长租公寓计划书

长租公寓计划书（通用7篇）

长租公寓计划书 篇1

长租公寓策划书

2012级电子商务1班 何欢 20129408

一、项目简介

本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，即融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期约3个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。

公寓将采用清新的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床，电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到回家的温馨。

公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。

本项目将会建造一个自己的电子商务平台，提供网上查询和网上预定等服务。采用线上线下相结合的模式。

旅行房屋租赁社区Airbnb共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。对于创业者而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从58同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。

下面是调查的关于租房行业市场概况：

根据58同城《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿RMB。

我国目前房屋空置率较高，仍然存在可拓展房源，《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告中显示了房屋空置情况：

租客方面，赶集网发布的《2013年租房市场报告》中显示：58%的人选择整租，42%选择合租。在所有租客中42%为20~24岁，35%人为25~29岁，12%人30~34岁，8%人35岁以上，3%人19岁以下。

根据调查我们发现公寓品牌长租为重资本的方向，且国内公寓租房还处于很早期的阶段，公寓品牌分散度较高。集中式的公寓在一线城市获取房源会有很大的难度，从装修到开业的周期也较长，将商用房改为民用出租房后面临着降低收益的风险。但集中式公寓的品质可以更高，配套设施可以更完备，也很适合发展成创业孵化器的场所。分散式公寓在发展速度上会占有相对优势。

租房领域在从信息化转到服务化的过程中，无论是哪种模式，对团队的线下能力都有着较高的要求，一方面快速的获取高质量房源，另一方面为租客做好租后服务，留住租客，并通过老客的认可获取更多的新客源。

三、项目商务设计

1、市场定位

因为我们公寓关注的是年轻群体，所以我们的目标群体为二十岁到四十岁的青年一代，主要是初上班的年轻人。因为房间和楼梯为单身成年人设计，40岁以上的不租，结婚带小孩的不租。我们公寓的目的是让年轻一代能够更好的交流。而且年轻人人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高 具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵。公寓也多位于大中城市商圈周围，客户多为高素质的年轻人群。

2、推广策略

总体策略：

（1）打造良好的品牌形象，与竞争对手相区别，彻底的分析调研，发掘该项目的个性之处。要细致周到，体现出处为客户着想的专业理念。

（2）将都市繁华和心灵交流为一体，打造“个性、休闲、时尚、现代”的 形象。不仅是酒店，更是身心的渡假场所、生活品质的体现。分期策略：（1）引导试销期

该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果；同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分，从而给酒店准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。（2）公开强销期

媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果 适时宣传销售成果，刺激消费者 充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户

（3）销售冲刺期

根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方向。

3、盈利分析

（1）租金收益

本公寓提供长租，月租金为2000-3000元。（2）广告收益

在公司电子商务平台发展到一定知名度，访客量增多之后，可以收取广告费用。

4、主要风险（1）政策风险：国家对长租酒店式公寓行业还未有规范，在国外例如美国，该行业已经相当成熟，但国内因为政策还存在一定风险。（2）投资风险：房源集中的公寓的价钱很高。回报不确定。

（2）自身问题：长租公寓形式在近年才开始，专业运营长租公寓的团队很少。没有前辈的经验，只能自己摸索。很多工作都需要投资者本人兼任。

四、电子商务平台设计

1、设计原则

（1）安全性原则

系统安全性和保密性对于计算机软件系统是至关重要的，系统中的任何数据丢失、数据错误以及数据泄露都有可能对公司和相应的业务客户带来巨大的经济损失，所以在方案设计中要充分考虑系统的安全和保密因素，保证系统数据不会被非法修改、窃取、破坏。（2）稳定性原则

本系统设计要具有高稳定性，系统在正常的访问使用过程中能够稳定、可靠地进行业务数据处理。（3）高效性原则

由于系统随时都可能需要处理并发的业务请求，所以要求系统设计要尽可能紧凑、高效，尽量加快每次业务请求的响应时间，避免出现用户需要长时间等待系统进行数据处理的情况（4）技术先进性原则

系统方案设计和软件开发的实现应采用先进、成熟的软件设计技术，所采用的开发和实现技术应符合今后的技术发展潮流，使得整个系统具有更长的技术生命周期，从而保护系统的开发投资。（5）可扩展性原则

系统要充分考虑今后平台业务的发展、运营管理体制的改变等因素，系统设计要具有高度的灵活性和可扩展性，以便于在今后业务情况发展、变化时，可以根据应用需求的改变而方便地扩充和调整系统功能，从而满足新的应用需求。（6）易维护性原则 系统设计应该便于安装、升级和维护，尽可能减少因系统维护问题对平台的管理服务产生影响。（7）易使用性原则

系统的用户接口界面设计应符合用户已有的操作习惯，系统操作应易学易用。

2、网站形象设计

第一，酒店的主页应能够给顾客比较强烈和突出的印象。第二，网页结构设计合理，层次清楚。顾客应该可以从主页的目录中得知自己应查得的方向。第三，网页的内容应全面，尽量涵盖顾客普遍所需的信息。第四，网页的链接应方便浏览，传输速度和图片的下载的速度快，应注意避免死链接，调不出图形等情况存在。面对网上如此从多的网丫，酒店节省顾客的时间从而吸引顾客就是在给酒店互联网营销创造机会。

由于项目的目标定位式年轻人，所以网站风格会以个性轻松为主，以当下流行的用词来布置页面。

3、系统功能设计

（1）公寓信息子系统

公寓的基本信息包括所在城市，具体地址，联系方式，基本情况，入住要求，以及公寓的配图。每个房间的宽带情况，以及活动时的价格跳动情况。（2）网上订单子系统

会员便捷预定功能，会员登陆后，可免填写基本信息并获得奖励积分。涵盖业务流程多种订单状态设置，方便业务管理（为确认、确认中、一确认、已入住等）强大的订单查询、统计功能，可按照下单用户、订单状态、订单日期等多种条件组合查询或模糊查询。订单处理结果可以短信、邮件等方式通知顾客。也会同时通知酒店销售人员。（3）客房、房价管理系统

编辑员可以在后台添加、删除、修改房态、发布图片等。（4）公寓点评管理系统

客人入住公寓后可以发布入住体验，对公寓进行真实点评。(5)公寓地图定位系统 按照客户要求提供主流地图系统的地图标注服务，以及公寓按照地图进行精确位置查询。

4、电子商务平台人员配置

程序员：2-3名。核心程序开发1人，辅助开发2人。核心人员由于涉及到网站整个技术平台的开发，故必须有大型网站建设经验，数据库开发严谨，同时，由于我们的站点是由政府类的旅游资讯门户和新兴的web2.0电子商务模式，故要求必须具备门户网站开发经验，和国内的web2.0交互网站开发经验。并且对数据库极为深入和熟悉。

网站美工设计师：1名。作为一个高规格要求的网站，网站设计水平，我们也有高的要求，因此，网站美工设计要求较高。

网站编辑：1名。在网站搭建过程中，有相当多的文档资料需要手工录入电脑，虽然我们可以用技术手段实现数据的采集发布，但当中难免出现电脑的死板性没有办法取代认为的灵活性。太多的数据需要网络编辑的修改和添加。

长租公寓计划书 篇2

1 长租公寓发展现状分析

1.1 发展概况

国内长租公寓发端于房地产中介公司的房屋银行 (房东委托出租) 业务, 主要为分散式运营管理模式, 在标准化服务内容提供、信息化管理、移动支付等方面与现在有很大差别。根据相关数据显示, 截止2015年底, 国内拥有规模公寓企业已经超过500家, 公寓间数超过100万间, 并预计到2016、2017年年底管理房间数将分别达到200万间和400万间。从公寓运营模式来看, 分散式公寓和集中式公寓发展并驾齐驱, 虽然两者各有优缺点, 只是不同公寓企业对自身战略定位、资源禀赋、进入门槛等方面的不同体现。

