旧房建筑

旧房建筑（共10篇）

旧房建筑 篇1

0 引言

现今人们对于建筑的要求, 除了能够满足安全性的要求之外, 还应当满足人们的使用功能以及艺术与经济效益的要求, 随着人口密度的不断增加, 不断减少的土地资源现在仅仅能够提供给城市人口基本的居住要求, 甚至在不远的将来, 连人口的居住要求也无法满足, 而设计期限已经满足的建筑仍然还可以满足人们的居住要求, 但是安全性却降低了, 在这样的情况下, 对建筑进行加固, 使其恢复先前的使用功能成为一个很好的选择, 减少了拆除重建的工作量, 而且也经济, 具有较大的社会经济价值。

1 主要的混凝土加固技术

1) 传统的混凝土加固技术。传统的加固技术, 主要是采用不同的手段, 减少混凝土构件承受的载荷, 或者提高混凝土自身的强度, 以满足承载力的需求, 方法主要有以下几种:

a.增加截面法。这种方法是去除混凝土外部的装饰层以后, 在构件的表面凿毛, 然后增加新的钢筋混凝土或者是加钢筋网的砂浆层, 以实现截面面积的增大, 而新浇筑的砂浆层或者是混凝土层都可以提高旧混凝土层的刚度以及承载能力, 并且能够承担荷载。这种方法是非常实用的, 在很多加固方案当中都能见到, 也能够起到良好的加固效果, 只是在加固过程中, 随着构件截面的增加, 其使用面积变小, 影响了建筑的使用功能, 而且也不美观。

b.外包钢板法。外包钢板法就是把型钢外包到钢筋混凝土构件的截面上, 由于型钢具有很好的韧性, 因此能够很好地改善混凝土本身具有的脆性的性质, 也可以提高混凝土的承载能力。在实际工程当中应用也比较多, 尤其是对于一些工程不适于增加构件截面的, 不宜减小建筑物的使用面积的, 均可以采用。外包型钢法一般都是采用干法, 即在外表面直接加钢板, 也可以采用结构胶等胶粘剂, 灌入钢板与混凝土构件之间, 使得钢板能够更好地帮助混凝土构件承担荷载, 只是胶粘剂一般不耐高温, 因此如果温度较高, 可能会融化, 起不到传递荷载的作用, 而且这种方法成本较高。

c.粘钢加固。这种方法类似外包钢板法的湿法施工, 但是也有所不同, 粘钢加固法不需要结构胶, 在施工完毕之后, 固化剂、钢板以及混凝土构件可以牢固地结合到一起, 钢板和固化剂也能够分担较多的力, 因此, 对于静载受力的构件更适合采用粘钢加固法, 这种方法的施工方案比较简单, 效率也高, 不影响建筑的日常使用。只是粘钢法的固化剂随着时间的增加容易变硬, 当固化剂老化之后, 钢板就变得容易脱落, 维护成本很高, 而且如果是碳素结构钢, 还容易生锈。

d.置换混凝土法。置换混凝土的方法与增大截面法也类似, 这种方法就是把混凝土构件外侧已经失效的部分, 承载能力不能够满足设计要求的结构部分剔除, 然后再重新浇筑新的混凝土以恢复原有的设计强度, 这种方法有时候也用在施工过程当中。

e.预应力混凝土加固法。预应力混凝土加固的原理是给钢筋预先施加应力, 然后混凝土凝固后放张, 就会由于钢筋弹性的伸长而使混凝土构件沿着钢筋的方向顶紧, 使用预应力加固法进行加固, 这种方法除了用于旧房屋, 还可以用于桥梁的构件, 预应力混凝土所产生的压力可以抵消承载应力, 提高桥梁的承载能力。

2) 近年来的混凝土结构加固技术。

a.绕丝加固法。目前市场上的新技术中有一项是在旧房屋的混凝土构件表面缠绕上钢丝, 把混凝土构件约束住, 这种方法等同于在构件周围缠绕箍筋, 可以提高芯部混凝土的轴向承载力。如果房屋的斜截面的承载能力已经不能满足设计要求, 则可以采用这种加固方法, 加固的效果取决于钢丝的缠绕密度以及缠绕的直径, 密度越大, 则承载力提高的幅度越大。

b.纤维复合材料加固。纤维复合材料加固也是近几年新出现的加固方法, 主要是采用具有高性能的胶粘剂将片状纤维或者是纤维布粘贴在混凝土构件的表面以增强构件的抗拉能力。由于纤维复合材料具有柔性, 形状可以变化, 因此可以随意裁剪以适用不同的结构, 而且由于这种材料的自重较轻而且耐腐蚀, 所以不需要后期的维护, 不过这种材料的耐火性能较差。

2 加固手段在旧房屋混凝土结构中的使用

1) 外包钢加固法的使用。在旧房屋混凝土结构加固施工当中, 如何保证混凝土构件表面与型钢面良好的结合是施工的重点。如果是采用干法施工, 需要将混凝土构件表面的杂物处理干净, 然后把平面打磨平整, 保证型钢可以完全贴合混凝土构件表面, 采用湿法则需要对钢板的表面也进行处理, 如除锈处理, 在型钢以及混凝土表面预涂填料并灌注胶粘剂。

2) 粘钢加固法的使用。粘钢法的使用对于混凝土和钢板的处理要求比较严格, 表面不平整而且杂物较多的混凝土构件应当仔细打磨并清除污物, 而对于腐蚀较为严重的钢板则需要进行抛丸处理, 这里要注意对于一些较薄的钢板不能采用抛丸, 而应当用钢丝刷或者砂轮进行打磨, 选用粘结剂的时候也要选用合适的胶粘剂。

3) 预应力加固法的使用。在施工预应力加固的方法进行旧房屋的混凝土构件加固时, 应当在加固之前先固定预应力钢筋的安装位置, 以保证构件的传力体系的正确, 并防止构件在受力的过程当中由于钢筋的断裂而形成安全事故。而采用撑杆进行构件加固的时候, 则需要把握撑杆的顶端构件嵌入混凝土中的深度, 并对主要的焊缝进行仔细检测, 以确保构件的连接没有焊接缺陷。撑杆是预应力加固中主要的受力构件, 为了防止撑杆以及紧固件受到腐蚀, 在施工之前还必须对杆件进行防腐涂装。

3 结语

随着我国的城市规模不断的扩大, 城市的住房建设为了满足人口的需要, 也将保持着一定的增长速度, 为了解决市民的住房问题, 很大程度上的现有房屋将经过加固以后继续投入使用, 以满足住户的居住要求。房屋是一个城市当中居民居住不可缺少的保证, 也是整个社会的焦点, 而建筑混凝土结构的加固又是这个焦点的重要组成部分, 随着混凝土结构加固技术的不断发展成熟, 加固方法也越来越多样。但是目前, 我国的很多混凝土加固单位仍然比较保守, 不肯采用新型的加固技术对混凝土构件进行加固, 而是仍然采用自己单位比较熟悉的单一的混凝土构件加固的方法。

现在我国的加固方法正在朝着越来越先进的方向进行, 加固的方式越来越多, 而且渐渐趋于综合, 吸收各种方法之中的长处, 弥补方法中的短处, 以发挥更好的加固效果, 同时, 施工单位也应当对施工的材料进行进一步的分析, 并积极研究新的材料, 以进一步推动混凝土结构加固技术的进步。

摘要：为延长旧房建筑的使用寿命, 对传统的混凝土加固技术以及近年来新型的混凝土结构加固技术进行了阐述, 主要探讨了外包钢加固法、粘钢加固法、预应力加固法的使用措施, 以提高结构加固的施工水平。

关键词：旧房建筑,混凝土,结构,加固技术

参考文献

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[9]李林.建筑结构加固改造工程实例分析[D].西安:西安建筑科技大学, 2005.

