奥体中心资产运营方案

奥体中心资产运营方案（精选9篇）

奥体中心资产运营方案 篇1

国有资产运营中心2020年产权管理工作总结

为全面掌握2020年综合试验区国有资产运营中心作为综合试验区国资监管机构履行出资人职责的企业国有产权情况，根据省、市国资委的要求，现将2020年综合试验区国有产权工作情况汇报如下：

一、基本情况

综合试验区国有资产运营中心是综合试验区2012年设置的负责监管全区国有企业的专门机构，下设考核评价科和企业服务科两个科室。截止2020年12月16日，试验区国资中心出资企业及其各级子企业35家，实收资本76168.0594万元，其中国有资本76168.0594万元。

二、监管情况

区国有资产运营中心2020年监管企业为16家，较2019年减少2家，国有企业数量较少，2020年年没有发生国有产权交易。

2020年聘请第三方完成对城投公司审计。完成对船业总公司的清产核资工作。

三、存在的困难以及意见

随着企业经营规模的不断扩张，使得企业在机构设置、岗位设置上不断变化，造成产权登记工作的人员很多是兼职，多数人员经验不足，相应的业务知识有待提高，从而在一定程度上降低了产权登记工作的效率和效果，建议组织集中培训，提升业务能力，提高产权登记工作效率。

四、2021年工作思路

2021年我中心将继续加强对监管企业的监管工作，定期对所监管企业的国有产权进行第三方审计和督查。

奥体中心资产运营方案 篇2

五个维度制定标准

从云计算概念的提出到现在, 技术本身已经做得很细致。从运营商业务的角度来看, 需要给用户提供的是电信级云服务。对于这种云服务, 运营商需要从云服务的标准、可扩展性、可靠性、业务的可管理性和SLA等多个维度去定义。

李明表示, 基于运营商云服务的思路, 就是能够在统一的门户下有个统一的友好界面, 提供面向大型政企客户、中小商业用户和个人客户的私有云服务, 把电信级的开发和运营能力整合进来变成可管理的系统。

根据运营商的云服务管理架构和业务的定位会有多种实体的部署模式:一种是集中式的部署, 这主要适用于基地类聚合性互联网业务;另一种是下沉分布式的部署, 主要适用于交互性和大带宽需求的应用。

目前, 在H3C公司与中国移动、中国电信, 以及视频宽带运营商的合作过程中, 这两种部署模式都有广泛应用。

四个挑战考验建设

近年来, 随着数据中心建设逐渐成为全球各行业的IT建设重点, 国内数据中心建设的投资年增长率更是超过20%。金融、制造业、互联网和运营商等行业正在规划、建设和改造各自的数据中心。因此, 市场既存在机会, 也有挑战。

目前运营商数据中心主要由三部分组成, 分别是云内互联、云间互联和云端互联。具体来说, 运营商在云端互联已经做得较好, 而云内互联的大规模建设需求也已经被逐渐认识, 下一步云间互联将会成为运营商数据经营的重点。

李明认为, 运营商数据中心技术上面临四个挑战:一是网络资源化, 以及由此带来的数据中心的网络宽带几何级增长;二是网络虚拟化和网络资源动态调配, 这涉及到网络自身的虚拟化建设和改造;三是可运营和可管理性;四是云计算的网络安全建设。

据了解, 业界主要采用的是H3C公司提出的基于802.1Qbg协议的解决方案。这是H3C公司和惠普公司一起在倡导的、并且已经发布的可商用产品。

拥有整体解决方案

李明介绍, H3C公司专注于网络, 针对云计算已推出整体的解决方案, 并且已经和业界所有的厂商进行联动配合。据悉, 作为数据中心网络的核心设备S12500目前已经全国在网部署超过一千台;iMC智能云管理平台已经能实现和业界主流的虚拟化管理平台做对接;云间互连解决方案可以由基于H3C公司100G平台核心路由器CR16000实现。

市场运营中心薪酬调整方案 篇3

一、薪酬体系

（一）薪酬构成：底薪+提成+奖金+职务津贴

1.底薪档级

职务性质

档级

无责底薪

行为考核

话费补贴

交通补贴

就餐补贴

部门考核

总计金额

市场运营岗

F1

1800元

200

700

3000

F2

2000元

200

700

3200

F3

2200元

200

700

3400

F4

2400元

200

700

3600

F5

2600元

200

700

3800

团队管理岗

F6

2800元

200

700

4000

F7

3000元

200

700

4200

F8

3300元

200

700

4500

F9

3600元

200

700

4800

F10

3900元

200

700

5100

F11

4200元

200

700

5400

F12

4500元

200

700

5700

F13

5000元

200

700

6200

F14

5500元

200

700

6700

F15

6000元

200

700

7200

F16

6500元

200

700

7700

F17

7000元

200

700

8200

F18

8000元

200

700

9200

F19

9000元

200

700

10200

F20

10000元

200

700

11200

2.提成（1）个人提成：粉丝运营岗个人销售订单享受的提成为：《提成表》额定的提成比例的100%；团队管理岗个人销售订单享受的提成为：《提成表》额定的提成比例的50%；

（2）团队提成：仅团队管理岗享受，享受所辖团队销售前端总额10%比例、后端业绩1%比例

（3）战区管理提成：仅战区管理人员享受，享受所辖战区销售订单销售前端总额5%比例、后端业绩0.6%；

（4）大战区管理提成：仅大战区管理人员享受，享受所辖大战区销售订单总额3%比例、后端业绩0.5%；

3.奖金

（1）个人奖金：超标奖/卓越奖，集团发给个人的奖金，各团队成员间的末尾挑战奖金；

（2）团队奖金：团队/战区/大战区达标/超标完成任务后，事业部发给团队/战区/大战区的奖金，由团队/战区/大战区自主使用；

（3）事业部奖金：粉丝运营事业部达标/超标完成任务后，集团发给事业部的奖金，由事业部自主使用；

4.职务津贴：仅限团队管理岗享受，明细如下表：

职务

补贴金额

团队一级主管

300

团队二级主管

500

战区一级经理

1000

战区二级经理

1500

大战区一级总监

2500

大战区二级总监

3500

（二）新人津贴

1.补贴规则：新人达标可享受将总薪酬补至5000元（10000元，下文中括号内为10000元补贴标准）的津贴，若薪酬已超出则不予补贴；未满一月不予补贴；

2.发放补贴的要求与标准：I综合评分，包含师父对仪容仪表、精神面貌、工作态度的评分，包含行政人事中心对培训过程中的学习态度、仪容仪表的评分，包含行政人事中心培训结训时考试的评分，取平均分；II行为贡献，为常规的微信好友增量、关联量增量；III学习能力，详见合格标准；IV纪律性，详见合格标准；VI获奖情况，详见合格标准；

