房地产“限购令”

房地产“限购令”（通用12篇）

房地产“限购令” 篇1

为了保证我国房地产市场持续、稳定的发展, 我们有必要全面、详细地分析“限购令”对房地产市场的影响。本文从我国房地产市场现状着手, 对比分析了“限购令”颁布前后我国一线城市和二线城市房地产市场的现状, 通过结合经济学原理对该政策进行理论分析发现其弊端, 提出相关建议。

一、房地产市场的现状

(一) 一线城市房地产市场发展现状

我国根据城市的政治地位、经济实力、城市规模和区域辐射力, 选出5个一线城市, 分别为北京、上海、天津、广州和深圳。一线城市经济实力较强, 外来人口较多, 房地产市场的需求量也较大, 资金也较雄厚。国家限购政策出台后, 除广州外其他4所城市的房地产销售量均减少, 销售价格都大幅上涨。2011年, 受地方限购政策的影响, 这五大一线城市的房地产销售量均有所下降, 而销售价格除北京外均小幅上涨。

2011年, 这五大一线城市的商品房销售面积除天津和深圳有小幅上升外, 其他三所城市均有所下降, 而平均售价只有上北京下跌。

一线城市经济发达, 人口密度大, 对住房的需求量也大, 供求平衡严重倾斜, 这也是一线城市较其他城市房地产市场更加繁荣的原因。这就导致了一线城市的房地产市场过度繁荣, 面对高房价, 购买者却丝毫没有减少。

(二) 二线城市房地产市场发展现状

我国的二线城市主要由各省、自治区的首府城市及沿海城市组成。与一线城市相比较, 二线城市经济发展较慢, 人口密度较小, 居民的生活压力相对较小。对于房地产业来说, 一线城市虽然需求量较大, 但竞争也相对激烈, 房地产市场也日趋饱和, 二线城市的相对优势就此显现出来。许多房企纷纷转投二线城市的房地产市场, 二线城市房地产的投资价值逐渐被挖掘出来, 其地产市场步入了高速发展的轨道。

二、“限购令”对房地产市场的影响分析

在“限购令”出台之前, 二线城市的商品房交易量与交易价格均低于一线城市。在各二线城市中, 东部地区二线城市的商品房交易量与交易价格也均高于中部和西部, 二线城市的房地产市场仍呈稳步发展的态势。但限购政策出台后, 各城市房地产市场都受到了“限购令“的影响, 一线城市的受影响程度明显高于二线城市, 其中, 东部二线城市受到的影响也高于中部和西部地区, 中部、西部二线城市的销售额不降反升, “限购令”的实施对不同城市的影响也有差异性。

(一) “限购令”对一线城市影响的经济学分析

一线城市因为其优越的地理位置和国家政策的支持, 房地产市场发展程度较深, 所以“限购令”对房地产市场的影响较大。中国人历来对住房看得很重。一线城市经济发达, 发展机会多, 无论是高新技术人才还是普通的外来务工人员, 都愿意去一线城市谋生。面对巨大的外来人口, 房地产市场供求严重失衡。

1.“限购令”出台以来, 全国房地产市场的住房成交量明显下降。

“限购令”实施后, 一线城市对其反应较为强烈, 各商品房销售中心都比较冷清, 商品房交易量均有所下降, 购房者去看房大多是为了了解限购政策出台后商品房的价格变动, 有些房地产商为了回笼资金使出各种销售手段以刺激消费者购房, 但大多数购房者仍处于观望状态。

2.“限购令”将一部分有能力的购房者排挤在外。

究其原因, 一方面, 一线城市经济较为发达, 外来人口较多, 对住房的需求量也较大, 此次限购政策对非本地户籍人员购房进行了严格的限制, 使得一部分刚性需求的外地购房者被挡在限购政策外;另一方面, 对于本地有改善性住房需求的购房者来说, 受政策影响未能满足其条件或其他原因而放弃购房。

3. 限购政策出台后短期内房价看似有所松动, 但实际上房价变化幅度不大, 有些城市的房价甚至不降反涨。

对于大多数购房者来说, 住房仍是一种消费品。所以“限购令”实施的效果主要表现在抑制商品房的销售量上, 而购房者真正关注的商品房销售价格变化幅度不大。具体分析, 多年来我国房价飞速增长, 其增速已经超过了购房者所承受的能力范围, 房价上涨受多方面因素的影响。首先, 近几年房地产市场繁荣, 土地价格也随之上涨;其次, 房地产业看似自由竞争, 实则集体垄断。“限购令”是针对购房者制定的政策, 限购政策限制住了一部分有购房能力却不符合购房条件的购房者, 从而对商品房的成交量产生了影响。对于地产商来说, 没有实质性的政策对其加以限制, 再加之房地产的开发成本增加, 房价下降的可能性十分渺茫。

4.“限购令”对除住房外的其他地产形式的限制作用不明显。

从房地产市场的属性来看, 首先, 商品房作为一种消费需求, 在这个市场上有一部分人的消费需求没有得到满足, 供小于求。限购政策虽然限制住了一部分的购房者, 但巨大的需求量使得房地产市场的发展仍有很大的空间。其次, 商品房因为其具有投资性, 也是导致房地产市场过热的原因之一。

一线城市对商品房的需求量大, 且经济实力强, 房地产市场受整体经济市场影响大。限购政策如一剂猛药, 对一线城市的房地产市场进行了强有力的干预, 使其迅速冷却, 同时这也使得一线城市的房地产市场“硬着陆”。

(二) “限购令”对二线城市影响的经济学分析

二线城市实施“限购令”后, 房地产市场受到的波动相对于一线城市来说较小。

1. 在短期内, “限购令”政策使普通住宅的成交量和价格都发生大幅下跌。

东部地区的二线城市人口密度大, 经济发展水平高, 居民人均收入与消费水平也高于中、西部地区的二线城市, 其商品房的销售面积和销售均价也高于其他地区二线城市, 特别是销售均价。各地区限购政策出台后, 东部地区房地产市场受政策影响较大, 2010年东部地区商品房销售面积负增长, 而中、西部城市的商品房销售面积分别增长了19.39%和6.3%, 其中, 住宅的销售面积分别增长了-10.77%-55.76%和3.32%。

2.

由于二线城市的限购政策相对于一线城市来说也相对宽松, 所以有些投机者开始转投二线城市的房地产市场, 使得当地的别墅、高档住宅和商业用房的成交量和价格上涨。由于各城市的经济发展程度不同, 出台限购政策的时间不同, 限购地区的范围的不同, 对各地区的房地产市场的影响也不同。东部地区人口密集, 土地资源相对稀缺, 对房屋的需求量大且价格高, 房地产市场供求不平衡, 房地产投资者看到了其利润空间, 就会产生房地产投机行为。

3. 在“限购令”出台后, 部分购房者被政策限制在外, 所以就导致了商品房销售面积的下降。

中部地区相对于东部地区经济较落后, 发展速度也较迟缓, “限购令”出台后出现了商品房销售面积大幅增加, 住房销售面积却大幅减少的现象。这种现象的出现是由于经济发达地区的房地产市场日趋饱和, 炒房者的利润空间逐渐缩小, 次发达的二线城市成为他们投资的目标, 而限购政策的出台也让他们失去了这片“沃土”。西部地区近几年由于国家政策扶持, 经济发展势头正猛, 居民生活水平有了极大提高, 一部分居民是要新购住房, 一部分居民是为了改善住房条件, 该地区的刚性需求量大, 限购政策的出台正好抑制了房地产市场的投机行为, 为刚性需求提供了良好的发展空间。

“限购令”对二线城市的影响力度相对于一线城市来说较小。我国二线城市较多, 政策的松紧程度也有所差异。此外, 二线城市房地产市场的供求矛盾并没有一线城市尖锐, 所以说政策影响程度的差别也在情理之中。

三、“限购令”的弊端

“限购令”作为调控房地产市场强有力的措施, 在一定程度上显现了立竿见影的效果。该政策的出台确实令某些地区减少了购房需求, 抑制了大量的房地产投机行为, 有效降低了房价;同时在一定程度上缓解了居民买房难、住房难的问题, 使社会民生朝着稳定的方向发展。当然政策无法做到两全其美, 有利就会有弊。“限购令”的不利影响在于:

1.人们对国家及地方限购政策最大的质疑在于它是否是一个存在户籍歧视的政策;

2.限购的实施主要集中在35个大中城市, 而其他中小城市并未同步实施限购政策;

3.限购令的出台确实有显著的效果, 这点是不可否认的, 但却不能形成一种长期机制;

4.真正有住房需求的购房者被限购政策所限制。

此外, 我国对于房产查询并未实现全国联网, 所以造就了一些利用法律法规与制度漏洞在房地产市场进行投机的人。

四、结论与建议

在房地产事业不断升温的情况下, 中国经济不断被房地产所捆绑。加之房地产商对财富的不断需求, 所造成的社会居民保障体系严重不足, 社会两极分化愈加严重, 影响社会和谐发展, 为了保障社会经济的可持续发展, 完善社会保障体系, 地方政府为响应国家政策纷纷出台“限购令”, 以达到房地产市场稳定的效果。

