工业地产商模式

工业地产商模式（共6篇）

工业地产商模式 篇1

自2010年“国十一条”等新一轮房地产政策颁布以来, 中国房地产市场出现了显著变化, 仅2010年上半年, 全国商品房均价涨幅较2009年就下降了18.7个百分点。其中, 一向宣称“抗风险”的高档住宅项目, 在宏观调控压力下也不得不面对销售滞缓状况。以往房地产开发仅依靠地产销售获得高额收益的时代行将结束, 房地产业进入了“后开发时代”。

一、问题的提出

传统房地产业的赢利点主要来自于:供给面上, 利用既有的资金实力、宽松的投融资政策等获取具有绝对优势的地产开发权;需求面上, 随着中国的改革开放, 经济的高速增长, 国民需求结构的升级, 在相当长的时间段中出现了对房地产的“无限需求”。因而, 其赢利模式无非是单纯意义上的“卖房子”。

房地产业传统赢利模式的局限性在于, “拿地、建房、卖房”的赢利往往是一次性的, 很大程度上被动地取决于外在因素, 具有不可控性。在所开发的房地产出清之时往往同时意味着赢利的终结。由于不存在持续赢利的动机和模式, 所以地产开发商在根本上难以满足公众日益增长的物质和文化需要。那么, 在“后开发时代”, 地产开发如何实现可持续赢利呢?

二、可持续动态赢利模式——基于房地产售后阶段的赢利分析

在市场竞争日趋激烈的房地产“后开发时代”, 以品牌效应为突破口, 努力开拓市场, 扩大市场占有率, 已成为房地产业实现利润可持续动态增长的必然趋势。因此, 良好的售后服务不仅是房地产成熟发展的标志, 而且还是房地产业持续发展的保证。

比之传统的售后物业管理模式, “管家式”售后服务不仅将使得传统物业管理下的“节流式”赢利模式转变为新的“开源式”盈利模式, 而且使得房地产开发的单次赢利模式蜕变为多点式动态赢利模式, 使综合效益得以持续。

(一) 衍生消费点收益

围绕居住服务需求可以衍生很多消费点, 培育和引导各类消费行为的弹性很大。高档公寓或别墅社区内业主多为社会精英阶层, 来自世界各个国家和地区, 其特点是文化层次高、收入高、消费水平高, 因此对居所的服务有着更高的要求。对于高档社区, 开发商只有通过丰富客户服务的内涵, 根据高档住宅业主的实际需求来扩大服务的外延, 才能得到业主认同, 赢得市场先机及高增值的发展空间, 实现企业与业主利益的双赢。

(二) 动态可持续的盈利收益

高品质的售后服务也是房地产销售的一大卖点。品牌化后的“管家式”售后服务不仅使得既有存量房产具备保值和增值的潜力, 而且将大大提升后续开发楼盘的市场竞争力。目前潜在购房者在对高端项目的户型、配置、景观等硬件进行考察时, 越来越重视售后服务的质和量。软性服务不仅成为置业人士甄别房地产优劣不可或缺的要素, 也成为决定开发商赢利多寡的重要因素。

可见, “管家式”售后服务是房地产开发商在管理实践中沉淀下来的无形资产, 有助于树立良好的企业形象, 为企业的品牌建设助力, 从而实现动态的社会效益和经济效益。因此, 由传统型的单一固化物业管理模式迅速转变为综合集约型的多元化“管家式”售后服务模式, 是关系到房地产企业生存和发展的“百年大计”。

三、房地产“管家式”售后服务的内涵

“管家式”售后服务模式将率先应用于高档社区。其总体经营目标是:以服务业主为己任, 不断提升服务品质。其具体操作方式为:根据业主的动态需求适时调整服务的供给, 始终保证供求的平衡, 在追求动态平衡的过程中追求企业的动态收益, 并不断更新服务理念, 塑造高品质服务形象, 成就企业“百年品牌”效应。

(一) “管家式”售后服务的功能模块

“管家式”售后服务功能模块的辨析与相应资源的合理配置是企业获取收益的前提。就高档社区业主置业后的需求而言, 主要体现为以下三个方面: (1) 业主私人需求; (2) 业主公共需求; (3) 满足业主公私需求的第三方平台。基于上述需求形成以下相应的供给方三大服务模块:

1. 管家功能

管家功能是针对高端物业的售后服务提出的, 要求从业主需求出发, 秉承专业化、人性化的服务理念, 如同一个大的贴心管家, 为业主地产内部的需求提供各种星级服务。只要是业主需要解决的琐事, 包括地产维护、家政服务以及进一步的地产经营等, 都可以代为效劳。

2. 公益功能

管家功能服务对象为业主家庭内部与私人宅院, 包括业主个人需求与业主房产维护经营;而管家服务公益功能致力于社区内公共设施与共有空间维护, 为业主提供一个安全、愉悦的生活环境。

