影响房价的因素分析

影响房价的因素分析（精选9篇）

影响房价的因素分析 篇1

一、市场供需因素分析

(一) 供给与需求因素影响分析

价格的形成总是在供给和需求的相互作用的影响下围绕价值进行上下波动。房地产市场的价格变化的最终形成也是各种因素直接或间接的作用于房地产市场的供给与需求而发生的。无疑, 房地产市场的供给是由土地供给所决定的。伴随着18亿亩耕地的严守政策及土地招拍挂制度, 我国房价出现了大幅度飙升, 土地特性、土地制度和政策决定了地价走势。

对于土地出让制度, 可以从各国的地价占房价比来看, 2009年国土资源部给出的数据显示:目前在中国, 地价占房价的15%~30%, 平均是23.2%, 而与此相比较的是美国是28%, 加拿大是24%, 英国是25%~38%, 韩国是50%~65%, 日本是60~75%, 新加坡是55%~60%, 中国的地价占房价比例最低。在人口与土地这个问题上中国应当与日本、韩国、新加坡都算做人多地少的国家, 而除了中国之外, 可以看到日韩的地价占房价的比重是相当高的。在一个土地极其短缺的城市中心, 建筑成本相对于地价来说, 也许都是可以忽略不计的。而对于中国来说, 地价占房价的比重如此之低, 便间接地反映出了问题。土地过于便宜地提供给了房地产开发商, 而土地供应量偏小, 从而帮助推高了最终的房价, 结果导致开发商从中获得了极为丰厚的利润。

而消费需求对于房地产市场价格的影响则更加直接, 近十年来, 中国经济的迅速发展带动了城市化进程加快, 带来了中国城镇居民收入的迅速增长, 从广州的实例来看, 从2002年到2008年, 广州GDP增长了1.56倍, 城镇居民人均可支配收入增加了0.89倍, 房价上涨了1.4倍, 扣除物价上涨因素后, 实际上涨0.99倍。城市中的人们对于住房的需求随着中国城市化进程的发展逐渐增长。中国城市化的进程始终都在进行中, 住房需求便一直会处于不断地增长中, 对于中国的房地产市场价格的影响也一直会存在。

考察房价与其供需因素的影响, 选取房地产市场销售价格指数的同比变化与土地开发面积指数的同比变化以及商品住宅累计销售面积的同比增长来进行反映。其相关关系如图1所反映。

从图1中可以看出的商品住宅销售价格指数的同比变化与土地供给的同比变化以及市场商品住宅累计销售面积的同比变化存在一定的滞后相关关系。图中三者变化的关系可分为三个阶段。

第一阶段:在2009年12月份之前, 商品住宅价格增长缓慢, 而此时商品住宅的销售开始逐渐加速增长, 表明了市场需求正在此时加速扩张。而与此同时, 土地开发面积继续保持下降趋势, 土地供给逐渐从紧。

第二阶段:由于较长时期的土地供给与商品住宅需求的不平衡, 2010年开始, 商品住宅销售价格指数同比增长开始逐渐加快。受房价增长影响, 市场需求迅速冷却, 由于土地供给制度的特性, 土地供给在这一时期继续从紧。

第三阶段:2010年6月份开始, 土地供给有所放松, 而市场需求此时已降至低点, 房价虽然继续保持增长, 但增速逐渐趋向稳定并有所放缓。

数据来源:国家统计局网站

从这三个阶段的变化中, 可以总结出房价的变化受到土地供给以及市场需求的影响。而由于土地供给制度的特殊性, 房价的变化对于供需因素的影响并非完全竞争市场情况下的结果。房价的过快上涨能够抑制需求的增长, 使市场需求迅速冷却, 而土地供给的变化则取决于国家政策的变化。

模型设计

在多次修改后, 建立如下多元回归模型:

其中:P:房地产行业的销售价格变动指数 (%) , S:土地开发面积指数同比增长 (%) , CONS:商品住宅销售面积的同比变化 (%) 。

模型估计与检验:

利用EViews软件对模型进行回归分析, 结果见表1。

根据回归分析结果, 写出估计模型如下:

在通过对模型的经济学意义、统计学和计量经济学的异方差性检验以及序列相关性检验与修正之后, 最终模型形式确定为:

该模型表明了当前房地产市场价格对于市场供给与需求时的反应程度。很明显的是, 目前房地产市场价格的变化情况对于供给的反应要大于市场需求, 也就是说, 要稳定房价或者解决房价问题, 从根本上来说, 是解决供给问题, 扩大土地供给, 改革目前的土地出让制度, 合理规划, 从而扩大住房供给, 从根本上满足人们日益增长的住房需求问题。

(二) 房地产行业生产要素分析

房地产行业生产要素主要包括了两个方面, 土地开发面积与房地产行业投资。根据2009年5月份到2010年12月份这期间这两者的变化以及新建住宅竣工面积的变化, 来分析在房地产的生产中, 土地供给以及资本投入的变化对于房地产行业产出的影响。见图2。

从图2中可以看出表明在影响新建住宅建设的两个生产要素中:投资增速的变化和土地开发面积增速的变化同新建住宅竣工面积增速的变化有着明显的相关性。而其中土地开发面积增速的变化则表现出同新建住宅竣工面积增速变化的负相关性, 投资增速的变化与新建住宅竣工面积增速变化则呈现正相关性。这种相关性说明了房地产行业目前问题所在:住房供给的增加更多的是依靠不断增长的资金的投入, 也就造成了图中所表现的投资于房地产市场销售价格之间的高度正相关。而土地开发面积的严格限制甚至是负增长则是隐藏在这背后的原因之所在。

目前住房供给的增加更多的是依靠不断增长的资金的投入, 在宏观经济中则反映为信贷的支持, 同时, 也反映了开发商利用增加资本投入大量囤地行为, 这也促使了高房价的出现。因此国家的宏观货币政策的变动对于整个房地产行业的产出有着重大影响。

数据来源:国家统计局网站

房地产行业的金融属性明显, 这体现在整个行业对宏观金融环境的敏感以及地产开发融资的特殊性上。按参与住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运行方式, 各国的住房金融系统可以划分为开放式和内生式两种。在考察各国的住房信贷与房价的关系之后, 可以发现的是无论是开放式还是内生式的国家, 其房价与住房信贷都有着很明显的正相关关系。 (白宏炜, 2010) 从日本经验来看, 上个世纪80年代末, 日本银行对不动产的贷款开始攀升。全国银行对不动产的贷款余额, 从1984年末的16.7万亿日元, 占制造业贷款余额的27%, 到1989年末超过40万亿日元, 占知道比重达74%, 总贷款中, 不动产业贷款余额也从1984年末的6.9%上升到1991年的11.6%。在此期间, 日本的地价开始暴涨, 从名义水平来看, 1991年最高峰时全国平均地价比1985年增长了61.5%, 其中商业地价增幅高达80.9%, 涨幅最大在1988年, 全国地价平均上涨了21.7%, 其中三大都市圈上涨了43.8%, 东京圈更是高达65.3%。

而在1990年4月1日, 日本大藏省采取了不动产融资的总量控制措施, 对不动产融资增速进行直接管制。1990年二季度日本城市银行贷款额减少了16.7%, 同时, 从1989年3月到1990年8月, 五次提高贴现率, 严厉的信贷紧缩以及连续加息措施使得地价开始迅速下降。以1992年4月28日东洋信用金库受房企亭惠三破产影响而倒闭为起点, 房地产泡沫开始破灭, 整个日本经济也陷入了“失去的十年”。

当国家施行从紧的货币政策时, 一方面, 短期来看, 能够减少开发商的资金来源, 使得整个房地产行业价格水平出现下降趋势。而另一方面, 由于土地供给仍旧处于紧张局面, 而资金的减少, 使得原本供不应求的整个房地产市场供需矛盾更加突出, 房价将以更加快的速度上涨。相反, 国家在调控房地产市场时, 应该在保证土地供给的情况下, 实行较为稳定的货币政策, 同时打击投机行为, 这样才有利于整个房地产市场的价格稳定和合理发展。

(三) 对供需因素影响房价结论

从供需角度来看, 房价高涨, 一方面是由于居民收入的迅速增长带来的住房需求的迅速扩张所造成的;而另一方面, 更应该得到重视的则是在需求不断扩大的同时, 土地开发面积的严格限制, 不合理的土地出让制度。受土地供给限制的影响, 一方面, 住房供给增长缓慢, 供需矛盾突出, 促使房价上涨;而另一方面, 则导致开发商大量囤地, 房地产市场投机盛行, 扰乱市场, 进一步抬升了房价, 并且使得宏观调控政策效果不够明显。

