土地税费制度

土地税费制度（精选3篇）

土地税费制度 篇1

1 土地租税费的内涵及区别

地价 (地租) 、土地税收与费属于不同的资源配置手段, 三者有不可替代性。作为资源配置方式, 它们又存在着密切的联系。价格 (地价) 是竞争市场中的资源有效配置方式, 主要用于私人产品的配置。城市土地是国家的重要的资源和资产, 有着很强的公共产品属性, 在保障国家所有权收益的基础上如何使土地资源配置效率提高, 税收是这种不完全竞争失灵情况下对地租的代替, 主要用于公共产品的配置, 同时是国家所有权实现的补充。而土地收费作为行政单位、事业单位、垄断性国有企业向居民和法人单位提供某种土地相关特殊服务或产品所获得的酬劳, 是介于价格和税收之间的资源配置方式。

城市土地租、税、费体系是指政府运用租 (价) 、税、费三种经济杠杆和分配手段对城市土地收益的流向实施调节, 相互联系而成的城市土地收益分配体系.由于土地的国有性质, 我国城市土地地租 、税、费除了土地收益分配调节和含义外, 还体现着土地国有收益及在在中央政府和地方政府之间分配的内涵。三个本质不同的经济范畴之间相互影响, 相互配合, 共同达到这两个方面的统一。租、税、费三个经济范畴, 在理论上的区别非常明显, 但在实践中, 以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍, 限制和削弱了税收的宏观调控功能。

2 现行城市土地租税费体系弊端

2.1 租税费概念混淆, 相互重复

由于对地租、土地税和土地使用费的区分不清, 造成同一事物表现为多种形式和多种名称, 如地租性质的租费, 就有土地出让金、土地使用费、土地使用金等多种名称。同时各种租、税、费之间关系混乱, 交叉重复, 以税代租的现象还普遍存在。这不仅表现在房产与地产的收益分配上, 而且还体现在城市地产本身的收益分配上。《中华人民共和国城镇土地使用暂行条例》第一条明文规定, 城镇土地使用税是“调节土地级差收入而设”, 这说明城镇土地使用税也属于地租范畴。以费代税现象也明显, 《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定, “超过合同的约定动工开发日期满一年未动工者, 将征收相当于土地使用权出让费20%以下的土地闲置费……”, 这里的“土地闲置费”并非因提供相关服务而产生, 也无需给予补偿, 是一种典型的惩罚行为税而不是费。

我国目前缺乏统一的土地收益分配制度, 特别是费用的收取范围不明晰, 收取标准模棱两可。收费名义上为政府收入, 实际上收费的流向在预算外, 成为地方财政收入的重要来源。在“以地生财”的利益驱动下, 地方政府为确保财政收入的增长, 往往存在“重费轻税”的思想, 导致土地乱收费现象愈演愈烈, 同时, 有些收费对象本身就是税基的组成部分, 不可避免地会侵占税基, 冲击正常的税收。在企业收入水平一定的条件下, 多交费必然少交税, 出现“费多税少”的现象, 尤其是在先收费后征税、税“软”费“硬”的情况下“, 以费挤税”也就不足为奇, 使得土地税的作用大大削弱。

租、税、费的多样重复既造成了各收费部门的职权重叠, 导致多部门之间的相互扯皮, 影响对城市地产收益的分配到位, 从而造成国有资产收益的流失及乱收费、乱摊派现象的产生。

2.2 租税费体系内外有别, 不利于公平竞争

我国城市租、税、费体系对国内企业与外资企业采用不同的征收标准。如:目前土地使用税征收对象只限于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地使用者, 而把乡镇企业排除在外, 同时也暂不对三资企业征税;土地使用费的计费对象是各类中外合资、合作企业和外国独资企业在经营中所需要的土地, 而不对国内企业征收。这种情况形成内、外资企业之间征收不同的租、税、费, 而没有一个统一的标准, 既不利于各类型企业的公平竞争, 难以适应企业面向市场、转变经营机制的要求, 又不符合国际惯例, 阻碍加入WTO后我国与世界市场的接轨。