3. 平台功能

当前高档社区配置的俱乐部 (或业主会所) 不仅是高档社区的一种品质象征, 而且极大地拓展和弥补了“小物业”的先天不足。正是源于传统物业的“基因”问题, 原本意义上的业主会所事实上已经部分地完成了其角色转化。由所谓的俱乐部性质的会所, 真正成为业主与外界交流的平台、业主与业主交流的平台、业主与售后服务供给方交流的平台。实现“管家式”售后服务平台建设的思路正是出自于这种事实上正在悄然发生的变化:在“小物业”服务缺失的前提下, 由于会所的自身特点和优势, 业主“弃物业”而“奔会所”以期解决相关问题。因此, “管家式”售后服务平台搭建的使命必然落实到会所身上。

(二) “管家式”售后服务的要件

为了实现“管家式”售后服务的根本目的、更好地满足业主的服务需求, 真正为业主提供专业化、高效化的服务, 统一管理, 特别是针对高档社区的专业化服务平台建设, 成为一种必然的选择。这样的平台建设或机构设置至少需要囊括以下几个要件:

1. 信息化平台

信息化平台的建设是确保业主与售后服务保持有效及时沟通的基本方式。通过建立高档社区内部局域网, 可将业主的服务需求与建议直接通过网络平台迅捷地反映到服务部门的终端, 售后服务供给方经过信息整理、筛选和处理, 对相关部门统一进行任务配置, 不仅可以有效地化解部门“扯皮推诿”现象, 而且事后可根据业主填写的服务意见电子反馈书不断提升服务水平。可见, 信息化平台是提高服务效率的重要手段。

2. 专业化服务队伍

因为在传统的物业管理模式下, 70%的物业管理公司与房地产开发商存在着隶属关系, 这种房地产开发的被动型衍生服务极其缺乏专业人才;而在“管家式”售后服务模式下, 对专业化服务队伍提出了更高的要求。在新服务模式下, 由于服务需求的多样性和动态化特征, 因而专业化服务队伍建设及其提升将极大地决定售后服务的质和量, 进而影响售后服务的综合收益。可见, 专业化服务队伍是服务品质提高的重要保证。

3. 制度化管理

管理好公司, 才能服务好业主。在推崇服务意识的大前提下, 决不能忽视公司内部的管理问题。如果说服务业主是“开源”的根本, 那么管理公司则是“节流”所在了。解决公司内部管理问题, 向管理要效益, 应该以“制度”取代“人治”。古语曰:“一屋不扫, 何以扫天下”, 一个连公司内部都缺乏约束机制的企业很难想象其所提供的服务能达到业主的期望。通常, 一个好的制度不仅能提升公司内部的工作效率, 而且能提高员工的素质, 最终产生恒久的制度激励效益。可见, 制度化管理是“管家式”售后服务的重要前提。

四、“管家式”售后服务模式的意义

“管家式”服务提倡“以人为本”的经营理念, 将以“管理”为主导的经营模式转变为以“服务”为主导的经营模式, 这种经营理念的变革无论是对业主还是对服务提供方, 进而对整个房产售后服务产业都具有重大意义。但其意义不仅限于此, “以人为本”的服务经营理念对于整个社会来说, 也会产生重大收益。

(一) 促成地产开发商的可持续动态收益

“管家式”售后服务模式不仅在静态意义上“擀长”了地产开发商赢利的产业链条, 而且在比较静态意义上促成了后续开发地产从销售收入到售后服务收入总体水平的提升, 进而在动态连续意义上使得地产开发商赢利模式的可持续性成为现实, 最终促使地产开发中“百年品牌”的实现。

(二) 推进地产业盈利模式的彻底变革

“管家式”售后服务模式对于传统地产盈利模式而言是一次彻底的革命, 从本质上彻底地贯彻了“以人为本”的经营思想, 在业主动态效用最大化实现的同时促成了地产开发商利润的动态最大化。

(三) 实现国民经济的可持续增长

资源稀缺性既是经济学的最重要假设和前提, 也是人类必须共同面对的一个现实问题。在经济学意义上的四大生产要素之中, 土地是唯一不可再生的要素。保持经济的可持续增长不仅来自资源整合和技术进步, 更应顺应需求的变化, 在既有土地资源约束条件下, 尽可能地满足人们不断增长的物质和文化需要。倘若在地产开发中能秉承集约化的经营模式——地产开发可持续动态赢利模式, 不仅能促成地产经济的可持续发展, 而且将在宏观层面上节约和释放更多的土地资源, 继而促成国民经济整体的可持续增长。

工业地产商模式 篇2

1.工业园区开发模式

目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。

缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。

2.工业地产商模式

指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。

3.主体企业引导模式

指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

如上海金山的上海石化工业园区。

4.综合运作模式

指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

5.私人业主开发模式

地产商集体焦虑 篇3

透过最近地产巨头闪烁其辞的言论，以及坊间七嘴八舌的热议，这样的结论似乎并不为过。

曾几何时，地产简直成了“诱惑”的代名词。2007年，至少有两位著名企业家在对《英才》记者形容自己坚持主业、抗拒诱惑的时候，提到了“拒做地产”。

而自2007年12月以来，“拐点论”通过万科董事长王石的嘴不断被放大，直至今天整个房地产业都笼罩着“风雨欲来风满楼”的氛围。以一个企业家尤其是民营企业家的言论，能够对整个行业产生影响，并不多见。诚如万通地产董事长冯仑所言，“这次讨论很有意思，政府部门不怎么发表意见。以往是倒过来的，政府部门出台一些政策以后，地产企业才开始说。”

