房价上涨的初步

房价上涨的初步（精选12篇）

房价上涨的初步 篇1

众所周知，我国私营企业行业利润差距很大，而其中房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业的利润高1倍多，比平均水平高5倍。其中，房产业的利润率一般在15%-30%之间;地产业利润率更是高达100%-300%。面对一年比一年更高的房地产价格走势，我们不禁要问：如此高的房价是什么造成的?

当然，开发商和购房者众说纷纭，总结而言，有这么几个原因：一、钢材水泥等原材料价格的上涨，开发成本增加;二、土地拍卖引起的地价上涨，开发成本增加;三、国家关于建筑单位文明施工、禁止超载运输等条例的出台，引起多项管理费用、运费的上涨;四、供求关系的拉动。另一方面，由于人民的居住标准在提高，房屋之间的间距按规范要求在不断加大，因日照、节能、环境、绿化率各项标准的提高，也使得房屋开发成本增加，可建可售面积减少。

一、土地成本占到房子成本的1/3

透视房地产业的成本构成，除去建安成本、基础设施、前期工程和其他成本，不难找出其中的关键因素——土地成本。一般情况下，一个项目的土地成本(楼面地价)占到了房子成本的三分之一多。作为房地产开发的基础条件，土地价格越高，土地成本在房地产开发成本中所占比例越大，对商品房价格有着相当重要的影响。地价的上涨将直接加大开发商的成本支出，根有效数据显示，2007年1月——12月成都市土地市场共计成交土地面积接近2.3万亩，平均价格为331万元/亩。与2006年相比，2007年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%;成交面积增加14.38%;成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地面积接近6000亩，平均成交价为902万元/亩。与前一年相比，2007年主城区土地交易均价同比上升228%。而2007年成交的土地将在2008年启动开发，这意味着这一批新开发楼盘的开发成本将比过去高得多。

二、局部地价上涨较快

2007年主城区土地市场有以下几个主要特征：首先，与往年相比，出让土地单宗规模均相对较小，更有利于部分中小房地产公司拿地;第二，土地供销以二环外为主，特别是三环外区域，已逐渐成为土地供应的主体;第三，土地价格持续攀高，特别是以香港信和、中天盈、九龙仓等为代表的外地企业以高价拿下地块为标志，成都土地市场价格急速攀升，2007年成交土地整体均价较去年增长了2倍多。预计2008年成都市土地市场将会持续2007年供销两旺的形势。土地价格的上涨，直接加大了开发商的成本，2008年上市的地产项目大多数楼盘都是在高成本价位运行。”

三、地价上涨影响房价

地价高，导致房价高，还是房价高，促动地价攀升?不少业内人士认为，地价在房产开发投入所占比重越来越大，开发商将土地成本转嫁到购房者头上，直接抬升了房价。在目前成都房地产市场还处于同质化竞争的情况下，构成房价最主要的因素就是地价，毕竟现在房屋的建安成本基本固定，其他营销手段、管理费用也相差无几。

四、房价地价理性前行

但同时也有开发商认为，在市场经济条件下，不是成本而是供求关系决定房价，地价对房价有影响，但并不是决定房价的惟一因素。成都房地产市场经过数年良性发展，房价并未经过大幅“炒作”，新盘、旧盘销售形势十分看好，房地产市场已经进入一个成熟稳步发展期。各种类型成熟配套以及国际流行的郊区生活化趋势吸引了各类型楼盘争相入主。在此影响下，地价的上升是难以避免的。房价与地价的高低，二者互为作用，要协调发展使之理性前行，一个很重要的因素还得政府对土地投放量进行控制，避免由于地块过于缺乏而引发地价上涨。投资者也要避免未进行市场调查就大量购置土地，导致土地供应过快增长，使地价上升。要意识到房产价格对地价的影响具有一定的滞后性，由于土地开发成房产并最终得以销售中间存在一个周期，在房地产发展波峰之时，逆向传递给地产市场的价格往往是失真的。

五、房价合理化，市场说了算

尽管包括地价在内的诸多因素都影响着房价，但如今的房地产行业早已不是90年代以前的操作方法了，开发商已经进入到非常成熟的运行阶段，树立品牌，追求长期发展是绝大多数开发商的目标。因此，房地产业早已步入利润合理化。在市场经济的今天，价格早已不是开发商所能控制，而是由市场决定的。道理很简单，房子的成本哪怕高达5000元，开发商想卖5001元，只要市场不接受就不可能成交。价格的高低关键还体现在商品的价值上。

在房价的确定中，成本只是一个下限，但现在价格与成本基本上接近，10年前的开发商可以不太注重计算成本，各种费用的收取也会因为其因素不同而标准不一样，房价往往直接由开发商设定，利润空间大。现在各种费用明了化、透明化、更市场化的同时，银行利息、广告费用、建材价格浮动等不确定因素太多，必须考虑成本预算，否则可能导致操作困难。在价格确定过程中，除了考虑成本以外，和所有行业一样，决定价格就看市场需求，只要能够销售，就可能提高利润空间。商品房的价格不是开发商说了算，而是市场的有效需求和供给两个因素所决定。

参考文献

[1]、谢经荣, 房地产经济学, 中国人民大学出版社2002

[2]、郭建, 南通市房价上涨的原因与对策建议, 市场周刊2007/10

[3]、包宗华, 房价上涨来自怎样的供不应求, 城市开发2007/20

[4]、王章武, 房价上涨的利益分析, 苏州市职业大学学报2007/03

[5]、曲世军, 我国房价上涨的原因及对策分析, 经济纵横2007/18"

房价上涨的初步 篇2

新加坡《联合早报》发评论，分析中国房价上涨的三个原因：国际游资的进入，地方政府的“托市”，以及不良开发商的“怪异行为”。文章认为，应建立民生状况与官员任免直接关联的机制，打击开发商的违反法律、违反商业道德的行为。中国国家发展和改革委员会、国家统计局不久前的调查结果表明，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。

德国一家报纸最近说，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平米2000欧元以上的房子也是极为罕见的。但在北京、上海等地有更贵的房子。

对于中国土地资源的配置，许多人可能会惊讶于以下事实：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，另一方面是大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出的。为何出现这种现象？原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的是政绩，而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效，反而是越调控价格越高。

房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。一方面，城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加其工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。

另一方面，房价高位也引起金融部门的关注，他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅，将损失惨重。因此，在违反商业道德和法律的前提下，一些开发商用各种方法来刺激销售。制造房屋畅销假象；将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价，最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。

我爱我家揭秘北京房价上涨原因

据我爱我家中介市场研究中心的统计数据表明： 2010年第一季度的北京住宅租赁市场整体交易状况十分活跃，交易量同比增长了2.85%，全市租金均价同比去年同期的2299元/月·套上涨了13.01%，为2598元/月·套。我爱我家中介分析，其中月租金3500元以下的普通民宅在中介租赁市场租赁成交量及价格均出现一定幅度的上扬，成交量同比去年同期增长3.17%，租金同比去年第一季度上涨了9.04%。我爱我家中介统计第一季度的整体租赁市场中房源的供应数量同比大幅上涨了近8.5%，而客户的数量则上涨了15.37%，中介机构表示市场供需比

为1.24：1。

我爱我家中介认为租客数量增幅大于租赁房源的增幅无疑是推动租金上涨的直接原因。

首先，北京每年新增的近60万外来人口转化为常驻人口，是中介市场房屋租赁需求激增的第一要因。

其次，面对高房价，我爱我家注意到也有不少购房人延缓购房计划转而租房。据我爱我家中介第一季度的抽样统计，有37%的租房人表示是由于房价高于承受能力，从而推迟买房转来租房的。

第三，我爱我家分析08年奥运会后北京的拆迁力度加大，也导致部分北京本地人租房过渡，从而进一步增加了租房需求。

我爱我家根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：本月上旬(1-10日)全市二手房住宅网签总量为8310套，同比去年同期6415套高出1895套，相比3月上旬成交量增幅为44.62%。另据我爱我家中介市场研究中心提供的交易数据表明，我爱我家统计本月上旬二手房市场的整体交易均价依旧保持上涨态势，22949元/平方米的交易均价环比上月同期大增了23.41%，城八区的交易均价快速上涨至24872元/平方米，统计较上月每平米上涨近4100元。

近三年来全国房价普涨的城市，基本上是由于这个城市所幅射的区域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本无力带动如此之大规模的需求，进而推动房价在短期内快速上升。比如杭州、长沙等城市住房需求主要来自于全省；成都、西安、大连、青岛这些城市的需求幅射则是西南、西北、东北、环渤海等整个区域；北京、上海，也包括三亚、昆明这样的城市，幅射需求的则来自于全国。全中国人民在享受经济快速发展机会和福利的同时，个人财富的增加使人们普遍增多的投资需求，住房成为大家投资的首先机会

房价突涨与个案楼盘示范效应有关

回首近几年全国房价上涨的过程，我们可能清晰地看到，其实每一个城市偶有房价猛涨一定与这个城市某个标志性楼盘高价热卖有关。高出市场普遍预想的价格上市，同时又受到市场追捧，即刻就会成为领涨的动力。以北京为例，北京此轮房价上涨始于棕榈泉二期开盘，房价跳高一期五千元左右，仍被一抢而空，由此带动朝阳公园板块，之后是整个东部地区房价跳高猛涨；第二次明显带动是星河湾，星河湾以高于周边房价万元的差距开盘，而且马上形成热销，进而带动东部，直至全市房价跳高上涨。保守估计，星河湾一个楼盘至少带动北京平均房价上涨了两千元。而在全市范围看，每个区域又都有各自领涨的“地标性标价”楼盘，这样的楼盘多数是带有精装修的，产品品质确实属于高档的楼盘。

房价不涨与土地供应过度放量有关

房价持续上涨与经济过热增长有关

“变色”楼市：房价上涨的真相 篇3

2016年中国楼市波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。

对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨？

“买房杠杆高，买地杠杆更高”

如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因，那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。

“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说，房地产业是资金密集型行业，去年以来一二线城市地价房价轮动上涨，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。

从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。

据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，显示居民购房贷款增速之快。比如，在深圳，截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。

相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。

今年8月，刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价，还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告，融信今年上半年的合同销售额为132亿元。

房企凶猛拿地，巨额资金从哪里来？

“买房子起码还交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。

据悉，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。

如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。

树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。

中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。

值得注意的是，一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。在近期调控中，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。

割舍不下的“地王”盛宴

各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。

“今年济南东部先后出了两个地王，地面价格从每平方米7000多元直线上升至9000元左右，导致房价从年初每平方米八九千元上涨到约1.6万元。”济南市房地产中介行业协会副会长张鑫恭说。

“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。

财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”，意味着地卖得少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。

“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。

“地王”频出，令房地产企业承压。近期，为摊薄风险，万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮，楼市剧情的反转，暴露出拿地企业资金周转压力增大。

业内人士认为，市场预期的走低，将导致未来一段时间“新地王”项目很难再出。但周而复始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人关注。

投资投机下的虚火

历次房市调控的最终目的都是一个，即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场，应该让住房回归其居住属性，而不能大范围成为投资品。

“过去浙江的投资客主要来自温台地区，今年则以上海客为主力，从嘉兴一路买过来，有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。

一家知名房地产企业副总裁说，今年开始，他们去竞拍土地，发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。”这位副总裁说。

有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。

造假炒作推高房价预期

虚假宣传，查！捂盘惜售，查！营销不规范，查！

10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

笔者随深圳专项执法行动组，来到“前海东岸”楼盘发现，该楼盘今年7月开盘当天实际成交140套，约占910套可售总房源的15.4%，却宣称开盘当天“主推户型两小时劲销90%”。

发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。

针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连出重拳，在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上，召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。

中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说，政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为，将对维护市场秩序，稳定市场预期发挥重要作用。

编辑/余弘阳

房价长期上涨的神话与现实 篇4

一、房价长期上涨的含义与理论基础

1. 房价长期上涨的含义

相当多的人会认为, 房价会长期上涨。问题在于, 如何理解“房价会长期上涨”?这至少包括三个相关问题。第一, 何种意义的房价?第二, 长期有多长?第三, 怎样界定上涨?

