限购政策分析

限购政策分析（共9篇）

限购政策分析 篇1

【成都限购政策】2018年成都限购政策最新消息

导语近日，成都限购政策刷爆了朋友圈，引来了人们的广泛热议。在中国，买房一直是咱老百姓的刚需，因此，购房政策一直是人们关注的焦点。本次成都限购政策一出台，让许多考虑买房的人都焦虑起来，担心自己没有购房资格。那么，成都限购政策具体有哪些内容呢？成都限购区域有哪些？成都二手房限购吗？成都限购后外地人在成都买房条件有哪些呢？更多关于成都限购的知识欢迎阅读本专题了解！成都限购政策最新消息今年成都买房政策接二连三，房价波动一直引起购房者的关注，随着成都限购措施的出台，购房消息牵动着广大购房者的心。面对新的房产政策，真是几家欢喜几家忧。为了让房产价格平稳，新出炉的成都房产政策： 限购区域买房满3年才能转让，有哪些内容呢?下面就让华律网小编为大家讲解吧。成都出台房产新政策,加强对房地产市场的管理。新政规定,在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。除此之外,新政对开发商捂盘惜售、首付款资金来源等进行更为严格的监管。具体内容如下:成都市城乡房产管理局、成都市金融工作办公室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知各有关单位:为进一步落实成都市人民政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)、《关于完善我市住房限购政策的通知》(成办发〔2017〕10号)等文件要求,加强房地产市场管理,防范住房信贷业务操作风险、信用风险、合规风险,促进房地产市场平稳健康发展。现将有关事项通知如下:……

加载更多成都限购区域有哪些随着限购政策的实施，越来越多的城市都在实施着住房限购，其中就包括成都这一座城市。那么，成都住房限购的区域有哪些呢?今天，华律网小编就来给大家详细的说一说成都住房限购的区域和限购期间买房需要注意的相关事项。希望可以帮助到大家。

一、成都住房限购的区域在哪些地方成都限购区域：(成都主城区)高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购。

二、限购政策实施期间购买住房的注意事项。一是购房人在新购住房时应如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》，并提供身份证明、户籍证明、婚姻状况证明，非本市户籍居民家庭还应提供纳税证明或社会保险缴纳证明;二是购房人要将《购房人家庭成员住房情况申报表》及证明材料作为住房买卖合同的附件和办理商品住房合同网上备案和权属登记的申请材料;……

加载更多成都限购外地人在成都买房条件随着近年来房价的高涨，炒房，买房的话题热度一直是居高不下的。政府也随时出台着相关的调控政策，那这些房地产政策对我们买房者有些什么影响呢?在这里由华律网小编为您详细介绍，2018年成都限购后外地人在成都买房条件，供你参考。2018成都限购政策解读，外地人在成都市买房需缴纳2年社保，成都住房限购新政出台，将二手房纳入限购范围。这些区域买房要有当地户籍：购房者在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区、高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区购买住房，应具有限购区域户籍或在限购区域稳定就业。一.权威解读3月23日晚间，传言已久的成都限购新政终于落地。根据公告，这一次二手房也被纳入了限购范围，规定将于3月24日起开始实施。成都市为何要在此时出台限购政策?在推进职住平衡，支持创新创业，遏制投机炒房行为方面，新政有哪些重要举措?在加强审查、防止弄虚作假上，新政又如何在购房资格审查上做好文章?……对于购房者关心的系列问题，成都市房管局相关人士做了一一解读。…… 加载更多成都限购政策全文成都也叫“蓉城”，成都是天府之国，平原大地，但是房价也是很贵的，为了防止他人炒房，购买第二套房屋会有严格的限制。那么，成都限购政策具体规定是怎样的呢?今天，华律网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。成都最新住房限购令为切实坚持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项通知如下。

一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房(包括商品住房和二手住房)。……

加载更多成都限购政策全面解读买方在中国人的世界中是一件大事，近日，成都限购令再升级，令许多人措手不及，那么这次的限购令中究竟有哪些细节?在一些具体问题上，官方是怎么回答的呢?以下是由华律网小编为您整理的有关成都限购再升级的具体细节以及官方答复。

1、成都市哪些区域实行限购政策?答：限购区域包括我市12个区，分别为成都高新区(包括高新区南部园区和高新区西部园区)、天府新区成都直管区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区。

2、此次限购新政何时开始实施?答：自2017年3月24日零时开始实施。实施之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成商品住房定购、拟定合同、已售(备案)状态之一的;二手住房已在存量房交易服务平台上，完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”(居间成交)或“成都市存量房买卖合同”(自由成交)的，按原政策执行。

3、此次限购包含哪些住房?答：此次住房限购包括商品住房和二手住房。

4、什么是二手住房?答：已取得房屋所有权证或不动产权证的住房再上市交易的，通俗称二手住房。……

加载更多成都限购限贷政策这段时间，限贷限购成了大家最关注的热点之一，现在在大城市买房子可不容易了，不仅要有钱还要有资格。那么，2018年成都限购限贷政策是怎样规定的?华律网小编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。2018年成都限购限贷政策4月12日下午，两则关于房地产市场调控的新政接连落地成都，作为今年第二波房产调控政策，此次也是将3月23日限购政策再次升级。两则新政中最引人关注的是，自即日起，在成都市住房限购区域内，新购买的住房(含商品房和二手房)必须取得不动产权证满三年后方可转让。同时也对商业个人住房贷款最低首付比例进行了调整，其中首次购房的居民家庭仍按原政策执行，最低首付比例不低于30%;而拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭，在成都市限购区域购买二套房首付提高至60%，贷款年限不超过25年。其中天府新区成都局管辖区和高新南区最低首付比例不低于70%，且贷款年限不超过25年。此外，拥有二套房及以上住房的居民家庭，无论是否有贷款或是否结清贷款，均暂停发放商业性个人住房贷款。…… 加载更多成都二套房限购政策伴随着成都房管局限购政策的出台，后续房管局也陆陆续续出台了相应的完善措施，如果你对这方面比较感兴趣，或者你最近正打算购房的话，可以跟着华律网小编一起来看看，希望下面的知识对你有所帮助。《成都关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》成都市城乡房产管理局、成都市金融工作 办公室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知成都市城乡房产管理局、成都市金融工作办公室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知成房发〔2017〕45号各有关单位：为进一步落实成都市人民政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)、《关于完善我市住房限购政策的通知》(成办发〔2017〕10号)等文件要求，加强房地产市场管理，防范住房信贷业务操作风险、信用风险、合规风险，促进房地产市场平稳健康发展。现将有关事项通知如下：……

加载更多成都二手房限购政策《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》的颁布未来很长一段时间将会直接影响到我们的生活，影响到房市的一个走向问题，具体内容是如何的呢，一起跟着华律网小编来了解一下吧。昨日，成都市政府办公厅签发《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，规定限购房屋类型由之前的商品住房扩大为商品住房和二手住房。规定将于3月24日起开始实施。成都市房管局相关负责人透露，“近期二手房市场交易活跃，投机炒作迹象有所抬头”，强调此举是贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步强化住房的居住属性。为切实坚持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，在市政府办公厅《转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(成办发〔2016〕37号)、《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》(成办发〔2016〕45号)的基础上，现就进一步完善我市住房限购政策有关事项通知如下。…… 加载更多成都限购实施前未能网签怎么办自从成都出台了房屋限购买卖的通知之后，房产一直是我们关注的一个重点，同时也存在很多的问题，例如关于出台之前购买的房子只是因为没有网签该如何处理，等等，那么具体的情况是如何的呢，跟着华律网小编一起来看看吧。成都市房管局回应: 限购政策实施前未能网签怎么办3月26日，在这份《关于限购政策相关情况的说明》中，成都市房管局称，限购调控政策出台后，市房管局密切关注市场反应，及时进行限购政策知识问答，在房产分中心设置专门的咨询窗口，做好咨询解答工作，并收集相关问题分类研究答复。针对限购政策实施之日前有未能及时网上签约的问题，说明如下：限购政策必须严格执行，坚决维护政策的严肃性和权威性，保护群众的合法的正常的居住需求，坚决打击投机行为，充分体现“房子是用来住的，不是拿来炒的”的精神，还原住房的本来功能。以诚实、真实的契约精神为前提，以实事求是为原则，保护买卖双方的合法权益，依法依规依约处理限购政策实施前签订的合同要求继续履行的问题。…… 加载更多

