房价收入比指标（通用7篇）
房价收入比指标 篇1
房价问题一直都是社会各界讨论研究的热点。自从林志群 (1993) 首次把房价收入比指标引入中国房地产市场的研究之后, 房价收入比已经成为我国学者分析城镇居民购房能力以及房价合理水平的关键度量值。但是实际应用中, 学者对房价收入比的定义、计算方法以及合理取值范围存在较大分歧, 缺乏统一、权威的定论。这种概念和计算方法的非统一性, 造成房价收入比在实际运用中的混乱。
一、房价收入比的定义
房价收入比的定义直接决定了该指标的科学涵义以及具体计算方法。在国内, 由于城市平均房价与人均收入数据比较容易获得, 所以大多数学者把房价收入比定义为“一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比” (包宗华, 1999;张会敏等, 2009) 。然而, 根据联合国人居署发布的《城市指标工具包指南》中的定义, 房价收入比是指“中等居住单元的自由市场价格与中等家庭年收入之比”。国外的学者大多采用这个定义, 同时也越来越多地被国内学者所采纳 (杨文武, 2006;朱建君, 2008;张清勇, 2011) 。原因是, 相对于平均房价与平均收入, 中位住房价格与中位家庭收入之比能更清楚地反映中等收入家庭的购房能力问题, 而且更具有国际可比性。除此之外, 部分学者对房价收入比的定义做了更深入的探讨。当中较有影响力的说法有沈久沄 (2006) 以及孙宏志 (2001) 。
沈久沄 (2006) 将房价收入比定义为“房价收入比应是一个地区 (国家) 某一时期上市销售的某一类型商品住房的单套平均房价与对应收入档次居民家庭相同时期户均每年收入中可用于购房支出之间的比值。”从定义上, 沈久沄 (2006) 建议将不同档次的住宅单元与不同收入档次的家庭进行分类, 并根据实际需要“计算对应关系下的房价收入比”, 从而让分析结论更具体、更有针对性, 有利于政府制定相关房地产调控政策。同时, 沈久沄 (2006) 认为, 对于房价收入中的“收入”的衡量应该采用“户均每年收入中可用于购房支出”, 而不是“家庭总收入”或者“家庭可支配收入”。因为我国居民收入水平差距很大, 而家庭总收入中扣除了基本生活消费能够用于购房支出的部分差距会进一步拉大, 所以“户均每年收入中可用于购房支出”更能反映居民的真实购房能力。
孙宏志 (2001) 则认为“‘房价收入比’是一个基础性概念, 是一个平台性概念”, 从“房价收入比”这个基础性概念可以衍生出不计其数的衍生概念, 而这些衍生概念都有其内在的经济学意义。所以, 孙宏志 (2001) 认为对于房价收入比的定义不能一概而论, 在具体使用“房价收入比”概念时最好能使用相应的衍生概念, 或对所考察对象的范围、时间等内容做相应的强调, 以便读者准确理解作者原意。
二、房价收入比计算方法
房价收入比的计算, 关键是解决如何确定“房价”与“收入”相应的取值。研究者通常考虑不同的经济意义以及数据的可得性来确定计算方法, 因此我国对房价收入比指标的计算争议颇多, 缺乏权威的方法作为参考。首先, 住房价格。有的按照平均住房价格计算, 有的按照中位住房价格计算;其次, 收入。与住房价格类似, 主要分为平均收入与中位数收入两类。而平均收入有不同的计算方式, 有的直接以平均家庭可支配收入计算;有的用平均家庭可支配收入乘以一定的扩大系数来估计除了工资收入以外的其他收入;有的在平均家庭可支配收入基础上扣除基本生活消费而估计家庭对住房需求的真实购买力。 (表1、表2)
虽然平均数指标与中位数指标都能反映一个地区人民购房能力一般状况。而且在样本数据呈正态分布的情况下, 中位数与平均数是相同的。但在房价收入比研究中, 学者普遍认为中位数指标要优于平均数指标 (杨文武, 2006;张清勇, 2011) 。朱延福和肖听 (2008) 也主张在大多数的民生统计中运用中位数指标, 由于中位数指标不易受极端值的影响, 而且更“符合国际惯例”。但是, 国内的房价收入比研究中, 中位数指标因微观数据无法获得而受到限制。张清勇 (2011) 建议, 为了兼顾数据的可得性与结果的正确性, 可将平均数指标按照一定的方法估计中位数, 如两者按照一定的比例进行换算。
三、房价收入比的合理取值范围
学术界对房价收入比的合理取值范围存在较大的分歧。如世界银行中国区的首席经济学家黑马·恩德认为房价收入比以3~6比较恰当。陈颖、王幼松等认为我国房价收入比的合理取值应该为4~6。近年来, 越来越多的学者 (如郑睿祺和刘洪玉, 2002) 认为房价收入比在不同国家、不同时期、不同的统计口径都会引起房价收入比的差异, 所以不能一概而论。沈久沄 (2006) 考虑到购房者购房的金融支持等因素, 认为房价收入比保持在14~20之间应是相对合理的, 但却缺乏理论支持。朱建君和贺亮 (2008) 通过对江苏省的实证分析, 认为江苏省中等收入群体的合理房价收入比为4.7~16.5。季如进和陈玲玲 (1998) 提出一个房价收入比测算模型, 模型考虑了家庭经济状况、投资偏好、金融支持 (如首付比例、贷款利率等) 以及预期收入增长等因素对房价收入比的影响。通过模型测算, 北京中等收入家庭的可承受房价收入比为2.2~5.8。
可见, 至今为止学者对房价收入比指标的合理取值并没有统一、公认的合理取值范围。但是大部分学者都会同意, 我国经济发展极不平衡, 收入差距悬殊。所以, 对不同地区、不同城市, 甚至是不同收入阶层的合理的房价收入比应该具体问题具体分析。而更具体、深入、准确的房价收入比测算模型还有待开发。
摘要：从房价收入比的定义、计算方法以及合理取值等方面, 将国内房价收入比研究中较有影响力的文献进行系统梳理。研究发现, 学者普遍认为中位数房价收入比要优于平均数计算的房价收入比, 但具体的计算方法以及合理取值范围应根据考察对象实际情况而定, 所以更具体、深入、准确的房价收入比测算模型还有待开发。
关键词：房价收入比,住房价格,住房支付能力
参考文献
[1]包宗华.由房价收入比的计算问题所引出的问题[J].中国房地产, 1999.12.
[2]林志群.中外社会发展指标体系比较 (下) [J].中国人口、资源与环境, 1993.1.
[3]杨文武.房价收入比指标研究[J].统计研究, 2003.1.
[4]张清勇.房价收入比的起源、算法与应用:基于文献的讨论[J].财贸经济, 2011.12.