（三）试用期岗位合格标准

不达标立即结束试用，达标继续试用及转正。

1.七天：

（1）90分（95分）综合评分；

（2）累计微信好友增量100个（150个）、关联量增量40个（60个）；

（3）产品特点、报价、交付日期等能默写（演讲得60分）；

（4）累计考勤违纪及请假为0次；

2.十五天：

（1）95分（96分）综合评分；

（2）累计微信好友增量210个（310个）、关联量增量90个（130个）；

（3）产品特点、报价、交付日期等能演讲得60分（演讲得70分）；

（4）累计考勤违纪及请假不超过1次（0次）；

（5）无（获得首单奖）；

3.三十天：（1）95分（97分）综合评分；

（2）累计微信好友增量450个（650个）、关联量增量200个（290个）；

（3）产品特点、报价、交付日期等能演讲得70分（演讲得80分）；

（4）累计考勤违纪及请假不超过2次（1次）；

（5）获得三单奖（五单奖）；

4.六十天：（1）95分（97分）综合评分；

（2）累计微信好友增量950个（1400个）、关联量增量420个（600个）；

（3）产品特点、报价、交付日期等能能演讲得80分（演讲得90分）；

（4）累计考勤违纪及请假不超过3次（2次）；

（5）获得十单奖（二十单奖）；

5.九十天：（1）95分（97分）综合评分；

（2）累计微信好友增量1950个（2900个）、关联量增量850个（1250个）；

（3）产品特点、报价、交付日期等能演讲得90分（演讲得95分）；

（4）累计考勤违纪及请假不超过4（3）次；

（5）获得三十单奖（五十单奖）；

二、师徒结队

（一）意义：师父有义务帮扶徒弟，并每日为其进行评价；新人业绩不计入团队/战区/大战区；

（二）奖金：徒弟达成：1.首单奖，徒弟奖励50元奖金；师父奖励30元奖金；

2.三单奖，徒弟奖励100元奖金，师父奖励50元奖金；

3.五单奖，徒弟奖励200元奖金，师父奖励100元奖金；

4.十单奖，徒弟奖励300元奖金，师父奖励150元奖金；

5.二十单奖，徒弟奖励400元奖金，师父奖励200元奖金；

6.三十单奖，徒弟奖励500元奖金，师父奖励260元奖金；

7.五十单奖，徒弟奖励600元奖金，师父奖励300元奖金；

8.七天考核合格（卓越），师父奖励100（150）元奖金；

9.十五天考核合格（卓越），师父奖励200（300）元奖金；

10.三十天考核合格（卓越），师父奖励300（500）元奖金；

11.六十天考核合格（卓越），师父奖励500（800）元奖金；

12.九十天考核合格（卓越）并转正，师父奖励1000（1500）元奖金；

（三）出师后员工归属：员工自由选择团队加入，师父或其他管理人员不得强迫该员工加入某团队；

（四）师父考核：考核师父的育成率，育成率低于10%的取消今后做师父的资格；80%以上的徒弟其他项不符合公司转正或继续试用期要求，评分却满足公司要求的，取消今后做师父的资格；

（五）徒弟离职的客户归属：新人无论什么原因离开，新人客户由公司统一安排分配，原则上不会分配给其师父；

三、常规考核标准

（一）个人业绩：个人业绩不低于事业部人均业绩的80%，连续两个月低于80%降一档；低于60%当月直接降一档；低于40%直接降两档（有效工作时间内，除年假等假期）；

（二）管理业绩：团队业绩不低于事业部团队人均业绩的70%，连续三个月低于70%，团队直接打散为粉丝运营岗，归入其他团队；战区业绩不低于事业部下辖战区人均业绩的60%，连续三个月低于60%，战区直接解散为团队，归入其他战区；大战区业绩不低于事业部下辖大战区人均业绩的50%，连续三个月低于50%，大战区直接解散为战区，归入其他大战区；

（三）销冠考核标准：每月评比一次，销冠分为大战区销冠/事业部销冠，参与评比条件为：个人业绩超过大战区/事业部人均业绩的两倍以上，最优者获得，无人达到参评条件则该月不评比；大战区销冠奖励1500元，事业部销冠奖励3000元（若只有一个1个大战区则不评选事业部销冠；2个及以上大战区时，事业部销冠不再评选大战区销冠）。

（四）客户满意率：月度客户回访均分不低于6分；当月低于6分则当期不予升档，连续两个月低于6分直接降一档，之后每个月低于6分则降一档；

（五）客户续单率：客户续单率低于10%不予升档；

四、组织架构

五、晋升通道及发展空间

（一）晋升通道：

1.晋升条件：连续两月达成事业部人均业绩120%的升一档，达成150%的升两档；此升档不能连续，如2月/3月达成120%后，需4月/5月达成后方可再次晋档；

2.新人转正，卓越者或拥有丰富经验的可直接聘用为团队管理岗，或直接定为高档级粉丝运营官，原则上不超过F8档；

（二）发展空间：

1.粉丝运营官：达成F12档及以上的粉丝运营官若想创业自己做老板，公司可允许其成立分公司并予以投资和管理支持；

2.团队管理岗：战区二级经理及以上职务的优秀管理者若想创业自己做老板，公司可允许其成立分公司并予以投资和管理支持；若看好公司前景，公司可允许其参股公司成为合伙人。

（三）团队发展空间：

1.团队管理岗拥有两个成员（含自己）为团队一级主管；

2.团队管理岗拥有三个成员（含自己）为团队二级主管，吞并其他团队后或下辖运营官转岗为团队管理岗并成立团队后达到满编2团则晋级战区经理；

3.团队管理岗拥有两个满编团队（含自己团队）为战区一级经理，吞并其他团队后或下辖运营官转岗为团队管理岗并成立团队后，战区达到满编3团则晋级战区二级经理；

4.团队管理岗拥有三个满编团队（含自己）为战区二级经理，吞并其他战区后或下辖团队晋级战区后，达到满编2战区则晋级大战区一级总监；

5.团队管理岗拥有两个满编战区（含自己）为大战区一级总监，吞并其他战区后或下辖团队晋级战区后，达到满编3战区则晋级大战区二级总监；

奥体中心资产运营方案 篇4

一、活动主题：

团圆节---与你同行的东易日盛

二、活动目的：

1.为了让东易项目经理们的家人更能理解他们的工作，2.让大家充分展现自我，在活动的过程中认知自我和公司大家庭的氛围；

三、活动时间：

2018年9月22日下午3点---5点半

四、活动地点： 旗舰店富一楼

五、活动内容：

1.活动当天下午3点要求运营中心全体项目经理带家人来公司富一楼壁纸区集合，由工程主管负责人员准时到场；

2.集合完毕后，总经理致辞并宣布活动开始；运营中心副总讲解流程后开始游戏；

3.分4个区域进行趣味游戏（DIY面具、DIY水果拼盘、DIY月饼、亲子秀）；每个区域有监督管理人员负责检查每个家庭的游戏成果，合格后有监督员的签名，视为该项游戏过关；全部完成4项，即可到颁奖处领取奖品；名次越高奖品越贵重；

六、通关标准 1.DIY面具

面具、颜料、画笔、纸巾以及清洗颜料的容器均放置在桌子上，每个家庭需要完成一个面具的涂鸦 注：每一款面具均有商家给的完成后效果图，要求参与者必须按照给出的效果图进行涂鸦； 2.DIY水果拼盘附图片

