房价形成机制

2024-07-22

房价形成机制（共8篇）

房价形成机制篇1

1 供求决定房价的形成机制

房价由供求关系决定,供大于求房价下跌,供不应求房价上涨。住房需求包括三个方面:刚性需求、改善型需求、投资性需求;刚性需求支撑市场的底部,投资性需求决定市场的顶部。住宅供给通过两个环节:一是土地供给,二是房地产开发投资;土地利用总体规划与年度供地计划决定土地供给量,而房地产开发投资意愿决定土地转化为住宅供给的速度和体量。

影响供求变化的因素很多,大致可以归纳为三类:基本面、资金面、政策面。基本面是影响供求关系中长期趋势与方向的决定因素;资金面对供求变化产生直接作用,决定市场波动和振幅的大小;而政策面则是通过财政、货币、税收等措施,改变经济运行的环境,从量变到质变来改变供求双方的行为。

假设中国房地产市场已完成制度改革和市场机制完善,进入一个由供求关系决定的房价上下波动的周期区间,那么房价将经历从阶段(1)到阶段(4)的一个完整周期,而后进入阶段(5)到阶段(8)的新一轮周期,房价上下波动的价格线一直围绕着宏观经济趋势线,如图1所示。具体如下:

阶段(1)为房价加速上涨期,投资加速、顺差加大、消费增加,经济繁荣所积累的财富通过住房需求的释放囤积在不动产领域,房地产市场供不应求,房价上涨;房地产的市场繁荣吸引更多场外资本流入,土地招拍挂市场溢价率大幅提升,地价上涨反过来支撑房价飙升;通胀所造成的PPI上涨传导到CPI,并引发资产泡沫,温和通胀逐步向恶性通胀转化。在恶性通胀、房价飙升所引发的经济过热、民生问题将激发政府通过紧缩的财政政策和货币政策抑制投资和回收流动性,如上调存款准备金率、加息、提高税收减少支出。市场进入观望,成交量减少、房价趋于滞涨。

阶段(2)为房价调整回落期,长久的观望导致开发商资金链紧张,流动性紧缩之后引发房地产市场抛售和资金离场,投资性需求决定了本轮行情的最高点,其离场将导致房价拐点显现,并开始掉头下跌,相比观望胶着期市场会出现一定的活跃。

阶段(3)为房价加速下跌期,投资减速、顺差减小、消费减少,经济衰退导致资产估值下降,投资行为厌恶风险,房地产市场供大于求,房价下跌;房地产的市场萧条导致资本离场,土地流拍、地价下跌,开发商通过抛售商品房回收现金流;PPI与CPI双降,经济下滑引发通缩风险。在经济萧条、失业率上升的情况下,政府将通过积极的财政政策和货币政策加大基础设施投资、减税、释放货币流动性等措施,提振经济。市场进入底部震荡区间,房价平稳,成交量低量。

阶段(4)为房价反弹上涨期,在经济复苏,政策面配合的情况下,PMI和就业率逐步回升,居民可支配收入增长,刚性需求及改善型需求释放,成交量放大并带来房价稳步上涨,回归价值区间。而后进入阶段(5),开始新一轮的波动周期。

其实,业界对房地产经济周期已有相当成熟的理论、实证研究,如基于美国、日本等国的历史数据分析周期波动的时间间隔和规律等,但具体到中国,这方面的探索依旧处于起步阶段,因为中国房地产市场真正市场化的时间很短暂。

关于中国房地产周期波动,本文提出两个假设:一是在中国房地产周期波动过程中,房价总体趋势取决于拉动经济增长的三驾马车(出口、消费、投资)和城市化进程所确定的经济趋势线的方向,如果经济积极向好,那么房价中长期趋势向上,如同过去十几年中国经济蓬勃发展背景下的房地产牛市;如果经济由于产业升级失败或城市化动力缺失导致负增长,那么房地产资产价格将持续向下,如同当年日本资产泡沫破灭之后的轨迹一般。二是市场发育初始阶段房价波动大、周期间隔短,市场化程度高的成熟阶段则房价波动小、周期间隔长。这两个假设有待于实证研究的进一步验证。

2 房价定量分析模型

2.1 有效供给、有效需求与各项因子的定量分析

基于供求决定房价的理论基础,假设房价是一个关于有效需求和有效供给的函数,若要对未来房价进行预测,须先对自变量(有效供给、有效需求)进行预测。由于供求受到各项因子的综合影响,存在“因素众多、过程复杂、推导困难”等特点。

一般地,与需求相关的影响因子有人均可支配收入、城镇居民消费水平、城镇人口、GDP、城乡居民储蓄存款、M2、利率、汇率、购房贷款余额、商品房住宅销售面积等;与供给有相关的影响因子有房地产开发企业贷款、房地产投资额、新开工面积、施工面积、竣工面积、土地购置面积、土地待开发面积、本年完成土地开发面积。理论上,有效需求或有效供给应基于一揽子指标的函数表达式,但这将增加定量分析的难度,导致分析模型在现实应用中无法实现。为此,对实际房价与各项因子的相关性进行分析,如表1所示。

从中可发现,在需求因子中,购房贷款余额相关性最大,且达到高度相关的程度,但由于中国住户购房贷款余额数据可查范围仅有6年时间,序列过短;而同样具有较高相关性的销售面积是有效需求最终实现释放的表征指标,因此选取商品房住宅销售面积作为有效需求的代表。在供给因子中,本年完成开发的土地面积相关性最大,在此选取该指标作为有效供给的代表。值得注意的是,新开工面积或竣工面积与房价之间基本不相关,这可能与过去十几年来中国房地产“楼栋未建、房已售罄”的楼花销售、提前预售等形式有关。近年来在一、二线城市已逐步规范预售标准,也许在今后的时间序列中,新开工面积或竣工面积将体现出更显著的相关性。

将有效需求与需求因子进行相关性分析,可知除了序列较短的购房贷款余额外,城镇人口和人均可支配收入是影响有效需求最主要的两个因子,即间接说明中国房地产市场处于一个以城市化进程为动力、依靠经济增长创造的财富堆积、以刚性需求为主导的市场周期,如表2所示。

注:**.在.01水平(双侧)上显著相关。

将有效供给与供给因子进行相关性分析,可知土地购置面积、竣工面积是影响有效供给最主要的两个因子,本年完成开发的土地面积与该两项因子之间存在因果逻辑关系,该三项因子将是今后研究市场供给最有效的三个指标,如表3。

2.2 供求与房价的定量分析

在房价与各项影响因子之间建立预测模型,是当前许多专家学者积极努力的研究方向。在微观经济学领域,已有一些针对房地产市场的模型研究,如DUST模型认为住房价值是需求、效用、稀缺性、可转让性四个因子的函数;静态供求价格模型致力于求解均衡价格;动态供求价格模型在收敛、常数振幅、发散性三个方面已有相当高的实践意义。这些模型的优点在于从各种角度解析房价形成的逻辑关系,但缺点在于无法在具体实证研究中利用,如DUST模型中关于效用、稀缺性、可转让性三个因子的量化难度极大;静态和动态供求模型均是假设供给等于需求时的均衡价格,即对房价理论价值的求解,而非现实存在的、即时变化的房价的推算。因此,寻找一种更为简便、有效的房价分析模型对于具体研究工作而言,具有现实意义。

既然房价最根本的影响因素是供给和需求,其他各项因子通过作用于供求关系来最终实现对房价走势的影响,那么供求与房价之间必然有一个逻辑关系。本文假设在一个封闭的、市场经济主导下的理想环境中,商品的有效供给为D,消费者的有效需求为Q,房价为P。

有别于传统的需求函数和供给函数,本文以房价P作为因变量,将有效需求Q或有效供给D作为自变量,则有如下假设:

在有效供给D不变的情况下,房价P与有效需求Q成正比,即P=a*Q(a大于0)(1);

在有效需求Q不变的情况下,房价P与有效供给D成反比,即P=b/D(b大于0)(2);

