土地权属

土地权属（通用12篇）

土地权属 篇1

1 术语

1.1 地籍调查

地籍调查是指依照国家规定, 通过权属调查和地籍测量, 查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位置等情况, 形成数据、图件、表册等调查资料, 为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。地籍调查是土地登记的法定程序, 是土地登记的基础工作, 其资料成果经土地登记后, 具有法律效力。地籍调查的主要内容可概括为土地权属调查和地籍测量。

1.2 土地权属调查

土地权属调查指通过对土地权属及其权利所及的界线的调查, 在现场标定土地权属界址点、线, 绘制宗地草图, 调查用途, 填写地籍调查表, 为地籍测量提供工作草图和依据。土地权属调查的基本单元是宗地。

1.3 地籍测量

地籍测量指在土地权属调查的基础上, 借助仪器, 以科学的方法, 在一定区域内, 测量宗地的权属界线、界址位置、形状等, 计算面积, 测绘地籍图和宗地图, 为土地登记提供依据。地籍测量的内容包括:地籍控制测量和地籍细部测量。

1.4 调查单元

调查单元是宗地。凡被权属界址线封闭的地块称为宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也是一个宗地, 称为共用宗。宗地的划分应以方便地籍管理为原则。

2 地籍调查

2.1 地籍调查分类

地籍调查通常分为初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查是初始土地登记前的区域性普遍调查。变更地籍调查是在变更土地登记或设定土地登记时利用初始地籍调查成果对变更宗地的调查, 是地籍管理的日常性工作。

2.2 地籍调查方法

城镇地籍调查可采用的方法有:1) 航空摄影测量法;2) 全野外数字测量法;3) 解析法;4) 部分解析法。城市和有条件的地方, 均应采用航空摄影测量法, 并同时制作数字地籍线划图和数字地籍正射影像图;条件不具备的县城、一般建制镇和独立工矿可以采用野外数字测量法或解析法;乡政府所在地和村庄可以采用部分解析法。

本文针对采用航空摄影测量法进行城镇地籍调查工作, 就初始地籍调查部分进行阐述, 初始地籍调查包括:初始土地权属调查和初始地籍测量。

3 初始土地权属调查

初始土地权属调查是初始地籍调查的重要程序, 是调查人员对辖区内的全部宗地进行现场调查, 核实宗地权属, 确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用状况。

3.1 初始土地权属调查步骤

初始土地权属调查工作步骤包括:准备工作、权属调查、资料整理、文字总结、检查验收等几个方面。具体步骤见 (图1) :

3.2 权属调查

初始权属调查工作是地籍调查工作的核心, 其工作琐碎, 任务重、难度大。所以下面只针对此部分加以阐述。

3.2.1 宗地权属调查

宗地权属调查是指调查人员在接受土地登记人员转来的申请文件后, 现场对调查宗地的土地使用者性质、土地权属性质、权属来源情况、宗地使用权情况 (含共用使用情况) 、他项权利状况、权属来源证明材料上的土地使用者和申请书上的土地使用者一致性、土地实际用途与批准用途及申请书上填写用途一致性等进行调查、核实。核实无误后, 调查人员根据调查情况现场填写地籍调查表中相关内容。

3.2.2 界址调查

界址调查是权属调查的核心。界址调查是指对相邻双方的界址状况进行实地调查。本宗地、相邻宗地权利人到现场共同指界, 认定界址点、界址线, 调查人员对认定的界址点现场设界标。

3.2.3 界址边丈量

采用钢尺, 对认定的界址边进行丈量。丈量过程中, 对于界址边上不同建筑类型的建筑物, 要分段丈量其尺寸, 并分段记录, 必要时还需丈量界址点与建筑物、建筑物与建筑物之间的相关距离, 以便能够更好地确定界址点、界址线的实地位置。

3.2.4 绘制宗地草图

宗地草图是描述宗地的位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地记录。

权属调查时, 调查人员应现场绘制宗地草图, 用来表示宗地现状、界址点与邻近重要地物之间的距离、界址点的几何条件。宗地草图的内容有:本宗地号、地类和门牌号、相邻宗地号;本宗地使用者名称、相邻宗地使用者名称;本宗地界址点、界址点编号及界址线;宗地内紧靠界址点 (线) 的主要建筑物和构筑物;界址边边长、界址点与相邻地物的关系距离及建筑物边长;界址点的几何条件;指北针、比例尺、丈量者、丈量日期等。

宗地草图以概略比例尺绘制, 线条、注记要清晰, 数字、文字等注记字头要向北、向西, 斜线注记字头垂直斜线。宗地使用者名称注记在宗地内, 字头一律向北, 本宗地相邻界址点之间的距离及界址点与相邻地物的关系距离等所有勘丈数据都要注记。界址边长注记在界址线外, 建筑物边长注记在界址线内, 界址点与相邻地物的关系距离注记在相应的位置。

3.2.5 填写调查表

调查人员现场应将权属调查的结果如实填写在地籍调查表上。表中填写项目不得涂改, 每一处只允许划改一次, 并在划改处盖章, 以示负责;全表划改不得超过两处。

3.2.6 签字盖章

现场调查结束后, 经双方认可无争议的界址, 须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。有争议的界址, 现场处理不了的, 用争议界表示, 并在调查记事栏予以说明。

3.2.7 制作街坊图

利用航空摄影测量法制作的地图作为制作街坊图的底图, 结合调查时丈量的界址边边长、界址点与相邻地物的关系距离及建筑物边长、界址点的几何条件等数据, 展绘宗地权属界址线, 按规则进行宗地编号、界址2点编号, 注记相关的权利人、门牌号、道路名、河流名等。

4 初始地籍测量

初始地籍测量必须遵循“先整体后局部, 先控制后细部”的原则进行。

4.1 初始地籍测量步骤

初始地籍测量工作步骤包括:地籍控制测量、地籍细部测量、文字总结、资料整理、检查验收等几个方面。具体步骤见 (图2) :

4.2 地籍细部测量

地籍细部测量是地籍测量的核心, 是在地籍平面控制网的基础上, 测量宗地权属界线、位置、形状等, 并计算面积、测绘地籍图、绘制宗地图。准确测定宗地界址点是管理土地产权的基本保证。

地籍细部测量方法有:解析法、部分解析法和图解勘丈法3种。针对采用航空摄影测量法进行城镇地籍调查, 用部分解析法进行地籍细部测量较好。

4.2.1 部分解析法测量界址点

只有部分界址点 (通常是街坊外围的界址点及街坊内部明显界址点) 是用实测元素按公式解析计算其坐标, 其余界址点位置采用勘丈法确定。当街坊内部建筑物比较密集, 采用解析法地籍测量有困难时, 可以采用部分解析法进行地籍细部测量。

采用航空摄影测量法进行地籍细部测量时, 最好采用部分解析法测量界址点, 只测量街坊外围的界址点及街坊内部明显界址点, 实现街坊内界址点精度的控制。

4.2.2 地籍图制作

地籍图是土地管理的专题图, 它首先要反映包括行政界线、地籍街坊界线、界址点、界址线、地类、地籍号、面积、座落、土地使用者或所有者及土地等级等地籍要素;其次要反映与地籍有密切关系的地物及文字注记, 一般不反映地形要素。地籍图是制作宗地图的基础图件。

利用航空摄影测量法制作的地图与街坊图进行套合编辑, 以界址点测量数据进行控制, 校核街坊图上界址点的精度, 如有问题, 以界址点测量数据为准, 进行界址点、界址线修改;再检核与界址有关的地物的正确性, 如发现原地形图有错, 就利用勘丈数据进行修改, 新建的建筑物, 应予以补测。将编辑好的数据进行分幅整饰, 数据整理, 即可得地籍图。

4.2.3 宗地图制作

以制作好的地籍图为基础, 按照一定的比例, 利用数字法测图系统自动生成宗地图。

4.2.4 面积量算

面积量算的内容包括:宗地面积、宗地内建筑占地面积、建筑面积量算与面积汇总统计。面积量算可以通过数字法测图系统自动实现。

5 结论

在目前的土地调查工作中, 城镇土地权属调查是其重要部分, 如何开展城镇土地权属调查工作, 本文紧紧围绕这一主体进行阐述, 注重实用性和可操作性。可供从事地籍权属调查的人员参考、借鉴。

摘要：随着社会经济的快速发展, 现有土地调查成果已难以满足新形势下经济宏观调控和国土资源管理的客观需要。如何开展城镇土地权属调查工作, 本文从地籍调查的分类、方法、初始地籍调查的步骤以及内容等方面进行阐述。

关键词：地籍调查,土地权属调查,地籍测量

参考文献

[1]樊志全主编.地籍调查[M].北京:中国农业出版社, 2004.

[2]第二次全国土地调查培训教材[M].北京:中国农业出版社, 2007.

[3]河南省城镇地籍更新调查技术规程, 2006, 12.

土地权属 篇2

(划拨

1)

坐落于虎门镇

ΧΧ 村 南坊 村民小组的土地，土名

禾口，用地面积

17000 平方米(具体见签章认可的红线图)，原用途为耕地、渔塘等，现申请用途为 工业

用地。该土地权属属

ΧΧ

村

南坊 村民小组，现

ΧΧ

村

南坊 村民小组经集体讨论，同意将该地调拨给

ΧΧ 村村民委员会作

工业 用地，以后该地的土地所有权和使用权归属

ΧΧ 村村民委员会，特此证明。

村民小组（盖章）：

组长签名：谭ΧΧ

二OO 二 年 十 月 一 日

村民委员会（盖章）：

主任签名：陈ΧΧ

农村房屋土地权属登记效力问题 篇3

张某，北京市丰台区卢沟桥乡某村村民，一直居住在该村并系户主。1994 年4月8日，该村村委会组织村民住房核查登记工作，并指派同村村民曹某对张某的住房进行核查登记。曹某在未经张某同意的情况下，擅自将该处房产的户主变更为张某的女儿，将家庭人口由4人变为2人。张某对此毫不知情。直到2006年12月20日，因张某房屋被拆迁需要签订补偿协议，张某方知自己的户主身份被剥夺了。张某无奈，遂向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求变更户主登记。

二、法律依据

1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批準；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

2.《中华人民共和国物权法》第六十三条第二款规定， “集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

3.各省市均制定了《农村宅基地管理办法》专门规范农村宅基地的审批、使用等。

三、法律适用分析

1.书写起诉状时案由的选择。依据最高人民法院《民事案件案由规定》（法发[2008]11 号），本案有两个可供选择的案由：所有权确认纠纷和侵犯集体经济组织成员权益纠纷。从张某对自己住房所拥有的所有权角度出发，村委会将其户主涂改为其女儿，则在形式上变动了该房屋的所有权人，从而，产生了物权争议，张某当然有权要求确权。从张某作为集体经济组织成员这个角度出发，其户主身份被村委会涂改，权益受到了侵害，当然有权要求撤销村委会的该行为。鉴于张某并未失去对该房屋的实际控制，在书写诉状时，选择了后者。

2.村委会涂改行为的定性。严格的说，村委会这个行为并未对张某造成实质侵害，理由是，村委会涂改户主姓名之后，在事实上承认了张某对该房屋的所有权，在拆迁补偿协议中也明确了张某的所有人身份，那么，村委会这个行为至多只是一个程序瑕疵。作为集体经济组织的成员，张某的户主身份关涉其他方面的权益，村委会擅自涂改不妥当。

如上所述，农村村民一户只能有一处宅基地。张某及女儿（已婚）实际拥有两处宅基地，但是户主都是张某，依法应当变更户主，但是，户主的变更并不能必然导致张某丧失对房屋的所有权；况且，张某有权对两处房屋作出选择，村委会无权强行涂改。

3.村民多处宅基地的处理。村民实际拥有多处宅基地，应当要求其让出其居住房屋之外的其他宅基地。但是，宅基地上的房屋，应当作价补偿，而不能强行拆除，这种补偿可以是宅基地的新的使用人，也可以使拆迁单位；而且，村民有权选择自己多处宅基地中的一处作为自己的居住场所。

4.村民权益保障。村民作为集体经济组织成员，其权益是多方面的。可是，住房及宅基地问题是核心权益之一。目前，我们国家尚不承认村民对宅基地的所有权，仅仅是保护其使用权。这就产生了一个问题：村民拥有自己的房子，却只对房屋赖以存在的土地拥有使用权。而且，宅基地的使用权还要受到限制——一户只能一处。那么，《物权法》所能保护的也仅仅是村民的房屋而不是宅基地。

土地权属 篇4

关键词：土地侵权纠纷,土地权属争议,区别,审查,处理

在我们以往起诉土地侵权纠纷民事诉讼中, 请求排除妨害或者土地恢复原状, 对方当事人往往提出该宗地存在土地权属争议, 这就是通常土地侵权纠纷和土地权属争议并存的情况, 人民法院就要基本的审查判断, 案件到底是土地权属争议还是土地侵权纠纷?是否必须由政府先行处理?笔者认为:争议双方当事人有没有土地证是法院审查判断的基础。不能简单地一律认为政府要先行处理, 然后才能进行侵权之诉, 所以法院不同的定性, 对整个案件的处理方式和结果也是不同的。

