酒店公寓（精选12篇）
酒店公寓 篇1
1 酒店式公寓的起源
酒店式公寓最早起源于欧洲, 是当时旅游区内租给游客, 供其临时休息的物业, 由专门管理公司进行统一上门管理, 既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
2 酒店式样公寓的特点
2.1 产权性特点
酒店式公寓与传统酒店的本质区别在于它是拥有产权的的酒店公寓, 可以在房地产市场上自由的买卖流通, 这是酒店式公寓最大的一个卖点。
2.2 服务性特点
所谓酒店式公寓就是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外, 更重要的是向宾客提供家庭式的的居住布局、家庭式的服务, 如:家政服务 (清洁、洗衣) ;安全服务 (24小时保安、24小时客房服) ;交通服务 (机场接送、出租车预定) 等, 真正实现宾至如归的感觉。
2.3 投资性特点
酒店式公寓也是投资置业者的上选, 尤其是异地置业的首选。因为此类投资对大多少人来讲, 是有很高的回报空间的。一般来讲, 酒店的租金要比公寓高30%, 而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点也是其它物业项目所难以比拟的。
3 酒店式公寓在我国的发展
在我国酒店式公寓最早出现在深圳, 由于其各具备各方面的优势, 这几年酒店式公寓成为了地产业投资的热点, 数量迅速的增加, 尤其是在大城市, 几乎每个月都有新的酒店式公寓开卖。
4 酒店式样公寓的设计要点
4.1 选址
酒店式公寓面对的是中高端客户, 此类客户都希望住在交通便捷、配套设施完善的地方, 所以酒店式公寓的地段非常重要。目前国内的酒店式公寓都比较集中在城市的中央商务区域内, 如上海的陆家嘴金融区、北京金融街、广州珠江新城等。
4.2 平面及户型
4.2.1 小户型公寓单位
目前国内市场上的小户型公寓主要有两种类型。一种是单间公寓, 平面比较类似于普通酒店的标准间, 面宽一般在4~5m之间, 进深约6m-10m, 套内面积约在30~50m2之间 (见图1) 。
一个单间公寓基本上都包括:开放式厨房、洗手间和房间三个功能部分。开放式样厨房多布置在入口走廊的一侧, 厨房灶台的操作面和一般住宅相比要少很多, 大都在1.5m以下, 但是由于单间公寓的客户以单身人士为多, 对厨房的使用率并不太高, 所以厨房基本上满足使用。入口走廊的另一侧面布置洗手间, 洗手间内多以布置三套件 (马桶、洗手台、淋浴间) 为标准。可以在房间的前半部分布置沙发、电视等家具形成生活和会客区, 而在靠窗的后半部分布置床、衣柜等作为休息区, 也可以反过来布置。并可在两个区之间拉一条可活动的隔帘起到一定的分隔作用。
除了单间公寓外, 市场上较流行的还有复式公寓 (见图2) 。所谓复式公寓实际上是利用比较高的层高在房间内设置部分的夹层。复式公寓层高为4.5m左右, 部分设置夹层, 一般会把夹层或者夹层下的空间的层高设计在2.2m以下, 这样层高在2.2m以下的部分便可以不计入建筑面积, 这一点就是小户型复式公寓最大的卖点, 即让买家认为可以用相同价钱获得更大的使用面积, 缺点是夹层部分层很矮, 比较压抑 (见图3) 。
总体来说, 由于面积小的局限, 小户型公寓大多都只能采用开放式厨房和黑洗手间的平面布局, 其实更加接近于西方人的生活方式, 对与单身客户和短期租户来讲也不会有太大问题。由于面积小总价相对低, 小小户型公寓的客户面很广, 成为了目前市场上最流行的公寓品种。
4.2.2 大户型公寓单位
大户型公寓的市场定位与小户型公寓相比有很大的不同, 主要面对的是市场最高端的客户。大户型单位面积大、总价高, 通常一个单位就需几百万甚至于上千万之多。平面布局方面, 大户型公寓的平面限制比较小, 平面布局比较自由, 具体的户型要视产品的定位而定。既有100多㎡的三房单位, 也有200多㎡的两房单位, 基本上都会设主人房套间, 带衣帽间。但是总的来讲, 大户型公寓一般都会设置有采光通风的厨房和厕所, 更接近中国人的生活方式, 不过与普通住宅相比, 公寓会比较少设置大阳台 (见图4) 。
4.3 装修设备标准
装修方面:酒店式公寓由于地段好、售价高, 都会随屋附送精装修, 一般装修标准都在2000元/m2以上。地面铺设木地板或高档地毯;窗户采用中空隔音玻璃;墙身采用墙纸或高档乳胶漆;厨房附送冰箱、炉灶等全部烹饪设备;洗手间附送高档洁具。
设备方面:酒店式公寓采用比住宅相对载重量大的电梯, 一般至少1150kg, 部分电梯厅会安装空调;小户型单位多采用和普通住宅一样的分体式空调, 大户型多采用户式中央空调, 即一个室外机带多个室内出风口;由于使用的家电都较普通的住宅家电功率要大, 所以酒店式公寓多采用专变双路高压进线, 保证安全、稳定的供电;酒店式公寓的标准层面积多数都超过1000㎡, 按照消防设计规范需安装自动报警消防系统, 户内每个房间都需安装自动报警器和自动喷淋。
4.4 立面外观
酒店式公寓的标准层平面与住宅相比更加的规整, 比较少阳台、飘窗等构件, 所以从整体上来讲, 酒店式公寓更加接近于公建的外观, 而不同与普通的住宅。外墙材料多采用玻璃幕墙和石材, 比较少用外墙砖, 以追求整体、大气的立面效果。
5 结论
综上所述, 酒店式公寓与住宅相比有相似的地方也有不同的地方, 酒店式公寓的选址更具优势, 更偏重于投资性。特别是在设计上, 酒店式公寓的户型比较接近西方的生活方式, 装修标准普遍都很高、立面外观整体、大气, 项目的整体定位都较高。
随着我国经济的发展以及与国际经济联系的不断加深, 将会有更多的酒店式公寓建造起来, 而酒店式公寓的设计也将成为一个广阔的课题而受到越来越多的关注。●
酒店公寓 篇2
酒店公寓租赁合同
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细
则等有关规定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，为明确甲乙
双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。
第一章总则
第一条甲方将其所有的坐落在××街×路×号××酒店式公寓
楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家
居用品附后)，出租给乙方作居住使用。
第二条租赁期限共天。甲方从年月日
起将上述房租给乙方使用，至年月日收回。
第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。
甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物
的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，
乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。
第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定
及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变
公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和
有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。
第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。
第二章租金和其他费用的交纳与结算
第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他
消费费用。
租金=标准租金×优惠折扣率×租用的公寓面积
有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网
络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定)。
甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政
府税费。
第七条乙方租住同一房——天，付——%房租;砖—天
及以上享受%的优惠价。
乙方在入住期间，每月日向甲方交纳下月租金，先付后用，
否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的
收租凭证。
第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和
应付其他费用。
第三章公寓的使用、维修和转租
第九条甲方在出租公寓内配备的`所有设施均属甲方所有，甲方保
证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。
乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。
第十条乙方事先未经甲方的书面同意：
1.不得在公寓内放置货物;
2.不得更动公寓内的电线、管道位置;
3.不得随意更动配套设施的摆放位置或搬离出租公寓;
4.不得在公寓内安装隔墙、隔板和改变公寓的内部结构。
第十一条乙方在公寓使用过程中，发现公寓本身或内部设施出现
或发生妨碍安全、正常使用的自然损坏或人为故障时，应及时告知甲方
并采取有效措施防止损失的扩大，甲方应于接到乙方通知的——小时
内进行维修。本条维修的费用由甲方承担。甲方维修期间，乙方应积极
配合，不得阻挠施工。.