1.2 迅速发展的原因分析

长租公寓行业的快速发展, 主要有几个方面的原因, 1人口向一、二线城市不断聚集, 而这些城市的住房价格却不断攀升, 导致住房租赁市场供需矛盾突出, 一些品质出租房源更是一房难求, 住房租赁市场的潜在巨大需求是长租公寓行业发展的根本基础;2问题频出的传统住房租赁市场导致住房租赁体验极差, 已经无法满足承租者对住房租赁服务的品质需求, 而长租公寓所提供的产品和服务正好可以迎合这些需求;3资本的大力助推, 作为一个万亿级的住房租赁市场, 对资本具有极大的吸引力, 社会上的各路资本纷纷通过风投、基金或者股市增发等形式进入到长租公寓行业;4政府政策的大力支持, 从2015年以来, 国家层面支持住房租赁市场发展的相关政策相继出台。这些政策主要从保护住房租赁双方的合法权益、税收优惠、商业用房改建为出租住房、土地使用性质变更等方面支持长租公寓行业的发展。

2 长租公寓发展存在的主要问题

2.1 模式单一, 新的盈利点难以突破

目前, 长租公寓的主要收入来源还是比较单一, 主要是每间公寓的租金收入 (含一定比例的管理费) , 本质上与传统的二房东赚取房租差价没有多大区别。一些公寓企业试图通过租金支付工具创新、建立社群、组织各种活动 (如创投活动、培训活动) 等增值服务获得额外收入的尝试, 现阶段对于公司营业收入的增加并无多少实质影响。

2.2 融资途径偏窄, 制约公寓规模扩张

国内公寓企业的运营模式决定了长租公寓行业是重资产模式, 不管是通过整栋 (或一栋中的几层) 收房、还是分散式收房, 抑或是直接购置房产进行公寓出租经营, 前期的资金投入都十分巨大。目前, 公寓企业主要通过引入风险投资资本进行融资, 有些则通过地产私募基金的形式获得资金, 个别上市公司则通过股票增发进入到长租公寓领域。鉴于缺乏抵押物以及贷款期限无法匹配, 长租公寓企业目前还很难通过银行进行间接融资。对于众多股权投资机构来说, 需要等到所投资的公寓管理企业股权溢价才能退出, 而目前, 我们国内相应的退出机制还未完全建立。

自2010年以来, 众多资本涌入到长租公寓行业, 主要看中的是我国住房租赁市场的巨大潜力以及互联网、社群经济、共享经济等概念所带来的巨大想象空间。但这些资金的退出途径依然存在极大不确定性, 成为公寓企业试图通过继续引入股权投资资本进行规模扩张的主要障碍。

2.3 企业处于培育期, 品牌溢价有限

由于长租公寓行业近几年才得到快速发展, 租客对某个公寓企业的品牌需要一个不断认知和熟悉的过程。目前租客选择某公寓企业的出租房源, 更多看重的是租金水平、房间内部装修程度、地段、交通便捷程度以及能够提供的租后服务等。虽然, 公寓企业管理的房租水平往往比周边普通的个人出租房要高出不少, 但品牌溢价还很难体现在租金中。

2.4 人才匮乏

长租公寓行业属于新兴的产业, 公寓企业主要管理人员一般来自于房地产中介企业、房地产开发企业、酒店管理企业和互联网公司等等, 他们对于长租公寓行业也处于逐步认识和摸索阶段;他们一方面需要重新考虑如何构建一家公寓企业的运营管理体系 (包括IT系统、组织架构等) , 另一方面基于不同层次租客需求的产品和服务研究处于初级阶段。长租公寓行业对运营、营销等岗位需要大量的高级专门人才, 不过目前还没有教育机构或大学开设相关专业进行人才培养。

3 长租公寓行业发展相关对策建议

3.1 加强成本控制, 提高投入产出比

对于同一地段、面积相等、装修档次相仿的长租公寓而言, 出租房间的租金水平按照市场定价, 因此租金收入基本不会有很大的差异。因此, 为了提高盈利水平, 应主要通过控制成本入手, 一般可以通过以下几个方面实现, 1寻找低成本资金, 到期期限能够与长租公寓投资回收期相匹配;2合理设计收房租约, 降低收房成本;3通过扩大房间数量, 实现规模经济, 降低单套房间的运营管理成本;4改造装修阶段能够做到标准化, 控制工程成本和缩短施工周期等;4提高出房效率, 降低空置率。

3.2 建立公寓企业投资机构退出机制

各类投资机构投资公寓企业, 未来的退出方式一般有IPO、并购、转售、回购等方式, 因为目前公寓企业的盈利模式和盈利能力并不乐观, 短期内想通过国内资本市场上市退出的可能性很小, 一般公寓企业投资如果要选择退出, 更多的应该是选择后面几种退出方式。不过, 由于公寓行业产品和服务标准尚未建立, 每家企业对应的存量产品和服务差异大, 导致整合难度大, 兼并重组成本巨大。

依据国外发展的经验, 国外公寓企业的快速发展壮大得益于能够通过发行REITs获得低成本资金, 同时也使得投资机构获得了顺畅的退出通道。虽然, 国内发展REITs的还存在着税收、法律法规等制度方面的障碍, 不过有条件的公寓企业可以择机尝试 (下转第240页) (上接第237页) 发行类REITs产品, 可以先作为一种有益探索。

3.3 加强品牌建设, 形成品牌溢价

目前公寓企业主要通过一些社交网络、微信公众号、新闻报道等方式提高公众对企业品牌的认知度, 总体受众人数有限, 无法快速、有效形成从“品牌宣传-C端认知-形成品牌溢价与服务溢价”。长租公寓行业目前只是作为住房租赁市场中的一个小众市场, 品牌的建立一方面需要公寓企业运用各种途径和手段加大品牌宣传, 也需要通过公寓企业提供真正符合租客需求的创新产品和精致服务提升品牌的口碑效应。

3.4 培养公寓行业人才

长租公寓行业产业链前端涉及到选址与拿房、装修设计改造等环节, 与房地产行业相关度大, 后端涉及到运营管理, 其中包括后台IT系统的设计、运行与维护, 以及租后服务的提供, 又与计算机信息技术及酒店管理等相关专业联系紧密。目前, 在国内还没有专门培养公寓经营管理人才的专业的情况下, 建议公寓企业可以与高等院校房地产类或酒店类等专业开展校企合作, 在相关课程设计、课程教材编写、企业人员授课以及实习基地建设等方面开展合作, 解决目前行业人才不足的问题。

4 结束语

近几年, 国内长租公寓的发展比较迅速, 一方面得益于城市青年人口对品质租赁住房的巨大需求, 另一方面, 也得益于政府部门对住房租赁市场愈加重视, 并出台了相关政策措施支持行业的健康发展, 其中也包括了推动发展住房租赁企业的相关措施。虽然, 长租公寓行业目前在整个住房租赁市场中的占比还非常的小, 行业发展初期也存在着不少问题。但是, 长租公寓行业所带来的住宿产品创新、理念创新、服务创新等将成为推动我国住房租赁市场发展的重要力量。

参考文献

[1]王建红.服务式长租公寓运营模式探析[J].中国房地产 (综合版) , 2015, (11) .

[2]巴曙松杨现领著.房地产大转型的“互联网+”路径[M].上海:厦门大学出版社, 2015.

[3]王建红编著.房地产投资分析[M].北京:电子工业出版社, 2012.

