酒店式公寓设计（精选9篇）
酒店式公寓设计 篇1
1 酒店式公寓的起源
酒店式公寓最早起源于欧洲, 是当时旅游区内租给游客, 供其临时休息的物业, 由专门管理公司进行统一上门管理, 既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
2 酒店式样公寓的特点
2.1 产权性特点
酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于它是拥有产权的的酒店公寓, 可以在房地产市场上自由的买卖流通, 这是酒店式公寓最大的一个卖点。
2.2 服务性特点
所谓酒店式公寓就是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外, 更重要的是向宾客提供家庭式的的居住布局、家庭式的服务, 如:家政服务 (清洁、洗衣) ;安全服务 (24小时保安、24小时客房服) ;交通服务 (机场接送、出租车预定) 等, 真正实现宾至如归的感觉。
2.3 投资性特点
酒店式公寓也是投资置业者的上选, 尤其是异地置业的首选。因为此类投资对大多少人来讲, 是有很高的回报空间的。一般来讲, 酒店的租金要比公寓高30%, 而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点也是其它物业项目所难以比拟的。
3 酒店式公寓在我国的发展
在我国酒店式公寓最早出现在深圳, 由于其各具备各方面的优势, 这几年酒店式公寓成为了地产业投资的热点, 数量迅速的增加, 尤其是在大城市, 几乎每个月都有新的酒店式公寓开卖。
4 酒店式样公寓的设计要点
4.1 选址
酒店式公寓面对的是中高端客户, 此类客户都希望住在交通便捷、配套设施完善的地方, 所以酒店式公寓的地段非常重要。目前国内的酒店式公寓都比较集中在城市的中央商务区域内, 如上海的陆家嘴金融区、北京金融街、广州珠江新城等。
4.2 平面及户型
4.2.1 小户型公寓单位
目前国内市场上的小户型公寓主要有两种类型。一种是单间公寓, 平面比较类似于普通酒店的标准间, 面宽一般在4~5m之间, 进深约6m-10m, 套内面积约在30~50m2之间 (见图1) 。
一个单间公寓基本上都包括:开放式厨房、洗手间和房间三个功能部分。开放式样厨房多布置在入口走廊的一侧, 厨房灶台的操作面和一般住宅相比要少很多, 大都在1.5m以下, 但是由于单间公寓的客户以单身人士为多, 对厨房的使用率并不太高, 所以厨房基本上满足使用。入口走廊的另一侧面布置洗手间, 洗手间内多以布置三套件 (马桶、洗手台、淋浴间) 为标准。可以在房间的前半部分布置沙发、电视等家具形成生活和会客区, 而在靠窗的后半部分布置床、衣柜等作为休息区, 也可以反过来布置。并可在两个区之间拉一条可活动的隔帘起到一定的分隔作用。
除了单间公寓外, 市场上较流行的还有复式公寓 (见图2) 。所谓复式公寓实际上是利用比较高的层高在房间内设置部分的夹层。复式公寓层高为4.5m左右, 部分设置夹层, 一般会把夹层或者夹层下的空间的层高设计在2.2m以下, 这样层高在2.2m以下的部分便可以不计入建筑面积, 这一点就是小户型复式公寓最大的卖点, 即让买家认为可以用相同价钱获得更大的使用面积, 缺点是夹层部分层很矮, 比较压抑 (见图3) 。
总体来说, 由于面积小的局限, 小户型公寓大多都只能采用开放式厨房和黑洗手间的平面布局, 其实更加接近于西方人的生活方式, 对与单身客户和短期租户来讲也不会有太大问题。由于面积小总价相对低, 小小户型公寓的客户面很广, 成为了目前市场上最流行的公寓品种。
4.2.2 大户型公寓单位
大户型公寓的市场定位与小户型公寓相比有很大的不同, 主要面对的是市场最高端的客户。大户型单位面积大、总价高, 通常一个单位就需几百万甚至于上千万之多。平面布局方面, 大户型公寓的平面限制比较小, 平面布局比较自由, 具体的户型要视产品的定位而定。既有100多㎡的三房单位, 也有200多㎡的两房单位, 基本上都会设主人房套间, 带衣帽间。但是总的来讲, 大户型公寓一般都会设置有采光通风的厨房和厕所, 更接近中国人的生活方式, 不过与普通住宅相比, 公寓会比较少设置大阳台 (见图4) 。
4.3 装修设备标准
装修方面:酒店式公寓由于地段好、售价高, 都会随屋附送精装修, 一般装修标准都在2000元/m2以上。地面铺设木地板或高档地毯;窗户采用中空隔音玻璃;墙身采用墙纸或高档乳胶漆;厨房附送冰箱、炉灶等全部烹饪设备;洗手间附送高档洁具。
设备方面:酒店式公寓采用比住宅相对载重量大的电梯, 一般至少1150kg, 部分电梯厅会安装空调;小户型单位多采用和普通住宅一样的分体式空调, 大户型多采用户式中央空调, 即一个室外机带多个室内出风口;由于使用的家电都较普通的住宅家电功率要大, 所以酒店式公寓多采用专变双路高压进线, 保证安全、稳定的供电;酒店式公寓的标准层面积多数都超过1000㎡, 按照消防设计规范需安装自动报警消防系统, 户内每个房间都需安装自动报警器和自动喷淋。
4.4 立面外观
酒店式公寓的标准层平面与住宅相比更加的规整, 比较少阳台、飘窗等构件, 所以从整体上来讲, 酒店式公寓更加接近于公建的外观, 而不同与普通的住宅。外墙材料多采用玻璃幕墙和石材, 比较少用外墙砖, 以追求整体、大气的立面效果。
5 结论
综上所述, 酒店式公寓与住宅相比有相似的地方也有不同的地方, 酒店式公寓的选址更具优势, 更偏重于投资性。特别是在设计上, 酒店式公寓的户型比较接近西方的生活方式, 装修标准普遍都很高、立面外观整体、大气, 项目的整体定位都较高。
随着我国经济的发展以及与国际经济联系的不断加深, 将会有更多的酒店式公寓建造起来, 而酒店式公寓的设计也将成为一个广阔的课题而受到越来越多的关注。●
酒店式公寓设计 篇2
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酒店式公寓
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浅析城市酒店式公寓室内设计模式 篇3
一、酒店式公寓的特性
城市酒店式公寓的目标市场以在华从事商务活动, 长期居住的外国人为主, 主要客人有长期在华的商务人士, 外企的经营管理者以及放长假来华旅游的家庭等。酒店式公寓是拥有同酒店同等服务的公寓, 居住者不仅能够享受家居生活的乐趣, 又能够享受到酒店式的服务。
目前国内的城市酒店式公寓多以精装修标准交付, 而酒店式公寓由于其特殊的属性, 其室内空间的布局方式、装修风格与商务酒店和普通民用住宅既有共通之处又有微妙的区别。1.城市酒店式公寓与传统商务酒店的差异:商务酒店的居住者频繁更替, 其核心产品为客房, 辅以餐饮、娱乐等设施;在室内设计方面功能划分也比较单一。以标准客房为例, 不设客厅、厨房、工作区等功能区域, 只有卧室和卫生间。而城市酒店式公寓的功能较为齐全, 多以40平方米至120平方米的小户型为主, 相比传统标间有更大的空间, 客厅、厨房、卧室、卫生间一应俱全, 有居家的格局、良好的居住功能以及家居化的装修风格和软装配饰, 物业管理同时提供家居式的服务, 更增添了家的味道。2.城市酒店式公寓与普通民用住宅的差异:普通民用住宅一般具有较为完善的功能布局, 因人们长期生活在其中, 需要配置足够大的储藏空间, 在室内设计方面一般也是以业主的喜好和习惯来设计, 人的个性因素对其影响较多。此外普通民用住宅缺乏统一的商业、金融、商务等配套设施和酒店服务管理。而城市酒店式公寓一般都为精装修房, 公寓面积受到一定限制, 装修模式较为统一, 同时还具备酒店式星级服务和家居式温馨管理, 例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等, 相比普通民用住宅的物业服务更加完善、内容更多、更加人性化。此外, 酒店式公寓还兼具办公和居住两大功能, 居住模式更加个性化和自由化。
二、城市酒店式公寓的室内设计要点
(一) 居住空间的功能划分
