房价下跌（共8篇）
房价下跌 篇1
随着今年2月份杭州市德兴花园率先打出每平方米直降3000 元的横幅之后,包括无锡市、常州市在内的长三角地区城市已经打响了国内房价下跌的第一枪。紧随其后,从南到北,各地房价下跌的破冰之声不绝于耳,就连一直被视为房价中流砥柱的一线城市房价也出现了松动。
房价下跌的破冰之声立刻引发了人们的高度关注,房价这是要去哪儿?房价拐点到了吗?种种猜测之声随处可闻,地产业各位大佬为此也是唇枪舌剑,争辩得不亦乐乎。就在各位大佬辩论热闹之际,数据显示,包括一线城市在内的各地新房以及二手房的成交量大幅萎缩,有的城市一季度新房销售数量同比下滑了五成以上。这个极为残酷的数据告诉我们,房价撑不住了,房价下跌的原因何在?
房价下跌原因之一资金分流
4 月10 日,国务院总理李克强在博鳌论坛上表示政府不会推出大规模刺激经济增长的政策,这让很多寄望于政府大规模投资拉动经济的国内外人士很失望。其中,最失望的当属地产大佬,他们当中的很多人寄望于政府推动新一轮城镇化建设,但是目前这种想法肯定是落空了。
今年以来国内资金方面正在发生迅猛的变化,先来看看国人在投资理财方面想法的变化:今年2月份,央视证券资讯频道总编辑钮文新发微博指责“余额宝是趴在银行身上的吸血鬼”,此文发表之后引发国内财经界热议。我们不一定认同钮文新的观点,但是一个不可否认的事实是,随着以余额宝为代表的各种理财宝的出现,以80 后为代表的职场主力军把投资理财的重点转向了投资门槛极低、变现容易、交易成本可以忽略不计的理财宝,而投资门槛极高、变现不易、交易成本高昂的地产投资正在变成投资者眼中的“鸡肋”。换言之,余额宝不光是趴在银行身上吸血,还变相抢走了流向地产业的资金奶酪。
再来看看股市,虽然沪港通的具体实施日期可能还要等上6 个月时间,但是考虑到港股的低价格以及高分红,对于偏爱稳健型投资的国人来说,港股无疑是一个追求稳健投资回报的好去处。这就意味着,一大批偏爱稳健型投资的国人资金开始准备向港股转移,这对最需要稳健型资金支持的地产业来说,绝对是一个晴天霹雳。
想想看,没有了这些主力资金的支持,房价能不跌吗?
房价下跌原因之二成本回落
对于建房的成本,地产商们总是遮遮掩掩,生怕国人知道了砸他们的家。不过,通常说来,建房的成本不外乎拿地成本、融资成本、建筑成本这三大项,那么今年建房的成本到底有哪些?
先说拿地成本,在前些年地产业火爆的日子里,各地不断爆出地产商争抢“地王”的消息,土地价格也是一路走高。为此,各地政府加强了土地供给,大量土地通过招拍挂的形式进入市场,这不但满足了地产市场对土地的需求,也压抑了土地价格的上涨。从去年下半年以来,除了北京市等一线城市之外,各地地产商争抢“地王”的消息几乎销声匿迹,这意味着地产商拿地的价格渐趋稳定。
再来看看融资成本,很长一段时间,由于银行对地产商开发项目的贷款审批趋严,很多地产商为了满足地产项目对资金的旺盛渴求,不得不四处从民间举借高利贷,融资成本年利息高达30%以上。不过,随着包括保险资金、信托资金、券商资管资金在内的各种战略投资资金看好房地产市场,向地产商提供资金的渠道日渐增多,到达地产商手中的融资成本也就逐渐降低。目前,一线城市地产开发项目的融资成本已经低于15%,其他大多数城市地产项目的成本也回落到20%左右。
最后就是建筑成本了,这里又包括两大项,一是人工成本,一是建材成本。目前虽然人工成本仍居高不下,但是建材成本明显降低。从3 月份CPI数据可以看出,周期性产能过剩导致的工业产品价格下跌依然是主趋势。今年1 月份以来,受中国市场需求不足影响,国际市场铁矿石价格暴跌,铜价格暴跌,大宗商品市场熊气弥漫,致使国内钢材、玻璃、水泥等建材价格一日不如一日,建材成本呈现出大幅回落之势。
总体来看,今年以来国内建房成本明显回落,这就使得地产商有了敢于降价的勇气,因为降价不会影响地产商的既得利益,又能加速资金周转,何乐而不为?
