物流园区转型之道

2024-06-04

物流园区转型之道（通用3篇）

物流园区转型之道篇1

案例中提到有管理人设想园区进入汽车供应链, 为汽车销售商提供增值服务, 以此创造新利润源。于是园区又将面临一个新的思考:是主力开发汽车供应链, 集中精力做好这一垂直行业市场, 还是同时在其它行业也寻找类似增长点, 如农产品冷链等。事实上, 没有不好的行业, 把一个行业的细分市场做精做专是很多企业的成功之道。

面对竞争, 赢利能力下降, 园区究竟遇到了什么问题?我们可以将一部分责任推给大环境, 但大环境并不在乎单个企业的死活。园区此时最应该回头看自身的情况, 找出哪里出了问题。一家运营了十年的物流园区, 时间不算短了, 相信它的一些老经验在遇到新常态时出现了问题。如硬件设施是否跟得上, 有无至少两种运输方式接入, 为多式联运创造了条件?园区仓库和进出通道信息化管理水平是否与当下的物流供应链相匹配?对所有入驻的各类型企业是否提供了透明化的管理服务?

如今物流业一方面在走进供应链, 另一方面与经济社会融合度越来越高, 社会资本、社会高智力资源都在不断涌入这个行业, 由此也给物流业不断带来颠覆性的模式。而我们的园区还在按照传统路数找客户、服务客户、收租子———不变是不行的。面对能让企业迅速做大做强的资本, 我们需要提交一个让其满意的创新模式。加入, 或者引入战略合作者也是当下流行的方式, 有很多在全国, 甚至于全球都已形成规模化、网络化经营的物流地产、园区企业, 从他们那里取取经, 或者形成加盟合作也不失为良策。但是, 相信这家园区会面临这样一个根本问题:你想到了这些转型道路, 你能够去实现吗?你的体制机制是否能够为这种转变提供足够的支撑空间?一个心态开放、真正的法人治理结构才能胜任持续而有力的转型升级, 或许这才是在“互联网+”时代生存和发展的基础。

有人说, 在经济下行时期, 有实力有想法的企业要抓紧转型练好内功, 作好资源开发和储备, 就像每年要过春夏秋冬一样, 冬天过去春天自然会到来。

物流园区转型之道篇2

2014年我国物流园区继续呈快速发展的态势。根据国家统计局发布的第三次全国经济普查主要数据,1~11月份我国仓储业总投资额为4672亿元,比上年同期增长24.3% ,无论是投资额还是增长速度都是相当大的。相比较而言,全国固定资产投资的同期增幅不到1 6 % ,说明仓储业投资明显高于其他固定资产类投资;与上年3 2 % 的增幅相比,增速略有降低,表明仓储业的投资增速有所放缓。

如果将前十年仓储业的投资分为前后两个五年,那么2009~2013年这五年的投资额为13027亿元,而此前的2003~2008年投资额总共为2045亿元。两个数据相比可知,近五年的投资规模比上一个五年增长了6.37倍。仓储业投资主要是物流园区投资和仓储设施的更新改造。如果按仓储业投资额中的2 0 % 用于买地进行推算,2009~2013年间形成的仓储面积(包括场地、道路和仓库)应为7~10亿平方米。如果这一推算方法成立的话,2014年的新增仓储面积应在2亿平方米左右。数据表明,仓储业仍是当前的投资热点之一,物流园区和仓储业仍处在迅速发展期。

四大特点

2014年,我国物流园区的发展主要呈现出四大特点。第一,从物流园区发展的环境来看,一是经济增速放缓导致产品产量和原材料需求增长放缓,导致了物流园区的货量增速放缓或货量减少;二是很多城市出现土地紧缺的情况,导致物流园区新的选址受到土地制约,拿不到地或不能按科学规律规划土地;三是资金偏紧,过去投建物流园区自投资金的比例多为20%~30%,其余不足均通过银行贷款,而现在银行贷款困难,很多园区建设处于停滞状态,早已形成的规划也迟迟形不成生产力。