同居村屋旧房 篇2

官恩娜（Ella）在新剧《雷霆扫毒》中暗恋林峰，无胆表白，默默暗恋。不过现实生活中，33岁的她正值如狼似虎之年，对爱情一向主动出击。为早日找到好归宿，09年她索性参加speed dating猎男，迅速钓到小她三年的中法混血医生Juan。

补购日用品

近日官恩娜（Ella）出席完《雷霆扫毒》宣传活动后，先跟大队坐无线小巴返回电视城，再取回预先停泊在电视城的座驾，向上水方向进发。其间她十分鬼祟，多次无故将车停泊在隐蔽处，试探有没有记者跟踪。

天开始入黑，Ella终于放弃左兜右兜，将车驶进粉嶺，此时记者发现其外国医生男友Juan已于停车场等她。Ella一见男友，便依偎着他六尺高的身躯，双双走入附近商场。二人逛完几间家庭用品店都买不到心头好，于是走入万宁选购日用品。最后Juan就买了一支电动牙刷刷头和一盒牙线，之后便齐齐返回上水村屋。Juan连牙刷刷头这类私人物品，都要添置在女友香闺，明显二人已由交往升级为同居关系。

押后婚期

Ella09年由市区搬入上水鸡嶺村的村屋，起初她只以5千元月租二楼连天台的单位独居。后来Ella的父母、哥哥和小妹提议一起住，于是她豪气地以两万多元租下整幢。眼见屋里地方比较宽阔，Ella于是招郎入屋，叫男友搬来同住。“Ella的家里人都很喜欢Juan，虽然他才30岁，但看得出对Ella很细心。不过Ella的爸爸对女婿要求好高，所以Ella就趁这次同一屋檐下的机会，让爸爸和Juan相处一下。去年Juan曾提过结婚，Ella也有些犹豫。”知情者说。

男友和她家里人相处融洽，二人曾计划结婚。Ella早前接受采访时曾说：“如果不能结婚生子，我宁愿不红。”恨嫁恨到众人皆知。可惜Ella上月刚签华纳做一姐，在幸福和事业两者之间，她决定选择后者，加上新公司勒令她要低调处理感情事，婚事不得不押后。

矢口否认

旧房消毒,两年赚百万 篇3

盛朵朵以前的职业是护士, 一次病房里来了几位因肺结核、肝炎、传染性皮肤病住院的男女, 巧的是他们生病经历都很近似:要么是买了二手房搬家后, 要么是换了几处出租房后。朵朵怀疑旧房子有卫生问题。对采光不佳、通风设施不好、比较潮湿的二手房来说, 肺结核细菌、霉菌、痢疾杆菌等可能存活几周甚至几个月, 这些都可能导致后来的房主被传染。

由于房价高, 二手房的销量正呈上升趋势, 租房的也越来越多。朵朵打算做旧房消毒生意。在老公的帮助下, 她把自家楼下车库改造成门店, 引进消毒用具, 投资不过5万元。

可朵朵对营销一窍不通。很多人根本不知道朵朵的公司是做什么的, 生意冷清。同时朵朵发现, 一些家政公司已开始做这项业务。对业主认为的高危地区如厨房和洗手间, 家政公司就用来苏水、漂白粉水或用过氧乙酸溶液喷洒。虽然这样消毒没有明确的针对性, 但他们也提出是“专业消毒”, 并已建立起他们的渠道。因为没有更有力的竞争武器, 初入行的朵朵第一个月仅做了两笔业务, 还是熟人的帮衬。

“真正深入下去做了调查研究后, 才发现这确实是个技术活。”朵朵随后跟老公一起到复旦大学向传染病专家请教, 并聘请传染病专家做顾问。同时, 朵朵又花10多万元购置了一批专业消毒器具。比如, 除了采光不佳、潮湿的二手房容易滋生各种细菌, 另一种躲在厨房里的细菌, 会引起发热、痢疾。需要先用专业的二氧化氯烟雾消毒, 最后用紫外线照射消毒才能彻底清除。

为了打破生意冷淡的僵局, 朵朵去医院、幼儿园、大卖场等人流量大、消毒意愿集中的地方派发传单。尤其是医院, 目标客户集中。除此之外, 她还提着一口大皮箱, 里面装着清洗剂、消毒液、洗刷工具、消毒水枪……针对出租房多的地段招揽客源。然而很多时候朵朵好不容易敲开一户人家的门, 人家一见她那口大皮箱, 以为是搞推销的。有态度好些的, 听她说上几句后说:“我住的房子不脏, 用不着清洗消毒, 你到别处去看看吧。”

朵朵就这么提着一只大皮箱, 不知走了多少街巷, 终于揽到几位客户。但这些客户的特点跟她之前预想的有些出入。本来她以为经济条件不高的租房客是主要消费群体, 但现在看来应该是收入较高、对生活品质要求较高的人群。比如一对香港夫妇、来自北京的高管等。通过这几位客户的“口碑营销”, 一家IT企业上海分公司将所有二手房消毒的业务给了朵朵。

受口碑效应的启发, 朵朵又尝试和二手房中介合作。让地产中介将二手房消毒渗透进售后服务环节, 以提供附加服务方式进行, 最终由二手房购买者买单。这一招, 让朵朵获得了相对稳定的业务。靠着过硬的服务质量, 生意大为改观, 遇流感高峰期, 主动找上门寻求家庭消毒的客户越来越多, 每月纯利突破万元。

主要盈利方式是按面积收费, 根据所需服务项目的多少, 单价各不相同。一般来说, 起步价在10元/平方米左右。如果要做单独的特色项目, 费用可能会翻番。慢慢地, 朵朵的公司每天可接3—6单业务。除去房租和员工工资、药品设备消耗等, 月赚万元很轻松。为了扩大公司, 朵朵在豆瓣、新浪微博发布公司的信息, 最大限度地扩大公司的搜索度。

旧房消毒绘就财富路线图 篇4

一次，她接触到了几位因肺结核、肝炎和传染性皮肤病住院的病人。他们生病的经历很相似：都是搬进二手房后发现身体异常的。他们怀疑旧房子有卫生问题。

特别是一位二手房买主一直不停抱怨“消毒难”，频繁地向盛华诉苦：“哎，真倒霉！也不知道这房子以前住过什么人，害我得了传染病。”盛华耐着性子跟病人解释。她从自己专业的角度来分析：采光不佳、通风设施不好、比较潮湿的二手房内，肺结核细菌、霉菌、痢疾杆菌等可能存活几周甚至几个月，这些都可能导致后来的房主被传染。因此，买二手房的家庭，入住前第一件事应该对地面、天花板、门窗之类进行彻底消毒。

病人兴致勃勃地问盛华有没有可以推荐的消毒公司。他身边还有些业主需要给房子消毒，但他们都没寻到可以揽此业务的公司。盛华从病人的口中了解到，有的二手房买家不管原来的房主铺的地砖还是地板，即使款式和质地很好，都全部敲掉重新装修；有讲究一点的买家，甚至把门和门框都换掉，墙面也重新上漆上色。即便如此，还是有不少买家住得不踏实，特别是二手房房龄在5年以上的。

“居然有这么多人为二手房消毒烦恼，如果提供消毒业务应该能赚钱吧。何況随着城市化进程的加快及房价上升，二手房的交易量正呈上升趋势……”盛华打定主意，利用业余时间做市场调查。调查结果显示：民众对二手房消毒的需求巨大，市场上这样的专业家庭消毒公司罕见。

盛华辞职，投入创业。她把自家楼下车库改造成门店，引进消毒用具。她在墙上贴附广告宣传语：“你想在二手房、出租房里住得幸福安心吗？想体验没有病菌，温馨、如新的感觉吗？那么就来这里请专业人士上门消毒吧，花钱买健康超划算！”

