商品的终端售价

商品的终端售价（精选4篇）

商品的终端售价 篇1

一、绪论

我国房地产行业自1978年至今, 有一段历时32年的改革之路。1978年至1991年, “住房商品化”概念刚被提出, 我国在深圳等地设立房地产改革试点, 上海领先设立住房公积金制度, 房改由地方主导已经开始缓慢进行。随着1992年改革政策在全国推行, 以及1993年“安居工程”开始启动, 92-94年商品房势头不可遏制, 进入了一个非理性的推广增长期。而1995年开始, 房地产行业才真正步入正轨, 随着生活水平发展, 以及1998年住房分配体制改革, 商品房开始进入一个高速发展时期。随之而来的就是一路高歌猛进的房价。

不难看出, 1994年前, 我国房地产市场仍处于蒙昧阶段, 故本文将数据选取阶段定为1994年至2009年, 希望排除房地产非理性波动的时期。同时, 98年改制以来, 房价出现的持续性增长已经影响到居民的日常生活, 尤其近几年“炒房”、“利率”等房价相关词汇频繁出现, 土地“招拍挂”制度出台, 使有关房价的指标日益增多, 难以分清个中关联。本文希望从市场角度对商品房价格、土地价格、利率及国民可支配收入等方面展开探讨, 并建立计量经济学模型以探究不同因素对房价的影响。

二、房地产行业研究综述

1、张红、李文诞成功建立了住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型, 并对北京市商品住宅价格的变动趋势进行经验分析。他们通过动态资本市场分析, 得出结论:住宅实际建造成本和实际国内生产总值是影响住宅价格的主要因素。

2、童妍梁栋等通过理论分析认为房产价格与央行政策、货币供给及物价指数有关。同时, 他们通过与日本房市的比较认为汇率也是影响房价的因素之一, 并将与房价正相关。

3、平新桥使用样本容量超过30的大中型城市横截面数据, 论证了地方土地价格、银行贷款利率与经济适用房优惠政策对地产售价的影响。他们通过经验分析认为政府支持的银行信贷对房价有推动作用。

4、中国房地产市场研究所则利用35个典型城市数据, 论证现在房产价格还与消费者的刚性需求有关。

5、全威通过eviews实证分析方法研究得出:人口密度, 城乡居民人均储蓄余额、房地产投资额是影响商品房价格的主要因素。

以上对于我国房地产行业的调查研究显示, 影响商品房价格的因素很多, 包括商品房建造成本、人民刚性需求、消费指数上涨等等。根据以上研究, 我们可以得出一些经济量与房产价格的相关性关系, 并对宏观经济政策给与指导。但以上研究中大多数使用经验分析的方法, 并未能更好的与实际生产生活中的数据相结合;其次, 选取的影响因素中, 有许多呈现出明显的线性相关关系, 导致在对于房产价格的影响中, 各个因素的影响程度不明;另外, 以上研究许多属于针对北京、上海等一线城市房地产市场的分析, 而对于我国这样一个以二、三级城市为主的发展中国家来说, 并不能完全代表整体的房地产水平。

三、计量模型的建立。

解释变量X1:银行5年以上贷款利率

根据宏观经济学理论, 贷款利率对投资需求一般呈负相关, 而我国由于半开放式金融体系, 大部分投资集中在证券、房地产等行业, 尤其房地产价格持续上扬, 属于高投资回报期望的行业。过多热钱涌入房地产因此可以推定长期贷款利率可能对商品房价格有影响, 根据以上相关性, 做假设:长期贷款利率与商品房价格呈反比。

解释变量X2:5年以上住房公积金贷款利率

此处从需求角度分析。住房公积金贷款利率直接影响购房者行为。利率过高会抑制购房需求, 从而由于需求下降导致商品房价格下降。今年中央银行两次上调公积金贷款利率, 一次取消住房公积金贷款优惠, 意在控制房市。但实际情况是房价仅下跌1个月内立刻报复性回升。由此我们通过模型验证央行政策的可行性, 因此我们假设此变量并不一定与房价负相关, 以待检验

解释变量X3:平均土地交易价格

自我国实行土地“招、拍、挂”竞价方式以来, 国内许多学者将房价调控后仍居高不下的原因归结于土地公有制问题。平均土地交易价格构成了房产价格中很大一部分成本, 从样本中看出, 近两年我国土地交易价格持续上涨, 想必也在某种程度上推进了房市的上扬。在此可先验的认为:平均土地交易价格与房产价格成正比。

解释变量X4:人口增长

人口增长导致住房需求上升, 但城乡房价水平差异巨大, 如果进行平均分析则会导致模型失败。同时, 商品房价格来源大多来自城镇, 故采用城镇人口数量进行检验。假设:人口增长与其正相关。

解释变量X5:城市人口可支配收入水平

经过许多国内相关房地产研究期刊论证, 城市人口可支配收入水平与商品房价格正比, 在进行分析前, 由于X3, X4, X5均为向上倾斜曲线, 怀疑3者存在多重共线性。但仍假设其与商品房价格正比, 以待检验。