城市酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式, 功能空间应满足基本的居住要求, 具体应包括以下区域:休息区、工作区、储藏区、独立的卫生设施 (包含梳洗区) 、厨房操作区、餐区等, 并提供相应的家居设施和电器。标准层的室内净高应不低于2.6米, 采光面宽应达到3.6米。
目前城市酒店式公寓的基本户型多以一居室、两居室和三居室为主。以南京市场为例, 一居室所占比例最高, 占59%, 其次为两居室和三居室, 分别为24%、15%。一居室的套型格局是以酒店式的客房为主要居住体系, 但功能区域分割得更细致, 客厅、卧室、餐区等全部配套设施都集中在一个大房间内;无独立厨房, 厨房操作区一般设置在入口走道处;配以独立的卫生间, 卫生间的设置一般是马桶、洗手台、淋浴区的标准三件套。其特点是各个功能区域互相穿插, 户型紧凑。而多居室的套型格局是将客厅与卧室分置于不同的房间中, 平面布局相对比较自由, 可以考虑设置单独的工作室, 而在主人房的设置中, 尽可能地考虑设计衣帽间。总之, 城市酒店式公寓大多数为中小户型, 在划分功能空间时, 应充分体现其功能的多样性和灵活性, 房型布局应紧凑灵活, 充分利用室内空间布置功能, 减少户内消极空间的面积, 减少公共面积的分摊。居室套型设计可以灵活分隔, 以适应不同层次和生活习惯的居住者。以南京的木马公寓为例, 该项目西邻南京大学, 东北接东南大学, 南望新街口现代建筑群, 北览鼓楼北极阁风光带, 可远眺紫金山、玄武湖, 是城市核心区域极其稀缺的高档公寓项目, 占地8747平方米, 总建筑面积41024平方米, 共32层, 为精装修、酒店式服务物业。单室户型27-40平方米, 两室两厅户型53-75平方米, 是城市中央板块建设专家——长发地产开发的项目。其最小商务单室户型仅有27平方米, 却包括了卧室、起居室、厨房、洗手间、阳台等多种功能空间, 卧室与起居室布置在一个大空间里, 厨房结合入口空间设计成开敞式, 空调机位在阳台上, 整个户型布局紧凑灵活, 空间无局促感。
(二) 风格的设定
酒店式公寓作为商业住宅的高端产品, 面对的是众多高品位的消费群体, 室内装修的标准费用一般都在2000元/平方米以上。墙面多采用墙纸或高档乳胶漆;地面多为木地板铺设;窗户采用中空镀膜玻璃;厨房配备整体橱柜和固定电器;卫生间配备高档马桶、洗手台、淋浴房或浴缸三件套。
具体到公寓室内设计风格的设定则要综合多方面的因素, 其室内设计风格应该区别于传统酒店式客房, 应摒弃多余的复杂装饰, 注重设计的细节, 旨在营造温馨、高品质的“家”的氛围。因此在设计上一般以简洁的表现形式来满足现代人对空间环境感性的需求, 将时尚气息和实用主义相统一。如天花板多以平顶为主, 或通过大面积的材质差异来进行简单界面处理;墙面色调要统一, 运用镜面、不锈钢等材料来提升墙面的质感。目前的城市酒店式公寓多以现代简约风格和北欧风情为主。由于酒店式公寓住户的个人需求不尽相同, 所以在设计时应采取动态的弹性原则, 对于不同户型的设计格调进行适当地调整, 满足不同使用者的个性化需求。同时, 在设计中还应遵循整体有机原则, 酒店式公寓是个复杂的大系统, 其公共区域和每个单元之间相互关联影响, 因此在设计中要有整体概念, 做到协调统一, 材料选用需遵循亲和力强、家居性、舒适性和实用性的原则。
(三) 软装饰设计
软装饰设计包括家具设计和陈设设计, 每一件优秀的家具和陈设品都不仅是一件简单的用来满足功能需求的工业产品, 而更应该是一件艺术品。家具和各种陈设物品的摆放所呈现出的形态在很大程度上会影响室内整体的风格, 尤其是在统一标准的精装修空间内, 软装饰的搭配对整个空间的氛围营造起着决定性的作用。
城市酒店式公寓的软装饰设计应注重以下几点:1.控制好尺度感。尤其是中小户型中的家具尺度一定要与整个空间大小相匹配, 不能一味地追求奢华的效果。2.色彩搭配要和谐。可用小面积的对比色进行点缀, 设计师要利用微妙的色彩特性来增强设计的效果。3.遵从主从与重点原则, 避免过度装饰落入俗套。在居室装饰中, 视觉中心是极其重要的, 人的注意范围一定要有一个中心点, 这样才能造成主次分明的层次美感, 这个视觉中心就是布置上的重点。4.注重品质, 追求意境。通过软装设计将所要表达的意境呈现在整个空间内, 使得整个空间能够满足人们的物质追求和精神追求。
(四) 配套设施的设计
酒店式公寓最大的特点就是酒店式管理和家居式服务, 因此其配套设施应齐全, 设计应注重品质和细节, 主要有以下几点:1.城市酒店式公寓大多位于建筑综合体中, 因此应有与之配套的商业中心、娱乐中心、写字楼、酒店等。2.应设置高级别的安全保卫设施, 最好有四道系统:第一道为电视监控系统, 第二道为门禁管理系统, 第三道为防盗报警系统, 第四道为巡更系统。4.公寓大堂的面积应在300平方米以上, 且具有接待和休息两大功能, 设计风格应具有开放性和现代感。4.采用中央空调系统, 分户计量, 房间温度可独立调节。5.酒店式公寓的标准层平面与住宅相比更加规整, 较少有阳台、飘窗等构件, 所以其立面外观从整体上来讲, 不同于普通的住宅, 更加接近于公建的外观。外墙材料多采用玻璃幕墙和石材, 比较少用外墙砖, 以追求整体、大气的立面效果。
城市酒店式公寓发展至今已成为一个稳定存在的物业类型, 设计师应当紧跟时代变化, 设计出能满足其使用功能和审美要求的室内空间。本文通过对酒店式公寓与传统酒店和民用住宅的室内设计进行对比, 分析酒店式公寓室内设计独有的特点, 总结设计经验, 以期能为今后的酒店式公寓室内设计提供参考。
摘要：酒店式公寓这一新兴的产业逐渐在我国兴起, 发展迅速。目前国内的酒店式公寓多以精装修标准交付, 因此酒店式公寓的室内设计就显得尤为重要。酒店式公寓在划分功能空间时, 应充分体现其功能的多样性和灵活性, 充分利用室内空间的布置功能。其室内设计风格应区别于传统酒店式客房, 应摒弃多余的复杂装饰, 设计应注重品质和细节, 配套设施应齐全。
参考文献
[1]孙佳媚.酒店式公寓设计模式初探[J].中外建筑, 2008 (04)
[2]王磊.酒店式公寓室内设计研究[D].杭州师范大学硕士学位论文, 2012
酒店式公寓租房合同 篇4
根据《中华人民共和国合同法》、《江苏省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。也经甲、乙双方实地看房后，自愿协商达成租房合同如下：
一 、乙方租借甲方南京市公寓的房屋( 1室 1厨 1卫)，期限 壹 年(从 年 月 日至 年 月 日止)，付款方式：一年两付，期满后如不续租要结清乙方应承担的费用，完好地交还甲方提供使用的物品，同时甲方退还居住使用押金给乙方。
二、乙方在签定本合同时，须提供有效证件(复印件)，先付第一次费用(半年租金与押金)后住，半年租金 (大写 )，租住使用押金 元(大写 )(包括家具物品保证金)。第二次费用(半年租金)提前壹个月支付。半年租金甲方出具收据凭证给乙方为准。如乙方续租，乙方在承租内必须提前壹个月支付租金。(每年的租金根据本小区市场行情适当调动)
三、乙方在租期内，应遵守国家法律，遵守南京市有关治安管理条例。服从管理，争做文明市民。甲方有义务协助乙方办理有关入住手续。
四、甲方提供给乙方租住使用的房屋，必须保障其安全，可用，可住的原则。乙方在租期内必须承担所实际使用的水，电，物业管理等相关费用，不得拖欠。
五、乙方在租期内，不得破坏房屋结构，不得转租，转让他人居住使用等，甲方发现有权收回租房，不退任何费用。
六、租赁期间，甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施符合有关法律、法规和规章的.规定要求。乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿相应损失。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。
七、根据本合同约定如提前终止合同或合同期满，甲、乙双方应提前一个月通知对方协商。乙方应在租赁期满，如期交还房屋。到期搬出全部设备、物品，但双方另有协商除外。搬迁后房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方乙主动放弃所有权，由甲方处理。
