中国房价上涨的原因

中国房价上涨的原因（共8篇）

中国房价上涨的原因 篇1

中国房价上涨的原因？

新加坡《联合早报》发评论，分析中国房价上涨的三个原因：国际游资的进入，地方政府的“托市”，以及不良开发商的“怪异行为”。文章认为，应建立民生状况与官员任免直接关联的机制，打击开发商的违反法律、违反商业道德的行为。中国国家发展和改革委员会、国家统计局不久前的调查结果表明，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。

德国一家报纸最近说，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平米2000欧元以上的房子也是极为罕见的。但在北京、上海等地有更贵的房子。

对于中国土地资源的配置，许多人可能会惊讶于以下事实：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，另一方面是大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出的。为何出现这种现象？原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的是政绩，而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效，反而是越调控价格越高。

房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。一方面，城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加其工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。

另一方面，房价高位也引起金融部门的关注，他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅，将损失惨重。因此，在违反商业道德和法律的前提下，一些开发商用各种方法来刺激销售。制造房屋畅销假象；将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价，最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。

我爱我家揭秘北京房价上涨原因

据我爱我家中介市场研究中心的统计数据表明： 2010年第一季度的北京住宅租赁市场整体交易状况十分活跃，交易量同比增长了2.85%，全市租金均价同比去年同期的2299元/月·套上涨了13.01%，为2598元/月·套。我爱我家中介分析，其中月租金3500元以下的普通民宅在中介租赁市场租赁成交量及价格均出现一定幅度的上扬，成交量同比去年同期增长3.17%，租金同比去年第一季度上涨了9.04%。我爱我家中介统计第一季度的整体租赁市场中房源的供应数量同比大幅上涨了近8.5%，而客户的数量则上涨了15.37%，中介机构表示市场供需比

为1.24：1。

我爱我家中介认为租客数量增幅大于租赁房源的增幅无疑是推动租金上涨的直接原因。

首先，北京每年新增的近60万外来人口转化为常驻人口，是中介市场房屋租赁需求激增的第一要因。

其次，面对高房价，我爱我家注意到也有不少购房人延缓购房计划转而租房。据我爱我家中介第一季度的抽样统计，有37%的租房人表示是由于房价高于承受能力，从而推迟买房转来租房的。

第三，我爱我家分析08年奥运会后北京的拆迁力度加大，也导致部分北京本地人租房过渡，从而进一步增加了租房需求。

我爱我家根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：本月上旬(1-10日)全市二手房住宅网签总量为8310套，同比去年同期6415套高出1895套，相比3月上旬成交量增幅为44.62%。另据我爱我家中介市场研究中心提供的交易数据表明，我爱我家统计本月上旬二手房市场的整体交易均价依旧保持上涨态势，22949元/平方米的交易均价环比上月同期大增了23.41%，城八区的交易均价快速上涨至24872元/平方米，统计较上月每平米上涨近4100元。

近三年来全国房价普涨的城市，基本上是由于这个城市所幅射的区域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本无力带动如此之大规模的需求，进而推动房价在短期内快速上升。比如杭州、长沙等城市住房需求主要来自于全省；成都、西安、大连、青岛这些城市的需求幅射则是西南、西北、东北、环渤海等整个区域；北京、上海，也包括三亚、昆明这样的城市，幅射需求的则来自于全国。全中国人民在享受经济快速发展机会和福利的同时，个人财富的增加使人们普遍增多的投资需求，住房成为大家投资的首先机会

房价突涨与个案楼盘示范效应有关

回首近几年全国房价上涨的过程，我们可能清晰地看到，其实每一个城市偶有房价猛涨一定与这个城市某个标志性楼盘高价热卖有关。高出市场普遍预想的价格上市，同时又受到市场追捧，即刻就会成为领涨的动力。以北京为例，北京此轮房价上涨始于棕榈泉二期开盘，房价跳高一期五千元左右，仍被一抢而空，由此带动朝阳公园板块，之后是整个东部地区房价跳高猛涨；第二次明显带动是星河湾，星河湾以高于周边房价万元的差距开盘，而且马上形成热销，进而带动东部，直至全市房价跳高上涨。保守估计，星河湾一个楼盘至少带动北京平均房价上涨了两千元。而在全市范围看，每个区域又都有各自领涨的“地标性标价”楼盘，这样的楼盘多数是带有精装修的，产品品质确实属于高档的楼盘。

房价不涨与土地供应过度放量有关

房价持续上涨与经济过热增长有关

房价控涨不利与调控手段错误有关

中国房价上涨的原因 篇2

一、我国房价过快上涨的税收原因分析

房地产业是我国国民经济的支柱产业, 房地产税收作为国家调节房地产经济和平衡社会财富分配的一个重要杠杆, 理应在整个税制体系中占据重要地位。但我国现行房地产税制明显滞后于社会经济发展, 无法适应目前我国房地产行业投资过热、房价过高、市场复杂多变的实际情况, 这也是形成我国房价过快上涨的税收原因。

(一) 开发环节税费繁重, 成本居高不下。

房地产的开发成本主要包括土地价款、开发成本、开发费用和相关税费。房地产开发阶段承担的主要税收包括城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、营业税及其附加、土地增值税等。近几年来, 国家为控制房价过快上涨和投资过热, 进一步加强了土地增值税管理, 房地产开发企业的税负成本进一步提高, 推动了房地产市场价格的上扬。除法定的税费负担外, 房地产企业还面临大量的费用支出, 其收费总额占到房价的15%—20%, 加上土地出让金, 仅此两项费用就占到了房价的38—50%。过多的收费, 一方面导致房地产的高成本和高价格, 严重扭曲了房地产商品的真实价值, 直接加重了消费者的负担。另一方面, 庞大的“费挤税”现状使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的应有调节作用, 税收调控手段在现实中显得很乏力。

(二) 交易环节税负过重, 导致有效供给不足。

我国现行房地产税制交易环节主要涉及营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等税种。在房地产交易环节, 房地产转让方要按转让土地使用权和房地产的营业额的5%征收营业税, 同时要按照实缴的营业税税额征收城市维护建设税和教育费附加, 并按产权转移书据所载金额的0.05%征收印花税。在房地产收益环节, 转让方要按转让房地产增值程度征收土地增值税, 按转让房地产的收入减去准予扣除项目金额后的余额征收企业所得税。这些表面上向卖方征收的税负, 实际上却因我国房地产有效供给不足而转嫁给购买方。其结果是国家主观上以抑制需求打击投机为目的房地产税收调控政策却客观上增加了买方的购买成本, 推高了房价。众多发达国家实践表明, 在房地产流转环节征收低税费, 实行低税率是完善二手房流转市场的基础, 也是保证二手房充足供给的重要条件。2005年和2006年我国相继出台“国八条”和“国六条”, 在税收政策上, 在二手房交易环节征收营业税、个人所得税、土地增值税。我国对二手房交易流转过程征收过高税负虽然在一定程度上降低了部分投资性需求, 却限制了二手房的交易和流通, 造成了二手房有效供给的不足。同时, 房地产流转和交易的过高税负, 抑制了土地的正常交易, 助长了隐性流动现象的蔓延, 还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程, 使得土地的要素作用无法得到发挥, 土地闲置与浪费现象日趋严重。

(三) 持有环节税负畸轻, 助长了投资性需求扩张。

我国现行房地产税制中, 持有环节征收的税种主要是城镇土地使用税、房产税和城市房产税。这三个税种不仅税率较低, 免税范围较大, 税收优惠政策较多, 使得我国房地产持有环节的总体税负水平畸轻。在国际上, 房地产税的缴纳主体是普通的居民用房, 而我国房产税只对经营性房产征收。我国现行城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升, 具有税源不足且缺乏弹性的缺点, 不能发挥调节土地级差收入的作用, 也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。以上分析表明, 我国房地产持有环节的税负几乎可以忽略。正是这种房地产持有环节的畸轻税负, 一方面加剧了我国房地产市场投资性需求的不断扩张, 推动房价持续非理性上涨, 进一步导致房产供给不足;另一方面, 房地产保有环节税费种类过少, 阻碍了土地有偿使用市场的建立与发展, 大多数由使用者无偿取得的土地仍然被近似无偿地持有, 抑制了土地的正常交易, 阻碍了划拨存量土地步入市场的进程, 造成日益严重的土地闲置与浪费现象。

(四) 房地产税规模偏小, 无法满足地方财政需要。

我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税 (外资) 和城镇土地使用税。作为地方性税种, 收入规模偏小, 远远不能满足地方财政的需要。房地产税以其课征对象无法隐藏, 税源比较稳定、广泛且比较容易控管的特点, 而为很多国家所采用, 并形成地方财政的重要组成部分。我国房地产税还很不成熟, 开征以来规模一直偏小。2009年全国房产税收入803.64亿元, 约占全国税收收入的1%, 内蒙古2009年房产税收入15.69亿元, 占全区地方税收入的2.93%。在中国大规模的工业化、城市化进程中, 地方政府通过土地财政 (土地出让金) 获得各项建设的资金保证。2009年, 全国地方政府本级收入3.3万亿, 全国卖地收入近1.5万亿, 土地出让收入占地方财政总收入比重接近43.7%。在现行房地产税规模偏小, 中央与地方利益分配格局失衡的情况下, 进一步刺激了地方政府土地财政的扩张, 这也是地方政府对中央实施房地产新政并不积极, 国家调控房地产政策效果并不理想的深层原因。

二、抑制我国房价过快上涨的税收政策建议

抑制我国房地产价格的过快上涨, 推进房地产业健康发展是一个系统的工程, 需要国家出台并运用包括税收政策在内的多种政策工具进行综合治理。改革和完善我国现行房地产税制有利于更好地发挥税收政策在当前政策调控组合中的应有作用。任何片面夸大或否认房地产税收制度在当前房地产市场宏观调控中的作用的观点都是错误的。

