房地产登记条例

房地产登记条例（精选8篇）

房地产登记条例 篇1

第一章 总则

第一条 为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。

第三条 本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。

本条例所称房地产权利人，是指依法享有建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权等房地产权利的自然人、法人和其他组织。

第四条 房地产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自登记日起发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的，依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第五条 市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。

上海市房地产登记处(以下简称市登记处)负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。

区县房屋、土地行政管理部门协助市房屋、土地行政管理部门对区县房地产登记工作实施监督管理。

第六条 市房屋、土地行政管理部门应当建立全市统一的房地产登记簿和房地产登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，制定统一的房地产登记技术规范并向社会公开。

房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，将登记事项记载于房地产登记簿并公示。

第二章 一般规定

第七条 房地产登记，一般按照下列程序办理：

(一)申请;

(二)受理;

(三)审核;

(四)核准登记并记载于房地产登记簿;

(五)颁发房地产权证书或者登记证明。

第八条 房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间;房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。

第九条 房地产登记应当由当事人双方申请，但下列情形的房地产登记，可以由有关当事人单方申请：

(一)以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权;

(二)在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权;

(三)新建房屋;

(四)继承、遗赠;

(五)行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处理决定;

(六)人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解;

(七)仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、调解;

(八)本条例第三十四条所列情形;

(九)法律、法规规定的其他情形。

第十条 两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房地产的登记单独提出申请，但应当提供其他按份共有人放弃优先购买权的证明。

第十一条 当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。

当事人的法定代理人代为申请房地产登记的，应当提交法定代理关系的证明文件。

第十二条 申请房地产登记的，当事人或者其代理人应当到房地产所在地的区、县房地产登记处提交本条例规定的申请登记文件。

第十三条 房地产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。

申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当一次性书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。

第十四条 房地产登记机构应当在本条例规定的时限内，完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿，记载之日为登记日。

房地产登记机构在审核时，发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。实地查看的期限不超过二十日。申请人补充材料、房地产登记机构实地查看的时间，不计入登记审核时限。

第十五条 申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示前，撤回登记申请。

第十六条 房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记簿进行记载，并永久保存。

房地产登记簿应当载明下列内容：

(一)房地产权利人的姓名或者名称;

(二)土地的坐落、面积、宗地号、用途;

(三)土地的权属性质、使用权取得方式和使用期限;

(四)房屋所有权来源、建筑类型、建筑结构、坐落、面积、用途、层数、编号和竣工日期;

(五)房地产抵押权、地役权和房地产权利的限制等。

房地产登记簿是房地产权利归属和内容的根据。房地产权证书和登记证明是权利人享有该房地产权利的证明。房地产权证书、登记证明与房地产登记簿的记载应当保持一致，不一致的，以房地产登记簿为准。

第十七条 建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证书，由市房屋、土地行政管理部门颁发，并依法承担相应的法律责任。房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。

房地产权证书、登记证明不得涂改。

第十八条 房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。

房地产权证书、登记证明灭失、遗失，房地产权利人要求补发的，应当向房地产登记机构提出申请，并通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的，房地产登记机构应当向房地产权利人补发房地产权证书、登记证明。补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发“字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

第十九条 建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

房屋所有权经初始登记后，与该房屋有关的其他房地产权利方可登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。

第二十条 有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：

(一)非法占用土地的;

(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的;

(三)不能提供有效的房地产权属证明的;

(四)房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

(五)申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的;

(六)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第二十一条 有下列情形之一的，房地产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件，将有关事项记载于房地产登记簿：

(一)人民法院、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施;

(二)行政机关作出征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定;

(三)行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定;

(四)行政执法机构对附有违法建筑的认定。

对前款第三项、第四项所列情形已完成整改的，行政执法机构应当出具证明文件，由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载。

第二十二条 房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记。

第二十三条 房地产权利人、利害关系人可以申请查询、复制房地产登记资料。具体办法由市人民政府规定。

第三章 建设用地使用权和房屋所有权登记

第一节 初始登记

第二十四条 以出让、租赁方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同;

(四)地籍图;

(五)土地勘测报告。

以出让方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清建设用地使用权出让金的证明和完税凭证。

出让、租赁建设用地使用权年限届满后，经批准续期的，当事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。

第二十五条 以划拨方式设立建设用地使用权或者在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)建设用地批准文件;

(四)地籍图;

(五)土地勘测报告。

第二十六条 符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请，应当准予登记：

(一)申请人是建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人;

(二)申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致;

(三)不属于本条例第二十条所列的情形。

第二十七条 新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)记载建设用地使用权状况的房地产权证书;

(四)建设工程规划许可证及其附图;

(五)竣工验收证明;

(六)记载房屋状况的地籍图;

(七)房屋勘测报告;

(八)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时，应当列明下列房地产的范围并提供相关证明材料：

(一)经房屋行政管理部门备案的销售方案确定的本企业保留自有的房地产、用于销售的商品房;

(二)依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产。

第二十八条 符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：

(一)申请人是房地产登记簿记载的建设用地使用权人;

(二)申请初始登记的房屋坐落、建筑面积、用途、幢数、层数符合建设工程规划许可证的规定，并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致;

(三)不属于本条例第二十条所列的情形。

第二十九条 房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件，应当将初始登记事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书。不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

新建商品房的房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上记载该房地产开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，并分别颁发房地产权证;初始登记范围内有业主共有房地产的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载，不另行颁发房地产权证。房地产登记机构应当在房地产登记簿上注记作为公益性公共服务设施的房地产，由相关当事人按照法律、法规的规定或者约定另行办理初始登记。

第二节 转移登记

第三十条 经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：

(一)买卖;

(二)交换;

(三)赠与;

(四)继承、遗赠;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第三十一条 申请房地产转移登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)证明房地产权属发生转移的文件;

(五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

第三十二条 符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：

(一)转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人;

(二)申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

(三)不属于本条例第二十条所列的情形。

第三十三条 房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第三节 变更登记

第三十四条 经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：

(一)房地产用途发生变化的;

(二)房地产权利人姓名或者名称发生变化的;

(三)土地、房屋面积增加或者减少的;

(四)土地、房屋分割或者合并的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第三十五条 申请房地产变更登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)证明发生变更事实的文件;

(五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第三十六条 符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：

(一)申请人是房地产登记簿记载的权利人;

(二)申请变更登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

(三)申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致;

(四)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第三十七条 房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第三十八条 建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为发生变更的，房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理房地产变更登记，将变更事项记载于房地产登记簿，并通知房地产权利人换领房地产权证书。

第四节 注销登记

第三十九条 房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人在灭失事实发生后申请注销房屋所有权登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)房屋灭失的证明。

第四十条 以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权依法终止的，原建设用地使用权人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)证明建设用地使用权终止的文件。

第四十一条 建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人申请注销房地产登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书。

第四十二条 符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：

(一)申请人是房地产登记簿记载的房地产权利人;

(二)申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

(三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第四十三条 房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知申请人;不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。

第四十四条 房屋灭失或者建设用地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明文件办理注销房地产登记，将注销事项记载于房地产登记簿。

第四十五条 建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，房地产登记机构应当根据有关行政机关、人民法院已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记，将注销事项记载于房地产登记簿。

第四章 房地产抵押权和地役权登记

第四十六条 申请房地产抵押权设立登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)抵押担保的主债权合同;

(五)设立抵押权的合同。

有本条例第二十一条第一款第三项所列情形的，还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。

第四十七条 申请地役权设立登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)设立地役权的合同。

第四十八条 经登记的房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产抵押权或者地役权登记证明;