二、“限购令”评价

2010年4月新“国十条”其中规定, “要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区, 商业银行可根据风险状况, 暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况, 采取临时性措施, 在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久, 4月30日北京出台了楼市“限购令”, 规定一个家庭只能新购买一套商品住房。9月下旬, 住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策, 对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》, 其中指出房价过高、上涨过快、供应紧张的城市, 要在一定时间内限定居民家庭购房套数。时至今日, 大部分一线城市都已经实行了“限购令”, 甚至不少二线城市也开始实行“限购令”。

在2010年, “限购令”的效果并不明显, 房价继续保持较快的增长势头。但进入2011年, 房市逐渐呈现疲软态势。到了2011年下半年, 国内部分城市房价开始下降, 并且降价范围也逐渐扩大, 整个房地产市场预期也开始看空。根据最新的公布数据显示2011年12月份的住宅用地地价环比出现了零增长。作为房价成本重要因素的地价的零增长也预示着2012年整个房地产市场价格的下降趋势。最近公布的国家统计局公布的数据显示, 2012年1月份全国70个大中城市住房销售价格出现了全线下跌。这些都表明了限购令以及国家对于房地产市场调控的信贷政策开始发挥作用。

房地产市场价格的上涨, 在贫富差距不断扩大的今天, 会加剧社会的不公, 从而影响社会的稳定。从本文中对房地产市场价格上涨的原因分析来看, 房地产市场价格上涨的最主要的因素是供需矛盾的突出, 而解决供需矛盾, 仅仅靠抑制需求是不可能从根本上解决房价问题, 更不可能解决住房问题。“限购令”能够从短期上压制房价过快地上涨, 但是这种单纯的抑制需求以达到市场均衡的方法, 一旦在政策失效之后, 房地产市场价格将会上涨得更高, 引起更大的社会不稳定。

三、结论及政策建议

从本文中对房地产市场价格上涨的原因分析来看, 供需矛盾突出是房地产市场价格上涨的重要因素之一, 而解决供需矛盾, 仅仅靠抑制需求是不可能从根本上解决房价问题, 更不可能解决住房问题。

供求原理是经济学中最基本的经济学原理。从供需角度来看, 房价上涨, 很大一个原因来自人们的大量需求。

购房需求随着中国经济的高速发展和人均收入而日趋增长, 而同时, 中国人多地少的基本国情使得房地产最重要的生产要素——土地得到严格控制。当土地得到严格控制之后, 面对不断膨胀的购房需求, 凭借宽松的信贷的支持, 房地产开发商投入大量资金来获取更多的生产要素, 以扩大自己的生产能力。此时, 价格上涨也就不可避免的发生了。

政府可以通过土地供给制度的改革以及加强保障房建设来解决房价问题。通过稳定信贷水平控制房价, 加大土地供应平抑房价上涨预期。长期来看, 政府更多的则是应该着重于居民收入水平的提高和收入差距的缩小。用收入水平提升消化高房价, 加强对社会中下层住房需求的关注, 增加廉租房、经济适用房以及中小套型商品房的供应比例, 从而实现对整个房地产市场的价格与分配的调整。

参考文献

[1].赖雅.我国GDP增长率、CPI、人均可支配收入与房价的相关性分析[J].现代经济信息, 2011 (12) .

[2].白宏炜.住房金融制度选择:房地产行业分析之五:金融篇[R].中国国际金融有限公司, 2010 (6) .

[3].石践, 罗佳.我国房价上涨的主要原因及其解决对策分析[J].知识经济, 重庆市科学技术学会, 2011 (15) .

影响房价的因素分析 篇2

佛山一中高一七班

课题组成员：彭钰薇、江佳励、龚海琳、张欣悦 指导老师：

（一）研究背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

（二）研究的目的和意义：通过比较不同二手房的资料总结出影响房价的因素，由此了解二手房房价上涨的原因，理性看待房价上涨。

（三）研究方法：文献法、调查法

（四）研究过程1准备过程（2011-1-25 —2011-1-29）选定课题，确定小组成员分工 2实施过程（2011-1-30—2011-2-10）3总结过程

（五）研究结果

（六）交流评价 1学生体会 2教师体会

影响桂城二手房房价因素

背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

主题词 面积 地段 小区配套设施 房龄 房屋装修家电配置 朝向 楼层 心理因素 政府调控（）概念导入

二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

（）影响二手房房价因素——面积

一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。比如，同是怡翠花园，一处房产的面积为168平方，户型是四房二厅二卫，售价126万；另一处房产的面积为127平方，三房二厅二卫，售价90万。（）影响二手房房价因素——地段

一般而言，处于商业繁荣的城市中心的房价较高，反之，城市边缘地区的房价相对较低。这与市区及郊区的地皮价格、房地产商的的投资有着必然的联系。较之郊区，市区的生活环境、硬件配套、交通运输各方面要更胜一筹，也就更容易获得买家的青睐。例如 有一套房产在桂南名都共42平方位于地铁上盖售价50万折合约11904元/平方米；而另一套房产位于南海区政府宿舍，共90平方，电梯二房，售价65w。折合竟约7222元/平方米。（）影响二手房房价因素——小区配套设施

说到买房子，必须得要该小区的配套设施过关。小区的配套设施，包括【哔——】【哔——】和【哔————】（某人的恶趣味= =+）硬件过关（近超市啊车站啊附近有医院啊公园啊健身场所啊什么东西啊）、管理周到，好吧，你GJ了，你想将你的房子卖出去，大把人抢着说要，不单只这样，你抬高价格还是会有人对你穷追不舍，看吧，这就是魅力。拿怡翠花园那处面积127平方且三房二厅二卫，售价90万的房产和另一处位于花苑广场，面积130平方的三房且售价85万的房产作比较。怡翠花园曾以清幽怡人的环境一度受到市场追捧。绿化率高达65.8%。而花苑广场的绿化效果平平；两者相距不远，附近的商场学校等硬件相差不大；如今买车的人越来越多，小区的车位数量自然也越来越显得十分重要，怡翠花园有地下停车场，而花苑广场的车位只能停留在地面„„综上所述，小区的配套设施也是能影响房价的。

（）影响二手房房价因素——房龄 房龄越低自然越多人愿意要啦，房价自然水涨船高啦~所以说，炒房的人就是冲着这个来的，再所以说，国八条中的某一条就是冲着打压炒房的来的，总而言之，我觉得嘛，上有决策下有对策嘛~房价这种东西是暂时我说暂时打不下来的！保利一号公馆里有处07年四室二厅三卫，面积为282平方的房产，售价388万，约13759元/平方米；还有另一处房产，是09年交楼的毛坯，面积为283平方，折合14134元//平方米，售价400万。房龄过老会影响房屋设计结构以及周边环境都与新楼盘难以相比，一旦遇到房价波动，首先会影响到这些高龄房，而且因为质量上明显弱于新房，在进行拍卖或处置时也会遇到更大的难度；同时，各家银行对二手房贷款的房龄限制有所不同，但其共同的特点之一就是二手房贷款的最高还款期限普遍低于商品房贷款。这就造成二手房在办理贷款时，贷款难度会随着房龄的增长而增加。（）影响二手房房价因素——房屋装修及家电设备

谁不想自己的房子一买回来就能立即入住不用自己再去买材料装修啊买家私啊买家电啊什么的，这自然使得有这样配套的二手房身价百倍（何?）不愁没人来买。万科金御华府有一套房四室二厅二卫，共200平方，毛坯房价格为12000元一方 还有另一套房三房二厅二卫共153平方，豪装，价格为12012元一方。因此，房屋的装修家电设备等也会影响房价。（）影响二手房房价因素——朝向

对，这是个问题。中国人注重风水，什么风水影响你的一生（去死！）坐北朝南的房子有好的风水（你就吹吧你！）因为我们在北半球，坐北朝南容易采光，通风透气，衣服什么的容易被晒干，细菌也不那么容易滋生得那么快。而你住南朝北的房子，就等着发霉吧你！万科金御华府的好朝向基本没有，调查时看了好几套放出来的房，基本都和西向扯上了关系。询问了中介小姐，她笑笑说好朝向实在难买到。（）影响二手房房价因素——楼层

要我说这个，我觉得，楼层太低的话春天潮湿、冬天比较冷，而楼层太高呢，没电梯的会很麻烦，夏天很热，不过好像蚊子会比较少吧。如果楼下是超市啊什么商店广场啊，就是住在靠上一点的楼层会比较靠谱，吵不到。楼层适中，不上不下的一般价格较高。保利一号公馆有一套房位于高层，244平方米，14426元/平方米，售价352万；另一套房在10层，248平方米，14517元/平方米，售价360万。即便第二套房以244平方米算，总价为354万，仍比第一套房的价格贵些。

（）影响二手房房价因素——心理因素

人的主观因素必不可少。看一间房，你要觉得它好，即使它就是一间位于郊区的破破烂烂的小屋没有多少配套设施，你也愿意花钱将它买下来；你不觉得它好，哪怕它是位于市中心的繁华商业圈配套多好多奢华，你也会觉得也不过如此，龙床不及狗窝。当然，这也要建立在你能承受房子的价格这个客观基础上。买卖房产的双方出价和开价时多少都带了自己的主观感觉在里面，我就是觉得这房子值这个价，所以才会有讨价还价出现。（）影响二手房房价因素——政府调控 新的控制房价的政策出台了“新国八条”中有这样的规定“二手房交易税按全额征收”（调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。）这主要是为了打击炒房者哄抬房价是房价上涨过快。不过有了这样的政策出台，怕是买二手房的人会少了，毕竟，房龄是个重要的指标。

影响未来房价走势的关键因素 篇3

影响房价的因素

首先回到预测未来的起点：如何看待当前房价的稳定和回调?

