利率对房价的影响

2024-12-03

利率对房价的影响（精选12篇）

利率对房价的影响篇1

1 四象限模型简介

1.1 四象限静态模型资产市场和物业市场在两个方面上存在联系。

第一, 在物业市场上被确定的租金水平决定资产市场的需求;第二, 物业市场的供给由资产市场所决定。资产市场和物业市场中经济变量之间的联系可以在图1所示的四象限静态模型中得到体现。图中的方框表示使用市场和资产市场处于均衡状态。

每个象限对应着一个方程, 反映的是在市场均衡状态下, 房地产的租金、价格、新建量和存量之间相互依存的关系。

1.2 外生经济变量对房地产市场的影响可以利用四象限模型解释外生经济变量对房地产市场的影响。

在这里我们主要介绍长期利率变化对房地产价格变化的影响:

当长期利率下调时, 风险降低, 税收优惠增加, 于是资本化率降低, 第Ⅱ象限的曲线就会逆时针转动, 从而使租金降低, 价格、存量和新建量均上升。长期利率下调对房地产市场的影响如图2所示。

2 四象限模型的应用———北京市房地产价格与利率的实证分析

下面主要结合北京市2008年1月年到2008年12月的贷款利率、房屋价格指数数据, 分析利率变化与房地产价格间的相互关系, 应用Eviews6.0软件分析分析可得到回归方程为:

P=86.30486+3.725574*R (1)

注:其中P代表房屋价格指数 (%) , R代表贷款利率 (%) , 数据来源:北京市统计局官方网站和中国银行网站。

P与R之间的相关系数为0.951, 说明房屋价格指数与贷款利率之间存在着强的正相关关系。回归方程的拟合优度R2=0.904, F=365.24, DW=0.388, t检验 (│t0.025 (41) │=1.684) 和F检验均能通过。从回归方程中可以看出, 贷款利率每增加1%, 房屋价格指数将会增加3.73%。具体输出结果如下图:

从上图可以看出, 数据通过t统计量检验、p值检验和F值检验, 但D-W值过小, 说明房地产价格与利率间存在序列相关性, 这与房地产行业自身受季节性影响较大的特点有关。

此外, 我们还做了房地产价格与利率、施工面积、竣工面积的回归模型:

P=86.758+3.668X1-0.000225X2+0.000401X3 (2)

其中:其中P代表房屋价格指数 (%) , X1代表贷款利率 (%) , X2代表施工面积 (万平米) , X3代表竣工面积 (万平米) 。

从回归模型可以看出, 施工面积与竣工面积对房地产价格的影响微乎其微, 在此模型中主要是受利率的影响较大, 所以在上面的模型 (1) 中我们主要分析房地产价格与利率之间的联动关系。

3 总结

按照四象限模型的理论分析, 随着利率的变化房地产的价格也会出现相应的变动, 从以上模型分析可以证实, 利率与房地产价格间存在着短期的正相关关系, 但反应的敏感性程度不大, 这说明房地产价格除了受利率的影响外还受其他因素如:地区及国家的GDP、地理位置、人均很支配收入、人口数量、经济发展状况等多因素影响。

摘要：本文从介绍房地产买卖与租赁市场的四象限模型理论分析开始, 在构建利率与房价的理论分析框架的基础上结合北京市房地产市场的实际情况从实证角度分析了北京市利率变动与房价波动之间的关系, 结果表明利率在一定程度上可以作为解释北京市房价上涨的真实原因, 但房价对利率的敏感程度较小, 但其影响不容忽视。此外还简单介绍了利率变化、房地产价格与房地产开发面积、竣工面积之间的连带关系。

关键词：四象限模型,利率,房地产价格

参考文献

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[6]段军山.房地产价格波动影响因素及我国的经验分析[J].湖南工程学院学报, 2006年第4期.

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利率对房价的影响篇2

浅谈经济危机背景下我国利率政策及效果

经济学074班王檬

一．利率政策基本理论

（一）利率对经济发展的主要作用

1.利率与物价的关系

2.利率与储蓄的关系

3.利率与投资的关系

（二）利率政策有效性分析

二．金融危机中的中国利率政策及效果

（一）国际金融危机与国内宏观经济

1.国际金融危机概况

2.国内宏观经济概况

（二）金融危机中的中国利率政策及效果

1.金融危机中的中国货币政策

2.适度宽松货币政策下的利率政策

3.金融危机中利率政策的效果

三．后金融危机时代中国利率政策及效果

（一）当前国内外经济形势的分析

1.通货膨胀压力

2.美国量化宽松货币政策

3.热钱的问题

4.国内外面临着通货膨胀压力

（二）后金融危机时代中国利率政策及效果

1.后金融危机时代中国货币政策

2.后金融危机时代的利率政策

3.后金融危机时代的利率政策效果及预测

四．金融危机背景下中国利率政策反思与政策建议

（一）中国利率政策及实施效果的总结与分析

1.利率与房价的关系分析

2利率与汇率

我国房价变动对居民消费的影响篇3

关键词：房价，财富效应，挤出效应

一、房价变动影响消费的作用机制

1.持久收入理论

在房地产市场发展比较成熟的国家，从长远来看，房产收益比股市收益稳定性强。但是房产价格反转的可能性与价格都明显小于股市，价格波动幅度也比股市较小。排除房地产市场泡沫的影响，房价一般是普遍上涨，由于人口不断增加和土地的有限性特点，住房供给的弹性远远小于需求的弹性。所以，当房地产价格上升时，居民通过房地产市场获取的收入，例如：出租住房获取的收入，出售住房获取的收入等。从分析Friedman的持久收入假说来看，持久性的收益增长可能使经济体系中θ值较高，MPC扩大，收入、消费者信心和消费需求也不断增大。同时，由于月供还贷款或者房屋租金的增加，使贷款抵押房或租赁房的消费者的持久收入相对减少，促使MPC减小，导致消费者信心不足和居民消费相对减少。

2.生命周期理论

银行为居民住房提供的信贷为消费市场和住宅市场提供了便利，也促进了我国房地产市场的发展。居民在银行中的储蓄减少，而把更多的资金用于消费，从而直接或间接的促进了我国经济的发展。在居民的家庭中，房地产收入占据很大的比例。不论在发达国家还是在发展中国家，房产财富在家庭财富中都占有很大比重，尤其是在股票市场发展不成熟、不完善、参与程度较低的国家，而且大多数普通家庭比高收入家庭更重视房产程。生命周期理论为我们分析房产财富效应和挤出效应提供了理论基础。

二、房价对消费影响的传导渠道

挤出效应和财富效应对房地产市场的影响具有投资于消费双重的影响。下面分别阐述各种效应来分析我国房地产价格变动对居民消费的影响。

1.房价财富效应的传导渠道

（1）财富效应

房地产一般为家庭的主要财产，在家庭的财产中所占的比重较大。房地产价格的上升会使得居民所拥有的财富增加，从而居民会有更多的资金用于消费或投资于股市，债券等金融市场。也会直接或间接的影响我国金融市场的发展。投资者可以通过出售房地产或在银行抵押房地产来实现收益。同时也会使投资者的购买力增加，从而增加当前的消费，促进经济的发展。

（2）未实现的财富效应

当房地产价格上升时，投资者预期所拥有的财富增加。但由于某些原因（例如，投资者预期房地产价格还会增加等）而没有卖出或者未抵押给银行，则形成尚未实现的财富效应。而此时，投资者认为自己的财富增加了，也会增加当前的消费，促进经济的发展。

（3）消费者信心效应

房地产价格上涨对不同消费者的信心影响差异较大，属于主观性的因素。对于准备购买房子的人或房屋租赁者来说，房价上涨会使准备购房者的首付增加，使房屋租赁者的房租增加。加重了购房者和租赁者的负担，把更多的钱用于购房或租赁房屋中，使其信心降低，消费较少。而对于拥有房地产的人来说，其财富会增加，对未来的收入和经济发展状况更加乐观，消费信心增加。

（4）流动性约束效应

房价上涨导致房产拥有者的资产组合价值增加，从而减少流动性约束。如果房地产价格上涨，房产持有者可以用上涨的房产申请更多的贷款，获得流动性；但是，如果房地产价格下降，银行对于风险控制的角度考虑，对房价进行重新估值，同时要求房产拥有者提供更多的信贷保障，进而增加对消费者流动性的约束。

2.擠出效应的传导渠道

房地产挤出效应，指由于房产价格上涨，使得房屋租赁者需要将收入中的大部分用于交付房租，准备购房者为了将来购房而抑制其它消费以增加存款，很多居民的消费会更加谨慎，以至于消费减少，抑制经济增长。房地产的挤出效应通过以下的方式来影响消费。

（1）预算约束效应

房地产价格上升对房屋租赁者来说会产生消极的影响。也就是说，房价上升，房租会增加，从而增加了房屋租赁者的经济负担，预算约束更加紧张，会使个人消费减少。

（2）预防性储蓄

房地产市场存在着一定的风险，消费者会更多的储蓄，也会减少一些个人消费。当房价上升时，投资者更加看重房地产市场的价值，从而会增加购房。具体来说，投资者会减少个人消费，把更多的钱用来购买房屋或者交付房屋的首付和支付月供款。从而会使消费减少。

（3）财富重新分配效应

房价上升导致的财富重新分配效应会使房地产商，政府和富人的财富增加。一个国家的消费者主要是中低收入阶层，房价上升显然不利于中低收入阶层。因此财富重新分配效应会使中低消费阶层的积极性不高，导致消费减少，不利于经济的发展。

