地产财务数据分析报告

地产财务数据分析报告（通用8篇）

地产财务数据分析报告 篇1

房地产财务分析报告

（一）一、xxx项目财务基本数据：

截至XX年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析

(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破

1)监督与服务

XX年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

三、存在的问题和解决的办法：

xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。

(一)营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

(二)销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

房地产财务分析报告

（二）一、房地产财务分析报告财务分析的组织管理体系

1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。

财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。

2、有关部门的职责分工。

生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析；对大修、技改等工程（按项目细分）实施情况进行分析；

销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析；

采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析；

工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据；

行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析；

财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本（主要是可控费用）、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表（包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表）。

二、房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标

(一)、财务会计指标

1、获利能力分析指标

⑴销售利润分析指标

①销售毛利率＝销售毛利÷销售收入净额

销售毛利=销售收入净额－销售成本

=销售收入－销售折扣与折让－销售成本

此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。()同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。

②营业利润率＝息税前营业利润÷销售收入净额

息税前营业利润=营业利润+利息支出

此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。

③核心业务利润率＝核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额

此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。

⑵成本利润分析指标

成本费用利润率＝营业利润÷成本费用总额

成本费用总额=销售成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用

此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额

⑶资产收益分析指标

总资产报酬率＝净利润÷平均总资产

平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）÷

2此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。

⑷资本收益分析指标

①净资产收益率＝净利润/平均净资产

平均净资产=（期初所有者权益总额＋期末所有者权益总额）÷2

此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。

②资本保值增值率＝期末所有者权益总额/期初所有者权益总额

此项指标反映企业自有资本的增值速度。

⑸收益质量分析指标

①核心业务利润占利润的比重＝核心业务利润/利润总额

此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。

②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金

=经营现金净流量÷（净收益－非经营收益+非付现费用）

此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。

⑹保障性分析指标

①销售营业现金流入比率＝销售商品产生现金流入量÷销售收入净额

此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。

②资金安全率＝资产变现率－资产负债率

资产变现率＝（现金及其等价物＋良性债权＋适销存货＋可变无形资产）÷资产总额

此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。

2、营运能力分析指标

①流动资产周转率＝销售收入净额÷平均流动资产

此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。

②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

存货周转天数=360÷存货周转率

=360÷（销售成本÷平均存货）

应收账款周转天数=360÷应收账款周转率

=360÷（销售收入÷平均应收账款）

此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度，营业周期越短，说明企业的周转速度越快。

3、偿付能力分析指标

①现金流动负债比率＝经营现金净流入÷流动负债

此项指标反映企业偿还即期债务的能力。

②资产负债率＝负债总额÷资产总额

此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。

4、成长性分析指标

①销售增长率＝（本期销售收入－上期销售收入）÷上期销售收入×100%

此项指标反映销售收入的增长速度。

②净利润增长率＝（本期净利润额－上期净利润额）÷上期净利润额×100%

此项指标反映净利润的增长速度。

③资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益 ×100%

地产财务数据分析报告 篇2

新《投资性房地产准则》规定, 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼具而持有的房地产, 包括已出租的土地使用权, 持有并准备增值后转让的土地使用权, 以及已出租的建筑物。其后续计量有两种模式:成本模式和公允价值模式。

采用成本模式对已出租的建筑物或土地使用权进行计量并计提折旧或摊销;如果存在减值迹象, 则进行减值测试并计提相应的减值准备。公允价值模式下, 企业初始确认时以公允价值计量, 并在以后期间不对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

新准则同时规定, 只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的, 才允许采用公允模式计量。采用成本模式计量的, 如有确凿证据, 可以转为公允价值计量模式, 但采用公允模式计量的, 不得转为成本模式。投资性房地产成本模式与公允价值模式的不同主要表现在以下方面:

(1) 计量属性不同。投资性房地产在成本法下, 是以历史成本作为计量基础的。这与传统的计量属性一致。但新会计准则对计量属性作出了重大调整, 全面引入公允价值, 以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产项目的会计处理采用了公允价值进行计量。

(2) 对损益的影响不同。在成本模式下的投资性房地产, 照常计提折旧或摊销, 当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前抵扣, 有一定的抵税作用。而采用公允价值模式计量的, 就不能享受税前抵扣的优惠。

(3) 核算账户不同。在成本法下, 企业应当设置“投资性房地产”, 但在公允价值模式下, 企业还应在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。

二、上市公司对后续计量模式选择的样本分析

(1) 样本的选取。在我国深沪两市约1 500家上市公司中, 按照随机抽样的原理选取200家上市公司作为研究的样本, 把其中含有投资性房地产项目的上市公司的2007年半年报作为重点研究对象。

在我们抽样选取的200家上市公司2007年半年报中, 有44%即88家公司根据新会计准则, 划分了投资性房地产项目, 并将投资性房地产项目金额单独列出。

根据88家上市公司的2007年半年报的披露, 其中87家公司对投资性房地产项目采用了成本模式进行后续计量, 占98.86%;唯一一家采用公允价值模式的公司是深圳发展银行。

选取的88家公司中, 60%以上的公司投资性房地产项目占非流动资产的比重不到10%, 只有约7%的公司这一比重大于50%。我们选取了投资性房地产项目金额占非流动资产总额比重大于35%的10家公司, 以及唯一一家采用公允模式计量的深圳发展作银行为研究的样本。

(2) 样本基本情况介绍及投资性房地产项目情况如表1所示。

这些投资性房地产项目所占比重较大, 均超过38%, 且有8家公司属于房地产行业, 且他们无一例外地选取了成本计量模式, 其余两家公司均是综合行业。唯一一家采用公允价值模式计量的企业深圳发展银行, 属于金融行业。

作为样本的这11家上市公司, 前10家上市公司投资性房地产项目占非流动资产总额的比例最少的为38.76%, 最高的高达89.09%, 这说明上市公司应会计准则的要求, 将投资性房地产项目金额单独列出, 对于其投资者来说具有很重要的参考价值。同时, 这10家公司也足以作为投资性房地产项目的代表企业。