(一) 房地产开发阶段的税费政策调整。

一是改革现行土地批租制和土地出让金制度为年租制固然不失为降低当前房地产开发成本, 平抑高房价的一个根本办法, 但即便是在不考虑将其纳入房地产税的制度性障碍的情况下, 中短期内该办法均不可行。因为土地出让金作为地方政府收入的重要来源, 实行年租制必将带来巨大的财政缺口。在目前中央与地方利益分配机制无法改变的情况下, 年租制势必受到地方的阻挠, 为改革带来巨大阻力。此外, 就我国目前的公民纳税意识、征管环境和条件, 其征管效率和质量也很难保障。因此, 笔者认为, 改革土地批租制和土地出让金制度宜作为我国房地产税制改革的长远目标来设计, 目前改革条件尚不具备。二是规范收费项目, 减少开发环节的不合理收费项目, 降低税费成本。笔者认为当前应着眼于逐步减轻不合理收费, 规范收费项目, 不宜推进费改税。因为这些收费已经固化为多个部门的经常性收入, 当前如果实行变费为税的改革, 势必遭到既得利益部门的反对和阻挠, 增加更大的改革困难和阻力。三是在取消耕地占用税的同时, 进一步降低土地增值税税率, 调整累进幅度, 重新设计计征办法。四是对商业地产实行差别化的优惠政策。基于商业地产开发对城市发展、提升产业结构和促进就业的重要推动作用, 考虑商业地产开发周期较长、资金回笼较慢、准入门槛高的特点, 建议给予其优于住宅开发的差别化税收政策, 同时降低租赁业税负。以吸引社会资金向商业地产转移, 引导资本市场资金流向, 减少恶性炒卖住宅现象。

(二) 房地产流转环节的税制重组。

造成我国目前房地产市场强劲需求现状的相当比重是以套利为目的的投机性需求, 因此如何有效抑制过度的投机性需求, 调控房地产市场过热是流转环节改革房地产税制的重点。笔者认为该环节的税制重组应在低税负原则下进行:一是完善土地增值税制度。在房地产开发和转让环节课征土地增值税, 有利于直接调控房地产供应, 改善房地产供应结构, 其与房地产税结合, 更有利于构建比较合理的房地产税收体系。建议对我国土地增值税进行改革:1.由于房产升值是由于土地升值引起的, 因此无论是转让土地, 还是转让房产都应征收土地增值税, 建议对非建设性的房地产转让所得征收土地增值税。2.基于土地国有, 其拥有者或使用者非主观原因形成的增值都应归国家所有, 因此建议将土地增值部分的全部收入计征土地增值税, 以有效抑制房地产的炒买炒卖行为。3.取消房地产流转环节的营业税, 并入土地增值税一并征收。营业税虽然具有良好的组织收入功能, 但是对于调控房地产价格发挥不了太大的作用, 而且税负容易转嫁给消费者, 反而助推价格上涨。而土地增值税可以在保证税收收入的同时, 发挥稳定房地产交易价格的功能。因此建议将对销售房地产和转让土地使用权征收的营业税与土地增值税合并征收, 并对土地增值税的税率水平、累进幅度、征管办法等作重新设计。4.取消目前房地产交易环节的个人所得税, 而用土地增值税取代之。二是实行差别化契税政策。契税作为由买方依据成交价格而缴纳的一种价外税, 对住房供给价格影响相对较小, 实行差别化的契税政策可以增加投机者的交易成本, 降低预期资产增值收益, 抑制住宅资产的投机需求。具体建议是:可以考虑对高档住宅征收3%或者更高的契税, 而对普通住宅征收1.5%的契税。对居民的消费性购买给予减免税优惠, 对属于基本生活性消费的住宅, 可以以面积为依据确定一个免征额。而对于持有时间不足3年的投机性交易实行从高税率课征, 对持有期超过3年或者5年的消费性需求实行优惠税率等。三是降低房屋租赁税负, 活跃房屋租赁市场。目前我国房屋租赁环节税负较重, 税种较多:出租住房要按租金收入的5%征营业税并按实缴营业税税额征收城市维护建设税和教育费附加, 按租金收入的12%征收房产税, 按所占面积征收城镇土地使用税, 按租赁所得额的20%征收个人所得税, 按租赁合同金额的0.1%征收印花税。沉重的税负导致大量暗中交易和偷逃税款现象发生。因此建议降低租赁业税率, 对商业房产按其评估价值征收0.6%—1%的房产税, 以提高住房使用效率, 降低我国房屋空置率, 增加房地产市场中的有效供给。

(三) 房地产持有环节的税制改革。

我国现阶段房地产税制结构中, 最为人们所诟病的就是房地产持有环节赋税畸轻。正是由于房地产保有环节几乎不征税, 才助长了出于投机目的的房产囤积和闲置, 造成房地产投资过热, 土地资源浪费现象。因此在保有环节征收房地产税成为当前人们关注的重点话题。笔者认为, 尽管税收作为房地产市场的一种调控工具其作用不是万能的, 但通过在持有环节开征房地产税无疑会增加养房成本, 直接降低投资性住宅的预期资本收益, 从而降低购房者对房产的投资需求, 房产投机行为的减少, 势必增加闲置房产进入市场机率, 实现房地产资源的优化配置, 进而抑制房价过快上涨。值得注意的是, 在提高房地产持有环节税负的同时必须降低流转环节的税负, 进行房地产税制的整体改革优化, 否则将可能导致房地产税调控房地产价格的失败, 造成高房价与高持有税负并行的结果。这一点已经为韩国房地产税制发展的教训所证明。笔者认为, 在我国房地产持有环节, 税种设计应包括两个:一是征收土地闲置税。二是开征房地产税。

一是开征土地闲置税。建议针对房地产开发商“捂地”现象, 以地价为计税依据, 对不当的土地利用行为课征土地闲置税。对房地产开发商闲置空地征收惩罚性土地税, 作为房地产税的辅助性土地税种, 增加持有房屋和土地的成本, 减少土地利用的预期收益, 降低土地资产价值, 遏制囤积房产和土地的不正当市场行为。

二是开征房地产税。就是整合现行的城镇土地使用税、房地产税和城市房产税, 开征统一的“房地产税”, 重新设置征税范围、计税依据、税率以及税收救济与优惠政策。

关于课税对象。房地产税以土地和固定于土地上的建筑物及其附属物为征税对象。基于土地和房屋的价值在评估过程中的相互关联、密不可分, 房屋的属性和地段因素对于评估无论是土地还是房屋机制的不可或缺, 对土地和房产一并征收。

关于征税范围。在原有房产税和城镇土地使用税征税范围的基础上, 将凡是房屋产权明晰的所有者都纳入征税范围。即将房产产权明确的国家机关、事业单位、企业房产, 城镇居民自有住房和农村经营性房产全部纳入房地产税的征税范围。将国家机关和事业单位纳入征税范围, 有利于降低行政成本和促进土地节约。通过起征点和免征额等优惠政策的设定, 对广大城镇居民自住用房实行税收优惠。

关于计税依据。以房地产评估值作为房地产税计税依据。笔者认为, 经过“物业税”多年的空转试点、契税征管环节的实践和房地产评估工作的发展, 直接以房地产评估价值作为我国房产税的计税依据已经具备可行性、可操作性, 无需实施中间过渡办法。而对于评估机构的选择问题, 目前我国商业评估机构规模较小无力承担评估任务, 地税部门没有评估技术和人员, 房地产价值评估理应有政府评估机构承担, 而且目前政府评估机构具备技术、人员和数据掌控的优势和条件。为减少评估量和评估费用, 现实的选择是对房地产进行批量评估, 对于评估价值的部分失真可以通过给予纳税人税收申诉和监督权利来弥补, 确保评估价值的公允性。

关于税率。根据我国的实际情况, 笔者认为我国房地产税税率应采用差别化、区间式、累进性税率。首先是地区间的差别化税率。我国地区间的差异较大, 经济发展水平不一, 房地产税作为一种地方税, 适宜选择区间税率, 地方政府可依据地区实际在国家确定的具体框架内确定税率。其次, 房地产税须区分房产不同用途, 对经营性用房、投资 (投机) 性住房、自用住房做出差别化的税率选择, 以体现税制公平性和调控功能。再次, 为实现房地产税在持有环节平抑房地产价格的功能作用, 对超出标准范围之住宅要通过累进性税率从高课税。参照国际惯例, 综合考虑我国居民承受能力和税负水平, 我国的房地产税税率总体上宜从低设计, 其范围在0.2%—2%为宜。考虑城镇居民拥有或购入第二套住宅以改善居住条件的普遍性, 建议对居民自有住宅用房第一套免征, 第二套根据各地经济发展和收入水平, 可在0.2%—0.5%间进行税率选择, 并给予居民在两套住房之间选择纳税的权利。而对第三套以上的住房, 各地可在1%—2%间进行税率选择。对国家机关、企事业单位以及工商业房地产各地可在0.6%—1%间选择适用税率, 以降低商业地产和租赁业的房地产税负。

中国房价上涨的原因和调控设想 篇3

【关键词】房价；上涨；房价调控

房价一直是热会的热点问题，也是人们神经的敏感地带。居高不下的房价无疑是一个经济问题，也是民生问题。本文将从中国房地产市场的现状、房价持续走高的原因、房价与地价的关系进行分析，为房价的调控给出自己的见解。

一、中国房地产市场的大致现状

现如今，我国房地产市场存在大量“泡沫”。如果泡沫破裂，则会引发全球金融危机。事实上，经济学家金德尔伯格对“泡沫”的定义是这样的：指一种资产在一个连续的交易过程中急剧涨价，价格背离价值。

如果按照此定义来看中国的房价，根据相关数据显示，就2003年来看，北京的房价从1上涨到7，上海从1上涨到4，广州从1上涨到比5还多。我们能够直观的感受到，房价上涨飞快。

事实上，政府控制着房地产的供给端，换句话说，政府垄断了土地供给。而房地产的需求是由居民收入、预期和投资需求决定的。在中国，居民收入的增速与房屋价格是不匹配的。给低收入家庭带来了巨大的经济负担。

