房价走势分析论文（精选12篇）
房价走势分析论文 篇1
一、前言
房价为何而高?厉以宁认为房价过高的主要原因是供给不足;茅于轼认为当前收入分配机制偏向富人, 而富人投资渠道单一, 导致资金进入房地产市场。在郎咸平看来, 其原因是我国当前存在的二元经济环境。易宪容相信暴利是房产商赚取的。房地产市场也是金融市场, 例如将房地产分割打包形成证券出售成为金融市场上流通的一种价值凭证。房地产于实体经济出发, 又能演绎出有别于实体经济的行情。
地方政府作为一个独立的经济主体, 需在财政收支状况可承受的范围内, 维持城市和谐运转, 经营城市发展, 开源或是节流是个问题。地价是房价的重要推手之一, 政府是土地的实际配置者。如果从财政收入和财政支出这两条线入手分析房价, 那么经济政策将一目了然, 发生什么样的社会现象就会觉得“存在即合理”, 因为出台的每项政策导向与行政决策皆受制于此。
二、从支出角度分析
城市是复杂而昂贵的人工生态, 是经济系统、社会系统和生态系统的三维存在。作为国际化大都市的上海更是如此, 维持其存在与发展需要极高的费用。
十一五期间, 上海城市基础设施投资占固定资产投资的比重为25%、28.7%、32.9%、35.9%、40.1%, 占GDP的比重为9.7%、10.9%、12.2%、12.7%、14.2%。远远超出发展中国家平均比例, 处于迅速发展阶段。上海将在2020年建成国际金融中心和航运中心, 相应的基础设施建设更是重中之重。预计基础设施支出的增幅将保持或超出目前的水平。
城市是一种社会生态, 一种为人更好的生存而存在和改进的人文关怀。65岁以上的人口比率超过14%的社会就已经入“老龄”。上海是中国最早进入老龄社会的城市。截止2010年, 上海老年人口总数达312万, 约占总人口的23%。老年人口的增幅都前所未有。老年人口的增多不仅带来社保的压力, 也带动相关医疗、卫生和城市建设等支出上升。
至于科教文卫支出, 增长速率并不会放缓, 甚至会出现更快增幅, 因为针对城市公民的科教文卫支出存在“棘轮效应”。发展的生活要求更高层次的精神享受和教育水准, 更有力的医疗卫生保障体系和更为广泛的传媒消费。
三、从收入角度分析
为了简便, 地方政府的收入可以分为依靠房地产的收入与生产、消费、服务带来的税收收入。土地给地方政府带来的收入可以分为两部分。一方面通过招、拍、挂等方式收取土地出让金, 并以土地使用权和收益权获得土地融资。上海市土地出让目前采取招标、拍卖和挂牌的方式, 土地出让收支纳入地方政府性基金收支预算管理。另一方面通过划拨和协议出让土地等方式招商引资, 促进制造业、房地产业和建筑业超常规发展, 以获取营业税、企业所得税等地方税, 列入一般预算收入。两部分的加总即是“土地财政”。
由于信息透明度、税制结构等原因, 房地产企业以及相关企业的营业税与所得税占整个财政预算收入的比重未能找到准确的数字, 很多财经类报道仅仅预估了大概的规模, 且彼此之间相差很大, 不能相互印证。所以本文用房地产相关对于GDP的拉动规模来粗略估量:对于GDP的拉动越明显, 在经济运行中的贡献越大, 同种税收条件下, 税基更大, 要相应承担更多的税收。
上海市经济增长越来越要依靠第三产业的拉动, 这也是经济发展过程中必然的趋势。房地产业占据第三产业比重, 对对税收的承载能力是其他产业不能比拟的。如果考虑房地产企业对于营业税的贡献、房地产交易的契税等等, 房地产行业对于财政收入的贡献应高更高。土地收入对于政府性基金收入几乎起着决定性的影响。因此, 迫于财政支出, 对地方政府而言, 依靠见效快、带动多、自主收入的土地出让以及衍生的房地产业, 既可以带动GDP的增长, 又能有效缓解财政压力, 是约束条件下的极为理性的选择。
四、结论
平衡财政收支需要开源节流。综上分析, 未来上海市的发展规划、定位要求基础设施的方方面面比目前更大的提升, 生活水平提升的棘轮效应, 以及老龄化人口即将到来的波峰将在社会福利支出、医疗保障、卫生设施等等方面需求更多的支出, 加之现实中存在的严峻社保基金缺口, 都是对未来上海市财政支出的巨大刚性需求。再加之上海市建立国际金融和航运中心的规划, 必然要求大量的基础设施投入和宽松的税收政策, 在无法“节流”, 甚至有可能“减源”的情形下, “开源”是唯一的选择。
蚁族房奴现象的出现, 归根结底还是中国经济转型时期的阵痛。转变经济增长方式、升级产业结构才是使房价走上合理轨道, 从而使经济走上可持续高速发展轨道的最终方式, 也是“治本”的方式。在经济中出现更多的支柱产业之前, 房地产市场还要经历相当长时期的高位运行, 许多“打压”房价的措施的效用都将是安抚性的、暂时性的。
参考文献
[1]李津逵.《城市经营的十大抉择》深圳市:海天出版社2002-1-1第一版
[2]王桂新, 魏星.上海老龄化高峰期预测及对策研究.科学发展2009年第10期
[3]乔新平.中国地方政府支出规模的膨胀趋势.经济社会体制比较 (双月刊) 200701
[4]陶然.区域竞争、土地出让与地方财政效应:基于1999-2003年中国地级城市面板数据的分析[J].世界经济, 2007 (10)
[5]中国土地勘测规划院地政研究中心《从体制上消除地方过度依赖“土地财政”》[J].中国土地, 2006 (7) p11
房价走势分析论文 篇2
京土地交易额，远超 2009 年一季度 的 113%，达到 2009 年全年土地出让金的 52%。考虑到去年全年北京土地出让金实际只有 494.17 亿元，今年一季度土地交易额已经接近这一数据。不仅总交易额猛增，而且溢价率也已达到 120.8%，环比去年的 2%，上涨了 60 倍，即使相比 2008 年也上涨了 2 倍。楼面均价则上涨到了 7314.6 元／平方米，相比去年上 涨了 339%。
搜狐焦点网、北京一季度土地出让溢价率超 09 年 60 倍 / 搜狐焦点网、北京中原制作 目前商品房价格依然飞涨的主要原因有几点：
一、地王的刺激。3 月 15 日北京一天卖出 6 块地，继 土地出让金高达 143.5 亿元之后，17 日北京市土地出让金再获大丰收。当天，7 块挂牌出让的土地共获得土地出让金 76.25 亿元，招标的两块望京商业金融用地流标，该周的土地出让收入超过 220 亿元，而相比之下，2009 年全年北京土地仅成交 928 亿元。望京、东升乡、亦庄等几块地王的出现，使得本来 就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。
二、政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润，土地市场炒作的低风 险，有可能让地价超过房价成常态，这种高地价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价 可能继续升高，稳定房价的期望短期很难实现。
三、郊区房价非理性飞涨。在上周开盘的 12 个项目中 5 环外项目达到了 7 个，且均价 已经达到了 18900 元每平方米。郊区房价的暴涨，主要原因是购买需求因炒作而外延。收入 增长速度赶不上房价增长，因此购房者只能到郊区买房，需求不断外移，造成供不应求。举 例来说，目前市场上 80%以上的消费者只能通过贷款等手段购买 150 万元总价的房源，而因 为市场的热炒，当 3 环内房价卖到 200 万元时，这部分人群就集中到 3—4 环内，而局部的 集中使得 3—4 环也很快上升到大部分消费者的购买极限，如此的市场明显酝酿着调整。通 州、昌平动辄出现单价上 2 万元每平方米的普通住宅，市场炒作气氛已非常浓郁。
四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源仅有 8.8 套，相比去年同期的 13.5 万套 少 4 万余套，而且商品房的均价已经突破 2 万元每平方米，使得大部分购房者只能选择二手 房。二手房的明显回暖也成为趋势。
因素一社会高速发展，2010 年社会发展速度应该高于 2009 年，因此上升的大方向应该是不变 的，也就是说 2010 年的房价依然是走在上坡路上的。因素二货币投放，显然 2010 年货币投放量会比 2009 年有所下降，因此单位货币贬值速度 降低，流动性也相应缩减，也就是说 2010 年房价走的上坡路的坡度是有限的。因素
素三社会投资投向，尽管 CPI 终于转正，但 PPI 还是负的，社会投资的实体性经济方向在 上半年依然不会显著增加，因此部分资金在上半年还会投到房地产领域。毕竟 PPI 会在不久后
跟随 CPI 上涨，实体经济复苏后，也就是在 2010 年的下半年社会投资必将逐步回流实体经济，也就是说 2010 年的房价走的上坡路会越来越缓。因素四政策，二手房税收优惠取消，其他优惠政策继续，某种程度上抑制了炒房，也给真实 购买需求增加了交易成本，因此在总体上还是抑制了需求，也就是说在 2010 年房价上坡路上 推动力小了。因素五购房人心态，随着 2009 年底的爆发，释放了相当部分的需求，再加上优惠政策的取 消，2010 年成交井喷的现象不会持续，但也会有一些后知后觉的买房人迟到出手。也就是说 2010 年房价在上坡路上还有可靠的动力。因素六金融支持，现在的不少银行金融支持方向已经从住宅项目转向商业地产项目，因此 2010 年商业地产价格也将出现一个不错的涨幅。从目前来看还没有收紧房地产开发贷款的迹象，但二套房按揭贷款已经恢复到优惠之前的正常水平。按照中央金融工作会议的精神，按揭政策不 会有太大变化，预计在明年中期，房地产开发信贷政策会适当收紧，下半年开发商的资金回流压 力会逐渐显现，捂房惜售将有所缓解，能否出现房价的松动还是要看收紧的程度。也就是 2010 年房价在上坡路的后半段会有人在前进的道路上挖坑，但坑的大小还不知道。笔者认为在诸多因 素中，此项因素是房价影响因素中最重要的一个，坑挖的大了，也就会出现一个阶段性的“下坡”，但再怎么挖，路也还是上坡路。因素七投资者，取消了税收优惠，并且配套上银行按揭以网签价格为依据，使得炒房再度变 成鸡肋。因为炒房的重要对象就是 5 年内的新房，而且炒房必然以按揭作为资金放大的方法，上述政策极大增加了炒房的税收成本，因此炒家已经陆续退出市场，但长线投资者不受影响。也 就是说 2010 年房价在上坡路上没有人在背后猛推了。
综上，2010 年的房价依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度渐缓，前进速度减 慢但依然会前进，而且前面有坑，也许是个不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融 政策，但有一点可以肯定，没有人在背后猛推了。
现状 房价涨幅缩小销量整体下降
去年 1 到 9 月的数据显示，全市商品房销售面积同比下降 49.7%，其中住宅销售面积下降 55.8%。9 月 份限价房集中入市后，某种程度上拉动了住宅销售量上升，但未根本改变商品住宅销售量的整体下降。“截 止到今年 1 月，数据
上海房价泡沫与未来走势分析 篇3
关键词：泡沫房价；上海房价市场；未来走势