第十二条因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、
丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维
修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿
相应损失。
第十三条乙方确需对公寓进行改建、扩建或装修的，经甲方同意，
并报请政府有关部门批准方可进行，甲乙双方应就此另行签订书面协议。
第十四条未经甲方书面同意，乙方不得将出租公寓全部或部分转
租给他人。经甲方同意按法定程序转租的，转租期限不得超过本租赁合
同的有效期限。乙方保证其受转租人不将转租公寓再行转租。本条发生
的费用由乙方自行承担。
第十五条甲方出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在同等条
件下，乙方有优先购买权。
第四章合同的转让、终止、解除和续签
第十六条未经甲方书面同意，乙方不得将本合同转让给第三人。
乙方要将房屋转让给第三人或与他人交换房间，须经甲方同意，但所居
住天数不能连续计算。
第十七条合同自动终止的免责条件：
1.发生不可抵抗力或意外事件的影响，使合同无法履行;
2.因市政建设需要，政府决定征用出租公寓所在土地而需拆除出租
公寓，或者需要改建房屋;
3.甲方的有关公寓租赁有效证件失效。
发生上述情形之一，合同终止，所造成双方的损失，互不承担责任，
租金按实际使用时间计算。
第十八条有下列情形之一，甲方有权终止合同，通知乙方交回公
寓，由此给甲方造成的损失，应由乙方赔偿：
1.乙方人为损坏公寓设施而不主动赔偿，甲方从乙方租赁押金扣除
有关费用后，乙方不及时补足押金的;
2.乙方逾期不交房租的;
3.未经甲方同意，乙方擅自改变出租公寓用途的，擅自将公寓转租、
转借、转让他人或与他人交换的;
4.乙方违反本合同约定，擅自改变公寓内部设施和内部结构的;
5.乙方在公寓内从事违法违规行为。
第十九条有下列情形之一的，乙方有权要求解除合同。在迁离公
寓时，乙方有权要求甲方退还预付消费金的余额以及租赁押金;
1.在公寓内固定设施发生自然损坏或乙方愿意承担人为损坏的费用
时，由于甲方不能及时维修，致使乙方无法继续租用该公寓，且未能及
时为乙方安排其他适当公寓;
2.乙方在公寓里得不到安全保障;
3.乙方得不到相应的服务。
第二十条本合同到期或出现本合同自动终止的情况，甲方对公寓
进行核收，结算乙方所有应付账款后，应返还乙方的预付金余额和押金。
乙方应按期迁离公寓。
乙方提前办理退房应提前通知甲方。
第二十一条乙方在本合同到期，如需继续租用甲方公寓乙方应于
合同有效期满前三日向甲方提出续租要求，经与甲方协商一致后，重新
订立新合同，原合同押金将自动转入新合同。合同期满后，如甲方继续
出租公寓，在甲方还没有与其他人签订合同前，乙方享有对同一房间的
优先承租权。
第五章违约责任
第二十二条甲方违反本合同的规定，若给乙方造成损失，甲方应
向乙方赔偿。本条赔款仅限于乙方的直接损失。
第二十三条乙方拖欠租金及各项费用，甲方有权要求乙方补足所
欠费用，同时还有权收取滞纳金。每天滞纳金金额以拖欠费用总额的
——计算。
第二十四条乙方擅自将出租公寓全部或部分转租他人，或将本合
同转让给他人的，该转租(让)无效，且乙方应向甲方交付违约金。违
约金金额为乙方在违约期间应付租金的——倍。
第二十五条甲乙双方就履行本合同发生争议，应协商解决，协商
不成的，可提请本合同登记机关调解或向签约地仲裁机机构申请仲裁。
第六章附则
第二十六条甲乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协
议，但补充协议不得违反中华人民共和国法律、法规及规章之规定，并
不得与本合同内容相悖离。补充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条本合同一式两份，甲乙双方各执一份。本合同自双方
签字，且乙方向甲方交纳押金后生效。
出租方(甲方)：(盖章)
法定代表人：(签名)
联系电话：
银行账号：
委托代理人(签章)：
承租方(乙方)：(签名盖章)
地址或单位：
联系方式：
身份证号码：(附乙方签名的身份证复印件)
合同登记机关(签章)：
年月日
年月日
酒店式公寓最适合谁？ 篇3
1、这些房都叫酒店式公寓
酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、SOHO、LOFT……光是这些名字，就让人越听越糊涂。它们其实有明确的区别，售楼处、中介公司却不会告诉你这么多。
2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局针对限购限贷对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼做了界定（见下表）。
是住宅还是商业？
“酒店式公寓”是一种笼统的叫法：小户型、低总价、精装修的商业办公楼，通常都被叫成酒店式公寓，面积一般在60平方米以下，价格在100万元以内。
这种“酒店式公寓”和国家规定的“酒店式公寓”是两回事。按照上海市《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，酒店式公寓是能配备酒店式服务的高级公寓，属于住宅，有70年产权。实际上市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年或50年的产权。
怎么判断？最关键标准就是用地性质。
用地性质决定了房子的产权性质。商服用地的使用年限是40年，办公和综合用地的使用年限为50年，居住用地是70年。相对应的房子产权年限就分别是40年、50年和70年。
在开发定位上，酒店式公寓又可以分成商业和住宅两用公寓、LOFT、SOHO等。
LOFT是指复式结构的商业住宅两用公寓。这种公寓比较多地出现在商业办公综合体项目里，面积40平方米至70平方米，层高4.5米，单价比同地段新建住宅高，有的开发商已经做好上下两层的分层，所以实际使用面积一般比产权证上登记的面积大，使用率比较高。
如果是SOHO项目，它的功能定位就更倾向于办公用途，或者是既能居住又能办公，适合创业者在创业初期使用。
判断你要买的房子是不是限购限贷，就看产权性质。70年产权的住宅是限购限贷的对象，其他产品属于商业办公性质，政策并不约束购买和限制贷款，不过由于是商业、办公产权，首付至少要五成，不能用住房公积金申请按揭贷款，商业贷款不享受优惠利率，最长贷款年限只有10年。
2、酒店式公寓适合谁买
锦和房产的高级策划经理叶颖代理过多个酒店式公寓项目，根据成交情况，她分析目前买酒店式公寓的人主要有两类：首次买房的年轻购房者、投资者。结合目前限购限贷的规定，前者更适合买酒店式公寓自住。但商业办公类酒店式公寓不能挂户口，集体户口以及有挂户口需求的买房者最好提前考虑到这一点。当然，这一类房子也不具有学区房属性。
首付预算不高，较高收入者
如果没有限购限贷的政策，刚性需求者通常的做法是：先买一套小户型住宅住着，将来家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子卖了，买套大房子改善居住条件。这属于量力而行、有步骤地改善住房。但是根据限购限贷政策，只要曾经贷款买过住宅，将来不论第一套住宅卖不卖掉，再次买房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。
按这种情况，如果从结婚购买第一套小户型开始计算，最多5年以后，由于生育孩子等原因，家庭人口增加，换大房子的需要就开始变得急迫。我们以50平方米、买入单价2万元的一房一厅换90平方米、买入单价2万元的两室两厅来计算（同等条件下面积小的房子单价更高，在预算有限的情况下，不排除为面积等因素放弃较好地段迁去更远的地方，但5年内房价涨幅较难估算），买一房一厅首付是30万元，假定5年内房价涨幅平均每年8%，5年后这套房子售价136万元，卖掉以后除去未还清的贷款，到手的卖房款还剩60万元左右，而要买180万元的房子，至少首付108万元。
结果是，在这5年中要完成50万元左右的资金积累用于换房，同时，每月还贷至少4000元，还要为生育准备一笔钱。由于第二套房至少六成首付，换房的压力很大。
如果第一次买房买商办性质的酒店式公寓，就能解决这个问题：第一次买的是商业性质的房子，第二次买房再买住宅，仍然可以享受首付三成、贷款利率优惠等首次买房的优惠。
被限制买房者
外地户籍的人在京沪广深买房，大多也被限购政策限制。即使缴税满一年，单身人士仍然不能购买住宅，但这些人又确实有买房结婚安顿下来的需求。这时，不在限购范围内的商业产权的酒店式公寓就可以作为一个退而求其次的选择。
上海华燕置业市场研究部发布的2012年2季度酒店式公寓成交前十名的数据显示，目前上海市热销的酒店式公寓集中于外环外和郊区，单价1万元左右。
酒店式公寓一般面积在40平方米至70平方米，总价可以控制在100万元以内。按照一室一厅，总价60万元计算，首付五成，商业贷款30万元，按揭10年，按照1.1倍利率等额本息计算，月还款3500元左右。税后收入在五六千元的还是可以承受的，如果以家庭为单位，负担更小。
同样首付30万元，可以在中外环间买一套总价80万元左右，不到40平方米的老工房，月还款4500元左右（首付四成）；也可以在外郊环比如嘉定新城，首付三成买一套总价100万元，70平方米左右的两居室，月还款5500元左右（都按首套房优惠利率、组合贷款、按揭15年计算）。
3、如果既想买房还想创业
商业、办公类的酒店式公寓都可以用于注册公司。这比在住宅楼里开公司更方便—各地对工商注册的规定几乎都在控制这种做法：北京市规定，要把居住用房改成商业用途，必须有邻居的签字同意，并获得居委会的批准；上海的更麻烦，不允许擅自把居住用房改成商业用途，允许改变的除了要经利害关系业主的同意外，还必须向房屋保障、规划和土地、消防等部门办理行政审批手续。
LOFT产品比较实惠，有赠送面积，4.5米甚至5.5米的层高可以一层当两层用，如果产证面积40平方米，一般可有60平方米供使用。叶颖提醒，这类物业最好购买全装修房，中间层的楼板浇筑技术含量比较高，如果自己装修一来花费高，二来质量和效果不一定能达到样板房的效果。开发商已经有了比较成熟的装修经验，集体采购也能拿到更便宜的价格。
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SOHO的办公和居住一体化更适合初期创业人群，。这几年出让的土地中，纯住宅用地很少，大部分都是包含商业、办公和住宅的综合性用地。外郊环办公产品市场需求有限，为了促进销售，开发商往往把这一类产品分割成小套型的公寓式办公楼，加上居住概念来促进销售。叶颖说，SOHO项目的样板房通常会做两套，一套办公，一套居住。看着是两种功能的房子，实际上户型没有太大差异，业主可以按照自己的需求调整。购买时要考虑到邻居可能多是创业类小公司，人群比较杂，高峰时段电梯拥挤，不太适合纯自住。如果创业者想自用，最好考察一下物业或附近能否提供完备的商务设施，比如打印复印设施、商务会谈场所等，小公司草创阶段这类设施很必要。
