收益法相关问题（精选7篇）
收益法相关问题 篇1
一、折现率及其与资本化率的关系
折现是通过计算, 将未来收入的货币量按一定的比率折算成现时货币量的计算过程。折现时使用的比率称为折现率。
折现率又称为收益还原率, 简称收益率, 它是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率, 一般用相对数来表示。折现率是影响企业价值评估的一个重要因素。其本质应是一种投资回报率, 包括无风险报酬率和风险报酬率。在正常情况下, 折现率的大小与投资风险的大小成正比, 风险越大, 折现率越高;反之则越低。
折现率的确定是收益法中在企业价值评估中的一个关键, 折现率的高低与资产的评估值有着密切关系, 它对评估结果的影响较大。折现率细微的变动都会导致评估结果大幅度变化。
二、折现率及其与风险的关系
1、企业价值评估中风险的定义
某项资产的未来收益是确定的, 就称为无风险的;某项资产的未来收益是不确定的, 可能会产生几种结果, 就称为有风险的, 实际上就是投资收益的不确定性。在评估实践中, 我们通常把风险看作为资产无法取得预期收益或报酬的可能性, 并且这种风险的可能性在大部分资产中都存在。无风险的未来收益在评估实践中非常少见。
在价值评估中, 风险的含义是指可以事先确定某活动所有可能的后果, 及该种后果出现的概率。这就是说, 尽管某种活动的后果为一随机变量, 但随机变量出现的所有可能性实现可以预测。
2、风险的特点
风险只对未来事物有意义, 而对已发生的事实没有意义。风险是可以度量的。一般来说, 风险与未来事件持续的时间长短, 以及未知因素的多寡有关。事件持续时间较长, 未知因素越多, 可能出现的后果就越多, 风险就越大。在报酬率相同的情况下, 有风险的活动不易被人接受, 只有相应追加风险报酬才能吸引人们从事有风险的活动。
3、风险的种类
在企业价值评估中, 需要考虑的风险大致有三种:经营风险、财务风险和行业风险。
(1) 经营风险是指企业在生产经营过程中, 在技术和产品开发、市场供需, 以及市场开拓等与生产经营有关的营业活动中, 因为竞争及其他因素造成的风险。
(2) 财务风险是指因为企业举债经营带来的一种非经营性风险。一般情况下, 企业借入的资本越多, 企业的财务风险就越大。
(3) 行业风险主要是指企业所处行业的行业性市场特点、投资开发特点, 以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定性给企业预期收益带来的影响。客观上讲, 是由于政治与经济环境的变化而产生的风险, 这种风险很难规避。
4、折现率与风险报酬率的关系
在收益法评估中, 折现率与评估对象所面临的风险大体上应成正比。因为高报酬要冒高风险, 考虑折现率应以风险报酬为重点。因此, 确定折现率, 实际上是做风险分析。评估对象的使用条件不同, 面临的企业内部及外部环境不同, 所处的行业不同, 折现率就不会相同。折现率的确定必须与收益额指标的口径一致, 折现率必须与收益额指标相匹配。
三、折现率确定的原则
确定折现率, 不仅可用定性分析的方法, 还可使用定量分析的方法。在应用具体方法确定折现率时, 应遵循和注意确定折现率的基本原则和问题。
1、折现率不低于投资的机会成本
在正常的资本市场和产权市场的条件下, 任何一项投资的回报率不应低于该投资的机会成本。在现实生活中, 政府发行的国库券利率和银行储蓄利率可以作为投资者进行其他投资的机会成本。因为国库券的发行者是政府, 几乎没有破产和无力偿付的可能, 投资的安全系数大。银行虽然多数属于商业银行, 但我国的银行仍然属于国家垄断或者政府严格监控下, 其信誉也非常高, 储蓄也是一种风险很小的投资。所以, 国库券和银行储蓄利率可以看作是其他投资的机会成本, 相当于无风险投资报酬率。
2、行业基准收益率不宜直接作为折现率, 但是行业平均收益率可作为确定折现率的重要参考指标
我国的行业基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目, 从拟建项目对国民经济的净贡献方面, 按照行业统一制定的最低收益率标准, 凡是投资收益率低于行业基准收益率的基建项目不得执行。只有投资收益率高于行业基准收益率的拟建项目才有可能得到批准进行建设。行业基准收益率旨在反映拟建项目对国民经济的净贡献的高低, 包括拟建项目可能提供的税收收入和利润, 而不使对投资者的净贡献。所以行业基准收益率不宜直接作为企业评估中的折现率。随着我国证券市场的发展, 行业的平均收益率日益成为衡量行业平均盈利能力的重要指标, 可作为确定折现率的重要参考指标。
3、贴现率不宜直接作为折现率
贴现率是商业银行对未到期票据提前兑现所扣金额与期票票面金额的比率。贴现率虽然也是将未来值换算成现值的比率, 但贴现率通常是银行根据市场利率和贴现票据的信誉程度来确定的。而且票据贴现大多是短期的, 并没有固定期间周期。从本质上讲, 贴现率接近于市场利率。而折现率是针对具体评估对象的风险而产生的期望投资报酬率。从内容上讲, 折现率与贴现率并不一致, 简单地把银行贴现率直接作为企业评估的折现率是不合适的。
四、折现率的确定与测算
在折现率的确定与测算过程中, 无风险报酬率的确定相对比较容易一些, 通常是以政府债券利率和银行储蓄利率为参考依据;而风险报酬率的测算相对比较困难, 它因评估对象、评估时点的不同而不同。就企业而言, 在未来的经营过程中要面临着经营风险、财务风险、行业风险、通货膨胀风险等。从投资者的角度而言, 要投资者承担一定的风险, 就要有相应的风险补偿。风险越大, 要求补偿的数额就越大。风险补偿相对于风险投资额的比率就是风险报酬率。折现率的计算公式可表示如下:
折现率=无风险报酬率+风险报酬率+通货膨胀率
1、风险报酬率的测算
在测算风险报酬率时, 评估人员应注意以下因素: (1) 国民经济增长率及被评估企业所在行业在国民经济中的地位; (2) 被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位; (3) 被评估企业所在行业的投资风险; (4) 企业在未来的经营中可能承担的风险等。
在充分考虑和分析了以上因素后, 风险报酬率可通过以下两种方法测算:
(1) 风险累加法
企业在其持续经营过程中可能要面临许多风险, 如行业风险、经营风险、财务风险、通货膨胀风险等。将企业可能面临的风险对回报率的要求予以量化并累加, 即可得到企业评估折算率中的风险报酬率。计算公式为:
风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率
其中: (1) 行业风险主要指企业所在行业的市场特点、投资开发特点以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定性给企业预期收益带来的影响; (2) 经营风险是指企业在经营过程中, 因为市场需求变化、生产要素供给条件变化以及同类企业间的竞争给企业的未来预期收益带来的不确定性影响; (3) 财务风险是指企业在经营过程中的资金融通、资金调度、资金周转可能出现的不确定性因素影响企业的预期收益; (4) 其他风险包括了国民经济状况、通货膨胀等因素的变化可能对企业预期收益的影响。
