房屋土地

房屋土地（精选12篇）

房屋土地 篇1

河南省开封县为了进一步加强国有资产管理, 防止国有资产流失, 杜绝一些单位和个人非法处置国有资产的行为, 在对全县行政事业单位的土地、房屋国有资产进行清理清查, 进一步摸清情况的基础上, 创新管理模式, 确保了国有资产安全和保值增值。

一、领导重视, 成立专班抓好落实

土地房屋是行政事业国有资产构成的重要部分, 也是国有资产管理的重要内容。开封县对这部分资产的管理高度重视, 成立了县级国有资产管理工作领导小组, 由县政府主要领导任组长, 并从财政局, 国土资源局, 审计局, 监察局等单位抽调人员组成了土地清理工作组、房屋资产变更工作组、财产移交档案工作组、国有资产普查工作组, 每个工作组既责任清楚、任务明确, 又分工合作、相互协同。

二、专项清查, 进一步摸清家底

掌握状况、摸清家底, 是加强土地房屋资产的基本前提。开封县开展土地房屋资产清查的范围包括全县所有党政机关、民主党派、人民团体, 事业单位 (含县属学校, 医院) 使用的国有土地、 (含垂直部门政府划拨的土地) 房屋等国有资产。清查分宣传发动、自查申报、清查核实、资产移交四个阶段有序展开。一是对各单位未办理所有权证等证照的资产, 直接移交县国有资产管理经营有限公司, 统一办理所有权证照。对在资产清查前已转让但未办理过户手续的资产, 各单位要及时完善相关过户手续。对存在纠纷的资产, 各单位应积极协调相关部门, 限期解决。二是各单位应将单位办公以及闲置、出借、出租及经营性房屋和土地资产的土地使用证, 房屋所有权证等所有权证照移交给县资产统一管理领导组办公室, 由资产公司向有关部门申请过户, 变更产权和手续后, 进行集中统一经营管理。县财政局负责监督移交, 对于存在纠纷的资产, 应由资产占有单位写出情况说明, 再进行处理。三是对行政事业单位已签订出租, 出借合同或协议尚未到期的, 要将合同原件和有关资料等移交到国资公司进行登记, 由县国资公司依据法律法规制定统一的合同, 协议文本, 明确界定国资公司和相关各方的责任、义务, 重新规范办理合同, 协议手续;对未签订合同或协议的, 承租方或资产借用方必须于2010年8月25日停止对资产的使用或经营, 由国资公司按照公开, 公平, 自愿的原则, 面向社会进行公开竞租。四是未经政府批准就私自处理的, 要写明情况, 待领导小组研究解决。五是各单位完成资产移交后, 要凭移交清册进行相应的账务处理。

三、形成合力, 加强各环节监管

(1) 全县党和国家机关、民主党派、人民团体、事业单位 (含县属学校、医院) 使用的国有土地、房产 (包括垂直部门政府划拨土地) 等国有资产, 由县政府授权县国有资产管理经营有限公司统一经营管理, 并承担授权经营范围内国有资产保值增值责任。

(2) 县国有资产管理经营有限公司根据政府的授权, 会同实行国有资产统一管理的单位, 到有关部门办理土地、房产变更手续, 依法实施对这部分国有资产的产权管理。

(3) 产权过户后, 按照“保障需要、确保完整、无偿使用、提高效率”的原则, 占有使用国有资产的单位要与县国有资产管理经营有限公司及时签订使用协议, 并负责所占有使用国有资产的日常维修、维护和管理。

(4) 县财政部门按照“强化管理、依法监督”的要求, 代表县政府履行国有资产的监管职责。

房屋土地 篇2

一、引 言

房屋租赁作为一种让渡房屋使用权的一种民事行为，对于建立和完善多层次住房保障体系，活跃市场经济发挥了重要作用。随着国有企业改制高潮渐远，事业单位改制日益提上日程，将释放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。众多国有企业、事业单位改制后，仍然保留了房屋所占用国有土地的划拨性质。作为市场主体，国有企事业单位改制后的公司，从物尽其用和追求经济效益的角度出发，必然将闲置的划拨土地上房屋出租以获利。本文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点，对改变划拨国有土地上房屋用途的租赁合同效力作初步分析，以抛砖引玉，与司法实务人士进行交流和探讨。

二、案件始末

位于武汉中心城区的某文化创意园，由武汉某汽车修造公司经营，名为文化创意园实为商业街，聚集了多家餐饮、服装企业。武汉某餐饮公司承租其中1000余平方米用于经营海鲜酒楼，后租赁双方因房屋租金发生纠纷，汽车修造公司将该餐饮公司诉至武汉市某区人民法院。笔者作为餐饮公司的代理律师，凭借多年为国土规划行政部门提供法律服务的经验，判断承租房屋原为国有汽车修造企业厂房，所占用的土地应为划拨工业用地，房屋性质应该为工业、交通用房。若出租房改变了土地和房屋用途，则租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《物权法》等法律法规的强制性规定而存在合同无效的可能性。随后，笔者作为餐饮公司的代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证，证实了前述推定，确认出租房屋所涉土地用途为工业用地，使用权类型为划拨，房屋设计用途为工业交通仓储用房的事实。

在获取上述证据后，笔者建议餐饮公司以出租方擅自改变土地和房屋用途，违反相关法律法规的强制性规定为由，向某区人民法院提起反诉，要求确认租赁合同无效，并判令出租方赔偿承租方的装修损失二百余万元。经开庭审理，某区法院认为出租房已经向房屋租赁管理部门办理《房屋租赁备案证》，并未违反法律行政法规的效力性强制性规定为由，判决驳回餐饮公司的反诉请求。目前，餐饮公司已经向武汉市中级人民法院提起上诉。

三、司法审判现状及其成因分析

（一）司法审判现状

基于对上述某区法院判决的疑问，笔者查阅了各地法院对类似案件的判决，发现各地法院对于改变房屋用途的租赁合同的效力判决结果及其判决依据缺乏基本统一的尺度和标准，甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异，令人无所适从。各地法院判决结果和判决依据大致有如下几种情形：

1、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自改变划拨土地及房屋用途，要求确认租赁合同无效的案件数起，一律以未违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由，驳回反诉人的反诉请求，但并未对《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等法律关于土地用途的规定是否为效力性强制性规定进行进一步阐释，缺乏说理的深度，不能产生令人信服的法律效果。

2、广东佛山市某区人民法院的判决[①]，认为《土地管理法》、《土地管理法实施条》及《物权法》等法律关于不得擅自改变土地用途的规定，旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为，其调整和规范的对象为建设用地使用权人或建设单位，并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为。

3、最高人民法院分别于20xx年和20xx年对改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力作出了截然不同的法律认定。在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中，最高人民法院（20xx）民一终字第73号民事判决书[②]判决认定，出租方未经批准擅自改变土地用途和房屋性质的出租行为，违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律行政法规中关于土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，其《租赁协议书》无效。昆明消防支队房屋出租行为具有改变土地用途的性质，是违法行为，无论是否上缴租金中的土地收益部分，均不能使《租赁协议书》有效。但颇具戏剧性的是，时隔不到一年，对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，最高人民法院却以（20xx）民一终字第4号民事判决书[③]判决认定，改变划拨土地用途的房屋租赁合同有效。其判决理由为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条和《城市房屋租赁管理办法》第二十五条的规定，即房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中的土地收益按财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。