从房价收入比看各地购房难度 篇2
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，反映了购房的难易程度，也折射出房地产行业的泡沫。根据易居房地产研究院发布的2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》数据，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京14.5，连续3年位列全国第一，成为全国购房难度最高的城市；内蒙古依旧位居最末，仅为4.4。
关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。判断一个地区房价的涨幅是否合理，应结合当地居民年均可支配收入的涨幅进行综合比较。本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来源于国家统计局、地方统计局，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。根据我国的实际情况，笔者认为全国房价收入比保持在6～7属合理区间。
1 全国35个大中城市城镇居民收入
选取全国35个大中城市，且为便于研究，对35个大中城市进行以下分类：北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。
从全国35个大中城市2015年城镇居民人均可支配收入来看（图1），呈现东、中、西部递减的状态，经济较为发达的东部一、二线城市整体收入水平较高。深圳以53052元高收入超越2014年冠军——上海，位居全国榜首，而上海和北京同样不甘落后，均突破5.2万元，向5.3万元逼近，杭州、宁波、广州、南京、厦门和青岛也都超过4万元大关。与以上地区形成鲜明对比的是，西部欠发达地区，人均可支配收入较低，乌鲁木齐、西宁仅超过2.5万元。
由于兰州、西宁、贵阳等西部地区城镇居民人均收入基数较低，且随着西部经济近年来的崛起，这3个地区人均可支配收入增长率（名义）在2015年高于全国35城均值，分别达到10.5%、10.2%和9.1%；其次，广州作为东部一线城市，经济发展较快，城镇居民人均可支配收入增长幅度也非常显著，以10.8%的高增长率位居35城增幅榜首。最值得注意的是，南昌、武汉、合肥三座中部二线城市，城镇居民人均可支配收入增幅均超过了9.0%，在一定程度上反映出中部城市经济正在日益崛起。
2 全国35个大中城市房价
从国家统计局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均价来看，均价较高的主要是东部经济发达的一、二线城市，主要为深圳、北京、上海、厦门、杭州等沿海省份的主要城市。2015年，全国房地产市场，“深圳”是最引人关注的城市，其商品住宅销售均价较2014年相比增幅稳居全国第一，接近48.3%，均价排名亦是一举超越上海，位居全国榜首。但同样是一线城市的广东，在房价均价增幅却出现了约4.5%的负增长，位居房价增幅榜的最末端。详见图2。
2015年商品住宅均价同比增幅下降的城市由16个锐减到5个，负增长的只有重庆、大连、呼和浩特、西宁和广州五城，但负增长率均不超过5%，可见全国35城房价总体呈现上涨态势。这是因为，从中央到地方各方面楼市利好政策的不断出台，释放了挤压几年的楼市刚性和改善性需求，加之2015年上半年股市避险资金流入楼市，使得以深圳、上海、北京为首的一线城市，楼市成交量大幅攀升，助推房价出现前所未有的井喷式增长；随后，部分二线城市也闻风而动，房地产市场加速回暖，房价抬升。
3 2015年全国35个大中城市房价收入比
整体上看，35个大中城市的房价收入比（图3）有以下3个态势：第一，呈现东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；第二，一线城市明显整体高于二线城市，深圳、北京、上海、广州分列第1、3、4、7位，但东部二线城市如厦门、福州和杭州迅猛赶超，目前位列第2、第5、第6；第三，经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、投资投机需求也大，购买力强劲，房价水平也较高。
与2014 年相比，2015 年有19 个城市房价收入比出现下降（上图4），其中西宁、广州、兰州、呼和浩特和重庆降幅较大，主要源于商品住宅销售均价的下挫，其余14 个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅；35 个大中城市房价收入比均值为8.7，有11 个城市房价收入比高于该均值，相比2014年少了3 个。两个典型城市：南京楼市显著升温，房价收入比增幅位居第3；广州房价出现同比负增长，房价收入比较2014 年回调1.4，房价大幅向合理空间靠拢。
4 剔除可售型保障性住房的房价收入比
2015年，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2，与2014年相比下降0.4，其中深圳、上海、北京、厦门、福州5个城市遥遥领先，深圳高达27.7，高出第2名上海6.9。整体上看，房价收入比排名靠前的多是东部城市。
与统计局口径房价收入比相比（表1），上海、深圳、北京和福州差值较大，中西部差值较小。中西部可售型保障房与商品住宅均价差异不大。
5 2016年房价收入比仍或小幅攀升
2016年是“十三五”开局之年，中国经济经历着结构调整的挑战，也迎来转型升级的机遇。《政府工作报告》提出，2016年国内生产总值（GDP）增长预期目标为6.5%～7%，而2015年的目标是7%左右。尽管经济增速有所放缓，但就业目标没变，一些新业态、新动能正在形成，将对就业产生基础性的利好，居民收入将同步增长，消费价格和物价总水平基本稳定，结构调整与转型升级势头良好，积极因素和新生动力正在积聚。
2015年房地产市场呈现触底反弹的格局，以东部一、二线城市为龙头的房地产市场高歌猛进，成交量和成交均价同时出现大幅攀升。随着诸多利好政策的出台，2016年开年，火热的市场情绪没有丝毫的降低，而是进一步攀升。根据易居研究院2016年1～2月跟踪数据显示，全国商品住宅成交均价同比增长14.4%；商品住宅销售面积同比增长30.4%，较2015年全年增长23.5个百分点。商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两者曲线完成交叉，去库存速度进一步加快。在去库存政策的带动下，预计相比2015年，2016年全国商品住宅成交均价仍将保持上涨态势，增长7%～9%。
根据《政府工作报告》的目标，预计2016年GDP增幅会小于2015年，所以居民收入增幅也会同步缩小，因此，预计2016年全国城镇居民人均可支配收入增长8%左右。
