廉租住房建设

廉租住房建设（精选9篇）

廉租住房建设 篇1

摘要：20多年以来, 我们国家住房制度改革在不断地深化, 但是广大的低收入者阶层的住房问题仍然是一个突出的问题, 值得普遍关注。从我国廉租住房制度的实施现状着手, 深入分析了通过扩大保障范围、增加廉租住房房源和保障资金投入等方式加强廉租住房建设, 解决低收入家庭的住房问题。

关键词：廉租住房制度,低收入家庭,保障

廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能, 向本辖区具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的普通住宅。

1我们国家廉租住房建设的现状

早在1999年建设部就出台了《城镇廉租房管理办法》, 提出向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房的政策。随后2004年颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》和2007年颁布的《廉租住房保障资金管理办法》, 进一步规范了廉租房建设制度。廉租住房制度已在多个城市推广实施, 从1998年到2006年12月, 全国就有512个城市建立并实施了该房制度。2009年十一届全国人大二次会议提出, 加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度, 争取用三年时间, 解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、绿区、煤矿等棚户区居民的住房问题。2011年2月27日, 温家宝总理在与网民们交流时坚定地表示, 保障性住房将以公租房和廉租房为主, 我国计划在今后5年新建保障性住房3600万套。

为保障廉租住房政策的顺利推进, 国家积极加大资金投入。住房和城乡建设部副部长齐骥指出, 廉租房保障资金逐年增加, 从1998年算起, 到2007年年底, 地方政府累计投入用于廉租住房制度建设的资金仅为165亿元, 而到2011年中央预算内投资计划350亿元, 用于支持地方新建廉租住房, 着力解决城镇低收入家庭的住房困难问题。

虽然, 我国廉租住房制度建设有了一定程度的推进和发展, 但仍存在一些突出问题。

1.1部分地区对廉租住房制度建设重视不够, 社会对廉租住房认识不足

廉租住房制度虽然已推行了相当一段时期, 但仍存在着认识不到位, 重视力度不足的情况。还有部分居民虽然知道有链子住房制度, 但仅有很少群众能够较为全面地了解廉租住房政策, 对申请条件、程序等的认识模糊、混乱。廉租住房制度和政策认识缺失将会直接影响到该制度的顺利推进。

1.2廉租住房建设资金不足

自2008年1月1日起, 财政部出台并于实施了《廉租住房保障资金管理办法》, 对廉租住房保障资金的来源进行了明确的规定。就现实情况来看, 廉租住房的资金得到了相当程度的保障, 但部分城市廉租住房的保障建设资金仍显不足。

1.3廉租住房选址偏远, 增加交通等其他成本

为节约用地成本, 我国现有的一部分廉租住房大多建在离市区较远的地方。这样, 虽然在一定程度上减轻了低收入家庭置房的经济负担, 但也相应地提高了其上班、上学、购物和看病等的生活成本。

1.4廉租住房的建设结构混乱、规划不科学

现阶段, 廉租住房建设并未完全成熟, 相当一部分的廉租住房在规划、建设的过程中问题频出, 违背了廉租住房建设的本意。当前, 部分地方政府建设廉租住房缺乏全局性、系统性的规划。

2推进和深入廉租住房建设措施

我国廉租住房政策虽然有了相当程度的健全和发展, 但面对问题, 我们笔记积极探寻解决路径, 在国家“十二五”规划的总体指导下, 切实做好廉租住房工程的建设和推进。

2.1进一步扩大廉租住房制度的保障范围

城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径, 为解决好关系国计民生的住房问题, 必须不断扩大廉租住房保障对象的范围。廉租住房保障体系要完善, 逐渐扩大廉租房政策的覆盖面, 逐步实现“应保尽保”的目标。

2.2合理确定廉租住房保障对象和保障标准

廉租住房是国家的一项改善低收入家庭居住条件的有效措施, 必须慎重地甄选符合条件的家庭予以帮助, 这就要求必须科学地界定保障对象和保障标准。保障对象的家庭收入标准和住房困难标准, 应由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例, 结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。

2.3多渠道增加廉租住房房源

房源是有效推进廉租住房建设的重要保障, 国家和各级地方政府要进一步加强对房地产市场的调控, 调整住房供应结构, 增加廉租住房的有效供给, 采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。

2.4确保廉租住房保障资金来源

要顺利推进廉租住房建设必须解决好保障资金问题。地方各级人民政府要制定严格的廉租住房工作的年度计划, 安排足量的年度资金预算, 切实落实廉租住房保障资金。

积极推进廉租住房建设, 关注民生, 解决直接关系广大人民群众切身利益的问题, 努力建设社会主义和谐社会。

参考文献

[1]王新.现阶段廉租房制度存在的问题与对策[J].中州学刊, 2010, (1) .

[2]裘颖.廉租房建设管理中的问题及其对策[J].经济导刊, 2010, (8) .

[3]胡锦涛.高举中国特色社会主义伟大旗帜——为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗[R].2007, (10) .

廉租住房建设 篇2

各位领导：

首先欢迎市住房保障管理办公室的领导莅临检查工作。建立和完善住房保障制度，是我国住房体制改革的重要内容，也是积极推进城镇最低收入家庭住房保障工作的一项民心工程。水磨沟区委、区政府历来高度重视，切实加强领导，精心组织，经过今年的艰苦工作，进一步建立了住房保障制度和管理审核制度，确保了我区住房建设及保障工作的开展。现将工作情况作简要汇报，不妥之处，敬请指正。

一、保障性住房分配情况

廉租住房实物配租和经济适用房的配售工作是实施城镇居民住房保障工作的重要组成部分，政策性、原则性较强，工作严肃，程序复杂。为切实搞好该项工作，今年3月下旬及8月下旬，在市委市政府的要求下、市住房保障管理办公室的组织安排下，我市共进行2次保障性住房分配摇号仪式，通过这两次摇号，共为我区580余户困难家庭提供了廉租住房选房分房的机会，也为百余户经济适用房申请家庭提供了购买经适房的机会。

二、廉租住房租赁补贴发放工作

我区每年负责发放廉租住房补贴。廉租住房补贴是对那些在摇号仪式中未能摇中号码，或者没有选上自己心仪的住 1

房等未能搬进廉租住房的困难居民，为了在下次分配前减少他们的租房经济负担，我们将市房产局下拨的租赁补贴发放到每一位居民手中。2011年，全区发放廉租住房租赁补贴1536元。这与前两年的高额租赁补贴数字相比，一方面说明住房保障的申请审核管理制度不断完善，另一方面也反映了我区实际解决住房的力度在逐年增长，切实安排好困难人群的住房才是我们谈“民生”的重点。

