商品房地产统计

商品房地产统计（精选7篇）

商品房地产统计 篇1

2003-2013年, 房地产十年调控基本已经过去。冷静地、理性地总结十年调控的成败得失, 对于未来的工作具有重要意义。为了更好地听取业内、业外的意见, 本人设计了本问卷, 于今年5月上旬向北京、上海、广州等地发出了820份。截至6月底, 共收到答卷196份 (署名124份) , 答复率为23.9%。包括:

房地产专业机构99份, 占50.5%。其中:从事房地产研究或教学的专业机构29份 (政府的10份、独立的12份、企业的7份) 。从事房地产管理的专业机构30份 (政府管理部门12份、行业社团18份) 。从事房地产经营的企业40份 (投资商10份、开发商26份、中介经纪咨询商4份) 。

非房地产专业机构97份, 占49.5%。其中:党政部门23份、媒体22份、其他事业机构38份、企业14份。

现本人对问卷回答的结果不做主观评价, 在《中国房地产》杂志上公开, 以迎更多人研究之需 (请引用转载者注明原始出处) 。全部16个问题的回复统计结果如下。

问题1.十年调控必要性 (单选)

必要, 149份;不必要, 19份;可有可无, 24份。

问题2.十年调控总体成效 (单选)

好, 2份;可以接受, 68份;不好, 106份;完全不可接受, 11份。

问题3.你评价十年调控好坏的依据是 (单选)

供求依然失衡、房价越来越高, 130份;供求失衡和房价涨幅尚可接受, 45份;供求基本平衡、房价基本稳定, 15份。

问题4.你认为十年调控总体成效不彰的原因 (可复选)

房屋交易政策 (进入或退出) 有问题, 94份;土地政策 (数量、进入或退出) 有问题, 153份;配套政策 (税收、金融) 有问题, 141份;地方政府不积极, 111份;房地产商不配合, 35份。

问题5.十年调控供求政策有哪些问题 (复选)

需求管理 (单选) :过严, 43份;过松, 26份;混乱, 120份。

供给管理 (单选) :过严, 43份;过松, 29份;混乱, 103份。

土地管理 (单选) :过严, 31份;过松, 29份;混乱, 126份。

问题6.十年调控配套政策有哪些问题 (复选)

金融管理 (单选) :过严, 28份;过松, 51份;混乱, 107份。

税收管理 (单选) :过严, 50份;过松, 39份;混乱, 97份。

住房保障 (单选) :过严, 37份;过松, 21份;混乱, 117份。

问题7.十年调控地方政府不积极的原因 (单选)

片面政绩观, 63份;财政税收压力, 126份;感情用事对着干, 5份。

问题8.你认为房地产调控的目的应该是 (单选)

推动供求和房价基本稳定, 160份;推动经济和财政增长, 8份;推动房地产业增长, 4份;满足购房者的要求, 20份;满足有房者的要求, 0份。

问题9.你认为房价合理涨幅标准应该是 (复选)

相对CPI指数 (单选) :低于, 48份;等于, 76份;高于, 49份。

相对GDP增长率 (单选) :低于, 92份;等于, 52份;高于, 23份。

相对人均可支配收入增长率 (单选) :低于, 97份;等于, 68份;高于, 20份。

问题10.你认为合理的楼市调节机制是 (单选)

完全市场调节, 12份;完全政府调节, 3份;市场调节为主、政府调节为辅, 158份;政府调节为主、市场调节为辅, 19份。

问题11.你认为合理的住房需求政策是 (复选)

对为自家居住的购买实行 (单选) :允许, 66份;鼓励, 128份;抑制, 2份。

对用于租赁居住的投资购买实行 (单选) :允许, 132份;鼓励, 34份;抑制, 30份。

对不作居住使用的购买实行 (单选) :允许, 45份;鼓励, 12份;抑制, 132份。

问题12.你认为合理的住房供给政策是 (复选)

对普通的中小套型住房供给实行 (单选) :允许, 36份;鼓励, 153份;抑制, 5份。

对改善的中大套型住房供给实行 (单选) :允许, 139份;鼓励, 52份;抑制, 8份。

对豪华的大套型住房供应实行 (单选) :允许, 76份;鼓励, 2份;抑制, 113份。

问题13.你认为合理的住房土地供给政策是 (单选)

根据预先确定的计划供给, 28份;根据市场实际需要供给, 160份。

问题14.你认为合理的楼市经济调节手段是 (单选)

以稳定的税收为主、以灵活的信贷为辅, 94份;以灵活的信贷为主、以稳定的税收为辅, 38份;灵活的税收和灵活的信贷结合, 57份。

问题15.你认为合理的楼市行政调节手段 (复选)

实施时机 (单选) :在房价疯涨时使用, 65份;在房价大涨时使用, 57份;在房价起涨时使用, 76份。

办法 (可复选) 是:临时的限价, 55份;临时的限购, 91份;限价限购都不用, 而用……, 79份。

结束时机 (单选) :市场显露平稳迹象时, 52份;市场显露明显平稳迹象时, 64份;市场完全平稳时, 58份。

问题16.你认为合理的楼市税收调节手段是

税种 (单选) :交易税为主, 31份;个人所得税为主, 9份;不动产财产税 (即房产税) 为主, 88份;综合协调有升有降, 63份。

不动产财产税是替代土地财政的较好办法 (单选) :是, 133份;不是, 51份;或应该是什么?请简答……8份。

不动产财产税的障碍是 (单选) :缺乏法律支撑, 60份;技术复杂管理难度大, 35份;利益者的反对, 91份。

商品房地产统计 篇2

以住房价格问题为核心的住房市场问题,已经成为当前影响我国宏观经济稳定发展与社会和谐最关键的因素之一。多个城市出现的住房价格持续大幅上涨,以及由此引发的居民住房支付能力不足、住房价格泡沫累积、住房金融风险加大等社会和经济问题不仅引起了全社会的空前关注,也引发了政府对住房市场的密集干预。与此同时,国内外学者也纷纷引入各种理论和计量分析工具,尝试对住房价格上涨原因做出解读,进而为相关调控政策制定提供依据。