二、中国的房价高企是刚需吗？

“高企”是指价位持续停留在较高的位置不降低，但是有再起升高的可能。而刚性需求则指的是，商品供求关系中受价格影响较小的需求，比如生活中的“必需品”。有些人认为现今中国房价持续不断高涨是因为刚性需求，房屋是生活的必需品。

在经济学中，供需决定价格。但对房地产市场来说，目前供求结构上是不均衡的。也就是说，商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求结构不平衡。因为我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快。房地产大亨和国家更加重视去开发商品房，因此对经济适用房和廉租房略有忽视。这两种住房的减少，就无法满足中低收入人群的购房需求。

而房价“高企”的原因，就在于供给方——政府。中国开发房地产的土地是由政府管理和供给的，属于政府私有化。对于政府来说，和土地管理局、国土资源厅等联手，通过控制拍卖土地的多少就可以做到控制房价了。通俗来讲，当房价快速降低时，政府可以少拍卖一些土地，住房供给变少，房价就涨上去了。如果政府一直将房价保持在较高位置，那么在下一次拍卖土地的时候，就可以获得更好的价格。这些拍卖土地的收入、房地产开发所交的税的收入，可以扩大地方财政，火爆的房地产也在一定程度上能拉动GDP，提高政绩。

由此可见，传统理论中“需求旺盛，价格偏高，立刻会有人以更低的价格出卖商品获利，而商品供需平衡，商品价格最后为商品成本价格。”在中国这个土地为政府所有的市场中是行不通的。

三、房价与地价的关系

从供给来看，房价上涨离不开地价上涨。在房地产市场中，住房是在土地上拔地而起的，因此其价格也算是土地带来的供给价格。即，先有地价，经过建设后，才有房价。对房地产开发商来说，他先要获得土地的使用权，然后进行住房的开发。土地价格加上房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格。此价格进入到市场中，通过供求关系的调节，成为房产的交易价。由此可见，从供给的角度来看，房价的上涨其中一个因素就是地价上涨，但也有其他因素共同导致，比如房产的建设周期。

从需求来看，地价上涨和房价上涨也存在一定的关系。高水平的房价使房地产开发商对于土地的需求。由于土地资源有限，开发商们就不得不通过提高地价来满足对于土地的需求。总的来说，高房价造成土地需求上涨，但是土地数量有限，供给价格弹性小，土地的价格因此升高。这也就解释了在不同地区房价不同的其中一个原因：地区之间也存在地价的差异。

四、房价高是中国经济发展的必然结果

中国现在的经济发展处于较为尴尬的环境之中：货币超发，但是没有恰当的投资渠道。先说说汇率，近10年来，汇率从8到6，2008年又遭受经济波动。这就使得很多出口的企业遭到重创，创业的环境也不理想，产能过剩，消费力不足，通货膨胀又让很多现金不断贬值，在这个时候，房地产就称为吸纳热钱的重要渠道。

因此，房价的不断高攀是因为它一直在消化中国经济。货币超发和肿胀的发展泡沫被房地产所消化。因此，社会的通货膨胀率和CPI增幅才能够被目前民众所接受。通俗来讲，一年之中，房价涨一倍要好于超市所有商品一年涨6倍。

另外，中国贫富差距不断拉大也成为房价上涨的因素之一。由于中国的特殊性，最容易致富的两类人群：拥有能源和拥有丰富资源的。能源指的是煤矿、天然气。而资源则指的是背景雄厚，渠道多样。他们可以在短时间内获得大量金钱收入，而且维持生意所需的循环投入少，能够迅速积累现金。

很多这样的人，对自己要求不高，会在全世界买奢侈品，买豪车，买房子再卖出去，进行投资。他们手中的大量金钱源源不断的流入房地产。如果这时候我们类比一下，你就会发现，这些有钱人投资的艺术品市场的涨幅远远甩开房价，根本原因是一样的。

中国是传统的农业国，是以农为基础建立起来的国家，因此，中国人自古以来对家产和土地保持着高度的热爱。古时候商人挣钱后，所做的第一件事时买房买田，其次才是娶妻生子。但是现在中国虽然发展了，大多数民众依旧持有着“先有房，再结婚”的观念。没房子=没老婆，房子的地段与大小=人生成功的标准等。需求高，房价自然而然的也就涨上去了。

最后，北京、上海、广州、深圳这些大城市的房价会比其他二、三线城市的高处许多，究其原因，也是因为这些大城市的资源比较集中。政治资源、商业资源、教育医疗资源和人力智力资源都相对于其他小城市更为集中，这也就使得很多年轻人会选择去这些城市发展，因此带动了这些城市的房价上涨。

五、中国房价的调控设想

既然之前有提到房价的上涨和地价是存在很大关系的，而土地又为政府所拥有。因此，管理规范政府的行为显得尤为重要。提高土地拍卖过程中的透明度和公开度，对整个城市的土地管理和使用要更为规范，也就是信息公开化。对土地管理、出让和拍卖的具体落实进行政策规范化，有助于打击对房地产的恶意炒作和不正常拉动政绩的行为。

建议在国务院下属设立对房地产进行调查研究的部门，在监管各地政府拍卖土地的同时，还应该协调城市规划、帮助实施房地产政策等，作为“第三只眼”来帮助监督政府以拍卖土地导致房价上涨的行为。

此外，对那些囤积居奇、故意预期不开发的企业或故意持仓惜售的企业给予严厉处罚，对其进行高额税收来制止此类企业的行为。利用货币政策和财政政策相配合的调控模式。可以通过实施综合性财政政策抑制消费者需求，这是针对“特别富有”的人群所提出的。正如央行现如今采取的信贷手段来控制房价。

针对中低收入人群买不起房的现象，政府应该优化住房结构。控制高档商品房、别墅的供应，加大种地价位商品住宅用地的供应比例，从而缓解中低价位商品住宅不足的矛盾。面对北京、上海这些房价上涨过快的城市，可以采取限购政策，每户家庭只能新购一套商品房，可以有效缓解因住房紧张造成的房价上涨过快的情况。

为了长远发展来看，现在的中国经济重心应该在消费而非投资上，从而能够使中国房价泡沫在爆炸之前有一个较好的后路，使社会能够快速的稳定下来。

参考文献：

[1]南毅.房地产市场现状的供需博弈研究[J]-城市建设理论研究（电子版）.2012（29）.

[2]刘琳，刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析[J]-数量经济技术经济研究 2003（7）.

[3]卢嫔.对我国房价调控政策的思考[J]-城市建设理论研究.

中国房价上涨的原因 篇4

【关键词】

房地产市场秩序 房价 租金上涨

【背景链接】

国务院总理温家宝于2010年1月19日上午主持召开国务院第四次全体会议，再度强调促进房地产市场平稳健康发展。抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。

2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”，国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

[典型案例]

●2010年上半年北京市住房每套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。虽然北京住宅租金近日略有下调，但难改上半年涨势。同样，5、6月以来上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨明显。

●今年夏季突然暴涨的房租比久久不跌的房价更令人焦虑。新一轮调控出台后，房价未见明显松动，全国重点城市的房屋租赁价格却持续上涨，京、沪、深等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%。这种上涨既与大学生毕业等季节性因素有关，也不乏人为抬高因素，尤其是一些中介与房东“合谋”，联手推高房租，以赚取更多佣金。如同房价一样，租金不理性上涨也伤害了许多人，解决这一困境的根本出路在于建立一个规范的租赁市场。

●北京：从2008年就在北京从事房产中介的张女士说，“现在3300元左右的两居室，两个月前只要3000元左右。”而与去年同期相比，房租更是涨了不少。她举个例子说，“涨得多的，有个精装修的一居室，去年2500元，今年涨到了3200元。”

●广州：满堂红统计数据显示，今年5月份的广州房屋租赁成交宗数比4月份增加了20.4%，单月租金同比上涨了10.9%，达到30.44元/平方米•月，部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁，租金同比上涨约20%；而2008年和2009年两年，广州住宅平均租金涨幅分别只有3.3%和2.5%。

●上海：7月1日，上海房屋租赁指数办公室发布的信息也证实了这一点：6月，上海房屋租赁指数为1227点，较上月上升6点，环比上涨0.49%。低、中、高端市场全线飘红，且呈现近来少有的快速上涨之势。新政实施两个月后，上海的房屋买卖市场呈现“冰封”状态，而租赁市场出现租金加速上涨之势，连续两个月指数涨幅超过0.4%。

●深圳：据深圳二手楼网站统计数据显示，5月份深圳六个区的二手住宅租赁环比上涨不一：福田区的租赁挂牌均价4335元/套，环比上涨8％；罗湖区环比上涨3．5％；龙岗区环比上涨4．6％；宝安区上涨3．4％；而南山区和盐田区则基本保持平稳。据房屋中介介绍，目前深圳繁华旺地，房屋租金普遍涨了5％—10％，有些地段甚至上涨了10％—20％。关内及靠近关口的一些区域涨幅较大，偏远区域基本变化不大。深圳中原地产预测，今年全年深圳二手住宅租赁价格将上涨10%—20%，未来深圳房屋租金每年还将有5%—10%的涨幅。

【标准表述】

[原因]

当前租金非理性上涨起因于种种具体因素，但根本原因是调控制度缺失。可以说，我国房屋租赁市场基本处于无序状态，尤其是租赁合同可有可无，业主可以随意涨价，甚至租期之内涨价、单方违约、赶走租客屡屡发生。这种状态使许多人在租赁房屋时缺乏安全感，转而投向住房买卖市场，扩大了房屋的市场需求。

与之相比，一些成熟的市场经济国家不仅有完善的有关房地产法律，还有专门的租赁法律。如德国制定有非常完善的《租房法》，并规定了“合理租价”的确定方式、允许上涨的范围以及违法的刑事责任。有趣的是，《租房法》甚至规定房东将房子租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费用，否则租金相应降低。