开业一月仅做两单生意

然而，很多人根本不知道盛华的公司是做什么的，更没有意识到房子消毒很重要，所以开业之后，她的公司生意冷清，门可罗雀。

为了打破生意冷清的僵局，盛华到医院、幼儿园、大卖场等人流量大、消毒意愿集中的地方派发传单。除此之外，她还带着消毒器具走街串巷，到出租房多的地段招揽客源。但情况依旧不如她想像中的乐观。

盛华耗费了很多时间和精力才揽到几位客户，一对香港夫妇成为她的服务对象。他们在本地有一套房子出租，可前任房客住了三年搬走后，新房客无论如何也不肯用以往的家具，他们只好把家具搬回家。这些旧家具中有一套前任房客留下的旧沙发套，质量和成色都还非常好，他们洗干净后套在了自家的沙发上。可是女主人担心沙发套不干净，便请盛华帮助消毒。盛华用显微镜等检验仪器检测了沙发套含有的细菌后再进行针对性消毒，这才消除了女主人的担忧。

之后，这位香港客户的同事找到盛华，委托她帮家里消毒。盛华上门查看每个房间大小、装修材质和卫生情况，了解房客的健康情况和 生活习惯。把手、开关、抽屉、台盆、下水道口……她用五块不同颜色的毛巾、按照“弓”字形手法擦拭不同的地方，然后分别用紫外线灯、循环风净化机等对空气进行消毒，整个消毒过程花了8个小时。

消毒工作结束后，盛华把采集的消毒前后的空气和门把手表面样本送到专业检测中心检测。结果显示，消毒前细菌菌落总数超标，消毒之后，细菌菌落总数达到了标准……亲眼见证了这样一套标准的服务，客户对盛华竖起了大拇指。

口碑相传盈利“一飞冲天”

受口碑效应的启发，盛华又尝试和二手房中介合作。她让地产中介巧妙地将二手房消毒渗透进售后服务环节，以提供附加服务方式进行，最终由二手房购买者买单。这一招让盛华获得了相对稳定的业务。

靠着过硬的服务质量和极佳的客户口碑，盛华的公司迅速火了起来，流感或手足口病高发期业务更成倍增长。盛华主要按面积收费，根据所需服务项目的多少，单价各不相同。一般起步价10元/平方米，如果要做单独的特色项目，费用可能会翻番。她的公司很快扭亏为盈，每月纯利突破万元。

不满足现状的盛华加大了宣传力度，还请来专业人士为公司建立了专属网站。网站上除了公司的动态，还加上了许多与消毒有关的资料。为了扩大公司网站的知名度，盛华又通过微博发布了公司的信息。

现在，很多人都请盛华的公司为自己的旧房消毒，业务剧增。但看到盛华做旧房消毒有钱赚，几家新的消毒公司相继出现。面对日益激烈的竞争，为了保证客源和扩大市场份额，盛华推出了服务卡制：两套以上旧房，包年消毒的可享受金卡服务，卡费200元；一套旧房包半年消毒的享受银卡服务，卡费100元；年消毒十次以上的，每次收费50元；办普通清洗卡，享受一次免费消毒服务。她还与许多单位建立了长期合作关系，各种持卡顾客数量增至千名。

盛华还利用常与户主们打交道的有利条件，代理各种消毒剂和空气净化产品，销路很不错。经过两年多的拼搏，盛华已经积攒了几百万元的资产。她相信，随着越来越多的人接受二手房消毒的健康观念，她完全有机会做得更好更成功！

（责任编辑 陈源远）

基地旧房改造的精细化管理分析 篇5

1 基地旧房改造的主要原因分析

1.1 危旧房存在三大安全隐患, 危及居民生命安全

首先, 基地有很多76年之前建设的住宅楼, 基本都是采取传统的砖混式结构, 由于距今已经近40年, 不可避免地存在诸如燃气线路安装、暖气管道与电力线路、给排水管线等老化问题, 致使老区住宅楼存在安全隐患, 势必给居民的生命、财产带来潜在威胁。其次, 由于当时基地住宅建筑未考虑私家车的车位安排, 导致私家车大量停靠在道路两边, 加之旧房区建筑密度较大, 使得人车分流十分混乱, 造成消防通道不能畅通。另外, 大多数的基地住宅在建设过程中, 没有考虑到防震因素, 因此在抗震方面达不到国家的安全标准, 存在一定的隐患。最后, 旧房区老年人口比重较高, 当发生安全事故时, 往往较难逃生, 人身安全无从保障。因此, 由于基地住宅存在着消防隐患、地震隐患与安全隐患, 对住宅区的居民生命、财产安全造成了严重的威胁, 只有加快进行旧房改造, 消除潜在隐患, 才能够保障居民生命财产安全。

1.2 危旧房环境条件落后, 与城市新貌形成了很大反差

当前, 城市建设与过去相比发生了重大的变化, 在强调城市居住功能与经济功能的同时, 城市的环境保护功能与文化带动功能也逐步受到社会的重视, 因此, 城市内各建筑也应随之产生改变, 而基地旧房由于历史的原因, 缺少相关的基础配套设施, 环境条件也较差, 不符合现代化城市的建设要求, 因此迫切需要进行改造, 以适应社会发展的需要。

1.3 为员工谋福利, 改善员工居住环境

随着社会经济的发展, 基地职工的生活水平也随之提高, 住宅区老旧的环境, 不合理的布局, 绿地、休闲场所等配套设施的缺少已然不能满足员工的居住需求, 另外, 员工希望居住地周围有着更好的教育氛围, 更高的医疗条件与更便利的交通环境, 与此同时, 企业强调“发展依靠员工, 发展为了员工, 发展成果由员工共享”。因此从这一角度出发, 对基地旧房进行改造, 可以为基地员工谋取更多福利, 为员工居住条件的提高提供方便, 保证他们早日住上配套设施完善的现代化住宅楼。

2 基地旧房改造精细化管理实施的具体策略与建议

2.1 实施精细化的设计

在进行基地旧房改造的过程中, 着重改善中低收入员工的住房条件, 以小户型住房为重点规划方向, 提供简装房与舒适型住房, 实施精细化的设计, 在设计的过程中, 兼顾到“美观、经济、适用与坚固”。

具体而言, 基地住宅改造的“美观”是指在设计过程中, 一方面从当地职工的审美要求出发, 尊重当地的风俗习惯, 考虑到原有住宅的特点, 另一方面建筑材料应遵循就近、方便的原则, 必须避免经验主义, 将原有的基地住宅彻底推倒重建。“经济”是指在保证改造质量的基础上, 尽量达到经济实用, 不仅对于国家相关政策进行充分的理解, 而且也要利用社会的力量。例如吉林市幸福小区的改造, 资金由住户、集体与国家共同出资完成。“适用”是指基地住宅在改造设计时既充分吸收发达国家与城市的改造经验与技术条件, 同时又充分考虑到基地旧房自身的特点, 充分调动职工的积极性, 让职工参与到设计中。“坚固”是指在设计之前必须对基地旧房进行严格的安全鉴定, 根据鉴定的结果考虑改造的可行性与改造效果, 这是精细化设计的重点与根本要求。

2.2 采用精细化施工管理策略

精细化施工主要包括现场管理与改造技术两个方面。对于现场管理而言, 由于基地旧房的改造持续时间较长, 因此会在施工现场堆积较多施工材料, 如果不及时进行规范与管理, 不仅容易产生环境污染, 而且阻塞交通, 对居民的生活产生影响, 加强现场管理, 及时清理不必要的废料与垃圾, 可以体现出施工改造方负责与认真的态度, 还符合现代化城市对于生态环境保护的要求。对于改造技术而言, 基地旧房在管理策略上可以充分吸收发达国家对于基地旧房的改造经验与改造技术, 并注重当地的实际情况, 进行本土化的创新, 从而弥补不同地区之间旧房改造的差距。例如, 在旧房建筑填充体方面, 瑞典采取的是可拆装的自由组间, 荷兰实行马图拉填充体系, 而旧房改造的先驱日本则定时、定期对旧房设备进行升级与更新, 采取的是提升功能作战计划, 因此, 我国基地旧房改造可以充分融合这几个国家的成功经验, 在施工过程中充分发挥再生体的作用。