注:数据来源:中国证券报。

三、两种计量模式的财务分析

(1) 对利润和纳税的影响。由于新会计准则规定, 成本模式下的投资性房地产照常计提折旧或摊销, 现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣 (超过税法税前抵扣标准需作纳税调整) ;企业采用公允价值模式计量的, 就不能享受税前抵扣的优惠。成本模式下, 虽然要计提折旧或按期摊销, 减少了企业的账面盈利, 但却可以起到抵税的效果, 减少了企业的现金支出, 从而将价值保留在了公司内, 维护了股东利益。这10家企业投资性房地产项目金额占非流动资产总额的比例较高 (均高于38%) , 其税前抵扣金额也相对较大, 使得企业现金流出减少, 从而将价值保留在公司, 有利于股东利益。如果企业是以现金流作为投资者判断公司价值的标准, 在这种情况下, 成本模式下的现金流出减少作用明显, 而公允价值计量带来的利润总额的增加必然导致企业缴纳的所得税的增加, 就意味着现金流出的增加, 而公司投资性房地产市场增值只是账面收益, 不能导致现金流入, 降低了公司收益质量, 这种情况下应该采用成本模式计量。

(2) 对财务指标和财务分析的影响。流动比率=流动资产/流动负债, 速动比率=速动资产/流动负债。在以前年度, 房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的, 应作为房地产开发企业的存货, 按照存货准则的规范来加以处理, 而在新的会计准则下, 这部分房地产作为投资性房地产确认, 从原来的流动资产变为了非流动资产, 也就是说, 企业的流动资产在其他条件假设不变的情况下是降低的, 同时也就降低了企业的流动比率和速动比率。这从财务报表上看来, 是影响企业的短期偿债能力的, 也因此影响财务报表的使用者, 如银行、股东、债权人对企业偿债能力的评价。

(3) 风险的影响。新会计准则规定, 在以后的会计期间, 企业如有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的, 可以从成本模式转为公允模式, 但一经采用公允模式后不得转为成本模式。从长远看来, 房地产行业是周期性波动很大的行业, 企业很可能将面临公允价值波动带来的经营风险和财务风险。而且这是新会计准则在上市公司中实施的第一年, 保险起见, 常规的成本模式为将来的模式转换提供了可能的空间。

四、对两种计量模式的评价

(1) 成本模式具有风险小、未来转换成本低的优势。在统计结果中可以看到, 在这随机抽样的88家公司中, 有98.86%即87家公司采用了成本计量模式, 这说明了更多的企业偏向于业绩的稳定和折旧的抵税作用。前10家企业中有8家属于房地产行业, 且投资性房地产项目金额占非流动资产总额的比例较大, 最高达到77.88%, 他们不约而同地选择成本模式进行后续计量, 这在一定程度上说明了对于我国房地产企业来说, 成本模式计量具有独特的优越性。我们认为这主要是从风险小和未来转换成本低的角度来考虑的, 新会计准则规定, 在以后的会计期间, 企业如有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的, 可以从成本模式转为公允模式, 但一经采用公允模式后不得转为成本模式。企业在这条准则改革的第一年“按兵不动”, 才能在今后的形势中选择最有利于本企业的计量模式。从长远来看, 如果选择公允价值模式计量的话, 房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大 (其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度) , 如果今后公允价值下降的几率加大, 也会使未来的业绩风险加大, 房地产企业是不愿意现在冒这个风险的。

(2) 公允价值模式能更好地反映投资性房地产项目的市场价值和盈利能力。在公允价值计量模式下, 投资性房地产的价值不再受初始成本的约束, 将随着公允价值的变动而变动, 更客观地体现在报表中, 资产的增值情况也将体现在财务报表上。在我们的统计结果中, 唯一一家采用公允模式计量的上市公司是深圳发展银行股份有限公司 (000001) , 其投资性房地产总额为461 029 000元, 占非流动资产总额的比例只有1.16%。它对利润、财务指标以及经营风险带来的波动相对小很多, 但投资性房地产项目的市场价值和盈利能力能够更加客观地体现, 资产的增值情况能直接体现在财务报表上, 从而有利于企业为相关信息使用者提供更客观、真实的资产信息。

(3) 采用公允价值计量模式能提高企业的融资优势。目前房地产行业蒸蒸日上, 房地产价格居高不下———至少在短期内, 这对于企业的利润提升有非常积极的作用。采用公允价值对投资性房地产计价是目前国际上比较通行的做法, 这样使得公司的资产增值信息更透明, 有利于公司在资本市场获得正确的定价, 也有利于公司再融资, 获得资本市场的种种便利。从这个角度看, 公允价值计价可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。

五、结语

目前, 我国房地产市场化的时间尚短, 大部分公司的投资性房地产资产取自于20世纪末至21世纪初, 最初取得成本都非常低, 公允价值较之账面的成本价, 甚至已有高达5~10倍以上的增长, 在公允价值模式下, 由于能够每年重估地产价值, 并以市值反映其账面价值, 将直接大幅提高公司的净利润, 由于折旧消失, 相应地也会提高公司利润。但企业会计核算方法的改变, 只是让公司的隐性价值显性化, 并没有改变公司的真实价值, 因此目前还没有得到我国大多数管理者的青睐。在这随机抽样的88家公司中, 有98.86%即87家公司采用了风险小、转换成本低的成本计量模式, 也说明了企业更偏向于业绩的稳定和折旧的抵税作用。

结合我国近几年房地产市场的发展情况来看, 房地产行业一直走俏, 图1描述的是1997-2003年间我国的房地产行业年增长额的数据。由图中可以看出自1997年以来我国房地产行业一直处于上涨趋势且增幅逐年增大。这种连续的高速增长状态意味着目前我国房地产已出现过热的泡沫迹象, 国家宏观调控的力度不断加大, 对房地产的管制趋于严格, 而且房地产行业对政府的宏观调控比较敏感, 在这种情况下, 公允模式将面临较大波动带来的经营风险, 而稳健的成本模式更适合于我国目前经济环境下的上市公司。

摘要：新《投资性房地产准则》实施以后, 企业将面临投资性房地产重新确认和计量模式的选择。本文以上市公司2007年度半年报披露的财务数据为样本, 详细分析并比较了两种不同的计量模式对公司财务的不同影响, 探讨了上市公司选择投资性房地产计量模式的理由。

关键词：投资性房地产,成本模式,公允价值模式

参考文献

[1]于小镭, 徐兴恩.新企业会计准则实务指南与讲解[M].北京:机械工业出版社, 2006.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

[3]李建坤.我国新会计准则的主要变化[J].财会月刊:理论版, 2007 (11) .

