分析房价

分析房价（共12篇）

分析房价 篇1

摘要：自2002年以来, 我国的房地产行业逐步扩大, 拉动了我国的经济增长, 同时, 我国的房价也在逐年迅速增长。地价上涨, 需求增加, 不同投资商和政府的投机需求等因素导致了房价的飞速上涨。为准确了解当前影响房价上涨的原因, 本文利用宏观需求曲线模型对我国房地产的需求和价格之间的关系进行了分析;建立多元线性回归模型, 利用1998年—2009年的数据对影响房价的各种因素进行数据理论分析, 并给出了具有现实意义的政策建议。

关键词：房价,地价,成本,需求

引言

房地产业是我国重要的支柱产业, 商品房的消费拉动我国的经济发展, 但是在房地产大幅发展的过程中出现许多问题。自2002年以来, 我国的大多数地区的房价出现了上涨速度过快的局面, 2004年开始迅速上扬, 2008年金融危机的冲击使房价短暂下滑, 但是在新的银行信贷支持下, 我国的房价再次快速上涨。近几年来我国的商品房结构面临着失衡的危险局面。

根据国家统计局相关数据显示, 2010年房价比2002年房价高两倍以上。究竟是什么原因导致我国房价上涨如此迅猛?是地价上涨导致成本上涨进而导致房价上涨?还是市场需求导致房地产价格上涨?

一、文献综述

刘琳、刘洪玉 (2003) 以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面进行了地价和房价的相互关系分析, 并深入的分析地价和房价的相互影响关系。

黄忠华、杜雪君、吴次芳 (2009) 通过比较分析法评述了有关房价与宏观经济的研究方法与理论进展, 研究发现房价与宏观经济之间存在互动影响机制并且房价会通过多种渠道作用于宏观经济, 并给出了相应的政策建议。

吕红军、王要武、姚兵 (2008) 意识到需求是影响商品房价格的关键因素之一, 有效的调控住房需求是宏观调控商品房价格, 抑制房价上涨的重要手段和途径。分析了影响房价增长的需求影响因素及其结构关系之后, 建立了影响房价增长的需求反馈模型, 分时段构建了商品房需求与房价 (期望) 、可支配收入、储蓄和利率等因素的商品房需求调控模型, 对模型进行了回归分析和检验。

二、理论分析

对地价和房价关系的解释, 可以从需求和供给的不同角度进行分析。

1. 从需求角度看地价与房价的关系

房价和地价都是产权价格, 并且都由供求关系决定, 但是我国目前的情况来看, 我国的土地市场所决定的土地价格更倾向于一种需求价格。因为自然的土地供给是没有弹性的, 并且土地的供给由政府垄断。因此, 土地价格主要由需求方决定——需求与地价成正相关变化。但是, 在房地产市场中, 房价还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地供给, 它是一个生产的过程, 必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润, 才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格, 更应是卖方愿意出售的价格。

对于土地产出物 (商品房) 的需求导致了对土地的需求, 这就是著名的“玉米法律悖论”——地价高是因为玉米的价格高, 玉米法律提高了玉米的价格, 刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的, 地主们就提高地价来满足对土地的需求。地价高是玉米价格高的结果, 而不是玉米价格高的原因。

将“玉米法律悖论”运用到房地产市场中可以看出:高房价刺激了房地产商对土地的需求, 但是土地的供给价格弹性太小, 所以导致了土地价格的升高。

如图1所示, 在供给量一定的条件下, B市的需求量要大于A市需求量, 根据需求价格曲线可以看出B市的房地产价格 (P2) 大于A市房地产价格 (P1) , P-Y是土地单位价格, OYZQ是建安成本, PYZX是土地价格。由图可以看出在供给量一定的情况下, 无论需求如何, 房产的建安成本保持在稳定水平不变;房地产的需求增加导致对土地的需求增加, 由于土地供给价格弹性较小, 所以导致土地价格的上涨;并且随着经济的发展, 城镇化的推进和居民收入的增长等因素, 市场的需求增加使得短期内市场上的需求大于供给, 这会推动房地产产品的价格上涨, 房地产的价格上涨, 也会进而导致土地价格的上涨。

因此, 从需求角度看, 在同一时间点, 高地价是高房价的结果, 并不是高房价的原因。房价的上涨才是导致地价上涨的原因。

2. 从供给角度看地价与房价的关系

在房地产市场中, 商品房是一种生产产品, 因此房价不仅是一种需求价格, 同时也是一种供给价格。从房价的形成来看, 先有地价, 然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中, 由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础, 开发商总是先获得土地的使用权, 然后才能进行房屋开发和经营, 即先形成地价, 然后产生房屋建设成本, 最后形成房地产的成本价格。这个成本价格通过当时市场的供求关系, 最后形成真正的增量房地产的交易价格, 这个价格一般都高于其成本价格。

地价上升会导致成本上升, 为保持一定的盈利水平, 房地产的价格就会上升;并且, 成本的上升使房地产商的投入和风险加大, 部分实力弱的厂商无法满足投入的要求而退出市场, 最终导致市场上需求大于供给, 进而价格大幅度增长。

由此, 上涨的地价迸一步推动了房价的上涨, 从供给的角度上看, 地价是房价的成本之一, 地价上涨是导致房价上涨的一个因索。

3. 房价与地价、需求量之间的数学关系

(1) 房价与地价间的关系

研究被解释变量 (房价) 与自变量 (地价、建安造价、税费、城镇房地产投资及房地产业增加值) 之间的关系。

根据中国统计年鉴数据中1998年-2009年的数据, 利用Eviews软件估计数据关系。为了使检验更符合经济意义的解释, 所以对被解释变量和自变量分别取对数, 得到模型:

根据表中数据可知, 模型的初步估计结果为:

模型的检验和校正:

1) 经济意义的检验:所估计的参数基本符合多元线性规划模型变量参数的定义。土地价格每变化1%, 房价变化0.12070, 房地产业增加值每变化1%, 房价变化0.425141;

2) 统计意义的检验:

参数显著性检验:由上图的结果显示, t统计量分别为0.778546和4.317573, 对于在显著性水平为0.05, 查t分布表其临界值, 其中只能拒绝的原假设, 不能拒绝的原假设。

然而, 实际上这是由于地价的取值造成的, 由于查询数据原因并不能找到1998年以前的地价数据, 数据过少导致相关性不明显, 实际上地价与房价的相关性是十分明显的。

拟合优度检验:由图结果显示, 和修正拟合优度, 表明样本回归直线的解释能力大于96.8%, 即在房地产价格中, 由解释变量土地价格和房地产业增加值的总解释部分在了96.8%以上, 也就是房价变化的96.8%可以由样本线性回归直线做出解释, 模型的拟合程度很高。

F检验:针对, 在显著性水平为0.05, 自由度k-1=2, n-k=10, 查F分布临界值表得由上表得检验值F=169.7994>4.10, 说明解释变量“土地价格”和“房地产业增加值”总体对被解释变量“房地产价格”的影响是显著的, 方程估计可靠。

(2) 房价与需求量间的关系

由于没有精确的商品房需求数量, 并且商品房的买卖多发生在城镇地区, 所以选择了城镇房地产投资来代替商品房需求数量, 并建立以下模型分析被解释变量 (房价) 与自变量 (城镇房地产投资) 的关系:

由Eviews导出的散点图可以看出房价与需求量大致呈线性相关, 得出参数估计如下:

根据表中数据可知, 模型的初步估计结果为:

模型的检验和校正:

1) 经济意义的检验:所估计的参数基本符合一元线性规划模型变量参数的定义。购房需求每变化1%, 房价变化0.107833;

2) 统计意义的检验:

参数显著性检验:由上图的结果显示, t统计量分别为16.47760, 对于在显著性水平为0.05, 查t分布表其临界值, 所以拒绝原假设, 房价和需求具有很强的相关性。

拟合优度检验:由图结果显示, 和修正拟合优度, 表明样本回归直线的解释能力大于96.09%, 即在房地产价格中, 由解释变量需求的增加值的总解释部分在了96.09%以上, 也就是房价变化的96.09%可以由样本线性回归直线做出解释, 模型的拟合程度很高。

F检验:针对, 在显著性水平为0.05, 自由度k-1=2, n-k=10, 查F分布临界值表得由上表得检验值F=271.5112>4.10, 说明解释变量“房产需求”总体对被解释变量“房地产价格”的影响是显著的, 方程估计可靠。

三、研究结果

基于以上的数据分析可以得出我国房地产的价格和土地价格和需求量成正相关, 并能发现导致我国房地产价格不断攀升的原因。

1. 建设成本增加, 房价上升

土地供给价格是房地产成本的重要组成部分, 土地价格的波动直接影响着房价的走势。由以上分析可以看出, 房价和地价是相互影响的两个变量, 并不是独立的, 它们之间的相互促进关系导致了地价的增高, 导致了建设的成本价格升高, 进而导致了商品房价格的上升。

同时, 由于我国的政策限定, 建设房屋要经过复杂的审批程序, 需要缴纳的各种审批费用、管理费用及税收都无形中增加了房屋的成本, 提高了商品房的价格。

2消费者需求增大, 房价上涨

根据需求的目的可以分为以居住为目的的需求和以获利为目的的需求。

随着经济的发展, 人们的收入逐年增多, 人们的消费水平也逐渐增高, 对于商品房的需求增大, 而土地的供给弹性较小, 短期内不能满足市场上的需求, 所以房价会一路攀升。

值得注意的是, 今年来以获利为目的的需求增长格外迅速, 很大的原因在于人们对房价的预期是不断上升的.使得越来越多的人把购买商品房作为一种资产保值增值的重要手段, 同时银行宽松的贷款环境, 加剧了贷款购房炒房的现象.从而不断地抬升房价。就目前我国的状况来看, 影响房价最为严重的因素就是投机因素, 但是此种需求是具有可调节性和弹性的, 当利润空间低或者流动性差时, 投机需求可能会转变方向。

3. 行业暴利导致房价上涨

资本的本性就是追逐利润, 房地产的暴利特点让许多人把大量资本投向房地产市场, 投资者的进入就增加了房地产市场的投资性需求, 从而提升了商品房价格。土地的出让是由政府垄断的, 有些政府部门在出让土地中为了谋取暴利, 不断抬升土地价格和房产价格。对于政府部门来说, 可以通过炒高地价来带动GDP的数据, 从而提升自己的政绩。因此, 一些政府部门会采取不当行为抬高房价。

