房价对未来经济的影响

房价对未来经济的影响（共9篇）

房价对未来经济的影响 篇1

在我国经济社会不断发展的同时, 房地产行业也在不断地发展, 房价也在不断的上涨, 但是过高的房价不但不会促进经济社会的进一步发展, 还会加重居民的经济负担, 不利于经济社会健康稳定的发展。所以, 当前要想促使经济社会以及房地产行业的稳定发展, 就需要不断的调控房价, 在满足居民需求的同时还可以促进房地产行业的健康长远发展, 以此来推动我国经济社会的稳定发展[1]。

一、高房价对我国经济的影响

(一) 不利于经济的平稳健康发展

房地产行业的发展与我国经济的发展有直接的联系, 可在一定程度上促进我国经济的健康发展。房价过高或者过低都会对经济的发展造成一定的影响, 都会导致金融系统出现动荡的现象, 对经济的稳健运行有一定的阻碍作用。过高的房价随着经济的不断发展就会形成房地产泡沫, 在一定程度上泡沫就会破裂, 不利于经济的平稳健康发展。

(二) 不利于科学技术的创新

经济社会的不断发展带动了各个行业的发展, 相关行业的利润也不断提高, 同时也吸收了较多的资源, 房地产行业的不断发展对资源的需求不断加大, 在一定程度上促进了相关企业资源需求的增加以及行业的发展, 进而加深了国民经济的结构转变程度, 不利于科学技术的创新。

二、调控高房价的对策

(一) 政府为供房主体

就当前的形势来看, 政府虽然出让土地用来建造房屋, 但是居民住房的问题却是由市场进行解决, 导致供需矛盾不断地加大, 房价的不断上涨使得经济能力较高的居民拥有多套房屋, 而经济能力薄弱的居民则无房可住, 这种现象对经济的发展有严重的影响。所以, 当前要想解决上述问题, 就需要将土地财政的问题彻底的解决, 将政府作为供房的主体, 以此来保障居民的住房问题。对此, 可要求政府出资建设保障性住房来满足中低收入者的住房需求, 市场在运作时可选择高端的地段, 此种方法不但可以保障居民的住房问题, 还可以有效的解决资金问题, 进而缓解供需矛盾, 抑制房价的上涨[2]。

(二) 改善单一的住房供应体系

我国住房出现供需矛盾的原因之一就是住房供应体系较为单一, 当前我国的住房均由开发商建造, 开发商所占的利润为住房价格的30%, 而住房的营销成本仅占10%, 这种单一的住房供应体系也是导致房价过高的原因之一。所以, 要想实现对住房价格的调控, 相关部门就必须加大对集资合作建房的投入, 通过建立多层次的住房供应体系来打破单一住房供应体系的局面, 对住房价格的降低也有一定的作用。例如, 在建立集资合作房时, 可将住房的营销成本以及开发商所占的利润全部省略, 这样住房的价格就会下降三分之一, 可有效的解决住房难以及房价高的现象[3]。

(三) 抑制房地产市场的投机现象

随着经济的不断发展, 外来务工人员不断地涌入城市, 住房的供求关系处于紧张的状态, 而房地产行业的大力发展可有效的解决居民住房难的问题, 房地产发展的过程中适度的投机现象不但可活跃房地产市场, 还可以实现经济效益的高增长。但是当前, 由于我国的住房供不应求, 房地产的过度投机在一定程度上提高了房价, 这对房地产行业的健康、稳定发展造成了不利的影响。对此, 相关部门必须作出调控措施, 针对拥有二套住房的居民, 应该将其首付的比例以及利率有所提高, 对房屋的转让税进行适当的调整, 增加投机炒作的成本, 有效的抑制房地产的投机现象[4]。

三、结语

总而言之, 我国经济社会的不断发展有利于居民物质水平以及生活水平的不断提高, 其引起的物价上涨也会使得居民的消费水平不断提高, 但是房地产行业的不断发展而出现的房价过高现象严重违背了经济的发展规律, 导致我国居民经济出现不稳定的现象, 过高的房价也会对经济社会的发展产生一定的负面影响, 若不给予足够的重视就会阻碍经济的顺利发展。

所以, 相关部门必须针对房价过高的现象给出相关的调控措施, 全面贯彻党的精神, 避免房价出现大起大落的现象, 以此来促进我国经济社会的长远发展, 为建设和谐稳定的社会做贡献。

参考文献

[1]傅东平.高房价及其对中国经济的影响研究[J].特区经济, 2010, 08:127-128.

[2]陈玉宝.高房价对我国经济社会的影响[J].发展, 2012, 03:78-79.

[3]胡伟.高房价对中国经济的危害[J].山西财经大学学报, 2012, S3:20-21.

[4]景泽京.关于高房价对我国经济影响的分析[J].市场研究, 2010, 05:39-41.

上海地价影响未来房价 篇2

刚性需求正在释放

七月流火，上海楼市也在这个夏季火爆异常。这到底是什么原因造成的?这种态势又能维持多久?欧海杰作为处于市场最前列的专业人士，他有着自己的判断。

在他看来，被压抑了两年之久的刚性需求爆发性释放，是导致今年上半年楼市再次火爆的根本原因。欧海杰表示，宏观调控以来，上海楼市经历了平稳盘整阶段。但是在这个阶段，压抑了巨大的刚性需求，而房价并未出现大幅下跌的情形，因此对于观望的人来说，根本没有得到实际的利益，经过两年的积蓄之后，需求在今年上半年呈现大爆发局势。

此外，周边城市房价在调控期间表现出强劲上涨的势头，如深圳、北京、广州等城市的房价不断攀高。这使得上海的房价相对显得物美价廉了。“如在两年前有人认为中环线附近12000元／平方米价位已是很高，但在现在与别的的城市相比，这个价位并非让人难以接受，也就是说，价格认同与市场取得了一致。”他说。

不过房价屡创新高，而且成交量维持在高位，在欧海杰看来，这并非好事，在一定程度上存在透支明年购买力的可能。

土地供应决定房价

作为房价成本中一个重要的组成部分，土地价格一直是公众关注的焦点。虽然目前还有不少经济学家不太赞同地价影响房价的说法，但是在欧海杰看来，地价肯定会决定未来的房价。

今年6月下旬，浙江绿城集团以12.6亿元的天价拍得新江湾城D1地块，致使该地块楼板价至少为12500元／平方米，大幅高出此前预计的7000～8500元／平方米。对此，欧海杰评述说：“这为市场迅速打开了一个未来价格的想象空间。”

欧海杰还表示，从近期一些土地拍卖情况来看，很多结果都已经超过当初的预期。他举例说，在宝山顾村板块内的一些地块，拍卖价折合楼板价已经达到了5000～6000元／平方米之间，这已与板块内一些公寓项目的售价相当。

他注意到，从2000年以来，上海的房价大约涨了3倍，但是上海的地价上涨幅度远大于此。欧海杰估计，地价的上涨幅度在10倍左右。由此看来，地价的上涨，对房价的上涨起到了极大的推动作用。

次中心商业项目有机会

商业项目尤其是办公楼项目，在近期也受到土地供应的影响。欧海杰注意到，由于受到土地供应的限制，近两年来在市中心区域，少有写字楼项目推出。造成市中心写字楼租金不断攀高，同时上海最近一段时间内对商业项目尤其是写字楼项目的需求量一直在增加，投资办公楼项目的回报率一直维持在合理水平，这对办公楼售价的上涨起到了实质性的推动作用。

此外，海外热钱也对写字楼项目表现出浓厚的兴趣。欧海杰表示外资投行以及房产基金，在基于人民币升值的背景下，一直关注上海的写字楼项目，同时对于合适的项目快速下单，频频吃进。他说：“人民币升值不可能一步到位，因此渐进式的升值步伐，反而会给境外热钱以较为稳定的回报预期。”因此他预计，人民币升值步伐不停，热钱便会一直活跃下去。而受到热钱关注的商业项目，包括写字楼、酒店式公寓以及高档住宅等项目，将会保持不断上涨的态势。