三、结论

房价的变动与人们的生活息息相关，也是房地产投资决策的重要依据。本文采用的是一元回归分析实证分析方法，它不受经济理论的限制，所以变量选择了城镇居民每人平均消费支出，平均每人可支配的收入以及商品房的平均价格来进行分析。房价上涨对于居民的消费确实存在挤出效应，但这种由房价变动引起的居民消费的波动具有很大的不确定性，从以上分析我们可以得出，房价上涨对居民消费的影响具有波动性。当房地产价格上升一个幅度时，会使居民的消费增加2.801829个幅度。也就是说，当房地产价格上升时，会引起居民消费的增加。从而会导致财富效应，即房地产价格上涨，会使得拥有房地产的居民财富和资产等价值的不断增多，从而使居民的消费逐渐增加，促进经济快速增长。但是，过高的房地产价格也必然会引起财富的重新分配，对于没有住房的家庭来说房地产价格的上升意味着用于未来买房的支出会增加。因此，对于需要购买房产的家庭来说，则需要储备更多的资金用来支出高额的房价，这必然会导致家庭居民消费的减少。因此，我国政府及有关部门应当不断规范和完善房地产市场，并通过政策手段调控房地产市场供给结构，以稳定房价，逐步使房地产业成为促进消费增长的一个重要渠道，真正发挥财富效应的作用，以促进居民消费，拉动经济增长。

参考文献

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[6]张倩.科学发展观与我国房地产宏观宏观调控政策问题研究.吉林：吉林大学，2012.

利率对房价的影响篇4

自从1998年,国家进行了城市居民住房改革,将居民住房推向市场后,房地产业开始了快速发展。从1999年全国房地产投资额4010.17亿元到2009年全国房地产投资总额高达36232亿元,增长了803.5倍。房地产投资总额占国内生产总值(GDP)的比重从1999年的4.9%上升到2009年超过10%。随着房地产业的飞速发展,房价也随之上升,尤其是近几年,房价的增长速度远远超过了居民收入的增长速度。全国平均房价从1999年的1984元/平方米到2009年的4600元/平方米,增长了131.85倍,而1999年全国人均可支配收入5854元,到2009年全国人均可支配收入10755.252,增加了83.72%。目前我国的房价收入比也是明显高于发达国家的6:1。

房价的非理性增长是目前政府面临的一个不可避免的问题,而由于住房是一个特殊的商品,即可以作为消费品,又可以作为投资品,因此房价的形成是一个相当复杂的过程。作为消费品,住房价格必定受到商品经济的一般规律(如供求机制、价格机制等)的影响;作为投资品,又要考虑到投资成本、投资收益及投资风险的因素。其中国民经济的增长、居民可支配收入、就业等都是影响住房供求及价格的因素,而利率、地价、政府政策等都是影响投资成本、投资收益和投资风险的因素,而在众多因素中,利率、居民收入、国民经济增长是影响地价的主要因素。

二、文献回顾

李辉等(2009年)通过DSSW模型分析得,居民人均收入的变化是引起房价变动的重要因素,要使房地产长期稳定发展就应该不断提高居民收入,政府应建立一个公平、公正、和透明的房产信息发布平台,来正确引导消费者的舆论导向,减少噪声购房者的“羊群效应”。平抑噪声购房者的观望情绪,刺激透明理性消费的欲望,填补市场中有需求不足的缺口。张涛等(2006年)通过构建一个资产模型阐述房价与利率及信贷总额之间的关系,并用中国2002年1月到2005年3月的月度数据对该模型进行了检验,结果显示中国房价水平与银行贷款总额之间有显著的正相关关系。Collyns和Senhadji(2002年)通过对包括中国香港在内的四个东亚国家或地区的房地产和信贷规模数据的分析发现,20世纪90年代这些国家或地区存在的房地产泡沫很大程度上的由于信贷规模的剧烈扩张所引起的。而Cerlach和Peng (2005年)所做的一项以香港作为考察背景的研究,结果显示是房价上升导致了信贷规模的扩张。孔煜(2009年)利用中国2000年至2006年分省面板数据,通过联立方程估计了房地产价格、银行信贷与经济增长的相互关系,认为今年来我国房价的迅速上涨与宏观经济的快速增长和房地产金融的大力支持有着紧密关系,目前,东中部地区房地产价格的波动已不足以用经济因素进行解释,而西部地区的经济增长确实拉动了该地区的房地产价格上涨。

三、利率、居民收入、股经济增长对房价的影响

1.利率调控对房价的影响

利率作为中央银行实施货币政策、调控全国经济的重要手段,对房地产市场中的供给与需求同时具有很强的调节作用。不管是对消费者还是房地产投资者来说,利率的大小直接决定了投资的成本。

(1)在供给方面,对于房地产投资者来说,利率越低,投资成本越低,投资收益越高,越能刺激房地产投资,增加房地产供给。

现假定房地产投资的边际效率一定,企业投资的利润等于投资的预期收益减去投资的成本之差,用公式表示:Π=TR(i)-TC(i)

其中,Π是投资的经济利润,TC(i)是投资的总成本,TR(i)是投资的预期总收益,假设它们都是投资函数,对其求一阶导数可得投资的利润最大化条件是:投资的边际收益等于投资的边际成本,投资的边际成本就是实际利率。利率与投资水平之间存在反向变动关系,由投资边际效率曲线所决定。现在假设投资的利率函数为:i=i(r),它反映了投资水平与利率之间的反方向变动关系,为更清楚解释投资与利率的关系,建立模型,

其中,i是投资水平,β0是自主性投资,即利率为零,为满足必要的住房需求而进行的投资,β1是利率对投资的影响程度(或是投资对利率的变化的灵敏度)。该式说明了,在投资的边际效率不变的情况下,利率越低,投资成本越低,计划投资越高。

因此,在房地产的投资边际效率一定时,利率降低,能增加房地产投资,利率提高能降低房地产投资。然而,目前的情况却不是如此,2010年年初,央行试图通过提高利率来减少房地产投资,减少住房供给,然而效果却不明显。原因是,利率与投资总量呈反方向关系是有前提条件的,就是投资的边际效率不变,而在实际情况中,投资者对房地产的预期收益率(或边际效率)是递增的,这时候,投资成本——利率的增加是有限的,而人们对房地产预期收益率的增加远远高于投资成本的增加,因此利率的提高对房价的调控显得很无力。

(2)在需求方面,现代消费的方式中贷款、透支已经成为消费主流方式了,尤其在买房时,几乎所有人都需要向银行多多少少贷一些款,而利率就是消费者贷款的成本。很明显,当银行利率降低的时候,消费者的贷款成本降低,自然会促进消费者贷款买房,增加了住房需求。

2008年,房地产曾一度处于低迷状态,银行为刺激房地产恢复生气,推出了一系列利率优惠政策,利率的降低确实使消费者的贷款成本降低了,在一定程度上刺激了需求的增加。

现建立住房的供求模型,P为房价,Q为住房供给数量,D0为初始需求曲线,S为住房供给曲线,初始均衡点为A,P0为初始均衡时的房价,Q0为初始均衡时住房销售量。当银行降低利率时,购房者的贷款成本降低,房地产市场上对住房的需求便增加,由于利率的降低,使住房需求增加,从图中表现为需求曲线从D0向右移动到D1,与供给曲线交与新的均衡点B,新的均衡价格为P1,对应的住房销售量为Q1,由图,可清楚地看到房价上升了,而且销售量也增加了。

因此,在住房的需求市场中利率的改变能在一定程度上影响房价,然而利率是一把双刃剑,在房产过热时,提高利率,能在一定程度上减少房地产的投资,但同时也使很多消费者的贷款成本增加了,而且,当投资者对房地产的预期收益率(或边际效率)是递增的时候,利率(投资成本)的增加低于预期收益率的增加,利率的增加仍然控制不了对房地产的投资,对房价的影响也极其有限。

(3)房价与居民收入

住房作为投资品与传统意义上的投资品(如股票、债券、基金等)的不同在于,它还是消费品,对消费者来说,住房是具有使用价值的耐用消费品,消费者在购买住房时,当然要考虑到房价与自身的可支配收入,即房价收入比,发达国家的房价收入比为6:1,而目前我国的房价收入还高于这个数字。

所谓房价收入比是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值,这一指标正是用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平的工具,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。从1996年到2008年期间,我国的房价收入比在5.5至7.5之间波动,其中最低的1996年为5.64,最高的为1997年7.44,总体水平高于发达国家的平均水平,可能大多数人的感受与这个结论截然不同,觉得房价收入比远远不止7.44,这是为什么?2008年一线城市中,深圳房价收入比最高为15.1,上海最低为9.7,北京为14.9,而在二线城市中,厦门、杭州的房价收入比处于高位,分别为13.1和10.9。(中国指数研究院2008)在这些城市中,居民的购房压力明显大于其他城市,房价远远超过了当地居民收入的可承受的范围。虽然这些城市的居民的收入比其他地区的居民要高,但这些城市的房价远高于他们的收入,所以,目前要减轻这些地方的居民的购房压力,最好的方法就是控制房价的盲目上涨。

(3)经济增长与房价

自从1998年城市住房改革以来,房地产业迅速发展,不可否认,房地产对中国经济增长的贡献卓著。消费、投资、出口是中国经济增长的三大主要动力,其中,房地产是投资中主要力量。