第一个问题令学术界和统计部门头疼。住房并不是一种完全标准化的产品, 没有两处住房是完全相同的。相应的, 房价也有多种层面。因此, 目前没有一个得到公认的、合理的房价定义。《中国统计年鉴》中公布的房价是“商品房平均销售价格”, 这个价格是由商品房销售总额除以销售面积后得到的。这种价格能反映实际房价的变化吗?未必!明显的是, 如果某个城市某年的低价房大量成交, 而市中心的高价房成交量很少, 就会拉低这个城市的商品房平均销售价格。但这个被拉低的商品房平均销售价格并没有反映这个城市房价的真实状况, 更别说城市之间的差异了。这也是公众的感觉与统计部门公布的数据不合拍的重要原因。我们认为, 合理的房价指标必须考虑未体现在销售总额中的存量房的房价。

对第二个问题, 所谓的房价长期上涨所指的长期究竟有多长?这里同样没有一个明确的时间界限。在资本市场中, 长期确实有一个时间界限, 一般指5年以上。由于住房具有投资品的属性, 我们可以将住房市场看作是资本市场的子市场。那么是否意味着房价长期上涨指的是房价在5年以上会上涨?

对第三个问题, 房价上涨的含义是什么?经济学家喜欢用实际变量, 而民众更喜欢用名义变量。所以, 房价的长期上涨究竟是使用名义变量还是实际变量呢?另外, 公众的一个忧虑是, 房价长期上涨的速度是否超过收入增长速度。如果房价在长期比收入涨得更慢, 是否意味着实际房价没有上涨?

我们在此假设这三个问题都能取得共识 (实际上很难) 。参照最简单的理解, 房价就是新房的销售价格, 长期是至少5年甚至几十年, 上涨是指新房价格的上涨幅度超过通货膨胀率和收入上涨速度。

2. 房价长期上涨的理论基础

在长期内, 房屋销售价格和租赁价格的变化趋势, 概括而言就是这样一种机制, 即收入上升导致租金上升, 租金上升导致房价上升, 房价上升导致新房开工量增加, 新房开工量增加导致房屋存量上升。房屋存量上升会抑制租金初期的上升。这种分析范式还可以直接用来分析利率的变化或建筑成本的变化带来的反应。如果在长期, 我们能确认收入和建筑成本是上升的, 那么房价肯定是上升的。至于利率, 利率的变动往往是跟随经济周期的变化, 在长期, 利率其实是相当稳定的。

所以, 房价长期上升的问题可以转化为收入和建筑成本在长期是否会稳步上升的问题。毫无疑问, 大多数国家收入在逐渐提高。在收入逐渐增加的同时, 建筑成本也会逐渐增加。对上述分析得出的结论必然是:房价会长期上涨。

源于收入上升导致的租金价格上升是房价长期上涨的根源, 但这里存在一个误差修正机制或负反馈机制。即房价上涨会导致住房开工量增加, 进而导致存量增加, 会拉低租金水平, 从而阻止房价的疯涨。另一方面, 源于技术进步带来的建筑成本下降, 又会直接导致新房的开工量, 大于折旧量使得住房存量增加, 从而降低租金。那么, 房价收入比在长期会下降而不是上升。也就是说, 在长期, 消费者的住房可支付能力会逐渐好转。

二、房价长期上涨的现实

如上所述, 我们认为房价将在长期内上涨, 但房价收入比会变得好转, 即随着收入的增加, 房价收入比将会下降。由于住房市场的周期性, 我们需要一个几十年的房价和收入的时间序列图。

我国房价收入比中的房价以三口之家90平方米计算, 收入按照城镇家庭人均可支配收入计算。在图1中, 我们可以得出以下结论, 一是房价确实是长期上涨的, 从1987年的408元/平方米上涨到2007年的3700元/平方米, 名义房价年均上涨11.65%, 同期物价年均上涨4.11%。但收入上涨的速度更快, 城镇人均可支配收入从1987年的1002元上升到2007年的13786元, 年均上涨14.01%, 由于人均可支配收入的更快上涨, 所以最终我们得以看到一条总体向右下方延伸的房价收入比曲线。

对于这条曲线, 公众更多的情绪是直觉地反对, 即曲线所反映的公众住房支付能力在明显好转与公众的主观感受房价难以承受不相容。这可能是事实, 即数据忽视了更真实的东西, 例如前面说的房价统计问题和城市差异, 还有可能忽视了收入分配问题。房价收入比既考虑房价, 又要考虑收入, 而城镇居民人均可支配收入这个平均数是否真的能反映绝大多数城镇居民的收入水平, 这确实是一个疑问。

因此, 我们并没有发现房价在长期比收入更快上涨的事实。但是, 房价的长期涨幅确实超过了长期通货膨胀率, 这似乎表明住房确实具有保值的功能。

三、结论与政策含义

作为研究者, 我们的结论很简单:第一, 房价确实会长期上涨, 其上涨速度超过通货膨胀率, 但从长期来看, 其投资价值并不明显;第二, 房价长期上涨速度并没有超越收入上涨速度, 在长期, 住房的可支付能力会好转。问题是, 既然住房价格并不会在长期以超越收入增长的速度上升, 为什么很多人觉得房价会更快上涨呢?这其实是一个社会心理学的问题。即很多人看问题不能看得更远。未来具有更多的不确定性, 因此重视当前的状况可能在长期竞争中具有相对优势。这导致了很多人对事物发展状况的判断依赖于现在的情形。当房价在上涨的时候, 往往大多数人认为房价还会上涨;相反, 如果某一个地区的房价在下跌的时候, 大多数人又会认为房价还会下跌并且不值得投资。

毋庸讳言, 在过去几年中, 不仅是中国, 在很多国家房价的上涨速度超过了收入上涨的速度, 但这并不代表房价在长期上涨的速度也会更快。消费者很容易陷入到一种惯性思维中, 认为房价在未来的涨幅也会更快。因而本来想等一等再买房的也加快了速度, 住房市场存在着显著的羊群效应。在扩张性的羊群效应泛滥时, 房价长期上涨的预期具有自我实现性。这种错误的认识导致的非理性消费行为损害了房地产市场乃至整个国民经济的平稳运行, 日本前期的泡沫经济和当前美国包括我国的房地产市场的问题在很大程度上来源于这种错误认识。

在当前的市场环境下, 过去在房地产过热时期出台的一些抑制性政策当然应该取消, 这与救市无关。支持房地产业的发展并不是支持房价不下跌, 这种下跌可以看作是对房价与收入的长期相依变动作出的短期误差修正。真正的风险也并不在于房价, 而在于收入。如果居民收入及其分配状况无法在长期内得到持续改善, 住房市场乃至整个金融体系将面临更为严峻的考验。

参考文献

[1].高波洪涛.中国住宅市场羊群行为研究.管理世界.2008.2

[2].罗伯特·希勒.非理性繁荣.中国人民大学出版社.2008.1

恩施房价上涨原因 篇5

恩施州目前商品房价格在市场需求旺盛和开发成本增加等多种因素的带动下，商品房销售价格呈明显上升的态势。从恩施市调查来看，该市2003年初新建商品房平均售价为每平方米700元左右，到2003年下半年上涨到800元－900元，2004年初达到900－1008元，今年约为1200元左右，在2年多的时间里房价上涨幅度达到70％以上。从利川市时代和腾龙两家房地产开发公司了解来看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售价分别为521元、600元、627元、722元，2003年－2005年环比增幅分别达到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售价分别为510元、580元、607元、722元，环比增幅分别为13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城区商品房最高售价每平方米达到888元。建始县目前房价为700元－750元，巴东县实际房价在1200元以上，宣恩县为700元－750元，咸丰县为600元－650元，来凤县为700元－750元，鹤峰县为780元－800元，这些县商品房售价均有不同程度的增长。同时，商业用房及“二手房”价格也呈明显上升的态势。全州一般铺面价格每平方米达3000元以上。恩施市黄金地段商业用房售价每平方米均在18000元以上。利川市商业用房售价每平方米一般在12000元左右，最高售价达到每平方米17000元。鹤峰县商业用房每平方米售价达到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”价格2004年同2003年相比，平均售价上涨50％以上。利川市“二手房”售价平均每平方米上涨10％以上。通过对恩施市、利川市等县市调查综合分析，引起房价上涨的主要因素有：

一、土地价格的上升成为推动房价上涨的第一因素。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。国家有关部门规定，自2002年7月1日起，经营性用地一律实行“招拍挂”，今年3月又规定，属于历史遗留问题的协议出让土地项目，必须在8月31日以前处理完毕。显然，国家已决定全面停止经营性土地协议出让，推进土地市场公开交易。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺限，即在短期内容易推动地价上涨。如恩施市在2003年以前，土地资源可协议出让，土地成交价郊区约为5万元/亩，市内约为30－35万元/亩。2003年以后，各房地产企业用地只能通过拍卖的形式来获得土地。如恩施市公汽公司旁边一块土地，2003年初底价为120万元，2003年末底价上涨为250万元，到2004年拍卖成交价为472.6万元，每亩平均价达到193万元。目前，恩施市郊区价为15－20万元/亩，市内约为150万元/亩，不到3年时间里，地价上涨了近4倍。恩施城区内不属黄金地段一般每亩也在50－80万元。可见，地价上涨是当前房价上涨的重要因素。

二、主要建材涨价、工人工资增加等带来的成本加大。从2003年下半年开始，以钢材为主的建筑原材料呈现大幅度上涨，钢材、水泥价格的上涨带动其相关的建筑产品的连锁反映。①钢材：恩施市2003年初每吨价格为2800元，2004年上涨为每吨3800元，目前已涨到每吨4300元，每吨钢材比2003年初增加1500元，涨幅达到54％。利川市同比上涨800元，涨幅达22.9％。②水泥：目前水泥每吨250元，恩施市上涨4.1％，利川市上涨25％。③灰沙砖：目前每块砖为0.22元，同比上涨34％。④沙石料：恩施市为每立方米35元，同比上涨1.06倍；利川市每立方米38元，上涨15.2％。在建筑材料中，还有涂料及运输费等都比上年有不同幅度的增长。建筑材料涨价带动商品房成本增加因结构不同表现在100－150元/平方米左右。同时，随着“两路”在恩施州的全面建设，各建筑企业普遍出现了劳动力短缺现象，那么，增加工人工资成为企业保证队伍稳定的的首要条件。据调查，恩施市原来一个小工的工资平均为25元/天，目前为45元/天，技工的价格则由每天45元上涨到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工资为33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工资70元，同比增加15元。

