土地理论

土地理论（共12篇）

土地理论 篇1

在土地产权理论界, 存在许多热点乃至经典的问题:土地产权不清的问题、土地私有化问题、土地征用问题以及农村土地承包经营权是物权还是债权的问题等等。这些问题长期争论不休的主要原因, 是所运用的理论有问题。现有的产权理论主要来自于西方经济学和民法学, 这些理论以研究私有财产为主。实际上, 财产可以分为两类:第一类是只有私益性、没有公益性的财产;第二类是既有私益性、又有公益性的财产。这两类财产的产权关系是有本质区别的, 但现有的产权理论研究基础是从第一类财产出发的, 因此, 不太适用于第二类财产。不幸的是, 土地财产属于第二类财产, 因此, 应用现有的产权理论, 必然无法解释许多的土地产权问题。在分析土地作为既有私益性、又有公益性财产的属性基础上, 提出了土地产权位移理论, 然后, 运用这一理论对土地的热点问题进行分析, 试图使这些问题得到合理的解释。

一、土地产权位移理论

根据现有的产权理论, 一个财产权利, 不是物权就是债权, 不是私有就是公有。实际上, 对于土地财产权利, 由于其既有私益性、又有公益性, 情况并不是这么简单, 往往是界于物权与债权之间乃至在二者之间位移, 也介于私有与公有之间并在二者之间位移。

(一) 土地产权在物权与债权之间的位移

理论上, 物权是一种支配权, 权利主体完全可以依据自己的意志和意愿行使自己的权利, 不需要听从任何其他主体的意见。债权是一种请求权, 除了不当得利、无因管理等少数法定之债外, 大多数情况下, 债权都是依据合同双方当事人的约定而形成, 因此债权人在行使权利时, 往往要受到对方当事人的制约, 获得对方的同意后才能行使权利, 虽然这种权利一经约定, 即具有一定的稳定性和保障性, 但对方当事人可以要求变更权利内容, 甚至可以撕毁合同, 收回权利, 只不过是承担违约责任而已。物权和债权的本质区别是, 物权的权利主体可以独立行使自己的权利, 而债权主体则要通过请求后才能行使权利。

以上区别, 是当前民法学上的一种理论区分, 物权就是绝对的支配权, 不需要向任何人提出请求;债权就是绝对的请求权, 不具有一点点的直接支配性。显然, 这种区分过于绝对化了, 对于只有私益性、没有公益性的财产, 情况是这样的。比如对于衣服、手表等普通的财产, 物权人是具有绝对的支配权, 债权人只具有请求权。但是, 有时, 物权的主体并不能完全独立地行使权利, 债权的主体也不是完全不能独立地行使权利。这时, 在物权和债权之间, 依据直接支配性的差异, 存在一种连续变化的状态 (如图1所示) , 将具有100%直接支配性的财产权利称为纯物权, 其权利的行使完全是权利主体说了算;将没有直接支配性的财产权利称为纯债权, 其权利主体在行使权利时, 完全听从权利相对方的意思表示。在纯物权和纯债权之间, 财产权利的直接支配性是连续变化的。对于这类财产权利, 物权与债权的本质区别就不是绝对的支配权与请求权那样简单了, 物权只是直接支配性相对较高的财产权利, 债权也不是一种完全没有支配性的财产权利, 只是其直接支配性相对较低。理论上, 在直接支配性连续变化的过程中, 还无法找到物权和债权的分界点, 也就是说, 物权和债权的界限有时会不是很清楚, 正是因为这个原因, 对于一个直接支配性不高也不低的财产权利, 会存在其究竟是物权还是债权的争论。

对于只有私益性、没有公益性的财产, 如衣服、手表等, 不存在上页图1中所示的直接支配性连续变化的状态, 属“离散”状态, 要么具有100%的直接支配性, 即为纯物权, 要么就是没有直接支配性, 即为纯债权。对于这一类的财产, 其物权与债权的区别是非常明显的。上页图1中所示的直接支配性连续变化的情形, 多发生在既具有私益性、又具有公益性的财产上, 典型的例子就是土地财产权利, 如前面提到的农村土地承包经营权, 作为权利主体的农民, 并不具有对土地100%的直接支配性, 改革开放以来, 土地承包经营权人对于土地的直接支配性是在逐渐提高的, 但即使现在《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国物权法》皆已承认这种财产权利是一种物权, 其直接支配性也还没有达到100%, 在一定条件下, 农民集体和国家对其土地具有一定的直接支配性。

可见, 对于既有私益性、又有公益性的财产, 物权与债权的区别, 只是权利人的直接支配性大小存在差异而已, 甚至随着直接支配性大小的变化, 物权和债权还可以相互转换的。当直接支配性由大变小时, 物权的属性逐渐变弱, 债权的属性逐渐增强, 法学上称之为物权的债权化;反之, 称为债权的物权化。

(二) 土地产权在私有与公有之间的位移

现有的物权理论认为, 物权具有排他性, 主体只有一个。这种理论也只适用于只有私益性、没有公益性的财产。土地是典型的既有私益性、又有公益性的财产权利。如果土地物权的主体只有一个, 在实践中, 农民或市民拥有的土地物权, 有时可能被国家或集体征用或拿走, 对此, 现有的物权理论就无法解释, 有的学者就认为土地征用是对农民或市民物权的侵犯。显然, 这种解释过于简单。还有, 一些学者在中国农村做土地产权调研时, 一个“经典”的问题就是问农民“你认为土地属于谁所有”, 给出的选择答案是“A.国家;B.集体;C.农户;D.不知道”, 农民的回答往往是这四种选择皆有, 于是, 这些学者给出的研究结论是中国的农村土地产权不清。这样的结论也过于简单。

出现以上的问题, 其根源是现有的物权理论过于简单, 对于像土地这样的既有私益性、又有公益性的财产权利, 其物权主体不只一个, 如农民集体所有的土地, 农民个人、农民集体和国家皆是土地物权的主体, 只是他们各自拥有的直接支配性大小不一。简单地说, 既有私益性、又有公益性的财产权利, 其物权主体应该是两个方面的:私人主体和公共主体 (国家或集体) 。私人主体和公共主体共同拥有物权的100%的直接支配性 (如图2所示) , 当私人主体的直接支配性由小变大时, 即是私有化过程, 反之, 就是公有化过程。

将私人永远拥有物权的100%直接支配性界定为纯私有, 将公共主体拥有物权的100%直接支配性界定为纯公有。对于土地产权, 一般很少出现纯私有或纯公有的状态, 往往是介于其间。由于土地具有公益性, 私人永远不能拥有土地100%的直接支配性, 土地产权永远不能完全清晰地界定为私人所有。理论上, 法律只能尽量明确地界定在一定条件下私人和公共主体分别拥有什么样的直接支配权, 但完全清晰地界定是不可能的、也是不必要的。根据交易成本理论, 产权界定是有交易成本的, 要完全清楚地界定土地这样的复杂产权, 其交易成本无限大。

(三) 土地产权位移的内涵与社会意义

土地产权在物权与债权之间、私有与公有之间的位移, 有其深刻的内涵和社会意义。虽然财产权利属民法或私法范畴, 但是, 对于土地这样的具有公益性的财产, 土地权利人对于土地权利的行使, 不仅仅涉及私人利益, 可能涉及公共利益。当一个财产的权利人对其财产具有100%的直接支配性时, 即权利人拥有纯物权时, 对权利人个人是绝对有利的, 但该权利人也可能凭借其100%的直接支配性, 对公共利益导致不利的影响;反之, 当权利人拥有的是纯债权时, 权利人的利益有时得不到绝对的保护, 但是, 如果该财产权利的直接支配性还掌握在集体或国家手中, 这时, 对于公共利益是有好处的。因此, 土地物权与债权的相互转换与位移, 实际上是保护公共利益还是保护私人利益的一种抉择。过分地保护私人利益 (让私人拥有100%的直接支配性) , 或者过分地保护公共利益 (让私人拥有0%的直接支配性) , 都不利于财产权利的有效行使和财产的高效利用。最佳的方式是在私人利益和公共利益之间, 形成一种均衡, 即直接支配性在0%~100%之间, 找到一个平衡点。这个平衡点并不一定就是50%或中点, 平衡点应处何处, 取决于社会制度和诸多社会关系。

依然以农村土地承包经营权为例。建国之后, 为了充分保护集体和社会公共利益, 在人民公社时期, 农民个人对于集体土地的直接支配性很小, 这种制度安排在当时有利于社会的稳定, 有其存在的必要性, 但随着社会经济的发展, 变得越来越不利于土地资源的有效利用与农民个人收益的增加;改革开放后, 开始实行土地承包经营制, 而且承包期不断延长, 这一过程, 实际上就是农民对于土地的直接支配性不断提高的过程, 土地承包经营权的债权属性不断降低, 物权属性不断增加。这个过程, 就是债权的物权化过程, 很明显, 也是私人利益和公共利益关系不断调整的过程。在这一逐渐变化的过程中, 私人利益和公共利益得到了充分的调和, 改革取得了很大的成功;今后的改革方向, 是进一步提高农民对于土地的直接支配性, 但为了保护公共利益, 农民对于土地的直接支配性, 永远达不到100%, 即农民不可能获得土地的纯物权。也许将来有一天, 随着经济社会的发展, 私人利益发展到极致, 需要更多地保护公共利益, 也就是要降低农民对于土地的直接支配性, 这个过程就是物权的债权化。

二、有关土地财产权利热点问题的解释

在以上的分析中, 实际上已经解释了土地产权不清的问题和农村土地承包经营权是物权还是债权的问题, 下面解释土地私有化问题和土地征用问题。

(一) 土地私有化问题的解释

对于是否应该土地私有化的问题, 不能简单地回答“是”或“否”。由上页图2可知, 将私人主体或公共主体拥有100%直接支配权的情形分别称为纯私有或纯公有, 对于土地产权, 纯公有和纯私有都不是好的选择, 而是介于二者之间。目前, 中国土地产权制度变迁的总体趋势是:从纯公有向纯私有位移, 但永远不会移到纯私有, 而是移到公有和私有的调和点。任何国家、任何时期的土地产权, 皆是在进行这样的从纯公有向纯私有或者相反方向的位移, 通过这样的位移, 形成土地财产在个人和公共之间的利益均衡机制。

(二) 土地征用问题的解释

有人认为, 国家在农民不愿意的情况下征用农民的土地, 是对农民土地物权的侵犯, 其实不然, 如前所述, 农民本身并不具有100%的直接支配性, 还有部分的直接支配性属于集体和国家, 在一定的条件下, 为了公共利益的需要, 国家也可以行使直接支配权。即使在私有制国家, 私人拥有的土地, 土地所有权人也不具有对土地100%的直接支配性, 也可能被国家征用, 同时, 在利用土地的过程中, 也要考虑周围公共利益的需要, 简言之, 土地所有权人不能完全自己说了算。有了以上的理解, 对于土地征用问题的认识可以更客观: (1) 该问题不是公有制国家独有, 私有制国家也有, 是所有国家皆要长期面对的普遍问题, 不要试图去消灭这个问题, 也不要过于夸大这一问题对于社会的危害; (2) 即使农民拥有土地的物权, 国家也可以征用, 没有必要讨论征地的合法性, 许多学者提出采用征购、农民参与开发等形式取代征用, 其实没有必要; (3) 土地征用过程中的争论, 不是财产权利纠纷, 只是利益分配的讨价还价, 不要“上纲上线”地认为征地就是国家对农民物权的侵犯, 只是要在国家、集体和个人之间合理地分配利益就可以了。至于利益分配过程中的以权谋私、腐败等问题, 不是土地征用制度本身的问题, 而主要是监管制度的问题, 应区别对待, 不要因为这些问题的存在而否定土地征用制度的作用与绩效。

三、结论

土地财产属于既有私益性、又有公益性的财产。这类财产与只有私益性、没有公益性的财产有本质的区别, 以至现有的产权理论无法解释土地产权中的许多问题。基于土地财产既有私益性、又有公益性的特性, 首次提出了土地产权位移理论, 其核心内容有三点。 (1) 土地物权和债权虽然是两种性质不一样的财产权利, 但本质上, 只是权利人的直接支配性大小有差异, 一般表现为物权的直接支配性大, 债权的直接支配性小, 有时这一直接支配性处于连续变化的过程中, 当直接支配性由大变小时, 为物权的债权化, 反之, 为债权的物权化。 (2) 土地物权的主体有两个或多个, 一般包括私人主体和公共主体, 私人主体和公共主体共同拥有该土地100%的直接支配性, 当私人主体的直接支配性变大、公共主体的直接支配性变小, 即为私有化, 反之, 为公有化。 (3) 对于土地财产, 直接支配性在不同主体之间的大小变化以及物权与债权之间的相互转换, 形成了一种实现土地财产权利合理分配、促进公共利益与私人利益调和的机制。充分认识这种机制, 有利于理解许多长期争论不休的土地产权问题, 也有助于合理地利用这种机制进行土地产权制度的改革。

摘要：土地财产属于既有私益性、又有公益性的财产, 这类财产与只有私益性、没有公益性的财产有本质的区别, 现有的产权理论无法解释土地产权中的许多问题, 如土地产权不清、土地私有、土地征用等问题在理论界长期争论不休。在分析物权与债权的区别和联系的基础上, 首次提出了土地产权位移理论, 运用这一理论, 可以很好地解释土地产权理论界长期存在争论的问题, 对于正确认识土地产权制度、做好土地制度改革具有重要的理论和现实意义。

关键词：土地产权,土地制度,位移理论

土地理论 篇2

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、村庄和集镇规划应当与土地利用总体规划相衔接，其用地规模__土地利用总体规划确定的村庄(集镇)的建设用地规模。A．应小于 B．不得小于 C．不得大于 D．应等于

2、不动产价格关系到不动产所有权和使用权在上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。A：价值 B：使用价值 C：货币 D：经济 E：合法性

3、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为。A：交易底价 B：公告价格 C：基准地价 D：标定地价 E：时间因素

4、某城市工业区的一条道路红线宽度为28米，根据我国城市道路等级和性质的划分要求，结合其所在区域的特点，该条道路最适合的等级和性质应为．【2004年考试真题】 A：交通性主干道 B：交通性次干道 C：交通性支路 D：生活性次干道 E：土地

5、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的求取．2006、2004、【2002年考试真题】 A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地内外受益分摊的开发费用总和

C：宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费 D：宗地外受益分摊的开发费用 E：时间因素

6、下列不属于宗地价格评估目的的是（）。A．税收

B．股份制改组 C．容积率 D．拍卖

7、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为。A：几何代数 B：线性代数

C：多元微分方法

D：采用微分方程或差分方程 E：合法性

8、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和。A：条理性 B：代表性 C：相关性 D：规范化 E：时间因素

9、宗地估价报告中，必须有名以上土地估价师签名的报告才有效。A：1 B：2 C：3 D：4 E：时间因素

10、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括__。A．公司章程 B．财政报表 C．发起人协议 D．招股说明书 E．股市行情