地产财务数据分析报告 篇3

一、逆经济周期财务策略理论

逆周期政策选择也叫逆向政策选择，是相对于经济社会正常发展状况之下经济学分析所支持的各种公共政策和微观经济措施而言的，是一种逆向思维的思想。随着全球经济一体化程度的提高，经济活动的不确定性不断增强。为了应对各种不确定性，最大限度地降低经济波动对经济活动的影响，一般常规的政策选择已经不足以应对超常规的经济波动。将逆周期政策的思想引入财务管理，与财务策略结合在一起，就形成了逆周期财务策略。在低谷时期，由于产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，资产被贱卖。同时，资本市场上投资人的抛弃加剧了资产的贬值，资产市值严重低于重置价值，从而产生了并购套利机会——低价收购的资产在行业高峰期将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，并在长期来看将降低生产成本。逆周期财务策略实际上提升了企业资产回报率。

逆经济周期财务策略运用到房地产行业，即“繁荣时期卖产品，萧条时期拿地”。但在这一策略的背后，则是利用房地产行业典型的周期性特点，追求稳健的财务表现，体现了公司主动管理周期的战略性思想。在逆经济周期财务策略下，周期顶点，房地产企业通过主动防御性的压缩存货规模，而非存货扩张。也即在行业狂热的时候，企业要能挺住市场的感染而抑制住买地的冲动，这样才能保留宝贵的现金流，使公司在周期底部具备充足的体力以扩大存货规模。周期底部，公司要逆周期加大资本开支，尽可能多的拿地，这样当下一个周期来临时，由于规模已实现扩张，公司才能更好的享受到顺周期的收益。

二、万通地产案例分析

万通地产是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业，具备一级开发资质，下设10家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司。从2005年到2009年，公司总资产的年均增速达到了58.98%。

其一，万通地产逆经济周期财务策略分析。2007年为经济周期的高峰期，土地交易市场异常亢奋，大批房地产企业竟相买地、囤地。在周期的顶点，如果企业大量购置资产，其购买价格将会高于资产的长期价格均值，尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的土地几乎都是高价地。但是，万通地产在周期顶点并未过多参与土地“盛宴”，万通地产大部分新增项目通过成本更低的股权收购和合作等方式获得，通过多次向关联方现金收购的方式来扩大公司规模（如表1所示）。从万通地产经营活动产生的现金流量净额中，可以发现资金运营主要来自于“销售商品、提供劳务”的现金收入。如表2所示，万通地产每年销售商品、提供劳务收到的现金都大于购买商品、接受劳务支付的现金。行业均值显示，房地产行业对现金的需求很高，万通地产商品、劳务支出比明显高于行业均值。

由于大部分地产公司在2007年拿地开支较大，导致行业经营活动产生的现金流量净额平均为-4.1亿，而同年万通地产经营活动产生的现金流量净额为8.1亿，与行业产生了巨大反差。在大部分公司于周期高点圈地的同时，万通地产却逆经济周期而行，负债率在2007年却持续下降，成为2007年A股房地产公司中极少数经营性现金流为正的企业。2008年，经济下行，处于周期低谷时期，产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，出现资产被贱卖的情况。这时，万通地产在周期顶部储备的宝贵现金流就凸现出作用，具备充足的条件尽可能多的拿地，加大资本支出，从而经营活动产生的现金净流量从2007年的8.11亿元下降到-6.39亿元。相比，万科A在周期顶部进行大幅的扩张，导致现金流短缺，经营活动产生的现金流量为-104.38亿元，筹资活动产生的现金流量净额为213.61亿元，需要大量借款才保证公司的现金流。到2008年，出现财务困境，没有充足的现金来扩大存货规模，从而经营活动产生的现金净流量为-0.34亿元。2009年，经济回暖，即将进入下一轮周期。万通地产由于规模已实现扩张，低价收购的资产将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，在长期来看降低了生产成本，带来很好的收益。公司在该阶段又开始现金流量的储备，所以未进行大幅扩张，经营活动产生的现金流量上升到9.33亿元，现金净流量为11.52亿元。

其二，创新模式应对经济周期性波动。万通地产的创新模式体现在三个方面：第一、商业模式的创新，强化“美国模式”，包括住宅、商业不动产。作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的逆周期能力。第二、公司业务流程和价值取向创新。万通地产反复提到绿色公司战略，在产品的标准、流程以及价值取向上的创新，就是彻底地贯彻万通地产绿色公司的战略。第三、人才和组织管理上的创新。万通所采用的方法是和市场相反的走向，在市场好的时候，保持一个比较高的薪资、福利、大强度的培训和目标激励；市场不好的时候，提高薪资，吸引优秀人才，这样的办法保证了万通的团队是最好的。

三、逆经济周期财务策略贡献分析

其一，财务稳健是应对行业周期的灵活性表现。房地产行业资产负债率保持较高水平，但是万通地产一直保持在较好的负债水平。同万科A相比，2006年～2008年万科A的资产负债率呈持续上升趋势的同时，万通的资产负债率却从2006年的77.23%下降到2007年的67.26%，2008年仅为54.96%，2009年万通开发新项目收购资产，资产负债率有所上升，为64.82%，但是仍然低于行业平均水平68.14%。逆周期财务策略给公司的最大贡献表现在2008年经济下行低迷时期的超越行业脱颖而出的财务指标增长，如图1所示。此外，从表3可以看出，在2008年，公司的各项指标均达到历史上的最好水平。2008年万通地产实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%；实现营业利润总额12.16亿元，同比增长172.84%；实现归属于母公司所有者的净利润5.27亿元，同比增长219.78%。截至2008年底，万通地产净资产为288576.28万元，比2007年增长了18.54%。公司在2009年的销售业绩平淡，营业资金、营业收入和净利润呈现负增长，主要原因在于公司的发展战略和产品定位不同于国内的一般房地产公司，公司推崇的是逆周期财务策略，必然财务杠杆较低，不过多的追求高周转率，公司追求的是保持低负债水平下的稳健增长，因此不会在顺周期阶段出现业绩的爆发式增长。