2.3 土地税收制度混乱, 不符合经济发展需要

2.3.1 税种间重复设置, 各个环节税负征收差别过大

重复纳税, 是指国家对同一课税对象在同一纳税期间, 课征性质相同或相似的税。按照这一定义, 我国现行房地产税制中存在的重复征税主要有:对土地课税设置土地使用税和耕地占用税两个税种:对房屋租金收入既征收5%的营业税, 又征收12%的房产税;对房地产转让取得的纯收入征收33%的企业所得税, 又按取得的土地增值税额计征土地增值税;对房地产产权转让签订的产权转移数据或契约, 承受方要既要缴纳印花税, 又要缴纳契税。

流通环节税负较重, 保佑环节税负太轻。我国房地产税制在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种, 而在房地产保有起家设置的税种非常少, 且税收优惠范围过大。土地保有阶段课税少、税负轻, 一方面, 相当于给了土地保有者无息贷款, 即只要土地未进入流通, 就无须为土地的增值而纳税, 导致土地闲置、浪费现象很严重;另一方面, 在房地产保有阶段自然增值部分, 由于没有有效的税收调控机制, 政府不能充分参与增值的分配, 导致财政收入的流失。而进入市场流通的土地要承受过高的税负, 则抑制了土地的流动和正常市场交易, 助长了隐形市场的大量存在, 造成国家税收流失严重。它还直接阻碍了大量的划拨存量土地进入市场的进程, 减少了土地的有效供给, 使土地价格更容易上涨。

2.3.2 税种设计不适合房地产市场的发展

土地使用税和耕地占用税税率偏低, , 难以起到合理用地和保护耕地的作用。其次, 土地增值税和耕地占用税税率偏低, 难以起到合理用地和保护耕地的作用。部分税种的计税依据不合理, 不能反映房地产的市场价值。我国的房产税和城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税的计税依据都不能反映财产的现有价值, 不能反映土地的级差收益和房地产的时间价值, 不能随着经济的发展、房地产的增值而相应的增加税收收入, 也就不能很好的发挥其调节经济的作用。

2.3.3 部分税种计税依据不合理, 征收成本高

立法层次太低, 税收法规变动频繁, 现行的房地产各税种, 是国家行政机关制定颁布的暂行条例, 而不是最高立法机关颁布的税收法律, 有些税种几经变更, 有失税法的严肃性和权威性。同时税权过度集中于中央, 难以满足房地产区域性特点, 无法促进房地产资源的优化配置和有效利用。另外, 我国缺乏私有财产登记制度, 致使不少税源流失。且在税务征管目前仍然存在很多问题, 导致实际税率与名义税率不符, 税收征管不严, 没有进行规范纠正。由于政出多门, 来自房地产的诸多税收有利于财政管理之外, 实际上成了某些管理部门和垄断性事业单位的资金来源, 而真正意义上的房地产税收则完全沦落为从属地位。

2.3.4 部分税种征收范围过窄, 不利于市场主体的公平竞争

房产税和城镇土地使用税的征收范围都是仅包括城市、县城、建制镇和工矿区, 而处在这些地区之外的房产和土地则不需要纳税。目前许多企业都坐落在房产税和土地使用税课税范围之外的区域, 其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面没有本质的差别, 却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。而且随着乡镇企业的发展, 许多农村地区与城镇已经差别不大, 因此应该将发达地区的农村也纳入征税范围。

3 城市土地租税费体系的调整与完善

城市土地租税费体系的不规范, 直接影响土地收益的分配流向和流量, 不仅损害用地者的利益, 而且会导致国家利益的流失.如果将租税费体系看作是切好蛋糕, 城市土地总体收益的增加是做大蛋糕, 那么这个体系混乱, 不仅不会切好蛋糕, 反而会使蛋糕越做越小, 也使宏观调控效果偏离预期方向, 完善我国城市土地租税费主要应考虑:

3.1 地租 (地价) 调整和完善主要在以下几个方面

明确地租, 完善土地储备制度和一级开发制度及现行土地征用制度, 结束用地多元价格体系并存局面。探索市场化配置土地资源的土地出让方式和地租形式, 做好基准标定地价的制定修改与执行工作, 确保租税分离明晰征收, 并在中央和地方政府间合理分成, 纳入预算使用, 抑制地方政府经营土地冲动, 利用土地寻租.加快土地利用规划和土地征用专门立法, 结束先行法规对地方政府约束力不强的局面。

3.2 土地税收调整和完善方向

调整和完善土地税收既要考虑财政收, 更要考虑对房地产市场和宏观经济的调控功能.在符合税收原则的情况下, 适当的土地税可以补充现阶段地租的国家所有权实现.土地上税收改革的原则上主要要从以下考虑:建立土地税评估机构, 统一内外税制, 避免重复征税, 改变重流转环节轻保有环节的现状, 并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢具体如下:占有环节可考虑用土地占用税代替耕地占用税并调整税率.保有环节积极探索适合中国城市土地所有制度的物业税的实施途径, 改土地闲置费为土地闲置税并调整税率.转让环节可考虑增值税、遗产税等.