总之，2016年，全国范围内房价涨幅很可能同步于城镇人均收入增幅，但是东部一线城市和部分东部二线城市的房价涨幅则有可能略高于收入增幅。因此，预计2016年全国房价收入比将总体上保持平稳，但东部一线和部分二线城市房价收入比将再次冲高。
从新房价收入比看中国房价 篇3
房地产具有二重性, 首先是作为一种消费品, 其次是现在的房地产更多的也是被看做一种投资产品, 作为普通商品, 房地产必然受到市场供需影响, 因为房地产建设周期一般在3至5年, 并且社会二手房存量很大, 因此假定在短期内房地产市场供给可以看做为没有弹性, 固定不变的, 所以房地产市场主要取决于需求, 而需求分为自住性需求和改善性需求, 城市化进程和城镇人口增加带来自住性需求的增加, 而居民收入水平提高则增加改善性需求。决定消费者需求的主要因素是他的购买力, 也就是说取决于他的收入, 因此房价收入比, 可以从消费品属性来衡量房地产泡沫:当房价远远超过收入的支撑范围时, 房地产的市场投机行为较重。
►►二、传统房价收入比
在国外, 房价收入比的研究已经经过20多年的发展, 形成了丰富的理论成果, 已经成为众多经济学家, 政策决策人物关注的焦点, 收入赶不上房价, 使得房价收入比上下波动, 从而引发了房地产泡沫的产生。所谓房价收入比 (Housing Price-To-Income Ratio) , 就是用住房的平均价格除以居民平均年收入后的比值, “房价收入比”演化于“住房支出收入比”, 而“住房支出收入比”的提出是源于19世纪中期提出的“一周薪抵一月租”, 也就是后来的“住房支出比”, 德国统计学家Engel与1857年从比利时家庭预算研究中得出结论, “越贫困家庭, 花费在食物等生活必须品上的支出比例越大”。Schwabe基于上述研究结论, 同样对家庭支出中的住房支出展开研究后表示“一个人贫困, 花费在住房上的收入比重则越高”。如今的“房价收入比”则是对“住房支出比收入比”的优化和发展, 具体体现如下:
①房价收入比对市场的理解更为全面, 研究同时关注市场需求, 也考察市场供给, 进而更为全面地把握住了住房市场的实际情况。
②房价收入比研究的领域更为广泛, 除了可以测度:家庭支出描述;趋势分析以及不同家庭类型的比较分析;通过确定收入调节租金住房的资格标准和补贴水平, 管理公共住房;从公共政策目标角度界定住房需求;预测家庭支付租金或者抵押贷款能力;出租房屋或抵押贷款提供决策的选择标准制定。还可以测量住房市场的泡沫。
在国际上有两种算法, 第一种是世界银行的算法, 将平均每套商品住宅销售价格与中等家庭年收入之比值作为衡量的标准。第二种为居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比作为衡量的标准。第一种算法由于研究的时间较长、更为深入, 采用比较广泛, 而第二种算法理论上可以得到泡沫的数据, 但是由于这类测量数据在中国比较难统计, 实际应用中存在一定困难, 因此本文没有选取第二种方法, 而采取第一种测量方法进行测量。
(国际计算公式) 房价收入比=住房中值价格/家庭年收入中值
国际上通用的房价收入比的计算方式, 是以每套住宅价格的中值, 除以家庭年收入的中值。因为家庭年收入可以从纳税单上清楚的统计出来。其中家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入, 通常包括夫妇二人 (家庭年收入同样取中值) 。但在中国情况要复杂得多, 税收制度的不完善造成中值数据较难取得, 因此针对国内的情况, 我们将公式统计数据改成平均值:住房平均价格与家庭平均年收入之比。
(国内计算公式) 房价收入比=住房平均价格/家庭平均年收入
住房收入的比值越大, 说明房价对居民的住房压力越大, 居民的收入相对偏低;如果比值越小, 说明房价对居民的住房压力越小, 居民的收入相对较高。比值的大小也就反映出一个家庭对住房支付能力的高低。假设:某城市居民的平均年收入在5万元左右, 每套房子的平均价格在100万左右, 那住房比就是20, 理论上也就意味着这一家人需要用20年时间才能负担起一套住房。
房价收入比的国际正常区间是在3至6之间, 但是我们要注意选取参数的对象, 在美国、加拿大等西方国家, 住房大部分都是独立住宅, 也就是我们中国称为的别墅, 因此这些国家统计出来的指标是按照独立住宅的价格得出的, 而在中国、香港、日本等地的居民基本都是高层或者多层住宅, 因此按照公寓房的价格来统计得出的。因此“标的物”的选择暂时没有统一的标准。但是按照中值的选取概念, 选取在本国较普遍性的标的物更适合作为评测的依据。同时对于家庭收入的选取也有一定的争论, 有些使用的是税前收入, 有些使用的是税后可支配收入来计算, 按照我个人的观点, 选取后者, 税后的可支配收入计算比较合理, 可以更加准确的体现房价和实际收入之间的关系。在一个国家内, 地区间的房价收入比各不相同, 比值小的地方, 说明收入的增长率大于居民家庭收入的增长, 购房压力较小, 比值大的地方说明房价的增长大于收入的增长, 购房压力较大。
从中国统计年鉴中我们可以看到几类数据:①城镇人均住宅建筑面积 (人民生活指数中寻找) ②城镇人均住宅建筑面积 (人民生活指数中寻找) ③每平方米均价 (固定资产投资大类中寻找)
因此:Ⅰ房屋平均价格=城镇人均住宅面积×家庭平均人口×每平方米平均价格;Ⅱ家庭平均收入=城镇居民人均年可支配收入×家庭平均人口;
转化为:房价收入比=城镇人均住宅面积×家庭平均人口×每平方米平均价格/城镇居民人均年可支配收入×家庭平均人口
即变为:房价收入比=城镇人均住宅面积×每平方米平均价格/城镇居民人均年可支配收入
按照国际房价收入比的统计标准, 3至6倍的区间, 被称为合理的房价收入比区间, 从上面中国房价收入表看出, 我国平均房价比值基本保持在6倍多一点的情况下, 已经超过国际标准的正常范围, 从2004年 开始, 接近7倍的比值, 预示着我国房地产泡沫化较前几年更为严重了, 从2005年开始至2007年, 比值一直保持在7倍以上的范围, 最高达到7.4倍, 较2004年的泡沫更为严重, 2008年由于美国次贷危机的影响, 对中国的金融系统产生不小的冲击, 从而造成国内经济形势走势下行, 比值回落至6.57倍, 但是由于政府的拉动内需以及导向性的扶持手段, 将房地产作为拉动内需的一个重要方面, 在众多政策的支持下, 2009年的房地产市场从2008年的相对萧条中走出来, 涨幅之大在人们的预料之外, 7.81倍的比值, 将国内的房地产泡沫推向了一个顶峰。对于国内大城市的房价收入比如何呢?列举下我国两大城市的房价收入比:北京、上海
从北京和上海的房价收入比来看, 两个大城市从2005年至2010年房价收入比的比值基本都在10以上, 最高的北京市在2009年达到14.87倍, 上海2010年达到15.45, 已经是国际标准上限的2., 5倍多, 泡沫程度非常严重。因此一些城市房价涨幅较人均收入涨幅更加迅速, 幅度更大。需要引起足够的重视。