第二,从业态上看,物流园区转型升级的要求比较大。现在有很多物流园区是按照经济高速增长进行规划和建设的,当前经济增速放缓,货量达不到预期,导致物流园区必须转型升级,朝着精细化方向发展。一是物流园区的建筑不能粗放,并且要按照供应链管理的理念来管理园区业务。2011年,我们就提出仓储业要融入供应链的概念,因为所有的供应链业态都离不开园区,所以园区的分拨中心、建筑格式和平面布局都必须与供应链相匹配。二是多批次、少批量的流通态势很明显,要求周转速度快。三是电子商务和电商物流的的迅猛发展对物流园区提出了新的要求。电子商务的迅猛发展,要求物流配套服务要跟上,而这首先要求响应速度快,包括分拣、包装、运输及递送等各个环节都要加快速度,这其中又包含物流园区的分拣系统和信息系统的支撑。同时,电商也提出了仓储网络化的需求,不实现网络化发展就无法实现迅速递送。此外,电子商务要求库存前移,要求生产企业扩大生产,而这又有赖于金融企业的支持,同时也要求“大数据”事先预判一个城市、一个区域对某种产品的需求,而这些功能的实现无一不与物流园区的发展紧密关联。

第三,从装备上看,由于人工成本的高涨,以及快速分拣和精准投放的需求在增加,物流园区装备的机械化、自动化和信息化需求相应越来越明显。

第四,物流园区的占地和规划更加科学。从最近两年的情况来看,由于国家在土地管理方面的政策越来越严格,盲目占地的数量有所减少,并且规划功能齐全,定位也更加准确,综合性物流园区越来越多。2014年9月1 2日,国土资源部颁布了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》,提出了建设用地要实行总量控制,而且要扼制土地的过度开发和低效率使用,要求采用社会贡献、容积率、综合承载能力等一系列指标来评价建设用地的使用情况。同时,意见提出工业建设用地要提高价值,这意味着物流地产总体建设方针的转变,而物流园区和仓储用地价格也将相应提高。

五个问题

2014年,我国物流园区主要存在的问题有五个:一是前期投建的一些物流园区明显存在入园企业和货流量规模不足的情况。根据中国物资储运协会的统计情况,2014年的货物吞吐量与上年基本持平,但货量分布有变化了,有的园区出现货量下降,有的园区货量增长。总体而言,如今货物对储存条件提出更高的要求,库房的货流量在增加,室外堆场的货量在减少。

二是我国物流园区存在发展不平衡的问题。从发展规模来看,我国仓储业的面积和体量,大体上与经济发展的需求相匹配的,能够基本满足经济发展的需要,但一、二线和三、四线仓储的不平衡。具体而言,一、二线仓储用地少而且紧缺,价格又一直在提高,仓储业略显紧张,由此导致大量民营的不规范仓储和简易库出现,有些甚至没有经过建筑规划和批准,却然它们在一定程度上填补了仓储空白,但由于建筑不规范而存在安全隐患(包括偷盗、火灾等)的问题也随之而来。

三是前期规划的园区布局不合理也显示出来了,包括选址布局的不合理和园区内部布局的不合理。比如只能采取单一的交通运输方式而无法实现多式联运,造成使用道路车辆的货品多,物流成本也比较高。再比如人货混杂导致安全隐患多,2014年出现的几起仓库失火案件都是警示。另外一些在建商贸园区的商业设施过多,而受电商冲击,商贸设施和商辅的出租率在下降。

四是有一些不做物流的人拿了物流园区的用地,因无法运作而转出。一方面,表明他们过去的投资是一种盲目的投资行为;另一方面,说明物流园区业态基本处于饱和状态,他们拿到的用地不能实现增值。

五是园区标准尚有空缺。由于目前我国还没有统一的物流园区相关标准,现有的物流园区均按各自的规划进行园区、库房以及停车场等设施的设计,大家各自为政,每个园区都是一个孤岛,导致我国园区无法形成真正的网络联接。