世界上的许多国家都在经济发展中，遭遇过房地产泡沫经济的影响。而房地产泡沫风暴发生之后便是经济危机，而上海在这种大形势下，作为我国的一线城市，面临着更严重的房地产泡沫经济。而我国的房地产行业，在经过剧烈的变化之后，可能成为中国经济中变化最为迅速的行业之一。而日益严重的泡沫，已经成为我国经济发展的不稳定因素，对于我国经济的健康发展存在着重大的隐患。
一、上海泡沫房价的背景
（一）上海泡沫房价形成原因
作为我国发展最快速的城市：上海，在1997年的亚洲金融危机之后，房地产市场作为市场经济的主力支撑行业，快速的发展了起来。而政府为了避免经济危机的发展，重蹈亚洲金融危机的覆辙，在我国经济发达的地区，都制订了一系列相关的经济政策。但是我国房地产行业增速的增长以及远远超出预期，房地产投资在投机人士的炒作下，越加偏热，而这也造成了对土地需求的规模不断大，地价开发速度上涨。上海房地产经济的过快发展，已经将房地产产业推向上海市经济支柱产业的行列，而在这种情况下，政府将更难介入，因此泡沫经济将越滚越大[1]。
（二）政府对房价掌控模式
1998年起，我国逐渐取消国家式的福利分房。为推动我国经济的不断发展，推进了货币化的分配制度。在房改政策颁布之后，房价不断上涨。即使2008年我国房价在金融危机的影响下，依旧没有衰退。反而度过危机继续迅猛发展，针对上海屡创新高的房地产市场，2010年我国颁布了针对调控房价的调整的“国十条”政策。通过扩大城市保障房、经济适用房的建设范围，加大对公建房的建设力度，提高房屋首付款比例，联合银行对专有人员提高或降低贷款利率等等的措施，对上海房价的泡沫经济进行控制。而在微观经济学中，通过分析可以发现房屋作为商品，它的其价格是由市场决定的，而市场优势由供给和需求的关系比例共同决定。因此国家的调控政策只能缓解一时的经济问题，并不能从根本上解决供需矛盾[1]。
二、上海泡沫房价未来走势分析
（一）上海房价未来走势
根据上海房地产市场的统计，通过对我国房地产政策的分析，再结合上海目前所处的市场经济环境。因此对上海的住房价格走势的预测，有以下几种发展方向。
1、国家政策缩紧
国家通过严厉的经济调控，对房地产市场进行强行制约，通过市场调控措施和财政的紧缩性的流动性的货币政策，对房价进行调控。严格控制房价停止上涨，并对降幅进行严格限制，而在政策的强制要求下，部分投资性的房源，在很大的程度上将进入到儿级市场，甚至三级市场，作为二手房或者廉价房进行销售。从而进一步的通过政策调控加大了供给。
2、房价继续上涨
若我国政府对房地产市场进行调控，则国内经济会在长期的控制政策下，缺乏自身生长动力，国民需求将无法拉动，而房地产经济的衰退，也会在一定程度上影响我国经济的拉动速度，间接影响了其他产业的发展。因为在对房价的调控下，后期一定会适当放缓，房价会有一定涨幅，避免因为过度调控而对国民经济产生影响。
3、房价跌回谷地
在我国政府对房地产经济的控制中，一松一弛将会是房地产泡沫逐渐缩小，房地产产业的发展也会逐渐放缓。在社会经济中，人口红利逐渐消失，这就造成了人民住房的实际的需求，居民消费性需求将逐渐下降开始下降，房价会慢慢下跌。而对于一些投资性住房，将会集中抛售，供给的增多压低了房价，房价会暴跌[2]。
（二）上海房价长期走势
高房价的不稳定发展，使得目前内需增长已经面临长期抑制的环境，而上海的房地产市场，依旧处于繁荣的阶段。而面对现在整体的房地产行业来说，从一般情况下考虑，其涉及到方方面面的行业，例如建筑、建材、建筑设备等等。房地产我国关联性较为庞大的产业，能够带动很多的行业的发展。因而对于上海房地产市场来说，其也在一定程度上拉动了国家GDP的增长。对于国家整体发展而言，虽然降低能耗，减少库存将是国家目前宏观调控的重点。但是未来的工作重点依旧追求的是经济的稳健发展。所在在未来房产政策市场中，有极大的可能是地方对于财政补贴，鼓励百姓购房，或者在一定程度上降低首付。通过政策的调整鼓励低收入者购房。而对于个税较高的收入群体，政策也将会有一定的变换。虽然处于泡沫经济的边缘，但是我国政府的掌控已经对市场进行严格的管理了，对于房地产市场而言并不会有太多的不可控因素，因此上海的房地产市场会依旧稳定的增长。期间可能会夹杂一些短期的下降，但是依旧会缓慢的增长[3]。
（三）泡沫房价的注意事项
对于泡沫的房地产经济而言，一定要注意在调控的时候，拉动内需增长。在泡沫房价的情况下，政府的调控目标依旧应该以多元化为主，同时把经济的稳增长放在第一位，同时预防风险。政策措施是保证房地产稳定发展的因素，但是在稳定房地产市场需求的时候，一定要刺激市场消费，稳定国民经济。其次，严格的对房地产信贷进行控制，对金融风险进行有效防范。而信贷产业优势我国商业银行目前最主要的业务之一，因此一定要注重调控的作用，必须严格核实房地产开发商的自有资金，并进行规范审查[4]。
其次，必须建立起相对完善的房地产与住房的法律体系。只有建立遏制投机性的投资需求。通过构建相对完整的城市住房法律体系，进一步强化对现有市场的需求，从法律上对扰乱市场单位囤房等违规现象，进行约束，并保证正常房地产市场秩序的运行。在相应法律法规建立的同时，要建立健全评估机制，只有独立的房地产价格评估体系建立完整了，相关部门才能对房地产市场实施监督，对不同的地段、不同的类型的房地产进行监督管理。通过制定相对准确的基准价格作为执法依据。
最后，要在符合法律法规的章程下，对房地产市场的用途进行管制。可以通过允许对农村集体的建设用地，特别是经营型建筑的转让，与城市土地、国有土地实施同等入市的规定。在价格与权力上保持平等。从而通过提高上海土地的供给，来增加房地产市场的弹性，最终逐步建立起，城乡统一的集体市场与住房发展机制。
三、结束语
纵观全世界的经济发展历程，无论是泡沫经济还是经济危机，都遵循着一条颠覆不破的真理。缺陷经济总有破灭的一天，而对于中国的房地产市场来说，我国的泡沫也会随着政府调控与时间流逝而逐渐消亡。但是值得注意的一点事，泡沫经济的处置，依旧是宜早不宜迟，而中国在进行宏观调控时，已经意识到这一点了。中国的经济具有一定的复杂性，因此能否幸免于难，很大程度上取决于政府政策引导的方向。而在这个过程中，如果经济政策调控不当，泡沫经济会对我国现有经济进行毁灭性打击，并将对国民经济产生重大的危害。因此政府一定要加强自身的管理与预测，为我国经济的稳定发展铺平道路。（作者单位：交通银行上海市分行）
参考文献：
[1]朱玲芳.从房地产政策看我国房地产走势-现代营销2011（8）.
[2]陈文龙，朱甜甜.未来房价走势的几种猜想-现代营销 2011（6）.
[3]丁志安.从供求关系看房价走势-城市建设理论研究（电子版）2011（19）.
房价走势分析论文 篇4
关键词：房价,地价,成本,需求
引言
房地产业是我国重要的支柱产业, 商品房的消费拉动我国的经济发展, 但是在房地产大幅发展的过程中出现许多问题。自2002年以来, 我国的大多数地区的房价出现了上涨速度过快的局面, 2004年开始迅速上扬, 2008年金融危机的冲击使房价短暂下滑, 但是在新的银行信贷支持下, 我国的房价再次快速上涨。近几年来我国的商品房结构面临着失衡的危险局面。
根据国家统计局相关数据显示, 2010年房价比2002年房价高两倍以上。究竟是什么原因导致我国房价上涨如此迅猛?是地价上涨导致成本上涨进而导致房价上涨?还是市场需求导致房地产价格上涨?
一、文献综述
刘琳、刘洪玉 (2003) 以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面进行了地价和房价的相互关系分析, 并深入的分析地价和房价的相互影响关系。
黄忠华、杜雪君、吴次芳 (2009) 通过比较分析法评述了有关房价与宏观经济的研究方法与理论进展, 研究发现房价与宏观经济之间存在互动影响机制并且房价会通过多种渠道作用于宏观经济, 并给出了相应的政策建议。
吕红军、王要武、姚兵 (2008) 意识到需求是影响商品房价格的关键因素之一, 有效的调控住房需求是宏观调控商品房价格, 抑制房价上涨的重要手段和途径。分析了影响房价增长的需求影响因素及其结构关系之后, 建立了影响房价增长的需求反馈模型, 分时段构建了商品房需求与房价 (期望) 、可支配收入、储蓄和利率等因素的商品房需求调控模型, 对模型进行了回归分析和检验。
二、理论分析
对地价和房价关系的解释, 可以从需求和供给的不同角度进行分析。
1. 从需求角度看地价与房价的关系
房价和地价都是产权价格, 并且都由供求关系决定, 但是我国目前的情况来看, 我国的土地市场所决定的土地价格更倾向于一种需求价格。因为自然的土地供给是没有弹性的, 并且土地的供给由政府垄断。因此, 土地价格主要由需求方决定——需求与地价成正相关变化。但是, 在房地产市场中, 房价还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地供给, 它是一个生产的过程, 必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润, 才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格, 更应是卖方愿意出售的价格。
对于土地产出物 (商品房) 的需求导致了对土地的需求, 这就是著名的“玉米法律悖论”——地价高是因为玉米的价格高, 玉米法律提高了玉米的价格, 刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的, 地主们就提高地价来满足对土地的需求。地价高是玉米价格高的结果, 而不是玉米价格高的原因。
将“玉米法律悖论”运用到房地产市场中可以看出:高房价刺激了房地产商对土地的需求, 但是土地的供给价格弹性太小, 所以导致了土地价格的升高。
如图1所示, 在供给量一定的条件下, B市的需求量要大于A市需求量, 根据需求价格曲线可以看出B市的房地产价格 (P2) 大于A市房地产价格 (P1) , P-Y是土地单位价格, OYZQ是建安成本, PYZX是土地价格。由图可以看出在供给量一定的情况下, 无论需求如何, 房产的建安成本保持在稳定水平不变;房地产的需求增加导致对土地的需求增加, 由于土地供给价格弹性较小, 所以导致土地价格的上涨;并且随着经济的发展, 城镇化的推进和居民收入的增长等因素, 市场的需求增加使得短期内市场上的需求大于供给, 这会推动房地产产品的价格上涨, 房地产的价格上涨, 也会进而导致土地价格的上涨。
因此, 从需求角度看, 在同一时间点, 高地价是高房价的结果, 并不是高房价的原因。房价的上涨才是导致地价上涨的原因。
2. 从供给角度看地价与房价的关系
在房地产市场中, 商品房是一种生产产品, 因此房价不仅是一种需求价格, 同时也是一种供给价格。从房价的形成来看, 先有地价, 然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中, 由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础, 开发商总是先获得土地的使用权, 然后才能进行房屋开发和经营, 即先形成地价, 然后产生房屋建设成本, 最后形成房地产的成本价格。这个成本价格通过当时市场的供求关系, 最后形成真正的增量房地产的交易价格, 这个价格一般都高于其成本价格。