产权70年的酒店式公寓其实就是小户型的住宅产品，买它和买普通住宅没有区别。优点是可以挂户口、使用公积金贷款，缺点是受制于限购限贷政策。而且这种小户型的单价是住宅类型里最贵的，要比同等地段商住类型的酒店式公寓贵很多，价格上没什么优势。
4、购买前的提醒
要求看这些证
在购买商品房时，可以要求开发商出示建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件。这些文件都会显示建造房子的这块土地的规划性质、土地用途、土地使用年限、建造的房屋类型、房屋用途等，这些信息都能帮你判断土地用途和房子的产权性质。
使用成本是住宅的2倍
问清是否有煤气，水电费及宽带费用按照商业还是民用标准收取；由哪家物业管理公司管理，能提供什么服务，物业费多少。商住类型的酒店式公寓日常使用成本要比普通住宅高。这类物业一般没有煤气入户，水电费按照商业价格收取，一般是民用价格的1.5倍。物业费通常比较贵，每平方米收费5至10元，是一般住宅的2倍以上。
酒店式公寓多数是小户型，不会大规模建造，通常只有一两幢，每幢楼里房子套数多。业主中投资者多，商住两用也会造成居住和办公混杂，物业管理难度比普通住宅大，实际上能达到“酒店式的服务，公寓化的管理”的很少。聘请正规的酒店管理公司成本更高，住户大多不愿意承担，因此大部分物业管理方都不是酒店管理公司，物业管理上也仅能做到基础保洁、公共设施维护等常规服务。
是否适合居住
有没有阳台可供晾晒、周围交通是否方便，配套设施能不能保证基本生活需要，如果现在配套不成熟，那未来规划怎么样，多久能实现。这些问题都直接决定你以后住在这里，日常生活是轻松还是麻烦重重。
小区业主论坛最好去看看，如果这幢房子内部和周围环境有影响居住生活的问题，已经入住的业主多数会在论坛上反映。
判断增值潜力
买酒店式公寓住，主要是作为过渡的选择，所以在满足现阶段居住需求之外，如果多考虑一些升值因素，第二次买房的首付压力还会小一些。
酒店式公寓由于是商业产权，交易税费比住宅高不少，在二手房市场的买卖行情并不好。目前上海、北京的酒店式公寓的供应量不断增加，未来供应量还会继续增长。如果是位置偏僻，新房供应量巨大的地段，供过于求的可能性就大，二手酒店式公寓的再次出售也比较困难。
如果想长期持有，还要考虑年回报率。这就要看酒店式公寓周边是否存在足够有能力并愿意付较高房租的人群，酒店式公寓的服务是不是明显更好，周围有多少类似产品，有什么竞争优势。愿意住酒店式公寓的租客收入较高，对房屋品质的要求也高，附近有高科技产业园区、较多的甲级办公楼的酒店式公寓出租情况会比较好—扣除物业管理费，年出租回报率能达到3%。
了解卖房税费
商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多。其中营业税、土地增值税、所得税、房产税的征收力度最大，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以不少人在出售酒店式公寓时要求买家承担全部税费，也有中介建议做低房价来避税。但是做低房价属于违规操作，有一定的法律风险。
（立超商业地产执行董事刘科提供咨询协助）
Tips
商服用地：商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。
商住酒店式公寓投资风险分析 篇4
关键词：商住式酒店公寓,风险,投资
0 引言
近几年, 城市化进程的过程中, 房地产业可谓是扮演着一个重要的角色, 城市规模急剧扩大的同时, 不仅新城区焕然一新, 老城区的旧商业中心也面临衰老和退化, 大型的商住群也逐渐落成, 在一定程度上反映了一个城市发展的水平和潜力。但是, 因为市场发育不完善等原因, 不断上涨的房价使得不少人们对大中户型的房子叹为观止, 尤其是北上广深等一线城市。此时相对总价较低、服务齐全的商住酒店式公寓吸引了不少人的目光。
1 商住酒店式公寓概述
1.1 酒店式公寓的概念
酒店式公寓不同于公寓式酒店, 两者有着不同的概念。《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义, 并明确其区分与界定。《规定》中的名词解释第13条明确写明:“公寓式酒店指按公寓式 (单元式) 分隔出租的酒店, 按旅馆建筑处理。”第14条:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓, 按居住建筑处理。”酒店式公寓属于住宅类物业, 公寓式酒店则是酒店类物业 (非住宅) 。正因为两类物业性质不同, 所以前者可拥有个人产权, 可以居住、出租或转售。酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店, 而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务, 如客房打扫、洗衣等, 同时居室内配有全套家具及必要的设施。概括地说, 就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。而商住酒店式公寓是酒店式公寓的一种特殊形式, 以办公、居住混合的形式存在[1]。
1.2 商住酒店式公寓的发展
商住酒店式公寓的雏形起源于20世纪中期欧美发达国家的社会变革, 因社会的发展, 人们的生活方式发生了较大的改变, 人口流动增加, 人们对配有家具和酒店式管理的居住形式有了需求。由于这种居住形式的灵活性强, 价格低于一般酒店, 服务也较为齐全, 所以受到了经常出差的商务人士的欢迎。
商住酒店式公寓在我国经过了十几年的发展, 我国经济发展的特点决定了我国酒店式公寓除了自用以外, 还兼有投资的功能。其服务人群主要是投资者和经济实力较强的外籍商务人士。
2 商住酒店式公寓的优势和矛盾
2.1 优势
1) 总价优势。商住酒店式公寓是以住宅为根本, 行使写字楼的功能, 主要功能还是以住宅为主, 所以在户型设计方面, 普遍以小户型为主, 这样总体成本就比较低。相对于大户型、总价较高的写字楼相比, 投资的成本较低[2], 投资的灵活性较大。
2) 功能优势。商住酒店式公寓将居住功能和商业功能巧妙地结合起来, 而随着我国城市化的加速发展, 城市建设的综合性和整体性已经受到了广泛的关注, 土地资源集中利用也成为一大热点。
3) 工作、生活多样性优势。在经济迅速发展的今天, 越来越多的人追求便利和“新鲜感”, 商住两用兼顾了居住与办公功能空间的复合优势, 更好地适应了相关行业从事者的需要, 也给在此居住的人群提供了享受商业配套设施的权利, 丰富了生活。
商住酒店式公寓通过建筑的功能结合、空间环境改善, 在提升商业价值的同时满足居民的生活品质[3]。
2.2 矛盾
房地产项目要将两种功能进行结合就一定会有矛盾, 如设计矛盾、政策矛盾、居住环境矛盾。
设计矛盾:在商住复合具有优势的同时, 商业与居住也在功能、形态、结构等方面存在着诸多差异。这也使得很多相关专业的学者对其差异的改进进行了研究, 如张秋庆与梁文逵就针对大型综合商住楼的特点, 对其排水系统进行了设计探讨[4]。
政策矛盾:2005年5月1日, 广州市正式颁布了《广州市房屋租赁管理规定》, 其中明文指出, 承租人应当按照房屋规划用途使用房屋, 不得擅自改变建筑物的使用性质。但2007年《物权法》的颁布对“住宅禁商令”产生了很大的影响, 《物权法》更强调了对私有财产的关注, 当然这不意味着否定了住宅禁商, 也并不意味着住宅可商, 住宅商用的可与不可应该在充分分析其利弊的基础上综合考虑[5]。
居住环境矛盾:虽然配套设施会给人带来方便, 但是也会有负面影响。商与住混合在一座楼中, 办公环境就会受到很大的影响。面对两种截然不同的功能, 对物业管理的要求也较高。办公的人可能会受到住户生活噪声的影响;而对于安全感要求较高的长期住户来说, 可能会因为每天看到不同的陌生人而感到不满。
3 投资风险分析
虽然商住酒店式公寓既有酒店的方便快捷的服务, 又有公寓式的舒适环境, 但是对其进行投资仍然需要面临一些不可小觑的风险。
3.1 市场风险
众所周知, 房地产价格在10年内上涨了很多, 使得很多开发商加大投资并且有很多人在满足自己居住的情况下买了两套房、三套房等, 如表1所示为国家统计局发布的2013年1月份~6月份全国房地产开发和销售情况。
从表1可以看出, 2013年1月份~6月份, 商品房销售面积51 733万m2, 同比增长28.7%, 其中, 住宅46 090万m2, 增长30.4%;办公楼1 121万m2, 增长31.7%, 商业营业用房3 066万m2, 增长了8.3%。待售面积43 731万m2, 其中住宅28 736万m2, 增长了42%;办公楼1 770万m2, 增长了27.5%;商业营业用房8 392万m2, 增长了34.4%。从数据对比可以看出, 除办公楼的销售增长率比待售增长率稍高以外, 住宅和商业营业用房均存在待售面积和增长率大于销售面积和增长率的情况, 也就是说, 住宅业商业营业用房存在滞销现象。
但即使如此仍然不断的有开发商进行开发投资, 看重的就是顾客的投资心理。所以对于投资者来说, 投资能否得到期望的利润, 需要慎重考虑。
3.2 使用成本高
商住酒店式公寓的一个最大的特点就是其具有酒店式的服务, 物业负责内务工作, 包括打扫房间, 清洗衣物, 送餐等。对于使用者来说, 商住酒店式公寓因其具有较普通住宅更为完善的物业服务, 因而要承担相对较高的物业管理费。
同时从配套设施上看, 酒店式公寓所在小区的停车费用高出普通商品住宅1倍多, 以杭州地区为例, 酒店式公寓的停车费用最低约800元/月, 而普通商品住宅的停车费用最高也就360元/月。
另外, 商住酒店式公寓的水电费如果按照商业用房收取, 会比普通住宅高出1倍左右。
3.3 售价并不便宜
商住酒店式公寓因其面积小, 总价低、首付低而吸引着投资者, 但是实际上并没有那么简单。
目前市面上很少有商住酒店式公寓的产权期限可以达到70年, 以杭州市某商住酒店式公寓及其周围的普通住宅为研究对象, 调查发现, 普通商品房的单价在2.5万元左右, 按国家规定, 产权期限为70年。商住酒店式公寓的单价在2万元左右, 产权期限为40年。投资者如果购买面积相同、地段临近的普通商品房住宅和商住酒店式公寓, 以70 m2的小户型为例, 需要分别投资175万元和140万元。由此看来商住酒店式公寓的成交价比普通住宅要低许多。但是仔细分析会发现并非如此。首先, 商住酒店式公寓的使用年限仅为40年, 仅相当于普通商品房的4/7, 平均分摊到每年的成本就比普通商品房高了;另外, 因为政策限制, 商住酒店式公寓不可使用公积金贷款, 且还款期限为10年内, 贷款利率要比基准利率高出10%。对于投资者来说, 这些多出资金的投入并不能轻易忽视。
3.4 居住效果差
普通商品房住宅的居住功能主要有起居室、厨房、餐厅、卧室、书房、儿童房、老人房等, 功能齐全, 可以满足绝大多数家庭对“家”的需求。而商住酒店式公寓在设计上会遵循开发商利润最大化的原则, 在有限的空间内分隔出更多的单元, 而对生活实用性的考虑较少, 很多的设计户型单一, 甚至没有独立的厨房和客厅, 其格局更接近于家庭旅馆, 只具备酒店和旅馆的暂住性功能, 对于许多人来说, 商住酒店式公寓明显不适宜长期居住, 从而让投资贬值。