三、业务培训及政策宣传工作的开展

为落实好全区住房保障工作人员的业务能力，我区今年组织全区8个街道67社区以及民政部门等80余人开办了两次业务培训班。今年7月底，在市经房科领导的倾心授课下，我区全体工作人员对《关于调整我市廉租住房、经济适用房收入申请标准的通知》、《保障性住房受理、审核、上报材料注意事项》以及新的规定要求进行了系统的学习。在申请标准调整以及新要求执行两个月后，我中心又组织各部门工作人员进行了业务提升及疑难解答等强化培训课程，保证每一个工作人员能够迅速适应新的审批表格，掌握新修订的规定,尽量不在申请环节耽误申请人的时间，提高申请材料的审核通过率。

政策宣传方面，今年我区住房保障管理中心组织街道工作人员深入社区，开展保障性住房的申请条件、申请标准等政策性宣传工作，目的就是让更多因家庭条件差而无法及时了解保障性住房这项“惠民”工程的困难家庭，在我们宣传、讲解后能在社区的帮助下申请保障性住房，解决他们的住房难问题，这项工作也是我们今后每年必须进行及开展的。

四、主要做法

(一)健全机构，加强领导。保障性住房建设与分配是一项民心工程，为切实搞好该项工作，区委、区政府将该项工作纳入全区经济社会发展规划和工作计划，摆上重要议事日程，为进一步加强我区保障性住房管理工作，区住房保障管理中心工作人员今年全部到岗，办公设施配备齐全，保证工作全面正常开展。

(二)落实责任，分工合作。住房保障工作是一项综合性的工程，涉及到很多部门，如果单靠一个部门，是无法完成的。在实施过程中，我们将工作分解到各相关部门，由社区居委会负责收集居民申请保障性住房的材料及入户调查工作，街道办事处负责对申请家庭的初步审核和微机录入工作，民政部门掌握低收入家庭的基本情况，区住房保障管理中心负责相关资料的整理上报和全面协调、业务培训和管理等工作。各部门相互配合，密切合作，互相沟通，使该项工作得以顺利进行。

(三)认真摸底，落实工作责任制，严格审核，确保政策落到实处。为全面摸清我区低收入住房困难家庭情况，今年对申请保障性住房的800余户家庭进行入户调查、核实，填写了《城市低收入家庭保障性住房申请家庭入户调查表》，并进行入户拍照，并由户主签字认可。为确保我区住房保障

工作顺利开展，按照市住房保障管理办公室要求，我区严格规范、《住房保障申请承诺、授权书》、《申请人个人信息登记表》、《家庭成员个人信息登记表》《住房家庭资格认定综合评审表》等一系列新的配套规定，做到有章可循，落实责任，严格执行“四级网络、三级管理”制度，严格按工作流程办事确保痕迹管理。

五、存在困难和问题

住房保障工作是解决城区低收入家庭住房困难的有效途径，但在实施过程中还存在许多困难和急需解决的问题：

(一)保障性住房的申请审核制度需进一步完善。廉租住房、经济适用房的申请条件复杂，同时对我区这样一个“人口多，少数民族多，困难人群多”的中心城区，保障性住房的每户申请家庭情况均差异较大。这就对社区的材料收集人员要求有很高的业务掌握能力，否则就会耽误申请人的时间。而社区的工作人员流动性较大、且公益性岗位人员较多，一人身兼多职的情况比比皆是。这就无法达到要求的工作稳定性及业务熟练度。因此，能否将申请审核制度的流程进一步完善，在保证效率的同时，更快更便捷的完成保障性住房的申请。

(二)租赁补贴发放难的问题，有很多家庭住房困难问题受低保政策、户口政策、计划生育政策、住房面积认定等条件限制，使真正需要住房救助的家庭的住房困难问题没有得到解决。

六、今后工作安排

(一)做好保障性住房的申报、审核、公示工作及租赁补贴的发放工作。今后将廉租住房的申请形成一种长效机制，对城市最低收入家庭实行动态管理，并根据本地实际情况，使住房保障逐步由最低收入家庭扩大到中低收入家庭。充分发挥社区、民政等职能部门的作用，严格规范审批制度，在公正、公开、公平的基础上做到应保尽保。

(二)联系实际，不断完善我区的住房保障管理制度，因地制宜，做好住房保障工作规划。在实践中不断探索住房保障管理的新思路，鼓励保障性住房入住家庭通过努力改善经济状况来解决住房问题，让更多的家庭享受保障性住房。

(三)要继续配合市属部门抓好新保障性住房的进度建设，确保工程质量和进度。

水磨沟区住房保障管理中心

天水市廉租住房建设研究与对策 篇3

1 存在的问题

1.1 廉租住房项目建设进展缓慢

全市争取廉租房项目多, 而开工项目少。个别县区, 甚至连土地手续尚未落实, 据悉, 应在2008年完工的项目, 在2009年才开始或准备开始开工建设, 且已开工项目进展缓慢, 目前尚无完工投入使用项目。

1.2 保障对象确定难度大

虽天水市於2006年7月制定了《天水市廉租住房管理实施细则》, 界定了保障对象标准, 各县区在参照该细则的基础上结合当地实际, 因地制宜地制定了相应的标准和政策, 但由于居民收入来源的多源化、不确定性, 诚信体系不健全等因素的存在, 增大了对象的审核难度。

1.3 保障范围小

天水市经济基础相对薄弱, 国有企业下岗职工和城市低收入群体较多。天水市房管局先后从2001到2007年进行了4次摸底调查, 全市95.8万城镇人口中, 低保户有4.25万户、10.3万人, 符合廉租条件的“双困家庭”有2.5万户、6.25万人, 占全市低保户的61%, 所占比重较大。特别在5·12汶川地震后, 天水海林厂、天水红山厂等一些三线工厂20世纪30年代修建的房子, 地基下沉、墙体开裂、屋面漏雨, 受5·12地震的影响, 发展为危房, 威胁着职工的生命安全。因此, 保障数量在不断增加。但天水市财政紧张, 房源吃紧, 僧多粥少, 难以满足申请家庭的住房需求。