11、对投资估算步骤描述错误的是__。

A．分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工(器)具购置费、安装工程费

B．估算涨价预备费和建设期利息

C．在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费 D．估算固定资金

12、当拟建设工程的初步设计还没有形成初步方案，而急于上报设计概算申请投资时，应采用编制工程概算．【2006年考试真题】 A：概算定额法 B：概算指标法 C：施工定额法

D：类似工程预决算法 E：土地

13、A市原先下辖B、C两区，D县及E经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括B、C两区和E经济技术开发区．到2002年，B、C两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D县撤县成立F区，其中，邻近C区的G地区成为A市新的房地产热点，E经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升．因此，A市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是．(2002年真题)A：B区、C区、F区、E经济技术开发区 B：B区、C区、E经济技术开发区

C：B区、C区、G区、E经济技术开发区 D：G区、E经济技术开发区 E：合法性

14、在城镇土地定级因素量化过程中，下列关于公式的说法中，不正确的是。A：r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比 B：r数值在(0，1)之间变化

C：离中心近时，r→1，距离达到了影响半径时，r→0 D：r越小，越接近；r越大，越接近1 E：合法性

15、商业信用的债务人是．【2008年考试真题】 A：银行 B：企业

C：家庭或个人 D：国家 E：土地

16、城市总体规划的图样包括__。A．工业区分布图 B．道路交通规划图 C．绿地开发区域规划图 D．城市现状图

E．城市总体规划图

17、会计核算一般原则中，要求会计核算应能满足各有关方面对会计信息的需求的原则是__。A．相关性原则 B．一贯性原则 C．及时性原则 D．明晰性原则

18、某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为万元。【2007年考试真题】 A：50．5 B：67．5 C：70．5 D：72．5 E：时间因素

19、依照我国现行会计准则，企业若要将无偿划拨取得的土地使用权作价入股，其按规定补交的土地出让价款应予以本金化，并计入科目入账核算。A：固定资产 B：长期待摊费用 C：无形资产

D：长期股权投资 E：土地

20、地产市场的核心是__。A．基准地价 B．地价

C．土地使用价值 D．土地收益

21、下列选项中，属于流转税的是__。A．增值税 B．消费税 C．财产税 D．关税 E．营业税

22、为解决某个特定的土地问题而编制的一种土地利用规划类型是__。A．土地利用定点规划 B．土地利用定向规划 C．土地利用专项规划 D．土地利用单项规划

23、在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是。【2004年考试真题】 A：开发商李某拥有的土地闲置了1年

B：开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地

C：开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价

D：开发商孙某购买一块土地后出国定居。E：时间因素

24、土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括__不同。A．表示方式 B．价格基础 C．生产成本 D．形成时间

25、其他货币资金主要包括__存款。A．外埠 B．银行汇票 C．银行本票 D．银行 E．银行保函

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为__。A．几何代数 B．线性代数

C．多元微分方法

D．采用微分方程或差分方程

2、用于估价的资料应。A：客观真实 B：有代表性

C：是正常交易资料

D：不一定是正常交易资料 E：可以是估计的资料

3、在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用。2009、【2002年考试真题】 A：市场比较法 B：成本逼近法 C：收益还原法 D：长期趋势法

E：基准地价系数修正法

4、在城镇土地分等中，下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有（）。A．人口密度

B．城镇对外辐射能力 C．区域农业人口人均耕地 D．区域固定资产投入强度 E．区域国内生产总值

5、下列属于地价管理目的的是__。A．通过地价管理，防止地价暴涨 B．通过地价管理，减少土地投机 C．通过地价管理，规范土地交易行为

D．通过地价管理，防止国有土地收益流失 E．通过地价管理，防止国有土地减少

6、需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有。【2009年考试真题】

A：交通管制 B：社会治安 C：铁路

D：流动人口 E：经济形势

7、可以用数值表示的标志种类有。A：土地面积 B：出让价格

C：土地出让方式 D：出让年限 E：出让数量

8、按照发行主体划分，债券可以分为等类型．【2007年考试真题】 A：金融债券 B：公司债券 C：私募债券 D：担保债券 E：公债券

9、建筑物折旧的影响因素主要有。A：物理因素 B：环境因素 C：功能因素 D：经济因素 E：土地

10、农用地包括。A：养殖水面 B：草地 C：耕地

D：未利用地 E：林地

11、适用于所有分等类型和地区。A：叠置法 B：地块法 C：网格法 D：多边形法 E：地形法

12、已知等量资本500元分别投资于劣等地、优等地生产某农产品，资本平均利润率为20%，劣等地产量500kg，优等地产量600kg，则优等地全部产品社会生产价值是__元。A．500 B．600 C．720 D．120

13、当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是。A：总报酬上升的速度递减 B：总报酬先升后降 C：平均报酬单调增加 D：平均报酬先升后降 E：平均报酬单调减少

14、按照土地的特性区分，下列选项中属于土地经济特性的属性有。【2008年考试真题】

A：土地用途的多样性 B：土地数量的有限性 C：土地用途变更的困难性 D：土地经济供给的稀缺性 E：土地报酬递减的可能性

15、下列情形中，适用或者参照适用《城市房地产管理法》。

A：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发的

B：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事房地产交易的 C：对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内，实施房地产管理的

D：在城市规划区外的国有土地范围内取得房地开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的

E：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事物业管理的16、（）是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。A．总平面图 B．建筑平面图 C．建筑立面图 D．建筑剖面图

17、在计算每幢建筑物应分摊的共有建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括。

A：各套套内建筑面积 B：作为独立使用的地下室

C：为多幢服务的警卫室与管理用房 D：人防工程 E：电梯井

18、下列属于土地范围的界定与描述的有。A：地产坐落位置 B：街坊 C：四至 D：地号 E：面积

19、耕地占用税的特点是。A：强调对耕地的保护

B：对土地用途转换进行平衡 C：实行一次性征收

D：耕地占用税征收标准在不同地区不一样

E：耕地占用税以省为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额

20、建设项目用地预审应当遵循的原则包括。A：符合土地利用总体规划 B：保护耕地，特别是基本农田 C：合理和集约节约利用土地 D：符合国家供地政策 E：符合集体土地政策

21、关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是__。A．土地价格是权益价格 B．土地价格由生产成本决定 C．土地价格总体呈上升趋势 D．土地价格具有明显的地域性

22、对于建设用地审查，有建设用地批准权的人民政府土地行政主管部门要实行内部会审制度，审查期限最多为__个工作日。A．10 B．15 C．30 D．45

23、《国家土地管理局、国家工商行政管理局关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定，有的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。A：2名以上土地估价师 B：4名以上土地估价师 C：7名以上土地估价师 D：20万元以上注册资金 E：50万元以上注册资金

24、按我国现行规定，预备费包括（）两部分。A．基本预备费 B．人工预备费 C．材料预备费 D．工程预备费 E．涨价预备费

25、土地管理的计划职能是为实现土地管理目标而拟订方案和措施的过程，它包括和四个步骤。A：预测 B：决策

土地理论 篇3

【关键词】统计学  土地整治  框架体系

近年来，我国的经济建设和国防建设发展迅猛，使我国逐步跻身世界级大国行列。为了实现社会的可持续发展，我国将生态文明建设也加入到国家的发展战略中，全面推进资源的科学开发和合理配置。其中，土地资源一直是我国资源管理的重中之重。我国的土地资源具有人口众多，人均土地占有量少的特点。近年来，由于人口负荷加重和土地的不合理开发，我国的土地资源污染与退化严重，土地整治改革已成为一个亟待解决的问题。统计学是一门通过搜索、整理、分析数据进而挖掘对象本质的学科，可以有效提高土地整治的工作效率。因此，将统计学理论知识加入到土地整治过程中，建立一个完善与高效的土地整治框架体系，对于推动我国土地的管理与保护，实现土地资源的可持续发展具有重要的意义。

一、中国土地整治体系现状

中国的土地整治起步较晚，直到2012年颁发的《全国土地整治规划》，才真正明确了土地整治的工作任务，开始注重对土地数量、土地质量以及生态环境的保护。目前，我国土地整治的研究工作还较为滞后，没有开发出一套完备、科学和高效的土地整治框架体系。

传统的土地整治体系中存在很多问题和不足，已不能满足当前土地整治工作的要求。首先，当前的土地整治的理论研究还处于摸索阶段，还没有构建出针对我国土地整治特色的独创性的理论框架，没有产生独立的学科，因此无法指导土地整治实践活动。其次，在土地整治的方法设计、具体项目实施和最终的项目评价方面还存在很多缺陷，没有完备的技术体系进行支撑，无法对土地整治的全部生命周期进行监管，影响了土地整治的效率和质量。另外，土地整治的管理体系不够成熟，对项目实施主体的管理方式不够科学和规范，无法充分发他们的有效能动性，对主体的职责和权限也没有明确说明，造成土地整治活动整体效率低下。因此，我们需要对现有土地整治的方式方法进行凝练，将其归纳总结为科学的理论，并最终抽象为框架体系。

二、基于统计学构建土地整治框架体系

（一）基于统计学的理论体系

土地整治的实践活动是基于理论体系之上的，充分理解相关的理论知识，能够帮助我们指导具体的项目工作，并随着项目的不断开展深化理论研究。例如，我国学者邓聚龙教授提出的灰色系统理论，主要研究的是信息不完全和不确定时的系统。土地整治体系就是一个灰色系统，它涉及到自然环境、整治技术、经济效益、人员管理以及法律等方方面面，具有复杂多变的特性。我们将灰色系统理论引入到土地整治过程中，通过分析当前已有的信息，可以降低内部因素和外部信息的不确定性带来的负面影响，进而构建科学的整治框架体系。

此外，博弈论也是一种解决土地整治问题有效的理论方法。博弈论由美国学者冯.诺依曼提出的，主要研究在冲突和对抗的情况下如何提出科学有效的决策。在土地整治过程中经常牵扯到政府、农民个体以及集体等多方利益，其中包含复杂的经济关系。一个科学有效的土地整治体系必须考虑到这种复杂多变的利益关系，要善于利用博弈论理论，在坚持国家利益的根本前提下，力求保证个人利益的公平实现。

（二）基于统计学的技术体系

土地整治是一项大型的系统工程，其中涉及到社会经济的方方面面，需要分析大量的数据资料，统计学方法可以帮助我们有效地对各项数据进行分析和归纳整理，以数据的形式直观地反映土地整治工作的有效性，科学地评价土地整治带来的经济、社会和生态效益，指导我们合理地进行土地整治工作。

我们首先使用全面分析法对土地整治工程进行体系划分，找出工程问题解决的最优方案。具体来说，我们针对土地整治体系的不同属性和功能将其细分为多个子体系，同时使用统计方法统计当前各个子体系的现状，分析出他们的属性特征，理清他们相互之间的关系。针对每个子体系，我们再使用聚类分析法，按照他们的性质、特征和功能分类，并对符合相同评价标准的体系进行聚类，确定各个子体系的共同特性和个性特征，来确保不同体系的个性化实施。在子体系的具体项目实施上，我们针对项目不同的阶段，使用不同的数理统计方法，对土地整治中包含的社会、经济、文化、学科等多个方面的数据资料进行整理、分析和预测，最终评价项目实施的效益，并总结土地整治过程中的项目经验，用以完善整个土地整治的框架体系。

（三）基于统计学的管理体系

土地整治的管理体系是其他土地整治实施的基础，高效的土地整治体系离不开科学管理的保障，从项目的实地考察、规划设计到具体的实施和评估阶段，一个科学的管理体系都至关重要，它可以提高土地整治的工程效率，有助于增加项目的效益。

我们使用统计学方法分析了现有的土地整治管理体系资料，将土地管理体系划分为3个部分，包括项目管理、人员管理和制度管理。在项目管理上，针对项目的不同阶段和功能，又细分为项目规划、项目实施、项目评价、资金管理、资料数据管理。具体来说，在项目规划阶段，我们可以使用典型相关分析和数理统计方法对项目的结果进行分析、预测。在项目实施阶段，我们可以GIS等空间数据分析方法，通过个性化分析研究土地整治的方法。在项目评价阶段，我们可以使用层次分析法，建立土地整治效益的评价模型，对整个项目的经济、社会、生态效益进行综合的评价。

总得来说，我国目前的土地整治体系中还存在很多问题。本文中，我们针对当前土地整治体系的不足，基于统计学理论探究了中国土地整治框架体系的具体构建方法。具体来说，我们将土地整治体系划分为3个层次，包括理论体系、技术体系和管理体系，并依据统计学原理对不同层次的体系进行了研究。

参考文献

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[5]时仅，廖和平，李涛，等.假设检验在土地整治效益评估中的应用[J].西南大学学报（自然科学版），2015（11）：155-162.

土地集约利用理论内涵阐述 篇4

一、土地集约利用的概念

对土地集约利用的研究最早是来自农业土地的利用研究, 是李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中首先提出来的。其所谓农业土地集约经营, 是指一定面积的土地上, 集中地投入较多的生产资料和活劳动, 使用先进的技术和管理方法, 以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。土地集约经营按照生产要素投入的构成不同, 分为资金集约型、劳动集约型和技术集约型, 他们分别是指资金、劳动等生产要素集中地投入在一定的地块上。土地的集约利用是建立在一定的社会发展阶段和经济技术基础之上的。资金集约型应该有雄厚的资金做后盾, 马克思曾经指出, “在经济学上, 所谓耕作集约化, 无非是指资本集中在同一土地上, 而不是分散在若干毗连的土地上”;劳动集约型即为通常所指的精耕细作的经营方式, 该种集约型必须以充足的劳动力作为条件;技术集约型则需要以使用先进的科学技术为前提。总体来看, 最初的土地集约利用可以简单地理解为强化投资从而提高土地单位产出的一种方式, 即土地集约利用的目的都是为了提高土地利用率和生产率, 获取较高的经济效益, 它是与土地粗放利用相对应的一个概念。

二、与相关理论比较分析

土地合理利用与由可持续发展理念衍生的土地可持续利用是与土地集约利用密切相关而又有所区别的两种概念理论。

可持续发展是既满足当代人的需要, 又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。土地可持续利用由可持续发展的概念发展而来。1993年联合国粮农组织颁布的《可持续土地利用管理评价大纲》中提到土地可持续利用目标的五项衡量标准:土地利用方式有利于保持和提高土地的生产能力;有利于降低生产风险的水平;保护自然资源潜力和防护土地与水质退化;经济上的可行性;社会可以接受。其评价指标体系分别从生态、经济和社会三个方面建立, 顺应可持续发展的思想, 土地可持续利用标准兼顾了现在和未来的发展, 强调资源、环境和经济的协调关系。

土地合理利用是指在特定的时期和地区条件下, 对土地资源的开发、利用、治理、保护和管理, 并通过和利用组织, 协调人的关系及人与资源、环境的关系, 以期经济效益、社会效益、生态效益都达到最佳值。它要求土地利用保证土地资源充分开发, 杜绝浪费;发挥区域优势, 获取较大的区位效益, 促进商品生产基地建设;有利于农业生产布局与经济结构的合理调整与改革;有利于自然环境保护和农业生产组织管理。土地的合理利用更强调的是经济效益、社会效益、生态效益兼顾, 经济效益的提高不能以牺牲社会效益和生态效益为代价。