任何围绕住房价格问题的分析、研究和调控政策制定,无疑都需要以对住房价格水平和走势的准确把握为前提。作为我国的官方统计机构,国家统计局自20世纪90年代起就持续开展主要城市房地产价格调查统计工作,现已形成“商品房平均价格”(以下简称“平均价格”)和“70个大中城市房地产价格指数”(以下简称“70指数”)两大房地产价格指标体系,并均以新建商品住宅价格指标作为其核心。但是,近年来这两项统计指标的真实性、准确性屡屡受到学术界和公众的质疑与批评。首先,这两项统计数据本身即存在巨大差异。以北京、上海、广州、深圳四个传统一线城市2005年3季度至2010年2季度间Bailey、Muth和Nourse,1963;Case和Shiller,1987,1989),即仅考虑在各报告期内至少交易过两次的样本数据,进而在假设同一物业在不同报告期内保持各项特征不变的前提下,利用相同物业在两次交易间的价格差异编制住房价格指数。

但是新建商品住宅市场中显然不存在此类重复交易样本,这就限制了重复交易法在我国新建商品住宅价格统计中的应用。因此,在新建商品住宅价格统计中应用样本匹配思路时,难以直接以住房单元作为匹配样本,而需要采用其他形式的匹配样本Northcraft和Neale,1987;Genesove和Mayer,2001;Leung和Tsang,2010)。表现在新建商品住宅市场中,即开发企业在对待售单元定价进行调整时,可能受到同一项目此前出售单元价格水平的影响,使得价格调整幅度低于市场价格实际变化幅度,从而导致项目层面样本匹配法的统计结果存在“过度平滑误差(over-smooth bias)”。而在近年来多数城市住房价格整体保持持续上涨的背景下,这种过度平滑误差也将主要表现为对住房价格上涨幅度的系统性低估。

综合上述分析,项目层面样本匹配法应用于我国新建商品住宅价格统计时可能存在系统性的向下偏误,这有可能正是导致图1所示“70指数”涨幅显著低于“平均价格”的主要原因。此后的实证研究部分将进一步对此进行验证。

(三)特征价格法

住房价格统计中另一类主要质量调整方法是借助于特征价格模型(hedonic model),因此被统称为特征价格法(hedonic method)。特征价格模型认为住房由一系列特征组成,相应的,特定住房单元价格也取决于其包含的各种特征的数量以及每种特征的特征价格。式(1)给出了其最常见的形式:

其中,c为常数项,Xl…Xn分别为住房的n个特征因素,βl…βn分别为对应的特征价格,Dt为时间哑元变量(在第t期等于1,其他期等于0),αt为时间哑元变量系数,ε为随机误差项。利用特征价格法进行住房价格统计最常见的一种思路(“一次性建模形式特征价格法”),即将各报告期成交住房单元价格和属性数据一次性引入式(1)所示特征价格模型中,再利用估计得到的各时间哑元系数计算住房价格指数(Blackley,Follain和Lee,1986;Thibodeau,1989;Kiel和Zabel,1997)。

理论上,特征价格法同样能够在很高程度上满足同质可比要求。但特征价格法的准确应用有赖于高质量基础数据源,尤其是除住房交易价格外,还需要包含对各种住房属性数据的完整反映,否则缺失变量(omitted variable)问题仍可能导致统计结果的系统性偏误。这也成为很长一段时间以来制约特征价格法在我国住房价格统计中应用的最主要原因。但随着各城市房地产市场信息系统的完善,目前住房属性数据已趋于完备,尤其是前述存在系统性变化的区位属性等因素已经有条件在基础数据源中得到合理体现,这就使得特征价格法有可能获得对我国新建商品住宅价格走势的准确反映。

三'中国城市新建商品住宅价格统计方法的实证检验

为验证此前对三种主流方法在我国新建商品住宅价格统计中适用性——尤其是潜在问题的分析,以下进一步通过实证分析进行检验。

(一)数据

在某城市④房地产主管部门的支持下,基于该城市房地产网上签约系统和房地产市场信息系统,采集得到该城市2004年1月至2009年12月间全部新建商品住宅交易数据,共53.9万条,分布在2534个住房项目中⑤。

除成交价格(每平方米单价)和成交时间外,该数据还包括至城市中心距离、至最近地铁站距离、项目总面积、单元面积、总楼层、单元所在楼层等住房属性信息。如图2所示,该城市新建商品住宅市场在2004年至2007年间经历了明显的住房郊区化过程,成交单元与城市中心距离平均值从2004年1月的3.5公里逐步上升至2007年12月的6.2公里,此后则相对保持稳定。这种住房属性特征的显著趋势性变化再次佐证了在住房价格统计中实现质量调整的必要性。

(二)实证分析结果

理论分析中讨论的三类方法都将应用到上述微观交易数据中,具体设定如下:

1. 非同质性方法。

非同质性方法中选用加权平均法进行计算,并以单元面积作为权重,再将得到的各月份平均价格转化为定基比指数,即与现行“平均价格”指标所采用的计算方法完全一致。

2. 样本匹配方法。

样本匹配方法中选择以住房项目为匹配单元,但较现行“70指数”所采用方法略有改进:首先采用特征价格法,逐一计算各项目的同质性价格指数⑥,由此得到各项目各月份同质性价格的环比变化率;再以各项目交易规模(套数)为权重,计算各项目环比变化率的加权平均值,得到整体市场月度环比变化率,并最终转化为定基比指数。

