中国酒店公寓（精选5篇）
中国酒店公寓 篇1
1 酒店式公寓的起源
酒店式公寓最早起源于欧洲, 是当时旅游区内租给游客, 供其临时休息的物业, 由专门管理公司进行统一上门管理, 既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
2 酒店式样公寓的特点
2.1 产权性特点
酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于它是拥有产权的的酒店公寓, 可以在房地产市场上自由的买卖流通, 这是酒店式公寓最大的一个卖点。
2.2 服务性特点
所谓酒店式公寓就是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外, 更重要的是向宾客提供家庭式的的居住布局、家庭式的服务, 如:家政服务 (清洁、洗衣) ;安全服务 (24小时保安、24小时客房服) ;交通服务 (机场接送、出租车预定) 等, 真正实现宾至如归的感觉。
2.3 投资性特点
酒店式公寓也是投资置业者的上选, 尤其是异地置业的首选。因为此类投资对大多少人来讲, 是有很高的回报空间的。一般来讲, 酒店的租金要比公寓高30%, 而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点也是其它物业项目所难以比拟的。
3 酒店式公寓在我国的发展
在我国酒店式公寓最早出现在深圳, 由于其各具备各方面的优势, 这几年酒店式公寓成为了地产业投资的热点, 数量迅速的增加, 尤其是在大城市, 几乎每个月都有新的酒店式公寓开卖。
4 酒店式样公寓的设计要点
4.1 选址
酒店式公寓面对的是中高端客户, 此类客户都希望住在交通便捷、配套设施完善的地方, 所以酒店式公寓的地段非常重要。目前国内的酒店式公寓都比较集中在城市的中央商务区域内, 如上海的陆家嘴金融区、北京金融街、广州珠江新城等。
4.2 平面及户型
4.2.1 小户型公寓单位
目前国内市场上的小户型公寓主要有两种类型。一种是单间公寓, 平面比较类似于普通酒店的标准间, 面宽一般在4~5m之间, 进深约6m-10m, 套内面积约在30~50m2之间 (见图1) 。
一个单间公寓基本上都包括:开放式厨房、洗手间和房间三个功能部分。开放式样厨房多布置在入口走廊的一侧, 厨房灶台的操作面和一般住宅相比要少很多, 大都在1.5m以下, 但是由于单间公寓的客户以单身人士为多, 对厨房的使用率并不太高, 所以厨房基本上满足使用。入口走廊的另一侧面布置洗手间, 洗手间内多以布置三套件 (马桶、洗手台、淋浴间) 为标准。可以在房间的前半部分布置沙发、电视等家具形成生活和会客区, 而在靠窗的后半部分布置床、衣柜等作为休息区, 也可以反过来布置。并可在两个区之间拉一条可活动的隔帘起到一定的分隔作用。
除了单间公寓外, 市场上较流行的还有复式公寓 (见图2) 。所谓复式公寓实际上是利用比较高的层高在房间内设置部分的夹层。复式公寓层高为4.5m左右, 部分设置夹层, 一般会把夹层或者夹层下的空间的层高设计在2.2m以下, 这样层高在2.2m以下的部分便可以不计入建筑面积, 这一点就是小户型复式公寓最大的卖点, 即让买家认为可以用相同价钱获得更大的使用面积, 缺点是夹层部分层很矮, 比较压抑 (见图3) 。
总体来说, 由于面积小的局限, 小户型公寓大多都只能采用开放式厨房和黑洗手间的平面布局, 其实更加接近于西方人的生活方式, 对与单身客户和短期租户来讲也不会有太大问题。由于面积小总价相对低, 小小户型公寓的客户面很广, 成为了目前市场上最流行的公寓品种。
4.2.2 大户型公寓单位
大户型公寓的市场定位与小户型公寓相比有很大的不同, 主要面对的是市场最高端的客户。大户型单位面积大、总价高, 通常一个单位就需几百万甚至于上千万之多。平面布局方面, 大户型公寓的平面限制比较小, 平面布局比较自由, 具体的户型要视产品的定位而定。既有100多㎡的三房单位, 也有200多㎡的两房单位, 基本上都会设主人房套间, 带衣帽间。但是总的来讲, 大户型公寓一般都会设置有采光通风的厨房和厕所, 更接近中国人的生活方式, 不过与普通住宅相比, 公寓会比较少设置大阳台 (见图4) 。
4.3 装修设备标准
装修方面:酒店式公寓由于地段好、售价高, 都会随屋附送精装修, 一般装修标准都在2000元/m2以上。地面铺设木地板或高档地毯;窗户采用中空隔音玻璃;墙身采用墙纸或高档乳胶漆;厨房附送冰箱、炉灶等全部烹饪设备;洗手间附送高档洁具。
设备方面:酒店式公寓采用比住宅相对载重量大的电梯, 一般至少1150kg, 部分电梯厅会安装空调;小户型单位多采用和普通住宅一样的分体式空调, 大户型多采用户式中央空调, 即一个室外机带多个室内出风口;由于使用的家电都较普通的住宅家电功率要大, 所以酒店式公寓多采用专变双路高压进线, 保证安全、稳定的供电;酒店式公寓的标准层面积多数都超过1000㎡, 按照消防设计规范需安装自动报警消防系统, 户内每个房间都需安装自动报警器和自动喷淋。
