住房反向抵押贷款研究（精选9篇）
住房反向抵押贷款研究 篇1
一、引言
根据《中国老龄事业发展报告 (2013) 》显示, 2013年老年人口数量将突破2亿大关, 达到2.02亿, 老龄化水平将达到14.8%;老年抚养比从2012的20.66%上升到2013年的21.58%;底部和顶部老龄化相叠加, 少儿人口抚养和老年抚养比都在上升。同时, 养老基金近几年贬值严重, 资金缺口大。据预测, 到2030年, 缺口资金将达60000亿元。我们正面临着日益严峻的养老压力, 开拓新的养老模式成为大势所趋。“以房养老”将房产和养老通过一定的金融机制紧密的结合在一起, 为解决人口老龄化问题开拓了新的思路。西方发达国家已有许多以房养老的成功实践, 为我们提供借鉴和参考。以房养老可采取的模式有很多, 主要包括“住房反向抵押贷款”、“售房养老”、“住房置换”、“住房租换”、“售后回租”等, 其中住房反向抵押贷款为主要的金融模式。
二、住房反向抵押贷款概述
住房反向抵押贷款在不同的国家具体开展的细节各有不同, 但是其一般的操作是:借款人把自有产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构, 金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房屋价值等因素后, 按平均寿命计算支付给借款人的资金, 按期支付给借款人资金用于养老。住房反向抵押贷款一定程度上类似于银行等金融机构用分期付款的方式从借款人的手中购买住房, 操作过程类似于商品房按揭贷款业务的反向操作, 因此又称为倒按揭。
美国、加拿大、英国、新加坡和日本目前都有以房养老的成功实践, 纵观发达国家的先进经验, 其住房反向抵押贷款的开展模式主要有以下几个特点:
(一) 参与机构多样化, 政府主导模式突出
尽管住房反向抵押推行模式多样化, 有政府主导, 有民间机构参与, 还有私人银行组织等, 但是政府主导模式是各国普遍采用且较为成功的模式。政府参与的方式主要有两种:一是政府主导模式, 直接由政府部门发起住房反向抵押贷款的养老形式, 这在美国的HCEM计划中比较典型, 运作也较为成功;二是政府在住房反向抵押过程中提供担保保障以及监督管理。政府可以为借款人提供担保, 若贷款机构因破产或其他原因无法按时发放贷款时, 可以由政府向借款人发款。贷款对象 (借款人) 要经过政府部门的资格审查, 并由政府提供保险, 贷款结束时, 若贷款本息额超过住房价值, 差额由保险基金补偿。
(二) 贷款支付方式灵活
可以按月支付、定期支付、信用额度等多种方式, 也可以在一次借款中两种方式灵活结合, 可以在贷款机构可接受的范围内, 做到最大程度的满足借款人养老的多样化需求。
(三) 偿还方式灵活
可以选择将来某一时期偿还、借款人死亡或者永久性迁出住房后偿还;可以资金偿还贷款本息, 也可以处置抵押房产。
三、住房反向抵押贷款的风险
住房反向抵押贷款一般开展模式是房屋产权拥有者将其自有产权房屋抵押给贷款机构, 贷款机构在综合评估了各种影响因素后, 在一定年限内, 依合同约定给房主发放贷款, 房主在有生之年继续获得该房屋的居住权;当房主去世后, 以期房屋价值为基本保证来偿还贷款本息。这种贷款额度的确定跟房屋现在的评估价值有密切关系, 当前的房屋价值估计从本质上讲就是普通年金的现值, 所以研究住房反向抵押贷款的风险通过年金的现值公式就能一目了然。年金现值是指一定时期内每期期末收付款项的复利现值之和。其计算方法如下图所示:
年金现值的计算公式为:
P=A*[1- (1+i) -n]/i
其中转换可以求出年金 (A) 的表达式:
A=Pi/[1- (1+i) -n]
式中P表示现值, A表示年金, i表示利率, n表示时间。
通过年金现值公式不难看出, 贷款机构每期给借款人的额度 (A) 受房屋价值 (P) , 时间长短 (N) 以及折现率 (i) 影响。由此可知, 住房反向抵押贷款的风险主要体现在三个方面:抵押物价值变动风险、利率风险以及长寿风险, 当然除此主要风险外, 此业务还受许多其他风险的影响。
(一) 房屋价值变动风险
作为以房养老最主要的开展形式, 住房价值的波动是住房反向抵押贷款机构所面临的主要风险之一。房屋是一种特殊的商品, 是消费品, 也是投资品, 房屋价值变动受多种因素影响。对房屋自身来讲, 房屋的地段位置、周边环境、所处的商圈及社区配套都会影响其价格, 作为一种长期资产, 在这个长周期内, 其自身的因素也会变化, 比如周边环境发生了变化, 原有的配套老化, 所处的商业圈转迁都会影响房屋价值;住房在使用过程中, 会因某些自然异常变化, 如水灾、火灾、地震等不可抗力的原因导致损毁, 也会因人为的破坏导致损毁。房屋作为一种固定资产, 其流动性较差, 所以在贷款到期处置时, 有时也会出现处置风险。
外部环境的变化也会影响房屋价值, 比如政治、经济和社会因素等。住房反向抵押贷款的周期长, 房地产价格有时会经历不同的经济周期。当贷款结束时, 若房屋价值高于累计本息, 本息的偿还正常;反之, 则将会面临风险。
(二) 利率风险
利率风险是指市场利率变动的不确定性给贷款机构造成损失的可能性。利率风险是整个金融市场中最重要的风险, 利率指标在年金现值公式中几乎成了最具有不可预测性的指标, 加之我国现在正在积极推进利率市场化, 利率市场化后利率水平的预估将会更加困难和复杂。贷款利率每高一个百分点或者低一个百分点, 加以长周期的积累, 会对贷款机构产生重大影响, 并最终影响住房反向抵押贷款的推行。若利率上升时, 应计利息升高, 资金成本加大, 导致借款总额超过住房价值, 同时利率上升可能影响到房地产市场的资金流量, 影响到房地产的价格, 这又是由于利率形成的“交叉”风险;当利率下降时, 借款者可能不愿意再承担原来的高利息, 转而提前偿还住房反向抵押贷款, 然后重新融资, 进而给贷款机构带来经营风险。
(三) 长寿风险
从广义上说, 长寿风险是指个人或总体人群未来的平均实际寿命高于预期寿命所产生的风险。总体人群的长寿风险可以借助于相对成熟的生命表技术在一定程度上作出预测, 但是个人的长寿风险具有随机性, 预测准确度将会降低, 加之贷款机构和借款人的信息不对称, 可能会让贷款机构面临较大的长寿风险。若申请人的实际寿命高于预期寿命, 将会导致贷款本息总额增加, 或者借款人的后续生活不能保障。
(四) 其他风险
住房反向抵押贷款在实施过程中还可能面临很多其他风险, 业务操作风险, 道德风险, 流动性风险, 政策风险以及上述提到的信息不对称风险等, 并且这些风险在独自发挥作用的同时, 还有可能“交叉感染”, 加大了业务的整体风险。
四、防范住房反向抵押贷款业务风险的建议与对策
自2007年以来, 我国一些金融机构欲在南京、上海等地试水以房养老业务, 虽结果都不太理想, 但是目前我国以房养老政府舆论导向比较明显, 相关金融机构参与积极性也较高。幸福人寿、平安人寿等多家保险公司都在积极筹备拓展以房养老业务。因此, 我们应该总结经验, 借鉴相对成熟的以房养老模式, 来加快我国以房养老的步伐。
(一) 观念上的改变
观念的东西, 讲起来可能空洞, 实际上对以房养老的开展起着首当其冲的作用。我国传统“养儿防老”“子女继承”观念根深蒂固, 要改变这种观念需要做的有很多。我国可以将成熟国家的养老模式有选择有针对性地进行宣传, 通俗化与养老、退休、投资及继承等专业金融理财知识, 正确理解倒按揭, 转换房产继承等固有观念, 尽最大可能降低由此可能引发的“不孝”之嫌, 为以房养老积极地创造实施条件和环境。
(二) 倒按揭技术的进步与完善
上述部分陈述的所有风险无不要求我国相关机构金融技术的提高, 住房反向抵押贷款中评估预测、保险精算、内部控制、金融产品的定价、风险管理以及相关金融衍生品等多方面的涉及, 对我国政府部门、金融机构及金融人才提出了更高的要求。我国在借鉴国外先进经验技术的基础上, 应该培养自己精湛的技术、娴熟的人才、成熟的模式。
(三) 经营方式灵活多样
纵观西方以房养老的开展模式, 就住房反向抵押贷款为例, 就有很多种灵活的处理方式。比如参与主体的多样化, 可以是政府主导模式, 民间金融机构, 保险公司, 公积金管理中心。根据我国的具体情况和老人的接受能力等多因素多角度来揣摩我国的主体机构, 也可以是多种经营模式并存, 以国情为基础, 以市场为导向;贷款对象的层次细分, 房屋产权的具体对待 (比如共有产权、自有产权等) ;贷款发放的期限选择, 方式选择;本息偿还的方式及形式, 每个主体机构都可以在双赢或者多赢的基础上灵活创新。
