建设工程款优先受偿权

建设工程款优先受偿权（精选7篇）

建设工程款优先受偿权 篇1

《中华人民共和国合同法》第286条（以下简称合同法286条）规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条款的出台目的是解决90年代初起，固定资产投资规模的过快增长，拖欠工程款大幅度增加，拖欠期限过长等问题严重影响了建筑企业的生产经营，制约着建筑企业的生产发展。该条款在一定程度上矫正了建设单位与建筑企业不平等的地位，为建筑企业解决工程款拖欠老大难问题提供了一条重要途径。同时也在维护承包人合法权益方面较大地弥补了我国《建筑法》、《招标投标法》的不足，对我国《担保法》的修改完善以及《物权法》的制定产生积极影响。合同法286条的规定具有良好的立法初衷，使建筑企业看到了解决拖欠工程款问题的希望。但是，由于该条的规定过于粗糙，缺乏可操作性，法院据此断案时，无论是实体上还是程序上均有障碍。为了解决合同法286条在司法实践中的适用问题，最高人民法院于2002年6月11日通过了，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称司法解释）作了进一步的规定。但是笔者认为，这一司法解释仍然未能从根本上解决问题，综观合同法286条及其司法解释，在以下几方面存在歧议。

一、关于建设工程价款优先受偿权的性质合同法286条出台后，对于该项权利的性质，有三种不同的观点。第一种观点认为，合同法286条的性质为留置权。认为建设工程合同属于特殊承揽合同的性质，它是一方按照合同约定占有对方的财产，对方不按照合同约定支付价款，占有人有权留置该财产。笔者认为合同法286条的规定称为留置权是错误的。一方面留置权本身是法定的，不存在约定的留置权；另一方面，留置权通常以动产为标的，而建筑工程作为不动产，不能作为留置权的标的。第二种观点认为，合同法286条的性质为法定抵押权。梁慧星教授认为，要判断合同法286条究竟属于优先权还是法定抵押权，必须考察本条的立法背景和过程。从立法过程可知，合同法286条，从设计、起草、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权。À虽然这一观点具有一定的权威性，但笔者认为将其性质定为法定抵押权不妥。因为此项权利与《担保法》对抵押权的界定显然不同，抵押物只有经过登记，才具有公示作用，才具有对抗第三人的效力。如果解释为法定抵押权，但却不需要登记，如何对抗第三人呢。且根据我国担保法的规定，抵押权只有通过约定才能产生。如担保法第38条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”可见我国担保法没有规定法定抵押权。并且法律条文本身也没有明确为是法定抵押权还是约定抵押权。第三种观点认为，合同法286条的性质为优先权。所谓优先权，是指由法律直接规定的特种债权的债权人享有的优先受偿的权利。Á优先权是法定的，不需要登记就可以对抗第三人。虽然我国的民法通则和担保法中未规定优先权，但其他法律中有优先权的规定，如：破产法第34条、第37条，民事诉讼法第207条、第222条就是对优先权的规定。司法解释第4条已明确采纳了“优先权”的概念，即“建设工程承包人行使优先权……。”这表明，在司法实践中已经将合同法286条承包人享有的权利规定为优先权。

二、关于享有优先受偿权保护的工程价款范围的确定合同法286条对享有优先权的工程价款的范围缺乏明确具体的规定。司法解释将建筑工程价款界定为“包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。笔者认为该司法解释仍然存在着不足，未能解决司法实践中的难题。表现在以下几方面：

一、司法解释对工程价款范围的界定，没有以工程造价管理的基本规范为依据，缺乏科学性。工程造价（工程价格）由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。Â司法解释未能以此为依据来全面分析工程造价的所有具体项目，来确定优先受偿权的范围。

二、司法解释把优先受偿权的范围限制为工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，明显与合同双方对工程价款的约定有出入，显然有违《合同法》强调的当事人的意思自治原则，不利于对建筑企业合法权益的保护。同时这样的规定，不可避免影响到实践中对于工程价款优先受偿权的行使。如：工作人员的报酬涉及生存权应享有优先权，但材料款与银行贷款为经营性权利，能否享有优先权？计划利润是造价的组成部分，不在实际支出的范围，能否享有优先权等等。