4.4 立面外观
酒店式公寓的标准层平面与住宅相比更加的规整, 比较少阳台、飘窗等构件, 所以从整体上来讲, 酒店式公寓更加接近于公建的外观, 而不同与普通的住宅。外墙材料多采用玻璃幕墙和石材, 比较少用外墙砖, 以追求整体、大气的立面效果。
5 结论
综上所述, 酒店式公寓与住宅相比有相似的地方也有不同的地方, 酒店式公寓的选址更具优势, 更偏重于投资性。特别是在设计上, 酒店式公寓的户型比较接近西方的生活方式, 装修标准普遍都很高、立面外观整体、大气, 项目的整体定位都较高。
随着我国经济的发展以及与国际经济联系的不断加深, 将会有更多的酒店式公寓建造起来, 而酒店式公寓的设计也将成为一个广阔的课题而受到越来越多的关注。●
中国酒店公寓 篇2
酒店公寓租赁合同
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细
则等有关规定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，为明确甲乙
双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。
第一章总则
第一条甲方将其所有的坐落在××街×路×号××酒店式公寓
楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家
居用品附后)，出租给乙方作居住使用。
第二条租赁期限共天。甲方从年月日
起将上述房租给乙方使用，至年月日收回。
第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。
甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物
的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，
乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。
第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定
及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变
公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和
有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。
第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。
第二章租金和其他费用的交纳与结算
第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他
消费费用。
租金=标准租金×优惠折扣率×租用的公寓面积
有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网
络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定)。
甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政
府税费。
第七条乙方租住同一房——天，付——%房租;砖—天
及以上享受%的优惠价。
乙方在入住期间，每月日向甲方交纳下月租金，先付后用，
否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的
收租凭证。
第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和
应付其他费用。
第三章公寓的使用、维修和转租
第九条甲方在出租公寓内配备的`所有设施均属甲方所有，甲方保
证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。
乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。
第十条乙方事先未经甲方的书面同意：
1.不得在公寓内放置货物;
2.不得更动公寓内的电线、管道位置;
3.不得随意更动配套设施的摆放位置或搬离出租公寓;
4.不得在公寓内安装隔墙、隔板和改变公寓的内部结构。
第十一条乙方在公寓使用过程中，发现公寓本身或内部设施出现
或发生妨碍安全、正常使用的自然损坏或人为故障时，应及时告知甲方
并采取有效措施防止损失的扩大，甲方应于接到乙方通知的——小时
内进行维修。本条维修的费用由甲方承担。甲方维修期间，乙方应积极
配合，不得阻挠施工。.