(四) 政策和法律的保障
以房养老的具体实施, 难免会触及金融机构混业经营, 我国房屋产权期限、保险、遗产等方方面面。这些问题的解决需要税务、房管、社保、土地等相关政府部门的积极配合, 有待于进一步研究和改善。
参考文献
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住房反向抵押贷款研究 篇2
一、充分发挥政府的作用
住房反向抵押贷款有居住和养老的双重功能，是一种社会效益明显、对养老事业发展和社会稳定有促进作用、符合政府的政策取向、但对借贷双方都有较大风险的金融产品，因此，它具有正的外部经济性特征。国外的经验表明，在住房反向抵押贷款发展过程中，政府的作用很大。为促进此项业务在我国健康发展，我国政府从一开始就应该介入，在政策、法规、信息、宣传等方面予以支持。比如，在住房反向抵押贷款推出初期，从事该项业务的金融机构要经政府授权，并对申请人和经营机构给予一定的税收优惠;对借贷双方给予担保，或由政府授权的保险公司提供保险：对违法违规经营的机构，要坚决打击，整顿和规范市场秩序。
二、建立相应机制
建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，国外发展住房反向抵押贷款的机构各异。我国实行分业经营，由银行、保险、信托、社保等机构单独开展此项业务各有其优缺点。银行资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的.房地产贷款业务都是由银行开办的，经验较为丰富。
但是反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。保险公司尤其是寿险公司长期从事养老保险的经营，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。此外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在发展反向抵押贷款业务过程中是不可或缺的，但它们也不可能成为主角。总之，如果上述机构单独开办反向抵押贷款业务，总有这样或那样的问题。出路只有一条，那就是将这些部门联合起来，实现优势互补、风险共担。
三、加强对反向抵押贷款的研究
由于国情不同，与国外一些发达国家相比，我国现阶段发展反向抵押贷款尚存在一些困难和障碍，如，土地为国家所有，住房土地使用权有70年的限制：利率还未完全市场化，难以找到合适的用于对冲利率风险的金融衍生工具，以规避未来的利率风险;抵押房屋的处置还缺乏法律依据;房地产评估及其他一些中介机构执业不规范，在居民中缺乏公信力：受传统遗赠习惯的影响，把住房提前消费缺乏舆论支持，观念的转变有一个过程，等等。因此，要进行广泛而深入的研究，对老年人收入、住房面积进行调查，对市场需求进行分析，尤其要对我国目前面临的特殊矛盾进行调研，找出解决办法。
在此基础上，借鉴国外经验，设计出适合我国国情的本土化反向抵押贷款产品，开展试点，取得经验。在住房反向抵押产品不够成熟，市场没有完全打开的情况下，为总结经验教训、少走弯路，可在老龄化程度较高、市民接受新鲜事物快、金融市场较为成熟、住房二级市场比较活跃、地方政府对老龄事业比较关注的大中城市先行试点。通过试点，检验反向抵押贷款产品设计的合理性和适用性，规范反向抵押贷款的申请、审核、批准程序，向市民宣传以房养老的理念，普及反向抵押贷款的有关知识，为全面铺开做准各。
四、加强立法，规范市场
住房反向抵押贷款的实施涉及到银行、保险、资产评估、社会养老保障等诸多方面，远比传统的抵押贷款复杂得多。国外的经验表明，住房反向抵押贷款的健康发展，离不开相关法规的保障，要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为。为少走弯路，我国从一开始就要进行立法规范。比如，在资产评估环节，应根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，按照规范化、程序化、法制化相统一的原则，尽快研究制定符合我国国情的《房地产评估管理条例》。
在住房保险环节，为切实控制借贷双方的风险，应结合发展反向抵押贷款的实际需要，研究制定涵盖住房价值保险、房主人寿保险、借贷合同履约保证保险的《住房抵押贷款保险法》。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权70年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年缴纳的管理办法。同时，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》， 以对反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定。
五、加强宣传，正确引导
住房反向抵押贷款研究 篇3
关键词：住房反向抵押养老保险；老龄化；风险；效率
中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.06.062
1引言
随着我国老龄化趋势的加剧，老龄化对社会经济产生了广泛的影响，养老日益成为全社会关注的话题。《2014年国民经济和社会发展统计公报》称，2014年中国60岁以上的老人2.12亿人，占总人口的比例为15.5%；65岁及以上人口数为1.37亿人，占比10.1%。比对国际上的通常看法，我国正处于老龄化逐步加深的阶段。在2015年中国居民退休准备指数调研报告发布会上，民生银行的董事长表示，2050年中国将步入超老龄化社会，老龄人口总量超过4亿，60岁以上人口比重将超过30%，成为全球人口老龄化程度最高的国家。
在养老压力不断加大的情况下，我国的养老保障体系还不完善，相对于发达国家而言，我国的养老服务形式单一，养老服务体系和老龄产业发展严重滞后，商业养老保险对社会养老保险的补充作用并没有完全发挥出来。《2015年中国居民退休准备指数调研报告》显示，一方面，中国社会在加速进入老龄化阶段，退休人口基数增加，养老金运行压力加大；另一方面，多数居民的退休收入来源以银行储蓄和社会养老保险为主，商业养老保险的购买比例非常小。目前我国保险业针对老年人的各类养老服务存在明显的不足，仍然处于初期阶段，相关的养老产品以提供货币支付为主，还没有形成特色的老年服务和医疗健康项目。
在此背景下，积极推动我国养老保障体系的完善与发展，从国家层面加强养老保障体系的顶层设计，明确三大支柱的定位，坚持市场化的导向，提供多元化、多层次的养老金融产品，开发养老金融业将是一个重要的发展战略。面对日益严峻的老龄化问题，我国政府也已经着手推进和深化养老保障体制的改革，在十八大报告、十八届三中全会报告以及“十三五”规划的建议中，都明确提出了要完善多层次的养老保险体系。
目前，我国在“养老+金融”方面已经开展了诸多尝试，住房反向抵押养老保险便是一项重要的措施。2013年国务院发布《关于加快养老服务业的若干意见》，表示中国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险；2014年6月，北京、上海、武汉、广州正式开展试点工作；2015年3月，中国首款住房反向抵押养老保险获得保监会批复，住房反向抵押养老保险政策正式落地实施。
住房反向抵押养老保险涉及银行、寿险、产险、担保等多种金融机构，包括抵押贷款、养老年金多种金融产品，运用得当可以缓解借款人的现金流紧张，提升生活品质，尤其适合“房产丰裕、货币贫困”的老年人，是不少国家养老的有效商业手段。然而由于我国金融市场、传统观念等诸多因素的限制，试点工作开展以来，该养老保险模式并没有取得良好的社会效果，截至2015年10月26日，全国只有32户家庭签约投保该养老保险，距离我国成功开发养老金融业的预期还有很大的差距。因此，分析住房反向抵押养老保险在我国发展的制约因素，优化运行模式，从各方面提升商业养老保险的供给和服务能力，是促进我国养老保障体系改革的重要措施，也是应对老龄化的客观需要。
2住房反向抵押养老保险受阻原因分析
