物业广告管理办法

2024-08-27

物业广告管理办法（共10篇）

物业广告管理办法篇1

物业管理软件广告语

1、诚人一出手，物业轻松管。

2、物业管理，百事无忧。

3、物业通天下，管好千万家。

4、物业管理软件，服务周到硬手。

5、物业通天下，您的生活好管家。

6、品质塑造物业，真诚始终不变。

7、物业管理，轻松掌控。

8、安居乐业，泰然自在。

9、诚人达已，一键掌控。

10、诚效技术系统，人本规范管理。

11、人尽其才，物尽其用，诚通天下。

12、安得广厦千万间，诚人软件赛神仙。

13、诚人之美，洞悉世界。

14、物业通天下，诚人美万家。

15、物业管理国际化技术选择。

16、物业管理，用心打造完美生活。

17、让安享成为现实，让世界充满安全。

18、商机手中抓，物业通天下。

19、诚人物业管理，成人之美管家。

20、选择物业通，世界掌握中。

21、诚全万家安乐，助您梦想起航。

22、诚就您的创业梦想，让您成为人上之人。

23、诚人成事，物业顺通。

24、让你舒心，顾客放心。

25、轻松管理，安全无忧。

26、至诚至美，通达天下。

27、阳光的物业管理，安详的生活享受。

28、物业管理专家，周到服务万家。

29、诚人物管系统，物业管理专家。

30、诚人物业管理，轻松管理物业。

31、物业管理好，件件有妙招。

32、管家的管家，物业的助手。

33、诚人物业管理，成人之美服务。

34、诚人智能，管理轻松。

35、高品服务，有诚物管。

36、我们只为您更好地生活。

37、诚人物业管理系统，尽显成人之美的辉煌。

38、轻松管理，共谋发展。

39、物业管理智能化，轻轻松松当管家。

40、诚人物业管理系统，物业的智能管家。

41、物业管理系统化，真诚服务千万家。

42、代理物业通，创业显神功。

43、诚人物业管理体统，给您提供专业的服务。

44、诚人物业管理系统，让小区井井有条。

45、科学制造成功，高效铸就辉煌。

46、物业好管理，一件没问题。

47、家是梦想的港湾，我们是你成功的后盾。

48、您的.优家生活，诚人物业管理系统忠诚相伴。

49、物业管理，一切变得简单、从容。

50、助力物业管理现代化，开创物业管理新高度。

51、您的创业梦想，诚人物业的鼎力相助。

52、诚挚服务，全面管理，诚人物业，全心为您。

53、选诚人物业管理系统，物难事，琐事一扫而光。

54、精彩未来的大门，诚人物业为您开启。

55、高飞需要翅膀，创业成就未来，诚人是您的不二选择。

56、人性化管理，品质化服务，科技化发展，诚信汇天下。

物业广告管理办法篇2

人们通常认为广告不是产品本身, 广告重要却不必要。就连我国的广告法中对商业广告的定义也似乎可以得出广告只是一种信息传递手段的结论。但是现代商品经济的发展, 已使广告不仅仅起到广而告之的作用, 实际上它已成为产品本身的一个构成要素。

广告预算策划

当前, 不同的行业和商品, 用于广告促销上的费用差距很大, 比如化妆品类商品, 其广告预算可能达到销售额的30%～50%, 而机械设备类产品则可能只有销售额的10%左右。其实不管比例具体是多少, 如何使用有限的广告支出, 达到最大的广告效益, 才是广告预算编制的最终准则。

1. 广告预算的方法在房地产市场, 运用最多的是销量比例法和竞争对等法这两种广告预算方法。

(1) 销量比例法。这是以企业或相关商品的销售量的一定百分比来预算广告开支的一种方法。通常做法是, 根据前期销售额来计算本期广告投入, 具体比例根据各个行业或产品有所不同。这种预算方法简单可行, 可使广告开支与企业销售活动密切相关, 促使管理人员正确处理促销成本、销售收入与利润之间的关系。但销售比例法也存在缺点, 它以计算上期销售额为基础, 当销量降低时, 依此计算的广告预算也减少, 其结果将导致销量进一步降低, 颠倒了广告促销与市场销售的关系。

(2) 竞争对等法。这是指在广告预算时主要考虑如何与竞争对手拥有同等的媒体话语权, 因此需要拥有与竞争对手相同或略高的广告开支, 才能在市场竞争中获胜。出于这种认识, 广告预算根据目标市场主要竞争对手的广告费用水平来编排。

2.广告预算的分配

广告预算的分配一般包括预算的时间分配和媒介分配两个方面。时间分配是指按照商品的营销周期, 将广告预算合理地分布在各个周期内;媒介分配则是指企业根据产品、消费者和媒体的发行量、广告效果、广告成本等特点将广告预算分配至各个媒体, 以达到最佳的媒体组合效果。一般来说, 如果广告预算较紧张时, 可多选择成本较低的广告媒体, 如广告路牌或条幅等;如果广告预算较宽松时, 可多选择主流平面媒体或视听媒体等。

商用物业项目的广告策划

1.安排广告的周期

一个楼盘的广告周期是根据它的营销周期来安排的。通常一个完整的营销周期包括内部认购和认租期、公开招租期、热租期、公开发售期、热销期、招商销售持续期等六个阶段。在内部认购和认租期, 主要是销售和招商前的准备工作, 同时也通过接受预订诚意金的形式来试探市场的反应, 及时调整正式发售和招商时的策略。在该阶段, 广告主要是采用软性新闻炒作及直观的户外广告牌等形式。在公开招租期和公开发售期, 开始发布正式的招商、销售广告, 公开宣示楼盘的招商范围、招商政策、优惠条件和销售策略等, 并在现场配合适量的推广活动。当进入热租期和热销期, 应以大量的招商广告、报纸广告和电视广告, 并结合强有力的业务推广, 如人员拜访、电话跟踪、直邮函件等, 展开立体促销攻势。在招商销售持续期, 主要是对前期积累客户的消化吸收, 由于工作平稳, 广告量也相对不大。

广告周期立足于营销周期。确定营销周期除了企业内部自身的因素和市场认知状况外, 往往还依据楼盘的工程进度和预售条件的限制, 并时常以工程进度的某个时点, 如结构封顶、拿到预售许可证、楼盘竣工等为营销的切入点。营销周期的长短没有严格限制, 根据楼盘的招商租赁状况、销售状况及楼盘的规模, 通常会存在几个独立的营销周期, 从而也就存在几个独立的广告周期。

