式决定的。出于保障资金安全性的目的, 目前采取的主要管理形式是政府代管制。政府管理最大的好处是安全性。即使有人“挪用”, 国家也要承担最后的责任。但是, 政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实。因为政府不是“经济人”, 而是“公共人”, 追逐利润不是其擅长和职能;况且政府是具有垄断性的组织, 没有市场竞争压力, 管与不管, 管得好与不好, 与政府生存和利益没有直接影响。因此, 政府代管缺乏积极性和内动力, 管理效益逊于安全性。在我国城市房屋进入到15年的维修高峰期后, 将逐渐面临着维修资金“入不敷出”的巨大隐忧。

三、尝试金融化运营, 实现增值最大化

我国虽然尚未具备完全市场化的条件, 住宅专项维修资金也应逐渐寻求突破单一的存款和国债增值模式, 未雨绸缪, 加快建设房屋维修资金保值增值的完善体系, 以面对即将到来的资金使用潮。尝试运用金融化模式管理是实现资金增值效益最大化的有效途径。

(一) 理财产品与融资相结合的模式

鼓励商业银行根据维修资金的特点设计不同期限和收益率的保本型理财产品, 当维修资金需要紧急大额支付时的融资方案。主运营机构通过公开招标形式选择不同的理财产品, 这样即可以保证资金的安全, 又可以通过市场化竞争达到综合收益最大化。

(二) 借鉴公积金贷款模式

住宅专项维修资金的性质在很大程度上与住房公积金类似, 我国公积金已经经过长期的运营积累了成熟的管理经验。公积金贷款已在解决个人住房资金与公积金的保值增值方面取得双赢的结果表明, 维修资金完全可以借鉴公积金管理方式, 对具备条件的物业企业进行贷款, 一方面物业企业可以以较低成本进行融资, 提高企业经济效益, 降低维修成本, 保证维修进度, 提高市场竞争力, 另一方面, 维修资金又可以在相对安全的运营环境中达到保值增值的目的, 真正发挥维修资金的作用。

(三) 投资组合模式

留足一定比例的资金用于支付维修费用后, 划分固定比例的资金回报率高部分用于灵活投资组合, 划分固定比例的稳定收益部分用于国债等安全投资。在兼顾效益安全条件下, 是经常被金融机构运用的资金管理方式, 特点是专业化程度要求较高, 稍具风险。

四、结语

无论是采取何种形式的资金运营模式, 主管部门每年都应定期制定投资方案, 根据可交付使用房屋和维修计划的情况预测当年度维修存量资金, 制定详细的投资方案上报政府、审计部门审批备案, 合理的投资方案是实现资金的金融级管理的基础和资金安全的保障。同时不断建立健全内控制度, 加强监管力度, 防范资金风险, 在保证资金安全的前提下开展住宅专项维修资金的保值增值工作。

参考文献

[1]杨燕雪等.住宅专项维修资金信托管理模式探析[J].经济研究, 2011, (2) .

专项维修资金 篇8

所谓的公有住房专项维修资金, 就是指按照法律的规定业主需要交纳的专门用于住房及其公共设施在保修期限过后出现的问题进行维修和维护或者改造的资金。由于住房及其设施都与居民的生活质量及生活环境直接相关, 住房的好坏直接决定了居民的居住环境及居住舒适度, 所以说专项维修资金与公民的生活直接相关。1994年由国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》确定了把住房进行社会化以及商品化的改革, 并且指出“楼房在出售之后应当建立公共设施、共用部分的维修基金”。这算是我国法律正式对住房专项维修资金做出较为明确的界定。但是对如何管理以及如何使用基金没有明确的规定。2007年, 建设部以及财政部又发布了《住宅专项维修资金管理办法》, 明确了公有住房专项资金的地位, 并且明确了资金的分摊方式。使得房屋维修资金的筹集、管理、使用都有了明确的规定。但是由于新办法仍然没有解决归集方式, 并且没能改变已售公有住房的福利色彩, 使得已售公有住房的专项维修资金的管理与使用都还存在着一定的问题。

二、已售公有住房专项维修资金管理中存在的问题

(一) 资金的筹集方式

随着08年新规定的出台, 已售公有住房专项维修资金的筹集渠道与方式都已经发生了改变。因为近些年来房价涨幅比较大, 这样按照售房款作为公有住房专项维修资金的收集基数就不再准确。例如按照统一栋房子2000年的售房价格以及2012年的价格相比较, 同样是一套房子, 按照2000年标准收取的资金与按照2012年的标准收取的资金远不相同。再加上一些作为福利待遇的房改房, 更是按照房屋所有者的工龄等来计算资金的数量, 工龄越长, 提取的资金就越少。同样, 房屋折旧越多, 提取的资金也就较少。各种因素造成的这种资金收取方式使得许多同样的房主, 却要交不同的资金, 其中的差异还比较大, 对于任何房主来讲都是不公平的。

