大盘整体营销策略

大盘整体营销策略（精选7篇）

大盘整体营销策略 篇1

“大盘地产”的营销策略

我国房地产业经过20多年的发展。目前已进入“火山喷发期”，处于活跃和繁荣的市场景象之中。房地产开发商对房地产开发、销售和管理的操作运营能力也随着房地产市场的逐步成熟而不断增强，开发理念和经营理念也日趋理性和成熟。房地产业在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发(开发面积5千平方米—10万平方米)和中等规模开发(开发面积10万平方米—30万平方米)之后，近几年出现了大规模、成片开发(开发面积在30万平方主以上，甚至超100万平方米)的“大盘地产”(此处规模界定并非是绝对科学的划分标准，只是为说明问题而加以的初步界定)。由于中小规模房地产项目开发，具有开发地块相对较小、项目选址较为优越、投资规模较小、营销策略较为灵活等优点，使很多开发商从中小规模开发中受益。而“大盘地产”却往往不具备上述优点，操作起来难度和风险极大，房地产开发商要正确认识和把握好“大盘地产”，并掌握行之有效的“操盘”策略。

一、“大盘地产”的出现有其必然性

准确地说，“大盘地产”的出现是房地产业发展的一种必然，从以下几点便可窥一斑：一是最初房地产开发商在进行开发地块选址时，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空间有限，所以只能利用可能的空间做文章，于是便出现了几千平方米的楼盘。随着中心区域地块越来越少，加之借鉴国外房地产业发展规律，很多开发商便把目光转向近郊区或城市副中心地带，这就给开发商提供了极为广阔的开发空间，为“大盘地产”的出现在土地资源上提供了可能；二是经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管部门对开发商的清理整顿，使一些缺乏资金能力、技术力量、人力资源和经营资质的中小开发商走上了不归路，房地产开发行业得到了净化，那些经营能力强的大型房地产企业拥有了更大的发展空间，为房地产开发商开发“大盘地产”提供了市场环境保障；其三房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来，尤其那些颇具经营规模和经营能力的房地产开发企业，他们发现“大盘地产”具有很多优点，确切地说是利大于弊，操业经验为“大盘地产”出现提供了思想上和运作上的保障，于是“大盘地产”应运而生。“大盘地产”在北京、上海、广州等地已经屡见不鲜，北京玫瑰园、广州碧桂园、祈福新村等诸多楼盘在操作、运营、销售上都取得了巨大成功。

二、“大盘地产”的劣势与优势同在优秀的营销策略应该立足于对楼盘产品、市场竞争和环境的全面客观分析，并根据分析结果提出具有针对性和可操作性的应对方案，对于“大盘地产”也是一样。尽管它的出现符合地产业的发展规律，但其仍然具有难于克服的缺点。科学的营销策略应是扬长避短，或者化“短”为“长”，因此有必要对“大盘地产”进行全面而客观的分析：

1、“大盘地产”的优势：

(1)易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；

(2)有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；

(3)易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情；

(4)有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；

(5)易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；

(6)通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。

2、“大盘地产”的劣势

(1)受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况，一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发，二是板块内强势竞争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势，从狭义的角度上来讲这也是缺乏地利的一种表现；

(2)地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区；

(3)销售价格难于把握，尤其首期开盘价格；

(4)销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接；

(5)销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气；

(6)若出现危机，局面难于控制；

(7)物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重；

(8)资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。

三、“大盘地产”的市场战略与营销策略

“大盘地产”营销是开发商能否快速收回投资并获利的关键环节，所以必须针对“大盘地产”的特点和市场环境采取独特的市场战略、营销理念和营销策略，以尽可能缩短“大盘地产”的销售周期，提高资金周转速度和地产销售率。适宜“大盘地产”采取的市场战略和营销策略如下：

1、市场战略

进行房地产市场营销，战略规划一定要先行。“大盘地产”由于投资开发的规模较大，往往要分期来完成，一般至少要二期、三期，甚至要超过十期。基于这个现实，很多“大盘地产”都采取了“组团开发、滚动发展”的房地产开发战略。尽管如此，还需要对房地产进行战略规划，包括对地产产品(设计、施工、建筑材料、环境、配套等)、文化(社区主题、建筑文化等)、服务(销售服务、物业服务等)和市场(市场定位、市场等)进行规划。更重要的是对市场的应变能力和调整能力，即根据市场变化不断修订和调整市场战略规划，使战略规划更具现实性、超前性和示范性。

(1)品牌营销战略。品牌是营销的灵魂和主线，更是“大盘地产”成功营销的利器。品牌企业和品牌物业的优势体现在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美誉度，通过传播(大众传播、社会传播和媒介传播)来激发房地产买家的购买欲望，进而产生购买行为。品牌就应该这样，前期促进后期销售，后期带动前期升值。所以品牌战略对“大盘地产”营销具有至关重要的意义，要使品牌成为一条主线贯穿于开发、销售与管理的各环节之中；

(2)差异化战略。房地产业正趋于成熟，楼盘产品同质化已成为一个现实摆在开发商面前，于是开发商或代理商采取了赋予地产以不同概念、主题等措施营造卖点，以形成竞争优势。应该肯定，这种运作思路是正确的。地产硬件上优势已渐渐隐去，所以要在软件上做文章，即形成一种文化差异，这就需要地产同产业、科技、文化的对接与融合，以形成自己的竞争优势；

(3)技术领先战略。绿色、科技、人文已经成为房地产开发的三大要素，科技就是生产力，就是销售力，通过新材料、新产品和新技术提高楼盘科技含量而获得竞争优势已为广大开发商所重视，在采用技术时很重视技术的超前性和领先性。“大盘地产”开发周期长，在一期时就要注意采用领先技术，否则在后期开发中前期将明显缺乏优势。广州保利花园大量采用新技术、新材料，住宅造价比普通住宅高10％左右，但住宅各项性能和楼盘形象也会同时提高，其销售价格也要比普通住宅高15％左右，尽管价格比同类物业偏高，但一期泌泉居2个月即售出9成，回笼资金2亿元，不能不说是个奇迹；

(4)合作战略。房地产业具有上下游关系单位较多的特点，在这里强调合作也是理所当然的。合作主要是指与城市建设、规划、土地、工商、设计单位、施工单位、规划单位、景观设计单位、媒体和全程策划、销售代理公司等机构或部门合作，通过与这些单位建立良好的合作关系，可以获得良好的开发软环境、优秀的楼盘产品、周密的策划和中介代理服务，为开展知识营销奠定基础；

(5)信息化战略。房地产业与信息工作密切相关，房地产业最终将要过渡为服务产业，而非开发。“大盘地产”更需要信息，包括行业的、市场的、消费者的相关信息，所以一定要把信息工作拿到一个战略的高度来看待，加强信息化建设，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平台，以增强对楼盘的最终定位能力、设计能力、建设能力、销售能力、管理能力和服务能力，而这些能力将服务于市场。

