酒店式公寓

酒店式公寓（共12篇）

酒店式公寓 篇1

1 酒店式公寓的起源

酒店式公寓最早起源于欧洲, 是当时旅游区内租给游客, 供其临时休息的物业, 由专门管理公司进行统一上门管理, 既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

2 酒店式样公寓的特点

2.1 产权性特点

酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于它是拥有产权的的酒店公寓, 可以在房地产市场上自由的买卖流通, 这是酒店式公寓最大的一个卖点。

2.2 服务性特点

所谓酒店式公寓就是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外, 更重要的是向宾客提供家庭式的的居住布局、家庭式的服务, 如:家政服务 (清洁、洗衣) ;安全服务 (24小时保安、24小时客房服) ;交通服务 (机场接送、出租车预定) 等, 真正实现宾至如归的感觉。

2.3 投资性特点

酒店式公寓也是投资置业者的上选, 尤其是异地置业的首选。因为此类投资对大多少人来讲, 是有很高的回报空间的。一般来讲, 酒店的租金要比公寓高30%, 而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点也是其它物业项目所难以比拟的。

3 酒店式公寓在我国的发展

在我国酒店式公寓最早出现在深圳, 由于其各具备各方面的优势, 这几年酒店式公寓成为了地产业投资的热点, 数量迅速的增加, 尤其是在大城市, 几乎每个月都有新的酒店式公寓开卖。

4 酒店式样公寓的设计要点

4.1 选址

酒店式公寓面对的是中高端客户, 此类客户都希望住在交通便捷、配套设施完善的地方, 所以酒店式公寓的地段非常重要。目前国内的酒店式公寓都比较集中在城市的中央商务区域内, 如上海的陆家嘴金融区、北京金融街、广州珠江新城等。

4.2 平面及户型

4.2.1 小户型公寓单位

目前国内市场上的小户型公寓主要有两种类型。一种是单间公寓, 平面比较类似于普通酒店的标准间, 面宽一般在4~5m之间, 进深约6m-10m, 套内面积约在30~50m2之间 (见图1) 。

一个单间公寓基本上都包括:开放式厨房、洗手间和房间三个功能部分。开放式样厨房多布置在入口走廊的一侧, 厨房灶台的操作面和一般住宅相比要少很多, 大都在1.5m以下, 但是由于单间公寓的客户以单身人士为多, 对厨房的使用率并不太高, 所以厨房基本上满足使用。入口走廊的另一侧面布置洗手间, 洗手间内多以布置三套件 (马桶、洗手台、淋浴间) 为标准。可以在房间的前半部分布置沙发、电视等家具形成生活和会客区, 而在靠窗的后半部分布置床、衣柜等作为休息区, 也可以反过来布置。并可在两个区之间拉一条可活动的隔帘起到一定的分隔作用。

除了单间公寓外, 市场上较流行的还有复式公寓 (见图2) 。所谓复式公寓实际上是利用比较高的层高在房间内设置部分的夹层。复式公寓层高为4.5m左右, 部分设置夹层, 一般会把夹层或者夹层下的空间的层高设计在2.2m以下, 这样层高在2.2m以下的部分便可以不计入建筑面积, 这一点就是小户型复式公寓最大的卖点, 即让买家认为可以用相同价钱获得更大的使用面积, 缺点是夹层部分层很矮, 比较压抑 (见图3) 。

总体来说, 由于面积小的局限, 小户型公寓大多都只能采用开放式厨房和黑洗手间的平面布局, 其实更加接近于西方人的生活方式, 对与单身客户和短期租户来讲也不会有太大问题。由于面积小总价相对低, 小小户型公寓的客户面很广, 成为了目前市场上最流行的公寓品种。

4.2.2 大户型公寓单位

大户型公寓的市场定位与小户型公寓相比有很大的不同, 主要面对的是市场最高端的客户。大户型单位面积大、总价高, 通常一个单位就需几百万甚至于上千万之多。平面布局方面, 大户型公寓的平面限制比较小, 平面布局比较自由, 具体的户型要视产品的定位而定。既有100多㎡的三房单位, 也有200多㎡的两房单位, 基本上都会设主人房套间, 带衣帽间。但是总的来讲, 大户型公寓一般都会设置有采光通风的厨房和厕所, 更接近中国人的生活方式, 不过与普通住宅相比, 公寓会比较少设置大阳台 (见图4) 。

4.3 装修设备标准

装修方面:酒店式公寓由于地段好、售价高, 都会随屋附送精装修, 一般装修标准都在2000元/m2以上。地面铺设木地板或高档地毯;窗户采用中空隔音玻璃;墙身采用墙纸或高档乳胶漆;厨房附送冰箱、炉灶等全部烹饪设备;洗手间附送高档洁具。

设备方面:酒店式公寓采用比住宅相对载重量大的电梯, 一般至少1150kg, 部分电梯厅会安装空调;小户型单位多采用和普通住宅一样的分体式空调, 大户型多采用户式中央空调, 即一个室外机带多个室内出风口;由于使用的家电都较普通的住宅家电功率要大, 所以酒店式公寓多采用专变双路高压进线, 保证安全、稳定的供电;酒店式公寓的标准层面积多数都超过1000㎡, 按照消防设计规范需安装自动报警消防系统, 户内每个房间都需安装自动报警器和自动喷淋。

4.4 立面外观

酒店式公寓的标准层平面与住宅相比更加的规整, 比较少阳台、飘窗等构件, 所以从整体上来讲, 酒店式公寓更加接近于公建的外观, 而不同与普通的住宅。外墙材料多采用玻璃幕墙和石材, 比较少用外墙砖, 以追求整体、大气的立面效果。

5 结论

综上所述, 酒店式公寓与住宅相比有相似的地方也有不同的地方, 酒店式公寓的选址更具优势, 更偏重于投资性。特别是在设计上, 酒店式公寓的户型比较接近西方的生活方式, 装修标准普遍都很高、立面外观整体、大气, 项目的整体定位都较高。

随着我国经济的发展以及与国际经济联系的不断加深, 将会有更多的酒店式公寓建造起来, 而酒店式公寓的设计也将成为一个广阔的课题而受到越来越多的关注。●

酒店式公寓 篇2

酒店式公寓的概念

酒店式公寓的概念始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。

酒店式公寓是介于酒店与住宅之间的产品，有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。

酒店式公寓的起源

 酒店式公寓最早起源于欧洲, 是当时旅游区内租给游客,供其临

时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

 酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流

量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于 1

1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。

酒店式公寓的在国内的发展

 酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深

圳、广州、北京、上海等城市。

 北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨

房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。

酒店式公寓的特点

酒店式公寓产品已从当时的“临时住宅”，发展到今天，形成了自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，主要具有如下几点特征：

 产权性特点

酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于它是拥有产权的的酒店公寓，可以在房地产市场上自由的买卖流通，这是酒店式公寓最大的一个卖点。

 服务性特点

所谓酒店式公寓就是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向宾客提供家庭式的的居住布局、家庭式的服务，如：家政服务（清洁、洗衣）；安全服务（24 小时保安、24 小时客房服）；交通服务（机场接送、出租车预定）等，真正实现宾至如归的感觉。

 商居两宜，兼具居住和办公两种功能

酒店式公寓一般具备基本的商务配套，且室内按照住宅功能布局，酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公

 投资性特点

酒店式公寓是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对大多少人来讲，是有很高的回报空间的。一般来讲，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点也是其它物业项目所难以比拟的。

酒店式公寓的客群分析

酒店式公寓的主要客户群体分为三大类：

 一类是投资为主的客户群体（纯投资）；

酒店式公寓最适合谁？ 篇3

1、这些房都叫酒店式公寓

酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、SOHO、LOFT……光是这些名字，就让人越听越糊涂。它们其实有明确的区别，售楼处、中介公司却不会告诉你这么多。

2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局针对限购限贷对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼做了界定（见下表）。

是住宅还是商业？

“酒店式公寓”是一种笼统的叫法：小户型、低总价、精装修的商业办公楼，通常都被叫成酒店式公寓，面积一般在60平方米以下，价格在100万元以内。

这种“酒店式公寓”和国家规定的“酒店式公寓”是两回事。按照上海市《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，酒店式公寓是能配备酒店式服务的高级公寓，属于住宅，有70年产权。实际上市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年或50年的产权。

怎么判断？最关键标准就是用地性质。

用地性质决定了房子的产权性质。商服用地的使用年限是40年，办公和综合用地的使用年限为50年，居住用地是70年。相对应的房子产权年限就分别是40年、50年和70年。

在开发定位上，酒店式公寓又可以分成商业和住宅两用公寓、LOFT、SOHO等。

LOFT是指复式结构的商业住宅两用公寓。这种公寓比较多地出现在商业办公综合体项目里，面积40平方米至70平方米，层高4.5米，单价比同地段新建住宅高，有的开发商已经做好上下两层的分层，所以实际使用面积一般比产权证上登记的面积大，使用率比较高。

如果是SOHO项目，它的功能定位就更倾向于办公用途，或者是既能居住又能办公，适合创业者在创业初期使用。

判断你要买的房子是不是限购限贷，就看产权性质。70年产权的住宅是限购限贷的对象，其他产品属于商业办公性质，政策并不约束购买和限制贷款，不过由于是商业、办公产权，首付至少要五成，不能用住房公积金申请按揭贷款，商业贷款不享受优惠利率，最长贷款年限只有10年。

2、酒店式公寓适合谁买

锦和房产的高级策划经理叶颖代理过多个酒店式公寓项目，根据成交情况，她分析目前买酒店式公寓的人主要有两类：首次买房的年轻购房者、投资者。结合目前限购限贷的规定，前者更适合买酒店式公寓自住。但商业办公类酒店式公寓不能挂户口，集体户口以及有挂户口需求的买房者最好提前考虑到这一点。当然，这一类房子也不具有学区房属性。

