廉租房退出

廉租房退出（精选6篇）

廉租房退出 篇1

随着廉租房制度的大力推进, 作为廉租房制度重要环节的退出机制正成为一个热点问题。

一、建立社会信用体系

《廉租住房管理办法》规定:申请廉租住房保障, 必须是城市低收入住房困难家庭。可见, 享受廉租住房保障的家庭, 其经济收入状况的认定至关重要。但由于我国信用体系不健全, 居民隐性收入无法确认, 民政部门在认定住房困难家庭的经济收入情况时, 只能通过社区了解、人为估算来评定。为准确认定低收入家庭, 确保真正困难的家庭享受廉租住房, 我们应尽快建立以个人消费信贷、资信评估、现金流量等信用制度为主的社会信用体系。通过信用信息数据的采集、查询等, 使那些不属于低收入却享受廉租房的家庭, 自觉退出廉租房。

二、细化退房期间的租金标准

《廉租住房管理办法》中明确:对不符合廉租住房保障条件的, 应“退回廉租房, 逾期未退回的, 可以按照合同约定, 采取调整租金等方式处理”。调整租金, 无形中助长了不退出廉租房的风气。另外, 《廉租住房保障资金管理办法》中对“不符合廉租住房保障条件的, 按照市场租金收取廉租住房租金”。这种纯粹的按市场租金, 对于有些家庭来说, 可能一时难以承受。因为一些不符合廉租住房条件的家庭, 其经济收入只稍微好转一点, 微超廉租房准入条件中的低收入标准。如果按市场租金收取, 其家庭支出加大, 比租住廉租房时要差, 从而增加了这些家庭的经济负担。因此, 我认为不能采用“一刀切”的方法, 而应细化租金调整标准, 逐步提高租金额。比如:自应退回廉租房起, 6个月内的按公房租金缴纳;6-9个月内的提升租金150%, 9-12个月的提升200%……最后达到或接近市场租赁价格。这样可以缓解一部分家庭的经济负担, 使不应该享受廉租住房的家庭早日退出廉租房。

三、取消实物配租的保障方式

《廉租住房管理办法》明确:廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。应该说, 这非常切合被保障家庭的实际情况, 利用实物配租, 可以更好更快地解决一些家庭的住房困难。但是, 实物配租的退房难情况时有发生, 而租赁补贴就不会有这种问题, 对不符合保障条件的, 可以直接停发租赁补贴。因此, 要有效实施廉租房退出机制, 必须从源头上解决, 即取消实物配租的保障方式。而保障方式的改变, 势必影响政府优先解决老弱病残等家庭的住房困难。为此, 可以参考有关国家的做法, 结合我们的国情, 通过市场运作的方式来解决老弱病残等特殊家庭的住房困难。如:廉租住房保障部门根据被保障家庭收入的不同 (区分低保和低保边缘) , 给予不同的租赁补贴额度, 被保障家庭根据政府规定的租赁住房补贴额, 以市场评估价向房产经营公司 (中介) 租赁住房, 经审核, 符合廉租房标准的, 由廉租户与房产经营公司签定租赁协议。其中属低保家庭的, 其租赁住房时, 政府全额负担;属低保边缘家庭的, 其租赁住房时, 政府出资70%、廉租户自行负担30%。通过政府参与、部门指导、市场运作, 被保障家庭不愁租不到房子, 而廉租房保障部门也不怕退不出住房。

四、整合政府各部门保障资源

当前, 我国的社会保障体系各自为政, 缺乏统筹安排。如民政部门发放生活救助金、社保部门提供医疗保险、住房保障部门提供廉租房……这样, 往往会出现交叉保障或保障不到位。作为政府, 应提供大保障, 而不是一系列的小保障。例如:住房保障部门, 在实物配租时, 是根据其家庭保障人口和每人应配租的面积予以安排的, 但随着家庭子女的婚嫁, 有些家庭租住的廉租房远远超出应配租的面积, 甚至有60平方米仅住一位老人的情况, 这无益于老人的晚年生活, 更不利于廉租房源的有效利用。因此, 我们应整合整个社会保障资源, 更加全面、综合地考虑解决保障人群的各种生活问题。

廉租房退出 篇2

（征求意见稿）第一章 总则

第一条【目的】 为切实加强保障性住房的使用、维修、养护管理，规范保障性住房的物业服务活动，根据国家有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 本省行政区范围内的保障性住房运营管理适用本办法。

第三条【工作职责】 市、县（市、区）人民政府负责本行政区域的保障性住房运营管理工作。市、县（市、区）人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门负责组织实施本行政区域的保障性住房运营管理工作。市、县（市、区）人民政府有关部门，应当依照本办法的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，共同做好保障性住房运营管理工作。

住房城乡建设（房地产）主管部门负责选聘前期物业服务企业，监督、指导住宅专项维修资金的交存、使用和管理，测算廉租住房和公共租赁住房租金标准、物业服务费标准、经济适用住房销售价格。

财政部门负责监督管理廉租住房和公共租赁住房租金归集及使用情况，配套设施设备经营收入交存及使用情况，住宅 1 专项维修资金归集及使用情况。

审计机关负责审计监督廉租住房和公共租赁住房租金交存及使用情况，配套设施设备经营收入交存及使用情况，住宅专项维修资金归集及使用情况。

价格主管部门负责核定并公布保障性住房物业服务费标准、廉租住房与公共租赁住房租金标准、经济适用住房销售价格。

第四条【监督指导】 省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、审计、价格等有关部门，加强对保障性住房运营管理工作的监督指导。

第五条【名词解释】 本办法所称保障性住房运营管理，是指归集廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房住宅专项维修资金，并对其实施物业服务和监督管理等活动。

第二章 租金

第六条【租金标准】 廉租住房租金由维修费和管理费等因素构成，公共租赁住房租金由房屋折旧费、维修费、管理费、建设贷款利息等因素构成，按照配租面积和规定的租金标准确定。具体租金标准由市、县人民政府参考市场租金确定。

第七条【租金标准核算与调整】 住房城乡建设（房地产）主管部门应当定期测算廉租住房和公共租赁住房租金标准，送 2 价格主管部门核算，并适时报市、县人民政府调整。

租金标准调整情况，应当通过政府公报、政府门户网站、政务信息公开栏等向社会公布。

第八条【租金收取】 廉租住房和公共租赁住房租金，由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门或者委托公房管理单位、物业服务企业收取，存入财政部门设立的廉租住房和公共租赁住房租金交存专户。