针对目前住房反向抵押养老保险的业务总量不大的情况，我们可以从供给和需求两方面进行分析。供给方面，该项养老金融业务属于创新业务，商业机构对此业务的发展仍然处于探索的阶段，限制条件较多；需求方面，受养儿防老、房产遗赠等传统观念的影响，社会公众接受该商业养老保险还需要一个过程。我国推行住房反向抵押养老保险面临的障碍可以从以下几个方面进行具体分析。
2.1住房反向抵押养老保险的需求方面
2.1.1传统观念限制
“孝”文化和“遗赠”思想对住房反向抵押养老保险模式的推行会产生一定的负面影响。在现代社会中，子女承担赡养老人的义务是家庭普遍持有的观念，虽然30多年的计划生育政策产生了“421”家庭模式，子女赡养老人的压力加重，但大多数子女更倾向于自己赡养老人，不愿将老人送往养老院，在传统的家庭观念下，更不愿意将父母的住房抵押出去换取养老金。与此同时，家庭养老具有很强的不确定性。在现在普遍存在的家庭养老模式中，子女对于父母的承诺一般需要依靠伦理、习俗和道德等规范和约束，为了得到老年期间子女更好的赡养、维持和谐的家庭关系，父母除了增加对子女的家务劳动外，代际间利他主义也认为，遗赠是很重要的一方面。受遗赠思想的影响，几乎所有老人都会选择将遗产赠予子女，住房就是其中最重要的一方面，因此老人不愿意将房子抵押出去、不愿将房屋产权交给保险公司是社会普遍存在的现象。
2.1.2关于遗产税的缺失问题
住房反向抵押养老保险发展最成熟、最具有代表性的国家是美国，这与美国征收较高的遗产税有着紧密的联系。征收遗产税，能够对居民购买该养老保险起到积极的推动作用，中国内地目前没有开征遗产税，老人把住房留给子女已成为普遍持有的观念。虽然开征遗产税已经被摆上日程，但是由于税收对于资源配置和收入分配具有很强的调节作用，政府需要综合考虑各种因素对经济和社会发展的影响，才可以决定是否征收以及何时如何征收遗产税问题。在这种情况下，将房产遗留给子女就不会付出额外的税收成本，相比商业养老保险更加倾向于家庭养老模式的老年人就不会将房产抵押出去，因为抵押房产相当于减少了自己接受家庭子女养老的“资本”，增大了家庭养老的风险。
2.2住房反向抵押养老保险的供给方面
2.2.1财税配套政策不完善
住房反向抵押养老保险政策从试点到正式推行，政府对于开展此项业务的金融机构没有明确做出相关的优惠政策。由于此项养老金融业务属于创新业务，追求利润最大化的商业机构尚处于探索阶段，市场上面临着很大的不确定性。在不能有效控制成本和无法形成规模经济的前提下，商业机构参与此项保险业务的动力不足，更不可能在无利润的情况下对参保人提供额外服务和优惠。所以，为构建商业养老保险对社会养老保险的充分补充机制，提高该商业养老保险的供给积极性，政府介入是必要的，完全由市场调节，可能不会达到养老金融业发展的预期效果。
2.2.2房地产市场缺乏稳定性
房价的波动会使以房产作为抵押品的借贷双方面临很大的不确定性，因此房产市值的测量和未来价值的估测都存在很大的风险。住房反向抵押养老保险规定，房价上涨产生的价值增值部分归投保人所有，而房价下跌的风险由保险公司承担，老年人投保后领取的养老金不受房价的影响，这就给保险公司造成了很大的或有损失。国家统计局的数据显示，2015年我国房地产行业已经出现拐点，结构分化问题较为突出，开始出现下滑的趋势。《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》的报告显示，与2014年同月相比，房产价格下降的城市有54个，上涨的城市仅有16个，住房价格下降的趋势对于参与住房反向抵押养老保险的机构造成了潜在的风险，一旦市场行情不能上调，将会直接面临利润的减少甚至亏损。
2.3住房反向抵押养老保险自身存在诸多风险
住房反向抵押养老保险作为一种养老金融产品，其风险不只包括普通保险的风险，由于和养老相关，该产品市场所面临的不确定性更大。
住房反向抵押养老保险最大的特点就是将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。购买健康保险的老年人参与住房反向抵押的意愿会更加强烈，道德风险问题也会更加严重。除房产外，投保人没有提供其他任何形式的担保，如果房屋持有人认为自己已经或将要丧失产权，那么在使用过程中，对于房屋的保护和维修意识就会变得越来越弱，从而造成房屋的加速折旧，净残值无法弥补保险公司的成本。所以金融机构面临巨大的道德风险，不敢大规模拓展业务。
除道德风险外，住房反向抵押还存在关于寿命预期和房产价值估测的固有风险。当保险人不能恰当估计抵押人的预期寿命时，养老金的给付总额就会高于或者低于房产的真实价值。寿命预期不确定就会造成年金的给付时间不确定，而保险公司的收益在一定程度上取决于给付期间的长短。同时，保险公司需要对抵押的房产进行价值评估，价值的估测又取决于市场利率的波动和折旧等诸多因素，在合同期末还要进入二级市场对房屋残值进行拍卖或者转让，房产评估的复杂性和长期性使得该养老金融产品面临的风险更大。
3住房反向抵押养老保险的借鉴一以美国为例
美国住房反向抵押贷款市场具有以下几个显著的特点：第一，业务量逐年增长。该计划实施的最初十年，抵押合同签订数量不到4万份，起初年均大约只有100份合同，但是步入21世纪后，合同的签订数呈现爆发性的增长，增长的因素包括房价的提升、较低的市场利率以及市场认知度的提高。第二，性别和婚姻状况影响贷款的构成。女性单身者居多，因此在产品设计方面更多考虑市场需求的分布及其特点。第三，在年龄分布上高龄者居多，低龄者增长迅速。即经过多年的宣传推广，众多相对年轻的群体逐步接受这种养老理念，市场扩大的趋势明显。第四，区域分布不均衡。业务的分布和房价呈现一定的正相关性，房价越高或者增长越快的地区，业务的集中度也较高。第五，非银行金融机构迅速占领市场，银行逐步退出。专业化的非银行金融机构在该领域的优势逐渐凸显出来，其成本优势扩大了市场的业务量。
美国住房反向抵押养老保险市场对我国主要有如下几点。
3.1适时宣传，逐步推广
我国反向抵押养老保险市场潜力巨大，前期应该注重业务的推广和宣传。急速增长的老年人口和相对低下的现金收入，使得反向抵押养老保险在我国存在广阔的市场。虽然现在业务量非常小，但是正如美国一样需要经过一定的低迷期和公众的认知过程。我国当前的任务主要是进行适当的宣传，转变人们的养老观念，逐年扩展业务。
3.2进行科学的市场营销
运用STP战略，合理细分老龄市场，科学市场定位，为每一市场提供特色养老产品。美国的经验表明，反向抵押按照年龄、婚姻和地区有分化的现象，对于不同的目标群体提供不同的保险产品，有利于提高社会的接受度，也有利于实现资源配置效率的最大化，达到开展业务的预期目标。
3.3统筹推进业务
统筹兼顾该保险产品的一级发行市场和二级市场，鼓励多专业机构的参与。首先要发挥政府的统筹职能，建立相应的财税支持政策以及有效的监管体系，结合保监会、中国人民银行和税务局等多方的政策规定，从宏观上促进反向抵押养老保险业务的开展。其次，充分发挥市场的决定性作用，利用保险机构的专业优势，促进市场竞争，降低服务成本，提高资源利用效率。
4我国开展住房反向抵押养老保险的政策建议
4.1建立有效的商业养老保险制度
大力发展养老金融，推动养老产业的快速发展，通过创造有效的供给为养老服务注入新的活力。把制度创新和管理创新、技术创新相结合，在当前的供给侧结构性改革背景下，利用有效的制度供给应对老龄化的挑战。无论是住房反向抵押养老保险还是其他养老金融产品，设立制度提高供给效率，是促进养老产业发展的重要措施，这有助于从供给端发挥社会保障的稳定器作用，推进养老金和资本市场的良性互动，从而提高我国整个养老体系的服务质量和效率。
4.2多样化产品设计。刺激社会需求
针对老年人的不同需求开发不同类型的产品，根据中国当前地区、人口方面的差异进行有效的市场细分，然后根据不同的细分市场提供特色产品。同时，在不同的目标市场，采取不同的市场营销组合，综合采用各种促销手段增大产品的社会认知度，逐步消除传统观念对住房反向抵押养老保险的制约。通过市场的细分和定位，一方面最大程度满足老年人的不同养老需求，提高我国的养老能力，另一方面通过各个目标市场的相互补充，扩大金融机构的市场收益，提高其参与保险业务的积极性。
4.3完善政府支持政策和监管机制
住房反向抵押贷款研究 篇4
