房屋所有权分割

房屋所有权分割（精选3篇）

房屋所有权分割 篇1

从古至今, “所有权”的概念都被视为财产关系的核心, 并且与政治形态上的“所有制”紧密相联, 所以在中国经济变革和政治变革的今天, 它成为思考的一个焦点。合理的概念理应是历史和逻辑的统一, 然而历史的现实是不断发展的, 逻辑也是不断演进的, “在每个历史时代中所有权以各种不同的方式, 在完全不同的社会关系下面发展着”, [1]为此, 民法解释学必须关注现实的变化, 不断改造传统的既有概念, 使其内涵外延随时变化, 才能在其基础上构筑起 (对当时代而言) 科学的理论体系。

一、所有权的概念

所有权, 是物权的一种, 又称自物权, 是指所有人 (自物权人) 在合法范围内能够对标的物进行全面的、自主的支配, 按照自己的意志对标的物进行占有、使用、收益和处分的权利, 并排除他人干涉。它是物权中最完整、最充分的权利, 具体包括以下四项权能:

(一) 占有权能

物权具有权能上的支配性特征, 反映到所有权上, 首先表现出来的即是占有权能。从涵义上说, 占有权能是所有人对所有物的实际管领或控制的权能。“物之使用、收益, 皆以占有为必要”。[2]即是说, 拥有一个物的一般前提就是占有。

(二) 使用权能

是所有人按照物的性能和用途对物加以利用, 以发挥财产的使用价值的权能, 从而满足生产和生活的需要, 做到“物尽其用”。使用权能通常为所有人享有, 但也可以与所有权分离由非所有人享有, 即非所有人可依法律规定或与所有人的约定取得物的使用权;如果使用人因使用不当而致使用物毁损灭失时, 则要承担损害赔偿责任。

(三) 收益权能

是指获取物所产生的财产利益, 即收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。收益为所有人享有, 即所有人有权获取由自己的财产所产生的利益。由原物产生出来的物质利益, 是指天然孳息和法定孳息。天然孳息, 是指因自然规律而由原物生产出来的或者以物的用途而收获的物质利益。天然孳息也可以是人工的, 但由人工产生的物质利益不是产生于对出产物的改造加工。法定孳息, 是依法由法律关系产生的物质利益, 如房屋租金、借贷利息。收益权可以与所有权分离。例如, 所有人让与占有权、使用权和部分收益权, 而保留处分权和部分收益权。

(四) 处分权能

是指所有人对所有物在事实上或法律上进行处置, 从而变更、消灭物的存在状态或改变物的权利归属的权能。[3]处分是财产所有人最基本的权利, 被认为是拥有所有权的根本标志, 也是所有权中的一项核心权能。处分分为法律上的处分与事实上的处分。法律上的处分, 是指对标的物的所有权进行移转、限制或消灭, 使所有权发生变动的行为, 如所有权的移转、抵押权和质权的设定、物的抛弃等。事实上的处分, 是指对标的物进行物质上的变形改造或者毁损的事实行为, 如拆除房屋、撕毁书籍等。一般情况下, 处分权要由所有人来行使。如有法律的规定和所有人的意思表示, 处分权也可与所有权分离, 即非所有人可以享有对所有人财产的处分权, 例如抵押权人在债务人不履行到期债务时, 可以依照法律规定将抵押物变卖而优先受偿等。

二、所有权的质量分割理论

所有权是财产权的基石和核心, 全部财产法不过是围绕着所有权而规定和展开的。所以, 研究所有权具有重要的现实意义。而我们在研究所有权时, 可以从以下两个角度来认识:质的分割和量的分割。

(一) 质的分割

所谓质的分割, 是指以占有、使用、收益、处分四项权能是否完整为标准把物权划分为所有权和他物权。他物权即对他人之物所享有的权利, 是一种有期限的限制物权, 其权能只是占有、使用、收益、处分中的一部分, 具体包括用益物权和担保物权两部分:

1.用益物权

指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权 (海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利) 。用益物权与所有权分别属于物权法中的他物权与自物权, 因此, 两者之间存在着十分密切的联系。主要表现在以下几个方面:一、用益物权是以所有权为基础而产生的权利。所有权本身就是确定静态财产归属关系的一种法律表述, 并且财产的归属关系明确是财产的有效利用的前提。因此, 如果没有所有权, 那么用益物权也就不复存在了。二、用益物权是所有权行使的一种方式。所有权是一种支配权, 所有人行使所有权主要有以下两种方式:一是由所有人自己行使所有权;二是由非所有人行使所有权, 即由所有人之外的人根据法律规定或约定行使所有权。用益物权就是后者, 即属于非所有人行使