三条建议

对于我国物流园区的转型升级,我有三条建议:一是设施设备要不断提升。这是因为过去我们的高等级仓库只有20%,现在至少有50%的仓库都是高等级的新仓库了,而且设施装备都是新的。有些物流园区对设施设备升级更新问题不重视,缺乏危机意识,习惯墨守成规,满足现状,不从发展的角度作设施升级发展规划。这样的园区若等到同行设施设备升级了,必定会吃苦头的,也会面临被淘汰的危险。

二是物流园区要从重数量转变到重质量,从追求货物吞吐量和运输量转变为追求服务质量。因为客商对质量的要求越来越高,不提供高质量服务就会失去市场,不仅物流园区的建设和仓库的建筑建设要追求质量,就是库房、道路和办公楼都要追求高质量。

三是铁路货运变革对园区布局产生影响,物流园区如能跟铁路沾边的一定要沾边,或修建自有铁路专线到园区,只有实现多式联运才能够更好地实现大量货物的安全抵达。因此关注铁路货运的改革是物流园区一定要做的事情。

五个趋势

展望2015年,物流园区的发展主要表现出五个趋势。一是大规模的物流园区投资会有所降温,主要原因是前面提及的经济规模引发的需求变化、土地紧张和资金紧张等问题。因此,业内人士要更好的用足资源和政策,把物流园区的质量建好,而不是大铺摊子,与其建一个大规模的物流园区,不如把钱分散建10个小规模的物流中心,以适应城市发展的需要并且可以形成网络,因为城市的每个角落和方向都需要物流中心。

二是要更加注重物流园区的效益和效果,企业投资物流园区动不动十几亿元、几十亿元,肯定是要注重效益的,而摊子铺的太大肯定会拉长投资收益期,效益很难上来。

三是融合发展。物流园区要融合农村、城市、工业、金融、商业和电商等多个行业,单打是行不通的,比如在当前的“电商热”中,大家都想做电商物流,但电商的背后是制造业物流和城市物流体系,它们都直接影响电商物流的布局和路线,所以物流园区的规划一定要考虑综合因素,假如因“电商热”就专门做一个电商物流园区,可能会不适合整个城市的物流需求。

四是技术装备的提升。诸如先进的货架和自动分拣线等设施、设备一定都要上马,尤其大城市的人力成本太高,物流的设施、设备一定要更新升级,要提升。

物流园区转型之道篇3

日本是最早产生物流园区的国家, 被称为“物流团地”, 后在德国又被称为“货运村”。物流园区工程是2014年国务院颁布的《物流业发展中长期规划》提出的12项重点工程之一, 在物流业中占据重要的地位, 但是2015年全国《物流园区运营统计分析报告》显示, 物流园区投资力度不强、层次较低、模式较落后等难以适应和引领新常态的发展, 安徽省也不例外, 研究安徽省物流园区转型升级势在必行。

陆成云通过分析物流园区开发过程中不同主体各自的目标利益关系、物流园区开发内涵和开发模式, 提出了物流园区开发原则、开发模式的分类和选择。柳键等结合国内外物流园区的发展历程, 阐述国内外物流园区的特点和不同, 针对物流园区的发展原则、类型及模式提出观点, 研究物流园区的体制、平台、连锁创新。张凤岩等分析了我国资源型城市产业发展存在的问题, 提出以集群式供应链的产业集聚组织形式, 重新构建资源型城市的产业结构布局, 开发基于集群式供应链的空港物流园区, 推进资源城市产业转型升级。但是, 深入研究安徽省物流园区发展的内容不多。选取3家省级服务业集聚区的物流园区, 比较分析各自在开发建设模式、运营管理模式、盈利模式方面存在的问题及原因, 最后运用PDCA提出对策。