四、政策建议

1. 政府出台有效政策控制房价地价, 并且控制审批和管理费用。

政府应加大力度控制房价的上涨, 从而可以控制地价的上涨, 进而降低建设成本。房价和地价的相互影响最终可以良性循环达到价格最优, 供求平衡, 最终稳定我国的商品房市场结构。

在建设商品房的过程中, 政府应减少审批程序和缴纳的管理费用, 从而减少建设成本。在主管房屋开发的主要部门建立审批大厅, 简化房地产审批、管理程序, 明确收费目的、部门、权限和金额, 使用同一收费处;在审批过程中明确规定各项审批的时间、收费标准, 这些措施都可以降低审批成本。

2. 有效控制投机需求。

就我国目前的市场情况来看, 需求过高, 导致房地产业供不应求, 房价上涨。但是, 投机需求占总需求的比例过大, 所以应该制定有效政策控制投机需求。

比如可以设立特别消费税, 对那些在计划销售期过税, 来抑制房地产商惜售维持高房价行为;在购买第二套、第三套商品房时缴纳不同比例的税金等。

税务部门应积极观察市场, 根据市场的不同状况及时调整纳税政策, 使我国房地产的价格在合理范围内变动。

3. 公开发布开发商及生产商关于房地产的有效信息。

政府的工作是为人民服务, 开发商在竞标是的土地价格是公开的, 所以消费者有权利知道关于房地产的各项指标信息。现实中土地价格, 住房规划面积, 政府不公开这些信息, 消费者就不知道。这些信息会潜在的提高房地产价格。

一旦公开发布这些信息, 购房者就可以基本了解开发房屋的一部分成本, 房地产行业的大致利润, 就可以有效组织房地产商的过高定价。

参考文献

[1]李定安, 周健波.成本需求的变动对商品房价格影响分析:价格天地[A], 2007 (11)

[2]刘琳, 刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析:数量经济技术经济研究.2003 (7)

[3]陶荣.地价与房价循环上涨的推动力分析:现代商贸工业 (Modern Business Trade Industry) .2007, 19 (9)

[4]黄忠华, 杜雪君, 吴次芳.房价与宏观经济研究综述:中国土地科学.2009, 23 (1)

[5]吕红军, 王要武, 姚兵.房价增长时期商品房需求调控模型研究:哈尔滨工程大学学报.2008, 29 (10)

[6]王菁娜, 陈朔.我国房价上涨的特殊原因及对策建议:经济纵横 (Economic Review) .2009, (12)

[7]李程宇, 袁远.影响我国商品房价格的公关经济因素分析——基于2003年至2010年数据的实证分析:商场现代化 (Market Modernization) .2011, (2)

[8]邹文娟.中国城市地价与房价关系之研究.2008

分析房价 篇2

中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家。这些人口在几年后恶性膨胀，过了二三十年后开始生儿育女，开始需要房子了。而这才发现，房子已经不够用了。因为人太多了。中国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。

2.城市人口增多导致房价上涨。

中国市场经济前，户籍都是固定的，还有些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍政策一解除，有些人都不待农村了，这就使城镇人口增多了，城市人口增多了。

3.土地是不可再生的。

土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。

4.刚需旺盛导致房价上涨。

现在为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个人（房价户型二手房 租房）都想买房，每个人都想买房，所以每个人又都看空楼市。每个人都在看，那房价能不涨吗？

5.开发商技术革新导致房价上涨。

没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子越造越好，绿化、设计、朝向、风水、保温墙、物业管理等等这些导致次品房越来越少。

6.造房成本上涨导致房价上涨。

物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高

7.拆迁补偿无形增加导致房价上涨。

拆迁费用加大导致造房成本加大。

8.房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨。

中国计划经济搞了这么多年，最后行不通还是走了市场经济。国外市场经济搞了多少年了，中国才多少年。还有漫长的道路要走，中国人均GDP才多少，别的国家多少。这个规律不可破，起码100年不可破。

9.城市化进程拉动房价上扬。

中国的城市水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。

中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。

10.中国城市正处于大拆大建的高速发展期。

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

11.经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇。

大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

12.房地产成了地方财政的主要收入来源。

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。

13.奢侈消费风起云涌，助长房价飚升。

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几个钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。

14.注意，是控制房价过快上涨，不是打压。

未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。

15.通胀预期加大，带动房价上扬。

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。

物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不

涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

16.地价猛涨，催高房价。

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。

17.建材价格攀升，成了房价的幕后推手，除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升。

钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

18.“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。

19.中国的子女教育方式特别。

中国人对子女比较溺爱，由于独生子女的增加，等子女结婚的时候，不论房子多贵，双方父母总要资助一部分钱甚至自己把购房的首付款全部拿出来让子女买房，这是刚需。

20.人力成本的增加导致房价必上涨。

河北栾城房价上涨影响因素分析 篇3

【关键词】郊区城镇  房价  影响因素

房价上涨是整个中国的现状，并非栾城一地所独有。国内学者对于房价的研究多是基于实证主义方法论，在经济学的角度进行的定量分析。是基于“大方针”的大面上的研究。本文是基于河北栾城特殊环境进行的小范围肌肤之面的探讨，拟以河北栾城为例，探究以栾城为代表的郊区城镇房价上涨的因素，为预测区域中心城市郊区城镇房价的预走势提供依据。现将主要因素论述如下：

一、国内大环境与县区小环境

从06年开始，更早可追溯到03年房价上涨成了中国人要面对的一个共同问题，国内大环境也由此形成。房价上涨必然起源于购房热，这最早可以追溯到“温州炒房团”，虽不能说是他们影响了全中国，但他们确实开了这个头。随后“炒房热”“投机潮”席卷全国。大环境是由大量小环境构成又影响了更多的小环境，栾城自然也受到国内大环境的影响。

2002年石家庄提出“1+4城市组团”栾城作为四个组团城市之一，交通便利，区位优越。栾城率先建成省级园林县城并于2008年开始争创国家级园林县城。推崇“花园县城”“卫生县城”大力改造、扩建城中的公园花园，使栾城的城区自然环境、居住环境显著提高。据石家庄四个“组团”城市的发展规划，栾城发展方向为“食品工业”和“中医药研发”，按照这个方向发展，栾城未来的环境能够得到保障。居住环境和投资潜力向来是开发商标榜价值、议定价格的重要因素。

二、经济好转居民收入提高

2007年栾城总产值102亿元，其中农业产值38.6亿元，财政收入4.6亿元。城镇居民人均可支配收入12118元，农民人均纯收入5788元。到2011年全县生产总值实现144.6亿元，全部财政收入完成9.26亿元，城镇居民人均可支配收入达到19836元，农民人均纯收入达到9226元。总产值增幅达到41.76%，城镇居民人均可支配收入增幅达63.69%，农村居民人均可支配收入增幅达59.4%。居民可支配收入的提升意味着居民购买力的提升。对于多数村民而言，商品房是他们迈往城市的第一步，是“硬性需求”，对于城镇居民来说，还有相当部分投机需求。需求的增大是房价上涨的重要原因。同时上涨的房价又刺激了处于购房观望期的人，使得需求进一步增加，两者相互刺激推动了房价的持续上升。

三、工作观念的转变

更确切地说是工作观念及所引起的工作结构的转变。农村常驻人口有两个明显的趋势，一个是减少，一个是老龄化。越来越多的年轻人不希望在农村务农。随着劳动力价值的上升，外出务工的收入已经远远超过了在家务农的收入。这时这些农民就有了一个介乎于农民和工人之间的身份“农民工”。这些本属于农村的人员，一旦接触并融入城市生活，便不想回到农村去。于是乎越来越多的“农民工”子女在城市上学、成长，将来也要在城市工作、生活。工作结构的改变也就是说真正从事农业劳动的人口所占的比例也来越少了，这种工作观念的转变，促进了城市化扩大了石家庄以及中小县城就像栾城的商品房需求。

四、价值观的趋同

价值观的趋同，说的有点笼统了。具体到本文而言，就是房屋作为一件商品而言，其价值已被绝大多数人认同。换句话说房子变成了硬通货，他可以象征你的财富、地位、生活质量等等，而成为“硬通货”并赋予如此多美好含义的房子自然也就成为大家一致追捧的对象。这个现象就像是“钻戒”，食不可果腹、衣不能避寒，但是因为其稀有以及更多的是象征性的意义而被富人当做奢侈品来追捧。房价越贵，就越能体现出拥有一套房子的优越感，也就是说，房价越高，这种象征性的含义就越强。在这个价值观趋同的社会，房价和购房者的虚荣心是相互支持的。

五、政策的变相支持

只看题目可能会引起歧义，国家出来了一系列措施来平抑房价，怎么成了“变相支持”了呢？这个就带点河北省特色了。河北省2010年计划到2020年城市化水平由45%达到64%。石家庄作为省会为了达成这一目标也制定了着力发展中小城市的计划，同时推进农村“新民居”建设。栾城作为石家庄四个组团县城之一，其城市化的推进力度也是前所未有的。也就是说为了达到城市化的目标，政府鼓励并推动了农村人口到城市去或进行“新农居’改造，这就变相的增大了城市尤其是像栾城这样县城的商品房需求。大量的农民涌入城市，造成了商品房供不应求的现象。

六、城乡差距的拉大

城乡差距的扩大在这里并不仅指城乡收入的拉大，而是指城乡基础设施、商业环境、社会福利、医疗水平等生活条件的差距扩大了。栾城有着非常完善的城市基础设施，较大型的超市就有四家，中小型超市、便利店等不可胜计。县城有服装一条街、精品一条街、家居一条街、步行商业街等，商业发达。晚上，人民广场、县标广场等地广场舞、交际舞，炫彩霓虹，休闲文娱活动繁多，这些设施及生活状态是农村所无法比拟的。而城市基础设施的建设速度远高于乡村。因此城乡差距的扩大，加强了农村人口迁往城市的意愿，这也更加剧了人口从农村流向城市的速度，同样，加剧了县城商品房的需求量。

七、各方利益的交合

房价的上涨符合已购房者，和即将购房者的利益，因为对于购房观望期的人而言，尽管他们每天大骂着高房价，但是只要房价上涨，他们有机会将买房，但如果房价持续下跌，他们一定会不买，他们有购房意愿，内心是希望买房并且房价上涨的。更重要的是，房地产有一条巨大的利益链条。他可以带动钢铁、水泥等建材行业，还能带动木材、瓷砖、家具、装修等家居行业，以及进一步的家电产业。所以凡是在这一利益链条中的产业，无不希望房地产的需求日益旺盛，无不希望房地产市场的长盛不衰。

此外，开发商的炒作，暴富人群的产生等也都对河北栾城房价起到推波助澜的作用不再详述。由此可见，以栾城为代表的区域中心城市郊区城镇房价上涨有着自身的特点，结合上文所述，未来一段时间内市郊城镇房价仍会保持上涨势头，但本文拟在为研究房价走势提供依据，房价预测不在本文的论述范围之内便不再多言。

参考文献

[1]况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究，2010.09.