(二) 权利主体

在房改的初期, 公有住房所有者只是在形式上具有房屋的所有权, 但是在实际上却受到了五年不得出售、原售房单位有优先购买权等等一系列条件的限制。专项资金按照缴纳者来区分所有权。但是在实际的实施过程当中, 由原来的售房单位行使使用权, 维修基金的受益人是全体购房者, 利用基金的利息来完成增值和维修的任务。但是实际情况是利息收益根本无法满足维修的需要。

当前, 已售公有住房的所有人享有所购房的全部权益。但是专项维修资金管理仍然还是沿用原来的制度, 所有权人比房产商需要缴纳的费用要少的多。

(三) 增值保值

随着时间的不断前进以及时代的不断发展, 通货膨胀等一系列因素都使得住房维修资金的实际购买力是在缩水。而许多建筑的相关问题都是要等到十几年甚至几十年之后才能显露出来的, 这就需要对住房维修资金进行增值保值。当前维修资金进行增值保值的主要方式就是通过储蓄的利息来增加收益。等几十年过去, 现有的资金已经远远不够几十年之后对房屋的修缮。这就要求资金的运营者选择好合适的投资方式, 获取更多的收益。当前的储蓄利息已经完全不能抵消通货膨胀带来的影响, 这就需要资金的运营者选择更好的投资模式。

三、如何对共有住房专项维修资金进行有效的管理

(一) 全面提高业主委员会的地位

业主委员会当前还不具有民事诉讼主体的资格, 但是当前的法律规定:“如果出现侵害业主共同利益的行为, 业主委员会通过三分之二以上的业主的同意, 就可以通过业主委员会来进行诉讼”。随着人们认识水平的提高, 业主委员会也越来越多的被大家所熟识。当前业主委员会的地位明显不高, 不能与开发商平等的对话, 在与开发商的对话中也没有话语权, 不能为自己争取更多的权益。要通过民主选举产生业主委员会, 对大家的住房信息进行公示, 并且做出相关的预算。

(二) 政府给予足够的重视

住房问题是居民生活中最为重要的部分, 所以说需要更多地关注。如果政府能够成立专门的部门或者统一的管理组织, 那么肯定会得到更多的关注和重视。政府给予了足够的重视, 就会让这个维修资金得到有效的使用, 维修资金金额的充足与否直接关系到房屋出现问题之后是否有足够的维修费用。政府可以主动建立一些公益性的组织, 平时这些组织就针对相关的问题进行沟通与交流, 及时的向业主们汇报相关的费用情况等等。

(三) 做好资金的增值和监管

当前社会通货膨胀的速度使得资金的保值升值成为当前最重要的问题。由于之前的通货膨胀力度较小, 通过储蓄获得的利息还勉强可以支持基金的活动与运作。而现在通货膨胀率已经使得银行的利息远不够完成住房维修资金的保值和增值, 这就需要做好住房维修资金的保值和增值。但是财务管理要求也规定:可以将闲置资金用于购买一级市场国债和银行进行组合存款, 但是不得用于其他投资、不得出借、不得提供担保、不得用维修资金购买的国债用于抵押质押。所以, 在做好资金增值的同时, 更要做好对资金的监管。公有住房专项维修资金的运营平时并不为大家所熟知, 并且运营过程较为复杂, 期间容易出一些纰漏。这就需要加强对维修资金的监管。首先要通过内部控制来进行自我监管, 然后要充分的利用外部的力量, 比如业主的共同监督或者专门的外部监管部门、企业等。

(四) 做好公有住房专项维修资金的会计核算

在维修资金的管理过程中, 加强会计核算也是一个保证资金有效运作的良好办法。首先, 要针对各自不同的资金特点建立独立的核算账目。已售公有住房往往都较为分散, 这就需要对会计凭证进行整治, 整顿, 并且进行归集, 加强对相关资金的监督及管理。其次, 会计核算的进行要充分的考虑所有业主的权益。不管是房改之前的房子还是房改之后的房子, 都应该统一的纳入到这个独立的会计核算账目的范围之内。最后, 要充分的利用会计核算向业主直观而明确的提供一份资金运营情况报表, 让资金所有的运营状况都可以被业主所掌握。

四、总结:

随着我国房地产行业的不断发展, 公有住房维修资金的数量也在不断增多, 这就需要我们针对当前资金管理中出现的问题, 建立严格的资金管理制度, 确保公有住房维修资金的顺利运行, 为住房的维修与维护提供充分的保障。

参考文献

[1]国家建设部1998年颁布的《住宅共享部位设施设备维修基金管理办法》 (建住房119981213号) .

[2]住宅专项维修资金管理办法中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号

[3]吴刚.黄石完善法规文本充分发挥效力——《北京市住宅专项维修资金管理办法》的修订建议.现代物业.2010 (6) .

[4]方涛.密切关注住宅专项维修资金的保值问题[J].现代物业, 2008 (3) .