三、特别是承包人为建设工程所垫付的资金是否纳入优先受偿权的范围，争议较大。国家明令禁止带资承包工程项目，但建筑企业垫付的资金一般均用于工资和材料价款，这部分工程价款能否优先受偿？

四、依合同发生的损害赔偿能否纳入优先受偿权的范围。虽然司法解释明确将承包人因发包人违约所造成的损失排除在优先受偿权之外，但此规定明显有损承包人的合法权益。

三、关于工程价款优先受偿权标的物的范围合同法286条对工程价款优先受偿权标的物的范围没有作出具体规定，司法解释虽然作出了规定，但是也没有完全弥补这一缺陷。建筑企业实现优先受偿权的途径是双方协商将工程折价或通过申请人民法院拍卖建筑工程，但是按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的不能享有优先受偿权，这就可能出现建筑企业合法权益与社会公共利益的冲突。因此，明确“不宜折价、拍卖”的建设工程范围，就显得尤为重要。司法解释规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。仅仅考虑到生存权至上的原则，未能考虑国家利益、社会公共利益，遗漏了一些其他方面不能享有优先受偿权的建设工程。显然是不全面的。在社会公共利益方面，属于“不宜折价、拍卖”的建设工程大量存在，如国家机关办公大楼、军事设施、机场码头、体育馆等等。另外，对于

“消费者”没有作出明确的规定，从面给司法实践中操作带来不便。

四、建筑企业行使工程价款优先受偿权的程序对于建筑企业行使工程价款优先受偿权的程序，合同法286条及司法解释的规定过一笼统，缺乏可操作性。影响了建筑企业有效地行使优先受偿款。表现在以下几个方面：

一、司法解释把承包人行使优先权的期限定为六个月，并规定自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这一规定缺乏合理性和可行性。如果建设单位工程预付款不到位，承包人又无法继续垫资施工，这样工程就无法实际竣工，且离约定竣工时间还相差较远，承包人就无法行使优先权。另外，即使工程已竣工或已届约定竣工时间，但是工程决算因种种原因无法在六个月内完成，那么承包人就丧失了优先权吗？

二、若双方通过对建设工程的折价行使优先受偿权，尽管司法解释已明确工程价款优先受偿权优先于抵押权，但根据我国现行《担保法》的规定，抵押权人并未丧失抵押权，如果抵押权人提出异议，房地产管理部门就会在办理产权过户时不知如何操作。

三、如果承包人通过申请人民法院拍卖的途径行使优先受偿权，因无法律具体规定是通过诉讼程序还是执行程序，实际操作过程中就容易造成混乱。笔者认为，如何使合同法286条得到有效实施，真正解决司法实践中存在的问题。从法律条文本身看，只有进一步完善合同法286条及其相应的司法解释。针对以上问题，笔者提出如下建议：第一、对于工程价款优先受偿权的性质，应界定为特种债权上的优先权即先取特权。Ã虽然留置权与法定抵押权都有一定的法理依据，但是解释为优先权更为合理。理由是：

一、合同法286条规定建筑工程的价款优先受偿，司法解释明确规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、这一解释也与我国《破产法》第37条、《海商法》第21条等法律规定的优先权概念相一致。