地价上升会导致成本上升, 为保持一定的盈利水平, 房地产的价格就会上升;并且, 成本的上升使房地产商的投入和风险加大, 部分实力弱的厂商无法满足投入的要求而退出市场, 最终导致市场上需求大于供给, 进而价格大幅度增长。
由此, 上涨的地价迸一步推动了房价的上涨, 从供给的角度上看, 地价是房价的成本之一, 地价上涨是导致房价上涨的一个因索。
3. 房价与地价、需求量之间的数学关系
(1) 房价与地价间的关系
研究被解释变量 (房价) 与自变量 (地价、建安造价、税费、城镇房地产投资及房地产业增加值) 之间的关系。
根据中国统计年鉴数据中1998年-2009年的数据, 利用Eviews软件估计数据关系。为了使检验更符合经济意义的解释, 所以对被解释变量和自变量分别取对数, 得到模型:
根据表中数据可知, 模型的初步估计结果为:
模型的检验和校正:
1) 经济意义的检验:所估计的参数基本符合多元线性规划模型变量参数的定义。土地价格每变化1%, 房价变化0.12070, 房地产业增加值每变化1%, 房价变化0.425141;
2) 统计意义的检验:
参数显著性检验:由上图的结果显示, t统计量分别为0.778546和4.317573, 对于在显著性水平为0.05, 查t分布表其临界值, 其中只能拒绝的原假设, 不能拒绝的原假设。
然而, 实际上这是由于地价的取值造成的, 由于查询数据原因并不能找到1998年以前的地价数据, 数据过少导致相关性不明显, 实际上地价与房价的相关性是十分明显的。
拟合优度检验:由图结果显示, 和修正拟合优度, 表明样本回归直线的解释能力大于96.8%, 即在房地产价格中, 由解释变量土地价格和房地产业增加值的总解释部分在了96.8%以上, 也就是房价变化的96.8%可以由样本线性回归直线做出解释, 模型的拟合程度很高。
F检验:针对, 在显著性水平为0.05, 自由度k-1=2, n-k=10, 查F分布临界值表得由上表得检验值F=169.7994>4.10, 说明解释变量“土地价格”和“房地产业增加值”总体对被解释变量“房地产价格”的影响是显著的, 方程估计可靠。
(2) 房价与需求量间的关系
由于没有精确的商品房需求数量, 并且商品房的买卖多发生在城镇地区, 所以选择了城镇房地产投资来代替商品房需求数量, 并建立以下模型分析被解释变量 (房价) 与自变量 (城镇房地产投资) 的关系:
由Eviews导出的散点图可以看出房价与需求量大致呈线性相关, 得出参数估计如下:
根据表中数据可知, 模型的初步估计结果为:
模型的检验和校正:
1) 经济意义的检验:所估计的参数基本符合一元线性规划模型变量参数的定义。购房需求每变化1%, 房价变化0.107833;
2) 统计意义的检验:
参数显著性检验:由上图的结果显示, t统计量分别为16.47760, 对于在显著性水平为0.05, 查t分布表其临界值, 所以拒绝原假设, 房价和需求具有很强的相关性。
拟合优度检验:由图结果显示, 和修正拟合优度, 表明样本回归直线的解释能力大于96.09%, 即在房地产价格中, 由解释变量需求的增加值的总解释部分在了96.09%以上, 也就是房价变化的96.09%可以由样本线性回归直线做出解释, 模型的拟合程度很高。
F检验:针对, 在显著性水平为0.05, 自由度k-1=2, n-k=10, 查F分布临界值表得由上表得检验值F=271.5112>4.10, 说明解释变量“房产需求”总体对被解释变量“房地产价格”的影响是显著的, 方程估计可靠。
三、研究结果
基于以上的数据分析可以得出我国房地产的价格和土地价格和需求量成正相关, 并能发现导致我国房地产价格不断攀升的原因。
1. 建设成本增加, 房价上升
土地供给价格是房地产成本的重要组成部分, 土地价格的波动直接影响着房价的走势。由以上分析可以看出, 房价和地价是相互影响的两个变量, 并不是独立的, 它们之间的相互促进关系导致了地价的增高, 导致了建设的成本价格升高, 进而导致了商品房价格的上升。
同时, 由于我国的政策限定, 建设房屋要经过复杂的审批程序, 需要缴纳的各种审批费用、管理费用及税收都无形中增加了房屋的成本, 提高了商品房的价格。
2消费者需求增大, 房价上涨
根据需求的目的可以分为以居住为目的的需求和以获利为目的的需求。
随着经济的发展, 人们的收入逐年增多, 人们的消费水平也逐渐增高, 对于商品房的需求增大, 而土地的供给弹性较小, 短期内不能满足市场上的需求, 所以房价会一路攀升。
值得注意的是, 今年来以获利为目的的需求增长格外迅速, 很大的原因在于人们对房价的预期是不断上升的.使得越来越多的人把购买商品房作为一种资产保值增值的重要手段, 同时银行宽松的贷款环境, 加剧了贷款购房炒房的现象.从而不断地抬升房价。就目前我国的状况来看, 影响房价最为严重的因素就是投机因素, 但是此种需求是具有可调节性和弹性的, 当利润空间低或者流动性差时, 投机需求可能会转变方向。
3. 行业暴利导致房价上涨
资本的本性就是追逐利润, 房地产的暴利特点让许多人把大量资本投向房地产市场, 投资者的进入就增加了房地产市场的投资性需求, 从而提升了商品房价格。土地的出让是由政府垄断的, 有些政府部门在出让土地中为了谋取暴利, 不断抬升土地价格和房产价格。对于政府部门来说, 可以通过炒高地价来带动GDP的数据, 从而提升自己的政绩。因此, 一些政府部门会采取不当行为抬高房价。
四、政策建议
1. 政府出台有效政策控制房价地价, 并且控制审批和管理费用。
政府应加大力度控制房价的上涨, 从而可以控制地价的上涨, 进而降低建设成本。房价和地价的相互影响最终可以良性循环达到价格最优, 供求平衡, 最终稳定我国的商品房市场结构。
在建设商品房的过程中, 政府应减少审批程序和缴纳的管理费用, 从而减少建设成本。在主管房屋开发的主要部门建立审批大厅, 简化房地产审批、管理程序, 明确收费目的、部门、权限和金额, 使用同一收费处;在审批过程中明确规定各项审批的时间、收费标准, 这些措施都可以降低审批成本。
2. 有效控制投机需求。
就我国目前的市场情况来看, 需求过高, 导致房地产业供不应求, 房价上涨。但是, 投机需求占总需求的比例过大, 所以应该制定有效政策控制投机需求。
比如可以设立特别消费税, 对那些在计划销售期过税, 来抑制房地产商惜售维持高房价行为;在购买第二套、第三套商品房时缴纳不同比例的税金等。
税务部门应积极观察市场, 根据市场的不同状况及时调整纳税政策, 使我国房地产的价格在合理范围内变动。
3. 公开发布开发商及生产商关于房地产的有效信息。
政府的工作是为人民服务, 开发商在竞标是的土地价格是公开的, 所以消费者有权利知道关于房地产的各项指标信息。现实中土地价格, 住房规划面积, 政府不公开这些信息, 消费者就不知道。这些信息会潜在的提高房地产价格。
一旦公开发布这些信息, 购房者就可以基本了解开发房屋的一部分成本, 房地产行业的大致利润, 就可以有效组织房地产商的过高定价。
参考文献
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中国房价上涨分析 篇5
在所有有关民生类的问题中，居高不下的房价一直是近年来人们热切关注的话题，虽然，近期我国的房价在限购限贷、房产税等政策的影响下有所回落，但对房价的调控不容放松警惕。影响我国房价上涨的因素是多方面的。从需求层面看，城镇化、居民收入和婚龄人口是长期影响因素；从供给层面看，土地供应是长期影响因素；货币供应量对房地产市场的短期需求和短期供给均形成重要影响。要彻底整治房地产市场，宏观调控必须从需求和供给两方面持续发力，引导房价“回落”到合理区间。事实上，由城镇化、居民收入提高和婚龄人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏观调控的治理重点是货币超发所带来的虚假需求、投机需求和房产商捂盘行为。下面本文将从以下几个方面探析中国房价上涨的原因。
一、需求拉高价格
人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。
二、供给抬高价格
从供给用度来说，房价的上涨最主要源于开发商的逐利行为。商人是“经济人”，总是以利润最大化为第一目标。近几年，中国房市呈随时间推移逐步“波浪式”拉升的特点。开发商往往将不知名的杂费分摊入房价等，这导致房价上涨。由于房地产行业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展、房地产行业与相关行业形成利益“共荣圈”、共同抵制房价下降，这也是导致房价居高不下的重要因素。
房地产开发商为了追求自己的利益，人为减少楼市供给。首先，土地稀缺与土地囤积并
存。近年来，中央政府积极想办法减少土地稀缺给楼市带来的压力，努力扩大土地供给。我国存在较为严重的开发商“囤地扰市”行为。究其原因，一方面，土地因为稀缺而存在供给刚性和价格上涨潜力；另一方面，开发商欲通过囤积土地，进一步拉动地价上涨而牟取暴利。这加剧了房价上涨的压力。其次，商品房空置与供给不足存在矛盾。国家统计局公布的数据显示，2008年全国有1亿多平方米商品房未有售出。如这类空置房不能得到妥善的消化处置，会形成“有房无人居，有人无房居”的困境，这给我国社会经济发展必将带来一定的负面影响，给政府下调房价增加 了很大困难。再次，开发商的捂盘，推高楼价。开发商“囤盘现象”严重，故用伎俩一般为：故意提高楼房的售价，导致有价无市，推迟楼盘的销售速度；在售楼过程中，故意谎称楼房已经售罄，有的拿了商品房预售许可证仍不开卖，开发商要求市民先交诚意金认购，再等销售通知等等。开发商人为的“捂盘不发售的行为”控制销售节奏，制造房源紧张的错觉，给中国房地产市场雪上加霜，使房价积涨难返。此外，开发商一次次不惜重金地购买土地，土地屡拍出天价，开发商在进行商品房买卖时必然将地价作为成本转嫁到普通消费者身上，使将来的房价大幅走高。
三、经济过热，投资性需求旺盛
投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。
首先、团体炒楼现象。团体炒楼的出现与长期活跃，使房价水涨船高，居高难下。在这一群体当中，以温州人的“温州炒楼团”最为典型。参与炒楼不下10万人的浙江温州炒楼团，近几年集千亿元资本，陆续投资北京、上海、南京、杭州、广州、海口等城市的房地产。“温州炒楼团”所到之处，房价应声上涨。针对温州人炒楼行为，各地房产商也积极回应，楼盘老总亲赴温州、杭州考察，与当地的投资商接洽，回来后马上针对温州投资者设计一套大型推广策略。2009年，广州颐和高尔夫庄园开盘，该盘门口竖着一个欢迎牌，写着“欢迎温州购房团到颐和高尔夫庄园 参观”。地产商与投机人群强强联合，房价何以下降?