评估人员可以采取参照物类比加经验判断的方式测算来量化以上各种风险所要求的报酬率, 也要求评估人员充分了解国民经济的运行状态、行业发展趋势、市场情况、同类企业竞争情况等。只有充分了解和掌握以上数据资料, 才能较为客观合理的对风险报酬率进行判断。在条件允许的情况下, 评估人员应该尽可能采取统计和数理分析方法来量化风险回报率。
(2) β系数法
β系数法主要用于估算被评估企业 (或者被评估企业所在行业) 的风险报酬率, 基本思路是, 被评估企业 (或者被评估企业所在行业) 风险报酬率是社会平均风险报酬率与被评估企业 (或者被评估企业所在行业) 风险和社会平均风险的相关系数 (β系数) 的乘积。
β系数法测算风险报酬率的步骤为:
⑴将社会平均收益率扣除无风险报酬率, 求出社会平均风险报酬率;
⑵将企业及所在行业的平均风险与社会平均风险之比求出企业及所在行业的β系数;
⑶将社会平均风险报酬率乘以企业所在行业的β系数, 即可求出被评估企业 (或者被评估企业所在行业) 的风险报酬率。计算公式为:
其中:Rr—被评估企业 (或者被评估企业所在行业) 的风险报酬率;
Rm—社会平均收益率;
Rf—无风险报酬率;
β—被评估企业 (或者被评估企业所在行业) 的β系数;
若所求的β系数是被评估企业所在行业的β系数, 而不是被评估企业的β系数时, 应该需要再考虑企业的规模、经营情况和财务情况, 确定企业在其所在行业中的地位系数, 即企业特定风险调整系数 (α) , 然后与企业所在行业的风险报酬率相乘, 就得到企业风险报酬率。计算公式为:
2、折现率的测算
若能测算出风险报酬率, 则折现率的测算就香闺容易了。其中, 累加法、资本资产定价模型和加权平均资本模型是测算企业价值评估中的折现率及资本化率比较常用的方法。
(1) 累加法
累加法是用无风险报酬率与风险报酬率相加的方式确定折现率。计算公式如下:
其中:R—企业价值评估中的折现率;
Rf—无风险报酬率;
Rr—风险报酬率。
(2) 资本资产定价模型 (CAPM)
资本资产定价模型是用来测算权益资本折现率的一种工具, 计算公式为:
其中:R—企业价值评估中的折现率;
Rf1—现行无风险报酬率;
Rm—社会平均收益率;
Rf2—历史平均无风险报酬率;
β—被评估企业所在行业权益系统风险系数;
—企业特定风险调整系数。
(3) 加权平均资本成本模型 (WACC)
加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和企业负债所构成的全部资本, 以及全部资本所需求的回报率, 经加权平均计算后得到的企业价值评估中的折现率的一种数学模型。计算公式为:
其中:R—企业价值评估中的折现率;
—权益资本占全部资本的权重;—债务资本占全部资本的权重;
—权益资本要求的投资回报率 (权益资本成本) ;—债务资本要求的回报率 (债务资本成本) ;
T—被评估企业适用的所得税税率。
五、收益额与折现率口径一致原则
根据不同的评估目的, 用于企业评估的收益额可以有很多不同口径, 如净利润、净现金流量、洗钱净利润、息前净现金流量等。而折现率既有按不同口径收益额为分子计算的折现率, 也有按同一口径收益额为分子, 而以不同口径资金占用额或投资额为分母计算的折现率, 如企业资产总额收益率、企业投资资本收益率、企业净资产收益率等。所以在运用收益法进行企业价值评估时, 必须注意收益额与折现率之间在结构与口径上的匹配与协调, 以保证评估结果合理且有意义。
参考文献
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[10]徐寒.谈技术资产评估折现率的确定[J].财会月刊.2006 (6)
收益法相关问题 篇2
一、采用企业自由现金流折现模型的基本思路
运用企业折现现金流量法评估公司权益价值, 是用公司的企业价值减去债务价值。用企业折现现金流量法计算公司权益价值, 步骤如下:
1. 用加权平均资本成本对经营自由现金流进行折现, 从而计算公司的经营价值。
2. 计算非经营性资产的价值, 如溢余现金、有价证券、未进入合并报表的子公司, 以及其他权益性投资。
3. 把企业的经营性资产的价值与企业的非经营性资产的价值相加, 就得到企业价值。
4. 计算出所有对公司资产的非权益性财务索求权。非权益性财务索求权包括付息债务、养老金缺口金额、员工期权和优先股等。
5. 从企业价值中减除非权益性财务索求权, 即为公司的权益价值。
二、企业的资金来源
以上是从会计的角度对资产和负债的定义及解释, 从资产负债表来看, 企业资金来源于两个大的途径, 负债和所有者权益, 负债包括三类, 对外借入资金 (有息债务) 、经营中形成的自然负债 (如应付账款、其他应付款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等) 和政府拨入款项 (含专项应付款—最终转化为资本公积和政府补助—最终通过营业外收入转化为留存收益) , 所有者权益包括三类, 投资者投入的资金 (实收资本和资本公积—股本溢价) 、资本公积—其他资本公积 (指直接计入所有者权益的利得或损失, 如以公允价值计量的投资性房地产、可供出售金融资产期末计价公允价值的变动、权益结算的股份支付在等待期资产负债表日以权益工具在授予日公允价值的计量、套期保值会计中现金流量套期和境外经营净投资中套期工具在资产负债表日公允价值变动产生的利得或损失中属于有效套期的部分等) 、企业经营积累的留存收益 (盈余公积和未分配利润) 。
上述各种来源的资金中需要考虑的资金成本为有息负债成本和股权投资成本, 企业利用可以支配的资金从事经营, 购买土地 (租赁) 作为经营场地, 进行固定资产投资形成了生产设备和设施, 生产产品 (购进商品) 并且销售形成应收应付、预收预付, 和主营业务无关的与其他单位发生的资金往来等形成了其他应收和其他应付, 在收益法评估时, 凡是在资产负债表中列示的资产和负债项目, 应无一遗漏的在收益法的测算过程中进行体现, 流动资产和流动负债 (短期借款除外) 在进行基准日营运资金的测算时予以考虑, 固定资产和无形资产在测算折旧和摊销的时候予以考虑, 对于上述营运资金、折旧和摊销预测时未考虑的项目及除此之外的其他科目核算的内容就要作全面的分析排查, 作为对企业整体价值评估值的调整项予以调整, 这样才能将成本法和收益法有机地结合起来, 二者的口径才能完全一致。
三、全面梳理资产、负债各科目的评估值对收益法估值的影响
1. 货币资金。
最佳现金持有量是指既能满足企业资金流动所需又不影响企业发展速度的现金持有量, 是指能够使现金管理的机会成本与转换成本之和最低的现金持有量。在当前竞争激烈的市场环境中, 现金流主宰着一个企业的命运。现金短缺或不足会造成生产经营中断、无法偿还到期债务, 从而加剧企业风险。较多的闲置资金, 则会造成资源浪费, 降低现金使用效率。确定最佳现金持有量的模式主要有成本分析模式、存货模式、现金周转模式及随机模式, 日常评估工作中我们使用的主要是第三种现金周转模式:
现金周转期=存货周转期+应收账款周转期-应付账款周转期
最佳现金余额= (年现金需求总额÷360) ×现金周转期
以评估基准日持有的货币资金减去最佳现金持有量, 据此计算出评估基准日溢余货币资金。
2. 应收票据。
对于银行承兑汇票, 由于几乎不存在坏账风险, 建议以其贴现值视同持有的货币资金看待。对于商业承兑汇票, 由于无银行担保, 存在一定的信用风险, 视同应收账款, 在预测营运资金的时候作为资金占用考虑。
3. 应收账款、预收账款。