1.4 动态管理不到位

一些地方存在廉租家庭收入水平提高或人口减少, 不再符合廉租住房保障对象, 但仍然继续居住。

2 原因分析

2.1 配套资金不到位

廉租住房资金来源, 虽然政府提出财政拨款、一定比例的土地出让金净收益、住房公积金增值收益等多种渠道筹措资金, 但在实践中, 大部分资金仍来源于财政拨款, 资金不足是制约廉租住房建设的主要因素。

2.2 建设用地落实不到位

国家实行廉租住房建设用地政府进行划拨, 在当年土地利用计划中优先供应, 但当地政府考虑当前经济利益和土地的升值潜力, “招、拍、挂”的多, 划拨相对少。廉租住房建设用地不足或不能及时到位, 也是制约廉租住房建设进展的主要因素。

2.3 制度建设不到位

全市各地目前都尚末制定和出台解决城镇低收入家庭住房困难发展规划和年度计划, [天水市解决城镇低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 (2008—2012) 意见稿於2008年6月27日面世]廉租房的筹集、轮候、分配、退出、目标考核、责任追究等各项制度有待进一步健全和完善。

3 解决廉租住房建设管理的对策

廉租住房保障制度是破解“住房难”问题的重要举措, 是城市保障体系的重要组成部分, 也是建设品质之城, 打造“三城联创”、构建宜居城市的重要保障。各级政府要以学习实践科学发展观为契机, 认清形势, 进一步解放思想, 抓住国家扩大内需, 促进经济增长的发展机遇, 加快加紧廉租住房建设力度。针对目前天水市廉租房建设中存在的困难和问题, 提出以下意见建议。

3.1 加强领导, 健全机构, 协调推进

廉租住房的建设和管理工作政策性强, 涉及面广, 社会敏感度高, 责任重大, 为确保廉租住房建设和管理工作的顺利推进, 建议各地成立政府分管领导任组长, 建设、国土、规划、财政、审计、发改、民政、监察、房管、地税、供电、供水等部门负责人为成员的廉租住房建设工作领导小组, 领导小组下设住房保障办公室, 具体负责廉租住房的建设和管理工作。

3.2 加强制度建设, 进一步落实目标责任制

廉租房建设属地管理, 分级负责。各地要尽快制定出解决城镇低收入家庭住房困难发展规划和年度计划, 公布后抓紧落实。同时建立和完善各项与廉租房相关的制度, 体现公平、公正、公开的原则。积极学习、探索廉租房管理的方法和经验, 使廉租房的筹集、轮候、分配、退出等机制科学化、规范化、制度化。国家应加快住房保障立法步伐, 利用法律手段促进和保障廉租房的建设。

各级政府要进一步落实廉租住房目标责任制, 将住房保障工作列入政府的重要议事日程。对各级政府主要领导的住房保障工作要实行年度考核, 奖优罚劣。

3.3 加强廉租住房资金的管理

加强廉政建设租住房资金的管理, 首先要拓宽融资渠道, 做好资金的筹集。各级政府要将每年公积金的增值收益全部用于廉租房建设, 不低于10%的土地出让金收益用于廉租房建设外, 要在财政预算中安排相当数量的专项资金, 积极争取国家财政及上级财政的扶持力度。其次要管好、用好资金, 做到专款专用, 提高资金的使用效益。审计部门要对廉租住房建设资金管理使用情况进行跟踪检查, 进行专项审计。

3.4 加强廉租住房建设管理

廉租住房建设项目用地以划拨方式供应, 纳入市、区县年度土地供应计划, 在申报年度用地指标时单独列出, 确保优先供应。各区、县政府要在节约集约利用土地资源的前提下, 保证廉租住房建设项目的土地供应。同时要对廉租住房质量、进度、造价、安全等全面负责。要依法加强对可行性研究、设计、施工质量的过程控制。公开招标, 优选施工队伍, 保证住房建设的合理工期和造价, 不得任意压缩合理工期, 明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准, 做到廉租住房价廉质不廉。

3.5 加强廉租住房动态管理

各县区要根据当地实际, 结合《天水市廉租住房实施细则》的规定, 做好保障对象的保障工作。住房管理部门在联合社区、街道办事处、民政等部门调查摸底的基础上, 认真筛选保障对象, 严格程序, 做到“三级审核, 两级公示”, 严把廉租对象的准入关, 确保真正的低收入住房困难家庭享受到国家的惠民政策。由于申请人的不确定性, 各地可实行“常年申请受理制”, 把廉租住房的申请、受理作为一项日常工作。同时要对已经享受廉租住房政策的保障对象, 加强动态监控, 通过年度申报、动态抽检和定期检查的方法加以管理。对收入状况发生好转不再属于廉租住房条件时要及时清退, 并进行重新配置, 使有限的公共资源得到充分合理的利用。

3.6 因地制宜, 扩大保障范围

在积极开展廉租住房项目建设的同时, 要实行“发放租赁住房补贴为主, 实物配租、租金核减为辅”的主要方式, 主要通过发放住房租赁补贴, 增加低收入家庭在市场承租住房的能力, 充分运用有限的财政资源, 调动全社会的积极性, 做好特困户的解困工作。盘活现有的公有房屋资源, 政府直管公房全部通过改造转化为廉租住房。在没有廉租住房房源或廉租住房房源比较少的地方加快建设步伐, 特别在一些三线工厂, 如天水海林厂、天水红山厂等地方, 根据城市规划和棚区改造的要求, 在经济适用住房中以一定的比例配建廉租住房, 逐步扩大廉租住房保障的覆盖面, 争取做到应保尽保。

3.7 建立廉租住房督查制

目前, 廉租住房大多数在经济适用住房项目中配套建设, 并由房地产开发公司代建, 完工后, 再由政府回购。为此各地房地产主管部门应成立专门机构, 对项目建设的质量、进度、成本、合同管理等方面进行督查;同时也要对廉租住房制度的建立, 廉租住房资金的使用、保障对象资格的审核、廉租住房的分配等日常管理工作进行督查。对检查发现的贪污、挪用资金及以权谋私等违法乱纪行为要及时查处, 并追究相应责任。

摘要：针对天水市廉租住房建设管理的情况, 分析了存在的问题, 并提出了相应对策, 以提高廉租住房管理。

关键词：廉租房,建设研究,对策

参考文献

[1]汪鸿, 赵鉴.构建和完善上海廉住房体系的研究[J].上海工程技术大学学报, 2001 (4) .