3. 特征价格法。

特征价格法采用最常见的“一次性建模”形式,即在式(1)所示特征价格模型中,以单元成交价格(对数形式)为因变量,以至城市中心距离(对数形式)、至最近地铁站距离(对数形式)、项目总面积、单元面积、总楼层、单元所在楼层等住房属性和月度时间哑元变量为自变量,最后依托估计得到的时间哑元系数计算定基比指数。

图3给出了根据上述三种方法计算得到的该城市2004年1月份至2009年12月份间新建商品住宅价格月度定基比指数。

如图3所示,三种方法给出的价格统计结果存在显著的差异,尤其是在长期趋势方面,且这些差异与此前理论分析结论基本一致。一方面,同质性的特征价格法指数显示的价格涨幅高于非同质性的加权平均指数,前者在考察期间的月均增长率为1.31%(相当于年均上涨16.9%),后者则为1.15%(相当于年均上涨14.7%)。联系前述理论分析和图2给出的不同时期成交住房单元与城市中心距离变化情况,这种差异很可能反映了住房郊区化这一住房特征趋势性变化的影响,亦即反映了加权平均指数中存在的非同质性误差(对住房价格涨幅的系统性低估)。特别的,与图2反映的住房郊区化趋势高峰期相一致,这种同质性误差也主要体现于2004年至2007年间。这一期间二者的月均涨幅分别为1.55%和1.81%,相差0.26个百分点,相反2008年至2009年间的二者月均涨幅则基本保持一致(分别为0.35%和0.34%)。

另一方面,项目层面样本匹配法给出的考察期间住房价格月均涨幅仅为0.46%,远低于其他两种方法。根据前述理论分析,这可能源于同一项目内交易住房单元属性系统性变化和开发企业定价行为所导致的系统性向下偏误。这也再次解释了图1中“70指数”给出的价格涨幅显著低于“平均价格”的原因。

(三)方法比选小结

综合前述理论分析和实证检验,我国新建商品住宅价格统计中,非同质性方法尽管在简便易行方面具有独特优势,但在当前多数城市新建商品住宅交易单元属性存在系统性变化(尤其是住房郊区化趋势)的情况下,可能因为非同质性误差而导致对住房价格长期趋势的向下系统性偏误。项目层面样本匹配法因为难以有效控制同一项目内部单元层面住房属性的趋势性变化,同时受到开发企业定价行为影响,同样可能存在明显的向下偏误问题。相比之下,在日益完备的基础数据资源的支持下,特征价格法更有可能得到对我国新建商品住宅价格走势的准确反映。

这也从方法层面指出了我国现有住房价格统计指标可能存在的问题。由于“平均价格”采用非同质性方法中的加权平均价格法进行计算,“70指数”采用项目层面样本匹配法进行计算,根据前述分析二者很有可能都低估了新建商品住宅价格的真实涨幅,且从实证检验结果看“70指数”存在的偏误可能尤其明显。

需要强调的是,上述分析主要针对新建商品住宅市场展开,不完全适用于存量住房价格统计。一方面,如果存量住房市场中也存在住房属性的趋势性变化,则非同质性方法同样可能存在系统性偏误。但另一方面,此前针对项目层面样本匹配法提出的单元层面住房属性趋势性变化和开发企业定价行为影响等因素仅适用于新建商品住宅市场,这意味着项目层面样本匹配法有可能能够在我国存量住房价格统计中得到有效应用。当然这仍需通过进一步深入分析加以验证。

四、主要城市新建商品住宅同质性价格指数的计算和分析

前述分析显示,特征价格法是当前开展我国新建商品住宅价格统计的最佳方法。基于这一认识,在有关部门支持下,笔者基于各城市新建商品住宅全样本交易数据,利用特征价格法⑦计算得到35个大中城市2006年1月至2010年12月同质性新建商品住宅价格定基比指数。尽管受时间序列长度限制,目前尚无法基于该同质性价格指数开展严格的计量经济学分析,但在此基础上开展的初步分析仍有助于更深入认识近年来我国新建商品住宅价格变化的总体情况。

(一)全国层面分析

在各城市指数基础上,以各城市2006年至2010年间新建商品住宅累积交易套数为固定权重,可以采用加权平均法汇总得到这一期间35个大中城市新建商品住宅价格指数汇总值。考虑到这35个大中城市在全国新建商品住宅市场中所占据的决定性份额⑧,该指数足以在很大程度上表征全国新建商品住宅价格的整体走势。

表1给出了2007年至2010年全国层面同质性价格指数汇总值年增长率。除2008年受国际金融危机影响,价格略有下降外,2007年、2009年和2010年新建商品住宅价格均处于快速上涨过程中,名义价格涨幅均接近30%,这也使得这一期间新建商品住宅价格年均复合增长率高达19.81%。该表也显示,该同质性价格指数涨幅明显超过“平均价格”和“70指数”。尽管这可能部分源于三项指标在覆盖城市范围上的差异,但也再次验证了两项现有住房价格指标可能存在的系统性偏误。