“互联网+长租公寓”火热 篇3

政策给力，给原本就火热的长租公寓市场又加了一把火。

各路资本看中长租蛋糕

90后四川女孩刘嫣，为了学到顶级的西点技艺，孤身来到上海。今年春节她因课程不能回家过年，没想到魔方公寓的小伙伴们为她举行了一次特别的派对，让她热泪盈眶。“温暖、开心、人情味，这里有各行各业的小伙伴，我是魔方公寓的独联派。”感性的刘嫣这样形容道。

独联派，是魔方公寓给旗下“租客”定义的专有名词，这类人群“爱独立，也爱联合”，既需要自己独立的生活空间，又需要朋友相聚的公共社交娱乐生活。据悉，魔方公寓的租客大多是年轻白领，年龄22到35岁之间，收入8000到2万元左右，90%拥有大专以上学历。

成立于2009年的魔方公寓，最早在南京开业。今年1月，魔方公寓宣布全国门店数已达100家，在行业内规模排名第一，是排在第二到第十名的数量的总和。

魔方公寓CEO柳佳称，100家门店只是一个颇具意义的开篇，今年全国门店数量预计将达到300家。相对于2015年9月50家门店，魔方公寓今年可谓进入了飞速扩张时代。

魔方公寓有这样的底气，当然离不开资本的推动。2013年，魔方公寓完成B轮融资，获得美国华平投资集团6000万美元投资。华平投资是国际领先的私募股权投资公司，曾投资过猎聘网、58同城、红星美凯龙、神舟租车、七天等知名企业。2015年，华平又追加投资2亿美元，这是公寓行业迄今为止获得的最大一笔投资。

资本为何青睐长租公寓？企鹅智酷《2015年中国网民房地产消费潜力报告》显示，不论是三四线城市，还是一二线城市，都有将近一半人士没有房产。

另一方面，租房者的消费痛点仍有待发掘和解决。根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，调研中仅有26.31%租户表示租房过程中未遇到权益受损问题。

华创证券研究称，长租公寓行业正处于指数级发展时期，国内青年租房的市场规模近8000亿元，每年仅新增的应届生租房规模就达600亿元。

可以看出，正是因为嗅到了旺盛的需求，伴随着互联网+概念的火热，越来越多的投资者进入住房租赁市场，上万亿的租房市场被视为“蓝海”。

2013-2014年，获得风险投资的长租公寓企业已超过10家。2013年，赛富投了新派公寓1.6亿元，华平投了魔方公寓3000）7美元。2014年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等长租公寓，相继获得资本注入。2014年11月，雷军斥资1亿元投资YOU+（优家）国际青年公寓，把集中式服务公寓这个行业推到了风口浪尖。

呈现几何式增长

进入2015年，借助政策的东风，长租公寓行业呈现几何式增长。

去年1月，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出政府要建立好租赁信息服务平台、培育住房租赁经营机构、鼓励开发商将其持有房源向社会出租、将存量房转型做租赁型的养老或旅游地产。

2015年11月，国务院印发《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（简称85号文），首次强调“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将公寓定性为生活性服务业，将多维度给予政策支持。

2015年仅3-6月，围绕长租行业的公寓和平台行业融资金额，就达到了29.99亿元。2015年，仅深圳一市，仅公寓运营公司，资本市场上就有世联行1500万入股微家公寓，途家等500万美元投资小螺趣租，Warm+公寓获得千万元的投资，Color公寓引来百万元天使投资等。

政策给力，资本青睐，2015年新公寓公司雨后春笋般出现，有以水果命名，也有以动物命名，如苹果公寓、柠檬公寓、草莓公寓、大猫公寓、小鸟公寓等等。

同时，有标准化服务运营管理经验的酒店集团也没闲着，集体杀人公寓市场，汉庭、全季酒店的母公司华住集团和IDG、红杉投入1亿美元创立城家公寓，以“7天连锁酒店”起家的铂涛集团成立窝趣轻社区，如家酒店集团与红衫资本、易居成立逗号公寓，布丁酒店母公司住友集团成立漫果公寓。

房产企业也盯上了这块大市场。以万科为首的地产商大举进军公寓市场。万科在上海的首个万科驿位于嘉定安亭，共293间。未来三年，万科计划推向市场20万间可租赁房源。此外，还有招商地产自营公寓，阳光城与寓见公寓携手……

“公寓+”模式成市场主打

那么，资本到底青睐什么样的长租公寓？据悉，市场上的长租公寓主要分为集中式和分布式两种形态。集中式公寓是资本方拿下一幢楼进行统一装修、配备家具、统一服务，而分布式公寓则是分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修配备后，以公寓品牌对外进行出租。

从市场情况来看，集中式公寓似乎更讨投资者欢心。

在刘嫣选择入住的魔方公寓杨高北路店，这里设置了公共厨房，有公共空间可以互相交流。租客们都会被拉人一个社区微信群，在群里交流生活及工作体验，并定期组织线下活动，聊天谈心、头脑风暴、开轰趴……

租客王先生从重庆来沪后，偶然发现魔方公寓并入住后，发现这里除了环境好、安全性好之外，还能享受到很多附加服务。比如代收快递，下雨忘了关窗，只需发个消息给管家，管家就能帮助解决问题；而且住到这里后，可以很快交到很多同样年轻的朋友。

按照柳佳的说法，魔方已经从单一的公寓运营商，开始转变成为综合性的租住生活服务方案提供者。

“我们去年获得华平的投资，意味着魔方的这套成熟商业模式在过去几年验证成功后，可以借助资本的支持，进入快速复制和扩张的阶段。”柳佳表示。

柳佳所说的模式，在很多方面引入了互联网思维，具体表现为三点：去中介化、快速迭代和注重客户体验。

魔方公寓的地址选择，一般在地铁附近、CBD或大型园区周边，定价每月3000至6000元，配备功能多样的公共客厅和标准生活系统。

“我们建立了自己的平台，如魔方公寓官网和魔方生活APP，通过与客户建立直接的联系，省去了诸多中间环节，更让租房者避免遇到传统租房模式下的种种困扰，如遭遇黑中介、押金被扣等等。”柳佳称。

同时，魔方公寓也在不断以互联网思维去提升产品。据悉，魔方在南京江宁设有研发中心，每隔三四个月，在原有产品的基础上进行升级。现在，魔方的住宿产品已经从满足基本的居住、做饭功能的最初模板，升级到添加了阅读、晾晒、会客区域的2.0和3.0版。

柳佳强调，魔方公寓最看重的是客户体验，在行业内首先推出了“公寓+”战略。这种模式下，公寓的功能被定义为线下流量入口，以住宿产品为核心，充分运用互联网技术，整合生活服务行业资源，构筑一个全新的生态圈，打造一站式长租领域生活服务平台——

“公寓+工作”，会使年轻人有更好的创业空间，可以提供求职、职业培训的配套服务。去年5月，魔方宣布和方糖小镇建立首个“门到门”低碳生活办公空间（D2D）——上海交大店，该店拥有6层可利用区域，其中1-2层为“Founder创业社区”，有近500个创业工位，3-5层为魔方公寓全新打造的公寓产品，整个公寓有近100间房间，均价在4500元左右。在B1层则引进租期灵活，具有完全独立空间的迷你仓，向企业或个人提供自助式仓储空间。

“公寓+金融”，使住客足不出户就能进行消费贷和投资。住户不但能分期付款，还能参与投资，魔方公寓推出了“魔力金”融资类产品，资金用于公寓新门店的装修及运营。按照魔方公寓的说法，去年9月推出的一款100万元理财产品，短短一周便被租户抢购一空。

“公寓+生活服务”，可以衍生出各类上门O2O，也可以为住户提供更多、更便利的服务。“数据分析显示，租客平均每天有12小时以上的时间在公寓，需要吃饭、喝水以及添置急用的生活用品，而公寓作为一个体验式的消费场景，还会产生很多刺激住客消费的地方。正是因为有了这个入口，很多O2O，尤其是本地生活服务类项目已经来找我们合作。”柳佳透露，作为对线上服务的补充，他们还引进了线下餐饮和零售。

事实上，这种“公寓+”的模式，正深受水滴、寓见、友社、贝客、青客、窝趣、YOU+等多家长租公寓追捧，把租住功能作为入口，为租客提供衣食住用行、金融、社交等在内的全面生活服务。例如“YOU+国际青年社区”，在创业公司集中的产业园或者交通便利的地方租用价格较低的整楼，然后对其进行改造出租，为年轻创业者打造一种纯粹的创业生态圈。