住房，作为一种特殊的商品，既具有一般的商品属性，同时具有资产属性。所以，我们考虑对住房的两类需求：自住需求和投资性需求(投机性需求实质上就是投资性需求，不作区分)。

从住房市场供求来看，影响当前房价变动，主要有以下几个方面：

供给方面

一是，新建住宅供给：短期内，没有什么变化；中期内，根据政策对交易环节监管的要求，供给可能增加。长期内的住房供给，还依赖于当前政策性住房建设和民间投资的住房建设进度。

二是，市场存货住宅供给：这方面的供给来自于投资者持有的资产性住房。政策变动，可能改变部分住房投资者的预期，预期房价下降或风险加大导致共供给曲线右移。当然，如果房地产公司之前也有这类存量房，也可以作类似考虑。 以上都是从量上来看。 但是，供给增加并不见得房价就一定下降，还得看供给曲线是什么样子，短期内供给曲线可能是一个射线，即不到一个价格水平(利润水平)，宁愿不卖也不降价。０这依赖于投资者(或房地产公司)对未来房价的预期、对房价变动的时间区段估计以及投资者(或房地产公司)资金充裕状况。

需求方面

一是，自住性需求：在现实需求和未来预期的作用下，一部分人仍然会购买住房，而大部分人会选择暂时观望。随着时间的推移，暂时观望抑制的自住性需求将会恢复。总体上，如果拉长一点时间区段(比如一年)，在此次政策作用下，原先均匀的需求分布可能变成前低后高。 二是，投资性需求：在当前政策下，不管未来房价如何变化，住房投资的风险无疑是加大了，短期内，这方面的需求受到了极大的抑制；但是，随着时间的推移，如果住房供求的基本面没有发生根本性的改善，住房价格上涨的预期很可能重返，此时的投资性需求可能爆发，因为在当前如此高调的政策调控下，都没有把房价打压下去，房价调控政策将失去信誉。

未来房价走势

由此，我们可以做如下判断：

当前住房价格平抑或回调，有观望导致的对自住性需求的抑制，也有投资性住房需求的戛然而止与投资性住房存量供给的突然增加，但主要是投资性住房需求受到抑制和供给突然增加的作用；也就是说，目前房价变动仍然体现的是住房的资产属性。

中期内(2010年4月－12月)

住房供给会增加(既有政策原因，也有住房建设自身的周期因素，去年新建的住房将陆续在下半年完工；另外，投资性存量住房供给(曲线)，可能恢复正常)，自住性住房需求肯定能达到平均水平，投资性住房需求看政策力度和宏观经济的其他方面，存在不确定性。

政策方面的不确定较小，除非房价再次发力倒逼更严厉彻底的政策出台。最大的不确定性来自于通胀水平：如果通胀呈高企态势，在汇率粘性、利率粘性和热钱流入的作用下，高通胀成为现实可能让投资性住房需求再次抬头。所以，中期房价走势存在一定程度的不确定性。

长期内(2011年1月-9月)

住房供给取决于当前住房投资的状况，包括政策性住房投资和商用住房的民间投资(这里面，进入自主开工阶段的住房投资建设，也是有效的，因为存在支付预付款的购买行为，相当于实际的住房供给)；而投资性存量住房供给水平虽然仍然取决于多方面的宏观经济因素，但总体来看，可以认为是恢复到正常水平。

自住性住房需求将会恢复或超过正常状态，投资性需求依赖于市场预期，这个预期取决于作为商品属性的住房供求关系。即，自住性住房需求恢复正常水平，住房供给将起决定性的作用。

由此可见，长期内起决定作用的是政策性住房和非政策性住房的投资和供给。这两个方面的供给，政策性住房仍然看中央财政会有多少支持力度，或者中央财政体制愿意给以多少政策体制上的支持(比如，发行地方债、与民营机构合作等)。 而非政策性住房的投资和供给，则取决于房地产企业的现金流、资金成本以及对政策的预期。政策变动频繁，直接干预的力度过大，可能会使房地产企业投资时显得谨慎。

当前情形下，利率是资金成本的一个方面，信贷约束是提高资金成本的另一个方面，房地产企业可能通过共它途径筹集资金(如发债、民间融资渠道、出让股份等)。

房地产企业可能多卖房得到资金多买地，从而多做房地产投资；可能少卖房少买地，并收缩房地产投资。平均来看(有些企业自有资金多，有些企业自有资金少，假定平均看起来，不多不少：即，有自有资金，但在现有政策约束下(信贷、资本市场发债都可能受到管制)不大敢大肆扩张)，不太可能多卖房少买地，或者少卖房多买地。

假定房地产公司预期未来房价仍将高涨起来，买地是个占优战略；假定房地产公司预期未来房价将难有起色，卖房是占优战略(如此讨论的假设前提是：即便当前房价受到抑制或回调，卖房仍有较高利润；不管什么房地产企业，拿地是体现其长期市场价值的关键因素，没有土地，房地产企业就没有未来)。所以，在资金约束下，我倾向于判断房地产公司的占优战略是卖房拿地。 这里面的重要假定是，平均来看，房地产公司需要卖房才有足够的资金来拿地。但这个假定可能不成立，因为当前房地产企业的自有资金是非常充裕的。所以，综合起来的结果是，多拿地，相对少地卖房。如果政策不严厉，这种情形会更严重。也就是说，现实情况可能是相对少卖房，土地还是照样拿。

拿了土地，是否立即进行投资，以及投资进度是快是慢，这依赖于对房价的预期。而这里面的不确定性仍然来自于政策性住房的供给和通货膨胀。

我国高房价的影响因素及对策分析 篇4

一、我国高房价的背景分析

2008年,一场由美国次贷危机引发的经济危机瞬间形成了全球性的金融危机,各国经济纷纷受到严重打击。作为我国“三驾马车”之一的出口损失惨重,特别是位于东南沿海的众多中小出口加工型企业大量破产倒闭。世界各国政府为了应对这次史无前例的全球性金融动荡,于2008年10月8日晚展开全球降息行动。

2008年10月主要国家央行降低利率的措施:美联储降低基准联邦基金贷款0.5%,降至1.5%,贴现率降至1.75%;欧洲央行下调基准利率0.5%,降至3.75%;英格兰银行下调基准利率0.5%,降至4.5%;中国人民银行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%,下调存贷款利率0.27%,取消征收储蓄税。

此次降息行为并没有有效缓解我国的出口和消费问题。消费尤其是内需在通胀的预期下,普通城镇居民相继减少消费行为,尽管商家采取了不同程度的打折优惠措施,但是消费市场毫不意外的迎来了一个寒冬。“三驾马车”仅剩下投资这一根唯一的救命稻草,在这种情况下我国政府出台的“国十条”也就合情合理了;在1997年东南亚金融危机中,我国同样采用了扩大投资的方式,并且收到显著效果。基于以上现实和历史的原因,政府财政投入4万亿,大手笔借此机会上马。4万亿通过货币乘数达到了20万亿,巨额资金流向市场,在一定程度上缓解了我国所面对的经济金融危机,保证了8%的GDP年增长。

回归房地产市场,2008年从“七项政策”到“国三条”,短短2个月时间内,中央政策频出,对房地产的重视程度可见一斑,然而就是这次货币投放为以后房价的快速上涨埋下了一颗定时炸弹。更为可怕的是,地产商有了比黄金更有价值的信心。

