有效调控房价（共7篇）
有效调控房价 篇1
进入新世纪以来, 房地产行业发展迅速, 房地产对GDP的拉动使得地方政府对房产商的许多问题忽略不计。不可否认的是, 随着居民生活水平的提高, 老百姓对于改善住房的需求是正常的, 但是近年来, 商品房房价却不断上涨, 居高不下。人们开始认识到房地产泡沫的危害, 政府及相关职能部门也开始加强对房地产市场的监管和宏观调控。不过, 尽管取得了一些效果, 问题却依然存在。
一、造成房价过高的原因分析
(一) 土地财政对房价过高负有不可推卸的责任。
土地成本是房地产开发总成本中的“大头”, 土地价格的上涨, 势必会造成成本的增加, 从而导致房价上涨。那么, 为什么土地成本会那么高呢?原因很简单, 这是我国土地所有制的特殊体制造成的。我国的土地是公有制, 是属于国家和全体人民的, 那么政府作为代表人民行使权力的机关, 成了土地天然地、甚至在某种程度上是唯一的卖家。为了提高本地政府的经济指标, 拉动GDP的增长, 提高土地开发的价格成为了地方政府的主要选择, 从土地的基本价值到拆迁再到管理, 成本在成倍的增加, 开发商的成本被大幅度提高了, 而这也就被最终转移给了消费者。
(二) 相关机制体制的不足, 使得宏观调控的效果被大大削弱。
目前对于房地产市场有个奇怪的现象, 那就是中央政府高调实施各种调控的政策, 地方政府低头地应付。这种消极的做法, 结果是地方政府的某些收益保留了, GDP的指标保住了, 但调控的效果被牺牲了。这种体制的不健全体现在很多方面, 比如法律对地方政府的约束不够, 财政分权体制运转不畅, 甚至是某种程度上的“官商勾结”。
二、房价过高引起的诸多社会问题探讨
(一) 容易造成贫富水平的进一步拉大。
目前的许多现象已经有这种表现了, 富人在不断地投资房产, 拥有了更多的房产却闲置, 客观上造成了房价进一步上涨;反过来, “蜗居”族、“蚁居”族们却买不起房, 无处安身。这种房价的上涨使得购买者需要花更多的钱, 也就造成了富人的财产越来越多, 穷人却越来越少。
(二) 容易造成居民消费结构的扭曲。
正常情况下, 房产的开销如果占到一个家庭财产的1/3左右是最合理的, 最多不能过半, 但目前的实际情况却是许多工薪阶层的房产开销占去了自身绝大多数的收入, 甚至有的超过了90%, 这样的消费结构严重失衡的状况会影响到居民的日常生活和全面发展, 很容易造成心态的变化, 出现危害社会和周围人群的事件。
(三) 容易激化社会矛盾, 许多开发商受利益的驱使, 为了更快更有利地制造财富, 强行征地、强制拆迁等恶性事件不断出现, 严重影响了我国的社会和谐。
此外, 工薪阶层居民大部分的收入都用于房产上, 也在客观上导致了居民日常消费能力不够, 不利于对内拉动内需的政策实施。
三、房地产市场实施调控与经济法的关系
房地产行业在近年来成为了国民经济发展的重要组成部分, 近年来我国房地产市场的爆炸式膨胀和地方政府过于追求GDP以及土地财政政策有着不可分割的关系。目前, 政府、社会、相关研究人员和普通民众都开始注意到了房地产市场的泡沫问题。国家也相继出台了一系列的政策、法规和措施。本文认为, 国家应该继续加强对房地产市场的监管和调控力度, 在遵循市场经济一般规律的基础上, 综合运用行政、经济、法律等多种手段进行宏观上的把握, 实现经济协调快速发展与房地产市场的健康平稳发展。
目前房地产市场出现的诸多问题的一个主要的原因, 就是开发商为追逐利益的最大化和资金的快速回笼, 以经济利益破坏了市场的平衡, 造成了市场的法律和管理混乱。在我国建设市场经济体制和法制社会的同时, 我们也应该以法律手段来规范房地产市场中的一些行为, 以法律调控的方式来与行政调控一起, 维护和监管房地产市场, 从而维护了更广大人民的利益。
四、针对房价调控的一些建议
(一) 遏制土地财政。
这是从源头上控制房价的根本措施, 但是多年来地方政府的“下有对策”使得这点并不容易做到。我们可以采取多种措施抑制和监督地方政府的投资, 开发更广阔的的融资渠道和空间, 真正管住地方政府的土地财政。让土地收益成为地方政府主要收入来源的情况不再发生, 真正落实国家的相关调控政策。
(二) 税收调控。
通过税收杠杆来调控房价是个十分有效的手段, 比如可以针对房地产保有环节开征物业税, 这样可以减少了很多房产闲置, 打击房产投机, 对于稳定甚至降低房价有着直接的作用;再有可以对房地产开发和转让征收高额赋税, 逐渐形成统一的房地产开发税收机制, 避免重复征税, 统一开发经营的税收种类, 减少开发成本;还可以增加大户型商品房的税收, 这不但是缩小贫富差距的措施和手段, 也会直接影响房产商开发大户型商品房的积极性, 增加小户型商品房的供给, 增加住不起房的群众购买的机会。
(三) 加强金融监管以稳定房价
第一, 要从立法上着眼于金融调控和监管, 推动金融市场和房地产市场健康平稳的发展, 成熟的房地产金融产品和服务对于改变目前的房难买状况有着积极的作用。
第二, 加强对违规操作的金融机构的监管和惩处, 以法律的形式进行规范, 这样才能有效抑制房地产投机, 进而稳定房价。
第三, 建立充分、及时、准确、公开的房地产金融信息披露制度, 这是有效提高对投机行为的监管的重要制度, 不但能够合理减少金融风险, 也能在客观上抑制房价的过快增长。
摘要：近年来我国的房地产市场一直处于十分火热的状态, 房价居高不下。政府及相关职能部门已经采取了多种调控措施和手段, 在一些地区和一些时间段取得了一定的成效。但总体来讲并没能达到政府和民众的预期目标, 也没有遏制住房价继续上涨。我国房价问题是多方面原因造成的。本文拟对这一现象进行分析, 找出房价过高的原因, 并提出相应的一些建议。
关键词：房价,上涨,调控,建议
参考文献
[1]朱晓冈, 杨小雄, 周书祥.我国房地产价格非理性增长的动因剖析及对策建议[J].改革与战略, 2007 (3) .