最令人纳罕的还在后面，在《英才》记者就房地产业的“拐点”或曰“寒冬”进行调查的过程中，很少有人对此表示担心或忧虑未来。哪怕是稍具实力的企业，也乐意把“拐点”看作“理性的回归”，把“寒冬”视为“洗牌的机遇”。当然，这跟他们提前为自己储备了土地、资金等的“粮草”不无关系，但其所表现出的不惧严寒的精神状态，则更令人吃惊。

回顾上世纪90年代房地产业第一次遭遇严厉调控时“闻寒冬而色变”的情景，不由得让人会略有担心：难道，过了“8年好日子”，地产商就可以强大到藐视一切的地步吗？这一点，王石经常谈起的一个问题倒是颇具现实意义，中国房地产业的集中度还远远不够，即便是“带头大哥”万科，所占份额也不过1.4%——这与其他行业的龙头企业能占到10%甚至更高的份额相比，简直不值一提。如此分散的格局，即令万科也不过是“瘸子里的将军”，如果“寒冬”不幸持续很久，能否熬过去还真的很难说。

不过，王石并不只是说说而已，2007年销售额刚刚突破500亿的万科，还在真刀实枪地引领着“降价”的风潮。在短期内，万科还迅速在众多城市推出降价的措施，相信也会对多个城市的预期造成影响，只不过程度不同而已。

如此看来，尽管人们对“王石卖拐”褒贬不一，但万科“领降”，则让人们更乐意接受。万科“领降”，SOHO中国董事长潘石屹认为是其在利用自己的影响力“清理门户”——在某种程度上就像当年的“国美价格屠夫”一样。

国人对于高房价的焦虑，已经持续了几年，所以国人才有“盼望寒冬”的愿望。如果万科能够尽己所能带动房价调整至“理性状态”，自然是件好事。

而按照王石的说法，自己由“登山客”转身“卖拐者”的理由，也是急于给同行提个醒。但是，他面对的是个在好年景里“作秀”盛行的群体。这个集体浮躁的行业，会有多少人能够撑过这一轮调整？

这一次，轮到地产商集体焦虑了。能让他们摆脱浮躁、回归理性，能让整个行业健康而规范，更是件好事。

“王石先生对房地产已经快有三年不放话了，而一放话就提出‘拐点论’，结合万科大力鼓吹的房地产产业化，这很可能是因为万科准备好了过冬，然后就盼望着寒冬快来。”1月31日晚，在上海卫视“头脑风暴”的节目录制现场，嘉宾罗振宇尖锐地提出自己的质疑。

罗所指的是，自2007年12月13日以来，王石一直充当着房地产业“拐点论”的鼓吹者，有人形象地称之为“王石卖拐”。

尽管王石始终强调自己一直是被动回应“拐点论”，万科方面也对《英才》记者表示，“拐点并非万科首创”，但细心的人会发现，最近涉及“楼市拐点”的重要论坛、节目中，几乎都少不了王石的身影，这也难怪业界将“拐点论”与王石画上了等号，更有人质疑王石“卖拐”的真实意图，最为尖刻的是任志强，他在自己的博客里写道：“也许背后还藏着许多并不为大多数人所知的‘秘密’，或仅仅是源于这些‘秘密’而作‘秀’。”

“如果说房地产有寒冬，那我们是做了准备，关键是我一直给同业呼吁，而同业并不当回事情。”针对罗振宇的质疑，王石作出了如是回应，但这恐怕还不足以消弭人们的疑问。其实，王石自己之前也说过，“特别是2003年之后，我出席一些场合，一般主持人都会这样介绍：现在请著名的登山家王石先生进行讲演，顺便提一下，他的企业也办得不错。”

与“拐点论”相应，稳稳坐在地产老大位置上的万科，最近还在广州、深圳、成都等地推出最高达30%的降价，并在北京推出特价房，还在上海举行针对“万客会”会员的特惠活动，种种或明或暗的降价行动一次次地被人们拿来说事，作为出现拐点的证据。

