中国房价构成因素分析

中国房价构成因素分析（共3篇）

中国房价构成因素分析 篇1

近年来, 随着中国经济快速发展, 人民收入水平不断提高, 对高质量住房的需求也逐年增大。中国房地产市场持续升温, 过快增长的房价成为社会讨论热点。研究房价影响因素, 对于提高居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续健康发展具有重要意义。

一、因子分析的基本原理

因子分析是利用降维的思想, 把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的统计分析方法。因子分析的一般模型为:Xp=ap1F1+ap2F2+…+apmFm+apεp。其中, Fi是公共因子, 他们之间两两正交。aij是公共因子的负载, 载荷因子越大, 说明第i个变量与第j个因子的关系越强。εi是特殊因子, 表示对应变量中不能被公共因子解释的部分。各特殊因子间及特殊因子与公共因子间相互独立。

二、利用数据进行因子分析

1.指标的选取。

遵循着体系综合性、指标可得性原则, 选取11个指标:X1房地产开发投资完成额 (亿元) , X2施工房屋建筑面积 (万平方米) , X3房屋销售面积 (万平方米) , X4房价增长率 (%) , X5人均地区生产总值 (亿元) , X6年末总人口 (万人) , X7城镇居民人均家庭收入 (元/人) , X8城镇居民家庭消费性支出 (元/人) , X9人均道路面积 (平方米) ;X10人均绿地面积 (平方米) ;X11第三产业占比 (%) 。并在东部、中部、西部各选取五个代表性城市作为样本进行分析。东部:北京、上海、南京、杭州、广州;中部:合肥、南昌、郑州、武汉、长沙;西部:重庆、成都、昆明、西安、兰州。

资料来源:由《中国统计年鉴2009》、各城市统计公报数据整理得到。

2.KMO和Barelett检验。

利用SPSS将数据进行检验。检验结果KMO取值为0.620, 大于0.5的标准, Barelett检验中显著概率为0, 说明各变量间相关程度无太大差异, 相关矩阵间有公共因子存在, 适合做因子分析。

3.计算因子载荷矩阵与特征值以及贡献率。

采用SPSS计算公共因子的特征值和方差贡献率, 由大到小排序, 输出结果有4个公共因子特征值大于1, 贡献率分别为37.828%, 24.406%, 16.415%, 11.973%, 累计达到90.622%。因此, 提取这4个主因子就已经包含了11个变量的绝大部分信息。采用方差最大法, 对因子载荷矩阵实行正交旋转, 得到较理想的因子载荷矩阵。

三、结果分析

(一) 因子命名

由表3可知, 变量X5、X6、X7、X8、X11对第一主因子影响很大。其中, 人均地区生产总值反映了地区经济发展水平, 城镇居民人均家庭收入决定了居民购房能力, 第三产业占比反映了服务业的发展程度, 对于拉升地区经济有重要作用。

变量X1、X2、X3对第二主因子的影响较大, 说明第二主因子主要由房地产开发投资完成额、施工房屋建筑面积、房屋销售面积构成。这三个因子反映了房地产市场投资、销售等情况, 因此定义为房地产市场因子。

第三主因子在人均道路面积、人均绿地面积上有较高载荷, 反映了交通和环境方面的因素, 定义为交通环境因子。

第四主因子由房价增长率单独构成, 由于房价增长率可以作为人们对未来房价走势的预期, 因此定义为预期因子。

通过提取这4个因子可以基本反映全部指标的信息, 所以决定用4个新变量来代替原来的11个变量。

(二) 计算因子得分

根据表2及方差贡献率值可计算各公共因子的得分, 得分可以反映受此因子影响的程度。

计算各地区的综合得分:F= (37.828×F1+24.406×F2+

(三) 结论

1. 城市化进程的加速造成对住房旺盛的需求。

地区的城市化进程、城市人口数量, 在客观上决定了对房屋需要的规模。从表3可以看出, 东部地区城市的经济因子得分相对较高, 说明在东部经济基本面的因素是抬高房价的重要原因。中国东部沿海地区经济相对发达, 城市化进程高, 家庭小型化和分散化的速度快, 使得对房屋需要的增加也较快。上海、广州等地区吸引大量外来打工人口, 不管是购房还是租房, 都会在一定程度上形成对住房供给的压力;北京、南京作为中国重点教育基地, 每年大量高校毕业生在当地就业, 也成为住房的急切需求者。另外, 很多具有隐性收入的人将在北京、上海、广州这样一些经济发达的城市购房, 作为一种身份的象征, 从而哄抬了房价。