2、营销策略

营销策略是战术，是产品销售战役的打法，正确地制定并执行策略是成功营销的关键，以下策略可供“大盘地产”参考：

(1)定制营销策略。市场需要房地产企业在营销过程中把工作做得越来越细，“大盘地产”有必要建立客户信息数据库，开展“一对一”营销，为房地产买家提供个性化的个人服务，包括为买家“量身定做”，对于拓展市场大有益处。

(2)机动营销策略。机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段；通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式；价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式；付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。机动灵活对于“大盘地产”来说具有非常的意义，“船”大也要争取好“掉头”。

(3)借力借势策略。借力借势关键要正确理解“力”和“势”，“力”为外力，“势”为优势、机会，都是来自于企业外部的资源，借力借势就是要整合外部资源。外力可能表现为专业公司、行业主管部门、媒介、专家、同行业和消费者，优势和机会则可能表现为区位优势、节假日、重大活动等方面，要善于发现机会和借助外部力量，开展事件行销，以促进和推动营销工作的深入开展。保利花园在国庆节期间举办“国宝回归，国庆广州特展”活动，可谓应时应景，刮起了一股“保利”旋风，产生了“保利—保国—利民—保利花园—品牌、品质保证”的巨大社会效应，提升了品牌形象。在此之后又开展了“军火营销”，也与“保国利民”紧紧相扣。无可争辩，保利花园的营销笄者是事件行销的高手；

(4)知识营销策略。知识营销是以知识普及为前导，以知识推动市场营销的新思想，很多地产开发商都接受了这种营销理念。通过开展普及住房知识、产业政策、住宅装饰装修、贷款方法和程序以及如何办理交易手续、交纳税费等知识常识的普及，在增加房地产买家知识的同时，也增强房地产买家对开发商的认同，进而产生购买决策乃至发生购买行为。对于“大盘地产”营销这场“持久战”，完全有必要建立一块知识阵地，成为沟通开发商和买家的工具，乃至成为沟通开发商和业主的工具，进而形成一种文化而不断提升地产的附加值；

(5)创新营销策略。“大盘地产”营销需要营销创新，否则每期都采取相同的策略对消费者来说恐怕会“不痛不痒”，不会产生感觉，更难于产生购买行为。营销创新的前提是理念创新，动力是技术创新，关键是管理创新，灵魂是文化创新。在我国地产业兴起的“退房革命”、“回租回购”等营销措施都属于创新，在营销过程中起到了非凡的作用。当然，创新要在国家政策允许范围之内，“零首付”被封杀就是因为其与国家利益背道而驰。

无论采取何种市场战略和营销策略，在“大盘地产”营销过程都要保持一个基调。这个基调就是“大气”，衬托和突出“大盘地产”的规模优势，包括楼盘在建筑设计、环境规划、建设施工、景观设计、功能配套、促销宣传、气氛营造等诸多方面都要突出这个基调。当年广州碧桂园50万平方米同时施工同时销售是一囊“大气”，祈福新村营造了相当于30个香港政府大球场面积的祈福湖也是一种“大气”……通过“大气”形成一种“势气”，威慑竞争对手和吸引房地产买家的眼球，进而提升“人气”，为楼盘脱疑而出并旺销奠定坚实的基础。

大盘整体营销策略 篇2

在现代营销学中, 产品概念具有宽广的外延和丰富的内涵。产品是指能提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。在市场上产品包括实体商品、服务、经验、事件、人、地点、财产、组织、信息和创意等。产品整体概念是指企业向市场提供的能够满足消费者或用户某种需求的任何有形物品和无形服务的总和。主要包括以下五个层次:一是核心产品。核心产品是指顾客购买某种产品时所追求的使用价值和核心利益。它是顾客真正要买的东西, 因而在产品整体概念中也是最基本、最主要的部分。有研究表明, 在营销失误的众多原因中, 排在第一位的是“核心功能出错”。二是形式产品。形式产品是指向市场提供的实体和劳务的外观。它是实现核心产品的载体。市场营销者应首先着眼于顾客购买产品时所追求的利益, 从这一点出发再去寻求利益得以实现的形式, 进行产品设计。形式产品有五个主要标志, 即质量、外观特色、式样、品牌和包装。通用电气前总裁杰克·韦尔奇认为, 形式产品最根本的部分是质量。近几年发生的“染色馒头”、“瘦肉精火腿”等食品安全事件, 再次验证了他的这一论断。三是期望产品。期望产品是指购买者在购买某种产品时通常所希望和默认的而不需明示的产品应具有的一组属性和条件。顾客在购买某种产品时, 往往会根据自己以往的消费经验和该企业所做的营销宣传, 对所欲购买的产品形成一种期望。例如, “奇强”以其名称迎合了顾客对洗衣粉“去污能力强”的期望。四是附加产品。又称延伸产品, 是顾客购买形式产品时所获得的全部附加服务和利益, 包括提供信贷、送货、质量保证、安装、维修及其他售后服务等。与期望产品相比, 附加产品是企业用来争夺顾客的重要环节和手段, 也是企业用以实现产品差异化的重要手段。五是潜在产品。潜在产品是指具有变化与改进潜质的产品部分。潜在产品的形成, 一方面受顾客在使用过程中自我意识和发现的影响, 另一方面还受到外界环境因素的影响。开发潜在产品要求企业不断寻求满足顾客需求的新方法, 并将潜在产品变成现实产品, 这样才能使顾客得到更多的意外惊喜, 更好地提升顾客让渡价值。

产品整体概念体现了以顾客为中心的现代营销观念, 每一个层次都可以成为企业营销的切入点。企业营销管理的根本目的就是要保证消费者的基本利益即核心产品的实现。产品整体概念明确指出, 产品的生产经营者要竭尽全力地通过形式产品、期望产品、附加产品和期望产品去满足核心产品所包含的一切要求, 使消费者的需求得以充分满足。可以肯定地说, 不能正确领会产品整体概念的企业也不可能真正贯彻市场营销观念。

二、差异化营销的基础

1. 差异化营销的理论基础。

(1) 市场定位理论。1972年, 美国《广告时代》刊登了艾·里斯和杰克·特劳特的系列文章《定位时代的来临》, 从而开创了营销史上著名的“定位理论”。杰克·特劳特指出, 定位就是在顾客头脑中寻找一块空地, 扎扎实实地占据下来, 作为“根据地”, 不被别人抢占。艾·里斯则认为, “所谓定位, 就是让品牌在消费者的心智中占据最有利的位置, 使品牌成为某个类别或某种特性的代表品牌。这样当消费者产生相关需求时, 便会将定位品牌作为首选, 也就是说这个品牌占据了这个定位。”定位理论体系的构筑者鲁建华先生认为定位理论的核心是“一个中心两个基本点”:以打造品牌为中心, 以竞争导向和进入顾客心智为基本点。定位理论强调要向目标消费者充分展示鲜明而有特色的企业形象、产品特色, 以求在消费者心目中形成一种稳定的认知和特殊的偏爱。因此, 差异化营销是实现企业定位战略目标的必要手段。 (2) 4V营销理论。此理论产生于20世纪80年代以后, 由我国学者吴金明等综合性地提出。4V营销理论即差异化、功能化、附加价值、共鸣的营销理论。此理论的核心内容包括:第一, 强调企业要实施差异化营销。即企业一方面要使其与竞争对手区别开来, 树立独特的企业形象或产品形象;另一方面为满足目标消费者的个性化需求, 也要使消费者相互区别开来。第二, 要求企业提供的产品或服务在功能上具有更大的柔性, 能够针对消费者的具体需求进行组合。第三, 4V营销理论更加重视产品或服务中的无形要素, 借助企业品牌、文化等因素以形成消费者的情感共鸣。4V营销理论适应了我国当前的市场经济特点, 为企业实现差异化营销提供了理论基础。