限购政策分析 篇2

限购政策的积极效果是应该肯定的。首先, 在抑制投资投机购房方面, 限购政策是起到很大作用的。房价在很大程度上是被这方面的需求炒高的, 如果能够很好地限制住投资需求, 就有可能实现抑制房价上涨的目标。再者, 在稳定市场、改变预期方面, 限购政策功不可没。执行限购政策的城市, 也是房地产泡沫化危机比较严重的地区, 如果不通过这种强制手段, 也很难达到立竿见影的效果。任其膨胀的结果只能是泡沫的最终破裂, 进而危及楼市乃至整体经济的安全。

当然, 在看到限购有利的一面的同时, 我们也不能否认这一政策的局限。作为一种行政干预市场的手段, 限购是一种临时性的措施, 在市场稳定之后或有更好的市场手段可以推出之时, 这种短期政策就应该逐渐退出。

早在限购政策推出之初, 就曾引发质疑和争论。反对者的理由是房地产市场应通过市场手段进行自发调节, 而不应使用限购这样的强制性的行政手段。当然, 持这种论断的人, 有一些是站在开发商利益之上发言的。我们的房地产市场并不是一个完全的市场, 如果目前只用市场手段调节肯定会失灵。试想如果没有限购, 今天的楼市将是怎样的景况, 恐怕是难以想象的。

实际上, 当前关于这一政策的困惑是何时退出、如何退出的问题。从时间上看, 限购政策已执行两年有余, 应该说时间并不算短, 但从市场的角度来看, 目前退出的时机和条件并不成熟。因此, 从官方层面来看, 尚未有相关表示, 也就是说, 在退出的时间上仍不确定。再就是如何退出的问题, 有观点认为应加快推进房产税的步伐, 用房产税来逐渐取代限购政策。而房产税最近放慢脚步, 将作为中长期计划来考虑。在近期看来, 房地产调控仍将延续以前的政策, 在更为有力的调控手段推出之前, 限购政策不会轻易退出。可以预计, 未来限购政策也将是在市场稳定前提下有限度的逐渐退出。

楼市限购政策松绑分析 篇3

一、限购松绑的原因

1.市场层面

2013年房地产市场的火热终没能在今年得以延续，市场鬼使神差地步入下行轨道。“高库存”和“低去化率”开始成为二三线城市的梦魇。有报告显示，截至2014年6月底， 35个大中城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，去化周期超过18个月，连续5个月攀升。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月。

与库存高企相伴的却是销量的下滑。根据国家统计局数据，上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截至6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。

房价下跌态势业已形成。国家统计局数据显示，5月份，全国70个大中城市新房价格环比下降的城市达到35个，环比增加了27个；6月份，环比下降的城市达到55个；7月份增至64个。就连房价最为坚挺的北京，7月新建商品住宅价格也环比下降1.0%，为2012年4月以来首度环比下跌。

房市的低迷迅速传导至地市，与之相关的土地财政问题也开始凸显。据中国指数研究院数据显示，今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%，其中二季度下降29%。土地出让金上半年仅仅同比增长0.1%，其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、宁波等城市的土地出让金降幅超过了50%。楼市的下行成为地方政府松绑限购的直接原因。

2.政策层面

党的十八届三中全会就房地产问题虽着墨不多，但也勾勒出了我国房地产市场健康发展的长效机制的轮廓，如土地制度改革、房地产税改革、财税体制改革等，确立了用市场化手段解决住房问题的思路。以平衡供求关系为准则的市场调节，是解决房地产病症的唯一出路。

2014年或将成为中国房地产发展的革新元年。在今年的政府工作报告中，李克强总理指出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级指导，加大保障性安居工程建设力度。同时强调，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。不难看出，新一届中央政府对待房地产的态度，倾向于通过增加中低价位普通商品住房供应、改变市场供求关系的角度来调控楼市。就调控手段而言，弱化原有的限价、限购等行政化手段和措施，更多的是运用市场的、经济的手段。调控政策的转向为房地产限购政策的日后退出埋下了伏笔。

针对今年上半年房地产市场的新形势，新任住建部长陈政高指出，下半年要千方百计消化库存，这无疑给了库存消化压力大的城市政府敢于自行松绑限购的信心和勇气。

二、限购松绑潮的特点

1.差异性

限购松绑的差异化，因城市、区域甚至产品的不同而不同。截止9月10日，绝大多数限购城市均不同程度松绑限购，只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京等7城仍在坚守。毋庸置疑，北上广深四大城市是从重调控的对象，目前还难以看到限购松绑的迹象。在松绑的其它39城中，各有不同。像苏州、武汉等城市属于定向松绑，苏州90平方米以上中高端住宅市场放开限购，武汉140平方米以上的住宅不再纳入限购范围；天津整体松动，因区而异；而呼和浩特、温州、沈阳、郑州、济南等城市干脆直接取消限购；无锡、杭州等多地则是二次松绑，最终取消了限购。

2.自救性

与其说是地方政府救市，不如说是自救。限购松绑潮的背后是地方政府难以克制的自救冲动。楼市转冷，地方政府的土地财政风雨飘摇。地方政府无法保持镇静。相对于地方政府的焦虑不安，中央政府则淡定得多。不因一时市场波动而出台强刺激政策的定力，让地方政府不敢过多奢望。虽有货币政策的定向宽松，房地产领域却是被遗忘的角落。银行的冷淡，也让地方政府感到世态炎凉。地方政府为自救可谓使出浑身解数，已远远超出限购松绑之外。

3.渐次性

在呼和浩特明文取消限购之前，地方政府松绑限购一直是在小心翼翼地试探之中。中央政府虽然提出了分类调控的方针，但并没有明确授权地方政府可以自行取消限购，这未免让地方政府感到迷茫和纠结。此前地方政府触及限购底线的做法被叫停的教训，让地方政府不得不倍加小心。在呼和浩特“首吃螃蟹”之前，各地城市政府要么曲线救国，要么只做不说。对舆论的关注讳莫如深，对公众的质疑躲躲闪闪。呼和浩特高举市场化大旗，取消预售方案备案制度和商品房限购政策，使各地政府顿觉柳暗花明，于是纷纷跟进。尽管呼和浩特顺利过关，但还是向社会做了详尽的解释，呼和浩特的做法与中央的政策并不相悖，同时，呼和浩特的房地产市场健康理性，房价不会因取消限购而暴涨，民众尽可放心。二三线城市先行撤退，一线城市在后掩护的布局，也同样体现出了限购政策渐次退出的特征。限购松绑不是溃逃，而是按部就班地撤退。

三、限购松绑不能越过“微刺激”这一红线

在房地产市场下行的当下，仅仅松绑限购，对市场的提振效果相当有限，这一点儿也已得到市场的验证。鉴于此，有人主张，限贷政策也应松绑。对此，笔者坚决反对。

其一，差别化住房信贷政策，虽被归于“限字令”行列，但它与限价、限购手段有着质的不同，限贷政策鲜明的经济化特质是限价和限购所不具备的。限价和限购纯粹是行政化手段，限贷政策则主要体现为经济化特征。在笔者看来，差别化住房信贷政策非但不能解除，相反应该作为长效机制的有机组成部分继承下来。差别化住房信贷政策，可以说是相对完美的，较好实现了对自住型需求的支持、对投机投资性需求的抑制的政策目标。当然，鉴于房地产市场供求关系的逆转，差别化住房信贷政策也应作相应的微调，比如对二套房的认定，应回归“认房不认贷”的初始状态，这样才更人性化。其二，如果差别化住房信贷政策，不分青红皂白，盲目取消，那么，对楼市的“微刺激”势必会演化成强刺激，本处于调整态势的房地产市场会就此转向，市场理性回归的进程将遭到破坏。其三，央行对待差别化住房信贷政策的态度是一贯的，在今年5月份央行主持召开的住房金融服务座谈会上，央行对商业银行严格执行差别化住房信贷政策的积极成效进行了充分肯定，并就合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求等问题提出了要求。央行此举主要是对当前商业银行嫌贫爱富，对首套房贷审批和操作不力问题进行纠偏，差别化住房信贷政策并未有些许动摇。