2. 政策执行不力以及投资渠道缺乏造成宏观调控成效难以显现。

中国许多地区房地产投资在总投资中占相当大比重, 如上海就保持在40%左右, 浙江、广东等也超过30%。由于房地产税收收入和土地出让收入是地方财力的重要支撑, 地方政府为追求政绩, 当然不希望房价下降, 因此助长了官员抵制和化解调控政策的心态, 为部分开发商违规行为开绿灯, 推动房价上涨。另外, 中国股市发展不成熟, 银行利率偏低, 商品房投资作为风险相对较小、不用太多专业技术的投资渠道受到投资者的青睐。在2003年以前, 深圳、上海、北京是中国房产行业最兴盛的城市。而自2003年以来, 由于以上城市的可居住资源减少和相关政策出台, 使房产行业的经营地有所转变, 重庆就成为中国几个新星的房地产地之一。如表3所示, 重庆第二主因子的得分为11个城市最高。

3. 居民的消费观念转变从某种程度上导致房地产需求的增加。

近几年居民的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变, 原来的一次性购房、一步到位的思想也逐步改变, 这在一定程度上也刺激了房地产业的发展。人民生活水平提高后, 对于二次置业的人来说, 都想购买大一些, 居住环境舒适一些的房屋。比起中国一线城市可居住资源减少 (如表3所示) , 南京、杭州、合肥、成都在第三主因子上的得分较高, 这些文化特色鲜明、人居环境优越的二线城市正吸引着越来越多的投资者。

4. 对未来的预期也影响着市场需求。

由于房屋是生活必需品, 有时表现出并不因房价上涨而减少对房屋的需求;另外房屋可作为投资品, 价格上涨可能会助推需求的增加。正是这样的原因导致了需求对价格预期有很多时候并不敏感。从表3可以看出, 中国西部地区在预期因子上的得分普遍高于东部地区, 说明随着东部城市可开发资源的减少, 西部各地区正日益成为投资者的新宠。2008年国家发改委宣布, 重庆与成都一起成为新的综合改革实验区, 昆明开展“新城运动”, 这些利好政策都促使预期因子在抬高当地房价上起到重要作用。

参考文献

[1]熊伟.中国房价持续上涨的流动性过剩因素分析与对策[J].生产力研究, 2007, (19) :87-88.

[2]莫光财, 陈照琳.房价上涨中的地方政府有限理性行为[J].地方财政研究, 2007, (9) :10-13.

[3]洪弋浩, 黄汉江.房价影响因素理论研究[J].中国经贸导刊, 2010, (2) :72.

中国房价构成因素分析 篇2

作为中国经济的支柱产业之一, 房地产价格的变动会直接影响国民经济健康发展。实行“限购令”对各线城市的房地产价格影响不尽相同, 影响房地产价格变动的因素也因此而有所改变。目前国内外学者大多研究某个或某些变量对全国总体房地产价格的影响, 而很少研究影响各线城市房地产价格变动的主要因素以及在政府的政策调控下这些主要影响因素的变动。在此背景下, 本论文的研究重点在于, 以2010年6月至今我国一二三线城市的月度平均数据进行实证检验, 深入探究我国各线城市房地产价格变动的主要影响因素, 并在此基础上, 为各线城市的地方政府针对房地产市场进行宏观调控提出合理的政策改进建议, 这将对我国房地产的健康稳定发展具有一定的理论指导意义及实践意义。