房价下跌原因之三需求不足
看到这个题目,或许有人会不解,房子的需求怎么会不足,还有很多人没有房子啊?的确,是有很多人如今还没房住,但是我们在这里所说的需求不足指的是能够付得起买房首付款的需求不足。
笔者清明期间回了西安市老家,对当地人来说原先感觉很遥远的三环之内,有很多已经建好的非常漂亮的住宅小区。放眼望去,夜晚没有几家的灯亮着,说明这些新房要么没卖出去,要么卖出去被用于投资,尚未有人居住。
这种大量新房闲置的现象不仅仅发生在西安市,在国内大多数城市里,这种现象并不鲜见。笔者曾经采访长三角地区一位地产商,他告诉笔者,过去一个住宅小区的销售速度为一年到一年半时间,现在是三年左右,有的甚至五年还没有销售完毕。而从统计数据来看,排除北京市等一线移民城市的因素,国内其他城市按常住人口统计,平均每户居民所拥有的住房超过了两套。为什么以马佳佳为代表的90后能够喊出“90 后不买房”的口号,因为父母已经为其买好了。
由此来看,经过了15年以来史上最大规模的建房运动,有能力买房的人基本上都买了,如今对于买房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的国人,这些人希望买房,但是要积攒够买房所需的首付款尚需时日。
自从中国迈向市场经济那天起,市场价格的涨涨跌跌就是一件再自然不过的事情。不过,房价似乎是一个怪胎,一直走的是只涨不跌的路线。走了15 年之后,房价的量变似乎引发了质变,下跌表明了房价正式步入了市场化改革的正途。
(摘自《证券日报》)
房价下跌 篇2
原创于: 2014-02-25 14:43:17
2014年的房地产市场注定是不平凡的一年。土地市场的火爆，与开年之际市场量价齐跌的表现为2014年的中国房地产奠定了极其“诡异”的基调：在经济持续减速已成定局的情况下，中国房地产将何去何从，中国房价对中国宏观经济会造成什么样的影响，都成为决定2014年中国经济好坏的关键性因素。
就土地市场而言，2014年开年伊始，包括京沪在内的一线城市的土地市场仍然持续了2013年的热度。北京1月北京土地市场共成交26宗土地，累计成交金额405.92亿，超过了去年同期的7倍。但与土地市场的火爆冰火两重天的是，1月北京商品住宅成交仅仅只有6908套，成交面积74.42万平方米，无论是环比，还是同比，都暴跌近50%。6908套的月成交量甚至仅高于2012年1月“熊市”时的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签近9年来1月商品住宅销量的第二低位。在成交暴跌的同时，北京对高价楼盘开始解禁，1月份3个超过6万元的高价房获批，最高者每平达到9.5万元，但这些高价楼盘的入市，并没有带动楼市的回升，一线城市的楼市在经历2013年的疯涨之后，开始陷入了犹豫。
与此相对应，在对房价未来的预判上，看空者明显增多。最近引起最多关注的言论是中国社科院副院长李扬。他认为，中国宏观经济2014年面临经济减速、产能过剩、影子银行、地方债务以及房地产等五大风险。他认为，随着不动产统一登记以及信息联网的实施，住房过剩问题也可能露出水面，金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。同时，美国加大QE退出力度以及由此引发的新兴市场的动荡更加剧了中国房地产市场未来的不确定。春节前后，信托行业相继爆出可能违约的信息，如果深究，也和房地产行业不无关系。甚至香港房地产市场的降价，也引发了内地舆论关于房价未来的恐慌。
如此种种，已经明白无误的预示：2014年中国房地产市场绝非很多人乐观的认为，只是简单的市场分化：一二线城市继续上涨，而供应已经过剩的三四线及以下城市房价下跌。从目前的市场表现看，由于各种因素的影响，中国房地产的预期可能逆转，并导致整体房地产市场疲软，房价下跌。首先，从过去10多年房价上涨的三大引擎：货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看，最起码有两大引擎已经趋于熄火：一是货币超发，货币超发盛宴的结束，一方面和中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式有关，另一方面和美联储退出之后，全球流动性盛宴宣告结束有关。美国经济复苏、美元走强意味着过去近20年的流动性盛宴已经结束，新兴市场在未来至少五年将面临流动性短缺问题，这将迫使中国央行被动收缩货币，对于中国的房地产而言，货币的收紧对于快速上涨的房价而言，是最致命的。第二，自2012年开始，中国经济事实上已经告别了快速增长，2013年经济增长7.7%，更多的是依靠房地产投资的拉动，经济进入正常增长，包括房地产投资在内的增速不可能超常规增长。除了这两个因素之外，事实上，从供求关系而言，笔者在去年就一直强调，就中国房地产的周期而言，需求最旺盛的阶段已经结束，从总量看，中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平，住房供求已经基本平衡。从2013年房地产表现最好的一年的数字看：房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，占全年GDP的比重超过15%，而房地产开发企业施工面积66.6亿平，按照2013年房13亿平的销售面积，意味着未来五年，住房供应出现过剩肯定会成为事实，而2013年接近5亿平的待售面积事实上也意味着未来住房出现“产能过剩”的情况很快会成为事实。
物业税开征 房价下跌？ 篇3
为此，有关物业税对房地产市场的影响又成为当前讨论的一个焦点，特别是针对5年内物业税征收可能给房地产价格产生的影响，众说纷纭。笔者采访链家地产专业人士及相关专家后，得出一个惊人结论，如果物业税开征，房价会下降，同时，房产“平买贵用”的时代将会来临。