其次、中介的不诚实经营。中介经营不规范，存在伪造“抢购”销售假象以欺骗消费者的现象，存在以次充好欺骗消费者等现象。整个房地产行业中存在严重的信息不对称，卖房的对信息掌握的较为充分，使房价容易被操控，并朝卖房者的期望值目标价上涨。
三、政治寻租
1、非法批地——房价居高的外在诱因。国家对土地实行“招拍挂”政策，即土地的招
标、拍卖和挂牌，价高者得，最直接造成高地价，导致高楼价。商品房的成本构成中，地价始终占最大比重。在高楼价中，地价也占最大比重。在市场经济条件下，商品房开发中的地价和楼价的关系是面粉和面包的关系，即水涨船高的关系。商品房用地价格的不断升高，直接导致商品房销售的市场价格不断升高。一是政府非法批地，二是通过“以租代征”等形式非法占地，三是非法低价出让土地。自方发布的新闻与相关数据说明，全国的土地审批存在严重的“政治寻租”现象，增加了房地产行业的隐性成本，成为房价居高不下的诱因之一。
2、“政绩工程”——政府对地产的内在推动力。某些地方官员将房地产作为地方经济的支柱产业。因为房地产行业是最快捷、最简单地拉动地方GDP增长和增加地方财政收入的途径。通过这些“政绩工程” 迅速拉动本地区“短视”的经济繁荣，将房价推向高涨的“不归路”。
四、金融政策“推波助澜”
1．购房优惠
银行在购房按揭方面，为不少的房客提供了资金方便，但也成为培育投机者的温床。按照国家规定，只要购房者首付30％的购房款便可以买到房子，银行会将其余的70％购房款替购房者支付给开发商。不少投机者巧用购房优惠，加大了货币贷发放量，助长了房价上涨。
2．投资优惠
金融机构采取多渠道的融资方式降低投资风险。首先，银行以低利率的政策来保证房地产市场的成本比较低；其次，金融机构推进房地产企业通过股票的方式上市融资，并允许发行企业债券等方式增加企业的资本积累；发展房地产投资基金以及房地产信托投资；银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉等等，投资优惠导致房价快速上涨。
3．外资注入
国内各地的房地产行业存在暴利，外资对房地产的投资也完全遵循投资市场的规则，即当该地房地产的投资回报率高于他国时，外资就会纷纷涌入资金的涌入会导致对该地房地产需求上升，进一步抬高价格，直到该地的投资回报率下降至接近海外的水平才达到均衡，停止资金涌人。人民币不断升值，楼市的投资回报率不断高涨，使投入我国房地产领域的外资额度很大。国际游资早已栖身中国的房地产业，中国楼市成为了外资的追捧热点。
五、媒体的炒作
除了政府和开发商这两个幕后黑手之外，媒体和部分经济学家也起到了一定的推动作用。当很多理性人士及国外机构纷纷作出中国房地产市场存在泡沫的预测时。但看看我们的报刊
杂志、电视广播到处都是新房热销的热烈场面，到处是欣欣向荣的销售数据，还想这里才是中国经济腾飞的缩影。看了地产广告，你会认为中国人都中产了、都富豪了；中国的房产市场火上30年没有问题。在金钱、利益面前他们只能选择迎合开发商。媒体的摇旗呐喊在一定程度上也为房价上涨起到了推波助澜的作用。同样，房地产数据统计方式存在“先天不足”。房地产数据统计由哥哥上城调队从开发商那里而不是从市场采集，甚至是由开发商自行填报。当房价上涨较快时，开发商倾向于低报销售价格。因为他们担心房价的上涨会导致政府的政策干预。当房地产行情看淡时，开发商又采取报高价格，给外界造成价格不断上涨的假象，因为他们担心房价下跌会导致销售者购房的意愿下降。这样的统计数据由权威可言吗，可信吗？金钱决定脑袋的经济学家在中国为数不少。央行加息，许多人议论房角要将，马上就有经济学家信誓旦旦的宣称中国房价还要涨上二十年！在金钱和良知面前，经济学家们，你们选择的是什么？中国的房地产是升还是降，只要问问这三只手就可以了。只要这三只手还在有力的支撑，中国的房产泡沫就会不断膨胀，直到崩裂那一天的到来！
六、预期心理的形成在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期，涨价预期导致的决策就是不少买房人抱着晚买不如早买，买小不如买大的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。
四、结论及政策建议
影响房价的因素还有很多，人民币升值压力、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌。房地产商们的炒作以及其他的一些原因助长了这种增长的幅度和趋势。
08年政府为了抑制房价的过快上涨，出台了许多措施，紧缩银根，打击囤地，限期开发，提高贷款利率，打击炒房，加大了房屋交易成本等，以减少房屋的成交量，想使房产商迫于资金压力而降价销售，但这些措施提高房产商开发成本的同时也大大提高了老百姓购房的成本，银行提息，增加交易税都让老百姓买房多掏钱，而开发商被提高了成本后，必然将成本转嫁给买房者。由此可见政府在调控房价高涨时措施不当，力不从心。
政府应改变以GDP为指标的政绩考核体系。各地房价之所以越来越高．其中一个重要原因就是地方执政者的通过发展房地产经营城市的理念所致。因此，国家有必要将“把房价降下来”列为地方为政者的政绩考核之中．把颠倒了的政绩观重整过来。要将经济适用房、廉租住房、合作建房列为各地发展房地产的计划之中。要根据各地的实际情况和有关规定，制定开发数量、开发标准以及考核办法、问责制度。在开发过程 中要有严格的审计制度，开发成本要做到公开透明，开发利润要有科学的上限标准，绝不允许从中谋取高额开发利润。在土地使用和审批上要优先考虑经济适用房、廉租住房、合作建房的用地，土地价格要根据各地实际情况合理定价。
建立房价调控责任制。我国住房和建设部、国土资源部、中国人民银行及银行业监督管理委员会等有关部门是城市房价的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供给，商品房的审批、管理由地方政府的土地、规划、建设等部门负责，房地产的收益归地方政府，地方政府是城市商品房的直接具体管理者。但房价调控却主要由国家有关部门负责，地方政府配合执行，政策执行的有效性不足。因此，针对我国的房地产市场的特征，首先由住房、国土、金融等国务院有关部门主要负责房地产市场的分类、协调、监督、处理，指导不同区域房地产市场的调控，批准符合各个区域城市房价实际的金融、土地等政策。其次，各个区域把相应的房地产的监督和调控责任通过分层机制分配到不同的部门。并与他们的政绩考核挂钩，由各区域城市的主要负责人指挥实施。通过房价调控责任制强化地方政府的责任、义务，提高地方政府的积极性和主动性。
房价走势扑朔迷离 篇6
尤其是供应量的逐步成长，市场上出现越来越多打折促销的信息,其中新推一手盘7~8成有折扣(多在9.8~9.5折之间)，二手房议价空间则约为5%~10%，于是有专家言之凿凿的表示降价已经开始，房地产重量级业者潘石屹更提出“北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点”之论调。
我看这话说的既早了些,也只是表象而已,堪称:少根筋的判断。
现在的“降价”是“一房一价”的假象
当然,目前市场的确呈现高达70%以上之开盘降价的状况，但那是基于发改委只能降不许涨之“一房一价”的政策要求，业者迫于无奈只好以“先拉高表价，再放低成交价”的“假摔”方式因应，导致了不少楼盘成交均价低于拟售均价的表象。观察的重点是新推楼盘与周边房价并无明显差异，有些甚至不降反升，便为明证。
我判断4月份仅会出现小范围之楼盘顺应市场真实降价，多数则仍将死扛，毕竟事涉前期购买之业主权益（群起抗争要求退户更麻烦），及楼盘营销之气势。正所谓“一鼓作气，再而衰，三而竭”，一旦买气、架势中挫，后续要再予营造，便千难万难，上海闵行“星河湾”目前进退两难之窘境即是显例。因此，只有在确认有意购房者不买账、房价无足够支撑力道的不得已状况下，“不到黄河心不死”的开发商，才会认真思考降价及其幅度。这个时间点，我看将落在5月初的传统销售旺季。
一至五月的楼市 “流年八字”
兹以简单的一句话,形容2011年一至五月的楼市演变：
一月旺（延续2010年12月价量齐扬态势，开发商个个神采飞扬）。
二月壮（时逢年关，政策频出，开发商多表示有所准备、无所畏）。
三月憋（限购使市场陷入空窗真空期，想降价却不甘心，先等等）。
四月慌（资金链日趋紧张，但门口罗雀、问津乏人，那个着急啊）。
五月降（深知错过销售旺季再难翻身，楼盘不约而同先降价再说）。
这是我为近期楼盘销售状态，批好的流年八字。
当前房价尚未发生趋势性变化
另一个与之相对、令人感到有趣的是，也有专家以“国八条”出台前后的成交变化，来说明市场在个别楼盘降价后，成交回暖了！我则认为此一判断更加荒谬。
需要厘清的是，第三轮调控的“国八条”出台于1月26日，中间卡了个中国人最为重视的农历春节（除夕为2月2日），本来就是传统的销售淡季。从历史经验来看，这段时间市场通常冷清，从而使其不具备可比价值。正如同我们不能以台风过后的菜价作为CPI上涨的说辞，因为正常人都知道那是特殊、特定的非常时期。也如同我们不能因为商品房成交均价的上涨，就认定价位又开始走高，而恰恰相反的真相很可能是：类似黄浦江畔“汤臣一品”这样的高端楼盘以相对低价成交了（近期“汤臣一品”以14万/平方米此一业界认为“偏低”的房价售出一套），而它的个别降价行为，带动看似整体大盘降价的假象。
房价走势分析论文 篇7
自1998年以来, 我国房价基本呈现不断上升趋势, 1998～2010年期间, 我国房价平均上升7.5%, 在房价持续攀爬同时, 出现了“买不起房”和“投机买房”并存的现象, 影响了我国社会生活的稳定和和谐社会的建设。
我国房价的上涨, 一方面是由于人们经济水平的提高和需求的增加造成的, 但另一方面调控措施的不合理也造成我国房价的非正常上涨。虽然, 2011年以来有下滑的趋势, 但目前我国房地产市场的非正常上涨的幅度高于物价上涨的幅度, 因此, 我们有必要进行对策探讨, 从而使我国房价合理回归。
二、我国房价的十余年走势
1998年, 我国为了走出东南亚经济危机的困境, 实行积极的宏观调控政策, 实行房地产改革, 取消实体房的分配制度, 实行有利于房地产产业发展的政策, 刺激消费, 拉动内需, 以摆脱经济危机。在此背景下, 买房人数增加, 与此同时, 开放商、政府和银行在利益的驱动下, 不断提高房价, 造成房地产市场的泡沫经济。2005年全国70个大中城市的房屋销售价格上涨6.2%, 2006年全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%, 2007年全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%, 2008年全国七十个大中城市房屋价格上涨6.5%, 2009年全国70个大中城市房价上涨7.8%, 2010年全国70个大中城市房屋销售价格同比上升37.2%, 房价环比上涨13.67%[1]。表一为1998年实行房地产改革以来到2010年我国房地产价格的变动情况。
2011年以来, 房价有所下跌, 但幅度不大。随着国家宏观调控的控制和各地限购令的推进, 中国房价在2011年出现下跌的趋势, 甚至在一些地方出现“退房潮”的潮流。2011年8月, 在全国70个大中城市中, 46个城市新建住宅价格环比停涨, 其中持平的城市有30个, 16个城市新建住宅价格环比下跌[3]。2012年, 各大房地产商为了解决库存问题, 采取“薄利多销”的营销战略, 虽然成交量出现回暖趋势, 但开发商的销售利润下降。
三、房价变动原因及调控政策效果影响
(一) 房价变动的原因
1、改革开放以来, 中国城市的发展和城市化的推进, 人们对房子的需求增加
城市化毋庸置疑是农村人口向城市的迁移, 就经济学角度而言, 城市化是人类进入工业化时代出现的社会经济发展速度加快、农业生产活动比重逐渐下降、非农活动比重逐步提升的发展过程[4]。1949年, 中国城市化水平刚达到10.49%, 1949年到1979年, 中国城市化进入起飞阶段, 1979年城市化水平达到19.96%, 80年代以来, 中国进入快速城市化阶段, 到2011年中国城市化水平达47%, 东部地区已经基本实现城市化。人口到城市的转移, 使得对于房子的需求增大, 从而房地产市场供不应求, 房价上升。
2、房地产企业的成本不断提高, 造成房价不断攀升
建设房子的成本主要由地价、资金成本、拆迁成本和相关税费组成, 其中建筑安装费占40%, 土地费占23%, 政府各种收费占27%。据统计, 自2006年以来, 中国地价平均上涨15%, 固定资产平均上涨4.6%, 建筑安装工程上涨6.1%, 材料费平均上涨7.4%, 建筑用钢材平均上涨14.7%, 建筑成本的上升, 造成中国房价上涨的又一大原因。
3、地方政府和中央的利益之争成为影响国家宏观调控的直接原因
房地产产业作为政府取得财政收入的重要来源之一, 全国土地出让收入占地方财政收入的比重, 已经从2001年的16.6%, 上升到2009年的48.8%, 2009年土地出让收入为14239.7亿元, 增长43.2%。可见政府在GDP的增长和政绩的诱惑下, 千方百计地减免土地增值税, 实行与国家宏观调控房价相违背的政策, 影响了国家对房价宏观调控的力度和效力。
4、国家的宏观调控政策, 是中国房价出现下降的重要保障
2004年, 我国实行了以控制供给为主的抑制房价上涨的政策, 2006年我国调整为控制需求与供给相结合, 以需求为主的宏观调控措施, 在房价上涨的这十几年间, 房价问题一直是政府解决的重点。2010年4月30日, 在北京出台的“国十条”率先提出了限购令的概念, 此后各地实行限购令政策在二、三线城市相继展开2011年, 我国实行了稳健的财政政策和适度紧缩的货币政策, 提高了借贷款的利率, 加大了开放商借款的难度。于此同时, 政府不断加大保障性住房和廉租房的力度, 全方位地控制房价。
(二) 国家调控政策对房价的影响