各色水果、一次性水果盘、无杀伤力的水果刀、水果叉、案板、桌子、垃圾桶6个

注：各家庭均需合力制作出一款漂亮的水果拼盘，可以先吃饱后制作，但要注意游戏时间呦~； 3.DIY月饼该项活动需要负责人提前试做一下，避免出问题。

大碗、水、面粉、月饼馅、模具6个、月饼托、袋子、一次性手套、一个冰箱，垃圾桶6个 注：需要活面，不会的可以请教会的；月饼有统一的模具，出来的效果一样。4.亲子秀

喷绘、红地毯、建议使用拍立得进行合影留念 注：以家庭为单位，进行走秀，在喷绘前进行拍照； 5.4项活动全部完成可前往颁奖处进行领奖

需要打印出表格，领取人和领取物品登记清楚，领取人签字

6.领奖后孩子们集体在地面制作大型彩绘—东易一家亲（从库房取加厚保护膜铺活动区）7.彩绘期间，独自一人参加活动的人员需要进行卫生打扫 8.彩绘完成大家合影留念后，聚餐

注意：工长们拍照格式统一（相片内必须有家庭成员+游戏成果）；

每一项活动的负责人除需要拍照并检验游戏成果外，还需要负责维持该组的秩序，进行人员疏导，每组最多留下6个家庭。出问题的小组晚上不许吃饭，表演节目。

家长需要管好孩子，不要乱写乱画。如不可避免，请带好油工和油漆一起参加活动！

七、物料准备： 1.亲子装：1950元

2.品推部负责活动布场物料：条幅（团圆节---与你同行的东易日盛）、背景墙（亲子秀背景）、区域标识牌（4大区域+领奖处）、大画布 3.4大区域物料：

DIY面具（面具、颜料、画笔、自来水、纸巾）200元

DIY水果拼盘（水果、一次性盘子、没有杀伤力的刀子、水果叉、案板）500元

DIY月饼（大碗20个、水、面粉、月饼馅、模具6个、月饼托、袋子、一次性手套）500元

4.彩纸（打印活动项目，分发给各家庭）水性笔一盒、拍立得相纸、气球、一次性桌布、彩笔10盒等物品500元

5.设领奖处，并摆放活动奖品（提升各家庭参与积极性）600元 6.聚餐费（饭费+酒水饮料）600*6+1000=4600 费用合计：8850元

八：活动配合部门：

行政人力部+品推---拍照宣传和条幅标识制作和秩序维护 客服部---协助活动策划及执行 财务部--库房大姐拉桌子及保护膜

资产保护与超市运营 篇5

资产保护一词来源于沃尔玛的资产保护部，它是由防损部发展而来，强调对商场所有有形和无形资产的保护，主要通过损耗控制、质量保证（2013年已取消）、风险控制、利润改善和诚信调查等工作完成。相比单纯的内外盗窃控制，强调了对盗窃事件的防范及对商场的整体控制，以此来提升商场的利润表现和竞争力。

超市盈利依赖的主要是薄利多销，所以在超市运营的各个环节中控制损耗与费用，节约开支可以有效地提升利润。另外，做为服务行业，提升运营标准和服务水平，是提升超市竞争力的关键。资产保护部门在商场中可以发挥控制和监督的两大作用：通过对商场各个环节进行控制，减少一些不必要的损耗和费用支出；通过对公司标准执行情况的监督，保证超市高标准运营，提高服务水平以提升超市竞争力。在超市竞争激烈、人力及水电费用提高、利润下降的今天，设立一个这样的资产保护部门对超市提升利润和竞争力是非常有意义的。

一、资产保护部及其在超市中的作用

以下将对资产保护及其在超市中的作用展开论述。

1、资产保护

所谓资产保护，是依据国家法律法规和公司程序政策，对商场运营的各个环节经行控制，保证商场合法合规并高标准运行；结合数据分析，发现对商场商品流和资金流中存在的问题及时加以纠正，避免产生损失和账面损耗；通过人工并结合现代科技手段控制内外盗窃事件的发生，控制因盗窃产生的损耗。综合来说就是通过种种手段保护商场所有的有形和无形资产，包括商场的员工、顾客及商品、资金和公司形象。

防损部门主要强调通过截获内外盗事件为商场挽回损失并起到震慑作用控制商场损耗。但是，一方面可以发现并截获的事件毕竟是少数，不法者可以通过很多途径对商场财物进行盗窃，而大部分情况下是很难被发现的；另一方面，由于盗窃之外的原因造成的损耗几乎可以占到商场损耗的一半，比如账面损耗，供应商欺诈等；再者，风险安全问题、利润问题和商场标准是影响商场利润表现的重要原因，而这些方面是防损部门没有涉及的。

用资产保护代替防损，将防损部升级为资产保护部，表明了它不仅是损耗，还通过对商场各方面的监督与控制提升商场的利润。资产保护在工作流程、人员配备、部门权限及综合评估等方面，完全按照提升商场利润和标准进、行设置，形成一套对商场的监督和控制体系。关于资产保护部的控制体系将在文章第二部分经行全面分析。

尤其今年来超市行业竞争激烈，依靠过去注重销售的粗放经营已经不能立足于市场。所以现在超市行业都在强调优化内部管理，提升竞争力。所以在商场内部设置一个这样的部门是非常必要的。

2、资产保护与超市运营

资产保护部可以通过损耗控制、风险控制、质量保证、利润审核和诚信调查帮助商场提升利润和竞争力。

第一、超市需要资产保护部门

零售超市是直接面向顾客的，主要依靠薄利多销盈利，相对应的是商品流、人流和资金流的频繁，所以安全与损耗工作就变得更为重要。而且随着超市竞争的激烈，各个超市在努力开源的时候也在努力节流，这就需要资产保护部门的控制；随着社会发展和人们生活水平提高，对安全与食品质量要求也越来越高，再加上经济形势变化对超市盗窃事件的影响，更需要资产保护的控制作用。

第二、资产保护部门对超市是有益的资产保护部对零售超市的作用主要体现在一下几个方面：

第一、资产保护部门通过监督，保持超市各项运营严格执行公司标准，是公司标准的维护者，提升超市品味和形象，进而提升超市的竞争力；

第二、资产保护部门通过损失管理和利润审核挽回利润，减少公司损失；

第三、资产保护部门通过对商场的控制及时发现并杜绝安全隐患，控制安全事故的发生，保证超市安定、正常运营。

二、关于沃尔玛资产保护部的分析

沃尔玛资产保护部为资产保护部在超市中发挥作用积累了丰富的经验，这是我们可以去反思和借鉴的。沃尔玛资产保护部是由之前的防损部门发展而来，基于超市内损耗及风险控制方面的需要，为了更明显的体现核心业务和部门专业性，沃尔玛将防损部门改为资产保护部。

这是一个独立的部门，在商场或区域内，资产保护部门不受营运控制，而是直接向上一层的资产保护部门汇报工作。它与同区域内营运及其它部门是分工协作、监督的关系。这样一来，不仅保证了资产保护部门有较大的权力和自由专心处理好核心业务，还有利于保持部门的独立性和专业性，因而较好的履行了公司赋予这个部门的职责。

1、沃尔玛资产保护部简述

沃尔玛的资产保护体系成功的将沃尔玛的损耗水平降到同行业平均水平以下，在保障商场安全有序运营、节约成本和维护公司标准的执行等方面也是在同行业中做的最为出色地。

1）、资产保护部门的职能

2012年改革之前，资产保护部主要负责商场的损失管理、利润审核、风险管理和质量保证四大项工作。2013年改革完成后，该部门的四项核心业务成为生命安全、风险管理、利润改善和诚信。此次改革将部门由18人模式改为8人模式，取消质量保证工作，强调生命安全和调查的职能。以下将从损失管理、风险管理、利润改善、诚信和质量保证五个方面分析部门职能。