盈利模式

尽管诸如魔方公寓这样的公司雄心勃勃，借力资本快速扩张，但整个行业依然面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。

前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》称，一般来说，长租公寓的回报周期短则1年，长则3-4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言仍然有不小的资金压力。

嘉华中国市场销售部总经理杨景辉向媒体透露，为了平衡资金流，嘉华会严格按照比例，分配出售物业和持有型服务式公寓的数量：“一个项目要做公寓，一般不会少于100套，否则每套的平均成本就会很高。”

嘉华中国投资有限公司副董事李志贤则坦言服务式公寓和酒店差不多，打开门才能收第一块钱，初期很难说业绩，回报率肯定比不上卖房子。

“风口上的猪，风停了就要摔死”，资本的耐心是有限的，能否在预期时间内建立盈利模式，扭亏转盈，或将成为长租公寓企业目前面临的生死劫。

去年7月，魔方公寓在广州发布公寓行业首套标准化模型，并宣布将众筹加盟模式引入行业。魔方公寓给加盟商的介绍显示，若按一个140间房、4500平方米的魔方公寓模型来看，其单房标准造价672万元，月收入44.8万元，需要将近4年回本。

“魔方的每个单店都是盈利的，成本控制和运营能力，在很大程度上决定了回收期。魔方的规模，使得我们在采购和施工上，都具备成本控制的优势；另外，IT系统的支持，大大节省了日常运营中的人力开支，诸如核算、收取水电费这类极其依赖人工的工作内容，都可以让租客在客户端（官网或APP）的账号上轻松完成支付。”柳佳还表示，魔方官网的招租量高达50%，而且这个数字还在攀升，全年平均入住率有望超过95%。未来，魔方还会继续加强自营平台的运作，这意味着推广成本会越来越低。

柳佳透露，目前魔方公寓众筹加盟的情况运行良好，通过这种模式加入的门店已有十余家，“情况要比我们预想的好，我们通过和金融服务商的沟通与合作，降低了加盟商的投资门槛，并提升了加盟商投入回报率。”据悉，魔方向加盟者提供50%的前期投资贷款，也就是说，加盟者自己只需出资300万到500万元。

柳佳透露，赚取租入租出的剪刀差，是魔方取得利润的模式；同时，魔方增设的覆盖生活各个方面的增值业务，也是盈利模式中一个重要环节，并且会随着各项服务的完善而增加占比。

谈及不断涌现的长租公寓公司是否对魔方公寓造成了市场竞争压力，柳佳认为，长租公寓是一个刚需市场，所以它的发展会越来越好。但是对于整个租住市场而言，长租公寓的份额只占到1%，所以我们从来不把同行的品牌公寓视作竞争对手，相反，民宅市场才是我们真正的竞争对手。

柳佳坦言，公司在快速发展的过程中，遇到最大的困难就是人才紧缺。由于长租公寓是一个新兴的行业，并没有相应的人才储备。为了解决这个问题，魔方采取的方法是从各个相近的行业去发掘人才j同时将已有的经验固化，并做成一个标准，让新进的人才能通过培训很快融入到魔方的体系中。

老年公寓计划书 篇4

项目概述

万家国际养老公寓建在青岛崂山＿＿＿。位于青岛东部的＿＿＿依山傍海，距青岛市中心仅6公里。崂山素有道家圣地之说，历史文化悠久。早在1500年就有“泰山虽云高，不及东海崂”之美誉。历朝文人墨客云集崂山。也是道家方士栖隐休行的世外桃源。

秦皇汉武东巡数次来崂山，观其山品其水，加封建宇，都因崂山巍峨，谷深云绕，山海相拥之气势而感慨。万家国际养老公寓位于崂山＿＿，年平均气温12℃，冬天寒风不至，夏季海风送爽。崂山茶、崂山矿泉水饮誉中外，有名人诗云：“水秀山高润深仙，云柏青松问何年。君王不采长生药，茶煮崂山第一泉。”具有独特的自然资源和极负盛名的文化低蕴，是不可替代的地理优势和文化优势。是疗养生息的好地方。

万家国际养老公寓占地＿＿亩，建筑面积＿＿平方。投资总额＿＿人民币。建筑规划有；养老公寓中心医院＿＿平方，养老家居＿＿平方米，公寓＿＿平方米，文化体育馆＿＿平方米，演艺会议中心＿＿平方米，室内泳馆＿＿平方米，老年大学＿＿平方米，大餐厅＿＿平方米，宾馆＿＿平方米，超市＿＿平方米，临街对外门市房＿＿平房米。

其室外配套设施；植物园＿＿，垂钓园＿＿，阳光植物休闲房＿＿平方米，高尔夫练习场＿＿平方米，体育场＿＿平方米，大花园草场＿＿平方米。

万家国际养老公寓设计1500人的护理床位，而面对的是青岛近30万人的客户资源，高端客户达17万之多，由于国内价位低于国外近70％。而环境品质护理服务都高于国外。因此，吸引国外客户来青岛养老是可行的。

由于本项目定位在医疗护理层面上，因此与青岛大学附属医院合作建立养老公寓医疗中心，所有护理产品，医疗诊断网上运行，护理程序，管理机制，市场推广等，都要围绕这一中心展开。为保证这一目标的顺利实施，加强企业核心文化的实现，在与青岛大学合作医疗中心的基础上开办护理培训学校，加强员工的培训。不仅为企业培养员工也为社会输送人才。

建立良好的企业文化和运行机制，即投资到位八个月完成工程量的70％。十二个月完成工程量的85%.十六个月全部竣工。所有员工到位。同时员工在开工的第二月进入全方位培训第六个月市场开始推广。第九个月设备调试，网站运行，第十二个月部分员工进入管理路演，第十六个月员工全部到位接待客户。根据产品价目和推广方案，（详见产品策划价目表，推广方案分配表。）第一年完成入住率65％，完成产值＿＿人民币。第二年完成入住率80%。完成产值＿＿人民币。第三年完成入住率95％以上。完成产值＿＿人民币。跟据测算，总投资额＿＿人民币，七年可收回成本。（详见财务分析及利润指标）。

项目背景

1，老年人口；

中国是世界老年人口最多的国家，占世界总量的五分之一。2005年底我国60岁以上老年人口总数为1．44亿。到2010年为1．73亿，到2050

年60岁以上的老年人口将达到4．3亿。

中国老年人口比例2005年为11．1％。预计到2010年老年人口将达到12．7% 2010年以后则将进入快速发展时期。预计从2010年到2032年的22年的时间里，中国老年人口将会增加一倍，达到25％以上。

在我国最早进入老龄化的东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。如上海、广州山东青岛。

北方以青岛最为代表性，青岛65岁老年人数2006年已达到115万人，占全市总人口的百分之15％，到2020年间将超过30％，目前仅市内四区独居老人11万多人，占四区老年人口42％。

目前青岛市养老服务机构107处，床位9180张，每千名老人有床位32张。2006年至2007年青岛80岁以上的老年人近20多万人。根据这一发展速度到2010年，青岛有80岁以上的老年人近30多万人。我国老年人口生活不能自理占8．9%。需要护理总量超过1200万人，根据这一比例青岛到2010年需要护理的老年人将达到11万多人。因此，极需解决养老护理问题，给青岛市政和社会提出了严峻的挑战。

2，老年经济；

中国国家统计局于07年9月发布统计报告称：中国经济总量在世界的位次已由原来的第六位跃居第四位，人均国民总收入步入了中等收入国家行列。

过去的五年，中国在世界经济发展的大舞台上扮演及其重要的角色，“中国速度” 让世界各国瞩目相看，可谓演绎得淋漓尽致。2003年至2006年，中国经济连续四年踏上百分之十以上的增长平台，而2007年的上半年中国经济再以百分之十一点五的速度迅猛发展。