八、甲方提供给乙方物品如下：
《常用物品清单列表》
以上清单物品经双方清点交接无误。如乙方造成甲方的物品被盗。去向不明，人为火灾及损坏等，需照价赔偿。
九、在租期内甲、乙双方共同遵守本合同，任何一方擅自中途终止本合同，或任何一方违反本合同的条款，造成对方损失，必须赔偿对方有关的直接损失，直至请求法律保护。
十、本合同如有未尽事宜，甲、乙双方协商写明。
十一、备注： 。
十二、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。本合同经双方签字之日起生效。 附：水表底数： 电表底数：峰谷总
附租方内物品及日常费用交接清单一式 份
世博村B地块公寓式酒店设计 篇5
关键词：世博村,历史,网格,空间,设计
0 引言
随着北京奥运会的精彩谢幕,大家的目光从“鸟巢、水立方”收了回来,开始转向2010年上海世博会,转向中国建设又一缓缓拉开的序幕。
世博会不同于奥运会,从2010年5月1日开馆到10月31日闭馆,加上前期准备,时间跨度将长达半年甚或一年。作为有史以来参展国家和机构最多的一届世博会,届时将有众多的参展国和企业的官员、工作人员来到上海,来到世博。在这里,中国人充分显示了热情、好客的天性,全资建设了世博村。它包括五星级的豪华酒店、三星级的商务酒店、经济型旅馆、公寓式酒店及配套完备的餐饮、商业、服务设施。总建筑面积达50万m2。它将成为参展人员一个特别的家(见图1)。
B地块作为世博村中的一类生活区,主要功能为高档公寓式酒店,共有805套客房,并结合需要设置部分餐饮、健身休闲等配套功能。由同济大学设计院与德国HPP合作设计完成。
1 亲水——人类的本性
人类是从“逐水而居”开始的。水是人身体中必不可少的一部分,也是人生活环境中必不可少的一部分。水,能除尘、净化空气及调节湿度;能明显增加环境中的负氧离子的浓度,减少悬浮细菌数量,使人感到心情舒畅,具有一定的保健作用;它还对嘈杂街道起环境改善作用。
B地块紧邻黄浦江而建,是一组有着良好水环境的“水岸建筑”。规划中注意地块建筑自身的错落布局,打通沿江观景视线,形成理想的多角度江景通透视廊,建筑高度沿浦明路(沿江)控制在30 m以下(最低6层),沿雪野路不超过70 m(最高20层)(见图2)。主要经济技术指标:规划总用地面积:88 292 m2;总建筑面积:185 768 m2,其中包括地上建筑面积144 777 m2(新建建筑面积:141 554 m2,保留建筑面积:3 223 m2);地下建筑面积:40 991 m2;容积率:1.64;建筑密度:22.9%;绿化率:35.1%;集中绿化率:8.1%;客房套数:805套;客房间数1 845间;建筑高度(最高处):68.7 m;停车位:937,其中包括地上停车位:64,地下停车位:873(母停车位:864,子停车位:9)。
为了改善建筑与滨水地区的关系,改善地块内的小气候,符合本地的主导风向,所有公寓式酒店按南偏东20°布置,并在东西方向采取连续的退台,适当保留主导风向的通道,同时最大限度地利用了景观资源,户户面向江景和北部的浦东陆家嘴景观,同时层层跌落的独特天际线成为浦江一景。
地块内设计了水体景观,通过将世界五大洲的景观抽象置入基地,体现了融世界文化为一体的和谐思想。建筑之间的步行小道临水而设,而沿江连续的水边绿地系统也将为公众使用。地势逐渐向水边降低,景观由密集多样的植被和开放空间组成。宽阔的步行道在江畔延伸,不时有平台伸出水面以供观赏。它将成为世博村的前景,同时使这个区域成为一个大型污染过滤器,以改善世博村的微气候条件。
2 保留——尊重没有设计师的设计
原上海溶剂厂锅炉房建筑是地块中的一幢老建筑,为了保护保留传统建筑文脉,我们将保留房屋的清水红砖外墙,作为历史记忆,并将其融入新的城市结构中,为历史建筑活化创造可能。在其内部则进行钢结构加固,改建后作为世博村B地块会所的一部分,提供高标准的餐饮服务,同时结合南侧的高层公寓楼裙房形成较大规模的休闲会所。我们还保留了许多机器或零部件,将它们作为小品结合在景观设计中,成为丰富场所体验的重要景观元素。
结合保留建筑,我们在周围设广场和集中绿化,为所有用户提供一个开敞、生机盎然的聚合点。景观街道列有修剪整齐的树木,映衬出简洁精致的建筑形象,同时在人的视线高度范围内保持视觉通透,协调的硬质铺地和绿化及水景,形成每个单体建筑的入口空间和花园。
3 网格——灵活可变的体系
总体规划设计中,我们建立了一个8.1 m×14 m和8.1 m×25 m的网格,每个建筑都被安排在这个有着巨大灵活度的网格里。它借鉴了典型的本土特色和传统的中国水乡的建筑特点,但同时又具有创造性的独特外观。17幢高度不等的公寓式酒店行列排布,被休闲广场、连续性的林荫道及水街划分成不同内涵的四个街区。每个街区根据国际性特点采用不同的立面风格和立面色彩加以区别。整个建筑根据人性尺度设计,反映了高级国际社区兼容并蓄的特征。
平面设计中,遵循同纬度地区的朝向特点,采用南北向通透,板式短进深的建筑类型,最大限度地利用自然的采光和通风。公寓式酒店客房平面为全套房设计,借鉴了高级公寓的交通模式,采用单元式布置。每个单元设有一座剪刀梯和两座电梯。我们同样为这个单元体系建立了宽8.1 m、进深14 m、层高3.2 m的网格,根据住户的不同需求,可以分别水平或垂直连接,灵活可变。
单元核心筒设计尽量减少占据南北向的外墙面宽和公共部分的面积,以提供更多的通风采光面,同时打破传统酒店内廊式的单向布局设计,充分享受南北贯通以及复式层高带来的景观与朝向的便利,在面积标准上满足高标准公寓式酒店的特殊要求。
与普通的酒店相比,本地块的设计概念更偏重于诠释公寓式酒店的自由和随意性;而与一般公寓相比,本地块的设计概念则偏重表现酒店式管理带来的精致和舒适。在建筑单体立面造型方面的理念则兼具系统性和丰富性。
简洁明快的国际主义的建筑立面风格可以适应不同层面、不同文化背景的世博贵宾和工作人员的需求,同时在一个系统下选用不同的色彩和节奏能变化出丰富的样式。
建筑造型很符合节能建筑的理念,适合选用环保建筑材料以及反映生态环保概念的预制化建筑配件,在控制合理造价的前提下平衡示范性和经济性,注重使用周期成本预算,避免高额养护费用,从而达到“勤俭办博”的目的。
立面上采用了4.05 m×3.2 m的网格,统一的网格尺度形成共性。17幢主楼分为三组建筑外立面类型,主要材料采用天然石材、断热铝合金中空玻璃幕墙及铝装饰线条。阳台栏板采用透明夹胶安全玻璃,顶部和入口处有灰色金属百叶装饰。三种立面类型交错设置,但各类型立面均在统一的网格模式下,使整个建筑群体和谐统一(见图3)。
4 空间
设计充分挖掘地下空间潜力,将日常的区域车行系统引入地下,实行区域内的人车分流,以减少地面车辆对酒店步行客人的影响,进一步提高酒店生活品质。地下一层除必要的设备用房之外,共可提供近1 000个车位。酒店电梯直达地下室,客人可以就近停车,通过电梯厅直接入户。
同样是为了充分利用空间,在主楼与地下车库间还设计了一层3 m高的夹层。当然,没有自然采光、通风的空间,利用率是极低的,所以我们把它抬起来,比室外地坪高了1.5 m,通过高窗,夹层就完全摒弃了黑暗、阴沉的面貌。
3.2 m的层高对酒店客房是很适宜的,对于酒店入口大堂却太压抑了,同时室内外1.5 m的高差也是个大问题。建筑的外立面设计很干净,如果按常规设计残疾人坡道,对外立面效果及地块的环境将产生极为不利的影响。为此,我们将入口大堂降下来,与室外高差仅0.05 m,用1∶50的斜坡与室外道路平缓连接。同时在入口大堂内设置了残疾人专用升降平台,可以到达各个电梯厅。
5 结语
在世博村B地块的设计中,我们还关注建筑物的节能、环保设计,采用了太阳能、种植屋面等技术;在环境设计中,我们尝试采用LED和环境一体化技术,使得世博村B地块的夜景同样时尚美观。充分考虑残障人士的需求,完备的无障碍设施将使每个人都可以感受到舒适和便利……上海未来中心区——一个全新的国际化街区即将出现。
2007年初,世博村打下了第一根桩,让我们拭目以待。
参考文献
[1]广州市城市规划局.滨水地区城市设计[M].北京:中国建筑工业出版社,2001.