一、土地权属争议和土地侵权纠纷的含义不同

首先, 我们区别一下土地权属争议和土地侵权纠纷不同的含义。根据2003年3月1日起施行国土资源部发布17号令《土地权属争议调查处理办法土地权属争议调查处理办法》第二条, “本办法所称土地权属争议, 是指土地所有权或者使用权归属争议”。根据上述规定, 土地权属争议实际上就是当事人对特定范围土地的权利归属有争议, 双方或多方当事人对土地的所有权或使用权同时提出主张。土地权属争议一旦产生不能解决时, 那么就应由人民政府进行土地确权。

土地侵权纠纷, 是指有关土地权利受到侵权而引起的民事纠纷, 即土地权属明确、合法, 不享有土地权属的人侵犯享有土地权属的人的土地所有权或使用权的形成的纠纷。因土地侵权纠纷起诉的, 人民法院可以直接受理。

二、主张侵权一方当事人是否有土地证是案件定性的关键

根据《土地管理法》规定, 依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。土地证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。土地证书作为证明土地权属的法律凭证, 是物权证明具有公示力和公信力。

土地登记内容和土地权属证书式样国土资源部统一监制, 市、县人民政府颁发, 土地管理机关填写, 发给依法使用国有土地的单位和个人, 并由其保存。

所以主张侵权一方当事人是否有土地证是案件定性的关键, 也是说主张侵权一方如果有土地证, 说明涉案土地权属是明确的, 排出了土地权属争议, 此案性质就是土地侵权纠纷;否则说明土地存在权属争议。

三、具体的情形审查和处理

(一) 如果主张侵权一方有土地证, 另一方没有, 那么说明此案土地权属是确定的, 法院可直接受理该争议, 当事人可以主张土地侵权之诉

在司法实践中, 一方当事人有土地证, 另一方没有土地证, 有的法院认为, 没有土地证的一方当事人能够以其他证据证明其权属的, 该土地也是存在权属争议的。我们认为, 这种判断是错误的。因为一方持有土地证, 该证书是行政机关通过严格的法定程序对土地所有权和使用权的确认。针对同一宗地, 一方有当事人土地证, 另一方没有土地证, 说明在法律上该宗地的土地权属是没有争议的。国土资源部办公厅就此问题专门的答复, 即国土资厅函[2007]60号《关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》, 明确土地登记发证后己经明确了土地的所有权和使用权, 土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议。”这种情况下, 法院仍认为是土地权属争议, 那么主张侵权一方将失去法律救济的渠道。

(二) 如果争议双方均没有土地证, 那么说明此案存在权属争议

双方均没有土地证, 一方或双方可能有证明土地权属的来源资料, 这种情况下土地没有得到确权, 根据权利的救济以权利的存在为前提, 所以首先应土地确权, 解决土地权属争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定, 土地权属争议解决方式主要包括当事人协商、调解、人民政府确权和行政诉讼。即当事人之间发生土地权属争议, 经协商不能解决的, 可以依法向县级以上人民政府申请调查处理申请。受理土地权属争议处理申请的政府, 应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解, 促使当事人以协商方式达成协议。如果调解未达成协议的, 受理部门应以县级以上人民政府的名义, 应当及时、公正地解决权属纠纷, 作出土地确权决定书;当事人对人民政府作出的确权决定不服的, 可以依法在60日之内向上级人民政府申请行政复议;如果对人民政府的复议决定不服, 可以在收到行政复议决定15日内向人民法院提起行政诉讼。据此, 土地权属争议不属于法院的民事诉讼受案范围, 人民法院在民事立案阶段发现此问题, 就应不予立案, 如果在民事案件审理阶段发现此问题就应驳回起诉, 由政府先行确权处理。

(三) 争议双方均有土地证的情况的审查

争议双方均有土地证是指争议双方就同一宗土地在不同的历史时期在分别取得了土地证, 这种情况并不多见, 但还是有个别的情况存在, 根据1991年《最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复函》, 这种情况法院要针对案情具体分析, 采信哪个土地证, 确定唯一土地证后, 此案就按侵权之诉继续审理;如果法院不能确定哪个土地证是代表土地权属, 那么说明土地存在权属争议, 这就不是法院的受案范围, 需按土地根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条处理。

参考文献

土地权属 篇5

答（6）

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》所称__出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。A．招标 B．协议 C．拍卖 D．挂牌

2、估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据来确定。A：估价对象 B：估价目的 C：估价程序 D：估价原则 E：时间因素

3、较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报__批准后施行。A．全国人大 B．国务院

C．省、自治区的人民代表大会常务委员会 D．省、自治区人民政府

4、按照年金的支付时间和支付金额是否确定，年金可分为__年金。A．确定 B．风险 C．定期 D．永续 E．不定期

5、下列关于赔偿义务机关，说法正确的是__。

A．对没有犯罪事实或者没有事实证明有犯罪重大嫌疑的人错误拘留的，作出拘留决定的机关为赔偿义务机关

B．对没有犯罪事实的人错误逮捕的，作出逮捕决定的机关为赔偿义务机关 C．再审改判无罪的，作出原生效判决的人民法院为赔偿义务机关

D．二审改判无罪的，作出二审改判的人民法院和作出逮捕决定的机关为共同赔偿义务机关

E．再审改判无罪的，再审的人民法院为赔偿义务机关

6、土地以__为单位进行登记。A．宗地 B．乡级 C．县级 D．市级

7、进行开发项目的财务评价时，如果项目动态投资回收期小于计算期，则财务净现值__。

A．＜0，项目不可行 B．＞0，项目可行 C．＜0，项目可行 D．＞0，项目不可行

8、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为__元/平方米。A．2769 B．2570 C．1080 D．1170

9、《关于进一步调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号)规定，新增建设用地为__。A．农用地和已利用地转为建设朋地 B．农用地和未利用地转为建设用地 C．建设用地转农用地和已利用地 D．建设用地转为农用地和未利用地

10、某类房地产的需求价格弹性系数为2，当价格为3000元／m2时，某地房地产市场需求量为100m2，若价格下降10％，则需求量为（）m2。A.100  B.110  C.120  D.200

11、以下几种情况中，不能被认为存在多重共线性的是__。A．多重可决系数R2值很低，回归系数的t检验在统计上显著 B．多重可决系数R2值很高，回归系数的t检验在统计上显著 C．解释变量间的零阶相关系数较低

D．多重可决系数较高，而偏相关系数较低

12、从全程设计的角度看，统计设计一般包括__。A．可行性研究报告的制度 B．制度统计调查方案

C．确定统计研究的任务与目的 D．筹划部门间的协调与配置 E．人员间的协调与配置

13、下面选项中准确反映会计的基本职能的是。A：决策

B：核算和监督 C：财务分析 D：会计核算 E：土地

14、下列关于耕地占用税的计税依据，说法正确的是__。A．耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据 B．耕地占用税以纳税人非实际占用耕地面积为计税依据 C．按照规定税率一次性计算征收 D．耕地占用税实行据实征收原则

E．耕地占用税以纳税人实际占用耕地特点为计税依据

15、某办公楼建筑总面积为10000㎡，建筑造价为2000元／平方米，该办公楼综合成新度为80％．则其价格为万元。A：800 B：2000 C：1656 D：1600 E：时间因素

16、采用权益法核算长期股权投资时，股票投资的账面价值（）。A．将会增加 B．将会减少 C．保持不变 D．无法确定

17、对于商业用地来讲，是决定其使用价值的主要因素。A：可及性 B：公正性 C：合理性 D：完整性

E：国家实行土地估价师资格认证制度

18、凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，均可报名参加土地估价师考试，条件包括__。

A．取得大专学历且从事相关工作满2年 B．取得本科学历且从事相关工作满1年

C．取得博士学位、硕士学位或第二学士学位，研究生班毕业

D．不具备上述规定学历要求，但具有中华人民共和国认可的中级以上相关专业技术职称

E．不具备上述规定学历要求，但具有中华人民共和国认可的初级以上相关专业技术职称

19、统计分组应首先遵循的原则．【2004年考试真题】 A：穷举和互斥 B：主导和综合 C：全面和具体 D：科学和实用 E：土地

20、某土地登记用途为工业，但临街的一栋一层厂房改造为平价超市并投入经营，并经税务、工商、市政管理部门办理了相关审批手续。现欲将土地使用权用于抵押贷款，在土地估价时应按进行评估。A：工业用途

B：工业、商业的综合用途 C：城市规划确定的用途 D：商业用途 E：合法性

21、建筑物重置价格乘以成新度等于__。A．建筑物折旧价格 B．建筑物价格

C．建筑物年折旧额 D．建筑物净残值

22、某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000㎡，预计开发期为2年，建安工程费为1200元／平方米，专业费及管理费为建安工程费的12％，第一年投入开发费用的40％，银行贷款年利率为5．8％，销售税费预计为6元／平方米，则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为万元。A：86．54 B：70．50 C：70．81 D：107．94 E：时间因素

23、我国现行会计制度规定，对于短期投资的期末计价采用。A：成本法 B：市价法

C：市价与成本孰低法 D：净价法 E：土地

24、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的求取。

A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地内外受益分摊的开发费用总和

C：宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费 D：宗地外受益分摊的开发费用 E：时间因素

25、耕地占用税的纳税人必须在批准占用耕地之日起__日之内缴纳耕地占用税。A．10 B．15 C．30 D．60

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得__所在地土地等别相对应的最低价标准。A．高于 B．低于 C．等于

D．低于或等于

2、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2 900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1 800万元，土地增值税应纳税额为__万元。A．330 B．350 C．440 D．870

3、投资基金的特点包括。A：化零为整

B：可通过专业手段降低风险 C：可以享受税收优惠 D：更广泛吸收国外资金 E：固定的收益保证权

4、下列用途中，可以依法以划拨方式取得国有建设用地的有__。A．博物馆 B．商品房 C．写字楼 D．国家监狱 E．市政广场

5、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为__。A．P=a/r[1-l/(1+r)n] B．P=a/r C．P=a/(r±s)D．P=a/r±b/r2

6、以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，应按照国家规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地有偿使用费的（）上缴中央财政。A．20% B．30% C．40% D．70%

7、对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，都可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如等因素对应因子分值计算。A：城镇集聚规模 B：城镇区位

C：城镇基础设施

D：区域综合服务能力 E：城镇人均生活水平

8、决定建筑物价格的最基本因素是__。A．材料价格 B．房产市场状况 C．建筑物成新 D．重置价

9、《征用土地公告办法》规定，征地补偿安置、方案公告应当包括下列等内容。A：本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量

B：需要安置的农业人口的数量

C：安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式 D：城镇居民的具体安置途径

E：土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式

10、因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是__。A．属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减 B．采用完全市场公开价值标准评估底价 C．根据法院出具的意见评估底价

D．根据案件申请执行方的意见评估底价

11、《土地权属争议调查处理办法》规定，本办法所称土地权属争议，是指__或者__归属争议。A．土地所有权 B．土地使用权 C．土地抵押权 D．土地承租权 E．土地他项权

12、土地登记时，土地管理部门可以作出暂缓登记决定的情形为__。A．土地权属争议尚未解决

B．土地违法行为尚未处理或正在处理

C．土地使用权转让期限超过土地使用权出让年限 D．提供材料不全

E．申请登记的土地不在本登记区

13、城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定（），合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。A．城市体系

B．城市建设和发展模式

C．城市性质、规模和发展方向 D．城市性质和建设模式

14、我国进行宏观调控的重要性主要表现在。A：中国是一个发展中国家，经济发展水平与发达国家相比还处于落后状态和“追赶阶段”

B：经济发展受着一定规律的支配和约束 C：宏观调控是社会化大生产的客观要求 D：宏观调控可促进国民经济逐步市场化

E：引导市场经济的发展，并且进行必要的、局部的调节

15、关于土地利用规划对土地市场上个人活动的作用，下面说法正确的是。A：土地规划常常为满足某种用途需要，而无限制地鼓励增加可供开发的土地数量，从而对土地供求关系产生变化

B：规划对土地供给的影响，会导致土地投机现象的增多 C：规划方案造成的区位影响，会对个别地块的价格发生影响 D：规划控制会适当增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，确保地价低于市场水平E：规划方案对土地用途、性能及区位不会造成太大影响，因而对单一宗地来说，产生的作用不大

16、宅基地是指农民的住房、厨房、等。【2004年考试真题】 A：禽畜舍 B：沼气池 C：小庭院 D：晒场

E：国家重点建设类

17、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为__。A．交易底价 B．公告价格 C．基准地价 D．标定地价

18、行为税的税种主要有__。A．印花税 B．屠宰税 C．宴席税 D．增值税 E．调节税

19、由于估价目的不同，价格类型也会存在差异。在下列情况中，__的价格类型是相同的。

A．国有土地使用权租赁与集体土地使用权转让 B．征收有关土地税费与土地司法鉴定 C．城镇标定地价与城镇级别基准地价 D．国有土地使用权作价人股与清产核资

20、《物权法》规定，全部属于国家所有。A：矿藏 B：水流 C：山岭 D：森林 E：海域

21、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为__m2。A．50～100 B．60～120 C．70～140 D．80～160