二、物流园区模式分析

(一) 物流园区开发模式分析

从投资开发主体和方式两个角度研究物流园区的开发模式, 分为政府规划, 企业主导;企业自主开发;政府规划且主导;政府规划、工业地产商主导4种方式。实际上, 政府规划、企业主导开发模式的投资方主体大多数仍为民营企业, 政府主要提供优惠政策服务于物流园区的经营管理。例如省级服务业集聚区HYYY物流园, 先后享受省级服务业发展引导资金、税收减免、资金奖励等一系列扶持政策。

(二) 物流园区管理模式分析

物流园区管理模式主要有3种:企业自主管理、政府管委会管理、委托第三方物流;或分为5种模式:管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制以及房东制。在现实工作中, 物流园区在建设前盲目求大, 需求不足, 致使得物流园区的空置率居高不下。调查结果显示, 我国物流园区空置率高达60%, 以至于物流企业入驻物流园无门槛。同时, 物流园区内缺乏大型企业, 企业规模普遍偏小且各自为营, 处于自己管理自己的状态, 管理相对混乱。实地调研发现, 许多物流园偏向于“管理房东制”, 管理层只负责收取物业费租金等, 表面上统一管理, 但管理并没有落到实处。例如BZTY物流园, 规划规模相对较大, 但将近一半的房屋与空地都处于闲置状态, 空置率高, 物流园区管理收入来源仅包括租金与停车费。

(三) 物流园区盈利模式分析

物流园区的主要收入来源一般包括物业租赁、仓储保管、运输配送、信息服务收入、货运代理收入、包装加工收入、金融物流收入等。调查发现, 物流园区的盈利方式尚处于传统的初期阶段, 基本都是门面配套设施的出租、土地增值、税收优惠、物业费等, 利润十分薄弱;有的物流园区圈地现象严重, 特别是企业自主开发的物流园区, 凭借优惠的土地政策从事物流地产业务, 出售物流园区内闲置空间以尽快获取短期投资回报, 以致违背物流园区的初衷;特别是对于近年火热的“互联网+智能物流”、物流金融服务或者物流信息服务涉及较少, 只有零星的BB港的“易配货”、芜湖LA物流的“我要物流”APP等。

三、三个省级服务业集聚区的物流园运营分析

(一) 安徽省省级服务业集聚区物流园发展状况

随着服务业集聚区的快速发展, 安徽省大力加强服务业集聚区建设, 华源医药物流园、淮北百善物流园、六安城南物流中心、安庆大观园现代物流园、合肥港物流园等顺应潮流相继成功申报成为省级服务业集聚区。统计结果表明, 自2011年至2015年初, 安徽省已有65个省级服务业集聚区申报并落成, 包括20家现代物流园。物流园区已经成为安徽省物流业的重要组成部分, 是推动安徽省物流业转型升级, 降成本、补短板的核心力量。

(二) 三个省级服务业集聚区物流园简况

1、BZTY物流园

BZTY物流园由TY物流有限公司和HEBSZ物流公司合资建设。TY是一家民营制股份企业, 成立于2010年, 是皖北地区唯一获得4A级评审的物流企业。BZTY物流园占地516亩, 总投资达6亿元人民币, 规划五大功能区, 主营业务涉及出租仓库、停车场、配送中心, 副业涉及仓储装卸搬运设施设备租赁业务以及汽车维修业务。物流园区内安装有360度无死角的监控设备, 有力确保园区安全。该物流园区着重于搭建一个物流交易、运输、仓储、装卸搬运、配送等的平台, 主要采用招商方式经营。

2、HF港物流园

HF港地处于长江淮河之间的合肥市, 是全国28个内河港主要港口之一。HF港物流园依托HF港的资源和优势, 主要业务涉及内外贸船运, 内贸主要负责粮食、陶瓷等运输、仓储和中转, 外贸主要负责白色家电、汽车、机械设备等出口。其中业务是将合肥白色家电生产基地制造的产品, 通过合肥——芜湖——上海和合肥——南京——上海两条航线出口国外。2013年HF港物流园运输量突破10万标箱, 2014年15万标箱, 2015年18万标箱, 发展速度迅速, 创造内河吞吐量的奇迹。