第九条【租金管理】 廉租住房和公共租赁住房租金，实行收支两条线管理，由财政部门监督管理，主要用于以下几方面：

（一）廉租住房与公共租赁住房物业服务补贴；

（二）商品房或者其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房与其他住房之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用；

（三）集中建设的廉租住房、公共租赁住房与非住宅之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用。

第十条【拒交租金处理】 承租人无正当理由，不按时交纳廉租住房、公共租赁住房租金的，由租金收取单位催交，并在所属物业服务区域公告栏内公告。拒不交纳的，报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门按有关规定强行收回住 3 房。

第三章 住宅专项维修资金

第十一条【经适房维修资金交存】 经济适用住房购买人应当按照购买面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额应为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的3%～5%。

各市、县人民政府应当按照略低于商品住房交存比例的原则，确定具体的交存标准。

第十二条【经适房维修资金管理】 经济适用住房住宅专项维修资金，在小区业主大会成立前，由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门代管，委托所在地银行开立专户，以项目为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。

业主大会成立后，业主大会应当委托所在地银行开立住宅专项维修资金专户，按房屋户门号设分户帐。业主委员会应当书面通知市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门。

市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当在收到通知后30日内，通知专户管理银行将该项目业主交存的住宅专项维修资金帐面余额划转至业主大会开立的帐户，并将有关帐目移交业主委员会。

市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当 4 加强业主大会开立经济适用住房住宅专项维修资金帐户的监督。

第十三条【经适房维修资金划转业主大会前使用程序】 经济适用住房项目住宅专项维修资金划转业主大会管理前需使用的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门申请列支；

（五）市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转使用通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十四条【经适房维修资金划转业主大会后使用程序】 经济适用住房项目住宅专项维修资金划转业主大会管理后需使用的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料，向业主委员会申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门备案；

（六）业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十五条【廉租房、公租房维修资金交存】 廉租住房、公共租赁住房产权人，应当按照住房建筑面积交存住宅专项维修资金。

集中建设的廉租住房、公共租赁住房项目，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额应为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的3%～5%。

商品房或者其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准，按配建项目其它住房的交存标准交存。

廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金续交标准与办法，由市、县人民政府制定。

第十六条【廉租房、公租房维修资金管理】 集中建设的 6 廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金，由市、县（市、区）财政部门建立专户存储，按照产权单位设帐，按项目和幢设分帐。

商品房及其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金，与配建项目的住宅专项维修资金统一管理。

第十七条【廉租房、公租房维修资金使用】 集中建设的廉租住房、公共租赁住房项目维修、更新、改造，需使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案；

（二）物业服务企业将使用建议和方案报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门，经审核同意后，报请同级财政部门批准；

（三）物业服务企业按照批准方案组织实施；

（四）物业服务企业持有关材料，向市、县（市、区）财政部门申请列支；

（五）市、县（市、区）财政部门审核同意后，从本项目住宅专项维修资金专户划转至维修单位。

商品房及其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房维修、更新、改造，需使用住宅专项维修资金的，按配建项目住宅专项维修资金使用的相关程序办理。

第四章 物业服务费及其他费用

第十八条【物业服务费标准】 经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房物业服务费标准，由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门根据物业服务项目规模、服务标准和房屋配套设施设备等情况分类测算，报同级价格主管部门批准确定。

第十九条【物业服务费标准调整】 受聘物业服务企业可适时向市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门提出调整物业服务费标准申请，成立业主委员会的需同时提交业主大会表决通过。经市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门审查同意或者业主大会表决通过后，报同级价格主管部门核准，价格主管部门核准后方可调整。

物业服务费标准调整情况，应当在物业服务区域内公告栏公告。

第二十条【物业服务费收交】 保障性住房使用人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同、租赁协议的约定按时足额交纳物业服务费。物业服务费，由物业服务企业收取。

第二十一条【拒交物业费处理】 居住人无正当理由，不按时交纳物业服务费的，由物业服务企业催交，并在所属物业服务区域公告栏内公告。

拒不交纳物业服务费的廉租住房、公共租赁住房承租人，由物业服务企业报市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门按违反租赁合同约定行为等有关规定处理。

拒不交纳物业服务费的经济适用住房居住人，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第二十二条【特殊住户物业服务费冲抵】 居住人属于特困家庭、身患残疾的，可向市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门提出申请，经审核符合条件的，可在所居住小区安排服务事项冲抵部分或全部物业服务费。

第二十三条【其他费用】 环卫费、水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费等应当由个人承担的费用，由有关部门（单位）向保障性住房居住人直接收缴。

第二十四条【退出时的费用结算】 承租人按规定退出或自愿退出保障性住房的，退出时应当结清租金、物业服务费、环卫费、水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费等应当由个人承担的费用。

第五章 物业服务与配套设施管理

第二十五条【制定临时管理规约】 市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门应当制定保障性住房小区业主（住户）临时管理规约，依法约定如下事项：

（一）物业的使用、维护和管理；

（二）业主的共同利益；

（三）业主应当履行的义务；

（四）违反临时管理规约应当承担的责任。

第二十六条【承接验收】 保障性住房竣工交付住户使用前，受聘物业服务企业应当与建设单位完成物业公用部位和共用设施设备的承接查验工作。

第二十七条【选聘前期物业服务企业】 保障性住房小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门组织采取招投标的方式选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。

业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，前期物业服务合同终止。

第二十八条【物业服务职责】 承接保障性住房项目物业服务的企业在按合同约定履行维护小区环境卫生、安全保卫、车辆管理和共用部位、共用设施设备维修、养护、管理等职责。

第二十九条【服务要求】 物业服务企业应当增强服务意识，规范服务行为，提高服务质量。在小区内公开服务项目、服务标准、服务费标准、临时管理规约等内容，定期收集住户的意见和建议，及时制止违章搭建、改变房屋用途或者擅自拆改房屋等行为。发现保障性住房转租、转借、转让、出租、调 10 换、经营等情形，及时报告市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门。

第三十条【经营管理】 廉租住房和公共租赁住房项目配建的经营性用房、配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项，应当由市、县（市、区）住房城乡建设（房地产）主管部门或者委托物业服务企业经营管理。

经济适用住房项目配建的经营性用房由产权单位负责经营管理，配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项由物业服务企业代为经营管理。