三、城市建设、旧城改造带来的投资成本增加。我州2003年土建成本为每平方米400元左右，2004年为480元左右，目前达到每平方米550元。我州2002年拆迁面积为4.5万平方米，2003年拆迁9.36万平方米，2004年拆迁面积达到13.98万平方米。其中：住宅拆

迁面积19万平方米，涉及2257户拆迁户。随着人们生活水平的提高，拆迁补偿标准也相应提高。按照“拆一补一”的原则，我州从2003年开始拆迁成本大幅度上升，有的被拆迁户要求按现行市价进行的现金补偿。利川市种子公司拆迁中，补偿费达到每平方米700元，远远高于国家补偿标准，但有的住户仍不满意。这些都导致了房地产开发成本的刚性增长。在2003年州庆之前，恩施城区为美化环境，对清江防洪库岸进行综合治理，拆迁了一大批居民，使“二手房”在当年价格陡增，由年初的每平方米不足600元上涨到年末的每平方米850元左右。

四、城市化进程加快，农村人口、外出打工者返乡购房，在一定程度上推动了房价的上扬。我州近几年城市化率约为1％，随着户籍制度的松动，农村高收入者每年约有近4万人转移到到城里购房从业。城区附近乡镇机关事业单位职工多数在城区内购房，早去晚归。如利川市城区附近的元堡、凉务、汪营等乡镇干部基本上都在城区购有房产，汪营镇机关干部中只有1人没有进城买房。据调查，在恩施市城区的中高档商品房购房户中，外出务工回乡人员购房约占30％，再加上恩施州“两路”即将开通，气候、环境等都适合人们居住，使得周边县市及外省人员在恩施州购房的也不少，也成为推动恩施州房价上涨的因素之一。

五、需求扩张因素的影响。一是过去几年来的低利率，个人住房贷款促成了房地产潜在需求逐步释放出来成实际需求，形成了实际需求的增长高峰。恩施市阳光花园6万平方米的住房在1年时间内便销售一空，据该房地产销售商介绍同等情况在宜昌等大中城市也得2年左右的时间才能做到。利川市近2年开发的商品房竣工多少卖多少，没有空置的商品房，即使位置稍差一点的也都卖光了。二是投资型需求增长。房屋作为投资品，具有保值增值功能。随着近几年来城镇居民收入的增加，使得居民投资房地产热情不断增强。据恩施市成调资料，2004年城镇居民人均可支配收入达到7147元，比2000年增加1519元，年均增长6％以上，不少居民掀起了二次购房热。利川市有部分居民卖掉过去自己修的私房，购买更为舒适、更豪华的商品房。此类虚拟需求的激增，又反作用于价格，最终导致房价的不断上扬。

六、房地产开发的各种规费、税费及服务费收取进一步规范。偷、逃、免、减税费的不合理因素在规范后越来越少。恩施州房地产业在2003年以前属于政府扶持的产业，有的县市本着“你发财、我发展”的理念，以许多优惠政策吸引外地企业投资，费用减免高达70％以上。2003年底，房地产业不再享受政府的优惠政策，使房地产业逐渐走入法制化、规范化的轨道。目前有近30种规范管理的费用要收取。例如：2003年以前规划局配套费只收取为5－10元/平方米，现在为45元/平方米；以前免收的水土保持、环境测评、质量安检、卫生评估等费用，现在均不再减免。根据抽样调查测算，所有规费分摊到住房中约为120元/平方米，税费分摊后为80元/平方米，中介服务费分摊后为60元/平方米，合计每平方米住房要承担税费260元/平方米。

房价进入上涨通道 篇6

经济衰退压力巨大

摆在眼前的现实是，正当市场犹在评估6月8日降息对房地产影响究竟有多大时，央行却出其不意的于7月6日再度下调金融机构人民币存贷款基准利率，其中一年期存款基准利率下调0.25%，一年期贷款基准利率下调0.31%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。如此一来，自然对观望中的消费者形成进一步之刺激作用。

央行年内两度降息及降准，充分说明经济下行的趋势已成为现象，甚至大于官方预期，然而令人忧心的是，中央不断向市场注入流动性，其本意或许是希望对疲软的实体经济能起到一定之扶持作用，但实际情况恐怕并非如此，更多的资金可能趁机流入楼市(当然这也在中央意料与意愿之中)，以达到自己财富保值、增值目的，毕竟消费者心理预期已发生明显变化。那么，其中转折又从何而来呢？

限购“跛脚”其来有自

首先，是我最近一直强调的，限购看似未取消，且中央一再宣示将坚持执行，但按照相关规定，历经一年之后，当下已经有相当可观的非本地家庭具备购房资格，这就使得限购无异被打开突破口，而形同“跛脚”。

这群楼市需求的“预备部队”，在取得房票之后，正等待价位探底的最佳时机进场，而连续的双降——降准、降息（含公积金部分），无疑是不断对此类族群者释放出“召唤进场”的信号，加之持续两年的调控，市场已普遍认同政策底与价位底即使未充分“就位”,亦不远矣。其中，政策的分水岭是5月7日扬州救市方案几经波折仍顺利过关，带动许多地方政府群起效尤。价位的分水岭则是在年内第一次降息时，各个楼盘因成交回暖而取消或减少优惠措施(第三季可望回到无扣率时代)，甚至按当前状况继续发展，房价向上提升已无疑义，因为整体事态有利于楼市运行。

或许眼尖的读者会发现进入今年第二季后，我就房地产走势已做出明显多方的判断，主要体现在对房价涨势更见信心。毕竟市场在变、政策在变，国内外经济、金融形势更是瞬息万变，而目前“万变不离其宗”的，是官方对房地产“欲舍还留”的矛盾情结、对经济衰退的惶恐不安，迫使调控只能“功败垂成”。

其实，如果单从上半年各项指标来看，调控效果还是相当明显的，以兴建房屋的原料——土地市场为例，不论土地宗数、用地面积、建设面积、楼面价、溢价率、土地出让金等，均在政策步步进逼的“压迫”下，快速滑落至近三年的最低点。数据显示，全国二十个重点城市今年上半年土地市场共成交2118块土地，出让金额累计为2397亿元，同比降幅达36.3%。

双降双底双预期”成楼市现实

其中，动见观瞻的北上广深等一线城市之降幅更为惊人——土地成交综数367块、面积1567公顷，楼面价1664元/平方米，溢价率8.6%等各项指标均创2010年以来新低，尤其土地出让金仅440亿元，同比降幅达55.3%，令食指浩繁的地方政府心痛与心急不已！

总而言之，虽然0.25%的降息幅度并不特别巨大，甚至在实际金额上完全可以忽略不计，但如同胶囊含铬（致癌物），其累积的相乘效应却不容忽视，透过双“双降”（年内两次降息、降准）及“双底”的刺激，市场越过转折点，由“价稳量增”迈向“价量齐扬”的“双预期”，已成为难以避免的必然。

房价上涨的初步 篇7

自1998年以来, 我国房价基本呈现不断上升趋势, 1998～2010年期间, 我国房价平均上升7.5%, 在房价持续攀爬同时, 出现了“买不起房”和“投机买房”并存的现象, 影响了我国社会生活的稳定和和谐社会的建设。

我国房价的上涨, 一方面是由于人们经济水平的提高和需求的增加造成的, 但另一方面调控措施的不合理也造成我国房价的非正常上涨。虽然, 2011年以来有下滑的趋势, 但目前我国房地产市场的非正常上涨的幅度高于物价上涨的幅度, 因此, 我们有必要进行对策探讨, 从而使我国房价合理回归。

二、我国房价的十余年走势

1998年, 我国为了走出东南亚经济危机的困境, 实行积极的宏观调控政策, 实行房地产改革, 取消实体房的分配制度, 实行有利于房地产产业发展的政策, 刺激消费, 拉动内需, 以摆脱经济危机。在此背景下, 买房人数增加, 与此同时, 开放商、政府和银行在利益的驱动下, 不断提高房价, 造成房地产市场的泡沫经济。2005年全国70个大中城市的房屋销售价格上涨6.2%, 2006年全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%, 2007年全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%, 2008年全国七十个大中城市房屋价格上涨6.5%, 2009年全国70个大中城市房价上涨7.8%, 2010年全国70个大中城市房屋销售价格同比上升37.2%, 房价环比上涨13.67%[1]。表一为1998年实行房地产改革以来到2010年我国房地产价格的变动情况。

2011年以来, 房价有所下跌, 但幅度不大。随着国家宏观调控的控制和各地限购令的推进, 中国房价在2011年出现下跌的趋势, 甚至在一些地方出现“退房潮”的潮流。2011年8月, 在全国70个大中城市中, 46个城市新建住宅价格环比停涨, 其中持平的城市有30个, 16个城市新建住宅价格环比下跌[3]。2012年, 各大房地产商为了解决库存问题, 采取“薄利多销”的营销战略, 虽然成交量出现回暖趋势, 但开发商的销售利润下降。

三、房价变动原因及调控政策效果影响

(一) 房价变动的原因

1、改革开放以来, 中国城市的发展和城市化的推进, 人们对房子的需求增加

城市化毋庸置疑是农村人口向城市的迁移, 就经济学角度而言, 城市化是人类进入工业化时代出现的社会经济发展速度加快、农业生产活动比重逐渐下降、非农活动比重逐步提升的发展过程[4]。1949年, 中国城市化水平刚达到10.49%, 1949年到1979年, 中国城市化进入起飞阶段, 1979年城市化水平达到19.96%, 80年代以来, 中国进入快速城市化阶段, 到2011年中国城市化水平达47%, 东部地区已经基本实现城市化。人口到城市的转移, 使得对于房子的需求增大, 从而房地产市场供不应求, 房价上升。

2、房地产企业的成本不断提高, 造成房价不断攀升

建设房子的成本主要由地价、资金成本、拆迁成本和相关税费组成, 其中建筑安装费占40%, 土地费占23%, 政府各种收费占27%。据统计, 自2006年以来, 中国地价平均上涨15%, 固定资产平均上涨4.6%, 建筑安装工程上涨6.1%, 材料费平均上涨7.4%, 建筑用钢材平均上涨14.7%, 建筑成本的上升, 造成中国房价上涨的又一大原因。

3、地方政府和中央的利益之争成为影响国家宏观调控的直接原因

房地产产业作为政府取得财政收入的重要来源之一, 全国土地出让收入占地方财政收入的比重, 已经从2001年的16.6%, 上升到2009年的48.8%, 2009年土地出让收入为14239.7亿元, 增长43.2%。可见政府在GDP的增长和政绩的诱惑下, 千方百计地减免土地增值税, 实行与国家宏观调控房价相违背的政策, 影响了国家对房价宏观调控的力度和效力。

4、国家的宏观调控政策, 是中国房价出现下降的重要保障

2004年, 我国实行了以控制供给为主的抑制房价上涨的政策, 2006年我国调整为控制需求与供给相结合, 以需求为主的宏观调控措施, 在房价上涨的这十几年间, 房价问题一直是政府解决的重点。2010年4月30日, 在北京出台的“国十条”率先提出了限购令的概念, 此后各地实行限购令政策在二、三线城市相继展开2011年, 我国实行了稳健的财政政策和适度紧缩的货币政策, 提高了借贷款的利率, 加大了开放商借款的难度。于此同时, 政府不断加大保障性住房和廉租房的力度, 全方位地控制房价。