[2]叶莉，孙洁雅，王树强.我国住房价格未来走向模拟与调控[N].河北经贸大学学报（综合版）[N].2014.

[3]石家庄市政府.《石家庄市都市区城乡统筹规划》[R].2010.

[4]栾城县政府.《栾城县城乡统筹规划》[R].2010.

当前房价房租问题分析 篇4

回顾我国房地产市场的发展, 早在2008年, 中央政府就已经意识到房价过高、房价上涨速度过快已经在一定程度上影响了经济发展, 并出台了一系列的房地产调控政策, 意图遏制这种现象, 但由于美国金融危机的爆发, 为了避免经济发展停滞, 中国政府宣布实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策, 并出台了投资规模达4万亿元的扩大内需、促进增长的十大措施, 试图调控房价的努力就此中断, 房价继续一路高歌猛进, 直至今年3月份, 国务院出台了旨在调控房地产的“新国十条”, 在一系列政策组合拳的打击下, 商品房和二手房交易量直线下跌, 房地产市场不复昔日的火爆, 更有不少人士预测, 房价就此进入下行通道。“新国十条”实施已近半年, 其实际效果似乎并不如先前某些人士预测的那样, 目前虽然房屋交易量依旧持续走低, 但房价下降并不明显, 除了京沪穗等一线城市的房价略有下跌, 其他城市的房价依然维持在高位, 甚至有些城市的房价还出现了上涨, 由此看来, 中央政府做出的努力, 实际效果并不明显。对如此情况, 笔者尝试做出一些自己的分析。

首先, 众所周知, 我国政府官员的业绩考核中, 当地GDP是一个非常重要的指标, 甚至有些地方出现了唯GDP论的极端情况, 地方官员自然提高本地GDP作为工作中的重中之重, 而房地产业的产值在GDP中占有较大比重, 房价上涨对GDP数据的推动作用不言而喻。其次, 随着房地产市场的发展, 土地出让金收入日益成为地方财政收入的主要部分, 房价上涨, 土地出让金收入自然水涨船高。由以上两点, 我们可以推断出, 地方官员并没有动力去抑制房价, 甚至有些地方官员是希望房价继续走高的。“新国十条”中提到, 地方政府需要推动保障性住房建设, 对于这一点, 除了某些经济较为发达的城市, 我国的大部分城市由于历史原因, 在基础建设上的欠账较多, 目前的地方财政收入大多投入城市基础建设中, 地方财政很难有余力承担保障性住房建设的任务, “新国十条”中促进较低价格的房屋供给的举措难以实现。虽然“新国十条”中针对住房贷款的政策效果明显, 使得购房者数量下降, 但目前开发商手中并不缺乏资金 (可通过上市房地产公司的财务报告得知) , 即便潜在购房者持币观望, 开发商也不急于降价售房;二手房交易的情况与之类似。所以我们看到了现在这种商品房及二手房交易量持续走低, 而房价依旧高企的现象。如果地方政府官员的考核模式和地方财政收入形式依旧没有改变, “新国十条”这样旨在治标的政策是难以实现房价下降的目的的。

将此次房租价格上涨归咎于房地产中介的炒作, 实在有失偏颇。目前我国的租房市场上, 并不存在一个可以垄断市场的中介商, 操纵市场价格也无从谈起。第一, 前些年我国一直存在着租售比过低的情况, 有些城市的租售比甚至达到1:600, 房价已等于600个月的房租, 远低于1:300的国际基准线, 这也是很多人认为我国房地产存在泡沫的重要依据, 其实由于儒家文化的影响, 东亚地区居民对房产的需求要高于西方国家。通过观察日韩房地产业的情况, 我们也可以发现这一点, 所以租售比1:300的国际基准线未必适用于我国。但不得不承认, 前些年我国的租售比的确偏低 (明显低于一年期定期存款的利率) , 这次房租价格的上涨, 部分可视为房租价格的调整。第二, 我国的经济政策首要任务是保证就业, 这种政策选择导致我国一直存在着较大的通胀压力, 加之4万亿投资计划的逐步实施, 货币发行量增长较快, 09年货币投放同比增加超过了20%, 通胀压力进一步显现, 我们也可以从粮食、副食和日常用品的价格上涨中体会到这点。这样大背景下的房租价格上涨, 其实是有其相对合理性的。第三, “新国十条”政策的出台, 抑制了一部分居民的购房需求, 他们有着实际的住房需求, 因此不得不转向租房市场, 从而推动的租房需求的增加, 进一步抬高了房租价格。

综上所述, 我们可以发现, 目前我国所存在的房价、房租价格过高的局面是历年来货币政策和财政政策积累形成的, 要想改变这种局面, 中央政府需从地方官员考核制度、地方财政收入制度等诸多方面入手, 施以综合性政策, 可谓任重道远。

摘要：针对“新国十条”政策出台后, 房价并未实质下跌, 房租较大幅度上涨的情况, 从GDP和土地出让金着手, 分析得出目前我国地方官员考核模式和地方财政收入模式是房价房租走势的内在原因。

关键词：房价,房租,上涨,GDP,地出让金,地方官员考核模式,地方财政收入模式

参考文献

[1]调查:你对未来房价走势怎么看-[EB/OL].新浪调查, 2009-5-1.

[2]房租, 又一个“绿豆”-[EB/OL].央视新闻1+1, 2010-7-2.

房价上涨原因分析 篇5

【摘要】本文分析了我国房价上涨的成因：城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾；投资性需求旺盛助长了房价不断上涨；地方财政过度依赖房地产业；保障性住房“门槛过高”。提出遏制对策: 加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间；加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨；进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房；强化市场监管措施。

【关键词】高房价；成因；对策

近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。

一、当前房价上涨的成因分析

在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素：

1、城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾

这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。

2、投资性需求旺盛助长了房价不断上涨

我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

3、地方财政过度依赖房地产业

这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。

4、保障性住房“门槛过高”

住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。

二、遏制房价过快上涨的对策

有效抑制房价持续上涨，是当前一件十分棘手而迫切的问题。结合当前国家有关政策及某些省市的做法，试提出如下对策建议。

1、加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。所以要改变农民进城的方式，通过城乡一体化来加快农村城市化建设。据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力，在解决“三农”问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

2、加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨

供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头。

3、进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房

许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。

4、强化市场监管措施

我国房价影响因素分析及政策建议 篇6

关键词：公共财政；房价；金融；土地财政；调控政策

引言：进入21世纪以后，我国的城市化水平逐渐提高， 城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，然而，房地产业的快速发展也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，房价涨还是跌，政府如何宏观调控，成为目前关注的问题。因此，分析房价的相关影响因素，探究中国高房价的原因何在，对于调控房价、保障房地产市场的稳健发展、保障国民经济的合理发展，具有强的现实性。

一、房价影响因素探析

（一）基本面因素

价格理论认为，市场中的价格实际上是供给曲线与需求曲线交点所对应的均衡价格，而且所有影响房产价格的因素都是通过影响供求关系进而发生作用的。基本面的影响因素，主要是在供求关系下考虑的，例如供需矛盾、城市化、可支配收入等。

1、供给与需求矛盾。我国房地产市场供给结构失衡，房屋供给数量无法满足不断增长的住房需求，低价位住房供给不足，高档商品房供应增加，存在供求总量的阶段性失衡，有效供给不足直接导致平均房价上扬。

2、城市化发展需求。数据统计，目前中国有近 3 亿农村人口在城市工作，这种置业需求和意愿推动着房地产的刚性需求，造成近几年来房地产市场拥有强劲的市场需求，导致房价持续上涨。在我国“半城市化”背景下，消费者心理因素导致住房需求者追涨势头强硬，富裕享受人群的需求、收入预期的年轻人的需求等有效地刺激短期消费需求，并对房地产价格形成有力的支撑。

3、可支配收入影响。居民人均可支配收入一直处于快速增长中，收入增加会引起住宅需求的增加和价格的上涨。相关数理分析得出居民可支配收入水平与住房价格密切正相关。城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升，随居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。房产除了是刚性需求的生活消费品外，还具有投资属性。经济的长足发展会提高居民“消费剩余”的积累，增加居民房产的投资需求。

（二）政策性因素

1、土地财政。2011年初，财政部发布的数据显示通过国有土地使用权的有偿出让而形成的“土地财政”已成为我国地方政府本级财政收入的最主要来源，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。

分税制以后，地方政府财政收支发生变化，地方政府逐渐过度依赖房地产业，通过对其土地的垄断来获取高额的出让金来弥补财政短缺，缓解政府财政困难。为了使得“土地财政”利益最大化，地方政府以各种方式推高地价和限制地方土地数理，造成土地资源稀缺和单位住宅面积土地成本增加，必然导致房价上涨。

2、政策调控。近年来国家针对房价虚高、房地产市场泡沫逐渐显现的情况，相继出台了众多调控政策，2005年出台“国八条”；2006年国家出台“国六条”，紧接着“国十五条”出台，对“国六条”进一步细化；2009年，调控政策由“从紧”转为“适度宽松”； 2010 年 4 月“国十条”在一定程度上导致了房产市场的量价齐跌；2011年7月“新国五条”出台，进一步坚定调控决心，同时存款准备金率和存贷款利率继续上调。国家的干预，政策的调控，在短期内对抑制投机、投资需求、遏制房价有一定的成效，但调控政策一刀切，也压制了部分刚性需求，在一定程度上影响房价的变化。

（三）投机和金融因素

1、投机性需求。我国投机性购房需求旺盛，大城市中投机性持房量不低于同期一手房总数量的 1/3～1/2，投机性购房主要看房价走势，一旦房价走高，需求就会迅速扩张。过旺的投机性需求，会扰乱房地产市场，引起房价大起大落，严重影响房地产业的健康发展。

