房价增长（共4篇）
房价增长 篇1
一、房地产市场近况
(一) 2013年4月新建商品住宅 (不含保障性住房) 价变动情况
与2013年3月相比, 全国70个大中城市中, 新建商品住宅 (不含保障性住房) 价格下降的城市有2个, 价格持平的城市有1个, 上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中, 最高涨幅为2.1%;与去年同月相比, 70个大中城市中价格下降的城市有2个, 上涨的城市有68个。4月份同比价格上涨的城市中, 最高涨幅为13.7%, 涨幅比3月份回落的城市有1个 (见表1)
(二) 2013年4月二手住宅价格变动情况
与2013年3月相比, 全国70个大中城市中, 二手住宅价格下降的城市有1个, 持平的城市有3个, 上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中, 最高涨幅为2.0%;70个大中城市中, 价格同比下降的城市有6个, 上涨的城市有64个, 最高涨幅为10.9%, 涨幅比3月份回落的有1个城市 (见表2) 。
(三) 房地产“百城价格指数”
通过各个城市价格加权取得, 权重为该城市此类样本调整后建筑面积之和。
其中P t100代表第t期的百城价格, Pjt代表j个城市在第t期的价格, Qj代表j个城市样本项目调整后的建筑面积之和。
百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨, 涨幅缩小0.06个百分点;同比则是连续第5个月上涨, 涨幅扩大至5.34%。2013年4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米, 环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨。
*本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。数据来源:国家统计局2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
由以上的数据表明, 住房供求已经失衡, 房价面临全面崩溃的危险。
数据来源:国家统计局2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
数据来源:中国指数研究院百城价格指数注:百城城市价格指数
2013年2月20日, 在国务院常务会议上确定了五项加强房地产市场调控的政策措施 (下称“国五条”) 。进入5月, 许多城市“国五条”陆续满月, 那么为什么在当前主要城市楼市交易量开始下降的时候, 房价依然保持上涨?
二、房价不断上涨的原因
(一) 居民人均可支配收入影响房价
1. Geoff Kenny (1999) 使用了协整技术证明了收入增加会导致住宅需求的增加和价格的上涨
J.Nellis和J.Longbottom (1981) 用计量经济学的方法对英国数据的分析研究, 得出一个商品住宅平均价格的简化公式, 分析后得出的结论是, 收入是影响住宅价格的最重要因素。王冰和黄磊 (2005) 通过对居民收入水平与住房价格关系的讨论得出居民收入水平与房价之间有着密切的正相关关系。
由上表可知, 从2012年第一季度开始至2013年第一季度, 城镇和农村居民人均可支配收入呈现持续增长的趋势, 其中城镇居民人均可支配收入实际增长速度在6.7%以上。农村居民人均收入实际增长速度则在9.3%。[2]
消费者的收入水平是影响消费的重要因素。对于大多数商品来说, 当消费者的收入水平提高时, 就会增加对商品的需求量;相反, 当消费者的收入水平下降时, 就会减少对商品的需求量。我国居民收入持续增长带动消费的增长, 使房价持续增长。
2. 对房产的投资额是房价上涨的重要因素
由图可知, 中国房地产开发投资增速一直维持在15%以上, 尤其是2013年1-4月, 全国房地产开发投资增速在20%以上。