在三大经济增长主力中,投资与出口是经济增长的核心动力,出口能增加政府和国民的收入,政府的收入一部分用于继续投资于房地产业,居民的收入主要用于储蓄和住房消费,房地产在此经济基础上不断发展,为政府带来丰厚的土地财政和税收收入,房地产又通过高房价来吸收居民的储蓄,

房产业在我国经济发展中占有举足轻重的作用,房地产市场的发展有力地促进和支持了我国的经济增长,而我国经济的持续增长也带动了我国房地产市场的繁荣。石志华(1997)指出,房地产业的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个部门20多个大类近2000种产品的发展。还有李明启(2002)从房地产业投资的诱发作用方面对该产业的带动效应做了研究,认为房地产业对建筑业和制造业的诱发作用最大,王飞、黄满盈(2005)则从房地产开发与销售两方面研究发现,2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达国民生产总值的7.6%和7.2%。在我们看到房地产对国民经济的贡献的同时,也应注意到,随着我国经济持续增长,房地产消费成为居民消费的一大亮点,各地的房地产市场也成为了最活跃最收关注的市场之一。

四、综述

本文简单论述了利率、居民收入、经济增长与房价之间的关系。首先,利率在房地产的供给和需求市场上有不同的作用,它是一把双刃剑,在房产过热时,提高利率,能在一定程度上减少房地产的投资,但同时也使很多消费者的贷款成本增加了,利用利率来调节目前的房价效果不是很明显。房地产的发展带动了我国众多行业的发展,在国民经济增长中的贡献不小,而经济增长也为房地产的发展提供了一个好的投资环境。目前我国的东部发达地区和一线城市的居民收入比较高,但同时伴随着更高的房价,这些地方的居民的购房压力极大。

政府应从民生考虑,减轻这些地居民的购房压力。直接方法,可以加速提供土地、加快保障房的建设、出台物业税等;间接方法,可以取消税费优惠、严格执行差异化信贷、限制资本市场融资等,政府在进行调控时,切忌“一刀切”,应针对不同的地区不同的群体制定有针对性的政策。

参考文献

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利率对房价的影响篇5

1绪论

1.1研究背景与选题依据

1.1.1理论背景

1.1.2现实背景

1.2研究目的与意义

1.2.1研究目的1.2.2研究意义

1.3国内外研究综述

1.3.1国外相关研究

1.3.2国内相关研究

1.3.3国内外研究评述

1.4研究内容及方法

1.4.1研究内容

1.4.2研究方法

2我国房地产税政策演进与我国房地产概况

2.1我国房地产税收政策回顾

2.1.1我国房地产税收政策历程

2.1.2我国房地产税的基本内容

2.1.3我国房地产税的功能与影响

2.2我国房地产税政策现状

2.2.1我国房地产税现状概述

2.2.2我国房地产税存在的问题

2.3我国房地产市场现状

3我国房地产税对房地产价格的影响机理分析

3.1我国房地产税收对房地产市场的作用过程

3.2我国房地产税对房价的作用机理

4我国房地产税对房地产价格影响的计量分析

4.1房地产税对房地产市场交易量影响的计量分析

4.2房价，地方公共支出与税收的计量分析 5总结

5.1主要结论

5.2政策建议

房产税对房价的影响实证研究篇6

关键词：房产税；房价；动态模型；VAR模型

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）29-0134-02

1 文献综述

针对房产税对房价影响这一问题，国外主要有三种观点，即“传统观点”、“受益观点”和“新观点”。

国内对于房产税效用的定性分析研究文献十分丰富：

张健铭（2011）认为房地产市场的供求关系才是影响房价的根本因素，房产税政策只是房产政策的其中一部分，其作用有限。

冯骁（2015）认为不能过于看重房产税对房价的抑制功能，应着重于以增加地方财政收入为主，辅之以调节收入差距，促进住房消费平等化。

梁晓茜（2015）从税收公平的角度出发，检视了试点房产税的公平性，认为现存制度在征税对象的设置、所有权转移等方面存在不公现象。

2 实证研究

2.1 研究假设与变量选取

本文认为长期来看，开征房产税很难给市场供求结构带来重大影响，也不会产生抑制房价过快上涨的作用。由于有上海和重庆两个试点，因此我们以上海为例提出假设：长期作用下，上海市开征房产税不能抑制房价上涨。

上海市总体房价方面，由于本文的时间跨度较短，因此房价采用上海市商品房销售额除以上海市商品房的销售面积按季来反应。

关于其他变量的选取，本文将控制变量分为宏观经济影响因素和房地产市场供求影响因素两个大类，综合数据的实用性和可得性，得到以下变量：城镇居民家庭人均可支配收入（DPI）、国内生产总值（GDP）、商品房新开盘面积（NA）、商品房销售面积（SA）。

2.2 研究方法及模型

本文的样本为时间序列数据，采用传统的计量方法可能会导致伪回归的问题。同时，以经济理论为基础来构建变量关系的传统计量方法，由于经济理论并不能够对变量之间的动态关系提供严密说明，同时会产生内生性的问题，不容易判断变量之间的关系。

针对传统计量方法的问题，向量自回归模型是一种非结构性的方法，可以用来描述各个变量之间的关系。

2.3 实证检验

2.3.1 平稳性检验

在平稳性检验中，常常使用ADF检验方法，在进行ADF检验前，首先将所有数据取对数处理，以消除原始变量的异方差影响。

从结果可以发现，所有变量的ADF值的概率P值均大于0.05，因此不能拒绝序列有一个单位根的原假设，变量均非平稳，需要对变量进行协整分析。

在此基础上，将所有序列一阶差分，再进行ADF检验，结果显示所有序列均为一阶单整序列。

2.3.2 Johansen检验

在确定滞后阶数时，本文几种检验结果一致，AIC和SC确定的最大滞后阶数都为3，因此构建的VAR模型的最优滞后阶数为3阶。

在此基础上对各个变量进行协整检验，检验结果，见表1。

表1显示的是迹统计量和最大特征根统计量的检验结果，可以看到，迹统计量的判断规则与最大特征值相同，协整检验结果表明在5%的显著水平下各变量之间存在长期协整关系，并具有三个协整向量。

通过Johansen检验，我们可以得到一个协整方程：

LNHP=142LNBT-5.64LNDPI+7.12LNGDP-0.89LNNA+0.46

LNSA

从长期来看，房价和房产税、GDP、商品房的销售面积呈现一个正向的关系，人均可支配收入、商品房的新开盘面积和房价呈反向关系。

由此可见，房产税不能起到抑制房价上涨的作用，反而会推高房价。这可能是因为在长期，房产税的威慑作用不再明显，人们经过观望，认为房产税对于抑制房价并没有效果，从而产生高房价的预期，因此短期的需求下降也会随着政策的失效而消失。

Granger因果检验。结果见表2。

从表2可以看到，商品房开盘面积和销售面积的变化对房价波动具有预测作用，也就是说房地产市场的供求能够影响房价。

从前面的协整关系中，商品房的开盘面积与房价呈负向关系，而商品房的销售面积与房价呈正向关系。

综合考虑，即房地产市场的供求关系是影响房价的原因，并且房地产市场的供应越大，房价越低，需求越大，房价越高。而房产税和其他经济基本面因素，并不能对房价产生明显预期。同时，房价波动对商品房销售面积也有一定的引导作用。

3 研究结论

通过实证研究，我们发现，在总体房地产市场，目前的房产税政策并不能有效地抑制房价，房产税和房价之间没有显著的因果关系，因此将房产税的功能定位于控制房价的预期可能落空。

影响房价的主要因素是房地产市场的供求关系，目前的房产税改革政策对于调节供求结构的效果有限，还需要进一步完善以及配合其他政策共同实施。

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[3] 冯骁.浅析我国房产税定位[J].中国市场，2015（3）：67-68.

CPI对房价的影响分析篇7

CPI是居民消费价格指数, 反映一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动趋势和变动程度。居民消费价格水平的变动率在一定程度上反映了通货膨胀 (或紧缩) 的程度。通俗的讲, CPI就是市场上的货物价格增长百分比。一般市场经济国家认为CPI增长率在2%～3%属于可接受范围内, 当然还要看其他数据。CPI过高始终不是好事, 高速经济增长率会拉高CPI, 但物价指数增长速度快过人民平均收入的增长速度就一定不是好事, 而一般平均工资的增长速度很难超越3%～4%。CPI是度量居民生活消费品和服务价格水平随着时间变动的相对数, 综合反映居民购买的生活消费品和服务价格水平的变动情况。

全国居民消费价格指数 (CPI) 涵盖全国城乡居民生活消费的食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类、262个基本分类的商品与服务价格。数据来源于全国31个省 (区、市) 500个市县、6.3万家价格调查点, 包括食杂店、百货店、超市、便利店、专业市场、专卖店、购物中心以及农贸市场与服务消费单位等。