除新建商品住宅价格外,表1同时给出了国民生产总值、城镇居民消费价格指数、城镇居民人均可支配收入等经济社会基本面因素在同一时期内的变化情况。除2008年外,新建商品住宅价格上涨速度不仅远高于物价上涨的整体水平,也明显超过经济增长和人民收入水平提高的速度(尤其是2009年和2010年)。一方面,从住房的经济属性(资产属性)看,这表明近年来住房价格的快速上涨很有可能无法得到经济社会基本面的有效支撑,住房价格中的不合理成分(甚至“泡沫”成分)正在加大,其累积的风险可能对住房市场乃至整个宏观经济的正常运行带来潜在风险。另一方面,住房价格上涨速度明显超过居民收入增长速度,两者年均增长率差接近7个百分点,这意味着从住房的社会属性看,这一期间我国城市居民住房支付能力整体上处于不断削弱的过程中。

(二)地区和城市层面

表2基于此前全国层面指数类似的加总公式和计算方法,给出了东、中、西部地区各年度新建商品住宅同质性价格指数增长率。尽管不同地区各年份价格走势基本一致,但价格变化幅度存在显著差异。概括而言,东部地区住房价格上涨最快,年均复合名义增长率达到22.14%。特别是2009-2010年以来的住房价格上涨过程中,东部地区城市涨幅大幅超过中、西部地区城市。西部地区紧随其后,同期年均复合名义增长率接近20%。中部地区城市住房价格上涨最慢,但其年均涨幅也接近15%。

具体到各个城市,图4和图5分别给出了2006年至2010年间各城市新建商品住宅同质性价格指数的年均复合名义增长率,及其与当地地区生产总值、城镇居民人均年可支配收入年均复合名义增长率的对比情况。仅从新建商品住宅价格涨幅看,各城市差异极大,价格上涨速度最快城市的年均增幅约为上涨速度最慢城市的4倍。更重要的,从住房价格和基本面因素的对比情况看,35个城市中有14个城市(主要集中于东部地区)的住房价格上涨速度超出当地经济增长速度(图4),而住房价格上涨速度超出居民收入增长速度的城市更达到了26个(图5)。这意味着这些城市中存在不同程度的住房价格泡沫和居民住房支付能力弱化问题,尤其是在北京、上海等“超级明星城市”中,这些问题已经十分突出。相反,武汉、成都等中、西部地区城市和少数东部地区城市(天津、沈阳等)中,住房价格上涨速度则与经济增长和居民收入提升速度基本同步。这一方面表明,“区别对待”、“因地制宜”,仍然应当是当前分析我国住房价格问题,乃至制定、实施相关管理和调控政策时的基本出发点。另一方面也显示,相对于住房价格的经济角度不合理性问题(住房价格泡沫)而言,社会角度不合理性问题(居民住房支付能力弱化)更加值得关注。

注1:“同质性指数”、“70指数”采用当年12月份定基比指数的同比变化率;“平均价格”、国民生产总值、居民消费价格指数、城镇居民人均可支配收入直接采用年平均值计算年度变化率。注2:“同质性指数”实际包含35个大中城市,“70指数”实际包含70个大中城市,其余指标包含全国所有城市。数据来源:同质性指数”来源于作者计算,其余指标来源于国家统计局。

数据来源：作者计算。

五、结论

住房价格问题是当前我国政府和社会各界最关注的热点问题之一。而实现对住房价格水平和变化情况的及时、真实、准确反映,则是开展相关分析、研究和制定管理、调控政策的基础。本文集中关注我国新建商品住宅价格统计的方法选择问题,对三种主流住房价格统计方法在我国新建商品住宅市场中的适用性进行了讨论。理论和实证分析结果显示,非同质性方法和样本匹配法并不能很好地适应我国新建商品住宅市场的特点,并因而使得当前我国普遍使用的“平均价格”和“70指数”两项住房价格统计指标可能系统性低估新建商品住宅价格上涨幅度。相比之下,特征价格法则是当前我国开展新建商品住宅价格统计的最佳方法选择。

基于这一认识,本文利用特征价格法和全样本真实交易数据,首次计算得到35个大中城市2006年至2010年间新建商品住宅同质性价格指数。该统计结果显示,各主要城市——尤其是若干东部地区热点城市在这一期间整体处于住房价格持续快速上涨过程中,其涨幅不仅明显超过此前“平均价格”和“70指数”给出的统计结果,也超出了经济增长和居民收入水平提高的速度,可能导致住房价格泡沫和居民住房支付能力弱化问题,并以支付能力问题尤为严重。

注1:图中虚线为新建商品住宅价格年均增长率和地区生产总值年均增长率等值线,即虚线右、下部分城市住房价格上涨速度低于当地经济增长速度,左、上部分城市住房价格涨幅高于当地经济增长速度。数据来源:“新建商品住宅价格年均增长率”来源于作者计算,“地区生产总值年均增长率”来源于各城市统计部门。

注1:图中虚线为新建商品住宅价格年均增长率和城镇居民人均可支配收入年均增长率等值线,即虚线右、下部分城市住房价格涨幅低于当地居民收入增幅,左、上部分城市住房价格涨幅高于当地居民收入增幅。注2:由于2010年各城市城镇居民人均可支配收入尚未全部公布,这里采用2010年前三季度统计值的年化值。数据来源:“新建商品住宅价格年均增长率”来源于作者计算,“城镇居民人均可支配收入年均增长率”来源于国家统计局。

上述研究结论提示我们,要高度重视当前我国特别是若干热点城市住房市场中存在的价格风险,并结合导致我国城市住房价格快速上涨的原因,包括宽松的货币政策、受限的土地供应、加速的城镇化和人口流动进程、不健全的税收制度、缺失的保障性住房供给等等,及时采取有针对性的政策调控措施进行必要的市场干预,以降低住房市场风险。