消费者对商品的价格预期是影响商品价格的重要因素。当消费者预期某种商品的价格在下一期会上升时, 就会增加对该商品的现期需求量;当消费者预期某商品的价格在下一期会下降时, 就会减少对该商品的现期需求量。我国房地产开发投资高速增长使消费者认为房地产行业前景一片大好。土地供给的紧张则更增加了消费者对房价继续升高的良好预期, 消费者增加对房地产的现期需求, 以致房价不断升高。
3. 中国经济的平稳发展是房地产投资增多和房价上涨的的根本性因素
初步核算, 2013年一季度国内生产总值118855亿元, 按可比价格计算, 同比增长7.7%。分产业看, 第一产业增加值7427亿元, 同比增长3.4%;第二产业增加值54569亿元, 增长7.8%;第三产业增加值56859亿元, 增长8.3%。从环比看, 一季度国内生产总值增长1.6%。2013年第一季度国民经济运行总体平稳。[2]
中国经济的平稳发展, 让外国投机者看到了商机。他们为资金寻求增值空间, 大量热钱流入房地产, 推动一线城市房价放量上扬。除此之外, 中国经济的平稳发展增进消费者信心, 刚性需求增加。鉴于中国城镇化推动的作用, 刚需强劲带动下, 投资性房地产相应加剧, 一线房价不可不免上扬。
4. 消费者的偏好是房价升高的重要因素
当消费者对某种商品的偏好程度增强时, 该商品的需求量就会增加;相反, 偏好程度减弱, 需求量就会减少。
对房地产的偏好分为生活需求偏好、投资需求偏好。在中国, 消费者普遍认为有房有车才能算有基本的生活保障, 女性选择人生伴侣也越来越倾向有房一族。这一普遍现象反映了当今社会人们对房地产的普遍偏好。为了结婚生子而买房, 这是刚性需求, 即生活需求偏好。
另外, 城镇化的趋势让没房一族涌向大中城市, 这让大中城市的原本规模巨大的刚需市场有了增长和更坚实的基础。
房地产有居住的属性, 也有投资的属性。房地产行业价格近年来普遍上升, 消费者预期好, 认为房地产投资有确定的升职空间, 是只赚不赔的买卖, 因此, 当消费者有余钱时, 便考虑投资房地产以对其保值升值, 故增加了房地产的需求。
5. 地方政府财政压力的倒逼, 让其以各种方式消解了“国五条”对房价的压力
4月, 全国公共财政收入11431亿元, 比去年同月增加657亿元, 增长6.1%。财政收入中的税收收入10169亿元, 同比增长7.9%。财政部称, 地方财政收入增长, 主要是此前一个月房地产成交额大幅增加带动相关地方税收相应增加。
数据显示, 4月营业税1631亿元, 同比增加186亿元, 增长12.8%。财政部称, 主要是此前一个月房地产市场成交额大幅增加带动房地产营业税相应增长。与此同时, 土地增值税同比增长30.5%;契税同比增长69.2%;城镇土地使用税同比增长16.9%。[3]
由于房地产在地方财政中的重要地位, 故根据研究表明, 目前只有北京市一个城市在执行20%的交易税规定, 其他城市都以各种方式进行了规避。因为地方财政支出的压力, 地方政府需要想办法尽可能地获得财政收入, 而土地出让则是最好的办法之一。而如果地方政府需要出让土地, 那么为了保证顺利, 则需要保证地价不下跌, 换而言之, 则是保证房价稳定。因此, 地方政府在打压房价方面是没有积极性的, 最合理的希望则是让价格保持合理范畴, 既不要暴涨, 也不要暴跌。
(二) 中国房价受国际因素影响
房地产价格受中国货币发行量的影响, 西方主要货币发行量则影响中国货币发行量。在西方量化宽松货币政策下, 为了保证人民币资金不外流, 中国也不得不采取相应的量化宽松政策, 而采取这样的措施则导致了大量的人民币进入货币市场, 引起资产价格上涨。房产作为中国居民持有资产中的最主要形式, 在资产价格上涨的情况下, 房产价格自然水涨船高。
综上所述, 房价上涨原因复杂, 对国民消费水平、国民收入和政府财政收入等重要经济指标都有较大影响。因此, 政府若需控制房价上涨是较为困难的, 房价上涨是大势所趋。
摘要：近年来, 房价不断攀升, 2013年我国房价更是出现了面临全面崩盘的危险。在国五条陆续满月, 当前主要城市楼市交易量开始下降的时候, 为什么房价依然保持上涨?房价增长的原因主要受人均可支配收入的影响和国际因素的影响。
关键词：地产,房价增长,影响因素
参考文献
[1]黄厚霞, 侯莉颖.房价影响因素综述[J/OL].房地产市场, 2010-12-23.