2. 确定广告的主题

(1) 广告主题的选择。选择广告诉求点实际上就是对自身与竞争者比较优势的选择, 也是最有效的同时也应该是目标客户最关心的内容, 如价格、周边环境、交通条件等, 这些都应是广告的宣传主题。

(2) 广告主题的安排。安排广告主题并不是随机的广告诉求点的轮换, 它与广告周期和诉求点的实际内容有密切的关系。在广告的内部认购和认租期, 广告主题一般以介绍发展商和商铺经营为主;在公开发售和招商期, 广告的主题以突出楼盘特点的诉求点为主;到了热销和热租期, 广告的主题应以价格优势或优惠租赁条件为主。

3. 选择广告的媒体

(1) 广告媒体的选择。商用物业项目, 在选择广告媒体时应针对其不同的类型, 采取不同的方法。户外媒体类:如路、灯条幅等引人注目, 对客户的引导作用较大;大型路牌广告的效果持续时间长;售楼海报和宣传单页便于携带、发放。印刷媒体类:如楼盘物业的详细介绍, 客户可带回家仔细研究;邮局的直邮函件对目标客户具有很强的诱导性。公共传播媒体:如广播、电视、互联网、杂志等广告大都持续时间长、覆盖面广、权威性高, 但短时间效果不明显。

(2) 广告媒体的组合安排。广告媒体的组合安排应与广告周期相结合:在内部认购和认租期, 以户外媒体和印刷媒体为主, 如售楼处、楼体广告、宣传单张、看板及销售说明书等;在公开发售和招商期, 以报纸和广播电视为主;在热销期, 除了报纸、视讯广告外, 还包括直邮函件、派发单页等, 同时户外广告也应分布完善, 形成一个立体的广告组合;进入持续期后, 报纸和视讯广告停止, 主要选择户外广告和印刷媒体。

4. 编排广告的预算

(1) 广告预算的费用标准。广告预算大致应控制在楼盘销售总额的1%～3%。租赁招商的商用物业, 除了销售广告外, 还有招商广告的投入, 根据商用物业招商工作的经验, 招商广告的支出应占楼盘销售总额的0.5%左右。

索克物业:物业管理的行业标杆篇3

索克物业以“服务永无止境!源于服务、超越服务!”的物管理念，率先在河南物业管理行业内推行了富有品牌特色的“经营型物业管理模式”。经过多年耕耘，索克物业已成为商务领域物业管理的行业标杆，目前，索克经营与管理着的总楼盘达到了30余座，管理面积达200万平方米。

经过15年的不懈努力，索克物业坚持高品质服务，“物业的，索克的”这一品牌理念已深植人心，品牌价值日益凸显。据统计，由索克管理的写字楼租金普遍高于周边楼盘，价格相差30％～40％，而且年代越久，索克物业对楼盘保值增值的价值也越明显。

索克物业与其他物业管理公司相比的特色就在于其市场化和专业化的运作，索克将单一的物业管理发展为多元化的物业经营与管理，经营范围涵盖楼盘前期项目策划、市场调查、营销推广、代理销售、顾问咨询、全程管理等全方位的物业管理服务。索克物业在自己的物业管理服务的过程中，不断发现客户的潜在需求，提供更多的延伸服务，做好每一个和客户相关的细节，不断丰富品牌内涵，培养客户对索克物业的依赖度，成为郑州物业管理行业的一面旗帜。

物业电梯广告合作协议书篇4

在当下社会，协议在生活中的使用越来越广泛，协议对双方的事务履行起到积极作用。大家知道协议的格式吗？以下是小编整理的物业电梯广告合作协议书（精选3篇），欢迎阅读与收藏。

物业电梯广告合作协议书1

甲方：z市z物业服务有限公司

乙方：z市z广告有限公司

根据《合同法》及政府的相关规定，结合z·z的实际情况，经甲乙双方友好协商签署本协议：

1、甲方与乙方在诚信的基础上合作，乙方与甲方签定本协议。甲方提供z·zAE幢六部电梯桥厢的三面内壁给乙方悬挂广告。悬挂的广告内容必须是健康文明，经政府相关职能部门审核通过的广告内容。不能悬挂涉及色情、暴力、恐怖等不健康的广告内容。否则，甲方有权要求乙方及时更换悬挂的广告图片。并由此产生的相关责任由乙方负责。

2、乙方拟在电梯桥厢张贴广告画之前，必须交付给甲方书面审批后方可在电梯桥厢内张贴。

3、甲方负责用三合板装饰电梯，为乙方提供张贴广告喷画的载体。但不负责电梯内张贴的广告画完好情况，若电梯内张贴的广告画发生损坏，由乙方负责修复。

4、乙方遵守甲方的管理规章制度，利用甲方管理的AE幢六台电梯桥厢的.三面内壁张贴广告画。

5、收费标准：400元/月·台。

6、租赁期限：20xx年8月15日至20xx年2月14日。

7、缴费方式：每三个月支付一次。即：自合同签定三天内乙方向甲方支付第一期租赁费用，金额为：400元/月·台×6台×3个月＝7200元，第二期费用乙方须在11月20日之前向甲方支付，金额为：400元/月·台×6台×3个月＝7200元。

8、若乙方不按时向甲方支付第二期费用，延期超过10天，该协议自动终止。甲方有权拆除悬挂在电梯桥厢内壁的广告喷画且不负任何责任。

9、在进行电梯广告悬挂施工期间须服从甲方的管理，电梯内壁悬挂的广告内容不得影响楼盘的销售，不得有影响z·物业品牌形象的经营活动行为。

10、本协议一式两份，双方各执一份，一经签定，正式生效；如需变更和解除该协议，经双方协商一致，另行达成新的协议。

甲方：z市z物业服务有限公司乙方：z市z广告有限公司

签约代表：

签约时间：

物业电梯广告合作协议书2

甲方：双虎家私

乙方：

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，本着友好合作、协商一致的原则，就乙方向甲方提供电梯广告位事宜达成如下合同条款：