将公式(1)和(2)两式相乘,则P2=(a*Q)*(b/D)=ab*(Q/D),即P=√ab*(Q/D)(3)。

注:a为因变量,VAR00001。

若假设√ab为一系数X,供求比Y=D/Q(4),则公式换算为P=X*√(1/Y)(5),即房价P是关于供求比Y的函数,以下简称为“房价供求比模型”。总体来说,区域特征不同(如一、二线城市或三、四线城市)、产品类型不同(如住宅、商业或办公)、所处波动周期不同,都将对应一个不同的X值,影响函数曲线的斜率。

将上述数据进行回归分析(表5~表7),可知RP|=0.475+0.572RP,表示实际房价是模拟房价的线性函数,且该回归方程的R方达到0.747,具有良好的拟合度,即验证了上述“房价P是关于供求比Y的函数”的假设。

值得注意的是,该假设的前提是一个由市场经济主导下的理想环境,随着中国房地产在住宅制度改革和土地公开招拍挂等市场化程度的提高,由上述公式所计算的模拟房价的拟合度应有较大幅度的上升。比如,笔者将房改之初的1998-1999年数据剔除,用2000-2009年数据为样本,可发现RP和RP|的Pearson的相关性r为0.958(|r|≥0.95),为显著性相关,即通过实证数据验证了房价供求比模型的有效性。

此外,笔者将实际房价与有效需求或有效供给进行单独相关分析,相关性远不如模拟房价(供求比之函数),如表8所示。

因为需求和供给若同等速度增长或减少,都可能导致价格不变,只有供大于求或供不应求时才可能产生价格波动,这从逻辑上也印证了房价供求比模型的逻辑性。

3 结论与研究展望

房价由供求关系决定,在房地产周期性波动过程中,各项经济指标通过影响有效需求和有效供给最终决定了房价的涨跌。本文提出了“房价是供求比的函数”的基本观点,并通过中国1998-2009年统计数据的实证研究验证了房价供求比模型P=X*√(1/Y)的有效性。认为若要对未来房价进行预测,可先对有效需求和有效供给进行预测,再代入该模型求解房价;且经过相关分析,认为有效需求与M2、购房贷款余额等指标有较大相关性,而有效供给与房地产开发企业贷款、土地购置面积等指标有较大相关性。

由于有效需求和有效供给受到一揽子经济指标的综合作用,各项指标与供求之间相互作用的机制尚未理清,因此未对有效需求与有效供给的求解提出计算公式,而这两个要素的获取又是利用房价供求比模型计算房价的前提,这是本文研究的一大不足,也是今后进一步深化的方向。

摘要：本文探讨了房价形成机制,认为供求关系决定房价,基本面、资金面、政策面等各种影响因子通过影响有效需求和有效供给最终实现对房价趋势的作用,形成房价波动和周期规律。在此理论基础上,利用实证数据对房价定量分析模型进行研究,论述了“房价是供求比的函数”的推导过程和逻辑关系,为今后房价分析模型的研究抛砖引玉。

关键词：房价形成机制,供求关系,房价定量分析模型

房价形成机制篇2

乱石岗滑坡位于汉源罗卜岗新县城规划区中部,滑坡体积110.7×104m3,属大型滑坡,现今滑坡体在天然或暴雨状态下处于稳定状态.对滑坡形成机制进行深了入分析.

作者：陈国辉郑奎 CHEN Guo-hui ZHENG Kui 作者单位：陈国辉,CHEN Guo-hui(四川省地质工程勘察院,成都,610072)

郑奎,ZHENG Kui(西南科技大学,四川绵阳,612100)

房价形成的基本逻辑篇3

一、房价与各项影响因素的关系

影响房价的因素很多, 大致可以归纳为三类:基本面、资金面、政策面。基本面是房价中长期走势的决定因素, 影响趋势和方向;资金面对房价涨跌产生直接作用, 影响振幅和波动;而政策面则是通过财政、货币等措施, 改变经济运行的环境, 从量变到质变来改变房价的趋势。

1. 基本面

笔者将中国以及美、日等国家的房地产市场与宏观经济指标进行历史数据的相关分析, 可以发现, 房价与GDP、CPI、PPI、股市、城市化率等指标均存在一定的相关性。

房价与GDP之间存在显著的正相关, 且为双向因果关系。一方面, 房价的上涨及上涨预期将带来更多的房地产开发投资, 拉动建筑、金属制造、机械设备、水泥、家电、装修等行业的发展, 有效解决社会就业, 对经济增长产生乘数效应, GDP随之增加;另一方面, GDP的上涨反映国民经济的成长, 通货膨胀将带来资产价格的提高, 反过来促进房价的上涨。

房价拉动CPI涨跌, CPI传导到PPI;而CPI、PPI所代表的物价和通胀水平又反过来影响房地产开发的人工、建材、设备的成本, 但从房价占CPI比重 (中国此前CPI构成中居住类权重仅为13%, 而美国是42%) 和建安成本对房价的敏感性 (历史上建安成本涨幅远小于房价涨幅, 且建安成本变动对利润的敏感性不大) 两个角度看, 房价与CPI、PPI并没有显著的因果关系。从先后顺序看, 房价变化领先于PPI, PPI领先于CPI。

房价波动滞后于具有经济晴雨表的股市。从相对趋势上看, 两者大致有1年左右的时间差, 如万科A股的股价分别在1998年、2002年、2005年展开一波上行, 而房价指数则在1999年、2003年、2006年出现加速上涨。

房价的上涨有赖于中国城市化进程中的新增城镇人口所产生的住房需求增加, 从1979—2009年30年间平均每年新增1450万城镇人口, 这是支撑刚性需求不断增加的根本因素。虽然两者的增长趋势相同, 但由于房改起步较晚, 较长时间序列的回归分析反而发现两者相关性不强, 但从2004年起出现一定正相关。

2. 资金面

房地产是投资额最大的资产之一, 已成为大部分资金的蓄水池, 其价格水平的变化与资金面的松紧关系密切。影响市场上资金量多寡的因素有货币供应量、利率水平、货币汇率等。

房价与货币供应量 (M2) 息息相关, 但没有严格的线性函数关系。中国保持了30年平均22%的M2增长率, M2所体现的是整个市场的资金量和购买力大小, 这为房产等资产价格的走强提供了有力支撑。笔者发现, 一般M2出现较大波动后, 房价也会有相应变化, 时间差大致是6个月到1年。

房价与利率之间有显著的负相关。从供求角度看, 利率提高导致购房者贷款还供压力加大, 有效需求受到抑制, 供大于求导致房价下跌;从资产估值的角度看, 在中国占有很高比重的期房销售, 实质上是未来房价按社会平均收益水平的折现, 但银行基准利率的提高会导致房产折现值的下降, 即房价下跌。

房价上涨并非因为汇率变化, 但汇率在房价趋势形成后有一定的助推作用。中国保持了10年相对稳定的汇率之后, 于2005年开始汇改, 此后美元兑人民币中间价一直下降, 期间房价则稳步上涨。人民币升值预期诱发了外资的涌入, 推高了国内房价。

3. 政策面

中国房地产市场发展是典型的政策市, 受政府调控影响十分显著。除了金融危机之后, 政府为了救市出台一系列扶持政策以外, 大部分时间里以抑制房价过快上涨为基调, 尤其以2011年为最盛, 出现了“限购令”、“限贷令”、“限价令”三大政策的叠加。

积极的财政政策、宽松的货币政策可以促进投资、增加货币供应量, 降低市场资金成本, 也促进了推动房价上涨各项因素的形成和增强;房地产行业的优惠和扶持措施可以通过增加有效需求来活跃市场 (如降低首付比例、交易税费减免等措施可将原本并非有效需求的潜在购房群体激活, 成为新增需求) 。反之, 亦然。

二、房价由供求关系决定

通过对基本面、资金面、政策面影响因素的梳理, 可以发现, 所有因素的变化最终作用于市场的供求双方, 导致房地产市场的供求关系发生变化, 从而最终引起房价的涨跌。因此, 笔者认为供求关系就是房价形成机制的核心, 是决定房价的内在动力。以下仅对房地产市场中的住宅市场作一简要阐述。