（二）成因分析

1．对不得擅自改变土地用途的强制性规定究竟为管理性强制性规定还是效力性强制性规定理解不一对改变划拨土地用途租赁合同效力持肯定说的学者和实务人士认为，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中关于不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致改变划拨土用途的租赁合同无效。其法律依据是《房地产管理法》及其与之配套的《城市房屋租赁管理办法》并未禁止划拨土地上房屋出租，只要将租金中的土地收益中上缴国家，并不损害国家利益。

对改变划拨土地用途租赁合同效力持否定说的学者和实务人则士认为，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强制性规定，其目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力，以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则，按照既定土地用途合理使用土地，否则，土地用途管制将形同虚设。同时，由于房屋租赁主管部门没有足够的人员、精力主动强制作为房屋所有权人的出租人办理房屋租赁备案登记，其监管只能是被动监管，即主要依赖于出租人自觉办理房屋租赁备案登记。但基于趋利避害和追求利益最大化的本能，大多数出租人不会主动办理房屋租赁备案登记。

因此，寄望于改变划拨土地用途的房屋有所有权人以国家利益为大局，将划拨土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上缴国家，是不切实际。

2. 未区分划拨土地上房屋现状用途出租和改变房屋用途出租的法律性质

有法律专家和实务人士认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称《出让和转让暂行条例》）第四十五条和《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《城市房地产管理法》）第五十六条的规定，为改变划拨土地上房屋的出租合同效力的提供了法律依据。

根据《出让和转让暂行条例》第四十五条规定，只要经土地和房屋管理部门批准，满足土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，具有国有土地使用证和建筑物、其他附着物合法的产权证明，以及按规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租房屋所获收益抵交土地使用权出让金等条件，划拨土地及地上建筑物、附着物即可出租。根据《城市房地产管理法》）第五十六条规定：只要房屋所有权人将租金中所含的土地收益上缴国家，划拨土地上的房屋即可出租。

笔者认为，《出让和转让暂行条例》第四十五条以及《城市房地产管理法》）第五十六条所调整和规范的对象主要为划拨土地上房屋现状用途下的房屋出租行为，而不包括改变划拨土地上房屋用途的房屋出租行为，理由如下：

（1）我国实行房地一体主义，不仅房屋和土地的物权归属应适用该规则，房屋和土地的用途亦应遵循该基本规则，土地用途直接决定房屋用途。根据《城乡规划法》第四十三条的规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。同时，依据《城乡规划编制办法》第四十二条的规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途应当作为强制性内容。综上可知，房屋建设应当按照城市总体规划和相应地块控制性详细规划确定的土地用途进行建设。因此，土地用途直接和终局的决定房屋用途，改变房屋用途，其实质是改变了土地用途。

（2）我国对土地用途实行严格的管制制度，土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。任何改变土地用途的行为，都应当履行法定的审批程序，即须经土地主管部门同意，并报批准用地的人民政府批准。城市规划区内改变土地用途的，还必须符合城市总体规划要求，经得规划主管部门的同意。经过上述程序改变土地用途后，还应在土地登记主管部门作土地用途变更登记。

（3）划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿或以极低的对价获得的土地，具有很强的政策性，必须符合《划拨用地目录》对使用主体和特定用途的要求。根据国土资源部令第9号《划拨用地目录》第四条的规定，以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，房屋所有权人改变划拨土地上房屋用途，其本质是改变了划拨土地的`用途，已经不再符合《划拨用地目录》的规定，应当通过补缴土地出让金的方式将划拨土地转为出让用地。

3. 法不责众的心态

部分法律专家和实务人士认为，改变划拨土地上房屋用途的房屋出租行为大量存在，不仅国有企事业单位存在该种情形，大量国家行政、司法机关也存在该种情况，还有大量国有企业改制后国有控股、民营企业因按相关政策保留房屋所占用土地的划拨性质，将划拨土地上房屋出租获利。因此，若否定改变划拨土地

上房屋用途的租赁合同的效力，无疑会给既有的租赁业态造成巨大冲击，牵涉面广，涉及的利益群体众多，与当前高度重视审判社会效果的司法裁判指导思想相悖。反之，从物尽其用的角度出发，对该类房屋租赁合同效力予以肯定，符合鼓励交易、尽量维持合同效力的裁判指导思想。

笔者认为，上述观点同样缺乏依据。作为由国家财政负担经费的行政、事业单位及司法机关不以营利为目的，不同于一般的商事主体。因此，尽管其划拨土地上房屋出租系民事行为，但不应以对一般的民商事主体之间合同纠纷所总结出来的尽量促成交易和维持合同效力的民商事审判指导思想来认定其出租行为的效力。而更应从是否凡违反《土地管理法》及《土地管理法实施条例》对土地用途管制和土地利用总体规划和城市总体规划的角度认定其效力。此外，以司法裁判形式否定上述租赁合同的效力，反而更有利于严格限制部分行政机关、企事业单位滥用土地划拨的政策肆意圈地，建设严重超过自身实际需要的房屋面积出租牟利的行为，促进节约集约用地。

四、对效力性强制性规定的再认识

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条将《合同法》第五十二条的强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，只有违反了效力性强制性规定才导致合同无效。但如何识别和认定两类不同的强制性规定，相关法律和司法解释均未规定具体的标准。学界通说认为，应从如下标准判断和识别两类不同的强制性规范：一是审查法律、行政法规是否明确规定违反强制性规定将导致合同无效或不成立；二是审查违反强制性规定是否损害国家或社会公共利益；三是审查其立法目的是出于行政管理的需要，还是禁止行为本身；四是审查强制性规定的调整对象，即强制性规定针对的是行为方式还是行为结果，是针对准入资格还是行为内容。

综合以上识别标准，笔者认为，《土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条以及《土地管理法实施条例》第六条关于必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地和不得擅自改变土地用途的规定，应当认定为效力性强制性规定。首先，从其立法目的来看，上述规定原则上禁止改变土地用途行为本身，并严格禁止改变土地用途行为结果的实现，仅在不违反土地利用总体规划并符合城市总体规划的前提下，经土地主管部门同意，并报原批准用地的人民政府批准，才能改变土地用途。其次，不同用途的土地价值差异巨大，擅自将划拨土地用作不符合《划拨土地目录》规定的用途，逃避应补缴的土地出让金，损害国家利益。因此，将《土地管理法》及其实施条例关于不得擅自改变土地用途的规定认定为效力性强执行规定，更符合《土地管理法》的立法本意。

五、建 议

虽然，《土地管理法》及其实施条例对不得擅自土地用途的规定为效力性强制性规定，但是否应一概否认改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力则应持谨慎态度。笔者认为，应当区分改变后的土地用途是否符合土地利用总体规划和城市规划，分别处理。对于不符合土地利用总体规划和城市规划的，因其损害国家和社会公共利益，应认定房屋租赁合同无效；对于符合土地利用总体规划和城市规划的，可以参照合同效力补正制度，即以是否在一审法庭辩论前获得相关主管部门的批准作为认定合同效力的依据。若房屋所有权人改变划拨土地用途的行为在一审法庭辩论终结前获得土地主管部门和原批准用地的人民政府同意的，并且将租金中的土地收益上缴国家的，可以认定租赁合同有效。肯定该种情形下的租赁合同的效力，并不损害国家和社会公共利益，亦符合鼓励交易，尽量维持合同效力的司法审判理念。