第一、损失管理

损失管理既是损耗控制。商场内的损耗主要来自于内盗、外盗和账面损耗三个方面，损失管理既是从这三个方面着手控制商场的损耗。

内盗和外盗主要依靠便衣团队做好楼面控制，主要控制方法有人防、技防、程序防范和防损文化。账面控制则需要查阅分析各种报告和商品数据，查找商品从进货到销售中是否产生损耗，这对个人能力和素质要求相对较高。

第二、风险管理

风险管理包含对消防安全的管理和其它安全问题的管理，其中对消防安全的管理就需要管理者有一定的消防法规基础。

对消防安全的管理主要是按照消防法规要求配置商场内虽有消防器材并按时检查以保证完好，并按照相关规定检查商场内是否存在消防安全隐患并及时跟进解决，负责与消防部门保持联系并负责商场所有员工的消防知识培训。

其它安全问题管理主要是对危及顾客和员工的安全问题通过日常检查及时发现并解除，并根据商场或员工工作的实际情况发现风险点，并采取相关措施予以解决，以保证顾客和员工的生命安全。

第三、诚信调查

诚信之所以作为一项工作职责是与超市的运营环境相关的。由于超市运营的繁琐、复杂性，存在许多易发生不诚实事件的机会点，给超市造成很大的损失。所以，沃尔玛对资产保护部门强调了诚信调查的职能。目的就是期望资产保护部门能够运用所有的人力和设备，及时发现商场内发生的不诚实行为，并进行调查取证，并进行处理。保证公司财产和名誉不受损失。第四、质量保证

质量保证也就是保证商 场的食品质量符合国家相关的法律法规及公司程序的标准，杜绝有质量问题的商品在商场出售。一方面核查进入商场的食品是否具备相关证照，标示是否符合相

关规定。在商场出售的食品是否有过期等。

质量保证作为一项已经被取消的职责之所以还在此提出，是因为我认为随着经济社会的发展，食品类尤其是生鲜商品在超市中的比重肯定越来越大，再加上消费者对食品安全问题的日益关注，近年来零售行业因食品安全问题发生的事故和政府罚款在逐渐增加，因此对食品质量的管理也必须引起重视。现在食品安全由一个 营运组织的自查小组负责，一方面其工作效率不高，另一方面营运部门自己内部的人监督自己的工作，工作效果也会大打折扣。对比现在商场食品质量方面的标准与一年之前，可以发现经这项工作取消后的下降。基于以上分析及社会发展、人们的需要，我认为这项工作还应当由资产保护部门专门负责，这样可以保证食品质量的高标准，在同行业的竞争中取得优势。

2）资产保护部扮演的角色

资产保护部在商场中主要扮演控制者和监督者的角色，主要是依据商场的政策程序，对商场运营的各个环节进行监督、核查，保证商场在国家法律法规及公司政策程序要求内运营。

3）资产保护部组织结构

在2013年改革前，资产保护部实行18人模式，包含一名经理、四名主管、两名稽核、五名CCTV 制服和六名便衣。其中经理是资产保护部的最高管理者，直接向区域资产保护部汇报，四名主管分别负责损失管理、风险管理、利润审核和质量保证。稽核负责商场各项标准的核查和控制，CCTV和便衣负责楼面控制。

经过此次改革，资产保护部由十八人降为八人，大大减少了防损的人力费用支出，但是资产保护部对楼面乃至整个商场的控制力度也在减弱，损耗率在上升。所以这次改革的利弊我们还是要认真分析，不能把沃尔玛卓越的资产保护体系做差。

2、沃尔玛资产保护部的主要优势

沃尔玛资产保护部以低于同行业的成本支出。取得了同行业中骄人的成绩，其中必定有许多值得我们去反思和借鉴的东西。

第一、资产保护部是一个独立的部门，不受区域内营运部门的制约。尤其在商场层面上，资产保护部经理在级别上比店总经理底，但是前者不受后者约束，与后者没有任何厉害关系。相反，在损耗控制工作中，后者必须配合前者，且损耗也是评估一名店总经理的重要指标。第二、形成一套完整的公司程序，要求各部门严格按照公司程序操作，并有部门管理层、AP 等部门的实时监督，发现例外立即纠正。另外，沃尔玛商场内还采取MOPR、工作清单等形式对公司程序的执行情况进行核查，发现例外立即跟进到相关责任人处理。最大限度的保证商场的各项运营工作在公司程序规定范围之内。

第三、资产保护团队分工较为明确，每位主管都有明确的工作清单，每位员工都规划了店中店，团队专业化水平高。从一名新同时入职开始，部门指定一位；老同事担任其教练，学习公司相关程序政策与部门工作要点，并完成MLC和两个月培训模式。沃尔玛为员工发展制定了一套完善的培训和发展体系，保证每位员工具备较高的专业水准。

第四、人员、工作配置较为合理，所有工作都集中服务于核心业务。这样一方面很好的节约了人力成本和管理成本，二是提升了管理效率，保证团队的专业性，从而提升了防损工作的绩效。比如，沃尔玛资产保护部已将迎宾等岗位分化给前台管理，资产保护部门主要提供培训支持和工作监督。

第五、卓有成效的公司防损文化。利用各种培训、会议及墙报和各种活动等形式，大力宣扬公司的防损文化和诚信政策，在每位员工心中树立一个防损和诚信的标杆。这样一来不仅可以动员员工参与到损耗工作中，而且还可以对每位员工产生一种约束力。

第六、公司上下对损耗控制工作的重视。公司每年请第三方公司对每家店进行一次大盘点，并采取种种措施保证盘点数据准确。盘点结束后对损耗较高的店进行回顾，对达成损耗目标的店进行奖励。在日常工作中，公司投入人力物力专门负责损耗控制，并对具体工作提供支

持，保证损耗工作有效地展开。

第七、对不诚实行为采取零容忍的政策，对重大损耗事件展开调查并追究当事人责任。

3、沃尔玛资产保护部存在的机会点

当然，沃尔玛资产保护体系本身还是存在一些机会点的，尤其随着进一步的改革，又产生一些新的问题，对发挥资产保护的作用带来不利影响。

第一、人员缩编，控制力度下降。尤其是CCTV岗位撤销和便衣团队的裁减，导致对楼面控制力的下降，损耗标准执行力度减弱，损耗形式严峻。根据2013盘点数据，2013年盘点3区损耗-31978983元，对比2012年的-22612968上升9366015元，损耗率-0.44%，对比2012年的-0.36%上升0.08%。

第二、职责与执行者能力不适应。例如损耗主管没有数据分析方面的基础，风险主管没有法律方面的知识，全部只靠在工作中的积累和学习。当然，这样一段时间后也可以胜任工作。但是，试想如果我们一开始我们就招聘有相关知识基础的人才，一方面可以缩减培训周期，节约培训和人力成本；更重要的是，这样的人才可以更快的进入工作状态，并结合自己的知识储备，完成更多的工作。毕竟商场的损耗控制工作是非常复杂的，很大程度上要依靠个人的能力和主动性来完成。所以执行者的能力越高，损耗控制工作的绩效就越好。