什么是物业税？所谓物业税又称财产税，可以算做一种持有税，简单地说，只要你拥有房屋的产权你就得缴税。物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
理论上房价会下降
如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。
据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以物业税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地租和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，剩余的在69年中分别缴纳，税费下降了(70-1)／70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考虑到发展商将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。
“链家”市场专业人士认为，物业税对房价下降绝对是个有利因素，但房价能降多少以及在多大程度上起作用，这还要看其他因素的相互配合。因为房价下降，一定是一个市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的。房价取决于许多因素，不能说物业税开征就会降房价。而且降价空间是理论界测算出来的理论空间；就目前实际情况来看，房价的下降幅度不可能如此明显，主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。目前，北京住房需求十分旺盛，发展商让利空间也不会太大；相反，开发商会变相通过增加小区附加值（如绿化、环境、智能化等）以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者，而消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。
华东师范大学商学院工商管理系副教授王学英有不同看法，她说：“房产商不愿意看到房价降低的，这是正常的变化。但物业税出台会加剧房地产市场的竞争，即使房价没有出现大家预想的变动，房子品质的提高也是房价下降的变相表现形式。”
平买贵用 贷款风险大
物业税的征收使得购房的税费从一次性交付分摊到持有年限时间内上缴，意味着“平买贵用”时代的来临，消费者的购房风险随之增大。
据链家地产提供的统计资料分析，在商品房的购买人群中有80%以上都是采取按揭贷款方式，即使是购买二手房，也有将近40%的人最终通过按揭贷款完成置业，这些人已经是“支取”了未来钱，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险。现在进一步加重税赋的负担，肯定会造成供不起楼、纳不起税的普遍现象，从而增加金融和楼市的风险。
另外，即使新房旧房采取不同的物业税税收标准，也不可避免出现不合理和不公允的现象。因为，税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在不可能退还已经收缴的税费；而且这些过去的高价物业也还存在被新的低价物业带动贬值的可能，原有的业主将会遭受物业贬值的打击。
“买得起住不起”的情况将大幅增加，业内人士认为，开征物业税后，大批本来家庭经济实力不强、使用银行贷款按揭购房者，会遭遇更大的风险。
房产投机行为将被遏制
在目前尚不规范和健全的房地产市场环境中，房地产的过度投机行为甚为流行，但物业税的出台，将有效遏制房产投机行为。
房产投机主要表现为两种现象：一种是在房地产开发环节。“炒地”现象极为严重，许多好地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到房价中。另一种就是“炒楼”，近乎疯狂的“炒楼”行为导致房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。无论是“炒地”还是“炒楼”，都掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。开征物业税后，由于土地成本大幅下降，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者囤积住房的成本，从而打击了“炒楼”者的“积极性”。
《钱经》提示：
房价下跌是福是祸? 篇4
牛刀:房价下降50%可保未来中国10年盛世
从我对中国社会的观察来看, 最近两个月要比上半年太平了许多, 那种天天转发的微博中, 到处是抗议强行拆迁的现象少多了。何故?因为房价开始停止了上涨, 老百姓在烦躁和微茫之中看见了希望, 心态开始平和。然而, 我们离太平盛世还有很长的距离。
这些年以来, 中国货币超发太多。首先是看看外汇储备已经高达3.2万亿, 表明10年多来仅此一项在国内超发货币21万亿人民币。再加上2009年超发货币10万亿, 总共最少超发货币30万亿以上。超发的货币怎么回收, 唯一的办法就是将房价降下来。在金融学上, 房价上涨是在创造货币, 货币越发越多, 矛盾越来越大, 经济结构完全扭曲无可继续时, 只有回收货币。而房价下降本质上是在回收货币, 这就是我们现在看见的货币紧缩。
其原理是, 房价上涨, 银行风险是与房价上涨一起加大;而回收货币, 表明银行风险不断在降低。这就是为什么银监会为什么说, 银行可以承受房价下降50%的压力的主要金融原理。银行系统稳定, 币值就开始稳定, 商品价格就要回归。逻辑上是, 房价不降通胀不可能得到遏制。
房价下跌让经济开始回归常态。房价上涨时, 农民不事农桑, 工人不事生产, 大家坐等房产升值, 钱一多就移民, 直接导致实业崩溃, 生产空转, 田地荒芜。谁还去创造财富?没有生产和消费, 我们用什么支撑起如此庞大的经济体?未来我们又如何投入全球经济的竞争?