22、根据《廉租住房保障办法》规定，市、县人民政府应当根据__等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。A．当地家庭平均住房水平B．财政承受能力

C．当地的房地产交易价格标准 D．城市低收入住房困难家庭的人口数量 E．城市低收入住房困难家庭的人口结构

23、中央银行的主要业务包括。A：对银行的业务 B：对居民的业务 C：对政府的业务 D：对企业的业务 E：对地方的业务

24、农用地分等需遵循以下原则。A：分层控制原则 B：土地收益差异原则 C：跟踪检验原则 D：协调平衡原则

E：定量分析与定性分析相结合原则

25、土地利用规划的依据是经济社会发展需要和土地资源状况，其作用包括__。A．土地利用规划是经济社会可持续发展的重要保障

土地权属 篇6

关键词：房地产开发 土地权属 税收征管 问题 对策

在房地产开发企业取得土地权属的税收征管环节中，时常遇到一些税收政策未予明确的问题，特别是一些涉及拆迁补偿等问题的土地权属转移问题。这些问题界于政策之外，基层征管人员和纳税人受到了一定的困扰，易导致房地产开发企业产生欠税，影响税收征管秩序。笔者结合实际工作，对这些特殊情形进行了梳理，并对其成因和对策进行了探析。

一、城镇土地使用税收征管遇到的问题

由于一些房地产开发企业对城镇土地使用税政策不甚了解等原因，遇到以下四种特殊情形时，房地产开发企业往往以此为由形成欠税。

第一种情形：签订土地出让合同，未办土地使用证，也未实际交付使用

受让方（房地产开发企业，下同）与出让方（国土部门，下同）签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已交付大部分土地款，但由于拆迁进度等原因生产土地纠纷，未办理土地使用证，也未按合同约定的时间交付土地。如：某房地產公司开发某项目，征地签订土地出让合同金额1.2亿元，土地面积9.32万㎡，实际支付土地款1亿元。出让方由于厂房拆迁进度等原因，未按合同约定时间交付土地，导致双方产生土地纠纷，受让方以此为由不办土地使用证，对该宗土地不申报缴纳契税和城镇土地使用税。

第二种情形：签订土地出让合同，未办土地使用证，但已实际交付使用

受让方与出让方签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已付大部分土地款项，但由于个案的拆迁、补偿等原因未办理土地使用证，出让方按合同约定时间交付土地，受让方也已实际使用土地。例如：某房地产公司开发某项目，征地签订土地出让合同金额1.3亿元，土地面积9.8万㎡，实际支付土地款1.2亿元，由于个案的拆迁、补偿等原因未办理土地使用证，出让方按合同约定时间交付土地，该公司实质上也进行了房地产开发，但仍以未办土地使用证为由，不申报缴纳契税和城镇土地使用税。

第三种情形：签订土地出让合同，办理了土地使用证，但部分土地未交付使用

受让方与出让方签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已付清了土地款项，办理了土地使用证，但因特殊原因（如拆迁遇上钉子户等）导致部分土地未能及时提供给受让方使用。例如：某房地产公司开发某项目，征地签订了土地出让合同，办理了土地使用证，土地面积1.5万㎡中因拆迁遇上钉子户导致有3000㎡土地不能开发，该公司对这部分土地不申报缴纳城镇土地使用税。

第四种情形：签订土地出让合同，办理了土地使用证，但部分土地属于生地，需通过开发才能使用

受让方与出让方签订了合同，约定了土地交付时间，受让方已付清了土地款项，办理了土地使用证，出让方按合同约定时间交付土地。但房地产开发企业所征用的土地有部分属于生地（如荒山等），在进行房地产开发前需投入大量的资金对荒山进行平整，荒山平整成为熟地后才能开发。

二、主要成因分析

（一）土地交易信息不对等，导致纳税义务时间认定难

由于地方政府部门间未实现信息资源的有效共享，地税部门的土地交易信息来源，主要依靠基层征管人员日常巡查巡管收集的资料，以及纳税人的自行申报资料信息。然而，通常得知这些特殊情形的土地交易信息滞后于纳税义务时间，既需要通过合法有效渠道证实这些资料信息，又需花大量时间了解整个土地交易过程，从而产生契税和城镇土地使用税的欠税问题。

（二）违反合同延期交付土地，导致土地计税面积认定难

国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，基本上是由当地政府代表国家对外出让土地。由于拆迁、补偿、安置等种种原因，造成当地政府延期交付全部或者部分土地，影响了纳税人按合同总土地面积办理土地使用证。于是，纳税人采用分解土地出让合同的办法，分期办理部分土地使用证，分期申报部分土地计税面积，给地税部门核定土地计税面积带来难度，给纳税人少申报土地计税面积带来理由。

（三）纳税人追求商业利润最大化，导致税收政策执行难

纳税人在前期签订土地招标拍卖成效确认书，取得国有土地出让合同时，受当时政策、市场、资金等因素影响，推迟房地产开发计划。在利益的驱动下，能推则推迟办理土地使用证，以规避政府“两年不开发的土地要无偿收回，一年不开发的土地要收闲置费”的风险，从而达到拿地扩大土地储备的目的。同时，在账务处理上可以不认定为企业资产，在税务处理上则以未实际交付土地使用为由，不申报缴纳契税和城镇土地使用税，从而达到困扰基层征管人员执行税收政策的目的。

三、工作对策

（一）摸清土地交易过程，正确认定纳税义务时间

目前，房地产开发企业土地的来源主要有政府出让和企事业单位转让，取得的方式大多是通过拍卖形式。如果延期交付土地，出让方将承担违约金或者赔偿经济损失。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条和财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，征用非耕地的，应由受让方从合同约定交付时间土地的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间土地的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税；征用耕地的，受让方自应批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。

（二）加大税法宣传力度，化解认识误区

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使用税。与此同时，少数企业利用四种特殊情形与地税部门周旋，从而达到不缴或者少缴城镇土地使用税的目的。作为地税部门，应通过报刊、媒体、网络、短信平台等载体进行税法宣传，以及税收管理员与纳税人面对面税法宣传，为纳税人解疑答惑，促进征纳互动，改善了征纳关系，提高纳税人的税法遵从度，只有解决认识上存在的误区，才能真正维护纳税人自身合法权益。

（三）巧用先征后补政策，合法规避企业税收风险

针对第一、三种特殊情形，由于拆迁、补偿等原因导致出让方未按合同约定时间交付土地或者部分土地未交付，而出让方土地管理部门代表政府以国家土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，实质上是政府行为。因此，房地产开发企业与政府就承担违约金或者赔偿经济损失的问题谈判中，要巧用先征（地税部门先征）后补（政府补偿）政策，既收回因政府未按合同约定时间交付土地而产生的损失，又合法规避企业的税收风险。

参考文献：

[1]徐波.强化我国房地产企业税收征管的探讨[J].当代经济.2008.11.

[2]赵晋林.当前我国房地产税制中存在的主要问题[J].涉外税务.2004.04.

关于农用土地权属概念的探讨 篇7

一、农用土地权属概念的形成基础

家庭承包经营是我国农用土地权属概念的基础, 而土地公有制是家庭承包经营的基础。探讨我国农用土地权属概念, 就应当也必须认真了解家庭经营和土地公有的发展演变过程。

中国共产党自成立不久, 就把实现农民“耕者有其田”作为自己的一个重要目标, 并在不同时期赋予了不同的具体内容。土地革命时期, “打土豪, 分田地”就是组织农民, 发动农民参加革命的动员令, 更是在根据地最得民心的具体实践。抗日战争时期, 进行了适度调整, 由“打土豪, 分田地”变为“减租减息”。进入解放战争期间, 在根据地内进行土地改革, 这是土地革命时期“打土豪, 分田地”的发展与延伸, 具有划时代的历史意义。随着全国的解放, 农村土改全面铺开并迅速完成, 中国农民实现了“耕者有其田”。中国农民的生产积极性历史性的空前高涨起来。在这里, 农民得到土地的所有权、经营权、处置权, 土地权属处于私有制的框架之中。毛泽东称之为新民主主义革命时期。

在生产快速发展的同时, 农民失地两极分化的问题开始显现。如何解决这一问题, 打破小农经济的局限性, 走出农民得地失地的历史循环, 创出一条新路来, 是摆在中共面前的一大课题。我党高层面对这一现实, 选择了互助合作, 把分散的小农组织起, 走上了新型的社会主义集体经济道路。自此, 土地私有变为了公有, 这是中国历史上极其重大的产权变革。尽管对此有不少杂音, 直到现在土地私有之声依然存在, 但土地公有这一制度在整个中国发展中发挥了极其重大而独特的作用, 而且在今后依然有着私有制度无法比拟的根本优越性, 这是毋庸置疑的。对土地产权由私有向公有的转变这一农村集体化, 史称农村社会主义改造。

农业合作化是前所未有的新事物, 自然也会有许多前所未有的新问题。最核心的问题是如何将一家一户农民组织起来, 并有效的发挥农民的生产积极性。没有前人实践, 没有前例可援。是社会主义道路中前所未有的历史性大课题。

对这一历史性大课题, 我们党一直在苦苦地探索, 经历了巨大的波折, 曾经多次将正确的东西打下去, 使我们的农业经济长期处于发展迟缓, 没有活力, 有时甚至处于危机状态之中。其中的要害是突出了“一大二公”, 极大地剥夺了农民自主的权利, 极大地伤害了农民的积极性, 而且呈现出了一种特殊的现象, 当出现危机时, 适当松一点, 形势一好转, 马上收紧, 回到老路上去。

实际上, 合作化初期, 全国各地均有不同形式的责任制形成。时任国务院副总理、中央农村工作部部长的邓子恢对此情有独尊。早在1954年, 他就提出“要把劳动组织好, 分工分业, 分组分队, 并实行按件计工, 小包耕, 大包耕, 以至包耕包产多制度。”这“是搞好集体经济的重要制度”。邓认为:生产责任制是个体经济所没有也不需要的, 但集体经济则非有不可, 否则就无法办好这种新型经济。但是, 邓的这种远见卓识被过热发展的合作化高潮所冲击, 由于众所周知的原因, 合作化运动一浪高过一浪, 快步进入了人民公社, “政社合一”、“一大二公”的体制基本成型。这一体制成型的过程就是彻底批判和否定农村集体经济内部的生产责任制的过程。

包产到户等各种形式的责任制, 尽管在新中国成立后的30年往往处于被批判之中, 始终没有合法的身份, 但它具有极强的生命力, 始终在中国农村的土地上生长着。特别是那些困难时期和困难地方, 更容易成长各种形式的农业生产责任制。三年困难时期, 农业生产责任制出现了一个小高峰, 就是具有典型意义的佐证。就是在极“左”的文革中, 农业生产责任制虽遭灭顶之灾, 但它依然以顽强的生命力生长着。

实践是检验真理的唯一标准。中国历史在打倒“四人帮”徘徊了两年多之后, 召开了具有划时代意义的党的十一届三中全会, 中国进入了快速发展的新纪元, 党的工作中心转移到以经济建设为中心的轨道上来。自此, 各种形式的农业生产责任制雨后春笋般在中华大地上成长起来。尽管其中还有不少曲折, 农民在30年的实践中苦苦追求, 不懈选择, 终于在上世纪80代初上了户口, 作为一种基本经营体制———家庭承包经营责任制固定下来。随着家庭承包经营的全面实行, 中国农村出现了连续数年的粮食大增长, 收入大增加, 农业长期徘徊不前的局面迅速改变。至此, 中国进入全面改革、全面振兴的新时期。

二、农用土地权属概念的演变延伸

家庭承包经营的全面实行, 不仅承包经营成了农民的一种权利, 而且“承包”一词也风行于市, 成了当时使用频率最高的词汇之一, 延伸各行各业之中 (如承包厂子, 承包工程等等) 。但是, 家庭承包经营也和其他新生事物一样, 还处在发展之中, 尚有许多不完善的地方。这既有延伸发展的问题, 还有改进完善的问题, 承包年限问题, 生增死减的问题等等。凡此种种, 均迅速浮上台面, 要求我们去研究、去解决, 从而保证家庭经营的健康有序地向前发展。

一开始, 各地的土地承包年限不同, 还有少数地方保持集体经营。承包年限有三年的、五年的。很快, 农户因承包地变动的问题而减少农田投入, 掠夺性经营的问题日益严重起来。为解决这一问题, 1984年中共中央一号文件提出:“延长土地承包期, 鼓励农民增加投资, 培养地力, 实行集约经营”, “土地承包经营期一般应在十五年以上, 生产周期长的和开发性的项目, 如果树、林木、荒山、荒地等, 承包期应当更长一些。在延长承包期以前, 群众有土地调整要求的, 可以本着‘大稳定、小调整’的原则, 经过充分商量, 经集体统一调整”。这里延长是核心, 稳定是基础, 小调是手段。这一政策的全面落实, 使农民吃了长效定心丸, 形成了家庭承包经营稳定发展的长效机制。

