房屋销售

房屋销售（通用5篇）

房屋销售 篇1

摘要：本文基于系统动力学的原理和方法对房屋销售系统进行了分析,建立了房屋销售系统的系统动力学模型,利用Vensim系统动力学软件提供的模拟环境,对模型进行了运行和结果分析,最后对房屋销售系统中的一些问题提出了浅陋的建议。

关键词：系统动力学,房屋销售,SD模型

0 引言

房屋销售是一种相对其他商品而言特殊的销售,它的销售行为不仅仅是指销售行为本身,还包括影响房屋销售的外因和内因。外因一般是指房屋销售的外部环境,内因一般是房屋销售这种行为本身引起的。因此,对于这样一个复杂的系统来说,具有实际研究价值的。另外,对于系统本身而言,存在着多方面的信息反馈结构和信息传递的不对称及影响,因此,极易造成影响系统运行的因果关系在时间上和空间上的滞后和分离。目前对于房屋销售系统的研究大多都是凭借浅层面的经验和直觉判断而作出决策,所以在本文的研究中试图找到一个更科学的方法来研究房屋销售系统。随着社会和经济的发展,房地产市场日益成熟,尤其从1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)以来,我国房地产市场得到快速的发展,商品房建设比例由1997年的34%迅速提升至现在的93%左右。近年来,房屋住宅在房地产市场中的比率逐渐增大,现在已经成为房产市场中市场占有率最高的部分,所以国家加大其健康发展的力度,使其成为城市宏观规划的主要内容。

房屋住宅产业的发展不仅如同其他产业一样包括了自身的生产、流通和消费,更重要的是它还受到国民经济的发展、城市人口变化、生产及非生产性投资、政府政策调控等特殊因素的影响。房屋住宅产业的发展具有多时段性、动态性、非线性和多目标性特点,也正是因为这种特点使之更适合采用系统科学的方法去进行分析和研究。从房屋住宅产业长期发展来看,该系统的发展应该是趋于稳定的。从系统分析目前房地产市场过热、房价上升过快的原因有下面几点:(1)城市乡镇拆迁量增加;(2)城市人口越来越密集,住房需求量大;(3)预期收益较大,导致单位面积土地出让价格快速上升。系统动力学(System Dynamics)[1]具有处理高度非线性、高阶次、多变量、多重反馈问题方面的优势,因此已在复杂系统分析中得到广泛应用,但是将其运用于房地产市场这个领域的较少,大多都是停留在概念层面上的。本文通过构建城市房屋销售系统动力学概念模型[2],在对房地产销售发展进行结构和因果关系分析的基础上,以期对房屋销售系统运行状态进行模拟。

1 房屋销售系统系统动力学模型的建立

房屋销售系统主要由房屋销售和房屋购买两个部分组成,也即房屋的供应和房屋的需求组成。首先,将房屋销售的影响因素分成土地开发和在建项目。之所以要分成这两个部分是因为房屋供应是住宅产业发展中的实物体现,其数量受前期土地开发利用率、土地开发面积和开发商在建房屋建筑面积等多因素共同影响。这里的土地开发利用率同时也会受到政府的政策因素和现有提地存量等多方面因素的影响。比如最近几年房价大幅度上升,出现了泡沫经济的现象,政府为了抑制其可能会造成的负面影响,就会对土地供应量进行限制,自然土地开发利用率就少了。其次,将房屋购买的影响因素分成已出售的房屋和未出售的房屋。消费者购买房屋受到经济状况和文化背景等因素的影响。经济是一切活动的基础,也是购房者首要考虑的问题。这就涉及消费者购买力的问题了。消费者的购买力在这个模型中假设是一个常数,是影响出售率的其中一个因素。图一为房屋销售系统的因果关系图。

图一中带箭头的线段为因果链,表明了两个要素的因果关系。加了正负符号的因果链可以表明相互影响的性质,正号表明箭头指向的变量将随箭头源发变量的增加而增加、减少而减少;负号则表明变量间取与此相反的关系[3]。从图一中可以看出整个模型是一个负反馈环。而正是由于负反馈环的存在才控制了环中的变量趋于稳定。图一仅描述了反馈结构的基本方面,不能表示不同性质变量的区别,必须进一步运用流图来表示。通过房屋销售系统模型的因果关系图可以画出它的流图(见图二)。