3、LACN物流中心

LACN物流中心地处六安市南部专业市场带核心区域, 占地面积4500亩, 总投资64亿元, 总建筑面积180万平方米, 规划建设生产性物流、农副产品物流和综合配套服务三大功能区, 主要以机械制造、纺织、建材、农副产品为服务客体, 服务于城市配送和区域运输, 努力发展成为拥有一定规模综合服务功能和辐射力的区域性物流集散地中转站。

(三) 三个省级服务业集聚区物流园比较

根据省级服务业集聚区的要求和物流园区的特点, 从物流园的地理位置、占地面积、企业定位、发展目标、功能布局等方面对三个省级服务业集聚区物流园进行比较分析, 如表1所示:

(四) 三个省级服务业集聚区物流园面临的问题及原因分析

1、开发建设定位不准, 规模偏大

物流园区规划建设前缺乏详细投资可行性分析或者其他原因, 导致规划面积脱离实际需求, 盲目建设面积较大, 导致招商难、入驻难、运营难, 运营状况不尽人意。例如, BZTY物流园一期占地268亩, 道路宽敞, 容积率小, 已经开展营业的店铺利用率低, 还存在一定的空置门面, 仓库和配送中心相当部分也处于空闲状态。亳州以“药都”著称, 盛产中药材和酒, 但该物流园区未能有效利用亳州优势产业引致的物流需求, 物流运输货物种类宽泛, 未形成以中药材和/或酒类物流为特色的物流模式。又如, LACN物流中心规划面积大, 其经营模式类似于经济开发区, 其中LACN物流中心下属的ZGD农贸定位以水果为主, 但入驻企业寥寥无几, 仅有的几家水果商户缺乏专门的水果生鲜存储设施设备, 加之地理位置相对偏远, 人口密度较小, 产品销售不畅, 营业效果不佳。

究其原因, 相当的物流园区在建设过程中存在“面子工程”问题, 特别是物流园区的开发建设投资大、周期长、效益回收缓慢等特点, 往往在建设过程中资金不足或资金断裂, 难以按照原计划进行, 难以形成规模效益, 导致入驻企业一段时间就流失了。

2、倾向于“管理房东制”, 管理不规范

物流园区建设投资大, 投资商为了尽快产生效益, 招商入园企业缺乏必要的门槛, 入驻企业千差万别, 各自为营, 物流园区虽设有统一管理部门负责运营, 但难以将规范管理制度落到实处。BZTY物流园区建筑的布局遵循对称的原则, 将整个物流园区划分为外八栋和内八栋, 大部分房屋是面向运输企业、代理商、销售商进行出租或者出售;园区内相当部分干支道被占用晾晒中药材或堆放货物, 严重阻碍道路通畅;物流园区运营商主要以物业费、出租费、地磅费等为主要收入, 利润薄弱。LACN物流中心的相当一大片区域内分散布局农贸市场、商贸城等, 部分建成的区域存在经营业务重叠, 如SD大市场和GC国际大市场都经营建材, 分别坐落于道路两边, 导致恶性竞争。

3、经营模式较单一, 盈利能力受限

物流园区经营模式较传统, 基本上是以物业费、出租费、地磅费、停车费等利润微薄业务作为主要收入来源, 未做到信息化和标准化发展, 电商物流没有得到充分应用。例如, HF港尚未涉及特种集装箱业务, 如危险品、冷链等集装箱, 加之HF港受航道限制短板影响, 正常船泊设计为2000吨位, 只有少量3000吨位, 严重限制大吨位船舶的物流和运输业务。除此之外HF港一段较长时间只有两条航线, 缺乏多元化业务支撑, 收入来源单一, 盈利能力大为限制。

四、省级服务业集聚区物流园推进转型升级的对策建议

综合考虑物流园区面临的问题, 解决途径是加速省级服务业集聚区物流园的转型升级。安徽省服务业集聚区物流园应与时俱进, 借力“互联网+”, 扎实开展“调转促”, 即调结构转方式促升级, 通过调结构转方式手段, 积极加快服务业集聚区物流园降成本、补短板, 推进开放发展、低碳发展、绿色发展, 促进物流园区实现创新性的转型升级。