一、文献综述

在中国的房地产价格决定方面, 国内学者也进行了不同角度的研究。周京奎 (2005) 研究了中国4 个直辖市的住宅价格与货币政策、 银行贷款之间的关系, 认为宽松的货币政策导致了中国房价的上涨。此外, 房地产价格和土地价格之间的关系也被广泛关注, 平新乔 (2004) 认为地价的上升推动了房价的上升。根据严金海 (2006) 的研究成果, 中国房价与地价的关系长期两者存在着相互影响, 而在短期, 是房价决定地价, 而地价对房价的影响不大。况伟大 (2005) 提出, 在供大于求时, 房价与地价呈线性负相关关系;在供小于求时, 房价与地价呈线性正相关关系。王爱俭、沈庆劼 (2007) 运用1999-2004年的数据以及相关研究估计的人民币汇率低估幅度等进行实证分析, 认为汇率低估会造成经济结构倾斜, 之后低估汇率的调整所引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上涨。Pinelopi Koujianou Goldberg, Michael M.Knetter (1997) 将汇率对房价影响的传导机制分为直接传导机制和间接传导机制, 其中直接传导机制指的是汇率变动直接影响到的是进口品价格, 但是由于房地产产品土地的位置固定性不可移动, 直接传导机制对其基本没有影响, 间接传导机制指货币工资机制, 货币供应机制, 收入机制。熊璐瑛 (2009) 从房地产供求角度出发, 分析人民币升值为房地产市场带来的财富效应和收入效应;财富效应增加国内投资者对房地产的需求, 资金流入效应刺激国外投资者对房地产需求, 同时人民币升值将增加开发商的土地储备, 在建工程和存货价值, 同时降低房地产行业建筑材料, 住宅设备的进口价格, 降低开发建设成本, 从而推动供给增加;因此, 汇率的上升会拉动房地产价格的上涨, 而汇率下降将使价格下跌。

在探索房地产价格区域性差异影响因素方面, 国内学者进行了以下研究。张涛 (2006) 通过建立两隔离市场模型发现我国不同区域的房地产价格弹性存在很大差异。针对房地产价格区域性差异的原因, 邬文康 (2011) 发现我国各区域房地产行业的发展规模、房地产市场供给和消费需求都存在明显的地区差异, 我国区域经济发展水平不均衡、居民消费水平差异较大、消费观念不同以及国家政策倾斜程度造成了我国房地产价格的区域性差异。而沈悦、刘洪玉 (2012) 对我国14个城市房地产价格与经济基本面的关系进行实证研究, 认为经济基本面不同是房地产价格区域性差异的原因。郭敏、万金金 (2012) 采用面板分析方法对我国12个省区进行分析, 发现我国各区域平均住房消费和边际消费倾向存在显著差异, 经济发达区域的住房消费意愿尤为强烈, 这造成经济发达省份房地产价格偏高。李勇辉、陈勇强、何灵 (2012) 认为我国东中西三个区域房地产业存在价格差异、投资差异、市场供给差异、消费需求差异以及就业差异, 形成这些差异主要是各区域经济发展状况、政策扶持力度和消费观念不同而造成的。

此前有关学者的研究或从宏观上分析中国整体楼价的影响因素, 根据整体楼价的影响因素针对政府提出有关政策调控的政策建议, 忽略各线城市楼价主要影响因素的差异, 造成政府政策调控的低效;或选取的研究时段与现今的情况差别过大, 导致得出结论对现实指导意义不大。由于2010年5月国家相继颁布“限购令”, 这些政策对房地产价格的决定因素产生重要影响。因此本文选择研究2010年6月后中国各线城市楼价的决定因素更加符合中国未来房地产市场的情况, 对政府政策调控更具意义。

二、理论分析

(一) 中国的城市等级划分

根据GDP规模、居民人均收入、500强企业落户数量、一线品牌进入密度和进入数量等指标, 中国的全部城市可以分成以下五种级别:一线城市, 如四大直辖市和部分经济发达的东部沿海省会城市;二线城市, 包括中东部地区的省会城市、沿海开放城市和经济发达的地级市;三线城市, 包括中东部地区省域内的区域中心城市、经济条件较好的地级市、全国百强县以及西部地区的省会城市;四线城市, 以中部地区的地级市为主, 也包括经济发达省份的欠发达城市;五线城市, 经济基础较差和交通落后的中西部地级市。本文在此选取中国经济实力较强、人口规模较大的一二三线部分城市作为研究的样本, 因为房地产市场在这些地区比较成熟发达, 所以以这些样本来探究汇率变动对各线城市房价的影响比较有现实意义。