三、从我国现行《担保法》规定来看，难于将建筑工程价款的优先权归属于留置权或抵押权。因此，笔者认为，将工程价款优先受偿权的性质确定为优先权是有依据的，同时也避免了法律规定上的冲突。第二、对于优先受偿权的工程价款范围的确定，应该包括合同约定的工程价款的全部以及因建设单位违约给承包人造成的损失。合同中的工程价款包括直接费用、间接费用、计划利润和税金，其数额是双方真实意思表示，没有理由将其中任何一项排除在外。同时因建设单位违约给承包人造成的损失也不应被排除，只有这样才能确实保护承包人实际受损的权益，也才能与合同法286条的立法目的相一致。对于建筑企业垫资的问题，只有部门规章作出禁止性规定，国家没有明确的法律条文禁止。并且《合同法》第52条规定只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才构成无效。同时司法解释将垫资款纳入了承包人的优先受偿权的范围，明确规定建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的材料款等实际支出的费用。第三、“不宜折价、拍卖”的建筑工程范围，应进一步明确。从生存利益高于经营利益，社会公共利益高于个体利益出发，承包人行使工程价款优先权应当受到一定的限制。对于直接关系到国家利益和社会公共利益的工程（国家机关办公楼、机场码头），以及以公益为目的的建筑工程（学校、医院、幼儿园），应给予确认，需要进一步弥补和完善。对于司法解释中的“消费者”应按照《中华人民共和国消费者权益保～》中的“消费者”的含义去理解。为生活消费需要购买商品房的消费者是司法解释中的消费者，为经营需要购买商品房的消费者不是司法解释中的消费者。第四、行使工程价款优先权的程序问题应进一步明确，才能排除承包人行使优先权的障碍。对于司法解释将工程价款优先受偿权的除斥期间确定为六个月，并规定自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算，笔者认为缺乏合理性。建设工程往往具有投资大、周期长等特点，工程价款的决算需要较长的时间，确定六个月的除斥期间显然过短。另外，除斥期间的起算点确定为工程竣工之日或合同约定的竣工之日，由于工程价款的确定往往需要经过很多程序，很容易超过六个月时间，从而使承包人的工程价款优先受偿权丧失。因此除斥期间的起算应以工程价款确定之日起计算方为合理可行。Ä对于承包人通过申请人民法院拍卖的途径来行使工程价款优先受偿权的问题。笔者认为应由承包人向人民法院起诉，或向仲裁机构申请仲裁，在获得生效的判决书或调解书或者仲裁书后，向人民法院申请执行。这也是比较符合当前人民法院审判实际的做法。

建设工程款优先受偿权 篇2

1、建设工程款优先受偿权优先效力的适用范围

根据《合同法》第二百八十六条规定,建设工程价款优先受偿权是指当发包人未按照约定支付价款并且逾期不支付,承包人对在规定范围内的建设工程进行折价或者拍卖所得价款享有优先受偿。建设工程价款优先受偿权属于民事优先权,民事优先权是一种根据法律规定或当事人约定,不同性质的若干民事权利发生冲突时,某一民事权利人的民事权利优先于其他民事权利人实现的民事权利[1]。

那么承包方的优先受偿权到底优于那些权利呢?最高人民法律在有关建设工程款优先权的批复中规定,在房产地产纠纷案件中该权利优先于抵押权和其他债权。但是这里面的其他债权中并不包括消费者要求开发商交付所购买商品房的债权。因为在上述司法解释第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人”。也就是说承包人的优先受偿权不能优于消费者已经支付购买商品房的款项并对开发商享有的请求给付所购买商品房的债权。

2、优先权中建设工程价款的适用范围

2.1 建设工程价款适用范围的法律依据

《合同法》的第二百八十六条规定承包人只能就建设工程价款行使优先受偿权,那么建设工程价款所代表优先受偿权的债权范围指的是什么呢?最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约造成的损失”。此最高人民法院颁布的批复文件将作为对建设工程款适用范围分析的具体法律依据。

2.2 建设工程价款适用范围的分析

首先,建设工程价款使用范围从法律条文规定上具有三方面的含义。第一,建设工程应当支付的工作人员的报酬属于建设工程价款范围。这部分是指承包人为建设工程所付出的劳动报酬,包括已支出和未支出但应当支出的报酬。第二,承包人已经为建设工程支出的材料款等实际支付的费用属于建设工程价款范围。第三,承包人因发包人违约所受到的损失不属于建设工程价款范围。这部分是指发包人违约造成承包人的损失,承包人享有索取赔偿的权利但此排除在优先赔偿的范围之外。

其次建设工程价款适用范围在工程实践中应当依照应当支出和实际支出原则来界定。优先受偿权中建设工程价款是建设工程中应当支出的费用,工程中发生的不合理费用不能主张优先受偿权。并且,建设工程价款除劳动报酬部分外应当是施工过程中为建设该工程项目而实际支出的费用,因此建筑企业日常管理支出的费用不能享有优先受偿权,如果该建设工程项目没有竣工但已过了约定竣工日期,则逾期为了以后完成该项目而要支出的费用也不在优先受偿权之列。

2.3 建设工程价款适用范围的实际争议分析

2.3.1 垫资应属于优先受偿的建设工程价款范围

建设部、财政部和原国家计委联合下发下《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》,许多司法机关据此在审理案件时直接认定垫资承包合同无效[2]。但是垫资应该被认定属于优先受偿范围,其理由有如下三个方面。

