房价稳定

房价稳定（共5篇）

房价稳定 篇1

一、引言

随着我国城市建设的不断发展,房地产业在国民经济中占据的比例越来越大。三线城市房地产行业的迅猛发展,有效地提升了其经济运行速度。与此同时,不断攀升的房价也引发了各种经济和社会问题。为了规范房地产市场,有效地遏制房价上涨的迅猛趋势,政府加强了对房地产行业宏观调控的力度,近些年虽颁布一系列法规政策进行约束,但是遏制房价上涨的效果却不尽人意。因此,有必要深入地研究三线城市房地产的价格,总结三线城市房地产价格上涨的原因及影响,更准确地找出稳定三线城市房价的策略,从而为政府提供宏观的依据,为银行的信贷管理提供参考,为消费者提供信息的支持,从而使三线城市房价回到惠及人民生活的轨道上来。

二、房价稳定的经济效应

(一)房价稳定对中国经济的影响

1.经济不再受制于外资。由于我国政府持有的巨额外汇迫使人民币对美元的汇率不断刷新纪录,大量的国外游资望风而入, 导致我国房价剧烈波动。然而房价的稳定有利于防止通货膨胀的发生,即使人民币汇率变化不定或是国外游资突然撤离我国时,中国的房地产市场也不会出现崩盘的情况,更不会使金融危机在瞬间爆发,使中国经济不再受制于外资的影响。

2.降低金融风险的发生。房地产信贷可以分为个人的住房贷款和房地产的开发贷款。个人的住房贷款时间长、数量大、风险低,国内银行对住房按揭贷款市场的竞争异常激烈,发放金额也逐年提高。在房地产价格持续走高的趋势来看,高利润、高收益大大地激起了房地产行业对银行的吸引力,然而在分享房地产带来的利润的同时也增加了金融业的信贷风险。而目前的大方向是稳定房价,当巨额国外游资在我国进行房地产投机时,也不会增加我国的金融风险。

3.产业结构更加平衡。当前,国民经济发展中的产业结构中根源的问题就在于重工业所占的比重过高。而房价上涨过快,大幅提升了房地产行业的利润,房地产的开发量日益增加,有效刺激了重工业的发展,产业结构的不平衡现象愈演愈烈。近年来许多城市都在针对这一现象进行改进,在发展过程中改变了原有的一切都向房地产业让路的模式,对具有核心竞争力的制造业与深加工工业等产业进行了升级换代,开始重视了关乎国民生计的农业发展,进而使我国的产业结构更加平衡。因此,可以看出,高房价对产业结构造成了一定的影响,而三线城市房地产价格的稳定势必会改变这些情况。

(二)房价稳定对三线城市经济的影响

1.提高城市竞争力。企业规模想要更上一层楼,就必须拥有更多的生产经营用房。在房价稳定的条件下,企业的扩张成本不会提高,从而使企业的利润空间和竞争力得以提升,更不会使三线城市的吸引力有所降低。目前,房价过高的城市中大规模的高新技术企业正在向外迁离。企业外迁,影响城市的发展进程,进而影响人才引进政策的有效推行。由此,为了避免企业外迁、人才的流失和企业的扩张成本大幅度上涨的情况发生,必须做到的就是稳定房价。所以,三线城市房地产价格的稳定可以使其经济结构升级加快,最终提高城市竞争力。

2.增加居民的储蓄。三线城市房地产价格的稳定,是拥有相当多资产的人们的福音。因为存款的实际价值和居民的购买力不会降低,人们自然就不用担心口袋里的资金或是银行存款会出现贬值的现象。同样,像保险金、养老金及其他固定财产等,用来续资养老和防患于未然是再好不过的,是因为它不会随着时间而贬值。这样一来,人们把自己的储蓄无论用在何处,都不会影响其资金的价值,也可以使居民放心地将自己的资金存起来, 总而言之,房价稳定会使居民的储蓄增加。

3.居民生活水平有所提高。随着经济的不断发展,对于一些固定收入的居民来说,其收入要落后于上升的物价水平。不过, 当三线城市房价处于稳定状态时,其发生通货膨胀的概率很小, 所以他们每一元钱的购买力不会随着价格的上升而下降,人们所能日常消费的东西不会有太大的变化。因此,相比较而言,居民的生活水平是有所提高的。

三、三线城市房地产发展现状分析

(一)三线城市房地产发展现状

1.房地产需求与供给之间的矛盾。三线城市正处于城市化的快速发展期,快速城市化为城市带来了大量新增人口,城区面积逐步扩大,这个阶段还伴随着旧城区改造和基本设施重建为主的城市更新过程。因此,中国三线城市的房地产市场在规模和质量方面都大大提高,房地产市场中的供给正好填补了这种复合型的提升所释放出的对于房地产发展用地和房地产的巨大需求。而我国现阶段实施的土地管理政策和金融政策在面对城市用地和房地产商品供给方面不能做出及时性的市场调整。

2.商业运营难度不断增大。大部分开发商为了获取更多的利润,在项目内商业部分的比重不断增加,但是由于商业定位缺乏可靠的依据、商业管理的不专业性以及市场中商业产品的过剩现象,造成了三线城市在未来两年可能会遭遇商业运营问题,经营的难度不断增大。而由于运营问题中造成的投资人收益无法保证,严重影响到后期投资人购买商业产品的信心。

3.市场整体成交量下。许多三线城市的客户将一线城市的房地产发展动向作为判断自身所处市场发展方向的风向标,很多人认为深圳、北京、上海等一线、二线城市的房价都降低了,三线城市房价下降也指日可待,从而加重了市场的观望程度,影响了整体的成交数量。同时由于客户的需求量有限,而房地产市场整体供给量激增,造成单一项目的成交量大幅度缩减,开发商对市场的未来走势信心锐减。

通过对三线城市房地产发展现状的分析来看,房价上涨是一个必然的趋势。人们对房子需求的增加更是会出现供不应求, 虽然商业运营难度增大,可是开发商的本意是获得更多的利润, 不断购买地产,对于持观望态度的人们来说,只要房价微微提高一点,人们就会迅速出资购买,从而导致了三线城市房地产价格持续走高。

(二)三线城市房价高并持续上涨的原因分析

1. 地方政府对国家调控的消极态度。由于地方政府财政收入的结构不平衡、类型比较单一,当土地出让金减少时,使依赖这部分收入的基础设施建设、保障性建设的支出受到了直接的影响,地方政府面临着经济和社会建设的双重压力,导致政府更是大规模的批地卖地,也因此拉开了三线城市房地产价格上涨的序幕。政府大力推出大户型住房,而中小户型难求、小户型的结构不合理的情况,导致了房地产市场的需求不足以满足。人们不得不进行商品房的购买,形成了巨大的购房需求。

2. 大量企业进入三线城市。随着中央政府均衡发展战略的逐步开展,三线城市的经济越来越稳定,在保持原有经济支柱的同时打造符合自身特色的城市,而要实现这一目标则需要依靠房地产行业整体水平的提高。然而,三线城市相对于一、二线城市来言,房地产开发起步晚,没有房地产泡沫,或是泡沫很小。这样的环境吸引了房地产企业的进入,提供了三线城市房价上涨的可能性。由于国家对房地产行业的发展进行宏观调控使部分一线城市地区房地产行业的资金链和地源链断裂,房地产行业想要继续保持市场占有率、创造更多的财富,唯有进军三线城市。随着城市环境一步一步改善,由于周围的城镇居民大量涌入使得产生的自住需求明显增多、外商投资的投资性购房需求不断增加,促使三线城市的房地产价格继续上涨。

3. 银行个人住房按揭贷款向三线城市倾斜。信誉好的房地产开发商贷款和对居民个人的住房贷款现在看来是银行业发展所依赖的对象。目前,银行考虑到不同地区的国家的房地产市场发展状况,在一、二线城市的房地产开发更加充足的情况下,在控制房地产贷款的总量基础上,适当地促进三线城市房地产市场的稳定发展,积极抑制房价,能充分带动个人住房按揭贷款向三线城市倾斜。

四、三线城市房价上涨带来的后果分析

1.阻碍经济发展。中国内需的不足,主要是由于大众的购买力不足。而导致购买力不足的一个主要原因就是大众对于房子的投资过多,这一点从房价收入比就可以看出来。购买一套房子对于收入本来就不高的三线城市居民来说,相当于一个中等收入家庭数十年的全部收入。这无疑导致了一个家庭无法对其他进行消费,必定给三线城市的经济发展带来了巨大的伤害。