在此轮限购松绑潮中，中央一直没有明确表态，地方政府与中央就限购松绑问题事实上已达成一种默契。就中央而言，倾向于让地方政府松绑限购，而不直接出手施以更多的刺激手段出于更多的考虑。一是2008年为应对金融危机，央行放开货币闸门，大水漫灌，造成的后果之一就是加剧了中国经济结构调整的困难，其对经济造成的不良影响还需慢慢消化。中央政府虽不希望房地产对整体经济的拖累过于明显，但也不可能回到以往通过强刺激拉动经济增长的老路上去。今年9月11日在天津举行的第八届夏季达沃斯论坛开幕式上，李克强总理指出，政府要保持定力，主动作为，不搞强刺激，而是推动强改革。二是眼下房地产市场的下行是我国房地产市场长期上涨之后自我修复的过程，是市场规律的正常反映。本轮调整是由于阶段性供应过剩、房价过高、以及需求提前透支等市场内生因素所致，它只是阶段性调整，而非全面崩盘，市场经过此轮调整会更加健康。三是鉴于房地产对中国经济的贡献巨大，为对冲房地产投资下滑对GDP的负效应，政府力推保障性住房建设已经足够。四是考虑到我国房地产市场发展的不平衡性，允许地方政府因地制宜松绑限购，化解楼市泡沫化比较严重的城市可能因泡沫急剧破裂而重创经济的风险。五是市场理性回归一直是中央政府梦寐以求的目标。据央行2014年第二季度城镇储户问卷调查报告显示，63%的城镇居民仍认为目前房价“高，难以接受”。而保障房到2015年也只能惠及20%左右的城镇居民家庭，因此，房价收入比的合理回归是公众所盼，政府所想。

武汉限购政策 篇4

武汉楼市限购限贷政策迎来升级的“传说”正式变成现实。11月14日深夜，武汉市住房保障和房屋管理发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，再次强化住房限购限贷措施，遏制房价过快上涨。

《意见》提出，武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%，禁止购买第三套住房;非武汉户籍居民购房需提供自购房之日前2年(含2年)连续缴纳社会保险或者个人所得税证明，禁止购买第二套房。

据《中国经营报》记者了解，早在11月11日市场就传言武汉将出台更为严厉的`限购政策，仅2天后市场传言再次得到印证。不过，和之前传言“外地人需要3年社保”才能购买一套房不同，《意见》仅需要2年社保证明。

尽管如此，重提“2年社保证明”或将把部分“新进城武汉人”挡在此轮房地产热潮之外。

记者查阅至间的武汉市统计年鉴及国民经济与社会发展统计公报发现，期内武汉净流入人口快速增长，绝对值从20的74.45万人、的141.27万人增至20的206.49万人、的超过230万人。

“20武汉净流入人口突破230万人，相当于一座大城市的常住人口。”武汉一位房地产业内人士表示，武汉市新增人口对购房助推比较大，除改善需求外，“新武汉人”和外地回流人群作为购房主力军，限购限贷升级政策在抑制投机性购房需求、遏制房价过快上涨的同时或将挡住很大一批年轻人“回流”。

《意见》同时提出，在执行限购限贷政策的同时，将切实加大住宅用地及住房供应，严防土地市场价格过快上涨，加强商品住房预售许可管理，加大房地产市场监管力度，以促进房地产市场持续平稳健康发展。

据了解，这也是今年以来，武汉第三次出台楼市调控政策。在全国房地产迎来新一轮大幅上涨的热潮之下，作为“强二线城市”，武汉房地产市场前8个月高歌猛进，为保障住房刚性需求，引导改善性住房消费，坚决抑制投资投机性购房，促进市场持续健康发展，武汉市已先后两次出台楼市调控政策。

其中，8月31日，武汉市房管局和国土规划局联合制定包括完善土地公开出让条件、执行差别化的住房信贷政策等七个方面的政策措施;10月2日，武汉市人民政府办公厅出台了《关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》(武政办[]131号)，对我市部分区域实行住房限购限贷措施。

两轮调控之下，武汉楼市“银十”略有降温，房地产市场整体呈现出房价涨幅收窄、库存趋于合理、投机需求受到有效遏制等变化。武汉市房管局数据显示，新政实施以来，全市新建商品住房成交面积265.56万平方米、25071套，环比分别减少23.12%、24.37%;成交均价9502.12元/平方米，环比上涨0.55%，涨幅较上月收窄1.87个百分点。供求矛盾有所缓解，截至9月底，全市新建商品住房可售面积较上月增长1.9%，改变了库存连续11个月下降的局面。

限购政策分析 篇5

根据银发〔〕305号和银发〔〕26号文件规定，对于实施“限购”措施的城市或区域，居民家庭首次购房和首套房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例30%;二套房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例40%。按照上述国家政策标准，人行南京分行、江苏银监局对省内限购地区差别化住房信贷政策予以进一步明确。

政策要求，在实施“限购”措施的城市或区域，居民家庭首次购房、首套房以及二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例要求低于国家政策标准的，如省级市场利率定价自律机制未同时对当地差别化住房信贷政策进行调整，则自实施“限购”之日起，应自动按国家政策标准执行。

记者注意到，目前南京主城区的住房首付政策比较严格，高于以上标准。南京主城区已有一套房的居民再次购房，如果无房贷记录或者房贷已经结清，首付必须是50%以上，而六合则是35%以上，溧水、高淳则是30%以上;如果房贷没有结清，主城区首付是80%以上，六合区是50%以上，溧水、高淳则是40%以上。

我市商品房限购政策相关问题说明 篇6

关于贯彻执行普通商品住房限购政策有关问题的说明

一、为什么要实施普通商品住房限购政策?

答：我市对普通商品住房实施限购政策是为了进一步贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)、《省政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(苏政办发[2011]9号)文件精神的一项重要调控措施，目的是合理引导住房消费，有效遏制投资与投机性购房需求，促进我市房地产市场平稳健康的发展，根据徐州市实际，暂定在我市主城区部分区域内实行普通商品住房限购政策。

二、限购政策具体内容是什么?

答：本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通商品住房;对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。

非本市户籍居民家庭，能提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市上述范围内限购一套普通商品住房;已拥有一套及以上住房或者无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市上述范围内向其销售普通商品住房。

三、什么时间开始实行限购政策?

答：自2011年5月1日开始实施，执行期限暂定为一年。

四、实施限购区域范围包括哪些?

答：实施限购区域范围主要为本市的主城区，包括鼓楼区、云龙区、泉山区和新城区，不包括经济技术开发区、铜山区和贾汪区。

五、限购商品住房种类范围有哪些?

答：建筑面积144平方米以下(含144平方米)的普通商品住房，不含国有、集体土地上的征收(拆迁)安置房。其他商品房不在此次限购范围内。

六、本市户籍居民家庭包括的范围有哪些?

答：本市户籍居民家庭包括：一是全部家庭成员为本市户籍居民的家庭;

二是家庭成员之一为本市户籍居民的家庭。

七、本市户籍居民家庭的成员范围包括那些人?

答：居民家庭的成员包括购房人、配偶及其子女等，居民家庭成员认定以户口簿为准。

八、购房人家庭已拥有住房套数如何认定?

答：家庭拥有住房套数，以购买住房时居民家庭在市主城区已办理网上签约、房屋权属登记的住房套数为准。网上签约数据来源于商品房合同网上备案系统，房屋权属登记信息来源于市房产档案信息系统。查询结果填写在《居民家庭拥有住房查询证明》。

九、我市本市户籍居民家庭，在主城区已拥有二套住房，能否在新城区购买普通商品住房?

答：本市户籍居民家庭可以在新城区购买普通商品住房，但一个居民家庭只能在新城区购买一套普通商品住房。

十、户籍在县(市)、区的居民家庭，根据限购政策能否在限购区域内购买普通商品住房?

答：本市限购政策规定的徐州市、县(市)、区户籍居民家庭，均可以按规定在限购区域内购买普通商品住房。

十一、限购政策实施后，已拆迁(征收)安置的房屋，是否属于限购范围?答：因拆迁(征收)安置房屋不属于限购范围。但无论何种方式取得并已进行产权登记的房屋，购房人新购普通商品住房时视为该居民家庭已拥有住房。

十二、我拥有住房已经拆迁(征收)，但查询时仍能查到登记记录，影响我购房，怎么办?