首先《合同法》第五十二条对无效合同进行了严格的规定,只有“违反法律和行政法规的强行性规定”的合同才可以被认定无效。我国的《合同法》、《建筑法》等法律都没有规定禁止垫资承包,建设部等发下的通知只是一个部门章程,不具有认定合同无效的效力。其次垫资承包虽然被相关部委认定无效,但是在实践中这种承包方式已经成为建筑行业常用的方式,如果认定垫资承包无效,必定会造成重大的经济损失,引起建筑市场的紊乱。禁止垫资承包的章程无法符合现有的国情,并且垫资承包是你情我愿的行为,目前建设单位资金普遍短缺的情况下,相关部委片面地禁止垫资也是不可能贯彻落实的。

2.3.2 承包利润不属于工程款的范围

有人对承包人利润是否属于优先受偿的范畴提出疑问,我们从法律条文规定上可以看出,享有优先受偿范畴的工程款的属性为费用支出,而利润是整个工程的收益,因此不属于优先受偿的范围。我们再从工程立法上设立建设工程优先受偿权的目的来看,其是保障承包人和建设工程的其他工作人员的基本生存权利,而利润的积累,是承包人发展的基础,属于发展权的范畴,与保障生存权的立法目的不符。

3、建设工程款优先受偿权实现方式的适用

3.1 建设工程款优先受偿权实现前提-催告

根据《合同法》第二百八十六条的表述:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包入在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,承包人可以……”。从这里可以看出,承包人行使优先受偿权首先必须向催告发包人依约支付工程价款。催告的合理期限,应当从发包人收到催告通知之日起算,此催告通知应当采用书面形式[3]。至于合理期限,一般建筑行业习惯定为六个月。

3.2 建设工程款优先受偿权实现方式的适用范围

建设工程款优先授权的实用方式有两种,协议折价我国的法律法规对建设工程的开发、建设、转让等活动规定了特别的条件,因此折价或者申请人民法院将该工程依法拍卖,并不是在任何情况下都可适用。我们按照以下建设工程实施进度讨论承包人能够实现议价或拍卖的时期。

3.2.1 在建设工程具备转让条件之前

我国的相关法律规定,建设工程具备转让条件之前,任何形式的转让均是违法、无效的,折价和拍卖都属于转让的形式,在此阶段不能够进行拍卖和折价。此阶段禁止转让建设工程是有积极意义的,如对房地产行业炒卖“地皮”行为,市场投机行为等一些不健康的势头进行有效的抑制。

3.2.2 在建设工程具备转让条件之后至工程该建设工程房屋所有权初始登记之前

建设工程已经具备转让条件使得折价与拍卖成为可能,但是在此阶段工程属于半拉子工程,我国的法律法规要求建设主体必须有该建设工程的开发资质。如果建设工程需进行折价或者拍卖来实现优先受偿权,确认合适资质的条件下进行自由转让。其中折价方式有利于双方和平解决拖欠工程款的问题,能够尊重当事人自己的意愿,非常值得推行使用。折价款的确定是折价成功进行的最为关键的因素,承发包人可以通过聘请具有法定资质的专业评估机构对工程价款进行正确的评估,来确定合理的折价款额。

4、建设工程所有权初始登记之后

建设工程所有权登记之后,无论其房屋的性质如何,均可自由转让,因此该阶段可以进行协议议价活着或者拍卖活动,转让活动的进行只需审核受让人的资格。对于协议折价,如上文所述,有发包、承包人自行商议价款,如何确定好价款是最为关键的部分。对于拍卖,承包人申请法院依法进行拍卖,可以使得承包人的债权尽早实现。如果人民法院审查查明或者承包人被证明申请不符合拍卖条件,可以转入普通诉讼程序,通过审理确认承包人的债权。

5、不宜折价、拍卖的工程

根据《合同法》第二百八十六条的规定,并非所有建设工程均可以折价、拍卖,但是具体工程的范围在《合同法》或者相应的司法解释并没有做出相应的规定。一般我们认为,不宜折价或者拍卖的工程为类似应理解为类似军事、保密、市政程以及用于公益事业等会对国家及社会造成重大影响的工程。