2. 差异化营销的市场基础。

有专家指出, 市场经济可分为4个阶段:供不应求阶段, 大众化消费阶段, 小众化消费阶段和个性化消费阶段。大众化消费存在于商品经济时代, 小众化消费存在于产品经济和服务经济时代, 而个性化消费则是体验经济时代的产物。目前, 发达国家基本上都已步入服务经济和体验经济时代, 而我国的市场经济正经历着由大众化消费向小众化消费的过渡时期。

在小众化消费时代, 不同的消费者群在爱好、个性、价值取向、收入水平和消费理念等方面都会存在很大差异, 因而导致他们对产品的需求侧重也有所不同。迎合小众化消费时代的这一需求特点, 要求企业必须进行市场细分, 结合自身的资源特点和营销目标选择目标市场, 并针对目标市场需求, 在完整产品的差异化上下功夫。

三、基于产品整体概念的差异化营销策略

1. 核心产品差异化营销策略。

表面上看来, 企业向不同的顾客提供的是同一种商品。事实上, 顾客购买的可能是根本不同的东西。同样是到饭店用餐, 有的满足的是纯粹的生理需求, 有的则更附加了身份、地位、声望、面子等这些餐外之物。因此, 了解目标顾客需求的真正所在, 借助于某一“概念”强调产品的核心功能, 将更有助于在目标顾客的心目中区分本企业与竞争对手的同类产品。

2. 形式产品差异化营销策略。

就行业内的竞争而言, 在不同竞争对手的眼里, 产品的核心价值是基本相同的, 真正的不同存在于产品性能和质量等形式产品上。在满足顾客基本需要、保证产品质量的情况下, 为顾客提供独特的产品是差异化营销追求的目标。形式产品差异化主要通过以下几个方面得以实现: (1) 产品特征差异化。产品特征是指对产品基本功能给予补充的特点。大多数产品都具有不同的特征。其出发点是产品的基本功能, 然后企业通过增加新的特征来推出新产品。以宝洁在中国市场上的洗发水产品为例, 洗发水消费者的购买目的无非是去屑、柔顺、营养、护发、秀发等, 与其相适应, 宝洁推出了海飞丝、飘柔、潘婷、沙宣、伊卡璐等相应品牌, 运用多品牌策略实现了产品特征差异化。 (2) 产品式样差异化。式样是指产品给予购买者的视觉效果和感受。要实现式样差异化, 必须考虑目标市场的消费习俗、价值观等文化因素。以奇瑞QQ为例, 它是国内第一款为年轻人打造的轿车, 定位于“年轻人的第一辆车”, 该车的设计原则为“快乐”。看QQ的第一眼, 迎面而来的是一双圆圆的含笑眼睛, 前格栅就似一张含笑的小嘴巴, 憨厚的笑意溢于唇边, 再配以小巧玲珑的标志, 一张快乐的笑脸给人一种快乐的感觉。因此, 其别具一格的式样设计备受年轻人的青睐, 成为他们眼中的宠儿。 (3) 产品形象差异化。产品在消费者心目中形成怎样的印象, 产品形象能否被消费者所接纳推崇, 都决定了产品的市场空间。形象差异化是指通过名称、标志、文字与视听媒体、气氛、事件、包装和员工行为等塑造与竞争对手不同的产品、企业和品牌形象。实施形象差异化, 关键在于使企业的形象区别于竞争对手的形象, 从而占领消费者的心智。企业巧妙地实施形象差异化策略就会收到意想不到的效果。例如, 为了区别同类保健产品, 脑白金采用蓝色作为包装主色调, 并在包装盒上设计洋人头像, 给消费者形成产品的高科技和舶来品的印象, 借此提高了产品的品质和档次。

3. 期望产品差异化营销策略。

一般来说, 期望产品是一种行业的标准或惯例, 也是企业和顾客之间的一种约定。顾客所期望得到的, 是购买产品所应该得到的。换句话说, 是企业在提供产品时应该提供给顾客的。对于顾客来讲, 得到这些产品基本属性, 并没有太多的满意或形成消费偏好, 但是如果顾客没有得到这些, 就会不满意。而顾客在购买产品时实际支付的购买成本不同所形成的期望也不同。例如, 人们对入住非星级酒店和五星级酒店的期望值就大不相同。形成期望产品差异化, 就是让顾客实际感受到“物超所值”。

实现顾客期望产品差异化, 根本在于企业进行价值创新。应从三个方面入手:一是提高技术创新在产品中的附加价值。在“价值提供”上充分体现产品的高技术含量, 从技术创新走向价值创新。二是提高营销与服务创新在产品中的附加价值。通过服务创新与营销新理念创造高附加值产品。三是提高企业文化或品牌在产品中的附加价值。在新世纪, 消费者在消费过程中更注重对企业文化和品牌价值的消费, 因此才出现了很多旅游景区成为世界文化遗产以后, 门票价不断上涨, 前来游览的游客不减反增、争相购买的“名品”效应。

4. 附加产品差异化营销策略。

实现附加产品差异化可以从三方面做起: (1) 服务差异化。服务差异是指企业通过提供比竞争对手更好的服务 (包括订货、送货、安装、维修、客户培训与咨询等) 而形成优势。实现服务差异, 对于服务型企业而言尤其显得必要。而对于生产型企业而言, 服务则成为企业提供的延伸产品。这种延伸产品可以成为企业的一种竞争手段, 但它的可模仿性很强, 一旦竞争对手采用同样的做法, 则使这种差异性消失。另外, 企业服务延伸的决策将受到服务所占比率、服务的关联度、企业资源的充足度、产业成长阶段、产业动荡度、产业竞争强度等因素的影响。 (2) 渠道差异化。渠道差异即从渠道策略、渠道设计、渠道建立、渠道管理、渠道维护、渠道创新等方面进行差异化的建设以获取差别优势。例如, 戴尔 (电脑) 和雅芳 (化妆品) , 它们通过开发和管理高质量的直接营销渠道而获得差异化。 (3) 人员差异化。优秀的员工能够使顾客获取更大的人员价值。企业可以通过培养训练有素的人员, 以使其具备称职、谦恭、诚实、可靠、负责、沟通等六方面的特性, 提高其人员竞争优势。例如, 麦当劳的员工都彬彬有礼, IBM公司的人都是专家, 迪士尼乐园的员工都精神饱满。