[2]史亚楠.中国房地产市场调控的重大问题——住房供应模式选择[J].特区经济, 2011 (7) .
[3]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报, 2010 (3) .
有效调控房价 篇2
《操作细则》对商品住房和商务公寓预售价格管理进行了明确。深圳建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度。深圳市规土委各管理局在受理商品房预售申请之前，需对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。
按照《若干措施》的相关规定，拟申请预售项目属首次申请预售的，其户型(按建筑面积小于90平方米、90~144平方米、大于144平方米三种类型计，以下同)申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格;拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。
下调备案价格也需有度有节奏开展
中国房价调控目的及手段浅析 篇3
住房和城乡建设部部长姜伟新表示, 到2010年年底, 中国城镇人均住房建筑面积达到了30平方米以上。但是如果把一些没有城镇户籍, 却长期在城镇工作的常住人口加在一起, 城镇的人均住房面积只有约24平方米, 但是由于很多住房闲置, 实际人均住房面积会更小。
欧洲的数据显示, 丹麦的住房面积最大, 平均建筑面积为137平方米, 其次为希腊 (126平方米) 和荷兰 (115.5平方米) 。而英国的房子在欧洲是最小的, 平均水平在76平方米左右。
东京都官方公布的2003年度《住宅白皮书》数据显示, 有着全球“住房价格最昂贵的城市”之称的东京都, 市民的住宅因家庭住房面积最小、人口最挤而被日本人自嘲为“兔子窝”, “2003年建成的住宅平均每套住房室内面积为72.6平方米” (约相当于建筑面积100平方米) 。而另据资料, 日本的家庭户均人数在1985年就下降为3.18人, 到现在就更是减少到2.7人。也就是说, 住在日本住房最挤、价格最贵的“兔子窝”里的东京市民, 根据其平均的支付能力和住房水平, 2003年新建住宅的人均住房建筑面积, 也能达到37平方米左右。号称“兔子窝”的东京尚且如此, 日本的其他人均居住的水平就更可想而知了。
以上数据表明, 中国的人均居住面积离发达国家还差的很远。而由于近十多年房价不断的上涨, 普通民众已经越来越难以承受, 虽然理论上人均居住面积在增加, 但实际上越来越多的人买不起住房。
有些学者认为, 如果过度挤压房价, 会使部分贷款买房的居民不能在规定期限内按时支付足额月供给银行, 让银行面临严峻的信用风险最终引发金融危机。这在西方国家是已经发生的事实。但是, 如果具体分析会发现, 在中国情形却不完全相同, 因为中国自古就有置业的习俗, 一旦有了钱就喜欢买房买地购置固定资产, 目的是为了留给子孙后代。贷款买房的人如果是买房自住, 没有其他住房, 那么这部分人无论房价如何降, 只要有收入, 就不会拖欠银行贷款。除非投资性购房, 当房价降到不足以带来利益的时候, 才会放弃还贷, 给银行造成资金风险。
2 我国房价现状及调控手段分析
我国是共产党领导的社会主义国家, 与资本主义国家仅仅是为了维护资产阶级统治的目的不同, 满足劳动人民日益增长的物质和文化需求才是我们发展经济的根本目的, 我们的一切调控手段也都应该是为了实现这个目标而制定的。我们发展房地产业是为了改善人民的居住条件, 而不能仅仅把房地产业看成是发展经济的一个支柱, 并且, 我们国家有自己的一些特殊情况, 因此把西方经济学的一些房价指标和调控手段在我国照搬实行并不合适。当然, 我们还是要遵循基本的经济学的理论, 只是在此基础之上, 使用的调控方法和手段跟西方国家要有所不同。
由于我国住房价格经过了十几年连续不断的增长, 现在已经达到了一个惊人的地步, 国家也早已认识到这个问题, 并出台了诸多行政手段对房价进行调控, 但是许多行政手段, 比如规定开发商的开发期限, 规定开发商开发楼盘时小面积住宅所占的比例等, 这些手段不仅难以实际执行 (执行的结果取决于相关行政部门的执法力度, 在地方利益的保护下这个力度很让人怀疑) , 其临时性、多变性又干扰了经济的正常运行 (这些年政策的不断变化让人无所适从) 。很多行政手段的效果, 使用税收等经济手段同样可以达到, 而且可以长期使用, 调控细微, 效果更好。
我们先分析政府已经出台的各种关于房价调控手段的实际效果。
(1) 廉租房、经济适用房政策。据2010年11月国家审计署发布19个省市政府投资保障性住房审计结果显示, 2007—2009年, 北京、上海等22个城市从土地出让净收益中提取的廉租住房保障金不达标, 截留资金高达146.23亿元。1.5亿元廉租住房保障金被挪用, 6129万元中央补助资金遭套取。就算是廉租房、经济适用房按质按量的建成了, 又有多少套住房确实分给了真正需要的人呢?实际上我们已经听说过许多开宝马住经济适用房的事件了。