二线城市如天津, 虽然说泡沫没有一线城市大, 但是比值也超过6倍的上限, 最低6.83倍, 最高9.28倍泡沫程度也相当的高。重庆基本都在3至6的区间中, 因此泡沫相对较少。
►►三、新房价收入比
从数据看, 我们不难测量出, 按照国际的标准, 我国的房价收入比处于空前的高位, 特别是2009年的比值, 让人们不得不对房地产这个产业产生一丝的恐慌心理。而在现实生活中, 按照房价收入比的公式中的含义, 我们可以这样理解这些数据, 2000到2004年的时候, 我国中等收入家庭, 可以用6年多的时间, 购买一套住房, 2004年以后这样的家庭需要用7至8年的时间购买一套住房, 而且这些理论上的6年7年8年是指一个家庭, 在不吃不用, 不做其他开销, 将所有的可支配收入统统用于购买住房的情况下得出的年限, 而像上海、北京这样的一线城市, 则需要最高14至15年的时间才能够购买一套住房。在现实中, 是不可能做到的, 因为人要生活, 必须有其他的生活开销。
房价收入比在国际上可以反映出房价和收入的关系, 但是相对于3到6的区间也仅仅表示合理范围, 没有其他现实意思或解释, 不是非常直观。因此我们需要改变下房价收入比的公式, 能够将比值赋予现实意义, 变得更加直观。
在我们生活当中, 会有各种各样的生活开销, 出去基本生活费以外, 还有医疗健康、交通费等很多方面的开销, 因此购房的花费只是我们可支配收入中的一部分, 这部分所占的比例需要按照收入的多少来确定, 通常在按揭购房的情况下, 银行需要购房者出具收入证明, 还款额度在不得超过收入的50%才能获得贷款审批, 但是我们都知道, 当收入越低的情况下生活基本开支所占的份额就越大, 因而购房还款的份额将会缩小, 理财专家分析认为, 家庭月收入3000元的购房者月供超过1000元就很可能出现资金周转困难, 甚至无力还贷出现“断供”现象;而月收入万元的家庭即使每月还款3000-5000元也不会出现“经济危机”, 生活质量不会明显下降, 对失业、疾病等以外情况也有一定的承受能力。按照目前全中国的平均可支配收入来说, 相关权重最好选择30%以内为宜, 否则对居民日常生活会带来负面的影响。
则“房价收入比公式”转换为“权重房价收入比公式”
权重房价收入比=城镇人均住宅面积×家庭平均人口×每平方米平均价格/城镇居民人均年可支配收入×家庭平均人口×权重 (30%)
即:权重房价收入比=城镇人均住宅面积×每平方米平均价格/城镇居民人均年可支配收入×权重 (30%) , 其现实意义就是, 在正常生活的情况下, 一个家庭要购买一套房子, 至少需要工作的年限。
下面我们将使用 (表1-1) 的数据重新按照现实房价收入比公式, 选取权重30%进行计算。得出结论如 (表1-3)
表1-3在现实中的含义就是, 在我国一个中等收入的家庭在不影响其正常生活质量的情况下, 按照可支配收入的30%的购买房屋, 需要工作20至26年时间。
如果将上海、北京居民的可支配收入进行30%的权重分析可以得出现实中一个家庭在保证正常的日常生活情况下, 购买一套住房所要花费的工作年限。如 (表1-4-1、表1-4-2)
(以可支配收入30%的权重计算) (单位:年)
(以可支配收入30%的权重计算) (单位:年)
在加入权重值30%进行计算, 上海和北京的居民, 需要用30年至50年左右的时间, 才可以购买的起一套住房。在现实中的解释就是, 上海和北京的居民在保证自己日常的生活必须支出以外, 基本需要工作30年至50的时间才能购买到一套住房。如果按照30年的时间来计算, 从一个青年22岁大学毕业开始工作, 到52岁时候, 才能够买的起套房子, 如果按照50年的时间来算, 退休以后到72岁才能挣到买房子的钱, 这种现象显然是很不合理也是很夸张的, 同时也表明, 在中国近几年的发展中, 房价的上升幅度远远超过老百姓收入的上升幅度。如果房价的涨幅继续以当前的幅度不断超越收入的涨幅非理性上涨的话, 将继续拉大新房价收入比的比值, 同时在现实中将进一步延长购房者为买房而工作的年限。
总结上述数据和数据反映出来的现实情况, 中国目前的整个房地产市场已经出现泡沫化问题, 而在大城市当中, 特别是以北京、上海这样的大城市为例, 泡沫已经被吹的非常严重了, 需要对房地产进行调控才能保持其健康发展, 确保人民的福利不流失。
摘要：房地产的快速发展致使国内房价连连走高, 房屋居住功能被人们所看淡, 更多将购房看做是一种致富与投资的捷径。当一个物体被抛向空中划出的抛物线总有一个顶端, 过后便是下落的曲线, 我们从当前的房价收入比可以大致的看出这个抛物线的轨迹, 本文将传统的房价收入比赋予权重, 使得新定义后的房价收入比更具有现实意义, 更直观的考察当前的房地产泡沫的存在性。
关键词：房地产泡沫,房价收入比,新房价收入比,权重
参考文献
[1]表1-1原始数据来源《中国统计年鉴2010》, 2009年城镇人均住宅建筑面积来自国土资源部网站, 2010年数据取自《2010年全国主要城市地价状况分析报告》
[2]表1-2-1数据来源:北京市统计局网站与《中国统计年鉴2006》至《中国统计年鉴2010》
[3]表1-2-2数据来源:上海统计局网站、2007-2010年上海市国民经济和社会发展统计公报以及《中国统计年鉴2006》至《中国统计年鉴2010》, 2010年数据来自新浪网http://sh.sina.com.cn/news/2011-0219/0451173174.html
房价收入比指标 篇4
一、较高的房价收入比，是全球经济快速增长、人口快速流入的大城市的客观现象，应当理性看待
从国际货币基金组织《2016年中期全球房价观察报告》看，全球有20多个城市房价收入比高居20倍以上，其中排在前十位的有深圳、孟买、河内、香港、北京、上海、伦敦、基辅、广州、东京，亚洲人口密度较大的新加坡也高居全球第18位。这些城市中，一些城市如深圳、河内、北京、上海作为新兴经济体，近年来经济增长较快、人口快速流入，逐渐成为全球新的超大城市，城市刚性住房需求与投资投机需求同时快速增长，进而导致短期房价收入比快速增长。另外一些城市如香港、伦敦、东京、新加坡，则因经济发展势头良好，城市人地矛盾突出，楼市供求关系长期紧张，尽管其经济泡沫并不严重，但因房价长期居高不下，进而导致房价与普通居民家庭收入长期偏离，房价收入比长期处于高位。
由此可见，作为经济快速增长、人口快速流入的深圳、河内等新兴城市，房价收入比的快速增长一定程度上具有短期性和必然性。随着这些城市经济的持续增长，城市居民的收入水平会逐渐提高，房价收入比是可以控制住的。但是，这些城市也应当注意解决好住房供求关系问题；特别是在人多地少、土地资源紧缺背景下，如不能解决好普通居民家庭的住房问题，房地产问题就有可能从一个经济问题进而演化成社会问题。当然，我们也不必担心房价收入比的长期过大。比如新加坡，尽管房价收入比也比较高，但由于都拥有规模巨大的可支付住房，虽然房价与居民收入偏离较大，但经济和社会仍比较稳定，并未产生较严重的社会问题。