2. 房地产畸形发展。由于近年来住房制度的改革和住房信贷政策的过度和无序放开,也造成了一定的市场畸形。虽然,这些政策让许多居民通过银行按揭贷款的方式实现了自己拥有住房的梦想。大部分年轻人刚参加工作就买大户型的商品房,但是,买房的钱主要都是银行贷款来的。相对于世界其他国家而言,国内住房自有率高,但是租赁率却很低。事实上,一般的工薪阶层既买不起商品房、也很难租到公共廉租房。正是这种超前的住房消费模式,得以推动房地产行业的快速发展,房价日益飙涨。

3.居民贫富差距拉大。房价过高导致的“马太效应”,使得贫富差距越来越明显。然而从事房地产相关行业的人大部分都是富豪,地产商的个人资产快速增长,说明了社会财富正在向少数人手里集中。其他高收入者为了避免房地产价格的上涨而选择进行投资,从中获得了丰厚的利润报酬。不过相反地,低收入阶层因为不具备开发或者投资房地产的能力,不但无法分享三线城市房地产飞速发展的成果,而且还要耗尽家底、透支未来十几年甚至几十年的收入。这种社会财富不公平分配,对于构建和谐社会的后果是不言而喻的。

4.居民生活质量提高缓慢负担加重。衣、食、住、行自古以来都是人们最根本的生活需求,随着社会进步和经济的发展,三线城市的房价也一路飙升,导致了人们把大量的积蓄都购买个人住房中转化为固定的资产,几乎没有多少剩余储蓄进行其他消费。从表面上看,百姓的收入水平大幅度提高,但是一旦买房,绝大部分收入就搭进了房子里。因此人民的生活水平因为房子问题,并没有得到真正的提高,相反却带来了很大的压力。

五、稳定三线城市房价的对策建议

1.政府完善土地的使用转换制度。地价、房价大幅上涨一直是我国三线城市当前的情况,负责土地储备的机构不仅要根据实际的市场需求和经济的实际发展及时了解土地的总运行情况。更要从市场细分的角度出发,建立土地价格的监管体系,针对中国三线城市房地产市场的发展现状,政府在对土地价格进行监管时,为了提高土地市场的透明度和公平性,应该主要建设地价的监管体系,土地价格可通过国家定价和政府指导价来进行规定。严厉抑制政府在土地市场中的违规行为,加强自我约束的政府行为,这样才能达到预期的土地政策的宏观调控效果。

2. 降低政府对土地财政的依赖程度。三线城市通过科技创新、工业振兴和实体经济的发展来刺激经济增长。政府为什么会注重土地开发,重要的原因是土地价格高带来的巨额财政收入和GDP的数据表达式。这种错误的观念往往会使政府在经济建设的道路上迷失方向。基本上,房地产将民生、消费与投资结合了起来,同时也是居民的刚性需求。使政府依赖土地财政降到最低,必须通过正确的引导,而要想提出新兴产业的发展、大力提高技术、培养人才来服务社会等计划,结合三线城市的实际情况和发展特点是至关重要的。

3.完善住房保障制度。很多三线城市的政府的严重失职表现在忽视了社会保障的重要性,且只关注了房地产市场的经济贡献。适当降低廉租房的准入门槛,使得更多的困难户体会到被纳入廉租房的保障范围所带来的福利。建立由政府资助的产权属于国家的公共建设低租金住房为主要体系、非政府组织和慈善机构为贫困家庭提供租金免费为补充的住房保障政策,使得低收入群体的住房权利得以保障。

4.激活制造业减少对房地产的投资。由于大部分的人在中小企业工作,从而导致产能过剩无法进行对制造业的消费,所以, 中小企业能否振兴是刺激制造业的关键之处。中小企业的利润增加了,人们的钱就多了,自然就能消费制造业的产品。在调控好三线城市中小企业利润的前提下,才能打压房地产市场,把钱重新打压到实体经济中去。所以现在政府应该做一个短期计划, 大幅度提高部分垄断企业的税收,避免财富太过于集中,贫富差距太严重,将得到的税收用来补贴中小企业和民营企业,也可以降低税收,把三线城市的中小企业和民营企业做得更大,使得大部分民众有基本的消费能力,这样才可以激活制造业,资金便会有投放需求,在这个时候打压房地产市场,使制造业重新流入资金,才能更好地解决当前的危机,稳定住三线城市的房价。

摘要：在商品房改革以来,三线城市的房地产业得到了迅速的发展,有效地带动了国民经济的快速发展。文章研究了房价稳定给三线城市的经济及人们所带来的好处,并对三线城市房地产发展现状和房价上涨带来的后果进行了具体分析,在此基础上提出了稳定三线城市房价的对策建议。

关键词：三线城市,房价稳定,对策建议

房价稳定 篇2

【热点材料】从2008年底开始，由于受多种因素的影响，房价一路飙升，高涨的房价直接影响到人人民的生活水平，关系到国家的长治久安。为了解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院先后出台了“国八条”、新“国八条”等一系列宏观调控重拳政策，同时部分城市也出台了针对性的调控房价地方细则。2011年2月以来，北京、上海等高房价重灾区房价出现松动，开始打折优惠或销售，这种趋势开始向二三城市蔓延，似乎预示着在调控重压下，楼价下降通道或已形成。【热点简析】房价上涨成为2010年五大热点之一，房价上涨不仅仅是一个经济问题，更是一个重要的政治问题，直接关系到人民生活水平的提高，关系到国家的长治久安。引起了国家各部门的高度关注，同时能否控制住飙升的房价自然成为衡量一个政府或者政党执政能力水平高低的重要标志。此问题必然成为2011年高考命题的重点，考生必须注意此热点。

【原创试题】

1.为了控制房价上涨，国务院调控楼市重拳频出，其中调控目标之一就是是严厉打击投机投资性购房。

结合材料，运用所学知识评析国务院重拳调控投机性购房。（8分）解析：本题考查市场调节的缺陷、宏观调控、政府的性质职能以及对人民负责的原则等知识，考查学生综合调动和运用知识的能力。解题时要注意评析类设问，可从“要不要这样做”、“这样做表明了什么”、“有什么意义”等方面解答。

答案：①投机性购房是市场调节的自发性的表现，不利于商品房市场的健康发展，容易激化社会矛盾，因此，国务院要重拳调控投机性购房。②国务院重拳调控投机性购房，表明我国社会主义市场经济能够实行强有力的宏观调控。

③国务院重拳调控投机性购房，这是在执行经济职能，说明我国政府始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，做到了发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，④我国政府这样做体现了我国政府是人民的政府，有利于贯彻对人民负责的原则和树立政府权威。2.引起房价上涨的原因很多，其中主要原因有：地方GDP的很大部分来自房地产，地方财政收入主要靠出卖土地，土地价格猛增，增加了住房成本；中高收入者加大房地产投资，中低收入者受盲目从众心理的影响也纷纷买房，导致房价上涨。

针对房价不断上涨，高一（1）班围绕“如何看待房价上涨”展开综合探究，一部分同学认为房价上涨是正常的，另一部分同学认为是不正常的。你赞成哪种观点?请运用经济生活的相关知识简要陈述你的理由。（6分）

解析：本题考查影响价格变化的因素等知识，考察学生运用所学的知识分析问题和解决问题的能力。

答案一：房价不断上升属正常现象，这符合价值规律的基本要求。房价由其价值决定，并受供求关系影响，房地产开发成本的增加，带来房产价值量增加，因此价格就上涨，供求关系影响价格，居民购房需求旺盛，导致房源供不应求，必然带动房价的持续上升。（3分）答案二：房价不断上升属于不正常现象，违背了价值规律的基本要求。房地产价格是由这种特殊商品的价值决定的，同时受供求关系影响，事实上房地产市场并非供不应求，而是由于其他因素造成房价攀升，房地产价格已远远超出其价值。（3分）

3.温家宝总理在2011年《政府工作报告》提出：“坚定不移地搞好房地产市场调控，切实稳定房地产市场价格，大力实施保障性住房建设，努力让全体人民住有所居。”在国务院和地方一系列调控重拳政策作用下，2011年2月以来，北京、上海等高房价重灾区房价出现松动，似乎预示着在调控重压下，全国楼价下降通道或已形成。