近些年来, 我国政府通过以房价为核心目标的房地产调控政策等从供给和需求两个方面抑制房价非正常上涨。2007年, 央行5次提高存贷款利率, 10次提高存款准备金率, 2008年虽然受金融危机的影响, 但2008年上半年, 央行5次提高存贷款利率, 2010年, 央行2次提高存贷款利率, 6次提高存款准备金率, 2011年中国央行3次提高存贷款利率, 4次提高存款准备金率。我国通过提高存贷款利率和存款准备金率等金融政策在一定程度上增加了投资者的成本, 抑制了投资性需求, 打击了恶意炒房的行为, 但是一方面贷款利率的上升也给买房族增加了压力, 另一方面由于人口的增长, 经济的发展, 房地产市场需求急剧增加, 这样反而加剧房地产市场供不应求, 助长房价。另外, 2005年以来, 我国政府不断通过征收房地产产业转让营业税、个人所得税、土地增值税以及税收体制改革等税收政策调控房价, 增加房地产开发商的成本, 从而提高开发商的门槛, 但由于房地产市场供需不平衡, 使房地产开发商巧妙而又容易的将成本转嫁给需求者, 进一步抬升了房价。房地产产业带动相关产业链的发展, 房地产土地出让金约占全国地方财政的40%～60%, 房地产税是我国增值税的主要构成, 历年来主要房地产政策的出台造成中国资本市场股价的下跌, 这些因素都牵制着我国的房地产宏观调控措施作用力, 使政策效果大打折扣。
(一) 完善和调整我国的房价政策, 抑制房地产市场的投机行为
2012年房地产市场经历了“小阳春”和“红五月”, 随着房地产市场的回暖, 房地产开发商恢复了信心, 2012年6月, 房价上涨的趋势有所抬头。因而, 我国仍要坚定不移地完善和调整我国的房价政策, 实行抑制房价的政策措施, 继续进行保证性安居工程房屋建设, 缓解房价的压力和居民的需求, 从而使房价合理回归。
(二) 提高央行的调控能力, 控制货币的供给量, 加强金融机构对住房贷款的控制
土地交易价格上涨过快是我国商品房价格上涨的一个重要因素, 而在土地交易价格的调控上, 中央银行基本上无能为力, 因而, 未来我们要进一步加强中央银行决策的相对独立性。当前还应赋予人民银行合理运用各种政策工具的权利, 由人民银行结合我国的经济、金融状况, 适时自主采用政策工具[5]。另外, 货币供应量的增加一方面导致利率的下降, 另一方面会使土地价格相对减少, 这些带动作用都会使房价上涨。所以, 央行要控制我国货币供给量, 减少投资性需求和消费欲望。
(三) 改革我国的财政收入体系, 将地方政府从房地产产业的利益中隔离
房地产作为国民经济的支柱产业和国家地方财政收入的重要来源, 拉动了经济和与之相关产业的发展。据统计, 2006年, 我国商品房销售额20510亿元, 国内生产总值209407亿元, 商品房销售额占国内生产总值的9.79%;2007年, 我国国内生产总值246619亿元, 其中商品销售额为29604亿元, 占国内生产总值的12%;2008年, 国内生产总值300670亿元, 其中商品房销售额为24071, 占8%;2009年我国国内生产总值335353亿元, 商品房销售额为43995亿元, 占13.1%;2010年国内生产总值397983亿元, 商品房销售额为52500亿元, 占13.2%;2011年国内生产总值为471564亿元, 其中商品房销售额为59000亿元, 占12.5%[6]。因而政府在利益的驱动下往往会采取与中央政府调控房价的措施, 所以必须采取有效措施使房地产开发商和政府官员利益分开, 并建立合理的官员考核和评价体系, 减少面子工程。
(四) 完善房地产产业的征税制度, 实行税费改革
税收是我国财政收入的重要组成部分, 是国家财富分配的重要调节手段。但目前我国的房地产税收制度存在税种繁多、征收面窄、计税依据不合理、重复征税等弊端, 因而现阶段必须加大税费改革。合并复杂税种, 避免重复征税;对流通环节和交易环节税收加大征收力度, 抑制投资性需求;对有多套住宅加大税收力度, 调节市场结构, 稳定房地产价格。
(五) 税收、金融、土地和住房保证等政策相结合, 全方位抑制房价
我国房价的不正常上升, 除了宏观经济上一些具体的问题外还有一些制度上的问题[8], 如房地产市场结构不合理、商品房空置面积大、土地供给制度等, 而各种制度的单独实施又存在内在和外在的抵消作用, 因而要通过财政政策、税收政策、货币政策、土地政策和社会保障政策的合理搭配, 使房价稳定、理性回归。
三、进一步抑制房价非正常上涨的政策措施
房价的非正常上涨已经影响到社会经济的正常、健康发展, 当前需要采取措施进一步抑制房价的非正常上涨, 对此需要采取和加强以下的政策措施:
四、结束语
我国房价的非正常上涨仅靠市场的自我调控是远远不够的, 因而我国需要市场和国家宏观调控政策的有效结合。然而, 目前我国对房地产市场的调控仍旧不到位, 不符合我国发展的客观要求, 因而我们需要使税收、金融、土地和保障政策等合理结合, 使房价有效回归。我相信, 只要我国的政策措施得当并得到真正有效落实, 房地产市场价格就会回归到正常合理范围之内。
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我国居民房价承受能力分析 篇8
关键词：房价承受能力,房价收入比,住房支付能力指数,房产税
我国从2011年1月在上海、重庆两地开展房产税试点。上海和重庆的房产税制度设计有很大不同, 重庆房产税主要针对独栋别墅和高档住宅来征税, 上海房产税是对一些新购的住宅, 不管大小, 都要征税。房产税的试点使得上海房价水平降低了15%, 而重庆正好相反, 要纳税的住宅价格下降了, 没有纳税的住宅价格反而上升了。国税总局称, 确认了房产税征收, 将是未来楼市调控的必然趋势, 也说明房产税进入楼市调控领域的时机已经成熟。房产税的试点扩大, 将对我国居民房产承受能力有何影响, 是该文研究的重点。
一、城镇居民住房供求状况
城镇居民对住房的需求依然如此强烈, 表现在:首先, 随着经济、收入的增长, 居民改善住房条件的需求无法阻挡;其次, 城市化还在不断加快, 每年都有相当多的人口涌入城市, 这一历史趋势不会改变。市场供给方面, 拆迁征地难度越来越大, 地方政府筹集造城所需要的公共基础设施投资也越来越困难, 在现有制度框架下, 可以预见的未来住房供给难以有效扩大。
制度改革相对滞后, 供求矛盾长期存在。一方面房地产市场管制的长期化未能解决房价上涨问题, 却对经济社会发展产生了巨大的副作用, 包括房地产投资下滑使得地方经济增速下降、财政出现困难;以户籍为标准的限购制度妨碍了社会公平, 引发城市外来就业者的广泛不满等;另一方面住房制度改革相对滞后, 使得住房供给效率低下, 长期供求矛盾无法解决。这些束缚住房市场效率的制度包括:城乡土地市场人为分割, 以政府为主导的土地市场供给效率低下;个人自建、集资建设商品住房被禁止, 开发商的供给垄断问题悬而未决;房产税只有试点几个城市而未推开, 住房持有成本低, 导致囤房盛行。
2013年3月1日, 国务院办公厅对外发布了“新国五条”实施细则。严厉的调控政策虽然短期内可以起到一定抑制投资投机需求的作用, 但是房地产市场的供求矛盾并不能得到根本解决。一旦政策效力重新出现衰减, 房价又将再度面临失控风险。
二、衡量居民房价承受能力的方法
房价问题一直是社会各界关注的热点问题, 国家要想促进经济发展、维护社会稳定, 必须保障居民的住房权利、改善居民的居住条件。客观公平地评价居民的房价水平高低, 进而较好地衡量城镇居民购房的承受能力, 对分析房地产市场运行状态具有重要意义。
(一) 房价收入比。
所谓房价收入比, 是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值, 该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。一般认为, 房价收入比在3~6倍之间为合理区间, 如果考虑住房贷款因素, 住房消费占居民收入的比重应低于30%。
按照“合理区间”这一标准, 我国多数城市的房价都属于过高范畴, 一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例, 目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米, 平均单套成交面积在100平方米左右, 总价约180万元。以一家三口家庭收入计算, 年收入在12万元左右。按照180万元计算, 房价收入比达到了15左右。如果加上贷款利率, 180万元房产, 首付80万元、贷款100万元计算, 贷款20年利息成本高达86.8万元, 也就是实际购买一套180万元的房产, 需要真实支出266.8万元, 房价收入比就达到了22以上, 远高于“合理区间”标准。
由于房价收入比的计算方法比较简单, 在缺少信息的情况下, 房价收入比一直是衡量居民房价承受能力的常用指标。改善房价收入比是住房政策所要追求的目标之一, 居民支付住房消费能力的提高, 是住房改善的重要表现。
(二) 住房支付能力指数。
住房支付能力指数是根据住房消费比例 (即住房消费支出占收入的比例) 的上限要求, 考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭, 对处于中位数房价住房的承受能力进行分析。通常将住房支付能力指数的计算结果与100进行比较, 等于100, 说明中位数收入的家庭正好能够承受中位数房价的住房;小于100, 说明中位数收入的家庭只能承受更低价格的住房;大于100, 说明中位数收入的家庭能够承受价格更高的住房。
住房支付能力指数是国外房地产市场非常成熟的分析指标, 用来评价居民住房支付能力。在我国, 由于中位数数据难以获取, 通常用平均住房价格与平均家庭收入的比值来代替。
三、房产税
(一) 房产税的定义及特点。
房产税是以房屋为征税对象, 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于财产税中的个别财产税, 其征税对象只是房屋。对于自用的按房产计税余值征收, 对于出租房屋按租金收入征税。任何一个家庭或个人都必须拥有或占有房屋, 因此房产税与每一个家庭、每一个人都息息相关。
(二) 征收对象及计税依据、税率
1、征收对象。
该文在研究房产税的征收时, 以重庆市为例。自2011年1月28日起, 重庆市按照国务院部署, 以完善税制、调节分配、引导消费、便于操作为原则, 制定了房产税改革试点方案。试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为: (1) 个人拥有的独栋商品住宅; (2) 个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍 (含2倍) 以上的住房; (3) 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套 (含第二套) 以上的普通住房。截至2012年12月31日, 重庆应征收房产税的存量及新购应税住房11, 027套, 其中存量独栋商品住宅3, 605套、新购高档住房7, 352套。
2、计税依据、税率。
应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时, 以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围, 若没有新的规定, 则无论是否出现产权变动均属纳税对象, 其计税交易价和适用的税率均不再变动。
重庆市房产税按以下税率计税: (1) 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房, 税率为0.5%;3倍 (含3倍) 至4倍的, 税率为1%;4倍 (含4倍) 以上的税率为1.2%; (2) 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套 (含第二套) 以上的普通住房, 税率为0.5%。
(三) 房产税出台取得的成效。
重庆市房产税试点工作实施两年来, 取得了一定的成效。一方面房产税的实施, 有效遏制了高档住房带动房价上涨的趋势。试点以来, 主城区高档住房成交建筑面积均价持续下降, 年均降幅在6%左右;另一方面调节了商品住房供需结构。开征房产税增加了应税住房购买者的持有成本, 一定程度上抑制了炒作心理, 促进商品住房供求关系理性回归。
目前, 重庆市高档住房上市建筑面积占商品住房批准上市建筑面积的比例由试点前的10%降为8%左右, 高档住房成交面积在商品住房总成交面积中的占比由试点前的9.2%降为2.2%, 房地产资源配置及住房消费渐趋合理。黄奇帆表示, 房产税改革试点通过对高档住房持有环节征收土地增值税, 是运用经济手段对高档住房进行调控, 加上法律手段和行政手段, 形成了对房地产市场调控的“组合拳”。
四、房产税对居民房价承受能力的影响
(一) 从房价收入比角度分析
房价收入比=新建住房的市场价格/家庭可支配收入
房产税属于直接税, 即纳税人和负税人是统一的, 对谁征税, 税收就由谁来承担, 不会发生转嫁。因此, 如果房产税针对的是富人和炒房客征收, 那么房产税的征收将使得短期内房地产的市场价格有所降低, 而在短期内家庭可支配收入不变, 房产税的征收最终将会使得房价收入比降低。
实质上, 我们不能仅根据房价收入比计算所得到的数据来判断住房支付能力和房价承受能力是否良好, 这个数据只能大致的描述一个地区家庭收入与房价之间的关系。房价收入比过高, 表示居民支付住房消费的能力过低。房价收入比更适合对历年的数据进行整理, 来分析房地产市场价格的历史变动趋势。
(二) 从住房支付能力指数角度分析
住房支付能力指数=处于中位数收入水平家庭的年可支配收入/住房的中位数价格
根据我国房地产市场的最新政策, 购买房屋按揭贷款首付为30%起, 故在使用该住房支付能力指标时, 我们假设贷款成数为70%, 中国家庭用于住房消费支出的比例不超过30%。