(二) 中国各线城市房价主要影响因素的理论分析

纵观前人的研究成果, 不难发现影响房价的因素众多, 但对于中国各线城市的房价来说, 不同因素的影响程度不一。本文从房地产市场的供应方、需求方、政府和宏观经济变量四个角度, 结合理论分析, 为区分各线城市房价变动的主要影响因素提出一些可供检验的假说。

1、供给方因素:土地价格。土地价格作为房产建筑成本的一部分, 根据理论, 土地价格的上涨将导致房产的建筑成本上涨, 从而提高了房产的价格。随着中国人口的不断增加, 人均土地面积的持续减少促成了总体的土地购置费用不断攀升。对于人口众多土地资源相对稀缺的前三线城市来说, 这为当地的房地产开发的成本带来不小的压力。

H1:土地价格同中国各线城市的房价呈正相关关系

2、需求方因素:人均GDP和投资者预期。理论上说, 当一个城市的人均GDP增加时, 居民的购买力上升, 刺激居民增加商品的消费数量。而受中国人传统观念影响以及出于规避通货膨胀带来的风险使手里持有的资产保值的目的, 公众愿意将多余的资金用于购置房产, 即提高了房产的有效需求, 进而抬高了房价。在一线城市, 由于其流动人口占比大以及人均GDP水平起点较高, 相比起消费性需求, 人均GDP的增加使居民对房地产产品的投资性需求上升的幅度更大, 进而大幅度抬高房价。而对于二三线城市, 目前仍处于快速发展阶段, 其人均GDP起点较低, 人均GDP的增加在刺激居民对房产的消费性需求作用比较明显, 房价也会因此上涨。另一方面, 相比起股市的高风险性和收益不确定性, 由于房地产产品拥有消费性和投资性双重属性, 投资房地产能让投资者资产保值, 收益可以预计而且也相对稳定。当投资者预期某城市房价会上涨时, 投资者会加大对该城市房产的投资力度, 增加当地的房产需求, 房价因此被抬高。对于中国各线的城市来说, 一线城市的房地产市场比较成熟, 房地产供应商数量多而且彼此之间竞争激烈, 房价比较符合市场供求规律;二三线城市的房地产市场仍处于上升阶段, 房地产供应商比较少, 竞争也不如一线城市激烈, 于是经济实力较强的房地产供应商往往对当地的房价定价具有重要导向作用, 为房地产市场创造不少投机套利机会。

H2:投资者预期和人均GDP同中国各线城市房价均呈正相关关系, 相比之下, 投资者预期对二三线城市房价影响显著, 而人均GDP则对一线城市房价影响显著。

3、政府因素:地方财政。在分税制改革之后, 税收征管权力和财政收入更多地集中到了中央政府, 使得地方政府在支出途径和方式不变的情况下手中可用资金来源受限, 极大增加了地方政府的财政增收节支压力。由于土地的集体所有制以及对于地方政府征地的相关法规建设和具体实施过程中的问题, 土地出让金已成为各个地方政府的重要收入来源, 土地出让金占地方政府预算外收入的比重有不断增大的趋势。现在“土地财政”的现象越来越普遍, 当地房地产市场的繁荣将为当地地方政府财政收入的增加提供保障。此外, 中国房地产占GDP的比重也有不断增大的趋势。在“唯GDP”论的政绩考核标准下, 由于房地产行业具有强大的经济带动效益, 地方政府官员为了自身利益也需要刺激房地产市场的发展来创造更多的GDP。在这双重激励下, 地方政府会实施一系列的政策手段来保持或者维护房价的上涨, 这就是为什么中央政府想要给房地产市场降温, 而没有得到预期的效果的原因。 以上分析表明, 一般而言, 地方政府和房地产之间关系密切。如果地方政府对房地产市场干预程度越高, 房地产价格应该越高。于是, 本文采取地方政府的财政收入占GDP的比重来衡量政府因素对各线城市的影响。一线城市大多是直辖市或者重要省会城市, 经济高度发达, 财政收入来源广泛, 政治比较透明, 上述“寻租”现象并不多见, 当地政府对房地产市场的干预程度并不高。而二三线城市虽然经济增速快, 但由于其政治地位较一线城市低, 财政收入渠道有限, 靠增加土地出让金来维持当地政府财政收入显得越来越重要, 当地政府对房地产市场的干预程度将进一步加大。