比较来看, 土地可持续利用和土地合理利用是较为相近的概念, 其内涵基本一致, 都寻求对土地的最佳利用, 具有维持和增加土地创造财富能力的本质特征。但前者体现了代际公平原则, 后者则没有体现, 这是两种理论的最大区别。而土地集约利用注重土地投入与产出率, 即经济效果;土地可持续利用强调社会的公平性、生态环境的可持续性, 强调土地资源的合理配置和协调发展, 正确处理近远期的各种利害关系;土地合理利用涉及到土地资源配置的诸多方面, 土地集约利用主要研究如何提高土地使用效率、节约用地, 仅仅体现了土地合理利用的一个方面。

土地集约利用的目标是用最少的投入换取最大的经济收入, 主要考虑的是在土地上的投入和产出, 显然没有注意到土地利用中对环境的保护, 所以土地集约利用在一定程度上是一种片面的土地利用行为。因此, 如果对土地集约利用的概念把握不当, 土地利用的必然趋势将是土地低度或过度利用, 而不是达到适度利用的理想水平。比如, 对于一些已经高度开发的城市中心区, 如果一味地追求集约利用, 其结果必然导致偏颇的过度利用, 过犹不及。

三、土地集约利用理论的发展

1、以可持续利用、合理有效利用为前提。

通过上文比较说明, 可持续利用不但要得到经济收入和物质资料, 并且强调了对土地利用前的合理开发以及利用中的保护和管理, 强调了利用的可持续性和多目标性, 是更深层次上的利用, 是一个综合概念。而土地集约利用仅考虑在土地上的投入和产出, 是相对较为片面的土地利用方式。因此, 土地集约利用只有以可持续发展、合理有效利用作为前提, 才能实现真正的集约利用。

随着可持续发展研究的深入, 国际上有关土地利用方面的研究, 都与可持续发展联系起来, 众多可持续发展评价的方法也逐渐应用于土地持续利用评价。同样地, 土地集约化利用须以可持续发展作为指导思想和重要依据。大量实践表明, 对土地资源的开发利用, 只有树立可持续发展的观点, 才能避免造成土地浪费的低度开发和破坏环境生态的过度开发。同时, 集约利用土地可以提高土地的使用效率, 减缓城镇外延发展速度, 节约宝贵的土地资源。因此, 土地集约化利用是实现土地可持续利用的重要手段之一。

2、扩展土地集约利用理论涵盖对象。

一般情况下, 过去在谈及土地集约经营时, 往往是指耕地, 言及非农业用地的很少。但随着社会经济发展、城市化加快及其过程中大量问题的产生, 促使土地集约利用内容逐步涵盖城市土地集约利用, 并且研究得到很快的发展。近年来, 开发区土地集约利用的实践和研究、农村居民点的集约和节约利用也是随着我们的社会经济发展遇到很多方面问题应运而生的。

但目前土地集约利用方面的研究尚未涵盖到未利用土地的开发利用。土地资源并非全部土地, 但可以预言, 当经济技术发展到一定水平的时候, 人类的文明意识必将大规模开发利用目前不能利用的土地, 改造自然、开源创新, 那么它们又将会成为土地的资源效益。因此, 土地集约利用评价研究不仅限于农业用地, 在城镇、工业区、旅游区、开发区等均已涉及, 同时也要逐步将未利用土地纳入其中。

3、土地集约利用理论内涵扩展与丰富。

随着可持续发展理论的兴起以及人们对单位土地劳动力、资本、技术等要素投入合理性的研究, 土地集约利用已逐渐从原来仅仅衡量土地投入、产出要素扩展到考虑更多的相关因素。比如, 土地集约利用逐渐演变成这么一种观点:以合理布局、优化用地结构和可持续思想为依据, 通过合理增加投入、改善经营管理等途径, 充分挖掘土地利用潜力, 不断提高土地的使用效率和经济、生态效益。按照这一观点, 土地集约利用主要体现在两个方面:一方面土地集约利用的实质是土地的投入产出比问题, 即以最少的投入获得最大的经济与社会效益;另一方面土地集约利用的前提是合理的用地布局、优化的用地结构和良好的生态环境。

还有学者构建了农业可持续发展模式, 提出现代集约可持续农业的农业可持续发展模式, 认为现代集约可持续农业是一个包含了生态农业、规模效益农业和人本农业三个子系统的系统整体, 是资源节约型、经营集约化、生产商品化的现代农业。

可见, 随着理论和实践的发展, 土地集约利用的内涵已远远超出原有的理论基础, 成为逐渐完善、内涵丰富的理论。

4、土地利用的集约化程度受社会经济发展的深刻影响。

土地集约利用在某种程度上是建立在以本地区雄厚的资金、先进的技术和高素质的劳动力资源上的, 即建立在该地区经济发展水平的基础之上。社会经济在不断改变与进步的, 经济、科学技术与人类社会的需求在不同的历史时期也有不同的表现, 这就导致了土地集约利用的内涵是不同的。

不同区域具有不同的经济发展水平, 处于不同经济发展阶段, 尤其是在我国经济发展不平衡、存在差异性的情况下, 因此对于不同地区就具有不同的土地集约利用模式和集约化程度, 不同的区域, 某一区域内不同用途土地类别应采用不同的土地集约化利用的评价方法和指标。从区域角度看, 土地集约利用宏观上主要强调土地综合效益及用地功能、结构的合理性;中观和微观层次上则注重某一类型用地分区的用地规模、开发强度、基础设施完善程度、投入产出合理性等方面。

同时, 在不同的历史时期, 人们对土地集约利用的认识与标准也存在差异。因此, 土地集约利用不是一个固定的数值或者是僵硬的模式, 而应该是一个动态的发展过程, 是一个以时间、空间和土地类别为坐标的三维概念。

5、土地集约利用要体现以人为本的思想。

以人为本已经成为我国协调社会发展的重要理念, 发展和改革的目的都是为了人, 即社会发展的最高目标是实现人的自由和全面发展。土地是社会发展和人生存的载体, 其利用理应在顺应自然规律的前提下充分体现以人为本的发展思想。融合“以人为本”理念的土地集约利用理论强调人的全面发展, 人类物质、精神生活多种需要的满足, 生存与生活质量的不断提高和社会公正的实现。

现在, 人们追求人类与自然环境的和谐协调发展, 而这一切均以土地作为载体, 因此土地的利用方式对此具有决定性的影响。人们对土地的利用是多目标的, 除了物质需求和经济需求之外, 人们对良好环境的需求也逐渐变得强烈。土地集约利用的任何模式和实现途径都应该以实现此目标为根本原则, 同时兼顾公平和效率, 不断消除贫困, 提高人们的生存和生活质量。

四、土地集约利用标准化指标体系建设

土地集约用地评价是通过设计一整套土地集约利用评价的指标体系, 通过对各项指标的衡量和分析, 探索不同背景条件下集约用地的标准及其方法, 进而对土地的集约利用水平进行评价。

国际相关经验表明, 一个完善的制度理论必须有一个标准、合理的指标体系来加以支持, 才能使各项制度能够得到有效的贯彻实施;在推行一个制度或者一种理论运用在实践中时, 为了达到既定目的, 一般都采取从试行、标准到扩值的三个步骤。

科学地制定一个适合相应管理的“标准”, 制定标准后还要制定一个“阈值”。“阈值”是用来评价实施管理的效果, 我们要根据这个实际的效果来调整我们的制度规范, 为此我们要“扩值” (也就是具体调整规范的既定内容) 。

经扩值后的土地集约利用概念内涵具有宽泛性, 单项指标将难以实现科学量度, 必须采用多指标从多个层面进行综合计算。因此, 节约和集约利用评价指标体系设计的基本思路要以节约和集约用地内涵界定为基础, 以土地可持续利用和社会经济可持续发展为目标, 以合理、合法、高效利用为出发点。在具体指标设计中, 土地节约和集约利用评价指标一般包括4个方面的评价内容:影响制约土地集约利用因素指标;土地集约利用程度评价指标;土地集约利用趋势和可持续度指标;土地利用效率指标。

设计评价指标体系, 选取的评价引子要有相对稳定和可靠的数据来源渠道, 应能在相关权威机关提供的资料或通过实地调查的基础上, 直接获取这些指标可以量化的数据, 以便开展定量化分析与评价。指标计算尽量以定量计算为主, 体现科学性, 但必要时也对个别难以定量的指标进行定性分析, 以利于操作, 减少随意性。

目前, 国内外节约和集约用地评价研究在地域范围上主要集中在城市土地, 在土地利用类型上则主要集中在非农建设用地, 针对农用地、农村宅基地等土地利用类型, 以及某一具体综合土地利用类型的区域型集约用地评价指标研究涉及不多, 也很不系统。因此, 土地集约利用评价指标体系还应分区域、分地类进行, 体现宏观、微观相结合的原则。

五、结语

土地集约利用有其不完善性, 在实践中如果仅仅将其仅注重经济学效益的理论特点作为土地利用的指导思想, 结果可能并不能真正达到集约利用的目的。只有灵活的扩展其内涵, 并辅以其他科学的理论, 充分考虑土地利用的社会、生态、经济效益, 在土地利用过程中做到以人为本, 以实现人类社会的多目标为原则, 才能实现土地的可持续、合理有效利用, 也才能真正的实现土地的集约节约利用。

土地理论 篇5

题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁

2、计算主次干道影响距离一般采用公式。A：d=2s／l B：d=s／2l C：d=s／l D：d=2sl E：合法性

3、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=__—土地开发费—利息—税金—利润。A．物业开发总价值 B．房地价格 C．熟地价格 D．房地总收益

4、按照城市地价动态监测工作的要求，你认为监测点地价评估应反映__。A．监测点现状条件下的土地价格市场水平B．监测点实际成交价格水平

C．监测点在设定内涵下所在区域土地的平均客观价格水平D．监测点在设定内涵下所在区域土地的最高价格水平

5、权属调查的主要内容不包括__的调查。A．宗地位置 B．使用者情况 C．界线

D．权属状况

6、土地登记的种类有__。A．初始登记 B．变更登记 C．更正登记 D．其他登记 E．房地产登记

7、所得税主要指的是__。A．社会保险税 B．企业所得税 C．资本所得税 D．个人所得税 E．集体所得税

8、最有效使用应当以预测原则和原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定．2008、【2004年考试真题】 A：需求与供给 B：报酬递增递减 C：最有效使用 D：变动

E：时间因素

9、教育设施完备程度主要影响__用地宗地价格。A．商业 B．住宅 C．旅游 D．工业

10、下列不属于农用地分等定级原则的是__原则。A．综合分析 B．整体控制 C．主导因素

D．土地收益差异

11、下列关于基准地价评估技术途径的表述，最准确的是__。

A．在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估 B．在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估

C．在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估

D．在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估

12、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和__四者的内在联系。

A．估价原则 B．估价方法

C．不动产自身状况 D．不动产市场状况

13、__是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。

A．土地使用权 B．土地租赁权 C．永佃权 D．地上权

14、路线价估价法基本公式的表示形式是。A：宗地总价=路线价×宗地面积 B：宗地总价=深度百分率×宗地面积 C：宗地总价=路线价×深度百分率 D：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积 E：时间因素

15、根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排是__的内容。

A．土地利用详细规划 B．国土规划

C．土地利用计划 D．城市规划

16、损失补偿的范围为被保险人遭受的实际损失，下列属于其范围的是__。A．保险事故发生时保险标的的测算损失 B．保险事故发生时保险标的的合理费用 C．保险事故发生时保险标的的其他费用 D．保险事故发生时保险标的的实际损失 E．保险事故发生时保险标的的实际费用

17、利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括__。A．前期、建设期、销售期 B．前期、开发期、销售期 C．建设期、销售期 D．开发期、销售期

18、适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区的是。A：网格法 B：地块法 C：叠置法 D：多边形法

E：国家实行土地估价师资格认证制度

19、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是．【2008年考试真题】

A：地籍图 B：房产分丘图 C：房产分户图 D：房产分幅图 E：土地

20、条件、位置大致相同的几宗土地，形状的宗地一般地价较高。A：三角形 B：梯形

C：平行四边形 D：矩形

E：时间因素

21、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为。A：50～100 B：60～120 C：70～140 D：80～160 E：土地

22、争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的土地权属争议调处案件，有处理。

A：县级国土资源行政主管部门

B：设区的市、自治州国土资源行政主管部门 C：省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门 D：国土资源部 E：35％～50％

23、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和四者的内在联系。A：估价原则 B：估价方法

C：不动产自身状况 D：不动产市场状况 E：合法性

24、在下列选项中，__具有存款创造的功能。A．商业银行 B．投资银行 C．保险公司 D．证券公司

25、某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元．2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为(土地还原利率取6％)。A：33．44万元 B：58．17万元 C：70．00万元 D：76．54万元 E：合法性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、路角地如有陆桥或地下道出人口，则在该路角地单价的基础上以__为限进行修正。

A．加成10% B．加成20% C．减成10% D．减成20%

2、按土地权利分类，土地价格可以划分为。A：所有权价格 B：使用权价格 C：租赁权价格 D：抵押权价格 E：处置权价格

3、关于路线价法，下列描述正确的是。

A：在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主 B：四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法 C：路线价不需要进行容积率修正

D：甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正

E：美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势

4、对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有__。

A．将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估 B．该部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估 C．将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估 D．按委托估价方的要求进行用途设定和评估 E．将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估

5、关于债券和股票投资，下列说法正确的是．【2009年考试真题】 A：债券投资风险小于股票投资 B：股票投资风险小于债券投资

C：债券投资企业不能参与被投资企业的经营决策 D：股票投资企业可以参与被投资企业的经营决策

E：债券和股票都是流通工具，都可以在证券市场上进行转让

6、乡镇企业建设用地的具体要求是__。A．应当符合乡(镇)土地利用总体规划 B．应当符合土地利用年度计划

C．坚持合理布局，综合开发，配套建设

D．涉及农用地转用的，依法办理农用地转用，不再办理用地审批 E．涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批

7、__是为了解决某个特定的土地利用问题而编制的一种土地利用规划类型。A．土地利用专项规划 B．土地整理

C．土地总体规划 D．土地单项规划

8、下列属于土地增值税扣除项目的是。A：取得土地使用权时所支付的金额 B：土地开发成本、费用

C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D：与转让房地产有关的税金 E：建设部规定的其他扣除项目

9、__是地籍管理的核心。A．土地权属管理 B．土地控制管理 C．土地行政管理 D．土地经济管理

10、货币的职能包括。A：保险手段 B：贮藏手段 C：外汇手段 D：流通手段 E：支付手段

11、下列选项中是主要决定或影响价格的因素。A：商品的稀缺程度 B：货币的币值 C：市场供求关系 D：顾客喜好程度 E：商品的数量

12、集体土地上的拆迁行为，主要按照__等有关法律、法规执行。A．《城市房屋拆迁管理条例》 B．《土地管理法》 C．《劳动法》

D．《城市开发经营管理条例》

13、收益还原法中总费用确定容易出现的问题有。A：未考虑收益的方式，盲目地确定费用 B：确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准 C：将利息计入总费用中 D：忽略了其他衍生收益 E：未考虑房屋的闲置