(四)证明房地产抵押权或者地役权发生转让、变更或者终止的文件。

第四十九条 符合下列条件的房地产抵押权、地役权登记申请，应当准予登记：

(一)申请人是设立、转让、变更、消灭房地产抵押权或者地役权的当事人;

(二)申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

(三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第五十条 房地产登记机构应当自受理房地产抵押权、地役权登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并通知房地产抵押权、地役权的设立登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产抵押权、地役权注销登记的申请人原登记证明作废;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第五章 预告登记

第五十一条 有下列情形之一的，当事人可以共同申请预告登记：

(一)预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让;

(二)以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让;

(三)以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让;

(四)设立、转让房地产权利的其他情形。

当事人为保障将来实现房地产权利，可以持预告登记的约定文件单方申请预告登记。

第五十二条 建设用地使用权人、房屋所有权人未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，房地产登记机构不予登记。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第五十三条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)商品房预售合同。

预购商品房发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房转让或者变更的证明文件。

预购商品房未经预告登记的，或者不符合国家和本市有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。

已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

第五十四条 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)商品房预售合同;

(四)抵押担保的主债权合同;

(五)设立抵押权的合同。

预购商品房抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交预购商品房抵押权转让或者变更的证明文件。

预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

第五十五条 申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)建设工程规划许可证;

(四)房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同;

(五)抵押担保的主债权合同;

(六)设立抵押权的合同。

房屋建设工程抵押权发生转让或者变更的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交房屋建设工程抵押权转让或者变更的证明文件。

第五十六条 经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的，当事人申请注销预告登记应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的证明文件。

前款第三项规定的预告登记失效的证明文件，是指预告登记有关当事人的书面约定或者法院判决、仲裁裁决。

第五十七条 符合下列条件的预告登记、注销预告登记的申请，应当准予登记：

(一)申请人是房地产权利变动法律文件记载的当事人;

(二)申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内;

(三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。

第五十八条 房地产登记机构应当自受理预告登记、注销预告登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第五十九条 新建商品房所有权初始登记后，预告登记的商品房预购人应当与房地产开发企业共同申请房地产转移登记。

预购商品房设立抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

第六十条 新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括以下房地产：

(一)已经办理预告登记的预购商品房;

(二)房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产;

(三)不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施的房地产。

第六章 更正登记和异议登记

第六十一条 房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的，可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的，有关权利人应当共同申请。

房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起二十日内完成审核。经审核，有下列情形之一的，房地产登记机构应当予以更正，并书面通知有关当事人：

(一)房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的;

(二)房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。

第六十二条 房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。

第六十三条 房地产登记机构受理更正登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。

更正登记程序完成后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

第六十四条 行政机关作出撤销房地产登记的行政复议决定或者人民法院作出撤销房地产登记的判决的，房地产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内恢复原登记。

第六十五条 房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。

第六十六条 房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日，将异议事项记载于房地产登记簿。申请人在异议登记之日起十五日内，不提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，异议登记失效，由房地产登记机构予以注销。

申请人在异议登记之日起十五日内，提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的，应当向房地产登记机构提交有关受理通知书。诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理程序结束后，有关当事人可以凭生效法律文书申请更正登记或者注销异议登记。

异议登记被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记。

第六十七条 房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。房地产登记机构收到异议登记申请人提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的受理通知书后，应当根据本条例第二十条第四项的规定，对中止办理的房地产转让、抵押等登记申请，作出不予登记的决定。

异议登记被注销后，房地产登记机构应当恢复办理相关房地产登记。

第六十八条 异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第七章 法律责任

第六十九条 当事人依照《中华人民共和国物权法》第二十八条至第三十条规定享有房地产权利但未及时申请登记，导致房地产登记机构仍依房地产登记簿记载的内容办理登记，造成其损害的，由当事人承担。

第七十条 当事人提交错误、虚假材料，或者唆使他人冒充权利人申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十一条 当事人伪造房地产权证书的，由市房屋、土地行政管理部门依法没收伪造的房地产权证书，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十二条 因登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任。房地产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。

第七十三条 市房屋、土地行政管理部门和市、区县房地产登记处的直接负责的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七十四条 当事人对市房屋、土地行政管理部门或者市登记处的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

第八章 附则

第七十五条 对本市房地产总登记时应当登记而未登记的建设用地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。

房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告;公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。

第七十六条 本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。

第七十七条 本条例自7月1日起施行。

房地产登记条例 篇2

一、不动产登记条例实施对房地产的影响是长期性的

不动产登记本身不是对房地产进行调控, 从不动产登记的全面实施角度看, 其对房地产的影响模式发生了根本性变化, 改变了以往从交易环节进行调控的模式, 当前主要是从存量环节进行房地产的调控, 对房地产进行全面结构模式优化会产生重要的影响。但对房价的影响不大, 因为影响房价变动的根本因素是以人为本的供求关系。房价变动指数=常住人口÷户籍人口。如果比值大于1, 说明这个城市是人口劳动力流入为主;小于1, 说明这个城市的人口劳动力是流出为主。如果这个数是大于1, 而且持续上升的, 说明这个城市未来的房价会涨。不动产登记条例需要从市场环节采取有效的措施, 从短期看, 不动产登记一定会对房地产的市场化发展产生一定的影响, 但是一些积极的影响一定会长期影响房地产业。不动产登记的一个重要作用是对房地产健康发展产生积极的影响, 通过对各种登记信息的共享, 可以获取更多的房地产价值信息, 对科学决策和反腐动作都会产生积极的影响。从不动产登记管理的基本思路出发, 通过有效的管理模式创新, 实现房地产的管理规范化, 提高房地产的综合控制管理水平。

不动产登记条例在新的市场环境下要进行有效的管理研究, 通过当前楼市的情况看, 不动产登记对其影响将是长期的, 同时也是符合积极预期的, 必须要从房地产综合控制管理的基本思路出发, 积极稳妥的推进房地产登记信息的共享, 为全面利用信息和规范信息利用方式具有重要的影响。从房地产登记条例的实施情况看, 必然会影响一部分人进行房屋变现。从变现的群体看, 其所占整个市场的比重是比较小的, 因此其对整个楼市产生的影响也是比较小。从不动产登记条例实施的情况看, 房地产市场会在信息资源共享的模式下产生重要的信息利用价值, 必然会对房地产的健康发展产生长远的影响。

房地产登记条例实施对查询主体进行各种规定, 因此在查询信息的过程中主要是满足一定要求的情况下才能实施, 不动产登记信息是具备法律保障的, 不动产登记模式对房地产的综合性管理和全面管理机制形成具有重要的作用。不动产登记管理过程中, 从不同的侧面进行信息资源的优化控制, 确保房地产的信息登记能够与市场交易和市场秩序紧密结合在一起, 提高房地产的综合控制管理水平, 为房地产健康发展创造良好的条件。

二、不动产登记条例实施对房地产业会产生积极健康作用

我国不动产在长期的市场化环境中, 对国民经济发展产生了很大的作用, 在新的市场环境下, 不动产管理模式将对经济社会发展产生很大的影响, 必须要从不同的登记制度体系建设出发, 确保不动产的管理能够步入一个新的台阶。因此不动产登记模式的全面实施, 对不动产行业自身发展会产生深远的影响, 同时对整个社会经济发展也会产生积极健康的影响。在新的市场环境下, 必须要深刻理解不动产登记的涵义, 通过建立不动产登记信息基础平台, 保证不动产数据信息能够有效的共享, 全面提高不动产登记的信息资源管理水平, 为不动产的全面管理创造良好的条件。