首付预算不高，较高收入者

如果没有限购限贷的政策，刚性需求者通常的做法是：先买一套小户型住宅住着，将来家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子卖了，买套大房子改善居住条件。这属于量力而行、有步骤地改善住房。但是根据限购限贷政策，只要曾经贷款买过住宅，将来不论第一套住宅卖不卖掉，再次买房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。

按这种情况，如果从结婚购买第一套小户型开始计算，最多5年以后，由于生育孩子等原因，家庭人口增加，换大房子的需要就开始变得急迫。我们以50平方米、买入单价2万元的一房一厅换90平方米、买入单价2万元的两室两厅来计算（同等条件下面积小的房子单价更高，在预算有限的情况下，不排除为面积等因素放弃较好地段迁去更远的地方，但5年内房价涨幅较难估算），买一房一厅首付是30万元，假定5年内房价涨幅平均每年8%，5年后这套房子售价136万元，卖掉以后除去未还清的贷款，到手的卖房款还剩60万元左右，而要买180万元的房子，至少首付108万元。

结果是，在这5年中要完成50万元左右的资金积累用于换房，同时，每月还贷至少4000元，还要为生育准备一笔钱。由于第二套房至少六成首付，换房的压力很大。

如果第一次买房买商办性质的酒店式公寓，就能解决这个问题：第一次买的是商业性质的房子，第二次买房再买住宅，仍然可以享受首付三成、贷款利率优惠等首次买房的优惠。

被限制买房者

外地户籍的人在京沪广深买房，大多也被限购政策限制。即使缴税满一年，单身人士仍然不能购买住宅，但这些人又确实有买房结婚安顿下来的需求。这时，不在限购范围内的商业产权的酒店式公寓就可以作为一个退而求其次的选择。

上海华燕置业市场研究部发布的2012年2季度酒店式公寓成交前十名的数据显示，目前上海市热销的酒店式公寓集中于外环外和郊区，单价1万元左右。

酒店式公寓一般面积在40平方米至70平方米，总价可以控制在100万元以内。按照一室一厅，总价60万元计算，首付五成，商业贷款30万元，按揭10年，按照1.1倍利率等额本息计算，月还款3500元左右。税后收入在五六千元的还是可以承受的，如果以家庭为单位，负担更小。

同样首付30万元，可以在中外环间买一套总价80万元左右，不到40平方米的老工房，月还款4500元左右（首付四成）；也可以在外郊环比如嘉定新城，首付三成买一套总价100万元，70平方米左右的两居室，月还款5500元左右（都按首套房优惠利率、组合贷款、按揭15年计算）。

3、如果既想买房还想创业

商业、办公类的酒店式公寓都可以用于注册公司。这比在住宅楼里开公司更方便—各地对工商注册的规定几乎都在控制这种做法：北京市规定，要把居住用房改成商业用途，必须有邻居的签字同意，并获得居委会的批准；上海的更麻烦，不允许擅自把居住用房改成商业用途，允许改变的除了要经利害关系业主的同意外，还必须向房屋保障、规划和土地、消防等部门办理行政审批手续。

LOFT产品比较实惠，有赠送面积，4.5米甚至5.5米的层高可以一层当两层用，如果产证面积40平方米，一般可有60平方米供使用。叶颖提醒，这类物业最好购买全装修房，中间层的楼板浇筑技术含量比较高，如果自己装修一来花费高，二来质量和效果不一定能达到样板房的效果。开发商已经有了比较成熟的装修经验，集体采购也能拿到更便宜的价格。

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SOHO的办公和居住一体化更适合初期创业人群，。这几年出让的土地中，纯住宅用地很少，大部分都是包含商业、办公和住宅的综合性用地。外郊环办公产品市场需求有限，为了促进销售，开发商往往把这一类产品分割成小套型的公寓式办公楼，加上居住概念来促进销售。叶颖说，SOHO项目的样板房通常会做两套，一套办公，一套居住。看着是两种功能的房子，实际上户型没有太大差异，业主可以按照自己的需求调整。购买时要考虑到邻居可能多是创业类小公司，人群比较杂，高峰时段电梯拥挤，不太适合纯自住。如果创业者想自用，最好考察一下物业或附近能否提供完备的商务设施，比如打印复印设施、商务会谈场所等，小公司草创阶段这类设施很必要。

产权70年的酒店式公寓其实就是小户型的住宅产品，买它和买普通住宅没有区别。优点是可以挂户口、使用公积金贷款，缺点是受制于限购限贷政策。而且这种小户型的单价是住宅类型里最贵的，要比同等地段商住类型的酒店式公寓贵很多，价格上没什么优势。

4、购买前的提醒

要求看这些证

在购买商品房时，可以要求开发商出示建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件。这些文件都会显示建造房子的这块土地的规划性质、土地用途、土地使用年限、建造的房屋类型、房屋用途等，这些信息都能帮你判断土地用途和房子的产权性质。

使用成本是住宅的2倍

问清是否有煤气，水电费及宽带费用按照商业还是民用标准收取；由哪家物业管理公司管理，能提供什么服务，物业费多少。商住类型的酒店式公寓日常使用成本要比普通住宅高。这类物业一般没有煤气入户，水电费按照商业价格收取，一般是民用价格的1.5倍。物业费通常比较贵，每平方米收费5至10元，是一般住宅的2倍以上。

酒店式公寓多数是小户型，不会大规模建造，通常只有一两幢，每幢楼里房子套数多。业主中投资者多，商住两用也会造成居住和办公混杂，物业管理难度比普通住宅大，实际上能达到“酒店式的服务，公寓化的管理”的很少。聘请正规的酒店管理公司成本更高，住户大多不愿意承担，因此大部分物业管理方都不是酒店管理公司，物业管理上也仅能做到基础保洁、公共设施维护等常规服务。

是否适合居住

有没有阳台可供晾晒、周围交通是否方便，配套设施能不能保证基本生活需要，如果现在配套不成熟，那未来规划怎么样，多久能实现。这些问题都直接决定你以后住在这里，日常生活是轻松还是麻烦重重。

小区业主论坛最好去看看，如果这幢房子内部和周围环境有影响居住生活的问题，已经入住的业主多数会在论坛上反映。

判断增值潜力

买酒店式公寓住，主要是作为过渡的选择，所以在满足现阶段居住需求之外，如果多考虑一些升值因素，第二次买房的首付压力还会小一些。

酒店式公寓由于是商业产权，交易税费比住宅高不少，在二手房市场的买卖行情并不好。目前上海、北京的酒店式公寓的供应量不断增加，未来供应量还会继续增长。如果是位置偏僻，新房供应量巨大的地段，供过于求的可能性就大，二手酒店式公寓的再次出售也比较困难。

如果想长期持有，还要考虑年回报率。这就要看酒店式公寓周边是否存在足够有能力并愿意付较高房租的人群，酒店式公寓的服务是不是明显更好，周围有多少类似产品，有什么竞争优势。愿意住酒店式公寓的租客收入较高，对房屋品质的要求也高，附近有高科技产业园区、较多的甲级办公楼的酒店式公寓出租情况会比较好—扣除物业管理费，年出租回报率能达到3%。

了解卖房税费

商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多。其中营业税、土地增值税、所得税、房产税的征收力度最大，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以不少人在出售酒店式公寓时要求买家承担全部税费，也有中介建议做低房价来避税。但是做低房价属于违规操作，有一定的法律风险。

（立超商业地产执行董事刘科提供咨询协助）

Tips

商服用地：商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。

商住酒店式公寓投资风险分析 篇4

关键词：商住式酒店公寓,风险,投资

0 引言

近几年, 城市化进程的过程中, 房地产业可谓是扮演着一个重要的角色, 城市规模急剧扩大的同时, 不仅新城区焕然一新, 老城区的旧商业中心也面临衰老和退化, 大型的商住群也逐渐落成, 在一定程度上反映了一个城市发展的水平和潜力。但是, 因为市场发育不完善等原因, 不断上涨的房价使得不少人们对大中户型的房子叹为观止, 尤其是北上广深等一线城市。此时相对总价较低、服务齐全的商住酒店式公寓吸引了不少人的目光。

1 商住酒店式公寓概述

1.1 酒店式公寓的概念

酒店式公寓不同于公寓式酒店, 两者有着不同的概念。《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义, 并明确其区分与界定。《规定》中的名词解释第13条明确写明:“公寓式酒店指按公寓式 (单元式) 分隔出租的酒店, 按旅馆建筑处理。”第14条:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓, 按居住建筑处理。”酒店式公寓属于住宅类物业, 公寓式酒店则是酒店类物业 (非住宅) 。正因为两类物业性质不同, 所以前者可拥有个人产权, 可以居住、出租或转售。酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店, 而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务, 如客房打扫、洗衣等, 同时居室内配有全套家具及必要的设施。概括地说, 就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。而商住酒店式公寓是酒店式公寓的一种特殊形式, 以办公、居住混合的形式存在[1]。

1.2 商住酒店式公寓的发展

商住酒店式公寓的雏形起源于20世纪中期欧美发达国家的社会变革, 因社会的发展, 人们的生活方式发生了较大的改变, 人口流动增加, 人们对配有家具和酒店式管理的居住形式有了需求。由于这种居住形式的灵活性强, 价格低于一般酒店, 服务也较为齐全, 所以受到了经常出差的商务人士的欢迎。

商住酒店式公寓在我国经过了十几年的发展, 我国经济发展的特点决定了我国酒店式公寓除了自用以外, 还兼有投资的功能。其服务人群主要是投资者和经济实力较强的外籍商务人士。

2 商住酒店式公寓的优势和矛盾

2.1 优势

1) 总价优势。商住酒店式公寓是以住宅为根本, 行使写字楼的功能, 主要功能还是以住宅为主, 所以在户型设计方面, 普遍以小户型为主, 这样总体成本就比较低。相对于大户型、总价较高的写字楼相比, 投资的成本较低[2], 投资的灵活性较大。