其二，逆周期财务策略确保公司业绩持续增长。万通地产的逆周期财务策略在2008 年即获得回报，一些2007 年高价拿地较多的企业在市场全面收紧的情况下倍感压力，而万通地产由于不存在高价地困扰，相当游刃有余。逆周期稳健的财务策略为公司准备了充裕的现金流，为万通在今后的经营带来了较大的自由度，在大部分地产公司为2008年的业绩挣扎时，万通已经在为今后做准备了。万通地产对于行业周期一直有着不错的把握和判断能力。在地产周期的各个时期始终保持一份清醒的头脑，提倡逆周期经营。公司始终通过自身实力和背景，一方面消化大股东优质资源，另一方面采取合作的方式获得市场上优质、低价土地。目前公司平均土地成本仅2234 元/平方米。如果扣除商业地块，住宅地块的平均成本为1945 元/平方米。从地域分布的情况来看，公司重点布局的天津地区的土地成本仅1447 元/平方米。正是由于土地成本的相对低廉，保证了公司项目收益可以长期享受较高的毛利率和净利率。公司2007年毛利率和净利率分别为38.28%和12.64%；2008年毛利率和净利率达到43.47%和17.17%，2009年毛利率和净利率为42.71%和14%。这两项指标水平均高于行业平均，较高的毛利率和净利率保证了公司业绩的持续增长。

其三，逆经济周期财务策略启示。万通地产之所以能很好地完成逆经济周期财务策略，因为万通做好了两个方面的工作：一是积极、稳健的财务策略，即在财务特别是在自由现金流的控制方面保持稳健。由此，在投资（包括买地）以及资产管理方面做出相应的安排。在财务安排上，万通地产把反周期策略融入长期财务安排，财务策略与业务扩张始终保持着一定的理性和弹性，真正做到了积极、稳健。二是用创新和变革来应对周期性波动，万通地产把住宅、商用等房地产业务由香港模式彻底转向美国模式。用这样一种创新模式再加上稳健的财务安排，万通地产就成功地逐步将地产项目的经营从被动应对市场转变为主动驾驭周期和超越周期，从而取得较好的业绩。

参考文献：

［1］罗福凯、张作伟、曹岩：《论周期性因素在财务战略中的作用》，《财会通讯》2004年第9期。

房地产企业方面的财务分析报告 篇4

本文出自: 房地产会计网()网址：公司*月财务分析报告

上报日期：年月日

说明：

1、此模板仅规定了各公司需进行财务分析的主要内容，各公司可根据自身业务情况增加内容；

2、完成情况尽量用表格反映，无需再用文字重复叙述，文字重点分析增减原因和经营情况。

一、总体经营情况

项 目本月金额本年累计本年预算完成预算上年同期累计同比增减

一、营业收入减：营业成本营业税金及附加销售费用

管理费用

财务费用

二、营业利润

三、利润总额减：所得税费用

四、净利润说明：此表从当月的报表中copy出来即可。

二、收入情况分析

1、本年累计收入完成情况分析。

说明：王府井饭店本年累计收入完成情况需根据本年累计预算进行比较（如：3月报告本年累计预算为1-3月预算合计数）；其他公司与全年预算比较，比较本年累计预算完成进度，并分析原因。

本年累计完成预算比例，主要原因：

本年累计与去年同期比，主要原因：

2、本月收入完成情况分析。

说明：王府井饭店需对当月预算完成情况进行分析，其他公司仅对当月经营情况进行分析即可。

本月完成预算比例，主要原因：

本月与去年同期比，主要原因：

各业务板块需根据自身业务情况进行分析，应包括但不限于以下内容：

1）酒店业务：客房、餐饮、出租等各项收入完成情况，客房出租率、平均房价、REVPAR.值等业务指标与预算比较。

2）房地产开发：对于当年内可进行财务结算的项目，需计算当年锁定收入完成预算的比例；对于所有在售项目，需提供各项目销售情况统计表。

项目楼号可售面积可售套数项目累计实现均价（元/M2）未售套数未售面积(M2)未售出预计单价未售出总

货值

套数面积合同金额实际收款

本月净销售（扣除退房）

套数面积合同金额实际收款

3）租赁业务：提供项目租赁情况表；租户统计表

租赁情况统计表

楼座*楼座

可出租总面积

已租赁

空置面积

销售/出租率

平均租价

租户统计表

类别户数租户名称占已出租 面积比重占大厦租

赁

月收入比重

4）物业管理：各项目管理处物业管理收入、利润情况。

三、成本情况分析

分别对本年累计和本月成本情况进行分析，分析内容同收入分析。

房地产开发业务：需说明各项目实际发生成本情况、项目动态成本情况。

四、三项费用分析

各公司都需对三项费用变化较大内容进行详细的比较分析。包括预算完成进度情况、与去年

同期的比较情况。

五、现金流量分析

说明重大的现金流入流出项目内容。

六、工程进度情况

房地产开发业务：每月需简单描述工程进度情况。对于当年需结算的项目，需明确是否能按

期完工，相关工作的进展情况等。

七、其他重要事项

重要签约（或签署意向协议）进展，银行贷款情况，等

地产财务数据分析报告 篇5

题目： 房地产企业财务风险的防范

与措施

课题类型： 论文

学生姓名： XXX

班级学号： XXXXX

指导老师： XX

毕业论文开题报告

班级：XXX

学号：XXX

姓名：XXX 论文选题： 房地产企业财务风险的防范与措施

一、论文的研究背景、目的及意义：

1、研究背景：

房地产业的发展在我国一直备受关注，房地产企业的发展是关系到我国人民切身利益的事情。同时房地产业也是我国重要的支柱产业之一，其发展关系到整个国民经济的发展。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的发展，各地房价也开始飙升，国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。

毫无疑问房地产企业又面临新的一轮洗牌。而房地产企业的特殊性所暴露出来的各种问题，如：资产负债率大、通货膨胀风险，利率变动风险，再筹资风险，税率变动风险，投资收回风险等也开始凸显。在这样的特殊的时期，房地产企业怎样继续发展，如何克服自己身特点所带来的不利影响，如何控制和防范财务风险。这些问题都需要深入的探讨，研究和分析。

本文将从房地产企业财务风险的特点、含义着手，分析其财务风险的成因，进而进一步的讨论如何加以防范和控制。

2、研究的目的 本文通过对房地产企业财务风险的特点，成因，现状的分析,认识到通过对房地产企业财务风险研究和分析,能更好的识别企业的财务风险,并通过对企业财务风险的防范与控制的研究,来提升企业的价值,和竞争力.使房地产企业在现在这样一个特殊的社会环境下，在市场经济中能够健康的发展.我希望通过我的研究,能得出可行性方案,能够为房地产企业的管理者提供一些解决问题的思路。