六、结 语

综上所述，我国《土地管理法》及其实施条例对不得擅自改变土地用途的规定为效力性强制性规定。对改变划拨土地上房屋用途的房屋租赁合同的效力，应视其是否违反土地利用总体规划和城市总体规划区别对待，而不应采取一刀切的方式处理。否则，难以在追求和实现法律正义的同时，获得较好的审判社会效果。

参考文献：

[①] 加陆勇山律师的文章《房屋改变用途出租，租赁合同不会必然导致无效》；

[②] 见最高人民法院20xx年12月19日作出的最高人民法院（20xx）民一终字第73号民事判决书。

论国有土地上房屋征收的制度保证 篇3

的开展。

【关键词】房屋征收；补偿制度；利益

0.引言

随着我国经济的进一步发展，国家财政也加大了对各项公共基础设施建设的资金投入。如目前国内各大城市都在进行地铁工程的建设、高铁的修建等，然而在修建公共设施的过程中必然会与普通居民住宅发生冲突，特别是在老城区实的建设项目，更是和大量的原住居民产生冲突，这就是国有土地上房屋征收产生原因。国有土地上房屋征收的主体是人民政府，对广大被征收的普通居民来说是处于上风地位的，而被征收房屋的普通居民则是弱势群体，因此在国有土地上房屋征收一定要保证公平公正、绝不能损害被征收居民的利益。这既是政府的职责所在，也是社会体现对弱势群体关怀的要求。

1.房屋征收制度中存在的问题

相对2001年颁发的《城市房屋拆迁管理条例》，《国有土地上房屋征收与补偿条例》在立法理念上取得的重大的进步。但是从颁布实施到现在的效果来看，《征收条例》的实施却差强人意，这不单是“上面政策，下面对策”那么简单的原因可以概括，其中关系到历史惯性、执行方式、土地财政等种种方面的因素，其中《征收条例》本身过于简陋也是一个不可忽略的因素，《征收》条例仅用了35个条文，目的是实现“规范征收”、“维护公益”、“保障私权”等三大立法目的，这只能说是“微言大义”，由于其过于简单，在实际操作过程中执行人员往往不知该如何入手，制度设计的科学性和操作性被大大的降低。

在国有土地上房屋征收过程中，存在着征收与被征收的关系。而对于被征收者，又关系到房产的问题，我国是社会主义国家，除了集体所有的土地外，城市规划区范围内的土地基本都属于国有，因此人们在土地上建造的建筑设施，只是拥有房屋的所有权和土地使用权，而并没有土地所有权。居住用房的土地使用权年限一般情况下是70年，到期后就要到相关部门办理手续，申请继续使用。房屋征收的决定权一般是掌握在地方人民政府的手中。

笔者认为房屋征收作为财产剥夺制度，在双方的强弱关系对比中，政府又明显处于强势，因此无论如何，在征收工作进程中，政府都不应该委托其他单位来执行房屋征收工作，这不但是保障财产权人的权益，也是体现政府职能的具体要求。因此政府工作人员在征收过程中，不但要做到严格遵守法律条例，遵循决策民主、程序正当、结果公开的工作原则，不能以强压弱，不盛气凌人。

近年来我国发生了多起房屋征收事件如强拆、钉子户等等，为什么会出现这些事件。首先是征收补偿制度的不合理，限于地方性人文、经济、政策方面的差异，各地的补偿制度也不尽相同，这是必然的，但是在房屋征收过程中，对房屋的估价过低，损害了被征收人合法的经济利益，这是最主要的因素【1】。其次是执行过程中没有充分听取吸纳群众意见，没有做到公开、公平、公正，甚至出现无视法规的强制执行。

作为一个政府工作人员来说，在尊重国家政策的基础上，对于法律制度执行方面，我们要毫不犹豫的执行。但是在行政执法过程中也应有所考虑，如何加强执法效率。如为什么会屡次出现强拆事件、钉子户事件，固然对补偿政策的不满是主要因素，但是也跟直接和被征用户接触的执行人员有莫大的关联，首先在用户在被告知，自己的房屋将要被征用时，我们站在被征用户的角度去考虑，首先用户会烦恼，烦恼的是，房屋被征用，又要搬家等一系列琐碎的事，如果这时执法人员在去崔征或是限期搬走之类，且态度生硬，被征用户本来心情就烦躁，这时就更会加剧矛盾，引起冲突也就难免。因此作为执法人员要多换位思考，从被征用户的心情去考虑问题，在行政执法过程中不但依法依规，更要注重人性化、合理化的操作，要实事求是，善于交流沟通。不能处处显得高人一等，这样会导致工作难以开展，还有可能引发一系列的事故，影响建设项目正常实施，得不偿失。

此外作为一名党员，为人民服务是宗旨，因此脱离了人民群众的工作肯定是开展的不下去的，我们要坚持从人民中来，到人民中去，想人民群众之所想，急人民群众之所急，只有这样我们才能在国有土地上房屋征收工作中做的更好。

2.房屋征收制度的法律保障与完善

《征收条例》明确指出，房屋征收是在基于公共利益的需要下，因此一切不属于公共利益的房屋征收都不适用本条例。而什么是公共利益，《征收条例》中以列举和概括的方法对公共利益进行了界定。而“国家机关办公用房建设的需要”被排除在公共利益之外，这就防止了某些政府部门为了追求单位和个人的利益，以“公共利益”为借口而征收房屋。房屋征收的牵涉面很广，从法律角度来看就涉及到宪法、民法和行政法【2】。因此只有不断完善相关的法律制度，才能构建好房屋征收补偿制度。

补偿机制的完善，首先应确立价格听证制度，关于房屋征收的对被征收人的补偿金额，不应该是由政府说了多少就是多少，这样既不符合市场规律，又容易导致拆迁事故。因此我们要充分的尊重民意。对被房屋组织价格听证就是很好的解决方法，政府应组织房屋价格听证会，邀请利益相关人和相应的专家进行听证，通过听取社会各界的意见来完善补偿标准。对于具体的补偿措施的执行，我认为应该遵照市场规律来执行，要坚持实事求是。如某市政公共设施建设在中心地段修建，处于市中心地段的房价肯定比全市房价水平都高，如果对此地居民的拆迁补偿按照市平均水平的房价来补偿，就损害了人们的利益。

3.国有土地房屋征收的社会影响

《征收条例》虽然较《拆迁条例》有了较大的进步，为国有土地房屋征收补偿制度提供了新的法规依据，也减少了一些纠纷，但是法治是一个循序渐进的过程，一向法律法规的施行不可能时一蹴而就的，冲突必然还会发生，甚至又会引发新的社会问题。

《条例》中规定，对房屋的征收是收回其土地使用权，虽然在补偿过程中对房地产给予了整体补偿，但因为补偿主要是依据房屋建筑面积结合评估价格进行的，因此对“房小地大”的情况来讲，这种补偿就没能充分反映其市场价值，因此其评估机制和补偿机制的设置还不是很完善。而补偿价格直接涉及被征收人的利益，一向都是最被人们关注、最敏感的问题，一旦发生了被征收人因为补偿价格不合理而不同意房屋被征收，政府不得不采取强制性措施征收的现象，会极大的损害政府形象，导致公信力下降，还会影响社会的团结稳定【3】。