[2]渠丽花, 杨东朗, 杨丽.廉租住房体系研究及其管理[J].西安邮电学院学报, 2003 (4) .

[3]张玉平, 于俭倚.廉租住房, 汇聚爱的家园[N].天水日报, 2008-11-01-02.

廉租住房建设贷款管理办法 篇4

第一条 为支持廉租住房建设，维护借贷双方的合法权益，根据国家有关法律法规，制定本办法。

第二条 本办法所称廉租住房建设贷款是指用于支持廉租住房新建、改建的贷款。

第三条 本办法所称贷款人是指中华人民共和国境内依法设立的、经中国银行业监督管理委员会及其派驻机构批准的银行业金融机构。

本办法所称借款人是指依法设立的，具有房地产开发资质的，从事廉租住房建设的房地产开发企业。

第四条申请廉租住房建设贷款应具备以下条件:

（一）廉租住房项目应已纳入政府廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件。

（二）已与政府签订廉租住房回购协议。

（三）在贷款银行开立专用存款账户。

（四）提供贷款人认可的有效担保。

（五）新建廉租住房项目已取得所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；改建廉租住房已取得有关部门颁发的许可文件。

（六）新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。

（七）借款人信用状况良好，无不良纪录。

（八）贷款人规定的其他条件。

第五条 贷款人应对借款人和建设项目进行调查、评估，加强贷款审查。借款人应按要求向贷款人提供有关资料。

第六条 贷款申请金额不得高于回购协议确定的回购价款。

第七条 廉租住房建设贷款期限最长不超过5年，具体由借贷双方协商确定。

第八条 廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。

第九条 一个廉租住房建设项目的贷款业务原则上由一家银行主办。对规模较大的项目，可以由主办银行组织银团贷款。

第十条 贷款人应对廉租住房建设贷款单独管理，设立单独的会计科目进行核算，并进行单项统计。

第十一条 廉租住房建设贷款应实行封闭管理，在项目资本金投入项目建设后，按照工程进度进行资金拨付。贷款人应通过专用存款账户对资金的流入和流出等进行有效监控管理，并建立单独台账，对每笔贷款发生时间、流向、用途、收款单位、金额、审核人等进行详细记录。借贷双方应另行签订封闭管理协议。

第十二条 贷款人应监督借款人按以下原则用款：

（一）专款专用，不得挤占挪用。

（二）先使用项目资本金，后使用贷款。

（三）按项目进度用款。

第十三条 贷款人应逐笔审查贷款使用情况；借款人应按期通报贷款使用情况、廉租住房建设进展情况以及财务状况。

第十四条 廉租住房建设贷款应为担保贷款。借款人不能提供足额抵（质）押的，应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。

第十五条 借款人违约时，贷款人可做如下处理：

借款人挪用贷款，贷款人可以停发贷款，并收回已发放贷款；

借款人不按合同约定使用贷款或归还贷款本息的，贷款人可以按合同约定计收罚息； 经借贷双方协商，借款人可以提前归还贷款，贷款人可以不收取提前还款违约金。第十六条 凡开办廉租住房建设贷款业务的银行业金融机构，应依据本办法制定相应的操作细则。

第十七条 本办法由中国人民银行会同中国银行业监督管理委员会负责解释。中国人民银行将会同有关部门定期对各城市和地区的廉租住房建设贷款质量等信息进行披露。

廉租住房建设 篇5

——严格建设和准入管理。新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合, 以配建为主。要求优化廉租住房户型设计, 努力做到功能齐全、布局合理、节能环保和经济适用。要求新建廉租住房尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域, 同步做好小区内外市政配套设施建设, 方便低收入家庭生活、就业、就医和子女入学。市、县人民政府要落实《城市低收入家庭认定办法》的有关规定, 明确申请廉租住房保障对象的收入和资产申报义务, 抓紧建立住房保障、公安 (车辆和户籍管理) 、人力资源和社会保障 (社会保险) 、房地产、金融、工商、税务、住房公积金等部门和机构的信息共享机制, 着力提高廉租住房保障资格审核工作的准确性。

——强化租赁管理和服务。住房保障部门要切实履行廉租住房产权人的权利和义务, 要加强廉租住房合同管理, 明确承租对象的权利和义务, 载明租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。对正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭, 再购买其他住房的, 应当办理廉租住房保障退出手续。房屋登记机构办理房屋权属登记时, 应根据住房保障部门提供的信息, 比对申请登记人家庭成员是否正在享受廉租住房保障的信息。

廉租住房建设 篇6

《办法》明确, 廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”。即城市和县人民政府所在地的镇范围内, 家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

《办法》规定, 市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中, 明确廉租住房保障工作目标、措施, 并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。

《办法》明确, 国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。县级以上地方人民政府建设 (住房保障) 主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具体工作可以由市、县人民政府确定的实施机构承担。县级以上人民政府发展改革 (价格) 、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工, 负责廉租住房保障的相关工作。

《办法》指出, 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。实施廉租住房保障, 主要通过发放租赁补贴, 增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市, 应当通过新建和收购等方式, 增加廉租住房实物配租的房源。

《办法》提出了五条筹集资金来源的渠道:一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金;二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;四是政府的廉租住房租金收入;五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。

《办法》规定, 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额, 应当全部用于廉租住房建设。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例, 不得低于10%。政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定, 实行收支两条线管理, 专项用于廉租住房的维护和管理。

《办法》指出, 实物配租的廉租住房来源主要包括:政府新建、收购的住房, 腾退的公有住房, 社会捐赠的住房和其他渠道筹集的住房。

《办法》明确, 廉租住房建设用地, 应当在土地供应计划中优先安排, 并在申报年度用地指标时单独列出, 采取划拨方式, 保证供应。

《办法》指出, 新建廉租住房应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式, 主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。新建廉租住房的单套建筑面积要控制在50平方米以内, 并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要, 合理确定套型结构。配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目, 应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中, 明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。

《办法》规定, 廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。

《办法》指出, 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。如无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的, 应按照合同约定退回廉租住房。