房产税的征收, 使得一定时期内住房的价格降低, 进而住房的中位数价格降低, 从而使住房支付能力指数提高。将计算得出的住房支付能力指数与基准数值100进行比较, 从而可以衡量房产税对居民房价承受能力的影响。
五、高房价原因分析
近年来, 虽然政府一直采取措施对房地产市场进行调控, 但房价上涨的势头依然趾高气扬, 究其原因主要有以下几点:
首先, 游资炒作, 投机过度。购房比重日益提升, 房产已成为居民家庭财产的重要组成部分, 但由于居民自住房可以免税, 这使得一些投机性与投资性购房者的数量大幅上升, 从而导致房价一路飙升, 房源紧缺, 出现大量空置房。加上地方政府财政压力的倒逼, 让其以各种方式消解了“国五条”对房价的压力, 目前只有北京市一个城市在执行20%的交易税规定, 其他城市都以各种方式进行了规避。
其次, 从长期因素来看, 决定房价因素主要还是供求问题。目前, 我国的城市化率还不到50%, 城市住房正处于高增长的阶段, 住房的水平很低, 供求矛盾非常突出。不仅是住房总存量不足, 而且新增量住房也不足。加上房产持有不均衡, 经常是有房子的人持有两套到三套以上房子, 没房子的刚需一族规模仍然巨大, 而且城镇化的趋势让刚需一族保持了比较坚定的市场基础, 在相当长的一个时间段内, 因为人口向城市集中, 尤其是向大中城市集中, 这使得刚性需求和改善性需求有较大的市场。
再次, 中国房价受国际因素的影响。房价受我国货币发行量的影响, 而我国的货币发行量又受制于西方主要货币发行量的影响, 在西方量化宽松货币政策的情况下, 人民币要保持资金不外流, 不得不采取相应的量化宽松的政策, 从而导致大量的人民币被释放出来, 进入货币市场, 引起资产价格上涨。房产作为我国人民持有的财富里面最主要的价值形式, 在货币超发的情况下, 价格不仅不会下降, 而且还会上涨。
六、我国应采取的对策
(一) 积极利用房产税对房地产的有效作用。
如果房价高主要是由大量投机需求的游资造成, 那么开征房产税可以有效遏制投机现象, 使投机者持有房屋的成本上升, 投资回收期延长, 导致投资成本与风险加大, 从而使投机者或将房屋出租或将房屋转让, 进而有利于盘活闲置房产, 提高资源使用效率, 缓解住房需求压力。从一定时期看, 房产税会使房地产的需求降低而供给增加, 从而将使房价下降。
目前, 市场对房产税改革的预期主要是调节购房成本和住房消费。通过征收房产税加大房地产的交易成本, 扼制一些购房者的购房欲望和需求, 特别是用高税收扼制投机性炒房行为。把房地产价格打压下来, 挤压房地产业的泡沫经济, 规避金融风险。房产税的长远利好还在于为了推进保障性住房建设, 缓解保障性住房建设资金的不足问题, 起到调节国民收入分配的作用。
(二) 严厉打击房产投机者、囤房者。
社会上房产投机者、囤房者的存在, 使得房产的总需求虚高, 因此造成房地产价格超过其内在价值。房地产市场的恶意炒作和投机行为, 不仅造成了哄抬房价, 而且也给没有住房者带来了极大的压力, 影响社会的稳定。政府应该采取措施严厉打击不法房地产商的暴利行为, 严惩房地产商的违法违规行为。
(三) 积极建设社会保障性住房。
我国不富裕的人口还占多数, 对于那些刚进入社会的大中专毕业生以及城镇外来务工人员, 政府应积极建设保障性住房, 把社会保障性住房作为考核地方政府的硬指标, 以保障刚进入社会的大中专毕业生以及城镇外来务工人员对住房的需求, 建设和谐社会。此外, 政府还应该对于那些不按国家的规定进行社会保障性用房的给予处理。
七、结束语
我国房地产市场价格上涨的势头还处在高峰阶段, 特别是一线城市的房地产业高速发展。随着我国经济的快速发展, 我国城镇居民人均可支配收入也在逐步提高, 在居民消费收入不断增加的同时, 住房消费需求也随之上升。房地产价格和城镇居民收入水平之间存在着均衡关系, 若居民收入水平的提高跟不上住房价格的上涨, 那么房地产价格的上涨将加重居民住房的承受能力, 长期如此, 我国将难以建立稳定的社会。房产税的出台, 一定程度上缓解了居民房价的承受能力, 但是要想最终解决城镇居民住房难、降低居民的房价承受能力, 还需要政府做出更大的努力和出台更好的政策措施。
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中国房价波动及制度分析 篇9
我国房地产业自实行市场化以来, 发展历程波澜曲折, 房价波动剧烈。经过20 多年的发展, 房地产业逐渐成长为国民经济的支柱产业。影响房价的因素有很多, 但这些因素在不同的国家和地区, 影响程度并不一样。中国作为一个发展中的社会主义国家, 政府在国家发展中扮演了很重要的角色, 政府及时而有效的宏观政策调控就显得更为重要。为了使调控的准确性更好、更有效, 需要从房价波动历史中入手, 探讨房地产市场的规律变化。
1 中国房价波动历史回顾
1.1 1978-1991 年:房地产业由冷到热, 房价由低到高, 迈出第一步
中国房地产业处于萌芽阶段, 房地产业的发展随着土地使用制和住宅体制改革的实施开始迈出第一步。房地产业经历了20 世纪80 年代的过冷, 90 年代的升温、过热, 房价也随着由低到高。
20 世纪80 年代, 理论界提出住房商品化、土地产权等观点。之后, 国务院在4 个城市进行售房试点, 1983 年正式提出实行住房商品化政策。同年, 国务院首次提出征收土地使用费的设想, 并于1988 年开始征收土地使用税, 实行土地的所有权与使用权分离制度, 同时分期分批进行住房制度改革, 房地产市场也得到发展, 逐渐成为独立行业。房地产业从停滞萎缩开始复苏。
1.2 1992-1995 年:房地产泡沫导致低谷, 房价暴跌
房地产业处于发展与改革时期。我国房地产业出现泡沫, 房价猛涨, 随后进入了低谷。
1992 年党的十四大后, 我国房地产业进入第一个快速发展时期。随着我国经济全面回升, 房价一路上升, 短短3 年内增长超过4 倍。而过度投资导致经济过热和房地产业的泡沫式繁荣。1993 年首次出现“房地产热”, 尤其是海南、广西北等地, 形成了较严重的房地产泡沫, 经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。国务院提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施, 全国房地产开发的增长速度明显放缓, 商品房和商品住宅价格迅速回落, 但宏观调控后, 一些地区开始出现大量的“烂尾楼”。在这一背景下, 国务院在1994 年7 月提出近期全面推行住房公积金制度, 一定程度上促进了住房观念的转变。
1.3 1996-2002 年:房地产业走出低谷, 从回暖到升温
房地产业逐步改革, 走向成熟, 并且不断完善。经历了房地产发展的低谷期, 我国的房地产业终于在2001 年开始回暖, 2002 年逐步升温, 房价也逐渐回升, 上涨趋势较为平稳。
国家采取包括降低契税等一系列经济政策, 1998 年国家取消住房实物分配制度, 实行住房分配货币化制度, 切断了对实物福利分房的依赖, 调动了职工购房的积极性。中国人民银行全面实行住房按揭政策, 购房贷款利息抵扣个人所得税, 鼓励住房消费。这一系列配套政策直接刺激了房地产业的复苏, 中国喷发出巨大的购买力。由此, 房地产业从1998 年开始走出低迷阶段, 房地产业得到发展, 房价逐渐回升。
1.4 2003-2009 年:房地产业发展曲折, 房价波动剧烈
经济的快速发展, 使价格上涨暴跌波动较大, 多项调控政策不断出台。
2003 年2 月开始, 国家对农用地转用建设用地实行了从紧控制的政策, 土地价格上涨, 房地产企业真实的开发成本增加, 给了他们提高房价的充分理由。
2005 年, 国家不得不再次从金融和土地政策上对房地产业进行降温, 经过2005 年下半年的短暂休整后, 2006 年初房价再度开始攀升。
2007 年底至2008 年初, 房价不断上涨。随后中央出台了“国八条”和“国六条”等一系列政策并多次加息, 2007 年下半年, 房价开始停止增长。
2008 年, 美国经济危机影响, 使全国房价明显下跌。为了减少危机的影响, 国务院启动了积极的财政政策, 将房地产列为2009 年5 大需求之一, 房地产进入政策全力支持阶段。之后又将房地产确定为支柱产业, 各地房市成交量出现回升。
2009 年, 我国楼市逐渐复苏, 之后房价再次快速上涨。政府对房地产业采取严格的宏观调控, 降低了商品住宅的价格泡沫, 也使一些炒房族没有机会炒房, 商品住宅的价格得到了一定的控制。
1.5 2010—现在:“限购限贷”控制房价涨幅
我国房地产价格依旧持续上涨, 国家一系列政策调控虽然降低了房价, 但是下降幅度很小, 价格依旧处于过高的非正常位置。
我国于2010 年开始在信贷、税收、土地等方面实施了更加严厉的政策, 调控之后, 房价增幅开始缓慢回落, 投机现象得到很大遏制, 但房价上涨势头依旧没有停止。
2011 年起政府采用限购、限贷等最严格措施调控房地产市场, 到2013 年为止较好控制了房价的上涨。
2 房价波动的制度分析
我国房地产业一时过冷、一时过热、忽冷忽热的运作情况表明, 我国宏观制度政策对房地产业的调控成效不足, 尤其是主动性和引导性不够。然而我国作为一个高速发展的社会主义国家, 制度调控对于房地产业稳定、健康发展显得尤为重要, 房价波动受制度影响很大。
2.1 土地制度
传统的城市土地使用制度显然不能适应我国进行改革开放的国情, 城市土地使用制度改革主要经历了征收土地使用费、开展土地使用权有偿出让和转让、制定地方性土地使用权有偿出让转让规定、修改宪法和土地管理法、制定全国性土地使用权出让和转让条例以及“招拍挂”制度的确立。“招拍挂”制度, 是我国土地制度中的一项创新。它的出现最初是为了消除土地协议出让中的腐败现象, 但是在消除制度性腐败的同时, 却也导致了地价飞升、房价上涨, 因为它并未改变土地要素供给受约束的事实, 却使得土地价格显化, 形成开发成本上涨的假象, 从而让人们产生未来土地供给不足、房价上涨的恐预期。
2.2 金融制度
房地产业和金融业的相互融合, 是现代社会经济发展的必然。住房商品化, 为房地产金融的发展带来了机遇。
1998 年金融危机的出现使得我国城市住房货币分配制度正式确立, 我国依靠它顺利度过了危机。之后, 我国的房地产业连续4 年保持快速发展, 也不可避免地出现了房价过高的问题。国家为此采取了紧缩银根等金融措施, 主要是从个人住房贷款利率和房地产开发投资项目资本金比例两方面入手, 进行一系列调控, 抑制需求, 以期打压房价大幅上涨的趋势。金融制度的影响, 一方面, 鼓励居民按揭贷款买房的制度, 加速了房价的上涨, 另一方面, 宽松的金融政策使房地产开发商获得资金的可能性增大, 而土地供应弹性较小, 这就导致土地价格上升, 房价上涨。
2.3 税收制度
现阶段我国税收制度还存在着许多问题:税负结构不合理、税基狭窄、计税依据不合理、税制繁多不公平等, 无形中加大了开发建设成本, 造成住房开发成本的提高, 从而向购房者转移, 推动了房价的上涨, 同时也使得房地产投机现象日益严重。
2010 年以来, 我国在上海、重庆进行了开征房地产税试点。就两地实践来看, 税率偏低, 致使租金足以抵消税收增加。另一方面, 开征房地产税使得租金全面上涨。因此, 这一手段对控制房价上涨的作用十分有限。而到2014 年, 试点范围仍然没有扩大, 主要原因是现有的2 个试点, 基本模式是在其他房地产税政策不变情况下, 对居民住宅环节增加一个税种, 这仍然没有得到其他地方政府的认可。
2.4 住房供给和保障制度
改革开放以来, 我国住房制度改革主要表现为: (1) 取消福利分房制度, 实行住房分配货币化; (2) 加大经济适用房和廉租房建设, 建立住房公积金保障制度。
保障性住房和商品房是我国主要的2 种住房供应形式, 当商品房占据了大部分市场时, 开发商就掌握了主动权, 不断提高房价, 这时政府的打压和控制就显得微不足道, 商品房成为牟利者投机的工具;当保障房占据了市场主流时, 商品房市场空间就会减小, 房价下跌。目前在我国住房供给市场中, 保障性住房建设严重不足是一个客观存在的问题, 一定程度是也是房价居高不下甚至上涨的原因之一。
3 结论与建议
改革开放以来, 房地产业逐渐成为我国国民经济的主导产业, 在改善居民住房条件、促进消费、拉动内需、扩大就业等方面起到了巨大作用, 为我国经济的持续、健康发展做出了很大的贡献。
然而我国房价的非正常波动, 表明我国的房地产业还存在着许多问题。在未来, 我国应当进一步完善土地制度, 深化土地制度的改革, 抑制房地产投机现象;同时, 构建完整的金融制度, 使得金融业和房地产业能够互相促进, 互相抑制, 使两者都得到健康的发展;税收制度方面, 改变不合理的税负结构, 促进公平的税收体制的建设显得尤其重要;保障性住房方面, 政府要扮演好重要角色, 完善法律体系, 构建分类型住房保障体系。这些主要制度的不断完善, 对于我国房地产业的持续、平稳、健康发展有着极为重要的意义。
摘要：文章回顾了我国房价波动的历史, 分析了改革开放以来房价波动的制度, 最后针对我国房地产业政策制度建设存在的问题和不足提出一些相关的建议。
关键词：房地产,房价波动,制度分析
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二手房与房价整体走势 篇10
然而, 新政落实仍需时间, 在房地产行业的“冬眠期”, 一手房市场波澜不惊, 社会的关注点被聚焦到了“寒流”不断的二手房市场。
起到“抛砖”效果的是深圳中天置业, 曾经的“全国房地产经纪百强企业”一夜崩盘, 多米诺效应自此开始显现。随后, 惠州的中原地产、上海的创辉租售、北京的中大恒基, 纷纷关店或缩盘。各地媒体对此纷纷表示了强烈关注, 更有调查称:70.9%的人不信任房产中介。是房贷新政打垮了中介行业?