在房屋征收制度中，除了被征收人的利益还涉及到和被征收房屋所有人法律关系的其他人如承租人的利益。在《征收条例》中没有提及对承租人的相关补偿。在城市大规模的改造中还会，如对已经出租住房进行征收而又没解决好保障承租人的住房问题，就会导致城市劳动力的大量流失，如2010年昆明城中村得改造，导致了房价大幅度的上涨，大量打工人员年后都待在老家或是去别的城市，一度造成了城市的用工慌，虽然这不是国有土地上房屋征收，但是其造成的社会影响是一样的。

4.结语

随着我国城市不断的发展，旧的问题得到解决，新的问题不断出现，这才是社会不断前进的动力。我国当前国有土地上房屋征收的制度保障，还有待相关法律的不断完善，要走的路还很长。本文通过对我国当前国有土地房屋征收制度的现状问题的简要分析和总结，提出相关的解决措施和建议，希望能对当前问题的解决有些许的帮助，这就是本文写作的最大目的。

【参考文献】

[1] 史笔 顾大松等.房屋征收与补偿司法实务[M].中国法制出版社.2011

[2] 王太高.行政补偿制度研究[M].北京大学出版社.2009

[3] 姜明安.法治必须认真对待公民权利—评《国有土地上房屋征收与补偿条例》[J].苏州大学学报.2011（32）

房屋土地 篇4

金绍达：原建设部《城市房屋权属登记管理办法》将这种登记明确为初始登记，其第16条规定：“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应……申请房屋所有权初始登记”。这是因为在当时，集体土地上的房屋登记由建设行政主管部门管辖，对国有土地上的房屋登记机构来说，这种登记仍然是最初的登记。

《房屋登记办法》没有直接规定这种登记属于何种登记，但我认为应当是属于变更登记，理由如下：

国家已经规定了统一房屋登记机构，集体土地上的房屋登记，也应当由房屋登记机构统一管辖。已经办理了集体土地上的房屋所有权登记，说明该物权已经进行公示，不动产物权登记已经完成。土地性质的变更，只是登记的事项发生变化。而房屋所有权初始登记，应当是房屋所有权的首次登记，是房屋权利的第一次登记，这一登记对其后发生的物权变动具有原始根据的效力(参见《房屋登记办法释义》第121页)。再次要求登记，就已经不是房屋权利的第一次登记。已经进行过初始登记的房屋，其占用的土地性质由集体变为国有，这属于《房屋登记办法》第36条所说的“法律、法规规定的其他情形”，所以应当办理变更登记。

在办理时，申请人应提交申请人的身份证明、国有土地使用权证和原房屋所有权证。国有土地使用权证和房屋所有权证上所载的权利人名称应当和申请人身份证明上的名称完全一致。登记部门受理后，按变更登记进行审批，然后将登记事项记载于登记簿，重新发给权属证书。

房屋土地买卖合同 篇5

委托代理人：

房屋买方(乙方): 身份证号码：

委托代理人：

甲方愿将 私产房一套卖给乙方。经双方协商达成如下协议， 签订本合同。

一、房屋规格结构: 该房屋结构为 ,面积为 ,杂房 ，楼层为 楼共 楼，建成年份 年。

二、房屋性质及证件：该房系私产房100%产权，证件齐全， 房屋所有权证 号，土地房屋契证 。

三、价格及付款方式:房屋总价 (房屋现成交价)，付款方式: 。

四、本合同一式五份，甲乙双方各执一份、房产产权一份、地税局税费征缴中心一份、国土局一份， 经双方签字后生效，均有法律效力。

甲方: 乙方：

共有权人： 共有权人：

委托代理人： 委托代理人：

年 月 日

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房屋土地 篇6

[关键词]城市房屋拆迁;土地使用权;土地使用权补偿

随着城市化进程的加快,房屋拆迁成为关系到社会稳定和城市建设的重要工作,但拆迁中暴露的问题和矛盾比较多,而其中最富争议的问题之一就是城市房屋的土地使用权补偿问题。我国法律中没有明文规定对城市房屋拆迁过程中的土地使用权进行补偿,国务院《城市房屋拆迁管理条例》中缺失土地使用权补偿的有关条款,理论研究中对集体土地征收、土地储备等方面所作的理论研究较多,取得的实践经验也较丰富,而对城市拆迁中土地使用权补偿方面开展的研究和出台的政策文件却不多,这就引发了对城市房屋拆迁土地使用权补偿问题的争论。

一、城市房屋土地使用权属性分析

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有,城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权,房屋所有权和土地使用权是互相分离的。

《物权法》第四十七条规定:“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律有规定的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定:“国家土地使用权依法可出让、划拨,依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义:经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权,成为一种新的不动产物权形式,成为了用益物权。

由上可知,我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权,但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此,土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性,也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权,就要依法保护被拆迁人的合法权利,国家如果需要征用或征收,被拆迁人可以出让,但前提并不是无偿出让,而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害,就应当给予合理的补偿。

二、相关法律法规的规定及其不足

虽然现行的《宪法》与现行的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规对土地征收(用)补偿都有补偿责任的规定,但是在补偿额度方面确有很大差异,反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当补偿”的文字表述的内涵上,这对城市房屋拆迁管理的实践必然会产生疑义,在拆迁人与被拆迁人之间引起权益争议,产生利益纠纷。如我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念,对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊,没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定,仅将土地使用权价值被隐含在房屋价格之中,土地资产价值未得到显化。

此外,《物权法》第一百四十八条的立法本意是确定出让土地的征收补偿原则,但是,这个补偿原则并未顾及土地投资和房地产投资开发后对当前土地价格及其未来房产、地产增值收益的影响因素。《物权法》只是通过退让剩余年限出让金来对原土地使用权人进行补偿,并未考虑其已有的投资开发对土地资产增值的贡献,没有顾及对原土地使用权人未来收益损失的补偿,也没有对城市房屋拆迁中划拨土地使用权做一个明确的规定,对城市房屋拆迁中土地资产的补偿规定,显然不够全面和明确。在当今市场经济制度下,房地产投资人关注的是土地的市场需求和未来房地产增值收益(土地转让的增值收益由国家税制调节),以简单的“退还出让金”让原有的出让土地使用权人丧失未来一定的土地收益,恐有失公允。而划拨土地的房屋所有人虽然没有像转让土地上的房屋所有人那样转移支付土地使用权出让金,可其在补交国有土地出让金后,与转让土地房屋所有人享有同样的土地使用权。在划拨土地房屋所有人未补交国有土地出让金前房屋拆迁的,也应对被拆迁人的土地使用权进行补偿,只是需对划拨土地使用权价格在房屋所有人和土地所有者之间加以分配而已。而《物权法》并没有提及划拨土地的补偿问题。因此,加快立法和规范法律是解决城市房屋拆迁管理的关键所在。

三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

为了维护土地使用权人的合法正当权益,减少城市房屋拆迁补偿纠纷,笔者认为,以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

(一)加快立法进程和规范立法管理,在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利

当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》,但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素,很少有考虑土地使用权的补偿。

因此,建议有关机关尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查,按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理,加快房地产管理的立法进程,使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

(二)制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准

在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时,应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加,以切实维护被拆迁人的合法财产权。

在制具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题:

1.房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大,其中土地使用权价值占有相当大的比重,房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义,清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外,不同的房屋土地占用面积相差很大,一般平房的建筑面积小于或等于土地面积,楼房的建筑面积往往大于土地面积,高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积,房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性,真实显示土地使用权的市场价值。

2.房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地,拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的,因此,不仅房屋及房屋占地需要分别补偿,而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。

3.房屋土地使用权的市场价值补偿。房屋拆迁土地使用权的补偿应注重对其市场价值的补偿。为此,需依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准,并从市场价格出发,实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。在确定土地使用权评估价格时,还应考虑土地使用权剩余年限、拆迁后土地级差变化等不同因素,设定相应的调节系数。

(三)实际评估中评估方法的选择要认真慎重

实际操作中,估价应符合房地产估价的基本原则——替代原则,如若同一供需范围内有较发达的交易市场,用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格,并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、宗地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时,修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格,然后扣除出让金等款项,此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法,依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益。

(四)司法机关以个案审理的方式,解决房屋拆迁各方当事人之间因补偿安置等问题所产生的争议。任何人认为自己的合法权利被非法剥夺、受到限制、侵害或减损的,都应有权诉请司法机关依照法定程序进行审查并作出最终裁判。

因此,在拆迁补偿时,必须采取科学合理的方法对土地使用权进行补偿,以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况,对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。

[参考文献]

1.王群,谢小平.城市房屋拆迁指南.中国民主法制出版社,2002.

2.李国光,高圣平.拆迁法律及配套规定新释解析.人民法院出版社,2006.

3.王才亮.房屋拆迁疑难问题解答.中国法制出版社,2006.

[作者简介]张春媚,女,浙江省青田县人,宁波大学法学院2008级民商法研究生;刘海林,男,河南南阳人,浙江同舟律师事务所律师。

国有土地上房屋征收与补偿条例 篇7

第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过, 现予公布, 自公布之日起施行。

总理温家宝

2011年1月21日

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收房屋所有权人的合法权益, 制定本条例。

第二条为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工, 互相配合, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门, 加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为, 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一) 国防和外交的需要;

(二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定, 确需征收房屋的各项建设活动, 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划, 应当广泛征求社会公众意见, 经过科学论证。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条房屋征收范围确定后, 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的, 不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一) 被征收房屋价值的补偿;

(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法, 对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅, 被征收人符合住房保障条件的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值, 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的, 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定, 制定过程中, 应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定, 具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作, 任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的, 市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋, 并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的, 房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的, 产权调换房屋交付前, 房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿, 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理, 对违反城乡规划进行建设的, 依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的, 应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的, 不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项, 订立补偿协议。

补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平, 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后, 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案, 并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督, 并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 由上级人民政府或者本级人民政府责令改正, 通报批评;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 依法给予处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的, 责令改正, 追回有关款项, 限期退还违法所得, 对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的, 由发证机关责令限期改正, 给予警告, 对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款, 对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款, 并记入信用档案;情节严重的, 吊销资质证书、注册证书;造成损失的, 依法承担赔偿责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第五章附则

农村集体土地上房屋的初始登记 篇8

一、加强农民对集体土地上房屋登记重要性的认识

当然, 农民作为一个特定的社会群体, 其观念中的“不动产权意识”还没有被唤醒, 村民对办理农村房屋登记的积极性普遍不高。加之在城市征地拆迁中, 农村经济组织均未把房屋权属证书作为拆迁补偿的依据, 故村民更为重视的是土地证而非房产证。只有让村民意识到通过登记确权的不动产才真正是归属于自己的, 他们才会主动向登记部门提出办理权属登记的申请。对此, 房屋登记部门可以通过诸如印制宣传单, 或在报纸、广播、电视、网络等多种媒体加大宣传力度, 强化登记对不动产保护的重要意义。

二、依法行政, 严格执行相关法律法规

一直以来由于农村房屋没有明确的权属登记管理办法和相应的配套规定, 造成了各地行政的不统一, 一些地区甚至出现了规划部门、乡镇乃至村委颁发房屋所有权证的情况。随着《物权法》和《房屋登记办法》等法规的制定、实施, 如今, 对于村民房屋登记我们已经做到了“有法可依”, 那么下一步就是“有法必依”的实施环节, 这是我们今后要着力探索的方向。

三、建立健全配套制度

目前, 各地的集体土地房屋权属登记配套制度尚不完善, 亟待以《房屋登记办法》实施为契机, 使集体土地房屋权属登记向制度化、正规化发展。另外, 按照目前国家相关规定, 对于农村集体土地上房屋初始登记, 实行的是象征性收取10元/本的工本费用。然而实际上, 根据《房屋登记办法》的要求, 初始登记需要工作人员实地查看, 这要消耗一定的人力、财力、物力, 那么仅仅收取房产证的工本费, 对于全国80%以上作为自收自支事业单位性质的房屋登记机构来说, 是“支”远大于“收”的。所以农村集体土地上房屋产权登记办理得越多, 房屋权属登记部门的经济压力就越大, 这样, 势必会影响农房登记工作正常进行。考虑到农民减负问题, 能否在办理集体土地上的房屋权属登记时, 由国家财政给予房屋登记部门适当补贴, 这样既可以为农民减负, 又兼顾了城镇房屋登记机构的实际困难。

四、加强村镇房屋建设的管理力度

房屋土地 篇9

1 集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷

集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法,是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法,具体讲,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限,集体土地上房屋不能自由流转,缺乏完全市场甚至说缺乏市场,所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”,即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除,从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”,明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的,并且需要具备以下两个条件:一是自由竞争,二是该种商品本身可以大量重复生产。然而,集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场,且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲,它们甚至算不上商品,因为其定位就不是用于交换的劳动产品。

集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是,房屋价值被普遍低估,征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值,选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋,致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善,反而降低了。如三峡公司和当地政府在建设溪洛渡水电站征地拆迁过程中,对农民房屋按土木结构每平方米442元、砖混结构每平方米813元进行补偿。获得货币补偿的村民按统一规划设计自行兴建住房的,砖混结构每平方米造价700-800元,加上需额外交付的新宅基地平整费400元,其建房成本远高于原住房的补偿标准;库区农民向非库区农民买土地建房的,需向卖地农民支付每平方米600-800元的土地转让费,同时国土部门要收取每平方米450元的土地税,加上建房每平方米要支付的成本费700800元,算起来比前者更不经济。前述分析的本意是质疑移民补偿安置标准执行的政策过于陈旧,以致无法涵盖新建住房的成本支出,但即便按照新建价格减去折旧进行补偿,移民仍然要自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房,其生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞云村架设高压输电线工程拆迁中,农民房屋的补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元,砖混结构瓦房每平方米400元,而农村砖混预制板结构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每平方米600-700元,这尚未考虑人工费上涨因素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适用2003年《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。据此,北京市房屋重置成新价约为每平方米400-700元,加上通常千余元的宅基地区位补偿单价,拆迁补偿总额偏低。该市海淀区用地紧张,其西北旺镇2010年宅基地区位补偿价为平方米4731元,房屋重置成新价为平方米600-800元,而该镇商品房起步价当年已逾平方米15000元,可见悬殊之大。“成本补偿”的不充分同样体现在集体土地上经营性用房征收中。

《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定,凡是有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法;收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一;具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范,原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法,其余方法形同虚设,而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。