2.3 注重后期使用维护的精细化管理

基地旧房在拆迁改造之后, 日常精心维护和使用尤为重要, 不仅关系到其使用寿命的长短, 更是能否保障住户人身安全的关键, 因此对于工程管理方和房屋住户来说, 都承担着不可推卸的责任和义务。住户入住过程中, 要按照规范进行日常使用, 坚决杜绝违背技术要求的事情, 不能在旧房改造之后就认为不存在问题了, 要定期检查、防患于未然。另外, 要在日常生活中密切留意改造房屋所出现的细小问题, 如暖气管道漏水、墙壁出现裂纹、电路故障等。

3 总结

在我国, 公众拥有极大的住房需求, 根据个人经济能力存在的差异, 他们的住房需求也千差万别。针对我国目前存在的严峻住房形势和各层次人群强烈的购房需求, 政府陆续出台政策, 一方面鼓励经济适用房和廉价房的工程建设, 另一方面严把旧住宅改造关卡, 同时竭力遏制破坏环境、资源浪费现象。可以说, 基地旧房精细化改造符合我国当前国情, 并有利于国内改造技术发展, 十分值得推广。

参考文献

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某座紧邻旧房的综合大楼基础处理 篇6

1 工程概况和地质条件

茂名市城市开发公司商住楼位于市区西越路商住区, 为十五层框架结构, 基底占地面积680平方米, 设有一台电梯。该大楼于2012年9月动工兴建, 2014年11月竣工。

在商住楼西侧有民居与其相邻, 两建筑净距约2.2m, 民居是9层半框架结构, 其基础采用筏片基础, 20011年施工使用。

据该商住楼施工前的地质勘探资料得知:地下水位高, 表面为新回填土厚1.8m。建筑场地按地表“硬壳层”的性质分为A、B两个区域。其中A区位于该楼东侧, 他的“硬壳层”为粘土, 厚为3.0-4.0m, [R]=175kpa, Es=4.68Mpa;B区位于该楼西侧 (即与民居相同地质) , 他的“硬壳层”也为亚粘土, 厚2.8-3.2m, [R]=115kpa, Es=4.40Mpa。两区域“硬壳层”下的土层性质基础一致, 自上而下依次为淤泥质亚粘土, 厚为6.5-7.5M, [R]=105kpa, Es=3.8mpa。Es=3.8Mpa;再下也是淤泥质亚粘土, 厚度大于11.5m, [R]=95kpa。Es=3.70mpa。

2 基础设计

该商住楼型体不算很复杂, 场地“硬壳层”的性质有变化, 同时也使其沉降均匀。因此, 在设计时采取如下做法: (1) 该商住楼基底与民居基础底等深; (2) 在该商住楼的B区内采用梅花型打入4米长 (尾直径φ100mm) 松木桩。经过计算, 在采取上述措施后, 该楼采用片筏基础是可以的, 其预估沉降量约150-200mm。这个沉降值对当地的建筑经验来说是平常的, 而且这个沉降值是从建造基础就逐渐完成的。 (经过时间长) 。

问题是该商住楼西侧与民成东侧紧邻, 如不作适当处理, 根据分层总和法计算结果, 民居东侧产生的最大附加沉降值约为100mm, 这将严重影响其安全使用, 造成损失。因此何种经济易行的方法解决这一问题 (即相邻基础相互影响) 成基础设计的关键所在。为此, 有关单位曾提出了两个解决方法;

(1) 采用混凝土灌注桩基础。但甲方认为:既然筏基能满足综合大楼的使用要求, 就不要选用桩基了。因为桩基比筏基不经济, 同时, 实际上由于该场地地表2.8-3.2m下埋藏有深厚软粘土, 地下水位又高, 如何保证桩基施工不影响民居的正常使用也是一个难决的问题。

(2) 商住楼的采用筏基。但为保证民居的安全, 需在商住楼西侧基础部位打一排钢板桩。很明显, 该方案要有一笔钢板桩的费用, 其金额是较大的, 而需专门设备施工, 在当地未使用过, 因此也未通过。

经过反复计算、论证, 最后我大胆地以一排5m长松木桩代替了方案2中的钢板桩, 成功地解决了上述问题, 节省了投资, 取得了很好的效果, 受到了有关方面的好评。

用松木桩代替钢板桩, 首先要解决的问题是桩的长度, 太短不能很好地起到分隔应力的作用, 太长又会给土法施工带来困难。在本工程处理中确定桩长的方法如下:

该商住楼算至砼垫层底的附加应力=135kpa, 这样就可以根据分层总和法得到居民的最大附加沉降量为105mm, 并从计算其附加沉降和法得知, 以上地基土压缩所引起的建筑物的沉降量约占总沉降量的69.8% (703mm) ;5m以下地基土夺缩所引起的建筑物的沉降量约占总沉降量的30.02% (347cm) 考虑到民居对不均匀沉降的承受能力和土法施工的方便, 桩长最后定为5.0m。因民居宽度为12.0m, 所以松木桩的处理宽度为15.0m, 两边各放出1.5m。设计要求桩紧密排列, 并沿商住楼基础边线打入。

施工时实际选用的松木为新鲜松木, 桩长4.5-5.5m, 大头直径约170mm, 小头直径约110mm, 派技术人员到山上实地选材, 松木桩施工时, 由钢管搭起一排架子, 采用自由落锤法把所需松木桩打入土中约1.5m, 然后再用挖掘机慢慢压入土中, 这样减轻自由落锤的震动地基的软性土性 (B区的4m长松木桩63根) , 全部的施工任务在两天内完成, 共耗资才约7000多元。

3 使用情况

为验证设计的可靠性, 对商住楼和民居均做了沉降观察。在竣工时, 商住楼的最大沉降量为95mm, 民居的最大附加沉降20mm。竣工使用一年了, 商住楼的最大沉降最为108mm, 民居的最大附加沉降23mm。到日前为止, 该两幢建筑物未发现结构性裂缝, 使用情况良好。

4 结束语

在商住楼基础上的处理, 本着经济合理, 简单易行的原则, 经反复计算, 大胆地以一排松木桩隔挡新建筑向旧建筑物的应力扩散, 成功地解决了这一问题, 取得很好的社会效益和经济效益。据了解, 继此之后在本市凡碰上相邻基础相互影响这一间题, 凡采用同样的处理方法, 均收得很好效果。实践证明, 该法在实际工程中应用是可行的。

参考文献

[1]《建筑结构荷载规范》 (GBJ9-87) .

[2]《建筑抗震设计规范》GFJ11-89 (包括93年届市修订内容修订) .

[3]《建筑地基基础设计规范》 (DBJ15-31-91) .

[4]《建筑桩技术规范》 (JCJ94-94) .

[5]《硁结构设计规范》 (GBJ10-89) .