从短期的情况看, 由于条例在实施的过程中对执行对象进行了描述, 主要是从发生交易、抵押或者转让的不动产进行全面的登记, 确保各类交易信息能够有金融基础数据平台, 短期对房地产市场行为会产生一定的影响, 但是从长期情况下, 此种不动产登记会逐步趋于稳定, 保证房地产市场步入一个健康的轨道。房地产市场化管理必须要从市场模式管理出发, 保证各种不动产的权属关系更加明确, 对实现房地产的权属科学化管理会产生重要的作用。

不动产登记条例的实施, 对管理层摸清不动产数据具有重要的作用, 通过对不动产的数据信息进行管理, 可以更好的制定发展战略。通过有效的不动产登记管理, 可以做好市场的风险控制, 对防范各种不动产风险产生具有重要的作用。房地产市场发展过程中已经产生了很多的矛盾和问题, 需要通过对信息数据的管理, 保证各种数据信息能够更加科学。通过对市场的综合判断和管理, 保证房地产数据信息能够优化, 对整个房地产数据信息的优化控制会产生重要的影响。不动产登记管理的过程中, 需要住建、国土、林业、农业等多个部门进行协调, 同时要梳理好各种利益和管理关系, 从不同的管理模式出发, 提高不动产登记的综合管理效率, 为制定不动产登记各项制度产生重要的影响。

不动产登记条例的实施对建立不动产基础性制度具有重要的作用, 通过统一登记制度的实施, 保证各项不动产登记信息能够投入平台运行, 实现不动产的全面控制管理, 为不动产审批、交易、登记科学化创造良好的条件。不动产登记控制管理的过程中, 要明确产权, 保证各项登记信息能够在优化控制管理的过程中发挥有价值的作用。从不动产登记的具体情况看, 土地不动产登记管理的过程中要从产权控制管理的角度出发, 通过有效的产权控制管理实现不动产的全方位管理, 为不动产的优化管理营造良好的氛围。从我国发展的实际情况看, 经济发展的很多核心都是土地问题, 因此不动产登记是房地产长期管理与制度发展的重要组成部分, 并不是直接对房地产市场产生影响。房地产登记条例的实施, 可以调整房地产管理模式, 对房地产市场透明化管理产生积极的影响。房地产市场管理的过程中要从精准调控的模式出发, 推动各项调控管理制度不断发展, 为房地产的综合管理创造良好的条件。

不动产登记管理的过程中要从职责、规范等方面出发, 推动各项管理模式创新, 通过有效的市场管理模式分析, 可以形成创新的市场管理环境, 为房地产的各项风险防范创造良好的条件。不动产登记条例的实施是经济社会发展到一定程度的一种要求, 必须要从短期市场和长期市场角度出发, 积极稳妥的进行市场模式分析, 提高市场管理水平, 为市场的综合性管理创造良好的内部环境和外部环境。房地产登记管理工作是不动产登记的重要组成部分, 因此在不动产登记条例实施的过程中要采取科学有效的方法, 提高登记效率和登记质量, 为房地产事业的全面健康发展提供重要数据信息支撑和决策保障。

我国不动产在长期的市场化环境中对国民经济发展产生了很大的作用, 在新的市场环境下, 不动产管理模式将对经济社会发展产生很大的影响, 必须要从不同的登记制度体系建设出发, 确保不动产的管理能够步入一个新的台阶。

摘要：不动产登记对房地产的整体发展一定会产生影响, 从不动产登记条例的具体内容看, 对整个房地产健康发展会产生积极的影响, 同时对房价的影响也是微小的, 在新的市场环境下, 房地产行业的发展与整个经济要紧密结合在一起, 因此要实施积极有效的机制推动其健康发展。

参考文献

[1]王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律, 2013 (10) .

[2]申惠文.不动产善意取得与登记公信力之比较[J].广西大学学报 (哲学社会科学版) , 2012 (4) .

[3]常鹏翱.善意取得仅仅适用于动产物权吗?一种功能主义的视角[J].中外法学, 2013 (6) .

[4]王利明.善意取得制度的构成——以我国物权法草案第111条为分析对象[J].中国法学, 2013 (4) .

房地产登记条例 篇3

本文所指登记主体是指履行登记行政职能、承担登记法律责任的机构，随着机构的整合、上级主管部门的变化，登记主体也将发生重大变化，在提供登记服务、信息利用服务中登记主体应如何正确行使职能、做到依法且高效呢？首要解决的就是主体认定问题，主体的确定将直接影响登记业务的有序开展、登记结果的责任承担。

一、登记发证主体发生重大整合

《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）的最大亮点是把原来分散在不同机构登记的不动产统一由一个机构办理，特别是解决了房、地分离登记带来的诸多麻烦。而原来房、地登记的管理体制存在极大的不同，由此带来登记模式的较大差异。《条例》出台前，不但土地和房屋分别由不同机构办理登记，而且仅就土地登记而言，不同性质的土地权利或主体，是由不同的登记部门办理的，导致发证主体也不同。以无锡为例，农村土地经营承包权是由农委办理的，集体土地的所有权和使用权登记的发证主体根据地方性法规可以是区级人民政府，国土使用权及其他权利则由县、市人民政府登记。可见在土地权利登记方面，形成了三类完全不同的登记发证主体，即农委、区级人民政府、县或市人民政府。房屋登记同样存在类似情况，在我国一些地方，集体土地上的房屋登记和国有土地上的房屋登记分别由建设主管部门和房产主管部门负责，国有土地上的房屋登记管理中，具体从事登记事务的主体有市房产主管机构下属单位和区级房管部门等多个单位，这些不同单位从事登记业务，有的是基于地方性法规授权办理，有的是受市房产主管部门委托。由于这些单位分属不同的行政机关，导致业务口径不一致，登记效率低下，登记风险也时时发生。

《条例》第六条规定，县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。这就将原来散落在各个不同主管部门的登记职能归集到一个部门行使，而原来不同政府层级的登记体制也随之得到改变、变得顺畅。根据此项规定，各地正在组建或已组建的不动产登记机构主要有两种模式：一种是县（市）国土资源局为不动产登记机构，为一级机关法人，不动产登记局作为内设机构挂在国土局的地籍处；另一种是隶属于县（市）人民政府的不动产登记局为登记机构，也是一级机关法人。这种管理体制改变了原来多头登记、多个层级、多个部门分别承担责任的状态。

二、不动产登记能否授权或委托非机关组织实施

由于不动产统一登记后业务范围更广、内容更复杂、登记类型更多，仅由国土局或不动产登记局内部处室部门从事登记业务是不太现实的。就无锡而言，国土局地籍处（挂牌不动产登记局）仅有3-4个人，而不动产登记业务每年达30多万份，因此必然要有专门从事登记具体事务的团队，一般各地的国土局或不动产登记局会沿袭原有做法，成立具有事业单位性质的登记中心，由登记中心具体从事登记业务。根据行政法理论，不动产登记属行政确认行为，登记中心作为非政府组织是以自己的名义开展登记工作、承担法律责任，还是以国土局或不动产登记局的名义开展工作呢？这要看该登记中心开展登记工作是经法定授权还是受上级主管机关的委托。由于《条例》仅规定了由不动产登记机构负责不动产登记，而未规定登记机构下属的事业单位可以开展登记工作，因此，不动产登记局下属的登记中心能否以自己的名义开展登记工作有赖于地方性法规、规章的规定。如果地方性法规、规章未能就此作出相应规定的，则作为一级机关法人的不动产登记局或国土局可以委托下设的登记中心行使登记事权。登记中心作为受托登记组织必须是依法成立、由熟悉法律、法规且具有一定专业技能工作人员组成的机构。受委托的登记中心仅作为行为主体开展登记工作，虽然其基于自己的考量独立认定事实、适用法律，但仍不能独立承担责任，而是由委托机关国土局承担诉讼、复议、赔偿的责任。