第十二条因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、
丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维
修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿
相应损失。
第十三条乙方确需对公寓进行改建、扩建或装修的，经甲方同意，
并报请政府有关部门批准方可进行，甲乙双方应就此另行签订书面协议。
第十四条未经甲方书面同意，乙方不得将出租公寓全部或部分转
租给他人。经甲方同意按法定程序转租的，转租期限不得超过本租赁合
同的有效期限。乙方保证其受转租人不将转租公寓再行转租。本条发生
的费用由乙方自行承担。
第十五条甲方出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在同等条
件下，乙方有优先购买权。
第四章合同的转让、终止、解除和续签
第十六条未经甲方书面同意，乙方不得将本合同转让给第三人。
乙方要将房屋转让给第三人或与他人交换房间，须经甲方同意，但所居
住天数不能连续计算。
第十七条合同自动终止的免责条件：
1.发生不可抵抗力或意外事件的影响，使合同无法履行;
2.因市政建设需要，政府决定征用出租公寓所在土地而需拆除出租
公寓，或者需要改建房屋;
3.甲方的有关公寓租赁有效证件失效。
发生上述情形之一，合同终止，所造成双方的损失，互不承担责任，
租金按实际使用时间计算。
第十八条有下列情形之一，甲方有权终止合同，通知乙方交回公
寓，由此给甲方造成的损失，应由乙方赔偿：
1.乙方人为损坏公寓设施而不主动赔偿，甲方从乙方租赁押金扣除
有关费用后，乙方不及时补足押金的;
2.乙方逾期不交房租的;
3.未经甲方同意，乙方擅自改变出租公寓用途的，擅自将公寓转租、
转借、转让他人或与他人交换的;
4.乙方违反本合同约定，擅自改变公寓内部设施和内部结构的;
5.乙方在公寓内从事违法违规行为。
第十九条有下列情形之一的，乙方有权要求解除合同。在迁离公
寓时，乙方有权要求甲方退还预付消费金的余额以及租赁押金;
1.在公寓内固定设施发生自然损坏或乙方愿意承担人为损坏的费用
时，由于甲方不能及时维修，致使乙方无法继续租用该公寓，且未能及
时为乙方安排其他适当公寓;
2.乙方在公寓里得不到安全保障;
3.乙方得不到相应的服务。
第二十条本合同到期或出现本合同自动终止的情况，甲方对公寓
进行核收，结算乙方所有应付账款后，应返还乙方的预付金余额和押金。
乙方应按期迁离公寓。
乙方提前办理退房应提前通知甲方。
第二十一条乙方在本合同到期，如需继续租用甲方公寓乙方应于
合同有效期满前三日向甲方提出续租要求，经与甲方协商一致后，重新
订立新合同，原合同押金将自动转入新合同。合同期满后，如甲方继续
出租公寓，在甲方还没有与其他人签订合同前，乙方享有对同一房间的
优先承租权。
第五章违约责任
第二十二条甲方违反本合同的规定，若给乙方造成损失，甲方应
向乙方赔偿。本条赔款仅限于乙方的直接损失。
第二十三条乙方拖欠租金及各项费用，甲方有权要求乙方补足所
欠费用，同时还有权收取滞纳金。每天滞纳金金额以拖欠费用总额的
——计算。
第二十四条乙方擅自将出租公寓全部或部分转租他人，或将本合
同转让给他人的，该转租(让)无效，且乙方应向甲方交付违约金。违
约金金额为乙方在违约期间应付租金的——倍。
第二十五条甲乙双方就履行本合同发生争议，应协商解决，协商
不成的，可提请本合同登记机关调解或向签约地仲裁机机构申请仲裁。
第六章附则
第二十六条甲乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协
议，但补充协议不得违反中华人民共和国法律、法规及规章之规定，并
不得与本合同内容相悖离。补充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条本合同一式两份，甲乙双方各执一份。本合同自双方
签字，且乙方向甲方交纳押金后生效。
出租方(甲方)：(盖章)
法定代表人：(签名)
联系电话：