3.3 土地费用的调整和完善主要在以下几个方面

减少行政事业性收费, 避免了对同一税源既征税又收费的反复课征, 保证了充足的税收来源, 另一方面也使政府通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能。 清理过多冗繁的费用, 对收费项目进行严格清理, 除少数服务性收费项目以外, 其它收费或取消或合并为某一固定税种, 避免过多的不合理的土地收费, 从供给方缓解房地产价格固定快速上涨。

摘要：城市土地是重要的资源和非经营性国有资产, 随着近年来地方政府经营城市的理念的产生, 土地市场也日益有了雏形, 但土地市场价值体系扭曲严重, 尤其地租地价、土地税收、费非常混乱, 有不少误区。实践中也未形成一个地租、税收、费用三种经济杠杆调节土地收益, 相互联系的土地收益分配体系。分析了有关地租、土地税收及土地收费三者关系, 提出城市土地地租、税收、费体系的调整与完善的措施。

关键词：土地经济,租税费体系,完善

参考文献

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[5]毕宝德.土地经济学 (第五版) [M].北京:中国人民大学出版社.

土地税费制度 篇2

一、营业税及附加(出让方)：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

二、印花税和契税(双方)：

1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

三、土地增值税(出让方)：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

一、新征耕地环节

1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。

2、契税。按成交价格的3%缴纳。

3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。

4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

二、土地出让环节

1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。

2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

三、土地转让环节

1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。

3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。

5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。

6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。

四、土地使用环节

(一)自用

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

(二)出租

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

2、营业税。按租金收入的5%缴纳。

3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在市区、县城或镇的为1%。教育费附加的征收率为3%，地方教育附加2%。

单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征所得税。

(三)投资

1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税;不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。

2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。

3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让损益，计入应税所得。

4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由产权承受方缴纳。

房产相关税费制度 篇3

房产相关税费制度

一、税费基本知识

税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。税收具有下列显著特征：

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强制性。国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳税义务。否则，就要受到法律制裁。

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无偿性。国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。l

固定性。国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。税率是指纳税额与征税对象数额之间的比例，它是计算应纳税额的尺度，我国现行税法的税率有比例税率、累进税率和定额税率三种。

二、税种与标准 契税

根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下： 买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）典契税率，按典价征收3% 赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。

印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

A购销、加工承揽、建设工程勘探设计、建筑安装工程承包、财产租赁、货物运输、包储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证。B产权转移所有 C营业帐簿

D权利、许可证照

E经财政部确定征税的其他凭证

印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。A对一些载有金额的凭证，采用比例水利。税率共分五个档次：分别为所载金额的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。

B对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，每件缴纳一定数额的税款。

房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。土地增值税

土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。

作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上 1 的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

土地增值税的征收实行四级超额累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200% 土地使用税

土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。

土地使用税在批准建制的城市和县人民政府所在地的城镇开征，在这些行政区域国有土地的使用单位和个人，都是土地使用税的纳税人。

土地使用税以纳税人所使用的土地面积为计税依据。土地使用税实行定额税率（即固定税额），国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。

A大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。B中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。

房产税

房产税是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税。

房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税的义务纳税人。

房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计税依据，税率为12%。营业税

凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。

第七节

购房贷款

一、购房贷款形式

（一）按揭

按揭即个人住房商业性贷款。它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者(开发商)和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。

1、按揭的前提条件是：购房者必须将购入的房屋作抵押，房地产开发商必须回购担保。

2、按揭中的三方关系是通过三份不同的合同协议确定的，如图所示： 房地产商 购房者 银行

（合作协议）

（购房合同）

支付房价款

建房出售

（借贷合同）

住房储蓄存款和分期还款

3、申办个人购房抵押贷款应具备的条件。（1）借款人必须是具有独立民事行为能力的个人。（2）购房者持有居住地合法的身份证明。（3）与开发商签订了购房协议，并已支付首期购房款。（4）同意以所购房产作抵押。（5）具备令贷款银行满意的财务状况。