(二) 国家调控政策对房价的影响

近些年来, 我国政府通过以房价为核心目标的房地产调控政策等从供给和需求两个方面抑制房价非正常上涨。2007年, 央行5次提高存贷款利率, 10次提高存款准备金率, 2008年虽然受金融危机的影响, 但2008年上半年, 央行5次提高存贷款利率, 2010年, 央行2次提高存贷款利率, 6次提高存款准备金率, 2011年中国央行3次提高存贷款利率, 4次提高存款准备金率。我国通过提高存贷款利率和存款准备金率等金融政策在一定程度上增加了投资者的成本, 抑制了投资性需求, 打击了恶意炒房的行为, 但是一方面贷款利率的上升也给买房族增加了压力, 另一方面由于人口的增长, 经济的发展, 房地产市场需求急剧增加, 这样反而加剧房地产市场供不应求, 助长房价。另外, 2005年以来, 我国政府不断通过征收房地产产业转让营业税、个人所得税、土地增值税以及税收体制改革等税收政策调控房价, 增加房地产开发商的成本, 从而提高开发商的门槛, 但由于房地产市场供需不平衡, 使房地产开发商巧妙而又容易的将成本转嫁给需求者, 进一步抬升了房价。房地产产业带动相关产业链的发展, 房地产土地出让金约占全国地方财政的40%～60%, 房地产税是我国增值税的主要构成, 历年来主要房地产政策的出台造成中国资本市场股价的下跌, 这些因素都牵制着我国的房地产宏观调控措施作用力, 使政策效果大打折扣。

(一) 完善和调整我国的房价政策, 抑制房地产市场的投机行为

2012年房地产市场经历了“小阳春”和“红五月”, 随着房地产市场的回暖, 房地产开发商恢复了信心, 2012年6月, 房价上涨的趋势有所抬头。因而, 我国仍要坚定不移地完善和调整我国的房价政策, 实行抑制房价的政策措施, 继续进行保证性安居工程房屋建设, 缓解房价的压力和居民的需求, 从而使房价合理回归。

(二) 提高央行的调控能力, 控制货币的供给量, 加强金融机构对住房贷款的控制

土地交易价格上涨过快是我国商品房价格上涨的一个重要因素, 而在土地交易价格的调控上, 中央银行基本上无能为力, 因而, 未来我们要进一步加强中央银行决策的相对独立性。当前还应赋予人民银行合理运用各种政策工具的权利, 由人民银行结合我国的经济、金融状况, 适时自主采用政策工具[5]。另外, 货币供应量的增加一方面导致利率的下降, 另一方面会使土地价格相对减少, 这些带动作用都会使房价上涨。所以, 央行要控制我国货币供给量, 减少投资性需求和消费欲望。

(三) 改革我国的财政收入体系, 将地方政府从房地产产业的利益中隔离

房地产作为国民经济的支柱产业和国家地方财政收入的重要来源, 拉动了经济和与之相关产业的发展。据统计, 2006年, 我国商品房销售额20510亿元, 国内生产总值209407亿元, 商品房销售额占国内生产总值的9.79%;2007年, 我国国内生产总值246619亿元, 其中商品销售额为29604亿元, 占国内生产总值的12%;2008年, 国内生产总值300670亿元, 其中商品房销售额为24071, 占8%;2009年我国国内生产总值335353亿元, 商品房销售额为43995亿元, 占13.1%;2010年国内生产总值397983亿元, 商品房销售额为52500亿元, 占13.2%;2011年国内生产总值为471564亿元, 其中商品房销售额为59000亿元, 占12.5%[6]。因而政府在利益的驱动下往往会采取与中央政府调控房价的措施, 所以必须采取有效措施使房地产开发商和政府官员利益分开, 并建立合理的官员考核和评价体系, 减少面子工程。

(四) 完善房地产产业的征税制度, 实行税费改革

税收是我国财政收入的重要组成部分, 是国家财富分配的重要调节手段。但目前我国的房地产税收制度存在税种繁多、征收面窄、计税依据不合理、重复征税等弊端, 因而现阶段必须加大税费改革。合并复杂税种, 避免重复征税;对流通环节和交易环节税收加大征收力度, 抑制投资性需求;对有多套住宅加大税收力度, 调节市场结构, 稳定房地产价格。

(五) 税收、金融、土地和住房保证等政策相结合, 全方位抑制房价

我国房价的不正常上升, 除了宏观经济上一些具体的问题外还有一些制度上的问题[8], 如房地产市场结构不合理、商品房空置面积大、土地供给制度等, 而各种制度的单独实施又存在内在和外在的抵消作用, 因而要通过财政政策、税收政策、货币政策、土地政策和社会保障政策的合理搭配, 使房价稳定、理性回归。

三、进一步抑制房价非正常上涨的政策措施

房价的非正常上涨已经影响到社会经济的正常、健康发展, 当前需要采取措施进一步抑制房价的非正常上涨, 对此需要采取和加强以下的政策措施:

四、结束语

我国房价的非正常上涨仅靠市场的自我调控是远远不够的, 因而我国需要市场和国家宏观调控政策的有效结合。然而, 目前我国对房地产市场的调控仍旧不到位, 不符合我国发展的客观要求, 因而我们需要使税收、金融、土地和保障政策等合理结合, 使房价有效回归。我相信, 只要我国的政策措施得当并得到真正有效落实, 房地产市场价格就会回归到正常合理范围之内。

参考文献

[1]中华人民共和国2006~2011年国民经济和社会发展统计公报.

[2]郑斯.房地产税收政策对房价的影响探究[D].2011.

[3]国家统计局2011年8月份楼市统计数据.

[4]王春光.改革开放三十年来中国城市化与社会结构变迁[J].中国农业大学学报 (社会科学版) , 2008, (03) .

[5]刘旦.货币政策与房价的关系研究[J].上海房产, 2010.

房价非理性上涨的原因及对策 篇8

1. 市场供不应求导致房价上涨

当前, 我国住宅市场处于需求大于供给的状态, 近几年不少城市的房地产市场供不应求, 导致价格逐年上升。住宅市场的供需情况与房价存在显著的负向相关关系, 供需缺口正是促使房价上涨的一个主要原因。

2. 供应结构失衡导致房价上涨

近几年, 出于利润等因素的驱动, 房地产商更倾向于投入中高档住宅的开发与销售。这在造成中高档住宅供过于求、产生大量空置的同时, 普通商品房供不应求、价格也随之上涨。此外, 商品住房和保障住房的开发和供应出现了结构失衡, 保障住房的比重过低, 不能满足大量低收入家庭的需要, 促使大多数低收入家庭挤入商品房的购房大军, 导致商品房价格不断上涨。

3. 宽松的信贷政策导致房价上涨

从全国看, 2010年一季度新增贷款中房地产占32.55%。适度宽松的货币政策及信贷的扩张为开发商提供了充裕的资金, 使开发商打折促销的压力得以缓解;存贷款利率的下调, 购房首付款比例的降低, 使得自住型和投资投机型需求同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下, 需求的集中释放必然引起房价大幅上涨。

4. 地方政府的利益驱动导致房价上涨

近几年来, 房地产业已经成为地方政府财政收入的重要来源, 增加土地出让收入、通过发展房地产业和建筑业进而增加营业税和所得税收入, 成为地方政府增收的主要途径。这两种途径都与土地相关, 且带来的财政收入占地方财政收入的比重相当大。这促使地方政府倾向于在土地出让中获取更多的收入, 从而使商品住房存在成本推动型价格上涨的动因。房价和地价往往相生相成, 不断推高。

5. 恐慌性购房促使房价上涨

近几年房价的不断上涨、“地王”的不断刷新, 使得房价上涨的预期被不断强化。在这种认定房价预期上涨的恐慌心态下, 部分购房人停止观望、选择置业, 促成了当下房地产市场旺盛的购房消费局面, 市场交易火爆, 将会进一步推高房价。

二、房价非理性上涨的影响

1. 制约居民消费水平

由于房价上涨过快, 近年来居民购房的首付款和月供不断增加, 月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加, 挤占了购房者在其他生活和发展方面的支出, 严重制约着居民消费的持续扩大。

2. 不利于民生和社会保障

居住权是人们的基本需求, 居者有其屋是生存的基础和根本。房价不断上涨的结果是剥夺多数普通民众的居住权。更严重的是, 高房价容易让买不起房的广大群众, 积累怨恨心理, 若不及时化解, 可能激化社会矛盾, 影响社会稳定和安全。

3. 导致经济结构的倾斜

房价的节节攀升和背后丰厚的利润, 引诱大量生产资金进入房地产市场, 导致实体经济的发展动力严重不足。事实上, 近年国内已经有越来越多的实体企业进入和涉足房地产业, 导致经济结构的倾斜。

4. 金融机构面临巨大风险

楼市的过度火爆, 少不了占用银行信贷。个人购房贷款不良率虽然相对较低, 但不良贷款金额增长较快, 随着个人购房贷款的快速增加, 信贷资产质量下降的潜在风险加大。楼市泡沫一旦破裂, 大量购房者违约, 会形成银行的不良资产, 最终导致金融风险, 后果不堪设想。

5. 损害经济全局

房地产价格过快上升很容易产生虚假的需求信息, 影响开发者和消费者的预期, 而且虚假需求造成的过度供给, 又会形成新的房产积压, 给整个国民经济带来极大而长期的负面影响。由于房地产行业占有国民经济中过高的比重, 挤压了其他关重要行业的资源分配、金融支持和发展空间, 不利于我国产业结构的调整与升级, 长此以往将会损害经济全局。

三、控制房价非理性上涨的措施

1. 调整供给结构, 加快保障性住房建设

坚持政府和市场两条腿走路, 明确并强化政府在保障居民基本住房方面的责任和义务。保障性住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等, 降低售价, 确保低收入家庭有房可买;二是平抑过高的商品房价格。近年来, 尽管各级政府加大了保障性住房建设步伐, 但从保障性住房占住房总供给的比重, 以及满足中低收入家庭的住房需要来看, 我国保障性住房建设步伐仍显得太慢, 需要进一步加大力度。大幅度增加公共租赁住房、经济适用房和限价商品房供应, 增加市场有效供给, 这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。

2. 整顿住房金融市场秩序, 规范住房金融业务

针对我国住房市场存在结构性需求过旺等问题, 应采取切实有效措施抑制不合理需求。金融监管部门应督促商业银行严格执行按揭贷款首付款比例政策, 建立对政府信用平台信贷投放的监测制度, 并适时对金融机构进行风险提示。严格限制信贷资金违规进入房地产市场, 住房信贷增长一定要与经济增长、借款者的还款能力相匹配。进一步完善个人信用记录, 加大失信成本, 借助银行个人征信系统, 将工商、税务、水电等部门的信息纳入征信系统, 对有不良信用记录的个人多方面进行惩戒, 加大失信成本, 提高个人信用意识。

3. 强化土地资源管理, 合理调控土地资源

通过土地资源供应量、供应价格和供应结构的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。一要根据住房市场的需求, 保持土地的合理供应量, 避免因为供应趋紧造成地价上涨而推高住房价格。二是注重土地供应结构调整, 平衡各类用地供应比例, 增加保障性住房、限价商品房的供应量。加快处置闲置房地产用地, 对收回的闲置土地, 优先安排用于普通住房建设。三是在土地供应竞价方式上进行改革, 包括实施“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”等做法, 遏制“地王”的出现。通过上述多种方式, 保持房价的相对稳定。