5. 潜在产品差异化营销策略。

潜在产品差异化可以通过企业的产品设计得以实现。设计是从顾客要求出发, 能影响一个产品外观和性能的全部特征的组合。随着竞争的强化, 设计将能提供一种最强有力的方法以使企业的产品、服务和定位差异化。设计不仅能使形式产品在竞争中脱颖而出, 也是使现实产品演变为未来产品的重要途径。

总之, 所谓差异化营销, 就是企业依靠自身的技术优势或管理优势, 生产出在性能、质量等优于市场上现有水平的产品, 或是通过有特色的宣传活动、灵活的推销手段、周到的售后服务等, 在目标消费者的心目中树立起独特的良好形象。基于产品整体概念的差异化营销最终需通过企业的品牌定位得以实现。也就是说, 差异化营销所实现的“差异”, 必须借助于产品品牌真正进入消费者的心智, 才能在激烈的市场竞争中获胜。

摘要：当前我国的市场经济已进入小众化消费时代, 企业只有在市场细分的基础上, 把小众消费群体作为自己的目标顾客, 通过对产品整体概念中任一层次的产品开展差异化营销, 并使产品品牌真正进入消费者的心智, 才能在激烈的市场竞争中获胜。文章着重从产品整体概念的角度对实现差异化营销的策略进行了分析。

关键词：产品整体概念,差异化营销,策略

参考文献

[1].菲利普·科特勒, 凯文·莱恩·凯特.营销管理[M] (第12版) .上海:上海人民出版社, 2006

[2].刘达霖, 水泥.利用鼠标低成本创新.销售与市场, 2009 (1)

[3].孙洪杰.服务延伸:增值与“瘦身”的抉择之道.销售与市场, 2009 (2)

大盘地产项目的营销策略选择研究 篇3

[关键词] 信息非对称企业营销

一、非对称信息的内涵

传统经济学研究的前提之一是：市场信息是完全的、对称的，交易双方都掌握了充分的信息，但这种假设在现实生活中是不存在的。实际上，交易双方对对方的情况和信息了解得并不十分清楚，有时一方掌握的信息会多于另一方，这种情况被称为信息不对称。所谓非对称信息，简单的说就是指市场上某些参与者拥有，而另一些参与者不拥有的信息。而在相互对应的经济人之间，不作信息对称分布的有关某些事件的知识和概率分布，就形成了非对称信息。其中，持有较多私人信息的一方具有信息优势。在交易中处于比较有利的地位，而对方则居于信息劣势。在这种情况下，交易的达成显然要比在信息对称条件下困难得多，因为信息劣势方试图使交易更加公平的努力变得更加困难。因此，需要制定某种交易规范和契约。谋求双方效用最大化，以确保“可能的”交易顺利达成。

二、信息非对称对营销的不利影响——“逆选择” 和“道德风险”

根据信息不对称理论，信息不对称状况会导致“逆选择”和“道德风险”问题。逆选择是指在价格水平一定的条件下，信誉好、质量高的交易对象会退出交易，而信誉差、质量低的交易对象则会大量涌人，即所谓“劣质品驱逐优质品”现象。如保险费一定时，越是风险高的人越愿意投保；利率一定时，越是信用质量差的企业越愿意贷款。道德风险则是指拥有信息优势的经济行为人发布虚假信息欺骗处于信息劣势的经济行为人，通过损害后者的利益来为自己牟利。如企业经营者掩盖公司利润不向股东分红，以个人私利而非股东利益为出发点来处理企业经营中的各项事务等。

在信息不对称的情况下，逆选择和道德风险同样也会在消费品市场中出现。逆选择主要表现为劣质品泛滥，道德风险则表现为卖方对买方的各种欺诈。应当承认，信息不对称状况并不必然导致逆选择和道德风险，它至多只是这两个结果出现的必要条件，企业作为经济人追逐最大利润的动机，为企业营销道德失范提供了充分条件。

三、非对称信息市场下的企业营销策略

要避免上述因信息非对称引起的负面影响，企业营销的策略有二:一是使信息对称化。关于产品的信息，厂家知道的多，消费者了解的少、好，那就想办法把消费者不知道的而又想知道的信息告诉他们，信息对称了，消费者才敢买，买的放心;二是转移消费者的信息关注方向。产品的性能，固然是厂家比消费者知道的多，那就想办法让消费者去关注性能以外的地方，要知道，消费者并不是完全理性的，产品本身的性能并非购买行为的惟一决定因素。

1.信息对称化策略

信息对称化策略就是通过一定的沟通手段，努力把厂商与消费者之间互相占有的，对方不知道的信息对称化。该策略主要有以下实现方式:

(1)市场调研。市场调研是厂商做好工作的重要基础，良好的前期市场调研，是企业走向成功的一半。市场调研的目的就是结合自身的资源和优势，找寻消费者尚未被满足的需求，使消费者的所想不再是单方面的信息占有，而是与厂商形成信息对称，为厂商进入市场找到切入点。

(2)信息告知。厂商担心消费者因为对产品不是很了解而放弃购买意向，最简单的方法就是把产品的信息通过有效的渠道告知消费者。产品信息变不对称为对称，消费者清楚知道产品是否“合适” 自己的需求，购买成本就会大幅降低，这是营销的目的之一。信息告知的方式有很多种，比较常见有:广告、产品包装等。

2.转移信息关注方向策略

(1)品牌化。张维迎说:信息越不对称，品牌越重要。消费者在购买商品时，由于对商品的性能、材料等具体信息不完善，理性决策的因素不足，从而会选择自己比较熟悉的产品。品牌就在这个过程中诞生了，可以说在信息不对称的条件下，品牌成了承载多种信息的一个比较可靠的载体。因此建立一个具有较高知名度、较高美誉度和较高忠诚度的品牌是信息不对称下营销的重要手段。

(2)开展网络营销。网络营销并非简单地将传统营销方式照搬到网上，企业应根据网络营销的一般特征，充分利用因特网这一崭新的销售手段和媒体。开发和调整适合网络营销的产品。使产品和渠道相适应。从而顺利进入这一营销新领域，在竞争中发展壮大。在信息不对称的情况下，有时候只需要给消费者一个信息广泛的平台。

(3)销售渠道决策。销售渠道决策就是在销售渠道的长短、宽窄:维变量中确定出一个较优解。销售渠道决策要解决的根本问题在于如何方便消费者购买，即给消费者以时间的方便(创造时间效用)和地点的方便(创造地点效用)。消费者购买商品要考虑购买成本(包括商品价格，寻找商品的时间、精力耗费、交通费用，机会成本及风险成本)。降低购买成本中寻找商品带来的费用和机会成本，是销售渠道决策存在的必要性基础。这种似乎和信息不对称无关的营销活动实际上无时不在考虑克服信息的不对称性。大量分销渠道存在本身就是克服信息不对称性的手段之一。

参考文献:

[1]郑海磊蒲勇健:非对称信息下私人信息的揭示博弈分析.重庆大学学报：自然科学版出口,2004.27(12)

[2]张茂忠崔秀梅:基于非对称信息市场下的企业营销策略.科技管理研究,2005.25(1)

[3]郭士正卢震:信息非对称状态的供应链生产营销协作.工业工程与管理, 2004年6期

[4]王建军:信息不对称的消费者行为与企业营销.商业时代,2005(3)

A公司整体营销方案 篇4

A公司作为拟上市企业，是我行的重要目标客户，前期经多个业务部营销尚未取得实质性突破。近期，分行零售部个人经营贷成功切入该客户，XX行长亲自点将让我部做好公私联动。在该笔业务的推动下，我部以前期合作为基础，与公司相关负责人员进一步加强联系，共同探讨合作方式。通过初步了解，我部认识到以A公司为代表，以公司实际控制人为核心，可扩展一系列关联企业的全面资金运作业务，这是一个大型的、可扩展的、可以与我行紧密合作并产生可观效益的综合性业务市场，而打开这个市场的关键就在于加强互信，通过全面合作提升企业对我行的依存度，争取其上市资金存放等核心业务合作，现拟定此营销方案，具体如下：

一、客户基本情况

A公司及其关联企业的核心系同一实际控制人，目前主要分布在三大板块业务：电池、文化、房地产开发。

1、电池板块：主要由A公司运营，系本方案中营销重点，也是核心板块。

公司从XXXX年开始涉足电池研发和制造，通过与XXXX大学、XXXX大学、XXXX大学、XXXX大学等高等院校的密切合作，已掌握锂动力电池的全部核心技术，并拥有X项专利，多次承担了国家863课题，并被列入国家级火炬计划项目单位。应该说公司虽然起步不早，但得益于起点较高，目前已处于国内同行前列。（公司目前生产的二代电

池可续航XXXX公里，充电时长XXX小时，与国内同业相当；XXXX年下半年公司将投产三代电池，续航里程可提升XX%，并可使用充电桩进行XX分钟快充。）

公司产品广泛应用于电动巴士、轿车和电动自行车，与XXXX公司、XXXX公司保持着良好的合作关系，销售收入从XXXX年的XXXX万元，增长到XXXX年底的XXX亿元，充分证明在国家节能减排政策指引下，该行业正处于快速增长期。目前公司又与XXX、XXX等知名厂商开展合作，预计XXXX年销售收入达XXX亿元，持续增长性较好。

在产品链扩展上，政府规划在XXX区以A公司为核心建立百亿级电池产业基地，公司周边配件商将形成一个不小的集中市场。当前已有少量的上游配件商在园区落户，其中主要系与A公司实际控制人有关联关系的配件企业，由于成立时间不长，合作银行不多，可以较快地发展为我行的中小企业客户。

2、文化板块：主要由XXX文化传媒公司运营，是其融资需求最大的板块。

该公司项目位于XXXX境内，规划总占地XXXX亩，包括一处温泉度假村、一家四星级酒店、一个待建的影视基地和一处别墅群。据了解，公司正在计划分拆，将别墅群及相关房地产开发资质另设公司运营，在此不考虑其房地产开发部分。目前该项目已交土地款XXX亩，完成建设XXX亩。其中，酒店已在运营，年收入约XXXX万元；温泉渡假村正在建设，影视基地尚在设计中。公司预计项目整体运营尚需投资XX亿元。从目前情况来看，文化板块主体仍在建设中，自身产

生的现金流少，而投融资需求大，独立从银行融资的规模无法与投资规模相匹配。

当前文化产业是国家政策重点支持对象，其中温泉渡假村项目受到XX市政府的高度重视，是作为打造并提升当地温泉市场品牌的重要布局，从当地同业情况来看，发展前景良好（如XXX渡假村客流量为XXX人/日，周末XXX人/日，节假日XXX/日），潜在结算和存款市场很大。

3、房地产板块：该板块没有统一的主体，一般按项目设立开发公司。本方案暂不打算以融资介入该板块，但该板块有大量优质资产，可以作为融资担保方式。

近年来由于国家政策和市场行情不利于房地产开发行业，加之实际控制人已将资金用于重点打造A公司，该板块前期已无新的项目投资。短期内与房地产板块直接合作的空间不大。

另一方面，该板块以前所开发的楼盘，开发公司大多仍自持部分房产（主要是商铺）用于出租，合计约XX万多平米，年租金收入近XXXX万元，客户有意盘活该笔资产以获取在文化板块所需的融资。

二、前期合作情况

XXXX年，我部门筹建时，曾与B公司（房地产开发关联公司）洽谈经营性物业合作，但当时项目招商仍在进行中，不符合我行经营性物业贷款要求，合作未果。

XXXX年底，A公司旗下C公司在我部办理了一笔XXXX万元的客车法人按揭业务，公司对按揭业务产生了较强的兴趣，愿意持续合作

并积极与我行探讨将该产品运用于自身销售的可行性，密切了双方合作关系。XXXX年初，我行承办了A公司实际控制人在我行的个人经营性贷款XXXX万元，为双方的进一步合作巩固了基础。我部认为，目前正是我行加深与A公司开展业务合作的良好契机，拟以此为突破口之一，继续深化合作，争取实现签约。

为此，我部近期频繁与A公司相关负责人沟通，并与投行部共赴A公司商讨文化板块的融资合作事宜，达成了合作意向，并初步拟定以信托为主的融资方式。

三、SWOT分析

1、优势：一是我行XXXX、XXX产品是国内同业难以比拟的优势产品，能完美匹配客户的核心业务，提升其生产效益、满足其业务需求，与我行合作能得到系统性的全面服务并促进利润提升。二是我行有完整的融资渠道，通过银行、租赁、信托及结构化融资合作为其灵活配置资源。

2、劣势：我行与A公司前期合作深度不足，目前A公司自身融资已基本解决，我行要后来居上，将面临较大的同业竞争。

3、机会：一是前期按揭和个人经营贷业务合作为我行实现介入该企业提供了有利的时机，而且客户对于买方信贷业务拥有良好的合作意向，我部作为第一家按揭业务开办机构，具备最丰富的运作经验，这为实际业务合作提供了最好的保障；二是A公司计划上市，目前资金运作完全独立，不可能反哺文化板块和房地产板块，因此解决好文化板块的融资需求，不仅有利于对核心企业的突破，也可通过全面合作进一步增强企业对我行忠诚度和依赖度，还可以使我行综合收益最大化；三是就上市而言，公司准备XXXX年申报材料，上市前尚有一定时间以加深双方合作关系，为实现签约并落地相关条款提供了营销的时间。

4、威胁：A公司近年来的高速发展已吸引众多金融同业的注意，且公司以前从事房地产行业，接触的融资渠道较多，其各事业板块融资市场的竞争已不仅是在银行业内，还包括信托、租赁等其他金融同业。对此，更要求我行能给予其一揽子的全面合作方案以提升竞争力。

