投资调控（精选7篇）
投资调控 篇1
随着我国城镇化进程的不断加快,居民收入的增加,对住房的需求不断增加,加上近些年来开放力度的加大、金融监管的放松、信息技术以及金融工具的创新,房地产自身得到了很大程度上的发展,房地产行业的发展也正逐步进入健康稳定的良性发展轨道, 很大程度的推动了我国经济社会的发展。 但是由于房价过快上涨等一系列住房问题,国家针对房地产行业出台了一系列的宏观调控的政策措施。 过去的房地产投资决策受到国家宏观调控政策的影响的研究中, 大多忽略了政府宏观调控政策两种方式之间的协调性, 一是政府宏观调控政策对房地产企业直接产生的影响, 二是通过对房地产市场的导向作用影响到房地产的投资决策。 近几年,国家制定的一系列的宏观调控的措施,一方面为房地产行业的稳定持续发展带来了机遇;另一方面,国家实施的宏观调控政策对于房地产行业的经营也产生了很多的不利影响, 尤其是对房地产投资的财务方面带来了一定的风险。 在新的房地产宏观调控政策引导下,房地产的投资趋于理性,这使得房地产行业的财务风险水平明显增加。 以前的财务预警机制已经不再适用于房地产企业的财务风险分析。 因此根据房地产行业的特殊背景,对房地产调控政策以及房地产企业的现状与可能导致财务风险产生的原因进行分析, 找出可能影响房地产企业财务风险的财务指标,并对这些指标进行分类。 然后依据财务预警理论,财务风险影响因素进行分析,建立健全适合调控政策下运行的投资和财务风险预警机制。
一、调控政策下房地产投资中的问题
(一)调控政策增加了房地产企业的财务风险
产生于资本循环运动过程中的财务风险, 在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。 以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段,在每个阶段都有着相应的风险。 第一是融资的风险,房地产行业的资金需求量巨大,因而融资成为房地产行业的重要活动。 政府调控政策的实施,使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化, 主要依靠银行等金融行业的信贷, 政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少; 第二是投资的风险, 房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关,甚至直接关系到企业的生存。 以最小的资金规模取得最大的投资回报效益,才能获得比较好的投资效果。 然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素,如市场调研的失实,引起产品滞销,企业的工艺技术落后,企业投资规模盲目过大或过小;第三是资金回笼时产生的风险,当国家实施较为宽松的财政和货币政策时,消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品,但当国家实施紧缩的宏观调控措施时,产品的销售就会存在困难;第四是收益风险,企业的利润一方面要分配给股东,另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金,利润分配不合理会带来收益风险。
(二)现有的财务预警机制不适应调控政策
近几年大量企业开始涉足房地产行业,银行贷款的需求大增。 而国家一直在紧缩银根,并不断的降低银行存款准备金率,这就导致银行贷款的相对紧张,因此,一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资,大大提高了房地产行业的资产负债率。 因此,过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映, 而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。 而且主要采取定量分析法来进行预警分析,如对净利润率、股利增长率、资产负债率、 净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测, 预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分,预测变量的数据缺乏准确性,我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。 但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。 职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离,投资人与经营者信息严重不对称, 经营者在信息编报方面享有相当大的权力, 独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
(三)调控政策对房地产市场的影响
国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平,保证了经济社会的正常有序发展,同时也会造成其他经济方面问题的出现,如国家的加息政策,导致房屋购买者的观念发生改变,房地产产品会出现滞销, 加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资,加息会增加房地产建设的成本投入,另外国家还会增收房产税,即向产权所有人征收的一种财产税,并且在必要的时候政府还会出台限购令,限制房价的过快增长。 这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
(一)加强对投资各个环节的掌控,降低财务风险
对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道, 不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资,可以增加私募资金的比重, 通过融资组合,实现低成本,高安全性的项目资金融资。 主要的组合方式有:自有资金+信托计划;股权融资+银行贷款融资;自有资金+房地产投资基金等方式。 投资风险的管理要注意在充分了解城市规划信息和土地使用以及房地产供应和市场需求情况的前提下进行投资, 以避免盲目投资带来的滞销,以及高成本的土地购入,减少总量供求不平衡、 供应结构不合理和供求错位的现象。
(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制
要根据全面性和数据的可获得性,以偿债能力(包括长期偿债能了和短期偿债能力),发展能力,营运和盈利的能力,现金的流量能力等指标建立财务预警系统。 我国房地产企业普遍存在高负债经营,以及较容易受政府调控政策的影响。 由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策,因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力,长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。 包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险,都会影响到企业财务风险,在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。 财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映,管理层将信息加以分析,并适时作出经营策略的调整。