答：可以持房屋拆迁(征收)补偿安置协议等证明房屋已拆迁(征收)的材料，到原发证部门申请办理注销登记，注销登记后，重新办理查询即可。

十三、限购政策实施后，在限购区域新购普通商品住房应如何办理购房手续?

答：实行限购政策后，购房人在与房地产开发企业达成拟购买普通商品住房意向后，购房人按下列程序办理购房手续：

(一)本市居民家庭在限购区域内购买普通商品住房的，需持居民家庭成员

身份证明、户口簿、婚姻证明原件到徐州市房产档案馆(解放北路坝子街)一楼东厅申请《居民家庭拥有住房查询证明》。工作人员核实购房人家庭成员身份证明等资料后，查询家庭住房信息，依据查询结果，出具《居民家庭拥有住房查询证明》。

徐州市房产档案查询电话：83670716

(二)非本市居民家庭在限购区域内购房的，需持个人身份证明、纳税凭据或社会保险缴纳凭据等材料到徐州市地税局、徐州市人力资源和社会保障局开具纳税证明或社会保险缴纳证明。

徐州市人力资源和社会保障局咨询电话：85805702

徐州市地税局咨询电话：83701615

(三)购房人应持个人身份证件、户口簿、婚姻证明、社会保险缴纳凭据或纳税证明等材料，到开发企业如实填写《购房申明陈述书》。房地产开发企业对购房人提供的相关材料进行核验后，按照商品房买卖的有关规定，双方进行网上签订并打印商品房买卖合同。

(四)签订商品房买卖合同后，房地产开发企业要将《购房申明陈述书》、《居民家庭拥有住房查询证明》以及非本市户籍购房人的纳税证明或社会保险缴纳证明原件或复印件作为合同附件。

原件由购房人持有，并在房屋产权登记时向房产登记交易中心提供。

十四、非本市户籍居民家庭购买普通商品住房是否需要同时提供在本市纳税证明和社会保险证明?

答：不需要，只需要其中的一个证明即可。

十五、已办理过房屋权属登记的存量房是否属于限购范围?

答：已经办理过房屋权属登记的存量房(俗称二手房)不在限购范围。

十六、在本市限购政策发布实施前，已通过商品房合同网上备案系统打印商品住房买卖合同的住房，还能否办理相关备案、登记手续?

答：5月1日前已通过商品房合同网上备案的商品房买卖合同，仍按原规定继续办理相关手续。

十七、《居民家庭拥有住房查询证明》是否收取费用?

答：在限购期间暂不收取费用。

十八、如何获取《购房申明陈述书》的范本?

答：可在徐州房地产信息网站(http：//)上下载示范文本，或者到房地产开发企业处领取。

十九、购房人在配合执行限购政策方面承担哪些责任和义务?

答：按照《市政府关于贯彻执行普通商品住房限购政策有关问题的通知》(徐政发[2011]50号)的规定，违反限购政策购房的，不予办理房屋产权登记手续，并由其承担相应的法律责任。不符合政策规定的购房人因提供虚假申明信息，造成的相应法律责任由购房人自行承担。

二十、房地产开发企业及代理销售的房地产经济机构承担哪些责任和义务?

答：按照《市政府关于贯彻执行普通商品住房限购政策有关问题的通知》(徐政发[2011]50号)的规定，房地产开发企业在签订购房合同前，应告知购房人本市的限定居民家庭购房政策，督促购房人如实填写家庭住房信息，核验购房人及其家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、居民家庭拥有住房查询证明等证明材料(对非本市户籍居民家庭购房的，还应核验本市纳税证明或社会保险缴纳证明)，核对《申明陈述书》所填信息内容，并留存加盖企业印章的上述材料原件或复印件。房地产开发企业违反规定，未履行告知义务，或与购房人串通、提供虚假证明信息，给购房人造成经济损失的，应当承担相应法律责任。

我国房地产限购政策的漏洞分析 篇7

关键词：房地产,限购政策,漏洞

0 引言

2010年初, 我国宏观经济形势逐渐向好发展, 房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (简称新“国十条”) , 由此开启了2010年楼市调控的大幕。但“上有政策, 下有对策”, 购房者依然寻找到了政策的漏洞, 依然可以逃避政策的限制。

1 漏洞之借用他人身份证

为规避“认房又认贷”等调控政策, 购房者一般借用没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房, 以享受首付、贷款利率等方面的优惠。借用他人身份证来买房是现在购房者为了规避政策最常使用的方法。借用别人身份证的前提是需要给证件提供者一定的报酬, 或者要跟被借人签定附属的协议。此举虽然能规避二套或多套房贷政策, 但对于买房者而言, 一旦“替代者”出现信用等方面的问题, 那意味着买的房子也会受到牵连, 甚至会被列入黑名单。

对策分析:对于租借身份证的买房行为, 可以先查实身份证上本人的房产信息, 户口信息, 以及家庭背景, 并规定买房本人在购房后, 在五年内不得出售或转户房产权, 并签订相应的协议来约束。

2 假离婚

假离婚有两种, 一种是找人做假离婚证, 这种情况其实是没有离婚。第二种是, 夫妻俩商量好后到民政部门协议离婚, 择日再复婚。这种情况其实是真离婚。以离婚来规避房贷新政, 或者绕开“限购令”, 在法律上原本是行得通的, 因为法律不分“真离婚”还是“假离婚”, 离了在法律意义上就是单身。买房人如果“假离婚”, 确实有空子可以钻, 银行是以家庭为界定单位。夫妻双方, 只要有一个人贷款买过房, 无论房子有没有出售, 再贷都算二套房。但如果夫妻离婚, 以没有贷过款的丈夫个人的名义再买, 银行按照他提供的离婚证, 查询丈夫个人的征信报告, 如果他没有买过房, 就算作首套。

对策分析:针对假离婚规避限购政策的现象, 可以出台夫妻双方离婚5年内, 不得以自己的名义购买住房的政策, 来约束假离婚的炒房者。这样以假离婚的名义购房的人群则会考虑自己是否要冒险假离婚, 从而削弱了炒房者的购房热情。如果在离婚后, 一方买房, 只要在复婚前取得产权证, 那房产就属于买房一方的个人财产。而拥有房产的一方不同意变更登记, 另一方只能吃哑巴亏。这样带来的家庭和社会风险也会加大。除此之外, 银行为了控制风险, 避免接到炒房和投机买房的客户, 可以设置门槛, 比如对刚离婚的购房者时, 银行审贷时, 不能按首套房放贷, 并规定婚后五年内不发放住房信贷。同时完善个人住房体系, 建立个人住房信息系统, 将民政局、公安局、银行信贷系统联网, 严格排查假离婚证现象, 一旦查处, 购房人列入黑名单, 取消购房资格, 并通过立法使其承担相应法律责任 (如刑拘半个月等) 。

关系图如图1所示。

3 户口分离

结婚后存在户口分离现象。夫妻双方虽然已经结婚, 并且住在一起, 但户口并不在同一个户口本上, 因此在购房时则可以规避一个家庭可以购买二套房的限购政策。

对策分析:结婚后户口分离的现象现在普遍存在, 国家可以强制改革户口制度, 规定夫妻双方一旦结为夫妇, 户口必须上在一个户口簿上, 并实行一个家庭只拥有一个户口簿的制度。如家庭成员不在同一个户口簿上的, 子女则不可享有家庭财产继承权。这样统一管理家庭户口, 可以有效遏制户口分离的现象, 堵住家庭户口分离漏洞, 使其无法以个人名义单独购买房屋, 则可以避免一个家庭购买二套或三套房。

在进行房产登记时, 都必须以家庭为单位进行审核, 审核家庭信息以《家庭成员情况申报表》作为参考时, 必须对三证原件 (身份证、户口本、结婚证) 进行信息核对。

4 单独立户

成都限购令明确指出了“本市户籍居民家庭”为全部或部分成员为本市户籍居民的家庭, 包括夫妻双方及未满18周岁的子女。这种打擦边球的做法, 意味着如果通过满18周岁以上子女的单独立户, 一个子女可再买1-2套商品住房, 这就实现了多次购房的目的, 并有效地规避了国家的限购政策。