4. 逐步完善税收体制, 充分发挥杠杆作用

要对名目繁多的房地产税费进行全面彻底清理, 对税种的设置应根据市场状况进行调整。比如, 可借鉴国外“宽税基、少税种、低税率”的税收政策, 加快开征“物业税”步伐, 通过完善房地产财税制度, 促进房地产的流通和消费, 减少或消除房地产成本中的不合理部分。取消公共服务性行业及经营垄断性行业的强制收费。充分发挥税收杠杆作用, 降低房价成本。

5. 建立房地产市场运行预警预报系统

加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析, 就市场运行情况做出评价和预测, 定期发布市场分析报告, 合理引导市场, 为政府宏观决策做好参谋。

6. 加强市场监管, 确保房地产市场健康稳定发展

房价上涨:税收原因及其治理 篇9

一、我国房价过快上涨的税收原因分析

房地产业是我国国民经济的支柱产业, 房地产税收作为国家调节房地产经济和平衡社会财富分配的一个重要杠杆, 理应在整个税制体系中占据重要地位。但我国现行房地产税制明显滞后于社会经济发展, 无法适应目前我国房地产行业投资过热、房价过高、市场复杂多变的实际情况, 这也是形成我国房价过快上涨的税收原因。

(一) 开发环节税费繁重, 成本居高不下。

房地产的开发成本主要包括土地价款、开发成本、开发费用和相关税费。房地产开发阶段承担的主要税收包括城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、营业税及其附加、土地增值税等。近几年来, 国家为控制房价过快上涨和投资过热, 进一步加强了土地增值税管理, 房地产开发企业的税负成本进一步提高, 推动了房地产市场价格的上扬。除法定的税费负担外, 房地产企业还面临大量的费用支出, 其收费总额占到房价的15%—20%, 加上土地出让金, 仅此两项费用就占到了房价的38—50%。过多的收费, 一方面导致房地产的高成本和高价格, 严重扭曲了房地产商品的真实价值, 直接加重了消费者的负担。另一方面, 庞大的“费挤税”现状使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的应有调节作用, 税收调控手段在现实中显得很乏力。

(二) 交易环节税负过重, 导致有效供给不足。

我国现行房地产税制交易环节主要涉及营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等税种。在房地产交易环节, 房地产转让方要按转让土地使用权和房地产的营业额的5%征收营业税, 同时要按照实缴的营业税税额征收城市维护建设税和教育费附加, 并按产权转移书据所载金额的0.05%征收印花税。在房地产收益环节, 转让方要按转让房地产增值程度征收土地增值税, 按转让房地产的收入减去准予扣除项目金额后的余额征收企业所得税。这些表面上向卖方征收的税负, 实际上却因我国房地产有效供给不足而转嫁给购买方。其结果是国家主观上以抑制需求打击投机为目的房地产税收调控政策却客观上增加了买方的购买成本, 推高了房价。众多发达国家实践表明, 在房地产流转环节征收低税费, 实行低税率是完善二手房流转市场的基础, 也是保证二手房充足供给的重要条件。2005年和2006年我国相继出台“国八条”和“国六条”, 在税收政策上, 在二手房交易环节征收营业税、个人所得税、土地增值税。我国对二手房交易流转过程征收过高税负虽然在一定程度上降低了部分投资性需求, 却限制了二手房的交易和流通, 造成了二手房有效供给的不足。同时, 房地产流转和交易的过高税负, 抑制了土地的正常交易, 助长了隐性流动现象的蔓延, 还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程, 使得土地的要素作用无法得到发挥, 土地闲置与浪费现象日趋严重。

(三) 持有环节税负畸轻, 助长了投资性需求扩张。

我国现行房地产税制中, 持有环节征收的税种主要是城镇土地使用税、房产税和城市房产税。这三个税种不仅税率较低, 免税范围较大, 税收优惠政策较多, 使得我国房地产持有环节的总体税负水平畸轻。在国际上, 房地产税的缴纳主体是普通的居民用房, 而我国房产税只对经营性房产征收。我国现行城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升, 具有税源不足且缺乏弹性的缺点, 不能发挥调节土地级差收入的作用, 也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。以上分析表明, 我国房地产持有环节的税负几乎可以忽略。正是这种房地产持有环节的畸轻税负, 一方面加剧了我国房地产市场投资性需求的不断扩张, 推动房价持续非理性上涨, 进一步导致房产供给不足;另一方面, 房地产保有环节税费种类过少, 阻碍了土地有偿使用市场的建立与发展, 大多数由使用者无偿取得的土地仍然被近似无偿地持有, 抑制了土地的正常交易, 阻碍了划拨存量土地步入市场的进程, 造成日益严重的土地闲置与浪费现象。

(四) 房地产税规模偏小, 无法满足地方财政需要。

我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税 (外资) 和城镇土地使用税。作为地方性税种, 收入规模偏小, 远远不能满足地方财政的需要。房地产税以其课征对象无法隐藏, 税源比较稳定、广泛且比较容易控管的特点, 而为很多国家所采用, 并形成地方财政的重要组成部分。我国房地产税还很不成熟, 开征以来规模一直偏小。2009年全国房产税收入803.64亿元, 约占全国税收收入的1%, 内蒙古2009年房产税收入15.69亿元, 占全区地方税收入的2.93%。在中国大规模的工业化、城市化进程中, 地方政府通过土地财政 (土地出让金) 获得各项建设的资金保证。2009年, 全国地方政府本级收入3.3万亿, 全国卖地收入近1.5万亿, 土地出让收入占地方财政总收入比重接近43.7%。在现行房地产税规模偏小, 中央与地方利益分配格局失衡的情况下, 进一步刺激了地方政府土地财政的扩张, 这也是地方政府对中央实施房地产新政并不积极, 国家调控房地产政策效果并不理想的深层原因。

二、抑制我国房价过快上涨的税收政策建议

抑制我国房地产价格的过快上涨, 推进房地产业健康发展是一个系统的工程, 需要国家出台并运用包括税收政策在内的多种政策工具进行综合治理。改革和完善我国现行房地产税制有利于更好地发挥税收政策在当前政策调控组合中的应有作用。任何片面夸大或否认房地产税收制度在当前房地产市场宏观调控中的作用的观点都是错误的。

(一) 房地产开发阶段的税费政策调整。

一是改革现行土地批租制和土地出让金制度为年租制固然不失为降低当前房地产开发成本, 平抑高房价的一个根本办法, 但即便是在不考虑将其纳入房地产税的制度性障碍的情况下, 中短期内该办法均不可行。因为土地出让金作为地方政府收入的重要来源, 实行年租制必将带来巨大的财政缺口。在目前中央与地方利益分配机制无法改变的情况下, 年租制势必受到地方的阻挠, 为改革带来巨大阻力。此外, 就我国目前的公民纳税意识、征管环境和条件, 其征管效率和质量也很难保障。因此, 笔者认为, 改革土地批租制和土地出让金制度宜作为我国房地产税制改革的长远目标来设计, 目前改革条件尚不具备。二是规范收费项目, 减少开发环节的不合理收费项目, 降低税费成本。笔者认为当前应着眼于逐步减轻不合理收费, 规范收费项目, 不宜推进费改税。因为这些收费已经固化为多个部门的经常性收入, 当前如果实行变费为税的改革, 势必遭到既得利益部门的反对和阻挠, 增加更大的改革困难和阻力。三是在取消耕地占用税的同时, 进一步降低土地增值税税率, 调整累进幅度, 重新设计计征办法。四是对商业地产实行差别化的优惠政策。基于商业地产开发对城市发展、提升产业结构和促进就业的重要推动作用, 考虑商业地产开发周期较长、资金回笼较慢、准入门槛高的特点, 建议给予其优于住宅开发的差别化税收政策, 同时降低租赁业税负。以吸引社会资金向商业地产转移, 引导资本市场资金流向, 减少恶性炒卖住宅现象。

(二) 房地产流转环节的税制重组。

造成我国目前房地产市场强劲需求现状的相当比重是以套利为目的的投机性需求, 因此如何有效抑制过度的投机性需求, 调控房地产市场过热是流转环节改革房地产税制的重点。笔者认为该环节的税制重组应在低税负原则下进行:一是完善土地增值税制度。在房地产开发和转让环节课征土地增值税, 有利于直接调控房地产供应, 改善房地产供应结构, 其与房地产税结合, 更有利于构建比较合理的房地产税收体系。建议对我国土地增值税进行改革:1.由于房产升值是由于土地升值引起的, 因此无论是转让土地, 还是转让房产都应征收土地增值税, 建议对非建设性的房地产转让所得征收土地增值税。2.基于土地国有, 其拥有者或使用者非主观原因形成的增值都应归国家所有, 因此建议将土地增值部分的全部收入计征土地增值税, 以有效抑制房地产的炒买炒卖行为。3.取消房地产流转环节的营业税, 并入土地增值税一并征收。营业税虽然具有良好的组织收入功能, 但是对于调控房地产价格发挥不了太大的作用, 而且税负容易转嫁给消费者, 反而助推价格上涨。而土地增值税可以在保证税收收入的同时, 发挥稳定房地产交易价格的功能。因此建议将对销售房地产和转让土地使用权征收的营业税与土地增值税合并征收, 并对土地增值税的税率水平、累进幅度、征管办法等作重新设计。4.取消目前房地产交易环节的个人所得税, 而用土地增值税取代之。二是实行差别化契税政策。契税作为由买方依据成交价格而缴纳的一种价外税, 对住房供给价格影响相对较小, 实行差别化的契税政策可以增加投机者的交易成本, 降低预期资产增值收益, 抑制住宅资产的投机需求。具体建议是:可以考虑对高档住宅征收3%或者更高的契税, 而对普通住宅征收1.5%的契税。对居民的消费性购买给予减免税优惠, 对属于基本生活性消费的住宅, 可以以面积为依据确定一个免征额。而对于持有时间不足3年的投机性交易实行从高税率课征, 对持有期超过3年或者5年的消费性需求实行优惠税率等。三是降低房屋租赁税负, 活跃房屋租赁市场。目前我国房屋租赁环节税负较重, 税种较多:出租住房要按租金收入的5%征营业税并按实缴营业税税额征收城市维护建设税和教育费附加, 按租金收入的12%征收房产税, 按所占面积征收城镇土地使用税, 按租赁所得额的20%征收个人所得税, 按租赁合同金额的0.1%征收印花税。沉重的税负导致大量暗中交易和偷逃税款现象发生。因此建议降低租赁业税率, 对商业房产按其评估价值征收0.6%—1%的房产税, 以提高住房使用效率, 降低我国房屋空置率, 增加房地产市场中的有效供给。

(三) 房地产持有环节的税制改革。

我国现阶段房地产税制结构中, 最为人们所诟病的就是房地产持有环节赋税畸轻。正是由于房地产保有环节几乎不征税, 才助长了出于投机目的的房产囤积和闲置, 造成房地产投资过热, 土地资源浪费现象。因此在保有环节征收房地产税成为当前人们关注的重点话题。笔者认为, 尽管税收作为房地产市场的一种调控工具其作用不是万能的, 但通过在持有环节开征房地产税无疑会增加养房成本, 直接降低投资性住宅的预期资本收益, 从而降低购房者对房产的投资需求, 房产投机行为的减少, 势必增加闲置房产进入市场机率, 实现房地产资源的优化配置, 进而抑制房价过快上涨。值得注意的是, 在提高房地产持有环节税负的同时必须降低流转环节的税负, 进行房地产税制的整体改革优化, 否则将可能导致房地产税调控房地产价格的失败, 造成高房价与高持有税负并行的结果。这一点已经为韩国房地产税制发展的教训所证明。笔者认为, 在我国房地产持有环节, 税种设计应包括两个:一是征收土地闲置税。二是开征房地产税。