1.短期内, “限购令”的颁布从单方面限制了购房者对商品房的购买量, 达到了对房地产市场的控制, 同时也使得我国的房地产市场“硬着陆”, 无法在短期内复苏, 对我国经济的发展产生了巨大影响。对此, 我国要尽快形成房地产市场的调控机制, 进一步加大公租房、廉租房及经济适用住房等保障性住房的建设力度。在“十二五”期间, 我国要建设3600万套保障性住房, 使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设, 对稳定房地产市场将起到积极的作用。我国需要加快房产税的改革, 从税收方面有效控制房地产市场的发展。另外, 要建立健全全国房产联网核查系统, 避免“房姐”等类似事件的再次发生。

2.“限购令”的出台有效地抑制了房地产市场的投机行为, 也是对房地产开发商的重新洗牌, 从而规范房地产市场的发展秩序。但百姓最关注的商品房价格因其受多种因素影响, “限购令”只能将其稳定在现有水平, 楼价大幅下降的可能性是微乎其微的。“限购令”作为对房地产市场进行调控的行政手段, 要想成为一种长期机制, 仍需不断完善。国家应该将限购政策逐步向限购、限价、限贷等多方面进行调整。

3.2013年2月20日我国政府公布了最新“国五条”政策细则, 新政对我国的房地产市场形成新一轮的强烈冲击, 使有所回暖的房产市场迅速跌至“冰点”。受最新国五条的影响我国部分上市房地产企业股票一度跌停。国五条出台后, 其中有关二手房买卖要征收20%的个人所得税的政策引起广泛关注, 一时间各地房产中心爆满, 购房者抢在地方政府细则出台前抓紧时间过户, 二手房交易火爆。另一些有改善性需求的购房者, 也加紧对新房的选择, 如果新的细则实施, 势必使这些有改善型需求的购房者陷入一边是现有住房出售个税较高短期难以出售, 另一边是二套住房的首付比率在60%以上压力较大的两难境地。但从国家对房价的调控来说, 受新政影响, 购房者的购买欲望会大大降低, 需求量减少房价自会走上下行轨道。由此可见政府对房地产市场调控的决心并任重道远。

房地产市场的形势错综复杂, 并受宏观经济形势和国家政策的影响, 未来房地产市场需求的结构及模式仍会发生相应的变化, 所以说房地产调控未来仍是一项艰巨的任务。

房地产“限购令” 篇2

摘要：进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了天价房而大多数老百姓买不起房的局面，本文从政策分析角度分析限购令，首先通过分析我国房地产的现状，地方政府纷纷推出“限购令”，旨在抑制投机。本文简单陈述房地产的发展，从国家宏观调控的政策和目标出发，分析 “限购令”是否达到预期的效果，并对房地产政策提出相关建议。本文采用文献资料法，分析我国房地产行业的状况、对“限购令”政策进行解读。

关键词：限购令 房地产 宏观调控 利弊分析

中图分类号：F299 文献标识码：A

1999年至2003年为中国房地产业高速增长期，2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2009年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快，房价增速远超居民人均可支配收入，一般居民越来越难以承受，房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。2010年以来，全国各地一、二线城市有计划有步骤地集中出台住房限购细则，落实中央关于房价调控的政策意图。

一、限购令出台的必要性

（一）房价上涨过快

上海作为中国的一线城市，其房价对全国的房价有着的风向标的作用。在十年内，房价翻了几番。1999年上海房价为3176元，到2004年已经上升为6385元，之后一路攀升，2009【14】年已经达到15800元。而自2002年以来全国各城市房价不断攀升, 城市双富(负)现象严重，即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富。然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款, 即所谓负者更负。在国际上, 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标, 一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查, 2005 年 2月, 我国最具有影响力的 25 座大中城市市区每平方米商品房平均房价为 4523.12 元、人均可支配收入为 12575.44 元。以三口之家购买建筑面积为 80平方米的商品房为例,计算出相

【13】应房价收入比的平均值为 9.55, 远远高出国际比值。

（二）房产过度投资、投机导致泡沫经济

经济泡沫指的是在经济发展过程过程中经常出现的不均衡现象，具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格，那么就存在着【12】泡沫。”

2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，加上人民币升值等因素，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。国家计委经济研究所2003年发布了“中国行业景气分析报告”,认为目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象,并给出了判断房地产泡沫的“五高”标准,即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。中国人民银行之后也出台政策,对房地产贷款的违规情况进行清查,防范房地产可能出现的泡沫对金融机构的潜在风险。一方面,房地产是企业和个人的一种投资方式,另一方面,投资房地产又离不开融资,这中间就涉及金融机构和融资环境的问题,是资本运作的重要方面,也是广大企业十分关心的一个问题。

综上所述，2001年以来,中国房地产市场一直存在泡沫,从2004年开始,房地产市场的泡沫度急剧增加;2009、2010和2011年房地产市场泡沫度将分别为21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】产市场的高泡沫状况难以出现根本性转变。

二、限购令出台执行后后，房地产市场状况以及利弊分析 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件），其主要内容如下：

进一步落实地方政府责任，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策；强化差别化住房信贷政策；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导，新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。国务院办公厅

此次宏观调控的政策的出台，拉开了被称为史上最严厉的宏观调控政策“限购令”执行的序幕。全国各地具体执行落实的措施在某些方面有些许差异，但大体上都是落实了中央的文件精神。至2012年，限购令依然在执行之中，尽管关于限购令及其作用，无论是产业界还是学术界都没有一致的看法与结论，但是经过分析，限购令还是对房地产的市场起到了调节作用。

(一)我国房地产市场至今仍未完全成熟与完善，但可以从以下方面看看房地产市场的现状：

1.房价上涨的速度得到遏制。据最新数据显示：2012年第一季度，国内各大中小城市房屋成交价情况：整体成交均价环比下降3%，其中一线城市下降4%，二线城市下降6%，三线城市上升1%；整体成交均价同比上升2%，其中一线城市下降11%，二线城市上升6%，三线城【13】市上升35%。从一线城市的一手房的成交价格波动情况看，房价上涨过快得到一定程度的遏制。

2.房地产过热现象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。房地产投资增长,但增速放缓《蓝皮书》指出,“十一五”时期我国房地产市场总体发展向好,投资增长较快、增速回落,住宅投资占房地产投资比重上升。“十一五”期间,我国房地产投资累计达16.0万亿元,比“十五”增长10.7万亿元。年投资额由2006年的19423亿元上升到2010年的48267亿元。但是,增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地产投

【6】资年均增速分别为24.9%、26.1%和16.2%。由于房企层次不齐，情况各有不同。根据新浪财经网披露的最新数据显示，2012第一季度与2011年第一季度相比，大体上看，在一系列的严厉的宏观调控政策影响下，房地产过热现象得到一定程度的遏制。

(二)限购令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房价上涨过快。全国范围的房价上涨过快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投资、投机在一定程度上得到控制，房地产的过热、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，从国内房企的销售数量以及销售额来看，房企并没有继续扩大规模的趋势，在获利和融资方面保持原有水平。

（3）整顿房地产市场，给房地产降温的同时，促使房企内部整合。根据《财经》杂志2005年的调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。“限购令”使得一些中小房产商资金断裂而跑路，从而掀开房地产市场的黑幕的一角。房地产市场因此能到一定程度的整顿，涉及到政府官员腐败的能得到查处。而房企内部也出现整合，淘汰竞争力

[12]差、信誉不良、出于投机动机的房企，让房地产市场有序、健康的发展。

2弊

(1)有悖市场经济运行的公平竞争原则，加剧不公正，有违法制。限购令的表面政策目标是限制房价，但其涉嫌歧视危及了相关政策工具的合法性，巩固并强化了特权城市和城市特权，在传统的城乡二元隔离之外增加了地区间隔离，不利于市场自由的扩展和公民认同的增进。所谓特权城市，指的是北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。在毛主席时代，为维护林毅夫所谓的“重工业优先发展”的经济战略，城乡二元结构获得了体制化，“城市户口’’意味着充分的就业机会和福利保障，而“农村户口”则意味着“禁锢”。毛主席时代的财富积累模式是一种非常特殊的计划体制，“户籍”的意义早已超过了简单的人口管理，而成为盛装“特权”的巨大容器。“户籍”再次成为杀手锏，在“限内”与“限外”之间刻画出明显的身份等级，刺激着人们对特权的联想和对平等的期许。户籍歧视不仅针对农村和农民，还在城市之间构筑起了新的樊篱。限购令的有效规制对象并非那些在城市没有购房预期的农民工，而是相对于一线城市的那些二、三线城市的中产阶层。以往的“购房入户”毕竟还确定了一种相对明确的户籍获取条件，现在的限购令则从户籍现状出发限制购房。该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控(尤其是一线特权城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷。