回头看, 2006年是我国二手房新政出台力度最大的一年。5月与7月, 住房营业税和个人所得税政策出台, 让二手房交易成本急速提升, 当时的房地产中介行业也曾经历萧条, 也有着类似“寒流”之说。然而, 中介机构们迅速地发现, 顺应国人“买涨不买跌”的心态, 提高的成本可以轻易地转嫁给购房人, 品质很差的二手房价格也可以向一手新房看齐, 中间利润更高了, 由此, 也推动了二手房机构的全面扩张, 在全国范围内迎来了“黄金发展期”。
如今情形又是如何?我们的房贷新政, 其核心是“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含) 以上住房的, 贷款首付款比例不得低于40%。”这对于购买新房者的确有一定影响, 而购买二手房的人, 多数是购买自住的第一套房, 而且, 原本贷款门槛也是30%, 叫停二手房抵押贷款也只在部分区域, 整体影响并不太大。可以说, 房贷新政只是“中介寒流”的一针催化剂, 真正的问题本因是中介们的高速盲目扩张。
资金、技术门槛均低, 这已经注定了房产中介机构的脆弱性, 倒几个, 起几个, 实属正常。值得我们反思的, 是二手房价与一手房价的走势关系。
要让“人人有房”, 就不能只靠新房, 房地产市场越成熟, 二手房交易比例就越高。在美国, 二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1;在我国香港, 二手房交易占了整个房产交易的90%;而在内地, 以北京为例, 二手房交易不足整个房产交易量的20%。一方面, 大量二手房闲置, 大量央产房、军产房、校产房难以入市, 另一方面, 对这些年代较老、户型较小、区位较好的房子有自住需求者, 却往往只能在昂贵的新房市场上拼搏。
供求关系决定价格, 二手房市场供应紧缺, 单靠新房, 自然会让市场出现求大于供的局面。同时, 正是这种不平衡的供求关系, 让很多无配套、户型差、不节能的二手老房, 价格逼近新房, 如同MP3能当MP4卖, 普桑能出迈腾价, 自然也助长了市场上的惜售心理。
十个热点城市的房价走势 篇11
尽管国家一再出台相关政策，呼吁调控“发烧期”的房价。但随着中国经济的发展，人们对改善居住环境的刚性需求不断增强，投资者对中国经济长期看好，房价只涨不降，房源供不应求。
自上世纪90年代中期以来，伴随着经济的持续繁荣，世界上一些主要国家的房价开始大幅上涨。近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50％以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%-30%，莫斯科甚至超过50%。此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001年至2005年，房价的年均涨幅也在10%上下。
对照国际上的房产热，或许我们可以用十个中国代表性城市房地产的个性化上涨作为对这一现象的注释。
北京：有效土地供应不足
尽管房价飞涨，人们报怨“房奴”身份，但来自市场的信息显示，目前的供给速度仍远远赶不上需求。根据北京统计局的最新统计：1月—5月，房屋销售价格指数累计为109.2%，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到109.6%。其中，普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111.4%，高档住宅价格指数累计为108.3%。
专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。中科院研究员刘维新在接受《小康》采访时指出：“目前土地上市速度慢而导致的供应持续减少，是造成当前房地产供应不足的根源性因素。而且我们必须注意：土地是有限资源，不可能无限供给。”
由于土地资源的有限性，决定了供应上的紧张。另外，北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，买房成为他们的必然的目标。 “大量的需求，加上供应不足，这就造成了北京房价的上涨。”刘维新指出。
也有人曾提出，2008年奥运会将成为北京房价的分水岭，但刘维新研究员并不认同，他说：“在奥运前，可能房子作为商品有一定的炒作价值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改变，外来人口的流入局面也不可能改变，北京的土地资源还是供不应求，这就支撑了北京的房价不可能下降。”
深圳：香港房价约3倍于深圳，两地交通便利，深圳房价不可能不涨
深圳早两年的楼市还算是风平浪静。在2003年，深圳的房价为每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房价开始上涨到10000元，2006年更是房价飙升的一年。眼下，关外成交的均价已经过万元，临近香港特区的普通住宅的单价约在10000元/平方米，部分高达14000元/平方米；关内普通住宅的单价约15000～20000元/平方米，关内高层豪宅约3.5万～4.5万/平方米。
“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授在接受《小康》采访时说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”
一般来说，普通香港市民住的是每平米2万到3万价格的小户型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。香港最便宜的房价大约是每平米1万五左右，但是这些房子都是地处元朗，紧邻深圳的低价房。而地理位置好，小区环境讲究的半山豪宅与山顶别墅，前者每平米10万以上，后者每平米单价则高于20万元。
对比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6％。而目前，深圳房价已相当于香港的45％。
据业内人士介绍，由于南山区通往香港的西部通道即将开通，于是该地区的房价突飞猛涨，仅在一个星期里就涨到了2.2万／平方米。
广州：作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。
广州房价，曾一度被经济学家冠以“理性、成熟”，但是6月的广州楼价却创下了近年来的最大升幅。
今年年初，市长张广宁在各场所针对控制房价放出狠话，形成“安定购房者民心”的语录。2月2日，广东省“两会”期间，张市长说：“房价肯定会降下来,起码是小户型肯定要降,不降也要把房价稳定下来”；3月5日，全国“两会”期间，他再次强调：“政府会全力以赴压低房价。我以为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者,如果想买房,先不用着急”；到了3月26日,张广宁针对房价问题更是加重语气，指出“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题,更是一个政治问题”。
但房价似乎与张市长较上了劲。6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8千元以上，其中中心6区均价超过每平方米1万1千元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。
“房地产经济进入市场轨道，这一点已经不可置疑。对于广州的房价上涨，我认为是意料之中。中国经济形势长期看好，房地产经济也成为热点，而广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”中国人民大学公共管理学院的叶剑平教授在接受《小康》采访时表示：“政府的职能是做好保障工作，更应该注重经济适用房建设以及廉租房工程。”
北海：房价涨幅有可能继续保持全国第一
国家发改委发布的信息表明，今年以来，北海市同类地段经营性用地出让价比去年同期上涨了1倍以上，3月至5月新建商品住房价格涨幅分别达13.7%、23.6%和15.1%，连续3个月位居全国首位，超过深圳及北京等发达城市。
在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续3个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。但是北海市市长连友农回答得理直气壮：“目前北海房价、地价的上涨，是经济增长的必然结果”。
连友农认为，北海的房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。他告诉记者，1993年北海市出现房地产泡沫以后，房价从每平米1万元一直跌到了400多元，由于没有后续资金，北海市形成了大量的烂尾楼工程，2006年底前,北海市销售的商品房大都是这些从前的烂尾楼，这些房子经过房地产开发商重新翻新和包装后,多数按照每平米1200元左右的价格进行销售，而今年上市的楼盘，全部是新建的，仅成本就要达到了每平米1500元左右。
“现在北海一些房价升到每平方米3000多元，平均价格是2300元左右。” 连友农说，北海作为中国十大宜居城市之一，自然资源丰富，同时又是知名的旅游城市，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。连市长预言：“我可以负责任地讲，北海房价涨幅还有可能继续保持全国第一。”
北海，作为滨海城市，不但具有旅游价值，同时也是全国十大宜居城市之一。这对于那些向往宁静、悠然的人来说，北海确实是个很好的选择。据北海市房地产交易中心副主任吴海燕介绍，近年来，前来北海购房的外地人不断增多，2005年外地人购房面积占北海个人购房比例为35%，2006年达43%，今年一季度达52%。
相对低的房价，宜人的居住环境，良好的旅游资源，使得北海的房产热销成为理所当然的现象。
上海：“世博效应”提高城市价值，也提升房价上涨空间
“感觉又回到了那个买房子像买白菜的时代，房市一下子就火了。”观望了两年之久的李静感叹说。
对于上海房价从冰点到沸点，从冷静到狂热的现象，房地产经济分析师薛建雄先生认为，近期购买力旺盛的一个重要原因来自供应量。目前，全市在建商品房6000万平方米，网上可售房源1657万平方米，其中可售住宅886万平方米。按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年每年供应2000万〜2500万平方米来算，未来3至4年内可供应的房源将远小于需求10%～25%。
上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受记者采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说“2010年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的身份。有句话说，世界看中国，中国看上海。上海作为全国金融中心的形象，通过各种方式传达到国际上，这些推动了它的经济发展，同时也推动了它的房价上涨。”
美国《财富》杂志曾就上海经济地位作过调查，结果表示：全球4万多家跨国公司中，92%的企业将考虑在中国设立地区总部，而上海是首选，占45%的比例。而2010年，上海成功举办世界博览会之后，其知名度将再次得以提升，这将更为巩固上海作为新兴国际金融中心的地位。
作为投资商来说，2010年在上海召开的“世博”，犹如2008年在北京召开的“奥运”。 “奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的重要原因。戴上政治、经济色彩的“世博效应”，将大幅度提高城市的价值，从而也推动了房价上涨的空间。
杭州：谁在消费“万元房”
2007年，杭州普遍出现“万元房”，即每平方米都在万元以上。杭州市相关的统计数据表明，杭州楼市房源成交正在逐月增长：3月份杭州主城区预定1588套，成交2033套；4月份预定2611套，成交3064套；5月份预定5466套，成交5043套……由于供不应求，于是，一些新开的畅销楼盘在几个月内不得不数次调价。因为新开楼盘有限，市区的二手房也变得紧俏起来，一些在年初均价才8000元/平方米左右的二手房，也水涨船高，迅速晋级为“万元房”。
“‘万元房’在杭州已经见怪不怪了。”浙江中环置业副总经理李思同对记者表示，杭州房价已经进入新一轮的上升通道。
但到底是谁在消费杭州的“万元房”？是购楼自居还是热钱投资？
一个城市居民收入与购房能力的比例，如果按照国际房产市场的标准来说应该是：房价和可支配收入在3：1和6：1之间。但按目前杭州的房价与居民平均收入来看，这个比例已经高达10：1。房产策划专家王志刚认为“杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。他们在杭州购房，既可做为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以做为投资，市场被大家看好。”
一家公司的调查结果证实了王志刚的论断。杭州某公司曾就杭州房产的闲置率作过一项调查。他们派人到杭州各小区在晚上18：00～21：00进行蹲点，发现即使是一些成熟的社区，也有20%以上的房子没有亮灯，有些新建社区甚至高达70%。而在国际房产市场，普遍认同房产的闲置率为5.8%～6.2%，空置率应该控制在15%以内，但杭州的现象却显得特殊：房产商房产的闲置率几乎都在5.8%以下，有的房产商的楼盘售得甚至一套不剩，但房子的空置率呢？却达一半以上。