三、对外提供不动产登记信息的主体应该如何统一

当前，不动产登记后形成的大量信息越来越为社会所认可并利用，登记机构对于如何提供、提供哪些信息、对哪些人提供都应当按相应规定操作，从而让登记信息在发挥应有的社会作用时不至于侵犯商业秘密或个人隐私。以前，由于各地对登记簿和登记档案管理模式不同形成了不同的提供主体，如有些地方在房产管理局单独成立房产档案馆，作为登记信息保管主体提供对外利用，有些地方由从事具体事务的登记工作机构（受托单位或被授权单位）直接对外提供信息利用，还有的只是内设机构即档案科对外提供信息。由于提供信息利用也是一种行政行为，对信息的查询利用理应遵循行政法的相关规定。行政行为的合法首先表现在作为提供信息的主体应统一化、合法化，由于登记簿的管理归登记机构，根据《条例》第二十七条规定，不动产登记机构依申请提供信息利用，这也意味着不动产登记、登记簿管理、登记信息利用的相关职能都是由登记机构行使的。因此，在没有法律法规、规章授权的情况下，对外提供信息只能以不动产登记机构的名义，而不能由登记机构的内设机构或其他非登记簿管理单位以其自己的名义对外提供信息。

四、跨区域的不动产登记主体如何确定

不动产登记实行属地管理，对于跨行政区域的不动产登记，《条例》第七条规定了确定登记主体基本原则。在各地行政区划调整中，难免会发生土地所属行政区的变化，当土地所在行政区发生变化时，则该土地自然应由变化后所在行政区的不动产登记机构进行登记。涉及到不动产特别是同宗土地分属于不同行政区的，尽管《条例》规定由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理，但实践中，从便于登记簿记载、整体管理和公示一体化、行政诉讼的需要，应当商定或指定由一个县级登记机构统一办理。

婚姻登记管理条例 篇4

状态:失效 发布日期:1994-02-01 生效日期: 1994-02-01 发布部门: 民政部

发布文号: 民政部令第1号

各省、自治区、直辖市民政厅(局)，各计划单列市民政厅(局)：

《婚姻登记管理条例》已于一九九四年一月十二日经国务院批准，现予发布施行。

第一章 总 则

第一条 为了保障婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度的实施，加强婚姻登记管理工作，保护婚姻当事人的合法权益，依法处理违法的婚姻行为，根据婚姻法和有关法律，制定本条例。

关联法规：

第二条 中国公民在中国境内结婚、离婚、复婚的，必须依照本条例的规定进行登记。

中国公民同外国人、华侨同国内公民以及香港、澳门、台湾地区的居民同内地居民之间的婚姻登记，分别按照有关规定办理。

第三条 依法履行婚姻登记的当事人的合法权益受法律保护。

第四条 国务院民政部门主管全国的婚姻登记管理工作。

县级以上地方各级人民政府的民政部门主管本行政区域内的婚姻登记管理工作。

第二章 婚姻登记管理机关

第五条 婚姻登记管理机关，在城市是街道办事处或者市辖区、不设区的市人民政府的民政部门，在农村是乡、民族乡、镇的人民政府。

第六条 婚姻登记管理机关的职责：

(一)办理婚姻登记；

(二)出具婚姻关系证明；

(三)依法处理违法的婚姻行为；

(四)宣传婚姻法律，倡导文明婚俗。

关联法规：

第七条 婚姻登记管理机关的婚姻登记管理人员，应当由县级以上人民政府民政部门进行业务培训，经考试合格，发给婚姻登记管理员证书。

第三章 婚姻登记

第八条 申请婚姻登记的当事人，应当如实向婚姻登记管理机关提供本条例规定的有关证件和证明，不得隐瞒真实情况。

婚姻登记管理机关办理婚姻登记，不得要求当事人出具本条例规定以外的其他证件和证明。

第九条 当事人结婚的，必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记管理机关申请结婚登记；申请时，应当持下列证件和证明：

(一)户口证明；

(二)居民身份证；

(三)所在单位、村民委员会或者居民委员会出具的婚姻状况证明。

离过婚的，还应当持离婚证。

在实行婚前健康检查的地方，申请结婚登记的当事人，必须到指定的医疗保健机构进行婚前健康检查，向婚姻登记管理机关提交婚前健康检查证明。

第十条 在具备条件的地方，应当建立婚前健康检查制度。实施婚前健康检查的具体地域范围，由省、自治区、直辖市人民政府的民政部门、卫生行政部门提出意见，报本级人民政府批准。

第十一条 婚姻登记管理机关对当事人的结婚申请进行审查，符合结婚条件的，应当即时予以登记，发给结婚证；对离过婚的，应当注销其离婚证。当事人从取得结婚证起，确立夫妻关系。

第十二条 申请结婚登记的当事人有下列情形之一的，婚姻登记管理机关不予登记：

(一)未到法定结婚年龄的；

(二)非自愿的；

(三)已有配偶的；

(四)属于直系血亲或者三代以内旁系血亲的；

(五)患有法律规定禁止结婚或者暂缓结婚的疾病的。

第十三条 申请结婚登记的当事人受单位或者他人干涉，不能获得所需证明时，经婚姻登记管理机关查明确实符合结婚条件的，应当予以登记。

第十四条 当事人离婚的，必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记管理机关申请离婚登记；申请时，应当持下列证件和证明：

(一)户口证明；

(二)居民身份证；

(三)所在单位、村民委员会或者居民委员会出具的介绍信；

(四)离婚协议书；

(五)结婚证。

第十五条 离婚协议书应当写明双方当事人的离婚意思表示、子女抚养、夫妻一方生活困难的经济帮助、财产及债务处理等协议事项。协议的内容应当有利于保护妇女和子女的合法权益。

第十六条 婚姻登记管理机关对当事人的离婚申请进行审查，自受理申请之日起一个月内，对符合离婚条件的，应当予以登记，发给离婚证，注销结婚证。当事人从取得离婚证起，解除夫妻关系。

第十七条 离婚的当事人一方不按照离婚协议履行应尽义务的，另一方可以向人民法院提起民事诉讼。

第十八条 申请离婚登记的当事人有下列情形之一的，婚姻登记管理机关不予受理：

(一)一方要求离婚的；

(二)双方要求离婚，但是对子女抚养、夫妻一方生活困难的经济帮助、财产及债务处理等事项未达成协议的；

(三)一方或者双方当事人为限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

(四)未办理过结婚登记的。

第十九条 离婚的当事人恢复夫妻关系的，必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记管理机关申请复婚登记。婚姻登记管理机关对当事人的复婚申请，按照结婚登记的程序办理，可以不再进行婚前健康检查。