旧房建筑 篇7

一、科学规划,任务分解,制定危旧房“精细化”治理路径

一是科学制定总体规划。结合实际情况,在大量调查摸底基础上,编制完成《奉化市解危地图》和《奉化市危险房屋排险解危整体规划方案(2015-2024)》,确定“三年消灭危房、十年解决旧房”的总目标,即:3 年内按40%、40%、20%的年度目标完成全市在册121 幢C、D级危房解危工作;通过10 年的努力,在做好C、D级危房动态解危的同时,努力做好老旧小区和棚户区的改造工作。二是划分解危改造区块。按照主城区危房现状,依据城市建设控制性详细规划,从有利于推动主城区危房解危、加快旧城改造的角度出发,结合房屋建造年代相近、性状相似及所在社区界限为基础的原则,将主城区划分为12 个区块。同时,下达分解居敬小区危房改造、花园新村、南山新村成片改造和34 幢零星危房解危三大任务。三是细化解危模式方式。经过调查分析和技术论证,确定成片改造、梳理式改造、零星改造3 种解危模式和加固、原拆原建、回迁安置、异地置换、房票置换5种解危方式。对建造年份较长、危房相对集中的老小区通过成片改造解危;对建造年份相对较短、危房比较分散、建筑结构与质量、地质基础较好的老小区,通过梳理式改造解危;对临街、道路边的零星危房,以零星改造解危。

二、全面巡查,严密监管,构建危旧房“无缝化”监管网络

一是构建网格化监管体系。把11 个镇(街道)按村、社区规模划定95个片区,再按房屋规模划分为470 个网格,每个网格由专人检查、监管、负责,落实片区监管员95名,房屋安全管理员470名,形成以“网格、片区、镇(街道)、市”为架构的四级监管体系,确保发现“问题房屋”后得到及时有效处置。同时,每年投入350万元,对比较危险的1500 幢房屋和150 幢危房巡检任务实行综合保险,提高房屋使用和巡检人员的安全保障水平。二是实行双线分类监管制度。实行镇(街道)属地监管与市安鉴办技术监管相结合的“双线监管”办法,属地监管以行政区划为界,横向到边,技术监管以专业技术为支撑,纵向到底,确保监管全方位、不留空白。镇(街道)对C级危房做到7日一报,D级危房1日一报。对已鉴定的C、D级危房及疑似危房分3类监管,做到Ⅰ类1 日一报,Ⅱ类7 日一报,Ⅲ类30 日一报,每幢房屋都落实了动态监管责任人。同时,对疑似危房在鉴定结论出具前,实行特别重点监管。三是提升危房监管科技水平。开发奉化市房屋安全管理平台,将已鉴定的危房和疑似危房全部纳入平台管理,及时了解每幢危房的巡查、监测、解危等基本情况。通过政府购买服务方式,在50幢相对比较危险的房屋上安装动态传感监控系统,监测数据每分钟一更新,并根据房屋倾斜度变化设置三级报警系统。开发应用城镇住房手机巡查系统,以手机APP为前端,PC为后台,运用数据库技术和“云”技术,集成全员数据信息,并与宁波市城镇房屋安全信息档案系统自动对接。目前,已配备150部手机,对主城区2500幢房屋实施巡检。

三、零星解危,成片改造,推进危旧房“高效化”综合治理

武义县林场职工危旧房改造探讨 篇8

武义县林场始建于1957年, 经浙江省林业厅批准成立, 列入差额拨款事业单位管理, 独立法人, 一级核算, 二级管理, 实行场长负责制, 归口县林业局管辖, 场部设于武义县城。下辖14个林区, 林区分散呈南北分布, 地处偏远, 交通不便, 主要为帽子山林区。全场共有职工169人。经营总面积48248亩, 其中林业用地47479亩, 界定省级生态公益林35277亩, 生态公益林比重达75%, 森林蓄积量13.4万m3, 森林覆盖率93%。2010年, 省林业厅根据国家林业局林计发[2009]135号文件, 下发了浙林计[2010]47号《关于做好国有林场危旧房改造工作的通知》, 武义县林场职工危旧房改造工程由此开始实施。

2 职工住房的历史与现状

2.1 职工住房的历史

20世纪60、70年代, 为响应国家“消灭荒山, 绿化祖国”的号召, 实施了绿化造林运动, 一批有志青年来到林场, 为了林业生产和护林防火的便利, 在14个林区都建有职工生产生活用房, 主要是砖木、土木结构的简易平房, 配套设施和居住条件都相当落后。后来部分职工移居在百花山林区形成了棚户区, 少数居住在白溪林区和其他林区, 户均住房面积25m2。长期以来, 广大林场职工居住在山区, 以场为家, 为培育保护森林资源、推进生态建设、促进经济社会发展作出了巨大贡献。

2.2 职工住房的现状

职工住房由于建造年代久远, 房屋简陋, 结构陈旧, 功能不全, 配套设施不足, 有些墙体地面开裂, 房屋漏水现象非常普遍, 现已不能满足日常生产生活的需要。房屋均为平房, 与周边农村农户住房相比明显落后, 与新农村建设极不相称, 俨然是被遗忘的角落, 住房条件与社会经济发展极不适应。通过调查, 林场危旧房改造对象户数共有125户, 其中:在职职工48户, 退休职工77户。

3 危旧房改造目标与方式

3.1 危旧房改造的目标

按照国家保障性住房建设的有关要求, 以满足基本居住需要为目标。根据《武义县林场危旧房改造实施方案》的规划, 建设一个占地面积9568m2的职工住宅小区, 新建住房125套, 建筑面积14650m2。确定户型新建标准为3室2厅1卫1厨, 每套建筑面积99.2m2, 户均附属用房18m2。砖混结构6层楼房, 1层为附房, 2~6层为住房。

3.2 危旧房改造的方式

危旧房改造利用林场白溪林区自有土地, 拆除原有的危旧平房, 新建住宅小区。危旧房改造采取统一规划, 集中建设, 符合条件的职工自愿报名申请参加。除了上级补助款外, 建房资金职工自筹。供地方式为国有划拨, 新建住房产权属职工建房户。

4 危旧房改造的运行模式

4.1 建立危旧房改造工作机构

林场作为危旧房改造项目实施主体, 制定了《武义县林场职工住房建设与分配方案》, 成立了危旧房改造实施工作小组。下设政策处理、工程质量监管、财务监管小组, 小组成员由管理人员、在职职工和退休职工构成。政策处理小组负责工程前期政策宣传, 土地、房屋、青苗等的政策处理工作;工程质量监管小组负责项目的报批、上级政策落实和工程施工全过程监管工作;财务监管小组负责工程款的收支监督工作。设立危旧房改造银行资金专户, 定期公布信息, 做到公开透明, 接受职工监督。

4.2 统一规划集中建设

危旧房改造项目工程委托武义县建筑规划设计院规划设计, 工程预算单位为浙江佳诚工程咨询有限公司。危旧房改造施工工程和工程质量监理均通过县招投标中心进行招投标, 施工工程由浙江恒瑞建设有限公司承标, 工程监理由武义县建设监理有限公司承标。确保了危旧房改造项目工程住房结构、外观一致, 质量可靠, 按时完成改造任务。

4.3 投资规模与资金筹措方式

按照县林场危旧房改造投资计划, 建设住房125套, 合计建筑面积14650m2。计划投资1565万元, 其中:中央补助1万元/户, 计125万元;省级补助1万元/户, 计125万元;县级财政补助0.5万元/人, 计84.5万元;职工自筹资金1230.5万元。

4.4 建房款计算及交纳办法

4.4.1 建房款计算方法

建房款交纳分为二部分, 抽签选房之前为预交款, 之后为结算款。预交款计算时, 建筑面积按设计单位出具的图纸设计面积为基准, 暂按1000元/m2估算, 预交款每户为10万元 (不包括上级补助款) 。结算款计算时, 建筑面积以政府主管部门测量报告为准, 以决算的工程成本价为建房投资总额, 按照规定程序, 参考属地有关楼层差价, 确定各套住房价格和附属房价格。

4.4.2 建房款交纳方式

建房款交纳, 采用先预交房款后开工建设的方式进行。

(1) 预交款。预交款交纳时间截止日为2010年11月30日。没有在截止日前交清预交款的, 视为自动放弃危旧房改造权利。在截止日前交清预交款的, 与林场签订购房协议。