借鉴成本法的估值结果, 结合历史年度的周转率, 根据市场预期情况和对营业收入及营业成本的判断, 但应注意长期趋势的合理性, 据此计算出预测期的因赊销策略而引起的资金占用额 (应收账款) 和因商业信用而增加的外部资金流入 (自然债务—预收账款) , 作为测算营运资金的基础。
4. 应付账款、预付账款。
测算营运资金时方法同应收账款和预收账款, 需要注意的是对于应付和预付的工程款及设备款, 在测算营运资金的时候予以剔除, 预付的工程款和设备款同预测年度的同项目的后续资本性支出一起作出预测固定资产增加和折旧的基础, 应付的工程款和设备款作为非经营性负债扣除或作为资本性支出考虑。
5. 其他应收款、其他应付款。
测算营运资金时, 除与经营活动相关的周期性内容要保留, 需要调整与经营活动无关的代收代付、资金拆借、资本性支出等内容, 作为非经营性资产或负债加回或减除。
6. 存货。
需要关注基准日的非正常库存, 其存在不能为企业带来原有的经济流入。
7. 固定资产、在建工程。
注意长期闲置未用、淘汰报废的资产, 未参与预测的新增产能的在建工程等。
8. 递延所得税资产和递延所得税负债。
这两个科目未参与收入、成本、费用等的预测, 是容易被忽视的科目, 从资产和负债的定义来看, 二者预期会引起经济利益的流入和流出。
9. 暂时性差异。
由于会计计量的账面价值 (计量的多样性) 和计税基础 (计量的唯一性) 之间存在差异, 就产生了暂时性差异, 由于暂时性差异的存在, 产生了递延所得税资产和递延所得税负债。
(1) 资产的暂时性差异。资产的账面价值>计税基础, 产生应纳税差异—递延所得税负债;资产的账面价值<计税基础, 产生可抵扣差异—递延所得税资产。
(2) 负债的暂时性差异。负债的计税基础=负债账面价值-未来可以税前抵扣的金额=未来税前不可以抵扣的金额
负债的暂时性差异=负债账面价值-负债的计税基础=未来可以税前抵扣的金额未来可抵扣金额>0可抵扣差异 (一般负债项目) ;来可抵扣金额<0为应纳税差异 (交易性金融负债有关的)
产生暂时性差异的负债项目:
(1) 预收账款:会计准则, 不符合收入确认的条件, 记作负债。税法, 收到当期, 计入应纳税所得额, 产生了可抵扣差异, 计入递延所得税资产。
(2) 应付职工薪酬—辞退福利:会计准则, 解除合约已成事实, 确认费用。税法, 准予以后实际支出时扣除, 产生可抵扣差异, 计入递延所得税资产。
(3) 预计负债
会计准则:对或有事项预计引起的支出作为费用或损失确认。税法, 准予以后实际支出时扣除, 产生可抵扣差异, 计入递延所得税资产。
(3) 递延所得税
递延所得税资产=可抵扣差异×25%
递延所得税负债=应纳税差异×25%
利润表所得税费用=应交税费-本期递延所得税资产的增加+本期递延所得税负债的增加
(4) 递延所得税资产和递延所得税负债对收益法的影响。递延所得税资产是企业先行缴纳的税金, 可以抵减以后期间应当缴纳的所得税, 减少以后期间的现金流出, 作为非经营性资产加回。
递延所得税负债是企业以后期间需要缴纳的税金, 但是在基准日要根据权责发生制确认为当期的所得税费用, 会引起以后期间的现金流出, 作为非经营性负债扣除。
参考文献
[1]蒂姆·科勒, 马克·戈德哈特, 戴维·威赛尔斯合著.价值评估-公司价值的衡量与管理.
[2]徐海成等著.资产评估学.
[3]荆新, 王化成, 刘俊彦著.财务管理学.第六版.
无形资产评估收益法应用问题探究 篇3
因为无形资产的较强排他性和独创性特点, 使多个无形资产之间的可比性较差, 是以在评估无形资产时, 很难在市场上找到符合条件的参照物, 所以无形资产的市场相对狭小, 缺乏可比交易实例, 交易频率低, 交易价格特殊。而运用市场法的前提则需要有一个充分活跃的公开市场, 同时要有可比的资产和频繁的交易活动, 最重要的是要能在交易市场上搜集到大量的可比指标和技术参数。故采用市场法评估无形资产受到很大的局限, 不被广泛使用。
又因为无形资产的不完整性, 资本费用承担的弱对应性以及成本的象征性, 使无形资产的重置成本难以取得, 且其贬值因素也难以测算。而成本法评估的基本思路便是对被估资产成本的重置, 并扣除所出现的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后净值的测算。所以成本法也难以成为评估无形资产的主要方法。
无形资产重要的特征之一便是其效益性, 无形资产能够直接或间接地在较长期间内连续产生经济效益。而收益法的基本思路即是对被评估资产未来预期收益现值的估测。这里所指的未来预期收益现值的估测, 包含未来预期收益可以预见和测算并能用货币计量以及预期收益所承担的风险也可以预见和测算并用货币计量。这样就使无形资产的评估本质上是对其超额收益的度量, 按照评估对象预期收益来评估评估无形资产价值, 容易被资产交易使用方和社会各界接受。所以, 目前公认收益法是无形资产评估中应用最为普遍的一种技术方法。
2 收益法的基本原理
2.1 收益法的内涵
收益是指一定限期内收入扣除费用后的净值。收益法是指对被评估资产未来预期收益的现值的测算来评价资产价值的方法。在评估无形资产时, 收益法采用折现手段来处理无形资产的超额收益, 把无形资产的预期生产流与获利能力作为评估标准来判断评估对象的价值。
2.2 收益法的适用范围
被估无形资产已经在公开市场中放入并产生或具有预期收益的能力;被估无形资产必须在一个较长周期内能够持续获得预期收益;能够用货币计量被估无形资产的预期收益的风险等因素。这里所指的风险等因素包含的内容有:市场风险、法律风险、科技风险等宏观风险以及研发风险、财务风险等微观风险, 这些风险体现在投资报酬率即折现率中。
2.3 收益法的基本公式
P———评估值;
n———年序号;
i———收益年期;
r———折现率或资本化率;
Ri———未来第i年的预期收益。
2.4 基本参数
2.4.1 超额收益
超额收益是指被估资产正常情况下所能得到的额外收获。无形资产的收益通常不能单独产生, 而是与其他载体协同产生效益, 所以, 如果一个或多个无形资产与其相关联的资产的共同收益是可以分割的, 共同受益与企业集体收益对比后有余额, 这个残余收益就被称为超额收益。
2.4.2 折现率
指将未来的预期获得回报通过计算换成现在价值的比率。一般来说, 无形资产同有形资产相比, 具有较高的风险性, 体现在市场的激烈竞争与不稳定以及无形资产难以保护中。目前, 国内无形资产在法律制度和财务管理等方面都存在不足, 这些因素导致无形资产的流动面临的风险比有形资产高。而这些风险通常在折现率中展现出来, 风险性强, 投资收益高, 其折现率较高。
2.4.3 收益期限
即为无形资产的“寿命限期”, 是能够超额获利所持续的时间。
3 收益法运用在无形资产评估中的问题
3.1 无形资产超额收益测算困难
第一, 无形资产具有附着性, 其不存在具体物质形态, 必须附着于一定的实物载体才可以展现出其影响力。例如, 土地使用权、商标权、版权。其一般不会独自产生收益, 而是与其他有实体形态的资产配合产生收益。是以, 在无形资产评估时, 需要将其与其他资产相分离, 圈定出属于无形资产独自产生的超额收益。这种分离与界定通常比较困难, 处理不好则会低估或高估无形资产的收益, 降低评估价值的合理性和客观性。
第二, 存在多元化因素影响无形资产的超额收益, 包括现实因素和潜在因素。首先是现实因素, 表现为无形资产自身使用寿命、产权的转让等;其次是潜在因素, 无形资产评估需要法律保护, 有一定的宏观和微观风险, 受市场状况制约等。因而其超额收益受到这些因素的阻碍往往具有不确定性, 故而难以测算。