2 集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用

收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值,以预期收益为导向,以预期原理为支撑,即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势,解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价,不适用公益性房地产估价。

在现行制度下,土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条,征收耕地的,土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍,安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍,省级政府批准后可增加安置补助费,但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益,年均产值倍数即为补偿未来年期,与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋,皆可运用收益法测算其征收补偿价值,还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下:(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益,排除实际收益中的特殊、偶然因素,预测估价对象未来的客观净收益,其间可应用市场比较法;需说明的是,扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿,而是通过测算停产停业损失给予补偿,它独立于房地产自身权益价值;对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业,可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律,结合企业的利润特点,确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限,可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限,不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性,对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的,可采用无期限的公式;倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿,如将乡镇企业迁建至国有土地上,则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式,如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等,其间可辅助应用长期趋势法,毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。

鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场,收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍,对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产,以及与经济收益相关的附带价值,皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。

3 集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用

比较法或谓之市场法或市场比较法,通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值,本质上以市场成交价格为导向,理论依据是替代原理与大数法则,适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。

市场有集体非理性,尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线,通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍,真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格,集体建设用地(含宅基地,下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转,直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是:不考虑集体土地用益物权的权能缺陷,直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例,对其成交价格进行标准化处理,然后调整交易状况、市场状况、房地产状况,分别求取比准价格,最后进行综合。也就是说,将集体土地上房屋视同国有土地上房屋,对其征收补偿价值进行评估,唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然,集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟,有较多交易实例,比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内,周边房地产不允许交易,或者位于边远山区、水岸,周边房地产不存在交易,比较法都无法运用。

有研究者认为,征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”,其原因在于:(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间,“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位,与一般市场主体之间的自愿交易相比,房屋征收所体现的是一种强制交易行为,征收主体是政府,被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看,征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制,不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过,对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋,若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估,必是重大进步,至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路:以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准,再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费,其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定,最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用,基本可以认同为国有土地,所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即:集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同,不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋,其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差,扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的,正是想弥补这个价差。当然,征地费用及相关税费直接发生,作必要扣除是合理的,模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础,对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。

值得一提的是,直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值,从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。

4 集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用

我国征收补偿价与市场购买价终究有差异,征收情形完全不符合公开市场定义的条件,即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估,补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益,由于土地用益物权的城乡分割,在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值,特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值,笔者借鉴整体性原则,提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule),该原则主要体现在两个方面:一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格,而是将该土地作为一宗完整的土地来评估;二是不把存在于土地之上的各项要素,如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估,而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素,对土地这一整体评估出一个价格。当然,集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损,值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。

假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值,表面看是成本法的倒算,实质与收益法一样以预期原理为支撑,适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产,最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设,但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形,如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值,就可抛开土地所有权性质差异,将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地,整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下:调查分析待征集体土地及地上房屋状况,根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式,预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值,设定折现率,套入公式进行测算。事实上,除征收后被保留利用的极个别情形外,集体土地上房屋的价值不在于房屋存在,而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上,可想而知,这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论,房屋价值不在其有而在其无,实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面,当房屋被征收拆除、占地另作它用时,房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。

假设开发法最适合评估房地产开发用地价值,从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的,基于地缘价值,不妨摒弃土地所有权性质歧视,充分发挥此法特长,参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值,足额补偿被征收人。如此,两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。

5 集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用

成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条,只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时,才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖,比较法中可比交易实例自不必说,收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断,唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低,不能客观反映估价对象价值的缘故,才被最后应用。然而在现行制度下,成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场,居住房屋经营收益经常不被认可,集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值,假设开发法似乎又走得太远,成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权,将成本法作为估价方法之一无可厚非,但对集体建设用地使用权,成本法就显得捉襟见肘,毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度,数额通常较低且不与周边市场挂钩,加上扣除折旧的房屋重置成本,补偿金额总体有限。

尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈,该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产,如公益性房地产、边远水岸地区房地产,以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益,周边地块几乎没有开发价值,当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时,成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益,征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本;农村公共服务设施被征收拆除后,为保障服务功能须异地重建,成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身,而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时,宜分别采用收益法、比较法、假设开发法,或至少将这些方法与成本法作比对。事实上,在城镇化进程中,集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。

6 不同估价方法的交叉验证与结论认定

根据《房地产估价规范》,凡有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象,原则上宜选用两种以上估价方法进行评估,除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下,国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当,这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多:在存在房地产市场泡沫的地区,收益法测算价值会远远低于比较法测算价值;在房地产交易市场极不景气的地区,比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值;在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时,假设开发法测算价值可能最高;优势区位加特色经营的,收益法测算价值可能高于比较法测算价值;只要房地产市场活跃,成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此,集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种评估方法,结论会更加悬殊,这就涉及到对不同结论的综合认定问题。

笔者认为,为保证评估的客观公正,有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言,如果不同估价方法测算结果差异较大,考虑国家征收成本与估价操作性,就估价方法选用序位建议如下:具备收益潜能的,优先运用收益法;相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的,采用比较法;周边地块有开发价值的,以假设开发法测算结果为标杆;前述条件皆不具备的,应用成本法,该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后,结合估价师经验及当地实际取值,最大限度实现公正的征收补偿。

参考文献

[1] .柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2008

[2] .赖树春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨.山东大学学报(哲学社会科学版).2008.5

[3] .杨斌贾明宝.房屋征收中停产停业损失评估初探.中国房地产估价与经纪.2013.1

[4] .王玥卢新海.基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析.中国房地产.2012.5

[5] .郗磊.集体土地房屋征收评估探讨.中国房地产估价与经纪.2012.3

[6] .唐朝光蒋文能.基于市场价格的集体土地征收补偿研究.学术论坛.2012.10

房屋土地 篇10

关键词：土地征用,房屋拆迁,公共利益,个人利益

拆迁问题近几年一直是热议的话题, 就以《国有土地上房屋征收与补偿条例 (征求意见稿) 》来说, 无论是在力度上和速度上都得到了广泛的关注。当我们受到个案冲击时, 不得不考虑的一个问题是, 我们到底是存在哪些制度性的问题, 还是拆迁条例所呈现出与社会进步不同步的体制问题。经过专家的广泛调查研究, 《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触, 这导致了城市发展与私有财产权保护两者之间的严重冲突, 也导致了公共利益和个人利益在土地征用和房屋拆迁中的失衡。即便是2011年1月21日起正式实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》也不能完全根除土地征用和房屋拆迁中的失衡现象。

一

一部法律的修改不仅仅是文字的变化, 更多的是其背后复杂的利益调整。关于土地征用和拆迁问题法律也是几经修改。1991年6月为了与《城市规划法》建立配套的法规, 国务院发布了《城市房屋拆迁管理条例》。当时的城建主体多是国有性质, 拆迁行为基本依靠政府计划, 当然鲜有涉及公共利益与非公共利益的差别, 商业拆迁多半按照政府拆迁的模式。1994年7月《房地产管理法》出台, 分税制实行改革, 城建主体中增加了开发商, 开发商由后台走向前台, 土地财政成为重要因素被地方政府倚重。2001年6月《拆迁条例》修改颁布, 但是没有在根本上解决公共利益和非公共利益的差别, 政府既是审批者又是裁判者, 对被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法给民众带来了一定程度的经济利益损失和精神伤害。2004年3月《宪法》增“征用补偿”条款, “国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”, 但是宪法修正案仍然没有界定“公共利益”的范畴。2007年3月《物权法》规定“拆迁补偿”, 第42条针对城市房屋的拆迁的三项补偿安置原则, 提高了对被拆迁人的补偿标准。2011年1月21日起正式实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》有了更多的改善, 对公共利益与个人利益的平衡, 对各种利益的博弈都发挥了一定的督促和限制的作用。