摘要：住房价格问题是当前我国各级政府和社会各界最关注的热点之一,这也突显了在我国住房市场中实现高质量住房价格统计的重要性。本文首先从理论和实证两个角度分析了三种主流住房价格统计方法在我国新建商品住宅市场中的适用性,指出当前我国住房价格统计中主要使用的非同质性方法(“商品房平均价格”)和样本匹配方法(“70个大中城市房地产价格指数”)均可能存在对住房价格真实涨幅的系统性低估,特征价格法则更有可能实现对新建商品住宅价格走势的准确反映。基于这一认识,本文利用特征价格法和全样本真实交易数据,首次计算得到35个大中城市2006年至2010年间新建商品住宅同质性价格指数。统计结果显示,这一期间各主要城市——尤其是若干东部地区热点城市持续处于住房价格快速上涨过程中,且这种上涨已经明显脱离了经济社会基本面的支撑,需要特别警惕可能由此引发的住房价格泡沫和居民住房支付能力不足等问题。

关键词：住房价格指数,特征价格法,中国

参考文献

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浅析商品房地产经济周期性波动 篇3

一、商品房地产周期波动理论概述

1. 经济波动与经济周期。

人类社会的发展经历不同的阶段, 而经济的增长也呈现出波动状, 这种波动可能会促进经济的进步, 也可能给人来带来严重的灾难。西方的经济学家很早就提出了经济周期理论, 也就是说, 不同的时期经济增长快慢不一, 实际的经济增长曲线总是与期望的存在偏差, 我们都希望这种偏差能够尽可能的减少, 这样才能够拥有稳定的经济增长模式。而经济周期的概念却因分析角度的不同而存在差异, 如果按照逻辑的理论分析, 经济周期就是经济波动偏离均衡状态的体现。还有的经济学家认为经济周期强调经济收缩与扩张的交替出现。

2. 商品房地产周期与房地产波动。

商品房地产的经济周期;主要包括繁荣、衰退和复苏以及萧条这四个阶段, 这些过程的实质就是宏观经济在运动过程中所呈现的动态的运行模式, 我国的房地产经济周期表现为不规则的波动。另外, 房地产经济波动则是在房地产经济增长的同时增长速率的不同所导致的经济不稳定运行, 这是一种连续的、动态的波动现象, 尤其是房地产经济的增长曲线与实际的相差较大, 研究这种偏离的程度能够有效的控制房地产经济的增长程度, 房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大, 那么房地产经济波动幅度也就越大, 房地产增长的稳定程度就越差, 反之, 房地产增长的稳定程度就越好。

3. 商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。

商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的, 也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为, 一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分, 是房地产行业的经济周期波动;另一方面, 房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动, 也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。

二、商品房地产经济周期波动存在的问题分析

最近几年, 我国部分地区的投资过大, 土地供应短缺, 房地产投资比重的不断加大, 其增长速度和可能超出国民经济的承载范围, 一旦经济出现负增长趋势将为我国的经济发展带来严重的影响。总结我国房地产周期波动的状态特征不难发现, 周期长度的不规则与波动幅度的大幅改变, 使得我国的房地产事业发展很不稳定, 其中政治因素造成的影响是最大的。房地产经济周期之所以会发生波动首先是由于消费者的需求增加, 尽管我国颁布了福利分房制度, 但是依旧不能满足人们因为住宅需求, 其次, 就是数量型的单一扩张与收缩, 这不仅造成了社会资源的浪费, 还影响了企业增提素质水平的提高, 最后, 就是产品倾斜性波动, 房地产业更偏向高档住宅, 而忽视了广大百姓的需求。

三、解决商品房地产经济周期性大幅波动的举措

总结我国前两次房地产周期波动, 特点是波动的幅度不同, 而房地产业周期剧烈波动的危害直接影响到地方经济的发展, , 其主要表现为房地产消费的持续低落, 将会最直接影响到宏观经济整体消费, 使得经济增长失去原有的动力, , 进一步严重的讲可以使得宏观经济增长减缓, 更有甚至致使衰退。所以, 尽可能的, 减少系统外部环境的冲击, 努力改变系统内部特性, 作为缓解房地产经济强幅波动的重要方式。

1. 减少商品房地产业的外部冲击。

要想更好的实现房地产业的宏观经济调控, 就应该首先采取有效措施防止其受到外部环境的冲击, 一些强制性的法律手段能够规范市场行为, 再加上政府的宏观调控作用维护房地产经济的正常秩序, 将土地资源最大限度的有效利用, 可以通过建立房地产检测预警系统, 实现经济数据的整合与分析, 将土地的开发与商品房的买卖等控制在一定的范围内, 从而起到调节经济周期波动的效果。与此同时, 改善房地产的调控机制与调控手段也是重要因素之一。综合运用多种有效的调控手段, 确保中长期产业发展与短期宏观调控兼顾, 尽可能实现宏观调控的软着陆。

2. 稳定商品房地产业的内部结构。

首先, 塑造居民的消费能力, 随着我国居民消费水平的提高, 人们对于住房的要求也逐渐的提高, 这就使得房地产的投资动机与居民的消费动机不同, 不仅让居民消费产生盲目性, 更影响了房地产业的稳定发展, 政府应该加快落实住房补贴, 让不太富有的人民大众都能住上满意的房子。另一方面, 就是强化房地产经济的总体规模, 只有提升了自身抵抗外界因素的影响能力, 才能够真正意义上的实现稳步发展。最后需要强调的就是加大价格机制与供求机制的内在稳定作用, 完善房地产市场的供求机制, 通过拓展多级市场实现多种形式的交易, 增强市场流动性, 满足不同层次的人们对于住房的需要, 减轻房地产的周期波动幅度。