1. 住宅需求

住房需求包括三个方面:刚性需求、改善性需求、投资性需求。

刚性需求, 取决于新增城市人口与人均可支配收入所形成的购买力。城市化进程中持续增加的城镇人口和居民收入水平的提高, 将是刚性需求的有效支撑。但在经济萧条时, 城市化进程的放缓与收入水平的减少则会抑制需求的增加。

改善性需求, 取决于当地的人均面积、户均套数、富裕程度。随着居民生活水平的提高, 人们有改善住房条件的需求。一旦房价过高, 将抑制改善性住房需求。

投资性需求, 符合“买涨不买跌”的资本逐利本性。房价存在上涨预期时, 资本涌入;房价存在下跌预期时, 资本撤离。资本具有加速房价趋势形成的作用。

2. 住宅供给

住房供给受两个环节影响, 一是土地供给, 二是房地产开发投资。

中长期看, 土地的经济供给弹性很小, 特别是国家对18亿亩耕地的严格保护, 使城镇建设用地相对稀缺。短期看, 地方政府的年度供地计划安排将影响未来1～2年内住宅用地的供应量。

土地的供给只有经过房地产开发, 才形成住房供给。房地产开发投资减少, 或开发商有意囤地, 均可能造成住宅供给的减少。

3. 供求关系决定房价走势

上述的需求量和供应量的变化和相互关系, 将最终决定房价的涨跌和方向, 具体而言, 包括以下四个基本观点:

第一, 房价涨跌由商品房市场的供求关系决定。“供不应求时价格上涨, 供过于求时价格下跌”的经济原理也适用于房价, 但由于房地产涉及面广, 商品房供求同时受多种因素相互影响和制约。财政、货币等调控政策通过影响供求关系来调节市场价格。

第二, 房价上涨或下跌趋势形成后, 资本的涌入或退出将起到助推作用。房地产本身具有消费品和投资品的双重属性, 作为消费品, 买跌不买涨;作为投资品, 买涨不买跌。由于投资品的属性, 资本在投资、消费两个环节起作用。在房价处于上涨趋势中, 资本的进入加速房价的上涨;在房价处于下跌趋势中, 资本的撤离加速房价的下跌。“地王”、“炒房团”都是资本逐利的表现, 都是“火上浇油”和“落井下石”, 起着加速、助推作用。

第三, 房价拐点的判断有赖于底部和顶部的确认。到达底部时往往表现为成交清淡, 而从底部崛起时则伴随着成交量的大幅增加;到达顶部时往往有价无市, 而从顶部下跌时也伴随着交易的活跃。

第四, 房价波动有周期性, 阶段性的高点和低点可以通过供求关系进行简单判断。假设供给量短期内较为确定, 那么在房价下跌过程中, 刚性需求决定房价下跌的底部;在房价上涨过程中, 投资性需求决定房价上涨的顶部。

三、如何进行房价研判

由于影响房价走势的供求关系受到宏观经济、城市化进程、收入与税费政策等多种因素的综合作用, 特别是在中国, 政府干预的影响更为突出。单纯地进行某些指标的回归分析, 难以构建出一个有效、实用的房价预测模型。通过供求决定房价的四个简单法则, 可以更好地把握市场的一般规律, 但若要对房地产市场的趋势进行研判、特别是对房价拐点的把握, 还需在房价预测的具体业务工作中, 注意三个要点:

一是注意市场范畴的不同, 如全国市场的整体走势与地方区域市场的不同, 住宅、商铺、写字楼等不同产品的供求关系不同, 普通住宅与高端公寓等细分市场的不同。不同的市场范畴, 影响房价形成的因素也有很大的区别, 需分门别类地进行研究。

二是对各项指标的数据来源进行选择, 统计局、顾问机构、房产中介、金融机构、开发商、政府相关部门等数据口径均不同, 甚至同样年份的相同指标数值也不尽相同, 若不严加区分和选择, 很容易得出错误的结论。

应试教育的形成机制论文篇4

近年来基础教育旨在推进素质教育克服应试教育弊端的教育改革成效不够明显：应试教育批而不倒仍未得到有效遏制，素质教育倡而不立未能取得重大突破。因此有必要进一步弄清作为素质教育对立面的应试教育的来龙去脉，实行换位思考即分别站到经济社会、国家、基础教育部门特别是学生及家长的立场上想一想为什么会有这么一个应试教育，找到倾向应试教育的人们思想动机后面的物质根源、制度背景，从而把握住应试教育的形成机制，并以此为据有针对性地规划我们推进素质教育的改革。本文就此做些探讨，以就教于大方。

经济社会——国家双层诱导结构

教育是有功利性的，其功利性可区分为既紧密联系又相互区别的三个层次：其一，职业功利性。教育使人获得文化基础知识、专业知识及技能，从而具有从事一定工作的职业素质。其二，社会功利性。教育使人在政治思想素质、道德素质、身体素质等方面获得进步，有助于形成基本生活技能和社会交往能力，形成科学精神、民主法制观念、良好心理素质和行为习惯等，对成为合格公民具有重要意义。其三，人自身发展的功利性。教育促使人情感、趣味、特长、爱好、丰富个性的发展，虽就直接意义讲并无明确的功利性，但就其代表社会文明程度提升和人自由全面发展未来前景以及这样那样地给予包括职业活动和社会生活以积极影响来说，也在无用外观下有着“无用之大用”的功利性。对于这三个层次的功利性，虽然国家与用人单位（经济社会的微观主体）有明显的态度差异，但综合起来又过分地向职业功利性倾斜，这就形成了应试教育的基本制度背景。

用人单位，无论是作为市场竞争主体的企业，还是政府机关、事业单位，为了实现其效率、效益的目标，都必然倾向于片面强调人素质中的一小部分，即与细密社会分工相联系而被高度强化了的人的职业素质，对人才选择持工具主义的立场。其实，工具主义立场对教育的影响是一以贯之的：中国最早的教育家孔子办教育是为实现其社会理想而培养人才，其实就是要把人打造成最好的政治工具；近代西方普及义务教育是为了适应工业革命以来社会生产发展对有文化劳动力的需求；当代出现了高等教育大众化的发展趋势，从根本上来说也不是出于人文关怀而是满足经济发展社会管理对大量高职业素质人才的需求；即便现在人们批评应试教育忽略了人的身体素质、操做技能、道德情操、创新能力等方面的培养，也自觉不自觉地受到了工具主义的影响，是在抱怨现实教育培养出来的人才工具还不够精巧、强大、功能全面、适应性强等等。很显然，在要不要人的素质全面发展的问题上，用人单位实际倾向于为我所用的片面发展而不是真正意义上的全面发展。

改革开放以来的中国社会，是社会阶层分化明显并频繁流动的社会，而支撑不同社会阶层定位的主要因素正是从事不同工作人们的职业素质，社会流动的主体则是正在谋取职业的青年一代。对渴望实现向经济收入、政治待遇、工作环境、社会声望、生活质量都更高的社会阶层流动的青年一代来说，最现实的途径是求职，最基本的凭借是职业素质。对于无法以工作经历证明其职业素质水平的他们来说，相关学历就成了最主要的砝码。本来，高学历并不等于高职业素质，但用人单位在有选择余地的场合，都宁愿采用“用人高消费”的策略，其想法是经过教育体系内部有公信力的高考、研究生入学考试以及其他各种考试层层筛选出来的高学历者必将具有超出一般人的职业素质或潜质。不仅国内用人单位这样看，连跨国公司来到中国也会入乡随俗专门挑拣名牌大学毕业生，就是很能说明问题的。于是，青年一代试图跻身于高社会阶层的竞争就被归结为争取进入高职业层次的谋职竞争，谋职竞争又被进一步归结为上大学的竞争、上优质中小学的竞争等等。在经过一连串的竞争、选择、淘汰之后，青年一代各自社会阶层定位的雏形也就显露出来了，配合并支持这一竞争过程的教育模式就是应试教育。应试教育围绕高考所展开的教育教学过程不过是新成长起来的一代人争取进入以一定职业素质为支撑的高社会阶层竞争的预演版。