同时中国国内生产总值占世界份额不断提高：2002年为百分之四点四，2006年为百分之五点五，而2003至2006年中国GDP年均增速较同期世界年均增速高出五点五个百分点，2006年中国进出口贸易总额居世界第三位，外汇储备居世界第一位。

过去五年，中国人均国民总收入翻了一番。中国城乡居民人均可支配收入连续四年均保持在百分之七以上的速度增长。至2006年底，中国城乡居民人民币储蓄存款余额十六点二万亿元人民币。

据劳动保障部有关负责人就关于养老金问题发布报告称：根据国务院常务会议的布属，从明年起将连续三年调高企业退休人员基本养老金标准。各级劳动保障部门将制定落实好工作方案，确保国务院关于调整养老金的政策按时全部落实到位。

据青岛老年经济研究网在工商界企业年会和市经贸委调查报告称：截至2007年5月末，全市民营经济注册户数为28、9万户，其中私营企业注册户数为27、6万户，注册资本金1016亿元，同比增长19、6％。而市统计局发布我市去年国民经济和社会发展统计公告显示，截至到去年末，全市总人口为740、9万人（户籍人口），根据这个数据计算，青岛现在每27个人中，就有一名企业老板。以此数据调查企业家和企业管理者的家庭养老问题。

28、9万名企业老板家庭中，有75岁以上的老年人14万人，80岁以上的老年人9万人，在这些老年人当中自有资本的13万人，100万元以上的11、5万人。

外资企业在青岛仅韩国企业2005年末注册数达到0、8万户，在同样的调查中显示家庭中有75岁的老年人0、65万人，这些老年人百分之百具有自有资本，人均合人民币500万元以上。

项目政策背景

国务院在《中国老龄事业发展“十五”计划纲要（2001—2005年）》的通知，要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构认真贯彻执行。

纲要指出，我国“十五”期间老龄事业的总目标是：加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段。

纲要指出“大力推进老年福利事业社会化、产业化和法治化进程。”并强调“要充分利用市场机制，动员社会各方面力量广泛参与。计划、财政、工商、税务、物价、国土、建设和民政等部门要制定优惠扶持政策，鼓励社会团体、民办非企业单位、私营企业和国内外人士投资养老事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群体对设施、产品与服务的要求。

青岛市政府积极贯彻“十五”纲要精神，凡在青岛市建设老年养老机构的，符合青岛市政府要求和经过民政验收的养老机构免除一切税收，用电用水均按居民标准收取。并为养老机构每张床一次性补贴一千元的优惠政策

项目市场分析

根据项目背景所载数据显示，青岛目前有养老机构107处，床位9180张，据 青岛市民政局提供的资料，目前青岛所有养老机构收养老年人的条件是：1，能够

自理的。2，自身健康无大病不影响正常生活的。3，无传染病的。

根据以上的条件分析，凡是需要护理的老年人都拒之门外了。数据所载青岛至 2007年底有80岁的老年人20多万人，到2010年将达到30多万人，据老年经济 研究网数据表明：青岛到2007年需要护理的老年人将达到17万，是青岛老年人口

数的17％。这一庞大的数字随着基数的放大还要继续增加，这些需要护理的老年 人和高端疗养的老年人将到那里去养老，已是摆在我们面前刻不容缓的重大问题。

青岛养老机构不仅没有特护床位和高端疗养床位，多数也没有生态建设和适合老年人的空间建设，在养老服务质量和人性化管理方面都显的非常不足，尤为突出的是没有医疗机构的在位服务。软硬件都存在重大缺陷。充分看到青岛的养老机构缺乏科学的理论指导。

中国的养老市场迎来了养老产业发展的历史机遇。中国经济的高速发展，老年人收逐

年提高，老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求自己养老生活。

由于经济的发展和文化的提高，传统家庭观念开始动摇，在上层经济和文化领域产生根 本的转变，传统道德开始回归。社会承担养老是大“孝”，的表现，是社会道德的重要基础。儿女把父母送进养老公寓是敬老的表现，是社会的新时尚，是儿女的骄傲。

项目定位分析

根据青岛养老市场状况，显而易见，市场急需要解决的是医疗护理和疗养护理的高端老年人群。这部份老年人青岛有17万之多，大部份是成功人士家庭的和外资企业家庭成员，他们人数众多，养老资金雄厚。据老年经济研究网的调查报告显示：在这部份老年人中，要

求入住高端老年公寓的占67、2％。喜欢在家以后去养老公寓的占17、3％。不能确定的占15、5％。

调查对养老机构有何要求时，96、6％的老年人要求有较高的医疗护理服务。

养老资金的调查中，可用自己的资金养老的占74％，其他是家庭儿女出资的占26％。

调查中男性占51、4％，女性占48、6％。平均年龄为76、4岁，其中 70岁至89岁年龄占84、6％。

希望到养老公寓养老的因果关系调研中，我们找出如下原因：

1，家庭成员及儿女都忙于工作，大多数时间不在老年人身边，得不到及时照顾，有时又难于电话沟通，多数老年人患有耳病或耳背，听不清来电。如身体不适就必须去医院。2，顾用保姆没有专业的护理知识，老年人有症状无法判断，有时无顾打电话给家人，等家人儿女回来时又无大碍，耽误了很重要的工作。

3，老年人平时经常去医院，从家到医院有时一天往返几次一个人又不能成行，需要家人两个以上护理，上下车及为不便。这样计算起来，费时费力费财。有的家庭顾用两个保姆，也只能打理卫生，专业服务知识一点不具备。其费用开支每月得6千元还多。又达不到要求的护理水平。

4，老年人及家庭成员对养老公寓有极高的要求，尤其对医疗护理服务的要求极为重视。如果老年公寓是高水准的，有医疗护理的，环境很优美的，大部分家庭及老年人都表示愿意选择这样的养老公寓养老。

基于以上调查数据和论证结果，本项目定位建立高端的以医疗护理和疗养为中心的国际养老公寓。并引进高端知名的国际管理品牌。服务对象是以中国、青岛成功企业家庭老年人、科技工作者、政府高干外资企业老年人为基本客户群。并向日本韩国发展连锁机构开发国外客户群体。（另附调研表）

本项目市场依托需要护理的客户群；至2007年底为20多万人，至2010年为30多万人。

急需护理的高端客户群；至2010年为17——20万人。（均为成功人士及中 外企业家庭人士）。

本项目确定服务客户为；1500人。（第一期工程）

项目环境优势

本项目建在青岛中外著名的文化风景旅游圣地——崂山。

崂山是中国乃是世界的文化风光旅游圣地，历史文化悠久，早在1500多年前，就有“泰山虽云高，不及东海崂”之美誉。崂山地处黄海之滨，属暖温带季风气候，温暖湿润，冬无严寒，夏无酷暑。常年平均气温在12、6℃。因其三面环山，一面环海，冬天寒风不至，夏季海风送爽。有名人称其为：山深能生百草药，地暖能发南国花。

崂山历来就是道教的圣地，更是先秦两汉方仙道的活动中心。地处齐东海疆的崂山，以其山势巍峨，谷深云绕，山海相拥，云光离合的奇特景观，被人们视为神仙窟宅。成为道家方士栖隐修行的世外桃源。秦皇汉武东巡数次，名人墨客挥洒泼墨，历史故事不胜枚举。

崂山道教建筑丰富，宫观、寺庙、书院遍布崂山，青砖灰瓦掩映在翠林幽谷之间，优雅谧静，更为著名的崂山茶和崂山矿泉水，饮誉中外。有名人诗云：“水秀山高润神仙，云柏青松问何年，君王不采长生药，茶煮崂山第一泉。”