调结构, 重点是物流园区空间结构优化升级。调查发现, 部分物流园空间利用率低, 物流中心占地面积虽大但未得到有效利用;针对如此状况, 物流园区应合理布置服务区、办公区、作业区、基础设施区等功能区, 突出生产导向, 促进园区和谐发展;转方式, 重点是物流园区投资和运营模式创新。摆脱传统的招商投资和企业入驻方式, 调查发现, 部分物流园区倾向于“管理房东制”, 招商引资时缺乏必要的入园门槛, 入驻企业缺乏合作精神, 协同共享能力弱, 致使物流园区管理能力不足。针对此状况, 物流园区应创新招商理念和建设模式, 大力发展以商招商、产业招商、产业链招商, 不断提升招商服务水平。通过充实调结构转方式的手段, 持续优化物流园区空间布局和服务功能, 调整开发建设策略、创新管理模式、丰富多种盈利方式, 力图打造极具核心竞争力的物流园区, 推动物流园区转型升级。

针对物流园区调结构转方式促升级的进程, 借鉴管理学中PDCA循环模型推动物流园区转型升级。其中, P (plan) 计划, 明确目标以及实现目标的方法, 进行一系列包括活动规则制定在内的事前准备;D (Do) 执行, 制定具体的实施方案和详细流程并进行实施;C (check) 检查, 对执行过程中产生的结果进行分析, 肯定自己的成绩, 发现存在的问题与不足之处;A (act) 修正, 处理检查得出的结果, 总结经验, 予以标准化形成共享知识以便下次使用, 从失败或者不足之处获取经验教训, 以便及时改进;如果仍有问题未得到解决, 则将其投入到下一个PDCA循环中, 不断循环, 使问题得到充分解决。 (见图1)

(一) P:规划并明确开发建设模式

针对安徽省物流园特别是省级服务业集聚区的物流园, 应立足于安徽省作为一个中等发展水平的省份的现实, 因地制宜, 不应将眼光放在“多”上面, 而应把眼光放在“好”上面。在物流园区的整个建设过程中, 应深思熟虑, 比较各种方案的优缺点, 建设前明确规划物流园的地理位置、功能定位、市场拓展等, 选择适宜的投资主体、开发主体和物流园开发模式, 扬长避短, 避免半拉子工程和后遗症。

(二) D+C:运营管理+盈利模式的执行与检验

绝大部分物流园区采用先建设后招商模式, 难以准确预测和控制空置率, 导致物流园园区建成后出现大量的空间闲置, 资源浪费巨大。因此, 在物流园区开始运营后, 物流园区应充分发挥物流集结点的作用, 同时不断改进和丰富物流园区收入方式和服务内容, 从而获得更多营业收入, 并投入到物流园区的绿色发展中。此外, 物流园区应建立合理的业绩评价指标体系, 定期评估检验经营效果, 以信息化手段加强数据和资源管理, 及时发现问题加以进行供给侧改革, 降成本、补短板。

(三) A:持续推进物流园转型升级

收集整理D+C阶段中获得的评估结果, 通过对评估结果进行处理分析, 发现物流园区在经营管理过程中的不合理之处, 如信息化不足、标准化不高、资源整合能力不强等。物流园区应抓住“互联网+”的良好机遇, 认识新常态、适应新常态、引领新常态, 加强模式创新, 加快信息化和标准化建设, 整合资源配置, 降低物流成本, 持续不断开展物流园循环提升, 实现物流园区“绿叶长青”。

五、结论

省级服务业集聚区作为物流业发展的核心组成部分, 具有无可替代的作用。安徽省物流园区发展既充满机遇又面临挑战, 物流园区应明确自身定位, 综合协同人、财、物等资源, 依据PDCA循环原理完善强化物流园功能, 推动物流园区转型升级。

参考文献

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