二、高房价的因素分析

尽管局部地区的个别楼盘短期价格会有下降的表现,但是从长期来看,我国房价依然保持一个上升趋势。研究房价的成因一直是房地产市场一个经久不衰的课题,它可以帮助决策层更好的制定行之有效的措施。

1. 货币投放量。

进入2008年下半年以来,货币供应量以每月平均3%的速度递增,在这种良好的投资环境以及政府的宏观调控下,北京、广州、上海、深圳等地陆续推出了针对房地产市场的一系列“救市”做法。2008年12月17日,国务院总理温家宝再次主持召开国务院常务会议,具体研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。12月20日,国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。2008年12月,为了保证我国GDP年增长8%的既定目标,国家加大了货币供应量,M0的增长幅度更是高达8.2%。

货币投放量在2008年下半年收到的良好效果使得我们在2009年依然延续了这种政策。1、2月份楼市相对冷清,3月份楼市出现新一轮的拐点,6月份房价加速上升,到1 1月全国70个大中城市房价同比上涨5.7%。2009年全年房地产投资43065亿元,同比增长19.9%,占城镇固定资产投资的22.2%,贡献率为17.1%,仅次于制造业。到2010年8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%,涨幅比7月份缩小1.0%;环比与上月持平。新建住宅销售价格同比上涨11.7%,涨幅比7月份缩小1.2%,环比与上月持平。其中,商品住宅销售价格上涨13.1%,其中普通住宅销售价格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%;经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与上月相比,商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平,经济适用房销售价格上涨0.1%。

自从2009年3月以来,虽然各项经济数据开始好转,但是由于经济结构的不合理,投资“单引擎”拉动,在经济增长的背后,是货币供给和信贷规模的大规模增加。

2. 庞大的需求。首先,

我们要明确在需求市场中,到底有多少是消费性需求,有多少是投机性需求。从目前情况来看,我国房地产“刚性需求”依然很旺盛,这种局面与我国经济体制改革不完善有关。第一,1998年国家开始停止福利性分房,按照工龄、级别的福利房被开发商所建造的商品房所代替,在那时有需求而没有赶上“末班车”的那部分人自然成为了“刚性需求”的第一批;其次,“80后”们逐步进入而立之年,结婚买房成了一件自然而然的事情,这一批人构成了“刚性需求”的另一大主力;第三,国家大力发展城镇化,大量的农村劳动力涌入城市,在可以预见的未来,劳动力的转移对房地产的“刚性需求”也将慢慢暴露出来,在推动房价上升的同时,也是一个经济转型的好时机。预计到2020年,我国城市化率将达到55%至60%。目前,我国城镇人均住房面积为26.65平方米,按照城市化率每年增长1%,将新增1000万城镇居民来计算,至少需要新增2.6亿平方米的住房供给。当前,一线城市的销售增长是8.1%,省会和中型城市是27.6%,小城市和城镇是33.7%,小城镇和新农村是36%。因此,中小城市是未来房地产投资的新引擎,商业地产不仅要看一线城市,二线城市也有很大需求。

“刚性需求”作为重要的力量依然比较强劲,这正是房地产价格在“多道金牌”的调控下仍然居高不下的重要原因之一。当然,除了刚性需求,在金融市场尚不完善的条件下,庞大的储蓄需要找到投资“出口”,房地产行业也就成为不多的投资工具之一,住房投资性需求也占有较大比例。

其次,投机性需求在我国近几年内频现。作为投机性需求,投资者不关心价格是否偏离了正常指数,而关注未来走势,预期价格是影响投资性需求的唯一因素,“买涨不买跌”是投机者的购买心理,这样导致了利率为负的正常需求曲线转变成为利率为正的吉芬商品需求曲线;另外,人民币自汇改以来(2005年7月21日:人民币汇价由挂钩美元改为参考一篮子外币;人民币兑美元实时升值2%,报8.11元人民币),根据中国外汇交易中心的最新数据显示,从2005年到2010年10月,人民币累计升值23.85%,人民币在持续的升值过程中,大量“热钱”流入国内房地产市场。目前,我国资本市场不发达是使居民投资房地产的一个主要因素,现阶段我国股市流通市值5万亿元左右,债券市场只有1200亿元,这两个市场不能很好的吸纳资金;再加上我国商业银行实际存款利率为负,虽然我国存款数量依然增加但是速度有所放缓,减少的资金进入了房地产市场,维持了现阶段的高房价。

三、对策分析及建议

1. 保持房地产市场适度的投资规模,推进多层次多元化的住房结构模式。

我国房地产对宏观经济有不可替代的作用。根据相关统计,目前我国的商品房库存量占GDP的200%,每年提高一个百分点,有3000万人进城,需要600万套住宅,拉动内部需求8000亿人民币,相当于GDP每年增长5个百分点。因而我们不能用行政命令来调控房价,多年的宏观调整经验已经清晰表现出,采用行政命令来打压我国地产行业,其结果只能是房价下一阶段报复性的涨价,2003年的上海已经印证了这一点,所以我们要维持地产行业的投资,同时不断推进多元化改革。目前我国廉租房占房地产的数量不到4%,而香港、欧美等市场制度相对完善的国家,这一数字达到30%以上。鉴于市场机制不能有效解决中低收入者的住房需求问题,政府应该从社会福利角度出发,大力建设廉租房和经济适用房等保障性住房,以保证社会底层人民的住房需求。同时可以继续保持商品房的投资性和改善性的住房,达到包容性增长。

2. 完善税收制度改革。

目前房产税的种种弊端要求我们加快出台房屋奢侈税、甚至遗产税。第一,我国居民在购房时一次性缴纳了30年到70年不等的土地出让金,再次缴纳房产税则相当于重复收费,而根据房屋奢侈税来确定征税标准,即根据各个城市的实际情况,按照各自人均居住面积确定起征点,采用“高起点,多层次”的征税标准,尤其对首次置业和廉租房、经济适用房的消费群体进行减税甚至免税,最大限度的保障中低收入群体的既得利益。政策的实施可以参照“点-线-面”的方式运作,在试点城市运行成熟之后,逐步推向全国;第二,房产税的征税目的在于增加财政。从中央财政来看,2009年财政为了应对金融危机,支出同比增长24.1%,2010年预计支出6.3%,赤字8500亿,增长1000亿。由此可见,目前的房产税并不是真正解决高房价的措施,相反,由于房产税的存在,投机者将这一部分成本转移到最终的消费者的身上,所以房产税并不能真正减轻中低收入者的购房压力;最后,借鉴韩国市场的房产税的征收经验来看,韩国的综合不动产税在短期内起到比较大的影响,不同地段的房价均有下降,幅度平均达到4.2%,个别地段甚至超过10%;但是从长期来看,房价已经回到了调整之前的水平,从长期看,房屋作为一种富有弹性的商品,消费者的理性会平衡房产税带来的作用。

3. 发展新型农村。

目前大量农村剩余劳动力涌入大中城市,在促进该城市的经济发展同时也造成了城市的高房价。使这一部分的流动性人口回归农村或者小城镇发展则在一定程度上缓解大城市高房价的问题。

首先,政府应该着重发展现代化的农村,并且增加农村经济产业链,将剩余劳动人口安置在当地。目前我国农村的发展模式是以补贴为主,从短期效果来看,取得了一定的成效,但是,补贴并不能从长期上解决农村生产力水平低下的问题。因此,我们应该转变发展模式,由财政补贴向自主发展逐步过渡。

其次,我国新型农村应该以增加生产产业链为主,发掘内部增值潜力;同时发展二、三产业,将剩余劳动力向乡镇企业转移,扩大当地非农业就业规模,减少大中城市的人口和住房等一系列压力。

再其次,国家应该出台相关政策鼓励农民返乡,自主创业。政府相关部门对返乡农民进行项目指导,创业培训,小额贷款,税收减免等优惠措施予以支持。

影响房价的因素分析 篇5

一、因子分析的基本原理

因子分析是利用降维的思想, 把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的统计分析方法。因子分析的一般模型为:Xp=ap1F1+ap2F2+…+apmFm+apεp。其中, Fi是公共因子, 他们之间两两正交。aij是公共因子的负载, 载荷因子越大, 说明第i个变量与第j个因子的关系越强。εi是特殊因子, 表示对应变量中不能被公共因子解释的部分。各特殊因子间及特殊因子与公共因子间相互独立。