第三、评估、薪资制度不合理。在资产保护部门只是按照年限和级别制定工资等级，这样不利于发挥和留住有较强露面控制力的人才。我们有些同事擅长统筹规划与交流协调，在管理方面有优势，而还有些同事擅长操作，在技术方面有优势，每个人的能力优势体现在不同方面。而现在我们实行一套评级和薪资体系，不仅不能真实的评价个人的能力优势，激励个人发挥优势，也不能吸引和留住具备各种能力的人才。

第四、实行八人模式后，取消了AP的突击MOPR和部分工作录入，减少了对资产保护部门工作完成的检查力度，导致很多工作未有效执行，降低资产保护部门的工作绩效。

第五、公司对资产保护工作的支持和重视力度在降低，一方面，资产保护部门进行损耗控制的资源在减少，无法维持控制力；另一方面，基层工作积极性下降，工作绩效降低，最为突出的是例行的培训和考核在减少，AP 团队业务能力在下降。

4、关于对沃尔玛资产保护部优化的建议

根据以上分析，结合我在工作中的实际经验，提出以下建议，希望能引起公司的关注，将沃尔玛的资产保护做的更好。

第一，增加人员编制，尤其便衣人员，提升对商场控制力；人员增加后，不仅可以保证商场在各个时间尤其是客流高峰期有人控制，还可以保证对商场运营各个重要环节的监督和检查，发现问题及时解决，从而提升损耗控制能力。

第二，继续改革AP工作模式，重点在提升团队素质和控制力，实行1+4+4人模式，并根据相应岗位工作需要招聘相应管理人才。1+4+4人模式及一名经理，一名便衣主管、三名助理（稽核、损耗和风险助理）和四名便衣。经理同现在一样，对一家商场资产保护工作负总责。便衣主管主要负责带领便衣团队负责楼面控制，便衣职责如现在。三名助理等级同主管，分别专门负责稽核、损耗和风险工作。强调一点，三名助理招聘时要坚持以下标准：本科以上学历，法学和财税类专业，刚招入在试用期时可以按三级待遇。这样，将稽核、损耗和风险由三名具备相应知识基础的助理专门负责，可以提升对这三项工作的管理水平，提升管理效率。而便衣主管专门负责楼面控制则可以提升对商场的控制力。如此一来可以提升资产保护部评估商场各项风险的专业性，提升制定有效策略的能力，从而提升整个团队的绩效。第三、实行管理和技能分别评级制度。为了吸引并留住具备各种能力的人才，并发挥每个人的优势，应该根据个人能力与特长，实行技术与管理两套评级体制。我们有些同事擅长统筹规划与交流协调，在管理方面有优势，而还有些同事擅长操作，在技术方面有优势，每个人的能力优势体现在不同方面。而现在我们实行一套评级体系，不仅不能真实的评价个人的能

力优势，激励个人发挥优势，也不能吸引和留住具备各种能力的人才。所以我建议实行技术和管理两套评级体制，即对有技术或管理特长的同事分开进行评级。比如有位同事技术方面非常强，那我们可以在技术方面给他升级加薪，另外侧重对他进行技术方面的培训，以激励他更努力工作；而另一位同事虽然工作成绩不是很突出，但是管理方面的能力非常突出，那我们可以在管理方面给他更多指导和评级，以让他更快成长为一名管理者。这样才能为具备不同能力的人才提供激情工作和发展的平台，才能发挥他们不同的特长以利于我们的工作，才能吸引并留住这些具备不同能力的人才，才能根据个人能力制定学习和发展规划，帮助他成长。

第四、回复MOPR与电子工作清单制度。加强对AP部门各项工作完成的检查，保证AP各项工作有效完成。

第五、公司层面加强对AP工作的重视和支持，尤其加强对基层工作的重视，加强对AP员工的培训，提升团队专业性；

奥体中心资产运营方案 篇6

一、行政事业单位国有资产现状

(一) 多元化的资产来源渠道初步形成

目前, 我国行政事业单位的经费主要依靠财政拨款。随着市场化、产业化的发展和各项制度的改革, 原来在计划经济体制下未作为商品交换的产品、劳务和经济资源, 开始从过去的无偿供给制或社会福利性服务转作为商品进入市场交换领域, 逐步形成新的市场。而行政事业单位的一部分本来属于非经营性的国有资产纷纷转入经营, 一些单位特别是科研、教育等行业由于科研成果的商品化和高校办学体制和招生制度改革以及后勤服务的社会化, 使行政事业单位国有资产国有资产的来源渠道有所拓宽, 如财政拨款、上级补助、事业性收入、经营性收入、接受捐赠。随着资金来源的增多, 行政事业单位国有资产无论从资产总量、资产结构、运营形态上都发生了很大变化, 行政事业单位多元化的资产来源渠道已初步形成。

(二) 行政事业单位国有资产总额、种类增加速度较快

随着社会主义市场经济的发展, 行政事业单位 (不含军队) 国有资产增长呈迅猛之势, 且增长幅度高于国有经营性资产。政府为了提高事业单位的工作质量和服务效率, 加大了对行政事业单位的财政支持力度, 除少数单位外, 大部分单位的办公用房、办公设备有了极大地改善和提高。虽然目前行政事业性国有资产规模最小, 但是从过去10年以年均17%的增长速度来看, 行政事业性资产规模会很快超过经营性资产规模。来自《中国会计年鉴》的数据显示, 与2003年相比, 2004年非经营性国有资产增长来了13.1%, 其增长速度比国有资产总量增长速度高出2.2%, 比经营性国有资产增长速度高出3.2%。如果考虑财政转型及政府对公共产品 (服务) 需求增长满足的社会经济目标, 预计到2010年全国行政事业性国有资产会达到10.2万亿元。

二、行政事业单位国有资产管理存在的问题

(一) 重钱轻物与重采购轻管理的现象普遍

长期以来, 一些行政事业单位资产管理意识淡薄, 资产管理混乱, 往往都重视对国有资产采购工作的管理而放松对实物资产的管理;只重视经费的争取和使用, 而忽视财产的合理配置, 对实物资产管理缺乏严格的验收审批、使用和保管制度等一系列规范和有效的内部管理机制, 较长时间不清查、不盘点, 导致账实不符, 一些资产如手提电脑、照相机、摄像机等小型贵重物品, 长期被个人无偿占用, 国有资产成为个人私有财产, 缺少相应的制约机制和责任追究制度, 造成财产损坏、丢失的结果, 最终导致国有资产出现流失。

(二) 资产使用效率低, 政府运行成本高

长期以来, 行政事业单位国有资产依靠行政手段来配置, 管理粗放, 从而导致各单位之间资产配置不公平, 有的部门除占有使用必需的办公用房、办公设施外, 有的还占有大量非经营性资产如出租的铺面, 经营的宾馆、招待所、培训中心、印刷厂、修理厂、内部超市等, 用空余的办公用房进行经营出租, 而有的单位却要耗费大量财政资金来租房办公。由此形成了国有资产实质上成为各单位所有, 作为所有者的国家产权形同虚置, 失去应有的统一管理权威, 难以进行合理调剂的现象。同时, 出租和出借的固定资产也不能按期收回, 出售、转让、报废的固定资产不按规定程序进行办理, 转入的固定资产不按规定要求进行管理等等原因, 在一定程度上使得国有资产配置使用效率较低。巨额的国有资产闲置与低效率运行, 造成国有资产使用效率的低下和政府运行成本较高。