纵观2012年, CPI呈增长状态, 2011年7月, 猪肉拱起了CPI, 物价上涨较快, 牵动人心。国家统计局发布的宏观经济数据表明, 5月份CPI (消费者价格指数) 为5.5%, 创下34个月来新高。物价从2011年下半年开始盘升, 到第四季度后呈现上涨较快的态势。半年以来, CPI同比增长幅度一直在4.9%以上位置盘整, 1、2月份都为4.9%, 3月份为5.4%, 4月份为5.3%。成本推动物价上涨具有一定的刚性。仅从农产品 (5.39, -0.20, -3.58%) 看, 劳动力成本、生产资料成本、运输成本的上升直接推动了农产品价格的上涨, 加上由于农产品供给长期处于紧缩平衡状态, 从价值规律考量, 农产品价格缓慢上升不仅是现在也是未来的趋势。国际大宗商品价格持续上涨, 必然传导到国内。据海关总署的数据, 2012年1到3月, 我国进口的原油、大豆、煤炭、铁矿石价格同比上涨24.5%、25.6%、21%和62.6%。从已经公布的PPI和PMI (采购经理人指数) 等经济指标看, 高企的国际大宗商品价格对国内价格市场的传导, 推动了上游产品价格的上涨。

国家统计局公布数据显示, 2012年7月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨1.8%。这是两年半来CPI首次跌至2%以下。 2012年7月份, 全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%, 环比下降0.8%。工业生产者购进价格同比下降3.4%, 环比下降0.8%。 1～7月平均来看, 工业生产者出厂价格同比下降1.0%, 工业生产者购进价格同比下降0.8%。

中国7月份CPI跌破2%, 基本在市场预期之内, 通胀压力缓解给政府进一步调控预留了较大空间, 为应对经济增速下滑的势头, 不排除政府继续降准或者降息的可能, 这对大宗商品来说是利多的, 2012年7月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨1.8%。2012年7月份, 全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%, 环比下降0.8%。虽然CPI的数据优于市场预期, 但PPI环比继续下降的格局令市场担忧。PPI用来衡量工业生产者出厂价格更加贴近大宗商品的走势, 近月来大宗商品的持续低迷反映了制造业环节采购积极性的低落。这也是金属价格难以在短期内大幅反弹的重要因素。就从数据本身而言, 由于数值并不是太差, 恰逢金属市场在欧债问题缓和的背景下反弹, 预料短期仍将延续反弹态势, 但中线依然偏空。海关总署日前发布数据显示, 5月我国钢材出口523万吨, 创下23个月来新高, 同比增加9.87%。相比前几个月, 5月份国内外钢材价格差距进一步拉大, 钢材出口动力加大, 推动出口放量。数据显示, 5月份国内钢材价格整体延续跌势, 到5月31日, 国内钢材综合交易价格为4265.8元/吨, 月度环比下跌4%。与此同时, 国际市场价格跌幅相对平缓, 6月1日CRU全球价格指数为194.7, 月比下跌仅1.9%, 明显低于国内钢材价格跌幅。有数据显示, 5月份中厚板、热轧板卷和冷轧板卷进口价格每吨分别下跌40美元、10美元和20美元, 而国内价格下跌幅度分别51美元、27美元和31美元, 均超过东南亚市场跌幅。如下半年国家适时出台出口退税调整政策, 将对国内钢材出口起到真正的推动作用, 才能从根本上减轻国内市场库存压力。

2012年, 遭受了“史无前例”调控的房地产市场, 出现近十年以来少有的低迷状态, 且目前似乎有愈演愈烈的趋势。数据显示, 2011年10月, 70个大中城市中, 较上月价格下降的城市有34个, 持平的城市有20个。随着房地产价格的下滑在全国范围内继续扩大以及加深, 直接导致其上下游产业链进入了久违的寒冬时期, 钢材市场正是其“重灾区”之一。众所周知, 房价大幅回落对房地产开发投资的冲击较大, 其主要冲击点就是建造成本, 而钢价正是其成本重要的组成部分之一。据我们了解, 一般高层建筑每平方米用钢80公斤左右;多层建筑则每平方米用钢50～60公斤;6～8层的小高层住宅每平方米的耗钢量在58～65公斤之间 (55平方米) 。因此, 如果按照每平方米房价下跌10%, 房地产商所能承受的1吨螺纹钢价格合理价格应该在4, 050元左右 (以历史均价4, 500元/吨计算) 。从目前期货市场上的螺纹价格来看, 还是比较符合这一数值的推算。

由此可见, 国内房价走势是影响钢价的一个关键变量, 笔者认为, 房价下降是一件利国利民的好事, 让充满泡沫的房地产市场回归理性正是普通百姓期盼已久的, 钢价的不断弱势振荡, 特别远期期货价格的持续疲软正是源于此处, 而随着楼市降价的幅度也逐步加深, 钢市的此次“寒冬”也将会显得极为漫长。这对建材市场来说, 是一个不可否认的利空, 至少对钢企心态上的影响显而易见。从中长期来看, 这种冲击波在钢材市场将逐渐显现, 其影响是必然的, 至于影响程度有多大, 还需看“楼市降价”的情况以及2013年保障房建设对建材需求的实际拉动效应, 需要观察。

但短期来看, 房价自高位开始下行, 开发商对市场前景普遍持悲观态度, 新开工意愿下降, 未来房屋开工量、施工量将进一步下滑。尤其是近期寒潮席卷全国, 各地气温骤降, 天寒地冻的北方地区已经没有多少螺纹钢消费能力;而南方多数地区也由于接近年底多数工程进入了收尾阶段, 需求不断降温, 因此从整体上看, 螺纹钢需求严冬尚未真正来临。

作为一条完整产业链———房地产开发商、钢材贸易商、钢厂, 资金面断裂不仅仅局限于房地产开发商, 更是传导至钢贸商以及钢厂, 部分钢贸商已经不愿意进货、供货, 出于对未来行业的不看好以及前期高价囤货的亏损, 对钢材的需求直线下降。由于目前处于淡季阶段, 大部分工程在天气继续转冷的制约下大部分已停工, 而2013年年前的采购备货更有可能受到资金面的约束难以摆脱这一局面, 预计后期国内建筑钢材市场需求依然难以出现明显改观。

摘要：我国对房价采取了一系列的宏观调控, CPI对房价有一定的影响, 本文通过对CIP的分析以及CPI对建材的影响和最后的房价影响作了简要分析。

关键词：CPI,房价波动,房地产市场,建筑材料

参考文献

[1].平狄克, 鲁宾费尔德.微观经济学[M].北京:中国人民大学出版社, 2009

[2].米什金.货币金融学[M].北京:中国人民大学出版社, 2011

百姓心理预期对房价的影响篇8

面对我国扑朔迷离的房地产市场,政府从宏观上不断出台调控政策,其效果是千差万别,主要原因是没有很好地把握好政策对百姓购房的心理预期、开发商的心理预期所产生的影响。而百姓的心理预期将直接对需求产生影响,进而对房价产生影响。如果能够很好把握和了解百姓的心理预期,未来提出有针对性的新政策,其效果必然非常明显。

百姓购买住宅不仅会考虑当前的经济形势和住宅价格水平,更主要的是去预测未来经济发展趋势和未来住宅价格水平及增长速度。这种对未来住宅市场的预期行为将会对房价产生影响。如果百姓预期未来经济形势不好,住宅的价格走势可能会下跌,百姓就会选择持币观望,而不会发生购买行为。这样,住宅市场的需求量就会减少;如果百姓预期未来经济形势良好,住宅价格将会上升,他们就会购买住宅,住宅的市场需求量将增加。另外,不合理的预期会导致住宅价格的扭曲。当百姓预期已经上涨的住宅价格还会上涨时,就会增加对住宅的购买欲望,买涨不买跌的心态推动住宅价格进一步上涨,继而预期更加乐观;这种恶性循环导致住宅价格被严重扭曲。[1]

1 影响房价的因素综述

房地产市场是一个综合市场,其影响因素众多,各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同,但最终会形成一种共同影响价格的合力,房地产的价格是由这些因素交互影响汇聚而成。几个主要的影响因素有:心理预期因素、土地因素、需求因素、.经济杠杆因素(租金因素、利率因素、汇率因素)、通货膨胀因素、、经济发展周期、财政收支状况、投资渠道及收益水平等。而这其中最重要因素之一就是心理预期,它与其他因素之间相互作用、相互影响,最终会对房地产市场需求以及房地产价格产生重要影响,下面主要从心理预期对房价的影响方面进行分析。

2 从供给需求角度分析心理预期对房价的影响

心理预期从某种程度上决定了供求双方的行为,其实质上也是通过影响供求关系来影响房价。

2.1 从需求角度分析

房地产市场中的需求可分成自住者、投资者和投机者三类。这三类需求对宏观调控政策的敏感程度不同,受调控的影响程度也不同。宏观调控对需求方的影响,主要通过对个人住房抵押贷款的首付比例和利率的调整两种方式进行。

首先,从自住需求来看,它是一种刚性需求。宏观调控对自住者支付能力影响有限,主要对自住需求起抑制作用,能延迟消费者住房购买行为。但当有迹象表明市场进入加息周期时,延迟购房可能要承担更高的利息成本,在支付能力允许情况下,需求者反而会更坚决地做出购房决策。另外,即使自住需求被抑制,一旦政策调整或松动,则将出现报复性上涨。

其次,从投机需求来看,它是依赖财务杠杆,通过短期买卖房屋获利的需求。投机需求为弹性需求,受宏观调控作用最大,也是最应该调控的需求。对于投机者来说,其购买意愿容易受到市场环境波动的影响,他们最为关注的是短期内房价的涨落,只要买卖价差足够大,即使贷款成本的增加会缩小他们的获利空间,也不足以对投机者造成致命打击。因此,宏观调控会抑制投机需求,特别是对二次购房者实行差别利率的政策后,对投机者影响较大。