银行账号：
委托代理人(签章)：
承租方(乙方)：(签名盖章)
地址或单位：
联系方式：
身份证号码：(附乙方签名的身份证复印件)
合同登记机关(签章)：
年月日
年月日
试水酒店式公寓 篇3
王豪
近年来，酒店式服务公寓在房地产市场上显山露水，不少投资者也摩拳擦掌跃跃欲试，但是面对令人眼花缭乱的广告炒作，却又显得无所适从。
酒店式服务公寓(service apartment，简称酒店式公寓)，顾名思义即“酒店式的服务，公寓式的管理”，它来源于欧洲的“产权式公寓”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。在我国，酒店式公寓始于1994年，它最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。在传统的市场中，酒店式服务公寓一般都是由大公司开发经营的，基本只租不卖，如雅诗阁、国贸(北京)等，出售的项目仅在近几年才出现在市场上。
物业概貌
随着跨国公司业务的不断扩张，中长期派驻海外的国际商务人士越来越多，一般的酒店和住宅无法满足他们的要求，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此受到商务人士的青睐。
酒店式服务酒店式公寓主要集中在市中心的高档住宅区内，集住宅、酒店、会所多种功能于一体。与普通公寓和住宅相比，其独特的地方在于酒店式的管理和服务，可以很好地满足商业人士办公和休闲的需要。为了确保公寓的档次和品位，酒店式公寓一般都会请专业、知名的酒店公司统一经营管理。
公寓化管理与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，服务则更胜一筹，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，在服务上也更加个性化，且总体租住价格相对酒店要低。
市场初潮
酒店式公寓一出现就吸引了很多开发商和房产投资者的目光。它是住宅的一种，也是商业地产家族不可或缺的一员。个体投资者按套购买投资型酒店式公寓，享有产权，但他们买下公寓后，多数不会选择自住，而是出租后获利。
租金回报
国内客户尚不具备相当经济实力，也不习惯于租住公寓，所以酒店式服务公寓的租房客主要是在华的海外公司高层管理人员，以及在华海外社团和驻华使馆的工作人员等，一些小型公司也将其作为商住使用。这部分人有良好的经济条件，可支付较高租金。
戴德梁行的一份调查报告显示，租金方面，目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米·月～56美元／平方米·月不等，平均租金维持在22美元／平方米．月左右，一些高档酒店式公寓的平均租金高达27．2美元／平方米·月；出租率方面，总体保持上升趋势，普遍在70％以上，一些高档酒店式公寓则稳定在90％左右。
实践中，开发商还制定了保证收益的措施：一种是开发商聘请专业酒店管理公司对项目统一经营管理，给投资者固定的收益，还有一种是只要有一套公寓出租，所有的投资者便平分收益，以避免因空置遭致的零收益。
政策优惠
酒店式公寓的土地性质是住宅用地，产权年限为70年，较之商业用地使用期限为长了20年，其交易税负也比商业地产要低一些，此外不少银行在按揭方面还会有额外优惠。
策略篇：拨云见日——访华高莱斯(北京)地产顾问有限公司副总经理公衍奎
王豪
外国人有钱，但他们的钱并不好挣；酒店式服务公寓投资前景看好，但选择不慎也会鸡飞蛋打。投资酒店式服务公寓有没有诀窍?如何选择才能确保立于不败之地?
风险提示
“这个地段肯定能升值”、“投资酒店式公寓一本万利”，投资者在信息不对称的情况下，切勿轻信开发商的这些鼓吹和承诺。
被套“潜力股”
或者是信了开发商的话，或者是承受不了好位置的高昂价格，或者是看准了某地域的升值潜力，一些投资者会选择在尚不成熟的社区投资酒店式公寓。的确，投资成熟区域的酒店式公寓，购房成本可能较高，而投资尚不成熟区域的酒店式公寓，购房成本会相对较低，如果眼光独到，收益也会非常丰厚。但问题在于，万一那个地方没有发展起来怎么办?收益与风险是一对永恒的矛盾，高收益就意味着高风险。