3.2 收益期限及估测困难
首先, 无形资产的经济寿命不像有形资产不会受到法律条文或者合同条款的影响, 其法定有效期限在注册时被法律所规定。例如, 专利法、著作权法、特许经营协议。
其次, 无形资产使用中签订的商业合同往往也会规定无形资产的受益年限, 例如, 转让价格协议、抵押贷款协议、租赁合同等。
再次, 相同无形资产同时具有法令条文中限定的法定有效期限与合同协议中规定的受益年限, 而二者很可能并不相同。而在无形资产评估实践中, 有效期限可从法律或合同中确定, 这就使无形资产收益期限的确定成为另一难题。需要注意的是, 当今社会环境变化速度很快, 无形资产的升级替换也会加快, 使其寿命期限减短, 是以会呈现出无形资产现实受益年限比法律规定的有效期限短的情形, 更加不可忽略这一问题。
4 收益法应用问题的解决手段
4.1 超额收益的测算
无形资产超额收益的测算是评估无形资产的实质问题, 只有将无形资产的收益与其他资产的收益分隔开来, 只圈定出属于无形资产的超额收益部分, 才能够准确评估出无形资产价格。在此把超额收益的测算分为以下三种方式, 即直接测算法、差额法、利润分成率法。
4.1.1 直接测算法
无形资产在使用过程中产生的收益主要来自于因其自身优势而在市场上有较强竞争, 需求大, 销售量高, 从而使企业收获超出正常范围的超额收益。而这种价值表现在提高企业产品价格增加收入或者降低产品成本节约费用。是以, 采取直接测算法将无形资产划分为收入增加型和费用节省型。直接计量与该无形资产相关的收益增加。
(1) 收入增加型 (即价格、售量的变化) 。
(1) 价格变化, 销售量不变, 单位成本不变。
基本公式:R= (P2-P1) *Q* (1-T)
P1———未使用无形资产前单位成品价格;
P2———使用无形资产后单位成品价格;
Q———销售量;
T———所得税税率;
R———超额收益。
(2) 销量变化。
基本公式:R= (Q2-Q1) * (P-C) * (1-T)
Q1———未使用无形资产前的销售量;
Q2———使用无形资产后的销售量;
P———单位成品价格;
C———产品单位成本;
T———所得税税率;
R———超额收益。
(2) 费用节省型。
基本公式:R= (C2-C1) *Q* (1-T)
C1———未使用无形资产前产品单位成本;
C2———使用无形资产后产品单位成本;
Q———销售量;
T———所得税税率;
R———超额收益。
4.1.2 差额法 (间接法)
无形资产的取得通常是企业自创或者是转让方式, 其中, 如果一个企业自创了一项无形资产, 它就不用租用该资产, 无需支付转让使用费。是以, 评估无形资产的价值即是评估无形资产转让费。例如, 土地使用权的转让与特许经营权的让渡。
基本公式:超额利润等于经营利润扣除资产总额与行业平均资产乘积后的净值。
4.1.3 利润分成率法
上述两种方式固然量化了无形资产的收益, 却无法将无形资产与相关联其他资产分开, 单独计算只属于无形资产的收益, 而分成法则可以从无形资产获得的总收益中抽出属于无形资产的那部分收益, 即在无形资产收益与总收益之间进行分摊。
基本公式:超额收益等于销售收入与销售收入分成的乘积率, 亦等于销售利润与销售利润分成率的乘积;
销售收入分成率等于销售利润分成率与销售利润率的乘积;
销售利润分成率等于销售收入分成率比上销售利润率。
由此可见, 利润分成率的计算成为估测超额收益的关键。通常分为两种方法:约当投资分成法与边际比率法。
(1) 边际比率法是将使用无形资产后新增的利润现值总额比上使用无形资产后利润总额现值总额求出利润分成率。
(2) 约当投资分成法是将无形资产约当投资量比上购置方约当投资量与无形资产约当投资量总额求出利润分成率。
4.2 收益期限的确定
无形资产在其使用过程中客观上也必定会有一些损耗, 而这些损耗并不能像有形资产那样通过各种有形贬值测算出来, 其则是体现在无形资产现实收益限期很大程度上和法定收益期有所偏差, 是以要合理确定无形资产实际收益期限, 应按照以下三条来判断:若是法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的, 可以按法定有效期限和受益年限孰短的原则确定;若是法律没有规定有效期限, 商业合同和企业申请书中有规定受益年限的, 按合同规定受益年限确定;若是法律和商业合同、企业申请书中都没有规定的, 按估计收益限期判断。
5 收益法应用举例
甲企业为生产制造企业, 为了使企业生产的A种产品更新升级获得更高利润, 拟从乙企业通过转让方式获得一项专利权C, 使用C专利权后使产品升级换代并在市场中销售量大幅提高, 且销售价格也随之上涨, 与此同时成本也略有增加。已知该专利的重置成本为200万, 专利成本利润率为400%。该企业资产的重置成本为6000万, 成本利润率为13%。该企业年实际生产能力为25万件, 每件生产成本为100元, 预计未来四年的市场出售价格分别为150元、160元、130元和130元, 第五至八年的售价保持在120元。其折现率为15%, 所得税税率为33%。
现委托评估机构评估C专利的所有权转让价值, 且拟选取利润分成法计算该专利的价值。评估基准日为2008年12月31日。
经机构调查人员核实, 该专利是一项实用新型专利技术, 2003年1月1为申请日, 2004年1月1日获得审批, 该专利尚未允许第三方使用, 专利权原所有人也不曾使用且上述分析均切合现实情况。
要求:根据上述资料, 试确定该专利使用权的利润分成率以及该专利转让价值的估计。
(1) 约当投资量的计算:
无形资产约当投资量=200* (1+400%) =1000 (万元)
购买方约当投资量=6000* (1+13%) =6780 (万元)
(2) 利润分成率的计算:
无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/ (购买方约当投资量+无形资产约当投资量) *100%=1000/ (6780+1000) *100%=12.85%
(3) 剩余收益期的计算:
按我国专利法规定, 实用新型专利的保护期为10年, 自申请日开始计算收益期。
无形资产剩余收益期=10-5-1=4 (年)
(4) 实施专利后超额收益的计算:
第一年 (150-100) *25* (1-33%) =837.5 (万元)
第二年 (160-100) *25* (1-33%) =1005 (万元)
第三年=第四年 (130-100) *25* (1-33%) =502.5 (万元)
第五至八年不在法律保护期内, 因而不计算超额收益。
(5) 该专利的转让价值:
此案例按照收益法的基本原理, 把握了收益法应用中的关键问题———超额收益与收益期限的确定, 从而通过折现计算出无形资产的现值。在收益期限的确定中考虑了合同规定的有效期以及实际剩余使用寿命;超额收益则严格按照利润分成率法测算, 体现了收益法的特点。需要注意的是, 在实际评估中, 评估人员还要关注因市场波动、政策变更、技术更新和资产收益水平的变化而影响折现率的变化情况, 以此才能科学地运用收益法评估无形资产。
参考文献
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[2]欧阳文晋.收益法在无形资产评估中的应用[J].创新论坛, 2012, (06) .