不过，带头降价并没有让万科快速回笼资金，其2008年1月的楼盘销售金额仅为18.5亿元，比去年12月少了70%左右。

这在几个月前是不可想象的。从托人找关系去抢房，到降价优惠持币观望，这两个画面之间似乎少了太多的衔接。

2003-2007年：最风光的5年

《福布斯》中国富豪榜可谓房地产行业持续高烧的一个缩影。

在“拐点”之前，对于房地产企业来说，从2003年到2007年是宏观调控政策出台最密集的5年，但却是房地产商规模扩张最快，也是最为风光的5年。

2007年《福布斯》中国富豪榜可谓房地产行业持续高烧的一个缩影，在排名前十位的富豪中有六位来自地产行业，有人戏言“《福布斯》富豪榜成了房地产富豪榜”。

在地产“激情燃烧”的日子里，连几年前表示不进入房地产业的海尔集团首席执行官张瑞敏也“食言”了，去年他挖来上实发展总裁卢铿任职海尔地产董事长，随后海尔地产与地产巨头绿城集团联手，以24亿元的价格拿下济南全运会地块。此前，长虹表示正式涉足房地产；此后，康佳也染指地产业。

实际上，非但家电业，2007年之前，更是房地产企业跑马圈地的时候。青岛海信房地产股份有限公司总经理矫文清印象深刻的是，“从2006年开始，万科、中海、卓越、绿城、华远、和记黄埔等等，他们通过各种形式进入青岛”，她对《英才》记者感慨说：“现在在青岛，我们和国内一流企业竞争的格局突然就来到了。”

然而，地产业火爆，一方面让房地产商赚足了银子，另一方面却是不断攀升的房价使得白领、中产也望房兴叹，即使勉为其难地买了房子，许多人也沦落到了“房奴”的命运。

在失衡的利益面前，公众的矛头直指开发商和他们代表的整个行业。中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海在对《英才》记者谈到房地产开发商的“贡献”时，列举了这样的五条：搞地皮，搞关系，搞资金，搞捂盘，散布虚假信息。

不过，开发商似乎并不认同。有着“任大炮”之称的华远地产总裁任志强道出了自己的道理：大家只看到有多少地产商发了财，却没有看到有多少人破产。地产商的平均寿命大概只有3.8年，死掉的地产商远远多于活着的地产商。

其实，这是一个硬币的两面。任何一个行业，当它的利润远远高于其他行业时，一定会涌入大量的竞争者，其实力也良莠不齐，但市场会用它自身的规则进行优胜劣汰。经过一次又一次的重新洗牌之后，这个行业才能变得规范而健康。

王石就形容过去的一年自己的心情是“心惊肉跳”，因为他经历过上世纪80年代万科做贸易时的大起大落——由于市场行情太好，过多的竞争者进入，很快导致供过于求。

不过，万科的大发展却也是在让王石心惊肉跳的这一年，2007年，万科以523.6亿元的销售额将同行远远地抛在了后面。在2006年，这个数字还是212.3亿，从突破200亿到突破500亿，万科只用了一年！

在整个房地产业的燥动与狂热中，万科似乎也无法保持清醒的头脑。2007年9月11日，经过239轮激烈争夺，万科以27.2亿元的价格，将起拍价为12.5亿元的福州五四北地块收入囊中，楼面地价高达7096元/平方米，而地块相邻的北尚二期当时均价为6400元/平方米。当时，售楼小姐的口头禅居然是“万科来了，房价还要大涨”。

实际上，“地王”的说法，在2007年无疑炙手可热。7月24日，北辰实业与北京城开集团联合体以总价92亿元拿下长沙一地块，刷新地价总价记录；9月29日，猎德村商业地块出让，富力与合景两大开发商联手以46亿元投得地块，折合楼面地价8095元/平方米。

当然，在万科“一线公司老总情不自禁地拿了地王”后，王石还是体现出了“地产老大”的姿态，“我们过去拿了两块地王，我做检讨，我们不应该。第二我们声明，今后不再拿地王。”

“地王”泛滥，其实意味着恶性循环：高房价推动着房地产企业你追我赶，他们一轮赛过一轮地融资、圈地又作用于房市。在失控的房价背后，利益受损的不仅仅是消费者。

如今，“地王”已成明日黄花。2008年1月，北京市就意外出现了地王流标的情况：“由于广渠路15号地的投标企业不足三家，所以该块地以流标处理。”

2007年末：“拐点论”鼓噪市场

用王石的话说，“这次调控不同以往”。虽然目前还未有房地产企业资金链断裂的情况。

在房地产开发商忙于“抢钱”、“圈地”的2007年，国家对于地产业的调控政策，也越来越精准而有力。

1月16日，国家税务总局下文宣布开征土地增值税；7月10日，《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（简称“130号文”），规定2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续；紧接着，8月13日，国务院办公厅发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称“24号文”），“24号文”主要围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取行政措施；9月27日，央行、银监会共同发布通知，将第二套房首付提至四成于是，便有了接下来的一幕：2007年12月13日，在清华大学举行的一个关于中英解决城市低收入人群住房问题的研讨会上，有记者问王石，广州新建商品房的销售量下降严重，是否同意楼市出现拐点的说法？王石干脆地回答“是”。

当“王石承认楼市已出现拐点”的新闻引发不小的震动后，王石曾一再地申明，自己所指的拐点是针对广州、深圳地区，再接着他又强调自己和万科理解的拐点是指房价的“理性回归”。但“拐点”的出现与否，还是成了人们争论的最热话题。