四、结语

综上所述, 本研究对我国房地产经济的周期性波动进行了探究, 提出了防止其剧烈波动的有效措施, 相信我国长期的战略导向措施能够使得我国的房地产经济更加稳定的运行, 与此同时, 从根本上转变房地产经济的周期运作规律, 改善房地产内部的传导机制, 在短期内实现房地产经济周期的驾驭, 使得我国的国民经济更加健康、稳定的发展。

摘要：伴随着我国经济的发展与人民生活水平的提高, 我国的商品房地产经济呈现周期性的波动形式, 商品房地产经济作为一种宏观的经济形式, 对于我国国民经济造成很大的影响, 因此, 正确的分析这种经济的周期波动, 并采取有效措施进行调节, 才能够确保我国商品房地产经济的健康发展。

关键词：商品房地产经济,周期性波动

参考文献

[1]张永岳, 陈伯庚主编.《新编房地产经济学》.高等教育出版社, 2006年第一版.

[2]罗龙昌.《房地产宏观管理》.经济管理出版社, 2008年第一版.

浅析商品房地产经济周期性波动 篇4

一、商品房地产周期波动理论概述

1. 经济波动与经济周期。

人类社会的发展经历不同的阶段, 而经济的增长也呈现出波动状, 这种波动可能会促进经济的进步, 也可能给人来带来严重的灾难。西方的经济学家很早就提出了经济周期理论, 也就是说, 不同的时期经济增长快慢不一, 实际的经济增长曲线总是与期望的存在偏差, 我们都希望这种偏差能够尽可能的减少, 这样才能够拥有稳定的经济增长模式。而经济周期的概念却因分析角度的不同而存在差异, 如果按照逻辑的理论分析, 经济周期就是经济波动偏离均衡状态的体现。还有的经济学家认为经济周期强调经济收缩与扩张的交替出现。

2. 商品房地产周期与房地产波动。

商品房地产的经济周期;主要包括繁荣、衰退和复苏以及萧条这四个阶段, 这些过程的实质就是宏观经济在运动过程中所呈现的动态的运行模式, 我国的房地产经济周期表现为不规则的波动。另外, 房地产经济波动则是在房地产经济增长的同时增长速率的不同所导致的经济不稳定运行, 这是一种连续的、动态的波动现象, 尤其是房地产经济的增长曲线与实际的相差较大, 研究这种偏离的程度能够有效的控制房地产经济的增长程度, 房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大, 那么房地产经济波动幅度也就越大, 房地产增长的稳定程度就越差, 反之, 房地产增长的稳定程度就越好。

3. 商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。

商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的, , 也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为, 一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分, 是房地产行业的经济周期波动;另一方面, 房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动, 也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。

二、商品房地产经济周期波动存在的问题分析

最近几年, 我国部分地区的投资过大, 土地供应短缺, 房地产投资比重的不断加大, 其增长速度和可能超出国民经济的承载范围, 一旦经济出现负增长趋势将为我国的经济发展带来严重的影响。总结我国房地产周期波动的状态特征不难发现, 周期长度的不规则与波动幅度的大幅改变, 使得我国的房地产事业发展很不稳定, 其中政治因素造成的影响是最大的。房地产经济周期之所以会发生波动首先是由于消费者的需求增加, 尽管我国颁布了福利分房制度, 但是依旧不能满足人们因为住宅需求, 其次, 就是数量型的单一扩张与收缩, 这不仅造成了社会资源的浪费, 还影响了企业增提素质水平的提高, 最后, 就是产品倾斜性波动, 房地产业更偏向高档住宅, 而忽视了广大百姓的需求。

三、解决商品房地产经济周期性大幅波动的举措

总结我国前两次房地产周期波动, 特点是波动的幅度不同, 而房地产业周期剧烈波动的危害直接影响到地方经济的发展, , 其主要表现为房地产消费的持续低落, 将会最直接影响到宏观经济整体消费, 使得经济增长失去原有的动力, , 进一步严重的讲可以使得宏观经济增长减缓, 更有甚至致使衰退。所以, 尽可能的, 减少系统外部环境的冲击, 努力改变系统内部特性, 作为缓解房地产经济强幅波动的重要方式。

1. 减少商品房地产业的外部冲击。

要想更好的实现房地产业的宏观经济调控, 就应该首先采取有效措施防止其受到外部环境的冲击, 一些强制性的法律手段能够规范市场行为, 再加上政府的宏观调控作用维护房地产经济的正常秩序, 将土地资源最大限度的有效利用, 可以通过建立房地产检测预警系统, 实现经济数据的整合与分析, 将土地的开发与商品房的买卖等控制在一定的范围内, 从而起到调节经济周期波动的效果。与此同时, 改善房地产的调控机制与调控手段也是重要因素之一。综合运用多种有效的调控手段, 确保中长期产业发展与短期宏观调控兼顾, 尽可能实现宏观调控的软着陆。

2. 稳定商品房地产业的内部结构。

首先, 塑造居民的消费能力, 随着我国居民消费水平的提高, 人们对于住房的要求也逐渐的提高, 这就使得房地产的投资动机与居民的消费动机不同, 不仅让居民消费产生盲目性, 更影响了房地产业的稳定发展, 政府应该加快落实住房补贴, 让不太富有的人民大众都能住上满意的房子。其次, 就是强化房地产经济的总体规模, 只有提升了自身抵抗外界因素的影响能力, 才能够真正意义上的实现稳步发展。最后需要强调的就是加大价格机制与供求机制的内在稳定作用, 完善房地产市场的供求机制, 通过拓展多级市场实现多种形式的交易, 增强市场流动性, 满足不同层次的人们对于住房的需要, 减轻房地产的周期波动幅度。