对策分析:如果家庭中的房人、配偶以及未成年子女中任何一人名下已单独或共同拥有住房的, 家庭中的任何一人再购买住房的都不可以认定为“家庭唯一住房”。这样可以避免家庭成员单独立户而购买多套房屋。

5 成立公司“合伙”买房

为了规避房地产的调控政策, 有人想出了一个合伙炒房的主意。即几名炒房者合资注册成立一家企业, 再以企业为员工购置宿舍的名义购房。这样一来, 就可以不受购房数量的限制, 一口气可以买几十套。

对策分析:严格登记企业员工住房信息, 审核企业的日常运作方式, 经济来源。加强工商局与房管局的协调力度, 从企业和住房两方面监督与管理。“合伙”炒房或者“拼钱”买房虽然有利于实现购房梦, 但在实际操作中仍有诸多问题。除了税收方面的问题外, 将来还会有各合伙人利益分配方面的矛盾出现。而“拼钱”买房的大都是情侣或是熟人, 但在产权和署名问题上也颇费思量。如果房产证上有两个人的名字, 都算拥有一套房产, 这样的话, 按照目前的规定, “购房指标”就一次性用完了。如果是单方署名, 则需要其他更多的辅助手段来实现自己在产权上的保护。

6 赠与房屋

按规定, 赠与对象如果是直系亲属、遗产继承人、抚养人、赡养人, 只需交纳契税和公证费即可。对于非直系亲属, 还将按赠与部分房价的20%征收个税。目前办赠与可免征营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等4种税。但受赠方要交纳契税, 90平方米以下的普通唯一住宅按1%征收;90-144平方米的普通唯一住宅按1.5%征收;普通非唯一住宅、非普通住宅的按3%征收, 没有“二手房交易是否满5年”的限制。此外, 公证机关会收取2%的公证费。赠与房产后所增加的额外税费比现在营业少的多, 所以有些购房者也打起了赠与的注意。

对策分析:规定赠与的对象是直系亲属、遗产继承人、抚养人、赡养人, 如果他们名下已有一套住房, 则必须出售或转户其房产, 才可以享受被赠房屋的特权, 否则视为非直系亲属, 还将按赠与部分房价的20%征收个税;若已有两套及以上住房, 则不能享受此赠予权, 非直系同等对待。

关系图如图2所示。

备注:若已有两套及以上住房, 则不能享受此赠予权, 直系、非直系同等对待。

参考文献

[1]杜龙, 王龙龙.房地产限购政策作用与效果分析[J].企业导报, 2012 (13) .

[2]赵昱, 孔丽, 王建宇.房地产限购政策持续时间的探讨与思考[J].沈阳建筑大学学报 (社会科学版) , 2012 (4) .

汽车限购政策不能“一限了之” 篇8

除北京外，不同的限购政策已经在上海、广州、贵阳、石家庄相继实行。近日，天津市政府宣布从2013年12月16日零时起在全市实行小客车增量配额指标管理，并将自2014年3月1日起，依据北京的经验对车辆尾号实施机动车限行交通管理措施。至此，北京、上海、天津、广州、石家庄、贵阳等城市对汽车增量实施了限制措施。

中国汽车协会曾表示，深圳、杭州、成都、重庆、青岛、武汉等城市都可能在几年内实施汽车限购措施。通用汽车中国区总裁苏瑞博早在2012年就预计，中国最拥堵的25个城市或将在2015年前后纷纷限购。

对此，中汽协常务副会长兼秘书长董扬曾炮轰汽车限购政策，他认为，解决城市交通拥堵，采用限购政策是治标不治本。

其实早有专家表示，汽车限购政策或许短期内有明显效果，但不能从根本上解决城市拥堵的问题。

拥堵，实际上是大城市的城市病。规划不合理、区域功能不明晰，必然增加居民的出行量，导致拥堵。

“汽车限购是不合理的，这损害了老百姓的权利。”国家发改委综合运输研究所副主任李堃曾表示，汽车限购政策只是一种简单的行政手段，从某种意义上讲，是地方政府的一种“懒政”。

然而，就着这种被专家称之为“懒政”的政策，仍然在其他各大城市相继推进。据预测，中国最拥堵的25个城市或将在2015年前后纷纷限购。

从属性上说，我国城市土地属于国有，而且城市道路的修建大多也是由政府出资，具有很强的公共品属性。

消费者购买汽车，就是为了在公路上行驶，但汽车限购政策则限制了一部分人对公共道路的使用权，有违公平原则。

而从产业上看，由于汽车消费的不均衡分布，区域汽车总量的限制政策必然和汽车产业的扶持政策相抵触，影响到中国汽车行业的发展。

而且，汽车行业的产业链长，涉及广泛，限量措施从长远上会影响整体经济的发展，这对我国国产品牌的发展并非好事。

限购政策分析 篇9

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政策限购背景下的楼盘营销策略研究

摘要

随着房价的不断攀升，政府出台了一系列调控措施，以防范因投机性需求而导致的住房市场出现泡沫的风险。这些措施加剧了房地产业的竞争，房地产营销策划变得越来越重要。一个优秀的房地产营销策略有利于企业更好的了解市场动态，及时调整企业经营决策以消费者需求，进而提高市场竞争能力。本文通过对上海房地产业的经济、政策环境的分析，结合营销理论的应用，找出一条适合上海房地产企业在政策限购环境下的营销策略。

本论文研究的内容主要分为以下几个部分：在第二章中对上海房地产市场环境进行分析，分别探讨了宏观上经济和政策环境的影响，从各档次楼盘销售状况和整体投资方面论述了上海房地产市场的现状。第三章分析传统房地产营销策略，分别介绍了三种著名营销理论即STP理论、4P理论和4C理论在房地产营销策略制定中的具体实施方法。第四章分析当前房地产形势，提出限购政策下房地产的营销策略。最后在第五章，对全文观点进行总结，并给出建议。

关键词： 房地产；上海市；营销策略 文章编制

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第一章 绪论

1.1 研究背景

房地产业作为我国国民经济的支柱产业，十多年来得到快速发展。虽然2008年至2009年初我国房地产业一度跌入低谷，但此后迅速回升，很快进入了新一轮的增长周期。在房价持续走高的同时，房地产的需求依然保持了十分强劲的态势，这又反过来促使众多企业投资房地产，炒房的热潮一浪接一浪，最终引起房地产泡沫，为了抑制这种现象的继续发展及将来破裂时可能引起的一系列问题，我国自2010年4月开始实行 “新国四条”，此后不断有房地产宏观调控政策出台，这一揽子政策使得一线城市的房地产市场价滞量跌，二三线城市房地产行业同样是风声鹤唳。我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场，行业间的竞争日趋激烈。为了使自己的企业在市场上占有一席之地，并获取最大利润，房地产开发商纷纷意识到营销工作的重要性，并把营销管理上升到企业发展的战略高度。

上海是全国重要的经济、金融中心之一。2003年至2008年五年间，上海房地产投资比例占当年GDP的10%以上，房地产业成为上海最主要的支柱产业之一。2009年上海的国际金融中心、国际航运中心的地位被进一步明确，这大大促进了上海宏观经济和城市基础配套的发展，进而带动了房地产业的飞速发展，也刺激了投资者投资上海房地产的热情，上海房地产市场热闹非凡。和全国主要城市一样，上海不断上扬的房价及其市场过热，引起了社会各界的广泛关注。2011年1月31日，上海市政府贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下1，遏制投资投机性购房，以限购政策促进上海市房地产市场平稳健康发展。在限购令政策下，上海的楼市已出现明显的降温趋势。中海、龙湖、万科、富力等开发商纷纷降价销售旗下楼盘。根据上海市统计局2011年12月公布的数据显示，2011年1至11月，全市商品房销售面积1497.96万平方米，比去年同期下降16.5%。其中商品住宅销售面积1211.7万平方米，下降16.5%2。如何在现阶段的诸多不利客观条件下，通过营销资源整合，一举突破现有环境劣势和发展瓶颈，成为市场营销部门必须面临和解决的首要问题。1.2 研究目的和意义