2、金融性因素。房地产业素有“准金融业”之称。具有投资大、风险高的特点，其土地使用权的获得、市政配套、工程建设等都具要很大资金投入，而我国直接融资渠道不畅，资本市场和企业债市场发展不成熟，房地产业开发资金主要依靠的是银行信贷，银行利率的变动对其发展有着不可忽视的影响，牵动着整个资金链的问题。贷款利率高的话，房地产开发商的融资费用和财务成本就会增加，这就会转嫁给消费者，进而影响房价上涨。

（四）其他因素

除土地购置费以外，人力成本和材料成本等也成为影响房价的因素。随着经济的发展和物价的上涨，工程造价、建筑材料成本、营销成本、建筑工人力成本等也随之上涨，造成房屋造价高，显著的影响到房价的变化。

二、推动我国房地产健康发展的政策建议

房价问题也并非能一次性彻底解决，是一个长期性的问题。为了解决好居民的住房刚性需求，保障人民安居乐业、维持社会稳定、创建和谐文明新社会，房价问题是关键。结合我国房价影响因素的分析，提出解决问题的政策性建议：

1、市场调控为主，政府调控干预为辅。对于房价调控，短期内政府调控政策见效比较快，稳定房价效果显著。长期来说，市场调控才能保持政策的连贯性，为了达到稳定的房地产市场，我国政府应该改变主次关系，将市场调控放在首位，用市场规律去调控房价，政府的政策干预作为辅助主要调控投机、投资性需求。

2、遏制投资、投机需求，稳定市场发展。为了控制房价，国家出台了很多调控政策，但调控效果不是很明显，房价仍然持续上涨，其中很大一部分原因是对于投资、投机性需求没有硬性政策。国家应该对于投资性需求做良性引导，鼓励家庭转变投资方向，更多的进入实业投资行业和金融创新品市场，将居民“消费剩余”合理化。此外，加大遏制力度、征收投资性置房、抑制各种投机炒房行为、巩固调控成果，促进房价合理回归，稳定房地产市场发展。

3、稳定土地价格与房地产投资额。我国的房价与土地价格和房地产投资额之间存在长期稳定的动态均衡关系。即土地价格和房地产投资会影响房价，土地价格与开发投资额上升，随之房地产开发成本上升，房价就会上涨。政府应该合理把握土地储备计划的制定和土地有效供应政策的执行，制定合理的土地价格，协调供需矛盾，促进房价趋向稳定。对于房地产开发投资来说，国家应该加强房地产贷款管理和相关政策制度，使得房价合理回归，推动房地产市场有序健康的发展。

4、合理规划各类住房的投资建设比例。政府应该合理的规划商品房、经济适用房和廉租房建设的建设比例。对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对于中等收入家庭，扩大经济适用房建设来解决；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护市场的稳定。针对不同收入群体采取不同的住房政策，切实调整住房供应结构，制度合理的建设比例，满足居民的刚性需求，到达人人有房住的目标。

总之，作为世界性的大国，最重要的是要保证国民经济的平稳发展。因此，房地产业作为国家经济宏观调控的重点行业，其稳定健康发展至关重要。在分析影响我国房价相关因素基础上，我国政府应该不断完善房价调控政策，用稳健的政策预期确保稳定的房地产市场。加大政策措施的执行力度，针对不同现实情况评估政策合理性，在稳定中求发展，在发展中追求稳健。（作者单位：长安大学政治与行政学院）

参考文献：

[1]房价只涨不跌才会是大问题[N].经济日报，2011.11.28.

[2]周江.房地产调控要解决的深层次问题及完善建议[J].中国房地产，2011（8）

[3]金三林建立适合我国国情的住房政策体系[J]北方经济200721

[4]蒋震、邢军：“地方政府土地财政是如何产生的”[J].宏观经济研究，2011年，第1期

[5]周海波.房地产价格影响因素的实证研究[J].海南大学学报（ 人文社会科学版） ，2009（ 10）

[6]张蔓蔓，张君，王 昊等.房地产价格上涨的原因、危害及对策——基于武汉市房价上涨的分析[J].学习月刊，2010（12）

我国房价问题的供求分析 篇7

1 房价居高不下的原因

1.1 需求方面

(1) 刚性需求。新世纪以来, 我国城镇化发展迅速, 从2002年到2011年, 我国城镇化率每年提高1.35个百分点, 城镇人口平均每年增加2096万人。根据邓小平提出的到21世纪中叶中国要达到中等发达国家水平, 初步实现现代化的目标要求, 届时中国城镇化率要达到70%, 即2050年以前每年将有约1000至1200万人从农村转移到城市。2011年城镇人口为69079万人, 其中还包括2亿多农民工, 他们中大多数住房问题还没得到解决。随着生活水平的提高, 人们也开始改善居住条件。改革开放30多年来, 我国城市人均住房面积从1978年的6.7平米提高到了2011年的36平米。已经进入城市以及将要进入城市的人口或买或租都会产生对城市住房的刚性需求。

(2) 投资需求。波士顿2008年发布的报告显示, 截至2007年, 我国家庭资产超过100万美元的家庭达39.1万户。在满足家庭消费开支后, 这些富裕的家庭就会选择投资。众多的家庭投资方式中, 储蓄由于多年来的实际负利率被越来越多的家庭抛弃。在经历了2007年下半年以后股市的暴跌和持续低迷后, 资金从证券市场抽出开始在市场上乱窜, 投机盛行。针对保险业的消费者投诉连续几年位居各行业前列, 所以保险也不是投资的理想选择。住房兼具消费和投资属性, 近十年来, 虽然经历了政府的多次调控, 房价总体还是呈上涨趋势的, 甚至陷入越调控房价越涨的怪圈。在房价涨价预期下, 越来越多的中高收入家庭选择投资房产进行资产保值。目前, 投资性购房已经成为助推房价上涨的一个重要因素。

(3) 投机需求。我国长期以来超发的货币形成了市场上过剩的流动性, 这些“游资”具有逐利的本性, 在上世纪90年代初我国房地产市场刚刚起步时就已经进入开始投机。2003年房地产被确定为国民经济支柱产业后迅速发展, 投机活动也随即盛行。房地产投机活动与投资活动不同, 投机者都具有雄厚的资金, 大量购进, 影响市场需求, 造成商品房供不应求的假象。在房价上涨后再大量抛售, 赚取差价。我国2000年以后甚至出现了温州炒房团, 在炒高了上海、杭州等地房价后又转战国内各大城市。2003年以来国家虽然多次出台调控政策, 但真正涉及炒房的却不多, 甚至连投机炒房的合法性都没给出一个明确的说法。由于国家没有对投机炒作者采取强有力的限制措施, 越来越多有经济实力的人在丰厚的投机回报的诱惑下加入房地产投机的阵营。

1.2 供给方面

1.2.1 住房供应垄断

(1) 土地供应垄断。在我国, 城镇土地归国家所有, 要用于住房建设就得经过政府相关部门的批准并出让。农村 (包括城市郊区) 的集体土地必须经过政府依法征用成为国有土地再出让后才能进入土地交易市场, 那些没有经过征用、出让程序的土地上建成的小产权房由于不能进行产权登记而转让受限。因此, 住宅用土地每年的供应量由地方政府根据城市规划决定。1994年分税制改革后, 中央政府与地方政府财权与事权分配的不合理使地方政府陷入财政困境。2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》发布实施后, 商品住宅用地必须以招标、拍卖或挂牌的方式出让, 土地出让金划归地方财政。在利益的驱使下, 土地价格大幅上涨并被不断推高, 甚至通过压低土地供给抬高地价以增加土地出让金收入, 见下表。

注:2012年8月国土资源部将住房用地计划下调为15.93万公顷。数据来源:国土资源部网站。

(2) 行政程序繁琐, 开发建设权被垄断。虽然法律并没有禁止个人在国有土地上建房, 但是土地从出让到建房取得产权, 报批手续多达20多项, 要盖100多个印章, 涉及20几个部门, 在行政部门办事效率低下, 官僚主义作风盛行的情况下, 这些无疑会对多数人构成难以逾越的障碍。随着我国住房商品化的推进, 国家对企事业单位自建住房用地已经明令禁止, 对城市私人建房也停止了用地审批, 房地产开发建设权被开发商垄断。

(3) 住房供应垄断。知名房地产代理和顾问服务公司莱坊发布的《全球楼价指数》指出, 2012年香港房价上涨23.6%, 位居全球首位。香港前十大房企占市场份额的80%, 这会让人把香港的高房价跟供应商垄断联系起来。反观内地, 随着2010年以来房地产调控政策的持续, 企业的优胜劣汰也在逐步推进, 市场集中度越来越高。2013年3月, 中国房地产信息集团出炉的中国房地产500强测评报告显示, 2012年前十强房地产开发企业销售额占500强销售总额的32%, 相比2011年提高了4个百分点;销售面积占500强销售面积总额的36%, 相比2011年提高了7个百分点。在住房市场需求总量不断提高的情况下, 供应方垄断程度的加剧势必会加大房地产商的定价权。

住房供应中的垄断如上图所示, 根据经济学中垄断市场产品价格决定的原理, 处在垄断地位的供给方会抬高商品定价, 以获取最大化的利润。

1.2.2 住房供应结构不合理, 低价房供应不足

1998年, 国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》, 开始了以经济适用房和货币化分房取代福利分房为特征的中国住房制度改革。文件强调要建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系。按照建设部当时的保守估计, 可以买经济适用房的中低收入家庭要占到居民总数的80%以上, 10%上下的高收入家庭的住房问题由市场解决。从1998年到2003年, 经济适用房解决了600多万户家庭的住房问题。由于政策落实不到位, 建成了面积不等的经济适用房, 寻租腐败行为滋生, 使得经济适用房陷入“既不经济, 也不适用”的尴尬境地。2003年出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将经济适用房由“住房供应的主体”重新定位为“具有保障性质的政策性商品住房”, 意味着政府将“为80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“为多数家庭购买或承租普通商品住房”。2006年5月, “国六条”发布实施, 开始着力调整住房供应结构, 试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房, 低收入阶层靠经济适用房, 其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着, 政府保障房的覆盖人群变成了少数人, 多数人的住房问题被扔给了市场。由于廉租房和经济适用房的投入大、利润低, 地方政府和开发商都没有积极性, 供给量远远不足。