4 结语
正所谓“存在即合理”, 商住酒店式公寓作为时代发展的产物也有其独特合理的的地方, 众多商住酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物业管理”“公司就在自己家”等诱人口号, 对于人口流动性比较大的城市来说, 投资商住酒店式公寓有着独特的优势, 但是在投资之前, 应充分考虑商住酒店式公寓的弊端和投资风险, 及时掌握市场信息, 关注市场动态, 运筹帷幄, 从而决胜千里。
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酒店公寓 篇5
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酒店式公寓目标市场的选择 篇6
关键词：酒店式公寓；市场分析；市场细分
最近一两年，全国各地的房地产市场上，关于“酒店式公寓”的广告如雨后春笋般纷纷冒了出来。“酒店式公寓”这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。
一、酒店式公寓市场兴起的原因
1、市场细分催生酒店式公寓
房地产市场上的房地产商品淋漓种种，各种商品都在功能、格局、价格等多方面吸引消费者，市场竞争颇为激烈。这种情况下，惟有对市场进行充分的细分，进行准确的市场定位，深刻把握市场需求特点，开发出符合市场需求的差异化产品，才能免于陷入产品同质化的价格竞争，才能在市场竞争中获得竞争优势。
产品多样化形成功能互补。目前，酒店式公寓市场从功能上可以细分为：商务型公寓、居住型公寓和混合型公寓几种产品。以上三种不同类型的公寓，在功能上相互补充，满足了不同需求的消费者的不同需要，形成了较为完善的酒店式公寓市场。
差异化竞争引导产品升级。酒店式公寓一直以来都在根据所在城市区域的特点进行进一步的功能定位细分和合理规划。这就要求不同区域的酒店式公寓在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要。
这种差异化的产品竞争不仅方便了消费者，满足了消费者的需要，可以避免价格战等形式的恶性竞争，而且可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌。使得酒店式公寓项目在更多方面具有挖掘优势的潜力，引导产品在不同方面升级发展，使酒店式公寓的发展前景更加光明。
2、投资优势催生酒店式公寓
酒店式公寓作为居住建筑与一般住宅公寓相比较，主要有以下几个方面的投资优势：
出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的承租客源，保证了公寓的出租率。
租金稳定性较有保证。酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。
性价比比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高，但在软、硬件的配置上与酒店相差无几，租金价格却相去甚远。因此许多酒店长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。
随着国家对房地产市场的宏观调控力度的加大，使得在房地产市场上的投机成本急剧增加。因此，许多以前在房地产市场上进行投机的流动资本逐渐转向于房地产商品的中长线投资。而酒店式公寓的高投资回报率便自然成为这些投资者的首选。
二、酒店式公寓目标市场的选择
由于酒店式公寓是一种既有家的感觉又能享受高品质的酒店服务的居住类建筑。因此，其目标消费者应当是有这两方面需求的人群。主要有以下几个方面的人群可作为酒店式公寓的目标消费者：
年轻人。许多年轻人都乐于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白领、家居办公一族。这类人群一般收入较高，愿意追求便利、时尚、有质量的生活。而酒店式公寓面积一般较小，总价相对不高，对购买力相对低一些的年轻人来说，负担不会太重，也不会对今后的生活造成影响。
小型办公族。对于许多由几个人组成，对网络、通讯、交通等依赖较高，经常通宵达旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型组织。而酒店式公寓即可办公，又可居住，家电设备一应俱全，有的还备有厨房，工作、生活两不误。对于工作、生活集中在一起的小型办公族来说，是最合适不过的场所。
长期驻外商务人士。这一类人群主要有商业项目人士、外派常驻人士。他们大多数是高学历、高速之人士，甚至是国际人士，对居住文化、办公环境有独特的理解和需求，有的甚至“拖家带口”。而酒店毕竟是服务性营业场所，长期居住，经济上不合算，也缺少“家”的感觉。一般的住宅又不能满足其商务性需求，酒店式公寓的出现正好填补了这项市场空白，所以这类人群是酒店式公寓的一大目标客户群。
商务、旅游等短期租赁人士。这一类人群主要有出差、旅游、会议或其他短期租赁的人士。他们停留的时间较短，目的不同，要求也有差异，一般要求较高的居住舒适度及服务性高、交通便利，具有商务配套设施和服务等。酒店虽有较好的服务，但始终不如家里随意、舒适。而那些交通便利、拥有家居配套、24小时酒店式服务和商务功能的酒店式公寓对这类人士的各项需求都能予以满足。
作者单位：沈阳航空工业学院管理系
（编辑 雨露）
参考文献：
[1] 金立印.消费者企业认同感对产品评价及行为意向的影响[J].南开管理评论，2006（3）:12-13.
酒店公寓 篇7
该工程为位于张家口的某一期工程中的9层酒店公寓，采用现浇钢筋混凝土框架结构，建筑面积为15749.7m2。本工程合理使用年限为50a，设计基准期为50a。建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为标准设防类，框架结构的抗震等级为三级，抗震设防烈度为7度。
该建筑物地下0层、地上9层，原设计中基础为独立-条形复合基础，基础垫层采用C15混凝土，独立柱基采用C30混凝土。基础垫层下为级配砂石垫层，砂石垫层应分层夯填至基础垫层底。原基础模板见图1。
2 场地地质条件
据某有资质的勘探公司提供的地勘报告知，场地土从地表至下依次为粉土、粉细砂、圆砾、卵石、粗砂等，场地类别为Ⅲ类，基础设计等级为乙级。地基处理深度独立基础部分为5m，条形基础部分为8m。
3 基础改造方案的比选
一期工程中，除了9层酒店公寓外均为低层建筑，在原设计中为了便于施工，保持了基础设计的形式上的统一———均采用独立-条形复合基础。在后期的审核中发现，作为多层框架结构的酒店公寓，采用这种复合基础并不经济，地基处理深度较大，不宜操作，故考虑从以下几种方式来改良地基。
3.1 锚杆静压桩
锚杆静压桩利用锚杆将桩分节压入土层中，在成桩的过程中通过静力压桩机以压桩机自重及桩架上的配重作反力将预制桩压入土中的一种沉桩工艺。其主要应用于软土地基,能较好的弥补地基承载力的不足,迅速制止施工后的沉降和倾斜,在施工过程中不会引起附加沉降。另外,锚杆静压桩的施工简单、施工噪声低,桩基施工和上部建筑同步施工,不占用工程绝对工期[1],造价低,比较适合本工程实际情况。
但由于张家口没有使用经验，设计及地勘单位无法确认其地基承载力，而且本地区无制造厂家，桩材料无法保证供应。另外，静压桩是挤土桩，压入过程中会导致桩周围土的密度增加，其挤土效应取决于桩截面的几何形状、桩间距以及土层的性能，从地质角度看，该工程地下为细砂层，对挤土桩的施工存在不利条件，锚杆桩成桩无法保证。
3.2 块石混凝土
块石混凝土，又称毛石混凝土，常用于基础工程，是在混凝土里面抛入块石，应保证浆体充足、毛石在混凝土中布置均匀，一般1混凝土里块石的比例不能超过25%。其技术简易，施工方便，不需要复杂的施工机械，且安全可靠。
采用块石混凝土改良地基，承载力能够得到满足。但是在本案例中，要满足承载力要求，需换填2m～3m深的块石混凝土，由设计图示（见图1）地基按照2 500m2换填面积算，共需7500块石混凝土，造价计220×7500=165万元，较不经济。另外，上部的基础需在地基强度满足要求下才能进行施工，而块石混凝土的强度静载试验
需等到混凝土施工28d后方可进行，造成后续基础施工延误。
3.3 钻孔灌注桩
钻孔灌注桩利用钻孔机在桩位成孔，然后在桩孔内放入钢筋骨架再灌入混凝土而成的现场灌注桩，因其所选护壁形成的不同，有泥浆护壁方式法和全套管施工法两种，其中泥浆护壁方式法广泛应用于多层、高层建筑中。相较于其他桩型来说，该桩型更适用对承载力要求很高和深度及直径都很大的桩，或者工程地址条件复杂的桩[2]。
采用钻孔灌注桩，其繁琐的的施工程序要求较长的施工时间，而且桩基技术规范要求混凝土完成的24h内，5m范围内相邻的桩禁止进行成孔施工[3]，以免影响成桩质量，这又延长了钻孔灌注桩的施工周期，影响整个工程的后续工期。另外，钻孔灌注桩需要使用的大型机械及施工技术也会造成了施工费用的增加。最主要的是地质条件不允许，按照现有地质勘测资料显示，该地区没有可以作为灌注桩的持力层。
3.4 筏形基础
筏形基础，又称片筏基础、筏板基础，分为平板式和梁板式。当建筑物上部荷载较大，用简单的独立基础及条形基础已不能很好的适应地基变形的需要时，可将墙或柱下基础连成一片，使整个建筑物的荷载承受在一块整板上，形成筏形基础。筏形基础的底面积大，可减小基底压力，同时也可提高地基土的承载力，并能更有效地增强基础的整体刚度，调整不均匀沉降，可以承担较大荷载，且基础平面简单，便于施工[4]。
由复合基础改为柱下梁板式筏形基础，基础形式较为简单，平面变化较少（见图2），基础造价增加约100万元，同时，对地基仍然要做相应的改良。原设计中地基处理深度独立基础为5m，条形基础为8m，处理后地基承载力特征值为260kPa；筏形基础的地基处理深度为3m，地基承载力要求较低，可由条形基础的260kPa降为180kPa～200kPa，耕织土及粉土均全部清除，基础下做2m厚的天然级配砂石垫层，分层压实回填至基础垫层底。
原设计为条形基础和独立基础复合基础，地基处理深度较大，且形状复杂，对施工技术性及施工机械有一定的要求，而且如果当地地下水位较高时，还需考虑排水，额外增加工程造价；改良后基础采用筏形基础，基础范围内的地基均需进行处理，为大范围的开挖回填，施工便利，处理深度较小，与原设计方案相比，会降低基础部分的造价，那么改良后基础的总的造价的增加就不足100万元。此方案较块石混凝土经济，且无工期的延误。
4 结语
经过对上述改造方案的技术及经济的比较，锚杆静压桩及钻孔灌注桩均因当地的地质条件的限制，不能应用于本工程。采用块石混凝土改良地基也可以满足地基承载力的要求，但相比筏形基础，其造价较高，且对后续工期造成延误。故筏形基础是比较安全可靠且经济的方法，可作为本工程中地基改良的选择方案。
摘要：对某多层框架结构的基础改造方案作了详细介绍,对比分析了各种拟改造方案的技术可行性与经济性,得出筏形基础为本工程的最佳改造方案,为本地区类似工程基础方案的比选提供了参考依据。
关键词：多层框架结构,基础改造,筏形基础
参考文献
[1]杨垒.浅议锚杆静压桩在新建工程中的应用[J].工程技术与产业经济,2011(6):15-16.