[2]王玉卿.浅议建筑的设计研究[J].山西建筑,2008,34(5):51-52.
商住酒店式公寓投资风险分析 篇6
关键词：商住式酒店公寓,风险,投资
0 引言
近几年, 城市化进程的过程中, 房地产业可谓是扮演着一个重要的角色, 城市规模急剧扩大的同时, 不仅新城区焕然一新, 老城区的旧商业中心也面临衰老和退化, 大型的商住群也逐渐落成, 在一定程度上反映了一个城市发展的水平和潜力。但是, 因为市场发育不完善等原因, 不断上涨的房价使得不少人们对大中户型的房子叹为观止, 尤其是北上广深等一线城市。此时相对总价较低、服务齐全的商住酒店式公寓吸引了不少人的目光。
1 商住酒店式公寓概述
1.1 酒店式公寓的概念
酒店式公寓不同于公寓式酒店, 两者有着不同的概念。《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义, 并明确其区分与界定。《规定》中的名词解释第13条明确写明:“公寓式酒店指按公寓式 (单元式) 分隔出租的酒店, 按旅馆建筑处理。”第14条:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓, 按居住建筑处理。”酒店式公寓属于住宅类物业, 公寓式酒店则是酒店类物业 (非住宅) 。正因为两类物业性质不同, 所以前者可拥有个人产权, 可以居住、出租或转售。酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店, 而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务, 如客房打扫、洗衣等, 同时居室内配有全套家具及必要的设施。概括地说, 就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。而商住酒店式公寓是酒店式公寓的一种特殊形式, 以办公、居住混合的形式存在[1]。
1.2 商住酒店式公寓的发展
商住酒店式公寓的雏形起源于20世纪中期欧美发达国家的社会变革, 因社会的发展, 人们的生活方式发生了较大的改变, 人口流动增加, 人们对配有家具和酒店式管理的居住形式有了需求。由于这种居住形式的灵活性强, 价格低于一般酒店, 服务也较为齐全, 所以受到了经常出差的商务人士的欢迎。
商住酒店式公寓在我国经过了十几年的发展, 我国经济发展的特点决定了我国酒店式公寓除了自用以外, 还兼有投资的功能。其服务人群主要是投资者和经济实力较强的外籍商务人士。
2 商住酒店式公寓的优势和矛盾
2.1 优势
1) 总价优势。商住酒店式公寓是以住宅为根本, 行使写字楼的功能, 主要功能还是以住宅为主, 所以在户型设计方面, 普遍以小户型为主, 这样总体成本就比较低。相对于大户型、总价较高的写字楼相比, 投资的成本较低[2], 投资的灵活性较大。
2) 功能优势。商住酒店式公寓将居住功能和商业功能巧妙地结合起来, 而随着我国城市化的加速发展, 城市建设的综合性和整体性已经受到了广泛的关注, 土地资源集中利用也成为一大热点。
3) 工作、生活多样性优势。在经济迅速发展的今天, 越来越多的人追求便利和“新鲜感”, 商住两用兼顾了居住与办公功能空间的复合优势, 更好地适应了相关行业从事者的需要, 也给在此居住的人群提供了享受商业配套设施的权利, 丰富了生活。
商住酒店式公寓通过建筑的功能结合、空间环境改善, 在提升商业价值的同时满足居民的生活品质[3]。
2.2 矛盾
房地产项目要将两种功能进行结合就一定会有矛盾, 如设计矛盾、政策矛盾、居住环境矛盾。
设计矛盾:在商住复合具有优势的同时, 商业与居住也在功能、形态、结构等方面存在着诸多差异。这也使得很多相关专业的学者对其差异的改进进行了研究, 如张秋庆与梁文逵就针对大型综合商住楼的特点, 对其排水系统进行了设计探讨[4]。
政策矛盾:2005年5月1日, 广州市正式颁布了《广州市房屋租赁管理规定》, 其中明文指出, 承租人应当按照房屋规划用途使用房屋, 不得擅自改变建筑物的使用性质。但2007年《物权法》的颁布对“住宅禁商令”产生了很大的影响, 《物权法》更强调了对私有财产的关注, 当然这不意味着否定了住宅禁商, 也并不意味着住宅可商, 住宅商用的可与不可应该在充分分析其利弊的基础上综合考虑[5]。
居住环境矛盾:虽然配套设施会给人带来方便, 但是也会有负面影响。商与住混合在一座楼中, 办公环境就会受到很大的影响。面对两种截然不同的功能, 对物业管理的要求也较高。办公的人可能会受到住户生活噪声的影响;而对于安全感要求较高的长期住户来说, 可能会因为每天看到不同的陌生人而感到不满。
3 投资风险分析
虽然商住酒店式公寓既有酒店的方便快捷的服务, 又有公寓式的舒适环境, 但是对其进行投资仍然需要面临一些不可小觑的风险。
3.1 市场风险
众所周知, 房地产价格在10年内上涨了很多, 使得很多开发商加大投资并且有很多人在满足自己居住的情况下买了两套房、三套房等, 如表1所示为国家统计局发布的2013年1月份~6月份全国房地产开发和销售情况。
从表1可以看出, 2013年1月份~6月份, 商品房销售面积51 733万m2, 同比增长28.7%, 其中, 住宅46 090万m2, 增长30.4%;办公楼1 121万m2, 增长31.7%, 商业营业用房3 066万m2, 增长了8.3%。待售面积43 731万m2, 其中住宅28 736万m2, 增长了42%;办公楼1 770万m2, 增长了27.5%;商业营业用房8 392万m2, 增长了34.4%。从数据对比可以看出, 除办公楼的销售增长率比待售增长率稍高以外, 住宅和商业营业用房均存在待售面积和增长率大于销售面积和增长率的情况, 也就是说, 住宅业商业营业用房存在滞销现象。
但即使如此仍然不断的有开发商进行开发投资, 看重的就是顾客的投资心理。所以对于投资者来说, 投资能否得到期望的利润, 需要慎重考虑。
3.2 使用成本高
商住酒店式公寓的一个最大的特点就是其具有酒店式的服务, 物业负责内务工作, 包括打扫房间, 清洗衣物, 送餐等。对于使用者来说, 商住酒店式公寓因其具有较普通住宅更为完善的物业服务, 因而要承担相对较高的物业管理费。
同时从配套设施上看, 酒店式公寓所在小区的停车费用高出普通商品住宅1倍多, 以杭州地区为例, 酒店式公寓的停车费用最低约800元/月, 而普通商品住宅的停车费用最高也就360元/月。
另外, 商住酒店式公寓的水电费如果按照商业用房收取, 会比普通住宅高出1倍左右。
3.3 售价并不便宜
商住酒店式公寓因其面积小, 总价低、首付低而吸引着投资者, 但是实际上并没有那么简单。
目前市面上很少有商住酒店式公寓的产权期限可以达到70年, 以杭州市某商住酒店式公寓及其周围的普通住宅为研究对象, 调查发现, 普通商品房的单价在2.5万元左右, 按国家规定, 产权期限为70年。商住酒店式公寓的单价在2万元左右, 产权期限为40年。投资者如果购买面积相同、地段临近的普通商品房住宅和商住酒店式公寓, 以70 m2的小户型为例, 需要分别投资175万元和140万元。由此看来商住酒店式公寓的成交价比普通住宅要低许多。但是仔细分析会发现并非如此。首先, 商住酒店式公寓的使用年限仅为40年, 仅相当于普通商品房的4/7, 平均分摊到每年的成本就比普通商品房高了;另外, 因为政策限制, 商住酒店式公寓不可使用公积金贷款, 且还款期限为10年内, 贷款利率要比基准利率高出10%。对于投资者来说, 这些多出资金的投入并不能轻易忽视。