2) 功能优势。商住酒店式公寓将居住功能和商业功能巧妙地结合起来, 而随着我国城市化的加速发展, 城市建设的综合性和整体性已经受到了广泛的关注, 土地资源集中利用也成为一大热点。

3) 工作、生活多样性优势。在经济迅速发展的今天, 越来越多的人追求便利和“新鲜感”, 商住两用兼顾了居住与办公功能空间的复合优势, 更好地适应了相关行业从事者的需要, 也给在此居住的人群提供了享受商业配套设施的权利, 丰富了生活。

商住酒店式公寓通过建筑的功能结合、空间环境改善, 在提升商业价值的同时满足居民的生活品质[3]。

2.2 矛盾

房地产项目要将两种功能进行结合就一定会有矛盾, 如设计矛盾、政策矛盾、居住环境矛盾。

设计矛盾:在商住复合具有优势的同时, 商业与居住也在功能、形态、结构等方面存在着诸多差异。这也使得很多相关专业的学者对其差异的改进进行了研究, 如张秋庆与梁文逵就针对大型综合商住楼的特点, 对其排水系统进行了设计探讨[4]。

政策矛盾:2005年5月1日, 广州市正式颁布了《广州市房屋租赁管理规定》, 其中明文指出, 承租人应当按照房屋规划用途使用房屋, 不得擅自改变建筑物的使用性质。但2007年《物权法》的颁布对“住宅禁商令”产生了很大的影响, 《物权法》更强调了对私有财产的关注, 当然这不意味着否定了住宅禁商, 也并不意味着住宅可商, 住宅商用的可与不可应该在充分分析其利弊的基础上综合考虑[5]。

居住环境矛盾:虽然配套设施会给人带来方便, 但是也会有负面影响。商与住混合在一座楼中, 办公环境就会受到很大的影响。面对两种截然不同的功能, 对物业管理的要求也较高。办公的人可能会受到住户生活噪声的影响;而对于安全感要求较高的长期住户来说, 可能会因为每天看到不同的陌生人而感到不满。

3 投资风险分析

虽然商住酒店式公寓既有酒店的方便快捷的服务, 又有公寓式的舒适环境, 但是对其进行投资仍然需要面临一些不可小觑的风险。

3.1 市场风险

众所周知, 房地产价格在10年内上涨了很多, 使得很多开发商加大投资并且有很多人在满足自己居住的情况下买了两套房、三套房等, 如表1所示为国家统计局发布的2013年1月份~6月份全国房地产开发和销售情况。

从表1可以看出, 2013年1月份~6月份, 商品房销售面积51 733万m2, 同比增长28.7%, 其中, 住宅46 090万m2, 增长30.4%;办公楼1 121万m2, 增长31.7%, 商业营业用房3 066万m2, 增长了8.3%。待售面积43 731万m2, 其中住宅28 736万m2, 增长了42%;办公楼1 770万m2, 增长了27.5%;商业营业用房8 392万m2, 增长了34.4%。从数据对比可以看出, 除办公楼的销售增长率比待售增长率稍高以外, 住宅和商业营业用房均存在待售面积和增长率大于销售面积和增长率的情况, 也就是说, 住宅业商业营业用房存在滞销现象。

但即使如此仍然不断的有开发商进行开发投资, 看重的就是顾客的投资心理。所以对于投资者来说, 投资能否得到期望的利润, 需要慎重考虑。

3.2 使用成本高

商住酒店式公寓的一个最大的特点就是其具有酒店式的服务, 物业负责内务工作, 包括打扫房间, 清洗衣物, 送餐等。对于使用者来说, 商住酒店式公寓因其具有较普通住宅更为完善的物业服务, 因而要承担相对较高的物业管理费。

同时从配套设施上看, 酒店式公寓所在小区的停车费用高出普通商品住宅1倍多, 以杭州地区为例, 酒店式公寓的停车费用最低约800元/月, 而普通商品住宅的停车费用最高也就360元/月。

另外, 商住酒店式公寓的水电费如果按照商业用房收取, 会比普通住宅高出1倍左右。

3.3 售价并不便宜

商住酒店式公寓因其面积小, 总价低、首付低而吸引着投资者, 但是实际上并没有那么简单。

目前市面上很少有商住酒店式公寓的产权期限可以达到70年, 以杭州市某商住酒店式公寓及其周围的普通住宅为研究对象, 调查发现, 普通商品房的单价在2.5万元左右, 按国家规定, 产权期限为70年。商住酒店式公寓的单价在2万元左右, 产权期限为40年。投资者如果购买面积相同、地段临近的普通商品房住宅和商住酒店式公寓, 以70 m2的小户型为例, 需要分别投资175万元和140万元。由此看来商住酒店式公寓的成交价比普通住宅要低许多。但是仔细分析会发现并非如此。首先, 商住酒店式公寓的使用年限仅为40年, 仅相当于普通商品房的4/7, 平均分摊到每年的成本就比普通商品房高了;另外, 因为政策限制, 商住酒店式公寓不可使用公积金贷款, 且还款期限为10年内, 贷款利率要比基准利率高出10%。对于投资者来说, 这些多出资金的投入并不能轻易忽视。

3.4 居住效果差

普通商品房住宅的居住功能主要有起居室、厨房、餐厅、卧室、书房、儿童房、老人房等, 功能齐全, 可以满足绝大多数家庭对“家”的需求。而商住酒店式公寓在设计上会遵循开发商利润最大化的原则, 在有限的空间内分隔出更多的单元, 而对生活实用性的考虑较少, 很多的设计户型单一, 甚至没有独立的厨房和客厅, 其格局更接近于家庭旅馆, 只具备酒店和旅馆的暂住性功能, 对于许多人来说, 商住酒店式公寓明显不适宜长期居住, 从而让投资贬值。

4 结语

正所谓“存在即合理”, 商住酒店式公寓作为时代发展的产物也有其独特合理的的地方, 众多商住酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物业管理”“公司就在自己家”等诱人口号, 对于人口流动性比较大的城市来说, 投资商住酒店式公寓有着独特的优势, 但是在投资之前, 应充分考虑商住酒店式公寓的弊端和投资风险, 及时掌握市场信息, 关注市场动态, 运筹帷幄, 从而决胜千里。

参考文献

[1]余源鹏.酒店式公寓项目开发全程策划[M].北京:中国建筑工业出版社, 2009:1-3.

[2]姜洁勇.民用建筑商住楼的实用价值[J].现代建筑, 2011 (12) :34.

[3]蒋薇.中德城市中心工商住混合型历史街区更新的比较研究——以柏林哈克雪庭院群和上海田子坊为例[J].现代城市研究, 2012 (1) :34-46.

[4]张秋庆, 梁文逵.大型综合商住楼排水系统设计探讨[J].给水排水, 2012 (10) :86-89.

酒店式公寓租房合同 篇5

出租方（以下简称甲方）：

承租方（以下简称乙方）：_____

甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

第一条 房屋基本情况。

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于金乡县金山街与崇文大道交汇处蒜都·天兴大厦；地上共室、第室。

第二条 房屋用途。

该房屋用途为精装商业公寓租赁房。

除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。

第三条 租赁期限。

租赁期限自2月1日至1月31日止。

第四条 租金。

该房屋年租金为：甲方净得（人民币大写）壹万元整（。00元）。租赁期间，出租方不得以任何理由任意调整租金。

第五条 付款方式。

乙方按在上房前支付第1年租金，1月31日前支付第2年租金元整给甲方。

第六条 交付房屋期限。

甲方应于本合同生效之后，在202月1日前，将该房屋交付给乙方。

第七条 甲方对房屋产权的承诺。

甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。在交易时该房屋没有产权纠纷。

第八条 维修养护责任。

正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙承担。

因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失。

租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

第九条 关于房屋租赁期间的有关费用。

在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：

1、水、电费；

2、天然气费；

3、物业管理费用；

4、供暖费；

5、与该房屋使用、租赁经营等相关税费。

第十一条 租赁期满。

1、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方同意乙方在同等条件下有优先租赁权；

2、租赁期满前壹个月（即年11月30日前），如乙方未明确表示继续租赁的，则视为乙方不继续承租，甲方另行租赁给他人。

第十二条 违约责任。

租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。

第十三条 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。

第十四条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

第十五条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十六条 其他约定

（一）出租方为已提供物品如下：

（1）格力牌空调 贰套；

（2）卫生间坐便器、洗手盆、花洒各 壹套。

（3）（二）当前的水、电等表状况：

（1）水表现为：度；（2）电表现为： 度；（3）煤气表现为：度。

第十七条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向房屋所在地人民法院起诉。

第十八条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方（签印）：_____乙方（签印）：_____

电话：电话：

酒店式公寓，你适合买吗？ 篇6

事实上，按照上海市《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，酒店式公寓是能配备酒店式服务的高级公寓，属于有70年产权的住宅，其实就是小户型的普通商品房。而那些具有办公或者商业性质的商品房其实应该叫做公寓式酒店或者公寓式办公楼。它们仅有40年或50年的产权。

在市面上，你所看到的“酒店式公寓”基本上就是上述三种。

在购房时，你最好要求开发商出示建设用地规划许可证、商品房预售许可证等文件，可从这些文件来判断这个“酒店式公寓”的土地用途和房子的产权性质。因为，产权性质关系到了2个很重要的问题—你能买吗？买它能贷到款吗？

其中，70年产权的住宅是限购限贷的对象。而其他产品属于商业办公性质，政策并不约束购买和限制贷款，但首付至少要五成，不能用住房公积金申请按揭贷款，商业贷款不享受优惠利率，最长贷款年限只有10年。

谁适合买

锦和房产的高级策划经理叶颖认为，结合目前限购限贷的规定，首次买房的年轻购房者更适合买酒店式公寓用来自住。

首次买房者，也就是所谓的刚需买房者，他们通常的做法是：先买一套小户型住宅住着，将来家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子卖了，买套大房子改善居住条件。但是根据各一、二线城市的限购限贷政策，只要曾经贷款买过住宅，将来不论第一套住宅卖不卖掉，再次买房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。