失算中后期成本
很多投资者误认为投资酒店式公寓是“一本万利”，只需找个项目投一笔钱就可以坐收红利，而忽视了中后期成本。其实，经营酒店式公寓和经营酒店一样，要想保持它的档次和水平，就必须保证装修、装饰和家具、家电常有常新，而这些项目的更新周期一般是七八年，以后每置换一次就得付出一笔不小的费用。投资者一定要看清楚购买合同上如何约定，这些东西的更新更换、破损补救由谁负责。如果合同上没有约定或者约定不清，这部分费用就有可能落到自己的头上。
考查重点
酒店式公寓涉及商业、住宅、金融等多个领域，情况很复杂，投资者需要有足够多的专业知识，以下几个方面是个人投资者必须要详加考虑的。
区位和环境
住宅看位置，商业看人气，酒店式公寓靠出租获利，则是二者并重。毕竟，客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群。
良好区位环境品牌的形成需要长期的培育和发展，人气讲究口口相传，更需要长时间的积聚。显然，位于成熟商圈的物业更具投资价值。但需要指出的是，好区位也是相对，在城市的发展过程中，商圈会不断发生变动，今天看似荒凉的地方，明天可能成了经济中心。以北京为例，目前CBD和望京沿线区域显然是最好的投资地段，由于国际人士众多，商业发达，这里的酒店式公寓都有着良好的租金收益水平而中关村、金融街和亚运村等地则是新兴的酒店式公寓开发地段，目前的外籍人士虽然相对较少，但是随着大批跨国企业和机构进驻中国，其发展前景也被看好。
另外，个人在选择投资项目时，应尽量选择和酒店相邻或者项目比较聚集的酒店式公寓，这样就可以实现部分服务的外包和集合经营，从而使运营成本得以降低，收益更有保障。
硬件和软件
所谓硬件，包括酒店式公寓的社区环境、建筑设计、内部装修、配套设施等。租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、办公环境有独特的理解与需求，所以公寓的硬件条件必须够档次，有品味，且不能随大流。所谓软件，即指酒店的管理经营，主要体现在对客户的服务上。目前，国内大多数酒店式公寓在硬件上都差别不大，真正能够彰显不同、表现竞争力的就在于酒店的服务。那些在酒店经营上有良好声誉的管理者，能够提升公寓的形象和品味，吸引到大批租房客。这两方面，是酒店式公寓生命力的所在，是实现投资回报的核心因素，投资者不要在这些事项上贪便宜、图省事。
资质和信誉
“买的永远没有卖的精”，投资者最担心的事莫过于上当受骗后，血本无归。所以，审查承诺主体的资质和信誉至关重要。无论是开发商还是经营管理机构，投资者都不能轻易相信它们所做出的承诺。目前，不少开发商和管理公司向投资者承诺了高额的投资回报率(如15％、20％等)，但最后能不能兑现就很难说了。
长安驿：完美酒店式服务公寓 篇4
样板间即将公开
位于长安街畔的酒店式服务公寓长安驿凭借优越的地理位置，国际化的生活氛围、高品质的建筑标准以及一流的团队服务在市场中引起了强烈的反响，形成旺销局面。近日，长安驿将开放由华人世界著名设计大师主笔的三款样板间的其中一款，其不仅代表了酒店式服务公寓室内设计的高水准，同时更进一步奠定了长安驿首都酒店式服务公寓翘楚的市场地位。更重要的是，目标客群因此更加直观的感受到长安驿的国际品质。
长安驿面世初期，就以其精巧独到的小户型空间设计倍受业内关注。将有限的室内空间与艺术美学完美的融合，并且让建筑空间给予居者身心愉悦的居住体验，是长安驿一直以来追求的境界。现代豪华风格的“云尚”采取了半隔断的手法，半开放式的厨房，客厅与卧室，既明确划分了功能空间，又拓宽了室内的视野，较多的采用的镜面，铁艺以及软包等工艺材质，个性十足，在突出现代感的同时，也能够体现出主人的尊贵身份。充满完美纯粹东南亚风格的“藤韵”大量采用了藤，幔、胡桃木以及真皮材质，整体空间分割明确，空间布局恰到好处，动静相宜，相得益彰，身处其中，能够真切的感受到东南亚风情的自然气息，尤其适合现代大都市里工作繁忙的精英阶层，忙碌一天后，回到自己独立的空间里，让工作的思绪暂时游离身体，获得彻底的放松。面积紧凑的“兰逸”采用了简约明快的设计手法，让有限的空间更加适合现代精英阶层的审美与居住观念，各个功能空间的色彩配饰具有十分独特的思考，不同的色块配合不同材质的装饰，体现出主人独立的个性与绚丽多彩的生活。