所有权的一种, 是所有人为了扩展财产的使用价值, 更好地发挥物质资料的效能而使非所有人行使对其所有物的权利。三、用益物权是对所有权的一种限制。这种限制体现在以下几个方面: (1) 在用益物权依法成立后, 所有人不能随意取消之。 (2) 所有人在行使所有权时, 不得妨碍用益物权人行使权利。 (3) 所有人不能随意变更用益物权人对所有权的义务内容。 (4) 用益物权具有优先于所有权的效力。[4]

2.担保物权

是与用益物权相对应的他物权, 指的是为确保债权的实现而设定的, 以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利, 包括抵押权、质权和留置权, 当债务人不履行债务时, 债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。相较所有权, 用益物权和担保物权不具有永久性、独占性、弹力性 (即将权能分开行使) , 他们是有期限限制的物权, 且在同一物上可以有两个互不排斥的他物权。担保物权与所有权有严格的界限区分。主要表现在以下几个方面:一、权利性质不同。担保物权属于限制物权、他物权的范畴, 只是具有所有权中的一部分权能, 而所有权是自物权, 包括占有、使用、收益、处分四项权能, 是最完善的物权。二、权利主体不同。担保物权是对他人之物所享有的权利, 权利主体不是本人, 而所有权是对自己之物享有的权利, 权利主体是本人。三、权利取得方式不完全相同。担保物权源于他人的所有权, 故担保物权的取得没有原始取得, 只有继受取得。而所有权的合法取得方式可分为原始取得和继受取得两种。四、存续期限不同。担保物权具有期限性, 而所有权是永久权, 是没有期限限制的。

(二) 量的分割

所谓量的分割, 是指以所有权的不同客体为标准把建筑物的所有权划分为共有所有权和区分所有权。事实上, 关于建筑物区分所有权的概念, 历来存在着争议, 反映在立法上也有不同的体制, 归纳起来只要有一元论说、二元论说、三元论说、新一元论说四种。[5]本文认为, 关于建筑物区分所有权的概念宜采用三元论说。将建筑物区分所有权界定为由专有部分的专有权、共用部分的共有权与因共同关系所生成的成员权三要素构成, 可以克服其他各说的不足与局限性。介于本文是从量的分割角度探讨所有权, 故这里先不谈及成员权, 仅对共有所有权和区分所有权进行分析:

1.建筑物区分的共有所有权

建筑物区分的共有所有权亦称“共用部分持分权”或“持分共有所有权部分”。依学者通说, 所谓共有所有权, 是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定, 对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。共有部分, 指区分所有建筑物, 除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分, 如建筑物的共用出入口、通道、电梯等。也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分或一部共有部分, 如几户共同使用的墙壁、楼地板等[6]。与一般财产共有权相比, 其具有以下法律特征:一、从主体上看, 区分共有所有权人的身份具有复合性, 即区分共有所有权人同时也是区分专有权人, 而且只有在取得专有所有权的主体资格时, 才能成为共有所有权的主体。也即是说建筑物共有所有权是从属于专有所有权的, 其具有不可分割性和从属性。区分所有权人转让其专有部分时, 共有所有权被认为一并转让。而一般财产共有权其主体身份是单一的, 并且不需要以取得某项财产的专有所有权为前提。二、从客体范围看, 区分共有所有权的客体只能是区分所有建筑物的共有部分。即只有在建筑物区分所有的情况下才存在区分所有的共有关系。而一般共有所有权可以在任何财产上成立, 或者说任何一项财产均可能成立财产共有关系。三、从权利行使角度看, 共有所有权人一般只对共有部分行使占有、使用和收益权, 不能行使处分权。即处分上具有附随性, 共有所有权只能和专有所有权一并处分。四、从权利存在上的不可分割性角度。共有所有权存在时, 不可请求分割为各区分所有权人单独享有或行使, 否则共用部分将不复存在, 从而导致对其他区分所有权人行使专有权的不利, 这是由区分所有建筑物的物理构造决定的。所以不存在共有人请求分割共有部分和其他区分所有人的优先购买权问题。而一般财产所有权共有人可对共有财产进行占有、使用、收益和处分, 属按份共有的, 共有人有权请求分出自己的份额, 并有权转让自己的份额, 其他共有人在同等条件下享有优先购买权;属共同共有的, 在共有关系存续期间共有人无权请求分割共有财产, 但在共有关系终止时可以请求对共有物进行分割;无论是按份共有或共同共有, 经全体共有人协商一致, 可以对共有财产进行处分。

2.建筑物区分的专有所有权

建筑物区分的专有所有权, 即指区分所有人对区分所有建筑物的专有部分享有的排他性支配权, 也即占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。专有所有权的客体即建筑物的专有部分, 然而我国物权法并没有对专有部分做出明确的规定, 只是在最高人民法院法释[2009]7号文中对于建筑物的专有部分的问题做出了规定。对于该解释的理解, 作为专有所有权的客体应符合两个标准:一是构造上的独立性;二是使用上的独立性。