而如果第一次买房买商办性质的酒店式公寓，就能解决这个问题：第一次买的是商业性质的房子，第二次买房再买住宅，仍然可以享受首付三成、贷款利率优惠等首次买房的优惠。

酒店式公寓一般面积在40平方米至70平方米，总价可以控制在100万元以内。按照一室一厅，总价60万元计算，首付五成，商业贷款30万元，按揭10年，按照1.1倍利率等额本息计算，月还款3500元左右。家庭税后收入在五六千元就可以承受了。

此外，还有另一些特殊的刚需买房者—外地户籍的人在京沪广深买房，大多也被限购政策限制。比如，在北京，外地户籍人士缴纳5年个人所得税才有资格买房。但这些人又确实有买房结婚安顿下来的需求。这时，不在限购范围内的商业产权的酒店式公寓就可以作为一个退而求其次的选择。

但需要注意的是，商业办公类酒店式公寓不能挂户口。集体户口以及有挂户口需求的买房者最好提前考虑到这一点。当然，这一类房子也不会是学区房。

它好卖吗

事实上，如果你选择了可以用作办公的那种“酒店式公寓”自住，就得做好心理准备—商用型酒店式公寓的使用成本是住宅的2倍。

这些商住型酒店式公寓没有煤气入户，水电费按照商业价格收取，一般是民用价格的1.5倍。物业费比较贵，每平方米收费5元至10元，是一般住宅的2倍以上。

物业费贵还不办事。酒店式公寓多数是小户型，每幢楼里房子套数多。业主中投资者多，商住两用也会造成居住和办公混杂，物业管理难度大，基本不可能达到所谓的“酒店式的服务，公寓化的管理”。

而商住型酒店式公寓的出售税费也比普通住宅高得多。其中营业税、土地增值税、所得税、房产税的征收力度最大，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以不少人在出售酒店式公寓时要求买家承担全部税费。

此外，对于想长期持有以作为投资的买家来说，指望酒店式公寓大幅增值可能性也不大。由于交易税费高，酒店式公寓在二手房市场的买卖行情并不好。目前上海、北京的酒店式公寓的供应量不断增加，未来还会继续增长。不少位置偏僻的二手酒店式公寓根本卖不出去。

卖不出去怎么办？如果所购酒店式公寓附近有高科技产业园区、较多的甲级办公楼，不妨选择出租—愿意住酒店式公寓的租客对房屋品质的要求比较高，但付起房租来也是毫不含糊的。在这种情况下，扣除物业管理费，年出租回报率能达到3%。

它还能干吗

商业类的酒店式公寓买来自住虽然贵，但如果你买房顺便还要创个业的话就比较划算了。商业、办公类的酒店式公寓都可以用于注册公司。这比在住宅楼里开公司更方便。

这些能注册公司的酒店式公寓按照开发定位来说，又可以分成商业和住宅两用公寓、LOFT、SOHO等。

其中，LOFT是指复式结构的商业住宅两用公寓。这种公寓比较多地出现在商业办公综合体项目里。LOFT产品比较实惠，有赠送面积，层高4.5米，甚至5.5米，一层可以当两层用。单价比同地段新建住宅高，有的开发商已经做好上下两层的分层，所以实际使用面积一般比产权证上登记的面积大。如果产证面积40平方米，一般就可有60平方米供使用。

叶颖提醒，这类物业最好购买全装修房，因為中间层的楼板浇筑技术含量比较高，如果自己装修一来花费高，二来质量和效果不一定能达到样板房的效果。开发商已经有了比较成熟的装修经验，集体采购也能拿到更便宜的价格。

SOHO的办公和居住一体化更适合初期创业人群。这几年出让的土地中，纯住宅用地很少，大部分都是包含商业、办公和住宅的综合性用地。外郊环办公产品市场需求有限，为了促进销售，开发商往往把这一类产品分割成小套型的公寓式办公楼，加上居住概念来促进销售。SOHO项目的样板房通常会做两套，一套办公，一套居住。看着是两种功能的房子，实际上户型没有太大差异，业主可以按照自己的需求调整。购买时要考虑到邻居可能多是创业类小公司，人群比较杂，高峰时段电梯拥挤，不太适合纯自住。如果创业者想自用，最好考察一下物业或附近能否提供完备的商务设施，比如打印复印设施、商务会谈场所等，小公司初创阶段这类设施很有必要。

浅析城市酒店式公寓室内设计模式 篇7

一、酒店式公寓的特性

城市酒店式公寓的目标市场以在华从事商务活动, 长期居住的外国人为主, 主要客人有长期在华的商务人士, 外企的经营管理者以及放长假来华旅游的家庭等。酒店式公寓是拥有同酒店同等服务的公寓, 居住者不仅能够享受家居生活的乐趣, 又能够享受到酒店式的服务。

目前国内的城市酒店式公寓多以精装修标准交付, 而酒店式公寓由于其特殊的属性, 其室内空间的布局方式、装修风格与商务酒店和普通民用住宅既有共通之处又有微妙的区别。1.城市酒店式公寓与传统商务酒店的差异:商务酒店的居住者频繁更替, 其核心产品为客房, 辅以餐饮、娱乐等设施;在室内设计方面功能划分也比较单一。以标准客房为例, 不设客厅、厨房、工作区等功能区域, 只有卧室和卫生间。而城市酒店式公寓的功能较为齐全, 多以40平方米至120平方米的小户型为主, 相比传统标间有更大的空间, 客厅、厨房、卧室、卫生间一应俱全, 有居家的格局、良好的居住功能以及家居化的装修风格和软装配饰, 物业管理同时提供家居式的服务, 更增添了家的味道。2.城市酒店式公寓与普通民用住宅的差异:普通民用住宅一般具有较为完善的功能布局, 因人们长期生活在其中, 需要配置足够大的储藏空间, 在室内设计方面一般也是以业主的喜好和习惯来设计, 人的个性因素对其影响较多。此外普通民用住宅缺乏统一的商业、金融、商务等配套设施和酒店服务管理。而城市酒店式公寓一般都为精装修房, 公寓面积受到一定限制, 装修模式较为统一, 同时还具备酒店式星级服务和家居式温馨管理, 例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等, 相比普通民用住宅的物业服务更加完善、内容更多、更加人性化。此外, 酒店式公寓还兼具办公和居住两大功能, 居住模式更加个性化和自由化。

二、城市酒店式公寓的室内设计要点

(一) 居住空间的功能划分

城市酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式, 功能空间应满足基本的居住要求, 具体应包括以下区域:休息区、工作区、储藏区、独立的卫生设施 (包含梳洗区) 、厨房操作区、餐区等, 并提供相应的家居设施和电器。标准层的室内净高应不低于2.6米, 采光面宽应达到3.6米。

目前城市酒店式公寓的基本户型多以一居室、两居室和三居室为主。以南京市场为例, 一居室所占比例最高, 占59%, 其次为两居室和三居室, 分别为24%、15%。一居室的套型格局是以酒店式的客房为主要居住体系, 但功能区域分割得更细致, 客厅、卧室、餐区等全部配套设施都集中在一个大房间内;无独立厨房, 厨房操作区一般设置在入口走道处;配以独立的卫生间, 卫生间的设置一般是马桶、洗手台、淋浴区的标准三件套。其特点是各个功能区域互相穿插, 户型紧凑。而多居室的套型格局是将客厅与卧室分置于不同的房间中, 平面布局相对比较自由, 可以考虑设置单独的工作室, 而在主人房的设置中, 尽可能地考虑设计衣帽间。总之, 城市酒店式公寓大多数为中小户型, 在划分功能空间时, 应充分体现其功能的多样性和灵活性, 房型布局应紧凑灵活, 充分利用室内空间布置功能, 减少户内消极空间的面积, 减少公共面积的分摊。居室套型设计可以灵活分隔, 以适应不同层次和生活习惯的居住者。以南京的木马公寓为例, 该项目西邻南京大学, 东北接东南大学, 南望新街口现代建筑群, 北览鼓楼北极阁风光带, 可远眺紫金山、玄武湖, 是城市核心区域极其稀缺的高档公寓项目, 占地8747平方米, 总建筑面积41024平方米, 共32层, 为精装修、酒店式服务物业。单室户型27-40平方米, 两室两厅户型53-75平方米, 是城市中央板块建设专家——长发地产开发的项目。其最小商务单室户型仅有27平方米, 却包括了卧室、起居室、厨房、洗手间、阳台等多种功能空间, 卧室与起居室布置在一个大空间里, 厨房结合入口空间设计成开敞式, 空调机位在阳台上, 整个户型布局紧凑灵活, 空间无局促感。

(二) 风格的设定

酒店式公寓作为商业住宅的高端产品, 面对的是众多高品位的消费群体, 室内装修的标准费用一般都在2000元/平方米以上。墙面多采用墙纸或高档乳胶漆;地面多为木地板铺设;窗户采用中空镀膜玻璃;厨房配备整体橱柜和固定电器;卫生间配备高档马桶、洗手台、淋浴房或浴缸三件套。

具体到公寓室内设计风格的设定则要综合多方面的因素, 其室内设计风格应该区别于传统酒店式客房, 应摒弃多余的复杂装饰, 注重设计的细节, 旨在营造温馨、高品质的“家”的氛围。因此在设计上一般以简洁的表现形式来满足现代人对空间环境感性的需求, 将时尚气息和实用主义相统一。如天花板多以平顶为主, 或通过大面积的材质差异来进行简单界面处理;墙面色调要统一, 运用镜面、不锈钢等材料来提升墙面的质感。目前的城市酒店式公寓多以现代简约风格和北欧风情为主。由于酒店式公寓住户的个人需求不尽相同, 所以在设计时应采取动态的弹性原则, 对于不同户型的设计格调进行适当地调整, 满足不同使用者的个性化需求。同时, 在设计中还应遵循整体有机原则, 酒店式公寓是个复杂的大系统, 其公共区域和每个单元之间相互关联影响, 因此在设计中要有整体概念, 做到协调统一, 材料选用需遵循亲和力强、家居性、舒适性和实用性的原则。