第二十条 婚姻登记管理机关对当事人的婚姻登记申请不予登记的，应当以书面的形式说明不予登记的理由。

第四章 婚姻登记档案和婚姻关系证明

第二十一条 婚姻登记管理机关应当建立婚姻登记档案。婚姻登记档案的管理办法由国务院民政部门按照档案法的有关规定制定。

关联法规：

第二十二条 当事人遗失或者损毁结婚证、离婚证的，可以持所在单位、村民委员会或者居民委员会出具的婚姻状况证明，向原办理婚姻登记的婚姻登记管理机关申请出具婚姻关系证明。

第二十三条 婚姻登记管理机关对当事人出具婚姻关系证明的申请进行审查，并根据当事人的婚姻登记档案，为遗失或者损毁结婚证的当事人出具夫妻关系证明书，为遗失或者损毁离婚证的当事人出具解除夫妻关系证明书。

夫妻关系证明书、解除夫妻关系证明书，与结婚证、离婚证具有同等的法律效力。

第五章 监督管理

第二十四条 未到法定结婚年龄的公民以夫妻名义同居的，或者符合结婚条件的当事人未经结婚登记以夫妻名义同居的，其婚姻关系无效，不受法律保护。

第二十五条 申请婚姻登记的当事人弄虚作假、骗取婚姻登记的，婚姻登记管理机关应当撤销婚姻登记，对结婚、复婚的当事人宣布其婚姻关系无效并收回结婚证，对离婚的当事人宣布其解除婚姻关系无效并收回离婚证，并对当事人处以200元以下的罚款。

关联法规：

第二十六条 有配偶的当事人重婚，其配偶不控告的，婚姻登记管理机关应当向检察机关检举。

第二十七条 单位或者组织为申请婚姻登记的当事人出具虚假证件和虚假证明的，婚姻登记管理机关应当予以没收，并建议该单位或者组织对直接责任人员给予批评教育或者行政处分。

第二十八条 违反本条例第 十二条、第 十八条的规定予以登记的，婚姻登记管理机关应当对婚姻登记管理人员给予行政处分或者撤销其婚姻登记管理员的资格；并对仍不符合婚姻登记条件的当事人撤销婚姻登记，收回婚姻登记证书。

第二十九条 当事人认为符合婚姻登记条件而婚姻登记管理机关不予登记的，或者当事人对处罚不服的，可以依照行政复议条例的规定申请复议；对复议决定不服的，可以依照行政诉讼法的规定提起诉讼。

关联法规： 第六章 附 则

第三十条 本条例规定的婚姻登记证书和婚姻关系证明书，由国务院民政部门制定统一式样，省、自治区、直辖市人民政府民政部门负责印制。

第三十一条 当事人领取婚姻登记证书和婚姻关系证明书，应当交纳工本费。工本费的标准由国务院民政部门会同有关部门规定。

第三十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以规定适当的限制性措施，制止低于法定结婚年龄的人结婚。

第三十三条 民族自治地方人民政府可以依照本条例的原则，结合当地民族婚姻登记管理的具体情况，制定变通的或者补充的规定。

不动产登记暂行条例 篇5

2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式开始实施，我国也将全面启用统一的不动产登记簿证样式。对于新不动产登记证书启用后，老百姓会受到什么影响?

1、【放心，旧本依旧有效】新证启用，旧证依旧有效，不受任何影响，以后房地产不变更、不交易，就不用换领新证。

2、【“小产权房”不会“洗白”】不动产登记不可能登记任何不合法的东西，所以“小产权房”不可能予以登记，这样的念头应该打消。

3、【不动产征税问题只能交予法定】尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。

不动产权证书启用 国土部公布不动产登记证书 不动产登记簿如何使用 不动产登记簿证样本 《不动产登记暂行条例》解读 不动产统一登记的影响 不动产登记怎么登（详细说明）

国务院令公布《不动产登记暂行条例》 2015年3月1日起实施

近日国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

《不动产登记暂行条例》全文

第一章 总

则

第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条 国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章 不动产登记簿

第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯

一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯

一、确定的纸质转化形式。

第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章 登记程序

第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

(一)登记申请书;

(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章 登记信息共享与保护

第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章 法律责任

第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附

则

第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。

《不动产登记暂行条例》影响解读

统一的不动产登记簿证2月26日正式公布，包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。针对不动产统一登记带来的问题，专业人士为大家进行解读，仅供参考。

要换新证吗，对我们的本本影响几何?

对大多数人来说，各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何?

“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书;以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”

作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，良好秩序才能得以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”

消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持„不变不换‟和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。

会出现抛售吗，对楼市影响几何?

“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售?如果抛了，房价会不会因此而降下来呢?”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。

蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。

事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”

中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”

目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。

尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。

中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。

不动产登记落地了，房地产税那只靴子呢?

针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。

作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。

不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。

中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”

当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理?……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。

众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。

一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。

产权话题难止，“小产权房”怎么办?商品房70年后怎么办?

针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以„小产权房‟不可能予以登记，更不可能通过合法登记„漂白‟。”

“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关„小产权房‟问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。

国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。”

房地产登记条例 篇6

中新网北京6月26日电 题：18省份启动不动产统一登记工作 登记条例出台在即

记者 李金磊

随着山西近日下发《关于整合不动产登记职责的通知》，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时，按照国务院此前要求，该条例要在6月底前出台。专家指出，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时也可为开征房产税和反腐败发挥一定作用。

18省份启动不动产统一登记工作

山西省国土资源厅24日发布消息，根据山西省机构编制委员会办公室日前下发的《关于整合不动产登记职责的通知》，山西省不动产统一登记工作职责已划归省国土资源厅，这标志着山西省不动产统一登记工作已全面启动。据中新网记者不完全统计，至此，中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个，这些地区包括天津、河北、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、上海、浙江、江西、山东、湖北、湖南、海南、四川、云南、陕西、甘肃和山西。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，此外，湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展相关试点。

不动产登记条例有望月底出台

今年以来，中国官方推进不动产统一登记工作的进程明显加速。3月，不动产登记工作第一次部际联席会议召开；4月，国土部成立不动产登记工作领导小组；5月，不动产登记局正式挂牌；6月16日，不动产登记信息平台研究设计启动。

按照相关时间表，被视为“顶层设计”的不动产登记条例要在6月底出台。国务院办公厅于2013年3月26日发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求：2014年6月底前出台不动产登记条例。如今距离时间大限仅剩几天，不动产登记条例的出台也进入倒计时。据悉，国土资源部5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。分析称或有助于征税和反腐败

在舆论看来，不动产统一登记有助于提高不动产登记的效率和水平，同时有利于摸清房产底数，为房产税开征奠定条件，也可间接为反腐败发挥一定作用。中国人民大学商法研究所所长刘俊海表示，不动产统一登记整合多部门职责，有助于提高不动产登记的效率和水平，保护公民房屋等私人财产合法所有权，同时维护交易安全。

房地产登记条例 篇7

一、不动产登记是强制登记还是自愿登记

一般而言,不动产登记具有被动性,应依当事人申请而为之,如果国家要求不动产必须登记,将会产生公权对私生活的干预,但事实上,普通老百姓对不动产登记的愿望是非常强烈的,经登记的不动产权利能得到充分保护的观念已深入人心。在市场体制充分发达,资源能够自由流通的社会,基于交易安全的需要,当事人对不动产登记的愿意是非常强烈的。在过去计划经济条件下,房地产市场并不发达,房屋交易非常稀少,政府曾经实行过一段时间的总登记,这种总登记具有强制性,它主要是为了满足国家房屋普查之需。由于我国城乡二元结构的存在,集体土地上的房屋土地等不动产资源的交易却受到限制,当事人申请农村不动产资源登记的欲望并不强烈,不动产登记比例较低。因此,最近,国家自上而下,大力推进农村房屋土地等不动产的确权登记,这种登记也具有一定的强制性。但是,随着城乡一体化的推进,城乡资源互动的深入,农村房地产市场的建立,特别是在自由流通的城市房地产市场,毋需再行强调不动产登记的强制性,应当回归不动产登记应有的法律属性,即依据当事人的申请而启动。