一是开征土地闲置税。建议针对房地产开发商“捂地”现象, 以地价为计税依据, 对不当的土地利用行为课征土地闲置税。对房地产开发商闲置空地征收惩罚性土地税, 作为房地产税的辅助性土地税种, 增加持有房屋和土地的成本, 减少土地利用的预期收益, 降低土地资产价值, 遏制囤积房产和土地的不正当市场行为。

二是开征房地产税。就是整合现行的城镇土地使用税、房地产税和城市房产税, 开征统一的“房地产税”, 重新设置征税范围、计税依据、税率以及税收救济与优惠政策。

关于课税对象。房地产税以土地和固定于土地上的建筑物及其附属物为征税对象。基于土地和房屋的价值在评估过程中的相互关联、密不可分, 房屋的属性和地段因素对于评估无论是土地还是房屋机制的不可或缺, 对土地和房产一并征收。

关于征税范围。在原有房产税和城镇土地使用税征税范围的基础上, 将凡是房屋产权明晰的所有者都纳入征税范围。即将房产产权明确的国家机关、事业单位、企业房产, 城镇居民自有住房和农村经营性房产全部纳入房地产税的征税范围。将国家机关和事业单位纳入征税范围, 有利于降低行政成本和促进土地节约。通过起征点和免征额等优惠政策的设定, 对广大城镇居民自住用房实行税收优惠。

关于计税依据。以房地产评估值作为房地产税计税依据。笔者认为, 经过“物业税”多年的空转试点、契税征管环节的实践和房地产评估工作的发展, 直接以房地产评估价值作为我国房产税的计税依据已经具备可行性、可操作性, 无需实施中间过渡办法。而对于评估机构的选择问题, 目前我国商业评估机构规模较小无力承担评估任务, 地税部门没有评估技术和人员, 房地产价值评估理应有政府评估机构承担, 而且目前政府评估机构具备技术、人员和数据掌控的优势和条件。为减少评估量和评估费用, 现实的选择是对房地产进行批量评估, 对于评估价值的部分失真可以通过给予纳税人税收申诉和监督权利来弥补, 确保评估价值的公允性。

关于税率。根据我国的实际情况, 笔者认为我国房地产税税率应采用差别化、区间式、累进性税率。首先是地区间的差别化税率。我国地区间的差异较大, 经济发展水平不一, 房地产税作为一种地方税, 适宜选择区间税率, 地方政府可依据地区实际在国家确定的具体框架内确定税率。其次, 房地产税须区分房产不同用途, 对经营性用房、投资 (投机) 性住房、自用住房做出差别化的税率选择, 以体现税制公平性和调控功能。再次, 为实现房地产税在持有环节平抑房地产价格的功能作用, 对超出标准范围之住宅要通过累进性税率从高课税。参照国际惯例, 综合考虑我国居民承受能力和税负水平, 我国的房地产税税率总体上宜从低设计, 其范围在0.2%—2%为宜。考虑城镇居民拥有或购入第二套住宅以改善居住条件的普遍性, 建议对居民自有住宅用房第一套免征, 第二套根据各地经济发展和收入水平, 可在0.2%—0.5%间进行税率选择, 并给予居民在两套住房之间选择纳税的权利。而对第三套以上的住房, 各地可在1%—2%间进行税率选择。对国家机关、企事业单位以及工商业房地产各地可在0.6%—1%间选择适用税率, 以降低商业地产和租赁业的房地产税负。

土地财政依赖与房价上涨 篇10

自1998年住房改革以来, 房地产行业得到了快速的发展, 渐渐成为了中国经济的支柱行业之一。房地产业的快速发展, 拉动了建筑、钢铁、水泥、家电等与之相关的产业的发展, 创造了大量的就业机会, 为中国GDP的增长作出了卓越的贡献。同时, 土地是房地产业最为重要的生产资料, 这促使土地市场商品化。地方政府作为土地市场的唯一供给者, 处于垄断地位, 独享土地出让收入, 土地出让收入也逐渐成为地方政府重要的财政来源。充裕的财政预算外收入也让地方政府尽可能改善城市的基础建设, 更好得为城市的经济发展做好规划和引导。房地产业的发展对经济、社会发展良性的推动作用, 每一位公民都能切身感受到。

然而, 房地产业高速的发展致使今日的房价之高, 令民众难以承受;而房地产行业与众多行业有着千丝万缕的关系, 因此房地产行业有着牵一发而动全身的重要性。房价大幅波动, 将会对社会经济的方方面面产生巨大的负面影响。房地产行业危机会成倍传导到其他行业, 甚至引发金融危机, 造成社会的动荡。宋勃 (2010) 总结了房价过度波动三个主要方面的负面影响。第一, 房价的过度波动会导致宏观经济的波动。国际货币基金组织在发达国家房地产价格暴跌的研究中发现, 它所造成的损失是股价暴跌造成资产损失的2倍以上, 且最终影响国内生产总值平均下跌8%。第二, 房地产价格的过度波动会导致资源配置的扭曲。房价的高速上涨或吸引到更多各行各业的资金流向房地产业, 而导致社会经济结构失衡。第三, 当房地产价格一旦停止上涨, 或上涨趋势减慢, 将会对房地产业投资的其他行业、提供信贷资金的银行产生重大影响, 导致金融风险积聚。例如, 美国房地产次贷危机就引发了2008年全球金融危机。由此可见, 研究房地产快速上涨的根源具有重要的现实意义。

目前, 国内学者对于土地与房价的关系更多的是从地价, 土地出让方式, 土地供给等角度进行研究。其中一些学者着重探讨了土地财政对房价的影响。我国20世纪90年代实行财政分税制后, 地方政府在承担地方了大量的民生责任和地方发展责任。而这需要大量的资本开支, 地方财政急需增加收入来源。为此, 地方政府有动机去抬高土地价格, 从而获得高额土地出让收入, 导致地方政府对于土地财政的依赖。因此, 要想推高土地价格, 必须有房价的不断上涨作为支撑, 那么地方政府对于土地财政的依赖对房价上涨的影响是如何呢?

二、研究样本

本文以我国30个省区为研究样本, 其中包括除台湾省之外的23个省和北京、天津、重庆、上海4个直辖市, 以及除西藏以外 (西藏部分数据缺失) 的4个自治区。样本区间为2000—2012年。文中房地产价格、居民收入、总人口数等数据来自2000—2012年的《中国统计年鉴》中的商品房平均销售价格、人均可支配收入、常住人口数。房地产存量数据由人均住房建筑面积与总人口数的乘积得出。为了描述地方政府对于土地财政的依赖程度, 本文选取土地财政收入占地方财政收入的比重来对土地财政依赖度TDYL进行衡量。

三、实证分析

本文所用数据为面板数据, 为了避免伪回归, 需要对模型中的变量进行单根检验。检验结果表明所有变量的一阶差分是稳定的。一阶差分方程符合建模要求。

近年来政府对于房地产市场的干预呈现常态化, 虽然干预的原因各有说辞, 但是地方财政对土地财政的依赖会加大政府干预的力度。据此可以建立一个同时考虑土地财政依赖度的计量经济学模型:

式 (1) 中, 表示t期地区i的土地财政依赖度, 表示第t期地区i的房地产价格, 表示第t期地区i的居民收入水平, 表示第t期地区i的房地产供给, 表示第t期地区i的总人口, 表示t-1期房地产建筑成本, 表示第t期地区i的利率水平, 为模型的随机扰动项, 包括了该计量模型未考虑到的其他影响房价的因素。

在本文计量模型中滞后一期的因变量是作为自变量存在的, 因此, 本文的模型为动态面板数据模型。由于滞后因变量于误差项相关, 固定效应和随机效应估计结果都是有偏的, 因此, 本文采用系统GMM法对模型进行估计。系统GMM法的原理是, 首先通过一阶差分解决变量不稳定性问题, 然后通过根据变量来解决内生性问题, 最后通过引入滞后因变量解决序列相关性问题。在本文的计量实证中, 假设上期房价为内生变量, 其他变量均为外生变量。

模型1是不考虑经济基本面等因素, 仅仅考虑上期房价对本期房价影响的模型。模型1的AR (1) 的p值=0.00<0.05, AR (2) 的p值=0.06>0.05, 这表明模型1在5%的显著性水平下可以接受“扰动项无自相关性”的原假设。Sargan检验的p值=0.79, 表明所有工具变量是有效的。模型1显示, 在不考虑经济基本面等因素的情况下, 上期房价系数为负, 且在5%的水平上显著。上期房价增长率每增加1%, 本期房价增长率将减少0.12%。由此可见, 上期房价上涨幅度越大, 商品房供给本期供给就会增加, 本期住房需求也可能会减少, 从而使得本期房价涨幅减小。

注: (1) 括号内为z值; (2) ***、**、*分别表示在1%、5%、10%的水平上显著; (3) AR (1) 、AR (2) 值为一阶差分残差序列相关性的检验值, Sargan值为过渡识别限制的检验值, 括号内为p值。

模型2在模型1的基础上考虑了经济基本面的影响。模型2的AR (1) 的p值=0.00<0.05, AR (2) 的p值=0.18>0.05, 这表明模型2在5%的显著性水平下可以接受“扰动项无自相关性”的原假设。Sargan检验的p值=0.87, 表明所有工具变量是有效的。模型2显示, 在考虑经济基本面等因素的情况下, 解释变量符号基本与预期一致。上期房价增长率每增加1%, 本期房价增长率将减少0.09%;年人均可支配收入每增加1%, 本期房价增长率将增加0.33%;上期住宅房地产存量每增加1%, 本期房价增长率将减少0.43%;上期房屋竣工造价每增加1%, 房价增长率将增加0.09%。由此可见, 基本面影响因素中, 住房存量、收入对房价波动的影响大于房屋竣工造价。本期贷款利率每增加1%, 房价增长率将减少0.02%, 表明央行的利率政策的确对房价的波动有影响。

模型3在模型2的基础之上考虑了晋升压力和土地财政依赖度对房价上涨的影响。模型3的AR (1) 的p值=0.00<0.05, AR (2) 的p值=0.26>0.05, 这表明模型2在5%的显著性水平下可以接受“扰动项无自相关性”的原假设。Sargan检验的p值=0.88, 表明所有工具变量是有效的。模型3的面板数据分析结果显示, 在考虑晋升压力和土地财政依赖度等影响因素的情况下, 解释变量符号依然与预期一致。在1%的显著水平上, 土地财政依赖度的系数显著为正, 土地财政依赖度每增加1%, 本期房价增长率将增加0.1%;上期房价增长率每增加1%, 本期房价增长率将减少0.06%;年人均可支配收入每增加1%, 本期房价增长率将增加0.36%;上期住宅房地产存量每增加1%, 本期房价增长率将减少0.6%;上期房屋竣工造价每增加1%, 房价增长率将增加0.06%;本期贷款利率每增加1%, 房价增长率将减少0.02%。