最后,从投资需求来看,它是投资者将房地产投资作为一种长期坚持的投资渠道的需求。他们的购房意愿相对稳定,对房价的支持作用将长期存在。投资需求无论从弹性还是从调控效果来讲都介于自住需求和投机需求两者之间。对于投资者来说,在目前我国资本市场尚不发达、投资渠道狭窄的情况下,房地产市场还将继续吸引投资性需求。

经济学理论认为,需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上,各类需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外,还要对未来房价的走向做出判断,形成对未来的心理预期。也就是说,需求意愿不变,如果当前购买比未来购买更有利,需求者就会倾向于选择当前购买。少数需求者的选择不会影响到房价,但是如果大家对未来房价走势的预期大致相同,则会使得选择也趋同。当大部分人做出买和暂时不买的行动时,就会对市场价格起到很大的影响,会显著地放大或缩小当前需求,从而影响房价。前几年房价涨幅较大就与老百姓的心理预期分不开。老百姓看到房价大涨,形成房价上涨的心理预期,会赶紧入市以免吃亏,房价越涨,人们的购买就越踊跃,造成真实需求被夸大,形成“恐慌性需求”,从而进一步推动房价过快上涨;而自政府调控楼市特别是实行房贷新政后,老百姓预期不甚明朗,纷纷持币观望房价走势,造成当前需求减少,房价涨幅回落。

2.2 从供给角度分析

如果房价上涨,开发商对房价继续上涨的预期强烈,则会形成两方面倾向。一方面房地产商为逐利竞相通过土地拍卖市场高价拿地,造成地价节节攀升,地价上升,房价自然也就上涨;另一方面,既然预期房价看涨,开发商可以在拿到地后等到一定时机再开发,或是建房后暂不销售以期获得更大利润,如此一来,囤地、捂盘惜售等情况也就出现了。这对房价高涨起到了推波助澜的作用。

3 从正常心理预期和非正常心理预期来分析心理预期对房价的影响

人们对未来的心理预期会对房地产需求产生直接影响。心理预期包括两大类:一是正常心理预期,主要是指人们对宏观政策的预期;二是非正常心理预期,主要指人们被各种假象蒙骗而产生的预期。

3.1 对宏观政策的心理预期

宏观调控政策从制定、出台到实施有一个时间过程,对现实问题解决有滞后性。但它对百姓心理预期影响却迅速而显著。这也往往容易使市场矛盾提前凸现,导致市场表现与政策初衷发生偏离。

2007~2008年,为了促进房地产市场持续健康发展,抑制房价持续上涨势头,政府不得不采取了一系列紧缩性的宏观政策。比如重拳打囤地、连续加息等。我们可以从两个角度分析政策在短期内产生的心理预期对房价的影响:

一方面,在短期内,宏观调控不改变市场上现有物业供给规模,但影响百姓对未来市场供应的预期。首先,很多百姓预期未来购房选择空间可能减小,认为由于宏观调控严格控制进入房地产市场的土地供应数量,在未来一段时期内,市场上的新增用地和新项目有限,可供选择的项目会有所减少,当前购买则选择余地更大;其次,他们认为未来新房房价还可能上涨。因为宏观调控使开发商获取土地和融资的成本增加,且一旦宏观调控后市场供给缩减,房价上涨几乎是必然的;最后,他们认为现在购买的物业在未来具有升值潜力。[2]以上各种心理预期的存在,使得百姓认为,宏观调控后的房地产市场供给能力不明朗,房价上涨可能性仍然存在,当前实施购房行为似乎更为明智。

另一方面,连续加息的心理预期导致现期需求增加。加息会使贷款买房的自用者增加利息,影响现实的支付能力,他们可能会延迟购买行为;但当有迹象表明市场已经进入加息周期时,延迟购房可能意味着要承担更高利息成本,在支付能力允许情况下,需求者反而会更坚决地做出购房决策。对于投资者来说,在资本市场不甚发达、投资渠道有限情况下,房地产市场还将继续吸引很多投资性需求,投资者对未来收益充满信心;因此,投资行为对房价的支持效果依然存在。对于投机者来说,他们最为关注的是短期内房价的涨落,只要买卖价差足够大,即使贷款成本增加会缩小他们获利空间,也不足以对投机者造成致命打击。[2]

因此,宏观调控对抑制市场需求的影响是存在的,但是,心理预期却对控制房价上升产生了不利影响。

3.2 对社会现象的心理预期

房地产市场上,存在严重的信息不对称现象,房地产供给者拥有的信息远远超过需求者。普通百姓缺少客观、公正、及时的楼市信息。他们既缺少某个楼盘销售情况及房价涨跌的准确信息,又缺少由公共部门权威发布的具有普遍公信力的数据以及对数据的客观解释性分析。信息的不对称,导致百姓对房地产市场缺乏准确的判断,从而被一些地产商所制造的各种假象和炒作所迷惑,产生错误的心理预期。[3]

以下列举两种是开发商利用百姓的心理预期,制造假象,达到欺诈目的惯用的手法:

(1)哄抬房价。

开发商一般先让中介雇佣民工排队,给人造成楼盘旺销场景;在开盘时,让中介或内部员工高价签订几套房子,中介以此价格为“标杆”,哄抬房价;等真正买房人憋不住“上钩”后,房价已被拉高,开发商再撤销原订高价合同;最后,开发商大量出货,中介手中的房子也乘机出手,而最终埋单的只能是老百姓。

(2)“销控”。

所谓“销控”,又称“饥饿销售法”,是开发商利用信息优势来调节供求的惯用手法。例如有100套房子可售,开发商不会一次性拿来售完,而是分批分次先拿出20套位置、房型较差的房子来出售,在几番造势之后,给外界营造一个开盘就告售罄的热销印象;接着再拿出30套,在“供不应求”中适时提价,先前没买到房子的百姓产生了房价会继续攀升的预期,所以加价也接受;于是,开发商在“没房了”的吆喝下,慢条斯理地几套、十几套地拆零销售,让那些排队买房人去哄抢。“销控”的过程实质上就是开发商对外封锁楼盘的真实信息、别有用心地释放或利用虚假信息从中渔利的过程。由于封锁了信息源头,在供小于求的市场环境中,开发商这一招屡试不爽。对宏观政策的心理预期,是正常的心理预期,其存在是合理的;但是,对房地产商制造的各种假象产生的心理预期,属于消费欺诈行为,必须通过法律、政策等手段,杜绝类似欺诈现象的发生。

4 相关政策建议

要从心理预期角度来调控房价,引导百姓对房价的心理预期趋于理性化,应加强以下几个方面工作:

一是转变房地产市场供给的调控方式。房地产市场供给的调节宜“疏”不宜“堵”。限制用地规模和控制贷款规模、提高土地获取成本和融资成本等都是打压市场的短期行为,不能从根本上解决问题。从长远来看,应该通过土地市场和资本市场的改革和深入发展为方向,为房地产市场提供更加畅通的用地渠道和更为宽泛的融资渠道,使广大购房者相信,未来市场供应不会削减,购房选择余地不会减少,房地产市场有能力提供更多商品房,且商品房成本不会大幅增加。[4

二是增加保障性住房的建造数量,使保障性住房在住房总量中达到一定的比例。加大保障性住房的建设,不仅能够有效解决中低收入家庭的住房问题,而且能合理引导与有效稳定市场的心理预期。

三是建立房地产预警系统,尽力使这个行业信息化、规范化,推动商品房开发成本的透明化,以便让普通老百姓了解当前的房地产市场的运行状况。目前商品房市场存在信息不对称,购房者处于信息弱势地位。虽然有些地方公布了商品房社会平均开发成本,但没有公开每一个楼盘的开发成本,还不是完整意义上的住房成本透明化。住房开发成本制度化、公开化和透明化,有助于改变消费者的心理预期,消除住房价格中的泡沫或非理性因素,促使房价理性回归。

四是限制外资进入房地产二级市场交易。长期来看,限制外资进入房地产二级市场交易,这对房地产行业有好处。外资房地产企业对普通商品住宅的开发、外资整栋购买写字楼然后以高价卖出,实际在一定程度上对抬高商品房价格起到了推波助澜的作用。

五是区别对待不同目的的需求,明确宏观调控的作用对象。宏观调控的对象应该是非自住需求。要保护自住需求,不伤及他们的利益,特别应保障中低收入家庭的住房问题,避免他们对市场未来的悲观预期,动摇支撑房价的重要基础;要引导投资需求,使他们增强风险意识和对市场信息的捕捉能力,既要满足这部分群体投资房地产的要求,也要扩展投资渠道,分流资本,控制这部分投资对市场走势和房价的影响力;要打击投机需求,增加他们获取贷款的难度和贷款的成本,在各个环节加大管理力度,严密监控这部分资本的流向,避免他们误导广大需求者形成某种心理预期,造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。总之,应该区分各类需求特征,了解他们对于未来的不同心理预期,从而设计出科学有效的调控政策。

摘要：首先简单分析了影响房价的因素;接着主要通过供给和需求方面、正常的心理预期和非正常的心理预期两个方面,详细分析论证了心理预期是如何对房价产生影响的;最后为了使宏观政策很好的发挥效用,对正确的引导百姓的心理预期,提出了几条建议。