四、营销方案

产品设计：

1、与A公司签订全面合作协议，我行为公司本部提供综合授信支持（额度不低于X亿元），优先为其旗下XXX公司提供电动汽车供应链融资服务、融资租赁服务，协调总行相关部门为其节能减排提供融资服务；公司以我行作为其主要结算银行和上市资金监管银行之一。

2、为其文化板块主要提供结构化融资、信托融资和经营性物业贷款。其中，对较为成熟的酒店提供经营性物业贷款业务；对其他租赁资产，由于主体较为分散，且部分租赁资产已设置抵押，拟打包提供结构性融资及信托融资。对酒店以及将来的温泉度假村等相关经营性资金和租赁资产的租金收入通过POS、监管账户等形式实现归集我行。

3、对A公司上游配件商，特别是与A公司实际控制人有关联关

系的，择优提供中小企业融资服务，并关注百亿产业园的新入户企业，形成集群开发，按我行主办行客户要求开展业务合作。

营销步骤：

以上产品落地在实际工作开展中，应抓住核心，先点后面，一方面不放松对A公司的授信、签约营销及落地进度，另一方面从易操作、见效快的业务入手，如公司以后的购车按揭业务、上游中小配件企业的授信业务合作等，尽快打开突破口，不断深化合作关系；同时，与总行、分行相关部门迅速沟通，在融资租赁、节能减排业务服务方面推动合作进一步深入；此外，在出租资产的信托业务方面与分行投行部等共同协作，以实现全面解决客户的融资问题，达到提升客户对我行的依存度，把握市场竞争主动性的目的。

营销组织：

房地产项目的整体营销策划 篇5

一、策划要以客户价值为导向

以客户为导向, 就要求企业一切活动能真正以客户需不需要、客户满不满意为根本出发点。要让客户满意, 最根本的是为客户创造超过其期望值的价值。顾客为什么购买?或者说, 顾客购买主要目标是什么?是价值。从房地产营销的角度讲, 价值就是商品能带给顾客的利益或服务。因此, 价值最大化是顾客永恒的追求。房子这种商品也不例外。因此, 以价值为中心, 为顾客提供价值最大化的商品, 应该是房地产营销的第一法则。它要求房企抛弃公司利益最大化的固有观念, 以顾客价值最大化作为追求的目标。不能给顾客提供价值最大化的营销, 是短命的营销。其实, 公司利益最大化与顾客价值最大化之间并不一定是矛盾的。企业完全可以通过产品价值创新、营销创新和服务创新, 谋求顾客价值最大化。前几年火爆京城而今又火爆沪上的“星河湾”项目, 可以说是在顾客价值最大化与企业利益最大化之间找到平衡的典型。

二、以市场研究为基础

一是信息收集和市场调研。先要收集可开发地块的信息, 研究地块所在区域或若干区域的各种楼盘的实际购买情况。方法有:建立公司内部的营业实际分析报告制度;收集二手资料或委托咨询研究机构调研;直接召开座谈会调研;电话、信函调研;直接人员调研等。二是做好市场预测。在上述工作基础上, 要对候选地块上的几种房产类型作总体的及分地区的市场预测, 获知目前的需求量和将来的需求量。三是细分市场。将候选地块上的房产类型和客户需求仔细地分析, 然后, 选择本公司将要开发的地块及该地块上的房产类型和需求者, 定出最有吸引力的目标市场即具体的客户对象, 并确定本公司在该地块该房产类型该客户对象上所处的竞争位置。四是在市场调查分析的基础上制定营销战略。主要内容包括:确定产品 (地块或楼盘) 的开发计划;确定营销的目标, 根据公司的市场地位 (领先者、挑战者、追随者、补缺者) 确定自己的销售水平、市场占有份额、社会声誉、盈利要求及竞争战略;确定营销费用预算。

三、把握好营销策划的市场定位

首先, 确定在投放的市场中怎样选择目标群, 即什么样的人会买这个楼盘;市场营销定位, 消费阶层的选择, 都离不开地区的经济环境、消费者的生活习惯、文化层次等等;其次, 楼盘所在街区的功能、人群分布情况;再次, 楼盘归属哪类功能、档次等。弄清这几个前提, 才能把握定位。

在具体定位中又要分清以下几种情况: (1) 营销中的消费者定位。所谓消费者市场定位, 是楼盘营销所针对的消费群体。在此基础上, 一切推广手段都围绕着这一消费群体需求展开。例如:大型楼盘卓达三亚巴哈马, 在策划楼盘销售时, 利用其具有吸引力的环境硬件, 不立足于三亚本地消化, 而是放眼于东南沿海及京津地区, 定价对其也有吸引力, 结果取得了成功。 (2) 功能定位。对所谓功能性定位, 一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多, 由于公务、商务活动越来越现代化, 用户要求的不仅是有一个办公场地, 对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此, 在销售写字楼、公寓等项目时, 功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等, 这都成为写字楼的重要卖点, 而各个国家有各自不同的标准, 一般来讲, 5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全, 就难于启动市场。 (3) 专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求, 小商贩形不成规模, 商场发展纷纷推出经营性定位, 即把项目先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心, 发展商设计营业方向, 然后将之切割出售, 这就免除了客户买了之后不知做什么, 或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求, 而且营造出整体的商业氛围, 就可以吸收更多的买家。 (4) 象征性定位。由于消费水平的不同, 通过价值取向的自然选择, 很多项目无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商, 可以用形成物业档次的方法, 对居住在小区的阶层给予一定身份的定位———象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、北京的龙苑别墅, 都是这种自然选择的结果, 也是开发商营造了象征性群-

四、广告创意要突出主题

广告是房地产营销的重要传播手段, 通过广告的创意策划能够向目标消费者传递新颖、准确的营销信息。

合格的房地产广告创意, 首先, 主题要鲜明, 立意要新颖。因房地产广告传递的信息较多, 方案流于平铺直叙, 效果就不会很好。所以应该根据房地产营销的特点提炼出新颖而鲜明的主题, 围绕主题推进, 使人印象深刻。如金鹰国际实业有限公司推出的汉中新城, 利用金鹰国际商城的知名度, 以“一代双娇———金鹰第二楼———汉中新城”为主题建立知名度和美誉度再向前推进。以“二千米的不同”, 突出金鹰第二楼虽距金鹰商场二千米, 但经济实用、环境优美、交通便利, 深化了主题。房地产广告中的系列广告也应注意围绕主题, 从不同的角度和层面来展开主题。如岚岛别墅分别以不同形式表达主题, 有“湖光山色、岚岛有约”配以该区钢笔风景画“岚岛别里, 尽显湖光秀色”, 配以相关的照片, 系列组合紧凑。其次, 图片的选用应切合主题避免简单的为了好看而用图片。如御道园以“家居新篇章”为主题, 图片就选用装饰布置好的卧室照片, 使人产生一种“住进去确实不错”的感觉。从读者注意这个角度来说, 最引人注目的是画面, 它必须有足够的吸引力。在这里标题是画面的解释。最后, 文案也是一则广告必不可少的部分。文案指广告中的所有文字, 包括标题。实际上对标题的要求和主题的要求是一致的, 主要是鲜明、新颖, 写出来要通俗易懂且琅琅上口。如一则广告的标题是“您如果烦了, 一定是物业管理人员太殷勤了”。读来读去总觉得别扭。广告中标题以外的文字稿, 对它的要求是清新、简明扼要。其主要的目的就是完善标题和图片所表达的主题。所以就有一个不能跑题的要求。如御道园的“家居新篇章”文案从“完善设施、卓越设计、优越环境”三方面展开, 扣紧了主题成功地表达了所要传递的重要信息。广告文案不是主观的自我满足, 而是实用的, 它必须和客户的生活保持更密切的关系, 因为其终极的目的是刺激人们发生购买行为。譬如有一则广告写道:“拥有一片自己的天空”, 文字简洁、诗意, 可惜不实用。由于人们在房地产方面的消费是一种高度理性的消费因而在文案写作上应遵循朴实无华的风格, 让人有实话实说之感。