1.2.3 房地产税费繁杂, 提高开发商成本

上海财经大学教授胡怡建指出, 我国现阶段实际征收的房地产税种有12项之多, 涉及房地产的收费平均多达50项, 两者共计62项, 这些税费占房价的15%左右, 最终也都由购房者负担。居民已经纳了税, 市政配套基础设施、教育、人防等准公共品本身应该由政府提供, 再向开发商征收进而转嫁给购房者就是重复征收。政府在出让土地时已经收了土地出让金, 而根据财政部发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》, 土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出, 政府再向开发商收取拆迁费用也是重复征收。对二手房交易征收的营业税及其附加也如数转嫁到购房者身上。

2 稳定房价政府应采取的措施

2.1 供给方面应采取的措施

2.1.1 扩大保障性住房供给

在国外, 政府有责任为大多数人提供住房, 保障住房也是我国政府的责任。华远地产董事长任志强指出, 在过去的十五、十一五期间, 商品房开发用地占30%, 住房供地的70%事实上是供给给了保障房方面。然而在市场中, 只有相当于商品房供给量不到四分之一的经济适用住房面向社会, 其余用地都变相地进入了政府决策部门的口袋, 成了腐败与贪污的渠道, 并罩以合规分配的保护伞。鉴于保障房供给中存在的种种问题, 笔者建议:第一, 应定期公开拟供应土地信息, 接受社会的监督, 防止腐败的发生;第二, 为解决地方政府在保障房建设方面配套资金不足的问题, 应加大中央资金支持力度;第三、方式上应采取租的形式, 因为出售的话需要一次支付较大金额, 对低收入家庭来说难以承受, 而且保障房与商品房价格“双轨”易诱发腐败;第四, 设定家庭收入、现有居住条件等为享有保障房标准的分配制度, 并严格执行, 对违反相关规定的工作人员和家庭给予相应处罚;最后设定保障房退出机制, 对居住保障房的家庭进行定期检查, 不符合条件的家庭应适时推出保障房机制。要做好保障房工作只有在建设和分配上都落到实处, 才能真正使最需要住房保障的群体受益。从长期来看, 应控制我国房地产供给中的垄断, 实行土地私有, 让公民有建房的自由。

2.1.2 挤出空置住房, 扩大住房供给

新华网2010年7月7日的一篇报道称, 国家电网公司在全国660个城市的调查显示, 有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零, 这些空置房足以供2亿人居住。出于最大限度的利用有限的住房资源, 打击住房囤积, 抑制投机, 节约土地等目的, 国外对空置房都采取了严厉的限制措施。国际上, 通常将10%作为住房空置率的危险警戒线。在我国, 对空置房的界定还处在争议之中, 更没有官方统计数字公布。但是, 从频见报端的“鬼城”及上述6540万套连续6个月读数为零的住房看, 目前我国住房空置已经非常严重, 通过对空置住房罚款或者在住房保有环节征收房产税的方式挤出这些空置住房, 将会扩大住房供给, 缓解住房供应不足。

2.1.3 降低房地产开发流转环节税费, 简化行政审批

目前, 我国主要集中在开发流转环节征收的房地产税费是抬高房价的一个重要原因, 政府应该全面整治, 取消重复征收、各种巧立名目收取的不合理税费, 降低购房者交易环节税费负担。现行房地产开发审批制度手续复杂, 审批缓慢, 拉长了房地产开发周期, 这也会影响到房地产的供给量。政府部门应制定相关政策, 简化审批程序, 提高房地产开发效率。

2.2 需求方面应采取的措施

2.2.1 完善金融投资市场, 引导中高收入家庭投资

2003年以来, 相对于其他投资品而言, 投资楼市都是保值的, 这也是历经数次房地产调控, 投资需求依然坚挺的原因。投资者用自己的合法收入投资住房, 只是希望自己的劳动成果不会随着时间的推移缩水, 他们虽然影响了房价, 但是并没有要操纵房价。对这些投资者, 政府应采取疏导的方式, 为人们开辟多种投资渠道, 引导资金流向实体经济。20世纪70年代, 美国出现了现代意义的理财规划, 通过金融投资专业人才设计的理财产品、提高个人、家庭财富配置效率。根据投资组合理论, 多样化的投资能够分散风险并获取合理回报。目前, 我国银行、证券、保险、信托等行业处于分业经营状态, 投资者在一家金融机构所能选择的理财产品有限, 而多家机构购买又会增加交易成本, 降低收益。建立综合性的金融投资市场能够促进投资的多样化, 吸引中高收入家庭投资, 是他们不再把投资商品房作为主要的投资方式, 降低购房需求。

2.2.2 打击投机性购房行为

对于投机性购房需求, 笔者认为应该判定违法并没收违法所得, 通过有效的措施打击这种干扰市场的违法活动。我国政府对投机行为的打击并非无招可出, 建国初期对投机倒把、囤积居奇资本家所采取的措施, 以及上世纪90年代初期海南房地产投机过热时出台的政策都可以借鉴。

摘要：历经数次调控, 房价依然坚挺, 从供求方面分析了住房价格居高不下的原因:住房有效供给不足导致刚性需求得不到满足, 加上垄断的供给方定价和繁杂的交易环节税费使得房价不断上涨, 政府2008年调控政策的反复又使人们对政府调控信心不足, 产生了房价上涨的预期, 催生出投资投机性购房需求, 供求缺口进一步扩大, 房价屡创新高。因此, 政府应该从保障房建设和挤出空置房两个方面入手, 扩大住房供给;取消重复征收的房地产开发流转环节税费, 简化行政审批, 降低住房成本;完善金融市场, 引导中高收入家庭理财投资, 抑制住房投资需求;判定投机行为违法, 打击楼市投机活动。

关键词：住房价格,需求,供给,措施

参考文献

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[3]陈甜蜜, 穆进峰.论控制房价与引导中高收入家庭投资[J].经济研究导刊, 2010, (15) .

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[8]郑书耀.控制房价的关键在于控制预期[J].经济论坛, 2012, (4) .

中国房价波动及制度分析 篇8

我国房地产业自实行市场化以来, 发展历程波澜曲折, 房价波动剧烈。经过20 多年的发展, 房地产业逐渐成长为国民经济的支柱产业。影响房价的因素有很多, 但这些因素在不同的国家和地区, 影响程度并不一样。中国作为一个发展中的社会主义国家, 政府在国家发展中扮演了很重要的角色, 政府及时而有效的宏观政策调控就显得更为重要。为了使调控的准确性更好、更有效, 需要从房价波动历史中入手, 探讨房地产市场的规律变化。

1 中国房价波动历史回顾

1.1 1978-1991 年:房地产业由冷到热, 房价由低到高, 迈出第一步

中国房地产业处于萌芽阶段, 房地产业的发展随着土地使用制和住宅体制改革的实施开始迈出第一步。房地产业经历了20 世纪80 年代的过冷, 90 年代的升温、过热, 房价也随着由低到高。

20 世纪80 年代, 理论界提出住房商品化、土地产权等观点。之后, 国务院在4 个城市进行售房试点, 1983 年正式提出实行住房商品化政策。同年, 国务院首次提出征收土地使用费的设想, 并于1988 年开始征收土地使用税, 实行土地的所有权与使用权分离制度, 同时分期分批进行住房制度改革, 房地产市场也得到发展, 逐渐成为独立行业。房地产业从停滞萎缩开始复苏。

1.2 1992-1995 年:房地产泡沫导致低谷, 房价暴跌

房地产业处于发展与改革时期。我国房地产业出现泡沫, 房价猛涨, 随后进入了低谷。

1992 年党的十四大后, 我国房地产业进入第一个快速发展时期。随着我国经济全面回升, 房价一路上升, 短短3 年内增长超过4 倍。而过度投资导致经济过热和房地产业的泡沫式繁荣。1993 年首次出现“房地产热”, 尤其是海南、广西北等地, 形成了较严重的房地产泡沫, 经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。国务院提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施, 全国房地产开发的增长速度明显放缓, 商品房和商品住宅价格迅速回落, 但宏观调控后, 一些地区开始出现大量的“烂尾楼”。在这一背景下, 国务院在1994 年7 月提出近期全面推行住房公积金制度, 一定程度上促进了住房观念的转变。

1.3 1996-2002 年:房地产业走出低谷, 从回暖到升温

房地产业逐步改革, 走向成熟, 并且不断完善。经历了房地产发展的低谷期, 我国的房地产业终于在2001 年开始回暖, 2002 年逐步升温, 房价也逐渐回升, 上涨趋势较为平稳。

国家采取包括降低契税等一系列经济政策, 1998 年国家取消住房实物分配制度, 实行住房分配货币化制度, 切断了对实物福利分房的依赖, 调动了职工购房的积极性。中国人民银行全面实行住房按揭政策, 购房贷款利息抵扣个人所得税, 鼓励住房消费。这一系列配套政策直接刺激了房地产业的复苏, 中国喷发出巨大的购买力。由此, 房地产业从1998 年开始走出低迷阶段, 房地产业得到发展, 房价逐渐回升。

1.4 2003-2009 年:房地产业发展曲折, 房价波动剧烈

经济的快速发展, 使价格上涨暴跌波动较大, 多项调控政策不断出台。

2003 年2 月开始, 国家对农用地转用建设用地实行了从紧控制的政策, 土地价格上涨, 房地产企业真实的开发成本增加, 给了他们提高房价的充分理由。

2005 年, 国家不得不再次从金融和土地政策上对房地产业进行降温, 经过2005 年下半年的短暂休整后, 2006 年初房价再度开始攀升。

2007 年底至2008 年初, 房价不断上涨。随后中央出台了“国八条”和“国六条”等一系列政策并多次加息, 2007 年下半年, 房价开始停止增长。

2008 年, 美国经济危机影响, 使全国房价明显下跌。为了减少危机的影响, 国务院启动了积极的财政政策, 将房地产列为2009 年5 大需求之一, 房地产进入政策全力支持阶段。之后又将房地产确定为支柱产业, 各地房市成交量出现回升。

2009 年, 我国楼市逐渐复苏, 之后房价再次快速上涨。政府对房地产业采取严格的宏观调控, 降低了商品住宅的价格泡沫, 也使一些炒房族没有机会炒房, 商品住宅的价格得到了一定的控制。