参考文献

[1]车辉,李敏.担保法律制度新问题研究[M].法律出版社,353

[2]陈晓雷.论垫资承包合同的法律效力[J].黑龙江教育学院学报,2008,27(6):95～96

[3]王欣.论工程建设价款优先受偿权[D].天津:南开大学

论建设工程承包人优先受偿权制度 篇3

关键词 建设工程 承包人 优先受偿权

建设工程承包人优先受偿权，是指在建设工程所涉诸多法律关系中，建设工程承包人基于建设工程承包法律关系实施的建设工程施工行为所享有的建设工程价款债权依据法律的特殊规定优先于建设工程诸多法律关系中的其它权利而首先获得清偿的民事权利。虽然《合同法》第286条为建设工程承包人的工程款设立了优先权制度，最高人民法院也以批复的形式对该条款的具体适用了作出了司法解释。但由于《合同法》关于建设工程承包人优先受偿权制度的规定仅有第286条一个条款，《批复》也只有短短的5个条款，没有其他相关法律条文对该优先权在司法实践法律适用中普遍存在的一些问题作出进一步的明确规定。关于建设工程承包人优先授偿权制度的具体适用过程中存在的诸多分歧和疑问，需要权威部门对该制度的具体适用作出更详细的规定，以便司法实践有所遵循。笔者就该制度的进一步完善提出如下建议。

一、建立建设工程承包人优先受偿权登记制度

因承包人的建设工程价款优先受偿权的存在不经由某种方式予以公示，其权利过于强大，其对发包人本身的利益不会有影响，但发包人的其他债权人的利益则存在不确定性，随时都有可能在承包人的工程款未获清偿时，承担因建设工程承包人优先权的突然出现且优于自己的债权优先受偿，面临权利落空的危险，有损于相关债权人的利益，不利于交易安全。

为了避免未经任何公示的建设工程承包人优先受偿权，给其他债权人增加无法预期的风险，就需要通过一定的方式将建设工程承包人优先受偿权的存在向社会披露，使得其他人进行与该工程有关的交易时，可以考虑在建设工程上的存在优先受偿权的事实，以便对交易后果作出合理预期，从而有效地保护第三人的利益。鉴于优先权具有不需登记而由法律直接规定即产生的特点，我国《合同法》也没有规定建设工程承包人优先受偿权的成立以登记为要件。所以，笔者主张，对建设工程承包人优先受偿权采取登记对抗主义，即建设工程承包人优先权并不以登记为成立和生效要件，但未经登记，该优先权仅能产生对一般债权人的优先效力，而不能产生对抗抵押权等担保物权的优先效力。也就是说，赋予经登记的建设工程较优先受偿权以对抗抵押权等担保物权的效力，对未经登记的建设工程款优先受偿权，则不赋予对抗抵押权等担保物权的效力，以平衡各方特殊债权人之间的利益。登记的工程款是承包人优先权实现的最高数额，如果实际结算的工程款高于登记的数额，则应当以登记的数额为准。如果低于登记的数额，则应当以实际结算的为准。并且这种登记应当与抵押登一记、商品房预售登一记一起公开，以备当事人查阅。

二、明确建设工程承包人优先受偿权的权利主体

因现有法律规定的不明确，建设工程合同中勘察、设计人以及施工合同分承包人是否对建设工程享有优先受偿权的问题，目前理论界存在广泛争议，司法实践中各地法院的理解不同也容易引起法律适用中的困惑。建议在今后立法中或由最高人民法院以司法解释的形式予以明确，将工程勘察、设计合同的承包人排除在建设工程价款优先受偿权的权利主体之外，并赋予建设工程合同分承包人享有优先受偿权的地位。

三、明确建设工程承包人优先受偿权的受偿范围及标的物范围

工程价款的定义和范围对某些费用是否能够进入工程价款，是否能享受优先受偿权关系重大，对不宜折价、拍卖的建设工程也应有比较明确的界定，否则有可能导致实践适用中标准不一，造成一定的混乱，有损法律的严肃性。

四、修订建设工程价款优先受偿权的行使期限

《批复》第4条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程约定的竣工之日起计算。在实践中，工程从完工到验收合格，再到交付使用和结算完毕，需要相当长的时间，工程款的数额通常较大，当事人约定的给付期限也较长，很可能在建设工程合同中约定的支付最后一期工程款的时间从工程竣工之日起个6月以后，从而使立法的目的落空。笔者认为，将建设工程承包人行使优先权的期限从建设工程合同约定的工程款支付之日起算，则可避免上述问题的产生。