除了众多支持者（如万通地产董事长冯仑），“拐点论”也遭遇了诸多质疑。

在商海里几番起起落落的邓智仁，就对《英才》记者表示，“美国那么成熟的市场，有谁能预测到房地产的拐点？在中国，说出现拐点明天就拐了吗？”

即便是邓智仁的“冤家”——SOHO中国董事长潘石屹，也站在王石的对面，公开表示不认可“拐点”的说法。他提出，即使是2009年，北京的楼市也不会出现大波动。不过，潘石屹的表态未必是其真实意思。在1月31日做完与王石论战拐点的节目之后，他在自己的博客里写道，“我担心如果节目中我们俩观点一致，节目就没法做了。”

在邓智仁看来，房地产和股市是一样的脾气性格，都是人们的心理因素在起作用。中国的股市从1000点涨到2000点、3000点时，就一直有专家喊有泡沫、股市随时会下跌，但股市却一度攀升到了6000点。中国的房地产也是如此，从2003年以来，关于泡沫的声音一浪高过一浪，与之相应的却是房价的节节攀升。

尤其在2007年，中国内地不少城市一手房市场的房价上涨幅度达到20%以上，甚至有些地方的二手房市场的价格成倍上涨。潘石屹虽然并不认为这样的上涨幅度是非理性的，但他也承认2007年的土地市场称得上“狂热”，王石也曾表示，大部分城市的土地价格上涨超过50%，最高的甚至达到163%。

地产“高烧”、“地王”泛滥，终于让政府“痛下杀手”，一系列愈加严厉的政策接连出台，再加上央行先后数次上调存贷款利率等的调控措施，投资比率甚高的广州、深圳的房地产市场首先受到冲击，汹涌的购房者似乎在一瞬间消失，取而代之的是清冷的售楼大厅和沿街兜售广告的中介人员。

接下来作为房地产市场“晴雨表”的中介公司首先开始崩盘。从2007年11月起，中天置业老板卷走客户2600万元，创辉在上海的200多家门店一夜间关闭，中大恒基陆陆续续关店百余家……

用王石的话说，“这次调控不同以往”。虽然目前还未有房地产企业资金链断裂的情况，但就在今年初，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示，其中不乏一些知名公司。

2008年：不惧地根银根紧缩？

“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”

如果“拐点”来临，真的会让地产巨头们“卖儿卖女”（冯仑语）吗？

在《英才》记者就此的调查采访中（参见案例部分），几乎很少有地产商认为“拐点”会对自己影响很大。而遍查公开资料，似乎也只有中坤集团的黄怒波在2007年底表示：“明年这么严的调控，我可能被这些新大鳄吃掉。”

在那些经历过上一轮调控的地产商们看来，“拐点”更意味着是做大、做强的机遇，而人们普遍质疑的地产商将面临地根收紧、银根紧缩等的难题，在他们看来也不成问题。

较为普遍的观点是，地根紧缩，其实可以通过收购中小房地产开发商手里的土地来解决，而银根紧缩导致的房贷吃紧，也可以通过融资多元化的渠道予以化解。

当然，危机意识他们还是有的。万通地产董事长冯仑在数年前就提出了“反周期理论”，即在繁荣时期卖楼，在萧条时期买地。而华远总裁任志强一看上市搁浅，现金流仅够维持半年，就马上卖掉SOHO北京公馆、光华路SOHO2号这两个在别人看来稳赚的项目。

不过，人们依稀记得：1993年6月23日，时任国务院副总理的朱钅容基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪全面控制银行资金进入房地产，此后，国内房地产几乎全行业亏损。这一次，“老警察们”会否重蹈当年的覆辙，还有待时间的验证。

人们或许还记得：几年前高喊着“赶超万科”口号，并放出100亿、后来又放出1000亿豪言，且在全国各大城市砸下重金屡屡买下“天价地王”的顺驰，如今早已易主。

2006年，香港路劲基建与顺驰正式签署协议，以12.8亿元换取顺驰55%的股权，顺驰的创始人孙宏斌对路劲基建董事局主席单伟豹说：“你买了个便宜货”。这句话的背后，隐藏的是无数个假如——假如顺驰再多10个亿的资金，假如顺驰中国成功在香港上市，假如没有遇到宏观调控……孙宏斌是绝不会出让自己大股东地位的，更何况是以如此低廉的价格，卖给一家这么不知名的公司。

2007年，孙宏斌索性再次出让股权，只保留了顺驰中国约5.3%的股权，挂帅而去，曾经做中国房地产公司老大的梦想也灰飞烟灭。单伟豹在之后曾写过一篇文章，指出顺驰实行目标管理，但主要的指标只是“回款”，完全忽略了成本和利润，而利润恰恰是企业生存最基本的元素。

而早在2004年的博鳌论坛上，面对“8•31”大限，潘石屹曾打过一个形象的比方，“人在没有抗体的时候，会得天花，为了不得天花，就打疫苗，让你得一次小病，然后健康地成长。”——不知当时也在场的孙宏斌是否听进去了。不过，顺驰成为自2003年房地产调控以来倒下的第一匹“黑马”，相信没人否认。