[5]汪波, 黄安永.物权时代的住宅专项维修资金筹集和使用[J].现代物业.2008. (7)

专项维修资金 篇9

关键词：住宅,专项维修资金,档案

1994年7月18日, 国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发[1994]43号) 中首次提出了“维修基金”的概念。1998年12月, 原建设部、财政部发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 (建住房[1998]213号) , 对维修基金的缴纳主体、缴纳标准和权利主体等出台了统一的规定, 构建了住宅维修基金制度。2007年12月10日, 原建设部、财政部以165号令发布的《住宅专项维修基金管理办法》将“维修基金”变为“维修资金”, 并进一步健全了住宅专项维修资金制度。住宅专项维修资金档案随着住宅维修资金制度的建立健全应运而生, 住宅专项维修资金档案管理工作也由此展开。

一、住宅专项维修资金档案的概念与特点

1. 住宅专项维修资金档案的概念。

目前关于住宅专项维修资金档案还没有明确统一的定义, 也没有可操作的该项档案管理规范性法规。我们认为明确住宅专项维修资金档案的概念和制定规范性管理办法是规范住宅专项维修资金档案管理工作的前提。参考城建档案、房地产权属档案等概念, 我们将住宅专项维修资金档案表述为:住宅专项维修资金档案是城市房地产行政主管部门在商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用和监督管理活动中直接形成的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式、载体的历史记录。

2. 住宅专项维修资金管理档案的特点。

住宅维修资金档案具有法律性、动态性、成套性的特点。 (1) 法律性是住宅维修资金档案最基本的特点, 这是由住宅维修资金的交存、使用和监督管理活动本身的法律性决定的。住宅维修资金档案的有无、保管的好坏、记载的准确和全面与否将直接关系到住宅所有权人的合法权益。 (2) 动态性是住宅维修资金档案最显著的特点。住宅维修资金从首期交存到使用, 再到续交以及随着房屋所有权转让而变更所有权人, 直至房屋灭失结算返还所有权人的动态过程, 决定了住宅维修资金档案须不断增加档案材料。 (3) 成套性是指住宅维修资金在缴存、使用、管理、监督的各个环节上形成的各种文件材料, 它们因共同记载和反映住宅维修资金的活动而构成了一个密不可分的有机整体。

鉴于上述特点, 特别是住宅维修资金档案的法律性和动态性, 表明住宅维修资金档案应由房地产管理部门统一管理并与房地产权属档案结合进行保管。

二、住房专项维修资金档案管理的现状

按照《住宅专项维修基金管理办法》及各省的管理细则, 市 (州) 、县 (市、区) 的维修资金管理机构负责维修资金的具体管理。与之相应的维修资金档案也应该由维修资金管理机构负责统一管理。但从行业整体来看, 至今没有专门针对住宅维修资金档案管理的法规性文件出台, 在管理中主要存在以下问题:

1. 对住宅维修资金档案管理工作的作用和意义认识不足。

就房地产行政主管部门来说, 对住宅维修资金档案管理工作指导监督力度不够, 未形成相应的考评机制来推动住宅维修资金档案管理工作, 没有对其进行有效的管理与利用。有的管理部门甚至将住宅维修资金档案成捆、成箱地堆放在库房, 这与档案管理工作的要求相距甚远。

2. 未建立完整的住宅维修资金档案管理标准体系。

目前, 仅仅在房管局住房专项维修资金监督管理机构内部制定了一定的住宅维修资金管理制度, 规定了日常保管、借阅利用等, 但制度体系不完整且内容不完全, 可操作性差。从而导致住房专项维修资金档案在收集范围、归档要求、保管期限、分类标准、保管、统计、利用等环节上操作不规范。

3. 住宅维修资金档案管理工作专业化程度低。

目前住房专项维修资金档案行业整体管理水平偏低, 首先表现为住宅维修资金档案管理的科学化、专业化、规范化程度较差, 远远达不到档案工作的各项要求。例如, 在档案编号、分类标准、保管期限等问题上没有统一标准, 这些问题会导致编号结构冗长, 档号编制中达不到唯一性, 这些都不利于后期的利用。其次, 由于住宅维修资金档案鉴定工作没有统一标准, 管理部门无法对保管期限满的档案开展鉴定、销毁工作, 这样会导致库藏数量直线上升, 必将导致档案库房空间的资源短缺。

三、加强住房专项维修资金档案管理的建议

1. 法制管理:

住宅维修资金档案工作的法制管理, 是指制定有关住宅维修资金档案管理的法规及文件, 形成住宅维修资金档案的法规体系, 并通过严格的贯彻落实, 形成良好的住宅维修资金档案工作秩序, 确保住宅维修资金档案工作健康发展。住房专项维修资金档案是随住房专项维修资金制度的产生而应运而生的, 新兴的专业性很强的档案管理门类, 档案管理的一般原则与方法虽然对其管理有一定的指导意义, 但远远不够。在住宅维修资金档案的收集、整理、归档和档案的分类、保管期限、编制档号、鉴定的实践中充分证明了这一点。因此, 制定住宅维修资金档案管理法规性的文件非常必要, 这对于规范住宅维修资金档案的管理具有十分重要的意义。

2. 标准化管理:

住宅维修资金档案的标准化管理, 是指以特定的形式和规格, 科学地制定、贯彻有关住宅维修资金档案管理的标准, 逐步实现住宅维修资金档案管理的科学化、规范化、统一化, 以提升住宅维修资金档案管理水平。住宅维修资金档案标准体系内容应涵盖以下几个方面:一是住宅维修资金档案的管理原则与基本要求;二是住宅维修资金档案管理机构的职责;三是住宅维修资金的收集、整理、保管;四是住宅维修资金档案的分类、档号的编制、归档范围及保管期限;五是住宅维修资金档案的电子文档的流程与控制;六是住宅维修资金档案的鉴定和统计;七是住宅维修资金档案的利用等。

3. 目标管理:

房地产行政主管部门要制定住宅维修资金档案管理工作的目标管理, 对住宅维修资金档案管理进行定期的检查考评, 形成住宅维修资金档案工作的考评机制, 才能将住宅维修资金档案规范化管理工作落到实处。

4. 业务指导:

房地产行政主管部门要组织有关人员深入实际, 了解住宅维修资金档案工作的开展情况, 发现问题及时纠正。监督检查住宅维修资金档案管理制度贯彻执行的情况, 定期对维修资金管理人员进行培训, 提高档案管理人员的业务水平, 强化档案工作实际操作能力。

参考文献

[1]中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号.住宅专项维修资金管理办法.

[2]住房和城乡建设部令第9号.城市建设档案管理规定.2011-01-26.

专项维修资金 篇10

一、住宅专项维修资金使用、核算及管理过程存在的问题

(一) 专项资金的管理和核算单位不合规

《办法》第十五条规定:业主委员会成立后, 物业所在地直辖市、市、县人民政府或者建设 (房地产) 主管部门应当在收到通知日起30日内, 通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开设的住宅专项维修资金账户, 并将有关账目等移交业主委员会。据调查目前有些城市的住宅小区还未成立业主委员会, 故其住宅专项维修资金的管理、核算部门仍在所在地的建设 (房地产) 主管部门。在有些城市虽成立了业主委员会, 但也未能按有关规定及时将其住宅专项维修资金的核算、管理权转交给相应的业主委员会进行管理。这也造成该专项资金不能得到及时有效的利用。

(二) 账务收支核算不规范

据调查大多城市在收缴住宅专项维修资金时只按开发小区的名称及楼栋号记载了相关专项资金的收支。《办法》规定:开立住宅专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账, 按房屋户门号设分户账:未划分物业区域的应以物业管理区域为单位设账, 按房屋户门号设分户账。有关管理单位未能按相关规定真正做到按具体房屋户门号记载相关专项资金收入状况。支出使用时未能将有关维修支出费用在相应的具体维修楼栋的房屋单元业主或拥有的物业建筑面积之间中进行分摊, 而是记到了整个小区或所在楼栋的账户中, 这严重侵犯了其他相关业主的利益。

(三) 住宅专项资金账户的利息收入结算不合理

一是有些核算部门和单位对收到的银行已结算的利息收入不按年度及时分解到相应的楼栋房屋下。二是有些核算部门就从未按规定将该专项资金的利息收入及时足额分转到相应的小区楼栋的具体房号下, 而是长期挂记收入或结转到了单位的事业基金科目中。

(四) 灭失房屋的维修资金管理不到位

《办法》第二十九条规定:房屋灭失的, 业主在房屋分户账中结余的住房专项维修资金应返还给业主;售房单位交存的住房专项维修资金按账面余额返还售房单位, 售房单位不存在的, 按照售房单位财务隶属关系, 收缴同级财政。近年来由于中央加大了棚户区改造的力度, 地方政府又加快了城市建设的步伐, 许多被征收而灭失的房屋当时交存的住房专项维修资金理应返还给业主或相关售房单位或收缴同级财政。但实际工作中这部分专项资金仍存在专户的账面形成了不好用也没人用的呆账, 从而造成了账实不符及资源的浪费。

(五) 忽视专项维修资金的保值增值管理

《办法》第二十六条规定:在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下, 可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买国债。同时第二十七条又规定:利用住宅专项资金购买国债的增值收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

目前大多城市的住房专项维修资金都规定在购房时一次性缴纳且实行专户管理, 由于新建房屋在一定时间内暂不需用这部分专项资金, 故造成了大量资金闲置在银行的专户上, 且这部分资金大多是以活期存款的形式存放在银行, 并未真正做到让这部分大额资金进行有效的保值、增值。据有关报道:北京市近年来归集了140多亿的资金, 累计启用的只有几百万。因为只“管”不“理”, 这些专项资金只能得到活期存款利率的收益, 在一定程度上浪费了资源。由于该项专项资金金额巨大, 保值、增值的问题也引起广大业主的关注。