[2]国家统计局.一季度国民经济运行总体平稳[EB/OL]. (2013-04-15) .
[3]李蕾.前4月全国财政收入4.3万亿房地产助地方税收增加[EB/OL]. (2013-05-14) .
房价增长 篇2
关键词：房地产；价格；因素
“新国十条”从4月17日出台到现在已有七个多月，但到目前为止，新政对楼市的调控效果却依然不明显，全国房价依然上涨。而在今年九月底，为贯彻落实进一步加强房地产用地和建设的管理调控，国土资源部与住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，可见控制房价过快增长仍然是政府在现阶段最关注的问题之一。本文针对现阶段我国房地产市场供需两方面原因，提出了一些切实影响房价过快上涨的因素，这些因素包括成本因素、供求因素、宏观经济因素以及资本因素，为政府和购房者能够看清房价上涨的原因提供依据。
一、成本因素
房地产是一个特殊的商品，它的成本主要受以下因素影响：土地费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。而这其中以土地费用和建筑安装工程费用对开发成本的影响更大。这是因为，一方面，土地是稀缺资源，随着房地产行业的蓬勃发展，可开发用地是越来越少，另一方面，众所周知房地产行业是一个暴利行业，创造了无数一夜致富的神话，因此在这种大环境下，企业为了利益不惜血本买地，当然这些血本最终还是由普通老百姓来买单，因此不断传出某某地区出现天价地块也就不奇怪了。另外，近几年来我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，特别是钢材、铝材的价格大幅上升，而同时劳动力价格也在上升，这就加剧了房地产成本的增加。
二、供求因素
（一）潜在“适龄购房者”人数不断增加
自古中国人就有着成家立业的观念，而这个“家”的概念在现在这个时代越来体现在“房子”这样一个实物上。不少年轻人在结婚这个问题迟迟没有进展，很大程度上是因为没有一套合适的“婚房”，再加上不少家长在房子这个问题上态度十分坚决，在某种程度上也为房市的火爆添砖加瓦。
（二）城市化进程加快
2009年，我国的城镇人口按统计口径算，已经达到了6.22亿人，城镇化率达到到46.6%，相当于平均每年有1600万左右人口进入城市（未包含进城务工人员），可见城市化的加快，在某种程度上加大了对住房的需求。
（三）居民收入水平不断增加
根据国家统计局的数据，我国城镇居民人均可支配收入已经由1990年的1510.16元增加到2009年的17174.65元，年均增长率为13.88%。而居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。
（四）房地产市场结构失衡
目前，我国房地产市场存在开发结构失衡，有效供给不足的现象。首先开发的商品房中住宅和非住宅的供应结构不合理，其次，商品住宅中，中小户型、中低价位普通商品住房供应不足，其销售面积占总销售面积的比例呈下降趋势。房屋供求结构失衡加剧了房价上涨。
三、宏观经济因素
宏观经济因素主要体现在宽松的货币政策和通胀预期。为了应对全球的金融危机，2008年下半年尤其是第四季度以后，中国实行了较为宽松的货币政策，多次下调存款准备金率，五次降息。紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；131号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠政策扭转了购房者的预期，良好的市场预期使市场走向发生了变化。这对2009年以后的房地产成交起到了极大的推动作用，是造就此轮楼市上涨的关键。
四、资本因素
（一）持续的信贷扩张促使房价畸形上涨
2004年以来，我国银行信贷资金在房地产业的聚集程度越来越明显，房地产类贷款一直是银行新增贷款最主要的力量。国家统计局对全国3328家房地产企业跟踪调查显示，2008年房地产企业的资金来源80%左右直接或间接来自商业银行信贷。