一、合同期限：

本合同暂定期限为半年（20xx年8月8日—20xx年2月）。

甲、乙双方如需继续合同，合同期满后应续签合同，并乙方需优先与甲方合作。

二、合同价款：

一部电梯的广告价为半年_______元（大写______元）共计：共____部电梯。

三、甲、乙双方权利及义务：

1、甲方有权决定广告发布内容，但必须保证其真实性、合法性。

2、乙方需在合同期内维护广告位正常使用，如在乙方小区内发现广告没能正常使用。乙方需向甲方及时提醒修复。

3、租凭期内、乙方不能无故终止合同。

4、合同期间，电梯内不得出现其他家具经销商的广告。

四、其他

1、本合同未尽事宜由双方共同协商解决。

2、本合同一式二分甲乙双方各执一份，均具同等法律效力。甲乙双方签字生效。

甲方签字：乙方签字：

二零xx年月日

物业电梯广告合作协议书3

甲方：_________

办公地址：_________

授权代表人：_________

联系方式：_________

乙方：_________

办公地址：_________

授权代表人：_________

联系方式：_________

甲乙双方经过友好协商，就乙方向甲方提供互联网信息发布服务，达成如下协议。

1、甲、乙双方商定，甲方在乙方所属网站（_________）上发布广告，链接信息，规格大小为：468×60像素，放置位置为_________网站顶部；

2、甲方在乙方所发布广告、信息、链接网站内容需符合国家有关互联网法规规定；

3、乙方为甲方进行免费制作甲方所发布信息（以flash方式），发布信息，图片甲方以电子版方式向乙方提供；

4、经双方商定，甲方在乙方发布信息时间为_________年（自信息发布之日起计算），乙方收费标准为_________元/天。首次_________个月费用在本协议签订后_________日内甲方以现金方式向乙方交付，乙方出具正规发票。其余费用甲方每月向乙方交纳；

5、由于甲方在乙方处长期发布有偿网站链接，广告信息，在甲方广告信息发布期内，乙方将向甲方免费赠送同等规模，尺寸的广告，发布区域为_________首页显著位置；

协议期间乙方如因上级政策，国家法规等因素影响，对甲方发布广告位置改动，需与甲方协商方可进行；

本协议自甲、乙两方签字盖章之日起生效，有效期至_________年_________月_________日。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

代表人（签字）：_________ 代表人（签字）：_________

有创意的物业公益基金广告词篇5

2. 相约地中海风情，共享百万物业基金。

3. 梦起地中海，情暖公益金。

4. 百万公益正能量，百年无忧馨生活!

5. 百万公益金有爱，百年地中海无忧。

6. 和达天下，欣融君心。

7. 风情画廊，养生福地---地中海

8. 百万物业基金承诺，一路护航幸福生活。

9. 百万爱心公基金，最美社区地中海。

10. 居地逸景，领秀生活。

11. 情牵公益金，心泊地中海。

12. 生活在地中海，观赏于房产仙景。

13. 情系你我，爱洒万家。

14. 乐享物业公益金，独揽地中海风情。

物业广告管理办法篇6

固定资产投资管理部分

1、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，改建大修项目申报的要求：下一年度改建大修项目投资计划于每年10月30日前申报。

2、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，关于改建大修项目竣工结算管理内容，工程竣工验收合格2个月内，项目实施单位向规划建设部提交竣工结算资料。

3、根据总公司固定资产投资管理办法规定，项目单位投资总额30万元(含)以上的项目，须编制并上报以下立项申请文件，经总公司审批后方可进行。

4、根据总公司固定资产投资管理办法，企业自有资金出资改造、投资额30万元以下的项目，需履行备案手续，项目单位应在项目实施前10个工作日内报总公司备案。

经营管理

5、物业集团所属分公司有权审批或订立租期1年以内(包括1年)且年租金30万元以下(含30万元)且租赁面积100平方米以内(包含100平方米)的房屋租赁合同、房屋使用协议。

6、须上报总公司进行会审合同年限在3年(不含3年)至(含10年)之间或者年标的额在50万元(不含50万元)至200万元(含200万元)之间的，分公司应于合同签订前将拟签合同文本上报集团进行会审并上报总公司经营管理部。

7、各所属企业不允许签订对方有中介转租、转包行为、任何形式的土地租赁的房屋租赁或使用合同。

8、限制签订合同企业：印刷厂、幼儿园、市场等有安全隐患的承租单位和构成竞争威胁的行业如物业出租、旅店等行业。

9、分公司根据审核意见修改合同，如分公司对审核意见有异议，需一个工作日内将理由上报集团，集团一个工作日内进行复核并回复分公司意见。

10、对于经总公司批准订立的合同，应在合同签订之日起5个工作日内将所签合同及相关附件的副本上报总公司经营管理部。

11、签订合同时，应充分考虑我方的经营能力和履约能力，合同中对我方履行义务的约定不得超出我方的履约能力。

物业广告管理办法篇7

关键词：南京市,保障房,物业管理,对策研究

1 南京市保障房物业管理现状

1.1 基本情况汇总

从2011年11月11号至2011年11月20日, 在保障房公司的牵头下, 共调研了9家物业管理公司。就这次调研而讲, 弯科物业只承接弯科自建的效益较好的商品房项目, 不涉及保障房项目, 其目前在上访建的保障房项目不在其计划范围内;栖霞物业目前只在马群有一个保障房项目, 且处于连年亏损状态, 平均每年亏损额在40-50万元之间。

1.2 保障房市场

(1) 片区物业性质。

经过对比分析可以看出, 保障房小区多是多层和小高层, 入住人员以当地拆迁户、外地失业人员、两牢释放人员为主。调研的7个保障房片区的物业管理工作中, 马群、迈皋桥、西善花苑的物业管理由街道直接接管或者由街道成立的物业公司接管;东山街道、营龙小区、汇杰新城项目是由开发商成立的物业公司接管。

(2) 经营状况。

第一, 费用收取情况分析。由分析可知, 7个保障房片区中, 除了营龙小区是完全市场化管理, 不由街道补贴物业费外, 其他6个均由街道补贴物业费, 且物业费收缴率较低。

第二, 人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制, 日常补贴较少, 因此必须严格进行收支管理, 使人员配备比例最小, 将人的效率发挥到最大。

(3) 配套归属问题。

一般来讲, 目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的, 而经营权归物业公司, 商业配套经营所得归物业公司, 由物业公司补贴其物业亏损, 不足部分由政府补贴。

1.3 物业费用

可以看到, 与保障房小区相比, 万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。

2 南京市保障房物业管理问题

2.1 物业管理混乱

物业管理企业在商业配套归属权不同, 有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱, 没有统一的标准, 也没有统一的组织运营, 随之而来的物业管理一系列问题就会出现。

2.2 物业费收取困难

从上述表格可以看出, 只有高档小区的物业费收取没有问题, 其他小区物业费收取较为困难。同时, 保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下, 又想物业公司提供优质的服务, 这必然导致双方矛盾激化, 加大物业费收取难度。