3、研究的意义

在市场经济条件下,企业财务风险是客观存在的,尤其是房地产企业的财务风险更是有很多特点。财务风险的存在,无疑会对企业生产 经营产生重大影响.因此,对企业财务风险的发生原因,特点及防范进行研究,控制,具有十分重要的意义.本论文探讨了房地产企业财务风险防范在管理中的重要性,结合目前已有的研究,对企业存在的财务风险提出了提出可行性方案,在实践方面具有现实意义。

二、国内外研究现状：

1、国外的财务风险研究

马柯威茨,威廉,米勒先后对财务风险理论进行了深入研究,这三位学者的理论一脉相 承,并共同获得了诺贝尔经济学奖。.90年代以后,西方发达国家的企业普遍确立起风险管理的职能,发展成为了多个学派。在这些学派中最有代表性的有两个学派“美国学派说”和 “英国学派说”.“美国学派说”把风险管理的对象局限于纯粹风险,重点放在风险处理上.其代表是美国著名保险学家特瑞斯普雷切特等四人合著的《风险管理与保险》一书中将风险定义为“未来结果的变化性” ,这个定义强调风险具有不确定性的特征.而“英国学派说”对风险管理的定义则侧重于对经济的控制和处理程序方面.国外的研究更侧重于财务风险发生后的措施和应对，对于财务风险发生的成因的分析并不十分详尽

2、国外房地产的研究

国外房地产投资风险方面的研究始于20世纪60-70年代，涉及投资风险与防范、风险测量、投资组合和风险决策等领域。美国Jeffrey.pinto(1966)在《项目管理》（《Project Mangement》）中对项目风险管理的四个阶段即识别、后果、缓解和控制以及财务、技术、商业、执行、合同或法律风险进行了描述，并提出了接受、最小化、分担和转移四种风险防范方法；Jacobns.c.(1970)著的《房地产概论》（《Real Estate》）一书中对房地产产权、信托与契约、金融与投资、房地产估价、税收、开发与经纪作了较详细的阐述；Greer.G.E.(1997)在《房地产投资决策分析》（第4版）（《Investment Analysis For Real Estate Decisions》）中对房地产投资风险进行了分析，并对投资不同类型房地产、现金流的预测、所得税因素以及投资组合进行了分析。

3、国内财务风险研究

我国财务风险的相关研究比较迟,是从 20世纪80年代末90年代初开始的.首先是有香港和台湾的学者在理论与实践方面进行了探索.之后由于我国国有企业大范围亏损的情况出现一些学者也开始研究企业财务风险的防范, 开始从理论上考虑企业逆境管理问题.从文献来看,我国关于财务风险的研究,王继华于 2002 年在《现代企业财务风险及内部控制》中以内部控制角度研究了企业的财务风险。文章认为,内部控制与财务风险防范密切相关。杜芳修于 2001 年在《上市公司财务风险监测与危机预警研究》中,通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化,对上市公司的危机发挥预警作用.还有郭敏在《我国企业财务风险与防范研究》中,以企业资本运动的过程即从资金的筹集,使用与耗费,回收与分配三个环节来界定了企业融资风险,投资风险,股利分配风险以及企业资本运动过程中的“人本风险”。并对于这些风险的的防范进行了较为详细的研究.赵斯秋于 2003 年在《企业财务风险防范》一文中,提出了财务风险分析的杠杆分析法,概率分析法和财务报表分析法。这些研究虽然在分析方面取得了一系 列的研究成果, 但系统性的综合 定量研究尚在探索阶段

4、国内关于房地产企业的研究

国内在房地产风险的研究方面起步比较晚，直到上世纪90年代初海南、北海等地房地产投资泡沫破裂后才逐步开始了房地产风险方面的研究。

三、文献方面

1、姚杰(2005)浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，提出了由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小,其企业行为远未实现规范化,与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上,有的高达90%,企业承受着巨大的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响,国际经济变动的影响,金融政策的从紧,已成为很多房地产企业制约因素。

2、沈晓晴[2006（2）]现阶段我国房地产企业财务风险管理研究[J].财经纵横，房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

3、任书芳，高树岭，张行贵[2006，（4）]当前房地产企业财务现状及管理建议[J].时代金融，提出房地产开发企业财务管理的特点中国的房地产开发企业是指进行土地、房屋综合开发、经营和管理的法人单位,是完全实施自主经营、自主核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理有自主筹资金额巨大,财务管理周期长等特点，财务风险的防范十分重要。

4、李木祥(2007)在《中国房地产泡沫研究》一书中着重从金融的角度对房地产的金融风险以及未来的发展趋势和风险进行了分析。

5、娄国豪(2006)在《中国房地产》期刊上发表了《房地产项目开发中的风险及对策分析》指出应从探析风险的构成元素及本质入手，进而从房地产开发企业内外因素进行有效的风险识别，提出了影响房地产开发项目的具体风险要素，以及各风险要素的形成机理，并对此提出有效进行风险防范及管理的具体措施，为开发企业的实际项目运作提供风险控制指导。

6、其他的文献还有王伟，赵占[2006，（8）]房地产企业财务风险分析与对策[J].价值工程以及李晓梅[2007，（1）]浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究。

综上来看对于房地产财务风险的研究虽然并不少，但系统性的综合性的，定性定量的研究依旧处在探索的阶段。

四、研究思路、研究方法及 研究方法

本文采用文献法借鉴和吸收国内外学者关于风险及房地产开发项目风险的研究成果，运用调查法结合在校期间对房地产经营与管理专业的学习认识与理解，探讨了房地产企业各阶段存在的风险，分析了房地产开发项目风险存在的问题和原因。然后运用归纳总结法探讨了房地产企业财务风险防范与措施。

五、论文框架:

1、引言

2、房地产企业财务风险管理的概述 2.1房地产企业财务风险管理的定义 2.2房地产企业财务管理风险的具体表现 2.2.1再筹资风险 2.2.2投资风险 2.2.3无力偿还债务风险 2.2.4利率变动风险 2.2.5收益分配风险