工业地产商模式 篇4

我国工业地产企业面临融资难的问题

近年来, 随着国家对房地产市场的宏观调控的持续进行, 住宅地产与商业地产逐步回归理性发展的轨道, 而与此同时, 工业地产逐步兴起, 并有可能成为“下一个高地”。一般而言, 理论与实务界将工业地产 (Industrial Estate) 界定为:工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属, 大致包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。根据国内外相关经验总结, 工业地产开发大致有四种模式:工业园区开发模式、工业地产商模式、综合运作模式、主体企业引导模式等。当前, 我国工业地产正迎来全面发展的新阶段, 据《2013~2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》的相关数据显示, 在多种因素的影响下, 我国工业地产需求正在稳步上升, 投资价值开始逐步显现, 与此相对应的是, 我国工业物业的租售价格稳步上升。例如, 2011年第一季度, 广州整体物流园租金升至28元/m2/月, 环比增加4%, 同比增加10.9%。

然而, 现实情况中, 虽然具有受调控政策影响较小、市场波动范围相对较小、项目偿债能力强以及收益比较稳定可靠 (工业地产的投资回报率可达到15%) 等特点, 我国工业地产仍然面临着融资难的问题。实践中, 作为资金密集型的企业, 我国工业地产开发企业面临的融资难问题往往体现为以下几个方面: (1) 融资渠道单一, 集中在商业银行贷款。银行贷款一直以来是我国包括工业地产在内的房地产企业资金的主要来源。随着国家宏观调控措施的收紧, 工业地产企业资金来源单一的问题更加凸显。 (2) 股票、证券、基金等资本市场的成熟度和发展程度还不够高, 无法为我国工业地产企业创造更多的、低成本的、可达到的 (available) 的融资方式。 (3) 不少民间借贷市场比较多的区域, 工业地产开发企业的资金来源的一部分依赖于民间借贷, 这不仅抬高了融资成本, 增加了融资的不确定性, 而且也给地方金融乃至国家金融体系带来一定的风险。因此, 笔者认为, 如何拓宽我国工业地产企业的融资渠道, 降低融资成本, 改善融资环境, 提升资金的使用效率, 对于我国工业地产的发展是至关重要的。

我国工业地产企业的几种创新融资模式

(一) REITs融资模式在我国工业地产企业融资中的运用

REITs (Real Estate Investment Trusts) 也就是房地产信托投资基金, 起源于美国, 在美国、欧洲、澳大利亚等西方国家普遍存在的房地产融资、证券化的一种手段。REITs作为一种新型融资模式, 具有四个特点:其他资产较低的相关性;较低的市场价格波动性;有限的投资风险;较高的当前收益等。在实践中, REITs大致可以分成两种操作模式:契约型的房地产信托基金;公司型房地产信托资金。

REITs一直以来备受我国政府、商业银行和房地产企业的高度关注, 许多学者也一直呼吁和积极努力想要实现REITs在我国的“落地生根”。最近几年, 受限于法律法规和金融体系, 虽然REITs仍然还没有正式启动, 但是, 中国人民银行于2009年初已经开始就相关问题进行研究和讨论, 并形成了REITs初步试点的总体构架。2011年, 国投瑞银主投亚太地区REITs产品已经成为国内基金业首个REITs专户产品。笔者认为, 在可预期的将来, 房地产信托基金是一种新型的融资工具、先进的金融手段, 随着市场条件、政策法规、金融监管的不断成熟, REITs在我国工业地产领域一定具有广阔的发展前景。REITs发挥其优势和特点, 推动工业房地产的进一步发展, 提高工业地产企业的资金使用效率, 进一步促进工业地产项目的发展。

(二) 供应链融资模式在我国工业地产企业融资中的运用

毫无疑问, 地产的开发过程并非是由一家企业独立完成的, 在全球化和分工如此密集的现代商业社会, 工业地产的开发意味着无数的公司、企业被卷入, 其中有的充当原材料供应商的角色、有的负责工程的建设工作, 如建筑公司;有的负责工业地产的租售工作和营销工作等。可见, 围绕工业地产开发的核心企业, 供应商、制造商、分销商、零售商以及最后的企业用户, 连成了一个完整的、循环的、功能性的网络结构模式, 这就是现代意义上的供应链及其管理。与供应链相结合, 供应链融资模式成为我国工业地产企业融资过程中一种新型的融资方式和渠道。供应链融资模式中, 参与融资过程的主体大概包括以下几个:首先是商业银行等信贷机构 (资金提供者) ;融资的企业 (工业地产开发企业) 以及与核心企业相关的原材料等上、中、下游的企业等多个主题。