(三) 软装饰设计

软装饰设计包括家具设计和陈设设计, 每一件优秀的家具和陈设品都不仅是一件简单的用来满足功能需求的工业产品, 而更应该是一件艺术品。家具和各种陈设物品的摆放所呈现出的形态在很大程度上会影响室内整体的风格, 尤其是在统一标准的精装修空间内, 软装饰的搭配对整个空间的氛围营造起着决定性的作用。

城市酒店式公寓的软装饰设计应注重以下几点:1.控制好尺度感。尤其是中小户型中的家具尺度一定要与整个空间大小相匹配, 不能一味地追求奢华的效果。2.色彩搭配要和谐。可用小面积的对比色进行点缀, 设计师要利用微妙的色彩特性来增强设计的效果。3.遵从主从与重点原则, 避免过度装饰落入俗套。在居室装饰中, 视觉中心是极其重要的, 人的注意范围一定要有一个中心点, 这样才能造成主次分明的层次美感, 这个视觉中心就是布置上的重点。4.注重品质, 追求意境。通过软装设计将所要表达的意境呈现在整个空间内, 使得整个空间能够满足人们的物质追求和精神追求。

(四) 配套设施的设计

酒店式公寓最大的特点就是酒店式管理和家居式服务, 因此其配套设施应齐全, 设计应注重品质和细节, 主要有以下几点:1.城市酒店式公寓大多位于建筑综合体中, 因此应有与之配套的商业中心、娱乐中心、写字楼、酒店等。2.应设置高级别的安全保卫设施, 最好有四道系统:第一道为电视监控系统, 第二道为门禁管理系统, 第三道为防盗报警系统, 第四道为巡更系统。4.公寓大堂的面积应在300平方米以上, 且具有接待和休息两大功能, 设计风格应具有开放性和现代感。4.采用中央空调系统, 分户计量, 房间温度可独立调节。5.酒店式公寓的标准层平面与住宅相比更加规整, 较少有阳台、飘窗等构件, 所以其立面外观从整体上来讲, 不同于普通的住宅, 更加接近于公建的外观。外墙材料多采用玻璃幕墙和石材, 比较少用外墙砖, 以追求整体、大气的立面效果。

城市酒店式公寓发展至今已成为一个稳定存在的物业类型, 设计师应当紧跟时代变化, 设计出能满足其使用功能和审美要求的室内空间。本文通过对酒店式公寓与传统酒店和民用住宅的室内设计进行对比, 分析酒店式公寓室内设计独有的特点, 总结设计经验, 以期能为今后的酒店式公寓室内设计提供参考。

摘要：酒店式公寓这一新兴的产业逐渐在我国兴起, 发展迅速。目前国内的酒店式公寓多以精装修标准交付, 因此酒店式公寓的室内设计就显得尤为重要。酒店式公寓在划分功能空间时, 应充分体现其功能的多样性和灵活性, 充分利用室内空间的布置功能。其室内设计风格应区别于传统酒店式客房, 应摒弃多余的复杂装饰, 设计应注重品质和细节, 配套设施应齐全。

参考文献

[1]孙佳媚.酒店式公寓设计模式初探[J].中外建筑, 2008 (04)

[2]王磊.酒店式公寓室内设计研究[D].杭州师范大学硕士学位论文, 2012

广州酒店式公寓发展的困境与对策 篇8

酒店式公寓在我国的兴起是在上个世纪90年代末，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、广州等地开发，并在近几年内形成投资热点。广州酒店式公寓最早产生于上个世纪80年代的星级酒店，发展至今已经形成了以广州CBD为中心，遍及到景观资源丰富的居住区域及郊区的态势。随着经济的发展，国际大公司的进驻和国内大公司的成熟，广州已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常客观的商务消费能力，传统的物业管理已经不能满足他们的需求。另一方面，中小型公司由于其资金实力较弱，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓是其最佳选择。同时，城市居民的思想将更加开放，其生活观念和生活模式也将随之产生根本性的转变，这些因素均可能构成酒店式公寓市场潜在的发展方向，租赁酒店式公寓将会再引起一次潮流，成为人们的一种主要生活方式，投资酒店式公寓也将成为热点。

一、广州酒店式公寓的发展现状

（一）地理分布

20世纪80年代的广州出现了酒店式公寓的雏形，如花园酒店针对常驻广州的外籍人士及本地高级管理人员，提供一部分以酒店套房改建的公寓，并辅以酒店式管家服务。20世纪90年代初期为广州酒店式公寓的起步阶段，陆续有多个纯服务式公寓推出市场，多数集中在旧交易会(流花路)，环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。自2000年起，是“商务+服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。现阶段广州酒店式公寓主要分布在两个区域：

第一是集中在商业商务成熟或将来很有发展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政规划区域。这里聚集了广州的跨国大公司和国内的大公司及驻华领事馆，形成了高档成熟客户，如跨国公司高级管理和技术人员，驻华领事官员，常驻广州的港澳台商务人士及本地的高管和技术人员。他们考虑到工作便利，多愿选择位于该商圈的酒店式公寓，如天河北的盛雅服务公寓、珠江新城的富力爱丁堡公寓、马赛国际公寓等。

第二是景观资源丰富、环境好的居住区。环境幽雅，治安秩序好，人员素质高的社区往往受到高档客户欢迎，如广州大道二沙岛的金亚花园、番禺的星河湾、白云区南湖板块等。近年来，房地产开发商在番禺、南沙、白云区等风景优美的地方开发项目逐渐增多，但这些项目多以大户型为主。

此外，新展馆的附近。琶洲商务圈也吸引着广州酒店式公寓进驻。一年两度的广交会以及大大小小的商业活动在会展中心举行，自然带动周边的酒店式公寓的繁荣发展。例如位于科韵路的勤天.E品上馆定性为酒店式公寓，主要瞄准会展中心这个大市场。

（二）市场现状

2002广州能称得上国际化酒店式公寓的仅有祈福华厦、新大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，随着广州市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。目前广州正在运行、在售以及预售的酒店式公寓项目达40个以上，仅2007年就有17个以上项目，总货量约计4500套，户型非常丰富，从单间到多房都有涉及，区域分布遍及广州CBD中心城区到花都、从化等远郊。

目前广州酒店式公寓整体出租情况比较理想，尤其是在广州CBD中心区，空置率低于10%，市场均价在140-150元/平方米/月。根据酒店管理的不同，价格差别很大，有的100元/平方米?月，也有外国品牌酒店管理公司服务的达220元/平方米/月，并且在交易会等大会期间价格会大幅上扬。

（三）客户群分析

酒店式公寓的客户包括年轻一族、小型办公族，长期驻外商务人士、专业技术人员、商务、旅游等短期租赁人士。根据需求现状，广州酒店式公寓的客户主要分为两大类：

第一类：海外机构的常住人员。广州作为中国的贸易中心、中国的南大门、珠江三角的中心腹地，国际化商务活动的往来频繁，使越来越多的境外机构、大量有实力的海外公司驻扎广州。但是处于资金成本有效控制的考虑，这些公司越来越倾向租赁市区区位优越、交通便利、价格比酒店租金便宜的酒店式公寓。这样既能享受方便舒适的服务又可以节约成本。另外随着中国加入W T O，中国将逐步开放部分行业给外商投资者，更多的外籍人士涌入广州。这些人士对酒店式公寓的需求也比较大，总体市场需求强劲。

第二类：国内的商务人士。广州的企业主要以传统产业为主、以国有企业为主，这也就说明国内的商务人士在广州的业务来往非常频繁，这部分人主要是酒店式公寓的长住客户。另外常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日趋增多，使他们对体现自身价值、满足自我需求的“酒店式公寓”越来越渴望。

二、广州酒店式公寓存在的主要问题

（一）存在的主要问题

1、市场混乱

由于酒店式公寓的热销和高利润，又没有专门的部门对“酒店式公寓”进行鉴定和对地产开发商的监督，只要是可以出租的公寓配有一套家具家电，就可以挂名为“酒店式公寓”。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。因此造成了酒店式公寓的名目繁多，规格不一。如在广州市区中存在着种种由招待所改头换面变成的“酒店式公寓”。市场的混乱使消费者对酒店式公寓认识不清，从而不敢购买或租赁酒店式公寓。

2、目标市场定位不明确

广州酒店式的公寓很多都是分散产权的酒店式公寓，开发商在建成后把它出售给寻找投资的业主，产权归属于各个分散的业主。因此从管理、租金标准方面都难以达到统一。同时各个分散的业主的目标市场也不一样，甚至目标市场也不明确;并且他们的出售方式主要是通过地产中介进行出售。由于开发商没有了解广州酒店式公寓的供求量和广州这个城市的经济、政治、文化的实际状况，从而盲目开发盲目出售，很难拥有一批稳固的客户群。

3、缺乏专业管理，失信于业主

虽然有些公寓是由一些比较知名的酒店来进行管理，如希尔顿阳光是由嘉逸国际酒店提供酒店服务、中国大酒店公寓是由中国大酒店来管理，但是知名度还不够响亮。广州大部分酒店式公寓都是由一些不够专业的酒店甚至没有酒店来进行管理。如富力史丹尼国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉城国际公寓等。一般酒店式公寓的回报率较高，在投资者进行投资时，开发商对投资者承诺一定的回报率。但一些酒店式公寓缺乏专业的管理，无法提供好的产品服务给顾客从而破坏酒店式公寓的口碑，减少利润，也就无法保证业主利益，最终造成了业主对酒店式公寓投资的怀疑。