2.3 物业管理市场化不足

一是物业管理涉及的法律关系较为复杂, 既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体, 也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等, 直接加大了管理难度;二是物业服务不理想, 缺乏相应的管理服务规范。

3 南京市保障房物业管理对策

3.1 完善法制, 保证机制

南京市应成立市级组织领导机构, 发挥统一领导、综合协调作用, 同时明确区县政府和相关部门的职责, 建立起保障房项目长效管理机制。

3.2 引入竞争机制, 选择好的物业管理队伍

南京市保障房项目建设标准高, 配套设备设施多, 对后期管理的专业性要求较强。为此, 要引入了具有国家一级资质的物业服务企业, 按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准, 提供专业化物业服务, 由专业的人做专业的事, 提高物业服务水平。

3.3 加大资金保证

为解决物业费管理不足问题, 物业服务企业, 一方面要通过引入市场化物业服务机制, 提高业主满意度, 以促进物业费的收缴;另一方面, 保障房片区应预留了2%的商业, 运营收益, 补充保障性住房小区的管理经费不足。此外, 政府部门还应该在保障房物业管理上给予企业一些税收优惠, 以有效激发企业参与保障房物业管理的积极性和主动性。

参考文献

[1]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].山西财经大学, 2010.

[2]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地, 2010 (8) .

物业管理新明星篇8

上海新明星物业管理有限公司创建于1998年5月，隶属深圳新海投资控股有限公司在上海投资注册的上海新明星房地产开发公司。该公司开发建造新明星花园之后，独资成立了上海新明星物业管理有限公司，目前公司主要经营物业管理、物业顾问、房屋租赁、中介、百货、建筑装潢等业务，在上海受托管理闵行区新明星花园一、二期中高档内销商品房住宅小区、龙柏公寓住宅小区和明泉公寓住宅小区以及新明星艺术综合商务楼，同时与九榕物业公司共同管理徐家汇元福大厦，共计40多万平方米；在宁波地区成立了新明星物业管理公司管理面积约30万平方米；在开封地区，作为龙成集团的顾问公司，协助其管理面积约25万平方米的住宅区。

物业管理企业生产的商品就是服务，在当今物业管理企业之间的竞争就是为业主创造服务价值的能力之间的较量。看谁能够为业主提供满意的价值。新明星公司管理的物业在上海属中高档标准，但每平米物管费也仅0.8元，为了盈利又不降低服务质量，只有走规模经营的道路。但是作为一家新兴的物管企业，没有政府遗留的资产，也没有机关委托管理的物业，每个楼盘都必须通过市场竞标，通过全体员工辛勤创造满意的服务，才能获取业主的认可。新明星所管理的楼盘不仅使业主获得了满意的服务，而且二手房市场转让价格也要高于周边同档楼盘的价格。新明星为所管理的楼盘创造了更高的附加值。刘建光董事长如是说。

新明星物业公司创建以来，始终以“寓效益于服务，寓管理于服务”为宗旨，以“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”为目的，采取“时间、空间＋服务”的管理模式，进行全方位的管理服务工作。公司坚持“以人为本、用心做事、贴心服务、致力于不断满足和超越业主的需求”为质量方针，使公司管理的各个项目都融入了“以人为本”的服务理念中，拓展了物业管理市场。通过他们的诚心、用心、细心、尽心，让业主在家园中感受到放心、安心、称心、温馨，使公司创造了最佳经济效益和社会效益。

物业管理企业，核心就是管理，能不能被市场所接受，也是管理的质量问题。刘建光董事长对笔者讲到：公司设立了总经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、发展部，采取“集中管理，分级负责”的管理方式，运用正式员工、招聘员工和临时用工并存的用工制度；为提高干部队伍的素质和文化层次及不断提高员工队伍的整体素质，公司制定了一系列切实可行的管理制度，用制度来规范员工的行为，同时还投入了较大的人力、财力、物力，采取请进来、送出去的培训方法，造就了一支高素质、复合型、服务意识强、有敬业精神的职业化新明星物业员工队伍；另外，公司还积极寻找和引进物管专业人才，不断完善公司的管理结构，不断加强整个公司的管理能力，从而提高企业在行业中综合竞争力，在深层次上塑造了新明星物业企业形象。

物业管理行业说到底是一个服务行业，刘建光董事长清晰地意识到，服务的满意度、企业的诚信度就是他们的生存基础和发展资本。为此，公司强化员工的服务意识，根据不同的岗位、不同的工种制定了“作业指导书”，使每位员工必须做到为业主服务不推诿、不扯皮，全年平均365天，天天服务接待，每天24小时家政服务、安保服务、维修服务，公开承诺小修不过一天，急修即刻到位。公司管理的新明星花园物业，为了满足不同阶层业主的需求，除了实行常规服务外，还根据不同季节和场合多次兴办文艺、体育等活动，并为小区的优秀学子争取到了开发商投资的百万奖基金。公司充分运用业主的自治管理、物业公司的专业管理和街道、居委会的社区管理这“三驾马车”的有机结合，共同管理业主自己的家园，公司所管理的各物业项目都受到了业主的赞誉，而且在上海物业行业创优评比中得到专家的高度评价。

5年来，公司在刘建光董事长的决策领导下，坚持以“三个代表”思想为指导，按照工作总体目标紧紧依靠广大员工，以发展为主题，以效益为根本，搏击市场，坚持“稳定、完善、改进、提高”的工作方针，在管理经验、管理模式、队伍思想和服务质量、管理理论、企业品牌与核心竞争力的提高方面都取得了长足的进步。公司所管辖的区域先后被评为上海市文明小区、上海市居住物业管理示范小区、上海市物业管理优秀小区、上海市实事立功竞赛优秀集体；被评为建设部全国物业管理优秀小区，并获得上海市第六届物价质量信得过单位金奖，全国重质量、守信誉物业管理企业；2003年3月通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。

物业管理实务之物业环境管理概述篇9

物业环境概述：

（一）物业环境的含义物业环境是城市环境的一部分。城市环境是城市范围内的大环境；物业环境则是某个物业区域内的环境，即与业主、使用人生活和工作密切相关的、直接影响其生存、发展和享受的各种必须条件和外部变量因素的综合。

（二）物业环境的类型

1.居住环境居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。影响居住建筑内部环境的因素主要是住宅标准、住宅类型、隔声、隔热和保温、光照、通风、室内小气候、室内空气量和二氧化碳的含量等。影响外部居住环境的因素主要是居住密度、公共建筑、绿化、室外庭院和各类活动场所、室外环境小品、大气环境、声环境和视觉环境、小气候环境、邻里和社会环境、环境卫生状况等等。