随机扰动项u

除了以上影响商品房价格因素, 还有许多其它因素未在以上列出, 他们包括:消费者心理, 消费者偏好, 通货膨胀预期等等, 由于扰动项很多, 假设其符合E (u) =0的假设, 在此不作赘述。

综上所述, 本文将建立商品房品均价格Y, 与以上5个解释变两的线性回归方程, 并使用多元最小而成法进行回归。

由于多元最小二乘法线性回归有两种情况:单纯线性回归与非线性回归, 在此仅讨论非线性可转化成线性的情况, 故作以下两模型:

以下表1-1为单纯线性数据;1-2为非线性数据:

根据以上数据, 用eviews做回归分析结果如下:

模型检验:

以上模型常数项c的t检验值非常低, 根据t0.025 (N-m-1) =t0.025 (10) =2.228, 显著接受0假设, 故此模型需经过数据处理才可带入计算。这是由于变量X1、X2均为百分比, 单纯线形函数显然无法合理体现出X1与X2对Y的影响, 故舍去此模型。

以下再对非线性回归方程进行计算, 表1-2为处理后的样本:

由以上数据根据Eviews计算得出结果如下:

由上表可知:本次模拟样本量N=16, 解释变量个数m=5。该模型多元判定系数 (拟合优度) R2=0.9955, 调整后R2=0.9932, F统计量F=443.56, 模型看似拟合优度良好, 于是进行如下检验:

对模型的检验:

多元线形回归方程的t检验:

由上表可知, t 0=2.6 4 6 5, t 1=-3.2603, t2=3.170570, t3=2.5878, t4=-1.9218, t5=2.9921。选取α=0.05, 查表可知:t0.025 (N-m-1) =t0.025 (10) =2.228, 当检验量|t〉2.228时, 说明在α=0.05的显著性水平下, 参数拒绝零假设。由以上t参数值, 可知:X4未通过显著性水平检验。其余参数均显著否定零假设。

当参数不能通过显著性检验时, 可能有三种情况:模型中解释变量之间存在显著线性相关;或者该统计量不适合该模型应用;或者由于样本选取不恰当或不具有代表性, 导致不显著。

因此我们不能立刻删除该参数, 而应继续进行多重共线性检验。

多重共线性检验

多重共线性是指参数之间有显著现行相关关系, 而导致的模型估计不准确, 估计值不稳定的现象。因此, 需要做各解释变量之间的现行相关性检测。根据下表 (eviews变量相关检验方法, 图1) :

X4与各参数均呈现高度现行相关, 而X5与X3, X4呈现高度线性相关。由以下参数分布图也可看出:

X4、X5与X3曲线确实存在高度相关性。这是由于次3个变量均随时间增长而增加, 而X4、X5、X3之间没有明确的经济学关联, 因此无法使用经济变量建立相关性。因此采用逐一检验的方法, 通过eviews反复验证不同解释变两与因变量的关系。过程如下:

分别做X1-X5对于Y的线性回归, 得出R1=0.3837, R2=0.4743, R3=0.9872, R4=0.8781, R5=0.9742。因此选取X3, 在对其他4个参数进行回归分析。通过eviews检验得出:X4、X5与X3呈现多重现性相关, 而X3对Y估计最为显著, 因此去除X4、X5。

如下用X1、X2、X3进行多重线形回归:

由上图, 进行多重决定系数检验在0.01显著性水平上F (3, 12) =5.95, 而模型的F-statistic=463.20>>F (3, 12) 因此模型显著满足F假设。

同时, 进行D-Watson自检验:在小样本情况下, DW=1.8638属于[DL (0.01) , 2]因此满足自相关为0。

异方差检验

由于本模型在前提中假设E (U) =0, 但比较显然, 随机扰动项u的方差并不为常数。由此需要进行异方差检验。

使用White检验模型进行异方差检验, 在eviews中运算结果如下:

nR2=12.55052, 同时χ02.05 (4) =9.48, 则n R2>χ0.05 (4) , 因此拒绝原假设, 接受备选假设。则说明此模型存在异方差。

当存在异方差时, 一般使用更换样本量, 调整样本容量或者对原有样本进行加权。笔者采用残差加权平均数的方法, 对样本进行改进, 即以每个样本除以残差进行加权, 使用得到的平均数作为样本代入方程。这样的做法及能消除模型的异方差, 同时能够改变时间序列分析的致命问题:解释变量稳定, 即违反一般假设的第4种情况。由eviews计算如下:

由上表可知:n R2=6.92<χ0.05 (4) , 同时, t0.025 (N-m-1) =t0.025 (12) =2.179, 所有参数均满足t检验。F=1571显著不接受零假设。DW值也属于自相关区间 (方法同以上的F与DW检验) 。

至此, 对于模型的建立和检验部分结束。根据最终结果, 线性回归模型为:

由此我们可以发现以下现象:

四、模型解释及意义

1、X4 (人口增长) 与X5 (城市人口可支配收入水平) 在检验过程中被删去, 其原因并非X4与X5关系不显著, 而是因为时间序列分析数据中产生了明显的自变量现行相关现象。根据Y与X4, Y与X5建立的二元模型可看出, X4与X5对于Y的拟合优度很高 (0.89, 0.97) , 但由于其与X3的线性关系而被删除。由此可见, X4与X5均和Y呈正相关, 且拟合优度良好。但由于二者对房价上涨影响明显:人口增长与收入增加均代表商品房刚性需求上涨。因此在此不再讨论。由此结论可以看出, 我国人民对于住房的需求是影响房价不可或缺的因素。由此我们可以解释, 今年“国八条”出台后房地产出现的报复性增长现象。其实就是因为房地产价格刚刚回落, 需求量暴增, 供需关系导致价格上涨。

2、X1 (银行5年以上贷款利率) 与开题时假设刚好吻合, 长期贷款利率的上调将有利于抑制市场过热, 从地产投资业回笼资金, 从而从供给方降低房价。但其对房价影响并不显著, 同时, 调整贷款利率不仅仅会抑制房地产市场投资过热, 同时会使整个社会经济发展延缓。因此央行并不经常调整长期贷款利率。

3、X2 (5年以上住房公积金贷款利率) 与常规分析刚好相反。一般认为公积金贷款利率对购房需求有抑制作用, 因此会对房价成负相关影响。而我们不难发现, 在检验Y与X2二元相关系数时, 为-0.688。由此可见, X2实际与Y存在负相关关系, 与理论吻合, 而在此方程中的异常说明两个问题:

首先, X2对房价的负影响并不显著, 在单独检验中, 二元模型的R2仅为0.47, 低于所有解释变量。

其次, 由于模型本身固有问题, 采用时间序列分析方法, Y与X3相关系数极高, 且相关性、拟合优度极为显著, 这使部分不显著变量呈现一场相关状态。

由此可知, 在综合考虑土地价格、投资等因素时, 长期住房公积金利率并无法对商品房价格进行显著影响。这也解释了为何我国2010年两次下调公积金利率, 并取消购房7折优惠, 仍无法遏止房地产势头。

4、X3 (平均土地交易价格) 是完全满足先验假设的, 并且对Y的解释能力很强。由此可见, 土地价格对商品房价格有显著的正相关影响。

5、模型的不足:模型样本采用时间序列分析, 虽然在最后通过加权处理及剔出线性解释变量使模型多重线性性质并不显著, 但在此基础上的R2极高, 仅能说明该方程能较好地解释影响房产价格的因素, 而拟合率其实并没有实际看到的这么高。

综上所述, 根据本模型的结果分析:土地成交价格对商品房价格有显著影响, 土地价格每上升1元, 房价会增长此时土地价格的0.63969次方倍。利率也对房价有较大影响, 呈指数负相关。而公积金贷款利率对商品房价的影响并不明显。因此, 可以看出, 我国的商品房市场并不是稳定均衡市场, 而是更多由供给方影响价格的市场。如果政府想要进行整治, 仅调整利率是远远不够的, 必须“伤筋动骨”的介入到土地价格等成本相关因素中去。

摘要：我国房地产市场自改革开放以来经历了多次重大改革, 商品房概念由提出, 到进入我们生活已经近20年之久。近几年来, 房价一直呈现上扬趋势, 2009-2010年, 房地产已经由一个“新兴扶持型产业”变成了人民高度关注的“民生问题”。影响房地产价格的因素有很多, 本文旨在通过对几个重要指标与商品房价格的相关关系, 建立线性回归方程, 在探究房产价格主要影响因素同时, 解释政府调控政策及市场反应, 并提出合理意见。

关键词：房价,土地价格,利率,收入,最小二乘估计,政策研究

参考文献

[1]《宏观经济理论与计量方法 (修订本) 》谢为安中国财政经济出版社

[2]《计量经济学》古扎拉蒂

[3]刘琳《房地产上涨价格特征及原因综述》《城市开发》2005年第五期

[4]郭辉《现阶段我国房价上涨的地价因素分析》《南方经济》2006年第八期

[5]马斯新、李昂《基于Hedonic模型的北京住宅价格影响因素》《土木工程学报》

[6]周永宏《当前我国房价与租金关系的经济学分析_一个市场区隔理论的解释》《当代财经》2005年第十期

[7]全威《我国商品住房市场价格影响的实证分析》《研究生学报》2007年第7期

[8]《2006年房地产行业分析年报》新浪房产

[9]《2009年房地产内参》

[10]《2009年房地产统计年鉴》

[11]《2010年全国统计年鉴》

商品的终端售价 篇2

一、售价金额核算法下库存商品购销的会计核算与涉税处理

售价金额核算法是指平时商品的购进、储存、销售均按售价记账, 售价与进价的差额通过“商品进销差价”科目核算, 期末计算差价率和本期已销商品分摊的差价, 并据以调整本期销售成本的一种方法。售价金额核算法有以下3个基本特点:

一是售价记账。对于库存商品采用售价记账, 将售价与进价之间差额计入“商品进销差价”账户。

二是按售价结转销售成本。对于销售发出的商品, 平时可按商品售价结转销售成本。

三是月末分摊“商品进销差价”。月末计算商品进销差价率, 并应按商品进销差价率计算分摊本月已销商品应分摊的进销差价。将已销商品应分摊的进销差价 (实质是已售商品毛利) 冲减主营业务成本。

例1:某企业 (2009年小规1月模纳税人1日库存商, 品账户借方征收率3%) 余额100万元, 商品进销差价账户贷方余额20万元。1月5日购入商品200万元, 进货费用1万元, 款项以银行存款支付。该批商品正常售价为250万元 (含税) , 本月销售商品收到价款300万元。相应会计处理为:

(一) 购入商品时

计算购入商品的不含税售价=250/ (1+3%) =242.72 (万元)

按照新企业会计准则的规定, 商业企业的进货费用不再计入当期损益, 应当计入存货成本。进货费用计入商品成本既可以采用逐笔确认法, 也可以采用归集分配法。

逐笔确认法下企业将每次支付的进货费用直接计入相关的购进商品成本。一次购买多种商品时, 可以按照不同商品进价比例或重量比例将进货费用进行分配。

归集分配法下企业可以单独设置“进货费用”账户, 平时发生的进货费用计入该账户借方, 月末按照进货费用余额涉及的库存商品的存销比例进行分配, 将已售商品应当分摊的进货费用计入“主营业务成本”账户。“进货费用”账户余额反映期末库存商品应当负担的进货费用。

根据新《企业所得税法实施条例》第七十二条规定, 企业持有以备出售的商品等, 以购买价款和支付的相关税费为成本, 取消了原税法将进货费用直接计入当期损益的规定。执行新准则的商业企业, 其进货费用的会计处理与税法规定相一致, 无需进行纳税调整。

(二) 销售商品时

计算不含税收入=300/ (1+3%) =291.26 (万元)

(三) 月末分摊进销差价

商品进销差价率= (20+41.72) / (100+242.72) =18%

本期已售商品应分摊的差价=291.26×18%=52.43 (万元)

月末“库存商品”账户借方余额与“商品进销差价”账户的贷方余额相抵即为月末库存商品的实际成本。

二、售价金额核算法下库存商品盘盈盘亏的会计核算与涉税处理

(一) 库存商品盘盈的会计核算与涉税处理

企业清查盘点中发现的库存商品盘盈, 应按该商品的市价或同类、类似商品的市场价格确定其实际成本, 计入“待处理财产损益”账户, 经批准后冲减管理费用。

根据《企业所得税法实施条例》第二十二条的规定, 企业取得的资产溢余收入属于《企业所得税法》第六条规定的“其他收入”, 应当计入应纳税所得额, 所以不需要进行纳税调整。

例2:某商品流通企库存商品100件业在, 商品进价财产清查中盘盈100元, 商品售价120元, 经查属于商品收发计量方面的错误。会计处理如下:

(二) 库存商品盘亏的会计核算与涉税处理

企业在清查盘点中发现的库存商品盘亏或毁损, 其相应的成本及不可抵扣的增值税进项税额, 应当计入“待处理财产损益”账户。经批准处理时, 将盘亏数额减去有过失人或者保险公司等赔款和残料价值后, 属于自然灾害造成的, 计入当期营业外支出;属于其他情况的, 计入当期管理费用。

《增值税暂行条例》第十条规定:“非正常损失的购进货物的进项税额不得从销项税额中抵扣”。《增值税暂行条例实施细则》第二十一条规定:“非正常损失是指生产、经营过程中正常损耗外的损失, 包括:自然灾害损失;因管理不善造成货物被盗窃、发生霉烂变质等损失;其他非正常损失”。因此, 属于一般纳税人的商业企业对于盘亏损失属于非正常损失的, 相应进项税额不得抵扣, 应当做进项税额转出处理。对于正常损耗造成的存货盘亏, 其进项税额允许抵扣, 不需做转出处理。

《企业所得税法实施条例》第三十二条规定, 企业在生产经营活动中发生的存货的盘亏、毁损、报废损失准予在计算应纳税所得额时扣除。财政部、国家税务总局《关于企业资产损失税前扣除政策的通知》 (财税[2009]57号) 规定, 对企业毁损、报废的存货, 以该存货的成本减除残值、保险赔款和责任人赔偿后的余额, 作为存货毁损、报废损失在计算应纳税所得额时扣除。企业因存货盘亏、毁损、报废、被盗等原因不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额, 可以与存货损失一起在计算应纳税所得额时扣除。会计准则与税法规定相一致, 不需要进行纳税调整。