二、我国大城市房地产调控的加强，有利于抑制房价收入比的上升，有利于抑制资产泡沫
今年以来，我国大城市出现了房地产市场发展热潮，楼市短期供求关系出现扭曲，房价过快上涨。从今年前10个月情况看，全国一线和二线城市商品住房销售量同比分别增长27%和56%，销售均价同比分别增长23%和14%，直接导致大城市房价收入比过快上升。从前述国内研究机构的报告看，全国有40个城市房价收入比较高，深圳、上海、北京等大城市更高，楼市泡沫比较严重。在此背景下，深圳等全国16个热点城市开展了新一轮调控，以抑制房价的过快上涨，抑制资产泡沫。
从各地楼市调控后的表现看，新一轮调控取得明显效果。从我中心监测到的16个热点城市10月份新建商品住房销售情况看，济南、郑州、合肥、苏州成交量环比下降40%-60%，南京、无锡、北京、天津、厦门环比下降20%-40%，杭州、上海环比下降10%-20%；此外，热点城市房价也出现明显下降，深圳、福州、合肥下降最大，降幅为10%-16%，郑州、南京、济南、无锡次之为6%左右，武汉、上海、苏州、厦门在2%左右，北京、天津、杭州、成都下降1%以内。
综合判断，随着热点城市调控的加强，今年四季度至明年，全国房地产市场将进入新一轮调整期。在调控政策的作用下，热点城市投资投机需求将得到遏制，房价上涨将得到抑制；而随着这些城市经济持续增长，居民收入将进一步上升，房价收入比将有望回落，楼市泡沫也将得到有效控制。
三、立足于解决普通居民家庭住房困难，从长效机制促进房地产市场健康发展
过去10多年来，为稳定房地产市场发展、解决大城市住房问题，中央和各地从实际出发，先后出台了多项房地产调控政策。这些政策，尽管也涉及到房地产发展的基本问题——住房供应体系问题，但多数仍从需求端入手，着眼于短期房价和市场稳定，对从长效机制上促进市场健康发展仍不系统。从目前各地实践看，从供给端发力，构建以供给端为主、需求端为辅，供给和需求同步发力的长效机制，是实现我国房地产市场长效健康发展的基本保障。
通过上述分析，对房价收入比问题，不能仅仅停留在表面数据的高低，而应当更深入地分析在房价、收入背后的经济社会问题，并提出更好的解决办法。以新加坡为例，新加坡的商品房价格比深圳高，单套价格折合人民币约600万元。但是，新加坡有占全部住房总量80%以上的公共组屋（价格约为商品房价格的20%），还有一部分解决“夹心层”的执行公管公寓（价格约为商品房价格的70%），大多数城市居民的住房问题得到较好解决，并有效抑制了商品房价格的过快上涨和楼市泡沫的扩大。
结合新一轮城镇化人口、资金、技术加快向大城市流入，大城市房价容易波动、资产泡沫容易扩大等现象，当前和今后，我国大城市一方面要高度关注楼市泡沫、持续加强房地产市场调控；另一方面要着手开展房地产长效机制建设，促进住房和房地产问题的长效解决。对深圳等国内大城市长效机制建设，我们提出以下思路：加快深化大城市住房制度改革，加快多层次住房供应体系建立，积极探索保持房地产市场健康发展的措施，加快建立“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的房地产长效发展机制。
一是深化住房制度改革。以深圳为例，近年来深圳在深化住房制度改革方面主要从以下两个方面入手：
首先是创新基本住房保障制度。依据2007年国务院24号文精神，深圳在充分调研的基础上，以实事求是的态度大胆创新，在国家提出的廉租房和经适房基础上，率先建立公共租赁住房制度，将城市常住人口中的其他低收入家庭纳入住房保障。截至目前，深圳通过实物配租和货币补贴两种方式，对符合条件的低收入家庭连续实施应保尽保，较好地解决了低收入家庭的住房困难。
其次是建立人才安居住房制度。随着产业结构的优化升级，近年来大量人才进入深圳；由于房价较高，近年来深圳人才等“夹心层”群体也出现了住房困难，解决人才安居问题已非常迫切。通过实践和创新，深圳自2010年以来出台了系列人才安居政策，通过明确人才认定标准、住房标准、建设模式和分配模式，通过限定人才住房购租价格不超过同地段、同品质商品房的一定比例，按照“中端有支持”的原则，建立和完善解决人才等“夹心层”群体住房问题的新型公共住房制度。未来，深圳还将按照国家“共有产权”住房试点要求，在现有人才住房制度基础上，继续深化住房制度的改革，从建设、用地、开发、销售、管理等方面完善人才住房制度，探索公共住房或可支付住房发展模式，使广大人才等“夹心层”群体共享改革开放的成果，进一步增强经济社会发展的凝聚力。
二是加快建立多层次住房供应体系。近年来深圳在建立多层次住房供应体系方面主要从以下几方面入手：
首先是多渠道增加住房用地供应。通过加快特区外发展、实施“东进战略”、实施深莞惠和“3+2”城市一体化发展，通过提高居住用地开发强度、加大城市更新、加强土地整备，通过加快违法建筑处置、加快闲置土地和用房的处理，深圳多渠道增加住房用地供应，解决住房供求关系紧张的问题。此外，多渠道筹集、建设人才住房和保障性住房，未来5年，深圳新供应居住用地不少于60%要用于建设人才保障房，利用房地产开发项目、公共设施、城市更新、产业园区配建人才保障房，利用旧工业区规划调整、企业自有用地建设人才保障房，利用存量住房、违法建筑筹集人才保障房。在深圳土地资源紧张的背景下，深圳通过存量土地的挖掘和都市圈一体化的发展，将有利于增加住房供应，有利于稳定住房价格，并为多层次住房供应体系的建设打下坚实基础。
其次是调整住房供应结构。按照“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的长效机制要求，未来深圳住房供应结构的调整是在“人多地少”、住房供应紧张以及房价较高背景下解决居民住房问题的重要手段。“十二五”期间，深圳累计供应保障性住房11万多套，供应量是“十一五”的10倍；“十三五”期间，深圳还将建设40万套人才和保障性住房，人才和保障性住房规划供应总量占规划期全部住房供应总量的53%，远远高于“十一五”期间的20%和“十二五”期间的40%。此外，深圳专司人才住房建设和运营的人才安居集团已经成立，未来政府总投资将达到1000亿元，若加上企业融资，将大大加快深圳市住房结构的调整，并在高房价背景下有效解决广大普通居民家庭的住房问题。
通过以上住房供应结构的调整，通过“十三五”乃至更长时期的努力，深圳将逐步建立适应不同收入层次的多元化、多层次的住房供应体系。住房供应结构将出现明显的调整，商品房供应不超过总量的30%，人才住房供应达到总量的50%，保障房供应占总量的20%。
最后是培育和发展住房租赁市场。鉴于深圳人口结构倒挂、人口流动性大、住房销售价格高等现象，考虑到深圳80%以上的实际人口租房居住的现实，今后深圳应当大力培育并规范住房租赁市场，尤其是在房价和租金差距较大、租赁市场供应充足、住房租金仍比较平稳条件下，要管控好租金、规范好市场、加大租赁住房供应。目前，深圳市已将发展住房租赁市场、构建“购租并举”的住房消费模式列入了“十三五”住房建设规划；同时积极落实国家有关要求，起草了培育和发展住房租赁市场的实施意见；此外还将通过新出让特定用地开展规模化租赁、鼓励企业筹集房源规模化租赁，多途径发展住房租赁市场。