房价下跌对中国经济的影响分析 篇3

近年来, 房地产投资占固定资产投资的平均比例为23%左右, 对总投资的拉动约为25%, 在GDP中占比约10%, 房地产投资对经济的影响力之大可见一斑。但是2011年12月末, 房地产贷款余额同比增长13.9%, 比上年末回落13.5个百分点;全年累计增加1.26万亿元, 同比少增7704亿元, 全年增量占同期各项贷款增量的17.5%, 比上年水平低9.4个百分点。无独有偶, 2012年1月以来, 全国100个城市住宅平均价格连续第5个月环比下跌, 环比跌幅为0.18%。2月份, 全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米, 环比1月下跌0.30%。至此, 百城房价已经连续6个月环比下跌, 同时跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。房地产投资明显下降, 房价也出现回落, 中国房地产迎来了一个新的转折点。

2 房价下跌对中国经济的影响

房价下跌无疑为那些天天因购房难而苦恼的人们带来了一丝春风, 低收入群体可以买到心仪的房子, 也可以使一些购房者改善居住条件。有数据显示, 自1998年住房改革以来, 在不吃不喝的前提下, 中国城镇中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能购买3平方米上下的住宅面积, 这远远低于世界其他国家的水平。我国居民的收入不足以承担如此高的房价, 房价下跌无疑让房奴看到了希望, 让老百姓能够改善自己的居住条件。一些专家认为, 目前的房价仍然有下调的空间, 房价的合理回归应该是涨幅介于GDP (或人均可支配收入) 和CPI (消费者物价指数) 涨幅之间, 2012年北京等一线城市房价下跌10%是可以接受的。房价的合理下跌对于改善民生有着重要的意义。中国人的消费支出中, 食品、教育、医疗保健支出比重远远高于世界其他国家, 而住房消费的增加无疑加重了人们的负担, 房价下跌, 让中国人能够有更大的支出来改善自己的生活, 这有利于社会的和谐进步。

但是房价暴跌并不是一个很好的事情。在全球经济衰退的阴云下, 中国的国内生产总值增幅有所回落。房地产业作为中国经济的支柱产业, 一旦房价出现暴跌, 就会拖累其它行业, 造成经济发展速度放缓。目前全球经济复苏仍然面临着很大的不确定性, 欧债危机仍在延续, 国际大宗商品仍在高位, 美元面临升值周期, 诸多因素都对中国的外需很不利。中国2011年净出口对GDP增长的贡献率是负5.8%。在外需不振的情况下, 中国的国内经济也面临着诸多的不确定性。房地产业作为支柱产业, 也是中国经济的最大隐忧, 一旦房价暴跌将影响全局。房地产的发展会带动其他产业的发展, 房地产业发展需要国民经济中许多行业和部门直接或间接地提供各种物质资料, 例如楼房的建造需要钢筋水泥, 带动钢铁和建筑业的发展, 居民购房之后, 要购置家居用品, 必然会推动家居业的发展, 购房装修等一系列的活动也会促进服务业等第三产业的发展, 与此同时房地产投资所获得的利润也为其他产业的发展提供了资金。一旦房价暴跌, 房地产作为产业链的一端必会影响到其他产业的发展, 影响到中国经济的全局。

房价暴跌将导致无法保障住房民生。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式, 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性之的住房, 其旨在解决城市特困人口的住房问题。房地产保障民生的前提是地方财政充裕、房地产市场稳定。廉租房资金由中央、地方、各地银行共同承担, 但是房地产企业仍然承担着这其中最基础的工作, 在房地产市场不景气的情况下, 面对着政府推出的巨额空头资产包, 试问哪个房地产企业敢于承担, 承担的结果只能是企业的负担加重, 企业关门, 然而这样的结果最终吃亏的还是就业者, 这已经远离了我们保障民生的初衷。一些地方的廉租房只能先买不能租, 其原因就是一些企业无法收回资金, 由此可见, 房价的暴跌加剧了房地产市场的不景气, 也导致了住房民生的改善受到了影响。

房价暴跌将会引发银行危机。2011年末, 银行业直接对房地产相关企业和个人贷款约为9.5万亿元, 中国房地产市场一旦“崩盘”就可能引发银行危机。大部分业主在购房的时候都会选择银行贷款, 但是一旦房价暴跌, 业主就会选择停止供房, 而银行即使将房子收回拍卖, 也不得不承担房价下跌的损失, 这无疑会加大银行的风险, 同时, 银行提供给开发商的贷款也会因房价下跌, 开发商资金回笼慢而受到影响, 按揭贷款出现违约, 大量不良贷款的产生使银行资产缩水, 进而引发银行危机。

房价下跌也无疑会影响到开发商尤其是中小开发商的利益。有关资料显示, 近七成的房地产开发商存在着资金问题。由于购房者“买涨不买跌”的心理, 房价下跌带来的是大多数购房者的观望态度, 这就造成了开发商的资金回笼缓慢。中小开发商为运转不得不向银行寻求借款, 而银行的货币紧缩政策, 无疑让中小开发商雪上加霜。资金匮乏成为了行业中的普遍现象。资金匮乏使得房地产投资减少, 企业利润降低, 不得不减少开支, 进行裁员, 最终受害的还是就业者, 影响的还是整个社会经济发展。

房价下跌在给部分购房者带来春风的同时, 也使一些人陷入困境。一方面, 一些个人投资者, 由于房价的下跌, 其已购住房的价值也必然下降, 这必然会造成投资者的损失;另一方面, 房价的下跌, 使一些资金并不宽裕, 花费多年心血终于买上房的人陷入难堪境地。随着房价的下跌, 购房者涌入售楼中心进行示威也反应了这一问题。

3 房价软着陆策略

房价的暴跌将会影响到整个产业链, 影响到经济的发展和社会的安定。因此对于房地产只能实行软着陆的办法, 无论企业还是个人都应该积极应对房价下跌所造成影响。

(1) 要从体制上对房地产进行改革。房地产行业要重新进行定位, 我们不能过分倚重房地产行业对经济的拉动作用, 而是要让它与其他行业融合共生, 充分发挥其他行业的潜力, 使各行业共同拉动GDP的增长。同时, 我们还要建立多元化的房地产金融体系, 发展房地产信托投资基金, 使社会资金有序地进入房地产市场, 防止房地产投资扎堆, 促进房地产市场的有序发展。

(2) 国家要充分发挥宏观调控的作用。加强对房地产市场的管理, 对进入房地产行业的企业进行资质审核, 防止出现购下地盘后多年不进行建设造成土地闲置的现象出现, 同时要严格控制新开工项目, 对不符合国家政策、资金来源不落实、建设条件不具备、市场前景不明的项目要下决心停建或者缓建, 要规范房地产市场的交易行为, 严格制止炒卖房地产牟取暴力的行为。

(3) 国家要加大对保障性住房的投资力度。有关专家指出, 2012年房地产投资增速将取决于新建和现有保障房的完工进度。面对房价下跌, 市场不景气的局面, 房地产企业不愿意承担政府推出的空头资产包。因此, 政府应增加房地产投资, 对房地产企业采取相关的优惠措施, 缓解部分企业资金回笼慢的局面, 在房地产市场不景气的情况下, 切实为特困群众解决住房困境。

(4) 银行应加强对贷款人还债能力的审核, 完善银行关于房地产信贷的风险防范机制。作为银行, 一方面中小型的开发商为了资金流通会向银行借贷, 另一方面买不起房的购房者也通过向银行借贷买房, 这就给银行带来了双重风险。一旦房价下跌银行就会面临着开发商和购房者无法还贷的双重被动局面。因此, 要完善银行的风险防范机制, 在借贷之时, 银行要加强对贷款人还债能力的审核, 对于信用不好的借贷者应果断回绝, 尽量减少房价下跌而造成的风险。