本模型共有13个变量,其中水平变量3个、速率变量4个、常量5个、辅助变量1个,构造的方程如下:(Dynamo语言方程,在软件Vensim上运行)

调整时间为10,单位:年

土地开发利用率:土地开发利用率=供需差/调整时间,单位:10m2

土地开发面积:土地开发面积=1*(土地开发利用率-房屋在建率),初始值为2000,单位:10m2

房屋在建率:房屋在建率=(土地开发面积*房屋在建系数)/10,单位:10m2/年

房屋在建系数:2.5

在建房屋建筑面积:在建房屋建筑面积=1*(房屋在建率-出售率),初始值为5000,单位:10m2

出售率:出售率=在建房屋建筑面积*住宅购买力/出售时间,单位:10m2/年

出售时间:10,单位:年

住宅购买力:0.6

已出售房屋面积:已出售房屋面积=1*(出售率-正在拆除房屋面积),初始值为2000,单位:10m2/年

拆除房屋速率:正在拆除面积=已出售房屋面积*房屋折旧系数/10,单位:10m2/年

房屋折旧系数:0.2

供需差:供需差=期望数量-已出售房屋面积,单位:10m2

期望出售房屋面积:100000,单位:10m2

2 模型运行结果

模型运行结果见图三,包括土地开发面积、在建房屋建筑面积和已出售房屋面积。

由图三分析可知,在未来的十年里,土地开发面积、在建房屋面积和已出售房屋面积都处于上升趋势,但是已出售房屋面积远小于在建房屋面积,说明长期处于供过于求的状态。在这里并不是说每个人都有房住且有房屋面积多余,这里表示的是很多消费者都没有房屋购买力,使得已售出房屋面积远远小于在建房屋面积。因此,这个模型是基本符合未来趋势的。考虑到住宅产业发展的特殊性,此预测值满足实验的设计要求,即模型通过了有效性检验。

3 分析与建议

房屋销售系统的动力学模型预测了未来十年的房屋销售状况,充分发挥了系统动力学的优点。采用这种方法更加直观,易于理解。本文将系统动力学原理运用于分析房屋销售系统中,并建立了房屋销售系统的系统动力学模型,借助系统动力学基本理论和框图,用定性和定量相结合的方法模拟分析了房屋销售系统未来的状况。通过模拟研究,证明模型具有较好的决策和协调能力,能较好地反映实际系统。我们发现在此城市的经济状况下,这个系统中模拟出来的结果对房地产开发商来说是很不利的,因为房屋的供给大于需求,意味着有很多开发商的房子卖不出去。那么就现实情况而言,在本文的模型假设情况下,房地产开发商应慎重考虑对此产业的投资规模,或者采取相应的价格机制促进房屋的供求平衡。

参考文献

[1]王其藩.系统动力学[M].北京:清华大学出版社,1994.

[2]贾仁安,丁荣华.系统动力学——反馈动态性复杂分析[M].北京:高等教育出版社,2002.

[3]吴祈宗.系统工程[M].北京:北京理工大学出版社,2005.

房屋销售 篇2

出卖人：（以下简称甲方）受买人：（以下简称乙方）

甲乙双方在平等、自愿的原则下，甲方现将坐落在横沟老土管站对面住宅套房出售给乙方，具体协议如下：

一、出售住房面积与价格

面积______平方米，价格______元/平方米。共计价_________________元。

二、房屋楼层

前面一栋的_______楼，后面一栋的_______楼。

三、付款方式

乙方在签订合同之日交定金_________元，房做到一半时交_______元，交房之日交_________元，余款___________元交证时一次性结清。

四、装修规格

1、房屋外墙的侧面及后面搓沙，正面做外墙漆，内墙普通粉刷。

2、甲方安装一块进户防盗门。

五、附属设施

甲方保证水通、电通、人行道路路面硬化。水、电开户费由乙方负责承担。

六、由乙方交纳契税，甲方办好房屋三证（土地使用证、规划证、房屋产权证）交给乙方。

七、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起____日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价格千分之___的滞纳金。