同时，有序的市场必须有完善的管理协调机制，这方面国外也有比较成熟的经验。德国由各地区的市政建设部门管理住房市场，这些政府管理部门会会同房客协会、房屋租赁和买卖中介机构协会，定期发布“租房价格表”，指导租赁市场，它也是法庭审理案件时房租合理与否的依据。

[权威观点]

要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。——温家宝

[对策]

促进房地产市场平稳健康发展。抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。

一是政府加大对房地产市场的宏观调控，充分发挥政策的引导、约束、经济杠杆的作用来维护正常的市场秩序，引导楼市健康、稳定发展。一些地方政府通过发放购房补贴、政府收购空置商品房等优惠政策只是“扬汤止沸”，并不能从根本上解决这一问题，政府加强宏观调控，降低房价才是硬道理。同时，协调中央与地方的关系，建立中央与地方在房地产市场利益分享上的补偿机制，通过产业、区域政策及相应的税收、信贷、利率手段，激励地方政府参与房地产市场的调控。

二是加大对住房制度的改革，健全市场体系。政府和业务主管部门要深入研究房地产市场的变化，按照小康社会的居住和房屋使用标准分析需求结构，深化住房制度改革。在规范一级市场的同时，使二、三级市场联动并积极发展房屋租赁业，使消费者可以选择购买存量房或增量房，也可以选择租赁。在推进现有公房出售的同时，还要加强对经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房的供应以满足低收入者的需求。

三是建立统一开放的土地竞争机制，调控土地供应。地方政府应该退出房地产一级土地垄断市场，真正回归“守夜人”的角色，建立公开、公平、公正的土地竞争机制，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个经营过程科学有序地进行。同时要充分发挥城乡规划的调控作用，合理确定各类住房用地的布局和比例，建立透明的价格机制，使销售操作更规范，信息渠道更通畅。

【一句话点评】

中国房价高的根本原因是什么？ 篇5

这轮持续时间或许最长涨幅最大的房价上涨，正在或已经完成了金融风险的转移。从地方政府的债务危机、地方融资平台的金融危机、到银行不良贷款压力，成功的转移到炒房客，再到普通的购房者。最终为本轮房价买单的还是所谓刚性需求的普通老百姓和相信房价永远会上涨的房产投资者。

有人说这是一轮财富的大转移，表面上看没错，向有房人转移，深层次看根本不是这回事，高回报伴随的当然是高风险，再说，出台政策绝不仅仅会为有几套房子的人去制定。

三大危机渐行渐近

首先，地方政府的债务危机隐现。长期以来，地方政府卖地收入是最主要的财政收入来源之一，也就是所谓的土地财政。最近几年，经济增速放缓，实体经济遭遇寒冬，中小企业特别是民企投资热情骤降，今年以来，企业更是不仅不投资，反而归还银行贷款，把资产变现存入银行，这是形成今年以来狭义货币M1反常规暴增的最主要原因。

根据《中国经营报》报道，2015年中央和地方债务余额总量大概是26.2万元，除以2014年的GDP 67.67万亿元，可以知道，包括政府总负债率是38.7%，与欧盟的60%红线总比，不算高。不过单看地方政府负债率，则并不乐观。2015年年底地方政府债务余额16万亿元，除以全国GDP总额，则达到23.6%，远超美国地方政府13%~16%的负债率上限，也接近加拿大的25%上限，无疑是相当高了。

全国绝大部分省份债务率处于安全水平，但贵州省和辽宁省的债务率分别达到120.2%、197.47%，超过了全国人大常委会划定的100%债务率红线，此外，云南省和内蒙古自治区的债务率分别为111.23%、104.7%，也略过红线。

部分地区和省份已经出现地方债危机。而这些地区大多是老工业基地，边穷地区，在整体经济处于下滑周期，极其容易出现地方债危机。在这些地区出现辖内企业的债务违约不足为奇，比如辽宁省内的某些钢企。

其次，地方融资平台风险累聚。所谓地方融资平台，就是指地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费、国债等资产，迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴作为还款承诺，以实现承接各路资金的目的，进而将资金运用于市政建设、公用事业等肥瘠不一的项目。地方政府融资平台主要表现形式为地方城市建设投资公司（简称“城投公司”）。

地方融资平台早已有之，只是在四万亿经济刺激计划后，核裂变式膨胀。在2015年之前，法律禁止地方政府发债，地方政府举债主要靠这类城投公司举债。2011年爆发的云南城投违约事件首次引发公众对地方融资平台风险的关注。

地方融资平台的资金来源主要是商业银行，后来基金，资产管理公司，影子银行等纷纷成为其资金重要来源。经过后四万亿疯狂扩张，现在城投公司正在规范，但是，聚集的风险不可小觑，特别是实体经济低迷的状态之下。其三，拖累银行。无论是地方债，还是地方融资平台，商业银行都是最大的直接或间接的资金提供方。

前中国银监会主席刘明康，在银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会议上介绍说，至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%。占一般贷款余额的20.4%，全年新增贷款3.05万亿元，占全部新增一般贷款的34.5%。这离世界公认的警戒线60%已经很接近了。

最近几年，银行和资管公司，以及影子银行等，在资产荒的大背景下，纷纷转投地方融资平台，在金融机构看来，与其他载体相比，地方政府融资平台相对安全。

金融机构的争相涌入，也让其融资成本逐步降低。

拉高房价的内在逻辑

短期内解决上述三大风险是不大现实的，只有一招可以完全化解，就是地方政府能够高价卖出、且只有政府才能卖出的土地

这就需要房价能上涨出去，因为，越是上涨才会有人买或者炒房子。接下来才会高价卖地，才会在各地出现所谓的地王。

于是，在去年底，高层提出了房地产去库存的口号，住建部紧急全面部署，再接下来就是降低首付比例，也就是加杠杆，再接下来就是韭菜们要干的事儿了，拿出在银行的存款或者借钱买房子。

目前，基本形成了房价普涨之势。三大风险也就迎刃而解了。大小地王在各地出现，地方政府财政压力得以缓解，在反腐高压之下，敢打这块肥肉主意的会减少很多，起码不敢直接拿走或分了。

整体而言，政府卖地收入大幅度增加会减少地方债压力，但是，这依然不能解决各地不均衡的现状。比如东北三省，内蒙古，山西等地，这些地方已经出现鬼城，空城或半空城的情况，这些地方的土地依然不好卖，这些本来就存在债务危机的地区依然存在危机。

北京、上海、深圳等一二线城市本来债务负担就不是很重，现在卖地收入又高了，这些钱对这些城市而言属于锦上添花而已。

房价飞快上涨吃相也太难看了点，地方政府的土地也不是能无限提供的，韭菜也得一茬一茬的割是吧，于是，各地出台了所谓的宏观调控政策，无非是饥饿营销而已，比如限制土地供应，地价如果是商品且属于垄断供应的商业——限制供应只会抬高地价而已；上海最聪明，让限制夫妻共同购买房子，那好，假离婚多好办，这样本来只能卖出去一套房子的现在开发商可以卖出去两套了，卖完了库存再高价从政府手里买地。

地方融资平台获取银行贷款，或者其他途径融资主要的抵押物就是地方政府手里的土地或者财政担保，但是，财政的主要来源也是卖地收入。融资平台的违约风险也就解除了。

再看银行的信贷风险。银行的贷款最大的去向是国企央企，地方政府的债务和地方融资平台，今年最大的投向是个人住房按揭贷款。

国企央企有中央财政兜底，很多企业还是地王，地方政府和融资平台在高地价下已经悄然化解风险了。

住房按揭贷款的风险还是比较小的。我当记者那会儿第一个报道过，银行的压力测试显示，可以承受房价下跌30%，后来刘明康说还不止。大不了，银行把你的房子都收了，四大资产管理公司是为了剥离四大国有商业银行而成立的。当时，按照四大行分工建行主要承担住房贷款和开发贷，它的资产管理公司信达资产管理公司被剥离了很多在当时的不良资产，比如烂尾了和写字楼住宅等，后来信达靠这些“不良贷款”躺着赚钱了很久。

网上流传很久的一个段子：过去一年里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：凯恩斯主义的政府刺激需求；马歇尔计划的一带一路；克林顿的互联网加万众创新；弗里德曼的货币供给理论；里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉的房地产拉动经济上……

当房子还在玩击鼓传花游戏之际，棋已下完。我看到韭菜们还徜徉在成长的喜悦中。

二、房地产已由蓄水池变成最大的堰塞湖

如果把货币比作水，那么无论存量与增量中国的货币都是世界第一，为什么没有感受到剧烈的通货膨胀？以及强烈的对外贬值？既然放了世界第一的水，那么为什么没有发大洪水？

因为，有两个地方可以蓄水而让你不会察觉到，一个是股市，一个是楼市。这两个地方无论股票涨还是房价涨都不会被统计局计入CPI，房租可以计入但是，没有录入渠道，基本可以被忽略。

股市不是好的蓄水池，房地产绝对是中国最好的货币洪水的蓄水池，甚至是分洪区。现在，这个蓄水池已经核裂变成了中国最大的“堰塞湖”，处置不当后果不堪设想，或比日本失去的十年严重的多。

为什么货币发的多而没恶性通胀，房地产起到了伊拉克蜜枣功能

自改革开放以来，中国人感觉最严重的是上世纪八十年代的价格双轨制，价格冲关那两年，之后，部分商品涨幅过快，但是很快会被平息，手机、家电、汽车等降价是常态。

十几年来，国家统计局公布的CPI涨幅大体都在3%左右，很多人表示怀疑与不解，首先，从广义货币M2的增速与存量看，都会让人难以置信，国民生产总值GDP每年增速7%在左右，M2在13%左右甚至更高。

大约十年前，时任中国银监会副主席、现任中国光大集团董事长的唐双宁先生写过一篇《金融如水》的文章，是金融界第一个把金融比作水的，该文写的也是行云流水，这里不分析这篇文章了。