（二）存在问题的主要原因分析

1、国际资源利用不足

广州虽然和北京、上海等地一样是一线城市，但是广州对国际资源的利用仍显不够，对境外企业尤其是跨国公司研究机构的引入力度方面却明显不够，高薪技术产业规模仍不理想。酒店式公寓的目标市场主要是针对商务人士这一类人群，其中大部分包括海外机构人员、高级外籍管理员、外籍专业技术人员、港澳台地区商务人士，这类人群一般入住的时间会是半年以上甚至更长时间。从长期商务人士的市场和北京、上海相比，广州市场面相对较小。

2、开发商自身的实力不足

很多房地产公司的资金实力不够雄厚，当采用统一产权式时，投入资金不够。而采用分散产权式时，由于无法聘请一些专业的酒店管理集团来管理从而使投资者丧失投资信心。因此，造成所开发的酒店式公寓发育不全。

3、分布比较散，影响力不够大

2007年在广州真正称为酒店式公寓的物业有3500套，集中在天河北、珠江新城等CBD中心区。虽然它们都是分布在广州的商业区、CBD区域等，但是影响力不够大，没有形成一种良好的氛围，而良好的行业氛围有益于明确行业规范，树立行业品牌，从而容易被客户认可。

三、广州酒店式公寓的发展对策

（一）进行区域价值分析，决定投资

酒店式公寓兼具了传统酒店和公寓的长处，它的选址不仅关系到企业的市场开发能力大小，对消费者吸引力的大小，更重要的是对长期效益的取得具有战略性的影响。在选址之前开发商必须对当地的市场情况进行调查和了解，如该位置的交通状况、文化民俗风情、区域规划、地区经济现状、市政设施和服务等。

（二）明确目标市场，进行市场定位

广州每年举办的两季中国进出口交易会，每季交易会时间为15天左右，期间引入非常多的外籍和港澳台的参展商和采购商。其中大部分的外商和港澳台商务人士会在广州停留1至7天左右。因此，这部分短期的商务人士将对酒店式公寓有很大的需求。此外，目前广州主要以传统工业为主，如广州是全国纺织业重要生产基地，国内的商务来往比较频繁，本地的高级管理和技术人员也比较需求酒店式公寓。广州是中国的“南大门”，毗邻港澳，常驻在广州的港澳台商务人士也是酒店式公寓的长住客。因此，外籍人士、港澳台商务人士及国内商务人士等构成了酒店式公寓的主要目标市场。

（三）专业化、整体化

由于市场的混乱、规格不一，广州酒店式公寓大都是开发商自行管理，缺乏专业化、整体化管理。酒店式公寓的管理不完全等同于一般酒店、公寓的管理，对于统一产权的酒店式公寓的开发商来讲，不仅需要庞大的资金支持和增加服务的附加值，还要对产品本身进行不断改进，这就需要有专业化管理。分散产权式的酒店式公寓为了获得更好的投资回报，需要和有国际星级背景的专业化的酒店管理集团合作从而统一管理，整体规划和经营。

（四）差异化竞争

酒店式公寓根据所在城市区域的特征进行进一步的功能定位和合理规划。这就要求不同类型的公寓在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要。这种差异化的产品竞争不仅方便了消费者，满足了消费者的需要，避免价格展等形式的恶性竞争，还可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌，使得酒店式公寓项目在更多方面具有挖掘优势的潜力，引导产品在不同方面升级发展，使酒店式公寓的发展前景更加光明。

（五) 充分利用空置商品房

广州的酒店式公寓无论是在国际市场还是在国内市场的需求都非常大，同时酒店式公寓的均价高于普通住宅，在某些区域甚至高过写字楼的均价。因此开发商可根据主要目标市场的需求对这些商品房进行装修，并寻找一间具有专业化的酒店管理公司进行管理，这些酒店式公寓就可以出租给客户。

随着广州经济的发展和人们个性化需求的增强，酒店式公寓的需求量会越来越大，酒店式公寓的定位会更加细化，产品会更加多元化和差异化，广州酒店式公寓市场也会越来越完善，管理将越来越成熟。

参考文献

[1]、高智勇.酒店式公寓如何天长地久.房地产导刊[J], 2007-10-15:083-085

[2]、肖小平.深圳酒店式公寓的现状及其未来.中外房地产早报[J], 2006-11, 80-87

某住宅改酒店式公寓的防火设计 篇9

1、2号楼三至十五层住宅现拟改为酒店式公寓。在建筑用途发生改变的情况下,相应的防火设计应如何调整,需进行研究分析。

1 防火设计存在的问题

由住宅改为酒店式公寓后,对比GB 50045-95(2005年)《高层民用建筑设计防火规范》(简称“高规”)有关规定,该建筑防火设计与规范存在差异。

(1)原住宅按照一类高层建筑、耐火等级为一级设计,改造为公寓后其耐火等级符合“高规”的规定。

(2)由住宅改为公寓后,建筑防火间距、防火分区划分符合“高规”的规定。

(3)1、2号楼各只设有1部疏散楼梯,由住宅改为公寓后,安全出口数量不符合“高规”的规定;公寓内位于走道尽端,建筑面积超过75 m2的房间只设置1个门,且门的净宽为1.0 m,房间疏散门数量不符合“高规”的规定。

(4)1、2号楼没有设置防烟楼梯间,由住宅改为公寓后,设计不符合“高规”第6.2.1条的规定。消防电梯与客梯兼用,但消防电梯的设置不符合“高规”第6.3.3条的规定。

(5)原住宅室内消火栓用水量为10 L/s,改为公寓后,其消火栓用水量应为30 L/s,设置自动喷水灭火系统时,室内消火栓用水量可减少5 L/s。项目室内消防用水量为40 L/s,满足“高规”第7.2.2条的要求。

(6)原住宅没有设置自动喷水灭火系统,改为公寓后,应设置自动喷水灭火系统。

(7)原住宅消防电源可按二级负荷要求供电,且可不设灯光疏散指示标志和火灾自动报警系统;改为公寓后,消防电源应按一级负荷要求供电,并应设灯光疏散指示标志和火灾自动报警系统。

2 改造存在的问题

通过规范对比分析可知,住宅改为酒店式公寓后,在耐火等级、防火间距、防火分区、排烟等方面均符合规范的规定,但在消防给水、安全疏散、电气等方面不能满足规范要求,实施难度较大。

2.1 可以通过整改满足要求的问题

原住宅没有设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统以及灯光疏散指示标志,根据“高规”相关规定,改为公寓后,应增设自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统以及灯光疏散指示标志,在既有建筑上增设这3种消防设施难度较小。

(1)增设自动喷水灭火系统。在走道及房间内设置自动喷水灭火系统。除卫生间外,卧室、客厅、书房、厨房均应设置喷头。其中在厨房设置公称动作温度为93 ℃的喷头,其他部位设置公称动作温度为68 ℃的喷头。根据《自动喷水灭火系统设计规范》的规定,此类场所属于中危险等级Ⅰ级,为保持房间美观并方便管道敷设,可在吊顶部位设置隐蔽型喷头,非吊顶部位设置边墙型喷头。每层应增加一套水流指示器、信号蝶阀,并在适当的位置增加末端试水装置。为确保自动喷水灭火系统初期水量和保证系统动作可靠,可在屋顶喷淋系统水箱间增加喷淋系统稳压装置,在消防泵房设置独立的消防泵。

(2)增设火灾自动报警系统。在户内用房增设火灾自动报警系统。起居室、卧室等处设置感烟探测器,厨房设置感温探测器。新增火灾报警控制器将火灾信号传至原报警控制器,原报警控制器对电梯、风机、防火阀、风口、警铃、非消防电源、消火栓泵、喷淋泵等设备具有联动控制、直启等功能。地下一层增加火灾自动报警控制器、广播控制器等设备,并将火灾信号传至总消防控制室。

(3)增设应急照明、灯光疏散指示标志和应急广播。在楼梯间和公共走道部位设置应急照明和疏散指示装置,在公共走道和户内用房均设置事故广播扬声器。

2.2 整改难度较大的问题

由于是对既有住宅进行改造,以下3个方面如果完全按照“高规”的规定改造,存在较大难度。

(1)1、2号楼各有1部疏散楼梯,按照“高规”要求,公寓每个防火分区应有2个安全出口,需要在2栋楼各增设1部疏散楼梯;

(2)公寓内各户只设1个疏散门,按照“高规”要求,对于位于走道尽端的公寓房间,建筑面积超过75 m2时应设置2个疏散门;

(3)1、2号楼各有1部封闭楼梯间和消防电梯,按照“高规”要求,公寓应设置防烟楼梯间,且消防电梯应设置前室。

住宅标准层原有平面设计较为紧凑,公共走道的面积较小(约15 m2),因此增设楼梯间和前室的难度较大。由于是在既有建筑上进行改造,新增楼梯间需开挖楼板,施工难度大,并且有可能对建筑的结构稳定性造成一定的影响。另外,公寓各户与公共走道的连接面较小,对于大于75 m2的房间,很难另外开设1个疏散门通向走道。

对于上述难以实施的消防设计,应考虑在其他方面采取加强措施,以保证建筑整体的消防安全水平。

3 消防措施分析

3.1 拟采取的消防技术措施

项目在改造过程中尽可能按照规范要求对消防设计进行调整,对于部分难以实施的消防设计应考虑在其他方面采取加强措施,以确保建筑整体的消防安全水平。针对建筑的现状,建议采取如下消防技术措施。

(1)加强走道的消防安全。火灾时,公寓内的人员先由户门进入走道,然后进入楼梯间进行疏散。消防人员乘坐消防电梯抵达着火楼层,同样先进入走道再进入房间。因此,为保证人员疏散和消防人员灭火救援的安全,应避免火灾初期火灾及烟气蔓延至走道,采取的措施如下:走道内不应堆放可燃物;各户门均采用乙级防火门,在一定时间内防止房间内的火灾蔓延至走道;在走道内设置加压送风设施,避免火灾产生的烟气蔓延至走道。