（1）从哲学的角度，分析我国就稳定房价所采取的措施的正确性、科学性？（8分）

解析：本设问考察学生运用哲学原理的分析问题和解决问题的能力。①物质决定意识，一切从实际出发，使主观与客观相符合。针对房价持续飙升的现状，国务院和地方及时出台一系列针对性的调控房价重拳政策，使房价开始回落，说明政策的科学性，正确性。

②意识对物质具有反作用，正确的意识能促进客观事物的发展，重视正确的意识和科学的理论。国务院和地方及时出台一系列针对性的调控房价重拳政策是正确的意识，促使房价迅速回落，稳定了人民的生活。③联系具有普遍性，要用联系的观点看问题。房价的上涨是由各种因素综合作用的结果，国务院和地方针对不同的因素制定不同的措施，有效遏制了房价的持续上涨。④矛盾特殊性要求具体问题具体分析。国家把加大保障房和公租房建设，建立健全考核问责机制作为抑制房价措施，是针对现实中存在的具体问题而提出来的。⑤主要矛盾在事物发展中居于支配地位，起决定作用，办事情必须集中力量抓住主要矛盾。稳定房价这个问题涉及民生、关系全局、影响稳定，因此国务院把稳定房价作为2011年的工作的重要目标来抓。

⑥人民群众是实践的主体，是历史的创造者。要树立群众观点，坚持群众路线为人民群众的利益而奋斗。国务院从人民的根本利益出发，采取各种措施稳定房价，大力实施保障性住房建设，努力让全体人民住有所居。

（每点2分，答出其中4点可得8分。若运用其他的原理来回答，言之有理亦可酌情给分）

（2）政府为遏制房价过快上涨采取的措施，体现了政治生活的哪些道理?（8分）

解析：本题考查国家的性质、政府的性质和职能等有关知识，侧重于考察考生如何看待政府，突出对价值观，世界观和人生观的测评。答案：①政府遏制房价过快上涨，满足人民群众的基本住房需求体现了我国是人民民主专政的国家，本质是人民当家作主。

②政府采取措施遏制房价过快上涨体现了我国政府是人民意旨的执行者和人民利益的捍卫者，为人民服务是政府工作的宗旨，对人民负责是政府工作的基本原则。

③政府制定相关政策，加大了对房地产市场调控力度，促进房地产市场平稳健康发展，体现了政府组织社会主义经济建设的职能；建设保障性住房，改造各类棚户区住房，扩大农村危房改造试点范围，体现了政府提供社会公共服务的职能。

全球高房价危及经济稳定 篇3

全球房价高企

国际货币基金组织专家根据经合组织（OECD）发布的《全球房地产指南》所进行的测算，截至2013年年末，同2012年年末同期价格相比，房价年度上涨水平排在前12位的国家分别是：菲律宾上涨10.562%；新西兰上涨9.087%；中国上涨9.085%；哥伦比亚上涨8.068%；爱沙尼亚上涨7.926%；巴西上涨7.406%；马来西亚上涨7.386%；土尔其上涨6.681%；美国上涨6.639%；澳大利亚上涨6.624%；以色列上涨5.466%；德国上涨5.136%。

根据经济理论，从长远来看，房价、租金和收入应当同步变动。如果房价和租金偏离得太远，人们就会在买房和租房之间进行调整，最终使二者协调起来。同样，从长期看，房屋的价格不可能过于偏离人们的购买力。通常可以通过房价与租金比、房价与收入比初步判断房价是否偏离经济基本面。

国际货币基金组织发布的最新数据显示，按照房价与租金比，排在前12位的加拿大、新西兰、挪威、比利时、澳大利亚、芬兰、英国、法国、瑞典、西班牙、丹麦、奥地利目前的房价相对于租金的比率分别高出历史平均水平的86.8%、80.0%、66.5%、60.0%、54.9%、47.0%、38.5%、35.0%、33.4%、17.6%、14.2%、13.1%；按照房价与收入比，排在前12位的比利时、加拿大、澳大利亚、新西兰、法国、英国、挪威、荷兰、瑞典、奥地利、西班牙、丹麦目前的房价相对于收入的比率分别高于历史平均水平的49.5%、33.2%、31.7%、29.7%、28.6%、27.5%、23.4%、22.4%、17.8%、15.5%、9.0%、8.0%。

住房市场对金融及经济稳定的影响越来越大。住房满足了人们的基本需要，同时住房也是投资的重要组成部分。在许多国家，住房是财富的最大组成部分，如在美国，房地产约占非金融私人部门持有的总资产的三分之一；在法国，大多数家庭倾向于以住房形式持有财富，而不是金融资产，只有不到四分之一的家庭持有股票，但是有近60%的家庭拥有住房。

高房价危及金融与经济稳定

运作良好的住房部门对于经济的整体健康至关重要。随着经济的发展，住房市场也应相应地深化和增长。充足的住房可以促进劳动力在经济体系内的流动，并有助于经济体在面对不利冲击时进行调整。美国房地产市场泡沫破灭之后，出现了自大萧条以来最严重的全球经济衰退，这提醒人们，住房市场崩溃可能引起附带损失，且损失极为严重。

国际货币基金组织副总裁朱民6月5日在德国央行发表演讲指出，纵观历史，住房市场的繁荣与衰退往往不利于金融稳定和实体经济。几次主要的银行危机均与房地产价格的涨跌周期相关。在近几十年来的50次左右的系统性银行危机中，三分之二以上的危机在爆发之前，住房价格出现了大涨大跌的情况。解决住房危机的成本可能很高，如爱尔兰政府在住房市场崩溃后对银行进行纾困的成本占其GDP的比重高达40%。与住房市场涨跌周期不同，股票市场的涨跌周期不太可能引发系统性银行危机。

即使住房市场暴跌没有对金融稳定产生大的影响，他们也可能对实体经济产生影响。研究表明，经合组织国家在住房价格暴跌后更可能出现经济衰退，而这种经济衰退也往往更深刻，并且其导致的失业人数要多于通常衰退下的失业人数。大量证据表明，住房市场暴涨暴跌会危及金融和经济稳定。虽然近期全球住房市场复苏态势良好，但需警惕新一轮不可持续的高涨，必须密切关注当前全球住房市场的发展，防止其出现新一轮的暴涨暴跌周期。

国际货币基金组织的最新研究表明，除了上述房价与租金比、房价与收入比等判断住房市场暴涨暴跌周期风险的基本指标外，还需包括信贷增长、家庭负债情况、贷出人特征及融资方法等，全面监测与分析“信贷增长”等指标尤为重要。近来的研究发现，住房市场繁荣变“坏”有一个显著特点：在住房市场繁荣的同时，出现了家庭和金融中介的杠杆率的骤升和风险暴露程度的骤增。在全球金融危机期间，国际货币基金组织研究分析了23个经历住房市场和信贷市场“双繁荣”的国家，其中21个都爆发了金融危机，或者GDP增长较该国在危机前的表现严重下降。相比之下，在经历了住房市场繁荣但不是信贷市场繁荣的七个国家中，只有两个经历了系统性银行危机，且平均而言，这些国家的经济衰退相对温和。

遏制房价暴涨的政策选择

国际货币基金组织副总裁朱民指出，“善意忽视”房价暴涨的时代已经结束，政策在遏制住房市场暴涨方面应发挥作用。遏制房价暴涨的工具虽然仍在探索与完善之中，其有效性证据也才刚刚开始积累，各种政策工具之间的相互作用也可能十分复杂，对多种政策工具的联合使用或能克服单一政策工具的不足。能够明确的是，货币政策未来将比以往更加关注住房市场和金融稳定。

对住房部门的监管涉及一系列复杂的政策。美国著名经济学家阿维纳什·迪克西特（Avinash Dixit）提出了“MiP，MaP，MoP”的政策应对方案。“MiP” 代表微观审慎政策，其目的是确保单个金融机构的风险抵御能力。该政策对于维护健全的金融体系十分必要，但并不充分。有时，在单个金融机构层面看来合理的行为却可能破坏整个系统，造成金融不稳定。因此不仅需要 “MiP”，也需要“MaP”，即旨在提高整个系统抵御能力的宏观审慎政策。