党和国家站在整个社会和全体人民的立场上，要求全面、均衡地实现教育三个层次的功利性，要求尽最大可能实现人全面素质的发展，并为此采取了不少措施。然而，应试教育还是成为久治不愈的顽症。究其根源，从国家这方面讲，在制度安排上存在难以超越的现实局限性不能不说是重要的原因：其一，以经济建设为中心的历史任务使国家举办的教育对人才工具性的考虑不能不具有压倒性的优势。作为发展中的社会主义大国，要顶住来自国内外的各种压力并实现振兴繁荣和走向现代化的目标，迅速发展经济成了当务之急。在这样的背景下，国家要求教育多出人才快出人才要讲求成本效益要首先满足经济建设发展的需要就成为必然的了。而经济社会发展向教育提出了多层次人力资源结构的需求：最大量需求的是受过义务教育的普通劳动者，接下来是大批接受过中等职业教育及其他形式培训的高技能型人才，再有就是少数接受过大学教育的各类专门人才，最后才是极少数读过硕士、博士的高端人才。国家所构建的学校体系经过层层选拔挑选出“最适合教育的儿童”直到人才培养金字塔顶端这种制度安排，虽然不能将相差悬殊层次分明的以职业素质为支撑的社会阶层完全复制出来，但无疑能给众多受教育者阶层划分以一个大致的轮廓,于是应试升学就有了与社会地位提升相近似的意义。其二，国家举办教育的资源分配向顶端倾斜强化了人们上大学的渴望。在现实中，一个受过大学教育的青年可以享受到他只读过初中的同龄人几十倍上百倍教育资源的支持，让他日后在职场上具有后者无法企及的竞争力从而实现向高社会阶层的跨越。这样如何能抑制住人们不顾一切上大学的冲动呢？其三，国家举办的大多数中小学的现有条件难以兼顾应试与全面素质发展。我们是穷国办最大的教育，这个大主要就大在义务教育阶段。按现在大多数学校的办学条件，离实现全面素质教育的理想实在还相距甚远。必须承认，应试教育是一种比较“便宜”的教育（尽管存在淘汰过程中浪费大量人才的“外部不经济”现象），而素质教育则是“昂贵”的教育。素质教育要面向全体学生，要有高超的教学艺术和管理水平，要在教会课本知识以外更强调发展动手能力、培养创新能力，要在智育之外强调身体素质提高和道德境界升华，必须以应试、素质两不误为前提。这一切都既需要国家和经济社会直接向学校大量追加投资，还需要国家和经济社会创造良好的社会环境间接地向学校提供有利条件。显然，这些都是今天所难以想象的，就如同我们难以想象大批农村中小学连基本教学条件都难以保证的条件下素质教育能有重大进展那样，就如同我们不能设想在社会上就业门路狭窄的状况下能使学生心平气和地接受高考落镑或进入末流大学现实那样，就如同我们不能希望在用人单位只认文凭不给低学历者展示才华机会以及用人单位重用人轻培训做法普遍存在情况下学生能不倾向于通过应试教育考大学那样。

高考——应试教育的导因

上大学尤其是上重点大学、名牌大学的诱人前景对莘莘学子具有强大的吸引力，求多供少、竞争激烈的局面可想而知。而现行高考恰恰是解决矛盾平衡各方面利益关系的有效手段：其一，符合效率的要求。实践证明，高考能将考生中基础知识最扎实、学习能力最强的一部分人选拔出来，从而为高校教育质量提供生源方面的保障。同时，统一命题、标准、考试、阅卷、评分的高考组织形式，也能使大规模人才选拔成本控制在可承受的水平。其二，符合公平原则。在中国这个最讲人情、关系的国度里选拔人才，必须最大限度地压缩主考方的自由裁量空间，必须摒弃一切人情、关系的干扰，把一切交给六亲不认的书面考试，才能保证应试者不因地域、出身、外貌、言谈、贫富、人缘而受到区别对待，从而才有选拔面前人人平等的公平。其三，具有强大的学习动员功能。以高考为核心，中国基础教育才建构起包括高考前的模拟考试、初中升高中考试、期中期末考试等在内的强有力的以考促学的体系，经常不断地督促青少年努力学习。近三十年来，老百姓节衣缩食望子成龙，孩子们起早贪黑无怨无悔，甚至把智力开发延伸到幼儿园、婴儿摇篮，中华民族有史以来还未曾有过如此遍及全民的尊重知识、尊重教育的景象。如果没有1977年恢复并持续举办的高考，这一切难道还能想象吗？

高考的内容仅涉及若干核心课程，在这根无形的指挥棒下，核心课程受到高度重视，其他课程则被冷落。那么，这里有什么道理呢？笔者认为可以归结为以下三点：其一，核心课程是进一步学习各类专业知识技能从而最终形成职业素质的基础，这个基础越深厚越扎实，则大学培养人才的效率就越高。如果过分扩大高考涉及的范围，不仅会削弱这个基础，同时也会更进一步加重学生的课业负担，因此是不可取的。其二，全面素质教育强调的许多内容无法以书面考试加以衡量。比如说我们不能根据考试成绩判断考生是不是道德高尚的人，无法认定他是否具有科学精神，更难以推断他融入社会时是否会发生困难。其三，以少数核心课程为高考范围，一定意义上还是对于经济不发达地区特别是广大农村考生的保护，以免他们落入更加不利的竞争地位。然而，高考决非尽善尽美，它在给基础教育注入强大动力的同时，也引发了愈演愈烈的应试教育。在以若干核心课程为内容、以统一标准书面解答为形式的高考面前，素质不如能力更不如知识，全面素质发展敌不过考试本领高强。于是，应试教育的局面就被现实功利驱动下的人们所共同打开了。

学生及家长的理性应对与基础教育的现实抉择

在现阶段，人的成长与谋生之间存在着紧密的联系，人们总是根据谋生利益最大化来规划其受教育过程的。既然社会上越来越多被看好的职业岗位设置了学历高门槛，那么必将引导人们选择上大学上好大学来圆自己的人生梦，引导人们在高考前的十余年间，争取上重点小学、重点中学，并力争成为一次次考试成绩的领跑者，如此一来就是片面发展的应试教育而不是全面发展的素质教育更适合普遍的需要了。上有以不同职业素质为支撑的阶层差异，中有以高考成绩为依据的大学教育资源分配，下有应试学习与应试教育，这是合乎逻辑的。

应试教育根深蒂固、素质教育举步维艰，与当今青年一代对通过应试实现人生价值的高度路径依赖密不可分。其一，应试教育成了出人头地的主渠道。与文革前、文革中大为不同的是，现在大学招生逐年攀升，已由恢复高考之初的20多万人猛增到2005年的475万人；党提出了选拔使用干部的“四化”标准，大学学历已经成了提拔重用的必备条件；知识分子也不再是被重点改造的“臭老九”，其经济、政治地位已今非昔比；经济建设和社会发展对高学历人才的需求规模庞大，要求也越来越高……相形之下，以往通过入党、当劳模、参军提干获得提升等老路子反倒越来越不好走了。其二，应试教育路径透明、公平、速效。在青年一代看来，在高考中胜出，只要靠考分就可以一劳永逸地争取到人生的主动，与其他人生阶段其他形式的竞争相比，高考的成功率相对高、付出相对小、收益相对大。

在以往讨论推进素质教育问题时，有两点经常被忽略：一是提高素质的教育条件，二是实现素质价值的舞台或资格。如果注意到它们就会发现，原来上大学上好大学竟是如此重要：大学能给任何中小学所无法给的发展综合素质的优越环境，特别是帮助人具备专业职业素质的条件，大学能让人获得在有严格学历要求的高层次职业舞台上展示才华的资格和机会。完全离开应试上大学的制度背景来推进素质教育，就会面临“要素质而素质发展不可持续”的窘境。2004年，被公认为素质教育搞得有起色的南京市高考成绩大幅下滑，在江苏省位列倒数几名，其结果是应试教育全面反弹、“县中模式”大行其道，其教训不可谓不深刻。