3.4 居住效果差
普通商品房住宅的居住功能主要有起居室、厨房、餐厅、卧室、书房、儿童房、老人房等, 功能齐全, 可以满足绝大多数家庭对“家”的需求。而商住酒店式公寓在设计上会遵循开发商利润最大化的原则, 在有限的空间内分隔出更多的单元, 而对生活实用性的考虑较少, 很多的设计户型单一, 甚至没有独立的厨房和客厅, 其格局更接近于家庭旅馆, 只具备酒店和旅馆的暂住性功能, 对于许多人来说, 商住酒店式公寓明显不适宜长期居住, 从而让投资贬值。
4 结语
正所谓“存在即合理”, 商住酒店式公寓作为时代发展的产物也有其独特合理的的地方, 众多商住酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物业管理”“公司就在自己家”等诱人口号, 对于人口流动性比较大的城市来说, 投资商住酒店式公寓有着独特的优势, 但是在投资之前, 应充分考虑商住酒店式公寓的弊端和投资风险, 及时掌握市场信息, 关注市场动态, 运筹帷幄, 从而决胜千里。
参考文献
[1]余源鹏.酒店式公寓项目开发全程策划[M].北京:中国建筑工业出版社, 2009:1-3.
[2]姜洁勇.民用建筑商住楼的实用价值[J].现代建筑, 2011 (12) :34.
[3]蒋薇.中德城市中心工商住混合型历史街区更新的比较研究——以柏林哈克雪庭院群和上海田子坊为例[J].现代城市研究, 2012 (1) :34-46.
[4]张秋庆, 梁文逵.大型综合商住楼排水系统设计探讨[J].给水排水, 2012 (10) :86-89.
广州酒店式公寓发展的困境与对策 篇7
酒店式公寓在我国的兴起是在上个世纪90年代末，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、广州等地开发，并在近几年内形成投资热点。广州酒店式公寓最早产生于上个世纪80年代的星级酒店，发展至今已经形成了以广州CBD为中心，遍及到景观资源丰富的居住区域及郊区的态势。随着经济的发展，国际大公司的进驻和国内大公司的成熟，广州已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常客观的商务消费能力，传统的物业管理已经不能满足他们的需求。另一方面，中小型公司由于其资金实力较弱，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓是其最佳选择。同时，城市居民的思想将更加开放，其生活观念和生活模式也将随之产生根本性的转变，这些因素均可能构成酒店式公寓市场潜在的发展方向，租赁酒店式公寓将会再引起一次潮流，成为人们的一种主要生活方式，投资酒店式公寓也将成为热点。
一、广州酒店式公寓的发展现状
（一）地理分布
20世纪80年代的广州出现了酒店式公寓的雏形，如花园酒店针对常驻广州的外籍人士及本地高级管理人员，提供一部分以酒店套房改建的公寓，并辅以酒店式管家服务。20世纪90年代初期为广州酒店式公寓的起步阶段，陆续有多个纯服务式公寓推出市场，多数集中在旧交易会(流花路)，环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。自2000年起，是“商务+服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。现阶段广州酒店式公寓主要分布在两个区域：
第一是集中在商业商务成熟或将来很有发展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政规划区域。这里聚集了广州的跨国大公司和国内的大公司及驻华领事馆，形成了高档成熟客户，如跨国公司高级管理和技术人员，驻华领事官员，常驻广州的港澳台商务人士及本地的高管和技术人员。他们考虑到工作便利，多愿选择位于该商圈的酒店式公寓，如天河北的盛雅服务公寓、珠江新城的富力爱丁堡公寓、马赛国际公寓等。
第二是景观资源丰富、环境好的居住区。环境幽雅，治安秩序好，人员素质高的社区往往受到高档客户欢迎，如广州大道二沙岛的金亚花园、番禺的星河湾、白云区南湖板块等。近年来，房地产开发商在番禺、南沙、白云区等风景优美的地方开发项目逐渐增多，但这些项目多以大户型为主。
此外，新展馆的附近。琶洲商务圈也吸引着广州酒店式公寓进驻。一年两度的广交会以及大大小小的商业活动在会展中心举行，自然带动周边的酒店式公寓的繁荣发展。例如位于科韵路的勤天.E品上馆定性为酒店式公寓，主要瞄准会展中心这个大市场。
（二）市场现状
2002广州能称得上国际化酒店式公寓的仅有祈福华厦、新大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，随着广州市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。目前广州正在运行、在售以及预售的酒店式公寓项目达40个以上，仅2007年就有17个以上项目，总货量约计4500套，户型非常丰富，从单间到多房都有涉及，区域分布遍及广州CBD中心城区到花都、从化等远郊。
目前广州酒店式公寓整体出租情况比较理想，尤其是在广州CBD中心区，空置率低于10%，市场均价在140-150元/平方米/月。根据酒店管理的不同，价格差别很大，有的100元/平方米?月，也有外国品牌酒店管理公司服务的达220元/平方米/月，并且在交易会等大会期间价格会大幅上扬。
（三）客户群分析
酒店式公寓的客户包括年轻一族、小型办公族，长期驻外商务人士、专业技术人员、商务、旅游等短期租赁人士。根据需求现状，广州酒店式公寓的客户主要分为两大类：
第一类：海外机构的常住人员。广州作为中国的贸易中心、中国的南大门、珠江三角的中心腹地，国际化商务活动的往来频繁，使越来越多的境外机构、大量有实力的海外公司驻扎广州。但是处于资金成本有效控制的考虑，这些公司越来越倾向租赁市区区位优越、交通便利、价格比酒店租金便宜的酒店式公寓。这样既能享受方便舒适的服务又可以节约成本。另外随着中国加入W T O，中国将逐步开放部分行业给外商投资者，更多的外籍人士涌入广州。这些人士对酒店式公寓的需求也比较大，总体市场需求强劲。
第二类：国内的商务人士。广州的企业主要以传统产业为主、以国有企业为主，这也就说明国内的商务人士在广州的业务来往非常频繁，这部分人主要是酒店式公寓的长住客户。另外常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日趋增多，使他们对体现自身价值、满足自我需求的“酒店式公寓”越来越渴望。
二、广州酒店式公寓存在的主要问题
（一）存在的主要问题
1、市场混乱
由于酒店式公寓的热销和高利润，又没有专门的部门对“酒店式公寓”进行鉴定和对地产开发商的监督，只要是可以出租的公寓配有一套家具家电，就可以挂名为“酒店式公寓”。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。因此造成了酒店式公寓的名目繁多，规格不一。如在广州市区中存在着种种由招待所改头换面变成的“酒店式公寓”。市场的混乱使消费者对酒店式公寓认识不清，从而不敢购买或租赁酒店式公寓。
2、目标市场定位不明确