(2) 结算款。房屋竣工验收合格, 房屋价格评估核定, 职工抽签选房后, 在1个月内一次性结算, 多找少补。

所有购房款一律交入林场危旧房改造项目银行资金专户, 交款人凭银行交款凭证到场财务室开取收据。

4.4.3 住房分配程序

工程竣工决算房屋定价后, 进行住房抽签分配。采用二轮抽签办法, 第一轮抽签确定各户顺序号, 第二轮按照各户顺序号先后次序抽签确定各户套房的楼栋、单元、楼层和房号。各单元的附属用房配套给本单元住户, 采取抽签方式确定各户附属用房。各户抽签确定住房后, 必须交清结算款, 方能领取所签房屋钥匙, 在抽签后一个月内未交清结算款的, 所签房屋由林场收回处理, 并在分房工作完毕后退还职工预交款, 不计利息。

4.5 危旧房改造的成效分析

武义县林场危旧房改造工程于2012年10月竣工。危旧房改造新建小区命名为“武林家园”。工程各项程序实行阳光操作, 工程资金使用和工程质量进展情况公开透明, 真正做到了让职工放心。125套住房已全部落实到户, 确实是一项得民心顺民意的惠民工程, 得到了广大职工的一致好评。

危旧房的改造建设, 既改善了职工居住条件, 解决了林场职工住房困难, 减轻了职工负担, 又形成了职工集中居住区, 密切了职工关系, 提升了职工的认同感、归属感和幸福感, 增强了广大职工的凝聚力, 激发了广大职工生态建设的积极性, 维护了林场社会的和谐稳定, 促进了林场各项工作的开展。同时, 危旧房改造改变了林场住房的落后面貌, 优化了生活环境, 提升了武义城市形象, 充分体现了以人为本的理念, 对实践科学发展观, 构建和谐社会具有重要意义。

5 危旧房改造存在的问题

5.1 政策优惠工作难度较大

虽然危旧房改造有诸多优惠政策, 但由于有些工作人员政策不清楚, 要争取各项优惠政策全部落实到位, 工作难度较大。

5.2 相关配套设施费用高

由于林场危旧房改造用地为林场自有土地, 位于县城郊区, 离村镇生活区较远, 配套设施不齐全, 供电、供水、通讯、电视等设施配套资金负担较大。

5.3 建筑成本上涨

随着建筑材料价格上涨, 同时劳动力价格上扬, 建房成本增加。使建设进度放缓, 工期任务加重。

5.4 资金筹措困难

林场职工原本以场为家, 长期工作生活在生产一线, 工资收入不高, 其他收入几乎没有, 家庭经济条件差的不少, 筹措改造资金比较困难。

6 对策与建议

6.1 加强组织领导

组织领导是危旧房改造顺利进行的保障, 政府要成立林业、发改、建设、财政、国土等部门领导参加的“国有林场危旧房改造”领导小组, 加强领导, 以确保危旧房改造各项政策的落实。

6.2 落实优惠政策

有关部门要按照省政府浙政发 (2010) 1号文件有关保障性住房建设的精神, 加强工作人员对国有林场危旧房改造项目政策的宣传了解, 加快审批进度, 将危旧房改造各项审批收费减免优惠政策落实到位。

6.3 完善配套设施

国有林场危旧房改造地点为林场职工的棚户区, 原来的配套设施几乎没有到达, 因此, 要完善危旧房改造用地周边配套设施, 供水、供电、供气、通讯网络和有线电视部门要给予大力支持, 落实减免优惠政策。

6.4 加大资金扶持

多渠道筹措改造资金。积极帮助林场困难职工筹措改造资金, 地方政府要加大财政资金支持力度, 银行、公积金管理等金融机构要给予相应的信贷支持。

6.5 加强项目管理

危旧房改造要坚持公正、公开、公平的原则, 发扬民主, 尊重职工意愿, 发挥政策处理、工程质量监管、财务监管小组的作用, 建立有关制度, 做好住房建设、分配和住宅小区管理工作。

6.6 加大宣传力度

宣传部门和新闻单位积极宣传中央及各级政府加强国有林场危旧房改造的各项政策、措施和意义, 促进有关部门重视支持危旧房改造工作, 落实相关政策, 引导林场职工提高认识, 积极配合。同时, 妥善处理和化解项目建设中出现的各种矛盾和问题, 维护职工合法权益, 确保国有林场社会和谐稳定。

摘要：根据国家林业局, 省政府及有关部门对国有林场危旧房改造的若干文件精神, 针对武义县林场职工住房历史与现状, 阐明了林场危旧房改造的目标、实施模式和落实机制, 指出了当前存在的问题, 提出了相应的建议。

关键词：林场,危旧房,改造,探讨

参考文献

[1]国家林业局, 国家发展改革委, 住房城乡建设部.关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知 (林计发[2009]135号) [R].北京:国家林业局, 2009.

[2]浙江省人民政府.浙江省人民政府关于加快推进现代农林渔场建设的若干意见 (浙政发[2008]32号) [R].杭州:浙江省人民政府, 2008.

[3]浙江省人民政府.浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见 (浙政发[2010]1号) [R].杭州:浙江省人民政府, 2008.

旧房建筑 篇9

关键词：旧房改造；纠纷类型；特点

一、旧房改造中的主要法律纠纷类型

1.建筑活动中的人身损害赔偿纠纷

旧村和危旧房改造的总体思路和目标是“改造空心村、撤并自然村、建设新农村”，“连片拆除危旧房，重新规划建新房，腾出空间促发展”，因此，该项工作中会发生大量的建筑活动和行为。比如，农民拆除旧房建新房、村委会组织修建道路等等。在这些建筑活动中存在诸多法律问题值得我们去思考，如：承包合同的效力问题、施工方的主体资格问题、人身损害赔偿问题等，其中实践中反映最为突出的是人身损害赔偿问题。应当说，当前我国农村建筑市场秩序还很不规范，有些乡镇建筑公司资质不全；有些企业承接工程之后随意转包或肢解分包，自己则根本不参与具体建筑施工活动；有些施工队则是个体泥瓦工自行招募组织起来的，既没有工商企业登记，也没有建筑施工资质，是一支典型的农村建筑游击队。而许多建房者按照传统习惯，图一时节约和方便或碍于人情，将建设工程发包给这些建筑游击队或者其他本村人承建，在旧村改造和危旧房改造中同样普遍存在这种现象。但问题是，一旦发生承包人或受雇人遭受人身损害的事故，法律纠纷即随之产生。

实践中当事人容易产生争议的问题是施工人与建房人之间的法律关系，即二者之间是雇佣关系还是承揽关系，以及如何确定赔偿责任的主体。因为根据目前我国有关法律和司法解释的规定，雇佣与承揽关系中承担赔偿责任的主体和方式完全不同：最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任”，第十一条规定：“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”可见，一般情况下，雇佣关系中雇主承担的责任要比承揽关系中定作人（建筑承包属于承揽的一种）承担的责任为重。因此，实践中一旦发生施工人伤亡的事故，受害人往往主张其与建房人构成雇佣关系，而建房人则主张双方是承揽关系。此种纠纷在实践中较为常见，而且处理起来也较为困难。

2.建筑活动中的拖欠工程款、材料款纠纷

在承包建房人、修路人等完成有关建筑活动后，业主应当及时支付工程款；在材料商供应完建筑材料后，购买人也应当支付材料款，这些均是有关民事活动中义务主体应当承担的义务。但实践中，由于种种原因，经常会发生拖欠工程款、材料款的纠纷。比如，有的业主或材料购买人以建筑工程或材料存在质量问题或其它原因拖付甚至拒付工程款、材料款，从而使权利人的合法权利受到损害。