经大师之手打造的长安驿样板间，拥有简约流畅的整体空间，和谐互动的功能划分，后现代风格的室内布局，不乏东方人独特的生活智慧，为居者营造出专属的私密生活领地。
显赫地段品质项目
酒店式服务公寓的制胜法宝无外乎三个层面，首先是位置，商务气氛是否浓郁，交通是否便利；其次是品质，建筑设计、内部装修应与酒店标准看齐；最重要的是管理，酒店式公寓的服务及管理是决定投资成败的关键。
地理位置直以来都是吸引酒店式服务公寓置业者的首要因素，长安驿所在的长安街建国门至国贸桥段，是长安街最声名显赫的一段，这里融汇了全北京最高档的商场，酒店，俱乐部、公寓、金融机构，写字楼，拥有国际大厦，建国饭店、凯莱大酒店、长富宫中心、赛特中心、国贸商城、友谊商城等大规模顶级物业150余个。全北京的商务中心，全亚洲的经济重地CBD也坐落于此。作为这条显赫大道上的酒店式公寓，长安驿绝佳的区位优势为其带来了无限的投资价值与增值潜力。除了地段优势之外，长安驿在自身产品上也是独具匠心。长安驿整项物业为三栋建筑，包括一栋商业配套和两幢服务式公寓，全部建筑全部采用巴西进口石材——蓝钻，以及黑色背漆玻璃和银色铝合金格栅共同构筑整体外观，使长安驿公寓从外部看不逊干周边的高档写字楼。而在内部空间的设计上，长安驿更是不惜重金聘请华人世界著名设计大师亲自操刀，将40～100m2精装户型空间设计的近乎完美，充分展现空间的艺术美感及对建筑的人性化考量。除此之外，吸引置业者的另一个重要的因素是长安驿可靠的物业服务保障。长安驿酒店式服务公寓聘请在全球享有盛誉的知名物业管家——第一太平戴维斯专司物业管理，为业主提供24小时酒店式高标准服务。此外，长安驿A、B两座均拥有独立的大堂，A栋首层大堂150平方米，层高4.5米，精致而精彩；B栋大堂8.4米挑空设计，250平方米之内大气豪华，真正展现酒店式高档气质。如此恢弘气势，显赫地段、经典品质的酒店式服务公寓在京城尚不多见，这也就是为什么长安驿能够位列首都酒店式服务公寓翘楚地位的得力法宝。
酒店式公寓还能投资吗 篇5
酒店式公寓还能投资吗?就目前的房地产市场行情而言，住宅项目销售速度远不如从前，商铺等商业项目也不容乐观，整个楼市都处于观望气氛中。在这种市场环境下，对于酒店式公寓来说，能否独善其身?与此同时，有业内人士对酒店式公寓在租赁市场的表现也表示担忧，是不是酒店式公寓已无投资潜力可挖了呢?
记者了解到，目前仍然有投资者看好酒店式公寓项目，那么到底什么样的项目具有投资价值?
顶级项目仍较为抢手
市场观望气氛浓厚，买卖双方均十分谨慎，但还是有投资者对酒店式公寓持乐观态度。
近日，记者碰到一位年纪不大的投资者陈文文，她在位于上海静安区江宁路上的静安紫苑内，一次性购买了三套酒店式公寓，总价超过500万元。同时，在她的介绍下，朋友们也来此投资置业，一共买走了四套。
问及对酒店式公寓投资潜力的看法时，陈文文表示，目前的高通胀压力，让她必须找到资产保值的投资方式，同时国内股市前景难料，风险难以控制，因此投资不动产成了一个不错的选择。但鉴于住宅的长期投资回报率不是很高，普遍低于5％的水平，因此综合品质不错的酒店式公寓不失为一种不错的投资品种。
在租赁市场上，也有一些酒店式公寓的表现较为抢眼。上海易居房地产研究院高级分析师彭傲杰告诉记者，比如徐家汇港汇服务式公寓、静安区内的骏豪国际酒店式公寓等，租金价格以及出租率都不错，如骏豪国际面积在51平方米的单间日租金价格在730元左右，月租金也达到了20000元。
专业机构对上海未来酒店式公寓的发展潜力看好。仲量联行预计，未来数年内，上海酒店式公寓租金水平会持续上涨，尤其是高端酒店式公寓的月租金，至2010年可能涨至37-43美元／平方米。
市场表现各不相同
但记者也了解到，并不是所有酒店式公寓的日子都很好过，部分中档酒店式公寓面临较大的市场竞争压力。
与位于上海市中心的一些顶级项目相比，部分中档酒店式公寓在市场上的表现则不尽如人意。业内人士李先生告诉记者，目前位于上海中山公园附近的酒店式公寓处于有价无市状态。“最近一段时间看房的多，真正租房的人少。”区域内的新时空酒店式公寓、凯欣豪园等，即使目前租赁的报价不高，如新时空酒店公寓套间月租金报价约7000元，与附近住宅小区里两房的租金水平相当，但是不少房源在较长时间内无法出租。