文件还指出:因无力耕种或转营他业要求不包或少包土地的可交回集体, 或经集体同意, 由社员自找对象协商转包。转包时, 可以允许由转入户为转出户提供一定数量的平价口粮。

还指出:对农民向土地的投资应予合理补偿。如给土地定等定级或定后估价, 作为土地使用权转移时实行补偿的参考。

土地流转问题浮出了水面, 但它限定在了集体内部, 而且明确规定不准买卖, 不准出租, 不准转宅基地和其他农业用地, 对土地流转进行了极其严格的限制。

随着时间的推移, 市场经济的全面发展, 家庭承包经营规模狭小, 对接市场困难等诸多问题开始呈现, 社会上和理论界对家庭经营的质疑之声愈来愈大, 甚至出现了要求改变家庭经营的杂音。这里核心的问题是家庭经营基础上能否实现现代化的问题。对此, 十四大明确指出:“实行家庭联产承包, 是中国农民的伟大创造。”, “要把家庭联产承包为主的责任制, 统分结合的双层经营体制, 作为一项基本制度长期稳定下来。”

实际上, 自家庭承包经营实行以来, 土地流转就已产生。特别是土地延期以后, 土地流转在农村以各种形式大量发生着。因为这是在家庭承包经营体制上, 农业经济发展的客观需要。

1995年, 国务院发布7号文件, 就土地承包期作了新的规定, 把土地承包期再延长到30年, 而且提倡在承包期内“增人不增地, 减人不减地”。进一步稳定了家庭承包经营的体制。

根据发展变化的农村家庭经营实际, 2002年颁布了《中华人民共和国农村土地承包法》, 2004年颁布了《中华人民共和国土地管理法》, 2005年颁布了《中华人民共和国土地承包经营权流转管理办法》。至此, 家庭承包经营作为一种制度用国家法律的形式固定下来。在家庭经营基础上的农用土地权属概念有了全新的发展, 有了新的细化和分解。比如, 土承包经营权作为家庭承包经营基础上的总体概念是可以的, 笼统地讲承包经营权的保护等是可以的, 但当我们在土地流转时, 讲承包经营权的流转则是不妥的。因为承包权是不可流转的, 流转的是经营权 (或使用权) 。而在中央的文件中, 国家的法律文本中, 频繁地使用了“承包经营权的流转”, 如上述的《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》法律文本的题目直接用了“承包经营权流转”。实际上, 我们在实践中常用的一句话就是“稳定承包权, 搞活经营权”。这里, 承包权和经营权进行了合理的分离。从家庭经营这一农村经营制度的本质来看, 30年的土地承包期也表明了土地的承包权是稳定的, 长期不变的。那么“搞活经营权”是什么、靠什么?就是依市场规则, 靠流转来搞活的。我们细想一下, 土地承包权是农村集体成员对集体所有的土地公平公正享有的一种权利, 在土地流转时不可能流转出去, 通过流转获得土地经营权的任何人也不可能得到集体成员所享有的集体所有的土地的这种特殊的承包权。在实践中, 有些地方采用各种名目强迫农民出让自己承包的土地, 美其名之为流转, 这些情况表明, 对农用土地权属概念进行科学界定, 不仅具有重要的实践意义, 而且具有一定的理论意义。

三、农用土地权属概念的初步界定

从目前的现实看, 农村土地流转极为广泛而深入, 已经成为农业产业规模化、集约化, 农业生产要素优化重组的主要途径, 也是在家庭经营基础上农业走向现代化的基础环节。

对农用土地权属概念的界定, 要在家庭经营的范围之内, 特别要对土地流转的本质及内容有较为清晰的认识。上面我们对家庭经营进行了较多的分析, 下面结合太谷现实对土地流转进行简要的剖析。

土地流转是在家庭承包经营的基础上产生的, 实质上是经营权的转让。这是土地流转的核心。在土地家庭承包时, 村集体都留出了少量的机动地, 作为处理各种发展矛盾或问题之需。一般这些机动地都会以较低的价格让农民临时经营。随着经济的发展, 社会的进步, 土地日益紧缺, 发展需求多元化、多样化, 层次日益提高, 荒山荒地的利用价值日益突出, 大面积开发荒山荒坡的事例由点到面逐步铺展开来。这里的实质依然是经营权的转让, 与耕地不同的是荒山荒坡转让, 经营权在所有者手中, 处于粗放开发或半闲置状态。我们认为这是土地流转的拓展与延伸, 是发展与进步, 是符合土地流转的两条基本原则, 一是经营权的转移, 二是不改变土地的农用性质 (大农业) , 所以应当承认其土地流转的属性。

土地流转的核心基础是家庭经营。因此, 流转对象的主体特别是流出主体应该是家庭。荒山荒坡经营权的转让, 使土地流转对象发生了大的变化和发展。流出主体主要是村集体, 少量为国营部门, 流入主体主要是经济界的有识人士, 大都不是农民。这是对家庭经营基础上土地流转的发展与升华, 绝不是否定。我们也应随现实的发展变化对土地流转的内涵与外延在逻辑上作科学的把握, 这是非常必要的。

家庭经营的全面实行, 让农村土地特别是耕地以福利或基本保障的形式平均分配于小集体成员之间。这是农民所得的经营权, 不是所有权。这与后来的土地流转既有相同点又有不同点。相同点是所获得的都是经营权和都不改变土地的农用性质;不同点是前者为福利性平均分配, 后者融入了市场机制。现在进行的林权制度改革, 都或多或少具有农村家庭经营的特征。

至此, 我们可以清楚地看到, 拥有土地经营权的成分已经多元化, 有农民, 这是主体, 有乡村集体, 有国营部门, 有热心于农业发展的其他行业的代表。这里绝大多数耕地的经营权在农户手中, 而大多数的林地和荒山荒坡在集体手中, 荒山荒坡的流转大多为成规模地向社会各界先进生产者手中集中, 这种趋势愈益明显, 呈加速之势。这应引起我们的高度关注。

拥有经营权主体的多元化, 决定了土地流出主体的多元化。但是, 流出主体虽然多元化, 但是流出的内容完全一致, 都是土地的经营权。流转双方自愿依市场规则运行。本质内容的一致, 决定了尽管流出主体不同, 却应同属土地流转的范畴。

至此, 我们对土地流转有了较为清晰的认识, 土地流转就是拥有土地经营权的单位和个人, 依市场规则, 把承包期内的土地经营权转让给乐于进行农业发展和农业开发的单位和个人。

根据在农村多年的观察, 我们认为在家庭承包经营体制下, 农用土地权属概念应该有四种:所有权, 承包权, 经营权 (或使用权) , 流转权。在讨论这四种权属概念前, 应当对农用土地予以界定。农用土地不含农村建设用地, 指用于大农业生产的土地, 而且还包括国有的农业用地。因此, 农用土地的本意是指不论是国有还是农村集体所有的农业用地。在太谷现实中, 就有省农科院果树研究所 (国有的) 的耕地和荒山荒坡一并流转的案例。从这里看出, 在流转的层面上, 使用“农村土地”的概念, 显然存在外延的缺失与外侵, 多了一块农村的建设用地, 少了一块国有的农业用地。这就是本文使用“农用土地”这一概念的原因所在。

一是所有权。我国土地的所有权为公有制, 是我国社会主义制度的重要基石之一。《土地法》明确规定, 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定之属于国家所有的除外, 属于农民集体所有。所有权是重要的, 但是非常清晰、不需要太多的讨论。二是承包权。承包权是指集体成员对集体土地公平公正平均分享的权利。《中华人民共和国农村土地承包法》中明确规定:“农村土地承包妇女与男子享有平等的权利”, “本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利, 也可以自愿放弃承包土地的权利”, “农村土地承包应当坚持公开、公正、公平的原则”。在这里, 强调的是公开、公平、公正是集体成员对公有物权的一种分享。《承包法》还指出:“不宜采用家庭承包经营方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩系农村土地, 可以采用招标拍卖, 公开协商等方式承包。”在这里, 不是平均分享, 而是竞标, 引入了市场机制, 非集体成员也可以。这与集体成员对土地的承包权不是一回事, 实质上属土地流转的范围。流出主体不是农户而是农村集体。从这里我们可以看出:家庭经营基础上的农田土地承包权, 实质上是集体成员对集体所有土地的一种平均分享的权利, 要求公开、公平、公正, 与市场规则无干。后者在许多领域都引用了“承包”的概念, 但本质上却发生了变化, 与原来的内涵根本不同。三是经营权 (或叫使用权) 。农用土地经营权是通过承包过程获得的。是指在不改变土地农用性质的前提下, 农户可以依市场规律进行自主经营的权利。这一权利在实践中已被大家所认识, 没有多少异议。应该指出的是, 不应再和承包权连在一起使用, 因为这是不同的两个概念。承包权是30年, 是稳定的, 经营权是可以流动的。这是我国农业在家庭经营基础上实现现代化的重要环节。四是流转权。农用土地流转作为 (主要是) 农民的一种权利还未见有人提出, 但它确实是家庭经营基础上农民对自己承包的农用土地拥有的一种权利。实际上, 《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》还对此作了明确规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”同时还规定:“没有承包方的书面委托, 任何组织和个人无权以任何方式决定农户的承包土地。”

关于流转权, 不仅承包农用土地的单位和个人应该拥有, 而且农村集体也应该有这种权利。因为村集体尚有少量的耕地和大量的荒山荒坡。这些往往不再以平均分享的承包形式分到各户, 而是依市场规则流转到少数人手中, 这应属流转范畴, 与家庭承包的实质相去甚远。

电网企业完善土地权属的效益探讨 篇8

企业用地权属不明晰, 是困扰电网企业的一个问题。[1]按照国家有关法律要求, 变电站、营业用房、办公用房、其他生产性房屋建筑物以及后勤服务用房占地等必须取得土地权证后, 才能有效维护资产权益。

1 办理土地使用权证有关问题分析

经过对变电站、办公场所等用地的权属情况进行梳理, 供电公司确实存在不少土地、房产没有完整的“身份证明”。

有些土地原本权证登记规范, 经过电力体制改革, 土地实际权属人名称发生变化, 但未及时办理变更登记手续。有些电力建设项目为电网企业全力配合地方市政规划建设需要, 部分工程施工期限要求紧, 甚至尚未核准就开工建设, 部分项目本身或办证相关部门资料缺失, 直接导致后期补办土地权证困难。

1.1 未办理权证的主要原因

①项目单位管理不规范。

首先, 项目管理部门办理建设用地使用权证的意识不强。工程多, 人手紧张, 在取得土地批文后, 便把工作重点投入到施工组织和工程建设中, 未能及时办理土地使用权证。

其次, 资料保管不善。办证工作周期较长, 由于人员变动、场所搬迁等原因, 相关资料不慎丢失, 有的无法补办。

②建筑物本身不符合办证要求, 又不具备整改条件。

变电站等电力设施或办公用房虽已投运使用多年, 但有的建筑消防未通过验收;有的建筑主体超出批文面积等等。投运以后无法整改, 或者整改所需要的代价过高, 也是供电公司未能办理权证的原因之一。

③行政部门办证手续繁琐。

第一, 工程建设中, 办理建设用地使用权证手续, 牵涉多个部门、手续繁锁、审批环节多, 项目管理单位虽积极与相关部门联系, 也未能取得办理土地使用权证的所有资料, 久拖不决导致最终建筑物仅能以供电公司实际占用的方式替代行政机关的不动产登记公示。

第二, 早期建设项目审批手续不全, 导致后期补办时行政管理部门本身亦无资料, 导致无法办证。

④其他第三方影响建设土地权证的办理工作。

如土地权属存在纠纷, 与相邻单位存在争议, 无法顺利完成界址划分, 导致办理土地使用权证受阻。或者与其他单位共用建筑, 产权不明确导致无法办理。

⑤实践中, 有的当地政府或开发商等主体将变电站、开关站移交给供电公司管理。

建成移交后, 少数开发商未办理相关产权手续, 或开发公司撤离项目所在地, 供电公司无法取得办理土地使用权证的相关资料, 也无法完成权证办理。

1.2 补办权证面临的主要困难

①占用土地性质变更困难。

小部分已建成的变配电设施或办公场所, 审批建设之前未将集体农用地转为建设用地, 以致现在补办登记时, 所占土地仍为农业用地性质。

由于目前土地控制较为严格, 如要将农用地转为建设用地, 逐级审批难度很大, 无疑加大了办理建设用地使用权证的难度。

②相关办证资料缺失。

因历史原因, 部分项目政府部门的前期审批资料缺失, 根本无法满足常规送件要求;甚至少部分项目无任何办证所需资料, 如:用地红线批复、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证等。