住房反向抵押贷款作为一种新型的养老方式,它起源于荷兰,并在美国、加拿大、新加坡等发达国家获得了巨大成功(范雪蕾、高子建, 2009)。 国内有学者认为,现阶段我国的社会医疗保险水平 “低水平、广覆盖”,根本无法支撑老年群体平日的医疗护理支出(张铭,2009)。 针对此问题,(陈冬等人,2011)提出了“抵押房产,支付保费”,通过抵押老年人的房产为他们获取养老保障的新思路。 住房反向抵押贷款养老模式在我国推出不仅具有较强的现实意义, 而且也有很高的可行性(贾景梅,2010)。 从家庭层面讲,通过盘活老年人的资产,可以减轻子女的经济负担;从社会层面讲,可以减轻国家在社会保障方面的压力,促进金融机构业务来源多元化(沈林灵,2006)。
虽然国内已经有部分学者开始关注“以房养老”问题,但现有研究主要集中于介绍国外的发展实践及在中国应用的意义和可行性, 在具体的操作层面上尚未有一个明确的定位。 鉴于此,本文基于住房反向抵押贷款理论, 拟构建一种集商业保险和社会保险于一体的新型养老保障模式。
一、住房反向抵押贷款的理论基础及在中国的发展
(一)住房反向抵押贷款的基本原理
住房反向抵押贷款在某种意义上可以说是传统抵押贷款的一种 “倒转”, 房屋所有权人将房屋产权抵押给金融机构, 由其依据房屋现值、未来的增值、折旧以及抵押人的年龄、预计寿命等因素进行综合评估后,按年金形式支付给抵押人直至去世。 这使得房屋所有权人可以提前支用该房屋的销售款并在生存期内继续获得居住权。 当抵押人去世后,金融机构将获得房屋的产权,可进行出租或者拍卖,所得收入用来偿还贷款本息,增值部分归金融机构所有,相应风险亦由其承担。
(二)中国住房反向抵押贷款的发展现状与前景
反向抵押贷款在我国发展迟缓,虽然曾出现过“南京模式”、“上海模式”和“北京模式”,但由于经营主体不明,制度落后,监督不完善,最后都以失败告终。 早在2006年,全国政协委员赖明就建议对“以房养老”成立课题组进行调研,试点实验,等到运作成熟后向全国推广。 2013年国务院明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并计划于2014年上半年试行推广。 可见国家政策在以房养老方面日趋明朗。
由中国老龄科学研究中心组织完成的调查显示, 截至2003年底, 全国城镇老年家庭大约有2 000多万户, 老年人家庭户均住房面积70.3平方米,按均价每平方米4 000元计算,老年家庭拥有住房价值约为6万亿元。 随着房改的进一步深化,住房的私有化率得到提高,房产二级市场的逐步成熟稳定, 中国发展住房反向抵押贷款的市场条件日益成熟,潜在市场巨大。
二、基于住房反向抵押贷款的“以房养老”运行机制分析
国内外对于住房反向抵押贷款的养老研究充分, 但鲜有涉及横向研究———整合国外“以房养老”的先进经验,并结合我国老年群体在养老及医疗护理方面的特殊需求,探索符合我国国情的新型养老模式。 范子文(2007)建议我国应建立以商业银行为主体,保险公司和社保机构为补充, 房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构, 通过 “银保合作”模式,设计符合我国国情的产品。
“以房养老”的一个基本思路是通过金融产品创新,将住房反向抵押贷款与养老医护保险连结,开创“以房养老”与“新型养老保险”结合发展的新模式,使得老年人在保有房屋居住权的前提下,既提高养老金的收入,同时享受健全的医疗护理保障。 由此我们设想通过将老人的房产向贷款发放机构反向抵押, 把评估的折现价值以年金的形式支付给老人,作为老人的养老金与医疗护理保费支出,以此来解决目前迫切的养老难题和老年医护难题。 (如图1)
具体而言, 保险公司将住房反向抵押贷款业务交由贷款发放机构操作,其本身与指定医疗护理机构合作,经营老人的医疗保险和护理保险等老年保险业务,由社会保障机构对其进行监管,超出保险期限的老年人, 保险公司在责任范围内协助社保机构将其转入家庭养老系统或社会福利养老系统,直至去世。 新型养老模式的运作,最终使老人的养老、医疗护理与终老需求都得到更好地满足。
三、基于住房反向抵押贷款的“以房养老”风险控制分析
老人的房产由独立的第三方评估机构对其进行估价, 将房产评估价值在扣除未来20年折旧及风险准备金等费用的基础上,把剩余价值折现,按约定比例与期限分摊,并以年金形式转入老人的养老金账户和医疗护理保险账户。 特殊情况下,老人可与贷款发放机构协商其贷款总额,但不得超过扣除各项费用后的房产评估贷款限额,老人也可根据自身需求变更养老金的给付方式。
与此同时, 保险公司也对老年人的健康状况和预期寿命等做出检测与评估,据此与老人签订一定保险金额的医疗保险和护理保险合同。 保险费由老人医疗护理保险账户缴纳。 老人可在指定的医疗护理机构享受相应的医护服务并在保险金额内享有一定比例的重大疾病医疗费用报销。
当住房反向抵押贷款期限结束时,贷款发放机构停止支付养老金, 并开始计算住房反向抵押贷款账户的利息。 医护机构也同时停止各项医疗护理服务与重大疾病医疗费用报销。
由于贷款发放机构对新型养老模式承担较大的风险, 因此需对享受新型养老保险的目标人群设定一定的标准。 办理住房反向抵押贷款的老年人必须年满60周岁;其房产为自有产权房,每平米的评估价格不得高于当地同类住宅每平米租售的均价;房龄不得超过40年,且该房产是老人的主要住所,除老人以外的任何人不得长期居住(特殊护工除外);房屋的日常维护与清洁由老人负责;在办理住房反向抵押贷款业务的期限内,房产不得用于出售、出租等一切盈利或非盈利用途。 随着老年人年龄的增大,其面临的各类风险也日益增大,为了降低保险公司运营老年医疗和护理保险的风险, 我们规定保险期限最长不得超过20年,具体反向抵押贷款期限与保险期限根据老人综合评估状况协商确定。
若老人提前去世, 则房产的剩余价值作为遗产需由指定的继承人继承。 若无继承人,则在扣除折旧、风险准备金、归还住房反向抵押贷款本息后, 将其以社会养老公积金的形式按照一定比例捐赠给社会保障和福利机构,用于筹建社会福利养老院等养老设施,剩余作为贷款发放机构办理住房反向抵押贷款业务的风险收益。
新型养老模式中的贷款发放机构承担着产权期限、房屋折损、房产市场价格波动等不可预期风险,可采取不同房龄区间分级费率;建立风险应急基金;增加风险准备金;开发房产二级市场等方式进行规避。
四、结束语
新型养老保障的运行模式复杂繁琐,涉及多方金融机构,需要加以严格监管。 各地政府需加强对相关金融机构、房地产企业、医护机构的监督与扶持,完善相关法律法规;推动养老产业的运营规范化,增强社会养老的福利性;结合我国国情,加大对社会养老的财政投入,完善社会养老机构的建设与配置,积极推动配套养老型物业的建设。
面对社会养老保险只能提供最基本生存保障的现实, 基于住房反向抵押贷款的“以房养老”模式能够在基本生存保障的基础上提升老人晚年的生活质量,减轻社会养老压力。
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住房反向抵押贷款的供给机构选择 篇5
一、住房反向抵押贷款运作的特点
(一) 运营时间长, 风险大
反向抵押贷款业务的运营跨时长, 从老年人将自有住宅抵押给贷款机构, 到相应的金融机构获得房屋的产权, 往往需要十多年乃至数十年才能兑现, 届时还要面对变现性较差的房屋资产的风险。同时, 在住房反向抵押在实施过程中, 还涉及住房价值波动风险、长寿风险、利率风险等诸多风险;在贷款结束后, 贷款机构还面临支付风险、变现风险等其他一系列风险。
(二) 大规模集约经营
反向抵押贷款业务的运营是风险大、事项多, 为减弱和防范业务运营的风险, 必须依托大机构的规模运作, 如此才可以减弱各种特定的个体风险, 小规模开办则会出现运营成本高、不易监管、规模效应差等诸多缺陷。推行反向抵押贷款制度的社会公共管理方式, 具有规模经济效应, 促进管理成本的下降, 同时可以兼顾社会公平, 有利于实现养老生活得资金保障和收入替代的双重目的。
(三) 运作资金量多
为保证反向抵押贷款在数十年里大规模正常运行的需要, 不仅要求贷款机构拥有雄厚的经济实力, 还要在每个运营周期都有持续、稳定、长期的资金流入, 否则就会因资金链条的中断, 导致业务的无法进行。由于贷款机构在开办此业初期到相当长时间内, 只有大规模的现金持续支出, 而无相应的现金流入, 从而导致资产的流动性大大降低。反向抵押贷款的这一特点对业务开办机构提出了很高的要求。
二、我国住房反向抵押贷款供给机构的选择
(一) 商业银行是发展住房反向抵押货款的主力军