二

以往条例中对于“公共利益”都没有明确的界定, 新条例在这一点上有了较大的突破, 并采取了列举方式。对于公共利益的界定, 第八条以列举的体例将“公共益处的需要”界定在:国防和交际的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等根本行动措施扶植的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、情况和资本呵护、防灾减灾、文物呵护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程扶植的需要;由政府遵照城乡规划法有关划定组织实施的对危房集中、根本行动措施落伍等地段进行旧城区改建的需要;法令、行政律例划定的其他公共益处的需要。公共利益的界定避免了以往开发建设拆迁的发展经济和公共利益需要的伪装, 主要是区分了公共利益和非公共利益, 并不能实际上解决在土地征用和房屋拆迁中公共利益和个人利益失衡的问题。公共利益和个人利益失衡的根本原因是不能使被拆迁者得到满意的补偿。针对补偿问题, 新条例也有相关的规定。新条例在第三章针对补偿问题做了规定。条例规定, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。即便是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布之时, 黑龙江省密山市的强制拆迁自焚事件、江苏拆迁户的自焚事件似乎也对我们提出了疑问, 新条例的颁布实施能不能真正解决拆迁与征用中的矛盾, 能不能真正地平衡公共利益和个人利益?公共利益的明确界定能否真正区分“政府组织实施”和“开发商商业行为”?直补是不是解决征地矛盾的关键?

三

刚出台的新拆迁条例的颁布在形式上结合民众意见和专家意见, 考虑公共权力与个人权益, 体现了立法的民主性与科学性;在内容方面, 对于公共利益的界定, 拆迁补偿范围、原则和程序, 从行政强制拆迁向司法强制搬迁的演变, 都是符合民意和立法目的的突破性的规定, 但不乏也存在一定的弊端, 笔者通过对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的优势和隐患的分析, 浅谈如何更好地在条例中体现公共利益和个人利益的平衡, 如何有效地解决行政权力与公民权利的矛盾。

从条例颁布的优势分析, 笔者认为, 第一, 公共利益的界定改变了以往政府和开发商形式上以公共利益为名, 实质上为谋取私利的状况, 甚至某些政府或者国家机关的办公用房的开发也施行以公共利益为名的拆迁。第二, 责任明确以往房屋拆迁安置补偿, 拆迁许可证的效力等等都受《行政许可法》的影响, 但是即便如此, 国务院以及房屋拆迁主管部门没有规定制定房屋拆迁行政许可听证程序。新条例将拆迁许可证的方式废除, 市县级人民政府成为直接责任主体, 国有土地的政府征收行为成为政府行为, 政府从幕后走向前台, 不能在逃避责任。新条例规定政府是做出的征收决定的主体, 政府自己不能再作任何的行政裁决, 只能由上级政府监督或者法院的裁判。第三, 行政补偿以人为本旧条例忽视被征收人的合法权益, 新条例重视被拆迁人和公众的意愿, 以往在征收人的补偿方面因价格偏低, 过少的考虑被征收人的利益, 被征收人往往存在抵触情绪, 新条例规定被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格, 即便在制定初期也体现出以人为本的原则, 通过社会的广泛参与, 广泛听取民众意见并结合专家意见, 新条例还规定, 被征收人对市、县级政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。所以在救济制度上也摒弃了旧条例的不利制度, 民主贯穿在制定和执行条例的始终。第四, 取消了行政强制拆迁这又是新条例的一大突破, 政府既是参与者又是裁判者的局面终于有所改变, 新条例将行政强制拆迁变为司法强制搬迁, 有利于制约政府的征收和补偿工作, 使其尽量在公平公正的基础上进行, 从而减少在房屋征收与补偿中因公共利益和个人利益失衡而产生的矛盾与冲突。

四

新条例的众多优势在一定程度上缓解了公共利益和个人利益在房屋征收和补偿的矛盾, 但是得不到根本性的解决, 笔者认为直补不是解决征地矛盾的关键, 《国有土地上房屋征收和补偿条例》仍然存在一定的劣势。

第一, 笔者认为, 在新条例中缺少治理的决心。最近三年发生的8起拆迁自焚或活埋案中无一名地方官员因此受到追究。江苏东海、盐城, 北京海淀, 山东胶州, 福建泉州, 黑龙江东宁先后发生拆迁户自焚, 湖北武汉拆迁户被铲土机活埋, 当地官员无一人被问责;就是唐福珍事件中被停职的科级干部在事件过后不久也是官复原职。如果想真正解决征地与补偿中公共利益和个人利益的矛盾, 关键并不是能补偿多少, 而应该是制约权力, 对于在这一行政行为行使过程中建立一整套公平公正的处罚制度, 加强行政监督司法监督的力度, 把问责制落到实处, 并应赋予群众代表一定的参与权和谈判权, 这才能真正地实现公共权益和个人权利的平衡。

第二, 关于公共利益和非公共利益进行严格区分是否能真正解决征收与补偿中存在的矛盾。关于这一点我们要一分为二。笔者认为, 更好的界定公共利益的目的是防止部分开发商以政府的名义, 即以公共利益为名行己之利, 实现“非公共利益”的目的, 对于部分开发商是有一定的限定标准。但只是把开发商的这种行为由旧条例的混淆状态, 变为如今的真空状态, 同时又增加了“外交需要”, 笔者是否可以这样理解, 即便是开发商纯粹的商业开发目的, 只要其是“外交需要”作为条件, 依然可以征收。在新条例中是否应该将“外交需要”的条件诠释的更加明确, 使政府, 开发商和普通民众均不产生重大误解。

第三, 关于征收主体。从新条例可以看出, 市县人民政府是理所当然的征收主体。第四条规定, 市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第15条规定, 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。而这些内容的执行, 首先应该考虑的关系背景是市县人民政府和房屋征收部门的关系。房屋征收部门能否作为行政主体以自己的名义行使行政职权最终独立承担法律责任?如果其不能作为行政主体行使行政职权, 而只能以法律法规授权的组织或者受委托组织的身份行使职权, 受委托的房屋征收实施单位和房屋征收部门又是什么关系?

第四, 关于赔偿。新《条例》明令禁止政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊。禁止野蛮搬迁、暴力搬迁, 禁止建设单位参与搬迁活动。禁止贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用。禁止房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告。对违反者视情节轻重依法给予通报批评、行政处分、行政处罚, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任, 造成损失的, 依法承担赔偿责任。但是对于具体的赔偿标准却没有加以规定, 只能参照《国家赔偿法》。建议受赔偿人应有权选择赔偿形式。比如是选择货币赔偿还是房屋赔偿等等。这样才能平衡公共利益和个人利益。

参考文献

[1]彭小兵.城市拆迁中的公共利益与博弈[N].中国经济时报, 2007-06-28 (5) .

[2]彭小兵, 谭亚.城市拆迁中的利益冲突与公共利益界定——方法与路径[J].公共管理学报, 2009, (2) .