第三十一条【经营收入】 廉租住房、公共租赁住房配建经营性用房及配套公共设施设备的经营收入和经济适用住房配建公共设施设备公有产权部分的经营收入，应当存入财政部门设立的保障性住房经营收入专户，由财政部门统筹安排使用。

经济适用住房配建公共设施设备业主共有产权部分的经营收入，应当用于补充本项目住宅专项维修资金，按照比例存入各业主的分户帐户。

第三十二条【审计监督】 审计部门应当定期对廉租住房和公共租赁住房租金交存及使用、配套设施经营性收入交存及使用、专项维修资金的归集及使用等情况进行审计。

第三十三条【监督管理】市、县（市、区）住房城乡建设 11（房地产）主管部门应当加强对保障性住房运营管理的监督，设立保障性住房使用、管理、服务投诉电话，畅通住户反映诉求的渠道。

第三十四条【实施细则】 市、县（市）人民政府应当在本办法下发3个月内制定实施细则，并报上一级人民政府备案。

第三十五条【施行时间】 本办法自2012年

月

公租房准入与退出机制研究 篇3

关键词：深圳公租房；准入；退出

一、公租房准入机制的分析

1.1深圳市公租房政策法规体系

深圳自1988年开始推行住房制度改革，先后出台了社会微利房、经济适用房、廉租房等多种形式完善住房制度。2006年深圳市国土资源和房产管理局、市规划局联合起草《深圳市住房建设规划（2006-2010）》征求意见稿，明确了5年内深圳公共租赁住房的建设思路。2007年、2008年两年的保障性住房房源中连续提供公租房。2008年，深圳市政府发布了关于印发《深圳市住房建设规划（2008-2010）》的通知。该印发文件提到促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化。随后又出台了《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕36号）以及2010年出台的《深圳市保障性住房条例》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》（深发〔2010〕5号）。就目前来说，整个保障房住房体系还没有通过更高一级的法律形式来保证其畅通运行，大多是通过印发文件、通知等来规范。特别是在准入条件和覆盖面方面存在一定的不足。

1.2深圳市公租房准入条件和程序

1.2.1准入条件

第一，户籍限制。为进一步规范公租房的建设和管理，深圳市颁布了《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕36号）和2010年1月19日通过的《深圳市保障性住房条例》，其中都规定了“家庭申请的家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍”。尽管非深户籍的困难家庭，可视其在深圳居住、缴纳社会保险和纳税情况，按年限逐步纳入公租房住房保障体系。然而关于缴纳社保和纳税达到多少就可以纳入保障体系的规定比较宽泛，很难量化，对非深户籍困难家庭申请公租房带来一定困难。

第二，收入限制。從住房保障相关规定中看到，“家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的公共租赁住房的收入线标准。”在贫富差距越来越大的今天，人均GDP、CPDI已经很难完全真实反映社会财富收入分配情况。收入线标准到底该如何确定、定多少才能实现“应保尽保”政策目标，值得商榷。此外， “连续两年均不超过本市规定的公共租赁住房的收入线标准”的要求过于僵硬，居民年收入具有一定的浮动性，此标准很难量化。

第三，针对人群不明确。深圳市公租房旨在解决既不能享受廉租房住房政策，又没有足够的经济能力购买经适房的中等偏下收入家庭，即“夹心层”住房问题。然而在“十一五”期间，深圳市的廉租房建设几乎处于停滞状态，总共建成137套，公租房建成约10万套。这样就使得申请公租房的人不仅包括新就业的大中专学生、进城务工人员等“夹心层”，还包括属于廉租房申请范畴的低收入住房困难家庭。特别是深圳市把人才安居工程纳入“十二五”规划中来，今后重点发展安居型商品住房。也就是说来深人才既可以申请公租房，又可以申请安居型商品住房，这样就使得公租房功能能力大大的减弱。

1.2.2申请和配租程序

随着相关的政策，章程不断的完善，深圳市公租房的申请、配租流程等也逐渐明确和细化。大致包括申请、三级审核、两级公示、轮候、监督审查、续租、退出等环节.申请人提出申请后，由申请人户籍所在街道办事处受理并进行调查考核，考核通过后再上报区住房保障部门，最后再上报市保障部门。三级审核制度比一、二级审核制度更细致，审查过程更加严格，结果更为公正。但是由于一、二级审核已经完成对申请材料的形式和实质审核，再将审核结果报送市保障部门审批，不利于提高公租房准入的工作效率。

二、公租房的退出

2.1公租房的退出

第一，审核不通过。目前深圳市采取的是街道办、区主管部门和市主管部门三级审核制。首先街道办对申请人的书面形式材料进行审核，申请和申报材料审核通过以后报送区主管部门，区主管部门会同区民政、社会保障、工商、公安、税务等部门以及街道办事处，对申请人的申请和申报材料以及户籍、收入、财产和住房状况等进行审查。最后审查合格后由区主管部门将审查合格的住房保障申请和申报材料一并送市主管部门进行审核。在这三级审核中，任何一级不通过都会产生退出。

第二，公示不通过。两级公示相对而言能够比较客观的反应申请人情况的真实性，也能够公平、公正维护各中低收入家庭的切身利益。市、区两级政府部门在受理申请人申报材料和审核之后，通过网络、报纸等媒体进行公示，接受市民监督。在公示期内，对公示内容有任何异议，应以书面形式提出。如异议核实成立，则主管部门驳回其申请。

第三，监督审查不过关。深圳市规定首次签订公共租赁住房租赁合同租赁期不超过3年，合同期满后承租人可以续租。按照办法《办法》和《保障性住房条例》规定，享受公租房的承租人，在租赁期内，其户籍、收入等相关情况发生变化，应及时告知市（区）主管部门。与前两个退出节点不同，此时承租人已经占据公租房，要承租人自觉将相关情况告知主管部门并实现及时腾退承租住房比较困难。虽然规定了租赁合同期不超过3年，但承租人在承租期间其家庭收入变化情况、是否按合同规定正确使用公租房等等都没有专门的监管部门实施监督审查，审查结果的权威性和准确性就更无法保障。