文章中提到过筑大坝、引水等。改革开放之初的1980年底M2是1661亿元，十年前的2006年底M2是345578亿元，今年8月末，M2余额151.10万亿元。现在的货币存量是36年前的909倍，是十年前的4.37倍。据报道，中国M2总量相当于美国加欧元区的总和，无论增量还是存量，中国的货币量都是世界第一是事实，那为什么没有出现类似于埃塞俄比亚、委内瑞拉等国家那样的恶性通货膨胀呢？

中国老一代领导人是陈云主管经济，在《陈云文选》中有记载。陈云同志说，“一九六二年货币流通量达到一百三十亿元，而社会流通量只要七十亿元，另外六十亿元怎么办？就是搞了几种高价商品，一下子收回六十亿元，市场物价就稳定了”。

北京大学教授周其仁（曾任央行货币政策委员会委员），在其任委员期间写过一篇文章，讲述过，那是上世纪60年代的故事，那时的伊拉克蜜枣，进口的，每市斤要卖5块人民币——那可是1960年代的5块钱！

我又查了一下当时的5元钱可以买40斤大米；或6斤大闸蟹；或猪肉7斤。严格来说，伊拉克蜜枣确实很贵的。

这个伊拉克蜜枣其实就是陈云同志所言的搞的几个高价商品之一。现在，货币供应量太大，这么玩是不行的，于是，出现了股市、楼市，起到了伊拉克蜜枣的作用。

这个池子靠不住，容量不够波动起伏大

改革开放之后，货币增长的速度很快，如果再靠伊拉克蜜枣之类的显然已经无法阻止物价飞速上涨了，很多国家因为通货膨胀发生政权更迭的事件。那么，这么多货币流向哪里好呢？

货币本身也具逐利性，当年炒过大蒜，出现过蒜你狠之类的名词；中国大妈们在黄金教主宋鸿兵领导下决战华尔街把黄金价拉起来过，不过后来暴跌下去，不知道大妈们解套没有；总之，货币之水到哪里哪里涨，那么股市可以吗？

前面说了股价和房价不计入CPI，不仅仅是中国，据说是国际惯例，这个不能骂统计局。

因此，货币之水进入股市或者楼市，推高股价和房价不会影响到普通物价上涨。

股市不是个好池子。第一，因为，中国资本市场目前依然不够强大，十年前更小，基本可以忽略掉。容量有限。

其次，这个池子不稳定，一有风吹草动，散户甚至庄稼，连大股东都会跑掉，结果经常有国家队出面就是，而韭菜们见了救市就跑了。

查了下凤凰卫视的报道，去年6月12日，上证指数创下5178点的近年新高。随后急转直下，跌至最低的2850点，跌幅达到45％。

凤凰援引Wind资讯统计显示，2015年6月1日，沪深两市的总市值为71.16万亿元，而到了2015年9月22日，两市总市值已经缩水至46.88万亿元，在不到三个月的时间里，两市总市值迅速蒸发了24.28万亿元。这个水池目前也是不到50万亿。池子小波动还大，搞不好很多股民还会跟复旦大学谢百三教授那样跳起来骂娘，还要把证监会主席告到高层，好害怕。

央行行长周小川是当过证监会主席的，他当然也知道这个池子不行。

有人不信，去年非要搞个国家牛市，搞个慢牛，结果如你所愿。

面对150多万亿的货币，资本市场还是显得有点小，且不稳定，这个池子后来被放弃了。

楼市成了泄洪区，现在成了堰塞湖

选了一圈，曾经准备被放弃的房地产又重新捡起老了。

大量资金进入房地产市场，必然会带动地价和房价的大幅上涨。不过，也有好处。第一，中国土地国有，卖地收入归地方政府，可以缓解地方财政债务危机，地方融资平台风险（昨天写过《房价上涨转移了三大金融风险》）。第二，房价上涨可以降低银行信贷风险，同上文。第三，这个池子稳定，股票不稳定是因为买卖太容易、便捷，韭菜们还没长好就跑了，房地产市场买卖都很漫长，并且，长期来看，中国房价只涨没跌过，老百姓也是买涨不买跌。

最重要的是，房地产这个池子够大，不仅仅可以做蓄水池，简直可以成为货币过剩的分洪区。

根据今年年初，《新快报》记者谢蔓的报道，日前，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，对登记主体、程序、类型等逐一细化。第一太平戴维斯预计中国房地产市值约为270万亿元人民币,为国内生产总值（67万亿人民币,2015年）的四倍以上,或股市市值（约40.3万亿人民币，其中沪、深市值分别为22.9万亿和17.4万亿人民币）的六倍以上（作者住：现在的股市总市值略高于此数据）。

关于中国房地产的总市值，估算的差别很大，但是，至少也在200万亿以上。相比股市，楼市真是个好池子，必要时可以充当泄洪区，反正，卖楼可不像卖股票敲几下键盘就可以了的。

问题是，现在疯狂的楼市已经到了让人窒息的地步了。无处无人不谈楼市，有上市公司眼看要退市，卖了两套学区房包住了壳；罗永浩创业造锤子手机，投进去两亿元，现在亏完了，网友们问：你咋不买几套房子呢？

更多的父母对要创业的孩子说：创什么业，炒房子去。你有罗永浩聪明吗？面对这样的难题我竟无言以对。以前只是说房地产绑架了银行；现在更多的经济学家疾呼房地产绑架了中国经济。没有不破的泡沫，也没有不满的蓄水池。现在，楼市不再是蓄水池和分洪区了，而是中国最大的堰塞湖了！！

《第一财经日报》引述经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为，从房地产占GDP比重的指标来看，中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。

海通证券一份最新的报告显示，无论从哪个指标看，中国的房市都到了崩溃的边沿，新增房贷占GDP比重大，经济存在泡沫化风险。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落。而15年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，今年上半年已达已达7.7%，不仅大幅提升，也与美国历史高点相当接近，表明地产泡沫化风险已近在咫尺。

或许楼市疯长与你无关，崩盘时绝对与你有关，这么多水流到哪里哪里就会涨。水来之前，吃点便宜瓜去！

三、高房价拐点只等一件大事，会很快发生

房价如此疯长，估计除了长期一直看好鼓吹房价会永远上涨的前开发商任志强和北京师范大学董藩教授外，一切经济学家、各路专家、金融学家都是一脸懵的。大家最想知道的恐怕就是，高房价的拐点什么时候到来？

回答这个问题之前，得科普点金融常识与规律。简言之，人民币实现国际化、可自由兑换之际，就是房价暴跌甚至崩盘之时。反过来，由于高房价绑架了中国金融和经济，这样也会成为人民币国际化进程中最大的障碍。

人民币国际化正在加速进行中，一旦实现人民币可自由兑换，游戏就结束了，快则一年内，最多不会超过3年。人民币国庆节即将纳入国际货币基金一揽子货币，中国人民银行和外汇局随时都可能宣布资本项下开放，即人民币可自由兑换。

内因已经失效，人民币国际化会让水均衡

任志强说，拉动中国经济增长的只能靠房地产，目前看来的确是这样，央行公布的数据显示，七月份银行新增贷款的全部，八月份的大部分都是房地产按揭贷款，企业停止投资，还贷款或者把钱存入银行，造成M1（主要是企业活期存款）增幅报表。

房价真的会像永动机一样一直涨下去吗？答案是：不会。中国的房地产与世界绝大多数国家是不一样的，中国的地价是政府供应，出卖土地使用权获取土地出让金，各地政府当然希望房价越高越好，这样土地出让金就会获得的更多，地王频出地方政府干预过一次吗？各地假惺惺的所谓房价调控哪个不是饥饿营销？

已有住房者和开发商也希望房价上涨，这个无需赘言了。上文中已经提到，中国货币存量世界第一，房地产吸纳了绝大部分货币之水，新增的贷款也都流向了这里。

由于中国的人民币还基本是封闭运行的，人民银行发行的货币都是在被圈起来的池子流通，中国目前的广义货币M2是美国和日本加起来的总量。

无论从购买力平价还是其他指标看，人民币明显被高估出国购物成了日常。一旦人民币国际化后，人民币可以自由流通，那么，中国人民币的封地池子就会被打开，与国际货币的水合流，被高估的人民币将会不以人的意志为转移的贬值，故，自2013年至今我一直呼吁人民币主动贬值以便与国际货币接轨而不至于决堤。

作为人民币最大的载体，房地产贬值是一定的，目前很多报道中高收入者卖出一线城市的房子到国外买房养老，这属于政策红利，人民币尚未国际化，大坝还在。一旦打开，流出会更多，直到与国际均衡。

无论什么指标看，中国房价非常虚高，人民币国际化后，必将让包括房价在内的资产泡沫破灭。这是经济金融规律，不会以任何人的意志为转移。

可以贪婪与疯狂，不可违背规律否则会受惩罚

追涨杀跌，投机炒作是人类的天性，国人更是登峰造极。这轮房价上涨，已经表现的非常突出与充分，逐利无可厚非，只是，得在你疯狂之前，我告诉你你将来是怎么死的。

“资本自由流动、货币政策独立、币值（汇率）稳定”三项目标中，一国政府最多只能同时实现两项。这是著名的“蒙代尔-克鲁格曼不可能三角”。其中，蒙代尔于1999年、克鲁格曼于2008年分别获得诺贝尔经济学奖。

比如，中国香港就选择了港币可自由流通和固定汇率紧盯美元两项，那么，香港势必要放弃货币政策的独立性。所以，长年来，美国美联储不论加息降息，香港必定立马跟进加息或降息，无论经济状况如何都必须要跟进。原因很简单：当美国加息后，美元本币会升值，港币为了能与美元同等升值必然要加同样的利率。这样才能保证港币可自由兑换和与美国汇率挂钩。

世界上大多数国家选择的是货币政策独立性和本币的可自由流通，放弃固定汇率。

中国目前状态是货币政策独立性，盯着包括美元在内的一揽子货币，资本项下未开放。人民币国际化的改革就是实现人民币国际化。在中国这样大，情况复杂的国家是不可能选择放弃货币政策独立性的。