五、进一步完善承包人行使优先受偿权的程序

根据《合同法》第286条规定，建设工程承包人优先受偿权的行使方式有协议折价和申请人民法院将该工程依法拍卖两种。第二种方式的具体操作程序问题，因为合同法和民事诉讼法没有明确规定而造成理论界的争议和司法实践中操作方式不一。承包人在行使建设工程款优先受偿权时，若不能与发包人就建设工程折价，则可以直接向人民法院申请直接将建设工程拍卖，也就是说向法院申请进入执行程序，那么执行的根据呢？显然当事人的申请及相关证据不是法律文书，不能直接成为执行依据。

笔者认为，为合理配置诉讼审判资源，体现法律保护建设工程承包人优先受偿权的公正与效率，解决上述问题，可采用下列思路：因没有执行依据，法院接到承包人提交的申请书后，应进行公示，使发包人及其他利害关系人有机会提出异议。公示期间，可以参考《民事诉讼法》规定的公示催告程序，确定一定的公示期间。公示期间，如果发包人没有提出异议，也没有其他利害关系人提出异议，则法院应作出支持承包人申请的裁定，作为执行依据。公示期间，发包人或其他利害关系人提出异议，经初步审查，异议成立的，裁定驳回承包人的申请。之后，根据承包人、发包人或其他利害关系人申请，可以进入诉讼程序如经审查异议不成立的，公告期间，法院应作出支持承包人申请的裁定，作为执行依据。

建设工程款优先受偿权 篇4

关于施工方主张优先受偿权的工程价款结算问题

《合同法》第286条和最高人民法院司法解释明确了优先受偿的适用条件和范围、权利限制情形、先例方式、溯及力等，强化了对施工人合法权益的优先救济和法律保护，在审判实践中，处理此类案件还有如下问题有待探讨：一是催告的合理期限的确定。催告的合理期限就综合考虑承发包双方的合法权益，既要给发包方一合理的期间筹借款项，又要注意维护承包方获得应得工程欠款的利益。在通常情况下，可参加国家建设部、工商行政管理局联合颁布的建设工程施工合同示范文本中有关工程款给付时间段的规定，确定为一个月左右为宜，

但如果双方对以工程折抵欠款达成协议，按照协定优于法定的原则，此时，承包方可不必经过催告而取得行使折价受偿的权利。如果发包方恶意转移建筑物所有权，承包方优先权不应再受到期间的限制，随时可以申请人民法院拍卖。二是债权是否要求相当。实践中，一个建筑物上往往同时具有多个债权或担保物权。此时，必须要均衡考虑所有债权人的权利，优先权行使应限制在合理范围内。按照优先受偿权优于抵押权和其他债权的效力顺序，其所用于的建筑物价值应与确定的债权大体相当，即最终折价或拍卖的标的价值应与欠款数额大体相当。不足部分由发包方继续支付，超出部分由承包方及时返还，同时，还要考虑到承包人优先权范围应大体限定在其所施工的范围内，对其他施工人劳动所增值的部分，不应享有优先权利。三是建筑物所有权变动对优先权行使的影响。在建筑物被执行、受让于第三人的情况下，除不得对买受人外，其他应在执行环节确定承包方的优先受偿的权利，即优先于其他权利的执行。

建设工程款优先受偿权 篇5

关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例

分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司法·案例》。法条链接

《中华人民共和国物权法》第二十条

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案 《最高人民法院公报》2014年第9期 ▲裁判摘要

一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

▌争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权 上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。

根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。

因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。

上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案

—仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权 《人民法院案例选》2013年第4辑 ▲裁判要点

抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。裁判理由

无锡市南长区人民法院认为：浦发银行无锡分行与王碧会、周廷发签订的个人购房借款（综合）合同合法有效。合同履行中，王碧会未按期足额还本付息，已构成违约，浦发银行无锡分行有权按个人购房借款（综合）合同约定宣布借款提前到期，要求王碧会立即清偿借款本息及相关费用。个人购房借款（综合）合同约定浦发银行无锡分行追索债权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王碧会承担，现浦发银行无锡分行主张为实现债权已实际支付的律师代理费25449元，符合约定，予以支持。王碧会与周廷发系夫妻关系，上述债务应认定为夫妻共同债务，二人应承担共同清偿责任。合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，浦发银行无锡分行亦未取得房屋他项权证，浦发银行无锡分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。