2.2 监管机制

在监管处罚力度上，按照2011年最新修改和完善的《深圳市住房保障条例》规定，对于骗租保障房，不符合申请条件者，处以3万元罚款+10年内不得申请保障房；符合条件者，处以1万元罚款+3年内不得申请保障房。对于骗购情况，主管部门应当作为不良行为予以记载，并在本部门政府网站公示，同时将公示内容告知当事人所属单位和征信机构。征信机构应当依法将有关当事人违反住房保障法律、法规规定的行为以及严重违约行为纳入其征信记录。修改后的《条例》无论是在制度上还是力度上，都有了很大的提高和完善。然而审查退出的前提是申请人资产的增加或有其他违规、违法行为，谁来审查资产的增加，如何做到审查的准确性、权威性这一问题依然没有解决。

参考文献

（1）李斌《中国住房改革制度的分割性》，《社会学研究》2002年2期

（2）《深圳经济发展报告》2010年版

（3）易小光等著《破解中国发展之困局——重庆实践论》中国经济出版社2012版

（4）《关于加快发展公共租赁住房指导意见》建保[2010]87号

（5）《深圳市住房保障条例》2011年

（6）深圳政府在线网站

浅议我国廉租房准入与退出机制 篇4

一、目前我国廉租住房准入与退出管理中存在的问题

由于廉租房制度在我国推行的时间还比较短, 很多细节并不完善, 相关的管理经验也比较欠缺, 结果导致在一些地方出现了廉租房被不具备条件的人享用, 而真正需要政府帮助的人却没有得到保障的情况。这种情况的发生, 主要是因为制度的准入与退出机制不完善。

规等目标的实现情况, 并根据评估结果确定是否要国有企业的负责人承担一定的责任, 即建立相应的惩戒机制。

(三) 完善国有企业境外投资风险防控体系建设

1. 规范投资决策程序。

投资决策过程包括:立项申请、编制《项目建议书》和《可行性研究报告》、确定筹建人员、相关合同与章程的起草、谈判与签约、向有关部门申报等程序。

项目立项前, 必须详细了解被投资国的政治、经济、文化、法律环境, 合资、合作伙伴的资信状况;经济效益估算;资金筹措方式与债务偿还能力等;科学评估可能带来的投资风险。

《项目建议书》所附的资料必须尽可能完整充分, 对项目建设的进度、规模、风险、效益的预测和阐述要详尽科学。《可行性研究报告》必须由公司的投资管理、计划、财务、审计、法律等相关部门积极参与制定, 要对项目的必要性、风险性、投资估算、资金筹措、市场预测、生产技术条件、预期收益等进行详细的分析阐述。对于重大的境外投资项目, 其《可行性研究报告》要委托政府部门、咨询公司及有关专家等进行了可行性论证和评估, 并形成的书面论证分析报告, 由参与论证的人员签署意见。公司董事会对投资行为要进行集体决策, 讨论意见、表决意见和决策意见要形成会议记录, 并由参与人本人签名确认。必须进行申报的投资项目, 要按照有关规定进行申报核准。

2. 落实重大投资失误责任追究制度。

长期以来, 由于我国国有企业法人治理结构的不完善、管理水平低下、内控制度不健全, 加之政府部门对项目审批上的多头管理、越权审批, 只行使审批

(一) 对低收入家庭的界定缺乏科学性, 准入审核程序流于形式

我国对低收入家庭的认定主要是通过工资收入形式进行, 即家庭人口年工资收入低于当地平均家庭人口年收入水平的70%或80%就为低收入家庭, 但是在当今社会, 我国居民的收入来源除薪资外, 还有临时性收入、投资收入、获得赠与等等, 在这种情况下, 国务院对廉租房配置的基本程序的相关规定, 在实际操作中不仅工作量大, 耗费时间长, 取证困难, 而且无法实现动态跟踪, 使得基层准入审核程序往往流于形式, 并对退出机制造成障碍。

(二) 对居民申报不实的惩处力度不够, 不能遏制承租户的骗租行为

与发达国家相比, 当前我国对虚报或瞒报家庭收入、住房情况的家庭和个人的惩罚力度还远远不够, 全国各地对廉租房“骗

权力, 而不承担审批责任, 结果导致很多境外投资项目不经科学论证, 盲目、随意、甚至有些项目只是出于企业负责人的个人利益, 给企业和国家造成巨大损失。但是令人难以想象的是, 如此严重的决策失误却没有人为此承担责任。完善法人治理结构和内部控制制度能从根本上防止企业负责人“一言堂”的现象;规范投资决策程序就要明确决策责任人, 如果出现重大决策失误, 必须追究相关责任人, 只有这样, 决策者才能谨言慎行、科学决策。

3. 加强对国有企业境外投资行为的监管。

国有企业监管机构要建立对国有企业境外投资行为的内部监控系统, 对公司董事会及经理层在投资活动的管理、风险防范、投资制度的制定及执行等情况进行监督, 还要监控公司投资的全资子公司、控股子公司 (以下简称子公司) 的投资是否在母公司控制范围内正常、有序地进行。

实施对投资行为主要环节的监管, 对投资决策、合同的签订、项目进度、资金筹措、项目的管理情况、收益情况进行监督, 对企业的并购活动, 境外投资活动等进行重点监控。

参考文献:

[1]张先治.国有资本保值增值研究[M].北京:中国财政经济出版社, 2000.

租”行为的惩罚措施主要有“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”等。这些规定使得蓄意虚报骗取廉租房保障的人不必担心此种行为会使他们承担任何法律责任, 只要在被发现时放弃既得利益即可, 因此, 很多人就会因骗租所要付出代价低而采取各种手段弄虚作假。

(三) 廉租房退出保障体系不完善, 无法切实解决居民退出廉租房保障后实际生活水平下降的问题

全国大多数省市都出台相关规定, 要求收入水平达到一定标准的家庭腾出房源。但是我国的廉租房供给总体来说是偏少的, 无法满足低收入家庭的需求, 对于收入水平略高于廉租房标准的家庭, 退出廉租房后没有一定的福利政策保障, 他们依然是买不起房的住房困难户, 结果出现“退房后无房可住”的现象, 为了避免自己出现这种情况, 很多住户在收入水平高于廉租房标准后都逃避退出。

(四) 退出条件的设计界限较为模糊

享受廉租房保障的家庭, 收入一旦超过最低生活保障标准, 原则上不得续租。但很多省市在具体实施细则中又有规定, 如果确有困难可以续租, 只是租住时间不能太长。这种模糊的界限在一定程度上增加了退出困难。