用于遏制房价暴涨的主要宏观审慎工具是贷款房价比（LTV）限制和偿债收入比（DTI）限制以及部门（行业）资本金要求。限制贷款房价比可控制抵押贷款占房产价值的比例上限，这本质上是设定了最低首付。控制偿债收入比的上限则可将抵押贷款规模限制在家庭收入的固定倍数，其目的在于遏制家庭债务增加到令人难以承受的程度。如中国香港特别行政区自20世纪90年代初以来一直实施贷款房价比上限，并于1994年推出了偿债收入比上限；在韩国，分别于2002年和2005年引入贷款房价比限制和偿债收入比限制。在全球金融危机期间和之后，全球各地有20多个发达经济体和新兴经济体借鉴了中国香港特别行政区和韩国的做法。迄今为止的证据表明，宏观审慎政策在短期内能够有效地促使房地产市场降温，他们能够打破金融加速器机制，该机制会在信贷繁荣和房地产繁荣之间形成正双向反馈。

另外一个宏观审慎工具是对房地产等特定领域的贷款设定更加严格的资本金要求，以迫使银行为这些贷款持有更多资本金，从而防止其过于暴露于该领域的风险。在许多发达经济体，如爱尔兰和挪威，对贷款房价比较高的抵押贷款的资本充足率风险权重有所增加。一些新兴经济体，如爱沙尼亚、秘鲁和泰国也采用了部门资本金要求。有证据表明，虽然该工具通过充实额外缓冲增强了风险抵御能力，但其遏制信贷增长的能力参差不齐。国际货币基金组织的研究表明，对特定的抵押贷款类别设定较高的资本金要求在遏制一些国家的房价上涨方面取得了一些成功，这些国家包括保加利亚、克罗地亚、爱沙尼亚和乌克兰。

需要指出的是，宏观审慎工具无法有效解决一切房价暴涨情况，比如由于住房短缺或者国外现金流入绕过国内信贷中介而推升住房需求所导致的房价暴涨。在这种情况下，需要采用其他政策工具。如中国香港特别行政区和新加坡通过征收印花税来为不断上涨的房价降温。有证据表明，该财政工具的确减少了不受贷款房价比和偿债收入比监管的外国人的投资需求。

房价稳定 篇4

一、房地产市场萎缩是宏观调控的成果吗?

这是当前面临的且必须回答的首要问题。这一问题的提出源自房地产市场形势。

据上海市统计局2012年2月20日发布的数据, 2011年由于国家和地方采取了一系列政策措施, 全市新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元, 比上年下降5.4%, 如果剔除经济适用房和动拆迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅, 平均销售价格为每平方米21584元, 比上年上涨2.8%。而同时则市场需求处于历史低位, 2011年, 全市商品房销售面积1771.3万平方米, 比上年下降13.8%, 其中商品住宅1473.72万平方米, 下降12.6%。全年商品房销售额2568.8万亿元, 比上年下降13.2%, 其中, 商品住宅销售额1981.91亿元, 下降17.3%。存量房交易面积更是持续下降。2011年上海市存量房交易面积1398.67万平方米, 比上年下降28.9%, 其中存量住宅1058.71万平方米, 下降30.4%。今年1月, 上海房企整体销售不佳, 八成以上的上市房企销售面积回落, 全国的情况特别是一线城市大致相似, 北京2011年注销473家房企。

上述数据说明, 2011年加强宏观调控的结果是, 房价虽有所下降, 而住房销售面积也大幅下降, 降幅高达10%～30%。这就不能不引起人们思考:房地产市场严重萎缩是宏观调控的成果吗?笔者的回答:不, 决不是!这种绝然否定的回答是有充分根据的。

温家宝总理近期强调, 房地产调控的目标, 一是促使房价合理回归不动摇, 二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。这两大目标缺一不可。

曾记得, 从2005年以来发布的“国八条”、“国六条”等所有调控的文件都强调这两个方面。最早的提法, 加强宏观调控的目标是三个“基本”, 即:实现商品房供给和需求基本平衡, 商品房结构基本合理, 住房价格基本稳定。后来把加快住房保障制度建设、大力发展保障性住房逐步突出起来。2010年开始, 更多地强调抑制房价过快上涨, 而住宅市场的持续稳定和健康发展的目标很少提起, 这种片面性令人费解。

从理论上分析, 控制房价与稳定和发展房市, 存在着一种互为条件、互相制约、互相促进的关系。房价合理有利于房市稳定, 而商品房供求关系平衡, 房市稳定有利于促进房价趋向合理。从根本上说房价作为一种经济现象, 最终是由市场价值规律、供求规律和竞争规律决定的。人们只有认识规律、依据规律, 采取适当的经济手段正确引导, 才能从根本上控制房价。采用超经济的行政手段压抑房价, 只能是暂时的, 不能持久的, 一遇机会就会反弹。可见, 离开房市稳定, 孤立地压房价, 难以见效。以上海为例, 7年调控, 商品住房平均价格从每平方米8500元上涨到目前的2万元以上, 全国的住房平均价格大体上也上涨了2倍以上。2011年上海新建商品住宅均价下降了5.4%, 仔细分析是由于经济适用房等保障房的比重上升, 商品房结构变化带来的, 而剔除这些因素, 新建商品住宅平均价格不但没有下降, 反而上涨了2.8%。实际并未真正降低。

归根到底, 是市场决定房价, 而决不是房价决定市场。房地产市场宏观调控的根本目标, 是促使房地产市场持续稳定健康发展。只有市场稳定了, 房价才能回归到合理水平。除此, 别无他途。

二、商品住宅市场下滑的深层原因何在?

为什么调控7年来, 房地产市场, 特别是商品住宅市场会越来越不景气, 甚至严重萎缩呢?个中原因是相当复杂的, 从深层次上分析, 主要有以下几种:

首先, 是认识上的片面性。表现在“三重三轻”上。一是重房价, 轻市场。在宏观调控中, 以为控制房价是重中之重, 而把房地产市场需求看作是纯粹压抑的对象, 甚至片面地把住宅市场需求旺盛不加区分地看作房价上涨的祸根。如前所述, 市场供给和需求平衡、市场稳定是房价趋向合理的基础, 稳市场才能稳房价, 协调市场、培育供略大于求的态势, 才能降低房价。二是重行政手段, 轻经济手段。过份倚重限价、限购、限贷的威力, 而对货币政策、财税政策和法律手段重视不够, 执行不力。众所周知, “三限”这种最严厉的行政手段的作用是有一定时限的, 短暂的, 而房价是市场形成的, 只有依据市场规律, 运用市场参数、市场机制, 采用货币金融政策和税收政策为主, 才能真正做到规范和稳定市场、合理房价的目的。三是重保障性住房, 轻商品房市场。最典型的例证是, 近几年中70%以上的土地供应保障性住房建设, 住宅生产投资50%投向保障房生产, 须知保障性住房也有供需问题, 若干年后可能造成保障性住房过剩, 而商品性住房供应不足, 倒逼房价上涨。这种认识上的片面性, 是造成商品住宅市场萎缩的认识论上的根源。

其次, 是货币财政策一刀切, 差别化体现不足。“三限”政策及提高贷款利率和成数, 本意是要抑制投机投资性购房需求, 但由于缺乏区分, 却同时使自住性购房需求和改善性购房需求受到限制, 导致商品住宅市场低迷。毛泽东说过:没有区分便没有政策, 这里涉及到对住房需求的认识问题, 那种把房价上涨不加分析地归之于所有需求拉动的观点是错误的。事实是投机投资性需求的过度参与炒高了房价, 所以正确的调控政策应当是对投资投机性购房实行高税收、高利率政策加以抑制, 而对自住性、改善性需求则给予优惠政策, 以资鼓励。

再次, 是指导思想上对住宅业是重要经济增长点发生动摇。在21世纪初, 有些大城市的经济发展一度出现过度依赖房地产业的情况, 中央提出转变发展方式、调整结构, 是要适当降低对房地产业的依赖度, 大力发展现代服务业和文化产业, 这是完全正确的。但这决不是意味着否定房地产业的支柱产业地位和住宅业是重要经济增长点的作用。可是, 有人却刮起了一股“去房地产化”之风, 全盘否定房地产业在国民经济中的重要地位和作用。在这股风之下, 有些地区领导人不敢抓房地产市场发展来促进经济增长, 听任房地产市场萎缩。非也, 住宅业过去是、今天仍然是拉动国民经济发展的重要增长点。为了应对国际金融危机, 中央提出扩大内需特别是扩大消费需求的方针。纵看我国消费市场情况, 在630多种主要消费品中, 绝大多数供过于求, 唯有住房消费短缺, 尚不能满足千百万人的需求, 因此发展住宅市场的潜力巨大, 住宅业仍然是我国国民经济发展重要的增长点。以住宅业为主的房地产业, 由于其产业链长, 关联度强, 决定着它在国民经济中的支柱产业地位和作用。不少发达国家仍把房地产定为支柱产业, 决不是偶然的。在我国将在相当长时期内处于城市化的过程中, 大量人口迁入城市, 需要居住场所, 工作场所, 办公场所, 房地产业少说也还有20年发展的黄金时期。当前“稳中求进”也还离不开房地产业的贡献。宏观调控决不是否定房地产业的地位和作用, 而是要去掉其中的投机因素和泡沫成分, 使其持续稳定更加健康发展。“去房地产化”可以休矣!