四、结语

综上所述, 本研究对我国房地产经济的周期性波动进行了探究, 提出了防止其剧烈波动的有效措施, 相信我国长期的战略导向措施能够使得我国的房地产经济更加稳定的运行, 与此同时, 从根本上转变房地产经济的周期运作规律, 改善房地产内部的传导机制, 在短期内实现房地产经济周期的驾驭, 使得我国的国民经济更加健康、稳定的发展。

摘要：伴随着我国经济的发展与人民生活水平的提高, 我国的商品房地产经济呈现周期性的波动形式, 商品房地产经济作为一种宏观的经济形式, 对于我国国民经济造成很大的影响, 因此, 正确的分析这种经济的周期波动, 并采取有效措施进行调节, 才能够确保我国商品房地产经济的健康发展。

关键词：商品房地产经济,周期性波动

参考文献

[1]张永岳, 陈伯庚主编.《新编房地产经济学》.高等教育出版社, 2006年第一版.

[2]罗龙昌.《房地产宏观管理》.经济管理出版社, 2008年第一版.

商品房地产统计 篇5

1 现行统计制度和方法存在的缺陷和问题

1.1 统计制度不统一

在执行统计时, 各个部门执行的标准不统一, 政府部门执行国家统计局制定的房地产统计报表制度, 建设部门执行建设部制定的房地产统计报表制度。统计制度不统一的问题不但浪费统计资源, 也不利于统计效率的提高。

1.2 按企业办公地统计易造成漏报漏统

现行的房地产统计制度规定:“跨地区进行开发活动并在开发地进行工商登记且具备法人资格, 纳入开发活动所在地统计范围;未进行工商登记的, 由企业办公所在地进行统计。”目前房地产开发企业跨地区、跨省开发投资现象很常见, 外省、企业来本地从事房地产开发活动, 如果没有在开发地进行工商登记, 则不能纳入开发活动所在地统计范围, 统计部门也没有职能要求其必须在本地进行工商登记;这种投资行为很容易造成漏统漏报现象的出现。

1.3 月报制度造成基层统计人员负担过重

目前县级基层统计人员要承担房地产投资统计, 同时也要承担全社会固定资产投资统计月报任务, 还要承担建筑业统计季报任务。同时又存在着上报时间集中、指标繁琐, 表与表之间逻辑审核关系复杂, 投资报表种类多等问题, 这给房统计人员带来很大的工作负担, 在这种情况下, 统计工作人员只好按照工程概算和形象进度进行估计上报, 准确性可想而知。

1.4 年报指标与月报指标衔接困难

年报指标是月报指标汇总和积累, 其基础是月报。然而在每年年报期间不同程度增加统计指标。这些在月报中没有列入的指标却要求在年报时填报, 企业统计人员收集资料困难, 一些指标只能估算上报, 影响着统计数据的真实性。

1.5 房地产统计操作程序不健全

操作程序的稳定, 指标审核的全面, 将会给企业和统计部门的统计工作提高工效, 使基层能够提供各项统计数据指标的准确性。由于操作程序指标审核的不建全、当数据上报后, 上级通过报表的问题再新增审核关系, 这给每月统计工作增加了工作量。用不成熟的操作程序进行统计, 一旦新增审核关系, 造成数据要进行调整、写情况说明、报表重新填报等重复工作量。

2 思考与建议

现代房地产统计指标体系的构建庞大而复杂, 现代统计工作者的任务艰巨而迫切, 针对以上存在的问题, 笔者认为统计制度方法改革应该与时俱进, 应该根据统计信息的需要, 着眼于减轻基层负担, 节约成本, 提高效率, 提高统计数据质量, 协调好政府统计部门与部门统计不一致的情况, 就目前而言, 改革完善统计制度和方法, 应着力把握以下几点。

2.1 建立统一的统计体系

首先要解决部门统计的重新定位问题, 这是改进和完善部门统计的前提。二是要协调好政府统计与部门间的分工, 制定统一的统计体系;三是要建立政府与部门间统计信息的共享机制, 避免重复交叉浪费资源, 提高工作效率;四是要为部门统计的全面发展和品质提升创造有力条件、优化配置。

2.2 建立投资按建设项目所在地统计的制度

房地产开发投资按建设项目所在地统计, 不仅有利于对房地产开发投资统计进行有效管理, 而且有利于准确地反映当地房地产开发投资的规模和结构, 这样可以有效防止企业所得税的流失。

2.3 减轻基层统计人员负担

目前的房地产开发报表指标繁琐, 上报程序多、频率高、时间紧, 难以把握统计数据的准确度, 其实完全可以改月报为年报, 保证基层工作人员的工作时间, 提高数据统计的有效性。

2.4 新增指标设定应从定期报开始, 统计口径不能多变

目前新增统计指标大多从年报开始填报, 因为缺乏定期报的基础, 造成填报困难。新增指标设定从定期报开始填报有利于指标的衔接, 有利于统计数据的准确性的提高。

2.5 房地产统计程序统一性, 各部门统计口径要一致

国家统计部门与建设部门的房地产统计平台要统一, 渠道要一致, 统计口径要合理, 指标内容要规范, 要数出一门, 信息共享, 稳定操作程序, 减轻统计工作量, 提高统计工作效率。

3 结语

随着我国经济结构的不断调整, 房地产产业已经成为我国一个独立的产业部门, 它在国民经济中的作用也越来越重要, 从我国的经济实践可以看到, 在今后相当长的时间里, 房地产产业将是我国新的经济增长点。但是, 随着房地产改革的发展, 房地产统计制度和方法暴漏出了很多缺陷和问题, 我国统计制度方法改革应克服这些存在的问题和不完善之处, 处理好各种关系, 建立起适应社会主义市场经济要求又与国际惯例接轨的新的统计体制, 为了更好地发挥统计的作用, 还必须加快统计信息自动化建设步伐。

参考文献

[1]胡学锋.房地产统计中存在的问题与对策[J].统计研究, 2004.