14、国债的限度包括的含义有。A：历年累计债务的总规模 B：当年发行的国债总额

C：当年到期需要还本付息的债务总额 D：认购人的实际负担能力 E：预计来年的总需量

15、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和__。A．条理性 B．代表性 C．相关性 D．规范化

16、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的为。

A：路线价估价法 B：标准宗地估价法 C：成本逼近法

D：基准地价系数修正法 E：35％～50％

17、根据地下水的成因和埋藏条件划分，具有城市用水意义的地下水是。A：上层滞水 B：潜水 C：承压水

D：所有地下水

E：取得开工许可证

18、一般情况下，对房地产开发项目投资效益的变化影响最大的因素是__。A．开发成本 B．开发周期 C．建筑面积 D．销售价格

19、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是。A：纳税人享受的营业税减免税 B：纳税人偷逃增值税被处的罚款 C：纳税人偷逃消费税被查补的税款 D：纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金

E：纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税

20、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括__。A．煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目 B．邮政、电信、枢纽、通信、信息网络等邮电通信项目 C．供水、供电、供气、供热等市政工程项目

D．铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输项目 E．建筑、道路和绿地等的整修工程项目

21、财务报表分析常用的方法包括__。A．比率分析法 B．比较分析法 C．结构分析法 D．趋势分析法 E．平均分析法

22、《国家赔偿法》规定，再审改判无罪的，__为赔偿义务机关。A．作出拘留决定的机关 B．作出逮捕决定的机关

C．作出原生效判决的人民法院 D．作出改判的再审人民法院

23、下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有。

A：居民住宅建设用地 B：城市基础设施用地 C：学校办公楼建设用地 D：国家机关用地 E：军事用地

24、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。A：平均取得成本 B：无偿取得成本 C：有偿取得成本 D：经济成本 E：开发投入成本

土地理论 篇6

摘要：文章在批判科斯产权理论和不完全契约理论的基础上，分析了有限资源的外部性及产权有效性问题。文章认为“有限理性”和“未来收益难以预期”使得边际效用无穷大的有限资源的外部性问题超越了科斯经典文献的分析脉络。针对土地和空气这类难以分割且社会共有的必备生产资料，马克思产权理论的适用性超越了西方产权理论的效率范畴，政府应当据此推进产权理论创新，推广更符合民众利益诉求的产权制度宣传，走出被西方产权理论和西方思维范式固化的角色，不遗余力的建立更加符合法理和情理的监管制度，解决城镇化过程中土地侵占问题。

关键词：外部性；有限资源；产权理论适用性

一、 引言

中国的城镇化举世瞩目，但同时伴随着区域发展的极度不均衡引致的人口和产业过度集中，超越了城市的承载力，在此背景下，中国一线城市房价飙升，土地资源价格预期高企，土地价值侵占问题越发严峻。以深圳为例，作为中国城镇化进程最快也是最具有代表的城市，正经受着土地资源被侵占的严肃问题。深圳全市国有土地资源紧缺、农民房违建量远超商品房存量。从表象上来看，深圳约1 500万的常住人口中一半以上的城市居民居住在农民违建房，与此同时，深圳迅速发展引致的城市基础配套乏力等问题更加严峻，一方面是城市基础设施和发展过程中人口集聚红利被农民房占用，成熟地块土地出让金不足以补给新增配套设施；另一方面是城市新区基础配套设施不足难以引致人口向新区集聚。旧区和新区陷入了两难的发展困境。

从全国来看，经济发展的禀赋优势，尤其是政策优势导致了区域的极度不均衡发展，经济发展的区域集中吸引了大量的大学毕业生和农村务工人员，在人们为城市建设添砖加瓦的同时，也不断考验着城市人口承载能力。目前这一趋势仍在继续，京津冀发展蓝图以及深圳直辖的呼声越来越高，如果这些先发区域被给予的政策支持持续增加，与内陆地区被给予的区域政策支持差距持续拉大，必将进一步加剧京津冀地区和深圳地区的区域经济和人口的集中程度。在城市内部基础设施和经济发展严重不均衡的情况下，大量的新增就业人口涌入无异于再进一步增加城市人口聚集红利，这将进一步抬高土地价值，由于新增就业人口工作范围的限制，城市内部的畸形发展并不会得到缓解，城市中心区的农民房治理形势将更加严峻。

二、 土地价值侵占与历史遗留——外部性陷阱

土地价值侵占和历史遗留问题方面，李昌平（2007）指出，国家利益至上、工业化至上、城市化至上是50多年来我国土地制度演变的基本原则。在此基础上，为了激励劳动参与热情，尤其是在1978年改革开放以后，产权制度的模糊性成为了中国土地产权制度最重要的特征（黄贤金、王伟林、姚丽，2009）。然而土地产权制度的模糊性在深圳体现的更加淋漓尽致，1992年深圳完成了特区内土地国有化，即原关内南山、福田、罗湖和盐田四个行政区的土地全部转换成城市国有土地。由于发展速度过快，深圳很快又面临“无地可用”的困境，2004年深圳以城市规划“全覆盖”的方式，实现了深圳全市的土地国有化，即深圳市辖所有行政区内的土地全部转换成城市国有土地。这就涉及到更广泛的原农村集体土地，尽管在规划中已将农村集体土地国有化，但当时深圳政府并未能负担所有的土地补偿费，也并未完成所有的土地补偿手续，随着城市化进程中针对土地的连续投资的不断跃升，土地价值中由于连续投资产生的级差地租II也以量级的速度得以提升，政府更难以支付这笔巨额的土地补偿款。随着持续且高速的经济增长以及就业人口向一线城市集聚，土地增值速度远超财政增速，土地权属问题已经成为可预期时间内无法解决的难题。深圳的迅速崛起和基础配套的乏力为农民违建房创造了数以千万计的中等收入租客，这是农民房租金“水涨船高”的需求基数，农民违建房问题越发严重，农民通过违建吸纳居住人口的同时，获得巨额收益，在监管漏洞和巨额收益的基础上，农民违建房自此成为了“有理、有利”但难以节制的历史遗留问题。

土地价值侵占与历史遗留问题核心都是人口集聚引致的动态外部性问题。在区域产业和人口不断集聚的过程中，市场经济主体的数量不断增加。在此背景下，在短期无法改变区域集中趋势的情况下，就有必要更好地处理市场经济主体之间的关系。对此，以科斯为代表的西方产权理论已经具有广泛的话语权，但是科斯分析外部性内部化时，仅仅是用了相邻的两个单位决策者的行为案例，当单位参与者和决策者数量极大的情况下，对称信息和交易费用问题都更加复杂，这就使得外部性可以通过内部化得到解决的这一结论的适用性可能会被进一步削弱。

三、 有限资源的外部性问题与产权有效性

艾德洲（2013）指出，西方经济理论在持续的避短过程中不断前行。总的来说，导致市场困境或市场失灵的原因，通常被概括为三方面：第一，垄断；第二，外部性；第三，信息不对称。对此降低交易费用不仅对提高企业效率、瓦解垄断有作用，也对降低外部性有极大作用。然而需要指出，科斯在分析外部性内部化的文献中，仅仅构造了产权明晰情况下，两个独立个体的交易案例，从而推论出产权明晰加交易费用低就等于外部性问题可以内部化解决。但是在现实生产和生活中，实际经济问题和经济主体的构成情况已经复杂得多，在规模经济的背景下，大量存在产权归属不是独立个体（股份制）的现象，在资源有限的背景下，跨期交易的情况也越来越普遍，仅仅是通过明晰产权和降低交易费用推动外部性问题的解决与科斯的分析同而不和。

科斯产权理论开创了新制度经济学派和交易费用范式，自此西方产权理论经历了资产专用性、契约理论和行为经济学等一系列演进，但归根结底西方产权理论只是围绕产权对资源配置的有效性问题。与马克思产权理论相比，西方产权理论都遵循着私有产权至上和产权明晰条件下市场资源配置效率至上的原则，但是西方产权理论至今未能调和“有限理性”和“未来收益是否能够预期”两个基本问题（聂辉华、杨其静，2007）。“有限理性”和“未来收益难以预期”使得边际效用无穷大的有限资源的外部性问题超越了科斯经典文献的分析脉络。

中国土地价值侵占和历史遗留问题都涉及到有限资源。在经济高速发展的情况下，生产和生活行为对土地的需求越来越高，然而土地的供给是有限的，土地的增值与经济增长成正比，经济增长则是一个更加宏观的概念，涉及到人力、资本等一系列因素，也就是说，大量的人力和资本投入会间接引致土地价格的增值；随着经济社会的持续发展，居民生活已经有了明显改善，生存环境已经变得更加珍贵，在资源有限的情况下，资源价值的边际效用趋向于无穷大，即资源价格趋向于斜率上升的非线性增长，也就是说，当前政府针对资源占用收取的费用可能远低于下一个时点的资源价格，并且土地价值中级差地租II等有限资源连续投资带来的正外部性都无法准确的分配权属，以价格为核心的西方产权理论本身已经受限。针对有限资源的外部性问题，绝不能仅仅是依靠科斯产权理论，这看似相同的结论其实来自于不同的情况，“同而不和”必将导致“南辕北辙”。

针对人类赖以生存的有限资源的破坏及占用，已涉及到生存的基本权益问题，这超越了价格和市场范畴，政府应当以强制手段给予保护。李怀、高磊（2009）指出，产权对于经济活动的重要影响是学界的一致共识，然而只有马克思第一次发现产权是生产关系的法律表现，从而把握住了产权的本质（吴易风，1995）。虽然针对有限资源和跨期交易等问题，“不完全契约理论”发展了科斯产权理论，但是西方产权理论依然难以调和“有限理性”和“未来收益是否能够预期”两个基本问题（聂辉华、杨其静，2007）。产权的初衷是保护私人财产，保护私人财产也意味着不侵犯他人财产，类似于空气和土地这样的人们共有的有限资源，划分和转让的费用过高且并不现实，在产权界定存在难度，道德风险极大的情况下，产权理论和实践都没有支持外部性可以通过内部化得到解决这一结论。并且在经济高速发展的背景下，跨期交易广泛存在，通过跨期交易侵犯他人财产的产权安排削弱了产权的合法性。Thomas Piketty（2014）指出，20世纪末和21世纪初短短20年间，全球贫富差距持续扩大，当前在美国富裕程度前10%的人掌控了50%的财富，而前1%更集中掌控了20%的财富，归根结底是资产性收入的增速远超劳动收入增速。这一结果使得人们有必要反思基于私有制的现代产权理论的适用性。

四、 政治经济学产权理论对产权有效性的纠正

针对土地价值侵占历史遗留等难以分割的、社会共有的必备生产资料领域出现的问题，马克思产权理论的适用性超越了西方产权理论的效率范畴，更适合成为处理这一类问题的理论基础和指导方向。张军连（2014）指出，当土地作为商品且具有可替代性时，产权界定越清晰，交易费用越低，市场配置效率越高；然而当土地作为商品且具有不可替代性时，产权界定清晰，交易费用不一定小，如美国西雅图著名的“钉子户”梅斯菲尔德的别墅与迫不得已更改规划和涉及的凹字形商业项目。马克思曾指出，产权即所有权，是生产关系的基础，当生产关系不适应生产力的发展，原有的生产关系就应当被打破。当前我国环境问题严峻、民生问题突出，政府应当更加关注全民福利问题，对先见的商业决策和资产性收入加强保护的同时，规范产权及收入分配制度，对明显不符合现实情况、不符合法理和不符合情理的制度以及规范要加以改进。针对城镇化高速发展过程中出现的土地侵占和历史遗留问题，做符合人民诉求和现实情况的顶层设计，以政府和国有企业为主导推进符合人民诉求和现实情况的强制性制度变迁是解决针对有限资源外部性问题的必由之路。

马克思的产权理论和所有制理论中，所有制是经济范畴，是关于生产资料归属的经济制度问题，产权是法律范畴，是关于财产归属的法律制度问题。以马克思主义产权理论加以修正针对有限资源的外部性问题并不是上升到所有制和制度层面的“老调重弹”，更不涉及到“国进民退”等理论争端。法律中的产权是“一定所有制关系所特有的法的观念”，现实的所有制条件和上层建筑条件是产权的基础。马克思研究了资本主义产权制度以前的三种历史财产状态，明确提出生产资料的所有权（即产权）是生产关系的基础，人类社会的生产关系会随着社会生产力的发展而发展，在一种生产关系还没发挥出所有能量之前，旧的生产关系依然会存在，当旧的生产关系完全不适应生产力发展的时候，新的生产关系会掘起旧的生产关系，即人类社会的产权制度不会亘古不变。以上论述并没有否定个人财产的所有权，生产资料社会共同占有与个人财产私人占有也并不冲突，目前我国兼具公有制和私有制，保护私有制的同时应当尽量发挥公有制的先进性，西方产权理论在符合当前生产力发展的范围依然应当保留，在明显不符合实际情况的情况下，也应当作出修正。

综上，马克思产权理论的有效性超越了西方产权理论的效率范畴，不只是产权对市场配置资源效率的作用和产权明晰如何提升资源配置有效性问题，更是唯物历史观层面综合经济发展和社会发展的客观陈述，即产权作为生产关系的核心内容，产权制度的变迁与生产力的发展是分不开的，能否推动和适应生产力发展，并且有利于经济社会文明成为了产权制度不断演进的方向。产权制度对于生产力发展必须是有效的，在旧的产权制度依然有效的情况下，旧的产权制度不会灭亡；在旧的产权制度不利于生产力发展的情况下，新的产权制度将颠覆旧的产权制度。在当今“新常态”的背景下，针对个人财产的私有产权和针对某些特殊的生产资料的公有产权都应该得到保护，并得到更好的发展。马克思的产权理论提醒当今社会，诸如空气、土地这一类涉及到人类生存基本权益，并且难以按绩效准确分割的、社会共有的必备生产资料应当社会公有，作为公有制代言人的政府有责任对这一类必备生产资料加以保护。就像邓小平同志指出的那样，纠正改革开放中所出现的偏差，是坚持走中国特色社会主义道路的中国国家政权义不容辞的责任。对此，邓小平指出，不要忽视国家机器的作用。我们社会主义的国家机器是强有力的。一旦发现有悖于广人民群众总体利益的情况，国家机器就要出面干预，将错误纠正过来。我们的社会主义政策和国家机器有力量去克服这些发展中出现的问题。政府要与人民一致，坚守公平正义，保护弱势群体，克服那些市场经济的风险和弊端。

五、 有效解决土地资源侵占问题的策略建议

第一，政府应当突破科斯产权理论的限制，突破被西方产权理论固化的理念和监管流程，依据马克思主义产权理论构建城市土地资源治理逻辑与现代产权理论基础。并基于此推进产权理论创新，从理论层面入手，解决思维固化和理论基础脱离实际发展等问题。

第二，推广更符合民众利益诉求的产权制度宣传，不遗余力的建立更加符合法理和情理的监管制度，务必不让涉及到人类基本权益和社会共有且难以分割的必备生产资料的外部性问题成为新的历史遗留问题，从而陷入更更加广泛、更加复杂、也更难以解决的恶性循环。

第三，参考台湾、香港等地房产税经验，以价值的形式对土地及土地上盖征收房产税。以价值的形式对土地及土地上盖征收税费有两方面好处：（1）以价值形式征税具有鲜明的资产税特征，符合缩小贫富差距和二次分配注重公平的原则；（2）土地及土地上盖价值中包含了级差地租II的综合价值，有利于政府回收公共物品提供产生的正外部性。

第四，参考杭州、佛山留用地政策，依据行政审批优势，联合村集体共同提供城市公共产品，推动村民集体土地合法化利用。留用地政策是依托农村集体联营形式的新型合作土地开发制度，政府根据视情况，变更土地权属，按比例收回土地出让金，将部分确权土地转变为国有土地，留给村集体开发项目使用。一方面农村集体土地价值侵占和历史遗留等问题得到了解决，另一方面所有利益相关者都得到了开发红利。

第五，参考东京地铁发展经验，建立城市公共物品开发的受益者共担制度。在理论夯实、宣传有效的基础上，建立公共物品提供的受益者共担制度，回收由于高强度连续投入产生的级差地租II，并将公共物品正外部性回收收益投入到相对落后的城市新区，削弱城市内部发展不均衡等现象。

参考文献：

[1] 艾德洲.国有经济进退与中国发展道路研究[D].吉林大学学位论文，2013.