收益法相关问题 篇4
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法符合资产评估中将利求本的思路。该思路认为, 任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时, 所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来回报的现值, 即收益额的现值。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段, 把评估对象的预期产出能力或获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值, 容易被资产业务各方所接受。因而, 从理论上讲, 收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。
在运用收益法时必须具备以下三个前提条件:第一, 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二, 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三, 被评估资产预期获利年限可以预测。
《资产评估准则———无形资产》认为, 无形资产是指特定主体所控制的, 不具有实物形态, 对生产经营长期发挥作用且能够带来经济利益的资源。从该定义可以理解, 资产评估中的无形资产强调能带来未来的经济利益, 如果能够带来的经济利益大, 该项无形资产的价值则高, 反之则低。而资产评估中的收益法将资产的未来收益折现作为资产的价值刚好能满足上述需要, 因而从无形资产的定义出发, 收益法是无形资产最合适的评估方法, 当然也就是技术型无形资产最合适的评估方法。在该方法中, 涉及到技术型无形资产收益期限、收益额和折现率等三个因素。本文主要就技术型无形资产收益期限、收益额的确定问题开展研究。
二、技术型无形资产收益期限确定问题分析
(一) 技术型无形资产收益期限确定的原则
技术型无形资产收益期限是指技术型无形资产在评估基准日后的剩余收益年限。技术型无形资产收益期限的确定要遵守两个原则。
第一, 考虑技术型无形资产各种寿命之间的联系, 视具体情况确定技术型无形资产的寿命。技术型无形资产的寿命分为自然寿命、经济寿命和法定 (合同) 寿命。技术型无形资产的自然寿命是指一项技术型无形资产从开始使用到最终淘汰的时间, 不涉及它是否能够有效产生超额收益。技术型无形资产的经济寿命是指技术型无形资产能够有效使用并创造超额收益的持续时间。一般来讲, 技术型无形资产的自然寿命和经济寿命没有直接和密切的联系, 技术型无形资产的自然寿命远远大于其经济寿命。在技术型无形资产评估中, 技术型无形资产的收益是由其能够带来超额收益的时间确定的, 所以自然寿命并不常用。技术型无形资产的法定 (合同) 寿命是由法律或合同规定的, 由法律或合同规定了保护期。技术型无形资产的经济寿命和法定 (合同) 寿命的关系非常密切, 在很多情况下, 技术型无形资产的经济寿命短于法定 (合同) 寿命, 例如, 一项发明专利的法定寿命为20年, 但实际上技术更新一般在短短几年内就会完成, 原有的发明专利即使继续受专利法的保护, 实际上该技术已不具有先进性, 甚至已沦为落后技术, 不能再给其使用者带来超额收益, 这时该项技术型无形资产的经济寿命就宣告结束。所以评估师应根据具体情况分析该项技术型无形资产的经济寿命。
第二, 根据技术型无形资产的损耗确定其经济寿命。由于技术型无形资产无实物形态, 因而它不存在有形损耗, 但存在无形损耗。技术型无形资产的无形损耗有两种形态, 其一是新的、更为先进适用或效益更高的技术型无形资产的出现, 使原有技术型无形资产贬值;其二是因为技术的传播面逐渐扩大, 其产品在市场、价格、成本等方面的优势逐渐丧失, 而使技术型无形资产贬值。第一种损耗使新的技术型无形资产代替旧的技术型无形资产, 这样被替代的技术型无形资产同时丧失了价值和使用价值, 技术型无形资产的经济寿命和自然寿命同时结束了。第二种损耗的出现, 表明技术型无形资产不再具有独占性, 其持有人不再获得超额收益, 其经济寿命结束了, 不能再作为技术型无形资产进行评估。但是, 它还具有使用价值, 并且还更加广泛地使用, 其自然寿命仍然存在。
(二) 技术型无形资产收益期限确定的方法
技术型无形资产收益期限的确定方法有以下几个方面:
1. 法定 (合同) 年限法。
在技术型无形资产中相当一部分是因为受到法律或合同的特定保护, 才会形成由企业控制的资产, 如专利技术, 所以法定保护年限就是它经济寿命的上限。合同规定有效期的情形也是一样。对于专有技术, 则主要考虑保密年限。这里关键的问题是要分析法定 (合同) 期限内是否还存在剩余经济寿命。由于技术的更新速度较快, 评估师在评估技术型无形资产时应格外关注在技术型无形资产的法定 (合同) 年限内能否带来超额利润。
2. 更新周期法。
根据技术型无形资产的更新周期确定技术型无形资产的剩余经济年限。技术型无形资产的更新周期有两种确定方法, 其一是产品更新周期。在一些高技术和新兴产业, 科学技术进步往往转化为产品的更新换代。产品更新周期从根本上决定了技术型无形资产的更新周期。特别是针对产品的实用新型、产品设计等, 必然随着产品更新而更新。其二是技术更新周期, 新一代技术的出现必然替代现有的技术。采用更新周期法, 通常是根据同类技术型无形资产的历史经验数据, 运用数理统计方法进行确定。
3. 剩余寿命预测法。
直接预测技术型无形资产的尚可使用经济年限。这种方法是根据产品的市场竞争状况、可替代技术的进步和更新趋势作出综合性预测。生命周期分析是较常采用的分析方法之一。根据生命周期理论, 技术型无形资产的生命周期一般分为导入期、快速成长期、增长减缓的成熟期、替代品出现后的衰退期及最后消亡或残存期。对有些技术型无形资产来讲, 其寿命周期仅仅分为两个阶段, 一是技术的导入期, 二是技术的残存期。技术型无形资产剩余寿命的确定需要评估师与有关技术专家、企业中经验丰富的市场营销专家共同完成。
三、技术型无形资产收益问题分析
(一) 企业收益的形式
1. 利润总额。在通常情况下不能采用利润总额来测算资产的价值。
2. 净利润与现金净流量。
将净利润作为收益的优点在于能够比较客观地反映企业的实际经营业绩, 缺点是由于企业折旧政策的不同会导致企业所实现的净利润缺乏可比性, 在企业无期限经营同时固定资产的折旧和其他长期资产摊销采用直线法情况下, 可以将净利润作为收益测算企业的整体价值。将现金净流量作为收益的形式, 符合资产经营中不断追加投资和收回投资的动态过程。同时不会由于企业折旧政策的不同而导致其缺乏可比性。
3. 息前税后利润与息前现金净流量。
企业净利润或现金净流量的还原值对应于企业的业主权益, 而扣除利息的还原值对应于企业负债形成的资产, 所以息前税后利润和息前现金净流量的还原值所对应的资产构成企业的权益资本价值与长期负债价值之和, 即企业价值内涵为企业全部投入资本价格。
企业整体资产评估中, 资产构成、评估值内涵以及收益形式之间的对应关系见表1。
(二) 企业收益形式的确定
