长期贷款（共5篇）
长期贷款 篇1
做好农业中长期政策性贷款投放与管理是银行业金融机构与地方政府合力支农的一项重要信贷举措。它具有政府为主导、非经营性项目为主体、土地出(转)让收入为主要还款来源等特征。在这些特征中，最为关键、最为核心的是以土地出(转)让收入作为还款来源保障的问题。在当前国家加大对政府融资平台清理规范，废止以政府信用为依托的融资方式，实行融资平台公司债务内部化的背景下，以土地出(转)让收入作为还贷资金来源的潜在风险有所上升。
一、土地出（转）让收入实现的方式
一般来说土地的出(转)让收入实现有两种方式，一种是未确权土地在一级市场上的竞拍出让，一种为确权土地在二级市场上的转让交易。具体可以归纳为六种情形：一是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款;二是转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;三是处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;四是转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;五是改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，六是其他和国有土地使用权出(转)让或变更有关的收入等，如确权土地在二级市场的转让收入。前五种实现的出(转)让收入需要上交国库征收必要的税费后再行返还，第六种在缴纳必要税费后剩余款项一般由土地转让方自主支配。目前银行所接受的作为还款来源的土地出(转)让收入一般为第一种、第二种和第六种情形。
二、土地出（转）让收入作为还贷来源易产生的问题
（一）土地不能按约定计划出（转）让
主要是指按照还款需要贷前拟定的分年度土地出(转)让计划因种种因素不能按期实现出(转)让，导致还款来源的有效性得不到保证。
（二）土地出（转）让收入不能覆盖应偿还贷款本息
在实际操作管理过程中，由于国家调控、土地政策收紧、土地市场行情下滑导致还贷土地的出(转)让收入较原定计划下降，不能覆盖当期应偿还的贷款本息。
（三）还贷期间内土地被挪作他用
主要是指借款人不守信约，在银行不知情的情况下，将拟用于出(转)让还贷的地块用于第三方抵押担保或者用于开发建设，改变土地现状，银行的合法权益得不到保证。
（四）土地交易实现的出（转）让收入不能及时足额返还
主要是财政部门没有及时足额将一级市场交易实现的土地出让收入返还在银行开设的土地出让金归集账户;借款人没有及时足额将二级市场上交易实现的土地转让收入缴存在银行开设的偿债备付金帐户，导致当期应偿还本息不能按期收回。
三、对策建议
（一）做好信用环境评估，确保还款来源可行性
一是要充分对区域经济、地方政府举债边界、借款人诚信状况等进行充分的论证评估，将区域金融生态环境是否良好作为信贷能否准入的前提。具体要把好三道警戒线：政府债务余额≤当年GDP的50%、政府债务余额≤当年地方财政收入的3倍、借款人资产负债率≤50%。二是要对当地土地市场，尤其是关于当地财政近三年的土地收入返还充足性和及时性，以及当地财政的返还意愿和诚信情况进行深入分析，确保以土地出(转)让收入作为还款来源的可行性。三是要落实好地方政府和相关部门文件承诺，通过政府会议纪要或其他文件形式授权借款人承担项目融资、建设与运营的职能，同意土地出(转)让计划，明确各单位、各部门的职责，为项目顺利实施、贷款投放收回、土地按期出(转)让提供保障。
（二）严把手续合规审查，确保还款来源有效性