三是积极探索保持房地产市场稳定健康发展的措施。结合各地实际，热点大城市要加快建立常态化的市场调控机制，促进住房市场回归居住功能：
一是实施精准的差别化信贷政策，严格执行“保护刚需、支持改需、抑制投机”的差别化信贷政策，合理制定不同时期、不同需求对象的首付比例，严厉打击各种违法违规行为，防止利用资金杠杆炒作楼市。二是实施住房限购政策，热点城市要用好、用足住房限购政策，实现楼市长期稳定发展。三是加强住房价格管理，加强对开发项目的定价指导，加强已批项目的销售管理，防止企业随意涨价、扰乱预期。四是对热点城市征收房产税，鉴于房地产总体税制改革尚需时日，可借鉴香港经验，利用现有税收政策，对热点城市征收房产税，抑制市场投机。五是加快大城市土地功能的调整，目前北京、广州、深圳服务业对GDP的贡献率在70%-90%，但工业用地占比仍高达22%、32%和36%，远高于纽约（3.9%）、东京（5.1%），三城市住宅用地为28%、29%和26%，远低于纽约（44%）、东京（73%），因此适应产业升级要求，应加快土地功能的调整，增加大城市居住和公共服务设施用地供应。六是构建完善的房地产金融体系，建议国家加快建立常态化的资金监管手段，严厉打击资金非法和违规流入房地产市场；按照“一城一策”的原则，给予地方调整首付比例和利率的权限；探索政策性住房金融体系，加大对“夹心层”、中低收入人群的购房支持。
居民住房的房价收入比测度研究 篇5
“房价收入比”系指一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比,是目前国际上常用的衡量城市居民住房消费能力和房价水平的综合指标,是房地产商品“有效供给”与城市居民“有效需求”间的消费现象质的属性在数量上的反映,是评估一定居住单元内、一定时期内的居民住房购买能力的重要依据之一,对于测度住房市场运行以及评估住房政策等都具有重要的意义。
通过对我国城镇居民历年消费状况进行实证研究,得出居民能用于购房的年均最大支出,当这一数值能够偿还购房按揭贷款的年还款额时,计算得到的房价收入比即为居民有能力购房的最大房价收入比。
1 城镇居民的收入、消费及消费支出的内部关系
通过对历年城镇居民人均收入和消费支出的分析,可发现居民的各项消费支出之间存在较强的相关性。
采用皮尔森相关系数对城镇居民各项消费支出进行相关分析,所得的结果表明,考察相关性最高的变量,在居民的各项消费支出中,食品与衣着之间的相关系数为0.986,显著度为0.000<0.01,相关性显著。家庭设备用品及服务与食品之间的相关系数为0.657,显著度为0.028<0.05,两者在0.05水平上相关性显著。交通通信、教育文化娱乐服务与医疗保健之间的相关系数均为0.993,显著度为0.000<0.01,在0.01水平上相关性显著。居住与医疗保健之间的相关系数为0.997,显著度为0.000<0.01,在0.01水平上相关性显著。
对各项具有相关性的消费支出进行散点分布作图示,可以发现,食品与衣着、家庭设备用品及服务与食品、交通通信、教育文化娱乐服务、居住与医疗保健的散点分布成明显的正线性关系。
因此,对这些正线性相关的变量进行线性回归分析和线性曲线拟合,得到以下关系函数:
YZ=-58.978+0.287SP,
SB=81.672+0.144SP,
JT=-138.97+1.831YL,
JY=159.042+1.614YL,
JZ=184.076+1.046YL。
其中,SP为食品支出;YZ为衣着支出;SB为家庭设备用品及服务支出;YL为医疗保健支出;JT为交通通信支出;JY为教育文化娱乐服务支出;JZ为居住支出;QT为其他支出;AXF为人均消费支出;ASR为人均可支配收入。
人均消费支出AXF=SP+YZ+SB+YL+JT+JY+JZ+QT(其中,QT的加权平均值为192)。
从而,AXF可简化成与食品和居住两个变量相关的形式:
AXF=1.431SP+5.249JZ-402.47 (1)
同时, AXF= ASR×P (2)
其中,P为消费倾向。
2 购房支出关系式的模拟
其实,考察房价收入比的一个重要目的是为了考察居民的实际购房能力,因此,房价收入比中的“收入”,应该是不同收入居民家庭可支配收入中扣除了基本生活消费支出后可用于购置住房的那部分收入。因此,对于城镇居民用于购房支出的测算,需要有以下几个基本假设:
1)城镇居民的经济水平为均值,并具备通过贷款进行购房消费的经济实力;2)城镇居民除了日常正常消费支出外,其余的收入全部可用于购房支出,且这项购房支出刚好与房贷的年度还款额(本金和利息)相平衡;3)城镇居民是以目前的稳定收入预算作为购房前提(他们不可能预知未来收入状况),并出于谨慎不愿冒险购买超过当前收入水平支撑能力的房屋;4)居民都可以获得银行按揭贷款支持来购房,银行愿意且居民能够承担的比较现实可行的贷款方式为七成20年的按揭贷款,居民采取每年等额还款方式。三成的首付款居民能够通过各种筹资渠道支付;5)据统计,城镇居民居住支出中有60%用于支付水电气等配套设施,40%用于住宅支出。根据这个基本假设进行数学模拟后可以得到以下两个基本数学模型:
ASR-AXF+0.4×JZ=AGF (3)
其中,AGF为人均购房支出。
AGF×户均人口数=房价×0.7×年还款比例 (4)
利用现行银行住宅贷款利息及贷款年限(七成20年)计算得到这一比例为0.087 3。
3 基于居民消费支出的房价收入比的推算
将前文所得式(1),式(2),式(3),式(4)整理合并得到以下基本公式:
ASR-AXF+0.4×JZ=0.061 1×房价/户均人口数 (5)
此外,AXF=ASR×消费倾向P,SP= AXF×恩格尔系数E,JZ=(ASR×P-1.431ASR×P×E+402.47)/5.249,因此,上述公式可以整理为:
ASR(1-P)+0.4×(ASR×P-1.431ASR×P×E)/5.249=0.061 1×房价/户均人口数,公式两侧同时除以ASR,则可以得到以下简化公式:
1-P+0.4×P×(1-1.456E)/4.05=0.061 1×房价/家庭年收人 (6)
最后可得:
房价收入比=16.40×(1-0.88×P-0.124×P×E) (7)
其中,P为城镇居民消费倾向;E为城镇居民恩格尔系数。
从推导所得式(7)我们不难发现,一个合理的房价收入比值其实是与居民的消费倾向以及恩格尔系数密切相关的,并且呈一定负相关性。