(5) 开发商要加强风险应对机制的建设。由于房地产行业的投入相对较低, 一旦房价下跌, 资金回笼缓慢, 开发商就会面临着缺乏流动资金的危险, 进而影响企业的投资, 影响利润的增加。开发商要建立有效的风险应对机制, 预留合理资金, 以应对房价下跌造成的风险。

(6) 对于个人投资者而言, 房价下跌使其资产造成损失, 这就为一些炒房者敲响了警钟。在房价下跌的情况下, 我们不妨放下投机心理, 趋利避害, 将风险降到最低。个人投资者可以根据自己的实际情况选择多元化的投资方式, 在不同领域、不同行业进行投资, 分散投资风险, 减少损失。

房价的合理回归, 必会减轻中国人肩头的重担, 有利于中国居民生活质量的改善和社会的和谐, 但是房价也必须软着陆, 房价的暴跌必然会造成中国经济受损, 影响就业, 最终还是使民生问题得不到改善, 损害的还是老百姓的利益。因此, 国家必须采取有效手段, 从体制上进行改革, 充分发挥宏观调控的作用, 企业也应建立良好的风险应对机制, 以应对房价下跌的影响, 实现社会进步与和谐。

参考文献

[1]任宏.中国房地产泡沫研究[M].重庆:重庆大学出版社, 2008, (9) .

[2]叶檀.中国房地产战争[M].太原:山西人民出版社, 2009, (10) .

房价疯涨将会影响经济稳定 篇4

如果真的采纳了“房价的财富效应”观点，那么它的经济脆弱性和震荡性就大大加强，并且造成更大程度的不平等。

据国家统计局调查，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0％，涨幅比上月扩大0.8个百分点：环比上涨0.9％，涨幅比上月扩大0.1个百分点。连续五个月出现上涨，住宅价格上行压力加剧。

也许从整体房价、全局数字上看，增幅还比较含蓄，但实际上一线城市(北京、上海、广州、深圳等)的房价涨幅和成交量扩大，“小阳春”一词已经难以形容，几乎可以称其为“暴夏行情”。如果用全球的坐标来观察，就会发现这是一道不可思议的风景。无论是美英等发达国家，还是俄印等新兴市场国家，其主要城市房价在深度下跌之后。还在维持低迷之势，但是被认为将最先走出衰退的中国，首先以房价的爆炸性上涨证明其能继续保持“亢奋的领跑地位”。

尽管我们仍然认为，以中期眼光来看，房地产的“阳春行情”必然是一个片段，它无法改变房地产市场最基本的运作规律——“社会收入流最终决定房价拐点、投资和投机最终依赖于自住需求的消化力和支撑力、社会贫富差距程度影响房价暴涨暴跌的幅度”，但是中国房地产行情回暖之“猛烈程度”，仍然令人异常吃惊。它并不能摆脱市场规律，但却见识了政府力量的强大。

简单地说。强大的中国政府所拥有的资源力、控制力和统筹力。在短期内确有可以改变经济运行的某些片段。

尽管房地产没有列入产业振兴规划，但中央政府大幅度减税、央行大比例下调项目准备金、地方政府默许土地转让金缓缴(甚至地块重新拍卖)等调控政策，降低了房地产商现金流压力，房贷政策的“重新宽松化”，凸显了房地产的独特地位。

更重要的是，中央政府为了拯救经济，采取了4万亿元撬动天量信贷的“强刺激政策”。这一赌徒般凶猛的政策背后给人以恶性通胀的恐惧，严重的通胀预期导致全社会存在“去现金化”的l心理，迫使人们去选择“去现金存房子”，而这非常明显地呈现在房地产第二季度的“量价齐升”上。

为什么拯救经济绕不开房地产?其实，这是21世纪以来最重要的一个“思想流毒”。

2001年，打着行为经济学幌子而走红的凯恩斯主义分子希勒和卡尔·凯斯联袂发表了一篇影响力非常强的论文——《股票市场和房地产市场的比较财富效应》(Comparing Wealth Effects：The Stock Market Versus the HoussingMarkec)，论文的大意是房价的上升会导致民众觉得自己更富了(财富效应)，于是他们就更乐意去花钱消费，而股票资产的上涨在拉动消费方面要比房地产弱很多。而美联储前理事、伯南克主席的密友米什金教授则干脆认为“Housing IS the Business Cycle”(房地产是个商业循环)，这宛如一个新的泰勒规则——美联储应当把住宅投资当作一个货币政策的领先指标来运用，这样才可以恰到好处地调控经济。

而在2005年。各国都热衷于比较国家财富，在英美发达国家甚至很多新兴市场的国家财富项目中。房地产一直占国家总财富的70％以上，其实这类似于地产泡沫的相互攀比。

这让人联想到日本在1989年的情形，当时它宣称自己的房地产财富是美国的5倍、土地财富占全球其他地方地价的一半。

因此，当亚洲一些国家认为房地产上涨不仅带来庞大的地方财政收益、巨大的国家财富颜面还可以迫使具有储蓄传统的民众胡乱花钱提振内需，他们会觉得这是一笔“好买卖”。但不幸的是，这个“流毒”现正在全世界被“剜出”。

最近，经济学家查尔斯·卡罗米斯(Charles Calomiris)、斯坦利·隆霍菲尔(Stanley Longhofer)和威廉姆斯·米尔斯(william Miles)细心统计后，发表论文《虚构的房地产财富效应》(The MymicaiHousingWealth Effect)驳斥了房地产的财富效应，认为从比较长的时间(永久生命假说)来看。房地产价格上涨根本不存在扩大消费的效果，而房产价值对国家财富的贡献是剧烈波动的。

实际上，如果真的采纳了“房价的财富效应”观点，而过度“呵护”房地产，那么它的经济脆弱性和震荡性就大大加强，并且造成更大程度的不平等，反而迫使人们采取更保守更悲观的策略，从而使得整体国民消费需求更低。

房价对未来经济的影响 篇5

经济适用房作为现阶段我国住房保障政策的重要组成部分,从1998年开始实行就得到了老百姓的广泛关注,我国学者也对经济适用房进行了大量的理论和实践研究。例如,韩晓芳[1]对北京市经济适用房政策执行情况进行了调查,归纳出经济适用房实践中存在销售对象界定、价格、二级市场操作等问题;尚梅[2]通过实证研究探索出西安市城镇居民保障性用房与商品性住房供给比例应该为廉租房17%、经济适用房24%、商品房59%;王大友[3]通过分析经济适用房建设现状,提出建设中应注意解决其规模问题、销售问题及价格管理方面的问题;沈燕[4]等通过对国外及周边地区解决中低收入者住房途径研究,分析了我国目前在解决中低收入者住房方面存在的不足,借鉴国外经验提出我国解决中低收入者住房的途径。

关于经济适用房供给对房价的影响主要是从住房供给结构这个角度来进行分析的。比如周江[5]提出了合理的住房供给结构有利于稳定房价,并且研究了住房供给结构对房价的影响,邓宏[6]从中国住宅市场结构的角度研究经济适用房与房价的关系,史广玉[7]则从我国城镇住宅市场供给结构分析其与房价的关系,还有邵德华[8]分析经济适用房对住房市场价格的影响等等。

2 经济适用房影响房价的实证检验

2.1 变量的选取以及模型的建立

我们将经济适用房供应量指数作为自变量,设为X,房价作为因变量,设为Y,由于房地产市场的特殊性,本期房价与经济适用房供应量易受以前各期的影响,根据实际情况,可以选取滞后期为4,由此建立模型如下:

Y=αX(-1)+βX(-2)+γX(-3)+δX(-4)+C+ε。

2.2 样本数据来源

根据数据资料,利用Excel统计分析软件可以得到我国经济适用房投入指数与房价指数变化的趋势图(见图1)。

从图1可以看出,2005年～2007年每个月,除了个别月份的经济适用房资金投入量指数变化由于国家的政策影响出现大的波动以外,从全局来看,我国房地产销售价格指数与经济适用房资金投入指数基本上呈现不断增长的态势。