供应链融资具有自偿性、封闭性、连续性等特点, 在工业地产开发过程中, 供应链融资模式的运用, 无疑会提升作为核心企业的工业地产开发企业的还贷能力, 从而能够降低商业银行的风险, 提升其供给贷款的意愿。此外, 更为重要的是, 供应链融资是综合的、多元的融资产品, 通过供应链融资, 工业地产开发企业可以通过多种渠道和方式, 分别进行贷款。例如, 工业地产开发建设过程中产生的票据、原材料、工业园区、未来的租售资金等其他类似产品均可以向商业银行进行资金融通, 从而能够提高资金使用效率, 降低工业地产开发企业的资金压力。

(三) 项目融资模式在我国工业地产企业融资过程中的运用

首先出现于20世纪初期的美国的项目融资 (Project Financing) , 刚开始主要应用于石油等大型矿产资源的开发中, 因为项目的进行往往需要大量资金支持, 而项目开发过程中, 常常伴随着产品的生产, 如何盘活这些产品对于开发企业而言是十分重要的。顾名思义, 项目融资模式指的是这样一种融资方式和渠道:“是为一个特定经济体所安排的融资, 贷款人在最初考虑安排贷款时, 满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源, 并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。”具体而言, 项目融资具有以下几个特点与优势: (1) 以项目开发为载体; (2) 实现债务表外融资; (3) 贷款具有有限追索或无追索的特点。在国内外实践中, 项目融资作为一种新型融资模式, 常常表现为几种形式, 如我国大连万达集团将项目融资的理念与我国本土地产开发实践结合起来所创立的订单式开发/融资形式等。

由此可见, 项目融资在国内外房地产企业融资过程中已经有初步的应用, 并具有广阔的应用前景。笔者认为, 项目融资具有的有限追索等特点和优势, 与工业地产企业的融资需求、工业地产的开发过程的特性十分契合。实践中, 我国的工业地产开发过程中, 各方参与主体, 如资金的提供者 (银行或其他金融机构) 、项目发起人 (也就是工业地产开发商) 以及其他第三方, 可以联合成立一个项目公司 (project company) , 通过项目公司的经营等活动, 建设工业地产项目。在工程完成之后, 以工业园区的厂房、库房等的租售资金分期地、逐步地返还资金贷款。这样一来, 不仅解决了工业地产开发商的资金紧缺问题, 同时, 也能够给投融资者带来可观的经济效益, 实现多方主体的多赢。

我国工业地产企业运用创新融资模式的几个注意点

融资难、融资渠道单一、融资成本和风险过大等问题一直困扰着我国工业地产开发商, 成为其挥之不去的阴影。目前, 我国工业地产的发展状况逐步进入佳境, 中国土地学会土地经济分会秘书长周建春直接指出:“工业地产可能是下一个‘热点’。”连国外的投资者也认为, “随着市场规模化、成熟化的发展, 中国工业地产市场蕴涵着巨大发展潜力和空间。”面对高歌猛进的工业地产发展趋势, 工业地产企业如何及时解决融资问题、找到资金来源、拓宽融资渠道, 将成为企业在新阶段如何把握机遇的关键问题。在理论和实践总结的基础上, 笔者提出了几种工业地产融资的创新模式, 如REITs融资模式、供应链融资模式、项目融资模式等, 期待对我国工业地产的融资和开发有所裨益。但是, 必须认识到, 工业地产的开发是一个非常具有实践性的领域, 其融资过程又往往牵扯到诸多主体, 乃至地方政府部门, 因此, 如何正确选择和运用创新融资模式就必须引起我国工业地产开发企业的重视。

(一) 工业地产开发企业必须结合企业和项目的实际情况, 谨慎选择融资模式

我国工业地产开发商必须谨记:所有的创新的融资模式并非都适合任何一家工业地产开发企业, 并不存在完美无缺的融资模式, 所有的模式都是有利有弊, 区别只在于, 其具体运用于融资实务时, 是利大于弊还是弊大于利, 以及如何规避弊端, 扩大优势。笔者认为, 所谓的REITs融资模式、供应链融资模式、项目融资模式以及其他创新融资模式, 工业地产开发企业必须结合企业和项目的实际情况, 在选择某一融资模式之前, 必须做好准备工作。地产开发企业可以借用SWOT战略分析工具, 深入理解和掌握某一种融资模式的特点, 同时对地产项目的开发进行深入调研, 掌握一手数据, 这样才能更好地选择合适的融资模式, 防止囫囵吞枣, 损害企业的经济效益。

(二) 工业地产开发企业应注重关系管理, 处理好与多方主体的关系

与住宅地产和商业地产不同的是, 工业地产的融资过程往往牵扯到十分多元的主体, 复杂的关系网络。首先, 工业地产的开发往往与地方政府部门息息相关。目前, 我国国内的工业地产开发的模式往往是在政府主导下开发和经营工业园区, 因此, 工业地产的融资需要与地方政府做好充分的沟通和协调工作, 保持信息的畅通。其次, 工业地产的融资模式可能需要涉及未来的客户, 也就是工业企业, 例如, 项目融资过程中, 工业地产的驻户本身就可以参与进行投资和融资。因此, 如何把握这些工业企业的需求, 满足其对工业地产开发过程中的个性化要求, 对于工业地产的成败是至关重要的, 同时也直接影响融资的效果。总之, 笔者认为, 工业地产开发企业在融资过程中、开发建设过程中、经营过程中, 必须始终牢记关系管理, 维持与政府、工业企业、商业银行等金融机构、原材料供应商以及建设工程公司等多方主体的良好关系。