2.生产环境生产环境是指提供给企业及其生产者，即工人们进行生产时相关的设施和条件。具体来说，包括物业用途及类型、隔声、隔热和保温、光照和通风、绿化、环境卫生状况、交通条件、基础设施、行政服务条件等等。

3.商业环境商业环境是指提供给商业企业及其经营者从事商业活动的物业环境，主要包括以下几个方面：物业类型和档次、隔声、光照和通风、室内小气候、绿化、环境卫生状况、环境小品、商业设施、交通条件、服务态度和服务水平等等。4.办公环境办公环境是指用于行政办公目的的物业环境。办公环境主要包括办公室内环境和办公室外环境。影响办公室内的环境，主要包括办公室的标准、隔音效果、隔热与保温、光照和日照、室内小气候，室内景观布置和办公设备的完善程度等。影响办公室外的环境，主要包括室外绿化、室外环境小品、大气环境质量、声觉环境和视觉环境、环境卫生状况、治安状况以及工作人员的思想文化素养、艺术修养和人际关系等等。

（三）物业环境的特点

1.物业环境是内部居住环境与外部居住环境的统一体内部居住环境和外部居住环境，虽然它们是各自独立、自成系统的，但它们又是相互影响、相互作用的。内部居住环境离不开外部居住环境，外部居住环境的好坏也离不开内部居住环境。

2.物业环境是硬环境与软环境的统一体硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外部物质要素的总和，是生活和工作必要的物质条件，即房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场地。软环境是指与业主和使用人有关或所处的外部精神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的，能对人们的生活和工作施加一定的影响。这两种环境是相互影响、相互作用的。硬环境的建设离不开软环境的支持，软环境的建设也离不开硬环境的物质基础。

3.物业环境是自然环境与社会环境的统一体物业环境不仅包括自然物质要素，如空气、水、树木花草等。同时也包括社会物质要素，如环境管理、宣传教育、执法监督等。这两种环境要素也是相辅相成的。自然环境离不开社会的经济、政治和文化的发展，离不开社会的环境管理、宣传教育、执法监督；社会环境的发展要以自然环境为基础。物业环境管理的基本原则和内容：

（一）物业环境管理的含义物业环境管理，是指物业管理企业通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育工作，防止和控制可能发生的物业区域环境污染（如大气污染、水体污染、固体废物污染、噪声污染、“黑色污染”等），以及通过建立日常的环境管理机构，做好日常的物业环境管理工作（如物业区域内的卫生保洁、绿化等方面的维护和监督等），使物业区域的环境得到经常性的净化、美化和绿化，给业主和非业主使用人提供一个清洁宜人的工作和生活环境。

物业环境管理是整个社会环境管理的一个重要组成部分，也是物业管理中一项经常性的管理服务工作。物业管理企业要通过此项工作，力求业主和非业主使用人的素质与环境质量两者的高度协调、统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。物业环境虽然只是一个局部区域的环境，但它密切关系着一个城市、一个地区的整体环境。现代工业文明的发展，大量消耗资源，不仅使环境日益恶化，威胁人类生存，而且为争夺自然资源，也给人类和平带来威胁。由此可见，增强环境意识，引导人们自觉遵守和维护有关保护物业环境的政策、法律，唤起人们关心物业环境、社会公共利益，把物业环境管理方面的要求和标准变成自觉遵守的行为准则和道德规范，是做好物业环境管理工作的根本和基础。

（二）物业环境管理的基本原则

1.以防为主，防治结合的原则加强管理，控制污染源，防止新污染，并对已经发生的污染采取有效的措施进行治理。

2.专业管理与业主和使用自觉维护相结合的原则业主和使用人有享受良好环境的权利，也有保护环境的义务。因此，要力求做到管理者与业主和使用人的相互调适。

3.环境保护与资源利用相结合的原则如：前面所提到的利用工业废渣做建筑材料；利用固体废弃物做农业肥料；回收固体废弃物中的可用资源和能源：还有余热的再次利用、水的再次利用等等。

4.污染者要承担相应责任的原则如：治理责任、损害补偿责任、法律责任等。

5.环境管理与精神文明建设相结合的原则以加强社会主义精神文明建设为契机，才能收到预期的管理效果。

（三）物业环境管理的主要内容一般来说，物业区域环境管理主要从以下三个方面抓起：物业环境污染的治理，物业卫生管理工作、物业绿化和美化工作，以及各种环境小品的建设管理。

1.环境污染防治采取各种可行的和有效的措施，防治大气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染。如物业管理企业一定要加强对物业区域内车辆交通的管理，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，减少废气的排放、减少噪声。

2.环境卫生管理这是一项经常性的管理服务工作，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时对社会精神文明建设也具有很重要的作用。

3.环境绿化美化尽量扩大绿地面积和种植树木花草，净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风治沙，消声防噪，达到净化、美化环境的目的。

4.各种环境小品的建设和管理环境小品具有美化环境、组织空间和方便实用的功能。所以，物业管理企业一般都十分重视各种环境小品的建设，要坚持对各种环境小品的保养和维护，以保证其性能完好，发挥作用。物业环境质量管理：

（一）对物业环境质量的监控对物业环境质量的监控，就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制。监测，就是监视、检测并及时分析和处理代表环境质量的各种数据，掌握环境质量的现状及变化发展趋势。控制，就是根据环境质量的现状及变化发展趋势，特别是超标排放和严重污染事故要及时反馈给有关部门，通过有关部门采取具体措施，遏制并改善物业区域内的环境质量。

对物业环境质量的监控，主要有3种类型：

（1）区域环境监控。所谓区域环境监控，就是对整个物业区域内的环境质量进行监控，这是全方位的监控，包括大气、水、土壤等环境质量的监控。

（2）污染源的监控。所谓污染源的监控，就是对造成环境污染源头的监控，包括工业污染源的监控、交通污染源的监控、城市生活垃圾、生活污水的监控等等。

（3）污染事故的监控。所谓污染事故的监控，就是对突然发生的一些污染事故的监控，要及时确定污染事故的范围和程度、检查分析污染事故的原因，并提出挽救的措施，避免类似事故的再次发生。

（二）对物业环境质量的评价对物业环境的质量的评价，就是按照一定的评价标准和评价方法，对物业区域的环境质量进行评价，包括区域环境质量和发展趋势进行定量的描述、评定和预测。