二、加强住房专项维修资金管理的建议与对策

(一) 加强政府引导, 让住宅小区业主委员会真正发挥其作用

业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成, 代表业主的利益, 向社会各方面反映业主意愿和要求, 并监督物业管理公司运行的一个民间性组织。由于业主大会召开要进行繁重的宣传、组织及相关机构的配合和审批工作, 业主委员会的缺失对专项维修资金的使用造成很大的障碍。所以作为政府的基层组织—街道办事处在这项工作中应有所作为, 要给予业主们必要的指导和先期召集, 尽快帮助辖区内小区顺利召开业主大会, 同时对已成立业主委员会的小区要经常开展调研并跟踪其对小区的服务管理工作。应将业主委员会成立和业主委员会工作开展得好坏列为街道办事处工作的一个重要考核指标, 让业主委员会真正发挥其应有的作用。

(二) 加强相关单位的财务核算管理

目前对专项资金管理的核算没有统一的模式, 也没有相关的专业财务管理制度。故相关单位对维修专项资金的核算管理未能真正按照《办法》中的有关规定进行账务核算。为此笔者建议:一是专户账的设置和收支核算时要严格按《决定》中规定的以物业管理区域为单位设账, 按房屋户门号设分户账。二是收入核算要严格按房屋户门号记载, 相关支出严格按规定按比例分摊, 对单位账面结余资金应及时提供给相关单位和业主。三是对专户的利息收入要按规定定期、及时按比例进行分配记账。四是对灭失房屋的专项维修资金要及时和相关部门和业主进行沟通, 及时清查、核对, 并按规定及时进行有关账务处理。

(三) 进一步提高财务人员的专业水平和综合素质

有些单位的财务核算人员也是兼职而为, 故未能用心专研适用于行业特色的专业核算办法及资金管理方法。笔者建议相关财务人员应在刻苦专研财务业务的同时, 还要注重提升对行业特色的业务能力的管理, 使自己成为具有跨专业能力的多面手, 进一步提高财会人员的综合素质。对暂时闲置不需用的专项资金要进行充分的筹划, 随时掌握专项资金的使用动态, 在符合国家政策规定的前提条件下, 精心分析、研究最适合该专项资金保值、增值的方式, 确保专项资金的保值增值, 也使得广大业主的利益不受损失。

随着房地产的快速发展, 我国存量房和已建立小区的数量也逐渐增加, 人们也越来越重视住宅维修资金发挥的重要作用。作为物业管理的后续服务的资金保障, 其归集、财务核算、管理与使用等问题关系着广大业主的切身利益, 所以应当进一步完善和建立住宅维修专项资金配套的相关制度以及加强对其运行模式的研究, 从而使住宅专项维修资金对保障房屋的使用, 为构建和谐社会发挥更大的作用。

参考文献

[1]彭晓燕等.住宅专项维修资金运行及相关问题的探讨[J].工作研究, 2009, (7) .

[2]方涛.密切关注住宅专项维修资金的保值问题[J].现代物业, 2008, (3) .

水利专项资金效益审计探讨 篇11

水利专项资金是财政安排用于防洪除涝、城市防洪、水土保持、水资源保护等方面的专项资金。其特点主要有：（一）政策性强，资金的安排一般围绕国家或地方政策要求，有明确的用途和使用范围；（二）资金投放较分散，点多面广，经济效益难以集中体现；（三）效益发挥的时间跨度长，短期内难以看出其经济效益及社会效益；（四）影响面广，水利资金的投放能够让千千万万的农户和城镇居民受益。开展好水利专项资金的效益审计及评价，对贯彻落实国家宏观政策，完善国民经济基础设施建设以及加快实现城乡现代化都有着积极的意义。

结合水利专项资金自身的一些特点，我们开展效益审计主要从资金拨付部门、管理部门、使用单位（包括受益对象）三个方面的主体进行调查或审核，一方面要了解资金流转的过程、手续是否合规合法、是否高效率运作、对资金或相关工程项目的管理是否到位；另一方面了解资金的实际使用情况，取得的效益成果及有关方面的评价，审计的主要内容包括：

（一）审查财政部门对水利专项资金的管理及使用效益情况。主要包括：财政部门是否按照年度预算及时向相关部门和单位批复水利专项资金预算，有无未经法定批准程序，擅自调整专项资金支出预算或改变资金用途；是否按照年度预算、用款计划和项目进度将资金及时、足额拨付到下级财政或用款单位，有无截留、滞留、抵扣、挤占挪用等问题；是否加强了对专项资金的管理和监督，对资金的管理是否规范，监督是否及时有效；是否考虑了水利专项资金投放的经济性、效率性、效果性，如：资金拨付前是否做了可行性分析、特别是在项目的经济效益、社会效益和项目的建设效益等重要效益指标的建立和分析，对资金使用后应取得的预期效果是否符合立项时制定的效益指标；财政专项资金所起到的引导作用和效益作用；专项资金的使用是否从区域统筹的角度出发，规划的着眼点是否做到短期、中期、长期目标相结合；是否只注重专项工程、设备的建设投入而不注重后续管理费用的投入，造成工程的浪费或设备的闲置等情况。