2.3 模型的检验

以上文提供的样本数据采用Eview5.0软件对经济适用房资金投入量的衡量指标经济适用房资金投入量指数(X)和房屋销售价格指数(Y)进行计量分析和检验。

得出结果如下:

在5%的显著水平下,X(-1),X(-2),X(-3)都不能通过t检验,剔除这三个指标,得到如下方程:

从回归结果看,在显著性水平α=0.05上,D-W=0.24<dl=1.35,模型被拒绝,对模型进行改进。对分布滞后模型直接进行估计会存在自由度损失和多重共线性等问题。在此,选择如下模型进行回归估计:

Y=αX(-4)+βY(-1)+C+ε。

利用所给数据得回归结果如下:

剔除常数项:

Y=0.02X(-4)+0.98Y(-1) (4)

t=(3.19) (149.71)

R2=0.85 D-W=1.59

该方程的各项指标都比较显著,调整后的拟合系数也达到85%。从式(4)可以看出,本期房屋销售价格的98%由上期房屋销售价格决定,只有2%受前4个经济适用房资金投入量滞后期的影响。即本月的经济适用房资金投入在4个月以后会对房价产生影响,不过影响只有2%。

2.4 原因分析

经济适用房对房价的影响微乎其微,房价主要是受前期房价的影响,究其原因主要是:

1)我国经济适用房占住宅面积比例小,只有百分之十几,而我国中低收入者占到全国人口的80%;

2)社会保障和就业在2008年以2 761.61亿元占中央财政预算支出项目的首位,比去年增长24.2%。住房保障68亿元,住房保障占社会保障的0.1%,与英国6%有很大的差距;

3)经济适用房在实施过程中监管机制等存在很多问题。

3 政策建议

首先,经济适用房供给对房价产生影响的建设规模进行量化分析。其次,通过住房消费比例对经济适用房的对象进行具体界定。第三,结合上面两条类似“十一五计划”提出具体实施计划,根据各个地区的实际情况,提出几个五年计划。第四,经济适用房建设的整体规划做好以后,为了缓解经济适用房的供不应求以及土地供应紧张的局面,其每套的建设面积可以适度降低,例如可以借鉴我国香港的“无厅公屋”[9],面积在30 m2左右,价格可以降低1/3～1/4,这样相对的降低了首付的金额,解决那些由于存款数量限制不能支付首付款人群的住房问题。

4 结语

在短期内改变我国住房紧张和混乱的现状是不现实的,必须经过一个很长的过渡期,通过综合运用经济、法律、行政等多种手段,充分整合各种资源,实现住房市场的规范化、市场化运营。这样才能真正减缓房价的增幅,保持经济社会的稳定,共同为实现“人人享有适当的住房”做出不懈的努力,从而实现安居乐业的美好愿望。

参考文献

[1]韩晓芳.北京市经济适用房政策执行情况的调查[J].宏观经济管理,2000(2):10.

[2]尚梅.探索西安市城镇居民保障性用房与商品性住房供给比例[J].价格理论与实践,2008(5):7-10.

[3]王大友.福建省发展经济适用住房建设中应注意解决的问题[J].集美大学学报,2000(4):6.

[4]沈燕,侯箴.国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示[J].武汉冶金管理干部学院学报,2001(9):3-5.

[5]周江.住房供给结构对房价的影响及调控对策[J].城市开发,2005(4):6.

[6]乾陈峰,邓宏.中国住宅市场结构与房价的关系[J].经济社会,2007(4):9-12.

[7]史广玉.我国城镇住宅市场供给结构分析[J].软科学,2007(4):10-13.

[8]邵德华.经济适用房对住房市场价格的影响分析[J].中国房地产,2002(12):10.

房价对未来经济的影响 篇6

关键词：高房价,扩大内需,房地产市场

现阶段, 我国人口的城镇化正处在加速发展时期, 随着经济发展, 城镇人口对住房的购买欲望和购买能力不断提高, 但同时, 全国许多地方普遍出现住房价格上涨过快过高, 已明显超出居民可承受水平问题, 尤其在发达地区表现更为突出。房价与经济发展的不协调现象, 透支着未来发展潜力, 正在对我国经济社会发展的诸多方面产生不良影响。

一、当前房地产市场住房价格过高, 明显脱离普通居民收入水平

房价高低通常用房价收入比来衡量, 世界银行认为一个城市的房价收入比应该在3~6倍是比较合理的水平。发达国家这一数值普遍在3—6倍区间。根据国家统计局数据, 2012年, 我国房价收入比为7.36倍 (见下表) 。

数据来源:国家统计局注:家庭可支配收入=人均可支配收入*城镇户均人口数 (2.89) 。房价收入比=住房总价格 (52.23万元) /家庭可支配收入。

现阶段我国住房刚需主流群体主要包括在城镇就业的农民工、适合婚龄的城镇就业10年以内的年青人以及城镇中有改善性住房需求的人群。而且随着城镇化的进程, 刚需主流群体也是源源不断的。这个群体中绝大多数人收入居于社会中下水平, 从表中看出, 买房, 对他们来说还是一个沉重的负担, 这意味着我国房价已经明显脱离普通居民收入水平。只有高收入组的房价收入比能够在国际合理水平。但高收入群体实际多聚集在北上广等一线城市, 这些地区房价收入比之高也更为突出, 实际买房也不一定轻松。2011年北京房价收入比为14.7倍, 2012年上海房价收入比达20.33倍, 这些一线城市商品房对于普通工薪阶层也是相距甚远的事。

在保障房覆盖面仍相当有限, 一时难有大的改变情况下, 刚需群体普遍感觉商品住房市场价格上涨过快、过高, 住房压力较大, 超过合理承受的能力。2012年10月, 广州社情民意研究中心在内地全国范围调查显示, 对于目前商品房价格, 83%的受访者认为“贵”或“比较贵”, 认为便宜的人仅为2%, 认为“适中”的人有10%, 66%的人表示“不能”承受当前房价。另外, 央行公布的《2013第一季度储户问卷调查报告》显示, 有68%的居民认为目前房价“高, 难以接受”, 30.1%的居民认为“可以接受”;只有2%的居民认为“令人满意”。

二、房价上涨过快过高对我国经济社会持续发展的制约分析

(一) 加重“房奴”现象, 消弱内需动力

经济发展主要依靠投资、内需、出口“三驾马车”的拉动, 其中扩大内需对当前转变经济发展方式有着十分重要作用, 只有内需的持续增长, 整个国家经济才能走在全面、协调、可持续发展的健康轨道。

众所周知, 社会中每个家庭的生活、医疗、教育消费在合理的结构下才能使其成员过上幸福生活, 获得全面发展。在一定时期, 工薪劳动者的收入是一定的, 如因房价过高, 家庭住房消费过度透支, 那么就会挤压其他消费, 其他开支只能是紧缩再紧缩, 减少再减少。现实状况是, 许多工薪阶层买下房子后, 债务包袱也就背上了, 从此变成了仅有”死资产”, 没有消费力, 身负重担的“房奴”。要到什么时候能够轻装上阵, 少则几年、多的一、二十年或更长时间, 也有的可能在人生旅途中遇到不测事件, 从此而难于翻身。打算买房还没有买房的大部分也在为买房存钱, 消费意愿低下。这种现状不仅影响人们正常生活及全面发展, 也势必加重我国内需不足的因素。