③补办土地权证需要支付大笔费用。

电网企业经历多次机构改革, 办理土地房屋登记需交纳相应税费。而延迟办理建设用地使用权证, 面临政府相关部门的滞纳金及罚款;建设面积超出规划批准面积的, 除了补缴土地款外, 还需要缴纳罚款。

④土地划拨范围缩小。

2011年9月18日, 国家土地副总督察甘藏春表示, 我国国有土地出让制度改革的方向是缩小划拨土地的范围, 扩大有偿使用覆盖面, 最终取消土地供应双轨制, 提高土地供应和调控能力。[2]这也就意味着以后政府行政办公用地, 能源、电力等行业用地, 学校、医院、博物馆等单位用土地也要将釆取有偿使用的方式。尤其是营业、办公用房, 是否属于划拨的范围, 目前在实践中已经存在不小的争议。

2 电网企业完善土地权属的有效对策

2.1 全面摸底调查

早在2008年10月, 国家电网公司财务部便下发《关于贯彻〈物权法〉做好不动产登记清理工作的通知》, 要求各单位做好不动产登记清理工作。工作由各单位的资产价值管理和实物管理部门分工协作、共同配合开展, 即财务部门牵头负责价值清查工作, 有关实物管理部门具体负责不动产项目权属登记情况清理、补办登记手续、登记证书管理、权属纠纷处理等工作。变电站 (开闭所) 及相关设施等不动产由基建部门负责;调度信通用不动产由调度部门负责;电网营业用不动产由营销部门负责;办公及后勤服务用不动产由机关工作 (后勤) 部门负责等。国网公司除了要求实物资产管理部门对各类不动产的权属是否清理、登记手续是否完备、存在的问题及原因等进行逐项清理。对于清理发现的权属登记手续不完善的不动产, 还要求各单位应及时到有关政府部门补办完善登记手续。

2.2 确定试点单位

经过前期对系统各单位土地资源进行全方位、多角度的统计摸底, 为落实依法从严治企工作要求, 2011年6月, 国家电网公司确定天津、安徽、四川、宁夏四家公司作为首批试点单位之一, 正式启动土地权属清理完善试点工作, 以规范土地资产权属管理, 防范经营风险。试点工作内容包括清理变电站用房、营业用房等占地的权属现状, 建立健全土地台账信息;梳理、分析、研究管理中存在问题, 规范办理并取得土地权证等。

2.3 系统内统一部署

按照国家电网公司《关于开展土地权属清理完善工作的通知》 (国家电网财〔2012〕277号) 统一部署, 公司于2012年在系统内深入开展推动土地权属清理完善工作, 并制定了2012年12月底完成土地权属补办登记和权证登记名称规范工作总量的60%的工作目标。根据要求, 除权属存在重大争议或法律纠纷等特殊情况可暂缓办理外, 2012年底前至少要完成土地权属完善工作总量的60% (按土地宗数) ;2013年底前基本完成土地权属清理完善工作。

2.4 建立督促考核机制

开展土地权属清理完善工作以来, 国家电网公司要求各直属单位及网省公司定期上报土地权证清理完善进展情况, 按月统计分析土地权属清理完善动态数据, 掌握各单位工作开展情况。

同时将土地权属清理完善工作进度作为财务集约化月度评价、财务工作年度评先评优的重要参考指标, 与企业负责人业绩考核挂钩。对于没有办好土地证的地区, 酌情考虑新开工电网的项目规模, 严格防范再出现新的登记不规范问题。

3 案例分析

福建电力公司在土地权属管理上存在一些突出问题, 如土地权属统计资料缺失、办公场所超红线面积而无法办证、变电站实际占地与批文面积不符、邻宗地块的界址模糊、部分电力设施用地超批复红线等等。

根据福建电力公司系统土地权证办理情况摸底调查显示, 截至2011年底, 福建公司共拥有土地2530宗 (不含土地权属不清、租用及2012年以后新取得土地) , 其中2011年以前完成土地权属清理完善的土地1538宗, 土地权属清理完成率仅为60.79%。另外992宗土地需要补办, 或者完善登记。

为了妥善解决这些问题, 彻底理清土地权属, 保证福建电网土地权属清理工作顺利开展, 笔者针对上述问题经过一番研究, 提出以下整改措施:

3.1 解决资料缺失问题

由于上述等历史原因, 部分项目政府部门的前期审批资料缺失, 根本无法满足常规送件要求。对于少部分项目无任何办证所需资料, 积极与市城建档案馆、规划局档案馆、国土局档案室等部门沟通联系, 多方查找相关资料, 力争补齐相关手续。如:用地红线批复、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证等重要材料。

3.2 解决房屋土地登记“两证合一”政策问题

部分办公场所存在超红线面积的问题, 根据厦门经济特区房屋、土地权证“两证合一”的规定, 超面积的场所无法办理权证。

如电力调度大楼项目, 存在很多实测与原规划设计不符、超面积严重等原因, 测绘环节即被退件。经与国土局权籍处、用地处等处室多次沟通, 地市国土部门最终同意针对电网企业特殊情况采用单独办理土地使用权证的特殊模式, 为后续权证办理寻求到一个关键的突破口。

3.3 解决变电站实际占地与批文面积不符的问题

部分变电站在地籍调查过程中, 发现部分站地红线已被市政道路占用。厦门供电公司则向国土局提交按实际围墙退让的承诺书。基建部与国土部门相关处室多次沟通, 争取将变电站旁电力设施 (如电力管沟进出线、杆塔等) 纳入用地红线, 以力争增大权属面积。220k V安兜变、110k V五通变、110k V枋湖变即采用此种方式解决。

3.4 解决邻宗地块的界址问题

由于电力用地土地大多为划拨, 生产与办公场所分部较广, 与临宗地块用地红线确认存在一定的难度。地籍调查阶段, 某些边界比较模糊或者与邻宗地存在部分争议。因此, 在权证办理地籍调查阶段, 如需指界的, 按“谁办证谁承担”的原则处理。由办证的责任部门各自负责, 相关属地部门根据实际需要给予协助配合, 多方沟通协调, 起到定纷止争的效果, 成功办理了高崎止塞站、西堤电力综合楼、220k V东渡变电站一及二期等用地使用权证。

3.5 解决地块超用地红线问题

针对部分电力设施用地超批复红线的问题, 公司组织有关人员深入调研用地邻宗地块的用地性质等相关信息。对于四周宗地均为市政用途且无任何权属争议的电力设施用地, 向政府规划部门专题汇报并申请调整用地范围。经规划部门审批后同意调整用地红线范围, 目前多宗超红线地块已通过此方式进入正常办证流程, 同时也为今后超红线地块权证办理提供了重要思路。

4 实施效果

福建电力公司在土地权属清理和完善过程中, 解决了土地权属统计资料缺失、办公场所超红线面积而无法办证、变电站实际占地与批文面积不符、邻宗地块的界址模糊、部分电力设施用地超批复红线等历史疑难问题, 进一步完善了土地统计资料, 理清了邻宗地块的界址, 为后续的土地测绘和权属划分提供了客观依据。此外, 还获得了良好的社会效益和管理效益。

4.1 社会效益

福建电力公司积极疏通, 加强与政府行政部门沟通, 提前完成了预定的工作目标。相关责任部门投入了大量的人力、物力, 积极与城建、规划、国土等部门沟通联系, 查找资料, 疏通办证环节。国土部门还专门开辟绿色通道, 由专人办理送件项目的地籍调查。在办证过程中, 公司派员专赴国土局批量录入档案资料, 缩短权证办理时间。

截至2014年底, 厦门供电公司已累计完成124宗土地权证的完善, 土地权属清理完成率达97%。先后取得了220k V英春变电站、220k V翔安变电站、电力调度中心大楼、福建省首座全地下变电站———110k V湖滨南地下变等一批长久以来悬而未决的项目权证, 较好地完成预定地工作目标。

4.2 经济效益

公司在项目推进的过程中努力争取, 取得各项税费减免优惠的政策支持, 为企业节省大量成本。

①取得免税批复。

因电力体制改革, 厦门供电公司原有大部分土地权证存在名称不规范的问题, 办理土地权属变更涉及征税问题。由财务部牵头, 办公室、基建部、物业公司等部门共同努力, 深入研究政策规定, 多次与税务局争取政策支持, 并将电力体系改革发展的历史以及各层级电网企业的关系做了详尽的解释说明。终于在2012年取得地方税务部门的批复, 在省公司系统率先取得土地权属过户免税证明的重大政策, 为土地权证清理完善工作的一个重要突破。

②免缴纳土地出让金。

因土地权属变更还涉及缴纳“土地出让金”问题。为免缴纳土地出让金, 公司多次与国土局沟通协商, 于2012年9月取得国土局的复函, 同意直接向权籍登记中心申请办理土地房产变更等相关手续, 土地房屋权属人变更为福建省电力有限公司厦门电业局, 土地使用权保留划拨性质, 免缴纳土地出让金。以厦门市动辄数千元的土地出让地价计算, 建设用地的免缴出让金政策, 至少为企业节约了数以千万, 乃至上亿元的土地出让金。

③降低房屋转让手续费。

根据相关规定, 土地权属变更还需缴纳“房屋转让手续费”。公司积极查找相关文件依据, 国土局最终同意将房屋交易手续费的计费标准由7元/平方米优惠至2元/平方米。因计费标准大幅下降, 为企业节省了一笔不菲的资金。

4.3 管理效益

国网厦门供电公司在2012年-2014年土地权属清理完善工作中不断总结经验, 提练亮点, 努力查找管理漏洞, 针对发现的问题, 提出相应的解决措施, 避免前清后欠, 建立健全土地权属管理的长效机制。

①明确土地的职能管理部门。

规范企业系统内土地管理部门及各部门的职责, 加大在企业土地管理上人力投入。在日常工作中, 对通过各种途径取得或接收的房地产进行逐一落实, 遵循“谁接收谁负责”的原则, 对建设和接收过程中产生的权属证明及相关资料进行收集, 完善房地产工作的日常管理机制, 确保不动产登记的管理工作有序、顺利地进行。

②规范管理流程, 提高管理手段。

由于电网企业土地管理长期缺位, 土地权属办理未纳入项目投建管理范围, 所以项目在投建手续不全就开工的情况下, 缺乏对后续土地登记工作的跟踪管理。因此, 企业应高度重视, 积极沟通, 通过科学的管理手段对企业的房地产进行管理。建立土地管理基本制度。按照依法用地的观念和社会主义市场经济体制的需要, 积极建立完善的管理机制, 开发升级公司土地房产管理系统, 推动完善地籍管理基础工作, 逐步实现土地管理信息的网络化, 理清家底、加快电网建设。

③依法处理好土地管理工作的历史遗留问题。

土地纠纷和土地积案是近年来企地关系、企民关系中比较复杂和敏感的问题之一。解决好这些问题有利于生产建设和社会稳定。因此, 电网企业还要积极配合土地行政主管部门一道做好沟通、调研工作。值得注意的是, 电网企业应积极建议政府职能部门要以历史观点研究和处理过去的问题, 要按问题当时的历史条件和政策法规区别情况、区别对待, 划清《物权法》颁布前后的界限。既要维护土地法规的严肃性, 又要尊重历史客观公正实事求是地处理好各方利益, 走上节约用地、依法用地、规范管理的法制轨道, 确保基本国策和各项政策规定在企业的顺利实施和落实。

5 结论

通过改进管理模式, 积极推进探索土地权属办理, 既避免了相关电力设施用地、营业用房以及办公用房占地无权证的法律风险, 又为企业节约了大量资金成本, 并且所取得的社会效益和管理效益都达到了预期, 为土地面积测绘和土地档案录入提供了客观依据。

参考文献

[1]邓小卫.加快土地权属清理提升依法治企水平[J].国家电网报, 2013-7-9 (7) .

[2]赵海明.我国国有土地出让方式的思考[D].西南财经大学, 2012.