从公平性上讲，“购房入户”毕竞有明确的市场标准，其政策正当性要超过目前的限购令。特权城市的“超额福利”是高房价的真实因素，因此调控的方向就不是撕开法律平等的薄纱而重祭“户籍”利器，而是反思这种“超额福利”的正当性与合理性。限购令重新充实了“户籍”的特权与福利内涵，与改革的分享逻辑之间存在紧张。可以预料，这种“毒性” 3

极大的严厉调控不仅效果难以持久(因为这是治标不治本，最终还是要回到常态化的市场机制之中)，而且会产生极大的副作用，比如再次动摇人们对市场自由、社会平等和政治认同的信【14】心。

(2)实体经济遭到打击。房产本质上算是实体经济的范畴，但是由于房地产市场的特殊性，大量的融资形成房市以及和金融千丝万缕的联系使得房地产市场具有某些虚拟经济的特点。且中国政府从2003年由于“非典”给经济带来负面影响就有意扶植房地产开发以带动经济发展消除“非典”的负面影响，近几年，在地方，房地产无疑成为支柱产业。2010年以来，以“限购令”为代表的宏观调控措施给持续发热的房地产市场泼了一盆冷水，与房地产产业相关的实体经济都受到不同程度的影响。房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期GDP增长速度，房地产业增加值占GDP的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产

【12】投资降低30%-40%，将导致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。房地产市场的低迷已经对相关行业的影响开始凸显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。

（3）金融秩序环境恶化，变脆弱。由于限购令作为行政手段的立竿见影的效果，很多中小房地产商资金链出现断裂，对金融系统造成难以估计的伤害。国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老手，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商―顶多是房地产创意策划和住房销售者。银行业也在追求利润的驱使下，自觉自愿地被开发商裹挟，而从各地所爆发出的一系列假按揭案件来看，许多银行人员成为骗局的组成环节，合谋将钱源源不断地从银行金库搬到私人家中。此时的房地产业更合适的【11】名称，应该是资金的合法输血管道。

房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低；而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰【11】退。

与此同时，国外资金仍垂涎于中国楼市。他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。为了绕开中国的严格规则，在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举

【11】地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6%至7%的年租金收益率。

三、“限购令”政策的发展

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

限购令作为短期的行政措施色彩浓厚的限购令在调节遏制房价过快上涨、遏制投机方面，效果是比较明显的。从发展中国社会主义市场经济的角度来说，房地产市场的真正供求需要正视。从市场的角度来调控供求是治本之策，但需要各种措施的综合运用。

限购令对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，“限购令”主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，“还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制，积极推进保障性安居工程建设,拓宽融资渠道,保障用地供应,提高设计水平,保证工程质量，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度,确保保障性住房建设可持续，同时要要加强和改善宏观调控；落实强农惠农政策；努力保持对外贸易稳定增长；大力促进中小【15】企业发展。”

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[14] 新浪财经网http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会讲话

四、致谢

最后的限购令 篇3

2011年，时任住建部部长姜伟新言称“不得已而为之”的楼市限购令，在“一刀切”的质疑声中横扫全国46城，目的是打压投资投机性需求、遏制房价上涨。

四年后的今天，市场形势反转，楼市已出现下滑危机。短短几个月，从少数几个城市的试探性放松，变为少数几个城市的“坚守”。

而面对库存攀升、去化乏力、房企资金链绷紧、土地收入锐减、地方债务承压等一系列困境，业内有人直指这是“行政打压的遗害”，也有人认为是市场发展的自然结果——事实已经表明，取消限购并没有起到预想的“量价齐升”的效果。

只顾退烧忘了治病

如果没有限购令，今天的房地产市场会是怎样一种景象？阳光100置业集团常务副总裁范小冲给出的答案是：“房价比现在跌得更厉害、下滑更严重。”

这要重新回到2010年。据国家统计局统计，当年全国房地产开发投资同比上涨33.2%、开发企业房屋新开工面积涨40.7%、土地购置面积同比上涨了28.4%、土地购置费大涨65.9%……全国投资热情高涨、政府积极卖地强力扩张、再加上货币超发引发的通膨，房价如脱缰野马，一路高涨。所以，为给楼市降温、平息民怨，限购令应运而生。

“先降温是应该的。”范小冲说，但后续市场化的、法律化的调控手段没有及时跟进，长效机制没有形成，“只顾着退烧却忘了治病，粗暴的行政干预带来了市场信号失真、资源错配等一系列问题。”

世邦魏理仕中国区执行董事陈仲伟也认为，“限购令起码避免了房价过大幅度的涨跌、一定程度上抑制了泡沫的快速形成，为房地产各个市场主体争取了一定的调整时间。”

他同样也不否认，限购违背了市场发展规律，短期内掩盖或延缓了问题的爆发，但并没有去积极解决，比如住建部原本准备要作为限购退出机制的住房信息联网、住房保障方式转为货币补贴等等，至今仍无实质推进，其中，房产税在过去几年的进展相当缓慢。

“人为打压房地产把国民经济也打了下来。”在原中国房地产开发集团总裁孟晓苏看来，对作为主导产业的房地产进行严格限制造成了需求不足、产能过剩，整个国民经济一片肃杀。

孟晓苏对《瞭望东方周刊》说，如果不是限购组合拳“把好好的经济之火扑灭了”，今天国务院也不必为拉动内需、促进就业费尽周折，“舍弃了房地产这个正面战场，只靠打游击作用有限”。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌坦言，限购政策“一刀切”，强度较高，过于坚决，“与当初政府对房地产的把握和判断能力，以及当时的市场形势有关”。在经历限购洗礼之后，政府目前千方百计去库存时已经顾及到了宏观经济整体，“采取的更多的是市场化手段，而不再是强力的政治行为。”

现在怎么办

取消限购作用有限，在本刊记者采访的多位业内人士看来，这与房地产过剩、市场预期改变、经济周期下滑、金融信贷政策不完善等等多种因素有关。

浙江置业房产集团有限公司董事长孙妙川告诉本刊记者：“要恢复元气，没有两年是缓不过来的。”在这个过程中，降价不但难以放量，还不时招致“房闹”，如果没有政策出手救市，至少在他的企业所在的绍兴，“50%的开发商都要倒闭”。

“现在怎么办？”中小房企们期待的是，从中央到地方能有一轮像“四万亿”那样强力的救市措施。“如果中央层面限贷不放松，地方不敢放，靠市场配置资源，银行没动力。”

在孙妙川看来，用行政手段打下去的市场仍须用行政手段补救，不然“让大家都等死吗”。

没有人坐以待毙。万科为促进销售消化库存，先后与百度、腾讯、淘宝合作以“互联网思维卖房子”；9月11日，与链家地产举行战略合作签约仪式，继续挖掘大数据平台，意在通过一二手房联动拓宽销售渠道。其他实力雄厚的品牌房企如绿地、世茂与平安好房达成协议突破银行信贷牢笼，计划以总额100亿元的首付款贷款，撬动千亿元房产销售。

“市场不相信眼泪和抱怨。”范小冲说，开发商的生存和发展来源于市场，尽管目前处于震荡下滑阶段，但无论从销售量还是销售金额来看都仍处于历史高位，城市化远未结束，未来仍有巨大的房地产需求。所以，开发商应该接受市场调整，迎接更加激烈而有序的竞争。

救市的尺度

长期依赖土地财政的地方政府也在寻求突破。在放松或彻底取消楼市限购令之后，掀起了第二轮“救市潮”。

2014年8月8日，福建省住房和城乡建设厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》成为首个省级救市文件。这份被称为“闽八条”的文件内容包括：支持家庭改善性住房需求并要求商业银行和金融机构在贷款供应及利率方面提供保障和优惠。

9月15日，湖北省城乡建设厅发布通知，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行；贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍；个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。

9月22日，福州市政府网站发布《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》，对首套房的认定标准也作出了调整。

不过，比较确定的是，幻想政府出台类似“四万亿”那样的强刺激不太现实。

“目前正处于上一轮政策的消化期，此时放开货币政策，必然会使产能更过剩、通胀更严重。”顾云昌说，整个货币政策层面不可能放松，但是“也有理由建议保证房地产贷款特别是个人住房贷款”，使得定向刺激、微刺激发挥一定作用。

中央层面已经明确提出支持首套房贷，9月30日，央行发布通知要求对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。”

市场越辨越明？

“我们不可能再依靠增发货币来刺激经济增长”——9月10日，李克强总理在夏季达沃斯论坛上的表态也让各方对当前经济形势少了许多担忧。

事实上，无论是中小房企还是品牌开发商，持乐观态度、积极拥抱改革者仍占主流。从《2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况》的数据来看，新开工面积同比下降10.5%，但降幅收窄了2.3个百分点，企业购置土地面积增速回稳、土地成交价款增速提高了三个百分点。“这说明企业对后市不像上半年那样悲观。”易居中国执行总裁丁祖昱分析说。