一是对于以未确权土地经过一级市场交易的情形，涉及到农用地转用、城乡建设用地增减挂钩等，前提是要取得省级政府部门批复的土地指标，同时要取得当地的土地利用总体规划或控制性规划，对照规划方案进行实地调查以及与规划部门征询，确保还贷土地与规划用途等相一致。二是对于确权土地，要取得土地所有权证以及该地块招拍挂的全套资料和出让金缴纳凭证，确保确权土地权属清晰，不存在诸如土地出让金未缴足等问题而影响到以后的土地交易。三是对于划拨土地，在取得土地所有权证的同时要提供政府划拨的合法手续资料，证明划拨土地的权属。四是贷前调查人员要到土地管理部门查询还贷土地的担保登记情况，确保作为还贷来源的土地不被用于担保等他用。五是通过合同附加条款或补充协议的方式弥补以土地出(转)让收入作为还款来源可能产生的相关问题，如：在合同中增加“借款人已用于还款的土地使用权及其出(转)让收入不得为第三方提供担保，保证用于偿还银行贷款本息”;“土地出(转)让收入提前实现时，要提前偿还银行贷款，不得挪作他用”等条款。
（三）强化全程跟踪管理，确保还款来源及时性
一是在贷前调查环节：要求借款人根据银行均衡还贷管理的要求提供报经政府及国土、规划等部门同意确认的土地分年度出(转)让计划书面意见。在深入分析当地土地市场的前提下，审慎、客观、合理确定土地出让价格，同时结合当地控制性规划确定的可出让土地的面积、用途、条件等因素，合理预测土地出(转)让收入;二是贷款投放环节：要进一步核查作为还款来源土地的有效性，保证土地处于未担保或未开发状态，同时借贷双方在借款合同中要明确土地的分年度出(转)让计划和借款人按计划出(转)让的责任;三是贷后管理环节：要切实落实贷后检查和监管制度，加强对当地土地市场和价格的分析监测，定期核查还贷土地的现状，及时提醒借款人按期出(转)让。全程跟踪了解土地出(转)让收入的划拨过程，使土地出(转)让收入及时归集到银行帐户。
（四）构建收储补偿机制，确保还款来源稳定性
一是建立土地“最低价”收储机制。对因土地价格下滑或其他因素，导致还贷土地届时的出(转)让收入低于预期，不能覆盖应偿还贷款本息，要启动土地“最低价”收储机制，由土地储备中心进行收储，收储资金不低于应偿还银行的贷款本息。二是建立土地“置换”补偿机制。对还贷土地在出(转)让前因开发或其他合理用途导致不能按期出(转)让，当地政府要明确要求借款人或土地部门提供相邻同类土地用于置换，并确保置换后地块的出(转)让收入能够覆盖当期应偿还的贷款本息。
（五）落实监督保障措施，确保还款来源排他性
一是实行土地备案登记制。对拟用于还贷土地国土部门要实行备案登记，明确该土地只能作为银行项目贷款的还款来源，不得改变用途，并要加强对土地第三方登记的监督和预警，确保银行权益的排他性。二是加强帐户管理。原则上对银行贷款占比超过50%的借款人要在本行开设基本存款账户，分析监测企业现金流状况，实时掌控土地出(转)让收入实现情况。对于未确权土地及划拨土地的出(转)让，应要求财政部门在银行开设土地出让金归集帐户，并出具承诺：还贷土地交易实现后，剔除必要的税费后及时返还银行土地出让金归集账户，提前一个月转入借款人在银行开设的偿债备付金账户，用于归还银行贷款。对于确权土地的转让，要求借款人以及借款人的主管部门出具承诺，土地转让收入扣除必要的税费后及时全额转入在银行开设的偿债备付金账户。
摘要：以土地出 (转) 让收入为主要还款来源政策性贷款有效解决了农业中长期贷款需求, 但笔者在实际工作中调研发现, 该类型贷款在具体操作中仍然存在土地不能按约定计划出 (转) 让、土地出 (转) 让收入不能覆盖应偿还贷款本息、还贷期间内土地被挪作他用等问题, 为了有效防范农业中长期贷款的风险, 应该需要政府、银行、相关政府职能部门共同配合, 做好信用环境评估, 强化全程跟踪管理、构建收储补偿机制、落实监督保障措施。
关键词：土地出让,金融生态,补偿机制
长期贷款 篇2