例3:亏库存商品售价某商品流通小企5业在财000元产, 库存商品清查中盘进价4 000元, 经查属于保管员责任, 已向其索赔1 000元, 其余部分原因不清, 经批准计入管理费用。相应会计处理如下:

商品的终端售价 篇3

一、商品购进价与售价同时调整的业务分析

无论批发企业还是零售企业购进商品, 由于供货单位因品种、等级、人为等原因发生开错单价导致商品价格计算错误, 或者发货为试销商品先按暂定价结算, 日后正式定价等情况, 均需要调整商品货款。若供货方多计商品价格就要退回多收货款, 若供货方少计商品价格就要补收货款, 因该项业务涉及商品购进价格的多退少补调整, 故又被称作购进商品退补价或称进货退补价, 前者称购进商品 (进货) 退价, 后者称购进商品 (进货) 补价。

商品购进价格调整时, 企业对发生退补价的购进商品可根据退补价金额的大小以及市场销售策略同时进行零售价调整。 此时, 退补价购进商品有的可能已被销售, 因此, 从销售状况看有已售和未售两种状况, 而对零售价调整从理论上讲也会有三种情况存在:调高售价、调低售价、售价不变。 当然在一般情况下企业会作出正向 (顺向) 调整的决定, 即购进商品退价会调低售价, 购进商品补价会调高售价, 但也不排除企业出于某种原因对退补价商品的零售价不作调整甚至反向调整。为讨论方便, 以M0表示原进价, M1表示新进价 (实际进价) , 购进商品退价:M1<M0, 购进商品补价:M1> M0。 W表示商品未售出, Y表示商品已售出, S0表示原售价, S1表示新售价 (调整后售价) 。调高售价:S1>S0;调低售价:S1< S0;售价不变:S1=S0, 因为S1=S0即售价不作调整, 故此项业务不属商品购进价与售价同时调整业务。 综合购进商品退补价、销售状况和售价调整方向三个因素观察, 商品购进价与售价同时调整业务会出现以下8 种情况:

(1) M1<M0+W+S1<S0;

(2) M1<M0+W+S1>S0;

(3) M1<M0+Y+S1<S0;

(4) M1<M0+Y+S1>S0;

(5) M1>M0+W+S1>S0;

(6) M1>M0+W+S1<S0;

(7) M1>M0+Y+S1>S0;

(8) M1>M0+Y+S1<S0。

二、 商品购进价与售价同时调整时商品进销差价的计算与分析

商业批发企业一般采用进价核算法, “库存商品” 按进价反映, 不设置“商品进销差价”账户单独核算商品进销差价, 发生购进商品退补价时, 未销售商品调整“库存商品”账户金额, 若商品已售调整“主营业务成本”金额。商品零售企业多采用售价法核算, “库存商品”按售价记账, 售价 (含销项税额) 与进价 (不含进项税额) 的差价, 设置“商品进销差价”账户单独核算。发生以上8 种业务在大多数情况下均会改变原先记入“商品进销差价”账户的金额, 因此, 都需要对商品进销差价进行调整计算与账务处理。

退补价购进商品购进价与售价同时调整, “商品进销差价”账户调整金额的计算方法有两种:

方法一:“商品进销差价”账户调整金额=原入账进销差价 (原差价) -退补价后进销差价 (新差价)

设“商品进销差价”调整金额为T, 退补价购进商品数量为Q, 设上月出售退补价购进商品数量为X, 未售 (库存) 退补价购进商品数量为W。 即:

方法二:“商品进销差价”账户调整金额=原入账进价金额与新进价金额的差额 (进价调整差价) +原入账售价金额与新售价金额的差额 (售价调整差价)

企业购进商品在作退补价调整时其去向可能有三种: 全部出售、全部未售、部分销售。 这三种情况“商品进销差价”账户的调整金额是不同的, 但目前大多数教科书对这个问题都未作具体交待。

全部出售。退补价购进商品若全部出售并已结转销售成本不存在对商品售价的调整, 因为该项商品已全部售完已无商品可调, 实际上此项业务只存在购进价格的调整, 不属于商品购进价与售价同时调整业务。但也有观点认为对全部出售的退补价商品也作售价调整处理, 然后将售价调整差价从 “库存商品”账户全部转入“主营业务成本”账户, 笔者认为这样处理大可不必, 因为这种做法“库存商品”账户金额一增一减不变没有必要。再者此时商品已按原售价售出再调整其售价有何意义。 另外, 对退补价购进商品全部出售进价调整差价的核算, 大多数教材是不分销售状况和销售时间直接将进价调整差价增记或减记“商品进销差价”或“主营业务成本” 账户。但笔者认为退补价购进商品全部出售除不作售价调整核算, 其进价调整差价核算也应区分商品售出时间。 若购进商品在退补价调整当月全部销售, 可以直接将进价调整差价全部记入“商品进销差价”账户, 若购进商品在退补价调整上月已全部售出, 应直接将进价调整差价全部记入“主营业务成本”账户, 不应记入“商品进销差价”账户。 因为, 退补价购进商品当月全部销售的进价调整差价记入 “商品进销差价” 账户可以在当月末被销售的退补价商品分摊, 这里的“当月” 是指发生退补价调整的月份, 若商品在上月全部销售, 其进价调整差价如果也记入“商品进销差价”账户, 就会被退补价调整月份所销售但并不是退补价购进的商品所分摊。根据以上分析, 退补价购进商品全部由当月出售, “商品进销差价” 账户调整金额仅为进价调整差价T=Q (M1-M0) 。 若已在上月全部出售, “商品进销差价”调整金额等于零, 因为, 进价调整差价已全部记入“主营业务成本”账户。