1.5 2010—现在:“限购限贷”控制房价涨幅

我国房地产价格依旧持续上涨, 国家一系列政策调控虽然降低了房价, 但是下降幅度很小, 价格依旧处于过高的非正常位置。

我国于2010 年开始在信贷、税收、土地等方面实施了更加严厉的政策, 调控之后, 房价增幅开始缓慢回落, 投机现象得到很大遏制, 但房价上涨势头依旧没有停止。

2011 年起政府采用限购、限贷等最严格措施调控房地产市场, 到2013 年为止较好控制了房价的上涨。

2 房价波动的制度分析

我国房地产业一时过冷、一时过热、忽冷忽热的运作情况表明, 我国宏观制度政策对房地产业的调控成效不足, 尤其是主动性和引导性不够。然而我国作为一个高速发展的社会主义国家, 制度调控对于房地产业稳定、健康发展显得尤为重要, 房价波动受制度影响很大。

2.1 土地制度

传统的城市土地使用制度显然不能适应我国进行改革开放的国情, 城市土地使用制度改革主要经历了征收土地使用费、开展土地使用权有偿出让和转让、制定地方性土地使用权有偿出让转让规定、修改宪法和土地管理法、制定全国性土地使用权出让和转让条例以及“招拍挂”制度的确立。“招拍挂”制度, 是我国土地制度中的一项创新。它的出现最初是为了消除土地协议出让中的腐败现象, 但是在消除制度性腐败的同时, 却也导致了地价飞升、房价上涨, 因为它并未改变土地要素供给受约束的事实, 却使得土地价格显化, 形成开发成本上涨的假象, 从而让人们产生未来土地供给不足、房价上涨的恐预期。

2.2 金融制度

房地产业和金融业的相互融合, 是现代社会经济发展的必然。住房商品化, 为房地产金融的发展带来了机遇。

1998 年金融危机的出现使得我国城市住房货币分配制度正式确立, 我国依靠它顺利度过了危机。之后, 我国的房地产业连续4 年保持快速发展, 也不可避免地出现了房价过高的问题。国家为此采取了紧缩银根等金融措施, 主要是从个人住房贷款利率和房地产开发投资项目资本金比例两方面入手, 进行一系列调控, 抑制需求, 以期打压房价大幅上涨的趋势。金融制度的影响, 一方面, 鼓励居民按揭贷款买房的制度, 加速了房价的上涨, 另一方面, 宽松的金融政策使房地产开发商获得资金的可能性增大, 而土地供应弹性较小, 这就导致土地价格上升, 房价上涨。

2.3 税收制度

现阶段我国税收制度还存在着许多问题:税负结构不合理、税基狭窄、计税依据不合理、税制繁多不公平等, 无形中加大了开发建设成本, 造成住房开发成本的提高, 从而向购房者转移, 推动了房价的上涨, 同时也使得房地产投机现象日益严重。

2010 年以来, 我国在上海、重庆进行了开征房地产税试点。就两地实践来看, 税率偏低, 致使租金足以抵消税收增加。另一方面, 开征房地产税使得租金全面上涨。因此, 这一手段对控制房价上涨的作用十分有限。而到2014 年, 试点范围仍然没有扩大, 主要原因是现有的2 个试点, 基本模式是在其他房地产税政策不变情况下, 对居民住宅环节增加一个税种, 这仍然没有得到其他地方政府的认可。

2.4 住房供给和保障制度

改革开放以来, 我国住房制度改革主要表现为: (1) 取消福利分房制度, 实行住房分配货币化; (2) 加大经济适用房和廉租房建设, 建立住房公积金保障制度。

保障性住房和商品房是我国主要的2 种住房供应形式, 当商品房占据了大部分市场时, 开发商就掌握了主动权, 不断提高房价, 这时政府的打压和控制就显得微不足道, 商品房成为牟利者投机的工具;当保障房占据了市场主流时, 商品房市场空间就会减小, 房价下跌。目前在我国住房供给市场中, 保障性住房建设严重不足是一个客观存在的问题, 一定程度是也是房价居高不下甚至上涨的原因之一。

3 结论与建议

改革开放以来, 房地产业逐渐成为我国国民经济的主导产业, 在改善居民住房条件、促进消费、拉动内需、扩大就业等方面起到了巨大作用, 为我国经济的持续、健康发展做出了很大的贡献。

然而我国房价的非正常波动, 表明我国的房地产业还存在着许多问题。在未来, 我国应当进一步完善土地制度, 深化土地制度的改革, 抑制房地产投机现象;同时, 构建完整的金融制度, 使得金融业和房地产业能够互相促进, 互相抑制, 使两者都得到健康的发展;税收制度方面, 改变不合理的税负结构, 促进公平的税收体制的建设显得尤其重要;保障性住房方面, 政府要扮演好重要角色, 完善法律体系, 构建分类型住房保障体系。这些主要制度的不断完善, 对于我国房地产业的持续、平稳、健康发展有着极为重要的意义。

摘要：文章回顾了我国房价波动的历史, 分析了改革开放以来房价波动的制度, 最后针对我国房地产业政策制度建设存在的问题和不足提出一些相关的建议。

关键词：房地产,房价波动,制度分析

参考文献

[1]黄振宇.1998—2007中国住宅市场价格上涨原因分析[D].济南:山东大学, 2010.

[2]马浙宾.城市房地产政策与制度建设研究[D].上海:上海交通大学, 2007.

[3]汪利娜.高房价背后的制度缺失[J].北京社会科学, 2012 (2) :64-70.

房价普遍增长的原因分析 篇9

(一) 2013年4月新建商品住宅 (不含保障性住房) 价变动情况

与2013年3月相比, 全国70个大中城市中, 新建商品住宅 (不含保障性住房) 价格下降的城市有2个, 价格持平的城市有1个, 上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中, 最高涨幅为2.1%;与去年同月相比, 70个大中城市中价格下降的城市有2个, 上涨的城市有68个。4月份同比价格上涨的城市中, 最高涨幅为13.7%, 涨幅比3月份回落的城市有1个 (见表1)

(二) 2013年4月二手住宅价格变动情况

与2013年3月相比, 全国70个大中城市中, 二手住宅价格下降的城市有1个, 持平的城市有3个, 上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中, 最高涨幅为2.0%;70个大中城市中, 价格同比下降的城市有6个, 上涨的城市有64个, 最高涨幅为10.9%, 涨幅比3月份回落的有1个城市 (见表2) 。

(三) 房地产“百城价格指数”

通过各个城市价格加权取得, 权重为该城市此类样本调整后建筑面积之和。

其中P t100代表第t期的百城价格, Pjt代表j个城市在第t期的价格, Qj代表j个城市样本项目调整后的建筑面积之和。

百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨, 涨幅缩小0.06个百分点;同比则是连续第5个月上涨, 涨幅扩大至5.34%。2013年4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米, 环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨。

*本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。数据来源:国家统计局2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

由以上的数据表明, 住房供求已经失衡, 房价面临全面崩溃的危险。

数据来源:国家统计局2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

数据来源:中国指数研究院百城价格指数注:百城城市价格指数

2013年2月20日, 在国务院常务会议上确定了五项加强房地产市场调控的政策措施 (下称“国五条”) 。进入5月, 许多城市“国五条”陆续满月, 那么为什么在当前主要城市楼市交易量开始下降的时候, 房价依然保持上涨?

二、房价不断上涨的原因

(一) 居民人均可支配收入影响房价

1. Geoff Kenny (1999) 使用了协整技术证明了收入增加会导致住宅需求的增加和价格的上涨

J.Nellis和J.Longbottom (1981) 用计量经济学的方法对英国数据的分析研究, 得出一个商品住宅平均价格的简化公式, 分析后得出的结论是, 收入是影响住宅价格的最重要因素。王冰和黄磊 (2005) 通过对居民收入水平与住房价格关系的讨论得出居民收入水平与房价之间有着密切的正相关关系。

由上表可知, 从2012年第一季度开始至2013年第一季度, 城镇和农村居民人均可支配收入呈现持续增长的趋势, 其中城镇居民人均可支配收入实际增长速度在6.7%以上。农村居民人均收入实际增长速度则在9.3%。[2]

消费者的收入水平是影响消费的重要因素。对于大多数商品来说, 当消费者的收入水平提高时, 就会增加对商品的需求量;相反, 当消费者的收入水平下降时, 就会减少对商品的需求量。我国居民收入持续增长带动消费的增长, 使房价持续增长。

2. 对房产的投资额是房价上涨的重要因素

由图可知, 中国房地产开发投资增速一直维持在15%以上, 尤其是2013年1-4月, 全国房地产开发投资增速在20%以上。

消费者对商品的价格预期是影响商品价格的重要因素。当消费者预期某种商品的价格在下一期会上升时, 就会增加对该商品的现期需求量;当消费者预期某商品的价格在下一期会下降时, 就会减少对该商品的现期需求量。我国房地产开发投资高速增长使消费者认为房地产行业前景一片大好。土地供给的紧张则更增加了消费者对房价继续升高的良好预期, 消费者增加对房地产的现期需求, 以致房价不断升高。

3. 中国经济的平稳发展是房地产投资增多和房价上涨的的根本性因素

初步核算, 2013年一季度国内生产总值118855亿元, 按可比价格计算, 同比增长7.7%。分产业看, 第一产业增加值7427亿元, 同比增长3.4%;第二产业增加值54569亿元, 增长7.8%;第三产业增加值56859亿元, 增长8.3%。从环比看, 一季度国内生产总值增长1.6%。2013年第一季度国民经济运行总体平稳。[2]

中国经济的平稳发展, 让外国投机者看到了商机。他们为资金寻求增值空间, 大量热钱流入房地产, 推动一线城市房价放量上扬。除此之外, 中国经济的平稳发展增进消费者信心, 刚性需求增加。鉴于中国城镇化推动的作用, 刚需强劲带动下, 投资性房地产相应加剧, 一线房价不可不免上扬。

4. 消费者的偏好是房价升高的重要因素

当消费者对某种商品的偏好程度增强时, 该商品的需求量就会增加;相反, 偏好程度减弱, 需求量就会减少。

对房地产的偏好分为生活需求偏好、投资需求偏好。在中国, 消费者普遍认为有房有车才能算有基本的生活保障, 女性选择人生伴侣也越来越倾向有房一族。这一普遍现象反映了当今社会人们对房地产的普遍偏好。为了结婚生子而买房, 这是刚性需求, 即生活需求偏好。