《征求意见稿》第2条规定:“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。建议修改为“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构根据当事人的申请依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为,法律、法规另有规定的除外”。

二、不动产登记机构的设立

不动产登记机构如何设立,是实务部门最为关心的问题,《征求意见稿》第5条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作”,至于该部门究竟何为,并未明了,是其他不动产登记机构并入国土部门,还是单设不动产登记局,都未明确。由于涉及各自的部门利益,无论如何设置,都需要当地政府部门的强力推进。《征求意见稿》第6条规定“跨县级行政区域的不动产的登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理”,举例示明,比如一个地级市,下辖三个中心城区(不包括下辖设区的县),那么根据该条规定,该地级市可由三个不动产登记机构分别办理。依笔者之见,地级市应设一个统一的市级不动产登记机构,下辖的中心城区可分设派出机构,统一接受市级不动产登记机构的领导。这样设置,可以保证在一个城市里,不动产登记运行体制的顺畅,减少分设不动产登记机构的制度运行成本,因为在中国现行体制下,分设部门就会产生部门利益,产生部门摩擦,带来部门协调问题,影响效率。

三、不动产基本单元理解

不动产基本单元是不动产登记中的核心问题,一个不动产能否纳入登记,能否登记发证,就看它是否满足基本单元的要求。何为不动产基本单元,我国《物权法》并未涉及,按照物权客体特定性原则,纳入物权登记的不动产应当具备构造上和利用上的独立性,一个是物理标准,另一个是使用价值标准,即不动产基本单元是指在构造上及使用上可以独立,且可单独作为所有权等物权之标的物的不动产部分。但如何判定构造上及利用上的独立性,争议很大。一般认为构造上的独立性指物理上的独立性,一般要求物与物之间有固定的墙壁相分割开,能与其他物完全相区别,利用上之独立性指可以排他使用,且能发挥该物之效用。然而,随着经济与社会的发展,土地资源的日益稀缺,为了资源效用的最大化,在构造上独立性的判断标准上,各国大多以范围明确论代替物理上之独立性,同时也放宽了对利用上的独立性的标准。只要具备在图纸上有明显界线且实务中也有明显的界址,即便没有固定墙壁相区分,也可以成为专有部分。至于利用上的独立性,只要利用时不对其他共有人产生不利影响,一般也都认为其具有独立的使用价值。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定,“专用部分是指具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体”。

《征求意见稿》第7条规定:“不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有惟一编码。”该条规定中的“惟一”系用词不当。建议修改为:“不动产应当按照基本单元进行登记,不动产基本单元应当具备构造上和利用上的独立性,不动产基本单元应当具有明确、唯一的编码”。

四、关于空间的登记

当前,土地的空间利用日益重要,在城市中,机械式车位、地下商场、空中走廊、高架桥等立体利用土地的情形大量出现,但是,在当前实务中,这些对空间立体利用的不动产却大多未纳入登记。《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载空间界限”,但对空间究竟如何描述,却是深值研究的问题。《房屋登记办法》和《土地登记办法》对此作了原则性规定,但在操作层面,空间及空间权的登记仍是一个难题,我国相关部委及地方也出台过土地空间利用的相关文件,但比较零星,不够全面和系统,效力也较低,难以满足当前实务的需要。土地空间登记的难点主要表现在两个方面,一是土地空间的界定以及土地空间的虚拟划分,二是土地空间权利的描述。土利空间利用具有三维性,现有土地使用权的二维记载不能准确反映出土地的立体利用,不能清晰有效管理土地的空间布局,必须选择参照物,对土地的立体利用进行三维信息记载,实现对土地空间的三维管理。作为效力较高的《不动产登记条例》必须在这方面有所作为,特别在土地空间利用中不动产权利的取得与公示以及土地空间利用中的不动产权利冲突及其规制等方面加强规范,制定效力高、统一规范的土地空间利用不动产登记制度,指导当前不动产登记机构面临的空间实务登记难题,保障土地空间利用中投资人和购买人的合法权益,促进土地空间的有效利用。

五、登记簿的编制标准及记载内容

登记簿的编成标准应采取“物的编成”标准,以该特定的不动产为基础,一个特定的不动产占据一张簿页,然后依次填充应记载的内容。登记簿记载的内容包括:第一,不动产自然状况;第二,不动产权属状况;第三,不动产物权变动记录,记载不动产前后物权变动记录;第四,其他部分,记载异议、查封、解封等信息。

根据物权法定原则,物权的种类和内容由法律明确规定,当事人不能任意创设,故不动产登记机构不能随意按照当事人的申请在登记簿上作记载,从而使之产生物权的效力,登记簿上应记载的内容,由法律明确规定。比如,甲把房子出卖给乙,但约定一个条件,此房只能由乙居住,乙不得转卖,那么这种约定应该是无效的,违背了物权法定,所有权即包括占有、使用、收益、处分权能,乙取得所有权后当然可以转卖,甲无权干预,这种约定不得在登记簿附记栏中体现。

《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、不动产的权属状况及不动产权利限制提示事项等”,缺少了不动产物权变动记录的记载,应当增加。同时,不动产权利的限制应当有明确的依据,如法院的查封文书等,至于“提示的事项”,规定较为随意,在实务中徒增歧义,引起混乱,建议去掉。

六、不动产登记种类及其理解

不动产统一登记后,不动产登记种类包括哪些必须明确,对不同种类的登记类型的理解也应当一致,以避免争议。按照物权法定原则,不动产登记种类应当统一到《物权法》的规定上来,不得自行创设。按照《物权法》的规定,不动产的登记类型主要包括:初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记、预告登记、更正登记、异议登记等。

《房屋登记办法》第81条规定:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”按此规定,在具备上述情形下,登记机构可以撤销原房屋登记,但有问题的是,撤销登记是一种独立的登记类型吗?显然不是,因此,该条规定造成了实务部门的困惑,容易引起混乱。另外,在目前的登记实务中,如何进行异议登记是一个难点。按照《物权法》第19条及《房屋登记办法》第76条的规定,利害关系人申请异议登记的前提是不动产登记簿记载的权利人不同意更正。可以说,这种规定在实务中根本不具操作性,因为利害关系人之所以要提出异议登记,必定是与登记簿记载的权利人有所争执,而且一旦异议登记生效,登记簿上记载的权利人再行处分已无可能。因此,异议登记须以权利人不同意更正为前提的要求使得法律有关异议登记的规定成为一纸具文。在实务操作中,登记机构大多仅凭利害关系人书面承诺登记簿记载的权利人不同意更正推定登记簿记载的权利人事实上不同意更正,至于登记簿记载的权利人是否不同意更正登记并未审查,再者何为利害关系人,也极不易判断。登记机构无论办与不办异议登记,都会处在一个两难的场面。一方面,由于对利害关系人的判断无统一的标准,登记机构认为其不属于利害关系人而不进行异议登记,会引起申请人的不满,另一方面,登记机构若进行了异议登记,由于在操作层面事实上并未严格执行异议登记须以登记权利人不同意更正为前提,这又会造成登记权利人的抱怨。