[2] 李昌平.中国土地制度变迁与“三农”兴衰[J].炎黄春秋，2007，（6）.

[3] 黄贤金，王伟林，姚丽.中国土地制度建设与改革的若干思考[C].北京：2009年中国土地学会学术年会论文集，2009.

[4] R.H.科斯.社会成本问题[C].财产权利与制度变迁[M].上海：上海人民出版社，2004.

[5] 李怀，高磊.产权福利安排、产权替代效率的理论比较和制度启示——基于马克思产权理论和新制度经济学产权理论[J].广东商学院学报，2009，（1）.

[6] 吴易风.马克思的产权理论与国有企业产权改革[J].中国社会科学，1995，（1）.

[7] 聂辉华，杨其静.产权理论遭遇的挑战及其演变——基于2000年以来的最新文献[J].南开经济研究，2007，（4）.

[8] 托马斯·皮凯蒂.21世纪资本论[M].北京：中信出版社，2014.

[9] 张军连.科斯产权理论的适用范围与土地产权理论的发展[J].经济研究导刊，2014，（11上）.

[10] 尹德洪.科斯定理发展的理论述评[J].制度经济学研究，2007，（1）.

[11] 李世庆.双维度产权视角下论我国历史街区的保护策略[J].城市规划，2007，（12）.

[12] 杨和平.现代资本主义产权制度变化的历史方位[J].西华师范大学学报（哲学社会科学版），2012，（6）.

[13] 谢志华.两权分离的理论基础及其诠释[J].财务与会计（理财版），2014，（8）.

[14] 杨振宇.论公用事业市场化的产权路径[J].经济管理，2009，（11）.

[15] 张文贤.中国产权改革的顶层设计和产权理论的学术前沿——刘诗白经济思想研究之二[J].经济学家，2012，（7）.

基金项目：国家社会科学基金重点项目“中国城市公用事业政府监管体系研究”（项目号：12AZD107）。

作者简介：谢地（1963-），男，汉族，吉林省农安市人，吉林大学经济学院院长、教授、博士生导师，研究方向为政治经济学、产业组织与规制政策；李俊滔（1985-），男，汉族，湖南省郴州市人，吉林大学经济学院博士生，中国神华销售有限公司主任科员，研究方向为政治经济学，产权理论。

土地理论 篇7

1 综述马克思的产权理论

产权是以法律形式存在的所有权。产权最初表现为人们在经济交往中形成的习惯或者普遍接受的规则和行为方式。这些习惯或规则的受益者为强化和保护由此而来的既得利益，要求以法律形式进行硬性约束，形成法权。产权的经济属性和法权属性两者缺一不可，法权关系必须以经济关系为基础。

产权问题是经济学的最基本问题，是所有制的核心和主要内容。建立完善的社会主义市场经济体制，加快土地流转是建设社会主义新农村的重要内容。我们要用马克思的产权理论为指导加快土地流转，深化我国土地改革，加快社会主义新农村建设。

2 我国的新农村建设中的土地流转

自新中国成立，我国就进行了一系列的土地改革。1982年开始实行以家庭为单位的家庭联产承包责任制，实现了土地所有权与使用权的分离。家庭联产承包责任制提高了农民的生产积极性，为加快我国农村经济发展做出巨大贡献。随着生产力的进一步发展，分散经营的家庭联产承包责任制逐渐成为经济发展的障碍，通过农村土地流转形成规模经营成为一种趋势。

3 新农村建设中的土地流转存在的问题

随着我国农业生产的发展和新农村建设的进一步深入，在土地流转过程中，还存在一些问题，现行土地产权制度的局限性比较突出。

3.1 土地产权权能内涵不完整

土地所有权和经营权或使用权在资本主义经济中既可以是统一的，也可以是分离的。为了使土地产权收益在经济上得到最有效的实现，土地所有者可以根据需要把全部权能集中由一个产权主体行使，也可以从中分离出一项或几项权能让其他主体独立运作。家庭联产承包经营责任制是改革初期我国农村产权改革的成功实践。它通过使用权权能的独立性，协调了农民个人产权和集体产权之间的关系，极大地调动了当时农民从事农业生产的积极性。但是我国农村目前的承包经营权的内涵的不充分、不明确造成了实质上的土地所有权主体虚置。

根据马克思土地产权理论中的土地产权商品化和配置市场化特点，土地产权可以通过出租、转租和买卖等方式实现土地所有权和使用权的流转。但是在现阶段的农村环境中，由于土地产权不明晰，土地产权权能内涵不完整的原因，土地基本上不能通过市场进行交易，这既不利于农业生产的规模经营，也不利于土地资源的优化配置，制约了新农村经济的进一步发展，现行土地制度已成为新农村建设的障碍。

3.2 现行农村土地流转机制不完善使得土地流转非常困难

在目前，土地所有权的流动只有国家征用这条途径，而土地使用权的流动，只能通过农民的转包和集体的调整来流动。由于农村土地的无偿使用和基本上的无偿转包以及缺乏稳定的预期，农户之间的转包十分有限，而集体组织的调整也缺乏有效的机制，难以得到农民真正的认可。目前，规范的土地流转机制还没有建立，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少新问题，相应的法律法规也没有具体的规定，致使不少农户私下进行自发性的流转，不遵循一定的程序和履行必要的手续。由于没有规范的制度，无组织性的土地流转严重地影响了土地流转的发生，也将直接影响转让双方的利益。

面对我国农地产权制度的困境，要坚持以土地产权公有制为前提，以马克思土地产权理论为指导，对现阶段农村土地产权制度予以创新，引导土地制度从以所有为中心向以利用为中心转变，实现土地资源的市场化配置，提高土地资源集约节约利用的效率。

4 创新运用马克思土地产权理论、促进土地流转的建议

4.1 以马克思土地产权理论为指导发展和完善土地产权制度

马克思关于产权形态特征的论述告诉我们社会发展的历史是社会生产力与生产关系矛盾运动的结果。生产力的发展是绝对的，生产关系适应生产力则是相对的。要适应生产力发展要求，必须不断调整生产关系。

产权制度作为一种生产关系，必须不断发展完善以适应生产力发展要求。只有先明确谁是产权主体，才能有效发挥产权制度功能。首先，要理清国家、集体、农民间的关系，进一步明确农民承包土地的权能。只有农民的土地承包经营权成为一种完整的产权，农户的主体地位才能真正确立起来。确立土地承包经营权具有财产权和物权的性质，有利于稳定农民对土地的收益预期，促进农民对土地的长期投资，有利于农民的土地承包经营权商品化，以促进农村土地承包经营权的流转。其次，赋予农民更大的土地处分权。真正把土地的所有权同其占有、使用、收益、处分的权能分开。农民不仅可以使用土地，而且可以抵押、转让、租赁等，并具有继承的权能。这样可以产生利益驱动效应，有效地推进农村土地的流转和集中。

4.2 以马克思土地产权理论为指导健全和完善土地流转机制

土地产权通过出租、转租和买卖，实现土地所有权和使用权流转，是马克思主义产权经济理论的基本内容。由于土地承包以后实际上已经把土地使用权授予农户，拥有土地使用权的农户也拥有土地转让权，在一定期限内可以以租赁等形式实现土地使用权流转，土地使用权流转所得是土地使用权收益借以实现的经济形式。

4.3 以马克思土地产权理论为基础健全和规范土地的征用制度

土地是农民最大的社会保障，维护农民的基本权益最重要的就是维护土地权益，土地流转要尊重农民意愿。耕地不仅是农民的利益，也是国家利益。修路、建房都不能乱占农村耕地。农村集体土地征用制度存在的一些弊端，不仅是被征地农民的合法利益得不到很好的实现，而且还导致侵占农民耕地的现象不断发生。改革土地征用制度，目的是进一步规范土地征用工作，保护被征地农民的合法权益，防止耕地乱占乱用。国家应合理确定土地补偿标准，扩大征地的补偿范围，保障失去土地农民的生活。健全和完善农地征用程序。让农民有知情权、参与并监督征收补偿、安置方案等问题的解决。只有不断地制度创新，农村土地才能得到合理开发利用，农民土地利益才能得以保障。

4.4 基层政府把为土地流转服务纳入重要职能

农村土地承包经营权流转取决于农村经济各方面的发展。政府要采取有效措施，把为土地流转服务纳入重要职能，积极进行推动。加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握农村土地流转动态，把握农村土地承包关系的实际状况和发展趋势。同时，指导和督促农村土地流转合同的订立及实施，及时调节处理土地流转的纠纷。要在坚持农民自愿的前提下，采取有效措施，积极进行推动推进农业产业化经营。大力发展农村二、三产业，为农民流转土地后创造足够的就业空间。逐步建立农村社会保障机制，加快实施农村社会保障体系，把长期以来主要依靠土地作为唯一保障的农民逐步转向依靠社会保障。通过这些综合措施，使农民能够愿意走出去，而且能够走出去，进而为土地流转创造良好的条件。

建设社会主义新农村，是构建社会主义和谐社会的重要基础。社会和谐离不开广阔农村的社会和谐。当前，我国农村社会关系总体是健康、稳定的，但也存在一些不容忽视的矛盾和问题。土地流转能够有效改善土地资源配置效率，实现农业规模化、集约化经营。加快农村经济社会发展，提高农民的生活水平和生活质量，缓解农村的社会矛盾，减少农村不稳定因素，为建设社会主义新农村，构建社会主义和谐社会打下坚实基础。

参考文献

[1]马克思.马克思恩格斯全集[M].第46卷.北京:人民出版社.1975

探究土地资源可持续利用基本理论 篇8

1 我国土地资源的几种类型

土地资源的合理化使用是土地资源可持续发展的必由之路, 值得引起人们的广泛关注。土地资源的有限性和不可再生的特性要求人们合理地利用我国的每一寸土地。研究土地资源的可持续利用, 首先, 人们必须明确我国土地资源的几种类型, 从而因地制宜, 使我国的的国土资源达到优化配置。土地资源本身具有不可再生的特性, 其位置固定、规模固定, 因而人们在利用土地资源时, 必须做好土地资源的优化配置;与此同时, 土地资源又具有生产可循环性, 换句话说, 就是土地的使用具有循环性, 呈现着季节变化的自然属性。因而土地在分类规划中就具有多样的复杂性的特点。土地资源从其内容上可分为林地、山地、草地、沼泽、沙漠等几种类型, 从其使用情况又可分为建筑用地, 居民用地, 公共设施用地, 生产作物用地, 商业用地等多种类型。土地是人类的生活场所, 同时又是一种特殊的生产资料, 处理好土地内部的动态关系, 将关系着人类社会的可是续发展。

2 我国土地资源利用现状

据调查显示, 我国目前是用世界上7%的土地养育着世界23%的人口。事实证明, 我国在土地开发方面已经取得了显著的成就, 但是, 也应该看到许多不可忽视的问题, 土地的使用关乎着华夏子孙千秋万代的历史传承, 以环境为代价换来的经济效益, 已经不适应时代的要求, 这种土地使用模式必须被新的土地改革模式所取代。

经济的发展在土地资源的索取与土地在使用中的供需不足, 形成了尖锐的矛盾。我国虽然拥有着世界第三大的国土面积, 但是, 我国人均土地资源占有率却很低, 我国人均土地使用呈现着人多地少的基本特点。在这有限的土地中, 可使用的耕地面积也由于人们对经济的开发逐年的减少, 如果不采取相应的应对措施进行国有土地资源规划的整改, 我国的土地资源将会出现后备资源不足的问题, 将会严重地影响我国国民经济的可持续发展。

3 我国国有土地可持续利用的基本原理

首先必须明确土地的特点, 即可持续的周期性循环使用这一特性。土地的生产力得到持续的增长, 土地的利用得到循环稳定的使用, 合理的挖掘土地资源的潜在价值, 使土地在循环使用中创造最优化的经济效益, 这就是土地资源的可持续利用原理。土地资源的可持续使用源于人类在实践过程中对土地资源的合理性评价。

3.1 保护生态环境, 探索国有土地资源的后备力量。

就我国目前土地资源的现状而言, 我国土地的后备资源力量并不充足, 可利用的土地资源十分有限, 要想做到土地资源的持续开发与循环利用, 就必须处理好我国土地资源经济效益与生态效益的关系, 使二者的外在表现与内在机制达到统一。外部生态环境的的稳定是保证我国土地资源合理分配的前提条件, 土地资源内在机制的可持续发展是保证我国国土资源稳定发展的基础条件。换句话说土地资源的可持续发展, 必须是建立在生态环保的基础之上, 才能达到生态效益与经济效益的统一。

3.2 满足社会经济发展需要, 促进土地资源的优化配置。

近几年来, 随着社会的发展, 我国经济正处于高速的发展与转型的特殊时期。我国国民经济坚持以市场为导向, 进行国有经济的产业结构调整, 与此同时, 提高我国城市化水平, 最大限度的开发和利用我国的国有土地资源, 实现资源景观开发与产业经济同步发展的双赢模式, 最终满足人民日益增长的文化需求。

3.3 实现土地资源内部结构调整, 最大限度的降低我国的土地资源消耗率。

土地资源的内部稳定率直接关系着土地资源的可持续利用, 从经济学角度来讲, 没有稳定的土地资源进行生产, 必将会导致生产力水平的持续下降, 从而导致国民经济整体水平地下滑。从社会角度而言, 土地资源的可持续利用与开发是确保国家社会安全的基本条件。例如, 只有土地资源的稳定, 才能保证食品来源的稳定, 从而保证人民社会生活的稳定, 因此植树造林、退耕还林、保持水土, 进行劣质土壤治理, 实现农业土地资源的生态保护, 将在我国国民经济发展中扮演重要的角色。