房价下跌让腐败现象得到遏制。中国的楼市根本就不是一个市场, 冯仑戏称为青春痘, 过一阵子就会好。但是, 我认为中国房地产是一个充满掠夺、垄断、欺诈、暴利和暴力的五毒俱全的病人, 无法救治, 唯一的办法, 就是下调房价, 让一切泡沫自行破灭, 回归常态。房价只有与居民收入水平相均衡, 才是一个城市有活力的象征。现在, 很多市长动辄就是上百套住宅, 到了该吐出来的时候了, 贪官污吏一个一个在房价下降面前都会现形。
跌一点, 是没有用的, 中国也就从此错过发展经济的历史性机遇。展望未来, 当人口结构发挥作用时, 住宅将会长期贬值。未来十年, 中国能否启动内需将考验的是一个民族智慧, 而启动内需的第一步是民众对衣食住行的无忧, 才敢大胆的消费, 以促进生产。盛世与否, 取决于房价是否下降50%。
童大焕:房价下跌对七成以上国民没好处
房价下跌谁会受损失?谁会高兴?高兴的是那些没房的家庭和未婚但考虑买房的人, 前者约占家庭总数的4%～6%, 后者约占城市人口10%;而受损失的则是全国86%以上的有房家庭, 因为他们的财产缩水;受损失的还有财政收入下降的地方政府, 信贷收入下降的银行, 税费减收的财税部门, 以及相关产业链上的从业者等等。
任志强也加入了讨论, 他认为:“总理报告数为87.4%, 指个人产权的住房。每年会有拆除和新增。因此董藩教授用了约86%的数。”根据第六次人口普查数据, 以及其他相关数据推算出, 今日中国有一半以上的人口有住房需求。其中包含2.2亿流动人口, 占总人口的15.7%;以及任志强所说“超过40%住房条件差和多代同住的家庭”。这些人希望房价下跌, 并且保持他们能够承受得起的较低价位。但是, 他们之中未必有三分之一买得起, 而其中一部分人, 甚至已经因为失业而连生计都无着。
房价的下跌只对有需求中的一半、三分之一甚至更少的人有好处, 他们是下跌到一定程度后拥有实际购买力并且真实出手的人。这部分人, 不会超过全国总人口的三分之一。而且随着买房的人越来越多, 这个比例还会不断下降。他问道:为了少数人的利益而让大多数人作出牺牲, 究竟值不值?合理不合理?正义不正义?
有一个非常流行的谬论认为, 以自住为目的购置房产, 房价涨跌与我无关。这种思维者错在, 他不明白, 在现代风险社会同时又是信用金融社会, 一套产权完整、支配自由, 随时可以和银行完成抵押贷款交易的、价格稳步上涨的独立产权房, 事实上是一张最好的人生保险单。
一套价格稳步上涨的房子, 不管你自住还是不自住, 不管它在什么地方, 它都可以成为你向人生、健康和事业冲锋的堡垒:你可以用它抵押贷款, 用于创业、孩子教育、治疗疾病甚至养老。
很多人一生的积蓄就是供了一个房子。如果粮油、蔬菜等生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升, 惟独作为老百姓一生最大财富的房子却不断贬值, 实际上使每一个房屋所有人都失去了风险社会的对冲工具。在货币超发、通货膨胀的情况下, 中国什么都涨价, 如果惟独让房价不涨甚至下跌, 可能吗?