[2]周诚.中国房地产市场年鉴[M].中国计划出版社, 2004.

[3]乔志敏.房地产价格研究[M].经济管理出版社, 2002.

商品房地产统计 篇6

近日, 中国商业联合会和中华全国商业信息中心联合主办的2010年度 (第十九届) 中国市场商品销售统计结果新闻发布会暨中国消费经济资本高层论坛在北京国家会议中心成功举办。全国政协经济委员会副主任、中国商业联合会会长张志刚, 商务部商贸服务管理司副司长王德生, 中国纺织工业协会副会长等领导及企业代表约200人参加了新闻发布会暨高层论坛。

张志刚会长在开幕致辞中指出“十二五”期间, 国家经济和社会发展的主题是科学发展, 主线是加快经济发展方式的转变, 把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点, 促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。

之后举办了2010年度冠军之星大奖、冠军大奖、销售领先品牌和最具投资价值品牌颁奖典礼。北京翠微大厦股份有限公司、香飘飘食品有限公司、浙江起步儿童用品有限公司、波司登男装等获奖企业代表作了发言。

商品房地产统计 篇7

房地产开发企业的商品房预售实行“预售许可制度”。根据原建设部《关于修改 (城市商品房预售管理办法) 的决定》 (建设部令第131号, 2004年) 的规定, 开发商开发的商品房只有同时符合以下条件, 才能开盘预售: (1) 已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书; (2) 持建设工程规划许可证和施工许可证; (3) 按提供的预售商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、商品房预售收入的会计确认与税务要求

(一) 会计确认。

房地产作为一商品, 由于其建设周期长、商品价值高、法律在物权转移上规定以“登记”为要件等自身存在的特有性质, “现房销售”占比较低, 而多以预售为主。因此, 对于房地产企业商品房预售收入的会计确认就尤其值得关注。《企业会计准则第14号———收入》规定, 当企业的销售商品收入同时满足下列条件时, 才能予以确认:一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;二是企业即使没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制;三是收入的金额能够可靠地计量;四是相关的经济利益预计将流入企业;五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然, 房地产企业商品房预售收入在会计上不符合销售收入的确认条件。因此, 预收房款应暂时挂账“预收账款”科目。

(二) 税务要求。

第一, 企业所得税。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号) 第六条规定, 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入, 应确认为销售收入的实现, 按规定缴纳企业所得税;第二, 营业税金及附加。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定:纳税人转让土地使用权或者销售不动产, 采用预收账款方式的, 其纳税义务时间为收到预收款的当天。因此, 房地产企业必须按预售收入计缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加, 缴纳印花税;第三, 土地增值税。“土地增值税”的核算不同于“营业税金及附加”, 因为土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权, 地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象, 依照规定税率征收的一种税。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 (国税发[2009]91号) 第九条规定:纳税人符合下列条件之一的, 应进行土地增值税的清算。 (1) 房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (2) 整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (3) 直接转让土地使用权的。第十条规定:对符合下列条件之一的, 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (1) 已竣工验收的房地产开发项目, 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上, 或该比例虽未超过85%, 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; (2) 取得销售 (预售) 许可证满三年仍未销售完毕的; (3) 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; (4) 省 (自治区、直辖市、计划单列市) 税务机关规定的其他情况。

三、预缴税费的会计处理

对于上述房地产开发企业预缴税费的会计处理, 制度上并没有做出明确的统一规定, 本人结合实际工作中的做法, 对主要税种谈谈自己的看法。

(一) 科目设置。

房地产开发企业应设置“应交税费”、“营业税金及附加”、“管理费用”、“所得税费用”等科目, 核算各类预售收入应缴纳的税费。其具体核算内容可按照《企业会计准则》的对于会计科目的一般界定实施。

(二) 营业税费的核算。

由于楼盘尚未开发完工, 预售房款不符合商品销售收入的确认条件。但是, 房地产企业收到预售房款, 即负有纳税义务, 次月征税期内必须缴纳营业税及附加。根据收入、成本配比原则, 收入不能确认, 按预售款计算的营业税金及附加也不能计提计入成本。按预收房款计算应缴的营业税金及附加时:

借:应交税费——— (营业税、城市维护建设税、教育费附加)

贷:银行存款

楼盘开发完工, 预售收入符合确认条件, 此时, 应根据结转的“预收账款”按相应比例将“待转税费”转入“经营税金及附加”科目。

借:预收账款贷:主营业务收入

借:营业税金及附加贷:应交税费

(三) 土地增值税的核算。房地产企业预缴上地增值税, 应根据完工和结算竣工的工程项目, 对土地增值税进行清算。

企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入, 按税法规定预缴的土地增值税

借:应交税费———应交土地增值税贷:银行存款

待该房地产营业收入实现时, 应由当期营业收入负担的土地增值税

借:营业税费贷:应交税费———应交土地增值税

该项目全部竣工、办理结算后进行清算, 收到退回多缴的土地增值税

借:银行存款贷:应交税费———应交土地增值

补缴土地增值税

借:应交税费———应交土地增值税贷:银行存款

(四) 企业所得税的核算。

国税发[2009]31号关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定:企业销售未完工开发产品取得的收入, 应先按预计计税毛利率分季 (或月) 计算出预计毛利额, 计入当期应纳税所得额。开发产品完工后, 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额, 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额, 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。