在企业价值评估中, 较常采用的收益类型是净利润和净现金流量, 这两者的差异在于确定的原则不同, 前者是按照权责发生制原则确定的, 后者是按照收付实现制原则确定的, 从评估的角度出发, 现金净流量才是较合理的收益形式。现金净流量较净利润有如下优点:第一, 更准确地反映了资产的预期收益。第二, 现金净流量体现了资金的时间价值。现金净流量是动态指标, 它不仅是数量上的描述, 而且与发生的时间形成密不可分的整体。而净利润未考虑资金的时间价值, 没有考虑现金流入流出的时间差异, 因而采用现金净流量比净利润更合理。
从理论上讲, 现金净流量更能反映资产的收益, 但目前在评估实务中较常见的是以企业的净利润作为收益进行评估, 主要原因是我国企业编制现金流量表的历史较短, 企业对未来现金净流量较难预测, 因此在技术型无形资产评估中现金流量预测的基础比较薄弱。尽管如此, 将净利润作为收益形式应该说是一种过渡办法, 待条件成熟后, 应该用现金净流量取代净利润。
(三) 影响技术型无形资产收益的因素分析
影响技术型无形资产收益的因素有两大指标, 即技术的可能收益和技术的垄断性。
1. 技术的可能收益。
技术的预期收益主要取决于技术的可能收益, 也就是企业以其技术优势为基础, 实现技术型无形资产商品化后的超额利润。影响技术可能收益的主要指标包括技术、环境、企业三个方面。
(1) 技术。技术是影响预期收益的重要指标。具体包括技术优势和技术商品化速度。技术优势体现在技术型无形资产的技术层次高, 与现有技术相比进步梯度大。技术型无形资产的优势越强, 其市场竞争力就越强润。技术商品化速度就是技术开发周期与产品生产周期的长短。技术型无形资产开发周期与生产周期短, 一方面企业可以更早地在市场上依靠技术优势取得更多技术收益, 同时还可以通过不断的产品更新换代来保证稳定的技术收益。
(2) 环境。环境对技术型无形资产的收益影响比较大, 一旦环境发生变化, 将会增加实现预期收益的风险。这里的环境主要指外部环境, 包括市场需求、社会技术进步和国家宏观经济政策等方面。
(3) 企业。企业作为技术型无形资产的所有者, 其技术实力、生产能力和营销能力都对预期收益产生影响。
2. 技术的垄断性。
收益高的技术型无形资产不一定能给企业带来高的实际收益。如果企业的技术型无形资产被其他企业模仿或窃取, 这项技术带来的收益就会被其他企业所瓜分, 因此技术的垄断性对技术收益同样具有决定性的作用。技术的垄断性可以通过技术、环境、企业三个方面体现出来。
(1) 技术。影响技术垄断性的技术因素有技术类别和技术超前性。技术类别是指技术属于产品技术或者属于工艺技术。产品技术凝结于产品的结构中, 技术信息随着产品投放市场而公开, 容易被其他企业模仿, 失去垄断性。工艺技术凝结于企业的设备、工艺流程或被关键技术人员掌握, 一般属于专有技术, 技术较难流出企业, 企业拥有较稳定的垄断地位。
(2) 环境。环境包括竞争环境和法律环境。竞争环境因素主要考虑竞争对手的实力。法律环境是指社会法制化程度, 也就是知识产权等法律保障制度是否完善, 日本科学技术政策研究所的调查报告显示, 专利产品技术的模仿期平均为2.63年, 而非专利产品技术的模仿期只需要1.98年。
收益法相关问题 篇5
关键词：房地产估价,收益法,折现率
收益法是房地产估价中非常重要的一种估价方法, 其中折现率的选取直接影响了估价结果的科学性、准确性和合理性。目前, 比较常用的计算折现率的方法包括市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法、复合投资收益率法等, 但是折现率究竟该如何确定, 却是重要且较困难的问题, 若折现率使用不当将会导致估价出现很大差距, 因此折现率的确定问题是目前亟待解决的难题。
1 折现率的内涵
1.1 收益法
收益法 (income approach, income capitalization approach) , 也称收益资本化法、收益还原法, 是房地产估价中常用的方法之一, 是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值, 借以确定被评估资产价值;是预计估价对象未来的正常净收益, 选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数, 并将其折现到估价时点之后进行累加, 以此估算估价对象的价值, 预测估价对象的未来收益, 然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值。
评价计算方法为:
其中:V为评估值;R为未来第i年预期收益;n为剩余收益计算年限;r为折现率。
1.2 折现率
折现率 (discount rate) 是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。而本金化率和资本化率或还原利率通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。
折现率亦称期望报酬率 (又称收益还原率) , 包括无风险报酬率和风险报酬率, 是根据资金的时间价值特性, 是未来某一定量的收益与某一个小于它的收益额在价值上相等, 即对未来收益的折扣换算到现在的价值, 本质是一种投资回报率。它是将资产的净收益还原为资产价值的一个重要因素。
在正常情况下, 折现率的大小与投资风险的大小成正比关系, 风险越大, 折现率则越高;风险越小, 折现率则越低。在运用收益法时, 一个重要的问题是如何保持收益额与折现率口径一致性。
2 收益法估价中折现率选取现状
《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) (以下简称《估价规范》) 简单介绍了折现率的计算方法, 但是并未对适用的条件和具体的计算过程进行说明, 因此在实际中确定折现率时存在较大的主观性, 成为估价结果的伸缩器, 折现率的高低很大程度上放大或缩小了估价值, 故其成为房地产估价行业的弊端所在。
2.1 市场提取法
该方法在确定折现率时, 需搜集市场上至少三宗以上相同或相似房地产的价格及净收益等的资料, 并选用相应的收益法计算公式进行计算。该方法要求市场发育较充分, 且估价人员必须拥有充足的可比实例, 但目前我国的房地产市场尤其是一些三线及以下的城市市场发育并不成熟, 收集到丰富可靠的收益资料存在很大的难度。
2.2 安全利率加风险调整值法
该方法确定折现率从理论上看比较合理, 因为购买收益性房地产可以视为一种投资行为, 在一个完善的投资市场中, 要获取较高的收益意味着要承担较大的风险。但是在实际应用中, 安全利率即银行利率是不断调整的, 而且不同区域、不同类型、同一房地产的不同权益会得到不同的风险利率, 折现率就会存在细微的差别, 这就会使得房地产估价结果差别很大, 因此, 该方法主观性较强, 不易把握。
2.3 投资收益率排序插入法
该方法在计算折现率时需要估价人员同时分析相关投资类型、收益率和风险程度, 并且按风险程度的大小进行排序, 将估价对象与投资风险进行比较并判断, 从而确定资本化率。这就要求估价人员对资本市场必须具备一定的熟悉程度以及丰富的经验, 充分了解当地的投资市场和房地产市场, 因此, 该方法也存在一定的局限性。
2.4 复合投资收益率法
该方法也称为加权平均成本法, 是将购买房地产的抵押贷款收益率和自有资本收益率进行加权平均, 得到资本化率。但是复合投资收益率法中抵押贷款收益率与利率有什么区别、自有资本收益率如何选取、两者的权重又如何确定, 《估价规范》均未予以明确, 从主观意愿上对抵押贷款收益率和自有资本收益率进行高低不同的分别测算也不科学, 因此, 该方法对折现率的确定也欠妥。