(2) 个人限购住房套数和新买住房出售期限。个人不允许购买第三套以上的住房, 新买住房2～5年不允许出售, 本意是打击以投机为目的的住房购买行为, 但是我国是承认住房协议买卖的, 购买或出售住房不一定需要去办理所有权过户手续, 住房照样可以正常交易, 只是数据没有从国家统计部门的表格上出现, 因此这样的规定形同虚设。
(3) 提高住房交易相关费税, 但是这样并不会抑制购房需求, 所有的费用最终都要加到房价上, 反而直接推高了房价。
(4) 现阶段申请住房贷款很难, 就算申请到了, 利率也很高, 而真正需要住房的人一般是不可能使用足额现金购房的, 因此, 一刀切的限制住房贷款和提高利率, 受到伤害的恰恰是真正需要住房的人。
3 我国应采取的房价调控手段
降低房价, 可以从增加供给和抑制需求两方面入手。增加供给有增加新建住房和推动二手房流通, 由于中国人多地少, 不可能无限制的增加住房用地, 且住房的建设是需要一定周期的, 不可能现在就对房价有很大的影响, 所以最有可能的就是推动二手房的流通。在中国, 大量以套利为目的资本涌入房地产市场, 造成了一方面需要住房的人买不到、买不起住房, 另一方面, 很多新建住房无人居住, 如果能将这一部分闲置的住房挤压到交易市场, 增加大量的供给, 对房价就能形成打压。为此, 应该将所有住房排查一遍, 特别是有些没有办理房产证的住房, 包括特殊用地上建造的住房, 要么办理房产证, 要么强制拆除;取消办理房产证和住房交易的各种税费, 避免成本转嫁到房价上。
抑制需求方面, 最好手段应该是收取房产税, 也可以叫固定资产税, 但因为土地国有, 所以不能叫土地税。这样做的好处有:首先, 地方政府推高房价的目的, 主要是因为卖地有财政收入, 如果收取房产税按住房面积计算, 与房价无关, 就给地方政府提供了一个稳定的收入来源;其次, 税率可以由房价高低决定, 调控更加细致。
收取房产税要先衡量住房水平, 但是衡量的指标不能使用户和套的概念, 因为不同的家庭人数不同, 不同的房子面积也不同, 比如, 一个人居住120平方米的房子跟一家3口甚至四五口人居住着50平方米的一套住房当然是不同的, 住房水平的衡量只能使用平方米/人的单位才合理。
我们可以把居住水平划分为平均每人20～30平方米的基本型, 30～40平方米的温饱型, 40～50平方米的小康型和50平方米以上的富裕型 (具体数值可以商讨) , 基于我国现状, 过多占用土地修建住房会影响耕地面积, 进而影响粮食产量, 动摇社会安定的基础, 因此我们现阶段的目标是在行政成本最低的前提下保障基本型, 限制小康以上型的住房。房产税的缴纳应该每年收取并采用阶梯递进的收取方式, 具体方法如下:
第一, 房地产开发商拿到建筑用地以后可以有一定时间的建设期, 比如1年, 1年之后, 无论开发商是否建好住房, 是否出售住房, 一律按申请建设面积的最高税负开始收取房产税。这样, 无论是囤积土地还是捂盘不售的情况都可以得到遏制。
第二, 对每套已经出售的住房都要平均分到所居住人或者房产所有人的名下, 把所拥有或租住的住房面积除以每家的总人口得到的人均面积决定了住房的类型, 与住房的套数、拥有还是租住无关。
第三, 国家应该保障每人唯一的一套基本型住房, 可以由住房公积金提供基本利率, 没有抵押, 并且不需要首付、期限较长的贷款, 不缴纳房产税负, 这样, 就可以不再提供廉租房和经济适用房, 减少行政成本。但是, 这样的优惠政策每人一生只能享受一次, 且人均住房一旦超过规定, 则应收回所有优惠政策, 如利率等。
第四, 对于每人唯一的一套温饱型住房, 可以由住房公积金提供有较少利息、有担保和少部分首付的贷款, 缴纳较低比例的房产税负。
第五, 对于每人的小康型以上的住房与住房公积金无关, 除去首付外, 全部贷款由银行提供, 并在购房后缴纳较高的房产税负。
4 结 论
因为不同地段、不同年限和房型的房价相差很大, 如果按房价收取房产税负就会增加很多负担和问题, 如需要在收税之前对每套住房评估、计算出房价, 不但增加了住房成本, 不同的人评估的结果也不同, 就会出现争议、不公和暗箱操作等情况, 所以房产税应该只依据住房面积收取而与房价无关, 当然, 这样有一个弊端, 就是会使黄金地段的房价相对升的更高, 就要对住房公积金提供的低息贷款规定一个上限, 使得享受这种福利待遇的人不能在繁华地段进行投资购房。另外, 住房公积金应像失业养老金一样强制缴纳, 收归全国统一管理。特别要注意的是, 所有公民应享受统一待遇, 不能因为行政级别等原因给出不同的规定, 引起新的社会不公。
鉴于现阶段的实际情况, 税负比例不适于一步到位, 但是为了信息公开, 国家可以提前给出最终税负比例, 一开始从较低的比例开始, 一步步提升, 慢慢挤压房产泡沫。
摘要：虽然政府出台了一系列的政策和法规, 但是中国的房价依然持续不断地上涨, 致使越来越多的人买不起住房。近期房价有一定的停滞现象, 但上涨的压力依然很大。如何真正做到有效、细致的调控房价, 使其达到居民能承受的范围之内, 本文做了一些初步的探讨。
关键词：住房价格,调控手段,房产税
参考文献
[1]黄修民.由韩国住房金融制度看中国公积金制度的改革和完善[J].经济与管理研究, 2010 (3) .