广州酒店式的公寓很多都是分散产权的酒店式公寓，开发商在建成后把它出售给寻找投资的业主，产权归属于各个分散的业主。因此从管理、租金标准方面都难以达到统一。同时各个分散的业主的目标市场也不一样，甚至目标市场也不明确;并且他们的出售方式主要是通过地产中介进行出售。由于开发商没有了解广州酒店式公寓的供求量和广州这个城市的经济、政治、文化的实际状况，从而盲目开发盲目出售，很难拥有一批稳固的客户群。
3、缺乏专业管理，失信于业主
虽然有些公寓是由一些比较知名的酒店来进行管理，如希尔顿阳光是由嘉逸国际酒店提供酒店服务、中国大酒店公寓是由中国大酒店来管理，但是知名度还不够响亮。广州大部分酒店式公寓都是由一些不够专业的酒店甚至没有酒店来进行管理。如富力史丹尼国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉城国际公寓等。一般酒店式公寓的回报率较高，在投资者进行投资时，开发商对投资者承诺一定的回报率。但一些酒店式公寓缺乏专业的管理，无法提供好的产品服务给顾客从而破坏酒店式公寓的口碑，减少利润，也就无法保证业主利益，最终造成了业主对酒店式公寓投资的怀疑。
（二）存在问题的主要原因分析
1、国际资源利用不足
广州虽然和北京、上海等地一样是一线城市，但是广州对国际资源的利用仍显不够，对境外企业尤其是跨国公司研究机构的引入力度方面却明显不够，高薪技术产业规模仍不理想。酒店式公寓的目标市场主要是针对商务人士这一类人群，其中大部分包括海外机构人员、高级外籍管理员、外籍专业技术人员、港澳台地区商务人士，这类人群一般入住的时间会是半年以上甚至更长时间。从长期商务人士的市场和北京、上海相比，广州市场面相对较小。
2、开发商自身的实力不足
很多房地产公司的资金实力不够雄厚，当采用统一产权式时，投入资金不够。而采用分散产权式时，由于无法聘请一些专业的酒店管理集团来管理从而使投资者丧失投资信心。因此，造成所开发的酒店式公寓发育不全。
3、分布比较散，影响力不够大
2007年在广州真正称为酒店式公寓的物业有3500套，集中在天河北、珠江新城等CBD中心区。虽然它们都是分布在广州的商业区、CBD区域等，但是影响力不够大，没有形成一种良好的氛围，而良好的行业氛围有益于明确行业规范，树立行业品牌，从而容易被客户认可。
三、广州酒店式公寓的发展对策
（一）进行区域价值分析，决定投资
酒店式公寓兼具了传统酒店和公寓的长处，它的选址不仅关系到企业的市场开发能力大小，对消费者吸引力的大小，更重要的是对长期效益的取得具有战略性的影响。在选址之前开发商必须对当地的市场情况进行调查和了解，如该位置的交通状况、文化民俗风情、区域规划、地区经济现状、市政设施和服务等。
（二）明确目标市场，进行市场定位
广州每年举办的两季中国进出口交易会，每季交易会时间为15天左右，期间引入非常多的外籍和港澳台的参展商和采购商。其中大部分的外商和港澳台商务人士会在广州停留1至7天左右。因此，这部分短期的商务人士将对酒店式公寓有很大的需求。此外，目前广州主要以传统工业为主，如广州是全国纺织业重要生产基地，国内的商务来往比较频繁，本地的高级管理和技术人员也比较需求酒店式公寓。广州是中国的“南大门”，毗邻港澳，常驻在广州的港澳台商务人士也是酒店式公寓的长住客。因此，外籍人士、港澳台商务人士及国内商务人士等构成了酒店式公寓的主要目标市场。
（三）专业化、整体化
由于市场的混乱、规格不一，广州酒店式公寓大都是开发商自行管理，缺乏专业化、整体化管理。酒店式公寓的管理不完全等同于一般酒店、公寓的管理，对于统一产权的酒店式公寓的开发商来讲，不仅需要庞大的资金支持和增加服务的附加值，还要对产品本身进行不断改进，这就需要有专业化管理。分散产权式的酒店式公寓为了获得更好的投资回报，需要和有国际星级背景的专业化的酒店管理集团合作从而统一管理，整体规划和经营。
（四）差异化竞争
酒店式公寓根据所在城市区域的特征进行进一步的功能定位和合理规划。这就要求不同类型的公寓在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要。这种差异化的产品竞争不仅方便了消费者，满足了消费者的需要，避免价格展等形式的恶性竞争，还可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌，使得酒店式公寓项目在更多方面具有挖掘优势的潜力，引导产品在不同方面升级发展，使酒店式公寓的发展前景更加光明。
（五) 充分利用空置商品房
广州的酒店式公寓无论是在国际市场还是在国内市场的需求都非常大，同时酒店式公寓的均价高于普通住宅，在某些区域甚至高过写字楼的均价。因此开发商可根据主要目标市场的需求对这些商品房进行装修，并寻找一间具有专业化的酒店管理公司进行管理，这些酒店式公寓就可以出租给客户。
随着广州经济的发展和人们个性化需求的增强，酒店式公寓的需求量会越来越大，酒店式公寓的定位会更加细化，产品会更加多元化和差异化，广州酒店式公寓市场也会越来越完善，管理将越来越成熟。
参考文献
[1]、高智勇.酒店式公寓如何天长地久.房地产导刊[J], 2007-10-15:083-085
[2]、肖小平.深圳酒店式公寓的现状及其未来.中外房地产早报[J], 2006-11, 80-87
浅谈长春酒店式公寓的投资前景 篇8
酒店式公寓源于20世纪初的欧洲地中海和阿尔卑斯地区的最早的旅游物业度假所有权制度。到上世纪中叶, 世界上的主要城市中, 尤其是在美国, 已经感受到了巨大的社会变革, 人口流动性变强, 家庭结构性变得松散。于是酒店业开始想到为这些流动着的“人们”量身定做一种配有全套家具的公寓, 这一趋势就导致了第一批“服务式公寓”的出现。
亚洲的酒店式公寓虽然起步较晚, 但由于直接借鉴欧美国家较为成熟的管理模式, 其发展速度很快。并于上世纪90年代进入中国, 主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市。近年来, 逐步深入各个中小城市, 尤其是一些旅游度假城市, 如大连、杭州、三亚等。
随着社会经济飞速发展, 人们的生活将不再拘泥于同一个地区。商旅生活的兴起, 造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。目前, 国际标准化的酒店式服务公寓, 是结合了酒店的管理模式和设施标准, 采用公寓房型设计的一种高级物业经营模式。由于它的价格低于酒店标准, 而服务水准又大大高于普通公寓, 因而深受中长期出差的高层人士们欢迎。
二、酒店式公寓Vs传统酒店
相比星级酒店或者是传统的酒店, 酒店式公寓都具有无可比拟的经营优势。
首先是在价格上。许多入住过酒店式公寓的人士都表示, 他们选择公寓而非酒店的最大理由就是价格实惠。目前, 4~5星级的酒店定位一般在400~600元之间, 而2~3星级的酒店价格大都在180元至360元之间, 但一个标准酒店式公寓的价格仅在100~250元之间。
其次, 在于客房本身。在装修客房方面酒店式公寓以“家”的格局来进行装饰。配备厨房等设施, 营造出家的感觉。让出门在外的人们感觉多了份自在和轻松。现在的酒店式公寓大多为三房一厅、两房一厅、一房一厅的基本房型, 给团体、朋友和夫妻, 提供了多样灵活的选择空间。