本项目建在崂山，具有独特的自然资源和极负盛名的文化底蕴，是不可替代的地理优势和文化优势。周边城市功能齐全。距青岛市中心仅六公里，交通极为便利。是疗养生息的好地方。（另附地理气象表及地理位置图）。

项目优势分析

据青岛民政资料显示；青岛有养老院107家，民办养老占70％，100张床以下的竟高达78％。这些养老院特点是：没有企业文化，不具备现代管理机制，员工不进行专业培训，在市内的小巷里空间狭小，老年人没有外部活动场所。没有一家建立医疗中心的，服务人员没有受过专门的培训，都是从远郊的农村招来的妇女，无法达到护理要求，所以这些养老院不敢接收特护老年人和疗养的高端客户是可以理解的。

目前青岛最大的南山养老院仅拥有400余张床位，占地20来亩，投资近6018万元。仍然没有护理服务和医疗中心。只是床位多了一点，其他条件和以上的养老院是一致的。这就是青岛养老院的基本状况。

本项目针对中国和世界的养老形势，经过深入的研究和理论指导，确立了五大原则：

1、以医疗为中心的特别护理原则；

2、以数字网络为平台的管理原则；

3、以环保生态空间为建设原则；

4、以人性化个性化的专业服务原则；

5、员工学校专业培训原则；

6、建设极具特色的老年大学。

万家国际养老机构与青岛大学附属医院建立老年人专业医疗护理中心，本中心不仅对内执行医疗护理工作，也承担崂山所辖四区的20、77万人民的医疗工作，这不仅创造了经济效益，也解决这一地区就医难的问题，同时也承担起社会责任。

医疗护理中心采用最为先进的网络管理技术，将所有医疗护理的老年人身体状况纳入网络数据平台，这样可以将身体状况数据指标在网上更加广泛征询专家，讨论医疗护理方案。使你足不出户得到全国乃至世界的专家会诊和医治。为制定个性化的护理养生及保健方案提供科学以据。（网站功能说明书）

在养老公寓内建立全方位的网络管理系统，老年人足不出户就可进行身体的各项指标的采集，呼叫，视频观察。中心的在户外的老年人也可进行移动跟踪采集心脏、血压等各项指标。全息的智能管理。使儿女和家人在世界各地通过网络查看父母的身体壮况，医治方案。可通过视频电话可以直接和医生、护理人员及父母交流。（医疗护理细则）网络人事管理，工作量考核，绩效考核，统计汇总，财务管理，结算报表等机制均采用数据库管理。

万家机构和青大附医（青岛护士专修学校）联合办学，为本公司培养专业人才也为社会培养人才。（另附办学协议，方案。）

根据护理特点和网上分区管理，建立护理档案，制定个性化护理方案，如：治疗区、保健区、心理咨询区、基本建康区、食疗养生区等。

充分发挥崂山的地理风光资源，全面建设以环保生态为原则的养老园区，建筑材料全面采用环保节能建材及公共设施智能化。（祥见设计方案）

生态园建设包括： 1，适合老年人的园林步道，一定距离的休息靠椅，设施符合老年人的遮雨遮阳亭，各部位扶手梯阶要符合要求。

2，园区内有植物园，开辟可作的园地，各种花草树木合理安排。3，园区内有封闭式植物园适合冬季种植，并配有活动空间。4，高尔夫训练场。及符合老年活动的体育场所。5，室内泳馆和室外泳馆。

6，大型室内活动厅并直接连室外玻璃阳光房，并有生态植物设置。

7，园区各部位都设置呼叫麦克和视频。

（生态园建设祥见园区规划表）建设老年大学，（开办科目详见办学方案，课程教材，并有民族风格，宗教信仰，个性要求。）

另，依托公寓的完全服务系统，建设家居养老社区，家居养老具有居家环境，但不是自己照顾自己，而是由社区为老年人提供的如同机构在日常生活照料方面提供的廉价、优质的全方位服务。这种新型的依托社区的居家养老方式集中了传统家庭养老和机构养老的两方面优点。这样的建筑产品要适合社区服务功能。强化社区服务在居家养老中的作用。（其建筑功能见设计图、效果图。）

运营保障体系及企业文化

《中国青岛万家国际老年公寓管理有限公司》 公司宗旨；把美好、健康、幸福奉献给社会！

团队精神；忠于职守，敬业图强。团结协作，共同进步！

管理理念；以人为本，行为规范。优化服务，科学创新！

服务理念；为你快乐，所以我快乐！

团队口号：万家人为万家！｛有形象标识｝

企业标识；大树，篱笆。｛英文缩写｝ 规范与风范；企业礼仪、（规范行为，用语等）公司徽标、公司服饰。集体公约誓词。企业颜色；墨绿

企业机构；总经理{负责公司的全面工作}

副

总{向总经理负责报告工作，负责公司日常运营工作。}

总经办{负责经理秘书，日常运营工作。}

行政办{负责人力资源，公司内部运营成本及机制运营管理，向副总

报告工作。}

财务部{负责公司财务工作，向经理报告工作}

后勤办{房产管理，车辆，食堂，维修，物资，仓库，安全保安，向行政办

报告工作。} 业务部{负责护理，医疗，保健，客户日常活动等运营工作。向经理报告工

作。} 网站部（负责日常更新，编辑栏目提供技术保障，向业务部报告工作。）培训部{职工培训，员工日常考核，向行政人力资源报告工作。} 服务部{各服务项目日常工作，向业务部报告工作。}

保洁部{负责公司全面保洁工作，向后勤报告工作，}

文管部{负责各文艺活动，公司内外新闻、宣传活动，对外联络及日常运营工作。向总经办报告工作。}

市场部{市场调研与推广，策划销售。向经理报告工作。} 公共关系部{负责公司对外关系。向总经办报告工作。}

团队公约

我们要建立高尚、平等的共同信念。我们愿意集合在这个信念之下而努力工作！我们以诚信客观和公正态度处理业务。努力帮助自己的同伴和面对需要帮助的人。我们精诚团结，彼此信任和尊重。

我们愿携手创造，把工作环境变为乐园，让顾客和我们快乐的生活！

万家人的信念

万家人把顾客视为自己的亲人，把我们的服务和爱奉献给您，让您走进万家，享受万家的温暖和快乐！

人力资源理念

我们全力吸引，培养具有高尚品格和卓越才能的员工。我们要求员工努力学习，力求上进并为员工提供训练和发展机会。

我们要期望每位员工以工作为乐，敢于肩负重任，处处主动，全力以赴并立志于 和公司一起成长。

我们力争让每位员工得到应得的报酬，并对其成就感到自豪。

我们让每位员工在一个平等和谐的大家庭里块乐的工作和学习。

市场战略

市场就是战场，公司号召全体员工，坚守企业信念、目标不动摇。根据公司产品定位，市场策划方案；以医疗、保健、养生为基本原则。公司的一切活动、理论宣传、市场推广都要以这一原则为切入点。

市场方案

第一阶段：设计；1，设计在市场中的整体公司形象。（公司标识，颜色，文字。见企业设计方案。）2，市场中的服务形象设计。（有亲和形象的女护士，有活力形象的老医生，景园、生活区、文体活动。）3，市场中的产品图文设计。（养生部分有图文的药膳品种图册、具有针对性的、个性化的食疗方案，详细介绍每个食疗品种的功能配伍材料及做法。太极养生有意念心理活动的教材、视听材料、太极养生操、太极水疗、太极穴位按摩操、床上太极八法、太极纳气法、太极心眼法。太极松身、太极轻身法。医疗部分；展示先进的检测设备图文，医疗治理方案，专家网上会诊图文说明，医疗护理程序图文说明。）4，集合相关专家制作各产品及产品执行方案。（建立产品数据库，建立产品制作程序，建立产品执行程序。）5，学习与培训。（重点培训市场工作人员，制定教材与培训计划，掌握所推销的产品的特性、功能、服务要点，重点突出公司制定的基本原则。学习考核，包括所推销的产品、行为准则、宣传用语、现场调研记录、信息反馈整理、改进意见、客户档案。祥见学习培训教材）。