有效调控房价 篇4
中新网北京1月16日电(记者 于立霄 陈建)北京市长王安顺16日在北京市十四届人大二次会议上做政府工作报告时指出，北京将继续严格执行房地产调控各项政策措施，坚决保持房价基本稳定，促进房地产市场平稳健康发展。
回顾2013年在改善居民住房方面的工作时，王安顺坦言，市政府已经认识到工作中存在不少问题，其中包括投资对房地产的依赖度较高，保障性住房建设供给不足，棚户区居住条件较差，一些民众生活不够便利……
保障性住房是为解决中低收入家庭住房困难，由政府统筹规划管理，提供给特定人群，并对该类住房的建造标准和销售价格或者租金标准给予限定的住房。王安顺强调，北京要满足群众基本住房需求，深入研究住房建设规律，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房保障和供应体系。他透露，今年北京将以公租房和共有产权房为重点，理顺建设管理体制，建设7万套保障性住房。年内竣工10万套，确保在2015年提供100万套，逐步解决北京市城镇中低收入家庭住房困难问题。北京还要推进自住型商品房建设，加快已供地项目实施进度，新增5万套供地，优化住房供应结构。
2013年，北京启动中心城110项棚户区改造工程，完成1390万平方米老旧小区综合改造，推出自住型商品房2万套；同时，加大保障房建设力度，建设各类保障房16.2万套、竣工8.5万套，超额完成任务。
2014年，北京将再完成1000万平方米老旧小区综合改造，到2017年基本完成四环路以内的棚户区改造任务。
随着土地供应规模的增加，土地收入增涨显著。北京市政府向市人代会提交的2013年预算执行情况和2014年预算草案的报告显示，去年，北京土地使用权出让收入592.8亿元，完成预算的238.7%。
由于去年北京楼市成交量较上一年有大幅增长，带动依据交易额征收的契税收入增收较多。预算报告显示，去年，北京市契税收入177.5亿元，增长40.2%，完成预算的136.1%。
通货膨胀、房价及其政策调控 篇5
自从1998年我国实行住房货币化改革以来, 政府进行过多次宏观调控。从国八条、国十条、新国十条到2013年3月出台的新国五条等房地产调控政策, 旨在调控投机投资性购房及房地产市场过热的现象。我国房地产市场持续“高温”, 调控效果受到市场广泛质疑, 我国房价调控仍然面临着巨大的挑战。
通货膨胀对房地产价格变动影响的研究, 徐忠 (2012) 利用我国2005-2011年的数据对房价、通货膨胀和货币政策进行实证分析, 结果表明:我国流动性对房价和通货膨胀影响显著, 负利率推升了房价的上涨, 货币政策的价格型工具对抑制房价更有效。吴卫红 (2011) 利用2000年6月~2011年6月数据对我国房地产市场、股票市场和通货膨胀的联动关系进行实证分析, 结果表明:长期内, 通货膨胀发生时房地产市场的繁荣会受到负面影响, 短期内, 股票市场受到自身的影响很大并且比较稳定, 然而房地产市场受物价水平影响小。陆岷峰 (2011) 利用2005年1月~2010年10月我国房地产价格、股票价格和通货膨胀三者之间的关系进行实证检验。结果表明:房价上涨刺激通货膨胀, 通货膨胀对房价的影响方向是不确定的。高恒亮 (2011) 利用2000年1月至2010年12月期间的月度数据对我国房地产价格和通货膨胀进行关联性研究, 结果表明:短期内, 房地产价格波动对通货膨胀影响较弱, 长期内房地产价格上涨, 物价也会上涨。AH Hui, WANG Jun, Wang Ruidong, TAO Yuanjun. (2012) 使用2002年第一季度到2011年第三季度的数据, 利用VAR模型对中国房地产价格波动的影响因素进行了检验, 其结论表明, 中国房地产的供求状况不是影响房价快速上涨的因素, 而房地产的调控政策才是影响房地产价格的重要原因。
二、实证分析
(一) 变量选取
本文研究区间为2001年1月份至2013年3月份的160组月度数据。所有数据均已进行了对数处理, 并用X12方法进行了季节调整, 分别记为lny、lncpi。数据均用Eviews6.0软件处理。
文中所用的变量情况如下:
1.房产价格:国房景气指数, 用y表示。国房景气指数也称国房指数, 这是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系, 国房景气指数每月初公布。因此为了准确的分析我国房地产价格变动, 本文采用国房景气指数作为衡量我国房价变动的指标。数据来源:wind数据库。
2.通货膨胀:物价指数, 用cpi表示。CPI指在反映一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动趋势和变动程度。居民消费价格水平的变动率在一定程度上反映了通货膨胀的程度。因此采用CPI衡量我国通货膨胀变动的指标。数据库来源:中国经济社会发展统计数据。
CPI与国房景气指数趋势图如下图1:
(二) 时间序列的平稳性检验
根据ADF单位根检验方法, 对数据进行了季节调整和对数变换。对变量lny和lncpi进行平稳性检验。结果如表1:
从表1可以判断, 在1%显著水平上, 2个变量都没有接受单位根的假设, 为非平稳序列, 对变量进行一阶差分后, 在1%显著水平下, 变量lny和lncpi都实现了平稳。因此所有数据都为一阶单整。
(三) 格兰杰因果关系检验
考证cpi与国房景气指数的相互影响, 对两者进行格兰杰因果关系检验。结果如表2所示:
从表2可以看出, 格兰杰因果检验的结果表明, 在5%水平上, dlncpi和dlny之间存在明显的相互影响关系, dlncpi变化是dlny变化的格兰杰原因, 而dlny变化也是dlncpi的格兰杰原因。
(四) VAR模型脉冲响应与方差分解分析
根据输出结果, 可以写出VAR模型的估计结果:
根据AIC和SC滞后阶数准则, 最优滞后阶数为2, 建立y与cpi双变量的VAR模型, 如图:
图中2的蓝色点表示AR特征多项式的根的倒数, 所估计的VAR模型有4个根, 其中2个复数根, 2个实数根, 这些跟的模都小于1, 可以看到这些点都位于单位圆之内, 表明所估计的VAR模型是稳定的。因此, 可以进行脉冲响应分析, 追踪期数为45期。
从图3可以看到, 给房地产价格一个正的冲击, 第一期的反应为0, 从第2期开始对通货膨胀有一个正的冲击, 达到最大至0.01%, 然后开始逐渐弱并在第5期至0, 之后持续下降至20期达负的最大为0.07%, 此后, 负影响逐渐减弱, 持续趋近于0。
从图4可以看到, 给通货膨胀一个正的冲击, 第一期的反应为-0.05%, 逐渐上升到第7期达到最大至0.03%, 然后逐渐下降到41期为0, 之后产生持续下降的负反应。
三、结论及调控政策
结论一, 格兰杰因果检验发现, CPI的变化导致了国房景气指数的变化, 国房景气指数也导致了CPI的变化, 即通货膨胀与房地产价格存在双向格兰杰因果关系。房价涨幅增加会刺激通货膨胀, 通货膨胀也会影响房价。为此, 调控政策关键是稳定通货膨胀率, 避免与房价形成恶性反馈圈。通货膨胀率增长, 居民消费价格水平上升, 引起物价上涨, 消费增加, 进而造成房价上涨;而房价上涨, 房产拥有者财富增加, 从而刺激消费, 过度的消费又会进一步加剧通货膨胀, 反之亦然。正是因为通货膨胀率与房价之间的这种相互影响的关系, 形成了通货膨胀与房地产价格的一个循环圈, 造成房价居高不下的状况。要想改善房地产价格的现状, 必须要从稳定通货膨胀率着手, 通过对通货膨胀率的控制, 逐步减少房地产价格上涨。
结论二, 脉冲响应函数发现, 短期内, 房地产价格波动对通货膨胀产生正的影响, 慢慢趋于0, 长期来看, 房地产价格波动对通货膨胀产生负的影响, 负影响逐渐减弱, 持续趋近于0;而通货膨胀对房地产价格的影响很长时间都是正影响。在现阶段, 希望我国房地产价格下降是不现实的, 一方面房地产是我国国民经济支柱产业, 房地产价格下降将导致通货紧缩。另一方面, 通货紧缩政策, 将导致就业减少、经济增长乏力等局面, 后果将十分严重。因此, 正确的选择是采取有效的调控组合政策, 保持房地产缓慢上涨、产生温和通货膨胀。调控组合政策应该包括土地、金融、税收等政策。首先, 应该加强土地政策的连续性和系统性, 抓紧建立土地合理供给机制。其次, 政府应合理压缩货币投放和信贷规模, 适当、有效地收紧市场流动性, 遏制投资过热, 打击资产泡沫。第三, 抓紧实施房产税, 抑制投资性购房需求、稳定购房刚需。
参考文献
[1]徐忠.房价、通货膨胀与货币政策——基于中国数据的研究[J].金融研究, 2012 (6) :1-11.
[2]吴卫红.房地产市场、股票市场与通货膨胀——基于中国宏观经济数据的实证研究[J].上海金融学院学报, 2011 (6) :92-103.
[3]陆岷峰.房地产市场、股票市场与通货膨胀的联动性分析——基于VAR模型的实证研究[J].北化大学学报, 2011 (2) :29-36.
[4]高恒亮.我国房地产价格与通货膨胀的关联性研究[D].吉林大学.2011.
[5]H Hui;WANG Jun;WANG Ruidong;TAO Yuanjun.An Empirical Analysis of Influencing Factors in Real Estate Prices of China[M]第四届 (2012) 金融风险与公司金融国际研讨会论文集.
[6]Yi Jin, Charles Ka Yui Leung, Zhixiong Zeng.Real Estate, the External Finance Premium and Business Investment:A Quantitative Dynamic General Equilibrium Analysis[J]Spring, 2012, Volume 40, Issue 1, pages 167–195.
[7]魏成龙, 张添丁.房地产宏观调控与地产公司股价波动的相关性——基于A股市场的实证分析[J].中国工业经济, 2009 (11) :141-150.
[8]俞露.我国房地产市场中政府调控的效应分析[J].徐州工程学院学报 (社会科学版) , 2008 (09) :29-32.
[9]高萍.探讨我国房地产调控政策失效与调整措施[J].中国外资, 2012 (4) :183-185.
[10]时鹏, 余劲.货币供应量、低价与房价关系的再检验[J].西北农林科技大学学报 (社会科学版) , 2012 (11) :124-129.
加强土地管理破解房价调控难题 篇6
一、我国的房价调控中土地政策的制度依据
我国社会主义制度决定我国基本的土地政策是土地公有制度。土地公有制度在我国主要是以两种形式体现出来的, 一种形式是土地国家所有制, 另一种形式是土地集体所有制, 土地国家所有制主要针对的是城市的土地, 即指, 城市的土地所有权归国家所有, 使用权在转让时赢取的利益也归国家所有;土地集体所有制针对的是农村的土地, 具体指农村的土地归劳动人民集体所有, 在土地的使用权转让时要先将土地转换为国家所有才能转让。因此, 虽然土地名义上归市民和村民所有, 但是, 实际上土地还是归政府说了算, 土地出让的利益也是归政府所有。
我国的另一个土地制度是土地征用制度。按照我国宪法的规定, 国家为了公共利益的需要可以对土地进行征收或者是征用并给与一定的补偿。《土地管理法》也规定, “任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地。”
以上两条土地制度决定了我国政府对土地的绝对控制权, 房地产商只能通过政府这一条途径拿到土地, 而且在拿到土地使用权的过程中始终处于被动的地位, 所以说, 我国政府要想通过调整土地政策来调空房价是轻而易举的。