3.拆迁及政策处理纠纷

此類纠纷是目前旧村改造过程中的一大难题。根据旧村改造的要求，需要对某些建筑，包括临时建筑、违章建筑等进行清理拆除。但因此而引起的此类纠纷处理起来非常困难，特别是如何处理违章建筑、政策补偿数额、如何实施拆迁等问题都十分棘手。比如农村中存在着大量的违章建筑，由于长期以来没有及时查处和拆除，有的甚至已成为部分村民赖以生存的居所，成为旧村改造中沉重的历史包袱。从法律角度讲，拆除违章建筑不予补偿，但不予补偿，被拆迁人又不同意拆除，有的被拆除人甚至漫天要价，造成建设成本的增加，资源严重浪费。

4.异地建房中的土地征用问题

旧村改造的一个目标是“改造空心村、撤并自然村”，在改造空心村、撤并自然村的过程中，自然会涉及原空心村、自然村的村民如何搬迁安置问题。根据目前的政策，一般情况下是安置在集聚中心村居住。但根据目前我国的土地制度，农村的土地属于农民集体所有，除集体组织内部成员之间可以调剂转让外，尚不允许向集体组织成员之外的主体转让集体土地（包括宅基地）。

5.建筑活动中的质量纠纷

在建筑活动中，由于个别施工人没有取得施工资质、不负责任，或者使用劣质建筑材料，致使建筑工程出现质量问题，甚至是“豆腐渣”工程的情况在实践中也屡见不鲜。

二、法律纠纷特点

1.政策性强

农村旧村和危旧房改造本身就是一项政府主导下进行的工作，当地政府一般都会出台有关政策，因此政策性很强。比如拆迁和政策处理、土地征用、政府奖励等，当地政府都会制定政策措施，一旦纠纷发生，政府制定的政策、措施都会纳入考量的范围：是否合法、是否合理、是否被遵守等；处理这些纠纷，也往往因为涉及当地利益，而参照政府政策的规定。

2.关系错综复杂

农村旧村和危旧房改造工作是一项复杂而艰巨的工程，涉及方方面面的关系。比如建筑活动中涉及建房人与施工人之间法律关系的认定、责任的承担等。拆迁和政策处理活动中又会涉及村委会、政府与拆迁户之间的法律关系，甚至涉及到当地家族势力的较量、新旧村委之间的矛盾、乡镇党委政府的影响等深层次的矛盾，真可谓“剪不断理还乱”。

3.矛盾容易激化

由于旧村和危旧房改造中关系错综复杂，一旦发生法律纠纷和处置不当，极易导致矛盾激化。比如拆迁和政策处理中，有的被拆迁人法治观念淡薄，漫天要价，一旦要求得不到满足，就处处设置障碍，甚至采取极端行为阻挠拆迁，引起矛盾激化。

4.处理难度大

农村旧村和危旧房改造中的纠纷关系复杂，矛盾容易激化，政府、法院处理起来难度相当大。有的当事人不按照正常的法律程序，到处信访、上访、缠访，给处理机关施加压力，处理相当困难。

三、法律纠纷成因

1.部分村民法律意识不强、安全质量等意识不够

建房人将建筑工程发包给无施工资质的个人承建，既容易出安全事故，又容易产生质量纠纷。

2.部分村民不讲诚信、履约意识不强

有的建房人在施工人完成建房并交付后，却以种种理由拖延甚至拒付工程款。

四、解决对策

1.加强法制和政策宣传力度，进一步提高农民法律意识

要利用新闻媒体和其它有效载体对新农村建设的政策、涉及的法律进行宣传，提高广大农民对旧村和危旧房改造重大意义的认识，树立大局意识，从大局考虑，不过分计较个人利害得失；增强广大农民的法律防范意识，树立安全意识、质量意识、履约意识、诚信意识等，减少纠纷的发生。

2.加大对违章建筑的查处力度，降低拆迁和政策处理成本

有关部门要切实履行职责，加强日常监督管理，加大对违章建筑的查处力度，对违反规划的建筑要及时拆除；要充分发挥基层组织和群众监督的作用，建立举报机制，实行奖惩和惩戒考核制，遏制违章建筑的发生。要抓紧研究制定历史遗留违章建筑的处理方案，对近期发生的违章建筑，在拆迁和政策处理中可不予补偿；对长期以来未查处的违章建筑，可视具体情况、情节罚款，并从该违章建筑的残存价值中扣除罚款的方法，使其所获补偿低于成本。

3.各有关单位通力协作，形成合力

农村旧村和危旧房改造工作，涉及到政府、农业、国土、交通、公安、乡镇、村委会等各个部门，有关部门要各司其职，对于可能发生和已经发生的纠纷要通力合作，尽力化解。对于已经起诉到法院的纠纷，法院要按照“调解优先，调判结合”的发针，努力做好当事人的工作。在调解不成的情况下，要依照法律规定及时下判，并在判决书中做好说理工作。在法院终审判决后，仍有当事人不服上访的，有关部门要及时审查，对于无理上访人要做好说服教育、服判息诉工作。

参考文献：

[1]王卫红.试论农村危房改造的“贵州模式”.《安徽农业科学》，2011年21期

[2]章卫良.从“经济刺激”到“社会救助”——关于农村危房改造政策的分析与建议.《中共浙江省委党校学报》，2012年3期

重庆市危旧房改造影响因素研究 篇10

危旧房改造是一项涉及改善民生、美化城市、发展经济、保护文化的综合性工程, 是一种以社会效益为前提, 以提升被改造区人居环境为宗旨, 以城市基础设施和产业功能升级为核心的社会积极变迁。危旧房改造的前身是全世界范围内的旧城改造, 城市的发展是由外部扩张和内部重组的两种力量共同推动进行的。危旧房改造就是内部重组力量的表现, 是对城市内不能满足功能需求和结构上无法安全使用的建筑物及构筑物进行改造和改建的过程。

重庆市进行大规模的危旧房改造工作始于1990年, 2001年重庆市进一步加大对主城区内危旧房的改造力度, 由此可见, 在过去的8年大规模改造工作中, 危改工作整体取得了明显的成绩。2008年重庆市政府为优化城市布局, 提高城市功能, 提出“减量、增绿、留白、整容”的危旧房改造原则。

二、文献回顾

国外的旧城改造通过对旧城中心区域进行再开发、修复以及保护, 获得焕然一新而又不破坏城市历史的城市新貌。许多国家不约而同地把改造旧城与保护历史文化古都风貌结合起来, 对重要文物、古迹及古建筑物重点保护, 不允许改变其原有风貌。德国强调把改革市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容, 处理好人与自然的关系;在改造资金筹集方面, 美国发挥各级政府及私人的积极性、多方筹集旧城改造的资金, 保障改造目标的实现。Grace k.L.Lee和Edwin H.W.Chan通过研究香港高密度城市中心的旧城改造, 发掘出影响该类城市区域旧城改造的因素, 将其按照经济、环境和社会发展三方面进行研究, 强调城市老化区域的改建和重建研究问题。

国内学者也对影响我国旧城改造工作的因素做了相应研究, 指出在旧城改造中要关注区域发展、社会可持续发展等问题。例如:在土地转化过程中, 市场化进程对区域价值提升的作用也是影响改造效果的重要因素。动迁导致的社会公平缺失、社会公共空间和人与人交往节点的断裂等问题直接导致社会冲突, 影响改造工作的开展。针对旧城改造影响因素的分析, 对城市老化社区中典型区域的危旧房改造同样具有借鉴意义。