房子的资产属性是去不掉的。房价的下跌还会导致传给下代的资产减值。中国人是最关心下一代的。很多人只看到住房的居住属性, 没看到它的资产属性;只看到它“不动”的一面, 没看到它“动”的一面 (即人会变换住所) ;只看到“自己”这一面, 没看到“代际传承”这一面。所以不乏一叶障目、占小便宜吃大亏者。
房价下跌后不会再猛涨 篇5
这个小伙子真够精明。因为自房地产宏观调控政策以来，全国楼市成交持续低迷，房价松动迹象开始由新房向二手房、一线城市向二三线城市蔓延。这个小伙子在房价行将大幅回归合理价位之前，获利了结，可谓高手。
上个月回国探亲时，观察到北京、上海的房价已远超多伦多，可以和纽约媲美。每每与亲友谈及房市，他们都说现在买得起房的人都早有房子了，甚至拥有多套，而买不起房的人，哪怕房价跌一半也还是买不起。
从这个情况来看，北京、上海的房价走势只有两个可能，要么继续上涨，要么下跌，很难持平。笔者认为，此次国内房地产价格去泡沫化已成趋势，别再期望房市“假摔”后再猛涨。纵观全球经济形势，再看看中国的状况，房价已没有继续上涨的基础。
济南、南京和成都等城市近来纷纷出现土地流拍，低价成交成为了市场“主流”。随着土地成本的降低，以及建材价格降到了历史低点，地产商再用高成本推高房价的借口，已越来越站不住脚。
此外，高房价存在七宗罪，对经济的冲击不可忽视。首先，高房价带来的房地产暴利，吸引了大量资本进入房地产，阻碍了其他产业发展和就业岗位的创造，损害了实业；第二，高房价挫伤民众的购买力，大幅降低内需；第三，高房价增加了国家市政建设、住宅建设以及企业扩大再生产的成本；第四，高房价拉大了贫富间的差距，以高成本阻碍中下层致富的机会；第五，高房价阻挡了人才的自由流动，阻碍了城市化的进程；第六，高房价消耗了人们的宝贵体力、精力，将导致未来人口的大衰退；第七，高房价妨碍了社会经济的可持续发展，并由此引发未来的危机。
因此，从长线来看，房价最终回归合理价位是必然的，古今中外，无一例外。从长线来看，一个地区的房价最终是与这个地区的收入成比例增长，房价增幅不该超过收入增幅，一旦超过就会形成泡沫，就必然会下跌并回归到合理水平。比如，收入10年增长一倍，而房价上涨两倍，那么房价最终将会跌回与收入增幅相符的水平。
以日本为例。1985年，日本迫于美国压力提高了日币对美元汇率，由于出口面临压力，日本银行不得不宽松货币，希望以房市繁荣来支撑经济，令出口产业争取时间转型。但结果引发房市大泡沫，东京帝国大厦地价一度比美国加州地价还高。可惜“好景”不长，到了上世纪90年代初迫于通胀，日本不得不加息，令房市泡沫破灭，经济一蹶不振影响至今。
房价下跌 篇6
在过去的十年里, 中国的房地产市场在当时的环境下取得了飞速的发展。自从1998年税务制度和住房制度改革以来, 基本确定了房地产市场逐步面向市场化的这一发展方向, 由于先前的计划经济时代积压的大量需求得到了释放, 中国经济伴乘着由改革开放春风所带来的高速增长和城市化进程的快速推进, 使得房地产市场逐步发展壮大并且成熟完善, 为中国式的经济增长贡献了极大的力量。在这一过程中由于中国人口基数的庞大, 似乎住房的刚性需求永远大于市场供给, 同时城市化的进程中增加的就业机会和人口, 平均收入的提高, 以及商业圈服务集中程度的加剧, 都刺激了对房地产的需求增加。另一方面, 房地产已经发展成为重要的投资品, 在房价上涨的预期下, 投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前, 投资和投机已经过度, 推动房价一路非理性快速上涨, 严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑, 近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位, 其中蕴涵的风险不可小觑。随着国家限购令在各大城市的陆续出台实施, 一、二线城市的开发资金总量得以控制放缓, 并打击了部分中小开发商的积极性, 同时引发了资金和开发方向的战略性转移。开发商们在预期偏谨慎的大环境下, 获取土地的热情有所减退, 土地市场的推出量持续下跌。由此, 部分一线城市的房价回落, 这有可能是房地市场的一个转折点。