范小冲认为，房贷政策放松只是时间问题，对开发商来讲，会促进销售、加快营销。但房价再次大涨可能性极小，“除非一线城市全面放开限购和限贷，广大二三线城市目前要紧的还是去库存。”

地方政府如何以更加科学的调控手段发挥政策应有的作用？陈仲伟认为，应该减少土地供应、减缓市场压力。范小冲则表示，正确认识房地产行业在整个国民经济中的地位，强调城市建设与产业配套相辅相成、相互匹配，才能不辜负“时代赋予我们的发展良机”。

房地产“限购令” 篇4

为了遏制房地产企业投资过热、部分城市房价过快上涨等现象, 继2010年4月17日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (简称“国十条”) 后, 截止至2011年4月12日, 我国共有35个一、二线城市相继出台贯彻这一新政的地方细则。严峻的“限购”政策, 使我国房地产企业的市场竞争格局发生了重大改变。绩效管理作为实现企业战略的一大重要手段, 更是企业管理的重要组成部分, 而绩效考评作为企业绩效管理的主要内容, 其重要性应受到管理者的关注。本文采用理论和实证分析相结合的研究方法, 力求有所创新。

►►一、房地产企业内部各级责任中心及其绩效内容简述

1.房地产企业成本中心的含义及其绩效的内容

成本中心 (cost center) 是指管理者只对成本或费用负责的责任中心。该中心一般只发生成本 (费用) 而不形成可以用货币计量的收入, 通常其经营活动只对成本的高低发生影响, 即任何不能取得收入的责任领域都可以确认成为成本中心, 因此成本中心的应用范围最广。

2.房地产企业利润中心的含义及其绩效的内容

利润中心 (profit center) 是指管理者既对成本负责又对收入和利润负责的责任中心。利润中心具有独立或相对独立的收入和生产经营决策权, 该责任中心往往处于企业中较高的层次, 它的权利和责任都大于成本中心而小于投资中心。在企业中, 利润中心一般指拥有产品或劳务生产经营决策权的部门, 它能通过生产经营决策, 对本单位的盈利施加影响, 为企业增加经济效益。在房地产企业中如分厂、分公司, 甚至有独立经营权的公司部门等都可视为一个利润中心。

3.房地产企业投资中心的含义及其绩效的内容

投资中心 (investment center) 是指既对成本、收入和利润负责, 又对投资效果负责的责任中心, 是一个就本身投资基础的盈利能力对最高层管理者负责的企业单位。投资中心处于各级责任中心的最高地位, 它一方面代表了最大程度的分权, 同时也承担了最大的责任。投资中心是利润中心的一般形式, 其获利能力与其所使用的创造利润的资产相联系。即投资中心是指当下集管理者具备利润中心所描述的全部职责, 同时又对于营运资本、实物资产也具有责任与权力, 并以其所使用的有形资产、财务资产的水平来作为绩效计量标准的中心, 例如房地产企业所属的子公司、分公司、以及事业部如投融资与营销管理部等都可作为投资中心。

►►二、限购令的执行对房地产企业内部绩效的影响分析

我国房地产限购令使房地产行业的存货压力也将进一步上升, 这必然会对房地产企业内部各责任中心绩效产生影响。

1.限购令对房地产企业成本中心绩效的影响

受房地产限购令这一调控政策的影响, 2011年1月至5月, 我国全国128个城市土地出让金总额约6659亿元, 相比去年同期下滑5个百分点。其中, 住宅土地出让金约5193亿元, 同比下滑14个百分点。而北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。土地费用、建筑安装工程费用占有在房地产企业成本构成中很大的比例, 住宅土地出让金的减少反映出随着房地产限购令调控效力的释放, 房地产开发商预期资金紧张而逐渐减少购置土地的心理。除了对土地费用、建筑安装工程费用进行陈本控制以外, 还应针对管理费用、营销费用等间接费用进行成本控制。自限购令推行以来, 万科房地产公司严格贯彻费用控制标准, 将管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%, 营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%, 成功地作到强化成本管理和费用控制能力的目的, 以此来降低限购令对其的影响。

2.限购令对房地产企业利润中心绩效的影响

受政策环境与市场形势变化的影响, 我国商品房成交呈现出较大波动。在2010年二季度后, 政府先后出台多项措施对楼市展开调控, 房地产市场成交迅速放缓。其中, 重点城市2010年全年的成交面积整体呈萎缩态势, 而价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度相对更大。

2011年1-2月全国商品房销售面积达7155万平方米, 同比增长38.2%, 增幅比去年全年回落3.9%。其中, 商品住宅销售面积增长36.6个百分点;办公楼销售面积增长84.6个百分点;商业营业用房销售面积增长43.0个百分点。1-2月, 商品房销售额达4116亿元, 同比增长70.2个百分点, 增幅比去年全年回落5.3个百分点。其中, 商品住宅销售额增长70.8个百分点, 办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8个百分点和63.3个百分点。

今年3月份, 与2月份相比, 在我国70个大中城市中, 新建商品住宅价格环比价格下降的有12个城市, 持平的有8个城市。与2月份相比, 3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。与去年同月相比, 70个大中城市中, 同比价格下降的城市有2个, 比2月份增加了1个, 同比涨幅回落的有46个城市, 比上月增加了16个。由以上数据表明, 在商品房限购令的影响下, 我国房地产市场在商品房销售量和价格正朝着政策所预期的方向发生变化。

从图2, 可以明显看出北京从2010年7月份开始其销售额增速逐月下降并出现负增长, 而全国商品房销售额增速也呈现下降趋势, 销售额的下降必然影响到房地产企业的利润, 从而也会对房地产企业利润中心绩效产生影响。

仍以万科企业股份有限公司为例, 限购令的实施对其利润中心有着较为显著的影响。万科公司4月7日公布了其3月销售及新增项目的情况。该公告显示, 在2011年第一季度, 万科公司累计实现销售面积303.8万平方米, 销售金额355.1亿元。据悉, 受春节假期的影响, 历年3月份的市场成交量往往较2月份会有较大幅度的环比增长。但在今年三月, 这一季节性增长并未出现。而万科公司重点关注的14个城市 (北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、苏州、无锡) , 3月成交面积环比下降15个百分点;与去年同期相比, 成交面积和金额则分别下降了32个百分点和37个百分点。2011年3月份, 万科公司净利润率、流动比率同比下降3.50、18.32个百分点。

3.限购令对房地产企业投资中心绩效的影响

据中经网2011年公布的数据显示, 在2011年一季度我国房地产开发投资共计8846亿元, 同比增长34.1%, 增速同比减缓1%。其中, 我国东、西部地区投资分别为6465亿元和1735亿元, 同比增长31.2%和39%, 增速同比减缓4.6%和1.1%;我国中部地区投资为1647亿元, 同比增长39.3%, 增速同比加快了11.1%。31个省份房地产投资同比增速均达两位数, 增速较快的贵州、新疆、河北分别增长99.3%、79.4%、9.4%。其中, 18个省份增速加快, 贵州、新疆分别加快51.5%和51.3%;12个省份增速减缓, 海南、北京分别减缓93.1%和60.5%;西藏地区缺少去年同期数据。可见, 房地产限购令也将对房地产企业内部投资中心产生较为显著的影响。

通过万科公司对外公布的各重要财务指标数据 (图3) 来看, 我们可以看出从2010年3月至2011年3月, 在“限购令”的影响下其各级内部责任中心的绩效考评指标均受到较为显著的影响, 并大都呈现下降趋势。伴随着房地产市场显著降温, 房地产企业销售压力空前增大, 市场成交量在逐步放缓、减少, 最终成交量的减少便直接影响到企业内部各级责任中心绩效。绩效考评在企业管理中具有着核心控制地位, 因此, 对于房地产企业来说内部绩效考评的改进完善迫在眉睫。

►►三、限购令下房地产企业内部绩效考评的政策建议

房地产一位业内人士指出, “房地产已告别了短跑时代, 进入了马拉松长跑, 拼的是耐力。短跑冠军, 将面临着生存问题, 企业必须成为长跑冠军, 才有可能长寿。”预计在未来一段时期, 商品住房可售存量将延续上升趋势, 这无疑将导致房地产市场竞争将更加激烈。在此时期, 拥有核心竞争力的企业才能得以生存。正如薛荣贵所说合理的对企业内部各级责任中心进行绩效考评能“最大限度地调动各个责任中心的工作积极性, 促使其相互协调并卓有成效地开展各项活动。”

房地产企业若想在日趋激烈的市场竞争中保持市场的领先地位, 并且具有较高的市场占有率, 提高企业在行业中的核心竞争力, 只有通过建立起有效的绩效考评体制, 才能有效的改进组织绩效、确保企业经营总目标的实现。

在建立绩效考评体系时, 应考虑以下几点:

第一, 房地产企业各责任中心应合理设定明确、一致的总体目标。责任中心作为房地产企业内部的各个局部, 局部利益应当服从企业整体利益, 企业内部各级责任中心的目标应当与企业总体目标保持一致。房地产企业应针对其自身管理现状和水平以及外部现实条件而言, 合理创造出适合自己企业的绩效管理体系, 而不是生搬硬套其它行业或同行业企业的战略目标, 不同的公司需要根据自身的企业战略、内部文化、管理基础、以及员工素质制定目标, 需要考虑该体系提出的目标要求是否现实可行。以万科公司为例, 其绩效考评集团具有相应的指引, 万科各分公司的考核程序和方法均有所差异, 而其差异与各分公司的内部文化差异、管理的成熟度以及公司发展所处的阶段密切相关。针对房地产企业成本中心的特性, 其总体目标应注重控制节约原材料与动力消耗、节约管理费用、制造费用;对于利润中心, 应当事先做好各项预测, 做好分析对利润实现与未实现的情况, 再次是通过降低成本, 提高利润;对于作为企业最高层次的责任中心的投资中心, 管理者在投资前对应投资什么, 应该在何时投资, 以及将会面临什么样的环境、能得到什么样的效果进行充分研究、分析。本文认为, 面对严峻的调控政策, 房地产企业投资中心可以考虑通过减少不必要的成本, 开拓新的销售渠道等措施来增加利润。

第二, 房地产企业应合理设定绩效考评指标, 即对各责任中心需要根据其本身特性设定不同的考评指标。企业内部各级绩效考评的指标有很多, 每个指标都有它的优缺点, 因此, 在实际运用中, 应根据具体的情况有针对性地加以选择。一般来说, 房地产项目开发所控制的重点就在于企业是否有按计划成本、目标成本完成项目的开发目标, 是否有在短期内实现项目销售以及资金回笼。因此我们在设计绩效考评指标体系时, 就应当重点关注销售收入、成本、以及项目开发节点等关键指标的完成情况。与此同时, 考评指标可以参照平衡计分卡进行包括财务、客户、内部流程、学习与发展多个维度的、兼具财务与非财务方面来设计。

第三, 房地产企业应加强全过程的管理, 严格落实绩效反馈环节, 作到奖惩分明。绩效考评的结果时常缺少反馈沟通, 企业应多多鼓励各责任中心员工投入参与, 根据其考评结果给予其正面的、建设性的反馈意见, 以便让其了解到组织绩效与组织期望之间的差距。

绩效考评在企业管理中具有核心控制地位, 它是组织实现企业总体目标的有效控制手段, 合理的绩效考评体系可以有效地促使各级责任中心的工作, 为实现企业总体目标而努力。因此, 随着房地产限购令政策的出台, 房地产企业行业竞争程度日趋激烈, 房地产企业管理者更应注重加强落实企业内部绩效管理工作。

本文通过结合我国万科房地产公司的绩效考评情况, 对企业内部责任中心绩效考评相关理论进行了综合论述, 并重点突出了企业内部责任中心绩效考评的主要考评指标及方法。最后, 针对房地产企业内部各级责任中心的特点给出了相应的政策建议:首先, 房地产企业各责任中心应合理设定明确、一致的总体目标;其次, 房地产企业应合理设定绩效考评指标, 对各责任中心要根据其本身特性设定不同的考评指标。如面对严峻的调控政策, 房地产企业投资中心应考虑减少不必要的成本, 开拓新的销售渠道等措施来增加利润, 并据此设计绩效考评指标;再次, 房地产企业应加强全过程的管理, 严格落实绩效反馈环节, 作到奖惩分明。

西安市限购政策及限购令解读 篇5

1、哪些地方属于西安市户口?

9区4县

9区：新城区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区

4县：周至县、蓝田、户县、高陵

2、那些房子属于限购的类型？

商品住宅、二手住房、公寓、拆迁安置房和商住

写字间和商铺不在限购之内

3、限购令针对的人群有哪些？

1）限购在执行中都是按家庭来界定的，如果两代人户口在一个户口薄上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。

2)本地学校的集体户口也在限购令内。

3)西安市驻军军官不限购房，士官不得购买。

驻军指9区4县的军官不限购；军官、军人的户口是随军走的；外地驻军，结婚了的，只要配偶有一方是西安市户口，就可以按西安市户口对待。

4、填写购房资格申请续地哪些资料？

西安户口：身份证、户口本、结婚证/单身证明、方章

外地户口：身份证、户口本、结婚证/单身证明、方章、一年以上社

保或个人所得税。

注:单身证明从法定结婚年龄开始男:22女：20 在户口所在地的民政局。

离婚了的从离婚之日开始

18~22/18~20岁不需要开。

5、哪些区域需开具无房证明缴纳契税？

首套面积在144平米以内

城六区、陕西省以内城六区以外——为了尽快领证，享受契税的优惠政策。

3%是契税的征收标准1%和1.5%是优惠政策，但必须开具无房证明；在开具无房证明，根据面积享受优惠政策。

冷眼观察限购令 篇6

本轮限购相对于上一轮而言，呈现出如下几点变化：(1)上一轮除深圳为“限购”要求外，其他限购城市均为“新购”要求。(2)措辞亦有微小变化。本轮限购城市对于不合条件购房者，则要求“暂停购房”，这一轮限购基本上按国八条要求，对于不合条件购房者则要求“暂停售房”，一字之差则多了开发商的告之义务。(3)购房流程增加，交易时间拉长。本轮限购后，各大限购城市基本上都要求购房者去专门的政府窗口，获取购房资格证方可购房，尤其是北京至少需要5个工作日。

限购的一个重要原因就是房价的过快上涨，然而房价过快上涨，是因为货币的超发所导致的通货膨胀所引起的，据统计，2010年货币供应量超过GDP八成多。过多的流动性带来物价(包括资产价格)快速上涨和财富的缩水，而股市在2007年见顶后一直在3000点上下波动，不利于财富的保值增值，而楼市在2009年大反弹后，价格快速上涨，正好满足了居民财富的理财要求，从而推动了楼市交易的旺盛和价格的继续上涨。为防止房价继续过快上涨，不得不出台限购来抑制需求，以期达到房价的稳定，所以通胀才是楼市限购最根本的原因。基于这种判断，世联研究认为，限购仅仅是解决通胀问题的楼市办法，但并不能从根本上改观流动性过剩问题，所以注定限购只能是一个暂时性手段，待通胀问题解决，楼市发展理性后，自然会是限购政策退出之时。

限购的另一个重要原因就是楼市供求失衡。层价的过快上涨源于楼市供不应求，导致房价决速上涨，业主(包括开发商)捂盘惜售。此外，还有一个重要原因是自1998年以来，保障房建设的严重缺位，导致所有的住房需求被推向商品住宅市场，最终带来近几年来商品住宅市场的快速发展。虽然2010年要求开工建设580万套保障房，最终开工590万套，2011年要求开工建设1000万套，但这么大的量真正要推向市场来改善楼市供求关系，估计要等到2011年下半年才能真正看到效果。限购在促供应方面有两个作用：一是通过抑制需求，逼迫业主释放存货来满足需求；二是为未来大量潜在供应争取更多的时间，并保证潜在供应顺利转化为现实供应。

供不应求是楼市非理性发展的直接原因，但楼市投机需求的大量存在加剧了这一矛盾。尤其是众多投机需求在一线城市所获高额回报的示范作用，在推动一线城市房价快速上涨的同时，也带来二三线城市成交量的大幅增长和房价上涨。为了更好的发挥限购对楼市“抑需求、促供应”的作用，限购范围不得不再次扩大，从而使得炒房团无房可炒。

限购令是典型“有形之手”对社会资源的再配置，因其强制性和部分不合理因素，而广受争议，主要集中在如下三个方面：

第一，对非户籍居民家庭的限制被认为“排外”。尤其是对那些首套需求的非户籍居民家庭的限购，被广泛认为是“误伤”。

第二，对非户籍居民家庭的社保和个税缴纳证明之要求，亦饱受批评。由于但社保覆盖度的不足，和部分外来务工人员收入的低下，导致部分合年限的真实需求，因无法提供社保和个税缴纳证明而被限制购房；另一方面，银行存款的利息所得税亦为个税，是否意味着非户籍居民家庭可以凭此购房还有待事实验证。

争议三：限购限不了补社保、补税单和假离婚的歪招。补社保、补税单和假离婚是去年限购城市的规避手段，今年限购趋严，势必会导致上述手法被更广泛的使用。

限购令对房价的影响 篇7

关键词：宏观调控,限购令,房价

一、相关政策出台的背景

中国经济自2003年迎来新一轮经济周期上行阶段以来,中国大中城市房价也开始上涨,特别是北京、上海、广州这些城市房价的上涨尤为明显。房价的这种上涨会带来比较突出的两个负面结果就是:一方面,从社会的角度讲,房价的过快上涨加大了中国广大工薪阶层的生活成本,从而也加剧了社会的潜在矛盾和冲突,这种矛盾和冲突会威胁到社会的稳定,因而需要调控房价以缓和这种社会矛盾。另一方面,从经济的角度讲,房价的飙升是资产价格上涨的一种典型表现,如果任其自由发展则很可能出现资产泡沫 (甚至一些地区已经出现了泡沫),而泡沫一旦破裂则后果很严重,资产价格的下跌会进一步影响到实体经济,很可能把一国经济拖入长期的停滞,上世纪90年代日本经济泡沫的破裂引起的衰退和停滞一直持续到了现在就是一个很典型的例子。这就是中央政府出台房地产调控政策的大背景。