关键词：心理预期,房价,需求,宏观调控

参考文献

[1]孔煜:《城市住宅价格变动的影响因素研究》[D];重庆大学博士论文,2006:38~39。

[2]翁少群、刘洪玉:《宏观调控下的房价表现》[J];《价格理论与实践》2005(6):34~35。

[3]徐君宝:《房地产价格影响因素及其对应政策研究》[D];厦门大学硕士论文,2006(5):35~36。

土地政策对地价与房价的影响篇9

一、土地政策对土地价格的影响

(一)土地供应方式对土地价格的影响

1979年以前,我国土地所有权和使用权都归国家所有。1979年我国开始实行改革开放,政府颁布的《中外合资经营企业法》明确提出了针对“三资企业”征收土地使用费。从此,以行政配置、无偿划拨出让土地的方式发生了根本性改变。1988年《宪法修正案》增加了土地使用权可以依法转让的内容,为我国建立土地所有权和使用权相分离的土地制度奠定了基础。随后相继出台的土地政策明确了土地使用权可以划拨、出让、转让、出租、抵押等,土地市场上出现了“划拨—出让”双轨制和“协议出让—招标、拍卖出让”双轨制并存的现象。2002年国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求部分经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。2004年出台的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定了所有经营性土地出让全部实行招拍挂制度。土地的供应方式在一系列土地政策的制度变迁中发生了巨大的变化。

在通过竞争方式有偿出让土地的情况下,土地交易价格是通过协议、招标、拍卖形成的土地出让价。其中,协议地价为政府与土地需求者就特定地块通过协商谈判后商定的成交价格。招标地价是各个投标者报出各自的投标价格后,经政府对土地的收益最大化、规划建设方案和企业资信等其它指标进行综合权衡而选定的标价。拍卖地价是政府遵循土地收益最大化原则,从一个拍卖底价开始拍卖土地,最高报价为土地的成交价格。可见,土地供应方式的市场化越强,土地价格就越高。2001年以前,我国土地交易价格指数一直比较稳定,但从2002年开始,土地交易价格指数出现大幅上升,并在2004年达到历史最高点。可以认为,土地政策在规范土地供应方式的同时推进了土地价格的市场化形成,近年来我国土地价格的上涨趋势与土地出让制度改革进程是相吻合的。

(二)土地供应量对土地价格的影响

如果由于收入变动、经济发展等方面的原因引起房地产需求增加,土地的需求量将加大。假设土地供给量可以不受限制的增加,随着时间的延长,土地的供给就会变得富有弹性,从而改善供求之间的矛盾,平抑较高的地价。但是,土地供给量的无限增加又极易导致土地市场上的投机行为发生,随着土地需求的膨胀,受土地供给刚性的影响,土地价格必然快速上涨并可能产生地价泡沫。相反,如果土地政策对土地供给量进行限制,就可以通过抑制房地产企业过度开发的能力来控制土地的开发规模,从而使得土地价格保持在一个较低的水平上。当然,如果土地供给量限制过度,房地产企业的投资热情将受到严重抑制,市场就会普遍存在供给不足的现象,导致经济主体产生土地价格上涨的预期,从而拉动土地价格的上扬。

结合我国土地市场的实际情况来看,对土地供应量的限制早在1998年的《土地管理法》中就有规定。但是,随着经济及土地市场的发展,我国建设用地的总量并没有得到很好地控制。针对这一现象,2003年国土资源部下发了有关文件,对土地供应总量提出了两方面的要求:一是要求严格控制开发区内供应房地产开发用地,严禁以科技、教育名义取得土地后搞房地产开发,严禁用集体劳动土地搞房地产开发。二是对住宅价格上涨过快的地方,在控制总量和调整结构的前提下适当增加普通住宅用地供应。2004年以来,政府相继出台了一系列土地政策文件,对土地供应量和土地供应结构进行了更为严格的控制。在收紧地根的政策下,土地购置面积与开发面积呈现了减缓势头,但土地供应量的减少使市场主体产生未来地价将上涨的预期,使得土地价格近年来仍然处于上升通道。

(三)土地供应结构对土地价格的影响

土地供应结构的变化对土地价格的影响依然遵循供求理论。也即是说,如果高档商品房的用地数量增加,使得普通商品房的用地数量减少,而市场上对普通商品房用地的需求又很旺盛的情况下,必然导致普通商品房用地价格的上涨。即使是高档商品房的用地数量减少,使得普通房的用地数量有所增加,但是如果供给量小于市场需求量,仍然会导致普通房用地地价的上涨。

针对我国部分地区高档商品房和写字楼空置率上升、普通商品房供不应求、房价上涨速度较快的现象,2003年以来,我国土地政策对建设用地的结构进行了控制。2003年国务院发布《关于促进住宅市场持续健康发展的通知》与国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进住宅市场持续健康发展的通知》,对住宅开发土地供应结构提出了要求。2008年国务院下发的《关于促进节约、集约用地的通知》再一次要求优化住宅用地结构,确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品房多占土地。在土地供应结构受到严格控制的情况下,近年来,与全国高档住宅建设用地价格呈显著波动趋势不同,普通住宅建设用地价格呈持续下降趋势。

二、我国地价与房价的关系

1998—2001年的四年间,我国土地价格指数与房屋销售价格指数的涨幅一直处于平稳状态。2001年以后,房地产用地价格指数出现大幅上涨趋势,涨幅在10个百分点左右。与之相比较,房屋销售价格指数的涨幅虽较以前有所提高,但总体来看,房屋销售价格指数的涨幅要远小于土地交易价格指数的涨幅。地价与房价的这一变化,让我们获得了两方面的信息:第一,我国土地市场化的运作推动了土地价格的快速上涨。当然,地价的上涨不排除还有土地与房地产市场背后交易的投机因素不断增加的可能。第二,从近年来房价与地价之差波动较大的现象来看,考虑到土地政策对房地产市场产生的作用具有一定的渐进性,因此土地政策是否通过地价影响了房价尚需考证。但可以肯定的是,由于土地政策实施所引起的其它因素的变化,如市场竞争规则、消费者预期以及投机行为等,都对房价上涨造成了影响。

为了明确我国地价与房价之间究竟有怎样的因果关系,国内学者进行了经验分析。但由于选取的指标、样本时间段以及计量方法的不同,经验证据尚未达成共识。主要的观点有以下四类:

(1)房价对地价有显著影响。高波、毛丰付(2003)通过格兰杰因果关系检验发现,从长期看房价决定地价,从短期看两者互相影响。周京奎(2006)的实证研究结果显示:房价对地价有显著影响,地价对房价的影响度较小。地价上涨不是房价上涨的唯一因素,金融支持、土地政策在地价与房价变动中扮演着重要角色,所以抑制房价应从多方面着手。

(2)地价对房价有显著影响。况伟大(2004)发现,短期内房价和地价相互影响,长期内地价是房价的Granger因。因此,要降房价,短期内应增加土地供给和控制房价和地价过快上涨,而长期内则主要应抑制地价的过快上涨。

(3)地价与房价是相互影响的。严金海(2006)认为,在房地产市场上,短期内房价决定地价,长期内二者相互影响。与协议出让方式相比,土地招拍挂出让在显化地价的同时,降低了地价对房价较高的影响程度。宋勃、高波(2007)指出:短期内,房价对地价没有影响,而地价是房价的Granger因;长期来说,房价和地价存在双向因果关系。因此,要控制房价,短期内关键是抑制地价过快上涨,长期则要通过合理安排土地供给,加强住宅的建设规划引导,从而避免房地产价格的大起大落。

(4)从区域的视角看,地价与房价的关系各异。郑娟尔等(2006)认为,地价与房价的关系是复杂且因地而异的,以一个案例的分析结果来断定两者的关系是有失偏颇的。艾建国等(2008)通过对北京、上海、武汉三城市房价和地价数据的检验,揭示各城市房价和地价存在互动关系,同时表现出一定的区域差异,提出制定土地供给政策应因地制宜。

三、结论

理论和实践表明,土地政策自改革开放以来经历了一系列制度变迁,对土地市场化的形成、土地管理政策的形成、用地供应量、供应结构以及市场秩序等方面都产生了重大和深远的影响。土地政策作为房地产经济的外部冲击因素,在推动土地价格大幅上涨、恢复土地市场的商品化属性方面所起的作用是非常明显的。但是,土地政策在推动地价上涨的同时,是否也是推动我国房地产价格快速膨胀的内在推力却有待进一步检验。因此,未来继续研究地价与房价之间的关系仍然具有重大的现实意义。

摘要：本文根据我国土地政策制度变迁中土地供应方式、供应数量和供应结构发生的变化，分析了它们对土地价格的影响，进而考察了我国地价与房价之间的关系。我国的经验表明：土地政策是土地价格大幅上涨的重要推力，但土地政策是否通过地价影响房价尚不明确。

关键词：土地政策,地价,房价

参考文献

[1]高波，毛丰付．房价与地价关系的实证检验：1999-2002．产业经济研究，2003，(3)．

[2]况伟大．房价与地价关系研究：模型及中国数据检验．财贸经济，2005，(11)．

[3]严金海．中国的房价与地价：理论、实证和政策分析[J]．数量经济技术经济研究，2006，(1)．

[4]周京奎．城市土地价格波动对房地产业的影响——1999～2005年中国20城市的实证分析[J]．当代经济科学，2006，(4)．

[5]宋勃，高波．房价与地价关系的因果检验：1998-2006 [J]．当代经济科学，2007，(1)：72-78．

[6]郑娟尔，吴次芳．地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究[J]．中国土地科学，2006，(6)．