然而,随着社会经济的不断发展,不同时期的居民消费恩格尔系数会发生一定变化,呈逐年下降趋势,但近年下降趋势变缓;并且,在同一时期拥有不同的经济发展水平和实力的不同地区,其居民恩格尔系数也会有较大的差异。在我国,收入水平的高低是个相对的概念,不同地区、不同行业,甚至不同就业状况下的城镇居民的收入差别是很大的,在扣除了最基本的生活消费支出之后,居民可用于购置住房的消费支出之间的差距会进一步加大。2005年,全国城镇居民恩格尔系数的平均值为36.7%,而不同地区城镇居民恩格尔系数则呈现较大差异,东部及沿海发达地区和城市恩格尔系数较低,西部则相对较高。如北京为31.8%,海南则高达47.6%。
一般来说,经济越发达,居民生活水平越高,居民用于精神方面的消费以及用于素质提升的消费支出越高,从而居民用于食品的消费支出就越低,亦即恩格尔系数越低,则房价收入比相应较高。因此,不同社会经济发展水平的城市,房价收入比一般存在较大的差异。例如:2005年我国一般中小城市的房价收入比基本都在6以下,而北京、上海、广州、深圳等地的房价收入比都超过了8甚至达到了12。
4 结语
房价收入比关键在于考察居民实际购房消费能力和取向,以更好地监测市场运行、确定合理的住房价格、制定相应的住房政策。合理的房价收入比的确定,与居民消费的恩格尔系数以及消费倾向密切相关。然而,随着社会经济的不断发展,不同时期的居民恩格尔系数会发生一定变化;在同一时期拥有不同经济发展水平和实力的地区,其居民恩格尔系数也有较大的差异。此外,在不同时期,受不同经济体制、经济政策与市场状况的影响,或者在同一时期不同居民收入水平、消费结构、居住习俗以及住宅供给构成(区域、类型),都会导致居民消费倾向有很大的不同。因此,合理的房价收入比取值在时间和空间上会有较大的差异性。在应用房价收入比判断合理的房价或者推断居民的购房承受能力时,我们必须因地制宜,实事求是,分情况分类型进行比较和分析,谨慎地运用各项数据,既不宜过分夸大其功能,亦不应简单机械的任意套用。
参考文献
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房价收入比指标 篇6
房地产作为国家的支柱性产业, 在国民经济中发挥着重要的作用。20世纪90年代全球房地产市场蓬勃发展, 随着经济的发展房价高速上涨。从图1我们可以看出, 2006年美国房地产次贷危机发生以来, 随着美国房价的骤然下跌, 各国房价相应呈现下降趋势, 中国也不例外2007房价表现出明显的下跌趋势。然而近年来随着全球经济回暖, 中国乃至全球许多国家房价上升, 从高速增长的房价背后我们可以看出居民的消费购买力却远远不及房价的增长速度, 房地产市场存在严重的泡沫现象。本文选取中国房价作为研究对象, 其房价上涨而房价收入比大幅回落, 房价租金比稳增不减, 将中国的房价、房价收入比以及房价租金比之间的关系进行研究对中国房地产市场长效稳定机制的建立具有重要的意义。图1是中国房价季节调整前后的波动图, 从图中我们可以看出, 从2000年以来中国的房价的波动趋势。
1 变量选取与描述
以中国作为研究对象, 选取2000年到2013年房价、房价收入比、房价租金比的季度数据, 房价、房价收入比、房价租金比这三个变量都选用对数数据, 对数序列消除了价格因素以及通货膨胀的影响, 以2000年Q1为基期 (2000Q1=100) 。其中房地产价格指数是通过全球数据来统一编制的, 体现房地产价格的波动情况, 用HP表示;房价收入比是指房地产价格与居民平均收入的比值, 用来衡量房地产价格与居民消费承受能力, 用HI表示;房价租金比是房地产销售价格与租金价格的比值, 体现房屋以出租方式取得的投资回报, 用HR表示 (数据来源于经济学家网站) 。
2 中国房价与收入、租金关系研究
本文选取三个变量房价、房价收入比、房价租金比, 分别用HP (House Price Index) 、HI (House Prices Against Average Income) 、HR (House Prices Against Rents) 来表示。由于选取的是季度数据, 为了消除季节因素的影响, 采用X-12的方法进行季节调整。同时, 为了消除异方差, 我们对各变量采取对数序列, 分别是Ln HP、Ln HI、Ln HR。采用Eviews6.0软件进行分析。
2.1 单位根检验
对三个变量分别进行单位根检验, 采用最典型的ADF检验方法, 检验结果如下表1:
由此可知, 三个变量都是差分序列平稳, 也即一阶单整。
2.2 协整检验
协整检验一般有EG协整检验和Johansen协整检验, EG协整检验只适用于两变量间的协整关系的检验, 本文欲研究三个变量之间的协整关系所以采用Johansen协整检验。
Johansen协整检验的结果如下表2:
通过Johansen协整检验可以看出房价、房价收入比、房价租金比在5%显著性水平至少存在一个协整关系。
2.3 建立VAR模型
向量自回归模型 (VAR) 模型常用来分析各时间序列变量之间的关系。为了研究房价收入比与房价租金比对房价的影响, 在上述协整的基础上, 运用上述变量的对数差分形式进行OLS估计, 建立VAR模型。其中ΔLn HP=Ln HP-Ln HPt-1, 即差分序列。结果如下:
通过对上述VAR模型的残差序列进行检验, 发现此模型是平稳的。
2.4 脉冲响应函数分析
在VAR模型平稳的基础上进一步通过脉冲响应函数分析房价、房价收入比、房价租金比之间存在的动态关系。图1中, 前者是房价收入冲击引起房价的响应函数, 可以看出给房价收入比一个正冲击后, 房价响应增长在第2期达到最高点, 之后趋于平稳, 表明房价收入比的冲击给房价带来同向的冲击, 也即房价收入比上升会在2个季度对房价产生拉动作用, 促使房价上涨;后者是房价租金比冲击引起房价的响应函数, 房价租金比的冲击使房价逐渐上升在第5期达到最高点, 表明房价租金比正冲击给房价带来正面的影响。
3 结论
通过建立VAR模型与脉冲响应函数对中国房价收入比、房价租金比与房价的关系研究发现房价收入比、房价租金比对房价波动有重要的正向的影响, 并且同期波动性明显。因此只有合理调控房价与租金, 使房价收入比、房价租金比处于合理区间, 中国房地产市场才能稳定发展。此外提高居民购房能力不仅要依靠降低房价, 同时还要提高居民收入, 调整房价租金。此外要保持房地产市场的长效稳定发展, 需要在宏观调控的基础上提出相应的政策。
参考文献
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房价收入比指标 篇7
目前,对于房价收入比的研究主要集中在通过该指标衡量房价的合理性或居民的购房支付能力。按照一般概念,房价收入比是典型房价与典型家庭收入之比。由于学者们对于“典型”的理解不一,房价收入比测算的方法也呈现多样性。但在测度中存在两个问题:其一,房价收入比合理取值一般采用国际通用的3~6倍,较少以研究对象的实际情况做相应调整。其二,在房价测度方面,多采用均价作为研究指标,较少对商品房进行区分。本文则以南宁市城镇居民实际购房能力为标准,确定南宁市合理房价收入比,从而对南宁市当前各住宅户型、各收入群体的购房支付能力进行研究,以期为政府制定住房政策提供依据。