四、结论及政策建议

(一) 结论

实证分析结果表明, 土地财政依赖度越大, 房价上涨越快, 土地财政依赖对房价上涨有正向的作用。

(二) 政策建议

从实证结论可以得出, 若要抑制房价的快速上涨, 可以从以下方面着手。第一, 改变自1994年实行“分税制”以来出现的问题, 通过制度变革来改变目前地方政府的财力与事权不匹配的格局, 从根本上消除地方政府热衷于土地财政的内在激励机制。第二, 对目前的土地招挂拍制度进行改革, 严格限制地方政府因为土地市场垄断而获取巨额利润的机会。第三, 可以考虑把土地财政收入纳入中央政府的专项收入, 让中央政府承担原来由地方政府承担的一些教育、社会保障和农业科技事业的支出, 并增加这些支出的透明性和可监督性, 建立明确的、可预期并可核查的中央向地方转移支付制度, 通过这种制度来消除地方政府对土地财政的依赖。第四, 适时推动房产税改革, 推进房产持有环节的征税, 以此增加地方政府财政收入, 从而削弱地方政府对于土地财政的依赖。

参考文献

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中国房价上涨的原因和调控设想 篇11

【关键词】房价；上涨；房价调控

房价一直是热会的热点问题，也是人们神经的敏感地带。居高不下的房价无疑是一个经济问题，也是民生问题。本文将从中国房地产市场的现状、房价持续走高的原因、房价与地价的关系进行分析，为房价的调控给出自己的见解。

一、中国房地产市场的大致现状

现如今，我国房地产市场存在大量“泡沫”。如果泡沫破裂，则会引发全球金融危机。事实上，经济学家金德尔伯格对“泡沫”的定义是这样的：指一种资产在一个连续的交易过程中急剧涨价，价格背离价值。

如果按照此定义来看中国的房价，根据相关数据显示，就2003年来看，北京的房价从1上涨到7，上海从1上涨到4，广州从1上涨到比5还多。我们能够直观的感受到，房价上涨飞快。

事实上，政府控制着房地产的供给端，换句话说，政府垄断了土地供给。而房地产的需求是由居民收入、预期和投资需求决定的。在中国，居民收入的增速与房屋价格是不匹配的。给低收入家庭带来了巨大的经济负担。

二、中国的房价高企是刚需吗？

“高企”是指价位持续停留在较高的位置不降低，但是有再起升高的可能。而刚性需求则指的是，商品供求关系中受价格影响较小的需求，比如生活中的“必需品”。有些人认为现今中国房价持续不断高涨是因为刚性需求，房屋是生活的必需品。

在经济学中，供需决定价格。但对房地产市场来说，目前供求结构上是不均衡的。也就是说，商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求结构不平衡。因为我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快。房地产大亨和国家更加重视去开发商品房，因此对经济适用房和廉租房略有忽视。这两种住房的减少，就无法满足中低收入人群的购房需求。

而房价“高企”的原因，就在于供给方——政府。中国开发房地产的土地是由政府管理和供给的，属于政府私有化。对于政府来说，和土地管理局、国土资源厅等联手，通过控制拍卖土地的多少就可以做到控制房价了。通俗来讲，当房价快速降低时，政府可以少拍卖一些土地，住房供给变少，房价就涨上去了。如果政府一直将房价保持在较高位置，那么在下一次拍卖土地的时候，就可以获得更好的价格。这些拍卖土地的收入、房地产开发所交的税的收入，可以扩大地方财政，火爆的房地产也在一定程度上能拉动GDP，提高政绩。

由此可见，传统理论中“需求旺盛，价格偏高，立刻会有人以更低的价格出卖商品获利，而商品供需平衡，商品价格最后为商品成本价格。”在中国这个土地为政府所有的市场中是行不通的。

三、房价与地价的关系

从供给来看，房价上涨离不开地价上涨。在房地产市场中，住房是在土地上拔地而起的，因此其价格也算是土地带来的供给价格。即，先有地价，经过建设后，才有房价。对房地产开发商来说，他先要获得土地的使用权，然后进行住房的开发。土地价格加上房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格。此价格进入到市场中，通过供求关系的调节，成为房产的交易价。由此可见，从供给的角度来看，房价的上涨其中一个因素就是地价上涨，但也有其他因素共同导致，比如房产的建设周期。

从需求来看，地价上涨和房价上涨也存在一定的关系。高水平的房价使房地产开发商对于土地的需求。由于土地资源有限，开发商们就不得不通过提高地价来满足对于土地的需求。总的来说，高房价造成土地需求上涨，但是土地数量有限，供给价格弹性小，土地的价格因此升高。这也就解释了在不同地区房价不同的其中一个原因：地区之间也存在地价的差异。

四、房价高是中国经济发展的必然结果

中国现在的经济发展处于较为尴尬的环境之中：货币超发，但是没有恰当的投资渠道。先说说汇率，近10年来，汇率从8到6，2008年又遭受经济波动。这就使得很多出口的企业遭到重创，创业的环境也不理想，产能过剩，消费力不足，通货膨胀又让很多现金不断贬值，在这个时候，房地产就称为吸纳热钱的重要渠道。

因此，房价的不断高攀是因为它一直在消化中国经济。货币超发和肿胀的发展泡沫被房地产所消化。因此，社会的通货膨胀率和CPI增幅才能够被目前民众所接受。通俗来讲，一年之中，房价涨一倍要好于超市所有商品一年涨6倍。

另外，中国贫富差距不断拉大也成为房价上涨的因素之一。由于中国的特殊性，最容易致富的两类人群：拥有能源和拥有丰富资源的。能源指的是煤矿、天然气。而资源则指的是背景雄厚，渠道多样。他们可以在短时间内获得大量金钱收入，而且维持生意所需的循环投入少，能够迅速积累现金。

很多这样的人，对自己要求不高，会在全世界买奢侈品，买豪车，买房子再卖出去，进行投资。他们手中的大量金钱源源不断的流入房地产。如果这时候我们类比一下，你就会发现，这些有钱人投资的艺术品市场的涨幅远远甩开房价，根本原因是一样的。

中国是传统的农业国，是以农为基础建立起来的国家，因此，中国人自古以来对家产和土地保持着高度的热爱。古时候商人挣钱后，所做的第一件事时买房买田，其次才是娶妻生子。但是现在中国虽然发展了，大多数民众依旧持有着“先有房，再结婚”的观念。没房子=没老婆，房子的地段与大小=人生成功的标准等。需求高，房价自然而然的也就涨上去了。

最后，北京、上海、广州、深圳这些大城市的房价会比其他二、三线城市的高处许多，究其原因，也是因为这些大城市的资源比较集中。政治资源、商业资源、教育医疗资源和人力智力资源都相对于其他小城市更为集中，这也就使得很多年轻人会选择去这些城市发展，因此带动了这些城市的房价上涨。

五、中国房价的调控设想

既然之前有提到房价的上涨和地价是存在很大关系的，而土地又为政府所拥有。因此，管理规范政府的行为显得尤为重要。提高土地拍卖过程中的透明度和公开度，对整个城市的土地管理和使用要更为规范，也就是信息公开化。对土地管理、出让和拍卖的具体落实进行政策规范化，有助于打击对房地产的恶意炒作和不正常拉动政绩的行为。

建议在国务院下属设立对房地产进行调查研究的部门，在监管各地政府拍卖土地的同时，还应该协调城市规划、帮助实施房地产政策等，作为“第三只眼”来帮助监督政府以拍卖土地导致房价上涨的行为。

此外，对那些囤积居奇、故意预期不开发的企业或故意持仓惜售的企业给予严厉处罚，对其进行高额税收来制止此类企业的行为。利用货币政策和财政政策相配合的调控模式。可以通过实施综合性财政政策抑制消费者需求，这是针对“特别富有”的人群所提出的。正如央行现如今采取的信贷手段来控制房价。

针对中低收入人群买不起房的现象，政府应该优化住房结构。控制高档商品房、别墅的供应，加大种地价位商品住宅用地的供应比例，从而缓解中低价位商品住宅不足的矛盾。面对北京、上海这些房价上涨过快的城市，可以采取限购政策，每户家庭只能新购一套商品房，可以有效缓解因住房紧张造成的房价上涨过快的情况。

为了长远发展来看，现在的中国经济重心应该在消费而非投资上，从而能够使中国房价泡沫在爆炸之前有一个较好的后路，使社会能够快速的稳定下来。

参考文献：

[1]南毅.房地产市场现状的供需博弈研究[J]-城市建设理论研究（电子版）.2012（29）.

[2]刘琳，刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析[J]-数量经济技术经济研究 2003（7）.

[3]卢嫔.对我国房价调控政策的思考[J]-城市建设理论研究.

近五年广州房价上涨的原因分析 篇12

改革开放以来我国的房地产业发展取得了令人瞩目的成绩, 并日益成为推动我国经济发展的重要增长点。房价的涨跌吸引着众多人的眼球, 但是, 随着国家对房地产行业的宏观调控政策的实施, 持续上涨的房价不但没有出现下降, 而且继续攀升, 并且上涨趋势呈蔓延态势:从东部地区向中、西部地区蔓延。据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 2006年1-5月, 70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.1%。2007年一季度, 全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%, 房屋租赁价格上涨1.8%, 土地交易价格上涨9.8%, 物业服务价格上涨0.8%。2007年二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.3%, 一些重点城市房价涨幅甚至超过了10%。其中, 4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%, 而且环比上涨0.7%, 涨幅比上月高0.2个百分点。广州的房价从2003年开始飙升, 2004年、2005年每年均价都有大约400元/平方米的升幅, 2006年前9个月均价相比2005年底均价, 更是上涨了1400元/平方米。房价涨幅过大, 远远超过市民工资的涨幅。显然, 如何配置土地资源、解决房价高涨的问题, 让住宅业朝着温和、健康的方向发展对国民经济起着关键性的作用。

二、案例描述

广州的房价是下跌还是上涨?案例中官方统计数据与“半官方”统计数据大相径庭。普通市民的切身感受是房价是上涨了。其中有位广州市民还在一篇“广州楼市将进入下降通道”的文章后跟贴:“谁再说广州楼价下跌, 我就跟谁急!”