H3:地方政府财政收入占GDP的比重与中国二三线城市房价呈正相关关系, 但是对一线城市没有显著影响。

4、宏观经济变量:汇率。一般来说, 在其他条件不变的情况下, 本币升值会使进口品的价格相对下降, 公众手持的本币实际购买力增加;而另一方面, 本币升值会使出口品的价格相对上升, 出口萎缩, 降低国内总体物价水平, 产量减少, 失业增加。为了有效刺激国内投资和需求带动经济发展, 政府往往会采取扩张性货币政策和扩张性财政政策来增加公众对各类商品的消费需求, 此时公众对具有消费性和投资性双重属性的房地产的需求也会增加, 由此带来房价的上涨。而本币预期升值对国外投资者具有强大吸引力。虽然中国的资本项目开放程度低, 但较低效率的资本管制以及相比起股市, 房地产市场准入门槛低, 国外投资者为了取得汇率升值的套利机会还是愿意通过各种可行途径投资中国房地产市场, 造成大量国外热钱涌入, 推高房价。在一线城市, 由于市场竞争激烈, 加之房价水平高, 房价继续上升的空间有限, 对国外热钱的吸引有限, 但汇率上升在增加公众对房地产市场需求的影响比较明显, 房价还是会因此而上涨。而在二三线城市, 房地产市场仍处于快速发展阶段, 房价上涨空间大, 对国外热钱吸引力大;在国外热钱涌入以及当地公众对房产的需求增加双重作用下, 房价较一线城市有更大幅度的上涨。

H4:汇率同中国各线城市房价呈正相关关系, 其中, 对二三线城市房价的影响较显著。

三、变量、模型选择与数据

针对上述假说, 结合文献中方法以及笔者之前对于现状和理论的分析, 本文选取的主要变量见下表:

建立的计量模型如下:

关于数据的说明:本文选取了自2010年6月到2015年5月的一二三线城市房价的月平均数据, 地价的月平均数据, 人民币实际有效汇率月度数据, 并且对房价和地价进行季节调整。同时选取一二三线城市年人均GDP与每年地方财政收入占GDP比重的平均值, 进行频率转换。主要数据来源于历年《中国统计年鉴》, 中国指数统计网以及《中国房地产统计年鉴》。人民币的实际有效汇率来自于IMF国际金融统计 (IFS) 数据库的月度数据的整理。地价采用的是历年来各地方房地产开发统计中, 房地产商的土地购置费除以其土地购置面积得来。笔者之所以选择从2010年6月至今的数据, 是因为在2010年5月我国深化了人民币二次汇改, 我国外汇管制进一步放开, 外资冲击更加明显, 同时我国房地产市场相对成熟, 利用这些数据进行实证分析, 这样得出的结果更加符合我国未来房地产市场的变化规律。

四、回归结果与解释

(一) 回归结果

笔者针利用有关数据得出以下估计结果: (表2, 表3, 表4)

从回归结果上看:

1、供给方变量:对于一线城市, 土地价格上升1%, 房地产价格上升0.03%;对于二线城市, 土地价格上升1%, 房地产价格上升0.01%;对于三线城市, 土地价格变量未通过检验, 说明土地价格对房地产价格影响不显著。一二线城市回归结果对H1提供足够支持, 但三线城市回归结果与H1相违背。

2、需求方因素:对于一线城市, 人均GDP与房价呈正相关变动, 并且影响非常显著, 但购房者预期对房价影响则不显著;对于二线城市, 人均GDP与房价关系不显著, 但是购房者预期与房价呈正相关变动, 而且关系密切;对于三线城市, 人均GDP与房价呈正相关变动, 但是影响较小, 购房者预期与房价呈正相关变动, 影响较大。综上所述, 回归结果支持H2。

3、地方政府变量:一线城市与三线城市地方政府财政收入占GDP比重对房价影响不显著;二线城市地方政府财政收入占GDP比重与房价呈正相关关系, 但是影响较小。因此, 回归结果未能支持H3。