二、利用数据进行因子分析

1.指标的选取。

遵循着体系综合性、指标可得性原则, 选取11个指标:X1房地产开发投资完成额 (亿元) , X2施工房屋建筑面积 (万平方米) , X3房屋销售面积 (万平方米) , X4房价增长率 (%) , X5人均地区生产总值 (亿元) , X6年末总人口 (万人) , X7城镇居民人均家庭收入 (元/人) , X8城镇居民家庭消费性支出 (元/人) , X9人均道路面积 (平方米) ;X10人均绿地面积 (平方米) ;X11第三产业占比 (%) 。并在东部、中部、西部各选取五个代表性城市作为样本进行分析。东部:北京、上海、南京、杭州、广州;中部:合肥、南昌、郑州、武汉、长沙;西部:重庆、成都、昆明、西安、兰州。

资料来源:由《中国统计年鉴2009》、各城市统计公报数据整理得到。

2.KMO和Barelett检验。

利用SPSS将数据进行检验。检验结果KMO取值为0.620, 大于0.5的标准, Barelett检验中显著概率为0, 说明各变量间相关程度无太大差异, 相关矩阵间有公共因子存在, 适合做因子分析。

3.计算因子载荷矩阵与特征值以及贡献率。

采用SPSS计算公共因子的特征值和方差贡献率, 由大到小排序, 输出结果有4个公共因子特征值大于1, 贡献率分别为37.828%, 24.406%, 16.415%, 11.973%, 累计达到90.622%。因此, 提取这4个主因子就已经包含了11个变量的绝大部分信息。采用方差最大法, 对因子载荷矩阵实行正交旋转, 得到较理想的因子载荷矩阵。

三、结果分析

(一) 因子命名

由表3可知, 变量X5、X6、X7、X8、X11对第一主因子影响很大。其中, 人均地区生产总值反映了地区经济发展水平, 城镇居民人均家庭收入决定了居民购房能力, 第三产业占比反映了服务业的发展程度, 对于拉升地区经济有重要作用。

变量X1、X2、X3对第二主因子的影响较大, 说明第二主因子主要由房地产开发投资完成额、施工房屋建筑面积、房屋销售面积构成。这三个因子反映了房地产市场投资、销售等情况, 因此定义为房地产市场因子。

第三主因子在人均道路面积、人均绿地面积上有较高载荷, 反映了交通和环境方面的因素, 定义为交通环境因子。

第四主因子由房价增长率单独构成, 由于房价增长率可以作为人们对未来房价走势的预期, 因此定义为预期因子。

通过提取这4个因子可以基本反映全部指标的信息, 所以决定用4个新变量来代替原来的11个变量。

(二) 计算因子得分

根据表2及方差贡献率值可计算各公共因子的得分, 得分可以反映受此因子影响的程度。

计算各地区的综合得分:F= (37.828×F1+24.406×F2+

(三) 结论

1. 城市化进程的加速造成对住房旺盛的需求。

地区的城市化进程、城市人口数量, 在客观上决定了对房屋需要的规模。从表3可以看出, 东部地区城市的经济因子得分相对较高, 说明在东部经济基本面的因素是抬高房价的重要原因。中国东部沿海地区经济相对发达, 城市化进程高, 家庭小型化和分散化的速度快, 使得对房屋需要的增加也较快。上海、广州等地区吸引大量外来打工人口, 不管是购房还是租房, 都会在一定程度上形成对住房供给的压力;北京、南京作为中国重点教育基地, 每年大量高校毕业生在当地就业, 也成为住房的急切需求者。另外, 很多具有隐性收入的人将在北京、上海、广州这样一些经济发达的城市购房, 作为一种身份的象征, 从而哄抬了房价。

2. 政策执行不力以及投资渠道缺乏造成宏观调控成效难以显现。

中国许多地区房地产投资在总投资中占相当大比重, 如上海就保持在40%左右, 浙江、广东等也超过30%。由于房地产税收收入和土地出让收入是地方财力的重要支撑, 地方政府为追求政绩, 当然不希望房价下降, 因此助长了官员抵制和化解调控政策的心态, 为部分开发商违规行为开绿灯, 推动房价上涨。另外, 中国股市发展不成熟, 银行利率偏低, 商品房投资作为风险相对较小、不用太多专业技术的投资渠道受到投资者的青睐。在2003年以前, 深圳、上海、北京是中国房产行业最兴盛的城市。而自2003年以来, 由于以上城市的可居住资源减少和相关政策出台, 使房产行业的经营地有所转变, 重庆就成为中国几个新星的房地产地之一。如表3所示, 重庆第二主因子的得分为11个城市最高。

3. 居民的消费观念转变从某种程度上导致房地产需求的增加。

近几年居民的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变, 原来的一次性购房、一步到位的思想也逐步改变, 这在一定程度上也刺激了房地产业的发展。人民生活水平提高后, 对于二次置业的人来说, 都想购买大一些, 居住环境舒适一些的房屋。比起中国一线城市可居住资源减少 (如表3所示) , 南京、杭州、合肥、成都在第三主因子上的得分较高, 这些文化特色鲜明、人居环境优越的二线城市正吸引着越来越多的投资者。

4. 对未来的预期也影响着市场需求。

由于房屋是生活必需品, 有时表现出并不因房价上涨而减少对房屋的需求;另外房屋可作为投资品, 价格上涨可能会助推需求的增加。正是这样的原因导致了需求对价格预期有很多时候并不敏感。从表3可以看出, 中国西部地区在预期因子上的得分普遍高于东部地区, 说明随着东部城市可开发资源的减少, 西部各地区正日益成为投资者的新宠。2008年国家发改委宣布, 重庆与成都一起成为新的综合改革实验区, 昆明开展“新城运动”, 这些利好政策都促使预期因子在抬高当地房价上起到重要作用。

参考文献

[1]熊伟.中国房价持续上涨的流动性过剩因素分析与对策[J].生产力研究, 2007, (19) :87-88.

[2]莫光财, 陈照琳.房价上涨中的地方政府有限理性行为[J].地方财政研究, 2007, (9) :10-13.

宏观经济因素影响下的房价分析 篇6

自从20世纪90年代的亚洲金融危机之后, 我国开始逐步从住房分配到商品房的过渡, 通过扩大内需来拉动经济的增长, 摆脱对外需的过度需求。如今20多年过去了, 房地产产业对于GDP的增长越发显得重要, 2005到2011年, 房地产投资力度一直在不断加大, 从15909.2万亿元增长到61796.9万亿元, 房地产投资占GDP的比重从2005年的8.6%增长到2011年的13.06%, 虽然2008年金融危机席卷全球, 但是房地产投资的比重仍在增长。 (1)

房地产投资的增长固然是好消息, 至少说明我国在转变消费的方式上迈进了一大步, 逐步转型为内需型消费。因为房地产业带动了钢铁、水泥、木材、家具等等行业的发展。但是这同时也带来了很多弊端, 其中高房价就是无法忽视的问题, 许多城市的房价远远超出了工资收入比例, “房奴”也已经不是新鲜的词汇, 多少人就为了房子奋斗终生。但是房价的提高和宏观政策也有分不开的联系。因此, 本文就宏观经济中各因素对房价的影响进行分析, 从而找出控制房价上涨的因素, 提出相关政策建议。

2 模型建立

本文采用VAR模型, 研究房价在人民币汇率、通货膨胀率、货币供给量以及人口因素的影响下是如何进行变化的。选取数据为年度数据, 时间为2002—2011年。对所有的变量都取对数, 令lprice表示房价, lpop表示人口, lM2表示货币供给量, lrate表示汇率, lflo表示通胀率。

2.1 选择滞后阶数

由于采用VAR模型, 因为时间序列数据往往具有趋势性, 表现为非平稳性, 为了避免产生伪回归现象, 必须要对数据进行检验。首先要进行滞后阶数的选择, 通过运行Stata软件得到表1, 由此可知AIC信息准则确定的是最佳滞后阶数为3, 而根据HQIC信息准则和SBIC确定的最佳阶数也都是3, 因此3阶为最佳阶数选择。

Endogenous:lprice lpop lrate lM2 lfloExogenous: _cons

2.2 平稳性检验

其次, 进行ADF单位根的检验, 经检验发现3阶滞后是不平稳的, 有点落在单位圆之外, 因此选择滞后一阶, 经检验发现一阶滞后是平稳的, 所有点都落在单位圆之内, 因此VAR (1) 是平稳的, 如图1所示。

通过Stata软件对lprice、lpop、lrate、lM2、lflo进行多元线性回归, 可以用下式进行表达:lprice=13.19lpop+0.68lrate+0.32lM2-0.80lflo-149