有人认为, 房地产业是能带动多项产业发展的部门, 不会影响内需不足。其实这是只看一面, 忽视了另一面。人们的消费品, 大致可分为三种:耐用消费品、短期消费品和即兴消费品。由房产带动的消费, 大多为耐用消费品, 一旦购入, 可用十年、几十年以上。在购入的时候是消费, 此后就处于长期不消费。要使内需始终保持旺盛的气势, 最主要的是要使后两种商品能源源不断地消费。另外, 住房消费, 也分为即期消费和预期消费两类。即期消费, 是指当前就需居住的房屋;预期消费, 是指要过三、五年或十年以后才需要的房屋。在合理房价的情况下, 两类购房者时序非常清楚, 预期消费的购房者, 决不会提前购房。因而房产市场能有序推进, 有利供求平衡;在房价过快过高上涨的情形下, 情况就完全不同了。许多人担忧日后房价不断上涨, 就会争先恐后把预期购房变为现期购房。有的不仅提前为自己退休后生活买好房做准备, 甚至为儿子、孙子也买好了房, 于是不断加剧房产市场的供求失衡, 推动房价的上涨, 形成恶性循环。如果房价过快上涨的现象持续下去, 将大大消耗掉老百姓的消费能力, 进一步削弱内需的动力。

(二) 影响年青一代的健康发展

年青人是祖国的希望, 年青一代的健康发展关乎到国家未来。我国高房价地区, 许多年青人从学校毕业走上社会起, 就投入到了为房子而忙碌的奋斗中, 为了不当房奴或尽早结束房奴、有一个稳定的生活为目的, 而挥洒着大好青春时光, 他们的生活, 从一开始就是物质的、世故的, 而难于体验一段浪漫的人生, 一种对理想对科学的追求、一种面向心灵的生活方式。

当年青人向银行贷款购房时, 他们将自己的青春年华和劳动能力长期抵押给了银行, 这时不得不围绕着房屋来设计自己的生活, 甚至不惜委屈自己, 过着质量明显下降的生活。有很多人为了还贷超负荷工作, 甚至打两份以上的工, 长期下来必将影响健康。同时还伴随两类严峻问题。一是当个人的劳动和诉求全部围绕着偿还债务而进行时, 个人发展机会就会受到影响。在市场经济下, 人们惯常通过跳槽的方式寻求发展机遇, 在实际生活中, 受到供房压力的年青人往往显得小心翼翼, 过分依附于稳定来排遣不安。由于害怕动荡, 这部分年青人的跳槽率很低, 连10%都达不到。这不仅限制了个人的提升空间, 也影响个人发展的持续性。许多背负着沉重供房负担的年轻人丧失了热血沸腾、生机无限的状态。二是因还贷压力, 很多年青人放弃了学习充电的机会。时代在发展, 知识会折旧, 只有不断学习和更新技能, 才能增加自身的职场竞争力。但因还贷压力, 拿不出时间及金钱学习充电, 则个人成长必将受到影响。当个人提升空间和机会的可及率被压制住后, 这个个体将无法为整体发展提供持续而强劲贡献, 会影响甚至拖累到社会整体的进一步提升。高房价现象持续下去, 就会造成严重的人力资源损耗, 影响经济发展转型和全面建设小康社会过程中对各类人才的需求。

另外, 房价高企还影响着年青一代的价值观与道德伦理体系。过去, 年青人谈婚论嫁, 首先是看人品、能力、长相如何, 而现在, 这些条件变次要的了, 许多人首先关心的是对方的经济条件、特别是有没有房子, 买房是否贷了款, 还贷情况怎样, 如果没有房子一切免谈。一些确立了恋爱关系的情侣也因没买上房子而一再拖延婚期, 爱情在房子面前大打折扣, 没有房子爱情也只能是暂时性的, 随时可能被抛弃, 随时随地可能各奔东西。为了独生子女婚姻买房, 不少家庭一下透支了三代人的生活品质。社会上一些亲人为了房子反目成仇、对薄公堂的也时有所闻。而对于这些现象, 没有人感到奇怪, 年轻一代价值观正受到高房价的冲击和损害。

(三) 加剧农田和土地的浪费

我国人多地少, 耕地已逼近18亿亩红线, 土地资源成了我国可持续发展的重大瓶颈因素。城镇与农村是一个有机整体, 理论上讲随着城镇化的发展, 城镇因农民进城而扩大了规模, 城镇房屋的容积率远高于农村, 城镇人均住房占地面积又小于农村, 随着农民的不断进城, 用于居住的土地应该不断减少, 农地应该不断增多。但事实上却正好相反, 城镇在不断发展壮大, 土地和农田却在不断减少。这是因为随着城镇的扩大, 农田和土地不断被征收, 这是土地减少的一个方面。而另一方面是, 在不断扩大的城镇中, 因房价过高, 农民工虽然进城了, 却买不起房, 安不起家, 不能真正成为城镇的一部分, 这个庞大的临时群体租住着城镇大部分出租房。而在农村, 他们利用手中的积攒闲资重建房屋或新建小洋楼, 有的是占地大、带庭院的小洋楼, 由此占用掉更多的土地和农田。而这些房屋主要用于留守人员居住, 以及城里农民工在失业时、节假日或作为将来养老时居住, 这样造成农村很多民居几近荒芜。城镇高房价的逼迫, 是农村近些年出现建房热持续不断的重要原因, 更多这种“闲置性的”房屋还会不断增加。正是这双重因素, 加剧了农村土地和农田不断减少, 土地浪费现象严重。

(四) 抬高商务成本、影响制造业竞争力及经济协调发展

房价过快过高上涨, 就会导致与之相关的建筑用钢材、水泥、化工原材料等系列资源性基础原材料价格上涨, 进而拉动整个社会的生产成本提高, 生产成本提高了, 生活用品的价格就会提高。另一方面, 房价上涨伴随而来的就是房租上涨, 住房支出是人们最为重要的生活成本, 房租提高了, 租房群体在城市中的生活成本也就提高了, 因此要求收入随之升高, 企业就须给加工资。比如, 1700元的工资涨到2000元, 但房租涨了200元, 生活用品涨了100元, 住的房子和吃的的东西没有任何改变, 但企业的用工成本升高了, 同时企业用于生产的原材料价格也上升了, 生产成本也就提高了, 如要维持原有利润, 产品就得提价, 结果企业产品出口的国际竞争力就会下降, 若再遇上经济危机, 外需出现较大下滑, 企业就会立即陷入困境。此时企业支付工人工资的能力必然下降, 但企业员工的生活成本并没有下降, 企业的支付能力与员工的最低要求之间就会出现差距, 这就是近几年一些沿海地区企业出现“用工荒”的原因之一。高房价提高居住成本, 并以租金形式将大部分成本转嫁给实体经济, 提高各类经营活动成本和创业成本, 使得制造业竞争力下降、工人难招、人才流动受到障碍, 从而困扰着科技创新和产业结构调整。

高房价背景下, 工人加了工资, 企业产品价格提升, 但工人和企业都没有得到相应的利益, 没有得到实惠, 那么, 工人增加的工资、企业产品提价后的利润跑哪去了呢?跑到房地产业去了, 跑到房地产商口袋去了, 跑到有多套房子出租的业主那去了, 财富进行了重新分配。如果房价过快上涨下去, 高房价暴利对其他行业的挤出效应将会逐渐显现, 进而影响到整个实体经济的全面、协调、可持续发展。

(五) 进一步加剧社会不公、拉大贫富差距, 影响社会和谐安定

我们知道, 买卖的基本原则是“等价交换”。房屋是人们的生活必需品, 当众多刚需人群由于生存、生活的需要, 面对虚高的且不断上涨的房价而又不得不购买时, 老百姓与房地产商之间的交易就变成了无奈的“非等价交换”。我们常常看到为了买房。一个人、有的是一家人、甚至是祖孙三代人把多年积蓄来付一套房子的首付款, 而获暴利者为房地产利益集团, 开发商用虚高的房价换走了老百姓多年的辛苦所得, 加剧了社会不公现象。