最后我们再来看社会广泛关注的中小学。

必须承认，一切合格的、有良知的教育工作者都会自觉地担当起教育的社会责任，教书育人、为人师表，努力贯彻党全面发展的教育方针。但在另一方面，教育工作者又要担负对一个个学生人生未来的责任，当望子成龙望女成凤的家长将少不更事的孩子交到手里时，他们感受到的定是沉甸甸的托付。近年来，社会竞争加剧、失业率居高不下、贫富差距明显拉大，即便那些学业有成找到不错工作的年轻人都感到成家、买房、治病、养老等来自生存的压力，更别说那些考不上大学在家无所事事的青年特别是农村青年了。在如此背景下执教的教育工作者顺应潮流也就很自然地将应试教育看成了教书育人的题中应有之义。进一步看，先有应试学习后有应试教育，应试教育真正的主导方是学生及家长，把批判应试教育的主要矛头对准教师、学校或教育主管部门实在是找错了对象。亿万学生及家长接受基础教育最普遍最真实的动机可以概括为一句话：学习决定考试成绩，考试成绩决定未来命运。学生及家长为了职业理想、经济理想、社会地位理想和家庭生活理想而数十年如一日地苦学、苦熬，付出金钱、人力、情感的高昂代价，很自然地会倾向于选择那种能配合其实现理想的教育形式，选择那些最符合要求的学校、教师，选择那些最与实现理想紧密相关的学习内容。人望幸福树望春。正是来自民间分散而又汇集起来的这种教育价值选择趋向的力量，强制着中小学必须跟着走而没有任何讨价还价的余地。谁要是应试不力，学生及家长就“用脚投票”不再给他经济赞助，学校就没有声誉招不来优秀学生，教育主管部门就脸上无光就不待见他，地方政府就没有政绩就不给他充分的财力支持。应试教育就是这么来的。你可以对应试教育批判、改造、完善、扬弃，但不能对它置之不理，除非你能取消高考并彻底堵住由社会基层向上流动的这条道路。

参考文献

[1]秦纳.透视学历社会[J].上海大学学报（社会科学版）,2003(5)：50.[2]周作宇.教育、社会分层与社会流动[J].北京师范大学学报（人文社会科学版）,2001（5）：85

房价形成机制篇5

2010年8月4日, 任志强在接受媒体采访时称高房价并非炒房所致, 而是需求推动的结果。诚然, 价格是市场的核心机制, 随着我国市场经济的高速发展, 我国住宅价格的快速增长则是社会经济发展的必然结果。具体分析主要有以下几点原因:

1、住房需求的高涨

我国于1998年正式取消福利性实物分房, 取而代之的则是消费者自主购买商品房, 这也标志着房地产市场的全面启动。住房制度改革之后, 以前被囤积的住房消费需求得到了大量的释放, 人们在接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式的同时, 高速的国民经济保证了人们的购买力, 由此带动了居民对住房的主动改善型需求, 住房抵押贷款制度的高速发展, 也大大增加了购买能力, 这使得许多潜在需求有条件转化为现实需求。

进入21世纪之后, 加快城市化进程被列为重要任务之一, 近几年已成为城市化的加速时期, 2005年到2010年沿海城市的城市化率年均提高2%, 这样高速度的发展, 为城市住宅需求提供了客观条件。

2、地价只涨不跌

根据国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》和国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》, 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地必须实行招标拍卖挂牌出让。从开发商角度分析, “价高者得”的竞争机制必然导致地价的上涨, 这也就是2009年到2010年频频出现地王的原因。从政府角度分析, 我国土地供应实行政府垄断制度, 地方政府为筹措更多的土地出让金以加速城市建设的步伐, 在房价上涨或预期上涨时提高土地价格, 而如果土地需求降低, 政府则暂时减少供地, 却不会采取降价的措施来提高需求, 这样土地价格呈现只涨不跌的形势。

3、房地产泡沫

首先, 何为房地产泡沫。就是指由于虚假的需求造成供求关系失调, 使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围, 即这种高价不是由于真正的需求 (对于住房而言, 就是居住需求) 引起的, 而是由于虚假的需求 (对于住房而言如投资、投机) 引起的, 即形成了房地产泡沫。

经济的快速增长使得人们的收入水平也逐渐增长, 人们开始考虑通过资本运作更快速的增加实际资本, 因此人们投资的需求也就增大, 而房地产的过热, 吸引了人们大量的投资投机性需求, 这样虚假的需求过多, 房地产就容易形成泡沫, 一旦泡沫形成, 房地产价格的虚高又会影响消费者和开发商的预期, 房产积压的情况就会加剧, 这会对国民经济造成十分严重及长期的负面影响。而投机的需求是为了赚取价差, 只要有利可图, 无论房价多高, 投机人都会毫不吝啬的购房, 而这种虚假的需求极易破灭, 当虚假的需求丧失时, 虚高的房价就会骤降, 即泡沫破灭, 会对国民经济产生极大的伤害。

二、房价走势分析

1、近期走势分析:涨幅趋缓, 总体下跌可能性不大

首先, 房子问题是关系民生的大问题, 这是任何政府都十分明确的执政理念。而尽管有国家宏观调控和地方政府的双重把关, 全国一线城市的房价仍然高位运行, 当然, 通过以上分析, 高房价是城市经济发展的必然产物。但当人们高呼“拿着存折发现没有资格当房奴”, 即使稍有资本的人也怅然“当不起房奴”, 这样的现状, 政府堪忧。于是, 政府接连出台政策, 2010年4月, 面对过快上涨的房价, 国务院出台新政, 根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求, 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房, 房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款, 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政府制定政策, 以期通过宏观调控减少投机性需求购房, 从而减缓房价上涨。

其次, 近段时间房市成交量普跌, 由于消费者和开发商预期房价下跌, 大部分消费者持币观望。据统计, 北京2010年6月商品住宅日均成交量为121套同比2009年6月的483套减少了74.9%。

从投资性需要来看, 虽然宏观政策对投资性需求有一定的抑制作用, 但其主要针对短期投机需求, 增加投资房产的成本, 从而减少套利空间。而对于拥有强大资金实力的投资者, 只要投资房产的收益率高于银行利率, 投资需求仍然存在。因此未来投资性需求仍将成为推动房价的主要动因。

由以上分析可见, 房价上涨在短期内存在趋缓的形势, 但由于市场需求仍然强劲以及政府为了发展城市经济的因素, 房价总体下跌的可能性不大。

2、中长期分析:以趋缓的幅度继续稳步上扬

从中长期来看, 国内一线城市, 包括北京、上海、广州、深圳, 目前仍然处于地产周期的繁荣阶段, 虽有泡沫, 但处于安全区域, 政府如若调控得当, 泡沫破灭的可能性不大。

因此, 房价下跌的可能性不大, 但涨幅将趋于平缓, 最终其增长率将与消费者收入水平保持同步。

综上所述, 随着国民经济的发展, 当前过高房价的形成有其合理性以及不合理性, 但居高不下的房价已成为许多人的负担, 在房价超出国民实际购买力水平的情况下, 政府必须要加大调控力度, 使国民生活水平得到实质的提高, 保证我国经济稳步发展。

参考文献

房价形成机制篇6

我国的高房价问题受到人们的广泛关注, 尤其是其年平均涨幅远远高于居民收入以及国家GDP的增长速度。我国政府也多次提出并采用了一定的方式和政策来对高房价予以抑制, 对高房价的抑制成为了当前国家宏观经济调控的重要问题。房价持续增长不但透支了公众的消费能力, 同时还影响到了房地产产业的持续健康发展, 影响到国家的长治久安。