(三)多做市场调研,了解政策的动态影响
企业在宏观调控的背景下,企业应多做市场调研,了解调控政策的动态影响,同时也要了解市场的需求,从而调整发展的方向和战略。 要实行差异化的发展战略,也就是房地产类型的差异化投资,因为房地产政策的调控主要是针对住房市场, 因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资,房地产可以涉及的行业相当的广泛,大多房地产企业同时涉足多个行业,如此以来,政策的影响面可以不那么广泛。 企业要进行专业化的发展模式,将市场细化,在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围,增强对具有竞争力的核心产品的投资。 其次,资金并不丰厚的中小企业,在进行房地产投资时更应慎重,因为房地产投资项目摊子大,程序多,耗时长,因此中小企业应注重合作化的发展战略,积极与其他房地产企业联合,并且要做到资源共享。 调控政策实施,给房地产企业带来的资金来源,投入和销售价格等方面的影响相当巨大, 因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息,并注意投资策略的改进和创新。 房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险,因此,企业应加大市场营销的力度,加强对于成本的控制,加快资金流的运转。 暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资,积极向银行申请贷款,必要时对产品实行降价促销的方法,对具有刚性需求的产品多予投资,按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。 另外,房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式,使自己应对行业周期风险的能力加强。 业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合,形成以房地产金融业务为主,多业务并举产业结构。 规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上,进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
总之,政府的宏观经济调控政策,一方面遏制了房地产经济的恶性发展,促进了房地产企业的优胜劣汰,使得房地产步入了良性发展的轨道,另一方面对房地产企业的投资产生了影响,具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。 因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习,也要注意投资风险的分析和规避。 加强对投资各个环节的掌控,降低投资风险,建立健全适应调控政策的风险预警体系, 在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。
摘要：政策的引导性是我国房地产市场最大的特点,调控政策对房地产投资的影响,除了受市场等因素的影响以外,还受到政府的宏观调控的影响。作为推动我国经济发展的重要力量的房地产行业,由于其行业的特殊性,它的发展有许多不同于其他行业的特点。目前我国的房地产行业处在国家政策调控与市场经济体制改革双重背景下,其投资特点明显不同于其它行业。本文将对政策调控下出现的投资问题以及解决措施进行论述。
关键词：调控政策,房地产,投资,问题,措施
参考文献
[1]卢新海,万凯.“新国五条”税收政策对房地产市场影响分析[J].中国房产,2013;04
[2]王敏,黄滢.限购和房产税对房价的影响:基于长期动态均衡的分析[J].世界经济,2013;04
投资调控 篇2
一、房地产调控政策回顾
（1）1993年至1996年：我国首次对房地产进行调控
1993年，我国首次出现房地产热，房地产开发公司急剧增加，房地产投资迅速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，出现了严重的房地产泡沫。此时经济出现了严重过热和通货膨胀。
1993年，国务出台了“国十六条”，在1994年又出台了年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》。
随着各项政策的落实，房地产投资速度明显放缓，房价迅速回落。此时经济也又热转冷，通胀下降，经过3年的努力，经济成功的软着陆，房价得到有效控制。
这次调控使地产业受到重创，“国16条”出来后，大量开发商捐款逃离，海南等地房地产市场远元气大伤，地产业陷入了几年的低谷期。
（2）1998年至2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 1997年爆发了亚洲金融危机，我国出现了“通货紧缩”，房地产市场随之进入低潮。为了拉动内需，1998年7月，国务院颁布“23号”文件（《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》），进行住房制度改革、取消福利分房，明确提出“促进住宅业成为新的经济增长点”。23号文件强调在“逐步实施住房分配货币化”的同时，建立以“经济适用性住房为主体的住房供应体系”。1999年开始全面停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。
随着新的住房制度的落实，巨大的市场需求激活了低迷的房地产市场，房地产业开始进入发展新时期。这一时期存在房地产市场供给结构不合理、市场秩序混乱等问题，为房地产再次出现泡沫埋下了隐患。
（3）2003年至2004年：确认房地产业为国民经济支柱产业
2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并且提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利措施，对符合条件的房地产开发企业和开发项目要加强信贷支持力度。
18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件确立的“新的经济增长点”的升级。并且将23号文件中确立的“经济适用房是住房供应体系的主体”改变为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。通过对经济适用房的重新定性，意味着政府不再为70%以上的中低收入人群提供保障性住房，大多数家庭不得不购买或者租赁商品房。1998年出台的23号文件和2003年出台的18号文件对住房供应体系的定性明显不同，说明了政府的态度由害怕住房投资和住房价格上升过快转变为希望地产业的高增长带动整个经济的高增长。2003年出台的18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施。