3.4 我国土地资源的地域分布, 促进我国土地的梯段性开发。

中国的土地利用呈现着阶梯性的分布特点, 东西两部分土地资源利用差距较大, 这主要取决于我国的地形分布特点。我国的东南部主要是平原的分布区, 是我国主要的粮食产业基地。这里集中了我国88.4%的耕地面积为我国90%的人口提供实物需求。我国西北部主要是干旱区域, 是我国的草场, 也是我国的牧业分布区, 有着我国79%的牧草地。我国的土地资源的梯段性分布, 导致了我国人口密度也成梯段性的分布。东南部的城市用地、居民用地在我国东南部的土地资源使用中占据着重要的比例, 因而东西部土地的合理配置, 调整我国西部土地资源结构, 缓解东部土地资源使用压力, 促进东西部的经济合作, 以东部经济拉动西部经济的发展, 从而推动我国土地的阶段性地开发, 这就必须要坚持我国土地的可持续发展的基本土地利用原理始终不动摇。

4 土地资源在我国的可持续利用的相关对策

以市场为导向, 转变思想观念, 提高认识, 改变传统的土地发展模式, 从粗放型向集约型转变, 保护我国珍贵的土地资源, 从而实现土地资源的可持续利用调整我国的农业政策, 制定合理的土地使用价格, 改变不合理的耕地制度。提倡循环经济, 轮番作业, 减少化肥等无机物对土地的伤害。

按照我国土地资源的地域分布规律, 进行我国土地资源的优化配置, 从而达到我国土地可持续发展的目的。

结束语

总而言之, 因为土地资源具有有限性和不可再生的特性, 这就要求我国在土地资源利用方面, 要保障我国土地生产力的持续和稳定的增长。我国土地资源的可持续利用的基本原理的研究, 反映了我国对土地资源优化配置方面的重视。但是, 在成绩面前, 我国依然要冷静地思考, 如何使有限的土地资源创造出无限的社会财富, 更好地满足人们日益增长的经济与生态需求, 使华夏子孙在生存与发展中得到土地在数量与质量上的保证, 这依然需要我国几代人的不懈努力才能实现。

摘要：在当今经济发展的大趋势下, 土地资源作为不可再生资源, 其使用效率直接影响着人类社会经济的可持续快速、健康的发展。水是生命之源, 土地是万物之本, 土地资源是作为人类赖以生存的基础, 它的规划和使用直接关乎着人类未来的可持续发展。近几年, 随着我国人口的不断增长, 社会经济对土地的需要与可利用土地面积的持续减少, 形成了尖锐的矛盾, 因此如何使有限的土地资源, 最大化的为社会主义经济建设服务, 成为了我国社会主义经济建设中需要优先思考的问题。土地资源的可持续利用, 是一项惠及千千万万子孙后代的国家经济发展政策。本文将从我国土地资源的外在环境与内在发展机制两方面, 进行土地资源的可持续利用的基本理论的探析。

关键词：土地资源,可持续利用,理论

参考文献

[1]张光宇, 刘永清.土地可持续利用的系统学思考[J].中国人口.资源与环境, 2010 (1) .

[2]余井泉.土地资源可持续利用面临的挑战与对策探讨[J].广东土地科学, 2008 (6) .

我国土地行政伦理的理论探索 篇9

从古至今, 人与土地的关系一直都处于矛盾状态中, 不同时期对这对矛盾有不同的处理方法。远古时期, 自然界处于强势, 人类处于劣势, 人在处理与土地的关系上只能是顺应自然的利用。随着人类的进步, 科技的发展, 人类逐渐有意识地改造世界, 用自己的智慧开垦利用土地。再到今天, 人类或是以个体的方式, 或是以国家行政手段这种更高级的方式利用着土地。然而不论人以何种方式处理人和土地的矛盾, 其目的都是要更有效地利用土地, 从土地中获取更多的资源为人类服务。从经济人的角度讲, 这种做法无可厚非。但是结合中国的国情看, 这种所谓的更经济更有效地利用土地却出现了问题。众所周知, 中国是一个人多地少的国家, 土地资源相对于其他国家更为紧缺, 人地矛盾显得越发尖锐。而人对土地的掠夺式利用, 致使水土流失、土地沙漠化、草地退化、土地污染以及生物多样性的消失等一系列重大环境生态问题产生。同时以政府为主体进行的土地利用引发的社会问题也尤为突出。比如, 耕地锐减, 城市房价过高, 失地农民问题, 土地出让金分配问题以及政府本身在土地行政中违法违规等问题。

面对这些问题, 政府从法律、法规及制度等方面寻求解决矛盾的方法。比如, 严格保护耕地, 加大城市住房供给, 保障失地农民, 严格土地审批以及加大对土地违法的处理力度等。但是收效不是十分明显。笔者认为, 症结是忽视了伦理的建设。第一法律制度合不合伦理, 如果法律制度本身或制定法律制度的程序不合乎伦理, 那结果肯定是解决不了现实问题的;[1]第二法律制度固然合理, 其也能对人起到威慑和约束作用, 但是法律也有监管不到的地方, 更何况为了利益可以置法律于不顾。马克思也曾说过:“资本有300%的利润的话哪怕要掉脑袋也会蜂拥而至。”可见仅仅靠法律的制约是不够的, 必须对土地行政加以伦理的约束。这不仅仅是现实赋予我们必须要做的任务, 纵观伦理学与土地管理学的发展也要求我们提出并加强土地行政伦理的建设。

二、土地行政学发展的瓶颈

改革开放以来, 我国土地行政工作走过了曲折而又富有成就的历程。各种地用、地价、地税、地权和地籍管理制度都得到了完善。所有这些地政管理的有益实践, 为土地行政学科的形成和发展提供了实践基础。同时土地管理学的发展和完善也为土地行政学的建立创造了理论基础。

目前对土地行政要给出一个放之四海而皆准的定义是不现实的。不同的学者对此有不同的看法, 李元认为:“其是国家土地行政主管部门依据宪法和与土地相关的法律法规赋予的职权, 对土地事务的组织管理活动。”[2]曲福田则认为:“其是国家行政机关为了体现土地利用当前和未来的社会整体利益对土地事务的组织与管理活动。”[3]两个定义虽有不同, 但是都认为土地行政活动的主体是国家行政机关, 客体是土地、土地利用过程中与之相关的组织和个人行为。其范围包括国家对地籍、地权、地价、地用、地税等方面的组织和管理, 而进行活动的依据是土地法规。

由此可见, 土地行政的发展是越来越专业化, 具体化, 分类越来越细化。在此基础上发展的土地行政学是研究并归纳国家行政组织对土地事务进行有效组织与管理规律的学科, 并研究行政组织如何运用行政、经济、法律及技术手段来高效的对土地事务进行管理。就目前研究的现状看, 形成了自己的学科体系是值得肯定的, 但是其学科建设忽视了对伦理手段的研究, 以至于对实践中土地行政所出现的问题不能有效地找出解决办法。比如中央政府一方面要求严守18亿亩耕地红线, 而另一方面地方政府为了发展地方经济对耕地的征用并没有减少。中央政府是为了国家的长远利益和粮食安全, 而地方政府为了发展地方经济, 同时其对耕地的征用也是响应中央政府要求其发展地方经济。这里存在一个如何既要保住耕地又能更好地发展经济的问题。在现有法律制度下, 这看似是一个难以调和的矛盾, 法律能起到一定的约束作用, 但是在这种问题上即使违法占用了耕地, 也会在以一切为公的名义下 (发展不是为私) 得到原谅。而土地行政伦理的建设可以使行政主体意识到在土地行政中什么是真正的公平正义, 现在的发展是以消耗有限土地资源为代价的, 要考虑到代际公平, 物种公平及区域公平。

三、土地伦理 (环境伦理) 引入的新视域

环境伦理是由国外最先提出的, 是研究人在处理与自然关系时应遵循的道德行为规范。其中争论最多的是人类中心论的环境伦理和非人类中心论的环境伦理。国内学者更同意后者的观点, 他们认为自然界不仅仅是对我们有用, 它们本身有内在价值和不受侵害的权利。环境伦理学的引入兴起了一场意识形态的革命:在认识和实践中将道德共同体由人类社会扩及生物界或整个生态系统;并在伦理学上突破和超越人类中心论。[4]

土地伦理观念就是属于非人类中心论的, 它最早是利奥波德提出的。利奥波德被认为是发展生态中心论的环境伦理学最有影响的大师。[5]其认为土地伦理的任务就是扩展 (道德) 共同体的界线, 使之包括土壤、水、植物和动物, 或由他们组成的整体:大地, 并把人的角色从大地共同体的征服者改变成大地共同体的普通成员与普通公民。这意味着, 人不仅要尊重共同体中的其他伙伴, 而且要尊重共同体本身。[6]

土地伦理在上世纪七、八十年代传到中国时, 就引起了许多学者的关注, 也为处理人与土地的关系提供了新视域, 同时也掀起了一方面挖掘中国古代儒家、道家和周易等原始土地伦理, 另一方面把西方土地伦理与中国实际相结合的研究思潮。其中浙大吴次芳认为:从可持续发展的观点看, 人类在土地利用过程中, 必须遵循公众利益最大化, 分配公正, 环境损害最小, 世代义务和重塑公平等基本的伦理原则;并认为土地伦理作为一门新的学科, 有其相对独立的普遍本质与基本理论问题。包括尊重自然, 价值判断, 健康标准, 道德判断和社会公平。[7]这些观点也在学术界达成了共识, 对指导实践有一定的现实意义, 但是在指导土地行政的实践中显得权威性不足。笔者认为, 这是因为:第一, 土地伦理是针对整个人类的伦理, 并不是以土地行政人员为特定的对象。土地行政人员并没有把土地伦理作为在土地行政时所必须遵循的伦理, 这是由于认识、教育和背景不同所形成的伦理鸿沟;第二, 土地伦理是西方的舶来概念, 其所倡导的观念和现行公务员的伦理 (发展是第一要义) 形成冲突, 造成所谓的伦理悖论;[8]第三, 土地伦理进入中国, 并没有形成详细具体的能够约束土地行政主体的伦理规范。总之, 土地伦理所论述主体的宽泛性, 忽视了土地行政主体的特殊地位及其所发挥作用的巨大影响 (对土地利用正向或反向的影响) , 没能很好起到对这一特殊而重要的群体的约束作用。

四、行政伦理框架的演进与完善

自学术界将西方行政伦理学术资源引进以来, 就对行政伦理学进行了深入的研究。随着学科的发展, 对行政伦理的主体、学科体系以及认识角度都有了深化。

(一) 行政伦理的研究对象与内涵。第一, 在上世纪90年代中后期, 从“职业道德”的角度认识行政伦理。行政人员也是社会众多职业中的一种, 作为一种职业, 政府行政人员就应该有其职业道德并遵守其相应的职业道德规范。持这种观点的相当普遍, 张松业等编著的《国家公务员道德概论》 (国家行政学院出版社1998版) 就属此类。第二, 90年代后期到世纪之交, 认为行政伦理主体有二:国家公务员和国家行政机关。如当时王伟等人认为:“从国家公务员个体行为行政伦理主体的意义上, 行政伦理是指国家公务员的行政道德意识、行政道德活动以及行政道德规范现象的总和;在行政机关群体作为行政伦理主体的意义上, 行政伦理是指行政体制、行政领导集团以及党政机关在从事各种行政领导、管理、协调、服务等事务中所遵循的政治道德和行政道德的总和。”[9]第三, 本世纪以来, 对行政伦理对象的认识更加泛化, 认为制度、体制与机制必须是合道德的。如罗德刚教授提出:一类广义行政伦理主体, 结合中国实际认为党、政府、人大及常委和政协都是行政伦理主体;二类狭义行政伦理主体, 包括行政组织、行政领导和公务员;三类特殊行政伦理主体, 认为:“行政系统中的行政体制、行政行为、公共政策, 是公共行政主体的主要产品, 这些产品直接受行政伦理价值观影响, 并对国家和社会产生影响, 有必要对它们进行伦理约束。”据此他把行政伦理分为:行政组织伦理、行政体制伦理、公共政策伦理、行政行为伦理和公务员职业道德。[10]

(二) 学界在挖掘和评介古今中西行政伦理资源的同时形成了较完善的行政伦理学科体系。在这一方面, 王伟、孟昭武与张康之三位教授从不同的角度提出了学科体系建构的思路。王伟是从行政伦理的基本内涵、行政伦理的规范体系以及行政伦理的行为选择三个方面来搭建自己的理论体系, 这一理论体系具有全面性与开创性的特点。[11]孟昭武则以行政管理中的若干伦理问题为线索, 比如权力伦理、责任伦理、服务伦理、政治伦理、公务伦理等展开研究, 这不失为一种思路。[12]张康之的《寻找公共行政的伦理视角》为历史上曾经出现过的行政实践模式及理论给出了确切的历史地位, 并提出了未来公共行政的模式;深刻地揭示了现代公共行政的“思想模型”中的各种缺陷;提出了“在公共行政领域拒绝权利”的主张;建构了公共行政的道德框架, 为公共行政理论的发展寻找到了一个新的坐标。[13]

(三) 行政伦理框架的完善。通过上述论述可以看出, 行政伦理学是在不断发展、深化、全面和完善的。但是行政伦理的研究又过于重视概念, 学科体系的建设, 忽视了其作为应用伦理学要解决实际问题的工具价值。对行政人所面临的诸种价值困境并没有提出行之有效的理论上的知识支持与价值认证。李春成对此有如下论述:“那是概论式的行政伦理学, 它势必变成政治的口号, 变成令人生厌的意识形态宣传或关于行政道德价值的武断。”[14]笔者认为现在的行政伦理研究虽明确了主体 (不管是广义还是狭义) 并对一般的行政伦理进行了建设, 但是忽视了主体内部职能分工在时代的发展中越来越细化。行政伦理对所有行政主体的约束就是等于不约束, 伦理主体的范围越广, 个人在其中的地位就越渺小, 其对伦理约束力量的感觉就越渺茫。现实中大多数行政人员之所以会陷入伦理困境或违反伦理, 不是因为不知晓行政伦理, 而是所谓的行政伦理太宽泛。所以行政伦理从抽象化到具体化, 从一般化到特殊化, 从宏观到微观将是以后发展的方向, 理想状态下是几乎每个特殊的群体都应有其特殊的伦理。爱弥尔·涂尔干认为群体的结构越牢固, 适用于群体的道德规范就越多, 群体统摄其成员的权威就越大。[15]在我国行政体系被分为很多部门, 按职能划分:有管经济的, 有管医疗卫生的, 有管教育的, 有管科技的以及管土地环境的。这些职能部门就是不同的群体, 而且是很稳定的群体, 其内部人员对自己所属的职业也很认可。当群体很强大时, 他的权威就会把自身表现为他所确立的道德纪律, 而这种道德纪律也会得到同等的尊重。所以在不同的职能部门工作的人都属于公务员的情况下, 还必须承认其群体的特殊性, 要以不同的伦理来约束。所以我们说, 职业伦理越发达, 他们的作用越先进, 职业群体自身的组织就越稳定、越合理。行政伦理除了构建一般的伦理框架以外, 要根据不同的职能部门建立新的框架。包括:土地行政伦理、卫生行政伦理、教育行政伦理、科技行政伦理以及警察行政伦理等等。