这说明, 人口因素变动一个单位, 房价变动13.19个单位, 汇率变动一个单位, 房价变动0.68个单位, 货币供给量变动一个单位, 房价变动0.32个单位, 而通胀率变动一个单位, 房价反向变化0.8个单位。

2.3 granger因果检验

granger因果检验的本质其实就是VAR模型, 主要是用来检验一个内生变量是否可以作为外生变量来对待。要求序列必须存在同阶单整的协整关系或者都是平稳内序列, 如果序列不平稳或者不协整很可能会产生伪回归问题。在前文中已经确定滞后一阶是平稳的, 建立VAR (1) 模型对各变量因果关系的方向进行判断。

可以得到, 在F检验中5%的置信水平区间下, 人口的F值大于其临界值, 因此对房价有显著影响, 对人口而言, 货币供给量和通胀率有显著影响, 对于汇率而言, 由于4个变量F值都在临界值以内, 因此对其的影响不显著, 而人口、汇率和通胀率都会影响到货币供给量, 其中人口和汇率的影响非常显著, 对于通胀率而言, 4个因素的影响同样也是不显著。如表2所示。

2.4 方差分解分析

方差分解是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化 ( 通常用方差来度量) 的贡献度, 进一步评价不同结构冲击的重要性。本文中选取了10步, 应用方差分析可以看出 (表3) , 价格自身的影响在第二步跳跃之后就一直趋于水平, 变化不大, 也就是说房价受自身的影响很小。而人口对于房价的影响在第二步增大之后趋于稳定在第五步又有一个跳跃。通胀率对于房价的影响一直比较平稳同时力度也比较小, 趋于一条水平线。而汇率对于房价的影响有上下的波动, 如图2所示。

3 结 论

综上所述, 房价最主要的影响因素是人口因素, 特别是20世纪80年代生育高峰时期出生的人口正是如今房子的需求者, 因此都属于刚性需求, 虽然我国在计划生育的政策下已经控制了人口数量, 但是由于我国人口基数大, 协调人口数量和老龄化之间的矛盾仍然迫在眉睫。本文认为, 生育政策还是不能无限制放宽, 不能让人口猛增猛涨, 否则房价只会居高不下。

货币供给量同样也会影响房价, 房价攀升的很大一部分原因也是由于金融政策的影响, 供给量越大, 人们手中的钱越多也越不值钱, 因此加大对于房子的投机需求, 从而影响到房价。国家应该加强对于金融政策的调整, 不能一味追求GDP的增长, 要让老百姓真正过上国富民强的日子, 而不是为了一套房子勒紧裤腰带一辈子。

汇率利率对于房价是负向的影响, 汇率利率越高, 房价会降低, 这也解释了住房贷款对于房价的影响, 适当提高利率可以抑制房价的投机需求, 从而控制房价。而对于汇率来说, 可以积极引导外资流入实体经济的领域, 而不是限制于房地产领域。

通胀率对于房价的影响比较微弱, 但是我们也要警惕通货膨胀对于整个国民经济的影响。

国家目前也已经出台了相关政策来阻止房价的上扬, 并且在一线城市也有了成绩。希望有一天房子不再是年轻人沉重的负担。

参考文献

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[4]安明.影响房地产经纪波动的实证分析[J].产业观察, 2010 (2) .

[5]罗辉.房地产经济与国民经纪波动的重要因素探讨[J].现代经济信息, 2012 (4) .

合肥市区房价变动影响因素分析 篇7

一、合肥市房地产价格变动情况

近年来, 由于我国城市化进程加快, 我国大部分地区房价呈上升趋势, 合肥也不例外。2006~2009年合肥平均房价从3, 302.7元/平方米涨到4, 232元/平方米, 同比增长28.16%。根据CRIC系统监测, 从2006年开始, 合肥环线商品房成交均价呈现出不同程度的增长, 如图1所示。 (图1) 就具体数据来看, 其成长趋势表现为以下几个特点:

(一) 各环线商品房成交均价均呈现出大幅上升态势, 离市中心越近的成交均价增长越快。一环内2006~2009年商品房成交均价年均增长率为10.71%, 一二环为10.67%, 二环外为9.97%。

(二) 环线商品房成交均价的差距正在扩大, 离市中心距离越近, 差距越大。2006年一环内与一二环商品房成交均价相差677元, 2009年两者相差898元;2006年一二环与二环外商品房成交均价相差464元, 2009年两者相差673元。

(三) 离市中心越近的位置, 相对价格越高, 市中心地段的价值在整个合肥城市环线布局中的优越性初见端倪, 但一二环、二环外的价格区间仍然比较集中, 没有拉开显著的级差。2 0 06年一二环商品房成交均价是一环内均价的83.13%, 2 0 0 9 年是83.06%;2 0 06年二环外商品房成交均价是一环内均价的71.57%, 2 0 0 9年是70.37%。

二、合肥房地产价格变动的影响因素

(一) 合肥城市化进程加快带动房价上涨。

2008年中部六省省会中, 合肥的均价在4, 000元/平方米左右, 相对来说发展还是比较平稳的。但近年自合肥大建设以来, 因为城市基础设施发生脱胎换骨的变化, 城市化进程等加快。高架的建设、滨湖的发展、轻轨的修建、建设区的新面貌等都证实着这个城市在飞速上升中。加上外来人口的不断扩张也增加了房屋上的刚性需求以及城市居民自我提高中的改善型需求。在这样的大环境下, 房价必然受其影响。按照合肥城市规划, 到2010年城市人口达到300万, 城市化率达到62%, 目前距离这个目标还有很大的距离。如果能够完成整个规划, 合肥现在每年以20万人口增长以及一些流动人口, 会给房地产业带来需求量。

(二) 二手房交易减免税费政策的影响。

2008年的金融风暴使全国各产业都受到很大的挫折。进入2008年, 日益趋紧的信贷政策使合肥不少房产商都遭遇融资“难题”, 在紧缩货币政策下, 银行几乎无一例外地收缩公司贷款, 削减了对房地产企业的开发贷款。2009春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策, 由于与2008年相比货币政策较为宽松, 使二手房交易迅速的活跃起来, 同时也带动了一手房和新房的交易上升。2011年货币政策又转变得有所紧缩, 通货膨胀的形势也日益严重, 随着用工等各个方面成本的增加, 房地产市场也必然面临尴尬的局面, 2011年的房地产形势不容乐观, 以至于二手房市场不容乐观。

(三) 供需矛盾造成房价上涨。

随着人们生活水平的提高, 人们对住房的需求大大提高, 小居换大居, 旧房换新房, 许多百姓积极的改善自己的住房条件和居住环境, 城市新增人口对住房的需求, 城市改造拆迁, 对一些发达地区的沿海城市来说, 房屋的购买者有一部分人是来自其他城市, 甚至国外。这些都壮大了新房购买者的队伍。使得供求关系失衡, 形成供需矛盾, 使得房屋价格不断上涨。

(四) 开发商之间的竞争, 购房者之间的竞争。

在一个收入不断拉大的社会里, 理论上房价应该很低, 房价应迅速下降, 但迄今为止房价并没有形成快速下降的局面, 而是形成不断上涨, 其原因是房产开发商之间的相互竞争、购房者之间的竞争, 都会抬高房价, 百姓或主动, 当然更多的是被动地接受房价过高的这个情况。

(五) 购房者畸形的消费观念。

一是居民的自住性的需求;二是富人的投机需求。房价居高不下在一定程度上与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。一些购房者非理性消费, 过分强调房屋投资、增值的附加功能, 面对奇高的房价, 现实是全民参与囤房、炒房, 因为囤房、炒房在所有投资中收益是最大的。这样的消费观念只会促进房价上涨。

三、促进房地产市场健康持续发展的对策建议

房价居高不下, 高房价增加了百姓的顾虑, 制约了百姓的消费, 作为支柱产业, 住房问题解决的好坏直接影响国民经济的持续发展和社会的安定团结。

(一) 增加中低价位住房的供应量, 限制开发高档住宅房。

鼓励廉租房、经济适用房、普通商品房的供应量, 大力发展低价房, 保证买不起房的老百姓也能安居, 通过分流购房者来保证房价不会被操纵。对政府部门来说, 控制房价过快增长的一个行之有效的办法就是控制高档次住宅项目的开发, 鼓励开发商兴建能满足多数百姓需求的廉租房和面积相对小的住宅项目。通过大力发展低价房, 解决房地产市场价格居高不下的问题。中国人口多, 土地资源相对稀缺。在这种情况下, 政府部门应进一步限制别墅类等高档住宅的兴建, 多为百姓提供一些房屋造价适中的住宅。