3 折现率的选取原则
在进行房地产估价中确定折现率时, 虽然有不同的计算方法, 但是在计算过程中都应遵循以下选取原则:
3.1 必须高于无风险利率
在市场经济条件下, 存在如存入银行、购买债券、购买股票、投资实业等等大量的投资机会。无风险利率 (又称安全利率) 一般指政府发行的国库券或银行存款利率。将资本投资于国债或银行, 不需承担风险, 但投资回报率较低。只有资产的期望收益率高于无风险利率时才会投资, 因此, 投资者或整体资产的买主, 愿冒一定风险投资, 以期能获得更多的收益。折现率高于无风险利率的部分叫风险报酬率。该原则实质就是将无风险利率作为决定是否投资的标准尺度。
3.2 应体现期望投资回报率
折现率是经验丰富的投资者为待评估资产进行投资所期望的回报率。在正常的产权市场和资本市场, 任何一项投资的回报都不应低于该项投资的机会成本, 而资产的期望收益率就是资产评估中的折现率。由于期望收益率与投资风险程度成正比, 当资金存入银行、购买债券时, 风险虽低, 但利率也低;而当资金投向房地产或股票时, 收益率虽高, 但却需要承担很大的风险。因此, 在用收益法评估资产价值时, 期望投资回报率应当在折现率中得到充分体现。
3.3 能够体现资产的收益风险
资产的收益与风险必定是相伴随的, 资产未来收益额的不确定性就是资产的收益风险, 往往会给投资者带来不可估计的后果, 因此承担的风险的不同定要采用不同的折现率。在市场经济条件下要想高收益, 就需要承担高风险, 这也体现了资本市场高风险、高回报的法则。因此, 在确定时折现率应能够充分体现资产的收益风险。
3.4 应与收益口径相匹配
采用收益法估价时, 由于估价目的不同, 收益额也有如采用净利润、净现金流量等等不同的计算口径进行计算。而折现率既有按不同口径收益额计算;也有按同一口径的收益额, 不同的资金占用额或投资额计算, 这样不同的计算口径就会导致折现率不相匹配, 并会出现较大差异。因此, 折现率必须与收益口径相对应, 且计算出来的收益价格应相等。
4 折现率模型的构建
通过对折现率选取现状的分析可以发现, 目前确定折现率的方法大多存在自身缺陷, 不能充分反映折现率的实质, 且过分依赖估价人员的经验。
根据折现率与风险的关系可以发现, 在正常情况下, 折现率的大小与投资风险的大小成正比, 风险越大, 折现率就越高;反之, 折现率也就越低。因此, 在确定折线率时, 风险是一个重要因素, 为更准确地计算折现率, 应用安全利率加风险调整值法 (折现率=安全利率+风险调整值) , 根据投资组合理论和资本资产定价模型, 构建计算折现率的模型。
其中Ri为折现率;R为安全利率;Rm为市场整体平均收益率;φ个别风险附加值。
4.1 安全利率
确定折现率时首先应该确定安全利率。安全利率是是资金的机会成本, 指无风险的资本投资利润率。安全利率一般是一年期存款利率和国债利率。比较一年期存款利率和国债利率发现, 存款利率经常发生变化, 这就给房地产市场的价格带来一定程度的影响, 而且通常情况下房地产市场的实际风险程度大小是难以确定的, 加上不同区域、不同类型、同一个房地产的不同权益, 实际得到的风险利率是有所差别的, 因而结果也就不尽相同;而国债期限长, 利率高, 更适合房地产估价的安全利率。但是由于房地产的收益年限一般在1-60年内, 而国债却没有这么长的期限, 因此, 需要运用统计软件, 对一年内各个期限的国债利率加权平均后, 进行曲线拟合, 建立国债利率的回归模型, 即
其中:R为安全利率;
α为截距;
φ为房地产收益年限的回归系数;
n为房地产收益年限。
各个期限的国债利率存在以下两种情况:a.国债按年付息, 可直接将各个期限的国债年利率加权平均。b.国债到期一次还本付息, 就不能直接将各个期限的国债年利率加权平均, 因为该利息率是单利率, 而估价中的所用到的利息率为复利率, 因此需要对国债利率进行修正后再进行加权平均, 其计算公式为:
其中:Rn为修正后的某个期限国债利率;
n为国债期限;
r为债券票面利息率 (单利) 。
4.2 风险调整值
风险调整值是估价人依照当地房地产市场行情确定, 但风险值也是一个根据市场的变化态而不断变化的, 各种不同类型的房地产风险值也应当是不同的。
风险是由系统风险和个别风险组成, 系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等;个别风险主要有收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险等。其中房地产的个别风险可以减少甚至近于完全抵消, 但系统风险仍然存在。
用β[Rm-R]+φ表示风险调整值中系统风险和个别风险值, 若房地产的个别风险不能减少甚至近于完全抵消的情况下, 应当根据个别因素计算个别风险;若个别风险近似抵消, 则φ=0。
(1) Rm为市场平均收益率, 是衡量一个行业或同类企业投资总额的平均净收益水平的指标。
因为房地产行业的利润多少与其区域位置相连程度紧密, 所以一定是某个区域的行业平均收益率, 不能笼统的选取中国的行业平均利益率, 地区与地区的差异是不能忽略的。这里选取的是国内生产总值 (GDP) 的变化率, 而不是国民生产总值的变化率, 因为我们需要衡量的是国内经济与房地产的联动性, 而国民生产总值没有剔除部分国人在海外的生产总值, 不够准确。
(2) β是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反映幅度的参考指标。
根据风险的定义, 一般用标准差描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度, 用标准差与期望值之比表示单位收益下的风险大小。因此, 计算公式为:
其中σ1为某一种投资项目平均收益率的标准差;E (Rf) 为某一种投资项目平均收益率的期望值;σ2为市场平均收益率的标准差;E (Rm) 为市场平均收益率的期望值。
5 结论
通过对收益法中折现率确定的现状和原则的分析, 发现风险是确定折现率的一个重要因素, 为更准确地计算折现率, 应用安全利率加风险调整值法结合投资组合理论, 建立了计算折现率的模型, 并对模型中的安全利率和β值的计算做了详细的分析。通过运用模型确定折现率, 充分运用数据体现折现率, 尽可能的避免了过分依赖估价人员的经验的弊端, 具有一定的科学性。
参考文献
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收益法相关问题 篇6
一、折现率确定原则
1. 预期收益与折现率口径一致。
折现率是一种价值比率, 其应该与收益额度相对应。有的折现率是基于股权投资回报考虑的, 有的折现率同时考虑了股权投资回报率与债券投资回报率。净利润是股权收益形式, 因此折现率应该选择股权回报率。如果选择股权与债权收益兼顾的综合形式, 那么就需要在确定折现率的时候选择加权平均成本来进行计算。如果将行业平均资金收益率当做折现率, 那么就要计算折现率分子与分母的口径与收益额口径十分一致的情况。因此在企业价值评估的过程中运用收益法必须注意预期收益与折现率口径之一, 保证结果合理, 有意义。
2. 折现率不低于无风险报酬率。
折现率不低于无风险报酬率即为折现率必须要高于投资的机会成本。在正常资本市场中不论什么投资的回报率都应该高于投资的机会成本。