2.3房地产企业财务管理风险的基本特征 2.3.1客观存在性 2.3.2不确定性 2.3.3分散转移性 2.3.4预测决策性 2.3.5收益共存性 2.3.6激励性

3、房地产企业财务管理风险产生的原因 3.1外部性财务风险原因 3.1.1房地产的周期特点 3.1.2法律政策环境的影响 3.1.3自身经营特点 3.2内部性财务风险原因 3.2.1企业内部财务关系混乱 3.2.2企业资本结构不合理 3.2.3企业投资决策水平相对滞后

3.2.4企业财务人员素质不高，财务风险意识淡薄 3.2.5企业内部财务监审制度不健全

4、房地产企业财务管理风险的控制策略 4.1盈利风险控制 4.1.1科学定价 4.1.2不断开拓新市场 4.1.3树立企业良好的形象

4.2加强和提高企业人员的财务管理意识和综合素质 4.3 搞好资金管理，提高资金利用率 4.3.1．现金的管理 4.3.2．建筑材料的管理 4.3.3 应收账款的管理

4.4加强成本管理，降低消耗提高效益 4.4.1开发成本项目范围 4.4.2.建立成本核算领导小组 4.4.3成本管理目标 4.5建立长效的财务预警系统

4.5.1建立健全房地产企业风险转移机制 4.5.2建立健全房地产企业风险分散机制 4.5.3建立健全风险回避机制

4.5.4建立健全房地产企业的风险基金和积累分配机制 4.5.5 建设财务风险制度文化,增强风险防范意识 4.6 完善风险管理机构,健全内部控制制度 4.7大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

5、结语

四、研究进度

第一阶段（2014.11.01——2014.12.14）；收集资料。第二阶段（2014.12.15——2014.12.31）；开题报告的初写。第三阶段（2014.1.01——2014.1.20）；定开题报告。

地产财务数据分析报告 篇6

房地产企业财务分析是从房地产投资企业角度对项目进行的经济评价，是在房地产投资环境、市场分析，项目策划，投资、成本费用以及收入估算等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计·算财务分析指标，依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，对房地产企业财务盈利能力、清偿能力、营运能力和成长能力进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。房地产企业财务分析也是决定项目投资命运的重要决策依据。

一、房地产企业的赢利能力分析

赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的房地产企业财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。

经验告诉我们，决定企业命运的是现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。

二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析

房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是房地产企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。

在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素：首先是存货的界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现，因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。

在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入将越快，净资产收益率将越高，防范房地产企业财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。

房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的实际偿债能力。

房地产企业财务预警分析 篇7

一、财务预警系统的作用

房地产企业的根本目标是以最小的成本获得企业经营活动的最大利润,企业必须首先生存下去才有可能获利,在这个过程中,风险是随时可能出现的。企业的利润与风险是共存的,利润的增长是以风险的增大为代价的,利润越大,风险也就越大。为了减少和消除因财务风险而产生的损失,企业管理人员及全体财务人员应增强风险意识,重视财务预警系统的作用。一般来说,财务预警系统有以下几个方面的作用:

第一,有利于企业加强风险管理,提升企业的竞争力。企业财务困境是可预测的,财务风险的形成是一个渐进的过程,在刚开始的阶段总是会在财务上表现为个别及相关指标的异常,在一些局部发生某些问题或困难。如果房地产企业建立起了财务预警系统,则可以为企业提供真实的预警资讯,帮助企业及时发现经营过程中存在的风险以相关财务指标的异常,及时消灭财务风险。企业财务预警系统能够站在财务的角度上发现经营中的问题,是一个综合系统,可以对企业经营状况进行全面综合的反映,这样企业可以抓住产生问题的主要矛盾,采取有针对性的措施,提升企业的综合竞争力。

第二,有利于保护投资者和债权人的利益。投资者在进行投资决策时,需要对投资的项目进行详尽的了解,他们想知道盈利的企业是否会突然亏损,亏损的企业是否会继续亏损下去。财务危机预警系统可以帮助投资者提前对将要发生危机的企业做出判断,起到保护投资者利益的作用。在我国企业的资本结构中,债务融资占相当大的比重,债权人对企业的贷款进行决策时,希望能够了解到企业是否会发生财务危机,债权利益是否能够得到保障等这样的信息。通过财务危机预警系统,债权人可以提前了解到企业的财务状况,对债权采取保全措施并制约企业不良经营活动,使自己的损失降到最低。

第三,有利于降低企业成本。我国对财务危机预警模型的研究已经经历了一段相当长的时间并且取得了许多的成果,房地产企业很容易在这些模型中找到适合自己企业的财务风险预警模型。如果房地产企业一旦陷入财务危机,将会威胁到企业的持续经营活动,企业则会付出巨大的代价,而与因财务危机付出的成本的相比较,企业只需花费较低的成本就可以建立起适合自己的财务危机预警系统,相应降低了企业成本。

二、房地产企业建立财务预警系统的必要性分析

(一)受房地产行业自身特点的要求

房地产业在我国起步于上世纪80年代中期,具有很大的发展潜力是一个成长性很高的行业。在房地产开发与经营过程当中,显现出了企业资金链雄厚、项目建设周期长、受国家宏观调控政策影响较大等特点。房地产行业与国家经济密切相关,在很大程度上受制于政府的控制。为保证国民经济的健康有序运行,国家经常采用税收、金融、财政等多种手段对房地产行业进行调控。国家金融政策的变动会影响房地产的融资情况,各项税费政策会对房地产价格造成影响,对土地资源的开发和使用计划又会对房地产企业的土地开发情况造成一定的影响。如果房地产企业建立起有效的财务预警系统,就可以很好地监测因国家政策变动而对房地产企业所造成的影响,为企业今后政策的制定提供依据。

(二)受房地产企业财务特点的要求。

房地产行业具有企业资金链雄厚的特点,对资金的需求十分巨大。我国房地产市场起步较晚,很多房地产开发商尚不具有规模,自有资金有限,因此我国房地产开发企业的资产负债率一直都偏高,这就为财务危机埋下了隐患。在当前金融危机的背景下,我国虽然并没有受到太大的冲击,但是受国家的信贷政策从紧、购房者持续观望等因素的影响,房地产企业资金链日益紧张。很多房地产企业不惜为了资金周转而承受高利率,进行民间借贷。在这种情况下,一些房地产企业不仅资金链紧张,并且还背负上沉重的债务负担,一旦回款不利,就会导致财务危机出现。为保持我国房地产市场的稳定,及早防范风险,房地产企业必须建立财务预警系统。