（4）2005年至2007年：调控以稳定房价为主要诉求
2005年，房价快速上涨，房价问题再次成为全社会的焦点。为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出了地产调控组合拳。2005年，国务院颁布“国八条”，建立政府负责制，将房价调控上升到政治高度。4月，为了进一步细化和延伸“国八条”，国务院又颁布了“新国八条”，随着又出台了房地产调控操作层面的细化方案。2006年颁布“国六条”和对其进行细化的“九部委十五条”；2007年，土地、信贷、税收等为房地产降温的措施密集出台，从土地管理、房地产秩序、抑制投机（尤其是抑制外商投资房地产）、调整住房结构等多方面出击。
虽然投资开始平稳增长，住房结构得到一定的改善，但是房价越调控越上涨。到2007年下半年，虽然房价增长速度有所放缓，但是房价依然不断上扬。
2006年出台的“国六条”将中等收入和高等收入人群一起推向市场，这意味着至2003年以来，保障房惠及的人群范围进一步缩小，供需关系更加紧张，势必推动房价上涨。
（5）2008年至2010年：地产调控先扬后抑
2008年的金融危机使得国内的货币政策出现了戏剧性的变化，上半年货币政策由“适度从紧”改为“从紧”，下半年随着金融危机影响的扩大，货币政策开始由“从紧”转变为“适度宽松”。2008年，在前期调控政策和金融危机的影响之下，房地产投资迅速减少，国际投资纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日渐，房价也有所下降。然而在房价调控效果刚刚显现时，政策再次出现松动，最终导致前功尽弃。2009年，在经济刺激计划和宽松货币政策背景下，房地产调控出现松动——银行推行优惠利率、降低地产开发项目资本金比率等。2009年年初，房地产行业“试探性抄底”，到年中“放量大涨”，再到年底预期政策出现改变而“恐慌性抢购”。2009年，许多行业深受金融危机打击，但地产业在政策的刺激下逐渐复苏，并且引来爆发式增长的一年。为了遏制房价过快增长，2009年12月以来，中央连续释放房地产调控信号，取消了2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免期限由2年恢复到5年，以遏制炒房现象。同年年底，中央出台了“国四条”结束地产刺激政策、出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》结束宽松的土地政策等。从09年末开始，调控政策开始逐渐加强。2010年4月，国务院出台了“国十条”，被称为“史上最严厉的调控政策”。但由于各部门落实问题和地产市场的复杂性，“国十条”的威力并无完全释放。加上前几次调控政府摇摆不定，购房者对政策调控信心不足，导致市场经过4个多月的僵持观望之后又出现大幅度上涨。
二、当前房产调控的特点和未来趋势
房地产市场正经历一场前所未有的调控。从2009年年末开始，地产调控不大加大，今年一季度房地产市场调控继续加力，向纵深挺进，调控力度前所未有。限购、公布房价年度控制目标、提高二套房贷首付比例和贷款利率、营业税由差额征收变成全额征收、明确约谈问责内容、信贷、税收、行政等多种手段并举，动用政策工具之多，历史罕见。房地产税酝酿多年终于试水，上海、重庆经国务院批准后成为房产税试点城市。调控措施之细前所未有。着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，发展改革委要求，商品房销售明码标价实行一套一标；严肃查处中介机构哄抬租价、欺骗老百姓等违规行为，住房城乡建设部出台了《房地产经纪管理办法》，加强对“高价地”的控制，国土资源部要求“坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况”；针对房地产市场的各个环节，相关部委不断发出通知，完善调控政策。
在密集调控措施之后，一季度房价环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多，实施限购的城市投资投机性购房初步得到遏制，市场预期转变。但是，也有一些城市的房价涨幅并没有得到有效控制。
三、房地产调控带来的投资机会
精准调控扩投资 积极作为稳增长 篇3
促投资稳增长取得积极成效
今年以来，发展改革系统把促投资、稳增长作为当前工作的重中之重，5次召开全系统会议，推出10项重大举措。1—8月，基础设施投资增长18.4%，对整体投资的贡献率达27.7%，比去年同期上升5.7个百分点，是三大投资领域中唯一贡献率上升的領域，起到了“稳定器”的关键作用。这10项措施具体包括：
一是迅速投放专项建设基金，增强地方投资能力。国家发展改革委会同有关方面抓紧做好债券发行、设立和投放专项建设基金等各项工作，支持看得准、有回报、不新增过剩产能的重点领域项目建设。从7月16日启动，到8月31日第一批专项建设基金开始投放，短短1个半月内，相关部门、开行和农发行、各地发展改革部门做了大量工作。目前，这批资金已完成投放，可以放大3—4倍，对补充项目资本金、增强地方投资能力起到了雪中送炭的关键作用，受到了地方政府和项目单位的欢迎，极大地调动了投资积极性。
二是紧紧抓住重大工程这个“牛鼻子”，促进重大工程重点领域建设。充分发挥部门联动作用，加大力度、加快进度、每月调度，努力推进7类重大工程包建设，随后又推出4个新的重大工程包。积极推进六大消费工程、“三大战略”项目建设，加快推进国际产能和装备制造合作。此外，又梳理了一批拉动力强的重大项目，主动帮助地方和有关企业解决困难，加快推进实施。
三是管好用好中央投资这个“药引子”，充分发挥引导作用。今年中央预算内投资上半年就下达了95%，到8月底基本下达完毕。用好新增中央投资，国家发展改革委负责的投资仅用半个月的时间，在7月上旬就全部下达。会同各地清理盘活2014年及以前年度的中央预算内投资存量资金，统筹用于经济社会发展亟需资金支持的领域，及时转化为有效支出。
四是努力创新投融资机制，加强政银企社合作对接。与银行、保险、基金等金融机构以及全国工商联建立了政银企社合作对接机制，为资金找项目、为项目找资金，强化投资项目资金保障。8月份，联合银监会出台了《关于银行业支持重大工程建设的指导意见》，联合保监会起草的《关于保险业支持重大工程建设有关事项的指导意见》即将发布；分别与开行、农发行、农业银行联合出台了金融资金支持国家新型城镇化综合试点工作的文件。这些工作对强化重大项目资金保障发挥了重要作用。
五是发挥企业债券、项目收益债券融资作用，支持重点领域建设。5月份，印发了《关于充分发挥企业债券融资功能支持重点项目建设促进经济平稳较快发展的通知》，降低企业债发行门槛，允许借新还旧，简化审核审批程序，扩大企业债券融资规模。出台了城市地下综合管廊建设、战略性新兴产业、养老产业、城市停车场等专项债券发行指引，加大企业债券融资支持力度。目前，这些措施的作用已逐步显现，企业债券申报数量明显增加。