(2)采用连廊作为辅助疏散设施。高层建筑发生火灾后,蔓延速度快,燃烧猛烈,单纯依靠消防部门的装备、器材进行扑救有一定的难度。高层建筑内人员在火灾情况下应立足于自救,其疏散设施相比多层建筑应有所加强。建筑十至十五层2个单元之间设有连廊,发生火灾时一旦某个单元内的疏散楼梯受火灾影响不能使用,或者楼梯发生堵塞现象,该单元内人员可通过连廊疏散到相邻单元的疏散楼梯,提高了人员安全疏散的可靠性。同时,连廊也可以作为消防人员通过云梯车进入建筑的通道,方便消防人员快速到达着火楼层实施灭火、救援工作。因此,2部楼梯间通向连廊的开口应设置乙级防火门,门的正上方设置疏散指示标志。

(3)厨房设置可燃气体探测装置。厨房火灾时有发生,燃气泄漏是一个重要原因。在厨房中设置可燃气体探测装置,可在燃气泄漏初期报警,并联动关闭燃气阀门,避免可燃气体和空气混合在一起,形成浓度达到爆炸极限的混合物。

(4)房间内设置必要的灭火、疏散工具。当建筑内发生火灾时,采取有效的措施将火灾扑灭或控制在初起阶段,将为人员疏散和消防人员灭火救援提供有利条件。因此,可在公寓各户内配置手提式灭火器。火灾产生的高温有害烟气是导致人员伤亡的主要原因。公寓内人员具有一定的流动性,一些新入住的人员对周围环境不太熟悉,有可能导致人员在火灾环境下停留时间较长。因此,应在公寓各户内配置火灾逃生面具和应急手电,便于人员疏散。

3.2 措施可行性、有效性分析

(1)控制危险源。公寓内主要可燃物除各类家具外,还包括燃气。燃气泄漏后与空气形成浓度达到爆炸极限的混合气体,当遇到点火源时即可发生燃烧爆炸。由于气体燃烧速度快,爆炸威力大,容易造成较大的人员伤亡和财产损失。在厨房内安装可燃气体探测器可及时发出报警,并联动关闭燃气阀门,避免形成爆炸混合气体。

可燃气体探测器是工业与民用建筑中安装使用的对单一或多种可燃气体浓度发出响应的探测器。日常使用最多的可燃气体探测器是催化型可燃气体探测器和半导体型可燃气体探测器两种类型。饭店、宾馆、家庭厨房等使用煤气、天然气、液化气的场所主要使用半导体型可燃气体探测器。半导体型可燃气体探测器是利用半导体表面电阻变化来测定可燃气体浓度。半导体可燃气体探测器用灵敏度较高的气敏半导体元件,它在工作状态时,遇到可燃气体电阻下降,下降值与可燃气体浓度有对应关系。可燃气体探测器由检测和探测两部分组成,具有检测及探测报警功能。通过分析可知,可燃气体探测器可以有效地探测燃气并发出报警,采取联动措施。

(2)保证人员安全疏散。当建筑内发生火灾时,火灾产生的高温有毒烟气是对人员生命安全最大的威胁。从建筑设计方面考虑,应将火灾及烟气控制在着火房间内,这就需要采取可靠的防火分隔措施。乙级防火门具有0.9 h的耐火极限,能够有效阻止火势由房间蔓延至走道。防火门同时兼具普通门的功能,着火房间内人员疏散时仍需打开防火门,烟气不可避免地向开口方向流动。由于走道区设有加压送风设施,使得走道区形成正压,能够阻止烟气由着火房间向走道区流动。

1个房间或1个防火分区设置2个安全出口,可避免火灾时1个安全出口受火灾影响人员无法疏散的情况。建筑十至十五层的2个单元之间设有连廊,着火单元内的人员可通过连廊到达另一个单元。虽然连廊不能完全起到第二安全出口的作用,但是其为建筑内人员提供了另一条有效的疏散路径,避免了某部楼梯出现事故不能用于疏散而导致整个单元内人员无法疏散的情况。同时,连廊的外侧没有设置围护结构,与室外相通。因此,连廊也可以作为建筑内的人员避难场所。

为了保证人员的安全疏散,除了建筑设计外,还应考虑人员的安全装备。火灾产生的烟气不仅降低了建筑内的能见度,而且有毒气体直接威胁人员生命安全。在房间内配置应急手电,可在火灾断电的情况下,帮助人员快速找到疏散门,前往楼梯间进行疏散。火灾逃生面具的过滤结构,能有效滤除火灾中的二氧化碳、氢化物等有毒有害气体,阻燃隔热头罩能保护人员不受伤害。因此,应急手电、火灾逃生面具可以有效保护人员不受火灾烟气的干扰和伤害。

(3)控制初起火灾。灭火器是有效控制和扑灭初起火灾的设施。公寓的每户面积较小,可燃物以家具为主,数量有限,因此可以配置手提式灭火器。公寓内的可燃物包括家具(普通固体材料,A类火)、食用油(可燃液体火,B类火)、燃气(气体火,C类火)和电气设备(带电物质火,E类火)。因此,配置的灭火器应能扑灭上述火灾,如采用磷酸铵盐干粉灭火器。

(4)有利于消防救援。当公寓内居住人员或管理人员对初起火灾控制不力,火势变大时,需要由专职消防人员进行扑救。目前,普通云梯消防车的有效工作高度为30～50 m,有的可达到60～70 m。因此,建筑物应具有便于消防人员进入建筑内部的通道或入口。进入建筑内部的通道或入口,应保证在火灾时消防人员能够快速进入建筑物。由于连廊位于建筑外侧,便于消防人员发现和接近。连廊有一定的面积,与建筑内房间采用乙级防火门分隔,便于消防人员对火场进行观察,做出相应调整后进入火场。因此,十至十五层的连廊有利于消防人员开展灭火救援行动。

4 结 语

通过将住宅原有设计与“高规”对公寓的防火设计要求进行对比,原有设计在建筑分类和耐火等级、防火间距、防火分区、排烟等方面能够满足规范对公寓设计的要求,但在消防给水、安全疏散、电气等方面不能满足规范要求。根据实际情况及消防设计实施的难易程度,建议该项目按规范要求设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、应急照明、灯光疏散指示标志和应急广播。对于部分难以实施的消防设计,提出了相应的技术措施,包括公共走道内设置送风装置、户门采用乙级防火门、厨房设置可燃气体探测装置、采用连廊作为辅助疏散设施、房间内配置灭火器和应急手电、逃生面具等。通过分析表明,这些技术措施可以有效控制火灾危险源和初起火灾,为人员安全疏散和消防队员扑救火灾提供保证。

参考文献

[1]GB50045-95(2005年),高层民用建筑设计防火规范[S].

[2]GB50084-2001(2005年),自动喷水灭火系统设计规范[S].

[3]徐彤.某酒店性能化防火设计与评估[J].消防科学与技术,2008,27(4):255-257.

对我国酒店式公寓前景的几点思考 篇10

酒店式公寓在我国仍然还算是一个方兴未艾的新事物, 目前只在少数几个大城市有分布。但随着经济的迅速发展以及中国酒店业、旅游业的发展, 人民生活水平的提高, 酒店式公寓由于具备了单纯的酒店和公寓都不具备的优势因而在市场竞争中占据了极大的优势。可以说, 从目前来看, 在今后一段时间内酒店式公寓将具备比较光明的前景, 主要有以下几方面原因:

一、酒店式公寓的自身特点

1. 酒店式公寓有丝毫不逊色于星级酒店的硬件设施和软件服务。

住在酒店式公寓里, 可以享受到星级酒店般的待遇, 充分满足人们对舒适度的要求。

2. 酒店式公寓价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉

很多, 客人可以花较少的钱享受到星级酒店的待遇, 对客人的吸引力很大。

3. 酒店式公寓讲究个性化和人性化服务, 在设计上不同于星

级酒店的标准式设计, 而更讲究个性化, 有各种不同的户型可供人们选择, 在室内布置上, 多讲究温馨和舒适, 并且在装修上统一为精装修, 提供全套的家居设计和电器, 能够给客人带来家一般的温暖感觉。对于不同户型也有不同的格调, 在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时, 附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目, 充分为住户提供便利。

4. 酒店式公寓还有一大特点, 较之标准式星级酒店, 酒店式

公寓因为采用现代化物业管理, 而更加自由方便, 并且可以随时得到各种服务, 满足顾客需求。

5. 酒店式公寓除了有最星级酒店般的住宿服务之外, 又吸收

了信息时代高级写字楼的特色, 可以提供办公等服务, 满足更多样化的需求。

二、社会经济为酒店式公寓发展带来了有利契机

随着社会经济的发展, 人们物质生活水平不断提高, 需求更加趋于多样化, 酒店式公寓也正好适应这种趋势和潮流:

1. 社会经济水平的提高为酒店式公寓的发展提供了最基本的

物质大环境, 正因为经济水平提高, 人们才有能力消费各种服务, 可以说飞速发展的社会大环境创造了酒店式公寓的市场需求。

2. 人们消费观念的变化也促进了酒店式公寓的发展。

过去的人们只注重基本的生活需要, 而现在随着基本的生活需要都已得到满足, 根据马斯洛的“需要层次理论”, 人们开始追求多养化的生活, 要求提高自己的生活质量。走出家庭, 与家人或者朋友一起休闲度假, 这时舒适价格又合适的酒店式公寓就成了他们的最佳选择。