我国商业银行有着数额巨大、延续期长且来源稳定的现金流, 能够满足反向抵押贷款的启动预算。其次, 我国的商业银行一直负责操作传统的房地产贷款业务, 所以对和房地产有关的金融产品的开发、核算及资产转让等方面有着非常丰富的经验。故商业银行可以借鉴开展按揭贷款的经验用于对住房反向抵押贷款产品的开发和推广。
商业银行开展反向抵押贷款同时存在一定的缺陷和明显的不足。从商业银行经营过程中讲求营利性、安全性和流动性原则角度来看, 反向抵押贷款的经营期限较长, 一般需要十多年甚至二三十年, 这种“短存长贷”现象, 容易使资金陷入流动性不足的困境。其次, 考虑到我国房屋价值及未来房价走势、人均预期寿命等, 还缺乏长期稳定的表现, 银行控制风险的难度很大。一旦房产出现大幅贬值, 会给银行造成大量呆账坏账, 资产质量严重恶化。
(二) 保险公司是发展住房反向抵押货款的有生力量
根据我国的实际情况, 从技术上, 目前最适合开办反向抵押贷款业务的金融机构应该是保险公司。首先, 保险公司本身就承担房屋所有者的人身保险和房屋财产保险的业务, 并借此积聚了大量长期的资金。这些资金都具有长达5年乃至更长的期限, 可以满足反向抵押贷款长期运行中持续不断的大量资金的需求。其次, 保险公司已有现成的遍及全国的销售网络和强大的营销体系, 能为保险公司降低经营和推广成本。随着时间的延长, 代理人的经验也越来越丰富, 还可以降低业务开办以后的成本。第三, 寿险业务中的最大风险是保户预期存活寿命同实际余命差异的风险, 这一点同反向抵押贷款产品设计时需考虑借款人的预期寿命风险, 显然有很大的相似性。保险公司尤其是寿险公司在寿命风险控制有较好的经验, 且形成了一整套的分析技术和管理方法, 能确保在合同条款设计时预留与风险相对的收益空间, 这也是保险公司尤其是寿险公司开办这业务的最大优势。
我国保险公司开展反向抵押贷款业务的最大障碍就是中央对保险业、证券业、信托业和银行业等金融机构实行“分业经营、分业管理”的限制。因此, 我国保险公司还不具备金融信贷的功能, 需要同银行、房地产部门进行充分的合作。其次, 我国保险公司几乎未曾涉足过房地产行业, 缺乏开发、经营和房地产有关金融产品的经验, 更难以对房屋资产价值做出合理的评估。
(三) 社会保障机构是积极参与者
反向抵押贷款通过社会保障机构开办也是一种思路。社会保障机构主要指其中的养老保障和住房公积金管理部门, 其基本职责就是建立强有力的社会保障体系, 增加养老保障资金筹措的渠道, 促进养老事业的发展。而反向抵押贷款作为一种金融参与养老保障的新融资方式, 本身就属于社会保障的一部分。其次, 社会保险基金和住房公积金具有资金来源稳定, 且收入和支出时间间隔期长的特点, 使其具备了开展此项业务的经济实力, 加之社会保障机构有着丰富的养老保险基金的运营和个人账户的管理经验, 说明了社保机构有开展此业务的可行性。
社会保障机构单独开办反向抵押贷款业务还是存在一定障碍。反向抵押贷款业务开办中的一些环节, 如抵押房地产的评估、拍卖、交易等一系列工作, 则非社会保障机构能独立完成的。同时, 社会保障机构同保险机构一样存在制度障碍, 即在目前的法律框架下不具备金融信贷的功能。所以, 本业务的实际开办中, 社会保障机构只是个有益选择。
(四) 一般企业公司不适合开办
反向抵押贷款业务开办的风险很大、内容复杂, 且需要的长时间的稳定资金流出, 而一般企业公司规模普遍较小、管理水平低、抗风险能力弱, 且不具有如此雄厚的经济实力。同时, 客户也无法将涉及到养老的重任如此倾心相托给企业公司。故一般性企业公司是不适合开办这一业务的。
三、结语
综上所述, 鉴于住房反向抵押贷款模式运行的复杂性, 在具体运作形式上, 笔者建议商业银行等几家单位以共同出资、独立核算、利益共享、风险共担方式成立一个联营股份制合作公司。在股份制公司的架构内, 成立专职部门, 分别负责市场调研、产品设计、审批标准、信息披露、产品营销、售后服务等业务。由银行部门负责贷款的审查、发放、回收等各项工作;由房地产部门负责产品的营销, 选择和确定目标客户, 联合保险部门进行谈判, 在住房二级市场将回收的住房变现, 回笼资金等等。到房产到期变现时, 由几家单位以一定比例分享房产的增值部分。这样既可以充分利用相关组织机构的优势, 又可以分散贷款风险, 达到多赢的目的。
摘要：住房反向抵押贷款在国外被认为是一种非常理想的个人理财方式, 在我国社会保障不完善的背景下, 反向抵押贷款对于缓解我国的人口老龄化危机具有重要的意义。
住房反向抵押贷款研究 篇6
一、国外住房反向抵押贷款概况
(一) 美国反向抵押贷款概况。
美国反向抵押贷款一共有三种模式:房屋价值转换抵押贷款、房屋持有者计划和现金账户计划。其中, 最受美国民众喜爱的是房屋价值转换抵押贷款, 这一模式占到美国反向抵押贷款市场的绝大多数份额。
房屋价值转换抵押贷款是由美国住房与城市发展部为拥有房屋产权的老年人提供的一种以房养老模式。凡是年满62周岁的老年人, 都可以将自己拥有独立产权的房屋申请反向抵押贷款, 申请人不用出售房屋也不用从原住处搬离, 仅仅通过转换房屋资产从而获得养老金。这一项目在美国各个州都适用, 是美国最受欢迎的以房养老模式。申请人必须提前向贷款提供人 (银行、专门的抵押贷款公司或者是其他金融机构) 提出申请, 并与之协商签订贷款协议, 确定贷款数额及贷款发放时间和方式, 还款时间和方式。一般来说, 申请人可以选择某一时间偿还, 还可以选择在申请人死亡或迁出后偿还。
同时, 房屋价值转换抵押贷款由美国联邦住宅管理局提供担保, 这一政府担保方式主要是防范贷款提供人破产或由于其他原因无法按时发放贷款的风险。如发生此类问题, 则由联邦住宅管理局向申请人发放贷款。同时, 房屋价值转换抵押贷款属于无追索权的贷款项目, 假设反向按揭债务超过房屋价值时, 贷款提供人不能向申请人或其继承人追偿, 贷款提供人的损失则从联邦住宅管理局收取的保费中获得补偿。
(二) 新加坡反向抵押贷款概况。
新加坡反向抵押贷款最早是针对私有住房开展的一项业务, 当时这一业务的开展有着严格的条件:申请人年满60周岁以上;申请人需为新加坡公民或是新加坡常住人口;申请人对房屋拥有70年以上产权;申请人需为职总英康保险公司的客户。如此苛刻的条件, 再加上当时新加坡80%以上是公有住房, 使得这一业务开展不顺利。
在此之后, 新加坡的反向抵押贷款业务几经调整, 承办机构从保险公司扩展到新加坡建屋局, 业务对象也由私有住房延伸到公有住房, 反向抵押贷款业务在新加坡获得了一定的发展。新加坡建屋局推出了屋契回购计划, 符合条件的公有住房户主可以向新加坡建屋局提出申请, 将他们公有住房的一部分剩余租期出售给建屋局, 接到申请后, 建屋局组织专业人士对公有住房的市场价值进行评估, 并与申请人签订协议, 回购公有住房租期最长不超30年, 协议签订后, 建屋局向申请人提供一定数额的补贴, 回购期内, 申请人可继续在此房屋居住。考虑到屋契回购最长不超30年, 假设申请人到期限届满时仍健在, 建屋局将为申请人另行安排居住地;假设期限届满前申请人不幸去世, 则剩余的回购屋契所得则归申请人的继承人继承。
(三) 日本反向抵押贷款概况。
日本最早的反向抵押贷款被称为“长期生活志愿资金贷款制度”, 贷款提供人是地方自治信托银行。后来又出现了由健康劳动福利保障部门为老年人提供住房反向抵押贷款业务, 同时, 房地产公司、私有银行也先后开展反向抵押贷款业务。
无论是政府直接融资还是政府间接融资, 亦或是民间机构参与的模式, 对于缓解日本养老压力, 减轻政府负担, 实现老龄人口的养老保障具有非常重要的意义。
二、国外住房反向抵押贷款成功经验
(一) 政府的支持与引导。
从美国、新加坡和日本住房反向抵押贷款的实施实践可以看出, 这一项目之所以能顺利开展, 离不开政府的大力支持。无论是美国的政府保险还是日本的政府参与, 或是新加坡屋契回购计划中政府的主导作用, 都对反向抵押贷款业务的实施给予了实质性引导和支持。
以美国的房屋价值转换抵押贷款为例, 这一制度之所以受到人们的欢迎, 离不开政府的介入, 政府在产品设计、风险规避、法律保障、税收优惠等方面均发挥了重要作用。尤其是美国联邦住宅管理局为这一项目提供担保, 在很大程度上降低了有关风险, 为项目的顺利开展提供了有力保障。由此可见, 政府在反向抵押贷款业务开展过程中发挥着十分重要的作用。
(二) 完备的法律体系。