又要实现人民币可自由兑换，那么，人民币国际化可自由兑换只能放弃的是：固定汇率，让人民币对美元和其他国际货币汇率自由浮动。

如果明白了这个道理，这样，人民币资产与国际货币资产就有了可比性了，房子也是可比的。上世纪八十年代，日元兑美元大幅贬值、房价腰斩、股市暴跌引发了特有的日本病，发作了十年，之前，日本说东京的房价只涨不跌。

人民币国家化就差一脚，各种倒计时倒逼提速

据报道，人民币将在10.1日正式纳入国际货币基金组织(IMF)特别提款权(SDR)篮子，成为同美元、欧元、英镑以及日元并排的第五种SDR篮子货币，这对中国的金融改革和人民币汇率走势都是影响重大的事情。

IMF总裁拉加德表示人民币“入篮”后将成为SDR篮内的第三大货币，有利于推动SDR的代表性、改进完善现行国际货币体系，对于中国以及世界是双赢的结果。

第一个倒逼是国际上的：人民币都成了国际储备货币SDR篮子货币了，可是人民币竟然不能自由兑换，这个从哪个角度上都说不过去吧，可以拖一时不可长久吧？如果央行胆够肥，在十一长假前后宣布资本项下完全开放实现人民币可自由兑换，我一点都不吃惊。

那么，央行为何迟迟不敢宣布实施呢？的确担心资本向下开放，会导致房价暴跌——并且有暴跌的基础，不过，这样一直拖下去，房价还会暴跌，央妈会考虑过早结束这种疯狂失控的房价而宣布提前进行，不是没有可能。

2009年03月国务院常务会议决定，到2020年将上海建成国际金融中心。上海市长杨雄前不久表示，到2020年把上海基本建成国际金融中心。杨雄说，正在制定上海国际金融中心建设“十三五”规划。总的目标是，到2020年基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，迈入全球金融中心前列。

上海要建成国际金融中心，硬件方面我毫不担心，软件也好说，最大的问题是人民币国际化，最迟，到2020年未来三点多的时间人民币必须国际化。

中国房价上涨的原因 篇6

——关于房价过快上涨的报告

时事评论背景：

我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。

2011年1月70大中城市中68个房价上涨 10个涨幅超10% 2011年02月18日10:0

5一、新建商品住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市涨幅超过2.0%的城市有3个，下降的城市有3个。

（二）与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有10个。

二、二手住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中涨幅超过2.0%的城市有5个，下降的城市有3个。

（二）与去年同月相比，70个大中城市同比价格上涨的有65个城市，下降的有5个城市。其中，涨幅超过10.0%的城市有6个。

2011年02月18日10:0

52011年1月份70个大中城市住宅销售价格指数

环比同比定基

北 京100.8106.8102.4唐 山100.0103.8101.1天 津100.9106.7103.1

秦 皇 岛 100.8 110.4105.8

石 家 庄 100.8111.5 106.3。。。

下面我们从房价过快上涨的原因、房价过快上涨的影响以及国家的政策依次分析房价上涨这一时事。

原因 房价过快上涨的原因有很多，我们选取其中几个重点说明一下。

首先，我们想到的是利欲熏心，人的贪婪本性所致，开发商抬高房价。国内大部分的贪官污吏和奸商相互勾结，他们拥有大量的房产，如果房价下降，他们的财产就下降，他们拥有权和钱，他们都是能决策的国家的主人，他们绝不允许房价下调。房价下降就像中国抓贪官一样。

从意识的能动作用角度分析：意识的能动作用是人的意识所特有的积极反映世界与改造世界的能力和活动，物质决定意识，意识反作用于物质：房价上涨是因为买方需求大于卖方需求，这是市场经济规律，是物质。卖方提高销售价格，这就是意识。

正是这些贪官污吏考虑到自己财产与房价的关系，故意抬高房价；这些奸商靠他们的意识指导、控制他们的行为改造可以让他们赢利的客观世界。从物质运动的角度分析：物质运动规律是客观的，发挥主观能动性能认识和

利用客观规律:房价上涨是建筑原材料上涨的结果，这一规律是客观的，成本上

涨，房价必然上涨；但开发商、建筑商及中介机构又利

用这一规律，掩盖实际成本，宣传虚拟成本，让民众以为房产涨价合理，无泡沫，从而接受房价虚高的现实，而开发商等人从中渔利。

用发展的观点看问题：

1、房价上涨，这是内外因共同作用的结果，市场规律，这是内因；外部力量影响，这是外因，外因通过内因起作用，中间商、地方政府利用市场规律，为了追逐暴利，为了地方税收，为了头上乌纱，不惜一切，以房地产立市，以房价高为荣。

2、房地产作为一个普通产业，与其他产业无异。但由于产业内部利润巨大，外部力量不加约束，慢慢形成了现在房价上涨的现象，以至于现在严重脱离现实。很多地区的实例已经证明，严重脱离成本区的商品，最终会泡沫破裂，比如香港楼市，日本楼市，这是量变而质变的道理。

毋庸置疑，旧城改造速度加快也是其中的一个原因。

旧城改造、房地产开发都要拆迁部分居民住房，提高了开发成本，减少住房有效供给，是造成房价过快上涨的重要因素。

在这里我们注意到一个细节，大家搬出旧城高高兴兴买新房，希望一家人幸幸福福过日子，结果却碰到如此高的房价，人们住不起更买不起，顿感自己的幸福生活遥遥无期。拆迁改造 是为了使城市现代化，提高人们的幸福感，但是改造却增加了房地产的成本，提高了房价，拆迁改造使无房可住的人增多，但是房价高，人们住不起房，就没有了幸福感，拆迁改造的目的与结果便形成了矛盾。从马克思主义原理角度分析：矛盾无处不在，拆迁改造的目的与结果的矛盾；开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立矛盾。

矛盾的不平衡性，告诉我们必须抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，坚持两点论与重点论的统一。既要知道有矛有盾，又

必须认识到哪方更重。是应该以地方政府收入为重，还是该以民众需求为重；是该以财税收入为重，还是该以民众生活质量为重？结果显而易见。

影响

俗语有道是：按下葫芦浮起瓢。世间一切事物都是有联系的，不可能单独存在，因此每一事件的处理，必然引起连锁反应。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。

房价上涨过快带来的最根本弊端就是产业走向不健康的道路，作为一个支柱产业若发生了大的偏差与失误势必对国家经济及人民生活水平带来负面影响。

房价上涨速度过快比较明显的影响有：

1、挤占了国人对其他物品的消

费，造成内需不足，出口摩擦，财富外流；

2、造成投资过度，透支和不合时宜的消耗资源，污染环境，财富分配不公，社会不能和谐；

3、挤占了对民族支柱产业的投资，与国外差距拉大，社会财富的积累没能用在刀仞上去；

4、挟持了民族经济，动不好（如继续上升或猛然下降），通货要膨胀，流动性要紧缩，银行要破产，经济要衰退，它拿起刀，扼着你的脖子，你只能干瞪眼，投鼠忌器，这就叫绑架！这就是养虎为患的危害呀！

从马克思主义原理的角度分析：感性认识反映现象，理性认识是对事物本质的反映，要把感性认识上升到理性认识，透过现象抓住事物的本质和规律。

1、房价上涨是现象，这一现象的本质是通货膨胀，是政府政策的失灵，是社会主义社会的不和谐。

2、普通家庭两、三代人的积蓄为了后代而买房，每套房产就能够消灭一个中国的中产阶级，可见这一现象的危害之深，这一现象的本质就是，藏富于民，民的财富大部分被严重不公平的再分配，导致贫富差距剧烈拉大，家庭积蓄严重缩水，人民生存安全感降低，影响社会稳定。这是本质。

政策

在现实的经济活动中，价格的变化不仅受价值和成本决定，而且还受到供求关系、货币币值、市场竞争和政府政策等因素的影响。因此，政府出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。政府的解决措施主要包括：完善规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策；加强房地产信贷管理；加强经济适用房建设，合理引导住房建设与消费；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规行为；加强市场监测等。（可参见九部委《关于调整住房供应结构稳定住

房价格的意见》）

马克思主义哲学原理有很多啊,在生活中都有所体现啊,比如说,看事物要用发展的眼光,应用到生活中可以就是说看一个人的时候要看到他以后而不仅仅是看现在.一提到马克思主义哲学，我们这些年轻人不禁想起在校时枯燥的政

治课：老师在前面高谈阔论，我们就趴在桌子上睡觉，通常大家都把它的乏味度提的比高数还高，数学题至少还有几个“书生”（也就是“呆子”）啃的津津有味，而马列主义NOWAY，NOONE！在校园的中惬意、浪漫了几年的我们，终究会走出象牙塔，跌进这个复杂、快节奏的社会，每天在这个充满金钱、利益的“江湖”中面对各种矛盾、处理各种关系。工作、学习、生活的各种问题接踵而至，疲于应付的大脑如果不能将它们

中国房价上涨的原因 篇7

关键词：房价,地价,成本,需求

引言

房地产业是我国重要的支柱产业, 商品房的消费拉动我国的经济发展, 但是在房地产大幅发展的过程中出现许多问题。自2002年以来, 我国的大多数地区的房价出现了上涨速度过快的局面, 2004年开始迅速上扬, 2008年金融危机的冲击使房价短暂下滑, 但是在新的银行信贷支持下, 我国的房价再次快速上涨。近几年来我国的商品房结构面临着失衡的危险局面。

根据国家统计局相关数据显示, 2010年房价比2002年房价高两倍以上。究竟是什么原因导致我国房价上涨如此迅猛?是地价上涨导致成本上涨进而导致房价上涨?还是市场需求导致房地产价格上涨?