（二）国内实体经济资金及闲钱加剧房价上涨
自08年金融危机以来，实体经济特别是东南沿海地区加工制造业企业由于订单急剧减少，外需突降、内需不振，诸多因素都很不明确，制造业总体获利式微甚至亏本。然而，楼市却保持着持续的上涨劲头，成为企业资金最安全的“避风港”，如此的诱惑使诸多制造企业把资金再次投入楼市成为自然之举。另外，由于我国资本市场不发达，投资工具稀缺，因此房地产市场成为了金融市场最好的替代品，加之很多中国的普通老百姓对于投资的感念还停留在很基础的层面上，致使民间大量闲钱进入房地产市场，营造了一种供不应求的局面。
（三）热钱涌入推高房价
自美国次贷危机以来，在美元持续贬值背景下，全球热钱急于寻找出路。中国目前依然是热钱寻求获利最好的土壤，房地产领域的暴利使各路资金闻风而动。据国家外汇管理局提供的信息,近年来进入中国的热钱大部分流向房地产业。
五、结束语
房屋价格关系到广大人民群众的切身利益，房价的过快增长，损害了人民的福利，不利于和谐社会的建设。同时房價的上涨，提高了城市劳动力成本，使我们丧失了在国际分工中的成本优势。采取切实措施抑制房价上涨，是摆在我们面前的一项艰巨任务。
参考文献：
[1]建设部编.房地产开发项目经济评价方法[M].北京:中国计划出版社，2000.
[2]蒋圣新，沈子荣.2006年全国房地产价格分析-探讨决定和影响房价的几个重要因素[J].财经界，2007.
[3]朱晓刚，杨小雄，周书祥.中国房地产价格非理性增长的动防剖析及对策建议[J].改革与战略，2007，(3).
[4]邵华.中国房地产市场泡沫性实证分析[J].商业时代，2007，(6).
房价增长 篇3
关键词：房屋销售价格指数,经济适用房,人均可支配收入
一、文献综述
张红、潘琦、郑思奇 (2002) 对北京商品住宅市场进行回归分析, 说明住宅实际建造成本和实际生产总值对住宅价格有着显著的影响, 而人口数和所有者实际资本成本的影响作用则不明显。张燃、林春阳、胡岷、周薇 (2009) 研究结果显示:除深圳外, 其他一线城市实际房价收入比都要远高于理论房价收入比, 表明这些城市的居民户对当地普通住宅的支付能力很差。肖晋、汪宝平、方俊 (2009) 认为, 经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难, 而商品房市场主要是为中等收入或高收入群体改善居住条件提供资源, 两者在目标客户群上有明显的不同。经济适用住房虽然会对附近商品房价格产生一定影响, 但不会对全市整体房价造成很大冲击。
二、房价增长理论模型的设定
本文选取2000～2008年间北京商品房屋的有关数据进行分析。以各时期的房屋销售价格指数作为被解释变量Price。影响房屋销售价格的因素很多, 考虑到实证研究的需要和数据的可获得性, 本文选取以下几个被解释变量作为房屋销售价格指数的影响因素:
(一) 按可比价计算人均地区生产总值指数 (上期=100) gdp。
代表当地的经济发展水平, 经济发展水平与房价存在着密切的关系。理论上, 一个地区经济越发达, 房屋销售的价格越高, 因而两者之间应该存在正相关。
(二) 年末常住 (居住半年以上) 人口数 (万人) num。
代表参与当地生产、消费的人数, 人数越多, 购买力越强, 需求越旺盛, 而且会对房地产决策层的定价策略产生影响, 进而拉动房屋价格的上涨。理论上, 两者之间应该存在正相关。
(三) 按可比价计算的城镇居民家庭人均可支配收入 (元) i ncome。
代表当地人民的经济实力, 人均可支配收入越多, 提高生活质量的欲望和能力就越强。本文采用的是经过扣除价格变动因素之后的数据, 具有一定的代表性, 理论上与房屋价格之间存在正相关。
(四) 经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例 (%) pr op。