住宅用地和建筑面积数据也直接显示广州住宅供应的紧俏。2003—2005年通过出让的住宅用地总建筑面积相当于三年来住宅总成交量的3.3%。同时2005年广州房地产新开工面积比2004年下降27.8%, 21.9%的新开工率是自1998年以来8年来的最低点, 其中住宅新开工面积下降22.2%。

2007年以来广州市加大了土地供应, 但是由于房屋开发时间较长, 在短期内有效供给不会改变。同时宏观调控政策, 促使很多买房人产生了持币待购心埋, 导致需求在短时间内表现出“减少”的假相。当这些被暂时抑制住的需求重新释放出来, 必然会重新推动广州房价走高。同时, 由于新增住宅用地有80%位于郊区和城市边缘地带, 将会导致广州房价产生结构性上涨。

三、广州房价高涨的原因解析及相应国家政策

(一) 广州房价高涨原因

由案例分析我们得出:有关调控政策出台后仍不能有效遏制房价高涨的内在因素包括, 基本需求抑制不住, 有效供给不足、地价飞涨抬高成本。

1.基本需求抑制不住, 有效供给不足, 加剧了供需不平衡矛盾

我国是一个有着13亿多人口的大国, 其中农业人口占很大的比重:1990年农业人口比重为71.9%, 1997年农业人口比重为68.2%, 2001年农业人口比重为66% (数据来源:联合国粮农组织数据) 。近几年, 随着大量的农民工进城, 加上每年毕业的几百万大学生要在城市里安家落户, 以及一些市民想更换住房导致了对住房的大量基本需求。老百姓购买住房的基本需求和投资性购房需求是难以抑制的。广州市是一个大型城市, 常住人口从1997年到2007年一直是大幅增长 (见表一) 。到2007年1000万左右, 专家预测到2020年达到1500万左右。广州市的基本住房需求太大, 而供给方面土地是固定资产, 每年新增的土地还要有商业用地, 尽管国家增加了土地的供给, 但是, 需求与供给增长比例的悬殊, 加剧了供需不平衡矛盾。

数据来源:中国经济信息网

从案例中我们可以看到广州近两年新开发的楼盘很少。2005年广州房地产新开工面积比2004年下降27.8%, 21.9%的新开工率是自1998年以来8年来的最低点。市民的感受是:以前的满眼建筑吊机林立的场景, 仿佛在一夜之间都消失了。往年每逢周五, 在当地报纸中动辄数十版的房地产广告, 如今也大多不见了踪影。有效供给不足是房价上涨的基本原因。

2.地价飞涨抬升成本

地价越拍越高, 房子越涨越抢, 越抢越涨[1]。不知是地价的越拍越高导致了房价的高涨, 还是房价的高涨带动了地价的越拍越高。对于这个问题目前国内有这么几种观点:

(1) 地价上涨带动了房价的上涨。杨慎 (2003) 、包宗华 (2004) 认为地价大幅上涨必然造成房价的大幅度提高。张晓 (2003) 认为地价不是房价偏高的决定性因素, 只有其他成本都呈现刚性再无下降空间, 而开发商已到了无利可图的地步, 地价的上升才会全部反映在房价上, 成为房价上涨的直接原因。

(2) 房价上涨带到了地价上涨。李和裕 (2005) 认为房地产时市场需求强劲, 房价涨副较大是城市地价不断上涨的带动因素。温修春和吴阳春 (2005) 认为在正常的市场机制下, 土地的价格是由土地的产出价值所决定, 是房价拉动了地价的增长。冯邦彦和刘明 (2006) 运用格兰杰因果检验法对1998——2005年间的房价和地价的季度数据进行实证分析得出了房价上涨拉动地价提升的结论。

(3) 房价与地价相互影响。谢叙祎 (2006) 认为在短期内房价和地价两者相互影响, 长期内房价决定地价。杨学亮 (2007) 认为房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用, 相互影响。

总之, 现在形成了房价和地价交替上升的恶性循环。在案例中, 土地的供应减少, 开发商疯狂抢地。2006年9月初, 万科斥资17.5亿元竞投远在广州城西的金沙洲地块, 并创造了4033元/平方米的广州住宅楼面地价纪录, 按该价格万科今后每平米房价至少应在7000元以上。就在这个记录还没站稳的同时, 同月末保利地产又在广州的城东——广州市开发区土地交易中心以楼面地价4467元/平方米的价格, 创广州住宅楼面地价新高。楼面地价4467元/平方米, 不知道房价将会是多少?表二是广州市地房价和地价指数。从表格中我们可以看到, 从2003年地价一直稳定, 但是房价在2003年略降以后, 2004年开始直线上升。每年都有几个百分点的增长。但是从案例中我们知道地价在2007呈上涨趋势, 地价的上涨会不会是因为房价上升的带动?

上年同期=100 资料来源:国研网 03, 1 表示2003年第一季度

除了上面两个从案例分析中得到的两条直接原因外, 本文认为还有以下几个间接原因也促使了房价高涨:

1.人为炒作, 哄抬房价

2004年土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地, 压缩建设用地占农用地的指标, 使土地开发面积和竣工面积增速减缓, 导致人们对土地的升值预期空前高涨, 从而引起房地产市场上旺盛的需求。另外, 房地产市场上, 个别开发企业和中介机构通过发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段, 对房价进行炒作, 人为造传等不正当手段成市场紧张, 恶意哄抬房价, 误导消费者对房价上涨的预期使部分消费者也盲目加入购房队伍, 进一步支持了房价的上涨。同时很多开发商看到房价的上涨趋势, 开始捂盘惜售, 减少供给。人为加剧供需矛盾。

2.资金涌入强化了看涨预期

2007年股市的震荡导致了资金回流, 再加上境外资金加速了房价的上涨。郎咸平认为房地产市场的本质是供给面市场化不足, 需求面市场化严重过度。尤其是需求面中“虚拟资金”的炒作, 直接导致房地产市场需求过度, 从而令房价不断的上涨。

郎咸平认为有四类“虚拟资金”:一是居民储蓄。老百姓目前的投资渠道不多, 家庭存款只好相当大一部分流入房市;二是企业应投资而未投资的资金。目前因为一系列外资政策的调整, 很多原本欲做实业投资的企业资金因为忽然找不到可投资的项目而进入房市, 导致住房需求被扩大很多;三是一部分腐败资金流入房地产市场;四是国际热钱的流入。他还指出这些资金具有不可监管、不可预测、不可控制的特点, 打到哪里, 哪里就会出现泡沫。这些资金的具体数量不好统计, 但可以肯定数量非常庞大。

(二) 国家宏观政策

房地产宏观调控, 是国家以经济、行政等手段, 推动或抑制房地产的发展, 使房地产发展在总量上同国民经济发展保持协调, 同时保持房地产业内部和房地产市场结构协调的管理行为[2]。从宏观调控的定义我们可以看出房地产调控目标是供求平衡、和谐发展。传统经济学角度看来, 只有通过市场价格机制的自动调节作用, 才能使各种生产要素得到合理的配置和有效利用。然而市场的能力是有限的。因为现实生活不存在, 也不可能存在像亚当斯密所描述的那种完善市场。何况我国房地产市场处在摸索前行阶段, 经济尚处于转型期, 体制、政策与现实的矛盾冲突如不能得到妥善解决, 沉积日久将成为社会动荡的隐患。而指导我国房地产市场建设的理论是借用国外存在缺陷的市场经济理论和国内不成熟的市场理论。所以针对房地产市场过热, 从2003年国家开始出台很多宏观调控政策 (见表三) , 使房地产行业健康发展。这些政策有下面几个特点:

1.以市场调控为主

市场调控的手段主要是金融手段和税收手段。在2004年, 央行针对房地产市场资金过度投入, 融资潜在风险大等问题下发的121号文件, 开始对房地产市场进行金融调控。2005年3—4月, 央行提高个人住房商业贷款和住房公积金贷款利率, 提高商业房贷逾期罚息利率。在一些重点城市的商业银行提高第二套贷款购房的首付比例, 并实行贷款利率上浮。在税收方面, 对个人购买住房不足两年转手交易的。销售是按其取得的售房收入全额征收营业税。对两年以上的非普通住房交易的, 差价部分也需要交纳营业税。

对于投资性购房, 那必然存在第二次交易。由于交易双方均生活在具有交易摩擦的经济环境中, 在交易的过程中不可避免就会发生与交易相关的费用, 这些费用在制度经济学上大致可被称为交易费用。更为严格的意义上说的交易费用一般是从契约过程上来的, Dahlman, C.J. (1999) 的定义是:交易费用包括了解和信息成本、讨价还价和决策成本以及执行和控制成本[3] (P141 - 142) 。因此它是包括交易事前和事后两部分的。显然交易费用贯穿于整个交易的始终, 而现实中交易的各个环节都会或多或少的消耗一部分资源, 所以在经济活动中它很可能明显的不为零。曼瑟·奥尔森 (2005) 认为由于交易费用的存在, 外部性将不会内部化, 过高的交易成本使得从交易中的所获远远被谈判的费用和其他交易成本所消。显然, 这种交易将不会发生, 奥尔森还认为没有完成的交易也耗费了有价值的资源[4] (P44) , 所以交易费用在交易行为中必须给予足够的重视。

在进行房屋的第二次交易时, 有固定的交易费用和非固定的交易费用。固定的交易费用指税收, 税收在一段时间内一般都是固定的, 长期国家可以改变税收来改变交易费用, 通过控制交易费用来调控交易数量, 从而达到资源的有效配置。非固定的交易费用主要是指交给中介的介绍费, 这个在不同城市, 不同的中介公司的收费是不同的。这些非固定交易费用的上涨, 带动房价的上涨, 直接转嫁给购房人。所以国家只有通过税收来影响市场对资源的有效配置。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》把干预范围限制在廉租房、经济适用房等社会保障性住房之内, 这意味着政府为自己今后的宏观调控划了一道清晰的红线:政府将把发展住房保障作为解决中低收入者住房困难的主要工具, 而对于属于市场调控的商品房则尽可能用市场的方式自我调节。正所谓“上帝的归上帝, 凯撒的归凯撒”。这种自我抑制的行政方式, 不仅对房地产行业的宏观调控具有划时代意义, 甚至可以说是我们从计划经济时代转型以来的重大进步之一[5]。

2.双管齐下:一边努力控制住房需求膨胀, 一边积极采取措施满足正常住房需求

政府采用增加税收的政策提高交易成本在短期可以有效的抑制投资性需求, 但是对老百姓的正常的基本需求效用甚微。最近两年政府加大了经济适用房和廉租房的建设用地, 增加有效供给来满足正常住房需求。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》不仅把住房保障的重点放在了廉租房建设上, 而且对廉租房建设的资金来源、开发方式、套型面积进行了具体规定。可以预见, 廉租房将会成为地方政府必须完成的硬指标, 从而为住房保障打开局面。对于经济适用房的政策改进, 也同样有利于经济适用房真正发挥住房保障作用[5]。但是由于地方政府对中央政策的反应能力和反应速度不够, 再加上房屋建设的时间长, 今天开始建设, 并不代表明天有房。所以在短期内房价还是呈现上升趋势。

四、小结

房地产行业是一个非常特殊的行业, 涉及大量的资本和大量的人群, 不仅对上下游的拉动起重要作用, 也对国民经济的支撑起了关键作用。对于2007年房价逆势而上, 很多人开始怀疑宏观调控政策的作用。宏观调控就是宏观调控, 就是宏观经济政策, 就是总量控制。我们不应赋予宏观调控太多的职能, 寄予过高的期望[7]。政府在房地产政策设计上, 既要重视房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响, 强化政府在市场失灵领域干预的作用, 对房地产市场实施正确的调控, 又要着力完善住房保障体制。由于“政策的作用时滞”, 一般情况下, 宏观调控效果的全面反应必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现[8]。

参考文献

[1]梁文君.房市上演马太效应:地价越拍越高房子越涨越抢[N].中华工商时报, 2007-8-24.

[2]张泓铭.房地产宏观调控原理的基本思考[J].社会科学, 2003, (9) .

[3]Dahl man, C.J.The Problem of Externality[J].Journal of Legal Studies, 1999, (22) :141-162.

[4][美]曼瑟·奥尔森.权力与繁荣[M].苏长和, 嵇飞译.上海:上海世纪出版集团, 2005.

[5][6]国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见[N].中国房地产报, 2007-8-28.

[7]魏加宁.对宏观调控的反思与探讨[J].经济界, 2005, (1) :9-11.