再者, 在于硬件和服务的配套上。从冰箱到沙发, 到浴室配件, 麻雀虽小, 五脏俱全, 因此酒店式公寓的硬件配套并不亚于星级酒店。服务上, 大多酒店式公寓的服务人员都要经过星级培训, 从清洁人员到接待员, 无一例外。又更接近家的感觉。酒店式公寓服务最用心的地方就是在人们最关心的卫生间题上, 他们以星级卫生服务为标准, 做到“酒店式的服务, 公寓式的管理”。
最后, 更值得一提的是酒店式公寓的配套服务, 如:洗衣服、打印复印文件等琐碎又不得不做的小事, 一概可以在酒店式公寓内解决, 多是免费服务。让每个到过酒店式公寓的客人都会印象深刻。
三、酒店式公寓是否值得投资
投资产品的品种有很多, 像储蓄、股票、国债、基金、房产等。产品是否值得投资, 既要考虑个人偏好, 又要期待投资产品的回报率高低。
储蓄——因为极高的安全性, 回报的稳定性, 仍然是目前不少人, 尤其是中老年人的重点选择。当然, 目前这种方式在高物价高膨胀率的时期, 增值不可能, 保值也较难。
国债——亦是比较安全, 收益率高于储蓄的理财品种。但在CPI居高情况下, 仍难于保值、增值。
股票——这是一项“牛熊”相伴相斗, 会令人发狂的投资方式。如果想短期内成倍挣钱回报就去炒股票, 看得准的话一支股票一年内可以翻2~3倍。也有可能买股票今天是百万富翁, 明天则成了穷光蛋。
基金——曾经有人说想发财买基金只赚不亏, 但基金既然是一种投资理财产品, 就与经济发展息息相关, 基金经理把大家的钱拿去投资, 包括投资股票, 前年股票狂跌, 基金自然就跟着跌。
商品房——商品房中的住宅、商铺、写字楼, 尤其是前两种, 曾经是人们热衷的投资品种, 也确实带来过很大的收益。但随着国家宏观调控力度加大, 实施从紧的货币政策, 房贷按揭及交易的不断规范, 以及商品房供应加大, 还想靠投资住宅赚大钱, 恐怕只能是奢望。
酒店式公寓, 尤其是经营性酒店式公寓, 由于有房屋产权, 只投资, 不经营, 有固定的回报, 这些较安全的因素和商业属性, 正受到越来越多的人的关注, 为人们投资理财领域增添了一个新的品种。业内人士说酒店式公寓确实是不错的投资品种, 但适合什么人投资, 值不值得投资, 则要看项目的安全性、回报率、承租方的行业经营管理能力和信誉度。
四、酒店式公寓客源市场分析
长春的经济发展水平与地处文化经济政治中心的北京、上海以及其他的沿海城市相比, 仍然相对落后, 人均收入也相对较低。因此, 长春的酒店式公寓并没有足够多的高收入商务客人作为主要目标市场。现有的酒店式公寓价格就应该相对较低, 针对的消费群应为更广泛的普通消费者。主要有以下几类:
1. 来长春上大学报到的新生、短期旅游者、参加会议、
商务活动的白领等, 通常租用一房或两房, 租期从数天到三个月不等。
2. 刚参加工作不久的年轻人, 从外地来长春工作但不定
居, 有着较高收入、在相当长的一段时间内需要租赁房屋居住的。
3. 采用酒店式公寓作为过渡时期的住房, 是因为此类人
群还没有足够的经济能力购买一套面积较大的住房, 但是渴望拥有属于自己的独立空间。
五、长春市现状与酒店式公寓投资前景
长春是一座年轻的城市, 只有200多年的历史, 地处中国松辽平原腹地, 是吉林省省会, 全省的政治、经济、文化中心。作为中国北方区域性中心城市之一, 处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲, 南可联结中国辽东半岛沿海城市, 北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展, 东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯, 西可由吉林省白城地区与蒙古交往。这种特殊的地理位置, 使长春成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环, 成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。经过不断的发展建设, 长春逐渐形成了自己的独特优势, 成为了工农业基础雄厚、商业繁荣兴旺、科技教育事业发达、对外开放程度较高、在全国举足轻重的中心城市, 被海内外的朋友誉为“汽车城”、“森林城”、“电影城”和“科技文化城”。
长春地理位置比较优越。过去五年, 长春市加大招商引资的工作力度, 通过创新招商引资方式、提升服务水平、改善基础设施等措施, 促使一大批项目在长春市开工建设并顺利投产, 取得了良好的经济效益。累计利用外资59.2亿美元, 完成五年计划的118.3%, 年均增长22%;累计利用内资1075.8亿, 完成五年计划的134.5%, 年均增长21%;累计批准外商投资企业650户, 超千万美元大项目162个, 累计批准内资企业3093户, 其中工业类项目1267个, 超八千万元工业类大项目151个, 主要投资我市汽车制造、能源开发、食品加工、高新技术、现代服务业等领域。目前, 长春市累计吸引国内500强企业10户, 引进世界500强企业46户。
国际企业进驻中国市场也对酒店式公寓有促进作用。随着中国加入世界贸易组织, 越来越多的国际企业进驻中国市场, 尤其是进入大城市。但是大城市土地租金一般较高, 想要在交通便利、人员密集的地点更需要付出较高的成本。而选择酒店式公寓能够同时满足他们办公以及员工居住的需要, 又可以为他们节省资金。所以很多国际企业都是长期租住酒店式公寓。
长春作为中国首批优秀旅游城市之一, 旅游开发上也形成了一定的特色。拥有亚洲最大的人工森林“净月潭森林公园”, 著名的人文景观, 农安辽代古塔, 许多日伪时期的遗迹, 包括中国现存三大帝王宫殿之一的伪满皇宫和八大部。冬季冰雪旅游更是长春的热点, 在这里不但可以滑雪、溜冰、参加雪地汽车拉力赛, 还可以欣赏冰雕、雪雕等各类冰雪艺术品。
游客来长住酒店式公寓价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉很多, 可以花较少的钱享受到星级酒店的待遇, 对客人的吸引力很大。而且酒店式公寓讲究个性化和人性化服务在设计上不同于星级酒店的标准式设计, 而更讲究个性化, 有各种不同的户型可供人们选择。在室内布置上, 多讲究温馨和舒适, 并且在装修上统一为精装修, 提供全套的家居设计和电器, 能够给客人带来家一般的温暖感觉。
六、总结
目前, 长春市已经拥有了为数不少的高星级酒店和经济型酒店, 目标客源市场涵盖广泛, 由高端到低端, 而酒店式公寓与常规中高档物业相比总价较低, 不仅拥有固定资产的特点, 还具有酒店功能, 作为酒店性质的物业, 即便银行利率上升, 因其贷款总额较低, 其受到的影响也相对较小。
根据城市土地资源日益稀缺的特性, 房价大幅下跌的可能性较小。但酒店式公寓同时兼备了办公与居家两种功能, 提供了一系列有别于星级酒店提供的差异化产品, 并且酒店式公寓面向更加具体的细分化市场, 因此在长春有其存在和发展的空间。
投资时一定要注意做好详细的市场调查, 包括地段、价格、交通便利程度、目标人群等。在明确酒店式公寓发展依托的目标市场后, 不断完善其服务质量, 提升营销效应。
综上所述, 长春酒店式公寓的客源目标市场——外资公司、跨国公司或机构的工作人员、有较高收入的白领阶层、旅游者、房地产投资者等都将随着经济的稳定发展而不断增加。因此, 酒店式公寓势必存在较大的发展空间和投资潜力, 前景将是比较光明的。
参考文献
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酒店式公寓设计 篇9