《办法》强调, 国务院建设主管部门、省级建设 (住房保障) 主管部门应当会同有关部门, 加强对廉租住房保障工作的监督检查, 并公布监督检查结果。市 (区) 、县人民政府建设 (住房保障) 主管部门应当按户建立廉租住房档案, 及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

廉租住房建设 篇7

一、房地产信托投资基金 (REITs)

房地产信托投资基金 (Real Estate In-vestment Trusts, 简称REITs) 是一种采取公司或者信托 (契约) 基金的组织形式, 以发行收益凭证 (或股票) 的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金, 它实际上是一种是凭借房地产物业未来经营收益进行融资的一种金融产品。

早在20世纪80年代, 美国就已经开始将REITs运用于发展廉租房体系, 推行促进中低收入家庭住房建设的方案, 即低收入住房返税政策L I H T C (L o wincome Housing Tax Credit) 据美国财经杂志Barron's统计, 享受LIHTC政策优惠之后, 廉租房REITs的收益率能够达到7.5%—8%这项方案消除了投资者对于开发和投资廉租房利润低的顾虑, 大大激发了REITs对于廉租房的投资。

二、我国公租房和廉租住房REITS的运营模式

1. 收购改造住房的REITs的运营模式。

收购改造住房的REITs的信托财产是房地产, 房地产的原所有人将产权转让给REITs, 但REITs并不向其支付现金, 而是签发受益凭证。原所有者在取得受益凭证后, 可以将其在证券市场上出售, 从而取得相当于直接销售房地产的价款。

2. 新建公租房和廉住租房的REITs运营模式。

新建公租房和廉住租房的REITs的信托财产是资金, 投资者用现金来购买REIT的参与权, 新建公租房和廉住租房的REITs的优点在于可以吸引中小投资者参与房地产投资, 同时由于R E I T s握有现金, 可以灵活选择投资项目。但是也有其弊端, 如在REITs收到资金后, 由于没有合适的投资项目, 可能会损失资金的时间价值, 从而增大投资的机会成本和再投资风险。

因此, 这两种方式各有利弊。对于公租房和廉租住房融资而言, 本人认为应该将两种模式结合起来运用在公租房和廉租住房建设中。选择收购改造住房的REITs可以充分利用已有的房源, 降低成本, 激活房地产存量房市场;后者资金信托式可以为廉租住房REITs提供资金支持, 这些资金可以投资于房地产开发商建设收购改造住房的REITs廉租住房源, 更有利于结合政府的宏观调控、规避风险。因此, 从房源的取得途径上考虑, 两者的结合更为有利。

三、REITs在我国公租房和廉租住房建设中的具体运营模式的发展建议

公租房和廉租房投资信托基金仍然属于房地产投资信托基金的范畴, 只是投资对象是专门针对公租房和廉租房。用发行公租房廉租房信托投资基金来为其住房体系建设提供资金的基本思路是:由商业银行发起设立的公租房廉租房投资信托基金, 虽然本质上属于产业投资基金的一种表现形式, 但与一般意义上的投资基金一样, 也采取“聚合资金, 专家理财, 组合投资, 分散风险”的原则。所不同的是, 它由我国商业银行作为主要发起人设立, 通过发行基金受益份额, 向投资者募集资金, 根据不同条件, 专项对优质房地产企业或公租房廉租房住房源拥有者进行股权投资或提供信贷资金, 以支持公租房廉租房的建设、经营, 并以此形成稳定的收益, 回报投资者。

这一模式应以公租房廉租房市场作为试点, 引入信托公司或资产管理公司参与, 通过发行房地产信托投资基金, 收购或建设公租房廉租房房源, 然后再出租给低收入家庭。因此该模式能够使更多的家庭直接享受实物配租的福利, 避免了租金补贴的缺点, 比如低收入家庭很难利用有限的租金补贴在市场上找到合适的廉价的小户型住房, 如果这样的话, 租金补贴并没有从根本上解决他们的住房问题。同时, 公租房廉租房的租金收入, 包括政府补贴和承租户支付的租金两部分, 可以作为房地产信托基金的红利来源和偿付本息的来源, 以此来推动整个体系。具体操作如下:

第一步:成立公租房廉租房投资信托基金的组织机构和制定严格的规章制度。

第二步:募集资金。面向社会中小投资者和机构投资者募集资金 (或房源) 。投资者以自有资金或房产购买基金, 获得受益凭证。

第三步:确定投资方向。根据房源获得的途径不同, 投资方向也有多种。 (1) 政府招标房地产开发商建设廉租住房, 房地产开发商按照一定标准建设廉租住房, 在建设完成以后, 由房地产信托收购廉租住房, 房地产开发商获得约定利润后退出; (2) 政府直接建设, 有符合一定标准的已有房源 (小产权房、公房、集资房、烂尾楼、私房等) , 也可以加以利用。 (3) 符合一定标准的房源的房主也可以找到信托公司, 交由房地产信托收购其住房。无论是哪种情况, 在房地产信托收购到住房以后, 并不是直接向原所有权人支付现金, 而是签发受益凭证。

第四步:凭证交易。在拿到受益凭证以后, 无论是开发商还是原房源拥有者, 可以在市场上出售受益凭证, 获得可流通的资金, 也可以保留受益凭证。

第五步:投资管理。房地产信托机构可以将房产交由专门的房地产公司打理, 租给符合要求的低收入居民。

第六步:政府补贴。房地产信托持有廉租住房期间, 由政府有关部门负责廉租住房的租赁、租金收取事宜并在租金不足以满足房地产信托约定投资收益时予以补足。

第七步:利益分配。低收入居民和政府共同支付的每月的租金可构成一个稳定的资金来源, 受益凭证所有者可凭证受益。 (见图1) (1) (3) 原房屋所有人拿到受益凭证 (公租房廉租房REl Ts) 后可在市场上出售受益凭证; (2) (4) 购买受益凭证的普通投资者向原出售者支付现金; (6) (7) 将符合标准的房源交给信托公司; (5) (8) 信托公司向原房屋所有者签发受益凭证; (9) 信托公司委托房地产公司代理公租房廉租房的出租业务; (10) 将房屋租给低收入人群;⑾是指由公租房廉租房用户和政府部门共同承担廉租租金;⑿投资者凭受益凭证获益。

这种操作模式完全采取了市场化运作模式。在实际操作中并不一定严格按照以上的步骤, 会有一些交叉和重复。该模式中政府仅提供了政策支持和后续租金安排, 并没有投入建设资金:房地产信托在长期内获得了稳定而有保障的租金收益:房地产开发商在获得正常利润后顺利退出, 赢得了再发展的机遇。因此该模式是解决目前公租房廉租房资金难题的优选途径。

摘要：公租房和廉租住房制度作为解决城镇最低收入家庭住房的一项住房保障制度, 在整个住房供应体系中发挥了重要的作用。但目前其发展过程中的最大难点就是资金短缺。本文从发行“公租房和廉租住房投资信托基金”融资的角度, 提出了将传统的政府直接融资模式向吸收民间闲散资金的间接融资模式的转变, 并对其运营模式提出具体建议。

关键词：公租房,廉租房,投资信托基金,运营模式

参考文献

[1]、张巍、杨莹.REITs在我国公租房和廉租住房建设中的运营模式研究, 建筑经济, 2010 (7) .