由于房地产新的调控政策的出台有效抑制的房地产泡沫的滋长，但同时这个 12 上海限购令细则http://baike.baidu.com/view/5257214.htm

新安传媒网 http://news.mediaxinan.com/house/2011/1226/1104425.shtml 文章编制

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在中国热闹非凡的产业也从以前卖方市场转向由买房市场，房地产行业陷入前所未有的低潮期，许多中小企业因此倒闭，现存的房地产企业也面临极大的竞争。要在这种政策调控、业界竞争中立于不败之地，房地产企业必须看到营销策略的重要性。是否能制定合理的有竞争力的营销策略并推广实施关乎企业的生死存亡。随着现代房地产市场的竞争日益加剧，房地产营销核心应从过去对住宅产品的硬性包装转变为对购房者精神需求的真正满足，那种传统的房产营销模式即只以产品导向为主，忽视消费者的需求和不重视竞争对手的方式是注定要失败的本文通过对上海房地产业的经济、政策环境的分析，结合营销理论的应用，希望找出一条适合上海房地产企业的营销策略。1.3 研究内容与方法 1.3.1 研究内容

本文通过对上海房地产市场环境分析、传统房地产及限购政策下房地产营销策略的深入研究，整合现有资源并进行加工、整理获得经验，最终应用于实践。通过阅读和梳理相关文献资料，掌握房地产市场营销理论，对当前上海房地产市场发展战略进行描述分析，提出市场营销战略的建议和策略，以解决如何寻找差异化产品与客户群体，提高企业核心竞争力，促进企业可持续发展的客观问题。1.3.2 研究方法

本文主要采用文献资料研究法，从各种著作文献中获取相关的理论知识；房地产营销研究主要集中在以下几个方面：房地产的特点及房地产市场营销的特点；房地产市场定位，STP策略；房地产营销组合理论的4P策略，即产品(Product)、价格(Price)、地点(Place)、促销(Promotion)；房地产营销组合理论进一步发展的4C理论，即消费者(Customer)、成本(Cost)、便利(Convenince)、沟通(eommunieation)。从国家统计网站和上海当地统计网站获取相关的数据背景资料，通过查阅报刊、杂志、网络等获取政策法规等相关知识和上海房地产市场的发展状况和销售状况。

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第二章 上海房地产市场环境分析

2.1 宏观市场环境分析 2.1.1 经济环境

一只远在南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶扇动翅膀，两周后有可能引起美国德克萨斯州的一场龙卷风。美国气象学家洛伦兹提出的看似不可思议的现象，在今天的房地产市场中得到了传神的演绎。

自去年下半年开始，房地产市场整体低迷，作为楼市下游产业链的家居装修行业，蝴蝶振翅的延后效应日渐体现。房地产市场降温，家装行业同样遭遇寒流。国家针对房地产市场的调控政策密集出台，引发了各界人士对于楼市未来走向的无尽猜测。从产业链的传导上看，家装产业已接近下游产业链中的末端，也应该是最后接收到楼市低迷传导效果的一环。如果连这一行业也已触底，足以说明楼市的低迷程度。虽然房价并没有因为限购令的出台而出现大幅度的下滑，但是，各地房地产交易量的下跌却是显而易见的。作为房地产业的下游产业，家装行业与之唇齿相依。国家对房地产市场的调控，导致实力较强的人购买新房，实力较弱的人购买二手房或廉价房。于此相对，实力较强的家装公司把持着高端市场，实力较弱的家装公司依靠中低端市场维持生存。国家调控房地产主要针对的是新房，对于二手房则没有太多的限制，所以，对于家装公司来讲，消费者购买这些二手房和购买新房其实是一样的，因为新房和二手毛坯房都需要进行装修，带来的机会几乎是完全相同的。据统计，上海的二手房成交量均已超过新房。家装市场很可能掀起一场争夺二手房装修市场份额的热潮。如今的家装业早已不再是“粗笨活儿”的阶段，经济的发展、科技的进步体现在家装行业则需要更高水平的设计师，而优秀的设计师往往亲睐知名家装公司，因为只有这样才有可能不断接触到高端客户，不断拓展自己的视野，提高自己的设计水平。人才的流向也决定了家装公司档次的变化。随着各个家装公司的综合实力逐渐拉开档次，家装行业将逐渐出现两极分化的走向。知名家装公司为了继续保持在高端市场的地位，同时也为了尽可能地扩大在中低端市场的份额，“多品牌化”运作成为许多中高端家装品牌不约而同的选择。而中小型家装公司为了继续生存，不约而同地打起名目繁多的促销战。家装公司业务下滑，一方面受房地产降温的影响，另一方面，由于现在很多新盘都推出精装修(目前的精装修房占销售住宅比例的35%左右)，精装修是未来的发展趋势，这也影响了装修公司的不少生意。

限购令的出台给家具行业也同样带来了双方面的影响：一方面，楼市限购了，房子卖得少了家具自然也就卖得少了，这对家具市场无疑是致命一击；另一方面，限购的同时保障房又在出炉，保障房的家具市场也是不可小觑的。从短期看来，4 文章编制

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限购令的出台抑制了购房量，这就势必影响家具购买量，但从长远来看，“限购令”核心目的不是不让大家买房，而是通过打击投机买房，抑制房价，让真正需要买房的人买得起房。如果房价稳定下来，则会提高成交量，促使行业发展。从表面上看，与家具产业休戚相关的房地产限购令，会直接冲击家具市场。但也有人认为限购令升级后，投机性的消费者会腾出投资资金着重把装修作为主要目标，而这对于家具销售来说或许是一个新的机遇。中国正在进行的保障房建设也或将为家具行业带来巨大商机，推进行业规范化、规模化发展。

房地产和股市历来都是吸纳货币的两大“海绵”，随着改革开放的进一步深化和全面建设小康社会的开展，中国经济一路上涨，人民生活水平不断提高，投资意识逐渐增强，许多人将资金投入到股市和房产。2009年爆发全球性金融危机导致股市持续低靡，虽然期间有所回调但也是杯水车薪。有部分投资者将目光转向房地产行业，一时间房地产市场被炒得沸沸扬扬，全国房价飙升，尤其是北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，在短短几年时间里，房价翻了四倍还多。即使房价不断上扬，投资者投资房地产的热情还是没有减小。为了预防房地产泡沫扩大及其带来的严重后果，政府出台限购令，限制房地产业的不合理现象。进入2011年随着我国宏观调整各种政策的出台,中国房地产市场进入调整期,我国实体经济急速回落,国内股市暴跌,房市成交量急剧萎缩。此次限购令被相当多的分析人士认为是“史上最严厉的房地产调控”，由于房地产行业产业链条长，所需资金量大，同时具有金融属性，对房地产行业实施的宏观调控政策作用到股市上，往往产生牵一发而动全身的功效——不仅房地产板块谁先下跌，而且拖累到银行、钢铁和水泥等类股票的下跌。因此房地产调控被认为是股市接连暴跌的最主要原因。而股市的下跌又会反作用与房地产业，由于投资者大量资金被套股市，自然无力购买房产，但仅从购房量减少这点考虑，也正是房地产调控的目的。2.1.2 政策环境

为了调控房地产市场，遏制房地产市场价格过快增长，近两年来政府密集出台各项房地产政策，2011年国家先后出台了以下与房地产市场有关联的主要政策规定：

1、中国人民银行2011年先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次上调幅度为0.5个百分点，调整后，中小金融机构存款准备金率升至18%，大型商业银行存款准备金率为21.5%。而11月30日，中国人民银行首次宣布，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2、中国人民银行2011年先后三次上调金融机构一年期存贷款基准利率，其他各档次存贷款基准利率也有调整，住房公积金存贷款利率也同步上调。调整后，一年期存款基准利率达到3.5%，一年期贷款基准利率达到6.56%。文章编制