（二）审查水利主管部门对水利专项资金和专项设备、工程建设的管理及效益情况。主要包括：各级主管部门对水利专项资金管理制度的建立及执行情况，对专项资金管理涉及的有关政策和法律法规的落实情况；各级主管部门对水利专项资金的拨付是否合规、合法，有无截留、转移、出借、挤占、挪用、虚报冒领、贪污私分等问题；对水利专项资金的使用是否有明确的效益目标，申请专项资金时是否有充分的可行性分析，是否按照资金使用范围进行水利项目的设计、施工和使用、维护；对于水利专项资金的再分配是否更有利于项目的能效展期发挥；在组织采购、验收等环节是否存在不经济和低效率；总体评价管理部门对水利专项资金是否做到了合理使用、管理科学。

（三）资金的实际使用情况及取得的效益成果。主要包括：专项资金实际使用环节的合法合规性；水利工程的招投标情况以及施工进度、工程质量；水利设施布局的合理性；取得业界及专家的评价结果；了解受益范围，调查使用对象的受益程度；水利专项资金的使用是否达到预期效益，有无因责任不清、管理不善等原因，造成损失浪费等问题。

（四）在水利建设、主管部门组织的自评基础上，对水利专项资金投入项目的工程效益、经济效益、社会效益和生态效益进行综合评价，分析影响项目效益的有利因素和不利因素。在对水利专项资金投入效益分析评价的基础上，指出进一步提高水利专项资金效益的方法、措施和途径，并提出加强对水利资金项目规范化建设的管理建议。

二、开展水利专项资金效益审计遇到的困难

（一）缺乏有公信力的水利资金效益评价指标体系

指导审计活动、衡量审计事实、鉴定经济效益质量的标准，这就是效益评价标准。有学者曾经在评论审计署《规划》时说：“中国目前开展效益审计最直接的难题来自于概念和评价标准”。可见，评价标准既是效益审计的关键点也是开展效益审计的难点。在水利资金效益审计过程中，审计人员如果没有取得一定的标准或指标，只凭主观判断得出审计结论，这样出具的审计结果难免会引发争议，也缺乏公信力。但在目前，还没有制定出一套有公信力并且实用性较强的效益评价指标体系。在这种情况下，效益评价无据可依，直接影响到审计质量和审计结论的可信程度。

（二）水利专项资金的效益滞后给审计评价带来困难

水利资金使用的生态效益和社会效益一般要经过一段较长的时间才能表现出来，在评价方面会存在着滞后性。效益的体现如果仅凭当时的状态来进行分析和评价，难免会出现只顾眼前利益，忽略长远利益，评价存在较大的局限性，造成评价偏差，且容易产生对水利专项资金、水利资源使用急功近利的思想。

（三）审计人员的知识结构未能满足水利资金效益审计的要求

由于水利效益审计的复杂性和专业性，要求审计人员具备水利、工程、管理等方面的知识，但目前审计机关人员所具备的知识一般局限于财会领域，知识结构比较单一，且定量分析、宏观分析等方法运用较少，在审计理念、审计方式、技术技能等方面都未能满足效益审计对人员素质的要求，开展水利效益专项审计会显得力不从心。

（四）信息资料的失真直接影响审计质量

尽管目前在我国，会计失真的情况已经得到了一些改善，但会计失真行为仍带有一定的普遍性，诚信问题仍然是困绕业界的一个重要问题。而效益审计是建立在信息资料真实、合法的基础上进行的。因此，信息资料是否真实可靠直接影响到效益审计结果的质量。对于财会信息的虚假，审计人员可以用专业知识进行判断，但对于业务数据，尤其是象水利这些专业性较强的业务数据，审计人员对其缺乏基本概念和知识背景，难以判断资料的真假，这些都对效益审计的开展带来了很大的困难，并直接加大了审计风险。

（五）相关部门对效益审计的重要性认识不够

由于效益审计的开展的时间不长，社会对其认知度较低，被审计单位（如财政部门、水利部门）对效益审计的认识还局限在一个比较小的范围，相当一部分同志只是对这个名词有个初步印象，至于它的实际内容是什么，具体该如何操作，如何配合审计，还知之甚少。甚至有人认为效益审计的意义不大，某些被审计单位不愿意提供审计所需要的业务资料，认为这是财务范围以外的资料，审计部门“没必要”取得。这些都无形中给效益审计设置了一道屏障，加大了审计的难度。

三、开展水利专项资金效益审计的对策

（一）规范评价标准，建立水利资金效益评价指标体系。审计部门应认真总结在经济责任审计、专项资金审计以及其他审计过程中取得的效益评价方面的经验，结合现有审计准则、水利行业的相关指标，逐步收集并制定比较系统、操作性较强的水利效益审计指标，如：防灾减灾效益，水资源开发利用和保护程度以及优化配置的状况，水情资料采集、分析、预报、调度的智能化水平，水利工程美化和水生态环境，水利集约化经营管理等等，指标最好由水利部门或聘请专家初步制定，再由审计部门根据效益审计的需要进行补充修正，最后由审计与被审计部门双方确认，并在实际审计中不断充实和完善。相信通过一段时间的运行，能够逐步建立起一套科学可行的指标评价体系作为审计人员进行效益审计的评价依据和标准。