另外, 城镇化的趋势让没房一族涌向大中城市, 这让大中城市的原本规模巨大的刚需市场有了增长和更坚实的基础。

房地产有居住的属性, 也有投资的属性。房地产行业价格近年来普遍上升, 消费者预期好, 认为房地产投资有确定的升职空间, 是只赚不赔的买卖, 因此, 当消费者有余钱时, 便考虑投资房地产以对其保值升值, 故增加了房地产的需求。

5. 地方政府财政压力的倒逼, 让其以各种方式消解了“国五条”对房价的压力

4月, 全国公共财政收入11431亿元, 比去年同月增加657亿元, 增长6.1%。财政收入中的税收收入10169亿元, 同比增长7.9%。财政部称, 地方财政收入增长, 主要是此前一个月房地产成交额大幅增加带动相关地方税收相应增加。

数据显示, 4月营业税1631亿元, 同比增加186亿元, 增长12.8%。财政部称, 主要是此前一个月房地产市场成交额大幅增加带动房地产营业税相应增长。与此同时, 土地增值税同比增长30.5%;契税同比增长69.2%;城镇土地使用税同比增长16.9%。[3]

由于房地产在地方财政中的重要地位, 故根据研究表明, 目前只有北京市一个城市在执行20%的交易税规定, 其他城市都以各种方式进行了规避。因为地方财政支出的压力, 地方政府需要想办法尽可能地获得财政收入, 而土地出让则是最好的办法之一。而如果地方政府需要出让土地, 那么为了保证顺利, 则需要保证地价不下跌, 换而言之, 则是保证房价稳定。因此, 地方政府在打压房价方面是没有积极性的, 最合理的希望则是让价格保持合理范畴, 既不要暴涨, 也不要暴跌。

(二) 中国房价受国际因素影响

房地产价格受中国货币发行量的影响, 西方主要货币发行量则影响中国货币发行量。在西方量化宽松货币政策下, 为了保证人民币资金不外流, 中国也不得不采取相应的量化宽松政策, 而采取这样的措施则导致了大量的人民币进入货币市场, 引起资产价格上涨。房产作为中国居民持有资产中的最主要形式, 在资产价格上涨的情况下, 房产价格自然水涨船高。

综上所述, 房价上涨原因复杂, 对国民消费水平、国民收入和政府财政收入等重要经济指标都有较大影响。因此, 政府若需控制房价上涨是较为困难的, 房价上涨是大势所趋。

摘要：近年来, 房价不断攀升, 2013年我国房价更是出现了面临全面崩盘的危险。在国五条陆续满月, 当前主要城市楼市交易量开始下降的时候, 为什么房价依然保持上涨?房价增长的原因主要受人均可支配收入的影响和国际因素的影响。

关键词：地产,房价增长,影响因素

参考文献

[1]黄厚霞, 侯莉颖.房价影响因素综述[J/OL].房地产市场, 2010-12-23.

[2]国家统计局.一季度国民经济运行总体平稳[EB/OL]. (2013-04-15) .

商品房房价影响因素分析 篇10

统计数据显示, 房地产投资的持续快速增长使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业, 住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高, 房地产发展对改善居民居住条件、加快城市建设都发挥了重要作用。然而, 根据国家统计局公布的2013年3月份70个大中城市住宅销售价格指数的数据显示, 其中环比指数下降的城市只有1个, 同比指数下降的城市只有2个, 房价居高不下。政府的房地产调控政策对商品房价格变动影响显著, 因此首先需要识别在各种影响房价变动因素中到底哪些因素对房地产价格有显著影响。

二、变量选择与数据收集

1. 变量选择

选取商品房平均销售价格作为因变量, 用Y来表示。依据国内外对商品房价格研究的通常方法, 选取可能影响中国商品房价格的因素作为解释变量, 分别为城镇居民家庭人均可支配收入 (X1) , 城镇居民人均消费性支出 (X2) , 国内生产总值 (X3) , 商品零售价格指数 (X4) , 居民消费价格指数 (X5) , 房价收入比 (X6) , 竣工房屋面积 (X7) , 房地产开发投资 (X8) , 房地产开发企业的个数 (X9) , 以及政府房地产调控政策的影响, 但这种影响无法具体计量, 因此引入虚拟变量

依据所选定的变量设立模型的初步形式为

其中α为截距项, β1、β2……X10分别为解释变量X1、X2、……X10的系数, 表示每个解释变量对因变量的影响程度的大小ε随机变量, 表示模型中解释变量之外的外生变量对因变量的冲击。

2. 数据的收集

本文应用的所有数据全部选自中华人民共和国国家统计局网站上公布的《中国统计年鉴2012》年度数据并按照建模需要进行了相应的处理, 具体数据如下表所示。

数据来源:所有直接数据均来自国家统计局网站, 其他数据 (如X6) 依表中其他数据计算获得

三、模型的建立、检验及修正

通过利用eviews6.0计量软件对初步模型进行参数估计与回归分析, 结果如下。

由回归结果可知, 在5%置信水平下, t统计值全部小于1.96, 所有解释变量均不显著, 没有通过t检验。而且有些变量明显与其实际经济意义不相符, 综合考虑之后可以认为产生上述问题的原因可能是模型存在多重共线性或者变量本身不是重要的解释变量。因此, 需要模型先进行多重共线性检验。

1. 多重共线性检验

通过对模型进行逐步回归发现, X2与Y的拟合效果最好, 因此以X2为初始变量, 修正初步模型, 逐步回归结果如下。

由以上逐步回归结果可知, X2、X3、X6、X9、X10五个解释变量显著, 但是由于X10的系数符号不符合经济意义, 因此选取X2、X3、X6、X9为主要解释变量, 重新设定模型如下

2. 自相关检验

由于上述模型中DW=2.4134, 可能存在序列自相关, 因此需要对序列进行自相关检验, 采取拉格朗日乘数检验。对模型的回归残差进行一阶滞后回归估计, 结果如下

根据回归结果, 可计算拉格朗日乘数值为LM=n×R2=14×0.2107=2.9498, 在5%的置信水平下, 与自由度为1的χ2分布的临界值相比较, 结果如下

由比较结果可知, 模型中不存在序列自相关。

3. 异方差检验

利用eviews6.0中的White检验方法, 对模型进行异方差检验。辅助回归结果为

根据辅助回归结果可计算White统计量值为Wh=n×R2=14×0.0836=1.1704, 在5%的置信水平下, 与自由度为4的χ2分布的临界值相比较, 结果如下

由比较结果可知, 模型中不存在异方差性。

4. 平稳性检验

由于所建立的模型是时间序列模型, 因此需要对数据进行平稳性检验, 利用ADF检验方法可得结果如下。

由检验结果可知, 所有变量的原序列是不平稳的, 只有在经过2阶差分后才能成为平稳序列。

5. 协整性检验

由于解释变量原序列是不平稳的, 因此需要对模型进行协整性检验, 利用AEG检验方法对残差序列进行单位根检验, 结果如下。

由单位根检验结果可知, 回归结果的残差序列项在经过一阶差分后变为协整序列, 也就说明模型是协整的。

6. 误差修正模型

由于模型需要进行差分, 因此需要进一步建立误差修正模型。首先采用直接估计误差模型, 其适当的估计形式为

因此, 可确定误差修正模型为

四、结论

通过上述分析, 对于影响商品房价格变动的因素可以得出如下结论。

1.房价收入比变动对房价上涨产生正向的影响, 且其影响程度较大, 其对房地产的价格起决定性作用。

2.在模型建立之初引入了宏观调控因素, 但在变量检验过程中作用不显著, 因此在房价变动过程中政府的调控似乎没有产生预期效果。因此, 如何有效的调控仍是政府工作重点。

3.对房地产市场的调控政策要注意促进消费与投资关系的协调发展。一方面控制投资规模, 调整投资结构;另一方面, 要通过增加居民收入, 促进消费增长。

参考文献

[1]白福周.房价上涨影响因素实证分析[D].浙江工业大学, 2010.

[2]牟峰.近年来我国房价上涨原因分析[D].华南理工大学, 2010.

[3]姜玉英.浅谈房地产价格的影响因素[J].当代经济, 2010 (04) .

[4]张琳, 杨杰, 房勤英.浅谈当前房价过高形势下房地产调控政策[J].当代经济, 2010 (06) .

[5]沈悦, 刘洪玉.房地产价格与宏观经济指标关系的研究[J].价格理论与实践, 2010 (01) .

[6]栗亮.货币供应量对房价影响的分析[J].价格月刊, 2011 (01) .

当前我国房价过高的成因分析 篇11

一、影响房地产价格的因素

1.外部因素。（1）区位因素以及环境因素：区位因素是影响房地产价格非常主要的一个因素，区位也叫宗地位置。区位可以分为自然地理区位与社会经济区位。环境因素也可分为自然环境因素与社会环境因素。一般来讲，区位以及环境条件越优越，则房地产价格越高。（2）人口因素：人口因素是指构成一定社会的从事生产和自我生产的人们的总和，包括人口的数量、质量、结构和地理分布等。人口总量对房地产价格的影响是显著的。由于土地总量是有限的，可以说是不变的，而土地上的人口是不断增长的，世界人口的飞速增长都会造成对房屋土地需求的急剧增长。（3）城市化水平：由于中国农村人口占全国人口的70％，而中国土地紧缺，主要指的是具有良好生活环境，完善的基础设施以及较高经济发展水平的城市土地的紧缺。随着近几年来，农民工进城务工人数的不断增多，加之国家鼓励政策，一方面推动了城市化的进程，另一方面也使得城市住房供应的紧缺，这样一来，又促进了房价的上涨。（4）行政因素（政治因素）：行政因素对房地产价格的影响包括两方面内容，一是政局的影响，另外则是国家政策的影响。政局稳定，人们将乐于投资，此时房价稳定。若政局动荡，人们不敢投资，则此时房价会出现动荡。政策因素，包括国家产业政策、宏观经济政策、土地政策、住房政策、金融政策、税收政策等都会对房地产价格产生显著影响。另外，人均GDP、居民的收入水平以及居民的消费水平，资本市场的供求状况、消费者的心理预期等都会对房产价格产生影响。

2.内部因素：包括土地成本、人工成本、建材价格、开发商利润。

二、對我国当前房价过高的成因分析

1.总体需求呈现旺盛趋势。影响住房总体需求快速增长的因素有：（1）正常的住房需求（2）超前住房需求（3）被动住房需求（4）投机型住房需求。这些因素都直接或间接的影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因是由后面三种需求共同推动的。