全部未售。 退补价购进商品全部未出售, 在计算“商品进销差价” 调整金额时进价和售价调整差价均按全部购进数量Q计算。 因此, T=Q[ (S0-M0) - (S1-M1) ], 或T= Q[ (M1- M0) + (S0-S1) ], 即上述公式 (2) 或 (5) 。

部分出售。 退补价购进商品若部分出售都发生在当月可直接按上述公式 (1) 或 (4) 计算, 若部分出售退补价商品既有上月又有当月发生的, 其上月销售的商品进价调整差价应直接记入“主营业务成本”账户, 此时进价调整差价应按全部退补价购进商品减上月出售后的数量计算, 售价调整差价均按未售数量W计算。 此处注意, 若按第一种方法计算, 原差价计算应扣除上月销售数量, 视同上月销售的商品差价已由上月分摊到销售成本, 新差价也不含当月销售商品的售价调整差价。 因此, T= (Q-X) [ (S0-M0) - (S1-M1) ]+ (Q-X-W) × (S0-S1) , 或T= (Q-X) (M1-M0) +W (S0-S1) , 即上述公式 (3) 或 (6) 。

从上述 “商品进销差价”账户调整金额的计算公式可以看出:

(1) “商品进销差价”调整金额包括进价调整差价和售价调整差价两部分;

(2) 售价调整差价只针对未售商品即库存商品;

(3) 企业对售价作正向 (顺向) 调整, 进价调整和售价调整金额相等时, 即M1<M0+W+S1<S0或M1>M0+W+S1>S0, S1- S0=M1-M0时, “商品进销差价”账户调整金额等于零。

三、零售业商品购进价与售价同时调整核算“二步法”

零售业商品购进价与售价同时调整核算, 对于“商品进销差价”账户调整金额的确定, 在笔者阅读的所有教材中几乎都这样介绍:按更正后的进销差价与原入账进销差价的差额借记或贷记“商品进销差价”账户。 其实, 这就是以上“商品进销差价”账户调整金额计算的第一种方法。这种方法将进价调整差价和售价调整差价混合一并调整, 因此, 笔者将其称之为“一步法”或“合并调整法”。

从以上商品购进价与售价同时调整时商品进销差价的计算方法中得知, “商品进销差价”账户调整金额可以分两部分计算, 因此, 对商品进销差价调整的账务处理也可以分两步进行, 笔者将此种方法称之为“二步法”或“分别调整法”。 所谓“二步法”是指 “商品进销差价”账户调整分进价调整和售价调整两个步骤进行的账务处理方法。 以下略举一例说明两种方法的应用。

例:某零售企业采用售价核算法核算。201×年2 月3 日购入商品100 件, 进货单价2 000 元, 销售单价3 500 元, 款项已转账支付。 201×年3 月15 日, 供货方发来销货更正单和红字增值税专用发票, 销货更正单注明该商品每件价格应为1 900 元, 退价款项已收存银行, 同时企业决定将该项商品销售单价调整为3 420 元。 业务部门查知, 该项商品2 月份销售20 件, 现库存65 件。

201×年2月3日购进商品的会计分录从略。

201×年3月15日退价会计处理:

一步法 (合并调整差价) :

二步法 (分别调整差价) :

(1) 根据供货方发来销货更正单和红字增值税专用发票以及分行收到退款通知, 调整进价差价。

(2) 根据业务部门的调整零售价通知, 调整售价差价。

四、两种方法的比较

“一步法” 唯一的好处在于商品进价调整差价与售价调整差价合并调整, 从而少作一个会计分录或记账凭证。 其主要不足:一是会计分录经过复合不能清晰反映经济业务, 多借多贷造成会计科目对应关系混乱, 不利于日后对账、查账与审核。 譬如这个会计分录, 借:银行存款, 贷:应交税费———应交增值税 (进项税额) 、库存商品。 表面上看这个会计分录似乎像退回商品收到银行存款, 但实际这是退价购进商品全部未售, 进价与售价顺向调整且S1-S0= M1-M0的调整分录, 因为进价调整差价和售价调整差价金额相等, “商品进销差价”账户调整金额一增一减抵销。 二是“商品进销差价”账户调整金额计算麻烦容易出错, 记账方向不易确定。