二、发达国家和地区对廉租住房准入与退出机制的设计 (一) 香港的公屋准入与退出机制设计

在香港, 公屋申请人必须在香港住满七年并且没有私人住宅, 接受全面经济状况审查, 房委会每年都会检查轮候者的收入和资产, 确保真正有需要的人才可以申请公屋。例如, 在一个三口之家中, 申请者每月最高家庭收入不得超过1.21万港元, 并且家庭总资产不得超过30.5万港元, 总资产不仅包括存款, 还包括股票、债券、固定资产等。申请人还必须提交由雇主开具的《薪金证明书》, 并签署收入证明。

香港房屋条例规定, 申请人在申请公屋时若是蓄意欺瞒, 即为违法, 一经定罪, 可判刑事诉讼条例所规定的第5级罚款及监禁6个月。公屋申请人必须要通过一系列审查和三年以内的轮候期, 才可以拿到钥匙, 并且在公屋居住期满十年后, 租户应该每两年申报家庭收入及资产, 不申报或家庭收入及资产净值超过指定的公屋住户限额的租户须缴纳双倍租金。

(二) 美国公共住房准入与退出机制设计

美国的公共住房制度采取的是租金补贴的方式, 租金补贴申请人家庭收入要低于当地所有家庭平均所得的一半。租金补贴主要分为两类:一类是受补贴者只能将补贴用于被指定的租赁住房;另一类是只要租金与房屋质量符合一定的标准, 受补贴者就可以自由选择居住地区及承租房屋类型, 租金补贴按照其家庭收入的30%发放, 由地方公共住房机构直接付给屋主, 剩余部分租金则由租户直接付给屋主。租金补贴申请人必须经过公共住房机构的严格审查, 包括家庭收入、家庭资产、有无犯罪记录等。已接受租金补贴的家庭必须遵守一系列规定和要求, 才能继续获得补贴。此外, 美国还采取税收减免和抵押贷款等优惠措施, 鼓励中低收入家庭购房。

三、完善我国廉租住房准入与退出机制的建议

廉租住房的准入与退出机制是廉租房制度高效可持续运转的核心, 因此, 要切实解决我国低收入家庭的住房困难问题, 促进社会和谐可持续发展, 必须建立和完善科学的廉租房准入与退出机制, 本文则根据我国目前此机制中存在的种种问题, 提出相应的对策措施。

(一) 建立完善的个人收入财产审核复核制度, 加大社会监督力度, 保证信息的真实性与准确性

建立廉租住房申请人收入审核机制, 通过入户调查、邻里访问等方式对申请家庭的收入、人口和住房状况进行全面调查。对已获得廉租住房租赁资格的家庭坚持每半年或一年对其家庭收入、人口状况等情况进行复核, 在复核中若发现有违法、违规行为的, 要及时采取相应措施。

(二) 明确界定廉租房的保障对象, 健全个人信息信用系统

严格界定廉租房的保障对象, 是廉租房制度的重点和难点, 廉租房是国家对低收入家庭提供的社会保障, 具有社会救助的性质, 随着城市化进程的加快, 以户籍制度为基础的廉租房政策明显滞后, 政府应逐渐扩大廉租房政策的覆盖面, 将农民工和城市打工者也包括在内, 做到应保尽保, 促进社会公平。针对居民隐性收入难以统计的问题, 我国应在全社会范围内建立个人信用制度, 提高个人信用透明度, 注重信息的及时更新, 加强对个人信用信息的监督, 以此来规范租赁信用活动。当然, 个人信用制度不仅包括居民的实际收入情况, 还应建立信用等级评定制度, 对蓄意虚报者降低其信用评级, 对诚实申报者提高其信用评级。

(三) 加大对廉租房欺瞒虚报者的惩处力度

加强对廉租住房承租户骗租、转租、欠租等欺瞒行为的处罚, 如对蓄意欺瞒的家庭处以高额的罚款, 甚至使其承担刑事责任, 提高违法者的违法成本, 在事后处罚的同时实现事前震慑, 以期减少存在侥幸心理的人, 并可以通过报纸、网络等形式进行曝光, 增加虚报者的舆论压力。

(四) 引入市场机制, 实施动态跟踪管理

为了充分利用稀缺的廉租房房源和保障资金, 必须对已获得廉租房保障的家庭实施动态管理, 如利用信息系统管理平台进行定期核查、动态抽检等, 及时掌握廉租房家庭的收入变化情况, 对不再需要保障的家庭要催促其退出廉租房保障系统, 将房源转让给生活较为困难的市民使用。总之, 必须打破廉租房租住的“终身制”现象, 实行动态跟踪管理, 健全廉租住房租赁管理体系, 使真正有困难的家庭居有定所, 更大程度地实现社会公平。

(五) 制定相关政策, 确保廉租房住户退出后有房可住

很多收入水平略高于廉租房保障标准的家庭在退出保障后往往面临着无房可住, 实际生活水平甚至低于某些享受廉租房保障的家庭, 对于这些低收入家庭, 政府可以从政策、资金上支持其主动退让廉租住房保障, 可通过提供低息购房贷款或减免购房税费等政策, 鼓励其自行购房;也可通过奖励租房补贴, 鼓励其另外租房。

四、小结

总之, 廉租住房的准入和退出机制是否准确高效, 直接关系到整个廉租住房保障制度的成败, 由于廉租房保障制度在我国住房保障体系中占据最重要的地位, 可以毫不夸张的说科学有效的廉租住房准入与退出机制甚至关系到我国整个住房保障体系的成败。因此, 我们必须高度重视目前廉租房保障制度中存在的问题, 并尽快采取有效措施解决问题, 保证廉租房制度的可持续发展, 更大程度上实现社会公平, 促进和谐社会的建立和发展。

摘要：廉租房制度是我国保障性住房制度中最重要的一项制度, 其科学有效的运作关系到整个保障性住房制度是否有效运转, 而廉租房准入与退出机制是廉租房保障制度的核心机制。文章从当前我国廉租房准入与退出机制中存在的问题入手, 借鉴发达国家和地区的做法, 提出解决问题的相应措施, 以保证廉租房保障制度可持续发展, 从而在更大程度上实现社会公平, 最终促进社会的和谐可持续发展。