从国外经验来看, 住房反向抵押贷款业务的推行, 离不开法律法规的保障。以美国为例, 伴随着住房反向抵押贷款业务的开展, 与这一项目有关的法律法规在不断完善, 现有法规不仅涉及反向抵押贷款的目的、操作流程、申请人的条件、贷款提供人的义务等内容, 而且还对贷款咨询人员, 成本费用率和再融资业务等进行了详细规定。这些法律法规的出台, 为反向抵押贷款业务的开展提供了很好的外部环境。
(三) 符合本国国情的产品设计。
比如, 新加坡专门针对本国公有住房较多的实际情况, 设计出了适合本国国情的制度;再比如美国, 针对不同客户的需求, 对市场进行细化, 设计出多样性的反向抵押贷款产品。房屋价值转换抵押贷款主要是针对房屋价值较低的申请人设计的, 房屋持有者计划则是针对房屋价值中等的申请人设计的, 现金账户计划则适用于房屋价值较高的申请人, 从而美国的反向抵押贷款满足了不同的需求。
(四) 广泛的宣传工作。
由于反向抵押贷款本身非常复杂, 社会公众对这一项目不太熟悉, 甚至会产生误解, 因此, 各个国家均非常重视初期的宣传工作。美国还有专门的机构, 国家住房资产价值转换中心对这一项目的基础知识进行宣传, 同时收集汇总客户意见, 为客户进行分析或提供各种服务。通过宣传, 使老年人对这一业务有了进一步了解, 申请人可以比较不同产品为自己带来的收益, 从而选择适合自身实际情况的产品。
三、国外住房反向抵押贷款业务开展带给我们的启示
(一) 完善国家法律法规。
当前, 我国住房反向抵押贷款业务还处于起步阶段, 配套法规上不健全, 为了更好地开展业务, 将住房反向抵押贷款这一模式纳入法制化轨道, 需要补充完善相关法律法规。住房反向抵押贷款业务的开展关乎保险、房地产、金融等各个部门的利益, 政府应该完善有关金融、房地产、税务等各个方面的法律制度。对反向抵押贷款的运作程序、申请人的条件、业务承办机构的资格、各方权利和义务、资产评估、监管措施等做出明确规定, 只有这样社会公众对反向抵押贷款才会产生合理的心理预期, 立法先行, 也会增强大家对这一项目的信心。
(二) 通过宣传, 培育新型养老观念。
住房反向抵押贷款业务不仅是对传统养老模式的一种挑战, 同时也是对我国养老制度的有益补充。采用反向抵押贷款的方式实现以房养老, 可以增加老年人可支配的流动资金, 提高晚年生活质量, 减轻国家和家庭的养老负担, 弥补当前养老保险和家庭养老的不足, 因此这一新型养老方式应大力提倡。
(三) 加强政府引导。
我国反向抵押贷款业务的开展面临着各种问题, 缺乏开办此类业务的经验, 起步阶段, 可以借鉴国外经验, 考虑由政府介入, 从而对住房反向抵押贷款业务的开展给予引导。比如, 由政府成立专门机构, 制定具体操作规则, 明确反向抵押贷款业务流程;政府为反向抵押贷款提供担保;政府还应加强对申请人、贷款提供人和其他服务机构的监管。
(四) 完善金融市场和相关配套制度。
反向抵押贷款是一个复杂的项目, 涉及面广、风险大, 且与养老问题紧密相关, 假如设计不当, 势必会造成不必要的麻烦, 因此为确保这一项目的顺利开展, 需要完善各项配套制度。首先, 完善金融市场。当前我国的金融市场还不发达、管理体制落后、专业的金融人才不足, 这种状况造成反向抵押贷款业务开展的缓慢, 我们应该通过进一步深入金融体制改革, 完善金融市场;其次, 建立专业化的人才队伍。反向抵押贷款业务专业化程度较高, 涉及金融、保险、房地产、资产评估等专业知识, 人才的培养是非常必要的;最后, 完善其他配套制度。国外反向抵押贷款业务的开展, 有完善的社会服务业做支撑, 我们也应完善房产评估、监管和税收减免等配套制度, 大力发展服务业。
摘要：以房养老这种新型的养老模式顺应历史的潮流, 为养老问题的解决提供了一种新的思路, 反向抵押贷款是以房养老的最主要方式。我国反向抵押贷款以房养老模式还处于起步阶段, 有必要借鉴国外的成功经验。本文在介绍美国、新加坡、日本等国住房反向抵押贷款业务基础上, 总结经验, 并进一步探讨国外住房反向抵押贷款模式带给我们的启示。
关键词：住房反向抵押贷款,房屋价值转换抵押贷款,国际经验
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住房反向抵押贷款研究 篇7
一、住房反向抵押贷款概述
住房反向抵押贷款是指老年人将名下的产权房抵押给银行或保险公司等金融机构,金融机构对借款人的年龄、健康状况、房屋的价值、所在区域未来房价走势、房屋折旧以及借款人去世后房产的价值进行综合评估后,将其房屋的价值分为若干等份,按月支付现金给借款人,持续至老年人去世。当老年人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。
住房反向抵押贷款使借款人在获得生活资金的同时,可以继续获得房屋的居住权。由于操作流程与抵押贷款业务反向操作非常相似,因而取名“住房反向抵押贷款”。
二、住房反向抵押贷款的发展历程
2005 年,南京汤山的“温泉留园”老年公寓提出“给我你的房子,我替你养老送终”的口号,推出一种新型独特的养老模式。模式中规定,拥有本市60 平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人,不论身体状况,可自愿将其房产抵押,经公证后入住老年公寓,终身免交一切费用。在老人去世后,房屋产权归养老院。但是该养老模式实施效果并不理想,原因是限制条件非常严格,规定中要求老年人必须是无儿女无亲戚的孤寡老人,对于住房也有限制:住房面积60 平方米以上。
2006 年全国政协委员赖明建议对“以房养老”成立课题组进行调研,选择大城市作为试点,等到运行成熟后向全国推广。
2007 年6 月上海公积金管理中心曾推行“住房自助养老”的创新,具体做法是:65 岁以上老年人将自己所有的产权房与市公积金管理中心进行买卖交易,交易完成以后老年人仍可以居住在原房屋内,出售房屋所得款在扣除房屋租金、保证金和相关交易费用后全部由老年人自有支配使用。上海模式最后面临叫停,主要原因是这项业务以变更房屋产权为前提,这是思想传统的老年人无法接受的。
2007 年10 月,北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司联合推出“养老房屋银行”业务。这项业务规定:60 岁以上老年人可以向养老机构提出养老申请,机构将原住房进行出租,老年人入住养老服务中心,所有租金用于抵扣老年人在养老中心产生的相关费用,房屋产权不变更。北京模式亮点是提出了“养老房屋银行”,建立区别于传统银行的新型金融机构。同时模式不转移房屋产权,这比较容易被老年人接受。
2011 年民政部部长李立国说,城乡老人家庭中,空巢家庭超过50%,部分大中城市达70%。民政局部将试推“以房养老”。
2012 年新疆保投国际贸易有限公司董事长何开敏创建了一种新型购房养老模式,即购房养老6+1 模式,又叫何开敏模式。模式具体操作:购房者通过媒体了解购房养老模式后,按照市场价格,按揭20 年(或一次性)购买一套房,在产权不发生变化且不增加多余支出的前提下,公司赠与所购房款的10%委托相关金融机构进行理财,这笔赠与资金按现投资回报率计算20 年后,买房人产权不变,还能从金融机构获得甚至高于购房时的投入。
2013 年9 月13 日,中国政府网全文公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出:“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
2014 年3 月21 日,保监会向各家人身保险公司下发征求意见稿,并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展以房养老试点工作。
三、对目前“住房反向抵押贷款”存在的疑惑
1.“住房反向抵押贷款”的顺利实施要以房价的稳定上涨为基础
银行或保险公司愿意作为住房反向抵押贷款的主体,主要目的是谋求盈利。而各种抵押贷款的经济活动中,银行的获利方式就是赚取贷款利率和存款利率之间的差价。如果房地产价值下跌,相关金融机构的经营风险就会提高,没有金融机构愿意做这样的亏本生意。相反,如果房地产价格保持稳步上涨的势头,虽然银行和保险公司等金融机构愿意受理反向抵押贷款申请,但是老年人会有吃亏的感觉。
2.房屋产权到期后是否需要补交土地出让金