一、文献综述

刘琳、刘洪玉 (2003) 以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面进行了地价和房价的相互关系分析, 并深入的分析地价和房价的相互影响关系。

黄忠华、杜雪君、吴次芳 (2009) 通过比较分析法评述了有关房价与宏观经济的研究方法与理论进展, 研究发现房价与宏观经济之间存在互动影响机制并且房价会通过多种渠道作用于宏观经济, 并给出了相应的政策建议。

吕红军、王要武、姚兵 (2008) 意识到需求是影响商品房价格的关键因素之一, 有效的调控住房需求是宏观调控商品房价格, 抑制房价上涨的重要手段和途径。分析了影响房价增长的需求影响因素及其结构关系之后, 建立了影响房价增长的需求反馈模型, 分时段构建了商品房需求与房价 (期望) 、可支配收入、储蓄和利率等因素的商品房需求调控模型, 对模型进行了回归分析和检验。

二、理论分析

对地价和房价关系的解释, 可以从需求和供给的不同角度进行分析。

1. 从需求角度看地价与房价的关系

房价和地价都是产权价格, 并且都由供求关系决定, 但是我国目前的情况来看, 我国的土地市场所决定的土地价格更倾向于一种需求价格。因为自然的土地供给是没有弹性的, 并且土地的供给由政府垄断。因此, 土地价格主要由需求方决定——需求与地价成正相关变化。但是, 在房地产市场中, 房价还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地供给, 它是一个生产的过程, 必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润, 才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格, 更应是卖方愿意出售的价格。

对于土地产出物 (商品房) 的需求导致了对土地的需求, 这就是著名的“玉米法律悖论”——地价高是因为玉米的价格高, 玉米法律提高了玉米的价格, 刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的, 地主们就提高地价来满足对土地的需求。地价高是玉米价格高的结果, 而不是玉米价格高的原因。

将“玉米法律悖论”运用到房地产市场中可以看出:高房价刺激了房地产商对土地的需求, 但是土地的供给价格弹性太小, 所以导致了土地价格的升高。

如图1所示, 在供给量一定的条件下, B市的需求量要大于A市需求量, 根据需求价格曲线可以看出B市的房地产价格 (P2) 大于A市房地产价格 (P1) , P-Y是土地单位价格, OYZQ是建安成本, PYZX是土地价格。由图可以看出在供给量一定的情况下, 无论需求如何, 房产的建安成本保持在稳定水平不变;房地产的需求增加导致对土地的需求增加, 由于土地供给价格弹性较小, 所以导致土地价格的上涨;并且随着经济的发展, 城镇化的推进和居民收入的增长等因素, 市场的需求增加使得短期内市场上的需求大于供给, 这会推动房地产产品的价格上涨, 房地产的价格上涨, 也会进而导致土地价格的上涨。

因此, 从需求角度看, 在同一时间点, 高地价是高房价的结果, 并不是高房价的原因。房价的上涨才是导致地价上涨的原因。

2. 从供给角度看地价与房价的关系

在房地产市场中, 商品房是一种生产产品, 因此房价不仅是一种需求价格, 同时也是一种供给价格。从房价的形成来看, 先有地价, 然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中, 由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础, 开发商总是先获得土地的使用权, 然后才能进行房屋开发和经营, 即先形成地价, 然后产生房屋建设成本, 最后形成房地产的成本价格。这个成本价格通过当时市场的供求关系, 最后形成真正的增量房地产的交易价格, 这个价格一般都高于其成本价格。

地价上升会导致成本上升, 为保持一定的盈利水平, 房地产的价格就会上升;并且, 成本的上升使房地产商的投入和风险加大, 部分实力弱的厂商无法满足投入的要求而退出市场, 最终导致市场上需求大于供给, 进而价格大幅度增长。

由此, 上涨的地价迸一步推动了房价的上涨, 从供给的角度上看, 地价是房价的成本之一, 地价上涨是导致房价上涨的一个因索。

3. 房价与地价、需求量之间的数学关系

(1) 房价与地价间的关系

研究被解释变量 (房价) 与自变量 (地价、建安造价、税费、城镇房地产投资及房地产业增加值) 之间的关系。

根据中国统计年鉴数据中1998年-2009年的数据, 利用Eviews软件估计数据关系。为了使检验更符合经济意义的解释, 所以对被解释变量和自变量分别取对数, 得到模型:

根据表中数据可知, 模型的初步估计结果为:

模型的检验和校正:

1) 经济意义的检验:所估计的参数基本符合多元线性规划模型变量参数的定义。土地价格每变化1%, 房价变化0.12070, 房地产业增加值每变化1%, 房价变化0.425141;

2) 统计意义的检验:

参数显著性检验:由上图的结果显示, t统计量分别为0.778546和4.317573, 对于在显著性水平为0.05, 查t分布表其临界值, 其中只能拒绝的原假设, 不能拒绝的原假设。

然而, 实际上这是由于地价的取值造成的, 由于查询数据原因并不能找到1998年以前的地价数据, 数据过少导致相关性不明显, 实际上地价与房价的相关性是十分明显的。

拟合优度检验:由图结果显示, 和修正拟合优度, 表明样本回归直线的解释能力大于96.8%, 即在房地产价格中, 由解释变量土地价格和房地产业增加值的总解释部分在了96.8%以上, 也就是房价变化的96.8%可以由样本线性回归直线做出解释, 模型的拟合程度很高。

F检验:针对, 在显著性水平为0.05, 自由度k-1=2, n-k=10, 查F分布临界值表得由上表得检验值F=169.7994>4.10, 说明解释变量“土地价格”和“房地产业增加值”总体对被解释变量“房地产价格”的影响是显著的, 方程估计可靠。

(2) 房价与需求量间的关系

由于没有精确的商品房需求数量, 并且商品房的买卖多发生在城镇地区, 所以选择了城镇房地产投资来代替商品房需求数量, 并建立以下模型分析被解释变量 (房价) 与自变量 (城镇房地产投资) 的关系:

由Eviews导出的散点图可以看出房价与需求量大致呈线性相关, 得出参数估计如下:

根据表中数据可知, 模型的初步估计结果为:

模型的检验和校正:

1) 经济意义的检验:所估计的参数基本符合一元线性规划模型变量参数的定义。购房需求每变化1%, 房价变化0.107833;

2) 统计意义的检验:

参数显著性检验:由上图的结果显示, t统计量分别为16.47760, 对于在显著性水平为0.05, 查t分布表其临界值, 所以拒绝原假设, 房价和需求具有很强的相关性。

拟合优度检验:由图结果显示, 和修正拟合优度, 表明样本回归直线的解释能力大于96.09%, 即在房地产价格中, 由解释变量需求的增加值的总解释部分在了96.09%以上, 也就是房价变化的96.09%可以由样本线性回归直线做出解释, 模型的拟合程度很高。

F检验:针对, 在显著性水平为0.05, 自由度k-1=2, n-k=10, 查F分布临界值表得由上表得检验值F=271.5112>4.10, 说明解释变量“房产需求”总体对被解释变量“房地产价格”的影响是显著的, 方程估计可靠。

三、研究结果

基于以上的数据分析可以得出我国房地产的价格和土地价格和需求量成正相关, 并能发现导致我国房地产价格不断攀升的原因。

1. 建设成本增加, 房价上升

土地供给价格是房地产成本的重要组成部分, 土地价格的波动直接影响着房价的走势。由以上分析可以看出, 房价和地价是相互影响的两个变量, 并不是独立的, 它们之间的相互促进关系导致了地价的增高, 导致了建设的成本价格升高, 进而导致了商品房价格的上升。

同时, 由于我国的政策限定, 建设房屋要经过复杂的审批程序, 需要缴纳的各种审批费用、管理费用及税收都无形中增加了房屋的成本, 提高了商品房的价格。

2消费者需求增大, 房价上涨

根据需求的目的可以分为以居住为目的的需求和以获利为目的的需求。

随着经济的发展, 人们的收入逐年增多, 人们的消费水平也逐渐增高, 对于商品房的需求增大, 而土地的供给弹性较小, 短期内不能满足市场上的需求, 所以房价会一路攀升。

值得注意的是, 今年来以获利为目的的需求增长格外迅速, 很大的原因在于人们对房价的预期是不断上升的.使得越来越多的人把购买商品房作为一种资产保值增值的重要手段, 同时银行宽松的贷款环境, 加剧了贷款购房炒房的现象.从而不断地抬升房价。就目前我国的状况来看, 影响房价最为严重的因素就是投机因素, 但是此种需求是具有可调节性和弹性的, 当利润空间低或者流动性差时, 投机需求可能会转变方向。

3. 行业暴利导致房价上涨

资本的本性就是追逐利润, 房地产的暴利特点让许多人把大量资本投向房地产市场, 投资者的进入就增加了房地产市场的投资性需求, 从而提升了商品房价格。土地的出让是由政府垄断的, 有些政府部门在出让土地中为了谋取暴利, 不断抬升土地价格和房产价格。对于政府部门来说, 可以通过炒高地价来带动GDP的数据, 从而提升自己的政绩。因此, 一些政府部门会采取不当行为抬高房价。

四、政策建议

1. 政府出台有效政策控制房价地价, 并且控制审批和管理费用。

政府应加大力度控制房价的上涨, 从而可以控制地价的上涨, 进而降低建设成本。房价和地价的相互影响最终可以良性循环达到价格最优, 供求平衡, 最终稳定我国的商品房市场结构。

在建设商品房的过程中, 政府应减少审批程序和缴纳的管理费用, 从而减少建设成本。在主管房屋开发的主要部门建立审批大厅, 简化房地产审批、管理程序, 明确收费目的、部门、权限和金额, 使用同一收费处;在审批过程中明确规定各项审批的时间、收费标准, 这些措施都可以降低审批成本。

2. 有效控制投机需求。

就我国目前的市场情况来看, 需求过高, 导致房地产业供不应求, 房价上涨。但是, 投机需求占总需求的比例过大, 所以应该制定有效政策控制投机需求。

比如可以设立特别消费税, 对那些在计划销售期过税, 来抑制房地产商惜售维持高房价行为;在购买第二套、第三套商品房时缴纳不同比例的税金等。

税务部门应积极观察市场, 根据市场的不同状况及时调整纳税政策, 使我国房地产的价格在合理范围内变动。

3. 公开发布开发商及生产商关于房地产的有效信息。

政府的工作是为人民服务, 开发商在竞标是的土地价格是公开的, 所以消费者有权利知道关于房地产的各项指标信息。现实中土地价格, 住房规划面积, 政府不公开这些信息, 消费者就不知道。这些信息会潜在的提高房地产价格。