1酒店式公寓的分类
酒店式公寓是指在大型商务圈中,采用统一的装修模式,统一的硬件配备,统一的管理模式,实现对公寓的统一经营。它是当前酒店的有效延伸,属于酒店和公寓一体的综合化产物。通常情况下综合体酒店式公寓采用租住方式,为用户提供酒店式的服务,但是采用家庭式空间布局,购买者拥有该公寓的产权,可以自住,可以租赁,也可以出售。根据不同的划分标准,酒店式公寓可以划分成几个几种不同的类型。
1.1根据物业档次高低划分,可以划分成豪华型、高档型和普通型
豪华型酒店公寓配备5星级酒店的服务内容,价格相对较高,主要针对国外客户,适用于其长期租住。高档型酒店公寓是当前我国社会发展的主流趋势,能够满足大部分客户对公寓的需求,长租和短租均可。普通型公寓中的装修相对简单,主要为收入较低用户提供服务。
1.2根据酒店式公寓的用途,可以分成居住、商务和商居型
居住型公寓的主要目的是为用户提供生活居所,需要配备单独的厨房、卫生间和阳台,从而满足其日常生活的需求;商务型公寓则主要为企业人员提供办公使用,所以只需配备卫生间和相应的办公设施即可;商住两用型公寓则要求配备较全的设施,满足客户居住和办公的多个需求。对于酒店式公寓来说,它属于城市发展的产物,不但能够为用户提供酒店式服务和管理模式,而且还带有信息化社会发展的特征,为商务人员提供翻译、秘书等办公服务。
1.3根据酒店式公寓的产权,可以将其分成大产权和小产权
大产权主要为用户提供高端服务,只为用户提供出租服务;小产权则跟现阶段我国小户型住宅的管理模式相同,业务可以委托管理公司进行整体出租,也可以分块出租,从而提高其经营收益。
2酒店式公寓一体化管理模式中存在的问题
通过对我国酒店式公寓项目管理模式的调查和分析,当前其项目管理过程中大部分采用了一体化管理模式,实现业主方、管理公司和承包商的共同协商,解决项目建设过程中存在的各种问题。但是在具体管理过程中还存在下述几个方面的问题:
2.1沟通问题
由于酒店式公寓项目建设过程中涉及的主体较多,因此在项目建设过程中各个主体之间的沟通和交流存在一定的问题,导致其信息传递不及时和协调力度较差,给酒店式公寓项目的管理带来了一定的困难,造成各项工作的执行力度较差,甚至出现严重的滞后现象,导致整个项目计划的实施。
2.2决策机制问题
项目建设过程中需要各种类型的决策,特别是在项目设计阶段。虽然一体化管理模式的应用实现了项目管理质量的有效提升,但是对于项目建设的重大问题,一体化项目管理人员要切实做好决策分析工作,从而确保决策的正确性。但是在项目具体建设过程中,由于各个业主单位的办公地点比较分散,导致其在决策中的沟通速度和质量较差,影响工程项目的建设进度。
2.3工作冲突问题
一体化管理模式中,由于各个企业之间文化和管理模式的不同,采用的管理方法不同,导致其在工作问题中的制度和工作方式不相匹配。特别是在酒店式公寓项目存在设计变更或者费用支付等重要问题时,由于企业文化之间的差异,导致其工作冲突问题不能够得到有效的解决。
2.4管理人员能力问题
酒店式公寓项目管理过程中的管理人员都是从原来建筑项目的管理人员抽调而来,其掌握的管理技能和方法在传统建筑项目实施过程中具有较高的优势,但是不能够满足酒店式公寓项目的管理。另外,在进行项目建设之前,虽然公司对这些人员进行了有针对性的培训,但是其管理水平还没有达到酒店式公寓项目管理的要求。再加上酒店式公寓项目的利润水平较低,给员工的待遇较差,不能够吸引具有较高素质和管理技能的人员。
2.5技术标准规范问题
目前酒店式公寓项目在建设过程中使用的建筑技术不同,采用的技术标准规范不同,所以在具体项目建设过程中其技术标准的协调性较差,影响整个公寓式项目的建设效率。
3酒店式公寓的创新技术
为了实现酒店式公寓更好的发展,实现其管理水平的进一步提升,在未来发展过程中可以采取以下几个方面的对策。
3.1建立规范的会议决策制度
对于建筑项目来说,其所有重大决策的制定都要召开会议完成。同时,在会议上,相关部门领导人还要对项目建设过程中提供的资源做出承诺,便于后续项目建设的顺利实施,确保整个酒店式公寓在建设目标和进度中达成一致意见。由于酒店式公寓项目涉及到的主体较多,在具体实施过程中可以将会议时间固定下来,将其作为项目管理的日常工作。会议组织人员还要在会议进行前的1周或者3天之前,将会议需要讨论的问题以及相关材料提前发送给参加会议的决策人员,方便其提前做好相关内容的预审和分析工作。对于材料中存在的任何问题,决策人要及时跟会议组织人员进行沟通,从而确保使用资料的完整性。
3.2通过开展活动,提高内部凝聚力
公司要定期组织各种类型的活动,在活动过程中增加各个单位和部门之间人员的沟通和交流。一方面为大家提供一个轻松愉快的工作环境,另一方面增加一体化项目管理团队之间的凝聚力,确保各项管理工作的顺利进行。
管理过程中,一体化项目管理人员还要充分考虑各个单位的现有工作流程和制度,并且根据一体化项目管理的需求,进行适当的调整,使其能够更好地满足一体化项目管理的需求。
3.3加强人才培训
项目管理人员在管理过程中,要建立完善的人员培训计划,开展有针对性的培训。首先,要在企业内部挖掘有能力的管理人员,尽量避免外部聘用。这样既能够提高公司人员工作的进行性,同时还能够充分发挥管理提升人员对公司的了解,降低其人员和业务流程的熟悉过程。为了确保培训效果,制定的培训计划要具有较高的针对性,并且做好培训的组织和协调工作,实现所有培训人员管理能力的提升。
同时,企业还要建立优胜劣汰的管理机制,实现对管理人员工作情况的有效激励。酒店式公寓项目在建设构成中必须要建立长效人才管理机制,通过对比实现人才的优胜劣汰。另外,还要不断更新其管理观念,促进酒店式公寓跨越式的发展。
3.4建立统一的技术标准
一体化管理模式的应用,还要求建设企业建立统一的技术标准,确保项目管理人员能够在沟通过程中达成一致的意见。具体的技术标准可以由项目管理部门统一制定,然后征求各个单位的意见和建议,对统一的技术标准进行不断修改和完善,从而得到最终的技术标准。
3.5引进先进的管理系统
当前软件系统的发展非常迅速,能够帮助管理人员制定相应的决策。因此酒店式公寓项目在未来管理过程中也要引进先进的软件管理技术,借助计算机先进的数据处理能力,为其各项决策的制定提供可以参考的依据,进而实现项目管理质量的不断提升。另外,酒店式公寓项目在建设过程中还可以引进先进的BIM技术,实现项目设计、施工、运营和管理的全面管理。一方面项目管理人员可以通过BIM模型清楚地看到公寓的布局特点,从而为其管理提供可视化;另一方面,还能够为客户提供直观的三维模型,为其公寓购买决策的制定提供可以参考的依据。
4结论
对于城市来说,酒店式公寓是介于公寓和酒店之间的一种形式,其设计和开发过程中要根据其建设位置以及管理模式进行选择,并且制定统一的开发模式,从而确保酒店式公寓管理过程中不断创新,进而实现其管理质量的不断提升。
摘要：城市综合体酒店式公寓是随着城市化进程发展而逐渐发展起来的产物,有效解决了当前城市发展过程中的交通拥堵以及住宅问题。目前,该公寓模式已经成为当前房产投资者的新宠,并且成为建筑企业新的利润增长点。因此开展酒店式公寓管理创新技术的研究,能够有效推动其管理水平的提升。
关键词：城市综合体,酒店式,公寓,创新技术
参考文献
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