(二) 加强房地产市场的规范化管理。

合理制定有关政策, 政府不能仅仅是出台文件, 更重要的是落到实处, 强化公众对房地产开发实施的监督, 加快对规划审批的监控体系建设, 进一步健全对房地产、市政公用市场的监督制度, 加强对土地、建筑后续工程的监管。对发现的问题要严肃处理, 对房地产公司的违规行为要有统一的法律规定, 要加快廉租房建设, 为广大生活困难群众提供便利住房。另外, 也应积极科学、合理地引导舆论, 提高房价的透明度。

(三) 调节好住房供求关系。

现实楼价已持续上涨, 最大的原因是供不应求, 在我国住房实行市场机制的同时, 就应该建立住房宏观调控机制, 调节好供求关系, 使其保持稳定、健康、持续的发展。一是使住房总供给与总需求保持基本平衡;二是解决地区之间住房发展不平衡的状况, 使我国住房走上正规的发展轨道。

(四) 建立科学的土地供应制度, 制止炒地现象, 有效降低地价。

建立科学的土地供应制度, 通过制度和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构, 降低土地出让金收益, 以降低房价中的土地开发成本, 提高普通住房用地的供应量。

(五) 发挥税收政策, 抑制高房价。

为有效发挥税收政策对房价的调节作用, 切实达到长期稳定的效果。房产税作为国家调控人民住房水平的, 必须制定完善统一的征收标准, 从法律层面上固定下来, 以达到长期稳定调控的效果。合理征收房产税, 切实保护百姓的合理住房需求。房产税征收税率过高, 不利于房地产的长远发展, 更不利于满足人们的住房需求, 税率太低, 达不到控制房价过高的目的, 从长远利益考虑, 征收房地产税应该是按照当地工薪阶层的平均工资水平为基准。为有效发挥税收对房价的调控作用, 需要合理选择税收制度, 优化税制结构, 完善税制体系, 增加地方政府的财政收入;缩小贫富差距, 促进社会和谐发展。

摘要：2006年以来, 合肥市区房地产价格总体呈上涨态势。本文结合合肥市区实际情况, 对影响房地产变动的主要因素进行分析, 进而提出促进房地产市场健康发展的对策建议。

关键词：房地产价格,规范市场,政府宏观调控

参考文献

[1]葛百.合肥市环线房价趋势分析[J].易居中国克而瑞, 2009.

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[4]白霜.房地产价格决定的因素分析[J].财经问题研究, 2008.8.

影响房价的因素分析 篇8

一、房价影响因素研究现状

早在20世纪末, 以日本和香港为例, 两地房地产业都是在经过飞速的发展后, 房地产泡沫最终破裂, 其产生的影响相当的巨大, 导致了两地政坛都发生了剧烈的震荡。而2009年席卷全球的经济危机, 导致了许多国家金融行业的崩溃, 这其中, 房地产业也受到了很严重的影响。国外的学者在房地产价格方面已经有了很多新的、先进的认识, 值得我们去学习和借鉴。在我国, 房地产起步较晚, 房地产市场发展不是很成熟的背景下, 众多学者对商品房价格的影响因素也做了诸多定性及定量研究, 但研究深度及定量研究方法与发达国家之间仍然存在着较大差距。房地产业的问题已经成为了中国发展中的一个主要问题, 是关系到全国民生的重要问题, 中国房价的发展状况受需求拉动、成本推动及制度安排等几个方面因素的影响。大多数学者都部分或综合探讨经济、行政、社会、环境几大因素等对房价的影响。在经济因素方面, 供给和需求的波动、GDP、人均可支配收入、建安成本、土地价格、利率及通货膨胀等方面都是研究的重点, 而住宅的特征和外部环境的影响也构成了房价波动的重要环境因素, 同时政府的宏观调控政策的实施及相关税收的征管无疑成为影响房价调整的重要推动力。

影响房价的因素研究成果很多, 定性及定量研究也在逐步深入。成本是房价的重要决定因素, 研究成本因素对房价的影响对于合理的发展房地产业, 避免盲目投资和过度的住房消费、抑制房价的过快增长具有积极的指导作用。

二、房地产成本构成理论分析

从价格形成机制看, 房地产市场价格主要受到价值规律和供求关系的作用, 房地产价格不仅反映了商品房作为一种商品的价值, 还反映了市场供求状况。劳动价值论表明其价值即成本费用是房地产市场价格的基础。其中, 房地产成本一般包括土地成本、住房建筑成本以及其他成本费用三大部分。

(一) 土地成本

土地成本包括土地出让金、土地征收费及拆迁安置补偿费。国家以土地所有者身份, 将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。房地产开发企业取得土地方式也在发生变化, 必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到, 也可以根据所在城市相关政府部门颁布的城市基准地价或平均标定地价, 根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素加以修正得到。土地征收费是指国家建设征收农村土地发生的费用, 主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、耕地占用税、征地管理费等。在城镇地区, 国家和地方政府可以依据法定程序, 将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失, 新用地单位应按规定给给予补偿, 这实际上构成了拆迁安置补偿费。

(二) 商品房建筑成本

商品房建筑成本是指从工程投资决策并筹建开始直至工程竣工验收并交付使用全过程所发生的费用, 工程建设成本包含3项费用:前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费。前期工程费包括项目的规划、设计、可行性研究所需费用及“三通一平”等土地开发费用。通常规划及设计费为商品房建筑成本的3%左右, “三通一平”等土地开发费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量, 参照有关计费标准估算。建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装工程费以投标价格为主, 主要包括原材料费用、人工成本和施工费用等。基础设施费是指由小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫, 以及绿化等工程项目所形成的费用。

商品房建筑成本是建筑质量的基本保证, 相对而言具有一定刚性。近年来, 建筑材料价格上涨, 新材料、新技术的应用以及房屋建筑品质的提高都或多或少导致了建设成本的提高。由RICS特许测量师学会建筑成本信息部2006年发布的调查研究显示, 我国大陆的建筑成本在东亚地区已经名列第六位。

(三) 其他成本费用

其他成本费用主要包括管理费用、销售费用、财务费用三大期间费用、相关税费及公共配套设施费等。

企业为组织和管理项目开发经营活动正常进行而发生的不构成所建项目实体的费用一般作为期间费用计入当期损益。管理费用是指经营活动而发生的各项费用。包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、咨询费、法律顾问费、排污费、税金、土地使用费、技术转让费、技术开发费、开办费摊销、业务招待费、坏账损失等。销售费用是房产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的现场包装、销售资料、广告宣传、推广活动等费用的综合。财务费用是指开发企业在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。房地产因开发周期长, 需要投资数额大, 因此必须借助银行的信贷资金, 在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息成为开发成本一个重要组成部分。对于房地产开发企业来说, 随着企业经营的扩张, 这部分费用的比例也在增加。

房地产开发企业的相关税费是指房地产企业在经营过程中所要缴纳的相关税费, 与房地产开发建设有关的应缴纳的税费包括营业税、城市维护建设税和教育费及附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、印花税、企业所得税等。此外, 地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用, 项目繁多, 包括消防收费、人防收费、建委收费、房管收费、规划收费、评价收费、安全收费、治安收费、防雷检验费、防震检验费、绿化费、工程造价咨询费、质量监督费、室内空气检测费、安全施工措施费等各种费用。

公共配套设施费指不能有偿转让的计入房地产项目开发成本的开发小区内公共配套设施发生的支出, 如幼儿园、学校、商店及居委会等。

三、房价与成本单因素相关性分析

面对房地产行业的现状及房价不断波动的趋势, 我们主要选取了2004-2011年几个代表性的数据来反映房地产各项成本因素的变化情况。在相关性分析中我们使用商品房年平均销售单价这一指标作为因变量y, 同时选取每平米房屋竣工造价、土地购置单价、每平米计入营业税金及附加的税费三个指标作为自变量X1、X2、X3, 分别代表了商品房建筑成本、土地成本及其他成本费用中的某部分。我们使用eviews进行数据统计处理分析, 分别研究单一变量对房价的影响及影响程度, 确立线性回归模型。

(一) 房屋竣工成本对房价的回归分析

利用软件对数据进行分析得到下表:

由表可知, 房屋竣工成本的回归方程为y=2.53X1-575.08

所以我们可以推测, 商品房建筑成本与商品房平均单价具有因果关系, 并呈正相关关系, 价格随竣工成本的增加或减少而上涨或下跌。

(二) 土地购置单价对房价的回归分析

利用软件对数据进行分析得到下表:

由表可知, 土地购置单价的回归方程为y=1.76X2+1688.87

所以我们可以推测, 土地成本与商品房平均单价具有因果关系, 并呈正相关关系, 但相关性系数低于房屋竣工成本的相关性系数。

(三) 每平米计入营业税金及附加的税费对房价的回归分析

利用软件对数据进行分析得到下表:

由表可知, 每平米计入营业税金及附加的税费的回归方程为y=7.45X3+1932.18

所以我们可以推测, 计入营业税金及附加的相关税费与商品房平均单价具有因果关系, 并呈正相关关系, 且相关性系数是最大的。

通过构建的单因素模型可以得出房屋竣工造价、土地购置价、营业税金及附加与房价存在线性相关性。本文在研究中限于数据的原因, 尚未对房价有影响的其他成本因素引入模型, 如期间费用等。因此, 在以后的研究中对其他成本因素的选取都是本文有待完善之处。

四、小结

相关税费对房价的影响是显著的, 是不容忽视的, 目前我国的房地产税费政策的收取方式是一次性向房地产企业征收, 面对种类繁多的税种加之繁杂的行政性收费, 在房地产企业在定价时, 把税费也作为房价的一部分, 最终转嫁给消费者。房屋竣工价格涉及房地产在建造过程中的建筑施工等费用支出, 但工程建设成本较为刚性。国家的相关政策对土地价格的影响较大, 因此, 政府在调控房价时也采取了相关政策措施为房价降温。因此关注土地政策的变化对于了解房价变化有重要意义。

本文通过建立简单的一元线性回归模型对影响房价的成本因素进行了简单的相关性分析, 这对大众了解房价的变化有积极的指导意义。

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影响房价的因素分析 篇9

房价是反映房地产市场运行情况的重要指标之一, 我们选取西部地区各省份2002年至2013年这十二年的年度房价作为研究对象, 从西部地区各省份房价的年度数据波动进行分析, 找出西部地区房价的区域特征和差异。由图1可知, 西部地区各省份的房价均呈现逐年上升的趋势, 特别是在2008年以后增长的速度加快。在西部地区各省份中, 房价最高的三省是重庆、四川、陕西, 2013年重庆的房价为5569元/平方米, 成为西部地区房价最高的城市, 高出西部平均房价22%。西藏在近十二年以来, 房价忽高忽低, 波动较大, 在2013年增长较快, 同比增长了28%。在西部地区房价水平最低的是甘肃和青海, 甘肃房价虽然有的年份增长较快, 但是整体房价还是偏低, 2013年房价为3886元/平方米, 比西部地区平均房价低14.8%。青海近十二年以来房价均低于西部地区平均房价, 整体上房价水平偏低但是较稳定。

为了进一步对西部地区整体房价区域特征进行研究, 选取了全国平均房价以及东中西部地区房价进行比较。2002年东部地区房价为2557元/平方米, 是中部地区的1.8倍, 西部地区的1.7倍, 到2013年时东部地区的房价增长到9413元/平方米, 是中西部地区的两倍多。总体上讲, 中部和西部房价的走势基本相同, 均为逐年增长, 但是仍然低于全国平均房价, 并且与东部地区有较大的差距。2010年之前, 中部和西部地区房价的增长趋势大致相同, 之后增长速度开始逐渐放缓。

二、房价波动的影响因素分析

(一) 从房地产市场需求的角度

1. 人均可支配收入。

人均可支配收入反映了个人以及家庭的收入情况, 从而进一步对房地产的需求造成影响。这是因为只有当一个人或者一个家庭的收入超过一定水平的时候, 才有能力购买住房, 形成对房地产的需求。经济学上的需求是指有效需求, 即购买欲望和购买能力的结合。很明显, 在房价一定的前提下, 假如一个地方的人均可支配收入越高, 那么对房屋的购买欲望就会越强烈, 房地产市场的有效需求就会增加, 这个地方的房价就会呈现上涨趋势。简言之, 随着人均可支配收入的增加, 房价也随之上涨, 两者呈现正相关关系。

2. 城镇人口。

从各国经验来看, 人口总量对房地产市场的影响是十分明显的, 人口总量越大, 对住房的需求量也就越大, 人口总量与房价成正比。城镇人口规模的较大变化会对房地产市场的有效需求造成重大影响, 进而使得房价波动过大。我国大力推进城镇化, 住房体制改革以来房价持续上涨的主要原因是城镇化率的快速提高, 大量人口从农村向城镇涌入造成城镇人口快速增加。城镇人口的增加, 就会需要更多的住房来满足居住和投资 (投机) 需求, 而房地产的供给缺乏弹性, 生产周期长具有一定的时滞性, 因此会造成房价上涨。目前, 我国仍在继续推进城镇化, 未来几年的时间里, 城镇人口将会保持持续增长的态势, 但是增长速度将有所放缓。

(二) 从房地产市场供给的角度

1. 土地购置费。

土地购置费是房地产开发商为了取得土地的使用权而支付的费用。随着工业化和城镇化的进程, 需要建造更多的工厂、办公室和住房, 而房屋是土地的表面附着物, 需要以土地为基础, 但土地的数量是十分有限的, 这与不断增长的土地需求相矛盾。因此房地产开发商为了取得有限土地的使用权, 必须支付较高的费用, 造成土地购置费持续上涨。而土地购置费是房地产价格的重要组成部分, 并且占有较大的比例, 所以随着土地购置费的不断上涨, 房价也会呈现不断增长的趋势。

2. 建造成本。

近年来, 随着物价的不断上涨, 特别是电、煤、油等能源价格的上涨, 导致钢铁、水泥等建造材料价格的明显增长。在以往的研究表明, 建造成本占房价的比重为30%~40%。建造材料价格和工人工资的上涨, 对房地产开发商的成本有很大影响。而房价主要是由房地产开发商的成本加利润构成的, 如果假设房地产开发商获得利润固定不变, 那么建造成本的增加将会导致房价的上涨。如果假设房价固定不变, 那么建造成本的增加将会使得开发商的利润减少, 开发商将会削减开发, 从而导致房地产的有效供给减少, 也会推动房价的上涨。

3. 开发贷款规模。

房地产开发贷款规模是指房地产开发商获得的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期贷款数量。房地产开发贷款的主要作用是通过发放信贷的方式, 对房地产的开发和流通起到支持作用, 使得房地产开发过程中有足够的资金保障。从理论上来说, 开发贷款的增加有利于房地产开发商顺利获得土地的使用权, 以及顺利完成房屋的建造, 会增加房地产的有效供给, 在房地产有效需求不变的情况下, 使得房价下跌。

(三) 从宏观经济运行的角度

1.CPI。CPI对房价的影响是多方面的, 较为复杂。从房地产市场供给方来看, 物价上涨会导致成本费用的增加, 进而促使房价上涨;从房地产市场需求方来看, 一方面物价上涨会使人们需要花费更多的货币才能维持与之前一样的生活水平, 减少了资金结余, 挤占了原本打算用于购房的工资收入, 因此造成房地产有效需求减少, 房价下跌。另一方面, 物价上涨会造成实际利率的降低, 投资 (投机) 者相对于储蓄来说更倾向于消费和投资, 期望资金能够保值增值, 房地产具有很好的投资价值, 因此会有大量的资金从银行涌向房地产市场, 造成房地产市场有效需求增加, 从而推动房价上涨。

三、结论

一直以来, 我国西部地区房价普遍呈现上涨的趋势, 加重了人们的购房压力, 挤兑了用于其他方面消费的资金, 对经济的健康发展带来了一定的负面影响。房价频繁、剧烈的波动会增加经济发展的不确定性, 如果不能及时发现影响房价波动的因素并予以调整, 房价的过快上涨会产生价格泡沫, 当最终泡沫破裂时会给经济发展带来巨大的冲击, 上世纪90年代初期的日本房地产泡沫破裂导致经济倒退十年就是最好的例子。房价波动是多方面原因综合作用的结果, 找出影响房价波动的因素对西部地区经济健康平稳发展具有十分重要的意义。

摘要：我国1998年开始启动住房体制改革, 随后几年房地产业发展迅猛, 在2003年由国务院出台的《18号文件》明确了房地产业在国民经济中的重要地位。在任何市场中最重要的都是价格, 因此房价是房地产市场研究的重点, 是揭示房地产市场发展规律的重要方式之一。房价的波动不仅对普通百姓的生活消费水平产生巨大影响, 而且对一个国家经济的平稳运行也有不可小觑的作用。

关键词：西部地区,房价波动,影响因素

参考文献

[1]曲波.房地产经济波动理论与实证分析[M].中国大地出版社, 2003年.

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