二、我国房价调控中土地政策存在的问题
我国政府通过调整土地政策来调控房价已经走了10多年的历程, 虽然其几次抑制了高房价, 但是, 却没能阻碍07年“地王”的出现, 随后的四年时间里, 房价不降反升, 其不足之处也渐渐的显现出来。面对这种现象, 许多专家将矛头指向政府, 指责政府的调控不利, 这种说法是片面的, 因为市场的调控有其自身的规律, 房地产市场又是一个更为复杂的体系, 所以, 土地政策不仅要看其本身的科学性与合理性, 还要看其制定者和执行者以及监督者是否都发挥了本身应有的作用, 造成这种现象的原因主要有以下几点:
1. 土地出让制度不完善
我国的土地出让是按照“招、拍、挂”的程序走的, 虽然打着“公开、公平、公正”的招牌, 但是, 在实际的操作过重还存在着暗箱操作, 诸如泄露标底、内定竞标者等现象层出不穷。同时, 监管不力也是问题之一, 即指在土地的“招、拍、挂”的过程中缺乏有效地监督的惩罚。
2. 土地政策缺乏执行和监督
土地政策的执行和监督主要从地方政府和开发商两处着眼, 一是地方政府的违规行为无人监管, 有的地方政府会为了迎合开发商的需要将之前划拨的土地私自改变用途, 并在交易之后疏于监管。另一个是地产商的违法违规行为频频出现, 目前在房地产行业中还存在许多的投机行为, 这种投机行为损害了正常购房者的利益, 给个别人带来不正当利益, 虽然国家有明确禁止此种投机行为的规定, 但是许多房产商还是禁不住利益的诱惑, 以身试法。
3. 土地政策本身具有滞后性
中国的土地政策通常是在房价问题出现之后才制定的, 制定的依据就是房地产市场出现的问题, 而不能在问题出现之前制定以起到防患于未然的作用, 因此说, 我国土地政策的制定具有一定的滞后性。而在土地政策制定之后, 其实施的过程也具有一定的滞后性, 新的土地政策的的实施是在政策制定之后一级级的传达到基层的, 政策传达到基层之后, 开始实施时已经距政策的制定具有一段时间, 而有些地方政府在新政策实施时还存在观望的态度, 进而推辞政策的实施, 所以说土地政策的实施具有一定的滞后性。
三、完善房价调控中的土地政策
1. 完善土地出让制度
在“招、拍、挂”的土地出让程序中, 除了采用“综合评标”的方式之外, 还可以采用“一次竞价”和“双向竞价”等方式, 在选择土地开发商的时候, 避免以“价高者得”作为唯一的中标条件, 在关系到民生的住宅时要设定“招、拍、挂”价格高限, 注重开发商的规划设计方案, 并将其列入评价的标准之一。
2. 加强对土地政策执行情况的监督, 加大对违法行为的处罚力度
在土地政策的执行过程中, 单靠政府边监督、边执行起不到有效的监督作用, 加上综合评标的难控性, 难免会出现一些灰色空间, 所以要启动舆论监督、社会监督等多种监督机制。政府在招标的过程中, 可以请建筑专家、群众、媒体等进行监督并采纳其提出的可行性意见。此外, 要加大对违法行为的惩罚力度, 增加地方政府与房产商的违法违规成本, 从而减少违法违规现象的发生。
3. 制定积极的土地政策
政府应该建立积极的土地政策, 要对当前房产市场进行有效地分析和预测, 理清房产市场与土地政策的关系, 明确土地政策在房产市场中作用, 制定真正可以起到调节作用的土地政策, 并保证土地政策及时有效的实施。
总之, 土地是房产市场中的关键因素, 虽然房产市场本身具有调节机制, 但是其本身的调节机制仅是根据市场的发展规律来调节, 在市场的运行中容易受到人为因素的利用, 特别是投机商人的利用, 而我国的土地公有制度决定了我国的土地的可控性, 因此, 做好土地管理, 是调控房价的有效措施。
摘要：2003年以来, 国家意识到房价的虚高, 下达了调控房价的一系列政策, 但是, 四年来, 我国大部分的房价仍然是呈持续上涨的状态, 房价的增长速度远超过国民经济的在增长速度。究其原因, 房子离不开土地, 所以, 房价与土地制度密切相关, 本文就我国当前的土地政策, 从土地管理的层面来谈房价的调控。
关键词：土地管理,房价调控
参考文献
[1]周京奎.金融过度支持与房地产泡沫——理论与实证研究[M].北京:北京大学出版社, 2005:155-165.
[2]高波, 毛中根.汇率冲击与房地产泡沫演化:国际经验及中国的政策[J].经济理论与经济管理, 2006, (7) :38-43.
高房价的成因及调控新思路 篇7
如何控制房价而又不伤及房地产乃至国民经济的健康发展,依然是摆在我们面前的一个重大课题。对此,本文拟从一个新的角度来探讨这一问题。
一、商品高价位形成的原理
商品的价位大体可以分为最低价、最高价和中间价。三种价位分别取决于不同的因素。一般来说,最低价由商品的成本决定,也就是说成本决定商品的价格底线。这是因为,如果价格低于成本,企业将无利可图。另外,为了抢占市场,低于成本进行倾销,则构成不正当竞争,为法律所不允许。因此,除非特殊情况,一般价格不会低于成本,成本决定最低价。所以,成本高,低价就高;低价高,整体价位就高。成本是提高价位的基础因素。
商品的最高价则由需求所决定。所谓需求是指具有购买力的购买欲望。首先,它是一种购买欲望、需求欲望,即消费者想要购买某种商品。其次,它还必须伴有购买力,也就是说,消费者不仅想购买,而且还要有能力购买。价格能定多高,取决于需求,有需求就有价格,没有需求就没有价格。不管价格多高,只要有人想买,而且能买得起,从理论上都是可行的。如果价格定得很高,以至于无人想买,或想买而负担不起,那么这个价格就超过了价格的最高限。既想买又能买得起的最高价就是价格极限,超过这个极限就无需求,就是所谓的有价无市。而有价无市的价格是没有现实意义的。
企业有定价选择权,既可以选择最低价,也可选择最高价,还可选择介于最高价和最低价之间的中间价。至于选择什么价位,则取决于企业的内外环境因素和企业的营销策略。一般而言,在供不应求的卖方市场或垄断市场条件下,如无政府干预,卖方都会选择最高价。