二、房价下跌对中国社会经济发展的影响
房价下跌了, 对于那些有买房需求却因为高房价而望而却步的老百姓来说, 这无疑是一个振奋人心的消息。在目前庞大的中国人口基数下, 每年人口增长和就业需求的增加, 无疑在促使着购房刚性需求的提升。房价也就成为老百姓十分关注的话题之一, 价格的回落, 让更多的一部分人能够买得起住房, 另一部分人改善居住环境, 乍一看对于社会经济稳定发展是有促进作用的。在1998年的住房政策调整以前, 老百姓人均收入用于购房所得面积不足3个平方米。房价的下跌让不少房奴看到了春天, 同时有一些专家认为, 房地产市场价格涨幅的合理区间应该介于GDP (国内生产总值) 与CPI (消费者物价指数) 之间, 所以高房价所累计的泡沫经济, 通过价格下调, 是可以理解并接受的。
但是如果房价跌幅过大, 这就会产生较为深远的影响。目前, 国际经济形势依旧处于经济衰退的阴云笼罩之下, 发展前景依旧缓慢无序。同时我国的国内生产总值的增幅也有所放慢。目前房地产作为投资这一板块的支柱, 也成为了中国经济增长的重要支柱。如果其价格跌幅有所波动或是混乱无序, 势必对其他各个行业以及经济领域造成冲击, 使经济增速减慢甚至停止, 严重的将引发新一波亚洲的金融危机。想要了解房地产市场与国民生产许多部门之间的联系, 举个例子来说:房屋建造, 必须要材料、人工和资金的到位, 材料包括钢筋水泥之类的, 这就需要建材市场提供, 带动钢材和建筑业的发展, 人工的招募, 提供了更多的就业岗位, 这为劳动力市场缓解部分压力, 资金的募集, 需要和银行等金融服务类行业往来, 这也带动了金融服务业的发展。行业链条环环相扣, 一旦房地产市场这一环节出现裂痕, 必将引发毁灭性的连锁反应。其次, 有关保障性住房的影响, 廉租房作为改善民生的一项保障性住房, 开发商也承担着其基础构建的责任, 房价的大幅度下跌, 势必导致民生改善问题难以解决, 并引发社会民愤。另外, 房价的大幅下跌会对银行金融行业以及中小房地产开发商的利益带来影响, 目前绝大多数的房地产开发都和银行贷款挂钩, 一旦市场崩溃就会导致银行危机, 雷曼兄弟的破产的影响如今依旧让整个国际经济市场陷入寒冬。
三、对房地产市场未来发展的建议
第一, 国家要进一步加强宏观调控。加强监管的力度, 对于房地产开发企业的资格进行严格的审核, 以防止土地购置后的闲置浪费现象。同时对于新开发项目进行严格地控制和审批, 对于资金去向不明, 开发资质不够的项目做到严控把关。
第二, 理性看待房地产市场在社会经济发展中的职能。房地产业在经济发展中的地位, 决定了它在国民经济中, 特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。很大程度上, 首先是经济促进了房地产业的发展, 然后才是房地产业对经济的反作用。避免社会经济发展过度依赖于房地产业。
第三, 强化保障性住房的投资力度。保障性住房作为政府一项惠民以及民生改善工程, 需要从根本的政府公共财政构建着手, 转变政府的职能点, 同时对此类住房的开发商政策适度宽松, 以缓解开发商面对的资金回笼缓慢困难这一问题, 确保开发积极性与开发质量。
第四, 银行应该加强资金资质审核。面对开发商开发楼市向银行贷款, 楼盘出售时购房居民也向银行贷款这一两头夹击的态势, 银行更应该加强对于开发企业的偿还贷款能力审核确认, 减小房价下跌对银行金融市场造成的冲击。
第五, 开发企业应该制定相应的对策, 加强风向应对的机制管理。由于房价下跌会对开发商的资金回流造成严重的阻碍, 对此, 建立有效的风险应对机制, 合理处理资金, 以确保有足够的资金流动, 减小房价下跌的影响冲击。
参考文献
[1]刘艳芝.谈我国房地产市场的现状及走势[J].科技情报开发与经济, 2008, (36) .
[2]金献芳.浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施[J].现代商业, 2009, (12) .