1 南宁市房价收入比合理范围研究
合理的房价收入比应与居民购房能力基本一致。城市居民购房能力取决于存款和贷款。存款收入比表示居民在不借助其他融资行为情况下的购房能力。贷款收入比则表示居民向银行等金融机构融资后所具备的购房能力。因而贷款收入比和存款收入比可以看做是居民购房能力的上下限。
根据银监会规定,借款人最大年还款额不能超过年可支配收入的50%。假定住房存款为5年以上长期存款,房贷还款方式为30年本息等额还款,则可得:2006年至2010年南宁市居民房价收入比合理区间(见表1)。若房价收入比在支付能力下限以下的水平,说明居民不存在购房困难;若房价收入比在购房支付能力以内,说明居民可通过融资行为对其支付能力进行补充后购房;若房价收入比在购房支付能力上限以上的水平,说明房价超出其支付能力。
2 南宁市房价收入比实证研究
居民的实际购房能力是本文关注的焦点。因不同房型的价格和不同居民群体收入之间存在较大差距,根据统计部门的分类,本文将住宅分为90平方米以下,90~140平方米,经济适用房和别墅及高档公寓四种类型,将居民分为最低收入组、低收入组、中等偏下收入组、中等偏上收入组、中等收入组、高收入组和最高收入组七个收入等级。根据表2、表3数据,可得出南宁市房价收入比,见表4。
通过对比2006—2010年南宁市城镇居民住房支付能力和房价收入比可得出以下结论。
2.1 居民购房支付能力呈梯级状分布
当前,南宁市各收入群体收入差距较大,最高收入组人均年可支配收入是最低收入组的6.5倍以上,居民购房支付能力呈梯级状。对南宁市房价收入比的测算结果表明:高收入组收入高、消费能力最强,可以根据自身意愿任意购买任何户型的住宅,是有能力购买别墅、高档公寓和大户型住宅的主要群体;中等收入组及中等偏上收入组房价收入比在合理区间内的主要集中在90平方米以下住房,表明这部分居民通过融资行为补充购买能力后可支付中小户型住宅;中等偏下和部分中等收入组的支付水平可购买具有政府补助性质的经济适用房;低收入组收入低、贷款能力弱,住房支付能力明显不足,无力购房。
2.2 居民可支配收入增速赶不上房价增速,普通购房者面临支付困难
2006年至2010年,南宁市住宅均价增长92.30%,其中90平方米以下住房增长95.31%,140平方米以上住房增长161.55%,别墅和高档公寓增长300%。相对应,南宁市居民可支配收入平均增长74.06%,低收入组增长72.74%,中等收入组增长78.43%,高收入组增长92.01%。房价增速明显快于可支配收入增速。由表4可知,在2006年的房价水平下,中等及以上收入居民有能力购买90平方米以下小户型住房,到2007年以后,收入水平要达到中等偏上水平才具备购买小户型住房的能力,普通购房者支付压力越来越大。
数据来源:根据中国人民银行历年利率、南宁市统计年鉴相关数据计算所得。
数据来源:广西建设厅调研数据。
数据来源:南宁市统计年鉴2007-2011。
2.3 住房供给结构不尽合理
南宁市中低价位、小户型商品房住宅供应不足。从近5年新建住房各户型结构看,90平方米以下住宅占比由2006年的14.73%提高到2010年36.24%,90~140平方米住宅占比由63.15%下降到48.72%,140平方米以上大户型由22.12%下降到15.04%。虽然小户型的比例有所提高,但是对这部分住宅具备有效需求的中等收入人群占到整个社会的40%~60%,中等收入家庭作为住房市场需求潜力最大群体,其对中小户型住宅的需求得不到满足,极大地影响了供给平衡。
3 政策建议
3.1 建立二元多层次的住房梯级供应模式
二元,即既要发挥市场对商品房市场的主导作用,同时政府要通过再分配保障低收入居民的住房权利。多层次,即在住房供应形式上应包含大户型高档住房、中小型普通商品房、含政府优惠政策的经济适用房、限价房和廉租房等。
3.1.1 优化土地供应结构
在土地供应上,要保证普通住宅的建设用地;在土地规划上,增加中小户型普通商品房、经济适用房、廉租房的土地供应,减少别墅、高档住宅商品房的土地供应。对用于保障性住房的用地可制定适当的优惠政策。
3.1.2 优化住房供应体系
注:表中黑色粗体表示在合理取值范围之内的值。
既要有面对高收入者的大户型、别墅、高档住宅,也要有面向更多中等收入者的中小户型、中低价格的普通住宅。各类户型住宅的建设比例应依据各收入等级居民实际支付能力以及需求大小来确定。否则会导致高价商品房空置、中低收入者住房需求得不到满足的供给失衡问题。
3.1.3 完善住房保障制度
住房保障体系包括:经济适用房、廉租房、限价房。本文研究表明,南宁市低收入者收入少、贷款能力弱,住房收入比为其实际支付能力的2~3倍。因而,政府要完善住房保障制度,切实解决城市中这部分无房或住房困难户的住房问题。
供应方面:首先,要在充分利用已有房源的基础上汇集社会闲散房源。其次,明确住房保障对象,经济适用房面向中低收入住房困难者;限价房面向既无力支付高房价又不符合申购经济适用房条件的中等收入者;廉租房面向城镇最低收入家庭。再次,合理设计保障性住房面积、户型、建筑标准、配套设施等相关标准,要符合目前南宁市的经济发展情况、居民实际支付能力和居住状况的要求。资金方面:要从政策上鼓励投资主体多元化。从投资角度看,相对于其他房地产开发项目,保障性住房投资回收期长、利润难以保障,因而缺乏多元化的融资渠道。为此要探寻各级政府、商业银行、金融机构、企事业单位等主体在保障性住房建设上的合作方式,保证资金来源。管理方面:首先,建立城市住房困难户数据库,并确保及时更新。其次,制定严格的受惠人群标准,对于申购保障性住房的家庭,应对其收入状况进行严格审核,以严防投机者利用制度漏洞牟利。
3.2 鼓励自住改善型需求,抑制投资投机型需求
南宁市各收入群体收入差距较大,部分中低收入者无法满足自住型、改善型住房需求,同时高收入者对住房有投资需求。对于投资投机性需求要用税收进行严格限制,严格执行二套房政策、限制异地购房数量、相关的贷款政策,把投资投机性需求稳定在较小比例上,防止房地产市场因投资投机性需求波动产生大的波动。对于自住型、改善型需求,可采取降低首付比例、实施优惠的房贷利率和税收优惠等措施。
4 结语
从长期看,城市房价应与居民可支付能力相一致。本文以南宁市为例,根据城镇居民住房支付能力确定其房价收入比的合理区间,考察南宁2006-2010年各类住宅对不同收入阶层的购房支付能力。实证结果表明,南宁市各收入群体收入差距较大,购房支付能力呈明显的梯级状,高收入人群支付能力强,中低收入人群收入增长速度赶不上房价增长速度,面临购房困难,供房结构仍不尽合理。因而,要通过建立二元多层次的供房结构,为不同收入阶层提供各类住宅产品;通过财税等措施鼓励自住型、改善型需求,抑制投资投机型需求,从而确保南宁市房地产业健康发展。
参考文献
[1].栾贵勤周雯瑜孟伟.我国城市居民购房支付能力研究.价格理论与实践.2011.11
[2].孔静芬.我国居民收入与房价的关系研究.社会科学战线.2008.8