二、我国高房价形成的原因

(一) 土地财政及税费方面的问题

由于土地供应方面, 国家采用通过土地来获得巨大收益的土地财政政策, 直接造成房地产厂商的开发成本增加。一些学者在对影响房地产价格因素的研究过程中, 发现政府, 尤其是各级地方政府的财政收入对土地的依赖程度越来越高, 而这种程度越高时, 当地的房价往往越高。另外, 一些政府代理人通过控制房地产来获得巨大的收益也是造成房地产价格高涨的重要原因之一。再次, 在进行房地产开发过程中, 各种税费项目繁多。例如, 开发过程中除了土地出让金以及双重配套费用之外, 还征收防雷检验费、防震检验费、绿化费、墙改费以及施工放线费等。部分地区的费用项目达到50多项, 牵涉到的部门达到25个之多, 占到了房价的20%左右。

(二) 宽松的银行贷款增加了房地产的流动资金

宽松的银行贷款政策直接导致房产销售之前的打折促销减少。当前, 国内的一些房地产企业在进行项目开发时, 资金的缺口普遍增加, 存在着资金欠缺的问题。而这时, 银行乐于给开发商提供贷款, 主要原因在于:其一, 处于贷款过程中的土地开发贷款具有明显的政府背景, 而其他类型的贷款则是在开发商得到土地使用权利之后, 以土地作为抵押来获得的。从这个角度来看, 房地产开发贷款的风险一般较低;其二, 高额的利润回报是银行乐意贷款的另一个原因。房地产商在开发过程中需要银行进行垫资, 而银行也由于这种垫资行为获得了对应的收益, 成为了一个重要的获益途径。这些原因导致开发商前期为增加资金流动而需要采用的打折促销活动减少, 房价难以下跌。

(三) 住房结构不尽合理

在房价较高的年代, 由于市场的真实需求者是对高档房有需求的高收入者。在这种情况下, 房地产商为了实现利益的最大化, 往往会将大量的资金都投入到高档房产的开发过程中去, 直接造成了我国房地产的供需不平衡。大面积的高档房开发过多, 小户型的开发却严重不足。这种结构的不合理直接造成了大量高档房地产的空闲, 土地资源被浪费, 将住房需求进行了扭曲, 进一步抬高了商品住房的房价, 导致房价持续攀升。

(四) 商品住房成为了多人群的获利工具

当住房成为了商品之后, 开发商、银行以及消费者都希望通过这个商品获得自己需要的利益, 达成自己的利益诉求。

房地产商在完成房产开发之后, 首先需要回收其前期的投资成本, 消除后续售房的隐患。这时, 房地产企业会利用企业内部的少数员工以普通消费者的身份向银行贷款, 提前认购其中一部分住房, 通过这种囤房达到回收资金的目的。而住房的获利特性从本质上决定了房地产商具有需要提高房价的趋势。微观经济学有说明——商品销售者收入的变化是与需求弹性直接相关的, 由于住房的弹性需求比较小, 因此价格的提高会直接增加销售者的收入, 而价格的降低则会迅速的导致销售者收入下降。那么, 房地产商为了实现自身利益的最大化, 必然会想办法提高房价的内。

而消费者的投机需要是造成房价非理性上涨的一个重要原因。由于住房的商品特性, 人们始终坚信房价的不断上涨将导致其持续升值, 导致房产成为了一种超过了正常商品消费水平以及含有过多的获益需求的另类“商品”。

三、高房价走势分析与预测

(一) 近期房价涨幅趋缓, 总体迅速下跌可能性不大

房子是与民生问题直接相关的问题, 政府在国家管理的过程中必然对之十分关注。当时, 虽然有国家的宏观调控以及地方政府的控制, 我国一线城市的房价依然处于高位。从上的分析我们虽然可以得出高房价是城市经济持续发展的必然产物, 但是当人们“拿着存折却发现没有资格当房奴”时, 人们会认识到这种情况的严重性, 同时这种情况也另政府感到担忧。于是, 我国政府连续出台相关的政策, 对房价进行控制。例如, 2010年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求, 对各种炒房和投机性质的购房提出了严格的控制措施。通过宏观调控来减少投机性购房, 对房价上涨进行了有效的减缓与控制。

(二) 中长期房价缓慢持续上扬为主

从中长期发展趋势来看, 我国的一线城市, 主要八廓:北京、上海、广州以及深圳等城市, 当前依然处于一个地产繁荣发展的阶段, 虽然存在一些泡沫, 但是房价还是处于一个相对安全的范围之内。政府若能够对之加以很好的调控, 必将能够实现房价的软着陆。从这个方面来看, 房价出现明显下跌的可能性应该不大, 但是其涨幅由于受到国家的调控, 其涨幅不会过大, 最终的增长率将会与消费者的收入增长水平相一致。

从上面的分析来看, 随着国家经济的持续发展, 我国当前高房价的形成有其合理的因素, 但是也存在着一定的不合理原因。其中的不合理因素造成了房价过高, 成为了人们的负担, 使得房价超过了国民实际的购买力水平。政府应该通过适当的措施来加大调控的力度, 使得我国的国民生活水平处于一个一个实质性的提高, 确保我国经济稳步得到发展。

摘要：在分析我国当前高房价的若干原因的基础上, 对房价的走势进行了一定的分析与预测。

关键词：高房价,原因,走势

参考文献

[1]钟昊原.浅析当前高房价的形成原因及走势分析.才智, 2011 (1) :40

房价形成机制篇7

数据证明温哥华房价和北京房价近年飙升到了一个让人难以置信的水平。越来越多的人开始关注这两个世界最贵房地产市场, 想要揭开房价飙升之谜。尽管如此, 还是没有确切的证据来证明这两大房地产市场中存在着泡沫现象。

在中国, 中央政府决定着基本房价并且确立了房地产市场的相关条例。在1990年以后, 中国房地产市场在提高中国经济发展方面发挥了重要的作用。数据显示, 北京房价在2005年到2007年上涨迅速。在2009年中国房价上涨了24%。

影响北京房价的主要因素包括城市化, 人均可支配收入增长, 投机性预期增高, 银行信贷制度放宽, 政府政策调整等。这些因素中最特别的就是政府政策干预了中国房地产市场, 这是不同于其他一些国家影响房地产市场发展的特殊因素。

相反地, 温哥华房地产市场是被市场中买卖双方所带动。不管是省级政府还是中央政府, 对温哥华房价都只起到了最基本的监督管理作用。温哥华房价的飙升主要是由于移民和外来投资者引发的市场性竞争, 而非由于政府的政策所致。

二、中国房地产市场情况概述

中国自1978年起就开始改变房地产市场的结构。但是这场结构改革直到1998年才完成, 并且在1990年底房地产市场才开始真正加入到中国经济发展的行列中。

当全球金融危机来临, 国家努力控制经济过热发展。当时过剩的流动性和经济危机的副作用导致中国政府向固定资产市场, 包括房地产市场投入了四万亿资金。这就导致在经济危机时刻, 多数西方国家面临衰退的情况下, 中国房价依然可以上涨。直至2009年5月, 住宅地产价格上涨到了一个让人难以置信的地步, 在平均价格高达4695元每平方米的情况下, 中国房地产市场将近9.4亿平方米的成交额导致许多人开始怀疑中国房地产市场泡沫已经产生。总共4.3995万亿的利润额比2008年高出了75.5%。此后中国房价一路飙升, 直至2012年中国政府采取了限购等调整措施。

三、影响北京房价的主要因素分析

自1998年中国房地产市场改革之后, 北京房价随之发生了巨大的改变。自2003年起, 我国GDP以每年10%以上的速度上升。在2002到2006年间, 北京年平均GDP达到了16.14%。

除此之外, 北京房地产市场受到了城镇化政策的影响。在2000年到2007年间, 北京城市人口增长达到了28.8%。另外, 快速城镇化导致家庭人数变少, 以至于北京家庭总数增长达到了32%, 从而导致北京对房屋数量的需求上涨。