另一方面, 房地产商及拥有多套房屋的贪腐官员、富裕阶层人士和近些年因拆迁、征地而获得数十套房屋补偿的郊区农民, 在房价大幅上涨的情形下, 就意味着财富以货币和固定资产的形式向这些群体转移集聚, 现实中不少人因房价飙升而一夜暴富的并不鲜见, 房价涨得越多他们的财富就越多。而买不起房子的刚需群体, 因房租上涨, 居住成本大幅提高, 可支配收入降低而变为贫困阶层;勉强买得起房子的刚需群体, 他们因借贷压力, 等待他们的是日常花销捉襟见肘, 生活质量下滑的日子, 成为拥有固定资产的另类穷人。房价过快上涨, 低收入阶层居民的收入增长赶不上房价的增长, 大城市就会出现富人进城, 穷人下乡的逆向流动, 催生居住的阶层同质化, 固化低收入阶层现有生存状态, 削弱低收入家庭向上流动的能力, 进一步拉大城市之间与城乡居民之间的收入差距, 使中国本来就已经明显存在的贫富差距进一步扩大, 增加社会矛盾, 影响社会的和谐安定。

(六) 增加金融风险的积聚

房地产信贷分为个人信贷和房地产开发贷款。个人住房贷款具有数量多、时间长、风险低的特点, 近年来一直被我国银行界视为优质贷款项目, 各大银行为了此项业务展开竞争, 尽可能地降低贷款门槛, 导致房贷规模成倍扩大。而房地产市场的高房价和高利润对银行有巨大吸引力, 房地产开发贷款余额也逐年增加。房贷业务繁荣背后, 是潜在的巨大风险。我国土地购置和房地产开发资金, 绝大部分是直接或者间接地来自银行贷款, 房地产开发商实际是高负债经营;而个人通过按揭贷款买房的人, 占全部购房总数的比例高达90%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。中国房产行业的快速发展、房价的飙升, 令金融风险也在快速积聚。如不有效控制房价过快过高上涨, 房地产泡沫将会不断被吹大。而一旦泡沫过大破灭时, 房价将出现大幅下跌, 房屋销量大减, 开发商对银行的还债能力就会下降, 个人资产和银行抵押资产就会大幅贬值, 就会增加信贷违约事件, 抵押给银行的房地产因还债有可能大量进入流通环节, 使得房价地价进一步降低, 形成恶性循环, 威胁到整体经济安全, 严重的将引发金融危机甚至经济危机。

综上所述, 我国房价过快过高上涨, 已对经济社会可持续发展产生了诸多负面影响, 期望全社会和各级政府有关部门给予更多的关注, 全面落实党的十八大精神, 在积极稳妥推进城镇化中, 针对房地产市场现状, 制定切实有效调控措施, 调动地方政府积极性, 使房价水平与居民收入水平相适应, 避免房价大起大落, 使房地产业与其他产业协调健康发展, 为社会和谐稳定、人民生活水平提高和幸福指数提升作出贡献。

参考文献

[1]陈平.吴剑平.魏清泉.高房价对中国经济社会的负面影响分析[J].商场现代化, 2008 (3)

房价对未来经济的影响 篇7

房地产业是我国经济发展的基础性产业,是国民经济发展中的重要经济增长点。一方面房地产业发展促进了经济增长;另一方面,国民经济持续快速增长也会促进房地产业发展。2015年,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%,房地产开发投资对经济增长贡献率达14.18%。这表明我国房地产业的发展在国民经济发展中起到了重要作用。

房价作为房地产经济运行中的重要变量,房价稳定是市场经济发展的现实之需。房价的形成与变化受多种因素共同作用,其中宏观经济政策对房价有着指引性作用。本文以无锡市房价作为研究对象,系统定性地分析了宏观经济政策对房价的影响,对进一步改进和加强房地产宏观调控,促进房地产业持续健康发展,具有重要的理论意义和现实意义。

1 文献综述

房地产虽已发展三十多年,但房地产经济学领域的理论研究起步较晚,且多侧重于定性研究,而用经济模型分析宏观经济政策对房价影响的定量研究不多。针对这方面的研究,比较有代表性的主要有:

谭政勋、王聪[1](2015)利用后顾型结构模型,得出货币供应量对通货膨胀、产出缺口波动作出充分反应,但对房价的反应不充分,利率对三个变量的反应均不充分的结论;谢太峰、赵树佼[2](2013)利用格兰杰因果检验对我国房价和人民币汇率以及汇率预期之间内在关系进行实证分析,认为三者之间存在联系;安辉、王瑞东(2013)采用向量自回归模型,研究了房地产宏观调控政策对房价的影响,表明房地产调控政策成为影响我国房价的重要因素;郑冰[3](2011)运用脉冲响应函数等计量方法,对我国货币政策利率传导渠道进行实证分析,认为我国货币政策利率传导渠道存在一定梗阻;柳明花、李虹墨(2008)利用单位根检验等方法发现1998-2007年货币政策传导机制的货币渠道与信贷渠道都作用于经济,且货币政策传导机制的信贷渠道效果更显著;王金明、高铁梅[4](2004)利用可变参数模型对我国房地产市场需求供给进行了动态定量分析,发现在影响需求的因素中,收入弹性最大,在影响供给的因素中,价格和利率弹性都较大。

2 房地产均衡价格及其波动分析

2.1 影响房价各因素的理论分析

(一)微观角度影响因素

(1)收入。根据恩格尔定律,居民收入水平提高时,用于食品方面的消费支出占消费总支出比例减小,而用于改善居住条件的支出增加。随着居民可支配收入提高,居民支付能力提高,没有住房的居民对住房需求增加,原有住房的居民改善居住条件以及投资的需求增加,带来房产交易量增加。

(2)人口。房地产需求的主体是人,居民住宅是人们生活的基本所需,人口因素是决定房地产需求量的最基本因素之一。随着人口不断增加,房地产需求量增加。

(3)物价水平。整体物价水平提高,房价也会顺势提高。房地产业作为市场中的一部分,价格受上游行业影响,上游行业价格上升时,房地产业成本上升,房价随之上升。

(二)宏观角度影响因素

(1)地区生产总值。地区生产总值反映地区经济发展水平,地区生产总值提高表明地区经济实力增强,房地产投资会随之增加。在宏观经济持续增长的推动下,房地产需求上升。由于房地产供给短期刚性,以及保值增值的影响,房价上升。

(2)货币政策。当购房者在购房时受到自身资金状况约束,需要通过贷款弥补资金空缺时,贷款利率将对购房者产生影响。贷款利率提高,购房成本增加,房地产需求量减少。当房地产作为投资和投机产品时,贷款利率上升使得投资投机成本增加,预期收益减少,因此投资投机需求减少,在供求关系推动下房价下降。

此外,存款准备金率提高,表明中央银行实行紧缩的货币政策。在短期内,提高存款准备金率不会对流动性产生很大影响,但长期内会通过货币乘数作用,大幅降低流动性,减少房地产市场投资资金量,抑制房价上涨。

(3)税收政策。房地产税收是指房地产开发经营中涉及的税,我国现行房地产税制涉及的税种主要有营业税、土地增值税、契悦、个人所得税、房地产税等。房地产税收政策调整有助于调节房地产市场,遏制投机,稳定房地产市场发展。通常,有利于降低房地产税负的房地产税制政策将抑制房价上涨,而为了遏制房地产投机、增加房地产持有成本的房地产税收政策会导致房价下跌。

2.2 建立房价回归方程

本文综合考虑各种影响房价的因素,逐步剔除明显不显著变量,将模型约化为一个节俭的模型,最后对模型进行检验。数据来源为无锡市统计年鉴、无锡市统计局。选择无锡市商品房销售价格(P,元/平方米)代表房价作为被解释变量,国内生产总值(GDP)、城镇居民可支配收入(INCOM)、长期贷款额(LOAN)、五年期贷款利率(RATE)、税负信贷政策(POLICY)、存款准备金率(RR)等指标作为解释变量(无锡市人口变化及物价水平波动小,对房价产生的影响小,不纳入模型),利用2005年1季度—2015年4季度数据建立如下方程:

从(1)式可以看出,GDP、城镇居民收入、贷款额、存款准备金率每增加1%,房价分别上升0.35%、0.37%、0.34%和1.93倍。利率对房价的影响为负向,利率每提高1%,房价下降7.08倍。

2.3 房地产均衡价格及其波动分析

为了得到房地产均衡价格,需要利用经济基本面各因素的长期趋势来刻画。本文采用HP滤波得到各指标长期趋势(用上标hp表示),重新构造房地产均衡价格方程:

根据方程(2)右端的经济基本面变量可以得到房地产均衡价格,并与实际房价相比较。

从图二可以看出,2007-2008年、2013-2014年无锡房价较接近均衡水平,房地产市场泡沫较少。2005-2015年期间房价经历了两次高于均衡价格和两次低于均衡价格的阶段。高于均衡价格的阶段为:2005年-2006年3季度和2010年2季度-2012年3季度。在第一阶段,无锡整体经济发展良好,居民收入稳步上升,对未来收入和前景预期乐观,使得房地产市场需求增加,又受到房地产市场供给滞后性影响,房价高于均衡价格。从偏离程度趋势看,这一阶段偏离程度逐渐下降,这是由于05年政府对房地产市场进行宏观调控,出台了提高个人房贷首付比例等政策,使得房地产市场需求降低,房价回落,但仍高于均衡价格。

在2008-2010年1季度,房价低于均衡价格,这主要是受全球金融危机的影响,全球经济发展缓慢,无锡市经济也难以独善其身。另外美国房地产市场泡沫破裂,使得多国房地产市场出现恐慌现象。

3 税负信贷政策对房价的滞后影响

根据国家宏观政策指导,将无锡市2005年-2015年期间实行的房地产税负信贷政策按宽松程度分为5个层次:

本文利用无锡市2005年1季度—2015年4季度数据,建立关于房价(P)、GDP、房地产开发投资中的国内贷款(L)、五年期贷款利率(R)和税负信贷政策(POLICY)的模型,具体形式如下:

3.1 税负信贷政策

从(3)式可以看出,税负信贷政策每收紧一个层次,房价下降5%,但税负信贷政策并不是当期对房价产生影响,而是存在滞后期。2008年4季度国家出台了下调首套房契税税率政策,使得购房成本下降,购房需求增加,在供应滞后性影响下,房价上升。从无锡市来看,2008年4季度房价较3季度没有上升反而下降,2009年1季度房价继续下行,到2009年2季度房价才小幅上升,从2009年3季度往后开始,房价才有明显增幅。

3.2 贷款利率政策

在贷款利率方面,利率每增加1%,房价降低0.39%。同样,利率政策变化对房价产生滞后性影响。2014年4季度央行下调五年期贷款利率,但本期房价涨幅微小,从2015年2季度开始房价涨幅明显,从0.07%上涨到0.87%。

从无锡市房地产市场数据来看,贷款利率政策对房价的影响大于税负信贷政策,且都存在滞后性。

4 结论

本文通过向量自回归模型、房价均衡模型,从不同角度分析了宏观经济政策对房价的影响,实证分析表明:宏观经济政策会对房价产生影响,但由于房价受多种因素综合影响,宏观经济政策对房价的影响有限。宽松的宏观经济政策会刺激房地产市场需求增加,提高房价;收紧的宏观经济政策会抑制房地产市场的投机行为,使房地产市场需求减少,导致房价降低。

参考文献

[1]安辉,王瑞东《.我国房价影响因素的实证分析--兼论当前房地产调控政策》[J]《.财经科学》,2013,(03):115-124.

[2]郑冰《.我国货币政策利率传导渠道实证分析》[J]《.特区经济》,2011(02).

[3]王华欣《.我国房价及其影响因素分析》[D].山东大学.2009.

房价对未来经济的影响 篇8

在地面空间拥挤的今天,人们不断地挖掘新的空间资源。地铁已经成为未来近几十年商业发展中不可或缺的部分,地铁经济也开始悄然兴起。截止2015年,中国大陆一共有22所城市开设地铁,包含12个省会城市、4个直辖市和6个经济实力雄厚的城市。同时还有16个城市正在建设地铁。预计至2020年,全国将超过30个以上的城市拥有地铁或轻轨。而2020年,将有40个城市建设地铁。中国大陆的地铁经济将会对城市发展带来巨大影响。

二、地铁经济的商业特征及原因

在地铁蓬勃发展的情况下,通过研究地铁经济的特征,可以清晰地了解消费人群、商铺规模、商铺类型、商业布局、商业资源、服务类型、消费动机、产品的推广渠道、促销方式,定价环节等众多方面。

(一)消费人群

在地铁站的商圈中消费的大多为年轻人群和上班族。根据调查显示67%的年轻人愿意选择地铁方式与朋友出行逛街聚餐,并有82%的受访者表示位于地铁站的商家是首选。由于年轻人的消费能力有限,更倾向于大众化的消费模式。而地铁站的商家大多也是经营大众品牌。针对年轻人群的特点,位于地铁站的商家无论从消费者喜爱度、购买力和地理位置都有着无可替代的优势。上班族平均每人每天在地铁中的时间大约2小时,在正常的工作日中,上下班的主要交通工具是地铁。乘客在8小时疲劳的上班之后,极有可能产生购买欲望,发生购买行为。

(二)商铺类型

位于地铁站里的商铺一般以小型规模为主,除了部分地铁站内设置大型购物商场。品牌经营主要以餐厅为主,并且商品价格偏低。人均价格为10至30元之间,同时也会有一些便利店,提供消费者应急物品。由于地铁站的空间狭小,因此商铺数量和店面有限,消费者一般都不会抱着在地铁站里逗留时间较长的心理,除了一些具有大型购物超市和商场的站点。乘客可能只是进出地铁站或者换乘时有机会购物,并且面对商铺的时间一般不超过5 分钟。在这么短的时间内,想让乘客做出购买贵重商品的选择明显是不现实的。只有价位偏低的商品才能让消费者在很短的时间做出决定,选择购买或者不购买。

(三)商业布局

在周边没有商场的地铁出站口和换乘通道一般会出现小吃店,比如卖饮品或者面包。85%的受访者表示当地铁站周边没有商场时,他们在该站停留时间将会很短,并且也很少考虑会在该站消费。在地铁出站口与商圈相连接的站点,大部分会以出站口为中心,开设各类餐厅和其他类别的小店,其中90%以上的餐厅是快餐店。68%的受访者表示这样的站点对他们而言通往商圈必经的一段路程,过道宽度过于狭窄,购物体验满意程度会大打折扣,他们最多只是考虑进店点单吃饭。

(四)宣传渠道

根据调查显示,54%的受访者表示他们所获知的商家信息一般来自地铁出站口和轨道中的广告牌,也很少会专门去寻找广告中的商家。另外有35%的受访者表示他们对地铁站中商家的了解主要来自口碑宣传和自身体验。由于地铁站的布局比较复杂,多为迂回式的结构,设置很多拐弯处,对地形不熟悉的乘客一般很难找到自己想要前往的商家。随着互联网营销的推广,也有部分商家开始借着互联网平台宣传,通过关注微信公众号等方式,每天与消费者互动。

(五)促销方式

59%的商家表示不会开展促销活动,36%的商家表示会开展小型促销活动,仅有5%的商家表示会开展大型促销活动。由于地铁站的商家数量和规模有限,乘客的购物时间和购买力也有限,大部分商家都不愿意进行促销。愿意开展促销活动的商家表示必需品不会因为促销的问题而受到很大影响,但是如果深受消费者欢迎的产品有促销方式,会对销售量产生很大影响。因此商家只是针对店里部分商品采取优惠措施,借此提高人气和营业额。只有5%的商家会进行大规模的促销,比如全场半价,买二赠一等促销方式,这些商家大部分都是租赁三间以上的店铺,与地铁站中其他的商家相比,商铺的投入和成本更高,商品数量也更多,通过力度较大的促销活动,可以使销售数量增加,从而提高人气和销售额。