[2]左文贵,彭振斌.钻孔灌注桩常见质量通病的预防处理[J].采矿技术,2004,4(3):39-40.
[3]JGJ94—2008建筑桩基技术规范[S].
天津泰达悦海酒店式公寓 篇8
天津泰达悦海酒店式公寓作为“中加合作多层木结构示范项目”, 是根据2010年3月住房和城乡建设部和加拿大自然资源部及加拿大不列颠哥伦比亚省林业厅签署的《关于采用现代木结构建筑技术应对气候变化合作谅解备忘录》而启动的。该项目位于天津滨海新区北塘经济区, 是国内首栋4层全木结构示范项目, 项目由两栋房屋组成, 无论墙体、楼板、顶棚等外部结构, 还是过梁、屋架等内部结构全部使用了加拿大优质木材。
依据规范, 木结构最高可以建造到3层。作为首个突破国内规范限制的现代木结构示范项目, 该项目在许多工艺方面在国内均是开创性的, 如多层木结构建筑剪力墙抗震体系的安装应用等。对木结构建筑行业而言, 以此项目为样板, 可建立多层木结构建筑的国家标准并取得相应的试验数据, 为今后木结构建筑规范的修订起到很好的参考和示范作用。与两栋木结构住宅楼一同建造的还有一栋混凝土结构楼, 用于不同结构形式建筑性能的数据采集比较。木结构部分项目建筑面积为4750m2, 于2012年12月竣工。
2 建筑设计
悦海酒店项目是天津悦海酒店投资有限公司在天津市滨海新区北塘地区开发的大型公建项目中的一部分。基地位于中新天津生态城起步区背部, 东起中升大道, 南到中新大道, 西邻蓟运河, 北至蓟运河故道, 主入口位于中新大道一侧。整片项目区域开发规模包括:五星级酒店、客房楼、特色客房楼及办公楼, 总用地面积约为9.1828万m2。其中, 3栋客房楼中的2栋为4层现代木结构建筑。
项目总体规划在基地上创造了一条S形“如意”形状水平向舒展的形态, 简洁有力的造型语汇宛如从大地中生长出来一样。这种形态同时也有利于突出整个建筑的地标作用。各功能建筑被有序地引导在这条轴线的周围, 酒店、3栋客房楼、5栋特色客房楼以及办公楼自然分开, 互不干扰, 形成了统一的整体。
按照总体空间轴线的设计理念, 酒店、客房楼、特色客房楼和办公楼在充分满足规划条件的基础上, 被最有效地错开布置, 争取了最大的朝南景观面, 并且楼与楼之间视线互不交叉。与此同时, 这种几何学的设计被延伸到广场景观以及树木、草地、硬质铺地等其他景观设计中。
客房楼共3栋建筑, 各楼之间的间距为13m。其中2栋为住房和城乡建设部中加合作多层木结构住宅建筑技术应用示范工程项目。示范项目地下1层为车库, 地上4层为木结构客房楼。地下车库面积约为3900m2, 地上2栋木结构建筑面积均为2350m2。1层包括大厅、值班室和9套客房, 2~4层各有11套客房。屋脊高度为16.8m。
3 消防设计
我国规范对木结构建筑层数和面积的要求最为严格, 尤其是在设置自动喷水灭火系统的情况下, 对层数的要求仍然限制在3层。悦海酒店项目每栋建筑均为4层, 超出了规范要求, 因此公安部天津消防研究所就该超限项目做了专项消防性能化的设计与评估。
木结构层数变化对火灾危险性的影响分析如下:初期的火灾仅在可燃物表面进行, 与建筑结构关系不大。木结构建筑的防火设计采用具有特定耐火性能和燃烧性能的构件对每个建筑单元提供防火分隔, 因此火灾从一个房间或单元向另一个房间或单元蔓延的危险性与木结构建筑的层数 (3层还是4层) 没有直接关系。另外, 建筑物内部挡火构件的设置, 也阻止了火灾通过墙体、楼板等构件的密闭空间在建筑物内蔓延的危险性。
自动喷水灭火系统是应用范围最广、控制初期火灾效率最高的自动灭火设施之一。自动喷水灭火系统通常能达到95%的控火能力, 甚至达到灭火的效果。其与喷头的有效性和整体系统的可靠性有关, 在保证建筑总面积不变的情况下, 自动喷水灭火系统的有效性与木结构建筑的层数 (3层还是4层) 无直接关系。
在北美, 在安装有自动喷水灭火系统的情况下, 木结构建筑被允许的最高层数可适当增加, 最高可达6层。在欧洲, 大多数国家允许建造的木结构建筑层数都达到或超过了5层。在新西兰, 对木结构建筑的层数没有限制, 只要其消防安全性能达到规范的要求即可。
广州酒店式公寓发展的困境与对策 篇9
酒店式公寓在我国的兴起是在上个世纪90年代末，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、广州等地开发，并在近几年内形成投资热点。广州酒店式公寓最早产生于上个世纪80年代的星级酒店，发展至今已经形成了以广州CBD为中心，遍及到景观资源丰富的居住区域及郊区的态势。随着经济的发展，国际大公司的进驻和国内大公司的成熟，广州已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常客观的商务消费能力，传统的物业管理已经不能满足他们的需求。另一方面，中小型公司由于其资金实力较弱，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓是其最佳选择。同时，城市居民的思想将更加开放，其生活观念和生活模式也将随之产生根本性的转变，这些因素均可能构成酒店式公寓市场潜在的发展方向，租赁酒店式公寓将会再引起一次潮流，成为人们的一种主要生活方式，投资酒店式公寓也将成为热点。
一、广州酒店式公寓的发展现状
（一）地理分布
20世纪80年代的广州出现了酒店式公寓的雏形，如花园酒店针对常驻广州的外籍人士及本地高级管理人员，提供一部分以酒店套房改建的公寓，并辅以酒店式管家服务。20世纪90年代初期为广州酒店式公寓的起步阶段，陆续有多个纯服务式公寓推出市场，多数集中在旧交易会(流花路)，环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。自2000年起，是“商务+服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。现阶段广州酒店式公寓主要分布在两个区域：
第一是集中在商业商务成熟或将来很有发展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政规划区域。这里聚集了广州的跨国大公司和国内的大公司及驻华领事馆，形成了高档成熟客户，如跨国公司高级管理和技术人员，驻华领事官员，常驻广州的港澳台商务人士及本地的高管和技术人员。他们考虑到工作便利，多愿选择位于该商圈的酒店式公寓，如天河北的盛雅服务公寓、珠江新城的富力爱丁堡公寓、马赛国际公寓等。
第二是景观资源丰富、环境好的居住区。环境幽雅，治安秩序好，人员素质高的社区往往受到高档客户欢迎，如广州大道二沙岛的金亚花园、番禺的星河湾、白云区南湖板块等。近年来，房地产开发商在番禺、南沙、白云区等风景优美的地方开发项目逐渐增多，但这些项目多以大户型为主。
此外，新展馆的附近。琶洲商务圈也吸引着广州酒店式公寓进驻。一年两度的广交会以及大大小小的商业活动在会展中心举行，自然带动周边的酒店式公寓的繁荣发展。例如位于科韵路的勤天.E品上馆定性为酒店式公寓，主要瞄准会展中心这个大市场。
（二）市场现状
2002广州能称得上国际化酒店式公寓的仅有祈福华厦、新大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，随着广州市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。目前广州正在运行、在售以及预售的酒店式公寓项目达40个以上，仅2007年就有17个以上项目，总货量约计4500套，户型非常丰富，从单间到多房都有涉及，区域分布遍及广州CBD中心城区到花都、从化等远郊。
目前广州酒店式公寓整体出租情况比较理想，尤其是在广州CBD中心区，空置率低于10%，市场均价在140-150元/平方米/月。根据酒店管理的不同，价格差别很大，有的100元/平方米?月，也有外国品牌酒店管理公司服务的达220元/平方米/月，并且在交易会等大会期间价格会大幅上扬。
（三）客户群分析
酒店式公寓的客户包括年轻一族、小型办公族，长期驻外商务人士、专业技术人员、商务、旅游等短期租赁人士。根据需求现状，广州酒店式公寓的客户主要分为两大类：
第一类：海外机构的常住人员。广州作为中国的贸易中心、中国的南大门、珠江三角的中心腹地，国际化商务活动的往来频繁，使越来越多的境外机构、大量有实力的海外公司驻扎广州。但是处于资金成本有效控制的考虑，这些公司越来越倾向租赁市区区位优越、交通便利、价格比酒店租金便宜的酒店式公寓。这样既能享受方便舒适的服务又可以节约成本。另外随着中国加入W T O，中国将逐步开放部分行业给外商投资者，更多的外籍人士涌入广州。这些人士对酒店式公寓的需求也比较大，总体市场需求强劲。
第二类：国内的商务人士。广州的企业主要以传统产业为主、以国有企业为主，这也就说明国内的商务人士在广州的业务来往非常频繁，这部分人主要是酒店式公寓的长住客户。另外常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日趋增多，使他们对体现自身价值、满足自我需求的“酒店式公寓”越来越渴望。
二、广州酒店式公寓存在的主要问题
（一）存在的主要问题