本合同一式两份，双方各执一份为凭，如有未尽事宜，甲、乙双方另行协商。

甲方签字：乙方签字：

房屋销售 篇3

1998年以来,各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署,做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展,房地产市场体系基本建立,房地产业持续快速发展,对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等,都发挥了重要作用。随着我国加入W T O,中国经济逐渐融入国际经济,也给南京房地产带来了难得的发展机遇,而南京的旧区改造及拆迁工程又为南京房地产市场的发展注入了新活力。近年来在市政府一系列鼓励住房消费政策措施(如房改房直接上市、契税调整、提高住房公积金贷款额度等)的推动下,南京房地产市场日趋活跃。1999年,全市房屋销售建筑面积仅为157.34万平方米,而2001年达到了252.94万平方米。搞好住宅市场的发展预测,对于国家和政府部门来说是加强房地产市场管理的需要,对于房地产企业来说又是提高营销决策水平特别是投资机会选择的重要前提和基础。

影响房屋销售面积的因素有很多,定量因素如城区人口数、居民收入支出比、房地产投资额、房价等,定性因素如房型、结构、周边自然环境、购物、交通、学区等。往往这些因素是很不稳定的,很难与房屋销售面积建立一个确定的函数关系。所以房地产市场发展预测实际上是一个非线性问题,而传统的基于统计方法的模型诸如历史平均模型、线性回归模型、时间序列模型、卡尔曼滤波模型等,对于解决非线性问题具有很大的局限性。20世纪80年代以来迅速发展的人工神经网络由于模拟人脑的思维结构,具有很强的自学习、自组织、自适应和容错性强等特点,可以很好地处理非线性问题。

1 BP神经网络模型

BP神经网络模型(以下简称B P网络)即误差反向传播神经网络是目前应用较广泛的一种神经网络模型,其拓扑结构如图1所示。它由输入层、隐层和输出层组成。隐层可以是一层或多层。

B P网络的学习过程由两部分组成:正向传播和反向传播。当正向传播时,输入信息从输入层经隐层处理后传向输出层,每一层神经元的状态只影响下一层的神经元状态。如果在输出层得不到希望的输出,则转入反向传播,将误差信号沿原来的神经元连接通路返回。返回过程中,逐一修改各层神经元连接的权值。这种过程不断迭代,最后使得信号误差达到允许的范围之内。

假定B P网络中隐单元可以根据需要自由设定,那么一个三层网络可以实现以任意精度近似任何连续函数,所以通常隐层只有一层。标准的B P算法如下:

(1)置各权值或阈值的初始值wji(0),θj(0)为小的随机数值。

(2)提供训练样本:输入矢量Xk,期望输出dk,k=1,2.…,P对每个样本进行下面(3)到(5)的迭代。

(3)计算网络的实际输出及隐层单元的状态:

(4)计算训练误差

(5)修正权值和阈值

(6)当k每经历1至P后,判断指标是否满足精度要求

(7)结束。

2 房屋销售面积预测模型

2.1 输入层节点(自变量)个数的确定

自变量要易于量化且具有代表性,通过对南京最近几年来与房屋销售面积一同增长的各种影响房地产市场的因素,设定了4个输入变量:总人口、城市居民人均可支配收入、城市居民人均消费性支出、房地产开发投资额。其中可支配收入是家庭总收入扣除交纳的个人所得税、个人交纳的社会保障费以及调查户的记帐补贴后的收入,消费性支出指调查户用于本家庭日常生活的全部支出,包括食品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育文化服务、居住、杂项商品和服务八大类等。从历年江苏统计年鉴里可得到上述变量的数据,如表一。

2.2 模型的训练与测试

本文采用具有一个隐层的BP网络,激励函数使用S型函数。

该函数的值域是(0,1),因此训练时要把数据规范到(0,1),归一化公式如下:

其中χi表示第i个样本的实际输出,Xi表示规一化后第i个样本的输出,χmax和χmin分别表示取一个合适的最大值和最小值。因为0和1分别是S型函数的极限值,所以在选取χmax和χmin时注意不要让Xi等于0或1。本文中χmax=9 0 0,χmin=5 0。归一化后历年房屋销售建筑面积见表二。

隐层节点数的选择在所有B P网络中目前还没有理论上公认的推导方法,大多通过反复学习,在相同总体误差情况下,选择收敛最快的。经过计算与调试,确定最终网络结构为4-10-1,输出变量为归一化后的房屋销售面积,各训练参数为:激励函数常数c=0.9、学习步长η=0.4、动态因子α=0.3、精度ε=0.001。选取表1中前7个样本作为学习样本,最后一个作为预测效果检验样本。训练结果见表三。