1988年，我国发布了《关于城市环境综合整治定量考核的决定》，提出5个方面、20项指标。5个方面是指大气环境保护、水环境保护、噪声控制、固体废弃物的处置和绿化。

（三）编写物业环境质量报告书编写物业环境质量报告书，就是在对物业区域的环境质量进行检测和评价的基础上，提出对物业环境质量状况的分析以及改善环境质量的措施与对策。

1.编写物业环境质量报告书应遵守的原则：

（1）要着眼于“人类一环境”大系统，从地区的整体出发，以生态理论为指导，全面分析经济、社会发展与环境质量的关系，不仅要认真对待“三废”及噪声的问题，还要考虑其他影响环境质量的因素。

（2）在对基本数据汇总分析时，要包括自然环境特征与社会环境特征，有较强的针对性，以便为分析环境问题提供具体依据。

（3）分|考试大|析问题要抓住主要矛盾，对主要环境问题的危害，包括经济损失、人身伤害及其产生的原因等，要有确切的分析，不能似是而非，模棱两可。

（4）对环境质量的变化及发展趋势，要有科学的预测，并对主要环境问题提出相应对策。

2.物业环境质量报告书的内容（特别是初始物业环境质量报告书）：

（1）物业区域的基本情况，特别是介绍有关影响物业环境质量的基本情况。

（2）介绍物业区域环境质量调查的结果，特别是通过物业环境质量评价的结果，分析物业区域环境质量的总体评价、主要问题以及造成环境污染的原因。

物业管理招投标与物业管理合同篇10

一、物业管理招标

（一）物业管理招投标的概念

物业管理招投标是物业管理服务的供求双方，通过招投标的方式确定物业管理权的活动。

物业管理招标是物业管理服务的需方——物业的业主大会或建设单位，采取市场竞争手段找到自己满意的物业管理服务的供方——物业管理企业。

物业管理投标是物业管理企业通过参与市场竞争获得自己需要的物业管理权。

（二）物业管理招标的方式

物业管理招标方式主要有公开招标、邀请招标和协议招标三种。

1.公开招标。招标人（物业的业主委员会或建设单位）通过报纸、电视及其他新闻渠道，公开发布招标信息，邀请愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标的优点是最大限度地体现了招标的公平、公正、合理原则。招标单位可以通过市场竞争找到自己满意的物业管理企业。不过，公开招标方式也有招标时间长、招标投标成本较高的不足之处。

2.邀请招标。由招标单位向预先选择的有管理能力的若干物业管理企业（一般邀请不超过10家，通常在3～8家之间）发出邀请书，让它们各自报价和分别议标，最后授标的招标方式。其优点是可以保证投标的物业管理企业有相关的资质条件和足够的管理经验，信誉可靠；缺点是由于招标范围的局限性，有可能漏掉一些有竞争力的物业管理企业参与投标。

3.协议招标。招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的方式。其优点是可以节省时问和招标费用，双方容易达成协议。这种招标方式一般适用于与被邀请方具有一定业务联系、比较熟悉的物业管理企业，或具有特殊管理要求的物业（如保密要求）。上述招标方式通常由物业的业主委员会或建设单位来执行。随着物业管理市场的成熟，业主委员会或建设单位可以委托专业的物业管理中介咨询机构代理主持物业管理的招标。由于物业管理中介咨询机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招投标工作的效率和质量，能够选择到最符合要求的物业管理企业。

（三）物业管理招标的一般程序物业管理招标的程序主要有以下步骤。

1.成立招标机构。招标单位在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。其主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织投标、开标、评标和决标；与中标企业签订物业管理合同。2.编制招标文件。招标文件包括：《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业管理合同》等。

3.发布招标消息。招标单位可以根据招标方式的不同，采片{不同的途竹发布招标消息，如召开招标的新闻发布会、公布招标公告（广告）或寄发招标邀请书（邀请函）等。

4.投标单位的资格审查。公开招标的资格审查须在发售标书之前进行，审查合格的才允许购买标书，故称资格预审。资格审查的主要内容有：企业营业执照；财务状况；社会信誉；资质等级证书；技术人员数；技术装备；有无投标保证书；管理经验及以往业绩；已承担的项目；主要负责人的经历及企业背景情况等。5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等。招标单位应在招标通告（广告）规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根据实际情况，尽可能地向它们提供有关的设计图纸、技术资料等等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。

6.召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给予澄清或解释。招标单位应根据具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开标前会议，或安排投标单位到实地去勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问题予以解答或澄清。

7.接受和收存投标书。招标单位要按招标文件中规定的时间、地点在有效期内接收投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，即可收存起来。对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的（如没有提交投标保证金），招标单位可以一律拒收，并原封不动地退回投标单位。

8.组织开标答辩会。招标单位开标的时间、地点都要在招标文件中明确规定，并应按规定的时间和地点，公开召开物业管理招标开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加。

9.进行评标和确定中标单位。招标单位应在确定投标有效的前提下，逐一对投标书、现场答辩和招标书规定的其他要素进行比较和评价。评定投标书的标准要尽可能量化，评审可综合各种因素，采用综合评议法或定量评分法，列出各项因素比较一览表，排列名次，最后确定中标单位。

10.发出中标或未中标通知书。确定中标企业后，招标单位应在规定的时问内发出中标或未中标通知书，同时也应将未中标单位的投标保证函退还投标单位。11.与中标单位签订物业管理合同。招标单位在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标单位签订物业管理合同。如果投标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。

12.招标结束。对招标活动进行总结，结算招标的有关费用，对招标资料进行整理、归档。

（四）物业管理招标书

物业管理招标书是物业管理招标文件中最重要的文件，既是投标单位编制投标文件、进行投标的依据，又是招标单位与中标单位签订物业管理合同的基础。它在一定程度上决定了今后该物业的管理经营水平及品位高低。物业管理招标书一般包括下列几个主要方面。

1.物业项目的基本情况。物业管理招标书对物业项目基本情况的介绍包括：（1）物业概况，包括总建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、业主情况、配套设施情况等。（2）主要设备设施，包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、电梯系统、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。（3）提供的物业设计图纸情况。对于新建物业，需要提供规划设计方案；若是已有物业，则需要提供详细的规划设计图纸，以便投标单位正确计算管理费标价。

2.确定物业管理的范围与内容。在物业管理招标书内明确是物业管理项目的整体招标，还是部分招标；对分阶段建设的物业是否包括后续建设物业的管理；对新建物业的前期介入的安排。在确定物业管理的具体内容时，应根据招标物业的需要详细列明。