(三)受房地产业在宏观经济中所占地位的要求

房地产业对整个宏观经济的稳定起到了非常重要的作用。房地产行业涉及的行业范围非常广泛,其上游涉及到银行业,下游涉及电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械等行业,其侧向涉及到汽车、家电、家具、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育等。一旦房地产行业出现危机,将会牵连为数甚多的行业,甚至危害整个社会经济的稳定发展。房地产企业建立起务预警系统,就可以及时对房地产企业的财务状况进行监测,从而采取相应的措施,及时防范和化解危机,确保我国经济的持续稳定发展。

三、房地产企业如何构建有效地财务预警体系

(一)建立健全合理的财务预警系统架构

为使财务预警功能得到正常充分的发挥,房地产企业应建立健全预警组织架构,包括财务信息收集—传递机制、财务预警分析组织机构、财务危机分析机制以及财务危机处理机制。良好的财务预警分析系统是建立在对大量资料统计分析的基础之上的,这些资料应该包括房地产企业内部财务数据和外部信息等相关数据。系统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。财务预警分析组织机构成员应由企业经营者、企业管理人员等组成,并应聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。财务预警分析组织机构应是一个独立的体系,不直接干涉企业经营管理过程。房地产企业财务预警系统的核心是具有高效的风险分析机制,通过风险分析可以迅速对影响财务的因素作出判断,从而可以把主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。预警分析一般包括预警指标和预警指标的临界点等两个要素,一旦评测指标超过临界点,应急计划则应马上启动。财务危机处理机制主要包括应急措施、补救方法、改进方案,在分析清楚财务危机后,应立即制定相应的预防或者消除措施,以减少危机带来的损失。

(二)确立财务预警指标体系。

预警指标的选取财务预警中最重要的环节,财务预警指标一般包括房地产行业特征预警指标、股权结构预警指标、公司治理预警指标以及财务预警指标等。房地产行业特征预警指标分为定量指标和定性指标两部分,最终在财务和经营数据中得到反映的风险是可以进行量化的,因此可以使用定量指标来衡量;有些风险是无法量化的,因此需要使用定性指标来衡量。股权结构预警指标主要是将上市公司的股东构成和股权状况进行量化,企业管理层可以在了解公司股权结构状况的基础上,了解公司的运营状况和财务状况,从而有效的控制风险。公司治理预警指标主要是反映公司治理的状况,公司治理是现代公司制度的核心,不应仅局限于股东对经营者的制衡,还需要涉及到广泛的利益相关者,对这些指标加以量化,可以在了解公司的基本机制和基本机构的设置的基础上,进一步对战略实施和控制的有效性及益相关者的相关性进行分析,确保公司决策的科学性、合理性。财务预警指标主要是量化企业面临的财务风险,一般是从负债管理能力、盈利能力、资产规模以及现金流量方面选取财务指标。在财务管理工作中,企业现金流量预算的编制是特别重要的一环,准确的现金流量预算,可以为企业提供预警信号,使经营者能够及时发现经营过程中存在的问题。将现金流量表提供的数据信息与资产负债表和利润表提供的数据信息相结合,可以全面地分析企业的财务状况和经营业绩,从而使企业的风险状况得到真实有效的反映。

(三)加强对财务预警系统的日常监控

财务危机主要表现为财务支付风险和财务结构风险,财务支付风险可以通过现金流动能力、资产变现能力、逾期负债率等几个方面进行监控。经营风险是导致企业发生财务危机的深层次原因,对企业经济效益具有决定性的作用,可以通过市场需求的变化、产业政策的变动、房屋销售价格的变动、管理者的素质和经验等几个指标来进行监控。房地产企业财务部门可运用财务信息实时报告系统软件进行财务支付风险和财务结构风险的监控,管理部门可在日常生产经营管理过程中监控管理风险,会计电算化的广泛应用为企业的日常监控提供了实现的可能。

目前,我国金融体系尚不完善,房地产法律法规尚不健全,因此,房地产企业在经营过程中,应建立起动态的综合性的财务预警体系,随时对企业的财务状况进行监测,及时调整财务活动,应对不断变化的内部和外部环境,将企业的财务危机降到最低程度,提高经营效率。

摘要：在房地产企业中,财务一直占有重要地位,而财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。文章从财务预警系统的作用,房地产企业建立财务预警系统的必要性,以及房地产企业如何构建有效地财务预警体系等方面简单的对房地产企业财务预警进行了分析。

关键词：房地产企业,财务预警,财务危机

参考文献

[1]、周骏.我国企业在构建和使用财务预警模型中存在的问题及建议[J].金陵科技学院学报,2006(12)

[2]、王林.不确定性与企业预警研究[M].中国社会科学出版社,2007年

地产财务数据分析报告 篇8

关键词：财务分析;财务管理;问题改进

1 财务分析的概念

财务分析指的是财务分析主体按照财务指标，利用会计资料以及与之相关的其他资料，通过一定的方法对企业财务活动中的各种财务活动与经济关系的结果进行评价与分析，为企业的财务控制与决策提供需要的财务信息。

2 当前房地产企业财务分析中存在的问题

2.1 现行的财务分析方法单一、不全面

目前，我国房地产业的财务分析方法存在许多的问题，一方面，财务分析存在着预测能力差、分析技术落后的问题，仅仅只是针对企业过去的数掘进行分析，这对预测企业的财务方向与目标是不切合实际的，另一方面，其采用的分析方法通常还都是传统的基本方法，例如比较分析法、比率分析法等，这些都只能反映企业过去的经济活动，无论是哪一种都致使财务分析工作无法达到企业预期的目标。与此同时，数据的可比性是所有分析法的灵魂所在，但是许多不同的企业或者同一企业的不同时期的数据均都不具备可比性，这样受到数据报表的限制，致使比较分析失去了相应的价值。随着计算机技术、信息技术的不断发展，其在日常生活、工作中发挥着相当重要的作用，并且被广泛的应用在众多企业中，但是，许多企业在运用计算机对会计数据进行预测与分析的时候，没有将其充分的结合起来。由此证明，企业会计报表的预测与分析单靠企业内的会计人员进行是远远不够的。