对2006测试样本进行检验,实际输出为0.782708,与期望输出0.7822非常接近,所以该网络可以用来预测。

2.3 模型的预测

首先利用线性回归模型预测本网络2007年各输入变量值(为简单起见,本文将各输入变量的预测视为线性问题),见表四。

表四中的x=(1,2,3,4,5,6,7,8,9),预测时x取9。

将表四中的预测样本值作为网络输入,即可得到2007年归一化后的房屋销售面积:0.796577,则实际的房屋销售面积预测值为:0.796577*850+50=727.09万平方米。

3 结束语

从上面的分析可以看到,人工神经网络的最大特点在于不需要设计任何数学模型,它通过神经元之间的相互作用来完成整个网络的信息处理,根据对非线性函数的复合来逼近输入和输出之间的映射关系,因而用它对南京市房屋销售面积进行预测是可行的。但由于受到条件限制,本文收集的样本数据有限,同时还应考虑到诸如政府相关政策、房屋周边环境等影响房屋销售面积的一些定性因素,本文的预测结果与实际结果会有一定的差距。

参考文献

[1]王进,史其信.短时交通流预测模型综述[J].ITS通讯,2005,7(1):10-13.

[2]刘洪波,张宏伟,田林.人工神经网络法预测时用水量[J].中国给水排水,2002,18(12):39-41.

[3]薛丽,于渤.2000年哈尔滨住宅市场预测[J].决策借鉴,1999(1):39-40.

[4]兰国良.人工神经网络在住房销售率预测中的应用[J].地质技术经济管理,2003,25(4):37-40.

[5]施建刚.房地产开发项目区位因素分析与研究[J].华东经济管理,2001(8):36-39.

[6]杨建刚.人工神经网络实用教程[M].杭州:浙江大学出版社,2001.

房屋销售系统分析 篇4

一、概念

系统分析是指在管理信息系统开发的生命周期中系统分析阶段的各项活动和方法，应用系统思想和系统科学的原理进行分析工作的方法与技术。

系统分析阶段的目的，就是按照系统规划所定的某个开发项目范围内明确系统开发的目标和用户的信息需求，提出系统的逻辑方案。系统分析在整个系统开发过程中，是要解决“做什么”的问题，即根据系统规划所确定的范围，对现行系统进行详细调查，尽可能弄清楚用户对信息的需求，调查原信息系统的资源，输入，处理和输出，描述现行系统的业务流程，指出现行系统的局限性和不足之处，确定新系统的基本目标和逻辑功能要求，也即提出新系统的逻辑模型，为下一阶段进行物理方案设计，解决“怎么做”提供依据。因此，这个阶段又称逻辑设计阶段。

系统分析阶段的主要活动有：系统初步调查、可行性研究、系统详细调查、新系统逻辑方案的提出。

二、系统初步调查

系统初步调查主要方式是通过网上搜集资料，查看相关书籍，并结合自己以前听说的情况，分析以往管理系统的现状、需求及存在的一些问题：

（1）在信息化时代，日趋激励的市场竞争中，现行的房地产销售学管理系统没有完全科学化、规范化、处理速度较慢，难以进行有效的信息反馈。

（2）房地产公司领导对员工信息不能得到及时反馈、业绩得不到准确的评估；销售员对客户信息得不到及时搜集和统计。由此造成严重信息脱节，从而影响房地产销售效率。

（3）部门之间信息交流少，信息渠道单一，不利于协调工作，容易出错。

因此，我想通过建立房屋销售管理信息系统，使房屋销售管理工作科学化、规范化、程序化，促使提高信息处理的速度和正确性，使房地产公司的信息流程和流向清晰化、合理化、一体化，第一时间把握市场需求信息，以提高整个房地产公司销售业绩。

三、房屋销售管理系统的可行性研究

可行性研究是系统分析阶段的第二项活动。此活动的主要目标是：进一步明确系统的目标、规模与功能，对系统开发背景、必要性和意义进行调查分析并根据需要和可能提出开发系统的初步方案与计划。可行性研究是对系统进行全面、概要的分析。

通过调查分析，新系统设计方案有以下三个可行性：

1． 技术可行性：

本系统采用Windows XP作为操作平台。数据库开发平台选用Tomcat，该数据库管理系统在Windows XP和 Windows 7上都能运行，并提供数据库之间的数据复制功能，可代替现有系统单据数据的手工传递工作，降低出错率，提高数据的可用性。本系统的应用软件开发平台也选用MyEclipse。