对于这一独特的“杭州现象”，王志刚解释称，这是由浙江这一独特的地理环境决定的。杭州市理想的人居环境和浙江经济发展的强劲势头是造成杭州楼市火热的主要原因。 “广州，市中心平均房价也曾超过8000元/平方米，但后来跌下来了，基本维持在5000～6000元/平方米，原因是广东人面对广州的房价，有更多的选择，比如到珠海、深圳、厦门等地购房。但杭州不一样，浙江就一个杭州，甚至于全国就一个杭州，每个浙江人、甚至全国的人，还有一些海外的人都向往杭州，这里面有大多人希望能在杭州定居。而且，杭州周边聚集了大批比杭州人更富有的人，像温州人、义乌人，他们帮自己的孩子在杭州买房子，希望自己的孩子成为一个杭州人。这都支撑了杭州的房产市场。”
南京：购房的刚性需求得到释放，供给量却未增加，房价必然还会上涨
有媒体称，南京在房地产方面属于经常能在全国“出新闻”的“典型城市”。例如，南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格为3900元/平方米，但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒体报道了这则新闻，并称其“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的记录，谓之“传奇”。
从3月至5月，住宅的成交量和成交均价一路走高。5月份的住宅成交量为9681套，基本与去年同期持平，但成交均价达到5800元／平方米，比去年同期上涨了22．5％，呈明显涨势。
对于南京的“抢房”现象，中房指数系统（南京）研究总监古尹认为，前二年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入2007年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。
对于南京房价未来走势，古尹分析：“就目前而言，全国的房价总体仍以上涨为主要趋势，二、三线城市更为明显。随着银根、地根的日益收紧，住房的成本必然会越来越高，再加上不断增长的购房需求，房价必然还会出现上涨的局面。”
重庆：直辖市比价效应提升房价空间
正想买婚房的孙刚非常恼怒，他对记者说，看中的一套70多平方米的二手房，在谈判期间，业主却连续三次提高报价，由最初的30万元涨到了32万元，并且放话说，买不买随便，反正还有人等着呢。“不是说重庆的购房者是最幸福的吗？现在怎么成了这个情形了？”孙刚最后对重庆房价的“飞涨”发难。
重庆副市长黄奇帆曾在年初做出承诺：重庆人一个月收入能买一平方米。黄厅帆即时算帐说：“2006年，重庆主城区商品房平均价格为2700元/米，主城区居民的月均收入就是2700元左右，基本实现了1:1。而北京和上海的比例大体是1:2到1:3”。由此，重庆人是最幸福的购房者成为全国各城市的佳话。
但这些已成历史。据重庆国土局的监测数据统计，6月17日～25日，9天时间里，主城区商品住房共成交4524套，面积41.33万平方米，与国务院公布重庆成为试验区之前的地价相比，每平方米价格由原来的2800多元上涨到3055元，均价上涨7.6%。
9天上涨7.6%，引起一片惊呼，但重庆的房价上升势头并未就此打住，继续发挥“牛气冲天”的效应。
“早上刚挂牌，下午就急着改价格。”重庆钢运置业董事长代育松说，个别优质二手房的价格一天改一两次已不算稀奇。曾有媒体于6月22日、23日对重庆市房地产界进行实地调查，报告显示：在过去几天中，这几家新楼盘的价格，每平方米售价上涨幅度多在200～700元之间，其中一个楼盘近期的价格上涨900元，上升幅度超过20%。
对于重庆房价由温转热，重庆市规划学会副理事长何智亚先生认为：这是一个价格上升的拐点，主要是受直辖十周年各类利好消息影响。他说：“我们可以回头看看2003年之前，重庆的房价，那时一直是不冷不热。但到了2003年重庆召开‘两会’后，房价立即从每平方米2000多元提高到3000元。现在重庆正处于直辖十年的时机，各类利好消息不断，增强了人们对重庆经济社会发展的信心，加之城市土地价格上涨，重庆房价出现上扬并不奇怪。”
据何智亚先生分析，此次重庆房价的快速上涨，主要得益于直辖十年庆典充分展现了重庆的经济实力，再加上以前的房价处于洼地，使得重庆房市“补涨”需求强劲。
房地产经济专家王志在接受记者采访时就重庆房价表示：“对比北京、上海、深圳、杭州这些城市的房价都在1万左右，重庆仅仅3000元/平方米的房价仍然具备上涨动力。”
成都：“城市中心论” 引发房产升值浪潮
5月中旬，地处成都市中心的一个新盘“皇后国际”首次亮相，总共700套房子，竟引来里三层外三层水泄不通的人群，以致于警察不得不到现场维持秩序。
自年初以来，市中心的新盘亮相，几乎都迎来了类似的疯狂，业内人士认为，这主要是城市中心论的价值投资理念让人们再次对城市中心区域房屋的投资价值看好，致使中心城区的楼盘开发量猛增，而价格涨幅也最大。投资机构预测，城市中心居家价值和投资价值的回升，可能进一步激发人们对市中心房产的购买欲。
成都万源房地产公司的罗先生指出，市中心土地资源的稀缺造成了地价必然不断翻番。据刘先生介绍说，从2000年以来，城市中心住宅物业出现了三个较大的拐点：2002年之前基本在3000元/平方米以下；2002年突破3000元/平方米，部分物业达到了4000元/平方米以上的价格。到2006年，市中心住宅物业出现了猛涨，突破了6000元/平方米，以财富中心为例，其三期推出的均价达到了6900元/平方米。2007年，成都市中心甚至出现了壹号公馆上万元/平方米的住宅。
“市中心的房价是看着涨起来的。”一位刘姓投资者称，这两年来他一直关注楼市，并举例说：“2006年初，东渡时代凯悦的价格是5300元/平方米，而今年初开盘的正成财富ID，已经涨至6200元/平方米。近日锦兴路一个新盘的价格已经突破7000元/平方米。这三个楼盘的地理位置和品质是相当的。这几年市中心房价最少也有15%左右的涨幅，有的已经超过了20%。”
成都作为“新特区”的身份得以确定，其经济发展后劲充足；再加上成都良好的人文环境，使得在成都进行投资成为热点，这带动了成都的房价上涨。
“在《2007成都城市中心物业投资增值报告》中有数据表明，购买成都的房子有一半是外地人，他们普遍看好成都的经济发展；而且成都人讲究休闲，舒适，市民本身就有改善居住环境的要求，这就加强了购房的刚性需求。”罗先生称：“再加上成都刚刚被国家批准为新特区，城市魅力不断扩散，成都房价上涨就是自然而然的事了。”
罗先生预测，随着地铁1号线的建设与贯通，2号线的正式开工，成都市中心物业还可能迎来更大规模的升值浪潮。
天津：京津两市“同城”助推天津房价上涨
今年1～6月，天津全市商品房销售421万平方米，销售均价为5819元/平方米，比去年上半年上涨了16%以上。其中商品住宅成交362万平方米，均价为5552元/平方米，上涨16.6%。商品住宅均价比去年全年上涨16.4%。
对于天津房价的持续走高，南开大学经济学博士刘玉录分析说：“天津作为北方经济中心，与北京之间的交通建设得以加强，这不但吸引投资方的资金，同时还为一些在北京工作的人员于天津购房提供了选择。”
据消息报道，京津高速公路（天津段）、津蓟高速公路延长线工程主线将在今年年底贯通。这无异为天津地产带来一股强劲的推动力。“京津同城”概念的推出首先挑动了沿线房地产开发商的敏感神经，吸引了他们的投资热情。统计数据显示，一季度，天津市房地产开发投资开局利好，继续保持平稳增长，累计完成投资75.14亿元，同比增长22.3％，保持了2006年22％的增速。房地产投资开发指数为118.45，比上年同期提高14.85点。
在这些路段附近开发的楼盘，受到来自北京市民的追捧。
“如果驾车从天津市宜兴埠上高速开往北京，到北京大羊坊收费站只需45分钟，再到分钟寺桥，最后开到王府井，全程只用65分钟。”刘玉录说：“京津交通变得如此快捷、便利，而北京的房价已直上万元/平方米，这就让很多在北京工作的人考虑在天津购房”。众所周知，因为交通堵塞，路途较远，在北京工作的人上班花费1小时是非常普遍现象。
房价走势分析论文 篇12
2010年8月4日, 任志强在接受媒体采访时称高房价并非炒房所致, 而是需求推动的结果。诚然, 价格是市场的核心机制, 随着我国市场经济的高速发展, 我国住宅价格的快速增长则是社会经济发展的必然结果。具体分析主要有以下几点原因:
1、住房需求的高涨
我国于1998年正式取消福利性实物分房, 取而代之的则是消费者自主购买商品房, 这也标志着房地产市场的全面启动。住房制度改革之后, 以前被囤积的住房消费需求得到了大量的释放, 人们在接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式的同时, 高速的国民经济保证了人们的购买力, 由此带动了居民对住房的主动改善型需求, 住房抵押贷款制度的高速发展, 也大大增加了购买能力, 这使得许多潜在需求有条件转化为现实需求。
进入21世纪之后, 加快城市化进程被列为重要任务之一, 近几年已成为城市化的加速时期, 2005年到2010年沿海城市的城市化率年均提高2%, 这样高速度的发展, 为城市住宅需求提供了客观条件。
2、地价只涨不跌
根据国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》和国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》, 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地必须实行招标拍卖挂牌出让。从开发商角度分析, “价高者得”的竞争机制必然导致地价的上涨, 这也就是2009年到2010年频频出现地王的原因。从政府角度分析, 我国土地供应实行政府垄断制度, 地方政府为筹措更多的土地出让金以加速城市建设的步伐, 在房价上涨或预期上涨时提高土地价格, 而如果土地需求降低, 政府则暂时减少供地, 却不会采取降价的措施来提高需求, 这样土地价格呈现只涨不跌的形势。
3、房地产泡沫
首先, 何为房地产泡沫。就是指由于虚假的需求造成供求关系失调, 使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围, 即这种高价不是由于真正的需求 (对于住房而言, 就是居住需求) 引起的, 而是由于虚假的需求 (对于住房而言如投资、投机) 引起的, 即形成了房地产泡沫。
经济的快速增长使得人们的收入水平也逐渐增长, 人们开始考虑通过资本运作更快速的增加实际资本, 因此人们投资的需求也就增大, 而房地产的过热, 吸引了人们大量的投资投机性需求, 这样虚假的需求过多, 房地产就容易形成泡沫, 一旦泡沫形成, 房地产价格的虚高又会影响消费者和开发商的预期, 房产积压的情况就会加剧, 这会对国民经济造成十分严重及长期的负面影响。而投机的需求是为了赚取价差, 只要有利可图, 无论房价多高, 投机人都会毫不吝啬的购房, 而这种虚假的需求极易破灭, 当虚假的需求丧失时, 虚高的房价就会骤降, 即泡沫破灭, 会对国民经济产生极大的伤害。
二、房价走势分析
1、近期走势分析:涨幅趋缓, 总体下跌可能性不大
首先, 房子问题是关系民生的大问题, 这是任何政府都十分明确的执政理念。而尽管有国家宏观调控和地方政府的双重把关, 全国一线城市的房价仍然高位运行, 当然, 通过以上分析, 高房价是城市经济发展的必然产物。但当人们高呼“拿着存折发现没有资格当房奴”, 即使稍有资本的人也怅然“当不起房奴”, 这样的现状, 政府堪忧。于是, 政府接连出台政策, 2010年4月, 面对过快上涨的房价, 国务院出台新政, 根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求, 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房, 房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款, 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政府制定政策, 以期通过宏观调控减少投机性需求购房, 从而减缓房价上涨。
其次, 近段时间房市成交量普跌, 由于消费者和开发商预期房价下跌, 大部分消费者持币观望。据统计, 北京2010年6月商品住宅日均成交量为121套同比2009年6月的483套减少了74.9%。
从投资性需要来看, 虽然宏观政策对投资性需求有一定的抑制作用, 但其主要针对短期投机需求, 增加投资房产的成本, 从而减少套利空间。而对于拥有强大资金实力的投资者, 只要投资房产的收益率高于银行利率, 投资需求仍然存在。因此未来投资性需求仍将成为推动房价的主要动因。
由以上分析可见, 房价上涨在短期内存在趋缓的形势, 但由于市场需求仍然强劲以及政府为了发展城市经济的因素, 房价总体下跌的可能性不大。
2、中长期分析:以趋缓的幅度继续稳步上扬
从中长期来看, 国内一线城市, 包括北京、上海、广州、深圳, 目前仍然处于地产周期的繁荣阶段, 虽有泡沫, 但处于安全区域, 政府如若调控得当, 泡沫破灭的可能性不大。
因此, 房价下跌的可能性不大, 但涨幅将趋于平缓, 最终其增长率将与消费者收入水平保持同步。
综上所述, 随着国民经济的发展, 当前过高房价的形成有其合理性以及不合理性, 但居高不下的房价已成为许多人的负担, 在房价超出国民实际购买力水平的情况下, 政府必须要加大调控力度, 使国民生活水平得到实质的提高, 保证我国经济稳步发展。
参考文献