此外，记者还了解到，此前打算开办酒店式公寓的项目，在激烈的市场竞争中败下阵来，转而变成居住小区，最明显的例子为上海浦东某楼盘，该项目在开盘之初开发商打出酒店公寓招牌，但最终没有经营下去而改变成纯住宅小区了。
对此，上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析认为，这是由于酒店式公寓本身的缺陷所致。在他看来，此前市场上供应的一些酒店式公寓产品大多由烂尾楼改建而来，因此套间面积太小，同时复式层高又不够，这影响到了居家的舒适性，而目前为数不少的高品质楼盘层出不穷，这进一步挤压了中档酒店式公寓的生存空间。
投资看点有哪些
不过业内人士分析认为，酒店式公寓还是有投资前景。上海五合智库总经理邹毅在接受记者采访时表示，酒店式公寓还是具有投资潜力。不过他认为，投资酒店式公寓与住宅、商铺投资不太一样，它对于地段、服务水平、物业本身品质等有较高的要求。
房产投资第一是地段，其次还是地段。投资酒店式公寓尤其要讲究地段。业内人士表示，国际上知名连锁酒店在选址上非常苛刻，他们注重的就是地段。由此及彼，地段对于酒店式公寓的投资价值有着非常大的影响，目前上海运营比较成功的酒店式公寓如衡山路41号、济南路8号、港汇服务式公寓等，无不都处于市中心核心地区。因此邹毅认为，酒店式公寓的热点投资区域主要为靠近大型商务区的区域，如上海的徐家汇、南京路、人民广场、陆家嘴等。
此外，与区域密切相关的还有配套。记者了解到，目前有不少工作在金桥的外企高管来市中心租住，他们缘何不选择在金桥居住呢?业内人士表示，金桥的生活配套与浦西市中心核心区域相比，还是有一定的差距。由此看来，目标客户群体对项目周边的生活配套，如交通、购物、娱乐等设施还是非常看重的，因此对于周边配套考察也不能放松。
上海紫宝房地产开发有限公司营销策划部总监王炯告诉记者，酒店式公寓的服务水平也是决定酒店式公寓投资潜力的一大不可忽略的重要因素。酒店式公寓集合了酒店和公寓两大优势，既有酒店的服务，又能享受到公寓的居住舒适性。因此酒店式公寓的服务水平便决定了其受到客户认可度的大小。知名楼市专家蔡为民在接受记者采访时表示，从台湾酒店式公寓运作经验来看，依靠管理公司强大的品牌效应以及管理水平，是保证其服务水平高低的一个重要条件。因此他建议投资者，一定要选择具有专业背景的管理公司来管理物业，以便服务水平得到保证。
邹毅更是强调，尤其是对于一些位于核心区域内的项目，如果管理公司选择不慎，服务水平不到位，这肯定会影响到物业在市场上的竞争力，进而会影响到投资收益。而与此同时，专业的管理团队具有很强的营销能力，有些来自欧美或者日韩的专业管理公司甚至拥有大量的客户资源，同时其品牌价值也会赢得更多的客户的信任，能够签得更多的租赁合同，这其实是为投资者获得更高的投资回报。
当然，物业本身的品质也会决定升值潜力的大小。比如此前有不少烂尾楼改建过来的酒店式公寓，由于进深过长，或者朝向不佳等因素，势必影响到居住的舒适性。对此，彭傲杰建议投资者对项目本身的硬件设施也要进行细致考察，如智能化程度高低，是否具备健身房、会所以及娱乐场所等。
投资风险不可忽视
投资有风险，尤其对于酒店式公寓来说，更要注重投资风险。在知名楼市专家蔡为民看来，酒店式公寓的投资风险系数较住宅要高一些。专家表示，风险主要集中在同质化竞争、土地性质等方面。
如果供大于求，则市场势必疲软。因此投资者在选择投资项目时，一定要了解周边市场行情，对项目进行综合评估，尤其是对其市场竞争力进行评估，如果发现周边同类物业过多，那么其投资价值要打折扣。
还有就是来自土地性质。有些开发商声称酒店式公寓就是住宅，既可出租也可自住。但投资者千万不要把它当成住宅，因为其用地形式有可能是综合用地，也有可能是商业用地，这两种用地的使用年限分别为40年和50年，与住宅用地的70年相差甚远，这涉及到日后土地使用费的续费问题，如果为商业用地，则意味着40年之后便要缴纳土地使用费，因此投资者一定要了解清楚土地的使用性质。