2． 经济可行性：

采用新的房屋销售信息管理系统可取代原系统的单据手工传递工作，减少人工开支，节省资金，并且可大大提高信息量的取得，缩短信息处理周期，提高房屋、客户信息的利用率，使销售质量更上一个台阶。

3． 营运可行性：

本系统操作简单，易于理解，只需通过简单培训，上手较快，营运环境要求低。面对于系统设计还应该以“标准性、安全性、兼容性、高效性、保密性、可维护性”为标准，在着眼于当前实用的基础上，为将来系统的扩展，升级留有余地。软件的开发应能在较长时间内满足房地产市场的发展需要。故新系统还需要满足以下这几个标准：

（1）标准性：系统的软硬件选型都应该采用工业化标准，这样既可以保证系统运行质量又可以分享在此标准上的每一次技术进步。

（2）可靠性：由于房屋销售信息的重要性，系统的软硬件应均为质量可靠，并采用RAID 0+1廉价磁盘冗余保护技术，确保不会由于软硬件故障造成系统运行终止而使用户蒙受损失。

（3）安全性：所有后台页面采用session检测，防止外来人员非法提交URL进行后台访问；登录模块采用用户名和密码分开检测，防止SQL注入；在实际运行中可以考虑IP过虑，防止网外用户进入；数据库定期备份。

（4）兼容性：系统的所有软硬件理论上都应有100%的兼容性，用以保证软硬件的可互换性。

（5）高效性：由于房屋销售每次处理的信息量较大，因此系统对信息的处理能力，响应能力都应是快速而有效的，在软件编制过程中应充分考虑到这一点。

(6）可维护性：系统软件设计时应采用结构化模块设计，以便于开发和维护，也有利于根据情况随时进行功能调整。同时在系统开发时应该充分考虑到用户的日常维护，使之能简便易行

通过可行性分析研究，认为新系统的开发方案切实可行，可进行开发。

四、房屋销售管理系统的主要内容

联网用户访问房屋销售管理系统的互联网地址，登录后台，进入管理系统的首页。该系统主要包括一下几个功能模块：

销售员信息管理：销售员信息录入，销售员基本信息修改、查找、删除。添加销售记录：添加最新销售记录。

客户信息管理模块：客户信息录入，客户信息修改，客户信息删除。修改密码：该系统用户更新自己密码。

楼盘及房屋信息：楼盘及房屋信息录入、房屋信息查询、修改、删除。

退出：联网用户访问完该系统后，退出管理系统。

五、房屋销售管理系统的总目标

目标：系统可以实现对房地产销售系统等基本信息进行管理，如销售员业绩管理，客户信息管理，；以及对房地产销售员工的基本信息和客户基本信息进行管理和维护。

六、房屋销售管理系统的开发计划

制定房屋销售管理项目开发的计划，包括业务流程分析，数据库逻辑设计，数据库的实现，界面设计，程序编码，程序测试，程序运行等步骤。

七、系统流程图

在软件开发过程中，设计出思路清晰、任务明确的开发流程图非常关键,有了流程图就可以确定开发步骤,并围绕它具体展开。因此，从房屋销售系统整体结构上以及用户操作方便分析的基础上，设计了房屋销售系统流程图，如下：

图（1）系统流程图

八、系统功能结构图

在开始编写具体的程序语言之前,建立程序结构图有助于明确要解决的实际问题，清楚了解各个功能模块的层次关系。为此，在对房屋销售管理软件的功能、需要和程序结构进行初步分析的基础上,首先建立了房屋销售管理系统的功能结构图，如图（2）。

图（2）系统结构图

九、数据库Oracle及数据字典

本系统数据库是Oracle,根据的数据库添加的类和对象，以其英文件单命名，如客户信息，以Customer为类名，客户信息对象姓名、年龄分别以name和 age命名。表中的字段也是如此，以英文件单词单来描述其意思，如email(邮箱)。总之，命名的原则是：简洁而意思清楚，不产生异义，代码编写人员易懂，能提高程序开发效率。在进行数据库设计这一过程是是根据各方面的要求和考虑然后才设计了现在的这个数据库模型。根据实际房屋销售管理系统的业务运行和需求，将信息分为如下模块：销售员、添加销售记录、楼盘信息、客户信息等。