[2]、金昊.上海廉租房建设现状与融资模式研究, 城乡建设, 2010 (1) .

廉租住房建设 篇8

改革开放以来, 随着住房制度的改革, 中国人的居住条件有了明显的改善。到2010年全国人均住房面积将达28平方米。但与此同时, 全国还有三千多万人的人均住房面积在10平方米以下, 弱势群体呼唤着政府保障功能的回归。我国从1998年提出建立廉租住房构想, 但廉租房政策在很多地方仍停留在文件中, 所谓廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式, 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之, 廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。党和政府把健全廉租住房制度作为“住有所居”的重要组成部分, 第一次写进 (2007年) 政府工作报告和党的十七大报告。可见, 我国的住房政策将发生新的变化。

二、廉租房制度与住房保障体制的关系

(一) 改革开放以来我国城镇住房变革的历程及误区

改革之前, 我国实行“统一管理, 统一分配, 以租养房”的公有住房实物分配制度。应该说, 这种制度模式在当时较低水平的消费层次上, 较好地满足了职工的基本住房需求。

住房制度改革起始于1980年, 大致经历了试点售房 (1979～1985年) 、提租补贴 (1986～1990年) 和以售带租 (1991～1993年) 等改革阶段, 以及全面推进住房市场化改革的确立 (1994～1997年) 阶段。

为了促进房地产业更好更快地发展, 2003年国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》, 提出各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化, 完善住房供应政策, 调整住房供应结构, 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

应该说, 我国城镇住房制度市场化改革的推进是顺应市场经济体制改革的总体要求而为, 成为拉动内需的最好办法。与此同时, 住房制度改革政策中也存在一些误区。一是过度强调住房经济发展的功能。2003年以来, 在各地“房地产是国民经济的支柱产业”, 依靠房地产投资来带动当地经济发展, 导致一些城市政府对经济适用房、廉租房弃而不建。二是住房过度市场化超越了经济发展阶段。我国在目前经济尚不充分发达, 社会收入分配差距较大的发展阶段, 却直接把“居者有其屋”变成了“居者有其产”, 政策所体现的市场化程度更浓。三是市民基本住房保障严重缺位。从政策属性上看, 房地产政策是一种经济政策, 它归根到底主要着眼于市场效率;住房政策则属于社会政策范畴, 更注重社会公平和居民的基本住房诉求, 它要解决的问题是用什么手段, 使不同收入状况的市民居者有其屋。政府忽视了普通民众最基本的住房需求, 在所应发挥的功能上严重缺失。

(二) 廉租房细化政策预示住房政策的新变化

胡锦涛同志在十七大报告中提出:“健全廉租住房制度, 加快解决城市低收入家庭住房困难。”事实上, 早在1998年, 中央就明确了建立住房保障体系的思路:高收入家庭购买或租赁市场价位的商品住房;中低收入家庭购买经济适用房;低收入家庭租赁或由政府提供廉租住房。之前的这些政策在执行中, 被大打折扣, 因此形成了目前保障性住房体系不健全的尴尬局面。特别是近几年政府用转移支付的方式免交土地出让金, 限制开发成本与价格补贴等方法来解决中低收入家庭住房问题的经济适用住房特殊政策。从诞生之时起, 就一直饱受非议。人们发现, 经济适用房虽然比商品房便宜很多, 但真正的低收入家庭仍然买不起, 保障效果是“口惠而实不至”, 而政府实际上也确实无力保障那么多人的住房。很显然, “住有所居”的保障标准是“有房住”而不是“有房产”。目前在我国, 低收入住房困难家庭, 占城镇家庭总数的5.6%。要落实每一个低收入家庭的住房问题, 是一个庞大的工程。因此, 加快廉租住房体系的建立和健全迫在眉睫。

随着改革的深入, 政府对保障性住房体系的建设和完善不断加强。国家建立城市廉租住房制度的步伐进一步加快。尤其是2007年以来, 政府在这方面出台密集的政策, 以提速这一体系的建立和完善。2007年8月13日, 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (以下简称“24号文”) 发布, 将城市低收入家庭纳入住房保障对象, 并要求加快建立健全廉租住房保障体系。此文被认为是2007年房地产市场调控的转折点。

保障对象最终收缩为低收入住房困难家庭。这样调整的好处:一是“补需方”的方式更加公平;二是“好钢用在刀刃上”, 政府可以把有限的资源和财力用到最需要的人身上;三是资格审查难度大减。由于符合条件的申购人数大幅减少, 审查认定的工作量随之剧减。并且, 不具备产权性质的廉租房, 也避免了很多“投机”。

“24号文”只是一个指导性文件, 要彻底的建立健全廉租住房保障体系, 就必须有比较详细的配套文件, 特别是党的十七大报告提出“健全廉租住房制度”以来, 在《廉租住房保障资金管理办法》出台后的一周内, 《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》也紧随其后, 一一出台。在不到十天之内, 出台如此多的政策, 实属罕见。与此同时, 相关政府部门频频出台可操作性强的住房保障相关文件, 预示着国家在加强住房保障体系的建立健全方面, 力度越来越大。推出细化的廉租住房政策, 说明我国住房保障制度的政策框架已经基本确立。

总之, 廉租房建设包含庞杂的制度设计与实际操作, 只有抱着公正、谨慎和对百姓认真负责的态度, 虚心学习和借鉴先进国家和地区经验, 才能确保廉租房政策真正惠及民生。