(三) 产权关系模糊不清, 运营核算落后

在现行国有资产管理体制下, 行政事业单位对资产拥有完全的支配权, 使得资产属国家所有的概念十分模糊, 行政事业单位的各部门对国有资产管理没有建立产权明晰、责权明确的运行机制。资产的管理职能分别由多部门兼任, 对国家财产谁都不负责任, 遇到问题互相推诿。同时, 在行政事业单位国有资产经营核算上, 由于核算手段落后, 造成资产总账不能真实地体现资产实际状况, 而某些申报或报废手续繁琐, 造成资产管理工作者不进行上报入账, 固定资产账实不符, 形成大量账外资产。国家对行政事业单位并没有建立一种所有者与使用者之间的约束关系, 对资产使用效率的发挥也没能建立一套评价体系。

(四) 运营理念淡薄, 运营机制不健全

由于行政事业单位产权观念和运营理念淡薄, 对投人运营的资产又缺乏科学的管理, 导致在资产投人经营中处置的随意性与资产运营效益低下化并存。同时, 由于缺乏行政事业单位国有资产运营的有效机制, 没有将其作为一个有机的运营系统, 导致国有资产主导作用和整体效率没有充分发挥出来, 还造成社会资源的极大浪费。特别是在财政政策和一些经济政策上还沿袭过去对行政事业单位资产的管理方式, 以致在资产转人经营的过程中出现了许多问题。有些领导没有国有资产概念, 认为国家历年投资形成的资产就是本单位的资产, 可以随意处置、任意划转, 经营者没有明确的国有资产保值增值责任, 也不为国有资产提供收益。对其收益分配缺乏严密的监督管理制度, 造成经营中的“短期化行为”和收益分配的“私有化行为”, 从而产生非经营性国有资产在运营过程中的腐败问题, 严重损害了国家的所有者权益, 导致国有资产的严重流失。

三、行政事业单位国有资产管理与运营机制完善对策

(一) 明确产权关系, 合理配置资产, 提高资产效益

为维护国有资产的安全和完整, 必须开展资产清查, 夯实资产管理基础, 在实际工作中就是要加强行政事业单位国有资产的清理工作, 摸清家底, 准确地掌握行政事业单位资产的分布、占有、使用和变动情况, 必须明确产权归属, 做好产权登记、资产清查、资产统计报告、清产核资等工作。真正做到产权清晰, 明确责任归属, 确实保护国有资产。根据行政事业单位资产的特点, 资产配置要与现行的机构改革相结合, 与行政事业单位的职能、人员相匹配。对有规定配备标准的资产, 要按照标准进行配备, 对没有规定配备标准的资产, 要从实际需要出发, 从严控制合理配备, 能通过调剂解决的, 原则上不允许重新购。同时, 将原来混为一起的国有资产通过清查整理后进行统一规划和重新分类, 而对于那些职能性质相同或者相近并分散于各个单位中的优良资产, 集中起来进行统一管理, 以实现规模效应, 提高资产使用效益。

(二) 建立资产绩效奖惩制度

由于非经营性国有资产主要是为了满足社会一般公共需要, 更多的是体现在具有非竞争性和非排他性的公共产品领域, 因此, 对于资产运行效益的衡量可以通过取得的社会效益来进行。单位要逐步建立与行政事业机关业绩挂钩的资产利用效率的评价制度, 将国有资产利用效率列入评价、考核该单位工作成绩的内容。根据各类国有资产实物磨损和自然损耗价值的大小来确定使用年限, 同时, 分别落实到具体单位和部门, 并由各个具体单位负责将资产管理的各项指标逐一量化。要抓紧建立相应的绩效评估制度和体系, 对有效利用国有资产出租、出借和经营使用国有资产获得收入的单位要采取一定的奖励机制, 以鼓励行政事业单位有效利用闲置国有资产。对国有资产利用不当、处置不当造成国有资产流失的单位要严格查处, 采取相应的惩罚措施。

(三) 建立财务、预算管理相接的运营机制

注重非经营性国有资产的核算和管理, 在国有资产清查基础上建账建制, 建立固定资产明细账, 并将成本概念引入财务核算体系, 在会计报表上提供固定资产资产原值、净值、减值及抵押担保等情况, 作为预算控制的依据, 通过合理的预算对资产的购置进行控制和监督, 推进预算管理与资产管理的有效结合。建立资产管理与财务管理相结合的网络系统, 实现资产静态管理向动态管理的转变, 实现资产管理、预算管理和政府采购对行政事业单位财务、资产的共同监管和信息共享。本着“经营”的理念, 盘活存量资产, 以依法理财的思想管理行政事业单位的固定资产, 突出资产管理的整体性、效率性原则。通过对资产的预算管理, 克服资产的重复购置现象, 调节闲置资产, 增强财政经费的使用效益, 有利于杜绝资产管理中存在的“重钱轻物”、“重购轻管”的现象。

(四) 尝试开放式运营机制, 建立资产有偿使用机制

行政事业单位国有资产中一些可以通用的资源不仅仅针对特定的部门, 还应扩大服务对象, 以降低已投入资源的机会成本和闲置资产的低效使用。如教育事业单位可规范“闲置”教育资源资产市场化, 在满足校内使用的前提下对社会开放, 计时定额收取使用费, 对一些市场前景看好的科研课题通过评估确定资产价值量而转向市场, 还可将专利技术等知识产权正确地投入经营。引导科研机构以市场需求和资源优势为导向, 研究开发实用技术, 用自己的无形资产作价投资、出售或引资, 在市场中获得发展。是把行政事业单位的后勤服务中心、车队、食堂等剥离出来推向市场, 实行国有资产的租赁或承包经营, 逐步实现机关和事业单位后勤服务的社会化。行政事业单位出租、出借和经营使用国有资产形成的收入应当按照政府非税收入管理的规定实行“收支两条线”管理, 事业单位对外投资收益以及利用国有资产出租、出借和担保等取得的收入应当纳入单位预算统一核算、统一管理。

(五) 建立资产运营的宏观调控和监管约束机制

进行行政事业单位国有资产运营, 要积极引导和控制社会资本, 发挥市场配置资源的基础性作用。同时, 也要注重政府的推动作用, 为资产运营制定正确的政策取向, 创造良好的资产运行机制和体制环境。要发挥好政府宏观调控的作用, 既要加强非经营性国有资产运营战略的规划, 又要注意行政事业单位国有资产运营的微观基础的构建, 加速推进行政事业单位改革, 努力消除制约行政事业单位国有资产运营的政策障碍, 促进行政事业单位国有资产的调整和有效运营。根据现行的法律法规, 结合各单位的实际情况, 制定可量化、可操作的行政事业单位国有资产监督约束机制, 对行政事业单位国有资产从形成、使用到处置的全过程进行规范与管理监督, 要加大各种形式的审计监督力度, 要充分发挥各级、各部门财务管理人员的作用, 坚持突击资产清理与定期审计监督相结合、账后审计与账前审批相结合、外部监督与内部制衡相结合, 加强审计监督, 严禁审计走过场。加大监控力度强化监管约束机制是防止资产流失, 提高资产运营效率。