此外, 对住房价格预期下降也对住宅市场需求产生消极作用。在宏观调控中, 投资投机性购房需求被排挤出市场是正常的, 但由于市场价格预期将下降, 使一部分刚性需求也推迟购房, 采取观望态度, 从而促使住宅市场需求绝对减少, 导致商品房销售额下降。客观地说, 大力发展保障房建设, 也使一部分购买商品房的需求转向保障性住房, 起了分流住房需求的作用, 反映为商品性住宅市场相对萎缩。

上述分析充分说明, 房地产市场萎缩不但不是宏观调控的成果, 虽有某些客观原因, 而主要是认识上的误区造成的, 如果不及时加以解决, 必将严重影响房地产市场的持续稳定健康发展, 危害国民经济大局。

三、控制房价与稳定发展房市新的平衡点在哪里?

根据多年来的经验教训, 完善宏观调控的关键是要找到控制房价与稳定发展房地产市场之间平衡点, 使二者之间同时得到较好的实现。从理论与实践的结合上探讨, 这个平衡性存在于下列五个方面。

(一) 明确宏观调控双目标论, 坚持两手抓

房价高企, 上涨过快, 是近期房地产市场存在的突出问题, 应当予以高度重视, 予以解决。但一方面必须明白, 造成房价畸高的根本原因还在于市场本身, 如投机投资性购房需求过度参与, 商品住房供不应求, 累积经济泡沫, 抬高了房价, 所以还得从抑制投机性投资性购房需求、增加商品房、保障房供应着手, 平衡市场供求, 以期真正解决。另一方面, 也必须明白, 商品住房价格还是一种市场机制, 是调节房地产市场的重要杠杆, 房价不合理也必然造成市场混乱, 难以真正发挥市场调节器的作用。只有房地产市场稳定了, 房价才能真正稳定, 只有房地产市场发展, 商品房供给增加, 才能挤掉房价泡沫, 回归到合理水平。

在搞清二者之间辩证关系的基础上, 充分利用其互为制约、互相推动的作用, 坚持两手抓:一手抓控制房价, 调节房地产市场稳定和发展;一手抓房地产市场平稳发展, 促使房价趋向合理化。坚持两手抓是政府抓调控的平衡点。

(二) 实施市场供求均衡战略, 营造供略大于求的均衡态

商品房供给和需求均衡, 既是调节房价的决定性因素, 也是调节房地产市场使其稳定和健康发展的基础性条件。市场供求是经常发生变化的, 呈现出时而供不应求, 时而供过于求两种非均衡状态。宏观调控的目的, 是要通过经济手段和必要的行政手段, 影响商品房的供给和需求, 从而达到供求基本平衡的目标。

商品房供求平衡有三种状态:第一种是供给和需求相等, 这种绝对平衡是偶然的、少见的, 很难达到的。第二种是需求略大于供给的均衡态, 房价缓慢上升, 推动房市快速发展。第三种是供给略大于需求的均衡状态, 房价稳中有降, 房地产市场平稳发展。在目前的形势下, 加大供给是促使房价合理回归的重要途径, 尤其应该增加中低价位和中小套型商品房供给。笔者主张采用供略大于求的均衡态, 好处在于既使开发商面临销售压力, 合理定价, 又使购房者有足够的挑选空间和讨价还价的余地, 能够买到称心满意、价格公道的住房。所以, 营造供略大于求的态势是控制房价与房地产市场实现平稳发展的平衡点。

房地产市场最忌讳的是房价大起大落, 市场大幅波动。1980年日本的房地产泡沫破裂, 不但房地产市场受害, 连同日本经济20多年来延续不景气, 至今尚未恢复过来。2008年美国次贷危机, 房价大跌, 房市严重衰落, 导致金融危机和经济危机至今复苏缓慢。有人鼓吹中国的住房价格要下降30%～50%, 这不是要走前人的老路吗?一则中国的房地产存在泡沫, 但并没有象日本和美国那么严重;二则, 房价和投机性需求泡沫, 要经历一个过程逐步挤压。企图毕其功于一役, 无非是再走日本和美国房地产泡沫经济破灭的老路。

(三) 改进差别化调控政策, 积极支持自住性购房需求

市场需求既是住房价格的决定因素, 又是房地产市场发展的动力源, 因此, 如何调节市场需求就成为正确处理控制房价与稳定发展房市的重要关键。实施差别化的市场需求调控政策, 便是个关键性平衡点。

差别化调控政策主要是差别化货币金融政策和差别化税收政策, 它们是建立在对住宅市场需求细分的基础上的。住宅市场需求可以分为自住性需求和投资性需求两大类。自住性需求包括首次购房和改善性购房两大类, 是住宅市场的正常需求, 一般不会拉高房价。关注民生主要就是要满足这两部分人的刚性需求, 因此要在政策上给予优惠和鼓励。在金融政策方面, 对首次贷款购房者成数可提高到8至9成, 利率降到基准利率以下, 尽力满足购房资金需求。在税收政策方面, 对自住性购房者可以核减契税, 免交房产税, 减轻购房负担。这样就可以使自住性和改善性刚性需求成为稳定和发展房市的主导力量。

投资性需求也可以分为两类:一类是长期投资, 购房后出租经营, 这对活跃和发展住房租赁市场有积极作用, 要科学对待, 不能一棍子打死。另一类是短期炒卖炒买、获取暴利的投机性炒作, 扰乱市场, 哄抬房价, 有百害而无一利, 对此要坚决予以打击和遏制。对投资投机性需求, 一般可采取累进房产税政策加以限制, 建议在上海和重庆总结房产税试点经验的基础上, 扩大试点在全国逐步推广。同时收取高交易税和增值税, 限制暴利。将投机性需求挤出房地产市场, 允许购房长期投资租赁存在, 既抑制了泡沫性的虚假需求, 又可以利用其促进租赁业发展, 发挥积极作用, 在区分的基础上才能科学地对待投资性住宅市场。

总之, 细分住房需求, 区别对待, 抑制投资, 打击投机, 保护并积极支持自住性、改善型需求, 是既控制房价又稳定和发展房地产市场的关键点。

(四) 正确处理住房商品化与住房社会保障的关系, 合理配置住房资源

在社会主义市场经济条件下, 配置住房资源有两条途径:一条是市场化配置商品性住房资源, 满足中等以上收入家庭住房需求;另一条是非商品性的政府社会保障机制配置住房资源的途径, 满足低收入和中低收入家庭住房需求。商品性住房供应是主体, 住房社会保障是补充, 这二者的关系不能颠倒。

在宏观调控中, 充分发挥市场配置住房资源的基础性作用, 坚持住房商品化的方向, 坚持以商品性住房供给为主体, 可以提高住房资源配置效率, 促进商品住宅市场稳定和持续发展。同时, 住房社会保障不可少, 既可以减轻对市场需求和房价的压力, 又可以促使房价走向合理化, 又可以推动房地产市场平衡发展。所以, 商品性住房与保障性住房的投资供应和交易分配, 要按一定比例适当配置。这样, 就可以在调节机制上稳定房价和促进房市平稳发展。