根据商品房销售贷款合作协议书，华洛公司与浦发银行无锡分行形成合法有效的保证合同关系，商品房销售贷款合作协议书约定：“保证期间自浦发银行无锡分行与借款人签订借款合同之日起至华洛公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交付浦发银行无锡分行保管为止”，由此，华洛公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，华洛公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。华洛公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。

唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案

—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理

《人民司法·案例》2014年第4期 ▲裁判要旨

抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置后得以优先受偿。

【案号】执行：（2012）崇执督字第265号答复：（2013）锡执他字第0001号 【案情】

申请执行人：唐一。

被执行人：叶辉、王书强、江苏省无锡戏江南餐娱有限公司（以下简称戏江南公司）。

2011年10月21日，江苏省无锡市崇安区人民法院因唐一与叶辉、王书强、戏江南公司民间借贷纠纷一案，裁定查封了叶辉向无锡市吉品置业有限公司购买的无锡市马山梅梁苑12幢282单元-1-3层房屋。因该房屋未办理产权登记，该查封属于预查封。无锡市房屋产权监理处（以下简称产监处）在送达回证上注明“太湖梅梁苑12-282尚未办理产权登记，有抵押”。2012年2月6日，崇安区人民法院就本案作出（2011）崇民初字第918号民事判决书，判令：

一、叶辉归还唐一借款本金350万元并支付违约金110万元。

二、王书强、戏江南公司对叶辉的上述债务共同承担连带清偿责任。王书强、戏江南公司承担保证责任后，有权向叶辉追偿。因被执行人未自觉履行法律文书确定的付款义务，申请人向崇安区人民法院申请执行。执行中，崇安区人民法院对上述房屋进行评估、拍卖，评估价为268.89万元。经两次拍卖后均因无人报名竞买而流拍，现拟进行第三次拍卖。

另查明，2010年6月30日，叶辉与无锡市吉品置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了无锡市马山梅梁苑12幢282单元-1-3层房屋，面积288.79平方米，购房款2206412元。同年7月9日，叶辉向广发银行无锡支行办理住房按揭贷款154万元，贷款期限25年，目前尚欠140多万元。同年7月29日，无锡市房产管理局作出锡房预登字第WX10160019号房屋预告登记证明，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为广发银行无锡支行，预告登记义务人为叶辉。2013年6月9日，叶辉取得产权证，产监处将预购商品房抵押预告登记转为正式抵押登记。【执行】

本案申请人申请执行后，考虑到房屋未办理产权证以及存在预购商品房抵押预告登记的情形，执行案件承办人未采取评估拍卖措施，后根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002号批复意见才采取了评估和拍卖措施。

本案采取评估拍卖措施后，广发银行无锡支行于2013年6月15日向崇安区人民法院提出异议，认为无论是抵押预告登记还是正式抵押登记，银行对房产拍卖所得价款均享有优先受偿权，请求法院予以确认。同年6月20日，唐一向崇安区人民法院申请撤销产监处办理的抵押登记。6月25日，崇安区人民法院函告产监处，告知其在法院预查封期间办理正式抵押登记的手续属于擅自处分法院查封财产的行为，要求产监处在收到函后10日内纠正上述行为，否则责令其承担相应的赔偿责任。7月1日，产监处复函崇安区人民法院称：法律法规明确了预告登记的效力和范围，预购人有权以预购商品房设定抵押权。

根据当前我国实施的商品房预售制度，无锡市商品房预购者以按揭贷款方式购房的占商品房交易总量的60%-70%，产监处自2007年物权法实施以来，每年均办理数万起抵押权预告登记。产监处之所以接受法院的预查封，也是因为被执行人（购房人）因贷款取得了房屋未来的所有权，如果没有贷款，被执行人就无法取得房屋，也就无法协助法院预查封。本案房屋初始登记后，预购人于2013年6月将商品房预告登记转为房屋转移登记，依附它的预购商品房抵押预告登记也转为正式抵押登记，法院预查封转为正式查封。预抵押转抵押登记不产生新的权利，不影响法院查封的效力，故其不存在擅自处分法院查封财产的行为。