（二）以前瞻性的思维，用发展的眼光开展水利资金的效益审计。由于水利资金的效益较多地体现在社会效益、生态效益等方面，审计人员对水利资金使用效益的评价需有一定的前瞻性，对滞后出现的效益要有充分的认识，充分估计未来的发展趋势，在制定审计计划时，可适当选取一些已运行一段时间的项目开展效益审计，根据项目运行现状，建立模型，拟出发展趋势曲线，尽可能用延续和发展的思维进行评价。

（三）改进审计的方式方法，完善审计人员的知识结构。与一般财务收支审计不同的是，效益审计需要做大量的审前调查，增加审计人员对行业和项目的了解和熟悉程度，并根据调查结果确定效益审计的重点。此外，在水利资金的效益评价中，由于更多地需要对社会效益和生态效益进行评价，这些都是难以用货币量化的，因此，我们需要引入更多经济分析的新方法，如：使用各种间接方法将非货币化的效益用价格形式表示。学术界也曾经提出水利措施边际成本的评价方法，包括投资费用分摊、静态投资与动态投资的换算、运行费计算、工程成本计算、宏观边际投资和边际成本计算等。有的研究成果给出了对包括珠江在内的（黄河、淮河、长江等）全国九大流域的防洪、灌溉、城市供水、水力发电、水污染治理及水土保持等各类水利措施的边际效用评价方法和定量评价成果。这些学术成果有待我们在实际工作中，不断深化和完善。此外，加大对水利效益审计的研究力度，同时加强对审计人员的综合培训，举办一些实务性和操作性较强的效益审计学习班，不断提高审计人员的业务能力、分析能力、逻辑能力，完善审计人员的知识结构也是开展好水利资金效益审计的重要措施。

（四）充分利用外部专家，明晰资料提供方的法律责任。一方面应建立起水利专家库，聘请业界人士及专家学者参与审计，并给予业务层面的指导，弥补审计人员在水利、工程设计和环保等方面知识不足。同时与水利部门、财政部门建立起长期的业务交流渠道，让审计人员熟悉水利资金管理和使用的过程，熟悉水利工程项目的建设过程、使用过程和维护过程，并且能够动态监督，减少获取虚假信息的可能性；另一方面应提请资料提供方签定承诺书，明确法律责任，并且在审计报告中对资料的来源进行表述。

专项维修资金 篇12

一、住宅专项维修资金使用和管理上存在的问题

(一) 住宅专项维修资金的缴纳标准不合理

《住宅专项维修资金管理办法》中明确规定, 商品住宅、非商品住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金, 首期缴存的标准为当地住宅建筑安装工程每平米造价的5%~8%。这种以住宅建安费为住宅专项维修资金的交存标准, 相比与以前以购房款为交存标准的管理办法要公平, 可以避免同一面积的房屋因各种人为条件和自然条件的差异而造成的住宅专项维修资金数额的不同, 但以建安费为标准确有不妥之处。主要表现在以下几点:①如何确定建安费的标准;②作为一般业主在购买房屋缴纳住宅专项维修资金时如何获得建安费的标准;③如何保障和实现业主的知情权、信息透明化等权利。

(二) 住宅专项维修资金贬值

《住宅专项维修资金管理办法》规定了住宅专项维修资金的增值方式为存款和购买国债, 同时对购买国债的方式作了很多限制。因此, 在实际操作当中, 增值方式仅限于存款, 方式单一。但是银行存款相对了通货膨胀来说处于负利率, 专项维修资金以活期存款的方式存储实际上是在贬值, 随着房龄增长, 专项维修资金使用率和使用额在不断增长, 维修成本也在不断上涨, 导致专项维修资金的实际价值和余额在不断减少。因此如何妥善解决这两者之间的矛盾, 成为人们比较关注的热点问题。

(三) 住宅专项维修资金使用难度大

住宅专项维修资金使用率低、程序复杂、使用难度大成为不争的事实。根据我国《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》中的有关规定, 专项维修资金的使用必须在资金列支范围内专有部分占建筑面积的2/3以上的业主, 且占总人数2/3以上的业主同意才能够使用。而对于住户比较分散的业主群体来说, 2/3以上很难到达, 意见也很难形成统一。另一方面, 使用范围不明确, 在小区范围内, 哪些能使用, 哪些不能使用, 没有明确的规定, 管理者难以把握尺度, 容易被超范围使用。

二、专项维修资金管理模式的发展与完善

文章认为, 衡量专项维修资金管理模式优劣, 不仅要考虑一国或地区的社会经济发展情况, 更要重点考虑两个方面的因素:一是切实保障物业共用部分能够得到及时充分地维修;是在确保资金安全的基础上, 实现专项维修资金的保值增值以这两项标准考察我国现行专项维修资金管理模式, 发现仍然存在许多需要完善的地方。