房屋销售 篇5

2008年4月, 王先生购买位于常州城南的一处期房。购房时, 销售人员向陈先生出示了数份售楼广告, 称开发商将为小区准业主建造最先进的运动配套设施, 还将建造一流的娱乐休闲场馆。因此, 相对其它楼盘, 该楼盘性价比高, 并且广告中附有这些配套设施规划图。王先生看后很满意, 当即与开发商签订了购房协议。然而, 今年开发商交房后, 王先生发现小区内根本没有标准的运动场馆, 王先生及很多业主认为开发商利用虚假广告使其受到了欺骗, 而开发商却称广告只是一种宣传, 且没有写进购房合同, 对购房双方没有约束力。开发商认为自己的行为并不构成违约。对此, 小区内业主后悔不已, 但又拿开发商没办法。最终王先生等业主对开发商提起诉讼, 要求开发商承担违反广告承诺的责任。

二、评析

长期以来, 对商品房销售广告的法律性质就存在着邀约邀请和邀约两种看法, 但二者显然有着明显区别, 也存在不同的法律责任。

1、属于要约邀请性质的商品房销售广告

《合同法》第15条第1款规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”。由此可见, 商品房销售广告原则上是要约邀请。

商品房销售广告是开发商向购房者发出购房要约的意思表示, 要约邀请的内容是模糊的, 不具体的, 这种情况下, 商品房销售广告中开发商所作的允诺不能作为商品房买卖合同的条款。要约邀请不能直接作为合同的内容, 它不具有法律效力。如果购房者与开发商最终签订的商品房买卖合同中并未将广告宣传的内容写入其中, 购房者就不能就开发商的广告内容向开发商主张合同权利。

2、属于要约性质的商品房销售广告

《合同法》第15条第2款规定:“商业广告的内容符合要约规定的, 视为要约。”那么究竟什么样的商业广告才是要约呢?根据《合同法》第14条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示。而且该意思表示要内容具体确定, 表明经受要约人承诺, 要约人即受该意思表示约束。”同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容, 当事人违反的, 应当承担违约责任。”

目前的商品房买卖活动中, 所销售的商品房大部分是期房, 购买者做出购买决策主要依赖于开发商所披露的信息, 而广告披露信息则是目前主要披露方式。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定较好的保护了购房者的利益。该司法解释从保护消费者的角度出发, 遵循我国《合同法》中诚实信用的原则, 规定了商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请, 但是在具备一定法定条件时, 将被视为具有要约的法律性质;而且即使未被载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容。

本案中, 开发商在销售广告中允诺为购房者提供具体的运动配套设施和娱乐休闲场馆, 但实际上开发商仅仅是提供了两块露天的篮球场。这显然违背了其在广告中对购房者所作的有关相关设施的具体允诺。从消费者需要的角度看, 开发商在售楼广告中明示说明的小区配套建设的运动场馆和娱乐休闲场馆满足了购房者对生活质量的需求, 甚至认为配套设施对日后房产的升值潜力具有重大影响。基于此, 购房者认为该楼盘性价比高, 才按照开发商的定价与其订立买卖合同。应当说, 该楼盘的销售广告直接影响了王先生是否订立合同的意思表示, 正是开发商销售广告上的配套设施让王先生最终与之订立买卖合同, 所以广告上的配套规划设施应当视为要约。因此, 开发商声称的“售楼广告只是要约邀请”以及以“未写入合同为由无需承担违约责任”是站不住脚的。王先生等购房者完全可以主张自己的权利, 要求开发商承担违约责任, 赔偿损失或支付违约金。

三、小结

尽管在我国的司法实践中, 对于商品房销售广告的性质还存在争议, 但只要开发商针对商品房销售所作的宣传广告内容具体、确定, 那么对于购房者和开发商都存在约束力。商品房交易中的买卖双方如能对此有正确理解, 那么就能有效减少日益突出的商品房买卖纠纷, 切实维护各自合法利益。

摘要：随着我国房地产市场的繁荣发展, 房地产商不惜重金投放大量销售广告, 与此同时, 因房地产广告隐瞒真实情况的虚假宣传和误导购房人而引起的纠纷也是层出不穷。围绕商品房销售广告的性质也存在争议, 有人认为应属于要约邀请, 有的则认为应属于要约。本文将以一起案例, 从合同法层面就商品房广告的法律性质作了初步的探讨, 希望对买卖双方有所启示。