也许有人会说,最高价是哄抬起来的,或者是由于别的什么原因造成的。哄抬也好,别的什么原因也罢,它们仅是影响供求的因素,而不是最高价的决定条件。如,囤积居奇,在某种程度上导致了供不应求的假象,而有没有价格还要看消费者的需求,即消费者有没有购买欲望和购买能力。2010年绿豆和大蒜价格被炒得很高,但仍然有人购买,原因是人们有欲望,而且能买得起。当然,高价也抑制了许多消费者的购买欲望,使他们减少或停止了对绿豆和大蒜的消费,毕竟它们不是必需品。
由上述分析可以得出结论,即商品的高价位是由成本和需求共同决定的。
二、高房价的形成
根据上述原理,成本决定房价的基础,成本高,房价的基础就高,房价的整体价位也就高。住房成本的构成比较复杂,主要包括土地成本、住宅建造成本(前期工程费用、建筑安装工程费用、配套设施工程费),建造期间费用或开发商运营成本(管理费用、财务费用、销售费用),税费(土地征用费、房产增值税,主要上交政府或有关部门)。其中有些因素由市场和企业经营管理水平决定,而另一些因素则受政府影响,如土地成本、税费。而地价和税费是推高房价的可控因素,是政府能够影响和调控的成本要素。住房的最低价就由这些成本因素决定。
同样最高房价也由购房需求决定。目前关于房地产的需求,大体有以下几类:1基本的居住需求,这类需求只追求有栖身之所,有基本的居住功能,不讲究豪华、宽敞、漂亮、高贵,当然也并不排除这些。2改善需求,是在基本需求得到满足后产生的高一级需求,不仅要求有栖身之所,而且要求住得宽敞明亮、舒适。3奢侈需求,这是最高级的需求,这类需求者对住房追求豪华、奢侈,认为这样有尊严、有地位。4财富积累需求,也称储蓄性需求,它不是为了居住而是为了积累财富,把房产作为一种财富来积累,以拥有房产来拥有财富,拥有房产,也就积累了财富。此类需求与奢侈需求有交叉,它们是相互关联的。5投资需求,以营利为目的而购买房产,即炒房需求。前三类属于消费性需求,后两类属于非消费性需求。消费性需求应当优先获得满足,非消费性需求应当受到限制。房地产调控就是要抑制非消费性需求,打击炒房行为。
需求层次跟经济状况有关。人们办事情一般是根据经济实力来决策的。一般来说,第一类需求的经济条件较差,第二类较好,后三类经济条件较好或很好。
高房价是由后三类购房需求决定的。前两类需求不会抬高房价,因为其购买力是有限的,超出其购买力,就没有了需求,就会是有价无市。后三类需求则是抬高房价的直接原因。随着中国两极分化的加剧,财富大量集中到少数人手中,导致购买力严重不均。除高管、暴发户、民营企业老板收入奇高外,电力、电信、石油、金融、保险、电气供应、烟草等资源类国有企业的职工不足全国职工总数的8%,但工资和工资外收入总额却相当于全国职工工资总额的55%。另据国家统计局数据,目前我国人口占10%的最富裕群体占有全部财富的45%,而占总人口的10%的低收入人群只占全部财富的1.4%,收入最高的10%群体和收入最低的10%群体的收入差距,从1988年的7.3倍已经上升到现在的23倍,贫富差距正在不断扩大。这就导致购买力的严重不平衡。
而炒房者一方面可能拥有雄厚的原始积累,另一方面融资也比较容易。而且他们不是为了居住买房,买是为了卖,价格再高也敢冒险。这样就导致了少数富裕阶层和炒房者极强的购买力和购买欲望。因此,尽管房价不断攀升,但是需求仍旧很旺盛。别说一平米两三万元,就是十几万元照样有不少人购买。又因为住房是必需品,真想住房但财力不够的人,也被迫设法筹措房款,或者透支未来收入,或者举几代人的财力来购买房产。因此,最高价实际上是由后三类需求决定的。
其实,房价高不高,是相对而言的。对高收入阶层来说可能不高,对中低收入阶层来说可能就高了。房价高不高应以大多数人的收入为衡量标准,而不是以高收入阶层或低收入阶层为标准。总的来说,目前房价的异常波动,是高收入人群、炒房者进一步抬高了房价。
三、限制高房价的合理性与合法性
1. 对房价进行调控是政府的义务和责任。房地产涉及千家万户,涉及公民的安居乐业,涉及社会基本人权的保障,政府有责任有义务保障公民的住房权。目前我国房价基本上是卖方市场,由卖方决定销售,买方在决定房价方面不起什么作用。这样的市场机制是不正常的,它不仅造成房价的偏高,而且还影响到整个国民经济的运行发展。要纠正这种偏颇,要校正市场机制的弊端,必须依靠政府进行调控。所以,住房作为关系国计民生的大事,政府必须得管。调控高房价政府义不容辞。
需要指出的是,政府正在大力建设保障性住房,这一点没有错,只不过是单靠政府建设保障性住房是远远满足不了人们的住房需求的。
2. 推行分类限价具有科学性。分类限价的科学性体现在立足于市场的需求,它能够满足各方的需求,从而发挥各方的积极性。住房者需求得到了满足,人们会安居乐业;炒房者需求得到了满足,资金多了一条出路,也促进了社会资源的流动;炫耀者的需求得到了满足,扩大了消费,刺激了房地产业的进一步发展。
由于购买新房享受最高限价保护,二手房的价格必然随之下降,因此二手房的买卖也会活跃并趋于正常。当然,房地产商的暴利可能会受到一定的影响,但从长远看,从公平正义看还是有利于房地产业健康发展的。最起码它能促使房地产商积极开发更加符合消费者需求的各种房地产项目。对于政府来说,政府可以免于陷入“调——放——调”这样不良循环的怪圈,这样,政府可以一劳永逸,各方利益也得到了平衡,房地产业不仅不会崩盘,而且会逐步走上健康发展的轨道。
3. 扩大内需,鼓励消费,也包括扩大住房需求和鼓励住房消费。正是基于这一目的,我们不应限制购房,而应当还购房以自由。在住房流通环节不限制买卖,在保有环节只对满足基本住房需求以外的住房进行征税。高收入者是奢侈品的消费主体,对其应通过税收来调节;中等收入者应当自食其力;低收入阶层是社会保障的对象,这部分人只占少数,社会对其生活应给予保障。有了住房社会保障,低收入人群才不至于无房;规定了最高限价,多数人才能买得起房;房屋买卖自由了,住房消费才能扩大。如此,房地产的发展才会走向繁荣。