土地权属 篇9

随着农村土地综合整治不断全面、深入的开展,各类土地综合整治项目的实施,投资主体多元化,我国农村土地综合整治中权属问题亟待解决。就此分析山东省农村土地综合整治中权属管理存在的问题,并提出相应的对策建议,促进山东省农村土地综合整治全面顺利的进展。

1 山东省农村土地综合整治中土地权属管理现状

山东地处东部沿海、黄河下游,辖17个市、140个县(市、区),陆地总面积15.71万km2,其中耕地751.94万hm2,陆地面积和耕地面积分别占全国的1.6%和6.2%。人多地少、耕地保护任务重、土地供需矛盾紧张一直是山东的省情之一。以农村土地整治为重要抓手,优化用地结构,坚守耕地红线,统筹城乡发展,促进社会主义新农村建设,取得了明显成效。我省是全国开展农村土地整治工作较早的省份之一。自2000年土地整理复垦开发项目启动以来,全省整治土地总面积79.6万hm2,增加农用地面积31.47万hm2,其中新增耕地26.53万hm2,连续10年实现耕地总量动态平衡,确保了全省经济快速发展对建设用地的需求。同时,促进了农村发展、农业增效和农民增收,改善了生态环境,拓宽了就业渠道,维护了社会稳定。但在进行农村土地综合整治过程中障碍重重,权属管理是农村土地综合整治中需要克服的最大障碍。

由于在农村土地综合整治中涉及到的权属调整包括土地所有权调整、土地使用权调整、土地他项权利的调整等多方面,在进行土地综合整治时将会遇到更为复杂的土地权属问题,山东省农村土地综合整治面临着很大的压力。

2 山东省农村土地综合整治中土地权属管理存在的问题

2.1 农民对土地权属主体认知模糊,确权难度大

国土资源部在《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》中指出,各地要认真落实中央1号文件精神,加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作,力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织,做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。

在充分考虑山东省地形、自然资源及社会经济发展水平差异的条件下,选择了平度市、青州市、山亭区、历城区、沾化县、东营区、梁山县7个代表的县(市、区)的750名农户进行调查。针对农民对土地所有权的认知情况调查显示(表1),有45.47%的农户认为土地属于国家所有,33.07%的农户认为土地属于集体所有,还有16.80%的农户认为土地属于个人所有,持有其他观点的农户仅占4.66%。通过进一步对调查问卷的分析,对土地所有权不清楚的主要分布在经济欠发达的地区。所以,明确土地产权,加快土地确权登记颁证工作任务十几分紧迫,政府部门加强对土地确权政策、意义的宣传,调动农民群众的积极性,是农民群众对土地权属认识清楚。

2.2 农民对农村土地综合整治意愿较低

人多地少是我国土地资源的一大劣势。而且农村土地资源的利用缺乏科学指导,结构相对单一,利用效率低下;农村居民点布局分散,没有层次性,基础设施建设落后,生活生产条件差。而农村土地综合整治的目的就是提高土地利用率,改善农民的生产、生活质量。

从表2的统计结果来看,在被调查者中,有513位农民愿意进行土地综合整治,占总人数的68.40%;有131位村民不愿意进行土地综合整治,占总人数的17.47%;另外,有近14.13%的被调查者对土地综合整治持无所谓的态度。根据调查数据得知,大部分村民愿意进行土地综合整治,说明农村土地综合整治工作的开展给大部分农民带了不少的利益,驱使了很多农民愿意进行土地综合整治,但仍有不少人对此持反对或无所谓的态度。由此可以看出,农民对土地综合整治的了解程度还不够,对土地综合整治的利弊了解不彻底。

2.3 土地综合整治中公众参与程度低

通过对调查问卷的统计分析,得到农民对土地综合整治参与度的情况如表3所示。

从表3中可以看出,在750位接受调查采访的村民中,有527位在土地整治前曾被征求过意见,占到了总人数的70.27%;有223位村民在土地整治前未被征求过意见,占总人数的29.73%。在这750位村民分别属于山东省各地市区的情况下,可见,大部分地区在进行农村土地综合整治前会征求过农民的意见,土地整治工作实施的相对民主,并且公众的参与可以减少政府、村委及农民之间的矛盾,提高整治工作的效率。但是在部分地区整治工作主要由村委决定,缺乏公众的参与。

2.4 土地综合整治权属调整方案简单

合理的、可行性的土地整治方案可以提高土地综合整治的效率,权属调整是否合理直接影响土地整治工作的进程。目前,农村土地综合整治中权属调整的方法主要是面积法和价值法。

通过对山东省农村土地综合整治中权属调整农民的意愿进行调查发现,69.07%的农民对权属调整不愿意,25.73的农民愿意,仅有5.20%的农民持有无所谓的态度。通过采访、分析,持反对意见的农民担心土地整治后进行重新分配损害自己的利益。面积法和价值法并不能适应任何地区,各地区在进行综合整治工作中不能盲目模仿,应根据自己的特点选择适合的调整方法。

3 加强山东省农村土地综合整治土地权属管理的对策建议

3.1 完善法律法规政策体系,依法进行土地权属调整

土地综合整治涉及广泛的权属主体,权属调整是否合理极易引起人民群众的矛盾,加快完善有关土地综合整治及权属调整的法律法规非常必要。在进行土地权属调整时做到“有法必依,违法必究”。总结各地区及不同整治类型的经验和教训,制定出针对不同地区、不同整治类型权属调整的方案、原则,同时,完善土地权属调整的相关法律法规。加强法律法规的宣传,使农民认识到使用法律武器来维护自己的权益。建立健全权属纠纷调处机制,及时解决整治过程中出现的纠纷,确保整治工作的顺利进行。

3.2 加强政策宣传,提高公众参与意识

依法维护土地综合整治中涉及的农民权益是土地综合整治工作顺利开展的前提。加强土地综合整治的政策、法律法规的宣传,可以提高农民的积极性,使农民认识到土地综合整治的意义及带来的福利,减少土地综合整治过程中矛盾的发生。公众的参与还可以降低土地综合整治的风险,提高项目顺利进行。因此,要通过多渠道、多方法宣传农村土地综合整治及权属调整相关的政策、法律法规。

3.3 提高创新能力,实现土地权属调整方法多样化

在农村土地综合整治中,权属的调整关系着农民的切身利益。土地权属调整,要运用综合方法,充分考虑不同地区及不同整治的类型权属的特点、性质并创新的方法。在土地综合整治过程中,针对不同情况制定出不同的政策,各地结合进行的土地整治项目总结经验,探索土地权属调整的新方法。

3.4 加强资金管理,保障经费供应

在农村土地综合整治中资金与农民的安置是土地综合整治需要克服的最大难题。而农村土地综合整治又是一项投资大、耗时长的系统工程,要充分利用政府资金及社会资金,政府成立专门负责资金审批部门、规范审批程序,使资金用到实处,确保每个工程顺利进行。

摘要：土地权属管理是农村土地综合整治的核心,是农村土地综合整治能否顺利进行的关键。当前,山东省农村土地综合整治土地权属管理存在所有权主题不清晰、农民土地整治意愿低、公众参与低、土地权属调整方案简单等问题,这直接关系到山东省农村土地综合整治的顺利进行。因此,为了加强山东省农村土地综合整治的顺利开展,提出完善法律法规、提高公众参与度等对策。

关键词：山东省,农村土地综合整治,土地权属管理,问题,对策

参考文献

[1]佘振国,吴次芳.我国土地整理权属调整的机制建设研究[J].南京农业大学学报,2003,26(2):115-120.

[2]周友新.土地整理的全程产业化管理[J].国土资源,2006(6):25-27.

[3]徐雪林.公众参与土地整理项目的必然[J].资源产业,2004,6(6):20-22.

土地权属 篇10

一、农村土地权属纠纷的主要表现

(一) 相邻间的界址纠纷

这类争议主要表现为农户之间、村级集体之间。从发案的情况看, 这类纠纷所占比例大, 当时没有固定的界址, 只选择其中一点作参照物, 由于时间等因素, 参照物自然灭失或被毁, 原来经办人多数去世, 或证人不愿作证, 调查取证难度大, 认定困难, 稍有不慎便有可能导致群殴群伤, 引发新矛盾。

(二) 宅基地纠纷

随着城镇建设步伐不断加快, 城区旧房拆建时所暴露的宅基面积, 采光、通风、相邻共墙的权属等纠纷增加。在农村, 沿公路两边建房的人越来越多, 并要求相对独立, 导致为多占一个角, 多留一条路等而不惜破坏几辈的相邻亲情, 这些已成为影响社会稳定的重大隐患。

(三) 征地补偿纠纷

随着第二产业的迅猛发展, 工业用地急速增长, 征地补偿纠纷也在加速增长。从发生的纠纷情况看, 征地补偿纠纷是当前土地纠纷中涉及农户多, 政策性强, 调解难度大, 易引起集体上访事件的一类纠纷。

二、土地纠纷案件主要特点

(一) 土地发包程序不合法, 违反民主议定原则。

在审理的这些案件中, 笔者发现, 案件所涉土地没有一个是严格按《农村土地承包法》第二节所规定的土地承包的原则和程序办事的。这些合同, 大多为村民委员会或者村民小组与承包户签订, 但合同没有根据该法第18条第 (3) 项规定, 依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表的同意。这些土地承包合同严格来讲都是违法的, 是不合乎法律规定的。

(二) 土地纠纷案件涉及人员多, 群体化明显, 不加以控制矛盾容易激化

土地纠纷案件, 大多涉及人员较多, 并且为大多数村民所关心, 一旦处理不慎会造成村民上访。在有的纠纷中, 可能是全村的村民联名起诉村小组, 一旦案件审理结果不能使原告满意则全体村民回集体上访, 可能导致局面难以控制。

(三) 土地利益争执激烈, 矛盾具隐蔽性和突发性

土地纠纷案件, 利益争执的激烈是其他案件无法比拟的, 在庭审时, 时常发生原、被告之间的激烈对抗, 双方出言不逊以致发生口角。土地纠纷案件还有隐蔽性的特点, 这些矛盾大多为村民内部矛盾亦或村民与村集体的矛盾, 这些矛盾因双方都碍于情面不点破而暂时隐蔽起来, 但随着时间的推移, 矛盾越来越大, 最终对利益的追求会突破人的情面而突然爆发, 土地纠纷的这种隐蔽性和突发性特点较之其他的矛盾, 具有更难处理的一面。

(四) 土地纠纷案件季节性、时间性强

土地纠纷案件有较强的季节性, 这受到自然规律的影响。这类案件一般集中在春播或者秋种时。另外, 村委班子换届之时也是土地纠纷案件多发时间。鉴于土地纠纷案件的季节性特点, 法院处理这类案件则具有较强的时间性, 一般都尽量在农作物播种前做出处理, 从而维护农民合法的土地承包经营权。以防止矛盾的激化或损失的进一步扩大。

三、农村土地权属纠纷形成的原因

(一) 对农村“无主地”分配的混乱和历史上谁先占、谁先利用就归谁所有的意识是土地权属纠纷产生的历史原因

现今的农村土地问题之所以如此纷繁复杂, 很大程度上是由历史遗留问题造成的。在解放前, 人少地多, 农村土地除了有较高使用价值的农用地和建设用地权属比较明确之外, 其他大量的农村土地没有多少价值, 在广大农民甚至地方政府的观念上属于“无主地”, 实行谁先占、谁先开发利用就归谁所有的意识。解放后, 在吸收土地改革分配给农民的私有农用地和宅基地的基础上, 以及经过合作化、四固定对农村许多“无主地”进行了不太明确的分配后, 建立了延续至今的农村集体土地所有制。建国后, 由于我国的农村地籍制度一直没有完善, 具体表现就是土地登记制度和土地权属证明发放工作的缺失, 致使土地权属纠纷发生后, 当事人因无力举证, 合法权益得不到保障而引发矛盾纠纷。

(二) 社会经济的发展, 土地效益的大幅提升, 是土地纠纷增多的根本原因

近年来, 我国对农业和农民问题重视度达到了历史上从未有过的水平, 对农业发展的支持也是空前的。随着中央一号文件颁布实施和农村税费改革的顺利完成, 我国的农业这两年也得到了很大发展, 土地效益增加明显。许多外出务工的村民也开始走回家门承包土地, 以求更好的收入。原先许多被弃耕的土地开始有人争相耕种, 承包户开始收回原先转给他人代耕的土地。新形势的变迁, 农民对土地渴求的增强成了争执发生的现实诱因, 土地效益的增加则成了土地纠纷案件增多的根本原因。

(三) 政府对农村土地承包指导监督不力, 政府不依法给承包户发放土地承包经营证也是纠纷产生的重要原因

乡 (镇) 人民政府对农村工作起着重要的监督和指导作用, 但是, 近年来, 随着村两委直选的展开, 乡 (镇) 人民政府的监督指导能力弱化, 不能及时对村委的工作进行监督指导。《农村土地承包法》第48条规定:“发包方将农村土地发包给本集体经济以外的单位或者个人承包, 应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府批准。”但是, 通过最近两年发生的土地纠纷案件可以看到, 土地向外发包经乡 (镇) 人民政府批准的几乎占不到三分之一。很多承包户根本没有土地承包经营权证。这种情况下, 有可能造成土地权属模糊, 产生不必要的纠纷。

(四) 农民法制意识的增强, 与村领导班子法制观念相对滞

后, 不依法进行土地发包之间的矛盾是土地权属纠纷案件增多的又一重要因素

在社会发展中, 农民面对日益开放文明的社会, 面对纷繁复杂的各类案例, 面对新闻媒体的法制宣传教育, 潜移默化中他们法制意识得到了不断强化, 当遇到纠纷或者权益受到侵害时, 他们不再姑息、躲避、忍让, 而是大胆地用法律来维护自己的合法权益。而农村集体组织的领导成员则大多用老经验、老办法来解决各类矛盾, 不能将自己的思想提高到一个新的高度观察分析问题。更不能适应形势发展, 学法用法, 用法律规范自己的行为。面对新情况、新问题, 他们不及时更新自己的观念, 仍用老经验来办事。由于村领导未能适应新形势的需要转变自己的思想观念和作风, 未按土地承包法规定的程序来进行土地发包, 这些因素直接导致了土地纠纷的发生。