代表当地的住房保障体系建设程度。如果单纯以经济适用房的销售面积来计量分析不具有可比性。因为土地是稀缺资源, 每年的房屋供应量不同, 经济适用房的供应量也会相应改变。所以, 应以经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例来计量。经济适用房是住房保障的重要组成部分, 用以保障相对低收入家庭的住房需求。经济适用房销售面积占住房销售面积的比例对房价具有一定的抑制作用, 理论上与房价存在负相关。
根据以上分析, 设定计量经济模型如下:
三、房价上涨模型的估计与检验
(一) 样本数据的选取。
由于各种统计数据的统计时间跨度不一, 为了便于比较, 本文选取了2000～2008年间的9组数据。 (表1)
(二) 模型估计。
运用EViews6.0软件对以上数据进行分析, 得出多元线性回归方程:
数据来源:中华人民共和国国家统计局、北京市国民经济和社会发展统计公报
(三) 模型检验
1、显著性检验。
F检验, 对于给定的显著水平α=0.05, 可由F分布表查得临界值Fα=6.39, 则F>Fα, 即原线性回归方程线性关系显著。t检验, 对解释变量gdp、num、income、prop的显著性分别进行t检验, 取α=0.05时, 查t分布表得t0.025 (9-4-1) =2.776, 由估计结果可知, gdp、num、income、prop的t统计值分别为1.6278、-3.1994、3.7240、-4.5052, 则有num、income、prop的t检验是显著的。按照统计检验程序, 先剔除t统计值最小的变量 (即gdp) 而重新建立模型, 得出线性回归方程:
进行t检验, 取α=0.05时, 查t分布表得t0.025 (9-3-1) =2.571, 由估计结果可知, num、income、prop的t统计值分别为-2.4113、2.9044、-4.4598, 则有income、prop的t检验是显著的。按照统计检验程序, 再剔除t统计值最小的变量 (即num) 而重新建立模型, 得出线性回归方程:
再进行t检验, 取α=0.05时, 查t分布表得t0.025 (9-2-1) =2.447, 由估计结果可知, income、prop的t统计值分别为3.2946、-3.4617, 则有income、prop的t检验是显著的。最终得出回归方程:
2、异方差检验。
由怀特检验结果可以看出, 取显著水平α=0.05, 由于nR2=4.9068<χ20.05 (5) =11.071, 所以不存在异方差性。
3、自相关检验。
(1) D-W检验。n=9, k=2, 取显著水平α=0.05时, 查表得d L=0.629, dU=1.699, 而d U
四、房价模型的现实意义
由以上分析可知, 北京房价与解释变量的回归方程应为:
可见, 北京房价与人均地区生产总值和年末常住人口数并没有直接的关系, 而与城镇居民家庭人均可支配收入呈正相关关系, 与经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例呈负相关关系。
(一) 城镇居民家庭人均可支配收入i ncome的系数为0.001, 虽然呈正相关性, 但是影响有限。可见, 居民人均收入的增加不是房价上涨的主要诱因。房屋属于耐用商品, 而且价格偏高, 年度人均可支配收入的增加不足以支撑对高价商品房的大量消费。但是, 不排除人均可支配收入增加一定年限之后会对房价的上升产生更大的影响, 因为国人有储蓄的习惯, 当储蓄到一定时间之后便有购买高价商品房的能力, 前提是商品房价格涨幅低于人均可支配收入的涨幅。总之, 购买力增强不是房价上涨的主要原因。
(二) 经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例pr op的系数为-0.501, 呈负相关, 而且影响较大。经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例prop每增加1个百分点, 对房价指数就会有至少0.5个百分点的影响, 可见经济适用房对抑制房价过快增长有较大的作用。