4、货币政策变量:人民币实际汇率对一线城市房价影响并不显著;人民币实际汇率与二线城市房价呈负相关关系, 而影响较小;人民币实际汇率与三线城市房价也呈负相关关系, 但影响较大。综上所述, 回归结果未能支持H4。

(二) 关于回归结果的进一步解释

从上面对于回归结果的报告中可以看出, 虽然一二线城市供给方成本因素对房价的影响在统计意义上可以通过显著性检验, 但从经济意义上来看影响较小, 一线城市土地价格上升1 %导致房屋价格上涨0.03 %, 二线城市土地价格上升1%, 导致房屋价格上涨0.01%, 三线城市土地价格对房价影响不显著。这表明由于房地产行业的利润率较高, 而且在许多地方由于需求因素或者政府干预所带来的扭曲, 房地产行业的定价并非成本定价, 从而价格的变动在很大程度上并未反映成本的变动。

从需求方因素来看, 一线和三线城市人均GDP对一线和三线城市房地产价格的影响从经济意义和统计意义上都较为显著, 这表明收入约束依然是目前一线和三线城市房地产需求的瓶颈, 收入的增长会明显带来房地产需求的增加, 从而推动房价的上涨。对于二线城市, 人均GDP与房价并无明显关联, 表明在二线城市, 收入对房地产需求约束不大。另外, 引入购房者预期是本文的一个创新之处, 过去的学者认为中国目前的自有住房率较低, 对房屋存在刚性需求, 因此房地产价格预期对房地产价格影响不大, 但是根据实证分析结果我们发现在二三线城市, 购房者预期对房地产价格有重要影响, 这表明二三线城市购房者对改善性住房等需求增加。

从地方政府因素来看, 一线和三线城市政府财政收入占城市GDP比重对房价影响不大, 说明一线和三线城市政府对房地产市场干预减少, 政府财政收入构成转变。但二线城市政府财政收入占城市GDP比重与二线城市房价呈正相关, 这表明由于存在着切身的利益关系, 多重驱动下的二线城市地方政府努力防止房价下滑, 从而为房地产供应商提供各方面的支持, 包括实际的政策支持和口头支持, 对二线城市房地产泡沫形成具有较大推动作用。

从货币政策因素来看, 回归结果与假说4相悖, 这说明一线城市由于“限购令”及政府管制等原因, 国际热钱难以自由进出房地产市场进行逐利, 而在二三线城市的房地产市场存在较多国际投机者的资金, 在人民币实际汇率上升时, 国际投机者大量销售房产, 套现资金, 导致房地产供给增加, 房价下降;而人民币实际汇率下降时, 由于近年来中国发展势头强盛, 再加上近期“一带一路”, 亚投行等战略部署, 国际投机者对人民币持长期增值的预期, 而房地产作为长期保值的投资品, 是国际投机者重要投资选择, 因此投机者追加资金加入二三线房地产市场, 导致二三线房价上升。

五、结论和政策建议

(一) 主要结论

1、土地价格对房价的影响在经济意义上不显著。这表明房价的决定因素主要不在供给方, 至少不在供给成本方面, 这可以部分验证房地产行业存在较大的利润空间。

2、在一线和三线城市需求因素中的人均GDP对房价的影响较为显著。这表明一三线城市房价的一个重要推动因素是人均收入水平的增长。但是对于二线城市, 由于人均GDP相对三线城市较高, 而房价相对于一线城市较低, 因此人均收入水平并未成为制约二线城市投资者对房地产的需求。此外, 与过去学者认为中国房地产存在刚需, 房价的预期对房价影响不大的观点不同, 笔者发现在二三线城市, 需求因素中的投资者预期对房价影响比较显著。

3、在一线和三线城市, 地方政府对房地产价格影响不显著, 这说明一三线城市地方政府改革已取得明显进步, “土地财政”现象减少;而在二线城市, 地方政府仍对房地产价格有一定影响。

4、人民币实际汇率与二三线城市房价呈负相关。结果表明二三线城市房地产市场中存在大量国际投机者的资金, 汇率的变动将影响国际投资者对二三线城市房地产市场的投资决策。