(三) 目前应以实物配租为主, 解决城市低收入家庭住房困难问题

就世界各国设计的廉租房制度来看, 廉租房大致有两种基本形式, 即实物配租 (指对符合条件的申请人配租一处廉租住房) 和货币配租 (指对符合条件并已自行租凭住房的, 按人口和住房面积核发租金补贴) 。鉴于中国目前的国情, 现阶段还应该以实物配租的形式为主, 我国目前可用于廉租房的住房太少, 货币配租的方式只能在短时间内缓解而不能从根本上解决问题。2006年4月初, 建设部通报了全国城镇廉租住房制度建设和实施情况, 有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度, 已经实施的地市廉租房数量也非常有限。至于二手房, 现在大城市靠近城中心地带的旧房几乎拆迁完毕, 新建的住房不仅距离远, 增加租房户的生活成本, 更重要的是, 现在的新建住房面积一般都非常大, 远远超过困难户的承受能力, 简单的货币补贴无济于事。

因此, 现阶段尤其需要重视廉租房实物配租的重要性和紧迫性。实际上, 世界大多数国家在解决廉租房等社会保障性住房的时候, 在初始阶段, 也基本上都是实物配租, 等到实物配租发展到一定阶段后才实行货币配租。显然, 在我国现阶段廉租房房源严重不足, 地方政府建设廉租房的动力又不足的情况下, 应该严格要求地方政府建设一定数量的廉租房。另外, 实物配租有利于平抑房价, 这一功能是货币配租所不具备的。

三、结论

住房发展阶段决定了住房保障体制的覆盖范围和程度, 从而影响住房保障运作模式的选择。当前我国房地产市场供求不平衡, 处于住房相对短缺时期, 特别是低收入群体的基本住房需求问题突出, 比较适合政府投资进行公房建设模式。当通过市场的资源配置调节使廉租房的房源达到一定程度, 住房建设补贴模式和住房租金补贴模式将逐渐过渡为住房保障的主流。建立健全住房保障体制, 还要有效利用出租房市场, 保障居民的基本住房需求。目前, 中国出租房占全部住宅的比重大概为15%, 而美国、瑞士、瑞典这些发达国家大概在40%-65%。

现阶段, 政府为低收入者加快建设方便充足的廉租房, 扩大住房供给, 着力解决城市低收入家庭住房困难的问题。今后, 应根据发展状态, 逐步过渡为向低收入群体提供租金补贴为主的保障方式, 以市场的资源配置作用为主导, 来实现“住有所居”的目标。因此, 随着住房供给短缺问题的缓解和房地产市场的成熟, 政府在住房保障领域的比重应逐渐降低, 市场的主导作用将不断上升, 届时住房保障将更多地依靠市场的力量, 运行机制也将由政府主导逐步转向市场调节主导。

参考文献

[1]李占军.当前房地产的发展形势、趋势与争论[J].现代经济探讨2006 (9) .

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[3]杨晓.经济房变味—叩问中国住房制度走向[N].中国经济时报, 2005-09-21.

城市廉租住房保障的退出机制 篇9

一、廉租住房保障退出机制的理论模式

1. 廉租住房保障退出机制的内涵

廉租住房保障对象退出机制是指政府为了有效地配置有限的住房资源, 体现公平、公正性原则, 通过具体的行政主管机构审核, 对住房保障对象的资格进行规制, 让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式而退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。无论享受何种保障形式的住房保障对象, 一旦家庭收入或住房条件得到改善, 就要退出保障范围, 把机会留给更困难的居民。

住房保障对象退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措, 是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。究其本质, 主要有以下特点:一是规则性很强。对住房保障家庭的退出必须严格依退出程序实施。二是灵活性很强。住房保障退出机制必须与当地的经济发展相适应, 不同经济发展时期, 最低收入标准不同, 政府制订的住房保障对象退出的条件不同。

2. 廉租住房保障对象退出条件

退出机制不同于准入机制, 它是一种事后机制, 只有有效地审查和确定退出对象, 使那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围, 才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。2005年建设部、民政部联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》中明确规定了廉租住房保障对象退出的条件:未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的保障家庭;家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房确定的收入标准的保障家庭;因家庭人数减少或住房面积增加, 人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭;擅自改变房屋用途的保障家庭;将承租的廉租住房的转借、转租的保障家庭;连续六个月以上未在廉租住房居住的保障家庭。

享受廉租住房保障的家庭有上列情况之一的, 由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定, 收回承租的廉租住房, 或者停止发放租赁补贴, 或者停止租金核减。

3. 廉租住房保障对象退出方式

(1) 退出廉租住房。是指实物配租的保障家庭在收入增加或家庭人员减少后, 主动退出或被强制退出保障性住房。这种退出方式能直接腾出廉租住房, 但操作难度大, 管理成本高。

(2) 提租。是指针对收入增加或家庭人员减少后仍需继续租住保障性住房的保障对象, 可按市场价缴纳房租。

(3) 停发补贴。是指对收入增加或超过保障标准的保障家庭, 家庭人数减少或住房面积增加、人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭, 停止发放住房租金补贴。相对前两种退出方式, 停发补贴有明显的优势:停发补贴比强制对象腾退廉租住房具有更好的操作性, 操作简单, 管理成本低。随着我国廉租住房保障制度的不断探索和发展, 停发补贴将成为一种最有效的退出方式。

二、我国廉租住房保障对象退出的难点

1. 住房保障对象退出条件的政策设计单一

目前的廉租住房保障对象退出条件的设计界限模糊, 或者说政策中退出前提的不完备严重影响到住房保障退出机制的有效实行。一是对退出条件的规定不够周严。从我们调查的常德市来看, 2006年制定的《常德市城区廉租住房管理规定》, 只是以列举的方式规定了廉租住房保障对象退出保障范围的七种情况, 而现实的情况复杂, 廉租住房保障对象应该退出的情形应不止规章中列举的情形。二是退出条件的界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房, 一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准, 原则上不能续租。但在具体实施细则中又规定, 如果确有困难可以续租, 按当地同类地段住房市场租金标准收取住房租金。显然, 对续租条件的规定存在较大的人为因素。另外, 各地廉租家庭退出的条件大多为连续一年以上的收入超过民政部门规定的保障标准, 而没有设定住房面积方面的标准, 使得一些符合最低生活保障标准但不存在住房困难的家庭不能及时退出保障范围。