一、本通知所称国际商业贷款，是指境内企业以商业性条件，向非居民筹借的、以本外币表示的1年期以上债务。包括境外银行及非银行金融机构贷款、境外企业及其它非金融机构贷款、境外自然人贷款、国际融资租赁等，不包括境外发行本外币债券。
国际商业贷款的偿还义务和风险由债务人、担保人、债权人等自行承担。
二、试点省(市)国际商业贷款总规模由国家发展改革委下达。在总规模内，试点省(市)内企业借用国际商业贷款申请的审批，由试点省(市)发展改革委负责;有关批复文件抄送我委。
三、请你们于2015年3月31日前上报有关申请文件和材料，包括申请规模，重点领域、重点企业、重大项目的国际商业贷款需求，试点工作方案等内容。
四、审批企业借用国际商业贷款应注意把握以下原则：
(一)具有良好的偿债措施。
(二)资金须用于实体经济，支持企业开展对外投资合作，以及生产经营性项目引进先进技术和设备。不得用于贸易融资和其他短期用途。
(三)资金不得结汇使用。
五、你委应制定本省(市)国际商业贷款管理实施细则，减少审批中间环节，确保工作效率;加强与外汇管理部门的沟通协调，做好事中事后监管;及时向我委报告试行过程中的新情况、新问题。
六、省级发展改革委要配合我委实施有效监管，我委于每年6月和12月定期对地方借用国际商业贷款实施情况进行抽查，把握好企业借用国际商业贷款的规模和投向。同时，省级发展改革委应于每年1月底前向我委报送上年度国际商业贷款实施总体情况，切实防范外债风险和金融风险。
七、债务人可凭试点省(市)发展改革委有关国际商业贷款批复文件，办理外债登记等手续。
八、外商投资企业、中央管理企业按现行有关规定执行。
长期贷款 篇3
关键词:Excel的两种“模拟运算表”;长期贷款分析;应用
目前，无论是企业还是个人都有可能需要长期贷款。进行长期贷款理性的分析是必要的。长期贷款分析主要是对贷款的金额、贷款的利率、贷款的期限和归还期限等因素进行分析。我们经常要观察某一个因素变动或某两个因素的变动对其他因素的影响，Excel就提供了“模拟运算表”工具来解决这类问题。
“模拟运算表”就是将工作表中的一个单元格区域的数据进行模拟计算，测试使用一个或两个变量对运算结果的影响。在Excel中，可以构造两种模拟运算表：单变量模拟运算表和多变量模拟运算表。
一、单变量模拟运算表
单变量模拟运算表就是基于输入一个变量，用它来测试对公式计算结果的影响。
创建单变量模拟运算表，所设计的运算表应当是：其输入数值被排列在一列中或一行中。使用的公式必须引用输入单元格（输入单元格：在该单元格中，源于数据表的输入值将被替换。工作表中的任何单元格都可用作输入单元格。尽管输入单元格不必是数据表的一部分，但是数据表中的公式必须引用输入单元格）。如果数据表是列方向的，在第一个数值的上一行且位于数值列右边的单元格中键入公式。如果数据表是行方向的，在第一个数值左边一列且位于数值行下方的单元格中键入公式。
例1：某企业向银行贷款10000元，期限5年，用“模拟运算表”工具来测试不同的利率对月还款额的影响，步骤如下：
1.设计单变量模拟运算表结构，利率设置为列变量，所以设置的公式单元格B7是位于变量值所在列的右侧，并且高于第一个变量单元格A8一行。左侧单元格A7无任何作用。如图1所示。
2.在公式单元格B7中计算利率为4%时月还款额，输入公式“B7=PMT(B5/12,B4,B1)”。
3.选取包括公式和需要进行模拟运算的单元格区域A7:B16。
4.单击“数据”菜单，选择“模拟运算表”项，弹出“模拟运算表”对话框，如图2所示。
5.由于本例中引用的是列数据，故在“输入引用列的单元格”中输入“$B$5”。单击“确定”按钮，即得到单变量模拟运算结果表，如图3所示。
二、双变量模拟运算表