参考文献

[1]李忠信、王吉发:《国有资产管理新论》, 中国经济出版社2005年版。

[2]及聚声:《行政事业单位国有资产管理新模式》, 经济管理出版社2002年版。

[3]刘国华:《行政事业单位国有资产管理存在的问题及对策》, 《中国高新技术产业》2008年第3期。

完善国有资产运营体系和机制 篇7

摘 要: 介绍了为了提高国有资产运营效率而应完善国有资产运营体系和机制。关键词: 国有资产;运营效率;经济剩余

国有资产运营体系和机制的不完善是国有资产长期低效运行的一个基本原因。因此,理顺国有资产运营体系,代写硕士论文完善国有资产运营机制,是提高国有资产运营效率的必要条件。从目前来说,需要尽快形成完善的国有资产运营体系和机制的思路。

1．模拟私人产权的利益机制

在私人产权中,私有业主必须承担企业经营的最终财务成果。因此,企业经营状况直接关系到业主个人的财富多寡,这对私人业主具有极强的激励、约束效应,使私人业主对企业的经营和监督往往会竭尽全力。

国有资产经营监管状况同经营监管者个人收益,一般来说关系不大,以至于经营监管者积极性不够、努力程度较低。这是国有资产运营效率低的基本原因之一。有鉴于此,完善国有资产运营机制应该在国有产权性质基本不变的前提下,在国有资产经营和监管这两个重要环节上模拟私人产权的利益机制,让经营监管者获得部分剩余索取权,即分享企业经营的部分财务成果,从而使个人利益激励、约束机制同国有资产运营密切结合,以提高国有资产运营效率。

具体而言,年薪制、持股制等就是让经营监管者分享经济剩余、分担财务成果的较好形式。在年薪制、持股制的情况下,虽然经营监管者个人只是部分地承担企业经营、国有资产运营的财务成果,但只要这个部分的量足够大,就能对经营监管者个人产生较强的激励、约束效应。

从而使得经营监管者对国有资产的运营尽心尽力。虽然在企业经营环节上,使经营者个人利益同其经营绩效密切结合已不乏理论指导和实践经验,但在高层监管环节上,如何使国有产权的各级代表的个人利益、效用同其监管绩效密切结合,仍是一个迫切需要有所突破和创新的关键性问题。

2． 构筑和完善自上而下的激励约束系统

目前,国有资产在其最终所有者到基层具体经营者的委托代理链条中,有三个主要的代理环节(或称代理层次):第一层次是政府受全体人民委托,代理、行使国有资产产权主体职能;第二层次是授权公司被政府授权运作、经营国有资产;第三层次是基层国有企业接受授权公司委托具体经营、使用国有资产。因此,要提高国有资产运营效率,绝不仅仅是对基层国有企业经理人员加强激励、约束的问题,而是需要对包括上述三个主要环节的委托、代理链上的所有经营、监管者构筑起一个自上而下的有效激励、约束系统,才能从体制上、全局上根本解决问题。

中央明确规定,由国资委专事国有资产运营的监督管理,为政府部门落实“政资分开”原则、实现“一府两系”(即政府分别建立起主管社会经济管理和主管国有资产管理的两个经济系统)目标奠定了制度基础。从实际操作层面看,加强政府监管者的激励与约束可考虑内外两方面措施:从政府内部来说,应考虑如何使政府资产管理部门产权行使人的权、责、利趋向高度一致,即所谓实现所有权人格化。从外部来说,要加强人民(主要通过人大和政协等)对政府资产管理工作的监督。

在强化授权公司经管者激励与约束方面,首先,要强化授权公司的资产经营、尤其是投资中心的功能。企业性公司与行政性公司的根本区别不在于是否行使行政性职能,而在于是否具有完善的资产经营、投资中心的功能。

授权公司不能像传统的行政性公司那样,局限于对下进行人事管理、政策制度规定等职能,而应具有像国外大公司那样,在整个授权公司范围内妥善进行经营部署、资产运营和投资决策的能力。其次,在完善授权公司经营功能的同时,对其经营管理者采取收益报酬同经营管理绩效挂钩的办法,以实现权、责、利三者的密切结合。

从原则上说,年薪制、持股制等办法同样适用于授权公司的高层经营管理者。最后,对授权公司经营管理者的选派也应摒弃简单的上级直接任命办法,而代之以向社会招聘、公平竞争后再任命的办法,以发挥竞争机制的作用,完善激励与约束机制。

奥体中心资产运营方案 篇8

国有资产一般被理解为国家全部占有的社会资产，占有的形式应有直接稳固的表现形式，国有资产只所冠以国有的根本原因在于产权持有方面是国家及其授权的机构。正应如此，可以认为国有资产的发端始于国家的形成。国家出现，必然要持有一定比例的社会资产，着便是国有资产。当然再不同的.社会形态下，国有资产的内容和表现形式有所差异，这毫无例外会受到当时社会生产力的影响，但是国家持有产权着一点没有发生变化，历史表明，国家的生存与发展，终就离不开其控制和持有的那部分资产。

广义的国有资产是指以各种形式投资以及收益，拨款，接受馈赠，凭借国家权利取得或者依据法律认定的各种类型的财产及财产权利。从这个角度来看，国有资产一般包括；1国家以各种方式对企业投资及其收益等形式的经营性资产，2国家向行政事业单位拨款形式的非经营性资产，3国家依法拥有的土地，森林，矿藏河流等无形资产4国家所有的版权，商权专利权等无形资产。5接受馈赠，吸收无主资产等依据法律认定的财产。狭义的国有资产实质国家依据法律，主权取得的或以资金投入，资产收益等形式形成的那部分具有保值增

值等功能的财产和债券，也可以理解为经营性国有资产，在我们历经了20余年的改革开放建立起来的市场经济体制的今天，无论从客观还是主观的角度讲，都到了必须面对，思索和解决深层次问题的时候了。

这本书对我了解国有资产运营有很大帮助，我也感到最重要的就是要是所有的产权能够量化和人格化，使所有制真正到位。让我们共同努力吧。

奥体中心资产运营方案 篇9

一、铁路运输企业土地管理现状

1. 铁路土地权属复杂, 土地资产底数不清。

我国铁路总体特征体现为站点多、线路长、覆盖面广, 历史跨度大。从1876年我国出现第一条铁路至2013年末, 全国铁路总里程突破10万公里, 其中普速线路6万公里, 高速铁路1万公里, 在建铁路1.2万公里 (数据来源新华网北京12月28日电, 中国铁路总里程突破10万公里) 。在铁路路网规模不断提升的同时, 铁路部门依法通过接收、留用、征用、划拨、出让、转让、置换等方式累积了大量的土地资源, 但对于铁路土地资产的开发、利用、管理, 无论是原来的铁道部, 还是现在的中国铁路总公司, 均未探索出一套科学合理有效的办法, 甚至全路具体有多少土地, 铁路部门自身也不清楚。特别是近十几年来, 铁路体制改革逐步深入, 铁路生产力布局的屡作调整造成铁路土地权属界线不清, 有些土地在铁路总公司层面、有些在铁路局、有些在基层运输站段, 甚者在铁路非运输企业。随着铁路建设融资模式的转变, 一些土地资产是由地方政府及外部投资者折价入股进来的, 这使得铁路土地权属更加复杂。