关键词：廉租房,准入机制,退出机制

参考文献

城市廉租住房保障的退出机制 篇5

一、廉租住房保障退出机制的理论模式

1. 廉租住房保障退出机制的内涵

廉租住房保障对象退出机制是指政府为了有效地配置有限的住房资源, 体现公平、公正性原则, 通过具体的行政主管机构审核, 对住房保障对象的资格进行规制, 让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式而退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。无论享受何种保障形式的住房保障对象, 一旦家庭收入或住房条件得到改善, 就要退出保障范围, 把机会留给更困难的居民。

住房保障对象退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措, 是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。究其本质, 主要有以下特点:一是规则性很强。对住房保障家庭的退出必须严格依退出程序实施。二是灵活性很强。住房保障退出机制必须与当地的经济发展相适应, 不同经济发展时期, 最低收入标准不同, 政府制订的住房保障对象退出的条件不同。

2. 廉租住房保障对象退出条件

退出机制不同于准入机制, 它是一种事后机制, 只有有效地审查和确定退出对象, 使那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围, 才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。2005年建设部、民政部联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》中明确规定了廉租住房保障对象退出的条件:未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的保障家庭;家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房确定的收入标准的保障家庭;因家庭人数减少或住房面积增加, 人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭;擅自改变房屋用途的保障家庭;将承租的廉租住房的转借、转租的保障家庭;连续六个月以上未在廉租住房居住的保障家庭。

享受廉租住房保障的家庭有上列情况之一的, 由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定, 收回承租的廉租住房, 或者停止发放租赁补贴, 或者停止租金核减。

3. 廉租住房保障对象退出方式

(1) 退出廉租住房。是指实物配租的保障家庭在收入增加或家庭人员减少后, 主动退出或被强制退出保障性住房。这种退出方式能直接腾出廉租住房, 但操作难度大, 管理成本高。

(2) 提租。是指针对收入增加或家庭人员减少后仍需继续租住保障性住房的保障对象, 可按市场价缴纳房租。

(3) 停发补贴。是指对收入增加或超过保障标准的保障家庭, 家庭人数减少或住房面积增加、人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭, 停止发放住房租金补贴。相对前两种退出方式, 停发补贴有明显的优势:停发补贴比强制对象腾退廉租住房具有更好的操作性, 操作简单, 管理成本低。随着我国廉租住房保障制度的不断探索和发展, 停发补贴将成为一种最有效的退出方式。

二、我国廉租住房保障对象退出的难点

1. 住房保障对象退出条件的政策设计单一

目前的廉租住房保障对象退出条件的设计界限模糊, 或者说政策中退出前提的不完备严重影响到住房保障退出机制的有效实行。一是对退出条件的规定不够周严。从我们调查的常德市来看, 2006年制定的《常德市城区廉租住房管理规定》, 只是以列举的方式规定了廉租住房保障对象退出保障范围的七种情况, 而现实的情况复杂, 廉租住房保障对象应该退出的情形应不止规章中列举的情形。二是退出条件的界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房, 一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准, 原则上不能续租。但在具体实施细则中又规定, 如果确有困难可以续租, 按当地同类地段住房市场租金标准收取住房租金。显然, 对续租条件的规定存在较大的人为因素。另外, 各地廉租家庭退出的条件大多为连续一年以上的收入超过民政部门规定的保障标准, 而没有设定住房面积方面的标准, 使得一些符合最低生活保障标准但不存在住房困难的家庭不能及时退出保障范围。

2. 城市低收入群体对退出廉租住房的认同度不高

目前, 虽然各地均规定不符合保障条件的保障对象在收到当地住保办取消保障资格决定起, 在一定期限内要腾退保障性住房, 超过期限仍没有搬出廉租住房的由当地房管局依法申请人民法院强制执行并处以罚款。但是住保对象对其认同度仍然不高, 实际操作起来较为困难。廉租住房是政府在住宅领域实施社会保障职能, 向城市最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅, 一旦享受了租赁住房补贴和实物配租形式的廉租住房, 就形成了既得利益。因此, 一些享受了廉租住房保障的家庭在收入超过低保标准后也不愿退出保障性住房。

3. 缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 对住房保障对象收入变动情况的跟踪管理较为困难

缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 是我国住房保障对象退出机制建设中存在的一大障碍。我国各地的廉租对象一般为经民政部门认定的最低收入标准和住房困难标准的城镇家庭, 由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制, 居民的真实收入很难统计, 因而划分居民收入线的基础很薄弱, 实施起来也非常困难。目前, 我国为了保证保障性住房分配的社会效应和经济效率, 主要采取保障对象主动报告收入变更情况和租赁合约一年一订的动态管理方式, 这难免出现申报不实和管理失控的情况, 而要对住房保障家庭的收入、成员、住房等状况进行准确、动态的监测和复核, 不仅要投入大量人力和资金, 而且信息资料的真实准确度不高, 复核结果偏差较大, 导致住房保障退出机制缺乏必要的客观依据, 从而出现保障性住房消费中的“搭车现象”。

4. 对廉租住房使用情况的监管难度大

由于廉租房制度刚刚起步, 有效的监管机制还没有建立起来, 对廉租住房使用情况监管难度较大。根据常德市住保办对250户廉租住户的回访调查显示, 配租家庭违反廉租住房政策、改变廉租住房使用性质的现象普遍存在。一是未按程序擅自转租廉租住房;二是廉租住房住户将廉租住房转借给他人居住;三是欠租现象严重;四是将廉租住房闲置。这些问题给廉租住房的后期动态跟踪管理带来了困难。

5. 缺乏系统完善的住房保障退出法律制度和惩戒机制

目前, 我国尚未建立专门的住房保障法律法规, 更未在住房保障立法方面形成比较完善的体系。在我国的法律法规体系中, 涉及廉租住房退出制度的全国性法规只有《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》两个部门规章, 而且对相关法律责任的规定也不够全面和严厉。依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等规章, 对因虚报、隐瞒有关情况或伪造有关证明而获得保障资格对象的责任处理主要是退还或补交租金补贴、退出廉租住房, 最严重的也只是取消廉租户资格甚至处以1000元以下的罚款。因此, 基于对个人利益的考虑, 生活状况改善的廉租住房户一般不会主动退出保障范围, 有些廉租住房保障对象甚至在接到退出廉租住房通知书后仍故意拖延, 这无疑会增加廉租住房制度的实施成本, 影响效率。