五、结语

总之, 笔者所提出的构建土地行政伦理也将是为新的框架作一点贡献。其应该是研究国家机关及其公务员在进行土地管理活动的伦理, 其研究对象应该是罗德钢所说的广义、狭义和特殊的主体概念。土地行政伦理的建立和研究能在一定程度上突破传统的土地利用思维定式, 以理智的视角与泛爱的历史责任感重新认识土地, 同时也必将有效地约束土地管理部门和行政人员的行为, 使他们真正的尊重土地的生态功能, 切实保护人类生存所必须的土地生态系统;使对土地的公平使用、生态使用和节约使用的原则成为土地行政部门的行为准则;并使得这些原则是深入每个土地行政人员的内心, 成为一种内化的力量, 自觉地在土地行政过程中遵循这些伦理道德。

摘要：行政伦理学的发展趋向应该是具体化、细化, 不同的行政主体应该有不同的伦理规范。土地行政的实践表明, 土地行政人员是一个稳定的、庞大的职业群体。必须有专门的伦理去应对其组织和人员在道德上所遇到的问题。土地行政伦理理论的构建能使和谐、生态发展的正确理念深入到土地行政主体的内心, 并使其内化成为他们在土地行政过程中自觉的约束力量, 以达到土地和谐利用的目的。

土地理论 篇10

1.1 土地产权是以土地所有权为根本的权利体系

在马克思理论中明确的指出土地产权属于生产关系中的一种表现形式,不同的历史时期,其表现形式是不一样的。包括的主要内容是土地所有权、土地占有权、使用权等等,这些表现形式可以分为两种类型,一种是被社会所认可的所有权;另一种是对土地的投资利用而形成的所有权。土地的终极所有权才是整个土地产权的核心,它具有独特性、唯一性。一些人购买土地使其只服从自己的管理和控制,马克思指出在资本主义社会背景下,整个社会都不可能是土地的所有者,他们只是从土地中获得暂时或者长久的利益。马克思认为土地应该属于国家的,受到国家的管理和控制,土地的终极所有者必须是国家。

土地的占有权指的是经济的主体对于土地的控制权利,这是由社会的经济关系决定的,并不会被个人的意志所驱使,这也是土地所有权与土地占有权的实质性区别。(1)土地的使用权指的是土地的利用者根据相关的规定对土地进行合理利用的权利,在马克思的资本论中对土地的使用权进行了详细的说明。在马克思的土地产权理论中将土地处分权分为最初处分权和最终处分权,这主要是根据土地的使用过程所决定的。

1.2 地租是土地所有权的价值体现以及自我增值的形式

在资本主义社会背景下,农村土地也是由资本家长期经营的,因此农业和工业有着同样的受到剩余价值支配的情况,资本家利用各种手段来获取最大的剩余价值,如果在农业方面得到的剩余价值无法让资本家满意,他们可能会将他们所拥有的资本投入到工业生产中,而主动的放弃农业。马克思明确的指出绝对地租是由土地的所有权产生所得到的,所有的土地都会产生地租,尽管是最低等的土地,这就是所谓的绝对地租。只根据法律的规定来判断,土地的所有权是不会产生地租的,通过将土地出租出去,才能够实现土地的经济价值。

由投资产生的地租成为级差地租,农业的一些资本家在租用土地的同时向土地的所有者交纳一定的费用,根据形成条件的不同可将级差地租分为两类,这两者在根本上是一样的,都是由个体的生产价值与社会的生产价值之间的差距所决定的。(2)与级差地租相对应的是绝对地租,只有在土地所有权受到垄断的时候才会转化为地租,土地的所有权和土地的使用权分离产生了地租,因此土地的所有权被经济化和利益化。

1.3 土地产权的商品化、市场化

由于资本主义社会商品经济的发展,土地的产权朝着商品化和市场化发展成为了一种必然的趋势。随着市场经济在农村的土地产权中的地位越来越高,土地产权走向了过渡时期,这也是土地产权的历史转折点,土地的所有者同时还具有使用土地的权利,生产者可以直接的消费自己生产的农产品,这就导致了小块土地所有制的产生,但是这对于社会的生产力的发展造成了阻碍,严重影响了社会资本的积累,因此小块土地的所有制必然不能够长期稳定的存在。随着资本主义社会的不断发展,土地的流动性增大,土地的所有权成为了一种商品,可以进行人与人之间的交易,根据影响的供求关系以及市场要求进行交易价格的确定,所以出现了土地所有权的经济形式即土地价格,土地价格就是将传统的地租进行资本化,从根本上将土地的所有权资本化。土地所有权的资本化的主要标志就是土地的收益权在市场中进行自由的交易。

2 中国农村土地所有制改革现状

2.1 土地归属状况不够明确

科学合理的土地权利是完善我国土地制度的一个核心问题,而其中土地的所有权占据着最基本,也是最重要的位置,这就是最终的所有权,土地所有人对于土地的占有得到广泛的认可。近些年,我国农村土地所有权归属状况不是相当的明确,对于农村土地所有权的确认许多人都有着不同的看法,有的人认为土地归国家所有,有的人认为土地归村集体所有,有的人认为土地归个人所有。我国的宪法有相关的规定,除了在法律的范围内归于国家的土地,其余的土地都是由农村集体所有,但是在这其中对于农村集体的定义也不是非常明确,农村集体应该包含该区域内部的所有农民,而不只是各个村民委员会,更不可能是农民个人,目前的许多学者就是将村民委员会或者村民组织看成是农村集体的,但是村民的组织并不能够代表农民集体的经济利益,所以在理论上说,村民委员会不能够代表农村集体行使土地所有权,但是实际工作中村民委员会可以行使土地的所有权,如果某个村级领导的权力过大,土地的所有权就会掌握在他的手上,这必将导致我国的土地管理出现严重的问题,这些都是由于土地的归属状况不够明确造成的。

2.2 土地产权被削弱

农民集体拥有着农村土地的占有权、使用权、收益权以及处分权等等权利,但是在实际中这些权利并不是完整存在的,农民集体只拥有其中的一部分权利,并且这些权利在不断地被削弱,土地的使用权逐渐的取代了土地的所有权,对于土地的用途进行了固定,这势必导致土地产权的缺失。例如规定了任何组织都不能够对土地进行转让,只有国家才可以在集体利益的驱动下对土地进行征用,任何集体都不可以进行土地的买卖交易,而且土地的征用只是由政府做主,农村集体完全的被动接受。(3)由于各种土地产权的削弱,农民的劳动积极性下降,土地的生产能力下降,生态环境可能受到严重的影响,随后还会引发一系列的隐患,最终对国家的发展,人民的富强造成影响。

2.3 土地遭到严重的破坏

农村土地的归属状况不够明确,农民的土地产权不断地被削弱,农村土地的所有权只是被极少数的人所掌控,他们利用各种手段来对农村集体的土地进行处理,利用法律的漏洞来逃避法律责任,因此我国的土地资源受到非常严重的破坏,土地的征用收益分配出现不公平的现象,并且随着城镇化进程的加快,大部分的土地不是用于种植农作物,而是变成了住房区或者工业区,农民可用的耕地越来越少,农民无法从土地中获取足够的利益来维持自己的生活,他们的生产积极性必然下降,导致土地的利用率严重下降,我国的土地资源受到难以想象的破坏。

3 马克思土地产权理论对中国农村土地所有制改革的影响

3.1 土地产权明确化

要想让我国的农村土地制度更加完善,必须有马克思的土地理论产权作为指导,通过马克思的土地产权理论让我国的土地产权明确化,制定出与土地所有权归属相关的法律制度,指出农村集体是土地所有权的主体,同时也是客体,让土地真正归属农民,无论怎样都不可以将土地的所有权和使用权长久的分离开来,没有真正意义上的所有权就没有绝对的使用权、处分权以及收益权等等,所以通过法律的手段将土地所有权落实是非常必要的。由于我国的人口问题相对较为严重,所以国家为了适当减轻农民的负担,可以通过转让一部分的土地所有权来实现。

3.2 土地流转规范化

对于土地产权的明确不仅需要借助法律的力量,同时还可以借助经济发展的力量。国家应该让农民对土地持有转让、出租、转包、入股权利,使得土地的流转更加有效。在这之前就必须让农民对于土地具有更好的处分权,农民可以自由的控制土地的流转形式,其他的任何组织和个人都不可以从中扣除流转过程中的收益,对土地流转中的一些问题进行及时的纠正,加强农村土地的科学化管理,防止流转过程中土地资源的损失,建立完整的土地使用市场流转体系,让法律制度对土地流转进行合理的控制,让农民从中获取最大的收益。(4)

3.3 农村土地资源市场化

在马克思土地产权理论的指导下,我们可以在城乡之间建立起好的土地市场,政府必须在其中发挥出自己的作用,对土地市场进行宏观调控,保障土地市场能够长期稳定有序的运转起来,在对农村土地资源进行相应的配置时,充分发挥出土地市场机制的根本性作用。对于通过合理手段获取的建设用地,必须通过土地市场进行公开性的土地使用权转让仪式,让集体所有的土地可以和国家所有的土地在各个方面实现相对的等同。同时还需要制定合理的土地利用规划和计划,对城乡之间的建设用地进行宏观调控,实现各方面的利益的和谐统一,还可以成立相应的建设用地管理部门,定期对建设用地进行科学合理化的管理和监督。

4 结束语

马克思土地产权理论具有十分丰富的内涵,对土地的产权制度具有独特的见解,尽管他的土地产权理论是在资本主义背景下创作出来的,但是其中的很多思想和理论对我国现阶段的农村土地所有制改革具有很深的启发意义。中国的农村土地所有制改革必须由马克思土地产权理论作为指导,立足于中国的基本国情,从中国农业发展的实际情况出发,在不断的实践中积累经验,从而不断的创新和突破自我,建立具有中国特色的土地制度,切实保障我国农民的根本利益,促进社会的全方位发展,加快中国的社会主义新农村建设。

摘要：本文主要介绍了马克思土地产权理论,详细的说明了我国现阶段的土地所有制改革状况,最后分析总结了马克思土地产权理论对于中国农村土地所有制改革的一些启发。

关键词：土地产权理论,中国农村,土地所有制

参考文献

[1]许恒周,郭玉燕,宁蕊蕊.关于农村集体建设用地直接入市流转的探讨[J].北京理工大学学报(社会科学版),2012(6).

[2]郭进莲,文卫,罗刚平.论我国集体土地产权制度对集体林业发展的影响[J].贵州农业科学,2011(3).

土地理论 篇11

关键词：土地利用；规划；问题；方法；探讨

1. 县级土地利用总体规划的志题研究

土地利用总体规划是以土地利用现状及土地资源状况为基础，以未来经济发展及土地利用技术进步为依据，以土地永续利用和各行业用地需求为目地，对规划区内全部土地在一定时段内的结构调整和时空布局进行全面安排的计划性工作。因此，必须首先弄清现状，即目前各行业内部用地的结构及其空间布局，这就是《规程》要求的土地利用现状专题研究的内容，同时，对现有土地资源对农、林、牧及建设利用的适宜程度进行评价和分析，这是《规程》中土地适宜性评价研究的任务，而土地需求量预测专题研究，是在对未来人口发展及经济发展研究的同时，对未来一定时段内技术发展及其应用的可能性进行预测，在此基础上预测规划期内各业用地的需求量，以其取得供应平衡，为规划的编制提供直接的用地结构调整依据，从用地需求量研究的前提及其所需解决的问题看，它又是现状与未来的街接点，起到承上启下的作用，以上所述三个专题是任何地区进行土地利用总体规划必须进行的最基础的工作，即必须从这里入手，进行分析研究，才可能开展规划工作，提出规划成果，但各地情况千差万别，既有资源基础的差异，又有发展的历史、人口及民族的构成、国家及地方开发总体部署及安排等差异，因此，各地规划中都会有自已需要解决的特殊问题，从而提出规划专题研究的设置问题，本文就达茂联合旗土地利用总体规划中，除以上三个必搞专题外，其它几个专题设计的基本思想谈一些体会。

1.1 土壤侵蚀专题

达茂旗地处大青山的西北面，与蒙古国接壤，低山丘陵占全旗总面积的90%，而且地表物质组成大部分为黄土类物质，都是及易遭受风蚀和水蚀的地表组成物，即规划具有土壤侵蚀发育的地貌条件和物质基础，加之该旗春季大风成为土壤侵蚀的主要因素，近年来无计划的采矿的发展等因素，都大大加快土壤侵蚀的程度，因此，土壤侵蚀已构成全旗经济，特别是农牧业发展，乡镇企业的快速发展，使达茂旗境内裸土面积大，草场退化严重，严重的制约着今后的经济发展，调整土地布局是必须着力解决的主要问题，但这一问题的解决，停留在以上定性分析的基础上是永远不够的，在规划中也是无法操作的。为彻底摸清全旗土壤侵蚀的类型，侵蚀程度及分布，有必要将感性的定性研究提高到定量研究的水平，为规划提供可靠的，便于操作的结果。

1.2 土地生产力专题

达茂旗所处地理位置及其基础条件，决定其现实土地的生产力降低而不稳，又随气候变化上下波动。在丰、平年能满足当地需要，而欠年生活异常艰难。为彻底搞清达茂旗土地现实生产能力及其安排提供可靠的依据，确定专设土地生产力研究专题，着重研究农、林、牧各业的现实生产力及潜在生产力，同时对挖潜措施作适应探讨。

1.3 土地利用战略研究

土地利用战略是土地利用总体规划的灵魂，既是不作为专题单独研究，亦是任何一个地区参加规划的人员必须下功夫探讨的问题，考虑到达茂旗的具体情况及其有关资料提供的依据，从而确定到专题进行研究。

2. 县级土地利用总体规划与土地利用战略

土地利用战略是土地利用总体规划的灵魂，它不仅指导着土地利用总体规划工作的全过程，而且对土地利用总体规划的编制起着总体指导的作用，因此，各地在土地利用总体规划的编制过程中，必须将其放在足够重要的位置。