房价下跌 篇7
因为上述两种原因遭遇市场冷遇的何止是国债, 就连房改以来一直扶摇直上的房价也在今年首次遭遇了“倒春寒”。随着今年2月份杭州市德兴花园率先打出每平方米直降3000元的横幅之后, 包括无锡市、常州市在内的长三角地区城市已经打响了国内房价下跌的第一枪。紧随其后, 从南到北, 各地房价下跌的破冰之声不绝于耳, 就连一直被视为房价中流砥柱的一线城市房价也出现了松动。
房价下跌的破冰之声立刻引发了人们的高度关注, 房价这是要去哪儿, 房价拐点到了吗?种种猜测之声随处可闻, 地产业各位大佬为此也是唇枪舌战, 争辩得不亦乐乎。就在各位大佬辩论热闹之际, 数据显示, 包括一线城市在内的各地新房以及二手房的成交量大幅萎缩, 有的城市一季度新房销售数量同比下滑了五成以上。这个极为残酷的数据告诉我们, 房价撑不住了。
房价何以在马年之春下跌, 这是因为藏在房价之中的毒药开始发作了。
房价下跌毒药之一 资金分流
4月10日, 国务院总理李克强在博鳌论坛上表示政府不会推出大规模刺激经济增长的政策, 这让很多寄望于政府大规模投资拉动经济的国内外人士很失望。其中, 最失望的当属地产大佬, 他们当中的很多人寄望于政府推动新一轮城镇化建设, 但是目前这种想法肯定是落空了。
今年以来国内资金面正在发生的迅猛变化, 先来看看国人在投资理财方面想法的变化, 记得今年2月份, 央视证券资讯频道总编辑钮文新发微博指责“余额宝是趴在银行身上的吸血鬼”, 此文发表之后引发国内财经界热议。我们不一定认同钮文新的观点, 但是一个不可否认的事实是, 随着以余额宝为代表的各种理财宝的出现, 以80后为代表的职场主力军把投资理财的重点转向了投资门槛极低、变现容易、交易成本可以忽略不计的理财宝, 而投资门槛极高、变现不易、交易成本高昂的地产投资正在变成投资者眼中的“鸡肋”。换言之, 余额宝不光是趴在银行身上吸血, 还变相抢走了流向地产业的资金奶酪。
再来看看股市, 虽然沪港通的具体实施日期可能还要等上6个月时间, 但是考虑到港股的低价格以及高分红, 对于偏爱稳健型投资的国人来说, 港股无疑是一个追求稳健投资回报的好去处, 这就意味着, 一大批偏爱稳健型投资的国人资金开始准备向港股转移, 这对最需要稳健型资金支持的地产业来说, 绝对是一个晴天霹雳。
想想看, 没有了这些主力资金的支持, 房价能不跌吗?
房价下跌毒药之二 成本回落
对于建房的成本, 地产商们总是遮遮掩掩, 生怕国人知道了砸他们的家。不过, 通常说来, 建房的成本不外乎拿地成本、融资成本、建筑成本这三大项, 那么我们来分析分析, 今年建房的成本到底有哪些?
先说拿地成本, 在前些年地产业火爆的日子里, 各地不断爆出地产商争抢“地王”的消息, 土地价格也是一路走高。为此, 各地政府加强了土地供给, 大量土地通过招拍挂的形式进入市场, 这不但满足了地产市场对土地的需求, 也压抑了土地价格的上涨。从去年下半年以来, 除了北京市等一线城市之外, 各地地产商争抢“地王”的消息几乎销声匿迹, 这意味着地产商拿地的价格渐趋稳定。
再来看看融资成本, 很长一段时间, 由于银行对地产商开发项目的贷款审批趋严, 很多地产商为了满足地产项目对资金的旺盛渴求, 不得不四处从民间举借高利贷, 融资成本年利息高达30%以上。不过, 随着包括保险资金、信托资金、券商资管资金在内的各路战略投资资金看好房地产市场, 向地产商提供资金的渠道日渐增多, 到达地产商手中的融资成本也就逐渐降低, 目前, 一线城市地产开发项目的融资成本已经低于15%, 其它大多数城市地产项目的成本也回落到20%左右。
最后就是建筑成本了, 这里又包括两大项, 一是人工成本, 一是建材成本。目前虽然人工成本仍居高不下, 但是建材成本明显降低。从刚刚公布的3月份CPI数据可以看出, 周期性产能过剩导致的工业产品价格下跌依然是主趋势。今年1月份以来, 受中国市场需求不足影响, 国际市场铁矿石价格暴跌, 铜价格暴跌, 大宗商品市场熊气弥漫, 致使国内钢材、玻璃、水泥等建材价格一日不如一日, 建材成本呈现出大幅回落之势。
总体来看, 今年以来国内建房成本明显回落, 这就使得地产商有了敢于降价的勇气, 因为降价不会影响地产商的既得利益, 又能加速资金周转, 何乐而不为?