三、重庆市危旧房改造现状

(一) 改造范围及体量。

2008年经调查重庆市主城区1969年底前建成的旧房和经鉴定的危房尚存786万平方米, 主要分布在主城205个片区, 其中旧房面积431万平方米, 危房面积355万平方米;住宅面积473万平方米, 非住宅面积313万平方米。2008~2010年的3年间, 主城区分别需完成危旧房改造拆迁230万平方米、360万平方米和196万平方米。 (表1) 为了满足重庆市迫切进行危旧房改造的需要, 各区政府对危旧房改造项目追求超额完成, 政府投入增幅较大。

(二) 改造思路与方式。

根据《重庆市人民政府关于印发加快主城区危旧房改造实施意见的通知》 (渝府发[2008]36号) 要求, 重庆市危旧房改造思路为“统一规划, 政策扶持, 强化保障, 分类改造, 依法拆迁, 维护稳定, 分步实施”。采用的改造方式分为三种情况:

1、已经被土地储备机构储备的地块, 由储备该地块的机构结合当地区人民政府的改造计划尽快启动拆迁整治。

2、已经出让给开发单位的地块, 由主城各区人民政府责成开发单位限期进行开发整治。

数据来源:渝府发[2008]36号

3、未拆迁整治储备的危旧房地块, 由市、区人民政府指定的土地储备机构储备、拆迁、整治。

重庆市采用的危改思路和方式可以看出政策导向性明确, 通过政府主导, 市场化运作方式完成。这样做可以保证改造目标的部分实现, 但是在实际运行过程中也会遭遇阻碍。

(三) 改造面临的矛盾

1、政策规定同实施结果的矛盾。

对于由政府主导完成的改造项目由各区政府承诺限期完成, 这一部分项目可以保证在限期内完成。但是, 由开发商承担改造任务的项目实施情况却不容乐观。各区政府虽然对行政范围内的逾期未整治的土地进行清查, 对于未按期整治的项目, 想要收回现有国有土地使用权困难重重。对于已经出让给开发单位的土地, 多数已经被抵押或者设定了收益权质押, 一旦收回, 政府还需要处理该宗土地上附带的债权债务关系, 所以在实际中难以实现。

2、拆迁居民在改造过程中的矛盾。

改造工程参与者包括:政府、开发商和居民, 由于信息的不对称, 居民处于弱势地位, 时常出现一些改造居民同政府及开发商的冲突事件。在改造过程中, 拆迁居民被粗暴对待, 进行强制拆迁;政府规划变动导致居民不能回迁;部分地方政府制定的改造政策没有考虑特殊情况, 使困难家庭失去生活基础;部分地区没有按照政策进行补偿等。

3、城市更新与文脉保护的矛盾。

重庆主城区一些具有城市特色的地区, 如渝中半岛地区存在的依山而建的特色民居、明清时期的由两江河运培育而成的纸业、盐业专营街区遗址及众多革命旧址在改造过程中消失。代表历史的建构筑物被拆除后, 城市作为传承历史文脉的史书也缺失了中间的篇章, 带来的只剩后代人对过去的猜测。

四、影响重庆市危旧房改造的因素

(一) 影响经济可持续发展的因素

因素一:改造区域的选择。重庆市现在实行以区为主的行政首长负责制。依据五年内基本完成城区现有危旧房改造的目标, 市、区两级计划部门要制定严格的危旧房改造计划, 危改任务实行行政首长负责制。通过对危旧房改造目标的宏观控制, 落实具体的任务到各城区由直接负责人完成。改造工作实行差别危改政策, 分类推进危旧房改造。在全市城区现有危旧房中, 各片的情况千差万别, 区位、密度、规划控制、市政条件、商业价值等都有很大差异, 选择改造区域次序需要谨慎研究。

因素二:改造资金的筹集。纵观全国危改项目遇到的难题就是资金筹措难, 大多数危改企业, 尤其是项目公司, 没有抵押物很难得到银行贷款, 因而筹措危改项目启动资金难度大。另一方面, 商业银行面向居民购房低息抵押贷款业务尚未形成气候, 大多数居民主要依靠开发企业安置, 拆迁居民贷款买房的观念也还没有全面树立起来。因此, 资金缺口一直是推进危旧房改造的瓶颈因素。

因素三:社会基础设施状况。社会基础设施状况直接影响改造的投资和开发难度。危旧房集中区域的既有市政设施较落后, 对其进行改造投入较大, 工程实施难度也较大。危旧房改造要与基础设施建设, 特别是与路网加密有机结合起来。

(二) 影响环境可持续发展的因素

因素一:公共区域的发展规划。在市场经济环境下, 为获取更大的经济利益, 重庆市的危旧房改造开发大多采用“拆旧房、盖高楼”的高密度开发模式, 不断突破限定的规划指标。公共区域的缺失使得城市的“热岛效应”日益明显, 严重降低居住适宜度。

因素二:对建筑、设施和人文环境的管理。文化是城市的特质和灵魂。重庆大学城规学院李和平认为, 重庆的危旧房改造在吸取有关教训中, 注重对历史建筑文脉的保护与传承, 努力塑造充满人文精神和人文关怀的城市空间。

因素三:科学营造绿色城市。经济发展越快, 危旧房改造规模越大, 越是要保护生态环境, 决不能以牺牲环境为代价发展经济, 或者走“先污染、后治理”的老路。伴随全球自然气候多变, 城市对于绿色植被的需求激增, 这也是实现重庆市危旧房改造原则中的“增绿”的基础。

因素四:改造区域的人口密度。以危改体量最大的渝中区为例, 作为重庆市的政治、金融、文化中心, 人口密度很高, 人均用地面积严重不足, 政府近年来积极采取“退二进三”进行土地置换, 本意是大力发展第三产业, 优化城市功能布局, 让渝中区人口适当外迁, 但经过几年的发展, 结果却是居住用地比重依然偏高, 户籍人口由2000年的58.24万人增加到2006年的60.13万人, 人均用地面积指标呈逐年下降趋势。危改区域是城市人口密集区域, 改造后的区域需要保证合理的人口密度, 实现“减量”。

(三) 影响社会可持续发展的因素

因素一:改造区域居民的就业、生活。危改居民大多是国企下岗职工、进城务工人员、体力劳动者, 文化素质和知识技能较低, 社会竞争能力十分有限, 特别是实施异地安置后, 新的居住点往往远离城市中心区, 可能导致许多人生活成本加大, 甚至丧失维持基本生存的就业机会。

因素二:居民邻里关系。危改居民被安置到新的开发城区中, 公共设施不健全, 对于生于斯长于斯的老居民和建立了深厚感情的老街坊而言, 他们的人际交往网络被破坏, 短期内无法建立新的网络, 感觉到严重的失落感。

因素三:社会安全性保障。危旧房片区由于房屋老化破损严重, 违章搭建现象普遍, 导致相应的社会治安较混乱, 安全隐患较多, 居民的社会安全意识较差。

五、结论

危旧房改造由于其复杂性、系统性, 及其直接导致的社会冲突现象而成为当前中国讨论的一大热点。随着现代主义、邻里思想、新都市主义等城市规划理论的发展, 危旧房改造也越来越注重从人的需要出发对城市中衰老的区域进行改造或者重建。本研究通过对重庆市危旧房改造现状进行分析, 挖掘改造过程中存在的矛盾, 从经济、社会和环境三方面分析影响改造实施效果的因素, 希望通过反映并代表公众心声, 使危旧房改造可持续发展, 社区可持续发展, 居民和谐生活。

摘要：对城市危旧房屋进行改造是改善市民居住条件和生活环境的重要措施, 也是实现城市现代化的必然过程。重庆市加快对主城区危旧房改造速度, 几十万市民的居住条件随之改善, 但是在此过程中危旧房改造工作面临的矛盾成为制约危改工作的突出问题。明确影响危旧房改造效果的因素, 可以使危改目标更加明确, 为制定改造方案提供依据。

关键词：危旧房改造,可持续发展,城市发展

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