3. 第三产业大力发展, 服务密集型和技术密集型的企业越来越多。

这些企业由于不需要生产空间, 因此对空间面积要求不大,

但要求必须有完善的配套设施, 信息、人流密集, 交通方便。酒店式公寓能够很好的满足这一点。

4. 酒店式公寓投资风险相对较小, 受益相对较大。

酒店式公寓既不同于酒店, 又不同于一般公寓。酒店要作为经营实体承担经营风险, 而一般公寓的价值只能被动的跟随房地产市场的变化而变化。酒店式公寓不需要承担酒店那么大的风险, 又可以进行灵活调整, 具备升值潜力。所以, 对风险投资商的吸引力也很大, 愿意对酒店式公寓进行投资。

三、国际企业进驻中国市场也对酒店式公寓有促进作用

随着中国加入世界贸易组织, 越来越多的国际企业进驻中国市场, 尤其是进入大城市。但是大城市土地租金一般较高, 想要在交通便利、人员密集的地点更需要付出较高的成本。而选择酒店式公寓能够同时满足他们办公以及员工居住的需要, 又可以为他们节省资金。所以很多国际企业都是长期租住酒店式公寓。

当然, 对于酒店式公寓我们也应该保持清醒地认识和理智的头脑, 不能盲目的跟随大流对酒店式公寓进行投资和追捧。因为酒店式公寓的投资和开发也有其自身的风险:

1. 价位问题。

酒店式公寓吸引消费者的一大优势就是星级酒店的待遇但是相对较低的价格。但是在一些大城市和发达国家的城市出现酒店式公寓盲目定价的问题, 使价格与市场严重的偏离, 无法切合市场需要。

2. 酒店式公寓的设计和质量问题。

随着市场需要的增加, 一些开发商急功近利, 在开发和建设的时候没有严格按照国家标准和设计要求来施工, 甚至在设计上也不尽合理, 如偷工减料、私自缩短工期, 无法满足住户的需要。另外, 还可能存在配套设施不完善、面积拥挤等问题。

3. 投资商的转移。

当酒店式公寓发展到一定程度, 市场细分越来越细以后, 一栋酒店式公寓可能会被若干小业主进行出租, 与大投资商竞争。而小业主为了争取客户, 可能会出现竞相压价的问题, 使利润下降, 而大投资商在市场出现更好机会时就会转移自己的资金。

总之, 酒店式公寓的前景是比较光明的, 但也存在着风险。如果想要对酒店式公寓投资, 一定要做好详细的市场调查, 包括对地段、目标人群、价位、交通便利程度等。另外一定要学会规避投资中的风险, 在对楼盘的选择, 室内的设计, 配套设施的建设和完善等上都要慎之又慎。楼盘要避免烂尾楼, 选择设计合理的楼盘;室内设计要凸现人文关怀等, 让住户能体会到家一般的温馨舒适;配套设施要完善, 必须能满足住户各种需求。将各种因素考虑全面, 最大程度的降低投资的风险!

摘要：酒店式公寓, 是一种最近在我国流行的房产形式, 与星级酒店和普通公寓相比, 有自己独特的优势。最先兴起与欧洲, 现在蔓延到我国大城市。由于它能够为客人提供更加人性化、更加舒适的服务因而在我国具有比较光明的前景。

关键词：酒店式公寓,优势,光明前景,探索与思考

参考文献

[1]邹景泉赵炳喜:《中国房地产企划经典案例》.《酒店式公寓现状与前景》, 2000年内蒙古大学出版社

酒店式公寓 篇11

风水的地域价值决定投资价值

买酒店式服务公寓进行投资不能盲目，要选对风水。在中国风水学理中,理想的酒店公寓周围环境要四路有来水回护，形成聚脚之宝地，大门纳来路财气。

“天津中心”的周围环境与中国人理想的风水宝地依依合辙: 天津中心项目坐落在天津城市核心区位，紧临的南京路是政府极力开发的中央商务区与城市景观带，高档写字楼、酒店云集于此；东北与滨江道、和平路商业步行街交汇，名店荟萃，品牌云集，最高日客流量达到百万人。坐拥城市原点，其商业商务价值前景可想而知。“天津中心”地处南京路与贵阳路交叉口，总建筑面积151903平方米，集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。

业态功能定位：

西塔楼——国际五星酒店+国际一流5A写字楼

东塔楼——有国际酒店管理公司提供服务的高级涉外服务公寓

裙 楼——高端国际品牌购物中心

如何投资收益好

公寓式酒店标准成本控制分析 篇12

成本的多少直接影响酒店的利润, 控制成本是现代酒店管理工作的一个重要环节。成本控制是指在酒店正常经营活动过程中, 对所发生的成本费用支出进行科学管理的工作。如果一个酒店拥有很完善的成本控制机制, 在这种机制的帮助下, 管理部门不但可以让酒店更高效和有条不紊的运作, 以保证酒店实现既定的管理目标, 还可以使酒店在竞争日益激烈的市场经济条件下, 保持永久持续的经营和发展。

成本控制的目标是在保证产品和服务质量的前提下, 通过组织和鼓励员工, 寻找降低成本的空间, 用最少的耗费取得最大的经营成果。成本的日常控制大体是指在成本产生的过程中, 为减少浪费和损失的发生, 完成成本计划过程而采取的各种手段和措施的总和。

二、酒店成本控制的内容

1. 人力成本的控制。

人力成本就是工资等报酬支出, 酒店是劳动密集企业, 人工成本就是其一项重要成本, 而且一直存在降低人工成本的需求。但到现在为止国内酒店还是没能解决好人力资源优化配置和有效利用的问题, 在管理、用人和分配等机制上落后于市场发展的要求。

2. 餐饮成本的控制。

餐饮成本的控制主要是加强厨房成本的控制。厨房是餐饮业的核心, 是酒店唯一生产实物的部门, 也是酒店重要的盈利部门, 其营业收入可以占到酒店营业收入的30%以上, 但是这部分的成本较高, 而且餐饮经营包括了采购原材料到最终形成产品提供给顾客, 其中要经过许多环节, 餐饮成本的控制直接决定了酒店的盈亏, 所以酒店对厨房的成本的控制格外重视。

3. 采购成本的控制。

加强采购成本管理, 降低采购成本和储存成本。采购是所有物资进入酒店的首先环节, 因此更要从源头上进行严格控制, 要货比三家, 形成有力的竞争机制, 以此来降低采购成本。

4. 住房成本的控制。

住房是酒店的主要主体, 它的收入占一个酒店营业收入的绝大部分, 所以住房成本与营业费用的管理与控制的加强, 对整个酒店费用与成本支出的降低以及提高酒店的盈利水平具有重要意义。

三、酒店成本控制的方法

1. 预算控制法。

预算是酒店对未来一定时期的收入和支出的计划。预算成本费用是按标准成本费用计算的一定业务量下的成本开支额。预算控制法是指把制订的预算指标作为限额指标, 以分项目、分时期、分部门、分阶段的预算数据来实施成本费用控制。

2. 主要消耗指标控制法。

主要消耗指标是指对酒店成本有着重要影响的指标。主要指标的控制, 其实就是对这部分指标实施特殊的严格的控制, 以保证成本预算的实现。

3. 制度控制法。

制度控制法就是利用国家的有关规定和上级主管部门及酒店内部各项成本费用开支标准等这些酒店进行成本费用控制时所必须遵循的, 对酒店成本进行强制性的控制。

4. 标准成本控制法。

标准成本是指在酒店正常经营的条件下, 以用品的标准价格和标准消耗量计算出的各经营项目的标准成本。标准成本控制法就是以各个经营项目的标准成本作为成本控制的参考依据, 用实际成本率与标准成本率进行比较分析的成本控制方法。

四、酒店成本控制的具体步骤

1. 制定餐饮标准成本。

餐饮的标准成本, 就像是一把用于核算餐饮成本的标尺。通过把实际成本与标准成本进行比较, 就能从中发现问题, 然后采取措施, 从而控制餐饮成本。如何制定餐饮标准成本?首先要在正常经营的情况下, 对厨房进行实地地考察, 然后把每份菜品需要的成本, 作为餐饮成本在实际经营中应达到的标准成本。还要确定近期酒店推出的菜谱的标准分量、标准配方。其次, 厨师长要与餐饮部负责人、成本会计师一起进行实地烹饪的实验, 观察菜品的色、香、味、形, 以及菜品的具体用料, 再经过反复计量测算后, 制定出各个品种菜肴的标准成本, 记录整理成标准成本册, 作为以后餐饮成本核算的标准或依据。

2. 实行餐饮标准成本控制。

实行标准成本控制, 就是以标准成本与实际成本进行比较, 找出经营中不正常的现象和存在的问题, 采取相应的措施, 以达到控制成本的目的。标准成本册中所列的酒店经营菜肴品种的标准用量成本与实际销售量相乘, 得出标准用量总成本, 再与实际用量总成本比较。如果实际用量成本与标准用量成本相差不大, 说明成本控制得较好;如成本相差的比较大, 就要查明原因, 及时采取措施, 加以纠正。特别要注意厨房使用的燕窝、海参、鱼翅等贵重材料, 这些都必须按标准成本进行核算, 防止出现浪费, 以降低餐饮经营成本。

3. 原材料采购计划和逐级审批制度。

每天直接供厨房使用的原材料, 要按现有的存量和每天的经营情况, 来确定第二天的原料采购量, 并由专人专门审核。批量购进的原料要填制采购申请单并注明库存量、申购数量、预计使用时间, 经分管厨师长申报, 餐饮部经理、总厨师长审核后报总经理审批。对计划外新增物资及大件物资、则必须通过呈报总经理批准进行采购, 且须附有经批准的采购单才能报帐。

4. 减少各项能源消耗。

水、电、汽是酒店的主要能源消耗, 要由工程部统一管理, 靠各个部门、全体员工共同关注, 节能降耗, 电表什么的要分区计量, 以便具体到各个部门进行控制和考核。价值低易消耗品更要注意, 每天按客房的一定比例领用, 并在当天下班前把多余的退回仓库, 缺少的补上。要对客房用剩的但是还有使用价值的易耗品进行回收, 如肥皂、余的卷纸等可以收集起来给员工洗手间使用。

参考文献