六是大力推行政府和社会资本合作，积极鼓励社会投资。4月份，联合财政部等印发了《基础设施和公用事业特许经营管理办法》；会同国开行印发了《关于推进开发性金融支持政府和社会资本合作有关工作的通知》，对特许经营进行了规范，对政府投资和开发性金融支持PPP项目提出了明确要求。联合有关部门出台了鼓励和引导社会资本参与重大水利工程、水电站和铁路建设等的指导意见。同时，做好PPP项目培训和宣传推介工作，建立了首个国家部委层面1043个项目的PPP项目库，公开发布了第一批13个PPP项目的典型案例，加强示范引导，促进项目早日落地。
七是调整和完善固定资产项目资本金制度，积极推进有效投资项目建设。近期，报请国务院印发通知，适度调低有利于增加有效投资行业领域的项目资本金比例，比如，关系国计民生的港口、沿海及内河航运、机场项目，铁路、公路、城市轨道项目等，合理降低投资门槛。同时，继续严格控制产能过剩行业，对钢铁、水泥、多晶硅等行业严格执行现行30%—40%的较高资本金比例要求。通过有扶有控的政策引导，促进形成更加合理的投资结构。
八是坚持“放”、“管”、“服”统筹推进，深入推进投资审批制度改革。将所有投资审批事项纳入政务服务大厅“一口受理”，大幅提升审核效率。精简铁路、重大水利建设项目审批程序，对于规划明确必要性和任务的项目，直接审批可研报告。今年只批规划内的干线铁路新开工项目，且只批一道。对项目办理时限作出严格规定，明确要求委托评估原则上不超过30天、具备条件的项目办理时限不超过20天。取消了18项属于企业自主权的核准前置手续，推动32项核准前置审批减少到“两项半”。
九是加快建设在线审批监管平台，打造项目审批监管网络。今年6月底，平台已实现了中央层面16个部门的“横向联通”。平台对在同一阶段、同一部门实施的多个审批事项进行了整合，实现“一次受理、一并办理”，促进形成部门地方纵横联动协同监管机制，将工作重心从事前审批转向事后监管和过程服务。企业可随时随地凭平台生成代码查询办理进度，并通过网上中介超市自主选择中介服务机构。
十是多措并举、多管齐下，全力形成稳增长的政策合力。落实完善扩大消费的各项政策措施，贯彻积极推进“互联网+”行动指导意见、深化体制机制改革加快实施创新驱动发展的若干意见，大力推进大众创业、万众创新若干政策措施，加快实施创新驱动发展战略，大力推进产业升级与调整转型。先后放开、下放了30多项商品和服务价格，开展涉企收费检查，大幅降低企业收费负担。落实构建开放型经济新体制的若干意见，推动全方位、宽领域、多层次对外开放。
打好投资政策组合拳
精准调控扩大有效投资
扩大有效投资，必须通过投融资创新，做到分类施策、精准调控、定向发力。针对不同收益类型的投资项目，要采取差别化的投资方式。对没有收益的公益性项目，应主动由政府投资解决；对收益较高的竞争性项目，应鼓励社会投资；介于两者之间的准公益性和基础性项目，具有投资规模大、回收周期长、回报率不高等特征，政府无力包干，市场积极性不高，是缺乏资金支持的“夹心层”，亟须创新机制，拿出具有针对性和操作性的解决办法。
（一）突出抓好专项建设债券投资工作
专项建设债券打开了金融资金流向实体经济的通道，要切实发挥好这一政策工具的最大效应。目前，第一批专项建设债券已经投放，正在开展第二批项目筛选等相关工作，为用实、用好、用准专项建设债券，希望重点抓好三方面工作。
一要落实好第一批项目后续工作。各地要与开行、农发行一道，积极推动商业银行信贷资金跟进，发挥投贷结合效应；加强与国资委和工商行政管理等部门协调配合，加快办理各项手续。对于增加的2015年地方政府债务规模，也要拼盘使用，发挥好组合效益。国家发展改革委将在10月份组织督查和评估，确保新建项目尽快开工，在建项目加快实施。
二要扎实做好第二批项目筛选和资金投放工作。按照9月底发放第二批专项建设债券倒排工期，与有关部门和开行、农发行做好衔接，确保资金按期投放到位。特别要注意的是，必须吸取近期重特大安全事故教训，确保项目依法履行安全评估和咨询论证。
三要努力实现专项建设债券工作持续开展。专项建设债券工作是投融资方式的一次重要创新。如果工作做得好、项目落地快、拉动作用强，就可以继续做下去，并且适当扩大投资资金规模。各地一定要高度重视，做好项目筛选、申报、安排、建设管理和滚动储备等工作，切实把专项建设债券做成民心工程、精品工程，争取在扩大有效投资和稳定经济社会发展方面双丰收。
（二）积极推进基础设施和公用事业价格改革，鼓助社会资本和政府合作
要抓住当前价格总水平比较平稳的有利时机，加快推进价格改革。通过完善PPP模式下的价格政策，建立合理的投资回报机制，吸引社会投资参与基础设施和公用事业建设。改革完善水价形成机制，合理提高城市供水价格水平，调动社会投资积极性。合理制定和调整污水处理费标准，明确收费标准是补偿运营成本并合理盈利。目前，有关部门正抓紧研究建立健全城市地下综合管廊有偿使用制度，合理确定有偿使用费标淮。另外，将尽快下达PPP项目前期工作费，并在安排专项建设债券时重点支持PPP项目，组织大规模的培训，与全国工商联联合向民营企业推介PPP项目，争取尽快签约落地一批项目。
（三）加快推进三大战略和城镇化项目落地实施
贯彻落实中央部署，着力推进“一带一路”周边基础设施互联互通重点项目，努力实现京津冀协同发展在交通、产业、生态3个领域率先突破，全力推动长江经济带综合立体交通走廊、现代产业走廊和绿色生态廊道建设。同时，要加大城镇化推进的力度。在安排中央预算内投资和后续专项建设债券时，将对三大战略项目和城镇化予以重点支持。同时，还将采取支持企业利用境外低成本资金参与三大战略项目建设等一系列政策措施。各地要高度重视、发挥比较优势，积极参与和融入三大战略、城镇化、国际产能合作和“双创”等一批重大项目落地实施工作。
（四）持续加大政府投资支持力度
全面建成小康社会仍有很多方面的“短板”，增加公共产品和公共服务供给仍有大量投资需求。一定要统一思想、提高认识，理直气壮地抓投资，千方百计加大政府投资力度。明年中央投资结构将再进行较大幅度地优化调整，集中力量办大事，加强经济社会发展薄弱环节建设。各地也要多想办法，加大政府投资力度，调整优化投资结构；加快中央预算内投资存量资金调整安排工作。国家发展改革委将在今年四季度组织专项稽察，并采取相应的警示和惩戒措施。
（五）制定三年滚动投资计划，加快重大项目库建设
7月22日，国务院召开专题会议，要求加强中央和地方政府投资项目储备，制定三年滚动投资计划，形成储备机制和良性循环。按照要求，国家发展改革委已经上报了工作方案，中央预算内投资、各类建设基金和用于建设的财政性资金都将纳入三年滚动投资计划。同时，正抓紧筹建重大项目库，联通国家、省、市、县系统和有关部门，按照“分级储备、逐级审核、逐步推进”的原则，涵盖重大工程包、三大战略重大项目、PPP项目和三年滚动投资计划项目等，通过加强项目储备实现由“资金等项目”到“项目等资金”的根本转变。今后，只有纳入重大项目库的项目才能申请中央预算内投资。各地要按照统一部署，共同抓紧做好三年滚动投资计划编制和重大项目库建设工作。
（六）有力有序有效地推进简政放权、放管结合、优化服务向纵深发展