《不动产登记条例》在制定过程中,应当充分吸引实务部门在登记过程中遇到的诸如此类的问题,必须在条例中清晰界定不动产登记种类,廓清每种登记的涵义。

七、关于登记程序

《征求意见稿》第三章是登记程序的规定,此章问题较多。

第一,应当增加登记程序的一般规定,增加条文“不动产登记一般依照以下程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证”。

第二,关于不动产登记双方申请与单方申请的规定不甚严谨,哪些情形需要双方申请,哪些情形可以单方申请,这是不动产登记机构每天都会遇到的问题,很多同志对此较为模糊。要把这个问题搞明白,关键是要清楚不动产物权变动的类型及其特点,根据不动产物权变动原因的不同,不动产物权变动分为两种类型:一类是基于合同、协议等法律行为发生的物权变动;另一类是基于判决、调解、裁定、继承等非基于法律行为发生的物权变动。就第一类而言,必须由双方当事人对合同、协议履行完毕,完成登记才能发生物权变动,因此,需要双方申请。就第二类而言,在判决、调解、裁定等生效时,或被继承人死亡时物权即发生变动,这时,登记不是物权变动的要件,不需要前来登记机关完成登记,物权已经发生变动,但是权利人要处分该不动产时,必须以完成登记为前提条件。由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权,因此,由取得人单方前来申请办理即可。须注意的是,并非所有的法院判决,申请人都可单方前来申请登记,判决文书有三种类型:第一种是确权判决,当事人凭确权判决文书可单方前来申请办理;第二种是给付判决,这种判决仍须双方前来共同申请办理,一方不愿意配合的,须要法院的协助执行;第三种是变更判决,此种判决需要涉及到的当事人到场。《征求意见稿》第12条规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”建议以列举加抽象的方式进行规定,修改为:“根据买卖、抵押等合同协议发生的不动产物权变动申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”《征求意见稿》第12条规定“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的,可以由当事人单方申请”,建议修改为“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等取得不动产权利的,可以由当事人单方申请”。

第三,关于电子申请。在电子信息日益发达的当今,对于一些登记,可否采行电子申请方式,即当事人或者其代理人不用到登记机构现场申请,而是通过信息化的手段,实现远程申请,通过技术手段,核实申请人身份信息,申请资料通过电子扫描等方式予以送达。因此,《征求意见稿》第13条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记”还有探讨的必要。

第四,关于登记过程中的时限,由于不动产种类众多,各种不动产登记的简繁程度不一,因此不宜针对所有的不动产登记,统一规定受理审核时限。建议删除《征求意见稿》第15条以及第18条有关5个工作日的初审以及30日内办结的规定。另外,《征求意见稿》第18条第2款的规定:“同一不动产权利有两个以上主体申请登记的,不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记,法律、行政法规另有规定的除外。”该条规定于此,甚感突兀,不知用意何为,建议去掉。

第五,关于不动产登记机构的审核职责与赔偿责任。《征求意见稿》第16条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验”,从该条规定来看,并未明示不动产登记机构承担的审查职责,该条规定参考了《物权法》第12条的规定。关于不动产登记机构的审查职责一直有形式审查与实质审查之争,多数观点认为根据《物权法》第12条的规定,实际是赋予登记机构以实质审查之责,笔者不赞同要求登记机构承担实质审查之责。目前,学术界有这样一种代表性观点,认为实行实质审查是登记具有公信力的必要前提,这个观点值得商榷,公信力纯粹是一种立法的政策选择,与物权变动模式或审查模式并无关系,无论在哪个国家,如果经登记的不动产物权没有公信力,则交易秩序定会受到破坏。采取比较法的视角,欧美大多数发达资本主义国家采用的是替代审查,比如公证的介入,《征求意见稿》可以增加前期替代审查规定,比如引入公证,以减轻不动产登记机构的审查职责。不动产登记机构审查职责的定位直接与其赔偿责任相关,按照《物权法》第21条的规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任”,如果《物权法》第12条界定登记机构为实质审查,显然,可对《物权法》第21条作如下理解,造成登记错误的原因既包括登记申请人提供虚假材料欺骗登记机构,也包括登记机构工作人员自身故意及疏忽大意等过错,无论哪种情形,登记机构都应承担责任,登记机构承担责任后,可向造成登记错误的人追偿。即登记机构应当承担无过错责任或者结果责任,只要登记结果错误,房屋登记机构就应全部赔偿,然后再追偿。但如此理解,显然对不动产登记机构有失公允。随着《物权法》的实施,过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。如果第三人提供虚假材料申请登记,登记机构已尽审核职责仍无法发现的,则应由第三人承担民事赔偿责任,而不能要求不动产登记机构承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”该条规定明确了登记赔偿的过错责任原则,将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。建议《征求意见稿》参照该司法解释的规定,明确不动产登记机构合理审慎的审查职责及相应的赔偿责任。

八、登记信息利用与隐私保护

物权法的基本原则之一是公示公信原则,公示原则是指物权变动必须以一定的方式向外界公示,使第三人能够及时了解物权的变动情况,这样才有物权变动的效力,公信原则是指任何因为基于对公示行为的深信,而从事相关交易行为,即使公示错误,其交易行为仍受法律保护,也为有效。公示公信原则的目的是出于对交易安全的保护,特别是保护当事人对公示的信赖利益。物权变动要求公示,但是不是物权变动的所有信息都须要公示出来呢?这涉及到公示的目的究竟是什么,依笔者之见,公示的目的是为了交易,如果不存在交易,公示也无多大意义。当然,国家公职人员的财产公示另当别论。

《征求意见稿》第23条规定:“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。”该规定照搬了《物权法》第18条的规定,《物权法》第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第7条规定:“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,单位和个人可以公开查询。”这两条规定似乎有冲突,因为《物权法》规定的查询、复制主体限定为权利人和利害关系人,而建设部《暂行办法》对查询主体无限制性要求。在笔者看来,这种冲突并不存在,关键在于对《物权法》第18条如何理解。首先,对利害关系人如何理解,一是指交易当事人,二是指潜在交易当事人,指一切可能从事交易的人或者有交易意向的人,如果把利害关系人扩大到潜在的交易当事人,那么《物权法》与《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定就是一致的了。因为任何人都可理解为潜在交易当事人。其次,对登记资料如何理解,一是仅指登记簿,二是不仅包括登记簿,还包括登记申请表、提交的相关文件等。从《物权法》用语“查询、复制”的表述来看,应包括申请表、相关文件等,因为登记簿不存在复制的说法,登记簿可以查询,只有登记申请表,当事人提交的相关文件等才存在复制的提法。

房地产登记条例 篇8

事实上，房地产由于其特有性质导致申请登记中出现多种多样的情形，不同的申请情形需要登记人员在法律规定的原则下尽到不同的注意义务。而房地产登记要做到准确无误关键要注重三个要素的真实有效合法，即权利主体、权利来源和房地产标的自然状况。