“二步法”的优点和不足正好与“一步法”相反。 二步法对商品购进价与售价同时调整核算分两步调整, 能清晰反映经济业务发生的全过程, 第一步反映进价调整, 第二步反映售价调整, 互不重合, 清晰明了。“商品进销差价”账户调整金额计算简单, 二步法对“商品进销差价”账户调整金额的计算分两部分计算, 一步为进价调整差价, 一步为售价调整差价, 互不干扰, 容易计算。“商品进销差价”账户的记账方向容易确定, 购进商品进价调整时, 退价增加商品进销差价, 贷记“商品进销差价”账户, 补价减少商品进销差价, 借记“商品进销差价”账户。 退补价购进商品售价调整时, 调高增加商品进销差价, 贷记“商品进销差价”账户, 调低减少商品进销差价, 借记“商品进销差价”账户。

通过以上分析, 笔者建议在实际工作中, 商品购进价与售价同时调整核算时对“商品进销差价”账户调整的账务处理应多采用“二步法”。

参考文献

[1] .丁元霖.商品流通企业会计[M].上海:立信会计出版社, 2004.

[2] .周列平, 乔荣, 王艳霞.行业会计[M].武汉:武汉大学出版社, 2011.

[3] .胡志明, 余浩.行业会计特殊业务会计教程[M].武汉:武汉大学出版社, 2008.

商品的终端售价 篇4

去年10月底, 陕西省住建厅和陕西省物价局联合下发了《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》 (以下简称《通知》) , 被认为是祭出了限制房企利润的狠招, 给了开发商“当头一棒”。

继楼市调控政策限贷、限购、限价之后, “限利”这一新的调控政策出台, 可谓一石激起千层浪。这个引人关注的新政究竟是如何被推出的?它能够起到制定者意想中的作用吗?

新政

去年10月下旬, 陕西省住建厅与物价局联合下发《通知》, 要求“全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右”。

这份公布在陕西省住建厅网站上的《通知》中明确要求, 各地应按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目, 根据2009年《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本, 在这个成本的基础上, 房屋最后的售价只能加上10%左右的“合理利润率”。

《通知》还要求, 各区域住房销售价格区间必须通过当地新闻媒体向社会公布, 超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案, 也无法取得预售证。房地产开发企业在取得预售许可10日内, 要一次性公开全部房源, 实行“一房一价”、明码标价的新建商品住房的水、电、气、暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用, 都必须包含在房价中, 不得另行收取。

实际上, 在全国和地方两会, 有关公布商品房成本价的提案和议案一直都有, 陕西出台这一政策, 可以说是对这种声音的呼应。

热议

该《通知》的横空出世, 博得了不少当地市民的赞同, 然而对于开发商来说却犹如“晴天霹雳”。房地产开发商的利润被限制在10%左右, 这甚至还不如餐饮等行业。

新政首先引起争议的一个焦点是, 陕西省住建厅和物价局限制房地产开发商的利润是否合理?有网友在微博里说:“政府控制利润率是倒退回计划经济、否定市场的行为。”华远地产董事长任志强也在微博上表明态度, 他认为:“这个规定既违反市场经济规律, 又严重违反价格法和房地产管理法。”

“我也是看了报纸才知道的。”陕西省政府决策咨询委员、陕西省房地产学会会长王圣学说, 政策出台前, 并没有从相关部门了解到这方面的信息, “住建厅也没有找我们座谈、征询意见, 对这个政策的背景, 感觉有点莫名其妙。”

王圣学说, 陕西的房价很稳, 稳中有降, 在这个时机出台这样的政策, “目的性、时机, 都非常奇怪。”一位当地大型国有企业高管则说, “很突兀, 突然就出来了, 现在还不太明白到底是什么政策意图。”

还有声音认为, 这项政策将促使开发商可以在成本上报时增加名义成本, 很难彻底执行, 行政干预的调控只会导致市场的不真实性越来越大, 同时, 一些主管部门的寻租空间也会越来越大。

背景

这部《通知》究竟是怎样出台的呢?

一位陕西省政府官员说, “《通知》是一个部门性文件, 并没有陕西省主要领导的授意, 从程序上讲, 也不需要得到省政府主要领导的批准。”

“外界有猜测说, 这是不是陕西省主要领导的想法, 应该说不是。”他说, 《通知》是部门普发文 (普发性公文) , 并不是上行文, “是住建厅几个处室牵头完成, 拟定这样一个文件后, 找物价局的分管领导进行会签, 在公文程序上, 不需要上报到省政府办公厅批准, 也不需要经过省政府分管领导签发。”

按照陕西省住建厅一位官员的说法, 这项政策的调研实际上从2011年年底就开始了。当年陕西省住建厅对全省部分市、县共21个典型商品住房项目, 按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目, 开始了政策的调研工作。“有县城的项目, 也有市区的项目, 我们发现县城项目的利润率低一些, 在10%以下, 一些市区项目的利润率则要高于10%, 总的来说, 10%左右应该是一个比较合理的数字。”这位官员说。