按照国务院的部署和要求，要进一步研究提出取消、下放投资审批权限的意见，最大限度为市场主体松绑。坚持权力下放与基层承接能力相匹配，确保权力“放得下、接得住、用得好”。继续清理规范投资中介服务事项，着力破除“红顶中介”。加强部门之间协同配合，增强简政放权的协同性。各地发展改革部门要编制服务指南，明确投资审批办理环节的时限和要求。这里需要强调的是，在线审批监管平台建设已被国务院确定为2015年重点督办事项，年底前必须实现全国“纵向贯通”。
（七）持续推进投融资体制改革
按照中央改革办任务分工，国家发展改革委正加快制定关于深化投融资体制改革的意见，明确未来一个时期深化投融资体制改革的指导思想、总体要求和重大改革举措。推动出台《政府核准和备案投资项目管理条例》，实行新的网上并联核准制度，确立企业投资主体地位。实行企业投资项目核准相关管理事项清单管理，向社会公开项目核准及强制性中介服务事项目录，目录之外的一律不得实施。督促相关部门抓紧对报建手续进行清理、归并、整合，打通“最后一公里”，进一步加快项目开工建设进度。
（八）多管齐下全方位促进经济稳定增长
加快实施六大消费工程，落实完善鼓励社会资本举办教育、文化、旅游健身、养老醫疗等机构的政策，全方位促进消费的扩大和升级。抓紧启动智能制造、绿色制造、高端装备等一批重大工程，实施增强制造业核心竞争力三年行动计划（2015—2017年），抓紧实施“互联网+”协同制造、现代农业、智慧能源、普惠金融等11项重点行动。加快上报促进生活性服务业加快发展的指导意见，大力发展新兴服务业。设立并用好先进制造产业投资基金和国家新兴产业创业投资引导基金。加快研究制定新兴产业“双创”三年行动计划实施方案，加快制定关于发展众创、众包、众扶、众筹的指导意见，促进大众创业万众创新。同时，做好加快改革、扩大开放、稳定就业等各方面工作。各地要结合本地实际，适时再出台一批有力有效的政策措施，多措并举努力促进经济稳定增长。
今年以来，全球发达经济体经济有所企稳，但总体增长势头仍然较弱；新兴经济体经济增长普遍放缓，明显弱于预期。世界经济增长总体动力不足，大国经济政策继续分化，特别是美联储货币政策如何调整，成为影响全球经济金融稳定的最大不确定因素。近期，国际股市、汇市以及大宗商品市场出现较大幅度波动，并引发共振，加大了我国保持经济平稳运行的难度。
我国经济运行保持在合理区间，整体向好的基本面没有改变。上半年，GDP增长7%，就业岗位持续增加，居民收入与经济增长同步，结构调整升级步伐加快，改革开放进一步深化。7—8月，部分经济指标有所波动，经济下行压力仍较大。从投资情况看，今年以来投资增速持续下降，后续增长压力不断加大。1—8月，投资增长10.9%，同比回落5.6个百分点，比1—7月又下降了0.3个百分点。其中，制造业投资增长8.9%，增速同比回落5.2个百分点；房地产开发投资增长3.5%，同比回落9.7个百分点；投资到位资金增长6.8%，比投资增速低4.1个百分点；新开工项目计划总投资仅增长2.7%；地方和企业投资的意愿和能力都有所下降。
投资调控 篇4
关键词：宏观调控,投资调控,实体经济
一、国内宏观调控历程
改革开放以来, 中国的经济在总体上取得快速发展, 但在这一过程中, 经济总徘徊在过热和过冷之间, 国家的宏观调控, 尤其是投资政策, 也像钟摆一样在紧缩和宽松之间左右摇摆, 影响和推动着经济的整体发展。
第一阶段:1988-1992年。经济先过热, 后又出现过冷局面。
第二阶段:1993-1998年。1992年初, 邓小平南方讲话提出要实行社会主义市场经济, 1992年党的十四大正式确认我国实行社会主义市场经济, 此后, 社会主义市场经济体制在我国逐步建立。
第三阶段:1998-2003年。亚洲金融危机爆发, 出现了经济增长减速、物价下降等现象, 遭遇改革开放以来的第一次通货紧缩。
第四阶段:2004-2007年。对外开放全面提速, 国民经济进入周期性上升期, 但存在增长过快和轻度通胀。
第五阶段:2007年至今。受国际金融危机影响, 经济发展面临诸多困难与挑战。国家采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 保增长、扩内需、调结构, 使国民经济稳步增长。
二、国内经济现状
过去的三十多年里, 中国经济创造了人类经济史上的奇迹, 但是在经济高速增长的同时, 产能过剩、房地产泡沫、地方政府债务等现象也日趋严重。消费与投资的矛盾、内需和外需的矛盾, 成为当前中国面临的最为突出的结构性问题, 中国经济增长形成了高耗能高污染、高出口高投入低消费和产能过剩的瓶颈。
(一) 经济增长主要靠投资支撑
最近许多经济学家用投资、消费、净出口这“三驾马车”拉力不足来解释经济增速下滑。增长主要依靠政府投资来支撑是长期以来中国经济发展的主要特征。从“十一五” (2006-2010年) GDP的构成看, 投资占GDP的比重在逐年上升, 2006年占50.9, 2010年上升到69.3;资本形成率2006年为41.8%, 2010年上升到48.6%。
这样长期靠投资拉动GDP, 势必导致消费率降低, 最终需求不足, 出现严重的产能过剩, 影响经济健康发展。2010年6月, 李克强在《求是》杂志撰文指出, “我国作为一个大国, 长期主要依赖投资、外需拉动经济增长, 会加大经济的不稳定性, 不利于国民经济良性循环。”
(二) 实体经济萎缩
近些年房地产热现象的出现, 以及房地产业的暴利, 让人们感到搞实体经济不如“玩”虚拟经济富得快, 不少民营企业家放弃辛苦创业打造的实体经济, 将赚到的钱投到虚拟经济。比如前几年温州出现的民企老板出走事件, 民间高利贷泛滥, 民企债务链断裂等问题已经暴露出虚拟经济给实体经济带来的严重冲击。
2013年12月30日, 审计署公布的《全国政府性债务审计结果》显示:各级政府负有偿还责任的债务为206988.65亿元, 负有担保责任的债务为29256.49亿元, 可能承担一定救助责任的债务为66504.56亿元。其中, 地方政府负有偿还责任的债务108859.17亿元。这些事实无形中对实体经济形成“抽血效应”, 制约了实体经济的发展。
三、国家宏观调控政策分析
国家的宏观调控, 尤其是投资调控政策直接左右着资源的配置, 对资源的流向起到决定性的引领作用, 尤其对于中国这样的市场经济还不够成熟, 制度还不够完善的发展中国家。
(一) 大量发行货币加剧通货膨胀
历史上较为严重的通货膨胀出现在1984-1989年, 在1984年物价开始上涨, 形成基建投资、消费基金和信贷规模严重失控。据《中国统计年鉴》统计, 1988和1989年物价上涨猛增到18.5%和17.8%, 储蓄存款余额大幅下降, 商品市场出现抢购风潮。1984年和1990年全社会固定资产投资总额累计达到24120亿元, 超过国民收入增长率近一倍。
(二) 经济体制改革打造“中国经济模式”
1992年我们提出“发展才是硬道理”, 加快了改革步伐。同年10月, 中共十四大提出改革的目标是建立社会主义市场经济体制。1993年11月, 十四届三中全会通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制改革若干问题的决定》, 在这一思路和宏观政策的引领下, 形成了以“投资+出口推动经济高速增长”为核心的中国经济模式。经济学家郎咸平指出, 大量政府投资只能解决一时的经济增长, 从长远来说, 是“用明天的产能过剩来解决今天的产能过剩”, 最终产能过剩问题将更加严重。