2. 大量铁路用地闲置, 综合开发利用度不高。

铁路用地闲置的主要因素包括铁路留用土地和城市规划两个方面。铁路留用土地是铁路部门修建排水系统、造林绿化、日常取土、稳固路基和规划建设用地, 在铁路土地管理办法中不属于闲置土地。而恰恰是这部分平时不用、用时急需的预留地, 往往在时间上和空间上形成了征而不用的闲置土地, 路外单位或个人违规无偿占用的大多是这些土地。作为铁路方的土地资产, 却为他人做了嫁衣。基于土地的经济属性, 我们认定上述预留地为闲置土地。第二部分闲置铁路用地主要是由于城市产业结构调整, 城市规划日新月异, 加之铁路内部的生产力布局调整, 基层运输站段撤并整合等因素, 致使城区内的线路、车站、货场、办公场所、工厂及仓库等大量铁路用地被闲置、违规占用甚至荒废, 而这些土地大多位置好、面积大、地价高, 真正有开发利用价值的也正是这部分土地。

3. 大量铁路用地被违规占用, 清理难度较大。

对于铁路用地的保护和开发利用, 国家土地管理局和铁道部曾在1992年颁布过《铁路用地管理办法》, 但随着土地财富效应的日益增强, 基于上述原因造成的铁路闲置用地被路外单位或个人大量违规占用。据调查, 某基层运输站段管辖的铁路用地被违规占用达150处之多, 共计30余万平方米, 占用方既有个人也有路外单位, 甚至是地方政府部门, 这种情况并不是个例, 在全路范围内普遍存在。铁路基层土地管理人员没有执法职能, 主要以劝说清退为主, 这就导致了大量路用土地被长期占用且难以清理的局面。

4. 铁路土地价值未在资产账内完全体现, 造成账实不符。

在地方政府或外部投资者以土地方式折价入股修建铁路之前, 铁路用地大都是以国家征用、划拨的形式取得, 属于公益性用地。铁路运输企业在核算土地资产时, 一是对已经估价单独入账的土地作为固定资产, 该部分土地资产是以历史成本入账的。但是随着近年土地的增值, 还以原有的价值在资产账内反映显失公允。二是因征地而支付的补偿费计入了与土地有关的房屋、建筑物的价值内, 不单独作为土地价值入账。2013年三季度末, 中国铁路总公司资产总额4.84万亿元, 其中固定资产净值2.66万亿元, 土地资产合并计在固定资产中, 难以区分到底有多少资产是体现土地价值的。三是原来征用、划拨取得的土地不作为资产反映, 铁路由原来的政府部门改制为铁路总公司, 这部分公益性质的土地应评估作价入账。

二、加强铁路运输企业土地开发利用的对策

1. 转变思想观念, 盘活铁路土地资产。

长期以来, 铁路企业对于土地的认识仅停留在自然属性上, 而忽视了其经济属性, 资产意识不强, 缺乏对铁路用地的开发和利用。2013年8月, 国务院印发的《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》 (国发[2013]33号) 中明确指出:“加大力度盘活铁路用地资源, 鼓励土地综合开发利用, 支持铁路车站及线路用地综合开发。中国铁路总公司作为国家授权投资机构, 其原铁路生产经营性划拨土地, 可采取授权经营方式配置, 由中国铁路总公司依法盘活利用”。铁路企业应借此政策利好, 提高对土地价值的认识, 强化土地管理责任, 盘活铁路土地资产, 将铁路土地潜在的经济价值有效挖掘, 并以有形的物质形式展现出来, 促进国有资产保值增值。

2. 开展铁路土地资产清查, 清理违规占地。

铁路用地之所以没有被开发利用, 有政策方面的客观因素, 但主要还是铁路企业本身没有搞清楚自己有多少闲置土地, 也不清楚哪些土地适宜开发利用。为此, 铁路企业要对路用土地自下而上进行全面的清查统计, 摸清家底, 建账存档。一是基层运输站段对管辖范围内的铁路用地进行分门别类的自查统计, 理清土地的权属, 对于没有办理土地权属登记的, 要查清原因及时补办, 并将土地自查情况如实上报铁路局。二是铁路局层面分类统计局内铁路用地, 组织相关部门对重点土地进行复查, 并制定开发利用闲置土地的实施意见。三是中国铁路总公司汇总全路范围内的土地, 做好铁路用地的中长期规划, 制定铁路闲置土地综合开发利用方案, 有效盘活铁路土地资产。

铁路土地被违规占用有其历史原因, 但主要是由于闲置土地的查处机制没有形成。违规占地的形成涉及到人、财、物及错综复杂的社会关系, 仅仅依靠没有执法权的基层运输站段以劝说的方式对其进行清理很难达到目的。为此, 铁路企业必须寻求地方政府、法院、公安、国土、建设、规划等管理部门的支持配合, 清理违规占用铁路用地, 同时按照市场化、集约化的原则实施综合开发利用, 这不仅可以极大地减少非法占用铁路土地的空间, 也是对铁路用地的最好保护。

3. 全面开展土地资产评估, 真实反映铁路土地资产价值。

2013年3月, 我国铁路实现政企分开成立了铁路总公司, 这就要求铁路企业的经济运行必须符合现代企业制度的法则与规律。土地不再是一项沉默的物质资源, 而应作为一项资产管理, 公正地显化其经济价值。为了使铁路土地作为资产这一属性得到充分体现和发挥, 进而遏止土地资产的大量流失, 铁路总公司应对其管辖的铁路用地开展全面的资产评估。这不仅可以比较准确全面地反映铁路资产的内在价值、摸清铁路自身家底, 也是今后对铁路用地进行出让、转让、出租、抵押等开发利用的重要依据, 更有助于铁路企业投融资决策, 从而缓解铁路建设资金压力。

4. 加强与地方政府部门协调, 科学规划综合开发利用铁路土地。

铁路企业的土地开发利用是一项综合工程, 要对闲置铁路用地进行开发利用, 需要与地方国土管理、城市规划、住房建设等相关部门协调配合实施。首先必须对原划拨性质的土地改变其交通用地为商业用地, 其次调整铁路站场及毗邻地区的城市规划, 对区域内土地使用性质、使用强度、道路、工程管线和公共配套设施及空间环境等作出长远规划。铁路用地管理机构在依法合规、科学管理的基础上, 根据铁路运输生产用地和铁路非运输企业用地的不同特性, 采用分类管理的方法, 制定符合铁路中长期发展的用地规划, 充分发挥铁路土地资产的经济效益, 防止短视效应。铁路用地经营开发部门根据发展规划, 结合铁路用地的不同特点, 打破原有的土地权属, 择优选择开发项目实施统一开发, 以土地开发收益支持铁路发展, 实现铁路资产的保值增值, 从而增强铁路自我发展的能力。

参考文献

[1]高薇薇.铁路干线建设对沿线地价影响评估模型及实证研究[D].北京交通大学, 2005

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