2.人口高速增长，人口和劳动力向中心城市流动。人口阶段性增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致住房价格持续上涨。且由于城市化和全球化的进程加快，许多外来人口为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动。在各大中城市中，以东南沿海为更甚。这些外来人在促进这些城市经济增长的同时，也加大了这些城市的住房压力。且基于我国“人多地少，人多房少”的国情，客观上导致了我国整体房价的不断上涨。

3.住房供给结构不合理。根据国家统计局数据表明，我国商品住房投资、供应结构还不够合理。随着商品房供应量的不断增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，经济适用房的比重下降非常明显，住房空置不断增加，这也成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

4.土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。从地理上看，我国虽有960万平方公里的面积，但适用于房产开发的仅占12%左右。且近几年来，由于城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使房价急速走高。快速增长的住房需求会进一步加剧房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价快速增长。由于出售土地使用权以及房地产商向政府缴纳的税收是政府的主要经济来源之一，因此政府与房地产商的利益是相互联系的，这也是房价居高不下的另一个原因。

三、解决房价问题的对策

通过分析我国房价问题的成因以及房价在国民经济中的地位和影响，我认为大致可以从四方面解决我国房价问题：

1.政府宏观调控。温家宝总理在2006年7月26日的国务院全国电视电话会议上强调：“坚决遏制部分城市住房价格过快上涨。”这已经体现出国家政府对于我国房价宏观调控的意向和决心。2010年开始，全国诸多大中城市开始实行房产限购令。2011年一月，上海与重庆成为新房产税的试点城市，而新房产税向全国大中城市推广也只是时间问题。

2.规范房地产市场。由于房地产行业是我国新培育起来的支柱行业，加之近几年过快过猛发展，房地产公司出现了良莠不齐、鱼龙混杂的现象。不论是公司资质、人员素质、房屋质量上，都应加以规范和统一。对房地产公司制定严格具体的资质审核制度，对从业人员进行严格的筛选、专业的培训以及实际可行的从业资格审核，对商品房质量建立严格的审核标准，并依照标准进行严格细致的质量审查。

同时我们应该做好正确的宣传导向，同时有针对性的制定房价限制购房，划分区域或地区进行限定房价。

参考文献：

[1]王润华. 影响房地产价格的三大政策因素及对策探讨[J]. 湖南社会科学, 2009（03）.

[2]李朋,冯玉梅.对房地产价格影响因素的分析[J].河北工程大学学报(社会科学版), 2007（02）.

[3]章月兰.房地产开发价格影响因素分析及对策研究[J].中国新技术新产品, 2010（22）.

[4]施建刚.房地产开发项目区位因素分析与研究[J].华东经济管理, 2001（S2）.

[5]吴龙龙,黄丽明.试析银行信贷对住房价格的调控作用[J].价格月刊, 2006（01）.

CPI对房价的影响分析 篇12

CPI是居民消费价格指数, 反映一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动趋势和变动程度。居民消费价格水平的变动率在一定程度上反映了通货膨胀 (或紧缩) 的程度。通俗的讲, CPI就是市场上的货物价格增长百分比。一般市场经济国家认为CPI增长率在2%～3%属于可接受范围内, 当然还要看其他数据。CPI过高始终不是好事, 高速经济增长率会拉高CPI, 但物价指数增长速度快过人民平均收入的增长速度就一定不是好事, 而一般平均工资的增长速度很难超越3%～4%。CPI是度量居民生活消费品和服务价格水平随着时间变动的相对数, 综合反映居民购买的生活消费品和服务价格水平的变动情况。

全国居民消费价格指数 (CPI) 涵盖全国城乡居民生活消费的食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类、262个基本分类的商品与服务价格。数据来源于全国31个省 (区、市) 500个市县、6.3万家价格调查点, 包括食杂店、百货店、超市、便利店、专业市场、专卖店、购物中心以及农贸市场与服务消费单位等。

纵观2012年, CPI呈增长状态, 2011年7月, 猪肉拱起了CPI, 物价上涨较快, 牵动人心。国家统计局发布的宏观经济数据表明, 5月份CPI (消费者价格指数) 为5.5%, 创下34个月来新高。物价从2011年下半年开始盘升, 到第四季度后呈现上涨较快的态势。半年以来, CPI同比增长幅度一直在4.9%以上位置盘整, 1、2月份都为4.9%, 3月份为5.4%, 4月份为5.3%。 成本推动物价上涨具有一定的刚性。仅从农产品 (5.39, -0.20, -3.58%) 看, 劳动力成本、生产资料成本、运输成本的上升直接推动了农产品价格的上涨, 加上由于农产品供给长期处于紧缩平衡状态, 从价值规律考量, 农产品价格缓慢上升不仅是现在也是未来的趋势。国际大宗商品价格持续上涨, 必然传导到国内。据海关总署的数据, 2012年1到3月, 我国进口的原油、大豆、煤炭、铁矿石价格同比上涨24.5%、25.6%、21%和62.6%。从已经公布的PPI和PMI (采购经理人指数) 等经济指标看, 高企的国际大宗商品价格对国内价格市场的传导, 推动了上游产品价格的上涨。

国家统计局公布数据显示, 2012年7月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨1.8%。这是两年半来CPI首次跌至2%以下。 2012年7月份, 全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%, 环比下降0.8%。工业生产者购进价格同比下降3.4%, 环比下降0.8%。 1～7月平均来看, 工业生产者出厂价格同比下降1.0%, 工业生产者购进价格同比下降0.8%。

中国7月份CPI跌破2%, 基本在市场预期之内, 通胀压力缓解给政府进一步调控预留了较大空间, 为应对经济增速下滑的势头, 不排除政府继续降准或者降息的可能, 这对大宗商品来说是利多的, 2012年7月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨1.8%。2012年7月份, 全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%, 环比下降0.8%。虽然CPI的数据优于市场预期, 但PPI环比继续下降的格局令市场担忧。PPI用来衡量工业生产者出厂价格更加贴近大宗商品的走势, 近月来大宗商品的持续低迷反映了制造业环节采购积极性的低落。这也是金属价格难以在短期内大幅反弹的重要因素。就从数据本身而言, 由于数值并不是太差, 恰逢金属市场在欧债问题缓和的背景下反弹, 预料短期仍将延续反弹态势, 但中线依然偏空。海关总署日前发布数据显示, 5月我国钢材出口523万吨, 创下23个月来新高, 同比增加9.87%。相比前几个月, 5月份国内外钢材价格差距进一步拉大, 钢材出口动力加大, 推动出口放量。数据显示, 5月份国内钢材价格整体延续跌势, 到5月31日, 国内钢材综合交易价格为4265.8元/吨, 月度环比下跌4%。与此同时, 国际市场价格跌幅相对平缓, 6月1日CRU全球价格指数为194.7, 月比下跌仅1.9%, 明显低于国内钢材价格跌幅。有数据显示, 5月份中厚板、热轧板卷和冷轧板卷进口价格每吨分别下跌40美元、10美元和20美元, 而国内价格下跌幅度分别51美元、27美元和31美元, 均超过东南亚市场跌幅。如下半年国家适时出台出口退税调整政策, 将对国内钢材出口起到真正的推动作用, 才能从根本上减轻国内市场库存压力。

2012年, 遭受了“史无前例”调控的房地产市场, 出现近十年以来少有的低迷状态, 且目前似乎有愈演愈烈的趋势。数据显示, 2011年10月, 70个大中城市中, 较上月价格下降的城市有34个, 持平的城市有20个。随着房地产价格的下滑在全国范围内继续扩大以及加深, 直接导致其上下游产业链进入了久违的寒冬时期, 钢材市场正是其“重灾区”之一。众所周知, 房价大幅回落对房地产开发投资的冲击较大, 其主要冲击点就是建造成本, 而钢价正是其成本重要的组成部分之一。据我们了解, 一般高层建筑每平方米用钢80公斤左右;多层建筑则每平方米用钢50～60公斤;6～8层的小高层住宅每平方米的耗钢量在58～65公斤之间 (55平方米) 。因此, 如果按照每平方米房价下跌10%, 房地产商所能承受的1吨螺纹钢价格合理价格应该在4, 050元左右 (以历史均价4, 500元/吨计算) 。从目前期货市场上的螺纹价格来看, 还是比较符合这一数值的推算。

由此可见, 国内房价走势是影响钢价的一个关键变量, 笔者认为, 房价下降是一件利国利民的好事, 让充满泡沫的房地产市场回归理性正是普通百姓期盼已久的, 钢价的不断弱势振荡, 特别远期期货价格的持续疲软正是源于此处, 而随着楼市降价的幅度也逐步加深, 钢市的此次“寒冬”也将会显得极为漫长。这对建材市场来说, 是一个不可否认的利空, 至少对钢企心态上的影响显而易见。从中长期来看, 这种冲击波在钢材市场将逐渐显现, 其影响是必然的, 至于影响程度有多大, 还需看“楼市降价”的情况以及2013年保障房建设对建材需求的实际拉动效应, 需要观察。

但短期来看, 房价自高位开始下行, 开发商对市场前景普遍持悲观态度, 新开工意愿下降, 未来房屋开工量、施工量将进一步下滑。尤其是近期寒潮席卷全国, 各地气温骤降, 天寒地冻的北方地区已经没有多少螺纹钢消费能力;而南方多数地区也由于接近年底多数工程进入了收尾阶段, 需求不断降温, 因此从整体上看, 螺纹钢需求严冬尚未真正来临。

作为一条完整产业链———房地产开发商、钢材贸易商、钢厂, 资金面断裂不仅仅局限于房地产开发商, 更是传导至钢贸商以及钢厂, 部分钢贸商已经不愿意进货、供货, 出于对未来行业的不看好以及前期高价囤货的亏损, 对钢材的需求直线下降。由于目前处于淡季阶段, 大部分工程在天气继续转冷的制约下大部分已停工, 而2013年年前的采购备货更有可能受到资金面的约束难以摆脱这一局面, 预计后期国内建筑钢材市场需求依然难以出现明显改观。

摘要：我国对房价采取了一系列的宏观调控, CPI对房价有一定的影响, 本文通过对CIP的分析以及CPI对建材的影响和最后的房价影响作了简要分析。

关键词：CPI,房价波动,房地产市场,建筑材料

参考文献

[1].平狄克, 鲁宾费尔德.微观经济学[M].北京:中国人民大学出版社, 2009

[2].米什金.货币金融学[M].北京:中国人民大学出版社, 2011