(三) 果断调控终把资源引向制造业
九十年代初, 海南房地产热愈演愈烈, 面对经济发展速度越来越快、货币发行越来越多的情况, 1993年6月, 国家宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业, 国务院发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》, 这些措施及时给海南房地产热降温, 使整个投资方向发生改变, 房地产调控迅速取得效果。
(四) 18号文引领资源配置转向虚拟经济
2003年8月12日, 当时的建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (简称“18号文”) 获准通过。18号文一改当时有关部门对房地产行业发展不断警示泡沫、紧缩信贷的严厉措辞, 第一次明确把房地产业作为“国民经济的支柱产业”, 使房地产业向完全市场化过渡。政策对社会资源配置和流向具有鲜明而重大的指引意义。自此以后, 全社会的各种资源都开始涌向房地产领域, 从而拉开了全国房地产热的序幕。
四、对宏观投资调控的建议
(一) 正确处理政府与市场的关系, 有效发挥“两只手”的作用
党的十八届三中全会《决定》提出, “使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。其核心就是要处理好政府和市场的关系, 把两者的作用发挥到恰到好处, 使其相互“补台”, 相互支撑, 共同推进国民经济稳健、持续发展。对此, 要不断加强相关的法治和制度建设, 转变以往哪里出了问题就针对这一问题出台措施的短期行为, 逐渐建立起相应的长效机制, 使政府的宏观调控更加稳健。
(二) 注重建设国内市场, 把更多地机会留给自己
以近年的出国热为例, 美国2008年金融危机后, 有一大部分的美国学校, 尤其是中档学校开始通过扩招国际学生的比例来提高它们的收入, 缓解国内经济压力。以中国学生为主要客户群体的全球学店产业链正在兴起。我们可以借鉴国外的作法, 在宏观调控中通过一定的政策措施, 努力建设和完善自己的农业、教育等消费市场, 扩大内需, 把更多的机会留给自己, 为中国的经济注入新的活力。
(三) 发展实体经济, 稳定社会预期
实体经济直接创造物质财富, 是社会生产力的集中体现, 也是社会财富和综合国力的物质基础。从历史的角度看, 虚拟经济是在人类实体经济发展到一定阶段后为适应实体经济是产生的一种经济活动。因此, 在当前新的经济形势下, 必须适应国内外市场消费需求的变化, 拓展内外需, 保持经济稳定增长, 着力培育新的比较优势和增长动力, 发展与消费增长点相对应的经济实体, 以此来稳定社会预期, 促进国民经济持续健康发展。
(四) 提升创新能力, 做强“6+1”产业链
郎咸平提出制造业“6+1”产业链, 其中“1”指的是:产品制造。“6”指的是:产品设计、原料采购、仓储运输、订单处理、批发经营和零售。当前我们的普遍特点是只做“1”这个最基础的制造环节, 它的附加价值非常低。而欧美国家通过掌控制造业产业链中其他方面高附加值环节, 得到了高额利润。因此, 我们要通过投资等方面的宏观调控, 鼓励企业家和技术型人才发挥知识与科技的力量, 不断创新, 努力完善和做强我们自己的“6+1”产业链。
(五) 完善社会保障机制, 提高整体消费水平
近年来, 我国居民储蓄存款规模不断扩大, 居民储蓄率保持高位运行。出于防病、养老、子女教育、买房等原因, 民众对自己的收入预期持保守态度, 因此偏向储蓄而非消费。如果这些方面的社会保障机制得到健全和完善, 那么就会有更多的货币用于消费, 进入流通市场。所以, 进一步加强和完善社会保障机制建设, 刺激大部分老百姓放心消费, 也需要我们采取宏观调控的措施予以实现。
(六) 减少土地流失, 注重农牧业发展
土地是不可再生资源, 我国又是一个耕地贫乏的国家, 要保证13亿人“吃饭”这一最基本的生活需求, 保护农业用地的压力非常巨大。近年的住房建设和城市扩张, 占用了大量农用土地。同时, 还带来了大量的农村无地人口。对此, 我们应高度重视, 通过不断完善土地审批、加强空置房管理等有力措施, 保证农业用地面积, 并从更加长远更加切合民生实际的需要出发, 把中国的农牧业作为经济发展的又一重点。
总之, 改革开放以来, 国家适时进行宏观投资调控, 发挥了积极的作用, 但也在一定时期产生了负面影响, 阻碍了实体经济的健康发展。面对当前国家经济新态势, 要不断提高对国际、国内市场的研判能力, 更好地发挥宏观调控作用, 扩大居民消费水平, 发展实体经济, 提高创新能力, 建设国内市场, 真正实现“保增长、扩内需、调结构、惠民生”的目的。
参考文献
[1]陈佳贵, 李扬.2013年中国经济形势分析与预测.社会科学出版社, 2012.
投资调控 篇5
关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见的通知
国办发〔2006〕44号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
发展改革委、国土资源部、银监会《关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
国务院办公厅 二OO六年六月十三日
关于加强固定资产投取资调控从严控制新开工项目的意见
发展改革委 国土资源部 银监会
今年以来，国民经济继续保持平稳较快增长，经济效益进一步提高，总体形势良好。但是，当前经济运行中的一些矛盾和问题还比较突出，必须引起高度重视。特别是新开工项目数量多、规模大，固定资产投资增长过快，投资反弹压力加大。1-5月，全国新开工项目6.7万个，同比增加1.1万个；新开工项目计划总投资2.6万亿元，同比增长23.6%；城镇固定资产投资2.5万亿元，同比增长30.3%，增幅提高3.9个百分点。这种状况任其发展下去，势必加剧相关行业的产能过剩，加大金融风险，增加资源环境承载压力，影响经济结构调整和增长方式转变。为保持经济持续平稳增长，提高经济运行的质量和效益，必须采取有力措施，加强固定资产投资调控，从严控制新开工项目，遏制固定资产投资过快增长的势头。为此，提出如下意见：
一、全面清理新开工项目
各地区要从是否符合国家行业规划、产业政策、项目审核程序、用地政策、用地标准、环境保护、安全生产等方面，对今年以来的新开工项目在自查基础上进行全面清理。对不符合上述市场准入条件以及有关法律和政策规定的新开工项目，要认真进行整改，该停止建设的要停止建设。对清理工作搞形式、走过场的地方，一经发现，追究领导和相关人员责任。发展改革委要会同有关部门做好组织实施工作，加强对各地区清理工作的跟踪指导。
二、严格审查各类拟建项目
对各类拟建项目，各级发展改革部门要按照国家产业政策、发展建设规划和市场准入标
准严格审查，严格执行项目审批、核准、备案等程序；国土资源、环境保护等部门要按照土地管理、环境影响评价等规定从严把关。对不符合产业政策、发展规划、城乡规划、环境标准和要求等市场准入条件及建设程序的拟建项目，土地管理部门不得批准用地，银行不得提供贷款，发展改革、城市规划、建设、环保和安全监管等部门不得办理相关手续。不符合法律和政策规定、未履行完必要程序的项目，一律不得开工建设。国务院有关部门要加强对各地区执行产业政策、发展规划、市场准入标准和建设程序的监督检查，对执行不力的地区要予以通报批评。