双变量模拟运算表就是考虑两个变量的变化对公式计算结果的影响。
用一个简单的算式z=3x+4y+1来看：要求当x等于从1到4间的所有整数，而y为1到7间所有整数时所有z的值，用模拟运算表做：首先排好x与y的位置，然后在下面的单元格中建立一个公式，在公式所在行的右边和下面分别输入两个变量的变化值，这里我们在行上为x，列上为y，然后选中这个方形的区域，选择“数据”菜单中的“模拟运算表”命令，打开“模拟运算表”对话框，将“输入引用行的单元格”选择为公式中x的数值所在单元格，“输入引用列的单元格”选择为公式中y的数值所在的单元格。如图4所示。
单击“确定”按钮，就可以看到运算的结果了。如果公式发生了改变，只要修改公式单元格中的公式就可以了，模拟运算表的排列位置及计算结果如图5所示。
例2：某企业打算向银行申请长期借款进行项目投资，财务人员考虑了两种还款方式想从中选择其一。基本条件是：用6年时间，借款金额在100万元—500万元，利率在5%—12%之间，采用到期一次还本付息还款方式或采用每年等额还本付息方式。分析哪种还款方式最为有利？用“双变量模拟运算表”工具来测试不同还款方式对还款额的影响，步骤如下：
1.设计双变量模拟运算表结构，如图6所示。
2.在单元格D4中计算借款金额为100万元，借款期限为6年，借款利率为5%的条件下到期一次还本付息的金额，输入公式“D4=FV(C4,B4,,A4)”。
3.选取包括公式和需要进行模拟运算的单元格区域D4:I12。
4.单击【数据】菜单，选择【模拟运算表】项，弹出【模拟运算表】对话框，在【输入引用行的单元格】中输入“$A$4”，在【输入引用列的单元格】中输入“$C$4”，如图7所示。
5.单击【确定】按钮，即得到到期一次还本付息双变量模拟运算表的结果，如图8所示。
6.按照上述（2）到（5）的步骤进行每年等额还本付息双变量模拟的运算，计算结果如图9所示。
7.从图9中可以看到，将借款200万元，利率为7%，还款期为6年的到期一次还本付息和每年等额还本付息还款方式相比较，前者6年还款总额为300万元，后者6年还款总额为252万元，由此得出每年等额还本付息比到期一次还本付息还款方式要少负债很多。
例3：林某准备按揭贷款买房，他手中有资金150000元，其收入为每月3600元。现在他想选择一套125平方米，单价为4000元/平方米的房子，假设首付款为房款的30%，贷款年利率为5%，准备20年还完。现在对以下两种情况进行购房分析：
第一，如果房子的价格、还款年限不变，林某只能每月支付2000元的贷款，用单变量模拟运算表确定林某能购买的合适的住房面积。
第二，如果房子的价格不变，而面积和贷款的还款年限可以变动，用双变量模拟运算表确定合适的面积和贷款还款年限。
分析如下：
（1）建立单变量模拟运算表如图10所示，在B7单元格中使用函数B7=PMT(B5/12,B6*12,B2*B3-B4)计算出每月应付款数额。再选中A7：B21，使用“模拟运算表”，计算出不同面积每月应付款数额。从计算结果分析：林某每月支付2000元的贷款，只能选择面积为105平方米及以下的房子。
长期贷款 篇4
2011年年初, 经农发行辽宁省分行审批, 农发行阜新市分行计划投放35亿元贷款用于支持阜新玉龙新城土地储备整理项目, 贷款期限5年, 重点解决阜新细河区六家子村、九营子村、东洼子村、巩家洼子村和太平区户部营子村进行拆迁改造所需资金, 涉及改造占地面积1713.18公顷、出让土地面积约972.64公顷。截至5月20日, 已经发放7亿元贷款, 剩余款项将根据项目进度需要陆续发放。随着农发行35亿元信贷支农资金的强力注入, 将极大地帮助阜新市进一步拓展城市发展空间, 加快新农村建设进程, 促进农村经济持续健康发展。
长期贷款 篇5
银监发[2010]103号