第二阶段；公关。公寓属于政府扶持项目，在建设中经常性的向市府相关部门报告工作。（在建设中公司经理办公室要经常性的向市府老年办公室，老年协会，市民政局，区民

政局，老年大学，青岛老年报，市长办公室，青岛电视台老年节目部，青岛晚报编辑部老年专栏，半岛报编辑部老年专栏，发文报告工作，进展，支持老年各种联谊会，各种活动，赞助老年活动等，企业家年会活动。以此为基点爭取媒体新闻报道，爭取民政发文宣传归属民政工作政绩。）

第三阶段；重点推广，点面结合。（首先公司建立客户网络交流平台，直通客户应答要求，发送公司宣传资料，登记客户基本信息。做好电话应答宣传，登记客户地址电话，以上工作做好档案并转交市场部一份跟踪接待。根据工商企业登记表，定点推广直邮发放资料，重点社区老年活动站，居委会，区内宣传版，重点企业工会退离休办公室，国家机关科研院所老年办，离退休办公室，老干部活动中心，外资企业协会。祥见量化工作要素表）。外地市场如：上海、北京、济南以重点社区为推广点。委托推广为原则。（另见激励规划方案计算表及各地客户入住分配方案。）。国外客户的推广以连锁为原则，互通有无，互惠互利。（通过国家对外文化联络机构，对外友协等单位协办。这些单位已与我公司在其它领域有着广泛的联系，有着良好的人缘关系。由于我公寓具有优质的服务和良好的自然资源，得天独厚的地理位置，其功能要素均高于国外，而价格却低于韩国、日本、台湾、香港70％。优势明显。目前我市南山养老院就已有日本韩国的老年人来居住，从市场的角度来看已发现这样的趋势，现已与国外某机构定立协议。）。

市场激励机制

尊照公司的企业文化，和人力资源理念：“我们力争让每位员工得到应得的报酬，并对其成就感到自豪。”以此设计员工薪酬。根据市场战略方案，发挥市场工作的优势，以量化考核为标准，实行奖励政策。优化薪酬系统。执行青岛市劳动部门规定的最低工资标高出40％为基本工资，各部门的职位族分为三级职员。制定考核量化标准，执行高额奖金制度。

市场推广人员执行公司基本薪酬原则外，均按工作业绩考核，计量工作要素，计算奖金额。（详见考核计件表）。

机构连锁和委托推广，均按协议规定的执行，（执行协议书）

根据入住率设计系数，以此为基本计算标准，考核全公司的各级人员的工作要素，计算工作量，决定奖金额。（详见考核表）。

设计月奖要素，季度奖要素，年终奖要素。（每个阶段的工作量化表，工作要素表及对应的奖金额度）。

万家项目规模

万家国际老年公寓，位于崂山＿＿＿，占地＿＿＿亩。建筑面积＿＿＿平米，养老床位＿＿＿张，其中；医疗中心治疗床位＿＿＿张，接待中心床位＿＿＿张。老年家居床位＿＿＿张。公寓护理床位＿＿＿张。

员工总数＿＿＿人。总投资额为＿＿＿人民币。其中土地为＿＿＿人民币。每亩为＿＿＿人民币，建筑安装为＿＿＿人民币，每平方为＿＿＿人民币，园区景观附属建筑设施为＿＿＿人民币，每平方为＿＿＿人民币，办公费用为＿＿＿人民币。

建设项目规划

（需要具体的所在地的周边描述，如；交通，社区功能等。）

本项目建在青岛崂山区＿＿＿＿（项位置图）。总用地面积＿＿＿亩，每亩＿＿＿元人民币。（详见土地协议书。）

老年公寓建筑面积＿＿＿＿平方米，每平米预算＿＿＿＿元人民币。其中包括；医院＿＿＿＿平方米。

文化体育馆＿＿＿平方米。

演出会议中心＿＿＿平方米。

室内游泳馆＿＿＿＿平方米。

老年大学＿＿＿平方米。

食堂饭厅＿＿＿平方米。

公寓式招待所＿＿＿平方米。

超市＿＿＿平方米。

办公室＿＿＿平方米。

临街对外门头房＿＿＿平方米。

家居养老住宅＿＿＿平方米。

老年公寓主体＿＿＿平方米。

景园生态活动区建筑

景园生态非建筑区面积＿＿＿平方米。每平米＿＿＿元人民币。（需绿化，景观，休闲建筑物。）

室外活动区建筑；室外游泳池＿＿＿平方米。

植物园＿＿＿平方米。

垂钓园＿＿＿平方米。

玻璃阳光植物房＿＿＿平方米。

高尔夫练习场＿＿＿平方米。体育练习场＿＿＿平方米。

花园小厅步道＿＿＿平方米。

门球场＿＿＿平方米。

棒球场＿＿＿平方米。

项目投资构成

1，土地合约；2，房产建设；3园林建设；4，城市行政收费；5，办公行政管理。

2，？

主要流动资金构成 建设项目预算表

1？

财务分析

投资回收期，投资利润率，收入明细表，成本费用表，固定资产明细表，资产负债表，利润及利润分配表，现金流量表，薪金水平明细表。

成本分析

1，建设开发成本；2，融资成本；3，机会成本；4，管理成本；5，营销成本。

效益平估

1，老年家居共计＿＿＿平米，每平米＿＿＿元，产值＿＿＿元，存利＿＿＿元。2，沿街门头房共计＿＿＿平米，每平米售＿＿＿元，产值＿＿＿元，存利＿＿元。每米租＿＿＿元。（或租或售均产值，利润。）

3，不动产增值预期收入。土地安每年增值率＿＿％计，其每平米增＿＿元，利润＿＿元。

4，床位共计＿＿张，每床均价＿＿元，产值＿＿元，利润＿＿元。5，服务费每床均价＿＿元，共计＿＿床，产值＿＿元，利润＿＿元。6，医疗费每床均价＿＿元，共计＿＿床，产值＿＿元，利润＿＿元。

7，宾馆每床均价＿＿元，共计＿＿床，产值＿＿元，利润＿＿元。8，体育设施对外收入＿＿元。（如；泳馆，场地，运动室，瑜伽馆，接待训练队，会议等。）

9，超市＿＿平米，每平米售价＿＿元。租每平米＿＿元，利润＿＿元。（或租或售均产值，利润。）

资金使用风险

将91％的融资用于固定设施和不动产建设上。

资金风险担保

第一期以土地合约、土地证书担保。

第二期以在建项目为担保；（根据工程进度拨款）。

第三期以固定资产持有人为法定合法人。据此分析资金使用无风险。

政策风险

根据中国人口发展趋势，2005年60岁以上的老年人口为1．4亿，到2010年为1．73亿，到2050年将达到4．3亿。

国务院在《中国老年事业发展“十一”计划钢要（2001—2005）》的通知；要求各级政府贯彻执行。纲要指出：“大力推进老年福利事业社会化、产业化和法制进程”，并强调：“各级政府制定优惠政策”。

青岛市已制定了优惠政策；凡符合市政府民政验收的养老公寓，免除一切税收。水电费均按居民标准收取，并给每张床一次性补贴一千元人民币的优惠政策。

根据以上人口发展背景和政府政策，其优惠政策只少30年不变。因此政策无风险。

市场竞争风险

由于目前市场资源丰富，本项目定位的客户资源还没有竞争对手，这个服务产品在市场中是空白，在近30多万人的需求中，本项目只能完成1500人的服务产品，远不能控制市场的资源，因此有更大机构进入的可能性非常大，竞争将不期而遇。