二、从供求角度看限购令对房价的影响

1、短期影响

从需求面讲,限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者,从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场,这会造成房屋需求的萎缩,在其他条件不变的情况下,短期内房价会下跌。另外,满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买,这在短期内也会造成成交量的下跌,从而也会带来房价的下跌。

从供给面来看,短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和居民通过预付款购买的在建的房屋。一般说来,这些在建的房屋是以前决策带来的住房投资,跟现期的政策变化没多大关系。因此,可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化。

因此在短期内,限购令的出台会带来房价的下跌,包括新房和二手房成交价的下跌。但是,由于住房需求是刚性的,居住是一种必需品,所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后,这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等,因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

2、中期影响

从中期来看,限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间。限购令是个政策性的东西,它不是一项具有长期影响的根本制度,只是个过渡性的东西,寿命是有限的。一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要,该政策就会被取消。那么可以推知,政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了。所以,从需求面讲,限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间。如果该政策一直被执行的话,一部分购房需求就会始终被抑制,从而始终对房价上升起到一定的抑制作用。

再从供给面来看,中期内房屋的供给量主要取决于可用于建房的土地供应量和房屋供给的结构。“京十五条”对土地供应做出了一些规定,包括保证土地的供应和加强保障房、公共租赁房的供给等,但土地供应的上限也是受到国土政策的限制的。因此,理论上讲,中期内房屋的总供给量会上升,这样会促使房价下跌。

但是,如果回到现实来看的话,政策的执行可能未必就按文件的要求来走。现实中,开发商作为房地产建造的一线执行者,他们建造房屋是以利润最大化为目标的。在土地供应量有限的情况下,他们会尽可能建造出附加值较高的房屋,而这类房屋中有相当比例是面向富人的,一般来说,这种房屋的平均价格也比较高。所以,从中期来看,现实中房屋的供给结构会发生变化,而这种房屋供给结构的变化是会促使房价上涨的。

综上分析,限购令中期内对房价的影响不明朗,现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。当然,这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止,这是个比较复杂的问题,它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响,作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整,以最大化其收益。

3、长期影响

影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。中国经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的,因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度,就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样。

从供给方面来看,长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的,房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。在全国或北京的房屋需求达到饱和之前,土地供应的存量如果被耗尽的话,就只能带来后续房价的不断上涨。而在需求未饱和之前,不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的。限购令对房屋供给的长期影响几乎看不到。所以,从长期来看,几乎可以忽略限购令对房价的影响。

三、限购令对房价的影响中的金融因素

房屋是一种非常特殊的商品,它既是耐用消费品又是投资品,影响房价的因素非常多,不仅包括经济层面的因素,也包括金融层面的因素。因此,房价是多种因素作用下的一个综合表现。比如,上文对房价长期走势的分析是在对宏观经济长期表现乐观判断的基础上进行的,其他因素对房价的影响可能比限购令本身的影响更重要,并且这些因素可能会影响到限购令的持续时间和执行与否。下面就加入金融因素对房价的影响。

房价自2003年以来一直都上涨,令人奇怪的是:为什么2009、2010年房价就上涨的异乎寻常的快呢?根据国家统计局对GDP增长率的初次核算,2008、2009、2010年这3年GDP增长率分别为9%、8.7%、10.3%,而这3年也正好是中国经济面临全球金融危机冲击的3年,2009年是实体经济增长最慢的一年,却和2010年上半年一样是房价上涨最快的一段时间,怎么解释这个现象呢?看看央行广义货币供应量(M2)或许会有个说法。2008年M2是47.52万亿元,同比增长17.8%;2009年M2是60.6万亿元,同比增加27.7%,比预期17%的增长还高10%,为过去10年里增长最快的一年;2010年M2是72.6万亿元,同比增加19.7%,为过去十年增速第二高。为什么这些现象就不早不晚地碰到一起了呢?据此似乎可以认为,2009、2010年房价的过快上涨主要是由于货币投放量过多造成的。再想想2008年批准的4万亿投资,其造成的后果也开始显现,为什么普通劳动力工资的突然上涨?用工荒不早不晚地也在2010年、2011年这些点给碰上了?

据此可以看到,限购令的出台可以说是抑制房价的一种退而求其次的办法,它不是从源头上去遏制房价的上涨,控制货币的投放量才是根本的。但货币政策的实施(M2的过多投放) 又受到于宏观经济的表现和外汇储备变化、汇率形成机制、资本账户开放等因素的制约。

但反过来也要看到,虽然限购令不是抑制房价的治本之策,但是它能比较有效地抑制当前国内非常充裕的闲置资金进一步流向房地产市场,把相当一部分闲置资金挡在了房地产市场之外,这些资金的持有者因为户籍身份的限制而无法进入房地产市场,投机因素也是这样被抑制了,房地产市场需求面的资金被如此阻隔之后,需求也就受到了比较大的重创,所以房价就会下跌。由此可以看出,某种程度上讲,限购令的出台是被货币政策逼出来的。那么,据此再往下思考一步,当货币政策的压力比较小的时候 (比如说货币政策能够单独应对房地产市场波动的时候或者转向紧缩政策的时候),可能限购令也就没有存在的必要了。限购令一旦取消,也就不会对房价有什么影响了。限购政策出台时,宏观经济面临比较大的通货膨胀压力,货币政策也在调转方向,根据宏观经济的走势,如果经济跌入下行通道的可能性越来越大的话,限购令被取消的可能性也就会越来越大。

四、关于房价的后话

“限购令”的行政法思考 篇8

一、限购令的法律性质

限购令是一种行政行为, 行政行为最重要的分类就是抽象行政行为和具体行政行为。而抽象行政行为和具体行政行为的区别点在于其行为的对象是否是不特定的、行为的效力是否具有普遍性和反复适用性以及行为是否具有不可诉性。从限购令的特点来看, 首先其所针对的对象并不是特定的一部分人, 而是对房产交易行为的一种限制, 并且其在颁布时对象的数量是不确定的。其次, 从国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 (国发[2010]10号) 可以看出, 在限购令失效前, 其对房产交易的影响普遍的, 是可以反复适用的。因此, 笔者认为限购令是由行政主体作出的, 对不特定行政相对人具有普遍约束力的, 可以反复适用的行政行为, 符合我国相关法律法规对抽象行政行为的认定。

二、限购令的合法性分析

自限购令出台后, 其最受争议点在于其法律依据不足。

首先, 部分学者认为《价格法》是限购令的法律依据, 但我国《价格法》第30条规定:“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨, 国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率, 规定限价, 实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施”, 从此点可以看出当重要商品的价格显著上涨或者可能出现显著上涨时, 国务院和省一级的人民政府可以采取干预措施。其实施主体是国务院和省、自治区、直辖市人民政府, 而对于很多地方政府出台“限购令”而言, 其并不是省一级政府出台的, 在这种情况下可能就是不合法的, 尽管“新国十条”“新国八条”对省级以下政府有授权, 但这并不能成为地方限购令的主体适格当然原因。其次从该规定可以看出这种干预措施只能是暂时性的, 而非长久性的。我国的房地产市场的确存在着价格虚高的状况, 但是房地产价格出现大幅度过快上涨的判断标准还不确定, 断然采取此行为可能会严重侵犯公民的自由权和财产权。最后, 限购令并不是对房地产所采取的价格干预措施, 而是对房屋购买数量的一种限制, 不符合《价格法》的要求。因此《价格法》并不能成为限购令的法律依据。

其次, 我国《合同法》第四条规定当事人依法享有自愿订立合同的权利, 任何单位和个人不得非法干预, 《合同法》第七条规定当事人订立、履行合同, 应当遵守法律、行政法规, 同时《合同法》第五十二条规定合同无效的情形之一“违反法律、行政法规的强制性规定”, 这里的法律是指狭义的法律。限购令作为规范性文件, 当事人之间关于购房的合同并不能因为违反此规范性文件而无效。限购令违反了合同领域内最宝贵的合同自由原则, 是不符合《合同法》精神的。

最后, 在限购令中还体现出一点就是我国存在已久的身份制度或者是户籍制度, 根据《宪法》第三十三条规定“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”, 限购令中对不同户籍的人给予不同的购房的权利, 这在一定程度上违反了《宪法》的规定。

因此地方政府限制公民购房的权利是违反《宪法》和法律的, 是对公民基本权利的一种侵犯。

三、限购令的合理性分析

限购令作为一种抽象行政行为, 其理应符合比例原则。比例原则首创于大陆法系之德国, 曾被德国行政法学鼻祖奥托·迈耶尔誉为行政法中的“皇冠原则”, 被我国台湾地区学者陈新民教授称为行政法中的“帝王条款”。行政法意义上的比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外, 行政主体还必须选择对人民侵害最小的方式而进行。