4、购房贷款的额度、期限与利率。银行根据借款者的资信程度、收入状况、申请借款金额等确定额度，额度即按揭率，最高为七成，期限最长为二十年。期限越长，利率越高。（1）可贷额度=家庭月收入总额*（40%-50%）*12个月*贷款年数。（2）可贷款额度即根据借款人的收入情况测算的贷款还款能力。（3）按揭贷款最高限额为40万元，同时不超过所购房产合同价格的70%。（4）房产开发商与银行订有《商品房销售贷款合作协议》，银行将根据协议条款规定的贷款成数和年限，结合借款人的还款能力计算可贷额度。

5、按揭贷款手续流程及相关费用。

（二）职工住房公积金贷款

1、申办公积金贷款应具备的条件：凡按照上海市住房公积金制度正常交存公积金的企事业单位在职员工（包括外资、合资企业的中方员工），凭本人和同户亲属的公积金交存证明，可以向银行提出办理职工购房贷款的申请。

2、公积金贷款的额度、期限与利息：（1）可贷额度=每月家庭公积金汇缴总额÷12%×35%×12个月*贷款年数。贷款最高额度为10万元，同时不得超过所购房产合同价格的70%。（2）公积金贷款最长期限为15年。（3）公积金贷款的利率比商业性贷款利率低。

3、积金贷款手续流程及相关费用。

（三）住房储蓄贷款

选择了建设银行的住房储蓄就能在得到存款利息的同时得到将来申请购房抵押贷款的权利。

参加住房储蓄满半年以上，其存款达到规定数额和期限即可获得申请购房抵押贷款的资格，规定数额和期限为：存款达到一万元以上（含一万元），实际存期满一年以上（含一年）；或存款达到二万元以上（含二万元），实际存期满半年以上（含半年）。住房储蓄和购房抵押贷款的存、贷的比例也为存一贷五，贷款期可相当于存款实际已存期限的五倍。购房抵押贷款的最高额度为40万元，贷款最长期限为20年。通过住房储蓄申请住房抵押贷款的商品房房源没有什么限制，只要开发商能提供相应的《上海市商品房注册登记表》（现房）或《上海市内销商品房预售许可证》（期房），并同意协办贷款手续和产权抵押手续的，都能通过住房储蓄申请住房抵押贷款。另外，购买上海市市级、区级房产交易市场出售的二手产权房也可通过住房储蓄申请住房抵押贷款。

已办理过住房抵押贷款的住房储蓄存单可以提前支取，也可以到期支取、续存或转存。存款利息分别按提前支取或到期支取计算支付。

二、选择贷款形式应考虑的问题

（一）贷款期长短的选择

贷款期长短的选择，主要取决于购房者的经济能力及投资偏好。一般而言，贷款期越长，每月还款额越少；贷款期越短，每月还款额越高。不少专家认为，假如选择一个期限较长的抵押贷款，每月还款额相对就少，因此就有较多的资金累积用于改善生活品质或做其他方面的投资，而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以避免长期的利息 3 负担。但是并不是选择抵押贷款期限越长的就越好。期限越长的抵押贷款所支付的利息月多。二）首期付款额的选择

银行规定，购房贷款最高不得超过房价的70%，这意味着必须自备30%的首期付款。如果抵押贷款比例不到30%，则首期付款额会更高。在目前房价较高，收入相对较低的情况下，对于工薪阶层而言，储蓄够首期付款额也有困难，因而选择最高的抵押贷款比例是明智的。在负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首期额，是最佳的明智之举。）房抵押贷款合同的签订

申请购房抵押贷款应由借款人与贷款人签订两份合同，抵押合同和抵押贷款合同。根据有关法规，房地产抵押合同应当载明下列内容：抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；主债权是种类、数额；抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；抵押房地产的价值；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；抵押期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决方式；抵押合同订立的时间与地点；双方约定的其他事项。以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的房屋预售合同，抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。同时在申请抵押贷款是还应签定借款交通，借款合同应当约定贷款金额、利率、支付方式、还本付息方式、还款期、贷款用途、违约责任以及双方约定的其他事项。

第八节

房地产保险

一、房地产财产保险

它属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。

商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种险种的责任相同，都是对因自然灾害而造成的保险财产的损失进行赔偿。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年，可续保。

二、房地产责任保险

主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险，它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。

三、房地产人身保险

主要指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。

四、房屋抵押贷款保险