三、建立廉租住房退出机制的配套政策与措施

1. 建立完善的法律体系和严格的惩戒机制

住房保障制度作为一项重要的社会政策, 需要有效的法律支持。有关部门应尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规, 各地也制定出地方性的住房保障法规。应严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法, 规定居民收入发生变化后的相应保障措施。在此基础上, 应强调建立和完善法律意义上的惩罚机制, 明确合理的惩罚性规定, 对一些违法行为予以严惩。

2. 加快建立个人信用制度

我国香港地区由于存在较好的信用制度体系, 使得住进公屋的对象基本上能够自觉退出, 政府也无须投入大量精力进行监督。可以说, 信用制度的建设, 是廉租房退出机制最有效、最直接的方法。目前我国信用制度建设刚刚起步, 政府可以深度介入, 强制推行个人信用制度。一是统一个人信用档案标准, 建立个人基本账户制度。二是建立个人信用资信评价机构, 对个人的信用程度进行评估。三是充分运用先进的信息技术手段, 加快电子化建设, 为住房保障退出机制的健康发展提供信息支持。

3. 培育和规范退出监督管理机构, 加强对廉租对象的监管

必须成立专门的退出管理机构对住房保障对象进行监管, 建议自上而下建立市、区街道、社区多级监督管理体系, 成立专门的廉租住房监督管理机构。该机构应动态地、连续地发挥自身在住房保障退出机制中的作用, 其职责包括:制定规范的监督调查程序、调查内容, 负责审查住房保障对象的家庭收入变动情况并对其收入情况进行动态跟踪, 定期界定退出对象;负责对保障性实物配租房的使用进行监督, 并对承租对象的违法行为予以查处, 确保最低收入和住房困难“双困户”的住房利益;负责对廉租住房分配部门的分配监督, 杜绝分配者以权谋私, 保证廉租住房规范合理的分配和使用。在监督和管理过程中, 应实行廉租住房租赁管理机构和廉租房监督管理机构相分离的原则。廉租房租赁管理机构负责承租对象的资格认定和日常管理, 廉租房监督管理机构负责监督租赁管理机构和承租者违法行为的查处, 这样, 可使租赁管理机构和监督管理机构完全独立, 体现公平和公正。

4. 制定有利于廉租住房保障对象退出的优惠政策

从廉租住房退出制度设计的角度, 应考虑如何让廉租住房户主动积极地申报个人信息从而及时退出保障性住房, 这会大大降低行政资源的支出。因此, 政府应因地制宜制定廉租住房保障对象主动申请退出的优惠政策, 鼓励廉租住房保障对象自行置业, 促进条件转好的保障对象申请自动退出, 购买经济适用房或商品房。廉租保障对象自觉主动退出廉租福利后, 能得到政策性优惠, 诸如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等;若不主动退出, 不仅得不到置业优惠, 而且要承担相应的法规责任。

5. 从实际出发采取不同的住房保障运作模式

当前, 我国廉租住房制度有三种保障方式:租金核减、实物配租和租金补贴。在房源充足的城市, 通过发放租赁住房补贴, 由最低收入家庭到市场租赁住房, 可以把保障机制融于市场机制之中, 最大限度减少对市场配置资源效率的干扰, 适应当前我国经济结构变动时期就业、收入状况变动较快的实际, 有利于退出机制的形成, 而且可以简化退出操作程序和难度。

参考文献

[1].王晓瑜郭松海张宗坪.住房社会保障理论与实务.中国人民大学出版社.2006

[2].刘晓君等.廉租住房纵览.中国建筑工业出版社.2005

[3].陈劲松.公共住房浪潮——国际模式比较与中国安居工程的对比研究.机械工业出版社.2005

我国城镇廉租住房退出机制的探讨 篇6

关键词：廉租房,退出机制

1 廉租住房流转的理论研究

廉租住房保障政策是政府为真正的住房弱势群体所提供的社会保障。然而，住房弱势群体的“弱势”会处于一种变动状态，他们可能通过自己的努力或其他方式使自己的收入高于保障标准或获得了超过保障范围的住房。及时地让已转化为非弱势群体者退出保障范围，不仅有利于减轻国家的财政负担，而且体现了公平、公正原则。因此，建立廉租住房流转就成为我国住房保障制度建设的重要内容之一。

廉租住房保障退出机制，是指政府为了有效地配置有限的住房资源，体现公平、公正原则，通过具体的行政主管机构审核，对住房保障对象，的资格进行规制，让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。[1]

无论享受何种保障形式的住房保障对象，一旦家庭收入或住房条件得到改善,就要退出保障范围，把机会留给更困难的居民。退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措，是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。究其本质，主要有以下特点：

一是规则性。对住房保障家庭的退出必须严格依退出程序实施。

二是变动性。住房保障退出机制必须与当地的经济发展相适应，不同经济发展时期，最低收入标准不同，政府制订的退出条件不同。

2 我国城镇廉租住房流转问题现状及存在的主要问题

2.1 我国城镇廉租住房流转问题现状

在2008年召开的第十一届全国人大一次会议上，温家宝总理再次强调了“要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给”。[2]转眼间，廉租房制度已推行了近十年，也正是该制度的推行让众多低收入者如愿以偿，圆了住房梦。但近期通过调研发现，廉租房制度的执行现状并不乐观，当前，一些地方出现了廉租房“转租”现象，有的住户甚至还将廉租房当作自己的产权房，以为“自己不住了儿孙还可以接着住”。

据统计，1998年以来，全国共有95万户居民通过廉租房制度改善了居住条件，但因个人收入增加或生活条件好转而“腾退”廉租房的人数却寥寥无几。[3]这种情况一方面加重了政府的财政负担；另一方面也形成了一种令人忧心的社会现象：许多本该享受到廉租房政策待遇的人无房可居，而那些不符合条件的人却“霸占”了社会资源。

由于低收入者的收入变化难以监测，要想让那些不符合政策条件的人退出廉租房变得难上加难：银行不准许查询个人账户，社会收入又具有隐性化；而就算是查明了真相，叫他们立即从廉租房里搬出来也不是一件容易的事。显然，廉租房退出机制不完善，已成为廉租房制度向前推进的一大瓶颈。