2. 城市低收入群体对退出廉租住房的认同度不高

目前, 虽然各地均规定不符合保障条件的保障对象在收到当地住保办取消保障资格决定起, 在一定期限内要腾退保障性住房, 超过期限仍没有搬出廉租住房的由当地房管局依法申请人民法院强制执行并处以罚款。但是住保对象对其认同度仍然不高, 实际操作起来较为困难。廉租住房是政府在住宅领域实施社会保障职能, 向城市最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅, 一旦享受了租赁住房补贴和实物配租形式的廉租住房, 就形成了既得利益。因此, 一些享受了廉租住房保障的家庭在收入超过低保标准后也不愿退出保障性住房。

3. 缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 对住房保障对象收入变动情况的跟踪管理较为困难

缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 是我国住房保障对象退出机制建设中存在的一大障碍。我国各地的廉租对象一般为经民政部门认定的最低收入标准和住房困难标准的城镇家庭, 由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制, 居民的真实收入很难统计, 因而划分居民收入线的基础很薄弱, 实施起来也非常困难。目前, 我国为了保证保障性住房分配的社会效应和经济效率, 主要采取保障对象主动报告收入变更情况和租赁合约一年一订的动态管理方式, 这难免出现申报不实和管理失控的情况, 而要对住房保障家庭的收入、成员、住房等状况进行准确、动态的监测和复核, 不仅要投入大量人力和资金, 而且信息资料的真实准确度不高, 复核结果偏差较大, 导致住房保障退出机制缺乏必要的客观依据, 从而出现保障性住房消费中的“搭车现象”。

4. 对廉租住房使用情况的监管难度大

由于廉租房制度刚刚起步, 有效的监管机制还没有建立起来, 对廉租住房使用情况监管难度较大。根据常德市住保办对250户廉租住户的回访调查显示, 配租家庭违反廉租住房政策、改变廉租住房使用性质的现象普遍存在。一是未按程序擅自转租廉租住房;二是廉租住房住户将廉租住房转借给他人居住;三是欠租现象严重;四是将廉租住房闲置。这些问题给廉租住房的后期动态跟踪管理带来了困难。

5. 缺乏系统完善的住房保障退出法律制度和惩戒机制

目前, 我国尚未建立专门的住房保障法律法规, 更未在住房保障立法方面形成比较完善的体系。在我国的法律法规体系中, 涉及廉租住房退出制度的全国性法规只有《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》两个部门规章, 而且对相关法律责任的规定也不够全面和严厉。依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等规章, 对因虚报、隐瞒有关情况或伪造有关证明而获得保障资格对象的责任处理主要是退还或补交租金补贴、退出廉租住房, 最严重的也只是取消廉租户资格甚至处以1000元以下的罚款。因此, 基于对个人利益的考虑, 生活状况改善的廉租住房户一般不会主动退出保障范围, 有些廉租住房保障对象甚至在接到退出廉租住房通知书后仍故意拖延, 这无疑会增加廉租住房制度的实施成本, 影响效率。

三、建立廉租住房退出机制的配套政策与措施

1. 建立完善的法律体系和严格的惩戒机制

住房保障制度作为一项重要的社会政策, 需要有效的法律支持。有关部门应尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规, 各地也制定出地方性的住房保障法规。应严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法, 规定居民收入发生变化后的相应保障措施。在此基础上, 应强调建立和完善法律意义上的惩罚机制, 明确合理的惩罚性规定, 对一些违法行为予以严惩。

2. 加快建立个人信用制度

我国香港地区由于存在较好的信用制度体系, 使得住进公屋的对象基本上能够自觉退出, 政府也无须投入大量精力进行监督。可以说, 信用制度的建设, 是廉租房退出机制最有效、最直接的方法。目前我国信用制度建设刚刚起步, 政府可以深度介入, 强制推行个人信用制度。一是统一个人信用档案标准, 建立个人基本账户制度。二是建立个人信用资信评价机构, 对个人的信用程度进行评估。三是充分运用先进的信息技术手段, 加快电子化建设, 为住房保障退出机制的健康发展提供信息支持。

3. 培育和规范退出监督管理机构, 加强对廉租对象的监管

必须成立专门的退出管理机构对住房保障对象进行监管, 建议自上而下建立市、区街道、社区多级监督管理体系, 成立专门的廉租住房监督管理机构。该机构应动态地、连续地发挥自身在住房保障退出机制中的作用, 其职责包括:制定规范的监督调查程序、调查内容, 负责审查住房保障对象的家庭收入变动情况并对其收入情况进行动态跟踪, 定期界定退出对象;负责对保障性实物配租房的使用进行监督, 并对承租对象的违法行为予以查处, 确保最低收入和住房困难“双困户”的住房利益;负责对廉租住房分配部门的分配监督, 杜绝分配者以权谋私, 保证廉租住房规范合理的分配和使用。在监督和管理过程中, 应实行廉租住房租赁管理机构和廉租房监督管理机构相分离的原则。廉租房租赁管理机构负责承租对象的资格认定和日常管理, 廉租房监督管理机构负责监督租赁管理机构和承租者违法行为的查处, 这样, 可使租赁管理机构和监督管理机构完全独立, 体现公平和公正。

4. 制定有利于廉租住房保障对象退出的优惠政策

从廉租住房退出制度设计的角度, 应考虑如何让廉租住房户主动积极地申报个人信息从而及时退出保障性住房, 这会大大降低行政资源的支出。因此, 政府应因地制宜制定廉租住房保障对象主动申请退出的优惠政策, 鼓励廉租住房保障对象自行置业, 促进条件转好的保障对象申请自动退出, 购买经济适用房或商品房。廉租保障对象自觉主动退出廉租福利后, 能得到政策性优惠, 诸如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等;若不主动退出, 不仅得不到置业优惠, 而且要承担相应的法规责任。

5. 从实际出发采取不同的住房保障运作模式

当前, 我国廉租住房制度有三种保障方式:租金核减、实物配租和租金补贴。在房源充足的城市, 通过发放租赁住房补贴, 由最低收入家庭到市场租赁住房, 可以把保障机制融于市场机制之中, 最大限度减少对市场配置资源效率的干扰, 适应当前我国经济结构变动时期就业、收入状况变动较快的实际, 有利于退出机制的形成, 而且可以简化退出操作程序和难度。

参考文献

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