三、地铁经济对常州发展的启示

(一)以满足年轻人群和上班人士需求为主

由于在地铁站的消费主力军是年轻人群和上班人士,因此在商铺租赁时,应该多引进一些深受年轻人群和上班人士欢迎的商家。比如西点店,年轻人群和上班人士对西点店都有消费的动机和欲望。

(二)以小型商铺为主

上海人口约2374万,上海地铁站商铺大部分以小型规模为主。常州的人口约470万,人口密度和购买力远不如上海,因此常州的地铁站商铺也应该以小型规模为主。

(三)与地面商业圈连接

由于商业圈带来的经济效应,可以考虑在已形成的商业圈附近设立地铁站,同时设置地下通道。比如在南大街、万达广场、九州新世界等商圈附近,设立站点,将地铁商铺的商业价值充分挖掘。

(四)设置商铺引导图

在每一个出站口都设置该站的商铺引导图,让乘客有目的地寻找商铺,节约时间,赢得乘客好感。地铁站对乘客而言不再是狭小而又复杂的空间,而是规划合理、布局有序的购物点。

(五)有针对性地开展促销活动

针对深受消费者喜爱的部分商家和商品,采取让利措施,积攒人气,增加商品的销售数量,提高店铺的营业额。消费者对于这样的优惠方式,会感到与自身利益相关,优惠落到实处。

摘要：随着城市的发展,地面交通变得越来越拥挤,以地铁为代表的新兴公共交通方式成为公众出行的首选。地铁代表着人流、代表着高昂的租金、代表着物业的升值、代表着城市未来的发展方向。因此,通过与已经运行地铁的城市进行比较分析,对常州未来的发展进行研究。

关键词：地铁经济,常州,发展

参考文献

[1]李相琴.地铁经济对哈尔滨城市发展的几点思考[J].哈尔滨对外经贸,2012(1)

[2]朱鸽.“地铁红利”与城市经济发展[J].经济观察,2014(10)

[3]张红利.地铁交通的社会经济效应及其对城市商业格局的影响[J].贵州社会科学,2012,(10)

宏观经济因素影响下的房价分析 篇9

自从20世纪90年代的亚洲金融危机之后, 我国开始逐步从住房分配到商品房的过渡, 通过扩大内需来拉动经济的增长, 摆脱对外需的过度需求。如今20多年过去了, 房地产产业对于GDP的增长越发显得重要, 2005到2011年, 房地产投资力度一直在不断加大, 从15909.2万亿元增长到61796.9万亿元, 房地产投资占GDP的比重从2005年的8.6%增长到2011年的13.06%, 虽然2008年金融危机席卷全球, 但是房地产投资的比重仍在增长。 (1)

房地产投资的增长固然是好消息, 至少说明我国在转变消费的方式上迈进了一大步, 逐步转型为内需型消费。因为房地产业带动了钢铁、水泥、木材、家具等等行业的发展。但是这同时也带来了很多弊端, 其中高房价就是无法忽视的问题, 许多城市的房价远远超出了工资收入比例, “房奴”也已经不是新鲜的词汇, 多少人就为了房子奋斗终生。但是房价的提高和宏观政策也有分不开的联系。因此, 本文就宏观经济中各因素对房价的影响进行分析, 从而找出控制房价上涨的因素, 提出相关政策建议。

2 模型建立

本文采用VAR模型, 研究房价在人民币汇率、通货膨胀率、货币供给量以及人口因素的影响下是如何进行变化的。选取数据为年度数据, 时间为2002—2011年。对所有的变量都取对数, 令lprice表示房价, lpop表示人口, lM2表示货币供给量, lrate表示汇率, lflo表示通胀率。

2.1 选择滞后阶数

由于采用VAR模型, 因为时间序列数据往往具有趋势性, 表现为非平稳性, 为了避免产生伪回归现象, 必须要对数据进行检验。首先要进行滞后阶数的选择, 通过运行Stata软件得到表1, 由此可知AIC信息准则确定的是最佳滞后阶数为3, 而根据HQIC信息准则和SBIC确定的最佳阶数也都是3, 因此3阶为最佳阶数选择。

Endogenous:lprice lpop lrate lM2 lfloExogenous: _cons

2.2 平稳性检验

其次, 进行ADF单位根的检验, 经检验发现3阶滞后是不平稳的, 有点落在单位圆之外, 因此选择滞后一阶, 经检验发现一阶滞后是平稳的, 所有点都落在单位圆之内, 因此VAR (1) 是平稳的, 如图1所示。

通过Stata软件对lprice、lpop、lrate、lM2、lflo进行多元线性回归, 可以用下式进行表达:lprice=13.19lpop+0.68lrate+0.32lM2-0.80lflo-149

这说明, 人口因素变动一个单位, 房价变动13.19个单位, 汇率变动一个单位, 房价变动0.68个单位, 货币供给量变动一个单位, 房价变动0.32个单位, 而通胀率变动一个单位, 房价反向变化0.8个单位。

2.3 granger因果检验

granger因果检验的本质其实就是VAR模型, 主要是用来检验一个内生变量是否可以作为外生变量来对待。要求序列必须存在同阶单整的协整关系或者都是平稳内序列, 如果序列不平稳或者不协整很可能会产生伪回归问题。在前文中已经确定滞后一阶是平稳的, 建立VAR (1) 模型对各变量因果关系的方向进行判断。

可以得到, 在F检验中5%的置信水平区间下, 人口的F值大于其临界值, 因此对房价有显著影响, 对人口而言, 货币供给量和通胀率有显著影响, 对于汇率而言, 由于4个变量F值都在临界值以内, 因此对其的影响不显著, 而人口、汇率和通胀率都会影响到货币供给量, 其中人口和汇率的影响非常显著, 对于通胀率而言, 4个因素的影响同样也是不显著。如表2所示。

2.4 方差分解分析

方差分解是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化 ( 通常用方差来度量) 的贡献度, 进一步评价不同结构冲击的重要性。本文中选取了10步, 应用方差分析可以看出 (表3) , 价格自身的影响在第二步跳跃之后就一直趋于水平, 变化不大, 也就是说房价受自身的影响很小。而人口对于房价的影响在第二步增大之后趋于稳定在第五步又有一个跳跃。通胀率对于房价的影响一直比较平稳同时力度也比较小, 趋于一条水平线。而汇率对于房价的影响有上下的波动, 如图2所示。

3 结 论

综上所述, 房价最主要的影响因素是人口因素, 特别是20世纪80年代生育高峰时期出生的人口正是如今房子的需求者, 因此都属于刚性需求, 虽然我国在计划生育的政策下已经控制了人口数量, 但是由于我国人口基数大, 协调人口数量和老龄化之间的矛盾仍然迫在眉睫。本文认为, 生育政策还是不能无限制放宽, 不能让人口猛增猛涨, 否则房价只会居高不下。

货币供给量同样也会影响房价, 房价攀升的很大一部分原因也是由于金融政策的影响, 供给量越大, 人们手中的钱越多也越不值钱, 因此加大对于房子的投机需求, 从而影响到房价。国家应该加强对于金融政策的调整, 不能一味追求GDP的增长, 要让老百姓真正过上国富民强的日子, 而不是为了一套房子勒紧裤腰带一辈子。

汇率利率对于房价是负向的影响, 汇率利率越高, 房价会降低, 这也解释了住房贷款对于房价的影响, 适当提高利率可以抑制房价的投机需求, 从而控制房价。而对于汇率来说, 可以积极引导外资流入实体经济的领域, 而不是限制于房地产领域。

通胀率对于房价的影响比较微弱, 但是我们也要警惕通货膨胀对于整个国民经济的影响。

国家目前也已经出台了相关政策来阻止房价的上扬, 并且在一线城市也有了成绩。希望有一天房子不再是年轻人沉重的负担。

参考文献

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