其次就是人均可支配收入的增长加大了个家庭的消费能力。自上世纪90年代末, 北京人均可支配收入增长以每年11.7%的速度增长。以至于人均可支配收入增长成为了北京2005年到2008年间影响房价上涨最主要的原因。

投机性预期增高也是影响北京房价的重要因素之一。在2009年, 房地产投资达到了3.6232万亿元, 并且占GDP增长总值的11.5%。在2009年后, 房地产投资占到了GDP增长总值的16.1%。在北京房价上涨迅速的阶段, 地产投资者不顾风险, 为了未来预期的高额利润, 大量购买房屋, 以至于房价增长速度更加剧烈。

另外, 银行信贷放宽和北京房价的走势成反比。抵押贷款利率增长可以减缓房价上涨, 但是由于2007年到2009年政府急于缓解经济危机带来的负面压力, 银行抵押贷款利率降低却导致房价继续上涨。

四、中国政府在中国房地产市场所扮演的角色

尽管中国政府对房地产市场的管制受到了诸多质疑, 但是政府的政策调整还是被广大人民所接纳。事实上, 中国政府拥有土地所有权以及土地规划权, 所以政府可以轻易地影响房价走势。另外, 中国政府拥有对国有银行利率的控制权, 对房地产税的调控权等, 所以中国房价的走势基本上由政府掌控。

为了促进经济发展以及提高GDP增长总值, 政府不愿意由于降低房价而影响经济发展。然而由于诸多质疑与问题的产生, 自2011年起, 政府开始对房价上涨进行控制。

五、温哥华房地产市场

从宏观经济学的角度来看, 房地产业正在逐步成为加拿大最主要的经济支柱之一。在2004年, 房地产业占加拿大固定资本存量的1/3, 占家庭总支出的1/9。在2005年, 房地产业总值达到了1.3万亿。

根据一项针对于325个城市最贵房价的调查显示, 温哥华排在全世界最贵房价的第二位。这项调查利用了购买力规模, 并且运用了城市房屋价格中值和税前家庭收入中值。

温哥华房地产市场总值在过去十年中升值了160%。但是房价收入比是10, 将近2001年的两倍。

数据显示, 温哥华在2006年有多于227000的新房, 房价也随之达到了第二个小高潮。房屋人均税率开始在不同地区呈现出明显差别, 最惊人的对比出现在加拿大西部的温哥华和其余加拿大省份。根据数据, 在2006年温哥华独栋别墅增长速度极快。

有趣的是尽管2001年到2006年间新房不断增长, 加拿大人对第二套房产, 度假房, 私人别墅的需求也开始增长。将近101万的加拿大房产是被作为第二套房产或私人别墅所用, 这个数字对比6年前的20万可谓是天文数字。

尽管如此, 研究人员发现温哥华房价的增长已经超出了那些想要拥有自己房产的年轻人所能承受的能力范围。年龄在25到34岁之间, 拥有高学历和好工作的年轻人却买不起自己的房子。另外, 在房价疯涨的年代, 家庭收入却逐步减少了, 使得更多的人面临房价的压力。研究人员还对比了现今家庭收入与房价与1970年时之比。在1970年, 25到34岁人的年平均家庭收入为73000美元。然而在今天, 这个年龄段的人却只能拥有68000美元的收入。在家庭收入逐步降低的今天, 平均房价在以149%的速度增长。

六、影响温哥华房价的因素分析

根据温哥华房地产协会的数据显示, 温哥华房价在2004年10月以年平均19.9%的速度上升。这样升温的速度是加拿大其他25大城市速度的两倍以上。 (其他25大城市年平均房价上涨速度为8.4%) 根据有关人士的分析, 温哥华房价之所以飞快发展跟中国经济的飞快发展有着不可分割的联系。自2004年中国大量出口货物抵达加拿大西海岸起, 温哥华的就业情况就发生了翻天覆地的改变。在2004年10月的统计中, 由于中国出口货物的增长, 温哥华的就业率上升了8%。

在2011年5月, 温哥华房价开始被人口增长, 国际移民, 较低银行贷款利率所影响。失业率在2月下降了8.8个百分点, 在3月下降了8.1个百分点。这导致人们对房屋的需求在短时间内大量增长。

2012年, 温哥华住宅房产房价飙升达到了历史上第二个高潮。对比1995年时大温哥华地区房价增长达到了253.3%, 对比2011年1月增长19.9%。

当温哥华房价急剧飙升的时刻, 人们不禁怀疑是什么导致了这样惊人的增长速度?通过调研, 总结了以下几种影响因素。

首先是移民带来的人口剧增。加拿大这个移民大国在过去很长一段时间里一直在吸纳大量不同国家人口。这些移民中很大一部分人都选择了温哥华作为安身之处。大量的国际移民带来了巨大的房产需求, 也同时快速推动了温哥华房价的上涨。另外, 温哥华有着相当优秀的城市规划方案, 这也使得温哥华人口中亚洲人口达到了40%的比例。相对于西方人, 亚洲人更加注重选择合适的房产安居乐业, 所以温哥华房地产市场跟着移民的脚步得以飞速发展。

其次是加拿大各银行给予的低利率激起很多人购房的热情。在2006年时, 对于一个贷款25年, 首付10%的人来说, 买一栋属于平均价格的房产他所承受的抵押贷款支付收入比率仅为35%。对比1980年代和1990年代时期, 这个比率超出了至少40%。由于持续的可支付能力, 2005年有483800套房屋被出售, 2006年有483770套房屋被出售。

再次就是外来的投资人士, 绝大部分为中国房产投资商。根据温哥华当地报纸报道, 外来房地产投资商尤其是中国大陆的房地产投资商, 对温哥华房价有着举足轻重的影响。事实上, 中国房地产投资商对温哥华房价造成的影响备受争论。一方面温哥华房地产代理商非常欢迎他们的到来。另一方面, 温哥华当地低收入的居民就因为中国房地产商的大量投资而陷入绝望。

七、加拿大政府在温哥华房地产市场所扮演的角色

尽管温哥华房价发生着翻天覆地的变换, 省政府和加拿大政府从未对温哥华房地产市场进行过干涉。政府需要温哥华房地产市场盈利, 从而获得更高的纳税额。

在西方社会, 国家干预理论被经常性的挑战。个人房地产财产权像私有财产一样被保护着, 以防被国家剥夺。但是这样无政府干涉的理论却遭到了多方质疑。就像温哥华一样, 政府可以从高价房地产成交价中获得利润, 而这样的获利是以整个社会为代价。为了实现稳定且安全的社会经济体系, 政府是否应当干预房地产市场成为了人们争论的核心。

在加拿大, 房地产市场营业额占GDP总值的比例比中国要小很多。对比中国历年GDP总值中房地产盈利所占比例为11.5%, 加拿大GDP总值中房地产盈利所占比仅为5.85%。

另外, 温哥华政府每年对土地供给量做一次测评。政府会对每块土地做估价, 以协助房地产市场定价。但是土地一旦售出, 则为个人或公司所有, 政府将不再拥有土地持有权。如果政府想要买回土地, 则要支付相当于当时市场情况的价格。所以由此可以看出, 温哥华房地产市场所受政府影响的因素甚少, 不能够对其房价产生重大影响。

八、总结

在加拿大和中国大经济环境体系下, 比较温哥华和北京这两大国际最贵房价之首城市可以发现中国政府在控制北京房价起到了决定性作用。在对比了众多影响房地产价格的因素以及温哥华和北京两大城市的社会环境下, 不难看出北京的高房价是由于政府的城市化政策, 政府对银行利率的下调, 以及家庭收入的增长所影响。另外, 中国政府一直以来依靠国内房地产市场的盈利扩大GDP总值。但相对于温哥华, 高房价更多是由于市场因素决定。国际移民, 外来投资商, 银行竞争导致利率下降等因素使温哥华房价不断攀升, 其政府的干预却少之又少。除了每年一次的政府地价评估以外, 政府基本对温哥华房地产市场不与过问。