(五) 坚持并充分发挥住宅业重要经济增长点的作用, 扩大住宅消费, 促进经济增长

房价稳定 篇5

近年来, 商品住房投机愈演愈烈, 商品住房价格 (下文简称“房价”) 调控政策频频出台, 就在房价有所控制时, 中国人民银行为了稳定经济增长, 下调人民币存贷款基准利率, 然而流动性的释放会使得房价再次“过热”吗?2011年末初见成效的房价调控政策是否还应在2012年“稳增长”的大目标下继续维持呢?在这个关键的时期, 研究我国房价变动、货币政策与国民经济增长的关系显得尤为重要。一方面, 房地产业作为国民经济的支柱产业之一, 其稳定的发展态势直接影响国民经济的稳定;另一方面, 以货币政策为主的调控在经济出现下滑迹象的情况下该如何实施, 继而又怎样影响房价, 来进一步巩固前期调控房价的成果, 对这些问题的研究将为下一阶段的宏观调控政策提供借鉴。

二、文献综述

国内学者关于房地产投资对国民经济拉动作用的看法是存在分歧的。大部分国内学者认为, 房地产投资对国民经济拉动作用显著, 房地产市场也应为政府宏观调控的重要对象。张金梅、沈悦和卢文兵 (2010) 建立时变参数模型, 对房地产投资与国民经济发展之间的关系进行实证研究后认为房地产投资对GDP拉动作用显著。原鹏飞和魏巍贤 (2010) 构建可计算一般均衡模型, 对我国房地产价格波动的宏观经济及部门经济影响进行全面系统的研究, 发现房地产价格上涨对经济增长的带动效应较大, 但相同幅度价格下跌的负面冲击更大。祝运海 (2010) 利用ECM模型对我国房地产开发投资与经济增长的动态关系的实证结果表明:房地产开发投资的变化不仅在短期内对经济增长有冲击作用, 而且在长期内对国民经济增长的贡献也显著。蔡明超等 (2011) 认为房地产价格的走势是市场周期变化的最重要指标, 通过参考真实经济周期理论, 指出当经济周期出现拐点时房地产市场也应为政府宏观调控的重要对象。

但也有少数学者认为, 房地产的发展并不能引起经济的显著增长或房价自身对经济变化的影响并不显著, 而房价和经济增长的联动变化是由于货币政策的作用。丁晨和屠梅曾 (2007) 基于VECM分析指出房价在货币传导机制中的作用较为显著, 且房价渠道的总体传导效率较高, 在我国房地产市场已成为货币政策传导的重要途径。周晖和王擎 (2009) 运用BEKK模型和GAR CH均值方程模型实证检验我国房地产价格、货币供应量与经济增长的波动相关性以及它们的各种波动对经济增长率影响, 发现房价的波动以及房价与货币供应量的联动导致GDP增长率的显著下降, 但房价的波动对经济增长的波动没有显著影响, 而且货币供应量与房价的联动变化非常剧烈, 房价与经济增长的联动对经济增长的波动影响也不显著。张清勇和郑环环 (2012) 通过建立面板修正误差模型, 对我国各省 (市、区) 住宅投资与经济增长之间的领先与滞后关系进行分析, 指出“住宅引领增长假说”在我国并不成立, 而我国自上世纪90年代中期以来一直大力促进住宅投资以带动经济增长、把住宅建设当作国民经济的新增长点和支柱产业的政策值得反思。

纵观上述文献定量研究不同时期的房价、货币政策与经济增长关系的技术方法, 固定参数的线性模型较多的被使用, 如采用协整、VAR、VECM以及脉冲响应和方差分解等手段, 然而这些方法所得出的结论有时是不同的, 甚至是截然相反的。其本质原因在于固定参数无法真实反映房地产业本身的结构变化, 在房地产投资对国民经济发展影响期限长短以及力度的非线性量化测度方面较为欠缺。而“时变参数模型”以近年来计量经济学模型发展前沿的状态空间模型为基础, 虽然在一定程度上突破了上述局限, 反映出变量之间动态互动关系, 但仍然无法准确地模拟不同经济结构下房价变化的特性。孔行等 (2009) 运用马尔可夫转换模型将中国房地产价格波动分为高增长和低增长两种状态, 较好地拟合了中国房地产市场价格波动的机制转换情况, 并分析发现1998年以来中国的房地产市场价格一直处于上升周期, 但增长快慢程度经常改变, 宏观调控政策是其中的重要因素。虽然他们使用马尔可夫转换模型, 将中国房地产价格变化视作连续性的、内生化的状态转换, 避免了在识别房地产价格波动变化过程中的主观性和盲目性, 但其并未给出在不同区制下, 房价与其他宏观经济变量具体的相互作用关系。

针对上述缺陷, 本文通过对房价增速划分区制, 建立非线性的模型, 以及在不同区制上运用脉冲响应函数, 更准确地分析了房价、货币供给量和经济增长的相关关系。本文的贡献在于:第一, 首次将MS-VECM方法引入上述问题的研究, 并通过实证, 更真实地揭示房价波动、货币政策和国民经济变化这三者的非线性关系, 帮助政府更好地指定房产政策以及货币政策;第二, 结合人民币通货膨胀, 房价调控初有成效, 以及经济增长率快速下滑这个背景来开展研究。本文将着重分析当前“稳经济增长”和“稳健货币政策”与新一轮房价变动的内在联系, 弥补以往研究视角的不足。

三、理论模型

根据Meen (1990) 、Muellbauer和Murphy (1997) 提出的房地产价格方程, 本文构建了一个房地产供需模型, 这个模型包括:需求方程, 在假定住房存货、实际收入和货币供给量等其他因素不变的情况下, 它决定短期住房价格;供给方程, 它决定新增供给;市场均衡方程, 它描述当新增供给全部完成以后, 住房存货如何随着时间变化。住房价格方程可以通过需求方程的逆函数得到, 具体的研究思路如下。

首先, Jorgenson (1963) 、Poterba (1963) 和Mishkin (2007) 认为, 住房的使用成本是住房资本需求的重要决定因素, 故将房地产需求函数写为:

住房需求=F (实际收入, 住房使用成本, 其他变量)

其次, 在内生货币体系下, 房价波动对货币供求影响的国内路径主要是:第一, 根据费雪方程式, 对货币需求产生冲击的因素主要是货币流通速度及名义产出, 房价上涨导致货币流通速度下降和名义产出增加, 影响货币需求;第二, 货币供给是货币乘数与基础货币的乘积, 基于内生论的基本观点, 商业银行通过减少超额准备金来进行信贷扩张, 创造内生货币以满足增长的货币需求, 同时央行有可能为了解决商业银行由于国内信贷扩张造成的流动性问题而加大基础货币投放。其传导路径如图1所示。

由于本文目的在于研究当前国内对稳增长经济目标的实现情况, 即着重分析国内路径的传导, 因此本文选取货币供给量作为“其他变量”。简单假定房地产市场的需求可以进一步表示为如下对数线性模型:

其中K表示住宅市场交易量, Y表示实际收入, C表示住房的实际使用成本, M表示货币供给量。α, β和γ分别表示房地产市场需求的收入、价格和货币供给弹性。

下面将根据Brown et al (2001) 提出的模型来确定住房的使用成本。假设消费者仅购买两种商品:房产 (H) 和其他复合商品 (COM) 。如果消费者的目标是效用最大化, 且复合商品的价格为1, 则在资本市场均衡状态时, 购买两种商品的边际替代率等于住房的使用成本:

其中PH表示实际住房价格, r表示抵押贷款利率, m表示维护和修理支出率, 即折旧率, tH表示房产税率, λH代表住房的资本收入率, 表示实际住房价格预期收益率。将 (2) 式中的使用成本代入 (1) 式, 然后求逆, 可以得到逆转的需求方程:

由于本文侧重在内生货币供给理论下研究房价变化与货币政策以及国民经济的关系, 故做以下简化:由于房产税、折旧率和房产收益率等因素的个体差异性较大不易统计, 故不考虑;根据以往相关文献的研究结果可知, 我国的利率变动不能对我国的房价变动做出较好的解释, 故略去;为了专注于讨论影响房价变化的因素, 故假定商品住房供给量一定, 即假定在一段时间内影响商品住房供给的因素, 如土地、开发商投资等因素均不变。基于以上分析, 我们将 (3) 式转化为下式:

为了进行估计, 将其转变为下面的计量经济模型:

其中ξt代表随机误差项, (5) 式也是本文进行实证分析的理论基础。

四、研究模型

1、马尔科夫区制转换向量自回归 (MS-VAR) 模型的基本形式

本文将使用马尔科夫区制转换误差修正模型 (MS-VECM) 对上述理论模型进行实证分析, MS-VECM模型是马尔科夫区制转换向量自回归 (MS-VAR) 模型的一种扩展, 具体的研究方法如下:

首先确定有限阶数的VAR (P) 模型的一般化形式, 假设存在含截距项的向量自回归模型:

在这里yt是k×1维向量。假设模型可逆且误差项服从正态分布, 则方程 (6) 为稳态高斯VAR (P) 模型的截距形式, 它可以表示成如下的调整形式:

其中, 是yt的k×1维均值。

如果时间序列受区制变化的制约, 那么VAR模型的参数及均值不变特征就无法准确描述时间序列波动的过程, 而含马尔科夫机制转移的VAR模型就可以在区制变化的框架下使用。马尔科夫机制转移的一般思想是:对于可观测的时间序列向量yt, 其潜在数据生成过程的参数依赖于不可观测的区制变量st, 其中st表示模型所处的不同状态。对于本文所研究的房价波动而言, 房价格波动在不同时刻所处的状态是一个无法观测的潜在变量。马尔科夫区制转移的主要特征则在于不可观测的区制状态变量st∈[1, 2, …, M]服从一个离散的马尔科夫随机过程, 即区制状态变量st在某个状态值j的概率仅与最近一期的区制状态变量st-1值i有关;经济系统中由上期区制状态向下期的各区制状态的转换概率之和等于1, 即:

或者可以说, 马尔科夫转移模型中的区制状态st服从一个不可约遍历的m区制马尔科夫过程, 其转移矩阵可以写成如下形式:

其中, i=1, 2, …, m, Pi, m=1-Pi, 1-…-Pi, m-1。

常用的MS-VAR模型主要包括变截距、变回归系数和变方差的形式, 本文主要考虑各变量水平值制度变迁的特征, 拟采用变截距变方差 (即MSIH-VAR) 模型来考察各变量间的相互特征。方程形式为:

其中ut~NID (0, ∑ (st) ) , u (st) , ∑ (st) 是用来描述依赖于区制St的变参数。

2、马尔科夫区制转换误差修正模型 (MS-VECM) 模型的基本形式

如果方程 (6) 中向量yt是一阶单整向量, 且各变量之间存在着协整关系, 则将MSIH-VAR等价转换成MSIH-VECM模型, 方程也相应改写为:

阶数下模型的AIC、SC检验值, 最终选取最优的模型形式。

五、数据描述与变量选取

本文的数据来源于同花顺金融数据终端, 采用了1998年8月至2012年4月共165个月度数据作为样本, 所选取的数据之所以从1998年8月开始, 是因为国内商品房销售额和国内商品房销售面积的数据只能收集到从1998年8月开始的, 而且由于1998年初中央决定在全国范围内停止实物分房, 从1998年中下旬开始我国房地产业市场化程度才得到显著提升。变量选取如下:PH代表国内商品房平均价格 (单位:元/平方米) , 它是由国内商品房销售额除以国内商品房销售面积得到;M代表实际货币供给量M2, 二者均采用以1997年8月为基期的居民消费价格指数 (CPI) 进行平减;Y代表实际收入, 即经济基本面, 但由于GDP只有季度数据, 故本文采用工业总产值的月度数据, 并以1997年8月为基期的工业出厂价格指数 (PPI) 对其平减。为消除季节因素, 本文运用X12-Multiplicative方法对房价、货币供给量以及工业总增长值的数据进行季节调整。

六、我国房价波动区制转移特征实证分析

1、单位根检验

为防止伪回归, 首先对调整后的房价、货币供给量以及工业总增长值等数据进行ADF单位根检验, 以确保所选数据符合建模条件。表1显示了原假设为变量存在一个单位根过程的ADF检验结果。通过检验发现, 上述数据的一阶差分在1%显著水平下均是平稳的, 即各个变量均为一阶单整序列, 因而可以进行协整分析。

2、协整检验

这里选用Johansen-Juselius多元协整分析技术来进行协整分析。根据AIC和SC准则来选取变量的滞后阶数, 发现滞后二阶时各指标的综合结果较好。同时分别运用ARCH检验、LM检验和J-B检验得到残差不存在异方差、不存在自相关性且符合正态性。这里利用最大特征值和迹统计量进行协整检验, 限于篇幅, 本文直接给出检验结果。在10%的显著水平下, 存在一个协整关系, 经整理, 标准化的协整关系式为:

方程 (12) 给出了房价、货币供给量和工业总产值之间的长期均衡关系, 括号中的数字表示各协整系数估计值的渐进标准差。

3、确定马尔科夫误差修正模型

对于方程 (11) , 需要确定区制数量和最优的滞后阶数。首先, 需要确定MS模型的区制数量。依照既有文献对经济周期的区制划分, 可以将房地产价格的变动分成两种形式:第一, 根据Hamilton (l989) 和Ero1zig (1997) 对经济周期划分为经济衰退阶段和经济增长阶段, 可将房地产价格波动划分为房价衰退阶段和房价增长阶段两个区制;第二, 陈浪南 (2007) 将经济周期划分为经济衰退阶段、经济适度增长阶段和经济快速增长阶段, 可以将房地产价格波动分成三个区制, 即:房价衰退阶段、房价适度增长阶段和房价快速增长阶段。考虑到国内的房地产价格自1998年以来波动较为频繁, 而且出现房价高速增长区间, 本文采用第二种三区制划分思想, 将房价波动分为房价衰退、房价适度增长和房价快速增长三个区制, 区制1代表房价快速增长阶段, 区制2代表房价衰退阶段, 区制3代表房价适度增长阶段。

(注:检验形式 (C, T, L) 分别表示单位根检验方程是否包括截距项、时间趋势项和滞后阶数, 符号***, **, *分别表示1%、5%、10%显著水平下的ADF临界值。)

其次, 根据AIC准则、HQ准则以及SC准则来确定最优的滞后阶数。为防止滞后阶数过多而引起参数过多, 本文选取yt (lnPh, t, lnYt, lnMt) 作为内生变量组合, 通过选AIC、SC和HQ的检验值最小以及结合由Johansen协整关系检验得出的长期均衡方程, 最终选定MSIH (3) -VECM (1) 的模型, 模型的估计结果见表2。

4、我国房价波动的区制转移特征及其解释

(1) 我国房价波动的区制转移的划分。实证结果表明, 我国的房地产需求市场存在明显的区制转移特征。图2显示了在1998年到2012年间我国的房价存在多次区制之间的相互转移过程, 横坐标表示月份的序数, 纵坐标表示房价出现在该区制的概率。通过与实际房价波动情况的比较, 我们可以得出, 首先, 区制1为房价快速增长, 区制2为房价衰退, 区制3为房价适度增长;其次, 马尔科夫机制转移误差修正模型较好地区分了我国房价的波动区制, 并且客观描述了我国商品住房市场的波动状况。根据每个区制下各时期房价的表现特征, 可以将我国房价近十多年的波动划分成七个阶段。

第一阶段:1999年1月—2002年1月, 这段时间内, 我国的房价交替出现衰退和适度增长, 本文认为原因主要是以下两方面作用力所导致的。首先, 房地产市场并不景气, 一方面, 1999年正处于我国房地产改革的初期, 个人购房的意识还不是很高, 且购置商品房比例在整个购房比例中的比重相对较小, 商品房交易市场并不完善, 另一方面, 受亚洲金融危机的影响, 大家对经济的态度并不乐观;其次, 为了刺激内需, 促进经济增长, 使得我国的房地产市场发展成为新的经济增长点, 国家不断出台新的政策促进房地产业的发展, 如1999年7月, 财政部、国家税务总局发出《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》以及1999年12月则政部、国家税务总局、建设部发出《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》等。总之, 从整体上看, 这两个作用力的大小决定了房价变动的方向。