限购令出台的目的是为了限制住宅的投资投机需求, 但是限购令所采取的限制买房主体资格、买房套数, 以及差别化的住房信贷政策, 基本上是对房地产开发和交易末端之买方进行限制, 而在对解决地方土地财政导向、市场刚性需求旺盛、市场投资渠道有限等问题上并没有实质性的突破, 这在一定程度上反映出限购令并不能很好地解决住宅投资投机需求, 并且还有可能会导致市场调节失效和其他有关市场的连锁反应。同时, 限购令在房价上涨的真正原因仍不十分确定的前提下, 通过违法限制公民基本权利的手段, 限制了市场主体的购房行为, 让一些对房屋需求的人无法购得房屋, 使二三线的房屋的价格上涨, 这大大超过了限购令目的之价值所在。它对市场主体的利益限制过多, 导致市场主体铤而走险, 这是对行政相对人利益较大侵害。因此, 限购令是不符合比例原则的, 则在面对房价上涨的情况, 政府完全可以采取其它一些对行政相对人侵害最小的措施。

结语

正是由于房产限购令作为一种抽象行政行为, 其不具有可诉性, 导致目前难以对房产限购的行政行为进行法律救济, 行政相对人的合法权益得不到保护, 同时限购令强化了户籍区别对待, 也是对人的自由的一种侵犯, 因此限购令应及时退出房价宏观调控的机制, 政府机关应该采取其它合法合理的措施来予以控制房价。

摘要：自2010年房产调控措施实施已经一年多了, 房屋“限购令”的法律属性引起了很大的争论, 其合法性与合理性一直面临着质疑, 对其是否具有合法性和合理性进行分析后, 应让“限购令”退出, 寻找能遏制过度投资投机, 促使房地产市场平稳发展的长效机制。

关键词：房产限购令,抽象行政行为,合法性

参考文献

[1]宁清华:《论房屋“限购令”与行政法上的比例原则》, 《法制与社会》, 2012 (03) 。

[2]符启林、王亮:《限购令法律问题探究》, 《中国房地产》, 2011 (16) 。

汽车“限购令”的法律问题研究 篇9

从1994年起,上海将执行新增客车额度进行拍卖车牌的政策,执行非公开拍卖、留有最低价的政策,每月额度不到一万辆,以此来掌控机动车数量的增加。而2010年12月23日,北京作为首都公开发布《北京市小客车数量调控暂行规定》成为全国第一个颁布汽车限购令的城市。北京执行摇号购车,对小客车进行数量调控和配额管理制度。

2011年7月11日,贵阳颁布限购令《贵阳市小客车号牌管理暂行规定》,实施号牌分类制度,将专段号牌和普通号牌发给地方新增加的小客车群体,从而达到控制车流量的目的;限购令规定,不满9座的载人客车能够选择专段号牌或者普通号牌。2012年6月30日,广州声明对中小型客车进行配额管理,发表《关于广州市试行中小客车总量调控管理的通告》,并且将试行期定为一年。面向广州中小型客车实施总量控制,中小客车增量配额为120000辆。随后,天津、杭州、石家庄相继发布限购令,而于2014年12月30日,深圳突然颁布汽车限购令,成为第八个实行汽车限购令的城市。

二、我国汽车限购令中现存的法律问题

(一)汽车限购令中公民财产权的问题(限制了公民的契约自由权)

我国《合同法》第3条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方”;第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预”,均体现公民契约自由的精神。部分学者认为汽车限购令明显侵犯了公民的契约自由权,认为限购令只是一种政府出台的政策,它不能违背上位的法律,应遵循合同法上的规定,公民应享有契约自由权。

(二)汽车限购令中节能减排工作和新能源开发的问题

汽车限购令的出台,使大部分消费者更加青睐高端车型,从而抑制了自主品牌车型的销量和发展,这间接影响了节能和新能源汽车产业的发展。例如国家发展小排量的汽车和电动汽车的计划将直接受到影响,从长远上看不利于治理污染和环保事业的发展。

(三)汽车限购令对我国汽车产业的不良影响

汽车限购令直接影响汽车销量,限购政策对购车者心理也会产生影响导致其改变购车的行为。依据中国汽车管理协会的统计,限购令的施行,使本地汽车销量降低25%左右,销量缩减40万辆左右,大约是汽车年销量比重的2%。中国自主品牌轿车车型集中在1.6升排量以下,限购令使得汽车市场上各品牌之间的竞争发生重大改变,甚至直接危及中国自主品牌发展。而另一方面,某些汽车品牌的脱销会使得汽车经销商利用消费者的急于购车的心理,不合理的设置汽车购买加急费,增加消费者的购车成本,造成消费者不必要的资金浪费。

三、汽车限购令的法律问题分析

(一)主体合法性分析

主体的合法性,首先应判断主体是否有权或者经过授权来制定相关法律法规、政策措施。以天津市为例,天津市汽车限购令的颁布主体是天津市政府。地方政府颁布的政策措施只能适用于本市范围以内而汽车限购令的适用范围是天津市市区以内,属于天津市政府所管辖的范围。行政机关没有立法权,无权制定法律、地方性法规。天津市汽车限购令颁布的形式为《通告》。具有专业性特点。因此,从本质上来说汽车限购令是一种公共政策而不属于法律。通告指在一定的范围内遵守或已知的事项时应使用的文件,属于较低层次的规范。天津市政府以通告的形式颁行限购令是合法的,天津市政府属于直辖市级的行政机关,有权制定实施此类规范的。所以,从适用范围、措施属性、效力层级上来看,天津市的主体身份都是合法的。

(二)程序合法性分析

分析程序的合法性首先须判断制定汽车限购令行为的性质。依据《行政处罚法》和《行政许可法》等相关法律规定,“创制新的处罚事项或新的许可事项称为设定”。规范的设定就是创设新的规范调整事项,这种权利称为设定权或创制权。而汽车限购令实质上是创制新的调整规范,即对汽车消费、通行行为的进行规范,属于一种设定行为。法律上对规范设定权的主体、不同规范设定权种类的归属的界定较为模糊。但制定程序并未违反相关法律,天津市政府声明在政策制定和执行的过程中秉持公平、公正、公开的精神。但部分群众表示在汽车限购令的决策过程中政府并未充分重视民意的表达参与和回应。例如深圳汽车限购令的颁布,2014年12月29日,深圳突然抛出汽车限购令。下午5点宣布文件,半小时内立即生效,紧接着执法队开始行动封锁4S店。公民顾大松认为深圳市的“突击”限购行为是非法的,广东省法制办应当进行严格调查并派专门机关进行审查,以确保公民权利不受侵害。

摘要：现今我国已经有8个城市为了解决交通拥堵和环境污染问题而采取了汽车限购令政策。本文从汽车限购令的发展沿革透视我国汽车限购令中现存的法律问题,包括汽车限购令中公民财产权的问题、节能减排工作和新能源开发的问题、汽车限购令对我国汽车产业的不良影响。并就汽车限购令的本质、法律性质等方面分析汽车限购令的合法性和合理性。

关键词：汽车限购,公民权利,城市交通

参考文献

[1]吴勇.理性分析和看待部分城市的汽车限购政策[EB/OL].中国汽车工业信息网,2013.

楼市限购令为啥和户籍干上了? 篇10

今年1月26日,国务院公布了新一轮楼市调控政策。为了配合“国八条”,2月16日,北京市出台房地产“限购令”15条细则。随后,上海、广州、青岛、南京、成都、长春、南宁和贵阳等城市出台住房限购细则,尽管各有不同,但是与户籍挂钩则是一致的。可以说,一场全国范围内的房地产调控大幕已经徐徐拉开。

各方经济学家将目光齐聚限购令,其中,“户籍歧视”与“非市场手段”则成为争论的焦点。各地都拿“户籍”来做文章,以“户籍身份”为核心,划定了外地人准入门槛,对不同户籍实行差别性待遇。无论是在购房数量上还是购房条件要求上,均与“当地市民”有所差别,成为赤裸裸的“户籍歧视”,造成人与人之间的不公平。

按理说,绝对公平是不存在的,所谓“公平”都是相对的,限购令也是这样。不过话又说回来,之所以通过户籍区别限购,其实也正是为了维护公平。

楼市调控是对的,如果没有调控,放任自流,那么未来的楼市或许将步入万劫不复的境地;有了调控,才让楼市泡沫逐渐被释放出来,才更加健康。但是调控应该调什么不该调什么才是至关重要的,否则效果可能会适得其反,而在这一轮的限购问题上,为何一定要咬定“户籍”不放松?