扣扣：一**一六五三九八二 3、1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。4、1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，宣布共计八条政策措施（简称“国八条”，即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》），要求将第二套房的房贷首付比例从原来的不低于50％改为不低于60％；同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“国八条”旨在巩固和夸大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳较快发展。5、1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。同日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。6、3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，一、二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价。以打击价格欺诈现象。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，出5万元以上50万元以下罚款。7、5月6日，国土资源部下发《2011年全国土地利用计划》，要求优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，确保今年全国1000万套保障性住房和棚户区改造住房建设、150万户农村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限价普通商品房用地，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。明确提出地方清理批而未征、征而未用的土地，允许依法调整使用。8、6月3日，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》，规定负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。9、7月6日，住房与城乡建设部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知，从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%； 6 文章编制

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五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。10、8月5日，两部委宣布同城限一家融资平台承贷公租房贷款。央行、银监会8月5日联合发文，明确对政府投资建设的公共租赁住房项目贷款要求，规定直辖市、计划单列市、省会城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款，上述城市融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。11、8月10日，新个税法调整起征点，纳税义务人按照承包经营、承租经营合同规定分得的经营利润和工资、薪金点性质的所得；所说的减除必要费用，是指按月减除3500元。12、8月12日，婚姻法出台最新司法解释。婚前个人按揭的房，离婚时归个人。给儿子买的房，儿媳没有份。丈夫送老婆房子未过户前可反悔。13、8月15日，财政部宣布抓紧规范融资平台公司，禁止违规担保。妥善处理债务偿还和在建项目后续融资；继续抓紧清理规范融资平台公司；坚决禁止政府违规担保行为；加快研究建立规范的地方政府举债融资机制。14、8月20日，住房公积金管理条例将修订明确缴存基数。配合有关部门研究修订《住房公积金管理条例》，明确住房公积金缴存基数和缴存比例，加强住房公积金财务管理。

15、8月26日，中国人民银行计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起施行分批上缴。16、8月31日，财政部国税总局宣布夫妻房产加名免征契税。财政部、国家税务总局发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更 为夫妻双方共有契税政策的通知》显示，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。17、9月17日，财政部出新政策，高校学生公寓免征房产税。财政部发布的经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知，要求对高校学生公寓免征房产税，对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印花税。18、9月19日，国务院要求保障性住房建设将逐步推行终身负责制。国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。19、10月21日，国务院批准沪浙粤深试点地方自行发债，改善财政状况。20、10月25日，发改委要求加强价格管理，遏制房价过快上涨。国家发改委主任张平表示，下一步将毫不放松加强价格管理，促进物价总水平基本稳定，7 文章编制

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扎实做好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。21、10月26日，国务院做出十二五重点发展公租房的指示。22、11月23日，国土资源部规定非法征地可追究侵犯财产罪。当前征地矛盾增多，其中一个主要原因是地方政府一定程度上忽略、漠视征地法律程序，造成耕地快速减少，牺牲农民利益。

在政府一揽子调控房地产市场政策的指引下，经过一年的市场运作，调控效果开始显现，但仍需要一段时间来稳定成效。据中国银行今年一季度经济金融展望报告的预计，2012房价仍将持续缓慢回落，全年销售量可能下跌约15%。在流动性收紧，融资渠道变窄的环境下，大多数开发商的家底已经所剩无几，更多的房企开始降价促销，以求自保。不少房企特别是中小企业面临巨大的资金压力，房企之间的重组、兼并、合作开发等动作将越来越密集。而保障房建设活动和投资的持续强劲增长会在一定程度上抵消商品房的疲弱。2.2 上海房地产市场现状

总体上看，上海市房地产业自1999年开始经历了十多年的长期增长。据上海统计局资料显示，上海市商品房平均价格由1999年的3422元/m2上升至2009年的13974元/m2, 十年间上涨了4.08倍。在经历了2008年全国房地产业整体低靡后，2009年，上海市住房市场再次趋热，成交量连创新高。2011年1月以来，由于房市限购政策的出台，全市商品房销售面积比上年同期下降16.5%。其中商品住宅销售面积1211.7万平方米，下降16.5%。2.2.1 房地产各档次产品市场情况分析

由于限购令的出台，商品房的销售量出现下滑，众多有实力购买多套房产的消费者受限购政策不能买房。而与此同时，保障房的出炉又给房产在市场带来暖意，据统计，2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。2012年计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上。保障房建设活动和投资的持续强劲增长将会在一定程度上抵消商品房疲弱。因此预计2012年城镇住宅施工面积仍能增长10%以上，房地产投资将增长15%-20%。可以说，保障房会在一定程度上对冲商品房投资下降带来的经济下滑。2.2.2 宏观政策对房地产市场的影响

2011年上海房地产总投资额情况基本平稳，略有上涨，而住宅地产投资仍占房地产总投资的64%。与2010年同期投资情况对比来看，2011年上海住宅地产的投资情况与2010年基本持平，变化较大的是办公楼市场，2011年3月份投资额比2010年3月份投资额降低53.2%，而 10月份办公楼市场投资额比2010年10月份投资额增长108.6%。2011年下半年办公楼投资市场的强力反弹，最主 文章编制

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要还是受住宅市场不容乐观的投资态度所影响。

图1：2011年上海房地产开发投资情况（单位：亿元）

图2：2011年上海房地产投资占比情况（单位：亿元）

根据上海统计局相关数据显示，2009至2011年，上海房地产销售市场整体呈现下滑趋势。2011年上海市房产销售总面积较2010年同期下降16.5%，较2009年同期下降51.17%，其中住宅销售面积较2010年同期下降16.5%，较2009年同期下降55.29%。而根据相关监测数据显示，2011年11月份的住宅成交面积为近六年来成交量最低的月份。

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图3：上海2011年房地产开发投资比2010年同月增长率

图4：2009-2011年1-11月份房产销售对比情况（单位：万平方米）

不管是从2011年各行业景气指数来看还是从企业家信心指数来看，房地产行业最为不景气，且短期内房地产行业很难摆脱不景气的阴影，至少从这个层面来讲，相关调控政策对房地产行业的降温发挥了作用。

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第三章 传统房地产营销策略分析

随着市场经济在世界范围内的迅速蔓延，房地产业将面临新的机遇与挑战。近年来，房地产行业持续升温，巨大的利润空间吸引了越来越多的企业加入房地产开发和销售的行列，房地产企业之间的竞争也愈来愈激烈。房地产企业要提高自身竞争力，就必须要对自身实力、市场需求、产品定位、品牌产业链等方面进行全新思考，主动响应形势，从研究和分析市场规律入手，主动调整战略，转变观念和方法，适应市场制定新的战略选择和经营模式，从而在激烈的市场竞争中抢占先机，推动整个行业的不断进步。目前，中国城市化进程正处于加速发展阶段，城镇人口持续快速扩张，居民对房地产业的需求不断增长，对营销服务效率和质量的要求也不断提高，使得房地产营销面临着巨大的挑战。因此，项目前期的市场研究及营销策划、判断尤为重要。营销策略作为房地产项目的核心部分，越来越引起企业及学者的关注，不断有新的营销理论涌现出来，不同的营销理论都有自己的特点和长处。下面就房地产营销的几种主要理论进行分析。3.1 STP理论及其在房地产市场中的应用

STP理论是最早出现的房地产营销理论，对以后的营销理论都有一定的影响。该理论中S代表市场细分（Segmenting），T代表目标市场（Targeting），P代表市场定位（Positioning）。STP理论是通过对市场细分的研究，评估和选择目标市场，从而为产品实现市场定位的战略。3.1.1市场细分及房地产市场细分方法

美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出市场细分的概念，后经科特勒教授完善而成为STP理论的一部分。市场细分是市场营销中的重要原则之一。市场细分就是销售人员针对消费者需求和购买行为的差异，把产品的市场整体划分为若干个消费者群，同一消费者群内的消费者需求相同或相似，而不同消费者群之间的需求具有明显或较大的差异。每一消费者群都是市场整体的一个子集，称为细分市场。

细分市场是客观存在的，它是由一个市场上有相似需求的消费者所组成的。营销者的任务就是辨别细分市场并决定以哪些子市场作为目标市场来销售产品。企业对市场进行细分，有利于明确市场到底需要什么；有利于选择目标市场和制定市场营销策略；有利于发掘市场机会，开拓新市场；有利于企业发挥自身长处，获得竞争优势；有利于集中人力、物力和财力投入目标市场；还有利于企业提高经济效益。