三、进一步改进和完善土地管理
严格执行土地利用总体规划和计划，严格新增建设用地审批管理，控制好供地总量，掌握好供地节奏，优先保证重点建设项目以及加强经济和社会发展薄弱环节建设项目用地。对投资和新开工项目增长过快的地区，要适度控制土地审批进度。地方各级土地管理部门要加强对利用滩涂、盐场、荒地等进行投资建设的管理，防止过度、无序开发。国土资源部要加强土地督察，坚决查处违法和违规用地，严禁建设用地“以租代征”；抓紧研究制订开发利用滩涂、废弃晒盐场、荒地、宅基地等土地的管理办法。对超额使用农用地转建设用地计划的地区，要采取必要措施予以纠正，并相应扣减下农用地转用计划。
四、从严控制基本建设贷款投放
各地区、各有关部门要按照发展改革委、财政部、建设部、人民银行、银监会《关于加强宏观调控整顿和规范各类打捆贷款的通知》（银监发〔2006〕27号）要求，抓紧做好对银行各类打捆贷款的整顿和规范工作。商业银行和政策性银行审查和发放项目贷款要依法从严审核，注意防范风险。人民银行和银监会要加强指导，督促有关银行控制中长期贷款总量和投放节奏，着力调整贷款结构。银监会要加强风险提示，严肃查处各类违法和违规发放贷款的行为，同时督促商业银行和政策性银行加强贷后管理，防止贷款企业擅自变更贷款用途以及“短债长用”。
五、严格限制产能过剩行业新上项目
各地区、各部门要认真贯彻落实《国务院关于加快推进产能过剩行业结构调整的通知》（国发〔2006〕11号），从严控制钢铁、电解铝、电石、铁合金、焦炭、汽车、水泥、煤炭、电力、纺织等行业新上项目，提高环保、土地、安全、能耗、水耗、质量、技术、规模等方面准入门槛，淘汰落后生产能力，加快推进产能过剩行业结构调整。国务院有关部门要完善统计、监测制度，做好对产能过剩行业运行动态的跟踪分析，建立定期向社会披露产品供求、产能规模、价格变化等相关信息的制度，引导市场投资。
六、切实规范各类招商引资活动
各地区要采取切实措施，进一步规范各类招商引资活动，不得在投资增长等指标上相互攀比、层层加码，不得层层分解考核招商引资任务，严禁采取或变相采取压低土地价格、实行不符合规定的税收优惠政策、降低环保和安全标准等方式招商引资。
投资调控 篇6
【关键词】房地产信托融资 货币政策 330新政 信贷额度
2015年3月，央行宣布存贷款基准利率下调0.25个百分点，降息不仅利好于股票市场，更促进了楼市春季回暖。随后于3月下旬，政策出台对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；个人将购买两年（含2年）的普通住房对外销售免征营业税。楼市新政的出台极大促进房地产市场从灰暗期走向光明，我国处于经济发展的提速期，房地产健康有序发展对于稳定宏观经济有着重要意义。然而利率变动与房地产走向并不成单一相关关系，由于房地产市场极大的波动性，投资者需正确把握本次宏观政策的真实走向再做出投资决策，我国也应稳步推进利率市场化改革，畅通房地产市场与货币政策之间的关系，利用货币政策促进房价稳定变动，逐步改善居民住房条件。
房地产价格的诸多影响因素中，信贷额度和利率水平是价格指向最主要的风向标。从330新政后，房地产市场成交量逐步回升。全国到各地房地产新政策不断出台，楼市复苏迅速，随后的4月全国主要城市住宅签约套数上涨幅度达到了5.8%，同比涨幅达22.5%。购房者对房源的原则趋向于区域性核心高的，地理位置趋于核心的，商业配套齐全的，故一线城市成交量远高于二三线城市，并且二手房市场也收益颇丰。然而表面形势走好的房市事实上隐藏着诸多危机。首先，由于降息对一二线城市房产影响重大，降息后会在一二线城市和二三线城市中形成分化带，投资者更倾向于购买一线城市房产，由于大城市中富余大量剩余劳动力，故降息会更加刺激一线城市的投资和刚需。对于三四线城市来说，为了减少已建房源跟上全国房价变动趋势，稍幅降价也是一种推销措施。目前我国区域范围内已建房源存量可满足全国购房需求4年有余，表面上供过于求的局面事实上一二线城市稀缺三四线城市过剩，形成不良分化带。第二，中国住房空置率太高，2015年IMF提供的数据为中国目前住房空置面积达10亿平方米。按国际经验数据，商品房空置率在10%以内时这种泡沫是正常的，我国目前没有精确住房空置率统计数据，从IMF分析来看由于2014年以前开工建设率太高，房地产开工率远高于销售率，造成林立密集楼房的区域往往没有住户，造成大范围土地资源闲置。第三，由于房地产资金需求量大且开发周期长，房产贷款则以滚动式积累前进，即房产项目开发成功后用项目作为抵押去偿还前一期贷款，故房地产金融具有长期巨大信贷风险。第四，我国住房政策对楼市行情起到一定短期微刺激作用，对改善型需求具有利好作用，但目前改善型需求在市场层面已经下降到30%左右，具有改善型需求的投资者不乏具有长期购房经验对于政策出台持观望态度并不急于交款的用户，故住房政策在我国真正反映到房价上还需一定时间。
从我国改革开放以来房价变动可以看出，影响房地产价格的最主要是经济调控政策。本次利率下调会对当前房地产价格起到托底的作用，降息后资金用起来更便宜，会极大降低开发商和购房者的融资成本，在银行申请按揭贷款购房的投资者也会享有利好条件。相比之下对于购房者的优势大于开发商，故短期内房地产会经历一段火热时期，但由于部分区域房产库存很大，开发商不会动用大笔资金购买新用地，故二手房交易量会因此有所提升。住房公积金持有者最低首付为20%会让刚性需求观望者出手购房，二套房购买者门槛的降低利好于改善住房需求投资者，两项措施共行有利于改善当前供过于求的局面，房价适度上涨中可以减少库存，市场将得以实现均衡。然而金融支持过度将会导致房地产风险的产生。目前我国采取适度扩张的货币政策容易诱发流动性过剩和房地产的投机炒作，因此央行才制定货币政策的同时也应与监管机构密切检测房地产运行指标，要求商业银行发放合理的房地产业授信总量，加强信用规模的限制，从源头上防止房地产泡沫的产生。
由于房地产产业的关联性极强，当房地产市场繁荣时，会带动钢铁，家具，电器等一系列产业发展，当房地产出现危机或泡沫破灭时，信贷违约将会造成金融危机产生风险同时消费与投资需求也会受此影响，故调控房价稳定市场是任何一个大国发展经济不可小觑的着力点。此次政策出台相应会导致房价上涨，消费者选择在房价上涨之前出手购房是最佳时机。在面对房地产市场的极大波动性，政府在制定货币政策时应控制相应的力度，加大对房地产信贷的控制力；同时在保持房地产也发展的情况下也应不断扩大融资渠道，大力发展房地产信托基金；监管房地产业整个产业链的协调发展；保障中国廉租房和经济适用房的普及性，从源头上保护中小购房者供应度，保障房的供给增加有利于缓解房产刚性需求降低房价；利用此次利率政策调节鼓励二手房市场的发展，二手房市场有利于优化房地产结构，二手房价对于稳定房价有重要作用。稳步跟进利率政策，楼市稳定上扬才能持久造福经济。
参考文献
[1]中国工商银行上海市分行管理信息部课题组.《房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究》.2010年第三期.