四、农村土地权属纠纷的对策机制

(一) 正确确定农村土地权属, 完善农村土地产权制度, 是遏制农村土地权属纠纷的根本

农村土地权属不清给农村土地产权制度建设的完善增添了巨大的障碍, 造成了现今农村土地权属纠纷的频繁发生。解决该问题的根本, 首先是要在立法上消除矛盾和冲突, 使农村土地权属的确定在法律上有明确完整、协调一致规定。其次是人民政府在地籍管理中, 切实弄清农村土地权属, 并由人民政府登记造册, 颁发集体土地所有权证或使用权证, 建立完善的地籍管理制度。

(二) 加强调解组织建设, 建立健全矛盾纠纷排查预警机制

1. 加强村、组调解组织建设。

完善调解组织的各项规章制度, 做到以制度规范行为, 以规章进行约束。强化村级矛盾纠纷排查网络, 调整充实村、组调解组织, 增强各级调解人员的事业心、责任感、使命感、光荣感, 保证一般矛盾不出组, 大矛盾不出村。重大矛盾纠纷隐患在第一时间发现, 第一时间上报, 第一时间调控。2.加大土地管理、土地执法力度。建立土地纠纷仲裁机构, 本着便于管理、便于耕作、消化矛盾、方便群众, 对经调解无法达成协议, 而又必须明确保管权的土地纠纷, 依法裁定, 以维护国家法律的严肃性。3.建立健全矛盾纠纷排查预警机制。对土地纠纷, 特别是征地纠纷, 用地单位在征地前要会同所在乡镇、村、组全面考虑征地过程中可能出现的问题, 解决这些问题需要哪些单位配合, 哪些问题需要提前沟通, 防范化解, 都要做到心中有数, 并制定相应的工作预案, 及时向党委、政府报告, 这样就能有效预防土地纠纷的发生。

(三) 法院及各级部门对土地纠纷案件进行妥善分工, 共同协调, 及时审理, 防止矛盾激化

1. 法院内部分工细化, 及时调处纠纷

因各地法院对村民要求分配责任田处理不同, 最高人民法院应该尽快出台司法解释解决这个问题。在未出台解释之前, 土地纠纷案件应分情况由不同庭室进行处理。村民要求分配责任田案, 应由行政庭进行审理。理由是:我国《农村土地承包法》第53条虽然规定了侵犯土地承包经营权应该承担民事责任。但该法第22条规定, 承包方自承包合同生产时取得土地承包经营权。在此之前, 村民的权利为有权依法承包农村土地。通过这两条分析得出, 仅以第53条的规定就认定此类案件由民庭受理显然理由不充分。笔者认为, 村民有两种权利, 在签订土地承包合同, 土地承包合同生效之前, 是承包权, 而签订合同并生效以后, 是承包经营权, 这是两种不同性质的权利。承包经营权受到损害承担民事责任有法律根据, 侵犯承包权承担民事责任则无法律依据。此类案件村委会行使的权利属公权力范畴, 应该由行政庭进行依法处理。其他的土地纠纷案件, 大多都是侵犯承包方承包经营权的行为, 根据土地承包法的规定应由民庭进行审理。对这类案件宜及时进行审理, 进行合法分工也正是为了防止内部相互推托, 延误案件的处理, 造成矛盾进一步扩大。

2. 各级调处部门对土地纠纷案件进行妥善分工, 共同协调

各级党委, 政府也应会同农经、土管等涉农部门及调处办、司法所共同参与调处, 妥善分工及时调查处理, 防止矛盾激化。

(四) 创建丰富的纠纷解决机制

根据《农村土地承包法》第51条的规定, 土地纠纷解决方式有三种:调解、仲裁和诉讼。其中, 调解作为其中的一个方式, 应该大力加强和进一步丰富。调解可分为当事人双方自行和解、第三人或者村委会主持调解、基层乡 (镇) 人民政府主持调解。在此应该特别指出的是, 调解还应贯穿于仲裁和诉讼之中。不管是农村土地承包仲裁机构还是法院, 在处理这类案件是应当多做调解工作, 切勿轻率处理。调解时, 可找一些德高望众的第三者帮助调解, 也可以让村委领导或者基层乡 (镇) 人民政府信访部门或者司法所出面协调。总之, 不管什么方法, 就是让土地纠纷大事化小、小事化了, 调解解决矛盾, 防止矛盾升级。

(五) 加强法制宣传教育, 特别是对村两委成员的法制宣传教育

加强法制宣传教育, 组织公民认真学习《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律法规。使群众明白什么行为是国家法律和政策允许、保护的, 哪些行为是禁止的, 哪些要求是正当的, 哪些要求是不正当的, 把群众的思想引导到法制轨道上来, 全面提高广大群众的法律素质和大局意识。同时, 各级调解组织要不断提高自身的业务素质, 对一些不适应调解, 不能拖延时间的矛盾纠纷, 积极引导到法律程序上, 以避免矛盾纠纷的激化。通过法制宣传教育, 提高村两委成员及村民的守法意识和合同意识, 规范村两委的发包行为。同时, 制止村委的各种侵犯农民土地承包经营权的苗头性行为, 将纠纷消灭在萌芽之中。

摘要：随着农村经济的不断发展, 土地问题也日益突出, 农村土地权属纠纷众多, 严重影响了农业生产的安全和社会稳定, 笔者通过实地调研, 从农村土地权属纠纷的主要表现、土地纠纷案件主要特点等几个方面深入分析农村土地权属纠纷形成产生的原因, 提出农村土地权属纠纷的对策机制。

土地权属 篇11

关键词：土地管理；利用率；现状

前言

土地资源是一种不可再生资源，在城镇化进程中显得十分重要。尤其是我国土地资源在城市中显得相当匮乏，人地矛盾突出。经济的发展需要大量的利用土地资源，但同时又会对土地资源环境造成不利影响，甚至影响了土地资源的可持续利用。

一、土地管理概述

所谓的土地管理主要是指国家的相关部门根据土地资源开发利用的有关法律法规，对城市建设用地、农村土地使用等进行合理的规划与布局，并对土地资源的开发与利用过程进行监督和控制。土地管理的主要内容包括七个方面的内容：1、制定有关的法律法规并严格执行，确保土地管理的法律依据；2、对我国土地资源进行分类，并对各类土地的数量、土壤质量以及土地的分布和利用情况进行调查，做出科学的综合评价；3、现有土地使用情况的登记工作，确认土地所有者和使用者，颁发土地所有权和使用权证书，维护社会主义土地公有制，规范土地使用的秩序，督促土地所有者和使用者合理的利用土地资源；4、加强城市建设用地的管理，对占用农业用地的行为进行严格控制，认真落实贯彻国家保护耕地的方针政策，依法审批建设征地和规划用地，并及时登记；5、建立健全土地统计制度；6、对现有的土地利用情况进行监督和检查，严格执法，查处违法使用土地，调解土地纠纷；7、完善土地利用规划。只有充分落实这七项内容，才能保证土地管理工作的有效进行。

二、土地管理现状分析

1、土地开发利用不合理

随着我国城镇化进程的不断推进，城市建设的速度也越来越快，土地需求量不断增加，给本来就紧缺土地资源带来更大的压力。一些政府部门为了加快城市化建设，不断加强土地资源的开发利用，这导致了我国城市土地资源被过度的开发利用，严重破坏了城市的土地生态环境，使自然资源得不到自我更新。此外，在城市建设过程中，一些城市不顾国家关于土地资源的相关法律法规，私自占用农业用地，造成大量的耕地被占用，农业资源被严重破坏。甚至一些政府为了提高自身业绩，将大量的土地资源投入到高新产业区、物流中心以及大学园区的建设，虽然在短时间内能够给当地经济带来大幅的上升，但是却造成土地资源的不合理开发，从长远的角度看，将不利于整个城市的发展。

2、城乡用地空间布局不合理

目前我国城乡用地的空间布局很不合理，主要表现在两个方面：一是现有的一些大城市、特大城市的空间形态不合理，往往是以主城区为主，采取“摊大饼”的形式进行城市扩张，这种扩张形式造成大量土地资源的不合理利用。城市内部的土地利用结构和布局很不合理，有些地方土地利用铺张浪费，而有些地方却又过度密集，造成城市交通的阻碍，对城市环境和城市生态也造成严重破坏。老城区的土地利用过密过挤，容积率低，而新城区又贪图畅通、洋气，铺张浪费现象严重。二是乡镇和村庄的形态、布局、用地散乱，土地用途和功能配置不合理，生产和生活的功能不配套，存在用地效率低下，土地大量闲置的问题。

3、农村土地的征收征用不合理

随着现代化进程不断加快，国家需要对铁路、公路、水利等基础设施进行不断完善，这就不可避免的会对农村的土地进行征收征用。基础设施建设涉及的土地利用范围较广，不仅涉及到城市建设用地，也会涉及到对农田的占用。虽然基础设施的建设是关系到国家的整体发展的大事件，是未来更好的促进国家整体经济的发展和人民生活水平的提高，但是在对土地进行征收时，往往会给人民群众带来一定的经济损失，在经济补偿和土地占用的问题上也常常存在着各种各样的纠纷。

三、创新完善土地管理，提高土地利用率

1、完善土地使用制度，合理利用土地

进一步完善城市土地使用制度，加强土地市场建设，健全土地市场管理法规制度，完善土地市场功能，规范土地交易行为，依法公开供应土地，提高城市经营水平。大力推进公开拍卖和招标出让方式，促进城市国有土地出让方式的科学化、合理化、合法化；引入市场竞争机制，促进土地资源合理配置，优化城市用地结构，提高土地利用效益。坚持完善农村家庭联产承包责任制，合理调整土地利用结构，规范农业用地，因地制宜，搞好退耕还林还牧工作，用养结合，防止耕地质量下降和水土流失。充分挖掘土地潜力，促进土地集约经营，确保土地财政收入盈余和土地利用结构合理，以最终实现经济、社会、生态效益三者的有机统一。

2、统筹城乡发展，优化用地的空间布局

按照城乡统筹的要求优化用地布局，将强城乡之间的用地互动，实现城乡一体化发展。采用增减挂钩的政策优化城乡土地利用，依据土地利用的总体规划以及建新拆旧规划进行土地整理工作，组建城市和农村建设的共同用地项目区，在项目区内按照城乡用地增减平衡的原则进行建新拆旧和土地复垦工作。增减挂钩的土地利用政策可以很好的优化城乡用地结构和布局，既避免了城市的不规则扩张，也实现了农村土地的集约使用，促进了土地资源的合理利用。

3、明确产权，确认土地所有权主体

在完善土地产权制度时，应该按照“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度要求，对现有的土地产权制度进行改革。经过几次变动，我国土地制度最终确认为国家公有制的形式，也就是说国家是土地的唯一拥有者，农民只有土地的使用权，但没有土地的所有权，不允许农民将土地私自买卖和转让。明确土地所有权的主体和所有权的实现方式，将国家和集体的土地所有权归属落实到实处，按照同地、同价、同权的原则，公平的对待国家土地所有权。明确土地所有权归国家所有，在国家基础设施建设征地的环节，根据不完全补偿的形式，明确规定征地补偿的种类和具体金额，确认国家土体所有权的主体地位，确保征地工作的顺利开展。

4、合理调整土地利用结构，加强对土地的立体开发

在城市建设中，绿地、公共建筑用地、房地产用地、工业用地要按照国家国定的比率合理的进行分配并且坚决的贯彻落实，是城市建设的各个方面平衡利用土地，提高土地利用率。加大对土地的立体开发，充分利用土地的地上、地下空间节省土地资源。城市对土地的利用要在满足城市基本功能的同时实现对土地的合理运用。

5、深入推进低丘缓坡土地综合开发利用

一是适度开发城镇周边低效、荒芜山丘，把城镇建设合理引到用劣质土地的方向上来，建设工业梯田、坡地城镇，减少城镇建设大量占用耕地。二是做到“四规合一”即：土地利用总体规划、城乡建设规划、林业规划、产业规划合为一体。高度重视环境保护和生态安全。三是做好土地利用前的各项评估，即灾害危险性评估、水土流失评估、环境质量影响评估，以便合理确定土地开发利用的强度和规模。四是实行各有侧重的绩效评价，实行差别化的评价考核，强化经济结构、科技创新、经济增长、资源利用、产业结构、质量效益、节能减排、环境保护和吸纳人口等方面的综合评价。

四、结语

规范土地流转提高土地效益 篇12

1 基本情况

1.1 土地流转情况

大通县辖9镇11乡, 289个行政村, 1070个自然村, 农业人口35.6万人, 耕地面积4.59万hm2, 机动地面积56.9hm2, 占总耕地面积的1.2%。2012年全县土地流转总面积为3336.72hm2, 占总耕地面积的7.26%, 涉及户数14374户。其中: (1) 转包面积1162.2hm2, 涉及户数3095户, 占总流转面积的34.83%; (2) 转让面积193.4hm2, 涉及户数441户, 占总流转面积的5.79%; (3) 互换面积36.5hm2, 涉及户数211户, 占总流转面积的1.09%; (4) 租赁面积1661.8hm2, 涉及户数7771户, 占总流转面积的49.8%。其中租赁土地用来种植药材面积173.33hm2, 用于养殖企业用地27.47hm2, 种植苗木239.35hm2, 种植马铃薯488.26hm2, 种植无公害蔬菜733.33hm2; (5) 入股面积为282.82hm2, 涉及户数2914户, 占总流转面积的8.49%, 实现流转收益636.63万元。

1.2 土地流转后农民增收情况

1.2.1 通过土地流转实现土地流转收益1707.