3.对投标书编制的要求。投标单位编制投标书一般是根据招标书的要求来编制的，招标单位应根据招标项目的需要在招标书中尽量详细列明对投标单位编制标书的要求，物业管理招标对投标书的主要要求有：投标单位情况；物业的管理模式和服务理念；组织结构设置；人、财、物等资源配备；人力资源的管理；总体工作策划（计划）和分项工作计划；需要提供的管理规章制度；日常物业管理，如入住期管理、装修管理、物业档案资料的管理、安全防范、共用设备、设施管理等；各项管理指标的承诺及相关措施；经费收支预算、管理费；便民服务和社区文化活动等。

4.对物业管理质量的要求。招标方可在参考国家建设部《全国城市物业管理优秀示范住宅小区评分标准》和所在城市规定的有关优秀物业管理小区（大厦）评比标准的基础上，制定适合自己要求的物业管理质量标准。

5.提供的物业管理条件。招标单位提供的物业管理用房（办公、仓库、宿舍等）、商业用房、物业管理维修基金、物业管理启动资金等物业管理条件及提供方式和步骤在招标书中给予明确。

6.考核标准与奖惩办法。参照国家或地方有关物业管理的规定制定考核标准与奖惩办法。

二、物业管理投标

（一）物业管理投标的程序与过程

一般来说，物业管理投标的程序与过程包括以下步骤。

1.获取招标信息。物业管理企业可以通过新闻媒体（如报纸、杂志、电视等）、招标公告、收到投标邀请函或从同行了解等方式获得物业管理项目的招标信息。2.组建投标领导小组。当物业管理企业决定参加投标后，应迅速组成物业管理项目的投标领导小组，小组成员应考虑有综合性经营管理人员、专业性工程技术人员、商务性财务会计人员。

3.送投标申请书。在初步决定参与投标后，物业管理企业应在招标规定的时间内送达投标申请书，接受招标单位的资格预审。

4.取得招标文件。获得参加投标预审资格的企业，可以按规定程序到招标单位指定的地点购买招标文件。

5.熟悉招标文件。招标文件是投标单位投标报价的主要依据材料，因此，投标物业管理企业取得招标文件后，在作价投标之前，首要的工作是逐字逐句地仔细研究招标文件，充分了解其内容和要求，弄清招标文件内容的确切含义，并理解招标单位的意图，发现并提出请招标单位予以澄清的疑点，以便部署投标工作。6.调查投标环境与条件。投标环境是中标后实施物业管理服务的自然、经济和社会条件。这些条件是进行物业管理的约束因素，关系到能否开展有效的物业管理，能否取得好的管理效果，即较大的利润和较高的社会声誉；同时，它也牵涉到了物业管理的成本与投标报价。所以在投标之前，对投标环境必须尽可能地了解清楚。

7.投标决策。参加投标竞争的目的在于得到有利于本公司的物业管理权，从而获得尽可能多的利润或争取最大的发展机会。物业管理企业在投标过程中，应当全面考虑项目特点、风险及企业自身人、财、物等资源情况，谨慎决策。如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时，则无论项目多么诱人都应果断放弃。企业考虑的决策因素有：（1）项目区域、规模要符合企业发展规划。（2）项目类型符合企业确定的目标客户。（3）常规预测盈利。（4）项目风险控制在企业可以承受的范围内。在投标过程中要考虑一些直接影响项目成败的不确定因素，如管理费标准、空置房管理费收取、工程遗留问题之责任划分、管理过程中的奖罚条件以及投标书中的服务承诺等。（5）项目招标方诚意合作并具备履行合同的实力。（6）投标企业现有的人、财、物等资源条件满足物业管理项目的能力。

8.编制投标书。编制投标书是投标工作的一项最重要内容。因为物业管理投标书既是投标物业管理企业中标后参与物业管理的计划书或未来管理的安排，也是招标单位定标的重要参考文件。一个物业管理投标书是否优秀，往往直接影响物业管理企业投标能否成功。因此，投标单位一定要高度重视投标书的编制，要在仔细研究招标文件和调查投标环境与条件的基础上，根据招标文件的要求或精神，以及本企业投标决策的意向来编制投标书。

9.投标书的封装及送达。全部投标文件编制好以后，投标单位就应按招标文件要求进行封装，并送达到招标单位。

10.参加开标会议及招标答辩。投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。11.中标及签订物业管理合同。物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。

12.投标结束。对投标活动进行总结分析，结算投标的有关费用，对投标的资料进行整理、归档。

（二）投标活动应把握的主要环节

1.确定管理项目的整体思路。包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施。

2.确定物业管理费标准及物业管理费年度收支测算。管理费标准在投标活动中是个至关重要的因素，要综合考虑标的物业的档次、业主和物业使用人情况以及当地政府对管理费指导标准等，一般可以先确定2～3个方案，反复核算、比照后确定物业管理费价位。财务年度核算中，要特别注意对能源费、设备维修费及分包业务费用的把握。

3.慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。比如管辖区域刑事案件的发生不是仅靠物业管理可以杜绝的，当业主、非业主使用人发生人身和财产安全损失时，不能随意承诺物业管理企业给予赔偿，而应根据有关法律、法规结合实际情况予以处理。

4.确定管理机制、管理机构和拟选项目经理，明确服务流程、管理流程和信息流程。5.加强平日练兵，保持良好的业主满意率，提高评标因素中企业信誉得分率。6.正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。演讲陈述一般要求在规定时间内，完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出、难点讲透、特色鲜明、充满激情，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动评委。准备现场答辩最有效的办法是提前进行模拟训练，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。现场发挥时要果断、明确，切勿匆忙回答，拖泥带水。

三、物业管理合同概述

（一）物业管理合同的概念

物业管理合同是房地产开发商或业主大会与物业管理企业所签订的，由物业管理企业提供物业管理服务的合同。

物业管理合同有两种情况：一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同；二是业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同。

（二）物业管理合同的特征

1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会的名义和费用处理物业管理事务。因此，物业管理企业因处理物业管理事务（如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等）所支出的必要费用，应由房地产开发商或业主承担。

2.物业管理合同是有偿的。也就是说，房地产开发商或业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。3.物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。4.物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等，不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。