房地产市场细分具体来说需要考虑以下几方面因素：地理因素，从城市规模看，有超大城市、特大城市、大城市、中等城市及小城市；从区位地段看分为市 文章编制

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中心、次中心、城郊和卫星城区。产品用途，房地产商品分为居住用楼盘、商用楼盘、写字楼以及厂房。消费者的购房动机，通常有求名、求实、求便等。购房群体，可以综合购房者经济、社会地位以及年龄和家庭结构来划分。3.1.2 目标市场及房地产业目标市场的选取

将消费者看作是具有不同需求的特定群体的组合，对市场进行细分，目的是是帮助公司找到目标市场所在，进而制定正确的营销策略以便指导公司的营销活动，满足目标市场上的消费者。所谓目标市场，是指企业在市场细分的基础上，根据自身条件和外在因素确定作为本企业营销对象的一个或者若干个消费群体。目标市场是企业准备为其提供产品和服务的一个或者是若干个细分的子市场。企业对整体市场进行细分之后，要对各细分市场进行评估，根据细分市场的竞争状况、市场潜力、本企业资源条件等诸多因素确定把某一个或几个细分市场作为目标市场。企业在众多的细分市场中选择目标市场，就是确定公司将为哪些消费者提供产品和服务。

选择目标市场是房地产企业进行市场营销活动的一个重要策略。目标市场的确定有如下三种策略：1.无差别性市场策略。采用这种策略的开发商不重视各细分市场的异质性，以单一的房地产商品提供给整个市场，把营销重点放在购房者需求的共同处，而非差异处。2.差别性市场策略。采用这种策略的开发商，把整 个房地产市场划分为若干个细分市场，从中选择若 干个以至全部细分市场作为自己的目标市场，并为每个选定的目标市场制订不同的市场营销组合，同时分别有针对性地开展营销活动。3.集中性市场策略。采用这种策略的开发商会全力争取一个或几个次级市场的高占有率，而不去争取一个大市场中的低占有率。3.1.3房地产业的市场定位

企业要想使自己的产品和服务获得消费者的认可，并将自己同其他企业区分开来，就要在完成市场细分，选择好目标市场后进行市场定位，根据产品特性和市场竞争情况，对企业的产品进行个性的塑造。市场定位是20世纪70年代美国学者阿尔·赖斯提出的一个重要的营销学概念。

房地产市场定位的主要任务是通过集中房地产企业的若干竞争优势，将自己与其他竞争者区别开来。市场定位是一个企业明确其潜在竞争优势，选择相对竞争优势以及显示独特竞争优势的过程。房地产市场定位包括：

1、市场定位。在已经确定的目标客户层中，具体哪一类人可以确定为企业的目标客户群，明确企业的目标客户群对企业的项目会有哪些要求，哪些要求是 必须满足的。

2、功能定位。依据市场定位进行的功能定位，消费者购买某种产品是为了 12 文章编制

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能满足需要、效用和利益，因此围绕目标客户的需求，就有一个功能定位体系；依据竞争需要进行的功能定位，有些项目的功能设置并非完全是为了满足目标客户的共同需要，而是房地产市场的激烈竞争中不得已而为之或主动采取的一种功能定位策略；依据街区功能进行的功能定位，任何房地产项目的营销都不能无视其所在的街区环境，巧妙而有效地利用现有的街区功能，将使项目功能更趋完 善。

3、身份定位。建筑规划设计方面，尽量采用目标客户群所熟悉和认同的建筑语言，在功能和布局上体现出 他们的物质追求；管理和服务方面，应旗帜鲜明地体现出目标客户群应有的商业、文化、社会身份及地位；物业和社会价值方面，既要亮出物业的价格，也要亮出物业的社会价值；给项目巧妙命名，通过命名体现物业的个性和形象，区分客户身份；通过会所的作用，将人群重新组合。3.2 4P理论及其在房地产营销中的应用

20世纪60年代，营销学家杰罗姆·麦卡锡于对当时已经存在的营销要素进行了整合，将几十个影响要素概括为四大类，即4P。4P分别代表Product（产品）、Price（价格）、Place（渠道）、Promotion（促销）。

4P理论的提出是营销理论的一大突破，它奠定了管理营销的基础理论框架该理论以单个企业的营销活动作为分析单位，认为企业营销活动效果受两种因素的影响：一种是不可控因素，包括政治、法律、经济、人文、社会、技术、自然地理等因素，这也是企业所面临的外部环境；一种是可控因素，包括生产、产品和服务、定价、分销、促销等因素。企业进行营销活动的实质就是利用内部可控因素适应外部环境即不可控因素的过程，就是通过对产品、价格、分销、促销的计划和实施，对不可控因素做出积极的反应，进而促成交易的实现，因此市场营销活动的核心就在于制定并实施有效的市场营销组合策略。4P营销因素组合的要求及目的是用最适宜的产品，以最适宜的价格，搭配最适当的促销办法及销售网络，最好的满足目标市场的消费者的需求，以取得最好的经济效益和最佳的信誉。图5是4P理论模型。

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图5： 4P理论模型图

产品在市场营销学中是指能够在市场上提供的，消费者通过使用能获得满足的任何东西。就房地产而言，向消费者提供满意的房地产产品是企业所要实现的经营目标。房地产企业开展房地产营销首先要明确开发怎样的产品，产品将来要面向怎样的消费者。

价格是消费者购买产品时付出代价的货币表现，它还包括进行支付的具体内容，如货款的支付期限和消费者享受的价格折扣等。企业根据不同的市场定位，制定不同的价格策略。房地产商品的价格是影响消费者购买决策的重要因素，直接影响到消费者的购买行为。房地产的价格策略是企业为了实现自身经营的目标，制定房地产价格和根据价格变动适当调整的策略。

渠道是企业解决产品和服务周转问题的方法，是企业将的产品和服务送达消费者手中的通道。房地产行业的营销渠道分为直接渠道和间接渠道。采取直接渠道的房地产企业将直接面对消费者，因此能充分掌握顾客需求和购买能力，方便控制。采取间接渠道的房地产企业能够节省一部分精力和时间，不用长期维持销售队伍，但采用间接渠道的房地产企业可能面临销售服务水平降低的风险。

促销是企业通过各种手段向消费者传递有关产品质量、价格、服务等方面的信息，进而促进企业产品和服务的销售。在众多企业角逐房地产行业的今天，促销俨然成为赢得竞争优势的必要手段。房地产促销策略包括人员推销策略、广告促销策略和营业推广策略。

3.3 4C理论及其在房地产营销中的应用

随着消费者个性化日益突出，以消费者需求为中心的新型营销思路的出现。1990年，美国劳特朋教授提出了与传统营销4P理论相对应的4C理论，即消费者（Consumer）、成本（Cost）、沟通（Communication）、便利（Convenience）。14 文章编制

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图6是4C理论模型。

图6：4C理论模型

消费者是企业进行营销活动的对象，消费者的选择决定企业的成败。企业营销必须以消费者的需求为导向，企业只有更好的实现消费者的需求，才可能为市场及消费者所认可，才能实现自身的经营目标，获取利润。房产对于消费者来说是一笔相当大的投资，因此开发商要以满足消费者角度出发，提高物业的综合素质，并将满足消费者的需求与欲望贯穿于楼盘开发的全过程，这样才会吸引消费者，引发购买行为。

成本：顾客在购买某一商品时，除耗费一定的资金外，还要耗费一定的时间、精力和体力，这些构成了顾客的总成本。由于顾客在购买商品时总希望把有关成本降到最低限度，以使自己得到最大限度的满足，因此房地产企业必须考虑顾客为满足需求而愿意支付的总成本，并努力降低顾客购房的总成本。房地产企业在定价时应该在自身获利和降低消费者购买成本间寻求合理的平衡点。

便利：目前处于激烈竞争状态的房地产业应该认真思考怎样为消费者提供最大程度的便利。由于当前房地产销售大多采用中介代理的形式，而咨询、销售人员是与消费者直接接触、沟通的一线主力，提高这一群体的素质和服务意识就显得尤为重要。销售人员只有为消费者提供涵盖各方面、尽可能多的真实可靠的资料，才能赢得消费者的信任，为消费者提供真正的便利。

沟通：企业向消费者提供商品和服务的过程，也是一个同消费者进行沟通的 15 文章编制

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