3. 行业基准收益率不宜直接作为折现率。
该原则即为行业基准收益率不能直接作为折现率使用。行业基准收益率是反映建设项目对国民经济建设贡献的程度, 并不是投资者的净贡献, 因此其不能企业价值评估的折现率来使用。
4. 要反映目标企业的收益风险。
企业是市场经济中的主要构成部分, 其资金来源与经营范围均呈现多样化。各个企业都会因为自身资本结构的差异与经营方式的差异而面临不同的经验风险。就折现率的内涵来看, 其主要反映的是风险的预期报酬率, 因此企业所面临的各种风险所要求的补偿率也必然不一致, 因此折现率也会不同。因此不同企业的折现率亦会跟随者风险而变化。在实际评估中确定折现率要兼顾收益与风险的一致性, 让折现率能够真实体现企业面临的风险。
二、企业价值评估的折现率的确定方法
1. 修正资本资产定价模型。
通常情况下资产定价模型一般都是确定上市企业的股权资本成本, 并不是直接用在非上市企业上, 然而CAPM模型的风险衡量原理对于企业都是可行的。因此对CAPM修正后就可以对非上市进行企业评估中的折现率进行计算。
在公式 (1) 中, Ke修正的权益资本折现率, β为行业收益相对于市场收益的变动程度。MRP为市场风险溢价, SCP为小公司溢价, SCRP为企业特定风险溢价。
2. 行业平均收益率法。
行业平均收益率法体现了行业一般水平的盈利情况, 是对行业中各个企业之间的数量差异加以抽象画的记过, 其能够综合体现国家的经济状态, 产业政策、市场地位等各个因素[3]。行业平均收益率作为企业价值评估的折现率基础, 包括了行业的系统风险与非系统风险。在行业平均收益率的基础上, 其是根据企业经营与财务的风险来控制调整行业的平均收益率来作为企业价值评估的折现率。行业平均收益率法不单单考虑了行业的无风险收益率与风险报酬率, 同时还兼顾了企业的具体风险因素。其模型为以下公式:
在公式 (2) 中, Ke为权益资本折现率, Ri为行业平均净资产收益率, DSLc为带骨企业的综合杠杆系数, DSLi为待估企业所处行业的平均杠杆系数, SCP为小企业溢价。在模型中行业的平均净资产收益率Ri能够从行业上市企业的财务报表中获取。通常情况下, 待估企业综合杠杆系数可以表示为经验杠杆系数与财务杠杆系数的乘积, 即为DSL*DFL=DSL。如果企业的经营情况相对复杂, 则需要在全面分析企业所可能面临的风险与筹资成本等因素上再对行业的平均收益率进行修正。由于非上市企业的规模一般都相对于上市企业较小, 因此应该将非上市企业的SCP单独考虑。
3. 加权平均资本成本。
大多数企业的负债均为非流通的有息负债, 因此债务的市场价值能够是使用负债账面值与上偿还期内利益的现值综合来表示, 其体现了企业的真实负债情况。加权平均资本成本要用带待求目标价格来计算折现率。
三、结束语
目前我国资产评估的三大基本方式中收益法与市场法都是主要的评估方式, 在实际评估工作中有着重要的作用。目前在实际评估过程中评估师确定折现率大都是通过自身经营来确定, 或者在使用折现率的方式中存在技术性问题, 因此目前应用收益法来进行企业价值评估的最大阻碍就是如何实现客观、准确的确定的折现率。
参考文献
[1]何龙.企业价值评估收益法中折现率相关问题分析[J].中国外资, 2013, (06) :265-266.
[2]管伟.我国金融企业价值评估的特殊性及评估方法选择分析[J].中州大学学报, 2010, (04) :27-29.
收益法相关问题 篇7
1.案件分析
不久前,我单位在办理房屋抵押登记业务中,当事人持《特定资产收益权转让及回购合同》作为担保主债权合同材料,申请办理房屋抵押权设立登记。此前,我市房屋登记管理机构尚未办理过此类主债权合同担保的房屋抵押权设立登记业务,登记管理机构工作人员对于《特定资产收益权转让及回购合同》是否具备主债权合同资格申请房屋抵押权设立登记争议很大,众说纷纭,归纳起来有两种观点。
第一种观点认为不能登记。理由是特定资产收益权性质缺乏明确的法律规定,存在各种法律风险,登记机关难以操作。《物权法》《城市房地产抵押管理办法》《房屋登记办法》及《桂林市房屋登记工作指南》(2015 年修订版)等均没有明确此类合同可以作为主债权合同办理抵押登记。
第二种观点认为可以登记。我国金融创新实践中,特定资产收益权转让日益增多,现行法律、法规并未明确禁止该类转让。《特定资产收益权转让及回购合同》虽然在整体上看不属于典型借贷合同、买卖合同,但其中涉及到债权的实现、债务的履行问题,为保障债权的实现,申请人根据“法无禁止皆可为”原则,可以依法设定抵押担保。
2.法律依据
《物权法》第一百七十九条规定,为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。从法律上说,债就是特定的当事人之间依照合同的约定或法律的规定而产生的民事权利义务关系。特定当事人之间的权利和义务关系,包括债权和债务两个方面。民事权利义务关系具有平等的特点。《担保法》第二条规定,在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一条就将被提保的对象规定为“由民事关系而产生的债权”。根据《民法通则》对债的定义可知,债是按照合同约定或依法律规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债依其发生根据的不同可以分为合同之债、侵权之债、不得利之债和无因管理之债。根据《担保法》及其司法解释可知,担保方式适用于民商行为,国家经管理行为中产生的债权债务关系不适用于担保。《物权法》第一百七十一条规定,债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第一百七十二条规定,设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定,本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。特定资产收益权定义是在特定资产有效期内,优先取得特定财产经营、管理、处置所产生的收益。“特定资产收益权”是指交易主体以基础权利或资产为基础,通过合同约定创设的一项财产性权利,包括股权收益权、应收账款收益权、基础设施收益权、经营性物业收益权等。常见操作模式是,金融机构或私募基金管理机构募集资金后,以该资金向特定企业购买特定资产收益权,持有期间由企业向金融机构或私募基金管理机构定期支付约定的收益,到期时由该企业或第三方按约定的价格回购该特定资产收益权。
从上述规定可知,《特定资产收益权转让及回购合同》虽然在整体上看不属于典型借贷合同、买卖合同,但在民事活动中,如涉及到债权的实现、债务的履行问题时,为保障债权的实现,都可以依法设定抵押担保。
二、办理抵押登记应注意的事项
第一,《特定资产收益权转让及回购合同》作为主债权合同,要符合《合同法》第十二条规定,一般包括:当事人的名称或者姓名和住所,标的,数量,质量,价款或报酬,履行期限、地点和方式,违约责任,争议解决办法等,同时也要满足一般主债权合同要求。作为从合同的抵押合同要符合《物权法》第一百八十五条规定,抵押合同条款一般包括:被担保债权的种类和数额,债务人履行的期限,抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权属或者使用权归属,担保范围等,主合同与从合同内容要具有关联性。