五、政策建议
(一) 增加居民收入, 藏富于民。
有观点说, 房价上涨是居民的收入增加, 使其有能力购买高价商品房, 房地产开发商的定价行为是顺应经济规律的市场行为。用数据分析出来的结果也确实是这样, 居民的收入每增加1元, 房价指数上涨0.001元, 有影响, 但这种影响微乎其微。国家应该调整收入的分配体系, 适当增加二次分配的比例, 运用财政政策和货币政策通过转移支付等手段提高居民的收入, 真正做到藏富于民。
(二) 大力发展经济适用房, 健全住房保障体系。
经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策, 旨在通过某种政策倾斜, 如用地划拨、税费减免等优惠措施, 来达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的, 它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。要明确购买经济适用房的收入标准, 确定中低收入家庭购买经济适用房的收入标准;明确住房标准, 确定经适房的档次、建筑面积等。
综上所述, 人均可支配收入的增加对房价上涨产生的作用极小, 不是房价上涨的主要推手, 经济适用房的大量建设可以抑制房价的过快增长, 因此一方面应设法增加居民的可支配收入, 扩大内需;另一方面应加快经济适用房的建设力度, 在保障中低收入群体利益的同时抑制房价的高速增长。
参考文献
[1]赵卫亚.计量经济学教程[M].上海:上海财经大学出版社, 2003.
[2]陈伯庚, 顾志敏, 陆开和.城镇住房制度改革的理论与实践[M].上海:上海人民出版社, 2003.
[3]印坤华.住宅:跨世纪发展热点聚焦[M].上海:上海大学出版社, 1999.
[4]张燃, 林春阳, 胡岷, 周薇.预期收入增长与城镇居民购房能力[J].南方金融, 2009.5.
房价增长 篇4
自从1998年,国家进行了城市居民住房改革,将居民住房推向市场后,房地产业开始了快速发展。从1999年全国房地产投资额4010.17亿元到2009年全国房地产投资总额高达36232亿元,增长了803.5倍。房地产投资总额占国内生产总值(GDP)的比重从1999年的4.9%上升到2009年超过10%。随着房地产业的飞速发展,房价也随之上升,尤其是近几年,房价的增长速度远远超过了居民收入的增长速度。全国平均房价从1999年的1984元/平方米到2009年的4600元/平方米,增长了131.85倍,而1999年全国人均可支配收入5854元,到2009年全国人均可支配收入10755.252,增加了83.72%。目前我国的房价收入比也是明显高于发达国家的6:1。
房价的非理性增长是目前政府面临的一个不可避免的问题,而由于住房是一个特殊的商品,即可以作为消费品,又可以作为投资品,因此房价的形成是一个相当复杂的过程。作为消费品,住房价格必定受到商品经济的一般规律(如供求机制、价格机制等)的影响;作为投资品,又要考虑到投资成本、投资收益及投资风险的因素。其中国民经济的增长、居民可支配收入、就业等都是影响住房供求及价格的因素,而利率、地价、政府政策等都是影响投资成本、投资收益和投资风险的因素,而在众多因素中,利率、居民收入、国民经济增长是影响地价的主要因素。
二、文献回顾
李辉等(2009年)通过DSSW模型分析得,居民人均收入的变化是引起房价变动的重要因素,要使房地产长期稳定发展就应该不断提高居民收入,政府应建立一个公平、公正、和透明的房产信息发布平台,来正确引导消费者的舆论导向,减少噪声购房者的“羊群效应”。平抑噪声购房者的观望情绪,刺激透明理性消费的欲望,填补市场中有需求不足的缺口。张涛等(2006年)通过构建一个资产模型阐述房价与利率及信贷总额之间的关系,并用中国2002年1月到2005年3月的月度数据对该模型进行了检验,结果显示中国房价水平与银行贷款总额之间有显著的正相关关系。