在案件执行和异议审查过程中，崇安区人民法院审委会形成两种意见：

第一种意见认为，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。理由是：根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002号批复，仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权，预购商品房抵押预告登记的权利人不享有与正式抵押相同的权利，涉案房产在预查封时不存在抵押权，现产监处在法院已预查封的情形下办理了抵押登记手续，致使房产被设定了抵押权，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。

第二种意见认为，产监处的行为不属于擅自处分法院查封财产的行为。理由是：叶辉将商品房预告登记转为房屋转移登记，根据《房屋登记办法》第六十八条的规定，预购商品房抵押预告登记也转为正式的抵押登记，该转换不产生新的权利，不影响法院查封的效力，产监处不存在擅自处分法院查封财产的行为。

建设工程款优先受偿权 篇6

根据建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会颁发的《房地产抵 押估价指导意见》 之规定， 现对贵单位委托的.抵押估价对象法定优先受偿权利进 行查询。 《房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单》将作为房地产抵押估价报告的 附件，其真实性将直接影响估价结果的客观合理性。希望贵单位如实填写下表， 并对其真实性负责。 名 称 查询 项目 座 落 法定用途 法定优先受偿项目 建筑面积 金额 O 土地面积 O

优先受偿权利人名称

(签字/盖章)

(签字/盖章)

(签字/盖章)

备注：

房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单若存在法定优先受偿项目，请顺序填写，并提交优先受偿权利人签字、盖章;若没有， 请填写“无” ;若无法提供，请填写“放弃” 。

填写单位

(盖章)

建设工程款优先受偿权 篇7

一、提起优先权的期限条件及限制

按照工程建设行业交易习惯, 工程价款的支付应包括三个部分:一是开工前支付工程预付款;二是开工后进行中间结算;三是竣工决算。开工前支付和中间结算不符合优先权的实现条件, 所以只能在工程竣工后验收完才会发生优先权的适用。提起优先权的前提条件:1.工程已竣工验收以后, 而发包人未支付工程价款, 这里应当明确工程款应当是双方认可的数额。如果竣工后双方对工程款达不成合意, 不能适用优先权。在工程造价发生分歧情况下, 授权承包人适用优先权, 不符合优先权的实际含义。2.必须履行一定程序。即必须在催告程序履行后发包人未按照约定支付价款, 才能产生优先权。催告程序是必经程序, 不履行程序不产生优先权。发包人收到催告后逾期不支付, 承包人就能对于已经竣工且验收合格的建筑工程享有优先权。3.可以协商工程折价顶账也可以申请法院拍卖。双方可以就该工程造价协议折价给承包人, 弥补拖欠工程款, 也就是承包人付出的劳动成果或预付材料款。协议必须双方同意, 一方不同意不存在协议折价, 一方不同意折价另一方只能申请人民法院拍卖。对于是经过诉讼程序还是执行程序法律没有规定, 但从法律规定应当经诉讼程序。因为人民法院执行程序执行法律文书是生效的判决、裁定。当事人双方协议不具备强制执行的条件, 所以所谓申请法院拍卖也不是直接申请强制执行, 而是诉讼程序结束后再依发生法律效力的文书申请强制执行。4.适用优先权的工程建筑必须是不属于不宜折价、拍卖的标的物。即必须清楚拍卖的物品建筑物是能够进入市场交易的商品。那些法律禁止买卖的商品如国家军事设施等不能够拍卖当然不能适用优先权。

二、优先受偿权的性质及法律效力

承包人优先受偿权性质应当是一种法定优先权, 即由法律直接规定的, 区别于其他债权及担保债权的权利。其设立的宗旨对工程价款这种特殊的债权加以特别的保护。当前我国建筑行业拖欠工程款现象比较严重, 导致许多社会不安定因素, 特别是有些承包人为承揽工程, 不惜血本带资承包;而发包人很多除土地使用权等基础条件具备外, 没有什么偿还能力或经济赔偿能力。往往出现大楼盖起, 发包方无力支付工程款, 承包人垫资无法收回;致使许多承包人负债累累甚至破产, 严重损坏建筑市场的声誉, 影响整个建筑业的发展。

三、优先权和担保债权冲突解决办法