所谓土地利用战略研究，是指一定历史时期内，一定区域土地资源合理利用的全局性、根本性战略，它包括战略目标、战略重点、战略部署、战略措施和总体战略指导思想，自有人类存在，土地就已为其利用，为什么今天才提出土地利用的战略研究问题。这是因为，首先是土地的多宜性特点所决定的，任何一个较大的区域都存在多种类型的土地资源，有些由于某些条件的限制，在目前技术条件下只能适合某种利用形式，如世界诸多高峰，由于气候及地形非常恶劣，目前无法利用，只是作为考验人类意志和能力智力攀登的高地，有些高山只能维持天然林木的繁衍等，但有些地类可作多种利用，如较平坦的川地，不仅可作耕地种植农作物，亦可种树改成林地，同时建房，修路亦省时省事，不失为理想地段，当然建为公园作为旅游之地也不成问题，从人类发展的历史来看，首先利用了条件优异的部分多宜性土地，这是理所当然的，现在的问题是，这些地方人口聚居，致使人地 矛盾重重，难以相容，这样，不仅造成各业用地的矛盾，而且造成土地的污染、破坏等威胁人类生活的发展。与这些地段明显对照的是一些丘陵山区及条件的限制，部分土地段因为人口少，经济发展迟缓，又加诸多条件的相对较差的地段，因为人口少，经济发展迟缓，又加诸多条件的限制，部分土地资源的潜力未得到充分的开发，但又同时受到不合理利用造成的侵害，如大片山地及丘陵地，其天然资源未能有效利用，却同时发生严重侵蚀，草场退化，林地被毁等危害土地生态环境的情况，土地利用总体规划就是要在规划区的现状研究的基础上，瞻望未来一定时期内经济的发展和技术进步提供的可能，对土地利用进行全面安排，部署必须符合经济上可行、效益最佳和环境趋优的要求，也必须做到目标明确，重点突出，部署合理措施得力，保障规划目标得以实现，这就是土地利用战略研究的意义和目的。

土地利用战略研究，除上述全面合理部署土地合理利用之外，还应包括土地资源与土地资产关系的研究，特别是在目前，我们必须研究土地市场与土地供求的关系及如何建立利用土地市场为国民经济发展服务，为土地规划的实施创造条件，这一问题在国有土地的利用上成为重要，以前一个相当长的历史时期，我国国有土地实行的是无偿无期限的土地划拨的使用制度，造成了土地的盲目乱占滥用和土地的浪费，另一方面的后果是建设花费大量资金无法收回，影响了土地的进一步开发利用，向高层次发展的需求。

集体土地是旗县级土地构成中的主要成份，在土地利用总体规划中占最重要的地位，这部分土地的战略地位在于如何合理配置利用以及除害兴利的问题，前者是指在农、林、牧业利用中取其合理的比例，除满足国民经济发展和人民生活需要外，要保持良好的生态状态，后者是指目前条件退化的土地的整治改良的问题，显然，各地都存在土地改良整治的问题，但土地战略研究要解决当前生产力与土地整治的关系，在发展生产的同时，找出整治的主攻方向和突破口，以收到事半功倍之效，当然，要做到这一点，并非易事，必须对情况吃透，同时考虑未来时段各业发展的要求及经济上支持的可能，在必要时必须解决改良整治的资金来源，或是通过我们的研究给政府领导指出求得资金的方向和途径。土地利用战略研究的目的之一，就是探讨规划目标实现的措施，资金就是这一措施中的硬指标，集体土地的整治改良中，除大型战略性而且影响面广的工程中政府筹资，统一部署之外，大量的改良性措施以自筹解决。其中途径之一是农村的集体企业和个体企业用地仿照国有土地有偿合作形式，积累集体改良资金，另外村民宅基地的有偿使用已在各旗县作试点，行之有效，当然主要的来源应走以工补农的路子，即集体办企业的利税积累，在这里我特别强调集体土地的有偿使用，一方面作为土地开发利用的资金来源，另一方将经济杠杆引入土地的利用分配之中，使经济土地分配中发挥应有的作用，避免土地的滥用与浪费。

3. 专题图的利用和制作

土地利用总体规划除利用大量的统计调查资料外，要充分利用现有的图件资料，一般情况下利用的专题图有：

①土地利用现状图

②草场资源或草场等级图

③林业资源调查图

④土壤分布图及养分，改良等图件

⑤水文地质图

⑥水利规划图

⑦农业综合区划图

⑧降水量等值线、等温线、等气候图件

⑨行政区划图

以上图件在多数旗县都可向相应部门索取，但由于各地区情况不同，所选专题亦有差异，不可能所需图件都很齐全，这样就要求规划人员根据实际情况，自己制作部分图件，满足规划的需要。

土地利用总体规划图是利用总体规划工作中的结晶，亦是规划指标布局等的直观反映。因此，这一图件要反映规划的基本成果，并要求易读、美观。要作到这一点，就必须对规划成果进行消化处理，融会贯通，提练综合，合理取舍，一般以土地利用现状图为基础，土地评价图的规划用地指标为依据，参考土良侵蚀图件及其它专题研究成果，采用分层和多种手段表现的方法进行编图。

土地利用现状作为底图，以满足制图数学要素和规划基础的要求，而且构成了土地利总体规划图的第一个层次。这一层主要表现图件的经纬网，方里网、行政界线、四邻，用底色反映土地利用现状中连片土地的用途，用符号表示现状利用中的点线等难以用比例尺表示的已用土地，如道路、特殊用地等，第二层参考土地评价成果，用线条、颜色、符号表示农、牧各业用地调整的区域及其范围界线。第三层用符号表示，土地利用总体规划中所列重点之工程，主要厂矿及保护，开发等土地所在的具体位置。第四层用统计图表的方法表示各乡镇及土地利用区在规划期内的用地指标，并用界线符号圈定耕地保护区的范围及保护区等级。这样规划的基础指标，调整范围及工程地点和保护地等都可在一张图上清楚的表示出来，即达到全面反映规划内容的目地，又能达到分层清晰而美观的目的，同时亦满足图负载量与内容要求的统一，同时也必须根据实际情况选用合适的表现方法，才能达到美观易读的目的。

4. 土地利用总体规划研究的基本方法探讨

土地利用总体规划对一个地区来说，牵涉到各个产业部门的方方面面，又与上下各级联系紧密，可以说是一个系统工程，因此，在研究过程中必须要有全面的安排和可操作的实施方案，同时亦必须方法得当，方能收到事半功倍的效果，通过达茂旗土地利用总体规划的编制，我总结出如下几条基本方法。

（1）分解和综合相结合是规划工作贯穿始终的基本方法。规划本身就是一个综合性系统工程，要完成这一工作必须摸清当前土地利用的基本情况和土地资源的基本状况，同时要对规划区未来发展规划及目标进行预测，又要对未来经济上、技术上对土地利用调整的需求和可能进行预测。这样很自然把一这一工作分成若干部分和步骤，就是一个分解过程，同时也分专题研究提出具体任务，这就是设立专题研究的原因，具体到各个专题研究也存在一个分解与综合的问题，这里的分解研究的目的是深入的需要，只有在各项研究深入的基础上才能进行更广泛深入的结合，抓住问题的症结，达到综合的目的。

（2）专题研究是土地利用总体规划的入口，前面谈到土地利用总体规划是一个综合性的系统工程，要对分解专题进行深入研究，这就要求规划之初对规划情况进行分析，根据已有资料情况制订专题研究方案。即专题的设制和要解决的问题。当然规程要求的三个基本专题必须要搞，没有它规划无法进行，但各地都有其具体情况，要解决的问题尽不相同，这就要求有针对性的设制自己的专题。这里要强调的是，专题研究是规范的入手处，目的是探讨规划区土地利用的经验、问题和要进行调整的重点及可能，为规范提供素材和依据，而且要以解决土地利用本身的问题为其目的，决不能把其它国民经济发展的问题作为主线进行研究。当时，研究中利用其它经济研究的成果是理所当的，没有必要回避，但利用的目的是为我服务，决不能倒置。

（3）定性研究与定量研究相结合是各专题研究的基本途径。土地既是自然的综合体，又凝结着人类劳动的成果，是个复杂的机体，加之与土地相关的各个学科的研究水平及方法的不相一致，要想完全用定量的方法研究土地，现在看来还是不太可能的，但作为一门科学必须向定量化的方向发展。因此，根据土地本身的特点，必须贯彻定性研究与定量研究相结合的方法，即根据土地类型研究定量困难的特点，采用定性的方法，而在成熟的领域，如，面积的多少，土地生产力等方面用定量研究的方法，即定量在定性的基础上的量，所以定性准确是其基础。而定量的东西又多以概率的形式中或模糊数学的形式出现，因此，定量又是模糊的。总之这一研究方法概括成一句话，就是准确的定性与模糊的定量研究相结合，这就是解决土地问题的基本方法。但决不能允许用模糊有定性与准确的定量相结合，因为后面这种研究方法只能将研究人员送入歧途，得出不可靠的结果。

（4）综合制图是土地利用总体规划的基本方法之一。这是因为土地利用总体规划不仅要对土地利用的结构进行调整和部署，而且要对各业用地进行空间布局，从空间关系上达到合理、互利、协调发展的目的。而空间的布局及其研究以图件反映最为直观，也最易工作，因此，综合制图就成为土地利用总体规划的一个最基本的研究方法和归宿。

农村土地整治中的理论与实践探究 篇12

1 客观认识土地整治问题之表

重庆市垫江县从事土地整治多年,先后开展了白家镇湖滨村、曹回镇河南村、长龙镇长久村、五洞镇农滩村等众多土地整治项目,实施土地整治62.3万亩,其中复垦项目99个,新增耕地5.2万亩。特别是高安镇土地开发整治项目,涉及土地开发整理、地质灾害防治、农业综合开发、基础设施建设诸多方面,计划总投资13.9亿元,建设高标准农田4747.6公顷,整合田土坎1307.7公顷,开垦坡地和未利用地306.7公顷,复垦农村居民点用地968.1公顷,可新增耕地1066.7公顷,整个项目是一项综合、系统工程。通过对土地整治项目实地调查、走访,这些土地整治项目在取得显著成效的同时,也存在效率低下、内容单一、监管缺位等问题,浮现出土地整治热潮下跟风的表象。

1.1 整治内容单一,缺乏整体意识

多数整治项目仅停留在土地平整、砌筑堡坎、维修道路、疏通渠道几个方面,对农村村落的布局、公用设施的建设、生态环境保护及景观建设等方面涉及较少,没有从土地整治的整体功能、综合作用方面考虑,将土地整治仅看作简单的“土地平整”,这样的土地整治项目占了60%~70%。

1.2 整治随意性大,缺乏科学规划

土地整治是一项科学、严谨的工作,应按照土地整治规划严格执行。但由于土地整治理论知识不够、理性认识不足,部分规划的不合理,土地整治过程中不得不变更规划内容、变更整治内容,土地整治随意性大。

1.3 整治质量不高,缺乏有效监管

土地整治项目缺乏有效监管,部分工程设施、设备数量没有完成设计任务,以少充多、以旧充新;有的建成设施达不到设计要求,工程所用材料不达标,出现“豆腐渣”工程;有的设施管护不到位,工程验收后就不能正常使用。

1.4 整治效益低下,作用发挥不够

很多土地整治项目往往重在前期的论证、包装、设计,施工结束后,对整治后的土地如何利用就少有人问津,往往是土地整治结束之时就是土地摞荒之日,少有人考虑土地整治的经济、社会及生态效益。

2 理性探究土地整治问题之源

2.1 社会宣传不到位,社会力量发挥不够

土地整治作为一项系统工程,需要政府引导、部门联动、社会参与,因此加强土地整治宣传就必不可少。但实际情况好像土地整治就是“政府”和“业主”两家的事,社会对土地开发整治工作不了解,对项目建设目标不明确。政府各级部门也是“各唱各的调,各吹各的号”,如同“铁路警察各管一段”,忽略了土地整治资源的有效整合,忽略了各方共同作用的发挥。

2.2 群众认识不到位,群众主体作用不强

土地整治虽然是一项利国、利民的“民心工程”,但部分群众对此认识不到位,一方面主动参与土地整治的积极性不高,对项目建设的支持不够;另一方面还站在一己利益的角度,在涉及自身利益时就产生消极、被动、抵触的情绪,提出苛刻要求,阻挠工程施工和项目推进。

2.3 监督管理不到位,重建轻管思维突出

表现在现场施工队伍技术水平低,专业技术人员较少;有的规划设计与实地完全不符,单体图、施工平面图完全不能指导施工;有的现场监理人员知识单一,没有配备懂测量、水利、道路、施工管理等方面的监理员,监管措施不到位使部分工程设施、设备数量等没有完成设计任务,或者建成的设施达不到设计要求。

2.4 评价体系不到位,效益作用严重弱化

土地开发整治项目完成后,具体发挥了哪些效益,包括对当地社会经济、生态环境的影响,这些都应在工程结束后继续跟踪调查,及时分析土地整治的效果。但目前土地整治项目结束、竣工验收后无人问津。

3 准确把握破解土地问题之策

3.1 强化理性认识,提升土地整治的科学性

土地整治是盘活存量土地、强化节约集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的重要手段。通过对低效利用、不合理利用、未利用以及生产建设活动和自然灾害损毁的土地进行整治,达到提高农业综合生产能力、优化用地结构布局、发展现代农业、促进农民增收的作用。因此,对土地整治要用科学的、综合的、整体的指导思想,提升土地整治规划设计、项目管理、效益评价、技术标准,提升土地整治的科学性。

3.2 立足实践创新,寻求整治模式的多样性

土地整治必须因时因地,结合当地地形地貌、产业结构和经济发展水平等因素多形式推进。经过多年的实践,目前我们探索出了“政府主导”“市场引导”以及“农民联户”等土地整治模式。“政府主导”型就是遵循“政府主导、国土搭台、部门联动、整体推进”的机制,形成各部门齐抓共管的格局。“市场引导”型是以市场需求为导向,引入社会资本进行土地整治,按照“谁投资,谁受益”的原则,使土地“资本”价值得以显化。“农民联户”型就是通过农民自愿申请,自愿交出承包土地,在调整土地权属后进入土地整理项目库,由组建的专业合作社作为项目实施主体,组织农民施工建设,实现土地整治方式与土地利用的有效结合。

3.3 完善项目管理,形成管理制度的系统化

从土地整治项目的前期认证到项目结束、后期效益的发挥形成一套制度,进行系统化管理。在项目前期论证管理中,将卫星遥感、GIS等技术应用到土地整治项目测量、设计的各个环节;在项目实施管理中,形成土地整治中心、项目所在地国土资源管理部门及乡镇多方严格监管的格局;在项目变更管理中,严格按照批准的实施方案,不得随意变更工程内容、数量、布局和投资规模。在项目验收管理中,形成项目验收参与人员“终身负责制”,负责勘验的内容;在项目后续管理中,项目单位要严格按照规划用途使用土地,不得擅自改变土地用途。

3.4 注重效益评价,确保整治效益的最大化

土地整治的目的是要实现整治土地的经济、社会、生态效益,要从投入产出的角度,测算土地整治的成本、利弊、好坏,对比分析土地整治后土层厚薄、养分多少、土壤生产力有无明显变化。同时,通过农村灌排设施的配套、农田林网空间的配置,评价农村水土保持、水源涵养和抗旱耐涝条件的影响程度,达到美化生态环境,改善人居环境的作用。

参考文献

[1]范德种.新农村建设视野中农村土地整理的阴影[J].国土资源,2007(6):46-48.