4. 分类限价有充分的法律依据。
第一,政府定价是法律赋予的权力。我国《价格法》第三条明确规定,“极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”
第二,政府定价的范围。《价格法》第十八条规定了政府指导价或者政府定价的适用范围,其中包括“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”。房地产可谓既与国民经济发展关系重大,又与人民生活关系重大,适合政府指导价或者政府定价的适用条件。
第三,政府对高价具有干预权。《价格法》第三十条规定政府对高价可采取干预措施,即“当重要商品和服务价格显著或者可能显著上涨时,国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”其中“规定限价”是“分类限价”调控的法律依据。
第四,政府对价格的异常波动可采取紧急措施。《价格法》第三十一条是关于价格总水平出现剧烈波动等异常状态时政府干预价格措施的规定,包括采取临时集中定价权限、部分或者全面冻结价格等紧急措施。
第五,强调政府干预价格的刚性原则。《价格法》第三十九条规定了经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的法律责任。由此看来,政府对高房价进行限制是有明确法律依据的。限制高房价不仅合理,而且合法。
四、高房价调控新举措
根据高房价的成因,对房价调控应从两个方面进行:一是降低最低价,二是控制最高价。
降低最低价就是降低房价的基础价位,它只能通过降低建房成本来进行。从调控角度来说,就是降低可控成本——土地成本及税金和杂费。这就意味着对政府财政的冲击,它有可能减少政府的收入。但从长远和整体看,它对调整经济结构和国民经济的发展是有益的。当然降低土地成本和税金及杂费是有条件的,主要根据住房的性质和利润决定。如果是保障住房,而且利润很低,甚至没有利润,也可以降;否则就没必要降。
控制最高价的措施是分类限价。所谓分类限价就是按需求层次定价,即对基本住房需求的最高价格给予限制,确定一个合理的价格上限,凡是满足基本需求的售房,其价格不得超出政府确定的价格上线。至于其他需求则不受此价格最高限的限制,既可低于最高限,也可高于最高限。也就是说,炒房者可以尽情地炒,想积累财富者也可以尽情地买,追求享受者也不受什么限制。对于他们来说,买卖自由,只不过是他们必须在满足基本住房需求之后才享有这些自由,而且不受政府最高限价保护。政府从价格上只保护基本住房需求。
根据分类限价原则,任何一类房地产项目首先必须留出一定比例作为满足基本需求的房源。这部分房源受最高价限制,其售价不得超过最高价。满足基本需求以外的房源可以自由买卖,而且,在一定条件下也可转化为不受最高价限制的房源。
那么,如何确定满足基本需求和最高限价的标准呢?可以确定一个面积,即不管买什么样的房子,不管买多大的房子,每人只享受此面积范围内的限价保护,超出则不在限价购房范围之内。每人一生仅享受一次,换房可以市场价出售,再购仍按市价购买。至于主体资格,可以以工作地点和生活地点等确定一个公平合理的标准,符合标准的主体都可享受这一价格保护。最高限价的确定可以依据平均成本和居民收入水平,即以居民合理期限内的收入为依据,并结合平均成本来确定最高价。
比如说,可以确定一个合理期限为8年,8年中居民可随意支配的个人收入(居民可支配的个人收入扣除购买生活必需品和固定支出后,所剩余的那部分收入)为:1 500×12×8=144 000(元),基本需求面积为50平方米,最高限价就应该是每平米2 880元。政府要测算好成本和收入两个指标。如果以最高限价和市价出售完房源,价格低于平均成本,政府应进行成本调控(如前所述的降低地价和税费),以让利于企业。此外,政府主要从房地产的开发立项、建设、销售、登记等环节进行监管,确保每一个项目都不漏掉,都受到国家机关的监控。
需要强调的是,每个人都享有住房保障的权利,而且只有在购新房时才享有,一生只有一次,概莫能外。那么,高收入阶层也享受最高限价保护是不是不公平呢?笔者认为,无论从实质上看还是从形式上看,这样规定都是公平的。因为从人人平等来说,人人都应享有平等的权利,况且高收入者先期买房已经付出了高成本的代价。人人享有住房保障,可以避免腐败和很多麻烦。比如,经济适用房,因为不是人人都可以享受,所以就出现了不该享有的人利用权力或其他非法手段享受的问题。这样,容易导致不公平的可能是那些享受了福利分房的人。
此外,高收入阶层也享受最高限价保护会不会使强者更强或是不需要住房的人也得到享受呢?这一点完全可以通过其他更科学、更合理的手段来调整,比如税收,向占有房产资源多的人征收资源占有税或者别的什么税。对于享受了福利分房的人,同样可以制定更科学的方案,供其选择,以校正不公。
参考文献
栗小丹.房价持续走高原因分析及对策研究[J].知识经济,2010(9).
景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报,2008(10).
张帅.社会主义计划经济体制利弊分析[J].中国市场,2010(40).
熊毅.房价需要政府管制吗?——基于市场垄断和政府职能的考察[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2008(2).
丛亚平,李长久.收入分配四大失衡带来经济社会风险[J].经济参考报,2010-05-21.
冯蕊.我国居民收入差距扩大的因素分析及对策建议[J].经济研究导刊,2010(29).
邱菀华.管理决策与应用熵学[M].北京:机械工业出版社,2011.