13万元, 农民人均纯收入增加47.9元。其中:通过转包方式实现流转收益2.5万元;通过转让方式实现流转收益1.5万元;通过租赁方式实现流转收益968.08万元。通过入股方式实现流转收益636.63万元。

1.2.2 通过土地流转, 部分原来从事农业的劳动力转向第二、

三产业, 推动了城镇化进程, 如塔尔镇塔尔湾村原有劳动力2620人, 现有830余人已从农田耕种中分离出来, 从事二、三产业, 促进了农民增收。据调查统计, 大通县通过土地流转转移劳动力4.3万人, 实现劳务收入51600万元, 人均达12000元。

1.2.3 在流转中农民可获得双重收入:

一是土地租金收入, 通过土地流转, 一方面节省了种籽、化肥、农药、机械耕作、人工工资。而且避免了天旱、雨涝等自然灾害的风险, 可以直接获得相对比较高且比较稳定的有偿转让收入。另一方面, 从2009年开始每亩每年700元租金收入, 并在前15年每年增加10元、后15年每年增加30元的租金, 这样流转收入高于过去农民自己种粮收入;二是企业通过租赁土地, 为当地农民创造了更多的就业机会, 农民可以就地到农业园区务工或者外出务工。据调查, 就地务工一般年收入1万元, 外出务工1.5~2万元。

2 当前土地流转的主要做法

2.1 培育主体

扶持龙头企业、引进业主、培育大户、发展农民专业合作社, 培育农业生产经营主体, 以此带动土地流转。全县目前共有省、市、县级龙头企业33家, 各类专业合作社319个。企业、合作社、业主以租赁为主要方式流转土地达1661.75hm2以上。

2.2 扶持产业

继2009年出台相关扶持政策后, 2011年县委、县政府经过多方论证、专题研究, 又制定出台了《关于推进大通国家现代农业示范区健康快速发展实施意见》 (大委[2011]1号) 和《大通县设施农业招商引资优惠政策暂行办法》 (大政[2011]1号) 两个1号文件, 明确提出从2011年起每年建设日光节能温室3000栋, 到2015年全县标准化日光节能温室种植面积达到2000hm2, 每年设立2000万元设施农业专项扶持资金, 加快设施农业建设步伐。并以市场化运作方式增加农牧业贷款担保基金, 由以前的460万元提高到1000万元, 支持示范区建设和生产经营, 解决示范区和龙头企业发展贷款难的问题;将大通冬暖式日光温室建设补助标准增加到每栋20000元 (0.13hm2/栋) , 并对土地流转企业、专业合作社前三年分别给予每1hm2土地流转补助费700元、500元和300元, 继续对园区和基地配套水、电、路等基础设施, 为大通县设施农业建设和发挥效益提供了强有力地政策保证。

2.3 搭建平台

2009年以来, 参照工业园区发展模式, 整合各部门资源, 在双新公路沿线的长宁、黄家寨、桥头、塔尔、新庄5个镇, 着手建成12个现代农业示范园区, 通过策划项目招商引资, 推行土地规模经营。

2.4 跟进服务

加强流转服务和经营权管理, 特别是针对企业、业主在流转农民土地过程中人地两疏、协商繁琐的实际情况, 政府及相关部门以服务企业为己任, 变业主找地为集中土地招商, 跟踪开展服务。为了确保农村土地流转健康有序发展, 根据上级有关文件精神, 结合县上实际, 以大政[2009]9号文件对土地流转过程中土地成片、流转方式、农民权益保护等问题作了明确。在全县20个乡镇建立了土地流转服务中心, 并在企业流转土地过程中, 县领导亲自挂帅, 县级农业主管部门、镇村社干部全力以赴, 发动群众将土地承包经营权集中委托流转, 农户逐户与村土地流转合作社签订土地流转租赁合同书, 合作社再与公司签订流转合同, 县政府与镇政府主管部门共同审核流转合同条款, 提供大通县农牧局统一监制的合同文本, 确保合同文书合法规范。

2.5 创新机制

加强土地流转过程中的政策研究, 积极探索土地流转新机制、新途径。通过土地流转, 实现土地规模开发、集约经营。农民在自己的土地上既可以作为农民工人领取工资, 又可作为土地转出方, 坐收地租, 实现双重利益。

3 取得的经验和成效

3.1 推动了产业结构调整

大通县在稳定粮食生产的同时, 通过土地流转和挖潜改造, 突出特色产业的培育和开发, 狠抓基地建设, 不断提高经济作物和特色农产品的种植面积, 既考虑农产品的品种结构、品质结构, 又结合各乡镇的实际情况, 避免结构类同, 形成了别具一格的镇域特色农业, 有力地促进了农业产业结构调整。

3.2 扩大了规模经营

土地流转克服了小规模家庭经营的局限性, 有利于土地的充分利用。通过土地流转的方式一是把零星的土地使用权从千家万户农民手中集中连片, 进行适度规模经营, 促进土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素的合理流动和优化组合, 有利于农民间的分工与专业化, 使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营、企业化管理”的发展道路, 实现土地资源的充分利用;二是加大了农业机械化推广力度, 促进了农业机械化耕作水平, 降低了农业投入成本, 实现了集约化经营, 解决了千家万户分散种植无法实现的标准化难题, 有效促进了现代农业的发展;三是通过加快农村土地流转, 引进工商资本、社会资本进入农业建基地、兴加工、搞营销, 培育了一大批农村能人大户, 带动了农业龙头企业的发展。目前, 全县共引进山东、北京、宁夏等外地种植能人或企业, 建立示范园区12个, 流转面积达510.53hm2, 通过土地流转合作社, 与2227户村民签订10~30年土地流转合同。

3.3 促进了农民就业, 解决了外出务工农户土地无人耕作与企业、大户无土地耕种的矛盾

土地流转有利于农村劳动力向二、三产业转移, 促进农村劳动力向非农产业转移, 向城镇集聚, 推动了城镇化、工业化进程。农民在土地承包经营权不变的前提下, 以一定方式将土地流转后外出进城务工, 从事二三产业, 加快了农村剩余劳动力的有序转移, 促进了城乡二元结构的有效改善。

3.4 增加了农民收入

土地流转, 加速了农业结构的调整和优化, 促进了农业特色经济的建设和发展。以塔尔镇为核心的同创、佳兴、丰源等现代农业示范园, 2009年至今引进12个企业租赁农村土地510.53hm2发展蔬菜、花卉、水果等农业产业, 大力促进了该镇农业结构调整和农民增收。

3.5 确保了粮食安全

通过推进土地流转, 农田抛荒现象得到了有效遏制, 确保了粮食生产的安全。

4 当前土地流转中存在的的问题

4.1 无地农民有待合理解决

二轮承包时, 由于农民负担重, 加之种粮比较效益低, 一部份农民放弃了30年的承包权, 但户口仍然在农村。另一方面, 按照30年不变的政策, 出生、迁入人口也无承包地。十七届三中全会《决定》提出:“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。”改变了这部分无地农民的预期, 加之目前又实行种粮直补, 有的甚至上访要求重新获得土地。

4.2 土地规模化流转存在着政策困难

在规模化经营中, 个别农民由于认识程度不一, 或者受其它一些因素的影响, 以致在周围绝大多数农户都接受的情况下, 不愿将土地流转出来, 影响规模化经营项目的规划和实施, 成为土地流转的“钉子户”, 而现行土地承包政策又赋予了农民长久不变的经营权, 并列为农民享有的物权之一, 不能采取强制措施促成土地成片流转。村规民约等形式约束效果也不佳, 影响了规模经营发展。

4.3 土地承包经营权流转最长期限有待作出规定

十七届三中全会赋予了农民长久不变的土地承包经营权。在土地流转合同签订过程中, 由于涉及租金支付等问题, 需要约定实际流转期限。招商引进流转土地的投资企业由于投资大, 农业见效低, 回收期限长, 风险大等原因, 要求流转期限较长 (15~30年) , 否则不愿意投资。这样可能会出现超过土地承包剩余期限或无限期的情况, 势必影响今后国家政策的调整和执行。希望有待出台一个关于流转最长期限的指导意见, 如30年或50年。

4.4 设施农业和设施畜牧业基地建设中, 土地流转监管工作比较薄弱

虽然全县20个乡镇成立了土地流转服务中心, 但由于在乡镇机构改革时精减机构和人员, 从事土地流转服务的监管专职人员较少, 大多是一人兼多职, 致使土地流转合同履行中存在租金兑现不及时, 不履行流转合同约定等问题引发纠纷, 土地流转监管工作薄弱。

5 建议

5.1 强化土地流转

建立土地流转服务中心, 并依托乡镇土地流转服务中心, 负责土地流转的登记备案、流转合同、档案管理等工作。以村两委会为依托成立土地流转管理小组。充分发挥土地流转合作社的作用, 以租赁的方式集中流转土地, 确保设施农业建设用地。同时, 优先吸收土地流转户进入园区就业, 经培训后成为现代农业产业工人, 实现就地培训, 就地就业。

5.2 建立农村土地流转申请制度或风险保证金制度

当前有部分农户私下土地流转主管部门不知情, 出现流转纠纷后才找到政府要求解决, 个别业主因经营不善, 拖欠农户租金, 复耕困难的情况也曾发生。建议建立流转申请制度, 加大对农业业主的资质审查力度, 例如:对流转面积6.67hm2以上的, 由业主提出流转土地申请, 乡镇土地承包合同管理部门本着地方经济发展与农民权益保护兼顾的原则对业主的经营实力、经济实力、工商档案以及诚信记录进行审查后予以批复, 并报县土地承包主管部门备案。流转面积33.33hm2以上的由县土地承包合同管理部门审查后批复。在签订土地流转合同时, 要求业主方按一定比例交纳流转风险保证金, 专户储存, 用于解决复耕问题。这样就能确保农民的土地流转权益最大限度不受侵害。

5.3 继续深化土地流转社会稳定风险评估机制

将土地流转社会稳定风险评估列入各级政府决策程序。完善评估办法, 进一步明确土地流转风险评估的范围、评估程序等内容, 全面做好土地流转风险评估机制试点的落实工作, 有效化解土地流转影响社会稳定的各类隐患。

5.4 加大政府引导, 出台优惠政策, 打造土地流转示范点, 带动周边地区进行土地流转

在今后的发展当中, 要加大国土、林业、规划、工商、税务等部门根据相应职能给予政策扶持。通过各部门的支持, 使土地流转规模越来越大, 成为具有较强示范带动性的土地流转典型。

5.5 引导各类经营主体参与农村土地流转

允许社会资本和城市工商企业到农村承接、承租土地, 单独兴办或与农民联办农业企业。社会资本、城市工商企业参与农村土地流转领办或与农民合办的合作经济组织同等享受支持农村合作经济组织发展的政策, 其利用流转土地兴办的农业企业, 可按照促进民营企业发展和促进中小企业发展的相关政策予以支持。

5.6 调整优化产业重点和布局

以市场为导向, 用市场管理理念提高农村土地流转的时效, 把产业结构调整、特色主导产业与规模经营和标准化经营有机的结合起来, 让农村大户、农民专业合作经济组织、产业化龙头企业直接参与农村的土地流转市场, 采取招标的形式承包、租赁、转让农村土地, 但必须是要依法、自愿、有偿。形成公司 (合作组织) +基地+农户的经营模式, 广泛的吸纳社会资金的投入, 引进市场化管理模式、标准化生产方式, 最终形成农业生产和农产品流通分层次对接, 达到农业的大生产、大流通的生产方式, 实现现代化农业的目的。乡村集体经济组织要抓好农业基础设施建设, 要提供土地流转的市场化中介服务, 县乡政府要抓好培育产业龙头企业、农民专业合作社、种养大户, 使之成为现代农业发展壮大的经营主体。

5.7 加大财政扶持力度

县、乡财政每年安排一定额度的土地流转和规模经营专项扶持资金, 建立土地流转基金, 用于鼓励流转农村土地、培育规模经营主体、建设土地流转服务组织及其开展工作的经费。县财政支农专项资金、农发资金、农业综合开发项目、土地整理项目等资金应打捆集中投入规划的主导产业项目和规模经营项目, 区域重点扶持优势主导产业规模经营, 推动公共财政支农资金向优势区域和主导产业整合, 集中打造优势特色产业。

5.8 强化管理, 充实基层土地流转服务管理人员