(二) 主要政策建议

1、二线城市地方政府减少对房地产市场干预。分税制改革直接赋予了地方政府新加税种的权利, 而在财政支出不断增加的压力下, 地方政府的创收动力可想而知。而和房产有关的各种税费明显成为了许多地方政府的主要收入来源, 这就很难保证地方政府在贯彻中央关于房价调控政策时能够落实到位。经过多年努力, 一线城市和三线城市地方政府改革取得成效, 税收结构改变, 但是二线城市地方政府对房地产市场干预仍旧较大, 只有继续弱化二线城市地方政府和房地产市场的联系, 中央政府的政策调控目标和渠道才能统一, 取得真正的实效。

2、一线和三线城市地方政府增加经济适用房等面向中低收入阶层类型的住房供应量。收入水平是制约一线和三线城市中低收入阶层住房需求的瓶颈, 提高他们的收入水平会带来由于刚性居住需求导致的住房实际需求的增加, 在统一市场的前提下会进一步推动目前已经存在泡沫的房地产价格的上扬。而经济适用房等福利性住房的供应, 等于变相增加了中低收入阶层的补贴, 提高了他们的收入, 从而为抑制市场价格的上涨提供可能。

3、二三线城市政府加强对房地产交易的管理。作为一个城市的经济发展基础, 房地产行业的健康发展能带动相关产业的蓬勃发展, 有利于城市的经济繁荣和进一步增强城市竞争力。但国外投机资金常常以合法和非法渠道进入二三线城市房地产市场, 参与房地产市场炒作, 不断抬高房地产价格, 增加政府宏观调控的难度和金融管理的风险。二三线城市政府应该加强对房地产市场交易的管理, 如出台二手房交易限制以及继续完善购房实名制等措施;利用大数据分析对房地产项目下跨境资本的结构、数量和动向进行数据搜集、统计、监测和分析, 预测跨境资本的意图和动向, 防止大量国际热钱进出, 造成二三线城市房地产市场崩盘。

4、二三线城市政府合理引导公众对房价预期。从本文实证结果可知投资者预期对二三线城市房价影响显著, 正确引导公众对房价的理性预期, 将对当地房地产市场的健康发展发挥重要作用。由于房地产行业是资本密集型产业, “羊群效应”能诱发、膨胀公众的购房需求, 加上房地产开发商有价格设定优势, 公众的盲目预期往往会对房地产市场的交易价格产生巨大影响。因此, 二三线城市政府有责任及时发布房地产市场的相关信息, 从各个环节加大房地产市场的透明度, 引导公众的理性预期, 减少公众因盲目预期造成房地产市场的泡沫增大的风险。

参考文献

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[10]郭敏, 万金金.应用面板数据对我国城镇居民住房消费地区差异的研究[J].当代经理人, 2012 (1) :194-195.

中国房价构成因素分析 篇3

随着居民可支配收入增长和城市化水平的提高, 中国房价在初期出现一定程度的攀升确是得到了消费需求的支撑, 也是合理的, 但之后的大幅度、迅猛上涨就不能完全由刚性需求来解释了, 市场价格机制失灵背后必有某种推动机制在长期、持续地发挥着作用, 这就是非市场力量的干预, 而政府又是主要的干预力量。就在房价一直居高的情况下, 房价稍有下降, 地方政府就会频繁出台关于“救市”的各种政策。政府频繁干预市场的行为让人怀疑中国房地产市场发展方向的正确性, 以及蕴含其中的房地产泡沫严重威胁着我国经济发展, 所以研究推动中国超高房地产价格的制度因素以及寻求治理对策很有必要。

二、推动中国房价居高不降的制度因素

(一) 财权与事权失衡的分税制度。

我国自1994年开始实行分税制, 按税种划分中央和地方收入来源, 并实现“三分”:分权、分税、分管。不过, 分税制的不足之处随着地方上的事权不断扩大暴露得愈加明显, 中央与地方政府之间的财权与事权失衡也更加严重。扩大地方财政收入来源成为地方政府迫在眉睫的一件大事。在大多数城市没有较高利润产业的情况下, 而房地产业凭借其高产业关联性, 可以贡献较大税收等特点, 成为地方政府解决财政收入不足的优先调控对象。由此导致地方财政存在过度依赖土地现象, 尤其是大中城市, 地方政府的重要财源已成为“卖地”, 而地方政府因为分税制带来的财权不足变为房价过快上涨的重要推动力。