Collyns和Senhadji(2002年)通过对包括中国香港在内的四个东亚国家或地区的房地产和信贷规模数据的分析发现,20世纪90年代这些国家或地区存在的房地产泡沫很大程度上的由于信贷规模的剧烈扩张所引起的。而Cerlach和Peng (2005年)所做的一项以香港作为考察背景的研究,结果显示是房价上升导致了信贷规模的扩张。孔煜(2009年)利用中国2000年至2006年分省面板数据,通过联立方程估计了房地产价格、银行信贷与经济增长的相互关系,认为今年来我国房价的迅速上涨与宏观经济的快速增长和房地产金融的大力支持有着紧密关系,目前,东中部地区房地产价格的波动已不足以用经济因素进行解释,而西部地区的经济增长确实拉动了该地区的房地产价格上涨。
三、利率、居民收入、股经济增长对房价的影响
1.利率调控对房价的影响
利率作为中央银行实施货币政策、调控全国经济的重要手段,对房地产市场中的供给与需求同时具有很强的调节作用。不管是对消费者还是房地产投资者来说,利率的大小直接决定了投资的成本。
(1)在供给方面,对于房地产投资者来说,利率越低,投资成本越低,投资收益越高,越能刺激房地产投资,增加房地产供给。
现假定房地产投资的边际效率一定,企业投资的利润等于投资的预期收益减去投资的成本之差,用公式表示:Π=TR(i)-TC(i)
其中,Π是投资的经济利润,TC(i)是投资的总成本,TR(i)是投资的预期总收益,假设它们都是投资函数,对其求一阶导数可得投资的利润最大化条件是:投资的边际收益等于投资的边际成本,投资的边际成本就是实际利率。利率与投资水平之间存在反向变动关系,由投资边际效率曲线所决定。现在假设投资的利率函数为:i=i(r),它反映了投资水平与利率之间的反方向变动关系,为更清楚解释投资与利率的关系,建立模型,
其中,i是投资水平,β0是自主性投资,即利率为零,为满足必要的住房需求而进行的投资,β1是利率对投资的影响程度(或是投资对利率的变化的灵敏度)。该式说明了,在投资的边际效率不变的情况下,利率越低,投资成本越低,计划投资越高。
因此,在房地产的投资边际效率一定时,利率降低,能增加房地产投资,利率提高能降低房地产投资。然而,目前的情况却不是如此,2010年年初,央行试图通过提高利率来减少房地产投资,减少住房供给,然而效果却不明显。原因是,利率与投资总量呈反方向关系是有前提条件的,就是投资的边际效率不变,而在实际情况中,投资者对房地产的预期收益率(或边际效率)是递增的,这时候,投资成本——利率的增加是有限的,而人们对房地产预期收益率的增加远远高于投资成本的增加,因此利率的提高对房价的调控显得很无力。
(2)在需求方面,现代消费的方式中贷款、透支已经成为消费主流方式了,尤其在买房时,几乎所有人都需要向银行多多少少贷一些款,而利率就是消费者贷款的成本。很明显,当银行利率降低的时候,消费者的贷款成本降低,自然会促进消费者贷款买房,增加了住房需求。
2008年,房地产曾一度处于低迷状态,银行为刺激房地产恢复生气,推出了一系列利率优惠政策,利率的降低确实使消费者的贷款成本降低了,在一定程度上刺激了需求的增加。
现建立住房的供求模型,P为房价,Q为住房供给数量,D0为初始需求曲线,S为住房供给曲线,初始均衡点为A,P0为初始均衡时的房价,Q0为初始均衡时住房销售量。当银行降低利率时,购房者的贷款成本降低,房地产市场上对住房的需求便增加,由于利率的降低,使住房需求增加,从图中表现为需求曲线从D0向右移动到D1,与供给曲线交与新的均衡点B,新的均衡价格为P1,对应的住房销售量为Q1,由图,可清楚地看到房价上升了,而且销售量也增加了。
因此,在住房的需求市场中利率的改变能在一定程度上影响房价,然而利率是一把双刃剑,在房产过热时,提高利率,能在一定程度上减少房地产的投资,但同时也使很多消费者的贷款成本增加了,而且,当投资者对房地产的预期收益率(或边际效率)是递增的时候,利率(投资成本)的增加低于预期收益率的增加,利率的增加仍然控制不了对房地产的投资,对房价的影响也极其有限。
(3)房价与居民收入