一旦公开发布这些信息, 购房者就可以基本了解开发房屋的一部分成本, 房地产行业的大致利润, 就可以有效组织房地产商的过高定价。

参考文献

[1]李定安, 周健波.成本需求的变动对商品房价格影响分析:价格天地[A], 2007 (11)

[2]刘琳, 刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析:数量经济技术经济研究.2003 (7)

[3]陶荣.地价与房价循环上涨的推动力分析:现代商贸工业 (Modern Business Trade Industry) .2007, 19 (9)

[4]黄忠华, 杜雪君, 吴次芳.房价与宏观经济研究综述:中国土地科学.2009, 23 (1)

[5]吕红军, 王要武, 姚兵.房价增长时期商品房需求调控模型研究:哈尔滨工程大学学报.2008, 29 (10)

[6]王菁娜, 陈朔.我国房价上涨的特殊原因及对策建议:经济纵横 (Economic Review) .2009, (12)

[7]李程宇, 袁远.影响我国商品房价格的公关经济因素分析——基于2003年至2010年数据的实证分析:商场现代化 (Market Modernization) .2011, (2)

奥运，吹响房价上涨的号角 篇8

岁末年初，王石的房价“拐点论”甚嚣尘上。以其在地产界的领军地位，再加之确实迎合了广大民众的心理，此观点一时响应者众。然而时过境迁，当时间成为检验标准时，“拐点论”已经逐步平静了。

房地产市场有其自身规律性及特殊性，只有去正确认识房地产市场的特殊性，才能较正确地把握房地产市场与房屋价格的走向。

也许正是如此，目前从地产界从业人员到普通受众人群，越来越多的人持“房价仍旧会继续上涨”的观点。争论的核心问题已经转移为房价的上涨幅度。笔者凭借多年房地产一线的从业经验，以目前房地产市场实际情况为出发点，结合国家经济与政治形势分析后认为，以东部大中型城市为代表的房地产市场，仍旧处于价格高速上涨期。

一、房地产产品的特殊性决定了其稀缺性

房屋作为一种不动产商品，与其他商品最大的不同是其固定的附着于土地上面，具有不可移动性与不可复制性。而作为商品房，又具有三种价值：

第一种价值，土地价值。土地问题始终是我国社会的根本性问题。而作为房屋，不管是其是否以纯商品的形式出现，由于其地上附着特性，它都直接体现出了土地的价值。而正是这个特性，使其不仅仅是单纯的商品，而且关系到国家的立国之本。这也就是为什么房地产市场比其他商品甚至股市更能牵动国家命脉与神经的根本性所在。

第二种价值，保障价值。不管房屋是否作为商品对待，其仅次于土地性的第二个价值就是它的社会功能——保障性。尤其在建设和谐社会的今天，在一个强调民主与公平的现代社会，房屋的这一功能被凸显出来

第三种价值，商品价值。房屋的商品价值是人类赋予它的，而不是它与生俱来的。比如1997年房改前的住房，普遍不具有这个功能。

正是由于目前我国的商品房普遍具有商品、资源、社会等等多重属性，从而要受到诸多方面的影响。这多重性的价值导致的最直接后果，就是土地的稀缺性。在当前资源紧缺的社会当中，稀缺性就必然决定了其价格的趋高性。随着中国日益进入国际市场，这种稀缺性会越发明显。例如对外国人购房的严格限制，其实质根源也是对于这种稀缺性的保护。而奥运作为一次史无前例的大型广告活动与经济动力引擎，其直接结果就是中国市场进一步融入国际化，这样必然会造成其稀缺特性短时间内的集中爆发体现。

二、成本决定了房价没有降价空间

房价不可能下跌的一个重要因素在于成本，目前的成本已经足以支撑现在的房价，换而言之就是商品房高价也是由高成本造成的。众所周知，商品房成本主要涉及三个方面：

首先是土地成本。强制性的土地招拍挂程序，在避免了一些暗箱操作和挤压了实力不济的小开发商之后，其最吸引市场眼球的还是一个个“地王”的出现。即将收取的物业税，其实质是国家要收取土地增值部分的收益，这就直接验证了土地价值必然会随着时间的推移不断提升。因此，从国家政策到经济规律，土地成本都是必然继续上升的。

其次是行政费用及税费成本。由于国情原因，我国房地产开发企业相当一部分比例的收入都要交纳给国家。如果下一步国家的政策继续采用经济杠杆的话，这部分成本也还会继续上升。

再次是建安成本，其涨幅最显而易见。例如多层建筑成本，2005年在济南最低可以达到550元/平方米，而2007年就涨到了700元/平方米以上。这仅仅是跟随整体物价水平平稳上涨的结果。而在整个国际大宗商品涨价的情况下，钢材、水泥、油等原材料价格均大幅度上升，这直接带动了建材成本的急剧上涨。同时，大量新材料、新技术的运用也因其科技含量高、加工工艺复杂等造成成本不断增加，且新材料、新技术的运用往往是政府强制行为，例如济南市等多数城市已经禁止使用黏土砖。

在此笔者尤其特别提到的是，通胀压力面前，必须意识到整个房地产开发成本尤其是建筑成本的飙升。

三、投资资本大量注入房地产市场

房地产价格路突飞猛进的重要原因之一，就是大量资本的涌入。尤其以上海这样的外向型城市为典型代表。正是源源不断涌入的外资，使得上海很多地区的房价已经是以每平方米几万美元的价格计算。虽然国家政策的重要方向之一就是抑制投机行为，但是其并不抑制投资行为。而合理的投资行为，是有益于房地产市场发展的。且从今年开始到未来几年内，国内的投资市场，也呈现出了房地产领域一枝独秀的局面。

受国际金融市场动荡、全球经济状况低迷的影响，越来越多的海外资金关注了经济始终保持高速增长的中国大陆。但目前国内经济投资环境已非前几年那样良好。

今年股票证券市场的剧烈动荡已经让越来越多的投资者感到难以把握。而传统的投资领域制造加工业也因为受到国家产业结构调整、劳动力成本上升、出口市场环境恶化等影响，从去年起呈现出萎缩局面。在此情况下，制造加工业已经因为低收益、高风险而逐步被主流资本市场所抛弃。

反观房地产市场，虽然连续几年国家出台各种政策抑制房价的较快增长，但房价依旧保持着两位数字的增长。尽管部分城市因高房价受政策严格限制出现交易量萎缩，但是价格依旧坚挺上扬。这让众多海内外投资者对中国的房地产市场的投资价值更为认可。中国的房地产市场已经逐步成为了国际资本市场投资的热土。

四、刚性需求决定了房地产的卖方市场

之所以对中国房地产市场泡沫论的观点持反对态度，正是基于中国的房地产市场是建立在刚性需求强劲的现实基础之上的。

中国房地产市场虽然存在大量的投资、投机行为，但其主流仍旧是居住型购房。这是由于我国长期实行城乡二元制，造成农村发展与保障远远落后于城市。而改革开放之后的城市用工需求、高校扩招，给了众多有梦想和抱负的农村年轻人一个进入城市生活的机会。而由于知识结构高、年龄结构轻、思想观念更加开放，故而他们中的大多数人都选择留在工作或者学习的城市生活。这部分人较之原城市居民不同的是，根本无法依靠父母的房屋生活，无论是租是买，他们都需要解决住房问题。这部分外来人口实实在在的住房需求，撑起了城市住房的刚性需求市场。这个情况是以往造成房价上涨的直接原因，并且该因素将在以后相当长的一段时间内继续存在着。

同时刚性需求强劲的原因还包括，我国仍旧处于上世纪80年代生育高峰期出生的那部分人的结婚高峰期。他们的婚房需求依然是直接的、刚性的。

住房的保障功能，决定了该型商品具有别的商品不可比拟的必需性。我们这个人口第一大国的庞大的

住房需求，才是房地产价格可以一路高歌猛进的根本原因。而奥运带来的经济活力将进一步促进外来人口的涌入，尤其在奥运举办城市，北京、天津、青岛等。

五、保障型住宅政策影响短期内难以实现

综观发达国家的住房制度，没有任何一个国家靠商品房去满足所有国民的住房需求。而在中国这样人多地少的发展中国家，更不可能指望开发商开发的商品房去满足人民群众的住房要求。即使在欧美发达国家，大部分人居住的仍旧是国家提供的普通保障型公寓，只有极少数富人居住着昂贵的商品房。我国政府虽然已经通过建设经济适用房和廉租房的方式进行住房保障，但仍有很多有住房需求的家庭得不到这种住房保障。

温总理在新加坡的讲话中谈到的“经济适用房是供中产阶级居住使用的”这一论点，可以作为一个判断信号即不论这个中产阶级的认定标准是什么，国家确实要通过大力推广保障型住宅去满足人民的住房需求。但是，即使是全力进行，从找地审批一番程序再到最后建成付诸使用，也是要经历几年的时间。对于这几年高歌猛进的房价，完全是远水不解近渴。

六、上半年的交易量萎缩是为新一轮上涨蓄势

截止到现在，虽然除深圳外的各城市都维持了房价稳步上升的态势，但交易量下降已是不争的事实。这一方面是通货膨胀影响了家庭的购买力，更重要的还在于消费者受媒体导向的影响而持观望态度。再者，年初股市的暴涨确实吸纳了很多原本会投入房地产市场的资金。

遗憾的是，持币观望的人们等来的只是失望。

房价并没有像很多媒体和专家名人预言的那样缩水般回落。而奥运之后正是金九银十的购房佳季，人们也由于一年来的观望而对降价感到绝望，相反更有可能受奥运经济的影响而再出现一次购房热潮。那么，整体房价必然将在市场哄抢下出现突然上涨，而涨幅或许超过去年。

七、结束语