《物权法》中指出住宅建设用地使用期满自动续期。但是有偿续期还是无偿续期则没有加以阐述。而作为以房养老的房地产,一般都是老年人已经居住一段时间的房屋,所以剩余使用年限已经非常有限,当老年人百年归老之后,银行或保险公司收回所剩年限不多的房地产,就面临着房地产使用年限到期是否需要重新补交土地出让金的问题。这为反向抵押贷款增加了不少不确定风险,这也是中国金融机构对这项抵押贷款业务兴趣不大的一个主要原因。
3.住房反向抵押贷款对于老年人养老问题解决是否可以发挥积极作用
住房反向抵押贷款的前提是老年人拥有住宅的独立产权,而拥有房屋产权的老年人一般生活都处在小康水平。他们中间的大部分人是有稳定的退休金收入用于养老的,所以以房养老对其作用并不大。而中国的社会现状是急需解决养老问题的人群恰恰是由于各种原因使其生活在城市底层,没有稳定居住地方,更没有房屋产权的老年人。他们才是缺乏养老手段的弱势群体。例如2011 年10 月9 日中信银行就对“以房养老”设立的高门槛,借款人名下至少要有两套住房,养老按揭贷款最长期限为10 年,并且贷款必须用于养老。而现状是有两套房的不需要贷款,缺钱的人没有房产可以抵押。
4.住房反向抵押贷款是否会成为子女推卸抚养义务的借口
目前大部分老年人还是停留在养儿防老的传统思想中,等到他们百年归老后,儿女继承老年人的所有财产。而住房反向抵押贷款中的房屋所有权在老年人百年归老后归银行或保险公司等金融机构所有,也许导致某些子女推卸赡养义务,更有可能因此减少与老人家在生活上的接触,最终导致老年人缺少子女的关爱。
四、对于“住房反向抵押贷款”的几点建议
第一,降低准入门槛,增加金融市场中的房地产资产的流动性。建立独立于银行的金融机构,完善以房养老的操作体系,建立公平公正公开的以房养老市场。鼓励民间资本进入养老行业,鼓励发挥民间智慧,拓展以房养老产品的多样化,引入竞争机制,使更多的老年人受惠。同时建议政府允许住房反向抵押贷款资产包在金融市场自由买卖,增加房产资产的流动性,减少企业经营风险。
第二,完善住房年限到期处置方案。现有住宅房屋产权70 年到期是否需要补交土地出让金问题,是金融机构制定以房养老方案时最大顾虑之一。明确房产70 年使用权到期后的处置方式,无疑是消除了金融机构这方面的顾虑,增加金融机构对于开发以房养老相关产品的信心。
第三,拓展养老渠道,使更多的老年人受惠。以房养老作为退休金养老模式的一种补充,能够使一部分无法享受退休金养老的老年人多了一种养老渠道的选择,但同时我们应该看到,还有非常多的老年人是既没有退休金养老也无法选择以房养老模式的,他们更加需要我们重视。如何保障他们的老年生活无所畏惧同时也是我们工作的重心。
推行住房反向抵押贷款的几点建议 篇8
在西方, 反向抵押贷款方式的具体做法是达到一定年龄、拥有一定房产的老人将自己的房屋产权抵押给金融机构, 金融机构则根据抵押人的寿命预期、房屋现值、将来增值及折损情况的综合评估值来确定每期提供贷款的额度。从中可以看出, 具备房屋抵押贷款资格的老人必须拥有房屋的完整产权, 当然也包括其土地的所有权。而我国的法律制度规定国家拥有城镇土地, 集体拥有农村土地, 不允许土地所有权的买卖, 只能转让土地使用权, 即实行“土地批租制”。我国城镇住宅建设用地的使用年限是70年, 如果施行反向抵押贷款, 那么过了70年怎么办, 还有农村如何实行反抵押方式。同时, 我国还存在经济适用房等有限产权的不动产, 没有完全产权的房屋怎么实行等等, 这些问题都可归结为住房反抵押贷款的物权问题。
要解决这些问题, 实现反抵押贷款的本土化, 提出以下建议:
1. 借鉴我国香港地区的土地管理制度。
我国香港地区的土地管理制度是“土地批租制”与“土地年租制”的混合体制, 能有效地解决土地使用权在契约期限到期时产生的产权模糊问题, 即土地使用者不用补交地价, 但要在续约期内缴纳“实际年租金”。而在我国内地实行“土地批租制”的单纯体制, 刚刚推行的《物权法》对于土地使用权也只是确定了自动续期的内容, 而对续期后的土地使用权的费用和比例等相关法律都未做出解释。因此土地管理制度的改革势在必行, 并以此为基础来推行适合国情的反抵押贷款。
2. 解决农村土地产权制度的问题。
现行的农村土地制度仅赋予农民对土地的经营权或使用权, 而农户没有对土地的处置权 (主要是转让土地使用权) , 虽然农村土地集体所有, 但作为集体中的一分子的农民却不能转让自己的土地使用权, 这些都造成了农地产权关系的不明晰。其实现行土地产权制度下土地的最终处分权既不属于所有者——集体, 也不属于直接使用者——农户, 造成土地转让相当困难。解决这个问题的最好方法就是实现农村土地的流转, 即农户可以将其土地的使用权进行转让, 既维护了农民的利益, 又明晰了产权关系。
3. 进一步完善物权、土地等法律法规, 建立有效的市场监管体系。
住房反向抵押贷款研究 篇9
一、我国推行住房反向抵押贷款业务的现实条件分析
1. 我国人口老龄化程度进一步加深
人口老龄化是社会经济发展的必然产物。我国改革开放以来, 特别是实行计划生育以来, 我国人口年龄结构发生了巨大变化。按照联合国教科文组织的界定, 一个国家或地区60岁以上的人口占其人口总数的10%及以上, 或者65岁以上的人口占其人口总数的7%或以上, 那么该地区或国家就进入了老龄化社会。根据全国第六次人口普查的数据来看, 60岁及以上人口相对第五次普查结果的比重上升2.93个百分点至13.26%, 65岁及以上人口相对第五次普查结果的比重上升1.91个百分点至8.87%.根据学者对目前的人口结构进行的进一步预测显示, 到2015年前后我国60岁老年人口总数将超过2亿, 占我国总人口的15%左右;到2020年前后, 这一比例将上升到20%;到2050年前后, 中国60岁老年人口将达到4.5亿, 到时将超过人口总数的25%。因此, 在今后的很长一段时间里, 我国老龄人口比重将进一步上升。届时人口老龄化程度进一步加剧, 养老压力越发凸显。鉴于我国仍然处在发展中国家水平, 养老保障制度还不够健全。探索多种养老模式以缓解我国养老压力, 提高老年人生活水平, 进一步促进社会的稳定使之成为必要。
2. 城市化高速发展, 城市居民住房自有率显著提高
随着我国经济社会的持续发展, 特别是城市房地产业的高速发展, 人口城市化率比重越来越大。根据全国第六次人口普查的数据, 居住在城镇的人口为665575306人, 占49.68%;同2000年第五次全国人口普查相比, 城镇人口比重上升13.46个百分点。根据《中国城市状况报告2010/2011》的数据来看, 城镇居民的自有住房拥有率大幅提高, 至2008年已达87.8%。随着城市化进程的进一步发展, 城镇居民自有产权住房在数量上仍将保持高速增长。潜在的住房反向抵押贷款业务的实质需求量也会进一步增加, 这在客观上为住房反向抵押贷款业务的开展提供了现实条件。
3. 金融机构运作资金充足, 其行业迫切需要金融创新
伴随着中国经济的高速发展, 商业银行存款余额、保险公司的保费收入、国家外汇储备均表现出强劲增加。根据中国人民银行公布的统计数据来看, 截止2011年4月末, 本外币存款余额77.17万亿元, 本外币贷款余额53.37万亿元, 同比增长17.2%, 存差高达23.80万亿元。再结合中国人民银行历年公布的数据来看, 存差一直呈现出了快速增长的态势。随着我国经济进一步发展, 存差必然会继续放大。这对金融机构来说, 即是挑战, 也是机遇。金融机构如何更好的配置更多的闲置资金, 提高资金的使用效率, 已成为我国商业银行进行金融创新的面临的巨大挑战。随着外资银行全面进入中国市场, 本国金融机构对金融创新的迫切愿望是愈加强烈。为了更好地与外资银行竞争, 我国银行业迫切需要拓展业务范围, 为其提供新的投资渠道, 寻找新的利润来源。而发展住房反向抵押贷款业务必然会给商业银行带来更多的金融性收入, 实现金融产品的进一步多元化。
二、我国在推行住房反向抵押贷款面临的主要压力
1. 利率风险
反向抵押贷款业务运作中, 其产品的定价是很关键的一环。其关系到借款人以住房抵押后能从金融机构借出资金金额的多少, 关系到金融机构本身金融资产的质量, 这也就直接影响到关联各方参与住房反向抵押贷款业务的积极性。而与产品定价最为直接相关的就是利率。利率的设定及波动状况也就是利率风险对产品定价会产生直接影响。通常认为住房反向抵押贷款利率风险是指因市场利率的波动而使金融机构利润减少或导致其亏损的可能性。