房产税对房价影响机制研究篇8

1 房地产税概述

房地产税作为一种国家税收政策, 是国家对经济发展进行宏观调控的有效手段。房地产税是一个综合概念, 它包括税种的很多方面, 例如:房地产开发商营业税、企业所得税、增值税等。然而到目前为止, 在我国, 房地产税并没有形成统一的专门的税收制度。2011年起, 国家进行了房地产税改革政策, 形成了新的房地产税。新的房地产税从原来的只对城镇住宅人员征税, 变为对个人和所有非营业用的房产征税, 因此, 2011年之后的房地产税称为新房地产税。

2 房地产税现行特点

2.1 税费并重, 负担重

房地产业税的涉及面比较广泛, 与其他行业之间联系紧密, 例如广告企业、政府部门、国家土地管理机构等都与房地产业有着紧密联系。由于房地产业的复杂性, 那么房地产的税收政策也比较复杂, 目前, 有十几种税种涉及到房地产行业, 而我国的房地产税种更多, 有二十多种, 收费项目相当繁琐、复杂, 有的地方甚至竟然超过上百种税种。各种各样、品目繁多的房地产税种导致房地产业税费混乱现象严重, 另外, 由于税收政策、制度的不完善, 以及还存在收费项目之间重复收费的现象, 直接导致房地产税费负担过重。

2.2 房地产各环节税负不均匀

目前, 房地产税务制度大部分是不卖不交税、不租不交税的形式, 而一旦租或售, 则会造成房地产保有环节税费负担过轻, 而流转环节税费负担过重, 造成税负的严重不均匀。对房地产开发和交易环节来说, 房地产开发商的实际税负水平达到40%以上, 而保有环节却只承担城市房地产税和房地产税这两个税种, 远远低于流转环节所交的房地产税。

2.3 房价中包括土地租金和税费

由于土地审批制度批租的地价较高, 房子的价格也相对较高, 并且房价中包含了乱七八糟的税费, 其中, 土地价格和税费大概占到房子总价格的一半。也就是说, 人们平时所购买的房子价格中有一半的资金是用来交土地价格和税费的。

3 房地产税对房价的影响分析

3.1 从住房成本角度分析

从开发商投入成本来计算, 新建住房价格=土地使用价格+住房建筑成本+开发商的正常利润+房价中的各种税费。从公式来看, 土地使用价格和房价中的各种税费是新建房屋价格的重要组成部分, 并且能够提高房价的上涨。住房建筑成本和开发商的正常利润同样会影响房价的上涨, 但在同一生产水平下, 这两项因素的变动幅度不会很大, 因而对房价的影响也是相对固定的。

一般来讲, 房价是由土地价格和建筑成本决定的。但是, 据有关调查结果显示, 各种税费占商品房价格的15%~35%, 土地费用的比例由过去的20%上升到38%, 而房地产开发商的建筑成本却由过去的22%下降到11%。因此影响房屋价格强弱的因素依次是:土地使用价格、房价中各种税费、建筑成本、其他费用等。由此可见, 房地产税在房价影响因素中有着重要地位。

3.2 从住房特征价格模型角度分析

前面已经表明房价与房产税之间的关系, 即房产税的增加很有可能会使房价增长。特征价格模型 (hedonic price model) 在房地产行业有着广泛的应用, 它是一种处理不同性质的产品差异特征与产品价格之间关系的通用模型。“Hedonic”起源于希腊文, “Hedonic”在经济学的应用下指的是, 服务或消费产品得到的效用或者满足程度, 我国台湾学者有把该模型称之为特征价格模型。住房是一种不同性质的商品, 任何一套住宅的地理位置、周围环境、基础设施、面积、特点等都有较大的差别, 当消费者购买住房时, 就会把住房的属性化为特定的效用, 而房屋的质量和数量特征又决定了住房的效用。根据住房特征价格模型, 购房者根据自身的需求和习惯, 选择适合自己的住房, 如果购房者选择一个环境较好、地理位置较好、交通方便、基础设施完善、治安较好、教育良好的住房, 就要承担较高的房屋价格, 同时购房者还要通过支付该地区的较高的税费来作为基础设施的成本。房地产税的一些减免项目, 都在一定程度上降低了所要缴纳的房地产税, 相当于间接地降低了住房购买者的购买成本。

从基本的购房政府供给角度看来, 房地产企业追求的是利润最大化的地区位置。因此, 从住房成本的角度考虑建立住房特征价格模型, 应该更加适合当前的研究方法。基于此, 可把商品住房特征价格模型构建如下:

其中, P:住房价格, Pr:房企利润, Lp:地价, C:建筑成本 (同地区同地段的建筑成本一样) 。

从上述模型可看出, 房企的利润即为住房面积与低价之差。如下图所示:

实践证明, 住宅的房价与地价的基本稳定在3倍左右, 通过图2的利润图描述, 可清楚地发现, 房地产企业为了达到追逐利润最大化的目标。房地产企业会最优选择开发高地价区域, 地价基数的高企将带来更高的房价收入, 从而达到利润最大化。而一般来说, 城市地价最高的区域具有政府公共设施投入高、交通非常便利等特点, 或者政府即将规划该区域为供给公共设施投入较高区域, 是今后城市重点开发区域, 这样必然导致房地产企业相互追逐该热点区域的开发权。在我国目前土地招拍挂的住房制度下, 反映在实际土地拍卖过程中, 即是房地产企业对区域优势进行极为激烈的价格竞争。城市土地出让金的溢价率不断攀升, 基本达到70%以上, 有些一线城市的热点商圈甚至能溢价超过100%以上。结果最终导致商品住宅房价大幅超越当前地块的价值, 产生一定的价格泡沫。

房地产税对房屋价格的影响, 在住房特征模型中来看, 是间接的。因为是通过一些减免扣除项目, 尤其是通过弥补地方公共基础设施和服务成本的地方税实现的。当前, 我国的房地产税收制度, 很少涉及到住房税收减免扣除项目, 所以, 住房特征价格模型对我国房屋价格的影响不是很明显。

4 结论与建议

通过以上两个方面的分析可见, 房产税对抑制房价过快增长有一定的重要意义, 降低房产税的征收标准对抑制房价有一定的作用。房产税是国家财政税收的重要来源, 当未来我国城市化基本上完成, 土地使用价格的出让金不再是政府财政收入的主要来源时, 房产税发挥的作用就越大。因此, 要做好房产税制度的改革与及时更新, 尽量发挥房产税在抑制房价过快增长方面的作用。

此外, 需要注意的是, 新建住房价格=土地使用价格+住房建筑成本+开发商的正常利润+房价中的各种税费, 由此可以清楚地看出, 房屋价格是由多种因素共同影响的结果, 要做好防止房价过快增长, 只做到房产税政策改革是远远不够的, 还必须充分综合考虑其他因素, 综合分析, 收入水平和人口是决定房价的根本原因, 从而更好地抑制房价过快增长。

5 结语

综上所述, 房地产税收制度对房价是有一定的影响的。目前住房需求比较大, 但需求弹性比较小, 导致住房购买者的税费轻而易举地转嫁到购房者身上, 从而抬高了房屋价格。所以不管从房屋的建筑成本还是住房的特征价格模型分析, 都在一定程度上提高了房屋的价格。但是房屋价格最终是由市场供需关系决定的, 如果仅靠政府控制房地产税率来给房价降温, 是很难实现的, 必须加强房产税以外的各项制度来抑制房价的过快增长。

摘要：新时期, 随着我国改革开放程度的不断加深, 国家经济呈现出一番繁荣发展的景象, 房地产业也呈现出前所未有的发展状态。房子是人们生活的必需品, 然而, 在当前社会发展进程中, 房价增长过快现象越来越严重, 国家也不断出台各项政策、法规进行宏观调控, 从而抑制房价过快增长。导致房价过快增长的原因有哪些, 国家房地产税的征收对房价到底有什么影响, 本文将对此作如下分析。

关键词：房地产税,房价,影响

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