1、市场混乱
由于酒店式公寓的热销和高利润，又没有专门的部门对“酒店式公寓”进行鉴定和对地产开发商的监督，只要是可以出租的公寓配有一套家具家电，就可以挂名为“酒店式公寓”。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。因此造成了酒店式公寓的名目繁多，规格不一。如在广州市区中存在着种种由招待所改头换面变成的“酒店式公寓”。市场的混乱使消费者对酒店式公寓认识不清，从而不敢购买或租赁酒店式公寓。
2、目标市场定位不明确
广州酒店式的公寓很多都是分散产权的酒店式公寓，开发商在建成后把它出售给寻找投资的业主，产权归属于各个分散的业主。因此从管理、租金标准方面都难以达到统一。同时各个分散的业主的目标市场也不一样，甚至目标市场也不明确;并且他们的出售方式主要是通过地产中介进行出售。由于开发商没有了解广州酒店式公寓的供求量和广州这个城市的经济、政治、文化的实际状况，从而盲目开发盲目出售，很难拥有一批稳固的客户群。
3、缺乏专业管理，失信于业主
虽然有些公寓是由一些比较知名的酒店来进行管理，如希尔顿阳光是由嘉逸国际酒店提供酒店服务、中国大酒店公寓是由中国大酒店来管理，但是知名度还不够响亮。广州大部分酒店式公寓都是由一些不够专业的酒店甚至没有酒店来进行管理。如富力史丹尼国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉城国际公寓等。一般酒店式公寓的回报率较高，在投资者进行投资时，开发商对投资者承诺一定的回报率。但一些酒店式公寓缺乏专业的管理，无法提供好的产品服务给顾客从而破坏酒店式公寓的口碑，减少利润，也就无法保证业主利益，最终造成了业主对酒店式公寓投资的怀疑。
（二）存在问题的主要原因分析
1、国际资源利用不足
广州虽然和北京、上海等地一样是一线城市，但是广州对国际资源的利用仍显不够，对境外企业尤其是跨国公司研究机构的引入力度方面却明显不够，高薪技术产业规模仍不理想。酒店式公寓的目标市场主要是针对商务人士这一类人群，其中大部分包括海外机构人员、高级外籍管理员、外籍专业技术人员、港澳台地区商务人士，这类人群一般入住的时间会是半年以上甚至更长时间。从长期商务人士的市场和北京、上海相比，广州市场面相对较小。
2、开发商自身的实力不足
很多房地产公司的资金实力不够雄厚，当采用统一产权式时，投入资金不够。而采用分散产权式时，由于无法聘请一些专业的酒店管理集团来管理从而使投资者丧失投资信心。因此，造成所开发的酒店式公寓发育不全。
3、分布比较散，影响力不够大
2007年在广州真正称为酒店式公寓的物业有3500套，集中在天河北、珠江新城等CBD中心区。虽然它们都是分布在广州的商业区、CBD区域等，但是影响力不够大，没有形成一种良好的氛围，而良好的行业氛围有益于明确行业规范，树立行业品牌，从而容易被客户认可。
三、广州酒店式公寓的发展对策
（一）进行区域价值分析，决定投资
酒店式公寓兼具了传统酒店和公寓的长处，它的选址不仅关系到企业的市场开发能力大小，对消费者吸引力的大小，更重要的是对长期效益的取得具有战略性的影响。在选址之前开发商必须对当地的市场情况进行调查和了解，如该位置的交通状况、文化民俗风情、区域规划、地区经济现状、市政设施和服务等。
（二）明确目标市场，进行市场定位
广州每年举办的两季中国进出口交易会，每季交易会时间为15天左右，期间引入非常多的外籍和港澳台的参展商和采购商。其中大部分的外商和港澳台商务人士会在广州停留1至7天左右。因此，这部分短期的商务人士将对酒店式公寓有很大的需求。此外，目前广州主要以传统工业为主，如广州是全国纺织业重要生产基地，国内的商务来往比较频繁，本地的高级管理和技术人员也比较需求酒店式公寓。广州是中国的“南大门”，毗邻港澳，常驻在广州的港澳台商务人士也是酒店式公寓的长住客。因此，外籍人士、港澳台商务人士及国内商务人士等构成了酒店式公寓的主要目标市场。
（三）专业化、整体化
由于市场的混乱、规格不一，广州酒店式公寓大都是开发商自行管理，缺乏专业化、整体化管理。酒店式公寓的管理不完全等同于一般酒店、公寓的管理，对于统一产权的酒店式公寓的开发商来讲，不仅需要庞大的资金支持和增加服务的附加值，还要对产品本身进行不断改进，这就需要有专业化管理。分散产权式的酒店式公寓为了获得更好的投资回报，需要和有国际星级背景的专业化的酒店管理集团合作从而统一管理，整体规划和经营。
（四）差异化竞争
酒店式公寓根据所在城市区域的特征进行进一步的功能定位和合理规划。这就要求不同类型的公寓在面积、房间布局、装修和房间内的各种配套设备、设施及提供的服务必须满足商务和办公的需要。这种差异化的产品竞争不仅方便了消费者，满足了消费者的需要，避免价格展等形式的恶性竞争，还可以建立起开发商和公寓管理者的特色品牌，使得酒店式公寓项目在更多方面具有挖掘优势的潜力，引导产品在不同方面升级发展，使酒店式公寓的发展前景更加光明。
（五) 充分利用空置商品房
广州的酒店式公寓无论是在国际市场还是在国内市场的需求都非常大，同时酒店式公寓的均价高于普通住宅，在某些区域甚至高过写字楼的均价。因此开发商可根据主要目标市场的需求对这些商品房进行装修，并寻找一间具有专业化的酒店管理公司进行管理，这些酒店式公寓就可以出租给客户。
随着广州经济的发展和人们个性化需求的增强，酒店式公寓的需求量会越来越大，酒店式公寓的定位会更加细化，产品会更加多元化和差异化，广州酒店式公寓市场也会越来越完善，管理将越来越成熟。
参考文献
[1]、高智勇.酒店式公寓如何天长地久.房地产导刊[J], 2007-10-15:083-085
[2]、肖小平.深圳酒店式公寓的现状及其未来.中外房地产早报[J], 2006-11, 80-87
浅谈长春酒店式公寓的投资前景 篇10
酒店式公寓源于20世纪初的欧洲地中海和阿尔卑斯地区的最早的旅游物业度假所有权制度。到上世纪中叶, 世界上的主要城市中, 尤其是在美国, 已经感受到了巨大的社会变革, 人口流动性变强, 家庭结构性变得松散。于是酒店业开始想到为这些流动着的“人们”量身定做一种配有全套家具的公寓, 这一趋势就导致了第一批“服务式公寓”的出现。
亚洲的酒店式公寓虽然起步较晚, 但由于直接借鉴欧美国家较为成熟的管理模式, 其发展速度很快。并于上世纪90年代进入中国, 主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市。近年来, 逐步深入各个中小城市, 尤其是一些旅游度假城市, 如大连、杭州、三亚等。
随着社会经济飞速发展, 人们的生活将不再拘泥于同一个地区。商旅生活的兴起, 造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。目前, 国际标准化的酒店式服务公寓, 是结合了酒店的管理模式和设施标准, 采用公寓房型设计的一种高级物业经营模式。由于它的价格低于酒店标准, 而服务水准又大大高于普通公寓, 因而深受中长期出差的高层人士们欢迎。
二、酒店式公寓Vs传统酒店
相比星级酒店或者是传统的酒店, 酒店式公寓都具有无可比拟的经营优势。
首先是在价格上。许多入住过酒店式公寓的人士都表示, 他们选择公寓而非酒店的最大理由就是价格实惠。目前, 4~5星级的酒店定位一般在400~600元之间, 而2~3星级的酒店价格大都在180元至360元之间, 但一个标准酒店式公寓的价格仅在100~250元之间。
其次, 在于客房本身。在装修客房方面酒店式公寓以“家”的格局来进行装饰。配备厨房等设施, 营造出家的感觉。让出门在外的人们感觉多了份自在和轻松。现在的酒店式公寓大多为三房一厅、两房一厅、一房一厅的基本房型, 给团体、朋友和夫妻, 提供了多样灵活的选择空间。
再者, 在于硬件和服务的配套上。从冰箱到沙发, 到浴室配件, 麻雀虽小, 五脏俱全, 因此酒店式公寓的硬件配套并不亚于星级酒店。服务上, 大多酒店式公寓的服务人员都要经过星级培训, 从清洁人员到接待员, 无一例外。又更接近家的感觉。酒店式公寓服务最用心的地方就是在人们最关心的卫生间题上, 他们以星级卫生服务为标准, 做到“酒店式的服务, 公寓式的管理”。
最后, 更值得一提的是酒店式公寓的配套服务, 如:洗衣服、打印复印文件等琐碎又不得不做的小事, 一概可以在酒店式公寓内解决, 多是免费服务。让每个到过酒店式公寓的客人都会印象深刻。
三、酒店式公寓是否值得投资
投资产品的品种有很多, 像储蓄、股票、国债、基金、房产等。产品是否值得投资, 既要考虑个人偏好, 又要期待投资产品的回报率高低。
储蓄——因为极高的安全性, 回报的稳定性, 仍然是目前不少人, 尤其是中老年人的重点选择。当然, 目前这种方式在高物价高膨胀率的时期, 增值不可能, 保值也较难。
国债——亦是比较安全, 收益率高于储蓄的理财品种。但在CPI居高情况下, 仍难于保值、增值。
股票——这是一项“牛熊”相伴相斗, 会令人发狂的投资方式。如果想短期内成倍挣钱回报就去炒股票, 看得准的话一支股票一年内可以翻2~3倍。也有可能买股票今天是百万富翁, 明天则成了穷光蛋。