第二阶段:2002年2月—2005年5月, 在此期间, 房价出现衰退的可能性很小, 且基本处于适度增长的区制。这在图2中也可以看出, 在2002年初开始, 我国的房地产价格进入到适度增长阶段, 虽在2003年后, 我国的房地产市场出现了投资过热和发展过乱的状态, 为抑制上述状态的发生, 中国人民银行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》, 加强房地产开发贷款管理。但是政府的措施仅仅只对房地产供给市场的投资以及房地产商的项目开发等方面予以控制, 而对房地产价格的控制却没有提出实质性的政策, 也就是说政策的变动未对房地产价格产生有效的冲击, 使得直至2005年, 我国的房地产价格一直处于适度增长阶段。

第三阶段:2005年6月—2007年12月, 房价较大可能地交替出现在区制3与区制1。2005年初, 我国房价开始进入到高速增长阶段。虽然央行于2005年发出《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款的通知》, 取消住房贷款优惠政策, 调控开始偏向需求方面, 以及同年国务院下达的“国八条”, 但是政策的出台只造成了交易量的大幅下滑, 房价并未过多改变。受政策导向目的不够明确、调控力度不够坚决的影响, 房地产需求在短暂的观望后迅速反弹, 使得房价在此阶段短暂处在区制3状态下再次进入到区制1的状态。随后, 政府出台了一系列政策以遏制房价的高速增长, 尤其是2006年5月央行将个人住房按揭贷款首付比例提高到30%, 使房价进入到了适度的增长阶段。2007年我国经济继续保持快速增长势头, 房地产业也持续快速发展。在房地产投资过快, 商品房销售面积大幅提高的情况下, 我国的房价在2007年中期出现反弹现象, 针对我国房价的反弹情况, 国家出台了针对住房消费、土地市场等方面的调控。

第四阶段:2008年1月—2009年1月, 受美国次贷危机的影响, 使得银行信贷部门对房贷变得谨慎, 再加之消费者对经济的预测持悲观态度, 住房消费的需求者保持持币观望态度, 使得我国的房地产需求大幅跳水, 为躲避危机房地产商削减价格, 使得我国的房地产价格在经历了长时间的繁荣后进入低谷。

第五阶段:2009年2月—2010年2月, 为确保我国经济平稳运行, 国家放缓了对房地产市场的监管, 在这段时间, 央行5次降息和4次下调存款准备金率, 2009年国务院办公厅落实和出台有关信贷、税收系列政策措施, 实行首套住房七折优惠贷款利率、首次下调商品房固定资产投资项目比例、支持房地产开发企业应对市场变化等。这一系列措施的出台, 既鼓励了住房合理消费、增加了内需, 但也放松了房地产“银根”、降低了房企融资门槛, 使得住房需求者经历了一段观望期之后, 进入到房地产市场, 促进了房地产的实际需求。此外, 房价的下跌幅度低于预期, 为此人们对房产的套期保值功能产生“只涨不跌”的心理预期, 使得大量的热钱进入到楼市。由此房地产价格增长速度在经历了衰退之后迅猛反弹, 从第2区制进入到第1区制。

第六阶段:2010年3月—2011年11月, 房价增速处于衰退期, 原因主要在于上一阶段房价的迅速增长引起了政府相关部门的高度重视, 并相应出台了很多的宏观调控措施, 使得房价增速开始衰退。

第七阶段:2011年12月—2012年4月, 房价进入适度增长阶段, 这与当前的宏观经济稳定目标有关。在12月12日至14日于北京举行的中央经济工作会议强调了从“保增长”到“稳增长”的经济目标转变, 并明确了对房价打压和调控不放松的想法和校正畸形楼市中存在问题的决心, 让高涨的房价回归合理的价位, 从而减轻百姓的生活压力和负担。

(2) 我国房价波动各区制间的转移概率及持续时间。表3显示了我国房价波动的转移概率矩阵, 表4显示了我国房价波动在各个区制下的持续时间及在整个区间存在的概率。通过表3和表4可以得出, 三个区制均比较稳定:区制1自我维持的概率是0.7373, 其平均持续期为3.8个月, 区制2自我维持的概率是0.7805, 其平均持续期为4.5个月;区制3自我维持的概率是0.8349, 其平均的持续期为6个月。三个区制相比较, 在区制3中的自我持续概率最高, 在区制1中的自我持续概率最小, 这表明:首先, 房地产价格波动在适度增长阶段最为稳定, 而在房价快速增长阶段最不稳定;其次, 房价波动在任一区制中都是自我持续性最高, 这表明如果没有外生冲击, 房地产价格波动从一个区制进入到另一个区制的概率很小。

而房地产价格波动的外生冲击来自何处?将房地产价格波动放入整个宏观环境中进行对照可以发现, 房地产价格在区制间的相互变化受国际环境和国内政策的影响。如受亚洲金融危机和美国次贷危机的影响, 我国的房地产市场分别在1998年到1999年及2008年到2009年两次陷入低谷;而为摆脱美国次贷危机的影响, 在2009年国家放缓对房地产业的监管, 并且不断颁布利好刺激政策, 使得房地产业在从低谷跳跃到高速增长状态。

5、不同区制下房价、货币政策与经济增长的相互关系

脉冲响应函数描述了一个内生变量对误差冲击的反应程度。具体来说, 它描述的是在随机误差项上施加一个标准差大小的冲击后, 对内生变量的当期值和未来值所带来的影响。这里通过估算脉冲响应函数, 具体考察我国房价、货币供给量与经济增长在不同区制下的相互关系。

由于本文的研究目的在于着重分析宏观经济稳定目标的实现情况, 所以, 此处仅给出经济增长对房价和货币政策的脉冲响应分析, 以及房价和货币政策的脉冲响应分析, 以求得到二者对经济稳定的影响。首先, 由图3和图4可得出以下结论:在区制3 (房价适度增长) 下, 房价和货币供给量的变动都仅在当期和短期内对经济增长存在较大影响, 随着时间的变动, 其影响均趋于稳定。这说明, 房价和货币政策的稳定对经济增长的稳定起着重要作用;而在区制1和区制2下, 房价和货币供给量对经济增长在相当长的时间内影响幅度均比较大。其次, 通过图5可知, 在房价适度增长时, 货币供应量对房价的影响不大;而在房价快速增长和增速衰退的情况下, 货币供给量对房价的影响较大。

(注:概率=各区制的观测点个数/整个区间观测点个数, 持续时间=l/ (l-机制自我持续概率。)

七、总结

本文运用MS-VECM模型研究了我国1998年8月至2012年4月间房价变动、货币政策以及国民经济变化之间的非线性关系, 我们在估计和检验MSIH (3) -VECM (1) 模型的基础上, 对我国房地产价格的机制转移特征进行了分析, 并得出以下结论。

第一, 我国的房地产价格波动过程中存在着显著的三区制性质, 即“衰退阶段”、“适度增长阶段”和“快速增长阶段”, 根据每个区制下各时期房价的表现特征, 可以将我国房价近十多年的波动大致划分成七个阶段。从转移概率上可以看出, 我国房地产价格波动在“适速增长阶段”的自我持续概率最高, 并在该阶段的概率也最大;在“快速增长阶段”的自我持续概率最低。

第二, 根据在不同区制下的脉冲响应分析结果, 可以得到如下结论与启示。首先, 当房价处于不同增长阶段, 其对经济增长的促进作用是不一样的。当房价处于适度增长阶段时, 房价和货币政策的稳定对经济增长的稳定起着重要作用;而房价增速适度或衰退对经济快速增长或下降有正向作用。这也启示我们, 在房价增长的不同阶段, 为了实现不同的经济增长目标, 政府应该采取不同的调控目标, 由于当前房价处于适度增长阶段, 继续保持房价稳定对“稳增长”目标的实现是非常重要的。其次, 当房价处于适度增长阶段时, 货币供给量对房价的影响并不十分显著, 这也证明了适当采取宽松稳健的货币政策不太可能导致商品房投机的再次猖獗, 欲实现房价稳定, 还应继续坚持其他相关抑制房价增长的政策;而当房价增速适度和衰退时, 货币供给量对房价的影响较大, 因此, 国家在房价过热或过冷时, 都要更加审慎地使用货币政策。

摘要：本文采用1998年8月至2012年4月的月度数据, 通过构建MS-VECM模型开展实证分析, 对房价的增长速度进行区制划分, 并通过脉冲响应考察了在不同区制下我国房价与货币政策和经济形势的关系。