高房价对中国经济的影响篇10

一、高房价对我国经济的影响

(一) 不利于经济的平稳健康发展

房地产行业的发展与我国经济的发展有直接的联系, 可在一定程度上促进我国经济的健康发展。房价过高或者过低都会对经济的发展造成一定的影响, 都会导致金融系统出现动荡的现象, 对经济的稳健运行有一定的阻碍作用。过高的房价随着经济的不断发展就会形成房地产泡沫, 在一定程度上泡沫就会破裂, 不利于经济的平稳健康发展。

(二) 不利于科学技术的创新

经济社会的不断发展带动了各个行业的发展, 相关行业的利润也不断提高, 同时也吸收了较多的资源, 房地产行业的不断发展对资源的需求不断加大, 在一定程度上促进了相关企业资源需求的增加以及行业的发展, 进而加深了国民经济的结构转变程度, 不利于科学技术的创新。

二、调控高房价的对策

(一) 政府为供房主体

就当前的形势来看, 政府虽然出让土地用来建造房屋, 但是居民住房的问题却是由市场进行解决, 导致供需矛盾不断地加大, 房价的不断上涨使得经济能力较高的居民拥有多套房屋, 而经济能力薄弱的居民则无房可住, 这种现象对经济的发展有严重的影响。所以, 当前要想解决上述问题, 就需要将土地财政的问题彻底的解决, 将政府作为供房的主体, 以此来保障居民的住房问题。对此, 可要求政府出资建设保障性住房来满足中低收入者的住房需求, 市场在运作时可选择高端的地段, 此种方法不但可以保障居民的住房问题, 还可以有效的解决资金问题, 进而缓解供需矛盾, 抑制房价的上涨[2]。

(二) 改善单一的住房供应体系

我国住房出现供需矛盾的原因之一就是住房供应体系较为单一, 当前我国的住房均由开发商建造, 开发商所占的利润为住房价格的30%, 而住房的营销成本仅占10%, 这种单一的住房供应体系也是导致房价过高的原因之一。所以, 要想实现对住房价格的调控, 相关部门就必须加大对集资合作建房的投入, 通过建立多层次的住房供应体系来打破单一住房供应体系的局面, 对住房价格的降低也有一定的作用。例如, 在建立集资合作房时, 可将住房的营销成本以及开发商所占的利润全部省略, 这样住房的价格就会下降三分之一, 可有效的解决住房难以及房价高的现象[3]。

(三) 抑制房地产市场的投机现象

随着经济的不断发展, 外来务工人员不断地涌入城市, 住房的供求关系处于紧张的状态, 而房地产行业的大力发展可有效的解决居民住房难的问题, 房地产发展的过程中适度的投机现象不但可活跃房地产市场, 还可以实现经济效益的高增长。但是当前, 由于我国的住房供不应求, 房地产的过度投机在一定程度上提高了房价, 这对房地产行业的健康、稳定发展造成了不利的影响。对此, 相关部门必须作出调控措施, 针对拥有二套住房的居民, 应该将其首付的比例以及利率有所提高, 对房屋的转让税进行适当的调整, 增加投机炒作的成本, 有效的抑制房地产的投机现象[4]。

三、结语

总而言之, 我国经济社会的不断发展有利于居民物质水平以及生活水平的不断提高, 其引起的物价上涨也会使得居民的消费水平不断提高, 但是房地产行业的不断发展而出现的房价过高现象严重违背了经济的发展规律, 导致我国居民经济出现不稳定的现象, 过高的房价也会对经济社会的发展产生一定的负面影响, 若不给予足够的重视就会阻碍经济的顺利发展。

所以, 相关部门必须针对房价过高的现象给出相关的调控措施, 全面贯彻党的精神, 避免房价出现大起大落的现象, 以此来促进我国经济社会的长远发展, 为建设和谐稳定的社会做贡献。

参考文献

[1]傅东平.高房价及其对中国经济的影响研究[J].特区经济, 2010, 08:127-128.

[2]陈玉宝.高房价对我国经济社会的影响[J].发展, 2012, 03:78-79.

[3]胡伟.高房价对中国经济的危害[J].山西财经大学学报, 2012, S3:20-21.

浅析我国利率调整对储蓄的影响篇11

关键词:利率;储蓄;社会保障

一、导言

在我国,利率由政府管制。自1995年以来,中国人民银行多次下降存款利率,并出台了取消利息税等多种措施,其目的是要分流储蓄、增加消费,从而拉动内需,形成经济学所说的乘数效应。根据我国经济状况及发展趋势来看,居民储蓄每年都大幅度递增,究其原因,居民储蓄主要受个人可支配收入、预期、利率、通货膨胀率这些因素的影响。

关于储蓄方面的理论,西方经济学家早有这方面的论述。其中比较著名的有,凯恩斯的绝对收入假说理论;托森贝利的相对收入假说理论;莫迪利安尼的生命周期假说理论等等。在西方经济理论里,利率通常和储蓄成正比,利率的变动对储蓄的影响是正向的、单一的:利率提高,人们增加存款;利率降低,人们则会减少存款。因为利率的升降直接影响到存款的收益,所以西方国家能够轻松利用货币政策来调节居民储蓄。可是,从我国的利率政策可以看的出,我国居民储蓄存款与利率存在弱化现象。

二、利率与储蓄相关性的实证分析

以表1是1996-2007年的活期存款总额与活期存款利率的资料。

利用SPSS软件对1991-1995年做线性回归,活期存款年利率为自变量X,活期储蓄存款总额为因变量Y,得到:

Y=-33984.461X+65517.368 (R2=0.876)

(0.05)(0.000)

括号的中的值是P值,由于模型中X的系数的P检验值都小于0.05,两个模型的拟和优度都很高,模型通过检验。

综上可知,而从1996-2008年则是负相关,说明在我国利率与储蓄的关系并不是如西方经济理论认为的那样正向的、单一的,而是不确定的。

三、我国利率对储蓄不敏感的原因与建议

首先,西方国家基本都是成熟的市场经济国家,所以居民的消费都具有经济学家所说的理性。当人们预期到利率的下降会降低他们的收入时,他们会迅速地转移资金,投向更为有利的投资对象。在我国,居民对未来的不确定性的预期,使得储蓄利率的弹性下降。我国目前正处于社会经济转型时期,社会经济制度结构在演进中发生着不断的变化,存在着许多不确定的变数,这使得人们对自己在未来的社会中的地位和角色的把握缺乏相当的自信。在一个不确定性感强的环境里,风险厌恶者的一个本能反应是采取风险防范措施,减少风险损失。表现在经济上就是,人们尽可能多地储蓄,以尽量减少未来的经济风险损失。

其次,西方国家存在比较完善的社会保障制度。这就使得人们可以放心消费,放心投资,因为他们都有最后一道防线——比较完善和健全的社会保障。1995年以后,我国实行了社会保障制度改革,取消了福利分房,医疗制度也在改革,城镇居民不得不自己买房子、花钱看病,而这部分支出相对于收人而言,是相当大的一部分,收人风险增加和未来的收人不确定的增加导致居民的储蓄倾向增加。

再次,西方国家的消费理念和我们不一样,他们都已经习惯了贷款消费,并且有良好的信用体系给予保障。而在我国,居民的低收入以及其稳健和节俭的生活传统,使大多数人对利率不敏感,因为其存款的目的有投资的成分,但更多的是为了预防动机(未来的风险保障)。当然也不能排除积累财富的因素。

由此可以看出,目前我国居民的储蓄主要还是为了预防,也就是目前居民的储蓄是大部分是由预防动机决定的,而不是由利率决定的。我国的实证分析和数学推导证明了我的观点。如果我们的社会环境经济环境改善了,居民则会对未来的不确定性下降,我国的保障体系完备了,即Y变小时利率对储蓄的相关性明显且方向确定,我们就可以根据利率的变化来判断储蓄的变化情况了。从而可见,利率对储蓄的影响很大,但是有条件的,只有满足了相关条件,它才能发挥出作用来。

根据以上分析,提出以下建议:

第一,首先要继续深化利率市场化。让利率的变动来调节储蓄量的增减,充分发挥利率对储蓄的正面引导作用,实现社会资金的有效配置与应用。

第二,在现阶段,我国居民存款的利率效应综合利率的替代效应和收入效应的效果,两者相互抵消,收入效应效果更强一些,因此居民存款的利率弹性是负向的,同时也是微弱的。我国货币政策的制定可以考虑居民存款与利率的负相关,但不能依靠改变利率来调整储蓄,而应该配合其他的政策来调节储蓄。

第三,建立健全我国社会保障制度。社保网过弱是我国高储蓄率的根本原因。上学贵、看病贵、买房贵、养老没保障等等都增加了国民的预防性货币需求。

第四,我国还要不断改进金融机构服务,尽管这方面我国已经取得了很大进步,但仍需继续加强。

参考文献:

1、张华江等.对我国居民储蓄影响因素的实证分析[J].南昌高等专科学院学报,2004(1).

2、杨丽等.居民储蓄与利率关系的实证分析[J].山东科技大学学报,2004(1).

3、曼昆.经济学原理[M].机械工业出版社,2003.

4、中国统计年鉴[Z].1996-2007.