(二) 垄断性的城市国有土地批租制度。

该制度规定地方政府有权通过出让 (批租) 若干年土地使用权而收取租期全部租金, 且收入归地方政府所有和支配。这为地方政府搞土地财政并在短期内获得巨额财政收入提供了基本条件和通道。

(三) 不完善的征地制度。

在地方政府借地生财背景下, 征地制度具有一定从属性。因为若没有土地批租制度给予地方政府以地生财的权利, 即使地方政府可以动用国家强制力征地, 但还是不可能像现在这样积极进行征地拆迁。但由于模糊的征地范围导致有些地方滥用征地权力, 实行低标准征地补偿, 以及非常不规范的征地程序, 使土地资源使用效率低下, 并滋生政府腐败。现行征地制度下, 我国政府普遍采取的是一种公告征地程序, 即政府以公告的形式将土地征收的范围、补偿标准告知被征地农民, 几乎不采取谈判、协调就实行征地。而现行的法律规定保证了政府以合法的方式低价获得土地, 再以高价转让, 差价部分就被地方政府依法获得, 但法律并未规定如何使用此款项, 这样就给政府创造了条件。所以, 这些土地 (利用) 制度都在不同程度上成为地方政府积极干预房价的基础性动力。

三、高房价治理建议

(一) 深化财税体制改革, 匹配财权与事权。

可适度加强中央事权, 同时进一步明确中央与地方事权。中央和地方按照事权划分相应承担和分担支出责任, 在此基础上理顺中央和地方收入划分, 使财权和事权相匹配。要发展地方政府主体税种 (如不动产税) 以及强化财政转移支付制度。在省直管县和乡镇综合改革基础上, 推动五级财政框架的财政体制扁平化到三级的改革。并按“一级政权、一级事权、一级财权”的原则, 构建财权与事权相适应、中央与省两级从上至下的转移支付加必要横向转移支付的财税体制, 减轻地方政府预算内的财政压力。

(二) 改革土地批租收入分配比例。

各地方政府可继续按“招、拍、挂”机制出让土地, 但要按规定将土地财政收益的全部或部分上缴到中央财政, 之后由中央财政根据各地区经济发展水平的差距在全国范围内调配这笔资金, 并以预算内的形式全数拨付给地方, 用于地方的经济建设和社会事业, 加强中央财政对地方政府的转移支付。拨付的数额不必和属地上缴的数额一致, 但要体现激励的原则, 统筹效率和公平。这样, 可以切断地方政府财政收入与其土地出让金收入之间的联系, 使其不再有动力推升地价进而抬高房价。

(三) 完善土地征用与流转制度。

要打破政府长期垄断土地一级市场的局面, 真正的还权于农民, 切实保障农民土地所有权的权益。改变长期作为建设用“经营角色”的地方政府职能, 尽快建设城乡统一的土地使用权流转的市场, 加快土地流转。在符合土地 (城市) 规划前提下, 允许直接流转农村集体建设用地, 不再由政府统一征地然后供地, 而是由农民直接参与供给, 保障农民平等参与市场的机会, 而且政府可以税收形式参与土地增值分配。同时, 加强对地方政府的监管, 如果政府要征地则必须严格按程序来进行。打破垄断后, 由市场配置土地资源并定价, 可以大大降低开发商购地成本, 进而降低房价。

摘要：我国现行的分税制、城市土地批租制度、征地制度存在弊端, 导致地方政府过度依赖土地财政, 加快地价不合理上涨, 从而导致高房价的产生。故治理高房价要从制度改革着手, 使其理性回归, 稳健发展。

关键词：高房价,制度因素,对策

参考文献

[1]孙波.土地财政改革是治理高房价的根本之道[J].中国对外贸易, 2012.1.

[2]黄仰玲.论我国城市高房价及其治理对策[J].市场纵横, 2014.9.