基金——曾经有人说想发财买基金只赚不亏, 但基金既然是一种投资理财产品, 就与经济发展息息相关, 基金经理把大家的钱拿去投资, 包括投资股票, 前年股票狂跌, 基金自然就跟着跌。
商品房——商品房中的住宅、商铺、写字楼, 尤其是前两种, 曾经是人们热衷的投资品种, 也确实带来过很大的收益。但随着国家宏观调控力度加大, 实施从紧的货币政策, 房贷按揭及交易的不断规范, 以及商品房供应加大, 还想靠投资住宅赚大钱, 恐怕只能是奢望。
酒店式公寓, 尤其是经营性酒店式公寓, 由于有房屋产权, 只投资, 不经营, 有固定的回报, 这些较安全的因素和商业属性, 正受到越来越多的人的关注, 为人们投资理财领域增添了一个新的品种。业内人士说酒店式公寓确实是不错的投资品种, 但适合什么人投资, 值不值得投资, 则要看项目的安全性、回报率、承租方的行业经营管理能力和信誉度。
四、酒店式公寓客源市场分析
长春的经济发展水平与地处文化经济政治中心的北京、上海以及其他的沿海城市相比, 仍然相对落后, 人均收入也相对较低。因此, 长春的酒店式公寓并没有足够多的高收入商务客人作为主要目标市场。现有的酒店式公寓价格就应该相对较低, 针对的消费群应为更广泛的普通消费者。主要有以下几类:
1. 来长春上大学报到的新生、短期旅游者、参加会议、
商务活动的白领等, 通常租用一房或两房, 租期从数天到三个月不等。
2. 刚参加工作不久的年轻人, 从外地来长春工作但不定
居, 有着较高收入、在相当长的一段时间内需要租赁房屋居住的。
3. 采用酒店式公寓作为过渡时期的住房, 是因为此类人
群还没有足够的经济能力购买一套面积较大的住房, 但是渴望拥有属于自己的独立空间。
五、长春市现状与酒店式公寓投资前景
长春是一座年轻的城市, 只有200多年的历史, 地处中国松辽平原腹地, 是吉林省省会, 全省的政治、经济、文化中心。作为中国北方区域性中心城市之一, 处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲, 南可联结中国辽东半岛沿海城市, 北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展, 东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯, 西可由吉林省白城地区与蒙古交往。这种特殊的地理位置, 使长春成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环, 成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。经过不断的发展建设, 长春逐渐形成了自己的独特优势, 成为了工农业基础雄厚、商业繁荣兴旺、科技教育事业发达、对外开放程度较高、在全国举足轻重的中心城市, 被海内外的朋友誉为“汽车城”、“森林城”、“电影城”和“科技文化城”。
长春地理位置比较优越。过去五年, 长春市加大招商引资的工作力度, 通过创新招商引资方式、提升服务水平、改善基础设施等措施, 促使一大批项目在长春市开工建设并顺利投产, 取得了良好的经济效益。累计利用外资59.2亿美元, 完成五年计划的118.3%, 年均增长22%;累计利用内资1075.8亿, 完成五年计划的134.5%, 年均增长21%;累计批准外商投资企业650户, 超千万美元大项目162个, 累计批准内资企业3093户, 其中工业类项目1267个, 超八千万元工业类大项目151个, 主要投资我市汽车制造、能源开发、食品加工、高新技术、现代服务业等领域。目前, 长春市累计吸引国内500强企业10户, 引进世界500强企业46户。
国际企业进驻中国市场也对酒店式公寓有促进作用。随着中国加入世界贸易组织, 越来越多的国际企业进驻中国市场, 尤其是进入大城市。但是大城市土地租金一般较高, 想要在交通便利、人员密集的地点更需要付出较高的成本。而选择酒店式公寓能够同时满足他们办公以及员工居住的需要, 又可以为他们节省资金。所以很多国际企业都是长期租住酒店式公寓。
长春作为中国首批优秀旅游城市之一, 旅游开发上也形成了一定的特色。拥有亚洲最大的人工森林“净月潭森林公园”, 著名的人文景观, 农安辽代古塔, 许多日伪时期的遗迹, 包括中国现存三大帝王宫殿之一的伪满皇宫和八大部。冬季冰雪旅游更是长春的热点, 在这里不但可以滑雪、溜冰、参加雪地汽车拉力赛, 还可以欣赏冰雕、雪雕等各类冰雪艺术品。
游客来长住酒店式公寓价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉很多, 可以花较少的钱享受到星级酒店的待遇, 对客人的吸引力很大。而且酒店式公寓讲究个性化和人性化服务在设计上不同于星级酒店的标准式设计, 而更讲究个性化, 有各种不同的户型可供人们选择。在室内布置上, 多讲究温馨和舒适, 并且在装修上统一为精装修, 提供全套的家居设计和电器, 能够给客人带来家一般的温暖感觉。
六、总结
目前, 长春市已经拥有了为数不少的高星级酒店和经济型酒店, 目标客源市场涵盖广泛, 由高端到低端, 而酒店式公寓与常规中高档物业相比总价较低, 不仅拥有固定资产的特点, 还具有酒店功能, 作为酒店性质的物业, 即便银行利率上升, 因其贷款总额较低, 其受到的影响也相对较小。
根据城市土地资源日益稀缺的特性, 房价大幅下跌的可能性较小。但酒店式公寓同时兼备了办公与居家两种功能, 提供了一系列有别于星级酒店提供的差异化产品, 并且酒店式公寓面向更加具体的细分化市场, 因此在长春有其存在和发展的空间。
投资时一定要注意做好详细的市场调查, 包括地段、价格、交通便利程度、目标人群等。在明确酒店式公寓发展依托的目标市场后, 不断完善其服务质量, 提升营销效应。
综上所述, 长春酒店式公寓的客源目标市场——外资公司、跨国公司或机构的工作人员、有较高收入的白领阶层、旅游者、房地产投资者等都将随着经济的稳定发展而不断增加。因此, 酒店式公寓势必存在较大的发展空间和投资潜力, 前景将是比较光明的。
参考文献
[1]黄赛婵, 刘帅.中小城市酒店式公寓的发展思路.饭店现代化, 2009 (10) .
[2]长春市招商引资成就显著.吉林日报, 2007-12-07.
[3]张若阳.对我国酒店式公寓前景的几点思考.商业视角.
[4]方立.酒店式公寓为何值得投资.黔西南日报, 2008-09-24.
酒店式公寓里的日本女仆 篇11
这次初到悉尼，负责给我们打扫的，是一位日本女仆。她身穿一身洁白制服，中式衣领，脸上扑着厚厚的粉，抹着淡淡的口红，一头染过的黑色发髻盘在脑后。日本女仆放下手里装满打扫工具的篮子，熟练地开始打扫，从洗碗、更换床单到吸尘…… 每件事情都做得井井有条，虽然有些吃力这位日本女仆是一位老妪。
我问她，为什么这么大年纪还在做事情。“我今年才73岁啊。”老人一边整理床单一边说，在日本，像她这样年纪的人出来做事很常见。丈夫去世后，她便来到澳洲谋生计。老人的孩子都在日本，“他们都有自己的生活，我自己还能做事，不想拖累他们。”
某住宅改酒店式公寓的防火设计 篇12
1、2号楼三至十五层住宅现拟改为酒店式公寓。在建筑用途发生改变的情况下,相应的防火设计应如何调整,需进行研究分析。
1 防火设计存在的问题
由住宅改为酒店式公寓后,对比GB 50045-95(2005年)《高层民用建筑设计防火规范》(简称“高规”)有关规定,该建筑防火设计与规范存在差异。
(1)原住宅按照一类高层建筑、耐火等级为一级设计,改造为公寓后其耐火等级符合“高规”的规定。
(2)由住宅改为公寓后,建筑防火间距、防火分区划分符合“高规”的规定。
(3)1、2号楼各只设有1部疏散楼梯,由住宅改为公寓后,安全出口数量不符合“高规”的规定;公寓内位于走道尽端,建筑面积超过75 m2的房间只设置1个门,且门的净宽为1.0 m,房间疏散门数量不符合“高规”的规定。
(4)1、2号楼没有设置防烟楼梯间,由住宅改为公寓后,设计不符合“高规”第6.2.1条的规定。消防电梯与客梯兼用,但消防电梯的设置不符合“高规”第6.3.3条的规定。
(5)原住宅室内消火栓用水量为10 L/s,改为公寓后,其消火栓用水量应为30 L/s,设置自动喷水灭火系统时,室内消火栓用水量可减少5 L/s。项目室内消防用水量为40 L/s,满足“高规”第7.2.2条的要求。
(6)原住宅没有设置自动喷水灭火系统,改为公寓后,应设置自动喷水灭火系统。
(7)原住宅消防电源可按二级负荷要求供电,且可不设灯光疏散指示标志和火灾自动报警系统;改为公寓后,消防电源应按一级负荷要求供电,并应设灯光疏散指示标志和火灾自动报警系统。
2 改造存在的问题
通过规范对比分析可知,住宅改为酒店式公寓后,在耐火等级、防火间距、防火分区、排烟等方面均符合规范的规定,但在消防给水、安全疏散、电气等方面不能满足规范要求,实施难度较大。
2.1 可以通过整改满足要求的问题
原住宅没有设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统以及灯光疏散指示标志,根据“高规”相关规定,改为公寓后,应增设自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统以及灯光疏散指示标志,在既有建筑上增设这3种消防设施难度较小。