各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，邮储银行，各省级农村信用联社，银监会直接监管的信托公 司、企业集团财务公司、金融租赁公司：
为促进银行业金融机构完善审慎信贷管理制度，做好包括地方政府融资平台贷款在内的中长期贷款风险管理工作，规范中长期贷款还款方 式（不含个人贷款），现将有关事项通知如下：
一、规范中长期贷款还款方式
各机构要本着风险早期暴露、审慎经营、科学负担三大原则，对包括平台贷款在内的中长期贷款还款方式进行统一规范，不得集中在贷款到期时偿还。各机构要综合考虑项目预期现金流和投资回收期等情况，合理确定还款方式，实行分期偿还，做到半年一次还本付息，鼓励有条件的可按季度进行偿还。对于提前还款部分，各机构应按照实际用款期限，相应折算成同期限的贷款利率计算本息。
一是对于“整贷整还”类中长期贷款的存量部分，各机构要加大贷后管理力度，通过认真的借贷双方协商，修订合同或增加补充条款的方式，实现调整还款方式。对于平台贷款，要作为重点进行清理规范，根据平台自身现金流情况和地方政府财力情况，与地方政府和平台客户协商贷款合同修订工作，调整还款计划，实现平台贷款还款方式和还款期限的转变。对于平台贷款以外的中长期贷款，也要加强管理，确定符合项目现金流情况的还款方式，提早暴露信贷风险。
二是对于已签订贷款合同，但未完成放款过程的“整贷整还”类中长期贷款，各机构应利用发放后续贷款前的有利时机，抓紧与客户协商对贷
款合同及时补充完善和进一步修订，调整贷款还款方式，避免贷款本金集中到期偿还不科学的问题。
三是对于新增的中长期贷款，各机构要根据项目建设运营周期和项目预期现金流情况，合理确定贷款期限和建设期内宽限期以及本息科学的还款方式，原则上项目技术建成后，每年至少两次偿还本金，利随本清。同时加强贷款资金发放后的管理，有效监控资金流向，适时掌握风险因素变动情况，及早防范化解信贷风险。
二、合理确定中长期贷款期限
各机构要科学考量中长期贷款的现金流、行业、项目类别、地区、项目规模等因素，合理确定中长期贷款的建设期、达产期、还贷期和总贷款期限。原则上不得宽容工程延期和超概算行为，更不可利用宽限期变相延长总贷款期限。完善现有项目融资业务、固定资产贷款等内部管理办法，将中长期贷款合同及执行管理作为信贷管理的有机组成部分，加强内部审计和风险控制全覆盖，做到问题早发现、早干预，有效防范信贷风险。
三、完善中长期贷款风险分类制度
各机构要严格执行贷款五级分类制度，并根据中长期贷款对应项目的建设、生产情况，对中长期贷款风险分类情况实施动态调整、实时监控。
一是对于处在建设期的中长期贷款，如果项目逾期末开工，或是超过原定建设期末建成完工的，要充分考虑逾期时间长短对贷款风险产生的影响，对贷款风险分类情况立即进行适当调整。
二是对于完成达产期的中长期贷款，需要对贷款项目的产能规模和经济效益进行评估，如果项目在达产期后仍末达到预期产能规模或是未能实现预期经济效益，也应在原有风险分类的基础上立即进行动态调整。
三是对于已进入还款期的中长期贷款，各机构要严格按照《贷款风险分类指引》（银监发[2007]54号）进行贷款五级分类，科学评估中长期贷款资产质量。
四是各机构要从严审慎把握贷款重组和展期，充分评估重组和展期对贷款质量造成的影响。对于重组类中长期贷款，原为正常类的下调至不良类，原为不良类的更应从严分类，准确把握。
四、健全中长期贷款内部管理制度
各机构要建立健全中长期贷款内部管理制度，按照本通知要求改进完善各类中长期贷款管理办法，对还款方式、贷款期限、风险分类等方面要求加以明确和规范，并经董事会审批后报监管部门备案。
请各银监局将本通知转发至辖内银监分局和有关银行业金融机构。
中国银行业监督管理委员会