利率对房价的影响篇12

关键词：民间金融,商业银行,小额贷款公司,长记忆特征,标尺效应

1 引言

我国金融体系中, 商业银行居于主要地位, 迫使民间贷款主体倾向选择能接受较高利率的贷款人。而这些贷款人通常是资金需求非常迫切、高杠杆、高成本的扩张企业, 大多依靠借贷“短贷长用”维持运营。这可能导致民间借贷利率持续上行, 提高地区金融风险, 危及区域金融安全。

“跑路”问题, 即其中的典型, 在贷款利率市场化, 似乎并没有得到很好的缓解, 民间借贷利率随着商业银行借贷利率上升, 却不随着商业银行利率下降。那么, 利率市场化是削弱了商业银行对民间借贷利率的标尺效应吗?还是切断了二者之间的联系?

因此, 本文将参考丁骋骋、邱瑾 (2012) , 采用长记忆特征分析法, 从各借贷主体利率是否具有趋势性入手, 进而依据匡桦 (2010) 的观点, 即商业银行对民间借贷利率具有重要影响, 实证地分析贷款利率市场化究竟怎样影响了商业银行对民间借贷利率的标尺效应。

2 对温州不同借贷主体贷款利率序列的长记忆特征检验

2.1 对不同贷款主体贷款利率序列的描述

民间金融较主要包括小额贷款公司、典当行及担保公司、民间借贷服务中心等等贷款主体。同时, 本文加入一般贷款加权平均利率数据做比较, 分析不同类型贷款主体贷款利率序列的长记忆特征。

数据样本为2013年1月至2015年12月的一般贷款加权平均利率数据, 来源于同花顺数据库;小额贷款公司、民间借贷服务中心、民间借贷综合贷款利率、典当行与担保公司贷款利率, 来源于温州指数网站。对各贷款主体贷款利率数据描述如表1。

可以看出, 温州地区典当行与担保公司贷款利率最高, 商业银行贷款利率最低。商业银行、小额贷款公司贷款利率波动较小, 典当行与担保公司、民间借贷服务中心即综合贷款利率的波动较大。

2.2 对不同贷款主体贷款利率序列的长记忆特征检验

R/S分析法由Hurst (1951) 提出, 以Hurst指数测量长记忆特征。若指数值等于0.5, 则序列为随机游走过程;若指数值在[0, 0.5]区间, 则该时间序列具有均值回复特性, 数值越小则该特征越明显;如果在[0.5, 1]区间则存在长记忆特征, 数值越大, 该特征越明显。

该方法所得结果受到样本时间区间的制约, 该区间内的重大政策变化所导致的长记忆特征变化难以反映出来。例如, 我国由2013年7月开始全面放开金融机构贷款利率管制, 而该政策可能导致贷款利率序列随机性上升。因此, 本文截取各贷款主体的2013年7月及以后的贷款利率数据进行进一步的分析。

结果如表2。

从表2可以看出这几个贷款主体的贷款利率序列都不具有长记忆性, 这与丁骋骋和邱瑾 (2012) 通过GPH估计得出的结论是一致的。且各主体Hurst指数值均在[0, 0.5]之间, 即序列具有均值回复特征。

典当行与担保公司、民间借贷中心利率Hurst指数值较大, 且贷款利率市场化后该值变化较小, 说明这些主体贷款利率序列均值回复特征较弱。与之形成对比的, 是商业银行、小额贷款公司、民间借贷综合利率的Hurst指数值较小, 而在贷款利率市场化后, 其Hurst指数值均大幅上升。

这说明, 商业银行和小额贷款公司利率、民间借贷综合利率受到某种重要因素的影响而出现均值回复特征, 而贷款利率市场化削弱了这种特征。值得注意的是, 商业银行受到监管管制 (尤其是利率管制) 较严重, 这可能是其贷款利率序列出现均值回复特征的原因。而商业银行对民间借贷利率的标尺效应, 可能正是以小额贷款为例的民间借贷利率出现均值回复特征的原因。而随着利率市场化推进, 小额贷款等民间借贷的均值回复特征随着商业银行一起被削弱。

因此, 本文将着重检验利率市场化是否真的削弱了商业银行对以小额贷款公司为例的民间金融的标尺效应。

3 商业银行是否对民间贷款主体贷款利率决定具有标尺效应:以小贷公司为例的分析

为简化分析, 首先选择典型民间贷款主体。

典当行以当户将其财产、财产权利等作为抵押或质押, 交付费用并支付利息以获得当金方式经营;担保公司不负责直接贷款, 只是充当中间人角色, 不适宜作为典型进行分析。民间借贷服务中心所涉及民间借贷非公司化经营, 利率决定具有较大的随意性和自主性, 虽普遍高于商业银行贷款利率, 然而实际对商业银行利率变动并不敏感, 且其借贷额度通常较小, 交易规模不大, 这使得以该主体作为典型进行分析也是不够合理的。

小额贷款公司在样本期内发展迅速, 表现突出, 经营金额较大, 且数据和经营模式都比较成熟, 统计得出数据对市场反应较为全面。公司化经营也使其贷款定价更专业, 对金融市场变动更为敏感。因此, 本文将采用小额贷款公司作为典型民间贷款主体进行分析。

对小额贷款公司及商业银行贷款利率序列进行平稳性检验结果如表3。

注:检验形式C, T分别表示单位根检验方程包括常数项、时间趋势, L为滞后阶数, C或T取0表示不包括C或T;上标***、**分别表示1%、5%置信水平上的统计显著性。

结果显示两贷款利率序列都是平稳的, 说明可以进行普通回归分析。设定基准模型如下:

该模型中包含两个变量, 一个是小额贷款公司贷款利率 (Micf) , 一个是商业银行贷款利率 (Bank) 。然而, 还需要进一步考虑一些有着重要影响、然而难以通过普通变量衡量的因素, 如利率市场化的推进。

首先, 截取数据序列中从2013年7月20日开始的贷款利率市场化部分进行回归, 依据模型 (1) 进行回归并比较结果, 研究贷款利率市场化的政策效应对温州地区商业银行的标尺效应是否具有显著影响。

其次, 以贷款利率全面放开的时点直接设定虚拟变量Dum1。在时点之前, 设定Dum1取值为0, 该时点及之后设定Dum1取值为1, 对贷款利率市场化影响进行分析。设定模型如下:

同时, 货币政策的变化可能也导致标尺效应的变化。根据张雪春、徐忠、秦朵等 (2013) , 中国人民银行温州市中心支行课题组 (2011) , 周春喜, 姜露等 (2012) 的研究, 除金融机构利率浮动因素, 社会流动性的短期变动, 借贷的对象、用途和期限, 经营和交易成本等对小额贷款公司贷款利率影响也较大。

注:***、**、*分别表示统计量在1%、5%、10%水平上显著。括号内的值为t值。

列 (1) 、列 (2) 为模型 (1) 的估计结果, 其中, 列 (1) 为全样本的估计结果, 列 (2) 为2013年7月起的估计结果。贷款利率市场化推进后, 一般贷款加权平均利率对小额贷款公司利率变动影响下降了超过1/4, 可以认为, 其标尺作用确实被削弱了。

列 (2) 为模型 (2) 的全样本估计结果。该结果进一步证实了本文的观点, 证明2013年7月后, 商业银行贷款利率标尺效应的下降是由于贷款利率市场化推进, 并证明了, 贷款利率虽然显著影响了商业银行贷款利率对小额贷款公司的作用, 然而其程度较小, 2013年7月后标尺效应的大幅削弱还有其他因素的影响。

该结果同时说明, 商业银行贷款利率对小额贷款公司贷款利率的影响虽然被削弱了, 但其始终存在。因此, 利率市场化并不会切断商业银行和民间金融的关系, 积极推进利率市场化有助于提高竞争和正确塑造金融机构和民间金融的关系。

4 结论与政策含义

通过以上分析, 可以得出如下结论:

第一, 不同类型贷款主体的利率序列均不具有长记忆性而呈现一定的均值回复特征, 在贷款利率市场化后, 典型民间借贷主体贷款利率序列均值回复特征随商业银行同时被削弱。

第二, 贷款利率市场化确实削弱了商业银行对民间借贷的标尺效应, 但这种削弱作用并不强, 2013年后商业银行对民间借贷利率的标尺作用下降原因不仅包括贷款利率市场化。

研究结果揭示出, 在引导民间金融发展的过程中, 不能忽略商业银行的作用, 一定要加强建设金融市场。基于此, 本文提出如下政策建议: (1) 打通利率传导渠道, 准确调控商业银行贷款利率; (2) 地区应当科学监管民间借贷, 推动民间借贷的正规化和风险透明化, 严格防范资金流动失常。

参考文献

[1]史代敏, 罗来东, 庞皓.股票市场收益率波动长记忆性的分解及实证研究[J].数量经济技术经济研究, 2006, (8) .

[2]丁骋骋, 邱瑾.民间借贷利率期限结构之谜——基于温州民间借贷利率监测数据的解释[J].财贸经济, 2012, (10) .

[3]匡桦.民间金融高利率成因:一个隐性成本的视角[J].财经问题研究, 2010, (2) .

[4]张雪春, 徐忠, 秦朵.民间借贷利率与民间资本的出路:温州案例[J].金融研究, 2013, (3) .

[5]中国人民银行温州市中心支行课题组.温州民间借贷利率变动影响因素及其监测体系重构研究[J].货币银行, 2011, (1) .