(1)增设自动喷水灭火系统。在走道及房间内设置自动喷水灭火系统。除卫生间外,卧室、客厅、书房、厨房均应设置喷头。其中在厨房设置公称动作温度为93 ℃的喷头,其他部位设置公称动作温度为68 ℃的喷头。根据《自动喷水灭火系统设计规范》的规定,此类场所属于中危险等级Ⅰ级,为保持房间美观并方便管道敷设,可在吊顶部位设置隐蔽型喷头,非吊顶部位设置边墙型喷头。每层应增加一套水流指示器、信号蝶阀,并在适当的位置增加末端试水装置。为确保自动喷水灭火系统初期水量和保证系统动作可靠,可在屋顶喷淋系统水箱间增加喷淋系统稳压装置,在消防泵房设置独立的消防泵。
(2)增设火灾自动报警系统。在户内用房增设火灾自动报警系统。起居室、卧室等处设置感烟探测器,厨房设置感温探测器。新增火灾报警控制器将火灾信号传至原报警控制器,原报警控制器对电梯、风机、防火阀、风口、警铃、非消防电源、消火栓泵、喷淋泵等设备具有联动控制、直启等功能。地下一层增加火灾自动报警控制器、广播控制器等设备,并将火灾信号传至总消防控制室。
(3)增设应急照明、灯光疏散指示标志和应急广播。在楼梯间和公共走道部位设置应急照明和疏散指示装置,在公共走道和户内用房均设置事故广播扬声器。
2.2 整改难度较大的问题
由于是对既有住宅进行改造,以下3个方面如果完全按照“高规”的规定改造,存在较大难度。
(1)1、2号楼各有1部疏散楼梯,按照“高规”要求,公寓每个防火分区应有2个安全出口,需要在2栋楼各增设1部疏散楼梯;
(2)公寓内各户只设1个疏散门,按照“高规”要求,对于位于走道尽端的公寓房间,建筑面积超过75 m2时应设置2个疏散门;
(3)1、2号楼各有1部封闭楼梯间和消防电梯,按照“高规”要求,公寓应设置防烟楼梯间,且消防电梯应设置前室。
住宅标准层原有平面设计较为紧凑,公共走道的面积较小(约15 m2),因此增设楼梯间和前室的难度较大。由于是在既有建筑上进行改造,新增楼梯间需开挖楼板,施工难度大,并且有可能对建筑的结构稳定性造成一定的影响。另外,公寓各户与公共走道的连接面较小,对于大于75 m2的房间,很难另外开设1个疏散门通向走道。
对于上述难以实施的消防设计,应考虑在其他方面采取加强措施,以保证建筑整体的消防安全水平。
3 消防措施分析
3.1 拟采取的消防技术措施
项目在改造过程中尽可能按照规范要求对消防设计进行调整,对于部分难以实施的消防设计应考虑在其他方面采取加强措施,以确保建筑整体的消防安全水平。针对建筑的现状,建议采取如下消防技术措施。
(1)加强走道的消防安全。火灾时,公寓内的人员先由户门进入走道,然后进入楼梯间进行疏散。消防人员乘坐消防电梯抵达着火楼层,同样先进入走道再进入房间。因此,为保证人员疏散和消防人员灭火救援的安全,应避免火灾初期火灾及烟气蔓延至走道,采取的措施如下:走道内不应堆放可燃物;各户门均采用乙级防火门,在一定时间内防止房间内的火灾蔓延至走道;在走道内设置加压送风设施,避免火灾产生的烟气蔓延至走道。
(2)采用连廊作为辅助疏散设施。高层建筑发生火灾后,蔓延速度快,燃烧猛烈,单纯依靠消防部门的装备、器材进行扑救有一定的难度。高层建筑内人员在火灾情况下应立足于自救,其疏散设施相比多层建筑应有所加强。建筑十至十五层2个单元之间设有连廊,发生火灾时一旦某个单元内的疏散楼梯受火灾影响不能使用,或者楼梯发生堵塞现象,该单元内人员可通过连廊疏散到相邻单元的疏散楼梯,提高了人员安全疏散的可靠性。同时,连廊也可以作为消防人员通过云梯车进入建筑的通道,方便消防人员快速到达着火楼层实施灭火、救援工作。因此,2部楼梯间通向连廊的开口应设置乙级防火门,门的正上方设置疏散指示标志。
(3)厨房设置可燃气体探测装置。厨房火灾时有发生,燃气泄漏是一个重要原因。在厨房中设置可燃气体探测装置,可在燃气泄漏初期报警,并联动关闭燃气阀门,避免可燃气体和空气混合在一起,形成浓度达到爆炸极限的混合物。
(4)房间内设置必要的灭火、疏散工具。当建筑内发生火灾时,采取有效的措施将火灾扑灭或控制在初起阶段,将为人员疏散和消防人员灭火救援提供有利条件。因此,可在公寓各户内配置手提式灭火器。火灾产生的高温有害烟气是导致人员伤亡的主要原因。公寓内人员具有一定的流动性,一些新入住的人员对周围环境不太熟悉,有可能导致人员在火灾环境下停留时间较长。因此,应在公寓各户内配置火灾逃生面具和应急手电,便于人员疏散。
3.2 措施可行性、有效性分析
(1)控制危险源。公寓内主要可燃物除各类家具外,还包括燃气。燃气泄漏后与空气形成浓度达到爆炸极限的混合气体,当遇到点火源时即可发生燃烧爆炸。由于气体燃烧速度快,爆炸威力大,容易造成较大的人员伤亡和财产损失。在厨房内安装可燃气体探测器可及时发出报警,并联动关闭燃气阀门,避免形成爆炸混合气体。
可燃气体探测器是工业与民用建筑中安装使用的对单一或多种可燃气体浓度发出响应的探测器。日常使用最多的可燃气体探测器是催化型可燃气体探测器和半导体型可燃气体探测器两种类型。饭店、宾馆、家庭厨房等使用煤气、天然气、液化气的场所主要使用半导体型可燃气体探测器。半导体型可燃气体探测器是利用半导体表面电阻变化来测定可燃气体浓度。半导体可燃气体探测器用灵敏度较高的气敏半导体元件,它在工作状态时,遇到可燃气体电阻下降,下降值与可燃气体浓度有对应关系。可燃气体探测器由检测和探测两部分组成,具有检测及探测报警功能。通过分析可知,可燃气体探测器可以有效地探测燃气并发出报警,采取联动措施。
(2)保证人员安全疏散。当建筑内发生火灾时,火灾产生的高温有毒烟气是对人员生命安全最大的威胁。从建筑设计方面考虑,应将火灾及烟气控制在着火房间内,这就需要采取可靠的防火分隔措施。乙级防火门具有0.9 h的耐火极限,能够有效阻止火势由房间蔓延至走道。防火门同时兼具普通门的功能,着火房间内人员疏散时仍需打开防火门,烟气不可避免地向开口方向流动。由于走道区设有加压送风设施,使得走道区形成正压,能够阻止烟气由着火房间向走道区流动。
1个房间或1个防火分区设置2个安全出口,可避免火灾时1个安全出口受火灾影响人员无法疏散的情况。建筑十至十五层的2个单元之间设有连廊,着火单元内的人员可通过连廊到达另一个单元。虽然连廊不能完全起到第二安全出口的作用,但是其为建筑内人员提供了另一条有效的疏散路径,避免了某部楼梯出现事故不能用于疏散而导致整个单元内人员无法疏散的情况。同时,连廊的外侧没有设置围护结构,与室外相通。因此,连廊也可以作为建筑内的人员避难场所。
为了保证人员的安全疏散,除了建筑设计外,还应考虑人员的安全装备。火灾产生的烟气不仅降低了建筑内的能见度,而且有毒气体直接威胁人员生命安全。在房间内配置应急手电,可在火灾断电的情况下,帮助人员快速找到疏散门,前往楼梯间进行疏散。火灾逃生面具的过滤结构,能有效滤除火灾中的二氧化碳、氢化物等有毒有害气体,阻燃隔热头罩能保护人员不受伤害。因此,应急手电、火灾逃生面具可以有效保护人员不受火灾烟气的干扰和伤害。
(3)控制初起火灾。灭火器是有效控制和扑灭初起火灾的设施。公寓的每户面积较小,可燃物以家具为主,数量有限,因此可以配置手提式灭火器。公寓内的可燃物包括家具(普通固体材料,A类火)、食用油(可燃液体火,B类火)、燃气(气体火,C类火)和电气设备(带电物质火,E类火)。因此,配置的灭火器应能扑灭上述火灾,如采用磷酸铵盐干粉灭火器。
(4)有利于消防救援。当公寓内居住人员或管理人员对初起火灾控制不力,火势变大时,需要由专职消防人员进行扑救。目前,普通云梯消防车的有效工作高度为30～50 m,有的可达到60～70 m。因此,建筑物应具有便于消防人员进入建筑内部的通道或入口。进入建筑内部的通道或入口,应保证在火灾时消防人员能够快速进入建筑物。由于连廊位于建筑外侧,便于消防人员发现和接近。连廊有一定的面积,与建筑内房间采用乙级防火门分隔,便于消防人员对火场进行观察,做出相应调整后进入火场。因此,十至十五层的连廊有利于消防人员开展灭火救援行动。
4 结 语
通过将住宅原有设计与“高规”对公寓的防火设计要求进行对比,原有设计在建筑分类和耐火等级、防火间距、防火分区、排烟等方面能够满足规范对公寓设计的要求,但在消防给水、安全疏散、电气等方面不能满足规范要求。根据实际情况及消防设计实施的难易程度,建议该项目按规范要求设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、应急照明、灯光疏散指示标志和应急广播。对于部分难以实施的消防设计,提出了相应的技术措施,包括公共走道内设置送风装置、户门采用乙级防火门、厨房设置可燃气体探测装置、采用连廊作为辅助疏散设施、房间内配置灭火器和应急手电、逃生面具等。通过分析表明,这些技术措施可以有效控制火灾危险源和初起火灾,为人员安全疏散和消防队员扑救火灾提供保证。
参考文献
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[2]GB50084-2001(2005年),自动喷水灭火系统设计规范[S].
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