(一) 保障物业共用部分得到及时充分维修

如何保障物业共用部分得到及时充分维修, 专项维修资金的管理模式至关重要, 特别要看什么机构掌握维修资金的使用权、审批权。有人提出设立专门的地方性管理委员会进行管理和监督成员包括政府主管机关代表、业主代表、会计/市计单位代表、法律代表、物业管理企业代表参加, 笔者认为该构想拟引入无利害冲突的第三人介入专项维修资金监管, 具有一定的合理性, 西方一些国家也的确采用了这一模式。但是从法经济学角度分析, 成立一级第三方管理机构, 在专项维修资金投资渠道小畅, 收益没有充分保障的情况下, 无形中增加了专项维修资金的支出额度, 最终加重了业主的经济负担, 有于运行成本太大而不具有可行性比较而言, 业主自治模式和物业管理模式物业维修效率较高, 行政机关管理模式效率较低, 将二者结合起来的现行管理模式具有一定的优越性。因此, 在没有更好选择的现阶段, 通过修改相关立法, 降低专项维修资金的使用门槛, 推出专项维修资金的预付制度等措施来提高专项维修资金的使用率, 是较为理想的选择。

三、住宅专项维修资金在使用和管理上的对策

(一) 要充分发挥政府的职能作用

要充分发挥政府的监督职能, 建立和实行业主大会决策和政府设立的资金管理部门监督管理相结合的管理模式, 业主大会对使用维修资金的范围、方法、程序等立章建制, 政府主管部门对专项维修资金应进行统一管理、统一存储、统一核算, 有利于化解资金在使用和管理过程中的各种纠纷和矛盾。另一方面, 政府掌握维修资金相关政策, 熟悉相关业务流程, 能保障资金相对稳定和安全。能避免代收单位占用和侵占维修资金现象的发生, 对维修资金使用的申报、工程质量认定进行审核, 能够在一定程度上实现资金的增值保值。

(二) 促进业主会、业代会成立, 实现业主自治

房屋专项维修资金是业主的共同财产, 其管理和使用由业主决定。尽快成立业主会、业代会, 加强和规范房屋专项维修资金的使用和管理。因为商品住宅维修资金的划归、管理和使用, 需要花费大量的时间和精力, 需要做大量的工作, 有一定的会计和财务能力, 懂得相关政策。这就要求从业人员有较高的素质, 而成立业主会、业代会是解决这一切问题的基础。政府应该积极支持和帮助物业小区建立业主会、业代会, 加强工作指导, 真正做到实现业主自治, 维护业主的合法权益。

(三) 加强对住宅专项维修资金的监督和管理

银行应配合好业主委员会, 对住宅专项维修资金的缴存、使用和管理加强信息监督, 推进住宅专项维修资金的科学化、信息化进程。同时以住宅专项维修资金的管理现状为依据, 对管理过程中的风险及缺陷进行流程再创造, 对专项维修资金的使用、增值和结余信息及时公开、更新, 接受业主咨询。另一方面, 建立相关配套制度, 进一步约束和规范住宅专项维修资金的管理过程, 并做好反馈工作, 及时答疑和接受询问。

(四) 完善专项维修资金管理的信息公开制度

为了增强专项维修资金管理透明度, 完善专项维修资金管理信息公开制度, 我们应建立专项维修资金结存单制度, 让业主更加方便的了解住宅专项维修资金的政策法规, 开通网上查询功能, 搭建业主与企业的沟通平台, 方便业主对房屋专项维修资金进行查询。另外, 要对整个过程进行公开管理, 随时了解每一笔资金的流向以及相关账户的动态信息。建立全方位、一体化的信息公开制度, 在资金的管理和使用过程中, 力争做到简化程序, 增强防范风险, 及时妥善解决困难, 提升应对危机的能力, 发挥资金的保障作用。完善住宅专项维修资金管理的信息公开制度, 能够确保业主的知情权和信息透明化等权利得以实现, 有利于维护业主的合法权益, 真正实现住宅专项维修使用和管理过程中的公开、公正、透明, 加强实际操作过程中的可行性, 不断完善住宅专项维修资金的使用和管理制度, 促进资金的合理安全使用, 维护社会稳定。

四、结语

完善住宅专项维修资金的使用和管理制度, 要充分发挥政府的监督职能作用, 有利于化解资金在使用和管理过程中的各种纠纷。促进业主会、业代会成立, 实现业主自治, 有利于维护业主的合法权益。加强对住宅专项维修资金的监督和管理, 完善专项维修资金管理的信息公开制度, 增强防范风险, 发挥资金的保障作用, 促进资金的合理安全使用, 维护社会稳定。

摘要：住宅专项维修资金是房屋的养老金, 关系到社会的安定和和谐。对于住宅专项维修资金的使用和管理制度存在的问题, 要充分发挥政府的职能作用, 实现业主自治, 加强监督和管理, 确保信息公开, 有利于住宅专项维修资金管理制度的不断完善, 从而使该项资金对于保障住宅安全使用、构建和谐社会产生更大的作用。

关键词：住宅专项维修资金,使用和管理制度,思考

参考文献

[1]张媛.关于房屋专项维修资金管理的分析与思考[J].现代经济信息, 2011, (21) .