自然资源也存在着竞争风险，在本项目进行当中，崂山难得的不可替代的自然资源也很难说不被大机构所占领。

管理风险

本项目极具地理优势和自然资源优势，并伴有地产概念，在分析类比地产行业中，资产同比质量很高，这一点不具有市场风险和威胁。在青岛的107家老年公寓中床位不到100张就占78％，最高的仅400张床，由于管理分散，没有凝聚力，难以形成一个统一的优势力量，并且都在低端服务市场争夺，与本项目的客户群体不在一个层面上。

这些养老公寓大多数在市区的建筑群里，受地理和空间的约束很严重，难以改变现有状况。这与本项目建在崂山风景区是不具有可比性的。短期内很难形成竞争优势。由于市场资源丰厚，容易引来大机构的进入，无可争辩，风险将来自更大的竞争者和自身的管理。孟子曰：“天时不如地利，地利不如人和。”最后的竞争是人的竞争，是团对的竞争。因此，为规避后来的风险，在与青岛大学合作医疗的基础上开办护理培训学校，为公司培养医疗护理人才，同时坚持企业既定目标，坚持管理创新，坚持服务品质的提高和掌控市场的能力，增强企业的竞争力，是考验本项目的关键所在。

融资方式

股权持有融资、债权融资。

投资退出机制

公寓工作计划 篇5

我们公寓通过对大功率用电器的检查，对所存在的问题和意见箱里同学们所提的意见作了及时的`统计与整合。

目的：提高同学们的安全防范意识，强化公寓的安全隐患管理，促进本公寓的和谐发展。

下列是对各寝室存在的安全隐患的调查与统计：

1.个别寝室存在违章用电的现象，通过长期以来的监督与管理，这种现象大有好转。

2.消防栓每层楼3个，总共21个，其中存在的问题有消防栓没水和铁管损坏。

3.过道和楼梯间的路灯小部分灯光微弱，大多已坏，特别是高层。

4.公共厕所大部分已坏且锁着，很少可利用。

5.洗衣机经常失灵并私吞学生硬币。

6.寝室的电插头老化，没有及时修理。

三、意见及建议：

1.希望学校为每栋公寓提供热水;

2.希望学校为每栋公寓提供一个微波炉供学生加热饭菜;

3.希望学校能派人定时清理洗衣机及公共厕所;

4.多数学生认为南充的冬天很冷，希望学校能考虑给以后的学生发更厚一点的被子;

5.十九公寓下面的商店产生严重的噪音，严重影响同学们的学习和休息，希望学校加强管理;

6.希望学校为每间寝室安一个电扇;

7.希望学校能重新配置一下寝室，将坏的柜子、桌子换成好的;

8.觉得寝室的床好坏，好摇晃，希望可以换一个牢固的!

9，希望可以把楼梯坏的灯换一下，特别是高层楼。

公寓委员工作计划 篇6

一、广泛听取同学们的意见，认真回复和解决同学们提出的问题，与广大同学构建和谐畅通的交流机制；

二、热情周到，务实创新的做好一切管理与服务工作，与同学们构建良好的关系基础；

三、检查督促学生自觉遵守公寓区作息制度和管理规定，对学生纪律、卫生、夜间就寝、夜不归宿等情况进行巡查、劝阻，维护公寓正常生活秩序；

四、记牢警察姐姐的电话号码，和学生科处好关系，与学生会保持有效的沟通，遇到不能解决的问题及时向各处反映；

五、明确工作职责和管理要求，进一步了解学生公寓管理制度，严以律己；

六、严格违章电器的查收，让各寝室人员了解寝室规章制度，对寝室文明严格要求；

七、着重班级寝室卫生，起到表率作用，不徇私枉法，姑息纵容；

八、不耻下问，对自己工作上的疑惑要及时解决，不拖延对待；

九、做事认真负责，积极向上，事后要对自己进行反思，弥补自己的不足；

十、在工作上要有良好的总结机制，提高实际工作水平和实效；

十一、不断学习，完善日常工作机制和方法，注重实践，一切行动以实践为基础；

十二、积极配合学校的各种活动，与各人和各组织之间通力合作，营造良好的工作环境和和谐的人际氛围；

十三、准时参加周二和周四的例会，认真做好笔记记载，及时向班级通知公寓部的各项要求。

十四、对大一公寓委员起到表率作用,带好大一的同学,共同努力,创建和谐公寓。

上学期的工作总体来说还算可以，只是有些许地方需要改进，相信本学期一定会做得更好。

K0813409班公寓委员

杨金霖

长租公寓计划书 篇7

工作经验均不足三年的3 个在香港的内地人与3 个香港本地人一起创业了，围绕着留学生租房中的痛点，推出了海外公寓长租平台——iRent。

目前iRent 已获得香港某软件企业10多万港币的种子投资，并且得到了香港企业PCCW solution 的支持，有了基本办公设施齐全且免费的办公室。

如何想到这个项目？

2012 年，王祎舟要去香港中文大学攻读硕士学位。问题来了，香港那边的大学和其他海外大学不会给研究生、博士提供宿舍，这些学生只能自己租房。但人生地不熟的情况下，大多数同学依赖有限的渠道，如传统的寄托家园、当地的留学生论坛等，搜集房源信息。然而，租房渠道有限，房源信息不对称，都给出国留学的同学们带来了多种困惑和不确定感。

王祎舟和几个朋友聊起这段经历时，发现这是留学生租房时存在的普遍问题。

经过一番调查后， 2014 年底，王祎舟辞去外企的工作和几个港漂朋友一起开始全职创业，做海外公寓预订网站“iRent”，其香港版本已上线6 周。

据王祎舟介绍，iRent 是一个面向海外留学生的专注于公寓预订的一站式服务平台，专门侧重亚太地区的留学生，实现搜房订房拼室友等服务。目前其房源以学校周边的正规公寓为主。 以香港地区为例，这些公寓都是几所名校附近的，沿着港铁线路分布，同时有着专业的物业管理、统一的装修、齐全的家具家电，外加水电网络全包，拎包入住即可。学生们可以通过搜索，按照国家、城市、学校以及周边生活的信息来筛选中意的房源，并支持支付宝和Paypal 在线预订及支付。

产品有哪些特点？相关数据显示，截至2013 年，我国留学生已遍布世界100 多个国家和地区，各类出国留学人员累计达306 万人。王祎舟表示：“这个数字说大不大，说小不小，但确确实实意味着一类需求的存在，只是一直没有引起大家足够的重视。而我们就是要在这个细分市场为这个细分群体提供服务。”当下，留学生通过传统中介租房，需给对方支付月租的50% 做佣金，而香港房租最近很贵，一般都是一万多港币一套，算下来，佣金都需5000 多港币。王祎舟介绍说，通过iRent 预订公寓，只会一次性收取月租金的 5%-10% 的服务费即可协助用户租到一套满意的房子。

在房源上，iRent 主要选择与香港的品牌公寓合作。这些品牌公寓分为两种情况，一种是集中式管理的整栋公寓; 另一种是分散式公寓，虽然每套房子分布在不同小区，但每谈下一家品牌公寓，iRent 都会进行线下实地考核，如检查房间的基础设施、卫生间、大厦外观、安保、公共设施及附近的地铁站、巴士站等等诸多情况，以确保房源质量。

目前，iRent 上的公寓照片都是一些普通照片，王祎舟表示团队正在进行技术研发，制作房源的3D 效果显示图，“与谷歌街景类似，到时用户可以通过我们网站看到房子每一个角落。目前我们已经研发好了，正在拍一些公寓具体操作”。

值得注意的是，iRent 目前与品牌公寓的合作是免费的。未来，为了吸引更多的房源，iRent计划将对品牌公寓进行改造。

王祎舟介绍说：“目前有房就是老大，但他们对房子的管理很简陋，甚至没有基本的住宿信息。我们下一阶段，希望为这些品牌公寓提供一些管理服务以吸引他们，形成相互的依存关系。”未来，iRent 计划把海外的公寓都容纳进来，目前，成员已在接触新加坡的品牌公寓。iRent 的终极目标是想拥有自营公寓，从物业到运营都能一站解决。