五、做好营业推广活动策划

营业推广多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动, 向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费, 在增加消费者房地产知识的同时, 也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等, 这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度。

大盘整体营销策略 篇6

根据私募排排网不完全统计，目前已披露4月净值数据的非结构化私募证券基金产品有1312只，4月份的平均收益率为-0.43%，跑输大盘指数。从表现来看，4月份实现正收益的产品为486只，占比37.04%，市场运行表现较差。

IPO不是灾难而是机遇

本月表现最好的是由艾亮管理的中融信托-亿信财富一期，收益率为27.70%，其次是穗富投资旗下邱永明和易向军共同管理的粤财信托—穗富1号，收益率为17.91%，排名第三的是新价值旗下罗伟广管理的中融信托—锐集一号，收益率为14.82%。表现最差的是国淼投资马泽管理的外贸信托—国淼一期，亏损27.58%，表现较差的还有银石投资、森瑞投资等。

易向军表示还是倾向于看好创业板，特别是低估值，含权类的有想象空间的股票，目前需要做的仅仅是耐心等待靴子落子，IPO是机遇，不是灾难，相反要感谢这次IPO带来给大家再次低位吸筹的良机，易向军认为创业板一旦整理完成，将迎来新一波的机遇。

业内人士指出，IPO重启预期以及重启之后，有可能错杀一部分质地良好的白马股，投资者完全可以等待这部分白马股深蹲之后再起跳的机会，若跌幅超过15%甚至20%，就可以考虑大胆买入这些深跌的白马成长股。毕竟新兴经济代表的是未来发展方向，他们认为白马成长股可以从非创业板指数成分股里面去选择，重点可以关注医疗服务、互联网教育等行业。

罗伟广再度“发威”

罗伟广掌舵的新价值投资是4月份最大的赢家，旗下产品整体表现出色，旗下18只产品均取得了正收益，平均收益率达10.30%，五只产品携手杀入前十名，前二十名中独占十四席。

“平安信托-新价值成长一期B”、“平安信托-新价值成长一期A”、“华宝信托-新价值11号”、“华宝信托-新价值16号”和“陕国投-新价值12号”4月分别获得14.82%、14.81%、14.49%、13.90%和13.62%收益，分列第三到七名，但其中三只产品处于面值以下，另外两只产品净值回归在面值以上。其他产品4月也表现出现，另外9只产品也携手进入前二十名，大放异彩。

新价值投资研究总监范波表示公司从去年下半年以来，舍弃中小板创业板，布局中低估值的消费股和蓝筹股。去年下半年创业板一直都在涨，产品跑输了，今年刚好反过来了。目前也还是看好中低估值的消费和蓝筹，并表示当前点位不需要太过担心大盘有多大的风险问题。

康晓阳：退回到投资最底限 只买个股

最新调查显示，对冲基金经理对A股信心指数为110，较上月小幅回升，较上月微涨0.2%，指数值高于临界点100。虽然基金经理对5月市场趋势继续持谨慎态度，但具体操作上则倾向于积极增仓。受访的基金经理中，有34.69%的基金经理对5月A股市场趋势持乐观态度，与上月相比此比例下降4.44%；42.86%的基金经理对市场趋势持中性态度，该比例与上月比略微下降；另有22.45%的基金经理对市场持悲观态度，与上月相比，该比例有所下降。

分析人士指出，虽然基金经理对A股走势不乐观，但仓位操作方面偏积极，两个指标综合起来，指数上就显得乐观。

此外，私募大佬康晓阳认为，在A股的这种投资环境中，想要做出出色的投资业绩有两种方法，一是进行波段操作；二是与上市公司进行深入沟通，降低信息的不对称性。

目前康晓阳的精力主要集中于海外市场，其表示A股有投资机会，但好公司越来越少。康晓阳对全流通以来A股市场投资环境的认识与中央财经大学教授鲁桂华的一份学术研究报告结论不谋而合，即全流通后，个股频现紊乱波动，投机成分越来越多，短期波动越来越大，存在上市公司与庄家合谋坐庄的可能。

579只阳光私募新品问世

数据显示，今年以来共成立579只阳光私募新品，四月最后一周共成立39只阳光私募新品，其中26只非结构化、13只结构化。有11只相对价值策略策略的产品，一只其他策略的，其余都是股票策略的产品。

另外今年以来，有62只产品清算；截止四月底有2只清算的产品，有3只产品仍处于募集期。

大盘整体营销策略 篇7

一市场营销的产品整体理论由四个重要部分组成

广义的产品是指人们通过购买而获得的能够满足某种需求和欲望的物品的总和, 它既包括具有物质形态的产品实体, 又包括非物质形态的利益, 这就是产品的整体概念。通常理解的产品是指具有某种特定物质形状和用途的物品, 是看得见摸得着的东西。这是一种狭义的定义。市场营销学认为, 广义的产品是指人们通过购买而获得的能够满足某种需求和欲望的物品的总和, 它既包括具有物质形态的产品实体, 又包括非物质形态的利益, 这就是产品的整体概念。

产品的无形特征和有形特征是相辅相成的, 无形特征以有形特征为基础并包含在有形特征中, 而有形特征又需要通过无形特征来完善和强化, 以提高产品的竞争力。企业的产品价值大小由顾客裁决就是产品有形特征和无形特征参与市场竞争的体现。根据市场营销的产品整体理论, 产品可以分为核心产品、有形产品、附加产品和心理产品四个部分。