一、申请登记的特殊权利主体之合法性、真实性

申请主体通常有公民、法人或其他组织，而公民中较为特殊的主体是无民事行为能力人、限制民事行为能力人和无法认定有无民事行为能力的人。根据《民法通则》有关精神，这类主体取得相应权利是不需附加条件，因此其代理人为其申请登记时，登记机构是无需审查其作为即将取得权利主体资格的合法性的。而当处分这类主体所有的房地产时，登记机构需引起高度的注意，因为这类主体的权利一旦丧失将使其处于极其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，对于处分无民事行为能力人和限制民事行为能力人的房地产申请登记时，均需提供监护人的主体资格证明和声明，声明处分房地产所得用于被监护人的利益。但对于没有经过合法机构认定为限制民事行为能力的人或虽有民事行为能力但无法表达真实意思的人，其要处分房产时，登记人员需要耐心获取其处分意思的信息，由于这类主体没有认定为限制民事行为能力人，因此也就不存在监护人，陪同其申请登记的近亲属不能擅自代替这类人员作出意思表示，如果经过详细询问无法得到其亲自作出明确的处分表示，则不能就此办理处分登记。因此，在受理各类主体申请时，要区分不同的申请人作不同的询问，尽到应有的注意义务。如对于老年人，在其处分唯一自住房产时，要经详细询问后办理登记，否则如果未经询问就办理了处分登记可能导致其居无定所的，登记机构必然会承担因未尽注意义务形成的法律责任。

二、特殊权利来源的正当性、合法性

房地产权利的取得有依法律事实和法律原因取得两种形式。不管哪种方式取得的房地产都要有权利来源的合法性凭证，不管历经多少次交易或权利让渡，前后之间都要形成证据链。实务中权利来源的特殊性主要表现在三个方面：

一是申请登记时房地产已历经多次权利转让。最初取得房地产的权利人或中间过程取得房地产的权利人没有申请登记，而最终取得房地产的权利人申请登记时就要查实每次权利变动的原因证明，使之形成有效的证据链。这类房地产应由谁申请、如何登记则要视两种情况而定，一种是经法院判决并由法院在法律文书中将房地产历次权利变动情况描写清楚的，根据《物权法》第二十八条规定，受让方可直接凭生效法律文书申请登记为其所有，但登记机构应根据法律文书所述将权利变动情况在登记簿上予以记载说明。另一种是当事人之间发生买卖、继承等权利变动导致申请登记时出让方并非登记簿上的权利人，此时如果是自然人发生了继承事实，继承人将房地产进行买卖的，则可由继承人和受让人共同申请登记，提供继承所得的证明；如果是法人或其他组织发生公司注销等灭失的，而房地产交易发生在公司灭失之前的，则如果通过公司的上级主管部门证明属实或有充分证明买卖事实发生在出让企业注销之前的（如有当时的买卖合同、发票、税票凭证），可以由受让方申请登记为其所有，登记机构应在审查意见中写明原主体灭失与受让方之间形成买卖法律关系的内容。反之，如果历次交易的当事人均存在，则不可以跳过中间交易环节直接由最初权利人与最终受让人双方申请登记，因为如果这样简化操作必然是有违物权生效处分原则的。

二是申请登记时距当事人取得房地产之时较为久远。当房地产仅仅是满足居住生活之需时，当事人申请房地产登记的积极性显然并不高，因此现实中有大量的通过购买或其他方式取得了房地产后未及时申请登记的情形，而时过境迁当要处分该房地产时，则首先要证明房地产的权利人是其本人，由于未曾登记过，所以要提供其当初取得该房地产的合法手续并登记为其本人名下后再处分登记。如第一点中所述，如果当初取得房地产的手续基本齐全，只是出让方（通常是单位）已注销无法配合时，登记机构为尽到审慎注意义务，可以公告征询异议。相反，如果当初取得房地产的主要手续不齐全，出让方又缺失的，则当事人要为自己未及时申请登记的行为负责，只能通过司法途径解决申请主体不适格的问题。

三是申请材料中来源证明形式存在效力瑕疵。在原始取得和继受取得中都会出现形式不合法、不合理之情形，也就是申请材料的书面表现形式是合法的，书证是齐全的，但结合所载内容仔细审查或追根问底则会发现存在诸多漏洞。众所周知，合法建造的房屋其权利来源证明最主要的是规划许可证，规划许可证是出自行政部门规范制作的统一范本，在不同时期有不同的范本，不同性质的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集体土地上建造房屋使用了国土房屋的规划许可证，则是形式合法而内容不合法，同样的，在当前建造的房屋使用上世纪90年代的范本则也是不合格书证，如实践中发现村镇规划许可证的文本是上世纪90年代的，但记载的内容如设计单位、验收单位都是新近成立的，这就明显存在虚假申报嫌疑。在继受取得中也要注意不同主体之间的转让，其对应的来源合法性的证明也有不同，同样是公司房地产转让给个人，如果是转让给公司以外的人，则房地产转让合同作为权利来源证明足矣；但如果公司的房地产转让给该公司法定代表人，如果提供的合同中显示受让方是法定代表人，出让方的代理人也是法定代表人，这意味着法定代表人代理出让方公司与自己签定合同，这在形式上与通常所说的自己代理极为相似，所不同的是出让方处有公司公章。对于自己代理的法律效力，现行通常的认识是效力待定，需要被代理人追认后才认定有效，而被代理人的追认又需按《公司法》规则进行。因此，为防范法定代表人滥用权利处置公司房产，对于登记机构难以认定合同效力的，应当要求提供公司有权机关（如股东会或董事会，根据公司章程而定）作出处置房产的决议，从而在申请材料的形式上做到有效合法。

三、房地产的实地查看注意义务

实地查看并非每个登记的必要程序，《不动产登记暂行条例》列出了可以实地查看的三种登记类型。而除此之外，根据《物权法》规定，登记机构认为必要的也可以启动这一程序。由于房地产存在的长期性和变化的可能性，为追求登记的准确性，登记机构对于一些特殊情形的房地产认为有必要也可以实地查看。这里指的特殊情形房地产主要指三种情况：一是易被权利人变动的房地产，如长期未申请过登记、登记时与原始取得时的房屋现状发生了变化；二是自建的、与他人不毗邻的房屋，指在独立宗地上或是位于郊外土地之上的房屋更有可能发生翻改扩建情况，导致现场与房产登记簿或房产证记载的房屋面积等要素不同；三是基本单元发生分割、合并或其他变化的，基本单元必须满足三要件，即明确界址、唯一编号、独立使用价值。当基本单元因为界址发生变化而变化时，当然应实地查看。

房地产登记是为了明晰产权，保证实地合法建造的房屋准确地反映在登记簿和房产证上。当实地查看后发现实地与登记簿或不动产权证记载的房屋不一致应当如何处理？这要视三种情况而区别对待：第一种是该房屋自上次登记后未发生过变动，但本次实地查看所获取的房屋情况与登记簿记载的不一致，如面积有增减、图形位置有变化，根据实际不同历史阶段有不同的收件要求，导致不同的登记结果，对于这种情况既要尊重历史，又要坚持有错必纠原则。应将原来测绘不当造成的错误予以纠正，按现行测绘面积和图形为依据更正原有的面积和图形。第二种是该房屋自上次登记后确实发生了翻改扩建（测绘专业人士能够识别），导致面积或图形与原登记不同，这就意味着需要当事人提供规划批准翻改扩建证明办理变更登记。第三种是基本单元发生了变化，如原来一个楼层有十个基本单元，但经分割后变成了二十个基本单元。基本单元分割是否合法，除了满足上面提及的三要素外，还要考虑是否满足通行、消防等要求，分割单元如果影响了其他未分割业主的利益，如分摊面积、通行等，则还要取得其他业主的同意。