房价下跌毒药之三 需求不足
看到这个题目, 或许有人会不解, 房子的需求怎么会不足, 还有很多人没有房子啊?的确, 是有很多人如今还没房住, 但是我们在这里所说的需求不足指的是能够付得起买房首付的需求不足。
记者清明期间回了西安市老家, 对当地人来说原先感觉很遥远的三环之内, 凡是能够插上空建房的空地要么已经建成了, 要么正在热火朝天地盖着。很多已经建好的非常漂亮的住宅小区, 放眼望去, 夜晚没有几家的灯亮着, 说明这些新房要么没卖出去, 要么卖出去是被用于投资, 尚未有人居住。
这种大量新房闲置的现象不仅仅发生在西安市, 在国内大多数城市里, 这种现象并不鲜见。记者曾经采访长三角地区一位地产商, 他告诉记者, 过去一个住宅小区的销售速度为一年到一年半时间, 现在是三年左右, 有的甚至五年还没有销售完毕。而从统计数据来看, 排除北京市等一线移民城市的因素, 国内其它城市按常住人口统计, 平均每户居民所拥有的住房超过了两套。为什么以马佳佳为代表的90后能够喊出“90后不买房”的口号, 因为父母已经为其买好了。
由此来看, 经过了15年以来史上最大规模的建房运动, 有能力买房的人基本上都买了, 如今对于买房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的国人, 这些人希望买房, 但是要积攒够买房所需的首付尚需时日。
自打中国迈向市场经济那天起, 市场价格的涨涨跌跌就是一件再自然不过的事情。不过, 房价似乎是一个怪胎, 一直走的是只涨不跌的路线。走了15年之后, 房价的量变似乎引发了质变, 下跌表明了房价正式步入了市场化改革的正途。
压力测试带来房价下跌情绪 篇8
应正确看待测试目标
商业银行的压力测试是风险管理的常规行为，原本没有媒体关注，量化指标和市场预期无关。现在由于观察楼价的山寨人士需要有依据，压力测试目标就变成了被炒作的楼价下跌目标。压力测试的目标是应对金融风险，房地产与金融危机的关联度很高。1997年有亚洲金融危机，2007年有美国次贷危机，导火索都是房地产价格暴跌而引发的跨国债务链断裂。问题是，房地产关联的金融风险应如何衡量?
本次压力测试的指标从30％提升到60％，并非说明楼价将下跌60％。恰恰相反，说明房地产关联贷款在银行信贷资产总额中的占比很低，下跌60％才有可能触发银行的信贷危机。国金证券研究所的报告说明，房地产相关贷款占信贷资产的比重不足30％，全国银行业信贷资产总额超过40万亿元，其中开发商贷款约3万亿元，占比不足8％。根据央行公布的统计数据，截至2010年6月底，全国住户中长期消费性贷款余额不到6万亿元，占比不足16％。即使把分类含混不清的地方政府融资总额算上一半，再加上不到4万亿元，总计不到13万亿元的房地产关联贷款占信贷资产总额的比例也才刚超过30％。
金融风险或远政策风险趋近
笔者建议开发商们尽快主动降价以安抚山寨情绪。判断金融风险远近的指标有4个，一是本次美国的次贷危机和1991年日本楼市崩盘之前，房地产关联贷款占信贷资產总额之比均接近甚至一度超过了60％。二是美国金融海啸来临之前，房价下跌15％～30％就引发了数百万家庭丧失住宅抵押品赎回权。三是亚洲金融危机的导火线是泰国，房价暴跌的原因之一是外资大举撤离，应关注房地产关联贷款中的外资占比。四是房价上涨若激励银行发放房屋净值贷款，房地产信贷规模就有可能失控。
按照这4个标准，中国目前的房地产市场几乎没有金融危机爆发的迹象，各大商业银行在贷款评级或分类中也都把居民中长期消费性贷款定义为优质资产。银胨会不断要求商业银行拿出优质信贷资产搞压力测试，用心之良苦，可惜还是被有些专家借题发挥。
在中国，商业银行的按揭贷款业务开展时间很短，增长速度虽然很快，但信贷总额占比不高，创新品种很少。从金融风险的角度看，中国住宅市场现在不是房价越高风险越高，按揭购房的贷款比例将随房价上涨而下降。