核心产品能够提供给购买者的基本效用或益处是购买者所追求的中心内容。有形产品是产品在市场上出现时的具体物质外形, 产品的形体、外壳。核心产品只有通过有形产品才能体现出来。产品的有形特征主要指质量、款式、特色、包装等。附加产品指顾客购买产品所得到的各种附加利益的总和。它包括:产品安装、产品使用指导、产品质量保证、产品维修等售前售后服务等。随着市场竞争的激烈展开和用户要求的不断提高, 附加产品越来越成为市场竞争获胜的重要手段。心理产品指产品的品牌和形象提供给顾客心理上的满足。随着人们生活水平的提高, 人们对产品的品牌和形象看得越来越重, 因而它也是产品整体概念的重要组成部分。产品整体概念的四个部分清晰地体现了一切以市场要求为中心的现代营销观念。成功的企业除了努力使核心产品、有形产品等满足市场需要外, 还会对附加产品、心理产品等产品的无形特征给予充分重视, 这种无形特征是产品竞争能力的重要因素, 可能从一个侧面决定着产品在市场竞争中的价值和成败。

二产品整体概念包含三个层次

产品整体概念包含核心产品、形式产品和延伸产品三个层次, 其中任何一个层次都可能使产品形成与众不同的特点。

核心产品是产品整体概念中最基本和最实质的层次, 是指消费者购买某种产品时所追求的利益, 是顾客真正要买的东西。把握产品的核心内容可以衍生出一系列有形产品, 在核心层次的基础上, 产品的款式、包装、特色等完全可以突破原有的框架, 开发出一系列新的产品。

消费者购买某种产品并不是为了占有或获得产品本身, 而是为了获得能满足某种需要的效用或利益。顾客之所以愿意支付一定的费用来购买冰箱, 为的是这款产品对食品保鲜这一基本效用及由此所带来的消费者避免食品浪费的利益和方便。能够满足消费者需求利益的冰箱就是核心产品。但在在营销实践中, 冰箱只有核心功能是远远不够的, 在满足冷冻冷藏功能的前提下, 冰箱的形式产品概念成为核心产品借以实现的重要形式, 是冰箱的核心功能所展现的全部外部特征, 表现为冰箱质量保证、外观特色、式样、品牌名称和包装等。

美国市场营销学家西奥多·里维特曾经指出:“新的竞争不是发生在各个公司的工厂生产什么产品, 而是发生在其产品能提供何种附加利益 (如包装、服务、广告、咨询、融资、送货、仓储及具有其他价值的形式) 上”。根据西奥多·里维特的理论, 满足了核心功能和形式功能的产品只完成了营销实践中的产品整体功能的三分之二, 另外三分之一是消费者购买有形产品时所获得的附加服务和利益。这种被称为延伸产品的附加服务和利益包括提供信贷、送货、质保、安装、售后服务等。

由于不同企业提供的同类产品在核心产品和形式产品上越来越相似, 以服务为主体的延伸产品就显得尤为重要。在用户购买力增强和对产品需求趋向变化的今天, 延伸产品在企业营销中的重要性已经超过以往任何时候, 并逐步成为决定企业市场竞争能力高低的关键。

三营销实践中产品整体概念是一个动态的可以不断外延的概念

当产品整体概念的外延再外延一个层次时, 市场竞争又将在一个新领域展开。为了把产品整体概念的外延再外延一个层次, 比较知名的专卖店会精心选择店面, 美化和改善包括人的视觉、听觉、触觉、嗅觉、味觉在内的购物环境, 使之成为大家逛街、约会、办事的集合点, 成为大众公认的地理标志;设置大幅的POP广告宣传, 播放有助于减慢顾客的购物步伐, 延长购物时间的动人音乐, 多角度、多方位地努力增加消费者购物行为的从众性和趋同性, 不断烘托人气和买气等。而这一切都是为了把产品整体概念的核心产品、形式产品和延伸产品三个层次及外延的外延发挥到极致。

四企业产品整体营销实践运作构架及战略要素

1. 环境

环境指影响和制约企业产品整体营销实践的各方面外部因素, 包括宏观环境和微观环境。宏观环境尤其是政府的政策方针对企业产品整体营销实践的影响巨大, 企业产品整体营销实践的市场行为必须符合国家的需要和规定才能顺利开展正常的产品整体营销管理工作。微观环境直接影响企业产品整体营销生存、发展及获利能力, 更是企业产品整体营销实践需要研究和面对的重点所在。任何一个企业产品整体营销实践都与宏观环境和微观环境的变化相适应和协调。不断适应环境、开展的营销活动才是真正有意义和有效的。

2. 内部营销

随着服务营销理论的发展, 企业员工尤其是一线员工直接关系到消费者对产品和服务的满意度。针对企业内部员工进行“促销”的内部营销已成为整体营销战略中不可或缺的一部分。通过满足员工需求的各项措施来吸引、发展、刺激、保留能够胜任的员工, 最大限度地调动员工工作积极性和能动性, 使之更好地为企业服务。其实质实际上就是一种把雇员当成顾客的营销哲学。内部营销的有效实施是企业产品整体营销实践成功的先决条件, 也为整体营销战略的顺利实施提供了坚实的内部基础。

3. 服务型企业互动营销与感知服务质量

在服务行业中, 产品技术质量的差异性不大, 使顾客感知服务质量满意, 获胜竞争优势的关键在于企业员工与顾客互动过程中的过程质量。为保证服务过程质量, 需要开展互动营销活动。互动营销中顾客不再是被动的顾客, 而是作为一种决定质量的资源直接参与服务生产系统。

4. 整体产品理论在营销实践中能否成功决定于整个企业链条

事实证明, 消费群体对企业的忠诚度是企业获利的决定性因素。消费群体忠诚度对利润的影响较市场份额更为举足轻重, 而消费群体满意度的提高能促进消费群体忠诚度的提高, 消费群体满意度又取决于消费群体的价值取向。因此, 从设计各种新产品到提供快速、准确、便捷、周到的服务都要坚持方便客户和有利于客户的原则。高价值源于企业员工的高工作效率。员工的工作效率取决于员工的满意度和忠诚度。员工的满意度和忠诚度又直接取决于企业的内部营销。企业员工除了按常规分为管理者和生产者外, 本人更倾向于按联系性员工与支持性员工划分。联系性员工直接与顾客打交道, 与消费者产生许多“真实瞬间”, 他们的态度将直接影响到整个企业的形象和服务水平。而支持性员工为联系性员工更好地与顾客接触提供了全方位的支持。因此, 企业需要通过内部营销把这两个领域结合起来成为一个整体。企业内的领导者必须把雇员看成消费者, 调动他们的积极性及服务意识, 使内部市场的期望和需要得到满足, 使员工对企业信任和忠诚, 为企业互动营销和传统营销的顺利实施奠定基础。

综上所述, 产品整体概念是市场经营思想的重大发展, 它对企业经营有着重大意义。现代经济环境下, 运用产品整体理论在营销实践中参与市场竞争, 必将使我国企业的产品和服务越做越好。把市场营销的产品整体理论在营销实践中发扬和发展的企业必将进入名企的行列。

摘要：本文详细介绍了市场营销的产品整体理论及其重要部分组成, 并重点阐述其在营销事件中的重要意义, 从动态发展的角度看待此项理论。

关键词：产品整体理论,市场竞争,内部营销

参考文献

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[2]冯丽云.品牌营销[M].北京:经济管理出版社, 2006

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