利率风险的程度取决于反向抵押贷款利率的设定。利率的设定可以是固定的, 也可以是变化的。在市场经济发展到今天, 在反向抵押贷款业务的实施中必然考虑到市场的变化。为了使此项业务以最大化的效率运行, 在政府参与的同时必然会考虑引进竞争, 活跃金融市场。那么这项业务必然采取浮动利率政策。在实际操作中, 如果设定利率上升, 那么发放贷款的金融机构的机会成本就会增加;如果利率下降, 那么借款人可能因为不愿意承担比市场利率高的合同利率而违约, 此时利率风险产生了。
对金融机构来说, 住房反向抵押贷款业务的风险是随着时间延长逐渐增加的。对于如何确定贷款利率, 以使借贷双方都能欣然接受, 也就是对产品进行定价成为一个难题。在住房反向抵押贷款的贷款期间, 当市场利率在国家宏观调控或经济状况出现变化时, 使得抵押贷款的利率上升, 使其利率超过了借贷双方事先约定的利率而给贷款的金融机构带来了利率风险损失。下图1表示贷款的金融机构面临的利率风险示意图。在合同到期时间T时, 当贷款期间贷款利率R1上升越高, 给提供贷款的金融机构带来的利率风险损失AB值就越大。
2. 系统性风险与房地产周期
一般学者把金融市场存在的风险分为系统性和非系统性风险。系统性风险是指涉及整个国民经济活动的经济、社会因素、自然因素、政治因素的变化, 它对所有的行为个体都会产生重要影响, 如通货膨胀、经济危机、地震、海啸、政治风波等。这种系统性风险是不能通过参加保险有效分散风险。而对于反向抵押贷款业务的这一细分金融行业来说, 同样存在行业性的系统风险, 如借款人的长寿风险, 房地产价格整体波动风险, 政府对该行业的政策风险等。反向抵押贷款的运营周期一般长达十几年或几十年, 因借款人与金融机构自身的有限理性, 对未来状态变化的高度不确定性无法充分估计。这些不能充分预见的系统性风险可能导致住房反向抵押贷款的关联方遭受严重的损失, 继而影响到整个行业。对于如何有效增强抵御系统性风险的能力, 的确是积极推进住房反向抵押贷款业务的一大困惑。
房地产业属于周期性行业, 在世界各国都显示出周期性的发展规律。然而, 我国房地产市场的行业周期更多是与政府的政策紧密相连, 显示出了明显的政策性周期特征。我国在改革开放以后, 市场经济逐渐取代计划经济的主体地位, 房地产市场经历了萌芽, 发展, 停滞, 高速成长期。伴随着每个时期都与政府的干预与控制措施密切相关。下表1列出了改革开放以来政府对中国房地产市场采取的相关政策与对房地产周期波动的影响。
从上表可以看出, 我国房地产业经济周期存在明显的政策性特点。这一方面加剧了房产价格的波动, 另一方面, 国家的宏观政策难以预期, 使得房产价格波动的风险包含了更多的系统性风险。难以分散的系统性风险, 使金融机构的经营难度增加。金融机构可能因为不愿意承担难以预见和不能分散的系统性风险, 而对住房反向抵押贷款业务的推行保持相当的谨慎或放弃这一新型金融工具的探索。
3. 传统观念的冲突
在我国目前所处的现实情况来看, “养儿防老”的观念依然有着浓厚的传统色彩, 一方面, 中国还有数以亿计的老年人生活的主要来源依靠子女, 子女成为他们唯一的寄托。因为这样, 老年人更不愿意把住房拿去做抵押, 认为住房是留给子女最好的礼物。另一方面, 老年人“养儿防老”的观念和年轻人遵循的“孝道”是紧密相连的。从传统观念来看, 老人把住房抵押给金融机构, 实质上是对养老责任的转移, 这会导致子女背上“不孝”的罪名, 从而受到舆论的指责和来自子女自身的对自己不能承受这种“不孝”的压力。
“但存方寸土, 留与子孙耕”的传统观念同样束缚着老年人参与住房反向抵押贷款的积极性。首先, 老年人必然考虑子女对这一行为的看法。担心自己把住房换成养老金后, 子女会对其行为加以责备, 为此而没有勇气尝试住房反向抵押贷款的的新型养老模式。其次, 老年人必然会考虑周围邻里对付出这一实践的看法。同样担心自己通过住房反向抵押贷款获得养老金的方式会让他们疑惑不解, 换来他们的指责。再次, 由于老年人本身是经历了传统思想观念的充分浸透, 出于自身来讲, 宁愿在物质上过得清贫一些, 也不愿意拿自己辛苦了一辈子才攒下的一套房子去做抵押。
4. 相关法律法规体系尚不健全
住房反向抵押贷款要能顺利开展, 必须有良好的法制环境, 需要以政府主导的制度护航。住房反向抵押贷款业务的推行涉及到的行业众多, 如房地产业, 金融业, 保险业等。这些行业都关系着国家的经济命脉且属于高度的知识密集型行业, 对其运作的质量要求甚高。在兼顾这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法的同时, 如何为住房反向抵押贷款业务的开展提供健康的法制环境成为其业务开展的又一大挑战。如抵押住房的资产评估、产权问题、风险防范等, 这些都给住房反向抵押贷款业务的推行产生了不可逾越的制度障碍。
三、积极稳妥培育住房反向抵押贷款的新型养老模式
1. 完善相关基础法律法规
住房反向抵押贷款业务涉及到社会保障、保险、银行、资产评估等诸多方面, 远比一般的抵押贷款业务复杂得多。从国外开展此项业务的实践经验表明, 住房反向抵押贷款的成功推行, 离不开相关法律法规的保障, 以此规范市场参与各方的行为。结合成熟国家的经验, 我国从一开始就应该对其相关联各方进行立法规范。在土地使用权上, 在保证国家利益的前提下, 进一步完善土地租赁制度, 同时明确对70年期后的住房用地的使用与管理。在资产评估环节, 以现有的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律为基础, 根据现有国情, 研究制定房地产资产价值评估的相关法律法规。在住房保险环节, 根据我国发展住房反向抵押贷款的需要, 严格控制借贷双方的风险, 研究制定覆盖房主人寿保险、住房资产价值保险及借贷双方的履约保证保险等的《住房反向抵押贷款保险法》。在住房反向抵押贷款的具体操作环节, 按照规范化、程序化、法制化的要求, 研究制定并颁布《住房反向抵押贷款管理条例》, 明确规定业务各关联方的责任、权利、义务, 明确规定操作流程和业务。
2. 政府充分发挥其在推行住房反向抵押贷款中的作用
住房反向抵押贷款起到了更好的保障老年人福利, 保持社会稳定, 促进社会和谐的作用, 体现出了明显的社会效应。而这也正是当今政府的价值取向所在, 是构建服务型政府的内在要求。根据发达国家的成熟经验来看, 政府在住房反向抵押贷款业务的发展中发挥了巨大作用。鉴于此, 我国政府在推行住房反向抵押贷款中应该积极引导, 在政策法规、信息宣传、风险控制等方面给予政策支持。政府积极倡导住房反向抵押贷款业务, 有助于其在较短时间被更多的人了解与认可。逐步让这个金融产品走进寻常百姓家, 缓解目前政府面临的严峻的社会养老压力。
3. 加大宣传, 正确引导
反向抵押贷款虽然在国外成功实践已有几十年历史, 但是在我国仍然算是一种新生事物。通过近几年我国专家学者的研究探索, 住房方向抵押贷款在学界已不陌生, 但是对于普通老百姓来说, 对其仍然是处于认知不足的阶段。在中国人的传统道德观念下, 推行反向抵押贷款可以说是具有极大的挑战性。所以以政府为主导的积极宣传、正确引导是扫清传统观念障碍, 成功推行住房反向抵押贷款业务的关键。以美国为例, 1981年, 美国联邦政府成立了国家房产价值转换中心。其旨在对国民进行反向抵押贷款为核心的理财普及教育, 这不但消除了此前公众对其产生的误解, 而且为以后顺利开展这项业务提供了正确的观念支持。我国可以借鉴美国的做法, 政府成立一个类似于美国住房价值转换中心的政府机构, 对住房反向抵押贷款进行业务宣传, 对国民观念积极引导。首先, 以政府为主导, 把握正确的舆论导向, 以促进社会对反向抵押贷款的进一步认可。其次, 加强对养老模式的宣传, 使全社会认识到推行住房反向抵押贷款业务是提高老年人生活水平, 促进社会和谐的有效举措。再次, 进一步加强对住房反向抵押贷款操作程序的宣传, 提高透明度和社会认知度。
结合发达国家的成熟经验, 从我国实际情况出发, 努力探索出适合我国国情的住房反向抵押贷款新型养老模式, 诚然为解决我国严峻的养老形势提供了新思路。住房反向抵押贷款着实对已步入高度老龄化的我国社会来说, 具有十分积极的意义。但是众多的不确定性也为我国能否在不久的将来适时推出面临着巨大的挑战。在探索的过程中, 政府必将发挥极其关键的作用, 如风险控制、政策支持、行业规范与监督等诸多方面。如何因地制宜, 推行适合于我国具体情况的住房反向抵押贷款业务, 充分发挥它的的功效, 我们拭目以待。
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