房屋土地 篇11

《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》（以下简称条例），已经杭州市第十二届人大常委会第十五次会议审议通过。根据立法法的有关规定，报请省人大常委会审议批准。现就本条例的有关问题作以下说明。

一、条例制定的必要性和经过

我市1998年制定并实施了《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。该条例对规范征收集体所有土地房屋拆迁管理、保障城市建设的顺利进行、保护拆迁当事人的合法权益发挥了积极的作用。但随着国家法律、法规、政策调整和城市建设不断推进，该条例面临和上位法抵触、缺乏可操作性等问题，亟须修改。

《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例（修订）》是市人大常委会2013年立法预备项目。2013年8月，市十二届人大常委会第十二次会议审议了市人大城建环保委员会提起的《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁管理条例（草案）》。市人大法制委员会同时提出审议结果的报告。由于常委会组成人员对个别问题出现分歧，市十二届人大常委会第十二次会议未对《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁管理条例（草案）》进行表决。会后，法制委员会根据常委会的审议意见，对条例草案又进行研究，形成了《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例（草案）》，提请市十二届人大常委会第十五次会议审议通过。

二、条例的主要内容

条例的制定，主要是修改与上位法不一致的条款，由于原法规名称变动，根据《浙江省地方立法技术规范》的规定，这种情形应视为重新制定，因而采用了立新废旧的方式。《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》分总则、补偿管理、住宅用房补偿、非住宅用房及其他补偿、法律责任、附则，共六章三十四条。

（一）关于条例的名称

条例原名《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》。由于征用已被征收取代，同时因房屋拆迁引发的社会矛盾日趋激烈，条例不再使用拆迁概念，而尽量用补偿代替。条例的名称也修改为《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》。

（二）关于拆迁许可制度

《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》设定了房屋拆迁许可制度，多年来对规范拆迁行为、保障被拆迁人权益起到了重要作用，但2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了该项制度，随后中纪委、监察部通知要求集体土地房屋拆迁应参照国有土地上房屋征收相关规定的精神执行。为此条例取消了集体土地房屋拆迁许可制度，改为征地房屋补偿实施方案审批，同时增加了公开告知被补偿人和其他利害关系人有要求听证权利的内容。

（三）关于补偿主体

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，明确了政府直接作为房屋征收人的法律地位。根据这一精神，条例将补偿主体规定为市、区人民政府设立或者指定的实施征地房屋补偿工作的机构。

（四）关于迁建安置

在实际操作中，各区、县（市）农村宅基地审批标准不统一，执行统一的迁建安置标准操作性不强，且容易产生矛盾纠纷。条例不再采用《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》规定的迁建安置标准，规定为按照市、区人民政府农村私人建房审批标准执行。这样规定，既体现了物权法保障农民合法权益的精神，也便于实际操作。

条例同时对其他与上位法抵触的条文进行了删除或修改。

房屋土地 篇12

一、开展集体土地房屋登记的重要性

(一) 开展集体土地房屋登记是维护物权的重要途径。根据我国《物权法》的规定, 房屋物权的生效有三种途径:一是物权的设立、变更、转让和消灭, 经房屋登记机构依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力;二是因合法建造的房屋, 自事实行为成就时发生效力;三是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。这三种途径, 归根结底都必须进行登记, 因此房屋登记制度是保护财产权利的最基本、最有效的法律制度。

(二) 开展集体土地房屋登记既符合上级要求, 也符合广大农民群众的切身利益。一是上级有要求。2008年丽水市政府出台的《关于推进集体土地住房抵押贷款工作的意见》 (丽政办发[2008]78号) 就提出:“土地、建设部门要积极做好集体土地住房土地使用权和房屋产权的权属登记和发证工作, 为开展农房抵押贷款奠定基础”。2009年, 丽水市委的[2009]4号文件明确了任务, 市政府办公室为加快这项工作的推进, 专门发了《关于加强农村房屋登记工作的通知》 (丽政办发[2009]53号) , 通知对农村房屋登记工作目标任务与实施步骤、职责分工与工作要求、组织领导等三个方面内容作了明确的规定。因此, 集体土地房屋登记工作, 就是要落实市委市政府的有关工作部署。二是群众迫切需要。改革开放30年以来, 城乡面貌发生了巨大变化, 农民对房地产权利认识也有了显著提高。但是, 目前房屋登记工作主要是针对城市国有土地上开发建成的土地房屋进行登记。长期以来, 在集体土地的建设房屋仅限于宅基地登记, 而没有进行房屋登记, 农民辛辛苦苦建起的住房只满足了基本的居住需要, 却没有充分发挥其权益的作用, 严重影响和制约了农民财产性收入和创业的积极性、主动性。三是外地有经验。浙江省一些市县如舟山、义乌等地也开展了集体土地、房屋登记工作, 很大程度上拓宽了农民融资渠道, 取得了一定的经验和做法, 起到了较好的示范作用, 同时也推动了集体土地经济的发展。

(三) 开展集体土地房屋登记是落实科学发展观, 实现城乡统筹, 建设社会主义新农村的必然要求。党的十七届三中全会指出, 我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段, 进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。将房屋登记制度扩大到农村, 实行城乡统一管理模式, 适应当前发展的阶段性特征和农村改革发展的新形势, 有利于破除城乡二元结构, 促进农村人口向城镇集中, 实现城乡互动, 人口互迁。农村房屋依法得到流转、处置, 可解除农民的后顾之忧, 引导他们向城市中心镇和集中社区集聚, 推动村庄整合, 促进城乡统筹。同时实施这项制度, 还有利于形成城乡一体的房地产市场, 发挥房地产资源优势和带动作用, 这对于加强村镇规划建设, 调整农村产业结构, 实现农民增收, 促进农村经济健康持续发展等都具有积极的推动作用。

二、做好集体土地房屋登记工作措施

(一) 加大宣传。

集体土地房屋登记工作具有政策性强、覆盖面宽、工作量大、情况复杂的特点, 要精心组织, 认真做好宣传发动工作, 充分利用电视、广播、报纸、宣传栏、宣传册等多种形式开展更为广泛的宣传。通过宣传使广大权利人充分了解自身的权利和义务, 了解房屋登记程序、登记内容和必收要件, 从而使登记工作得到推动。

(二) 现场服务。

在开展集体土地房屋登记工作时, 坚持从农民的实际需求出发, 开展现场服务, 即下村现场受理、调查、测量、公告、发证, 不让农民朋友多跑路。同时尊重农民的生产生活习惯, 合理安排工作时间, 以耐心、认真、细致的工作作风取得农民群众的认可, 使这项工作得以扎扎实实地开展。

(三) 减免办理。

集体土地房屋权属登记发证工作是政府重视民生、关注民生的重大举措, 在惠及百姓的政策上有重大突破, 部分费用由政府承担, 群众只要符合登记条件的, 即可办理房屋登记。

(四) 提高效率。

为了加快集体土地房屋登记工作进度, 确保按时、按量、高标准完成任务, 要认真梳理房屋登记流程, 简化办证程序, 缩短办证时间, 提高服务质量, 及时研究解决房屋登记中的难点问题, 高效率完成各项工作。

(五) 规范操作。

集中开展集体土地、房屋登记工作必须积极稳妥、规范有序的进行, 一要明确登记原则;二要严格登记程序;三要确保全面推开;四要严肃工作纪律, 确保登记工作的顺利进行。