先不论在市场经济条件下限制买房是否合理,单说在城市化进程不断加速发展的今天,以户籍条件作为限制外地人的做法显然与时代潮流相违背的、过去,户口不仅仅是一张“纸”,更重要的是户口形式后面承载的“市民待遇”的内容。而现在户籍越来越被淡化,实际上,一个劳动者有没有归属感,问题关键不在于户口,而在于城市有没有给予他们市民待遇,在于行使公民权利时会不会受到户口限制。近些年,许多城市像北京、上海等都以各种方式吸引人才,也在声称淡化户籍制度,尽管我们的户籍壁垒还没有被打破,我们的城市、我们的国民也没有最终能在户口的“城堡”中突围,但是在户籍制度改革道路上应该说走的是上坡路。而现在的限购令很显然不仅严重扰乱了城市化进程,也阻碍了经济的正常发展。

所以说,时下又死灰复燃的“唯户籍论”很显然与时代有点格格不入,住房限购政策捆绑当地户籍,本身是一种政策歧视,也是一种无奈之举。因为要实行住房限购,除了拿户籍说事之外似乎再没有更好的捷径。

这种限购令短期内应该非常有效,因为严重打击了相当一部分外地人买房的可能性,对稳定房价应该是积极有效的。但是这并不能从根本上解决房地产存在的问题。

俗话说,“宁堵城门不堵水口”,但这是一句讽刺的话。也就是说如果不从源头上解决问题,治标不治本,时间长了,问题照样会爆发。

限购令其实是在托市 篇11

对于住房限购令，我真的不明白，为何政府会希望用这样的政策来引导住房需求呢?面对泡沫巨大的市场，该政策骨子里是希望用行政手段来规范居民的住房需求。其实，这是根本不可能的。2010年实行住房限购令的城市，房地产宏观调控之所以失败，就是因为这条规定在逻辑上完全与“国十条”及“新国八条”的基本精神相悖。“国十条”及“新国八条”的核心是打击住房市场投机炒作，让住房回归到基本居住功能，但是今年的住房限购令，却在鼓励房地产投机炒作。

因为，从限购令的内容来看，一是限制当地有一套住房的居民再购买；二是限制住房异地购买；三是有二套以上住房的当地居民，禁止再进入住房市场。看到这样的规定，真是让人啼笑皆非。什么是合理的住房需求?是住房消费需求还是住房投资需求?如果是前者，那么有一套住房就是最高限制了。因为，即使是购买一套住房也可用投资(美国95％以上的居民只持有一套住房，很多人就是购买了一套住房而投机导致房地产投机泡沫破灭的)。如今，住房限购令允许购买第二套住房，岂不是鼓励大家用余下的房子投机炒作?难道这就是政府所指的住房合理需求?如果是这样，2011年的房地产市场又会“炒翻天”。

至于可异地购买一套住房，更是为投机炒作创造条件。因为，在当前的信用条件下，购房者要多少证明都不难开出，就像许多购房者在律师所开出的工资收入证明一样。在这种情况下，投机炒作者可在不同的城市分别购买一套住房，中国城市这样多，怎么去限制他们?住房限购令只会鼓励更多的人进入全国不同城市的住房市场，只会强化居民进入住房市场投机炒作的动机。

限购令是“新国八条”的重要政策，但是该政策与打击住房投机炒作是矛盾的。将住房限购令推广到72个城市或全国，对住房市场宏观调控的影响只能是负面的。在这里，不妨揣度一下相关政府职能部门把限购令塞进“新国八条”的用意。表面上，他们都在假惺惺地出台政策遏制房价上涨，实际上却是在“托市”，希望把房价托得越高越好。

说到底，只有靠严厉的住房信贷政策及税收政策两条腿走路，才是住房宏观调控有所成效的关键。但是，当前只有严厉的信贷一条腿在走路，而没有严厉的房地产税收政策相配套，因此，“新国八条”的效果难以如愿。市场不必对地方政府的限购令抱有太多希望，因为这种政策强调的是政府对市场的主导作用，强调的是城市居民持有二套以上的住房可以投资赚钱。

住房限购令的法经济学分析 篇12

关键词：住房限购令,成本,收益

一、限购令的成本

(一) 政府成本 (可认为是公共成本, 与政府收益中的政府分开)

1. 执法成本。

要想保证限购令的实施, 政府必然进行监管, 具体来说, 执法成本体现对个人及家庭信息监管的成本, 调查相关信息的成本等。

2. 违法成本。

违法成本体现为:“限购令”本身所存在的违法性问题, 《物权法》第十条规定, 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定。这条规定的意思是, 不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定, 不能由“政策”规定。一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的, 不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。

3. 规避限购引发纠纷的成本。

规避限购引发纠纷的成本体现为:一方面, 从限购令的内容可以看出, 限购令是以家庭为单位的。很多家庭为了规避限购令而假离婚, 很多拟结婚的情侣推迟婚期, 这些都是社会潜在的不稳定因素。另一方面, 从法律上也有规避限购令的可能性。买房人只要不去办理产权手续, 就可以不受限制。而对许多“炒”房者而言, 只签房屋买卖合同不办证更方便炒房, 只需到开发商处更名即可, 还能节省过户税费。但是规避毕竟是规避, 不按照正当的程序, 都有发生纠纷的可能性。

4. 住房问题恶化的成本。

限购令企图降低房价, 解决民生问题。但是限购令的效果却没有想象中的理想。相反却带来住房问题的恶化, 具体体现为:

首先, 限购令并没有起到降低一线城市房价的作用。从表面上看, 房价高是炒房团投资房地产抬高房价的结果, 限购令作用在于它排除了一部分刚性需求, 但是不能抑制投资性需求。投资者可以选择去不同的城市进行投资。只要投资性需求存在, 房价就很难下降。从根本上看, 房价高是受现有的土地转让制度, 货币政策等很多根本性问题影响的。而根本性问题不解决, 房价问题也是解决不了的。

其次, 限购令是对一线城市房价再次上涨起到推动作用。从社会发展历史可以看出, 只有供不应求才要限购, 供不应求自然就是奇货可居, 价格自然要上涨。限购的结果就是房子成为短缺的产品了, 手中想出货的客户都不急着出手, 进而造成进一步的供不应求。而限购令是有一定期限的, 一旦限购令解除, 会有更多的资本流向房地产领域, 进一步提高房价。

再次, 限购令促使二三线城市房价上涨。由于限购令对投资者在一些一线城市购买房屋的限制, 炒房团会搜寻到下一个不受限制投机的目标。这些目标就是二三线城市的住房。原本没有房价压力的二三线城市, 也会产生房价上涨的现象, 引起新的社会问题。珠三角的房子的火热, 就是最好的说明。

最后, 限购令促使房屋租金上涨。由于限购令的出台, 有购买意愿的人心存房价下降的美好愿望, 房价越有下跌的可能, 人们就越愿意持观望的态势。因此, 买房的人少了, 租房的人变多了。根据供需与价格的关系, 房屋的租金就上涨了。调查显示, 一些一线城市的房屋租金涨了10%到20%, 很多买不起房的人, 现在租房也成了问题。

(二) 个人的成本

个人成本包括规避限购令的成本与自我满足受限的成本。前者包括假离婚, 缓婚等措施而带来的成本, 后者包括因交易受限, 资源不能优化配置而带来的时间成本, 机会成本等。

(三) 房地产商的成本

限购令带来的最大的影响就是在一定时间段交易量减少, 因此, 房地产商的成本主要体现为因交易暂缓而产生的机会成本 (例如因资金问题错过的再投资机会等) 。

二、限购令的收益

(一) 政府收益

首先, 新国五条中的“一定时间是多久”, 并没有限制。这个地方政府有很大的自由裁量权。因此, 房地产商为了自己的利益, 会尽量采取措施使这个“一定时间”符合自己的期待, 而这些措施最后便体现为地方政府和地方官员的利益。

其次, 限购令只针对住宅地产市场, 对办公楼等商业地产影响不大, 因此在住宅地产被限制的情况下, 大量资金涌入商业地产市场, 随之而来的就是商业用地价格的升高。土地转让金的增加, 政府势必会增加财政收入, 部分利益相关者还会增加隐性收益。

(二) 房地产商的收益

一方面, 从普通商品房角度看, 通过上述分析, 限购令只是暂缓交易, 使更多人持观望态度, 但是房价不会受到太大影响, 甚至还有上涨可能, 并且现在住房市场仍然是供不应求, 因此, 在普通商品房方面, 房地产商是利益获得者。另一方面, 从高端住宅角度看。房地产的保值作用是投资者青睐的原因之一, 特别是在现今严峻的通货膨胀的压力下。在这一情况下, 既然只能购买一套, 那些仍然愿意投资房产的资金, 必然会倾向于选择高总价的物业, 尤其是高端公寓和别墅。所以, 限购令后, 上海少数豪宅却逆势而行。除了高总价之外, 投资者还会关注楼盘的稀缺性, 只有具有稀缺性豪宅才能获得更好的收益率。

(三) 个人收益

如前分析, 限购令会带来房价, 租金上涨, 会使部分投资者与出租人产生收益。但是, 相对整个社会而言, 这种收益还是很少的。

三、限购令的成本与收益比较