2.2 我国城镇廉租住房流转存在的主要问题

(1）廉租住房采用实物配租形式,退房更是难上加难。

廉租住房的实物配租形式，即由政府直接向被保障家庭提供符合基本居住功能要求和面积标准的住房。廉租房租金按维修费、管理费两项因素确定，租金标准实行政府定价，可按最低收入家庭收入的5%或公房租金水平的5%～10%确定。[4]实物配租影响了住房租赁市场的正常竞争秩序。因实物分配中，国家对廉租房用户实行“暗补”策略，租金标准只由管理费和维修费两部分组成，且廉租房用地实行行政划拨，土地成本低，从而其建成后租金水平明显低于同等条件下住房租赁市场的房租水平，在这样的情况下，已搬入的住户因生活条件转好，脱离了廉租住房入住标准仍想继续享受这种优惠，不愿意迁出。

(2）低收入者的收入变化状况难以监测,退出机制始终未能有效运转。

作为廉租住房制度运转核心的退出机制，在一些地方始终未能有效运转的主要原因，在于这些地方低收入者的收入变化状况难以监测。由于难以完全搞清楚低收入者的收入变化状况，因而导致民政和建设部门在廉租房退出机制上对接困难，形成了“只进不出”的现状。

(3）廉租住房退房期间租金不合理，居民往往不愿意迁出。

在《廉租住房保障办法》中明确：对不符合廉租住房保障条件的，应“退回廉租房，逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。”调整租金，则无形中助长了不退出廉租房的风气。另外，在将要实施的《廉租住房保障资金管理办法》中，对“不符合廉租住房保障条件的，按照市场租金收取廉租住房租金”。[1]这种纯粹的按市场租金，对于有些家庭来说，可能一时难以承受。因为一些不符合廉租住房条件的家庭，其经济收入只稍微好转一点，微超廉租房准入条件中的低收入标准。如果按市场租金收取，那么，其家庭由于支出加大，经济生活会比符合廉租房保障条件时的要差，相对地增加了这些家庭的经济压力，因而居民更不愿意迁出了。

(4）我国社会保障体系不完善,阻碍了廉租住房流转。

目前，廉租房制度的保障对象都局限在住房困难的低保家庭，覆盖范围小；我国信用体系不健全,居民隐性收入无法确认，民政部门在认定住房困难家庭的经济收入情况时，就只能通过社区了解、人为估算来作出评定。[5]由于缺乏强有力的硬性指标和数据，使一些经济收入不在低收入标准内的家庭“浑水摸鱼”，租住廉租住房，这不仅影响保障工作的公正性，也可能会滋生腐败。为准确认定低收入家庭，确保真正困难的家庭享受廉租住房，我们应尽快建立完善的社会保障体系，使那些不属于低收入却占有廉租住房的用户，及早地退出廉租房。

3 完善我国城镇廉租住房退出机制的建议

3.1 实行租金配租的保障方式

廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合，应该说，这是非常切合被保障家庭实际情况制订的措施。利用实物配租，可以更好更快地解决一些家庭的住房困难。但是，实物配租的退房难情况时时发生，而租赁补贴就不会有这种问题，对不符合保障条件的，直接停发租赁补贴。因此，要有效实施廉租房退出机制，必须消实物配租的保障方式。相比于实物配租，租金配租方式将成为今后廉租房分配的主流方式。实行租金配租，能够与房地产市场机制有效结合，提高低收入阶层的住房支付能力，有效地提高住房消费水平。通过加速“过滤”，充分利用旧房，节约了社会资源。而由于低等级住房租金水平提高，房主可拿出一部分钱维护住房，在一定程度上避免了弃置现象。另外，租金配租方式灵活，有利于退出机制的形成。租金补贴额可以根据廉租户的收入变动及时进行调整，一旦原廉租对象的收入超过最低收入标准，可以立即停发补贴，避免廉租房“终身制”，有利于形成良好的退出机制。[6]如：属低保家庭的，其租赁住房时，政府全额负担；属低保边缘家庭的，其租赁住房时，政府出资70%、廉租户自行负担30%。同时，对出租房屋的房产经营公司，需有一定的限制条件，如：公司资质等。通过政府参与、部门指导、市场运作，被保障家庭不愁租不到房子，而廉租房保障部门也不怕退不出住房。

3.2 建立收入如实申报制

作为廉租住房制度运转核心的退出机制，在一些地方始终未能有效运转的主要原因，在于这些地方低收入者的收入变化状况难以监测。由于难以完全搞清楚低收入者的收入变化状况，导致民政和建设部门在廉租房退出机制上对接困难，形成“只进不出”的现状。为此，应使享受廉租住房保障的最低收入家庭按年度向有关部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时，对那些“连续六个月以上未在廉租住房居住、转租转借廉租住房、改变房屋用途”和“未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况；家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准”的原保障对象，必须按规定取消其享受廉租住房保障的资格。

3.3 细化租金标准

笔者认为，不能采用“一刀切”的方法，而应细化租金调整标准，逐步提高姐金额。比如：自规定退回廉租房起，6个月内的，按公房租金缴纳；6～9个月内的，提升租金150%，9～12个月的，提升200%……[7]最后达到或接近市场租赁价格。这样可以缓解一部分家庭的压力，也驱使不应该享受廉租住房保障家庭早日退出廉租房。制定科学的租金收取制度，用累进制方法制定廉租房租金的收取标准。比如在入住后前半年实行免租，提供或取得工作岗位后1～2年内实行低租金，以后按每年5%比率提高租金直至与市场租赁价格一致。[8]这样，使得租记户必须提高自身谋生技能，否则，在一定时间后，其租房廉租房与租住市场提供的房屋无异。

3.4 应建立和健全社会信用体系

目前，属于廉租住房对象的低收入者收入变化难以监测，银行不准许查询个人账户，社会收入隐性化等问题，是无法掌握低收入者收入变化的主要原因。因此，对于廉租住房保障对象的低收入者的认定问题，应采取社会认同的办法，由社区民主讨论、公示，大家认同，然后再召开讨论会通过，并公示和确认。同时，还应向社会公布包括保障对象名单的轮候时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。[1]此外，每年还应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核，对不再符合享受廉租住房条件的，要停发租赁住房补贴（或收回承租的廉租住房、停止租金减免）；实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租房屋的，购房者不再作为廉租住房保障对象，必须退出保障范围；对复核中发现违法、违规行为的，要及时处理。

参考文献

[1]刘黎辉、童中贤:《廉租住房保障退出机制探讨》[J];《广东行政学院学报》2008(6):52。

[2]盛大林:《动态流转机制是廉租房的生命》[N];《东方今报》2007(11):69。

[3]陈婷婷:《对我国当前廉租房配租方式的相关思考》[J];2007(7):37。

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