据称, 政策的出发点, 是希望引导大家购房理性消费, “一是要防止房价反弹, 二是让老百姓对商品房成本心中有数, 刚需购房该出手就可以出手。希望开发商既有利润, 老百姓也能买得起, 以此促进房地产市场的平稳和健康发展, 把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。”

陕西省住建厅希望这项政策所达成的效果是, “解决企业在物价部门申报备案价格报多少备多少的问题, 引导企业备案价格在价格区间范围内, 同时让群众明明白白消费。”而他们主要的政策依据, 来自于国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定的通知》。

2011年, 国家发改委曾下发此项通知, 要求商品房销售明码标价、一房一价。不过, 这项通知并不涉及商品房开发成本测算, 也不涉及项目利润率的管制。

前述陕西省住建厅官员说, 政策是对“一房一价”的具体细化和落实, 也是一个探索。“市场经济下, 政府也不能什么事都不做。中国的房地产市场不是一个非常理性的市场, 所以我们要慢慢引导, 切忌要管就完全管死, 要放就完全自由, 就放羊。”他表示。

误读?

这位陕西省住建厅官员认为, 一些质疑来自于对政策的误读。

对于政策的初衷, 该住建厅官员说, “我们就考虑解决一个问题: (政府) 稍微迈一步, 接近市场、接近价格。”

他表示, 政策着眼点在于落实中央“一房一价、明码标价”的政策, 是单就房价利润空间, 引导自主、改善型消费等很小的范围出台的政策, 对于地方财政乃至宏观经济的影响, “我们根本没考虑到。”

“我们只要求开发商备案销售价格, 销售价格应该在确定的价格区间之内。并不要求开发商备案开发成本, 对于具体单个项目, 也不要求这个项目的利润率在10%。”他说, “比如说, 我们确定一个区域的开发成本区间大概是3000～5000元, 那么它的商品房销售价格区间大体上应该是3300～5500元。开发商只需要在这个区间内进行销售价格备案, 我们不强制要求它备案它的开发成本, 也不要求控制它的利润率。”

“刚开始肯定是试点, 会选定某个区域, 在此区域选定不同品质的典型性项目, 将所有成本考虑进去, 核算出一个合理成本, 在此基础上再加上10%的利润, 最后公布一个大致价格区间。”

他说, 而由于土地、建筑、资金等成本都会发生变动, “成本核算可能半年发生一次变动, 以反映市场的真实价格。”他说, 政策将反映一个正常的开发过程, 给开发商正常的利润, “你如果利用市场的心态, 利用老百姓非常紧迫的心态, 报一个非常离谱的价格, 那么我们不允许。”

“这不是政府定价, 不是核价, 也不是政府指导价, 中国的房地产市场从1998年开始有一个非常大的转变, 目前还不是一个非常理性的市场, 所以我们要引导, 慢慢引导。”他反复强调。

质疑

就目前为止, 陕西省的楼市新政对房地产项目利润率的要求仍停留在《通知》的大框架上, 尚未出台相关细则, 但对房地产行业政策从严的意图已非常明显, 这也是去年年末以来全国各地楼市调控的大气候。

不过, 许多业内人士认为, 即使新政真的“只要求开发商备案销售价格”, “不是政府定价, 不是核价, 也不是政府指导价”, 它仍是不具可行性的。

同策房产咨询有限公司研究中心总监张宏伟认为, “这个规定的可操作性不强, 在成本高低是一笔‘飘忽不定’的账时, 别说政府控制开发商利润了, 就是开发商自己都很难控制利润。”

据他分析, 每个楼盘拿地的成本各不相同, 有的甚至“相差万里”。此外, 每家房地产开发商所开发的楼盘类型、专业水准、成本控制能力等也不尽相同, 想在预售阶段就把开发商利润提出来, 是根本不可能的事情。

前述大型国有企业高管也认为, 房管部门在预售环节, 用发放预售证来“要挟”进行成本申报、价格管制, 但大家都知道, 房屋预售时, 实际上成本只发生了很小一部分, 根本没有办法进行决算。

“强制执行将导致弄虚作假, 就算是同一区域, 有的项目拿地早地价便宜, 有的项目拿地晚地价贵, 这些也构成成本差异, 而且, 不同开发商的成本管理、产品定位都有所不同。政府对其进行干预, 不符合市场规则, 也于法无据。”王圣学表示。

中原地产项目部总经理黄韬同样发出疑问, 他认为, 一旦强制要求房地产开发商将利润控制在一个较低的范围内, 可能会造成偷工减料来降低成本, 这将严重危害购房者的人身安全。房地产开发商一向是“上有政策, 下有对策”。

中国房地产协会副会长顾云昌则表示, 自己的本意也是想控制房价, 但实际上陕西这种做法, 在操作上面有很大的难度。“如果我成本控制得不好, 核算价格的时候可能核算得很高, 反过来我是降低了成本反而核算价格很低, 这对于开发商的公平竞争是不利的。”