投资调控 篇7
关键词：宏观调控政策,房地产投资额,房地产企业景气指数
我们对历年房地产宏观调控政策对应于房地产周期波动的影响进行分析 (以北京为例) :基本上房地产企业景气指数与国家对于房地产价格调控的步伐相吻合。1995-2002年的房地产行业健康发展, 与当时出台的住房改革、首次购房免契税及住房补贴管理办法放开房地产, 发展房地产所产生的预期有关。在国家宽松房地产政策的指导下, 房地产业得以借到大量的前期开发资金, 进入买地投资, 房地产企业指数提升。2003-2005年, 房地产业进入一个快速发展阶段, 房地产企业景气指数不断增长, 这一时期国家为了防止房地产业过快发展出台防范房地产信贷风险通知, 稳定房屋价格, 抑制房屋价格过快增长, 打击炒地、抑制投机和禁止期房转让的措施, 出台“旧八条”和“新八条”。由于国家对房地产进行抑制的作用, 这一阶段的北京市房地产投资额不断下降。2006-2007年, 在明确房地产为支柱产业的情形下, 对住房结构进行调控, 提出90平米, 双70%标准等促进房地产业健康发展的标准。住房投资资金来源主要为贷款和自筹资金, 在没大幅变动房贷利率而仅仅改变房屋住宅结构的情况下, 房地产投资额在继续增加, 而且房地产企业景气指数达到了近几年的最高值。2008年美国次贷危机的大爆发殃及到我国三驾马车之一的外贸出口, 2008年11月和12月出现两次负增长, 这是自1998年以来首次出现出口与进口同时出现负增长趋势。由于去年房地产调控措施的渐渐生效, 房地产成交量大幅萎缩, 再加上5.12地震的影响和物价高速上升回落等影响, 从而使宏观经济GDP指数下滑。由于对经济前景的担忧, 政府采用了财政政策和货币政策的双宽松政策。2008年5月, 北京市住房公积金管理中心提高住房公积金缴存比例, 同年央行多次下调存款准备金率和存贷款基准利率, 对于房产企业来说, 刺激国内固定资产投资, 降低房地产企业财务费用, 为其开发所需资金提供有利条件。对于消费者来说, 降低收费比例降低贷款利率, 减轻住房负担, 为激活房地产市场提供有利的金融支持。2008年12月国务院部署房地产健康发展政策措施。鼓励和支持住房消费, 放松第二套房贷, 超两年免征营业税。此项政策的实行对开发商来说, 有效缓解开发商资金压力, 降低开发商经营成本。房地产政策从原来的抑制转变为放松流动性和鼓励房地产, 但是房地产企业的税费政策还没有改变。这一年 (北京) 房地企业景气指数下滑至今年最低, 投资额增长状况也是如此, 但是宏观调控的双宽松政策已为2009年的房地产价格又再次冲击历史高点。国家经济在2008年以后继续保持稳定增长, 房价的过快增长, 使得政府把房价稳定工作作为工作重点。我们可以在图中看出, 由于宏观调控政策对房地产影响较为滞后, 不能在当期显现, 2009年的房地产 (北京) 企业景气指数起跌回升, 投资额也大幅增长。但政府的宏观调控力度不断加强, 在大力发展保障性住房的同时, 严格限定二套房的购买, 并征收房产交易税, 保险资金不得开发地产和炒楼。银监会严格执行房贷政策, 严格执行“二套房贷”政策不动摇。2011年, 新“国八条”出台, 二手房交易按销售收入全额征收税费, 对贷款购买第二套房产的, 首付款比例增加至60%, 贷款利率不低于基准利率的1.1倍;对已有一套住房的, 限购一套、拥有两套以上则暂禁购房。2011年, 连续8次上调存款准备金率, 收紧银根。楼市价格拐点在2011年10月份出现。但从北京房地产企业景气指数看, 2010年以后就出现了下降, 2010年的地产投资额也出现了相同的状况。而且, 2012年的政府工作报告把民生的工作作为以后的重点, 要大规模建设保障性住房和公租房, 房产税改革和相关配套制度逐步实施。从目前的情况看, 政府对房地产价格的控制只会收紧, 不会放松。而且有些银行已经提高首套住房贷款利率。2009-2012年, 房地产企业景气指数 (北京) 缓步下滑, 投资于房地产的资金在经过一个小幅冲高后, 急速下滑, 从2012年的数据看, 前两个月份的投资额不及2011年一个月份的一半, 大量投资资金在撤离房地产行业。
参考文献
[1]安鹏、蔡明超、高国华.中国房地产泡沫的测度与成因解析[J], 统计与决策, 2008年第20期。[1]安鹏、蔡明超、高国华.中国房地产泡沫的测度与成因解析[J], 统计与决策, 2008年第20期。
[2]何国钊、曹振梁、李晟.中国房地产周期研究[J], 经济研究, 1996第12期。[2]何国钊、曹振梁、李晟.中国房地产周期研究[J], 经济研究, 1996第12期。
[3]刘学成.国内房地产周期研究综述[J], 中国房地产, 2001年第5期。[3]刘学成.国内房地产周期研究综述[J], 中国房地产, 2001年第5期。
[4]谭刚.中国房地产周期波动研究[J], 城建经济, 2001年第5期。[4]谭刚.中国房地产周期波动研究[J], 城建经济, 2001年第5期。