2.2 财务分析没有充分的发挥作用

随着市场竞争激烈程度的不断增加，致使企业的领导只重视企业利润与销售额的增加，或者只重视销售管理、开发管理，对财务管理没有予以一定的重视，并没有认识到财务分析在企业经营管理中的重要作用，致使其也不善于通过财务分析强化企业的经营管理，严重的制约了财务分析发挥的空间。此外，还有的一些企业进行财务分析的目的也不是为了提高企业的管理水平，强化企业的管理，而仅仅只是为了应付上级部门的检查或者是满足领导的要求，抑制了财务分析作用的发挥。

2.3 轻财务分析，重会计核算

由于我国正处在经济转轨时期，一方面由于受到财务会计制度与准则频繁变更的影响，许多企业为了能够跟上其变更的脚步，许多企业的财会工作与会计核算工作者并没有认真的分析两者之间的关系，而是将大量的精力与实践都浪费在了学习新制度、新准则以及调整会计信息系统与核算体系上，在财务分析方面没有投入相应的时间与精力，这样就导致财务分析很难为企业的决策者提供相应有效的财务信息;另一方面，由于企业自身与市场综合的原因，致使有些人员管理以及投资诀策者在制定管理决策的时候，很少依靠财务分析提供的信息，由于需求不足，严重的影响了财务分析在我国企业中的发展。目前，企业对财务分析的供给与需求都不足的情况下，许多的企业只能按照国家强制提供的会计核算规章制度制定相应的决策，导致出现了轻视财务分析，重视会计核算的现象。

2.4 财务指标结构逻辑存在问题

我国许多企业的财务人员对财务报表的解读能力参差不齐，并且没有充分的认识财务指标的内容，这样就导致企业在进行财务分析的时候，财务计算人员没有弄清各个指标之间的关系，致使计算的过程中存在多种计算指标，并且其计算通常只对计算结果进行分析，这种在没有充分的了解各个指标内涵的情况下进行财务分析计算，致使最终的计算结果缺乏一定的逻辑性。此外，许多企业的财务人员并没有投入足够的时间与精力在财务分析上，这样在财务比率的构建的时候，不能正确的认识分母与分子之间的逻辑关系，这种没有充分的结合企业实际情况的财务指标，其得到的财务分析结果既不能真实的反映出企业的真实情况，也严重的影响了领导决策者的政策决策，从而做出一系列错误的决定，严重的影响企业的发展。

3 企业财务分析中存在问题的改进策略

3.1 充分的认识财务分析在企业中的地位

想要提高财务分析在企业中的地位，就应该充分认识财务分析的重要性。一方面，企业的领导应该将财务分析放在与企业生产与效益增长同等重要的位置，并将其作为企业经营管理的重要手段与方法来执行，积极的组织与协调各个业务部门与财务分析的配合，需助于支持财务分析人员熟悉自身企业的业务流程，企业的其他管理者应该充分的尊重财务分析人员的劳动成果，以此建立财务分析在整个企业经营管理中的地位;另一方面，财务分析管理人员同样也应该充分认识其他业务在企业管理中的作用，搞好与其他业务管理者之间的关系，并充分的认识到企业的财务分析工作是发挥财务管理在企业管理作用最有效的途径，通过改善企业的经营管理模式，不断的提高其分析的质量，努力做好财务分析，为企业经济的快速发展提供可靠、科学的依据。

3.2 创建科学的财务分析制度

通过完善的制度来管理财务分析工作，是实现其在企业中价值的有效措施。虽然许多企业已经建立了财务分析制度，但是其还存在许多的问题，健全、科学的财务分析制度应该包括的内容有：首先应该制定明确的财务分析目标，并明确的制定相应的财务分析责任与任务;其次是建立专门的财务分析部门，并配备相应的财务分析人员;再者就是所有的财务分析人员，应该根据已定的财务分析工作任务进行具体的操作与实施，然后选择恰当的方法，在企业统一、科学的规范下，保质保量的完成制度中的工作任务。

3.3 保证财务分析数据的真实性

通过利润表、损益表以及资产负责表等基本报表中数据，真实的反映企业的经济情况，并充分的将财务指标与经营情况有机的结合起来，重视企业的经营情况说明书的编制工作，这样根据企业的实际运行情况获得信息与数据，能够充分的反映企业所采用的非货币性的与财务事项密不可分的信息、或有事项、会计政策以及企业的声场状况，并且还能真实的反映出企业未来发展的前景预测，此外，因为这些数据本身意义的限制，仅通过财务指标数据是无法完整的体现企业的具体经营情况的，只有详细分析董事会报告以及其他渠道获得的与自身企业有关的信息后，再将企业的实际经营情况与相应的财务指标有机的结合起来，这样就能对财务报表的数据进行更深层次的了解 。财务报表中的数据通常都是汇总数据，这给相关人员详细的分析会计报表中数据带来了很大的困难，因此当财务分析会计报表完成之后，应该对财务报表进行详细的附注，这样相关的财务分析人员在进行报表分析的时候才不会被汇总数据所蒙蔽，并能够通过自己的分析，保证各投资项目的真实价值。

3.4 财务分析方法的改进

首先，应该重视对企业所处行业环境与竞争优势的分析，这主要是因为行业环境对本行业的所有企业的发展都具有决定性的作用，例如一个朝阳企业，其具有广阔的发展前景，即使其现行的利润低、负债率较高，但是其还是很容易借到资金偿还债务 ;其次，采用现代化的技术手段，提高分析效率的同时，降低成本，随着信息技术以及计算机等现代技术的发展，计算机网络技术已经被应用至各个行业中，并且越来越多的财务信息被存入计算机中，因此企业进行财务分析的时候，应该充分的利用电子计算机网络系统中庞大的信息量，进行数据的快速采集、整理、计算、分析，最终实现财务分析的自动化处理;再者，结合多种分析方法，财务分析的所有方法都是相互补充、相互联系的，但是单一的财务分析方法都存在着一定的局限性，致使单用某一种方法做出的投资判断都具有片面性，因此应该将多种分析方法结合起来，为企业管理者的决策制定提供更加可靠、全面的依据。

4 总结

财务管理对于房地产业意义十分重大，管理者应该不断提高对财务管理的认识，在实践过程中不断完善财务管理的制度，并提高相关管理人员的执行力，以提高企业自身的竞争力，获得更好的发展。

参考文献：