构造上的独立性, 又称为“物理上之独立性”, 是指在建筑物的构造上能够被明确区分, 能够与建筑物的其他部分完全隔离, 并且专有人可以排他地予以使用的建筑物部分。实践中的区分标准是能否从物理构成上将建筑物的专有部分与其他部分区分开来。使用上的独立性, 又称为“经济上之独立性”, 其含义是建筑物被区分的各部分 (独立单元) , 可以为居住、工作或者其他的目的而使用。一般来说, 区分标准主要看是否有独立的出入口和符合建筑物使用的内部专用设备。建筑物的专有部分, 只有具备独立的出入口和外界相通, 才能单独使用而为专有所有权的客体, 若无独立的出入口, 则不具有单独使用的机能, 当然不能成为专有部分。

综上所述, 本文对所有权的概念、所有权与他物权之间的关系、建筑物区分的共有所有权和专有所有权等问题做了一些研讨和分析, 旨在完整认识所有权的质量分割理论。

摘要：所有权是财产权的基石和核心, 全部的财产法不过是围绕着所有权而规定和展开的。因此, 研究所有权具有重要的现实意义。本文通过对所有权的概念、所有权与他物权之间的关系、建筑物区分的共有所有权和专有所有权等问题进行研讨和分析, 旨在从所有权的质的分割和量的分割两个角度来完整认识所有权的质量分割理论。

关键词：浅议,所有权,质量分割,理论

参考文献

[1]马克思恩格斯选集[M].北京:人出版社, 1995, 1:144.

[2]刘凯湘主编.民法学[M].北京:中国法制出版社, 2004:309.

[3]王泽鉴.民法概要[M].北京:中国政法大学出版社, 2003:494.

[4]房绍坤.用益物权与所有权关系辨析[J].法学论坛, 2003.7.5, 18 (4) .

[5]高富平.物权法原论 (下) [M].北京:中国法制出版社, 2001.

[6]于海涌, 丁南·民法物权[M].广州:中山大学出版社, 2002.

房屋所有权分割 篇2

甲方：雷光英，配偶：陈 永

乙方：陈国中，配偶：王奇梅

丙方：刘柱，配偶：王奇素

甲、乙、丙三人协商，就西城区大园子2号地所建房达成如下分割协议：

一、一层商业房分割（见附图）

1号门面：产权归陈国中

2号门面：产权归雷光英

3号门面：产权归雷光英

4号门面：产权归刘柱二、二层商业房,分割(见附图三)：

从楼梯口为中线划分：靠习赤公路一边归雷光英所有

（占整层面积的50%）,另一边归陈国中和刘柱所有（占整屋面积的50，其中陈国中和刘柱各占50%）。

三、住房分割(见附图三)

1、三楼住房2套，靠习赤公路边的归陈国中所有，另一套归雷光英所有。

2、四楼住房2套，两套归刘柱所有

3、五楼住房2套，两套归雷光英所有

4、六楼住房2套，靠习赤公路边的归雷光英所有，另一套归陈国中所有。

四、楼顶面分割

1、以楼梯入口为中线划分，靠习赤公路一边归雷光英所有，占整面积的50%。另一边归陈国中和刘柱共同所有，其中陈国中和刘柱各占50%。

2、该楼顶面只能是作产权届定，任何一方不能以砌墙等隔离方式分割。

3、该楼面如发生渗漏或损坏，由三方分别按建房投资比例出资维修，资金在二楼出租金中划取。

4、该楼面的使用只能同于安装太阳能等生活设施，不能用于种植和养殖。

五、一至七层楼梯通道为共同使用.六、本协议所指附图为本协议的组成部份。

七、以上协议经甲、乙、丙三方协商确定，甲乙丙三方签字后生效，本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等的法律效力。

甲方签字：

乙方签字：

丙方签字：

房屋所有权证明 篇3

房屋所有权证明1

兹证明位于我辖区________________________的房屋____幢_____间，面积______平方米，该房屋产权归属____________所有，土地性质属于__________所有，可安全使用。

特此证明！

_______年____月____日

房屋所有权证明2

兹证明坐落在____的.房屋情况如下：座向____________，数量________间(套)，结构________，层次______层，建筑面积_________平方米，实用面积__________平方米。上述房屋的所有权人是____________。上述房屋的房屋产权证书(《房屋所有权证》《土地使用权证或《房地产权证书》)编号为：_____________________。

证明单位盖章

_______年____月____日

房屋所有权证明3

兹有本社区居民____，身份证号:____，现住____号，其居住房屋____平方米建于70年代，由于历史原因，未办理产权证，该房屋所有权属所有。

特此证明！

____________年______月______日

房屋所有权证明4

兹证明坐落在_______省_______市_______区_______路_______号_______户房屋一处，建筑面积_______平方米。上述房屋的所有权归_______所有。

特此证明

证明单位（盖章）：