5.物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。

四、物业管理合同的主要内容物业管理合同应当载明下列主要内容：（1）合同双方当事人的名称、住所；（2）物业管理区域的范围和管理项目；（3）物业管理服务的事项；（4）物业管理服务的要求和标准；（5）物业管理服务的费用；（6）物业管理服务的期限；（7）违约责任；（8）合同终止和解除的约定；（9）当事人双方约定的其他事项。前期物业管理合同的聘请人是房地产开发商。一般物业管理合同的聘请人是业主委员会，业主委员会作为业主大会的执行机构，经业主大会授权，与物业管理企业签订物业管理合同。业主委员会的住所是业主委员会所使用的办公场所。受聘人是物业管理企业，物业管理企业经工商行政登记后经物业管理的行政主管部门核准取得从事物业管理的资质证书，得以在资质证书的核准范围内接受聘请。物业管理企业的住所，应当是物业管理企业经工商核准登记时的住所。物业管理的区域一般与组成业主大会拥有的物业的范围相一致。一个业主委员会所属的物业一般只能聘请一个物业管理企业进行管理。

物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：（1）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新；（2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新；（3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业维修、更新费用的账务管理；（7）物业档案资料保管。

物业管理合同除了应当约定的管理服务事项，还可以约定下列服务事项：（1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；（2）业主大会授权的其他物业管理事项。

物业管理的要求和标准主要可以通过以下方式确立：（1）应当符合政府物业主管部门和专业部门（消防、劳动保护、市政、环卫）确定的标准；（2）应当达到合同所约定的要求。

物业管理的费用按公共性服务收费、公共性代办性收费、特约服务收费而有不同的收取方式。公共性服务收费、公共代办性收费实行政府定价或政府指导价，特约服务收费实行经营者定价。物业管理合同约定的收费，不能违反法律、法规的强制性规定。

物业管理期限由双方约定，但一些地方对物业管理的期限也作出了明确的规定。物业管理合同中约定的违约责任主要有以下几个方面。1.物业管理企业的违约责任：（1）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。（2）物业管理企业擅自提高收费标准的，业主方面（包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。（3）物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承担赔偿责任。（4）物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。

2.业主方面的违约责任：（1）业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的方式偿付。（2）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担赔偿责任。

五、物业管理合同的签订与终止

（一）物业管理合同的签订

1.订立物业管理合同应遵循的基本原则：（1）平等原则。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。（2）合同自由原则。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。（3）公平原则。物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等。（4）诚实信用原则。该原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。当事人在订立物业管理合同时，不得有任何欺诈行为。（5）合法性原则。当事人订立物业管理合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

2.订立物业管理合同的程序。订立物业管理合同的过程包含要约与承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应具体明确，即必须包含将来合同的主要条款和让一般人理解其真实含义，同时要表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。合格的物业管理企业、特定的业主（开发建设方、公房出售单位）、业主委员会都可以提出要约。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺是以接受要约的全部条件为内容，一般不得对要约内容再作限制、扩张、变更的意思表示。但因要约中的合同条款分为实质性条款和非实质性条款，如果在承诺的同时，更改要约的条款属于实质性条款，则视为对要约的拒绝并发出了新的要约；如果更改要约内容的条款属于非实质性条款，是对要约的非实质性变更，除非要约人及时反对，则该项承诺为合格承诺。

3.物业管理合同的成立。物业管理合同是法定应当采用书面形式并在签约后报行政主管部门备案的，因此，它不是在承诺生效时成立，而是在当事人双方签字或盖章时成立。双方当事人签字或盖章的地点为合同成立的地点。

4.有关解决争议条款的选择。在签订物业管理合同时，对双方当事人在履行合同中可能发生争议的解决方法进行明确的约定，是非常必要的。通常解决争议的方法有协商、调解、仲裁或诉讼。协商、调解与仲裁或诉讼可以并用，但仲裁与诉讼是相互排斥的，不可以同时约定。

在解决合同争议方面，仲裁比诉讼具有更多优点，表现在：（1）自愿性。当事人之间的纠纷，是否将其提交仲裁、交与谁仲裁、仲裁庭的组成人员如何产生、仲裁适用何种程序规则，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协商确定，故仲裁充分体现当事人意思自治的原则。（2）专业性。各种仲裁机构大都具有分专业的仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行各业的专家。（3）灵活性。仲裁的灵活性很大，在程序上不像诉讼那样严格，程序灵活。（4）保密性。仲裁一般以不公开审理为原则，并且各国有关的仲裁法律规则都规定了仲裁员及仲裁秘书的保密义务，具有极强的保密性。（5）快捷性。由于仲裁实行一裁终局制，不像诉讼那样实行两审制，这样就有利于当事人之间纠纷的迅速解决。（6）经济性。由于时间上的快捷性，费用也就相应地节省了。其次，仲裁的收费一般要比诉讼费低一些。

（二）物业管理合同的终止物业管理合同因下列原因而终止。

1.物业管理合同约定的物业管理服务期限届满，双方又没有续签合同的。2.物业管理企业或业主委员会解除合同的。物业管理企业或业主委员会在下列条件下可以解除合同：（1）双方协商一致；（2）物业管理合同中约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。

3.物业管理企业没有达到物业管理要求，经限期整改逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同。

4.业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理企业无法对物业进行有效管理的，物业管理企业有权解除合同，如：众多业主拒不支付物业管理费用，业主委员会不予协助解决，物业管理企业有权解除合同；业主委员会没有按合同提供进行物业管理的必要条件，致使物业管理企业无法接管物业的，物业管理企业有权解除合同。

5.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的。如合同约定的物业管理区域因战争、地震、火灾等原因失去使用功能的，物业管理合同自然终止。6.其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。

此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以终止合同的履行，要求物业管理企业的破产清算小组移交物业管理的有关资料、基金、财产，业主应支付而尚未支付的物业管理费用扣除有关费用后，也应当向物业管理企业的破产清算小组清偿。

业主转移物业的所有权、业主委员会的改选都不影响物业管理合同的效力。业主转移物业的所有权时，应当将物业管理合同作为房屋转让合同的一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管理费用的支付情况和其他相关物业管理情况。

六、前期物业管理合同与物业管理合同

前期物业管理合同是物业区域内的业主委员会成立之前，物业的房地产开发商选聘物业管理企业管理物业，并与物业管理企业签订的物业管理合同。与一般的物业管理合同相比，前期物业管理合同具有以下特征。

（一）合同主体不同

前期物业管理合同由物业区域的房地产开发单位与物业管理企业签订，一般的物业管理合同由业主委员会与物业管理企业签订。物业竣工之后，由于出售率或入住率未达到法定成立业主大会条件，只能由房地产开发单位选聘物业管理企业管理。

（二）合同期限不同