住房作为投资品与传统意义上的投资品(如股票、债券、基金等)的不同在于,它还是消费品,对消费者来说,住房是具有使用价值的耐用消费品,消费者在购买住房时,当然要考虑到房价与自身的可支配收入,即房价收入比,发达国家的房价收入比为6:1,而目前我国的房价收入还高于这个数字。
所谓房价收入比是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值,这一指标正是用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平的工具,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。从1996年到2008年期间,我国的房价收入比在5.5至7.5之间波动,其中最低的1996年为5.64,最高的为1997年7.44,总体水平高于发达国家的平均水平,可能大多数人的感受与这个结论截然不同,觉得房价收入比远远不止7.44,这是为什么?2008年一线城市中,深圳房价收入比最高为15.1,上海最低为9.7,北京为14.9,而在二线城市中,厦门、杭州的房价收入比处于高位,分别为13.1和10.9。(中国指数研究院2008)在这些城市中,居民的购房压力明显大于其他城市,房价远远超过了当地居民收入的可承受的范围。虽然这些城市的居民的收入比其他地区的居民要高,但这些城市的房价远高于他们的收入,所以,目前要减轻这些地方的居民的购房压力,最好的方法就是控制房价的盲目上涨。
(3)经济增长与房价
自从1998年城市住房改革以来,房地产业迅速发展,不可否认,房地产对中国经济增长的贡献卓著。消费、投资、出口是中国经济增长的三大主要动力,其中,房地产是投资中主要力量。
在三大经济增长主力中,投资与出口是经济增长的核心动力,出口能增加政府和国民的收入,政府的收入一部分用于继续投资于房地产业,居民的收入主要用于储蓄和住房消费,房地产在此经济基础上不断发展,为政府带来丰厚的土地财政和税收收入,房地产又通过高房价来吸收居民的储蓄,
房产业在我国经济发展中占有举足轻重的作用,房地产市场的发展有力地促进和支持了我国的经济增长,而我国经济的持续增长也带动了我国房地产市场的繁荣。石志华(1997)指出,房地产业的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个部门20多个大类近2000种产品的发展。还有李明启(2002)从房地产业投资的诱发作用方面对该产业的带动效应做了研究,认为房地产业对建筑业和制造业的诱发作用最大,王飞、黄满盈(2005)则从房地产开发与销售两方面研究发现,2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达国民生产总值的7.6%和7.2%。在我们看到房地产对国民经济的贡献的同时,也应注意到,随着我国经济持续增长,房地产消费成为居民消费的一大亮点,各地的房地产市场也成为了最活跃最收关注的市场之一。
四、综述
本文简单论述了利率、居民收入、经济增长与房价之间的关系。首先,利率在房地产的供给和需求市场上有不同的作用,它是一把双刃剑,在房产过热时,提高利率,能在一定程度上减少房地产的投资,但同时也使很多消费者的贷款成本增加了,利用利率来调节目前的房价效果不是很明显。房地产的发展带动了我国众多行业的发展,在国民经济增长中的贡献不小,而经济增长也为房地产的发展提供了一个好的投资环境。目前我国的东部发达地区和一线城市的居民收入比较高,但同时伴随着更高的房价,这些地方的居民的购房压力极大。
政府应从民生考虑,减轻这些地居民的购房压力。直接方法,可以加速提供土地、加快保障房的建设、出台物业税等;间接方法,可以取消税费优惠、严格执行差异化信贷、限制资本市场融资等,政府在进行调控时,切忌“一刀切”,应针对不同的地区不同的群体制定有针对性的政策。
参考文献
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