(三) 工业地产开发企业必须提升融资风险管理的意识和能力

闽商资讯地产动态 篇5

2007年7月8日，福州南公园旁边的联信大厦办公楼一改往日周末的平静，在一楼大堂锣鼓阵阵，群狮贺舞，热闹非凡，原来福建融信集团乔迁至该大楼的十二层，来自各界的朋友共同见证了这一乔迁庆典仪式。

融信集团的发展经历了三个阶段，第一阶段从1990年至2002年，主业为高速公路建设，第二阶段从2003年进军福州地产界，目前是第三阶段，向多元化、集团化经营的方向发展。现在的融信集团已经是一家拥有地产开发、交通工程建设、投资、贸易等多元化经营的大型企业集团。

在地产开发上，融信集团旗下的福建融信房地产开发有限公司自创办以来，仅仅用了两年半时间，土地储备近千亩，总投资额六十个亿，储备开发量超百万平方米；所开发的“融信第一城”、“融信西班牙”以及投资开发的“世欧彼岸城”等项目，一经推出就取得良好的市场反响，在迅速销售的同时也得到了业主的普遍好评。融信集团今后还将继续进行土地战略储备，继续加强和提高企业管理水平和综合服务水平，力争今后三五年内成为福建地产界的一线实力地产品牌。

江南水都·美域20、23号楼盛大开盘

目前，融侨接待会馆里有上千人参加了美域20、23号楼的开盘盛会。美域20、23号楼共有148套125－145平米风光大宅，此次开盘20号楼前的湖光粼粼，23号楼的经典户型，都是可遇不可求的臻极经典，以无与伦比的姿态优享江南水都四大灵气湖泊中最大的一颗珍珠。美域20、23号楼于6月30号上午9点准时着陆，下午4点，20、23号楼!48席精彩几临告磬。

对于福州楼市而言，江南水都这片2800亩沃土——福州第一大盘的声名远扬，这是一个拥有宛如大城配套的江岸大盘，大型社区商业地带——融侨华尔街、八期大型社区mall；5所幼儿园、2所小学、1所中学，全程名校锻造的教育体系；规划中大型社区医院以及原脉入户温泉，这些得天独厚的设施都将20、23号楼148户全湖景大宅渲染得光芒璀璨。

点房置业房产夜市7月起开市

炎热夏日已经来临，许多市民更愿意选择在晚间出行。点房大卖场为了适应市场需求，从7月起继续推出房产夜市，把经营时间定为每天晚上的19时至21时，并取消休息日改为每日营业。这种贴心的服务受到了市民的普遍欢迎。

地产商角力“国六条” 篇6

一场更大的角力正在酝酿当中，角力结果直接关系到“国六条”能否不折不扣地执行。

“房地产开发商仿佛一夜之间就蒸发掉了!”广州某大报房地产记者告诉《瞭望东方周刊》记者，“现在几位知名房地产商发言人的手机，都转到了秘书台，即使给自己特别铁的地产老板打电话，都很难找到人，就算打通了电话，对方电会表示现在不方便发表评论。”

但是，在这个似乎有些寂寥的市场中，一个针对“国六条”的秘密联盟正在形成，其锋芒直指此次调控的重心——信息市场、楼市供应结构和土地市场。

“信息饥渴症”与“传真门”

地产商的“蒸发”使近期的广州地产记者们显得特别无聊。但就在这种“无聊”的时光中，广州另外一家大报的地产记者张秀钦却发现了一个“天机”。

张秀钦告诉《瞭望东方周刊》记者，“近段时间以来，包括房地产记者、编辑在内的不少房地产业从业人员都收到了来自各大开发商的‘查问’，‘查问’的内容主要是针对其他大开发商信息的土地储备及销售情况。”

张秀钦分析说，“以往，开发商自己通过媒体对外公布的信息多数都掺有水分，但他们会‘挤水分’，能够真实地监测同行及整个行业的信息，进而控制市场的走向。但‘国六条’发布后，政府有关部门加大了对信息发布的监管，开发商连掺水的销售数据也不敢在媒体上发布了，而政府相关部门发布的信启又太少，地产商也患上了‘信息饥渴症’，所以只有赤膊上阵，分头‘刺探情报’了。”

比张秀钦所知道的更大的“天机”目前正在广州几大地产商之间“秘密进行”。近一段时间，广州的几大地产商正在“秘密”地互发一份“刺探”对方“家底”的“无头无尾”传真。

所谓“无头无尾”，就是没有抬头单位和落款单位，以防被媒体和政府抓住把柄，传真的内容主要是互相知会对方有关土地储备、项目分布、工程进度，预售时间、开盘时间等信息。涉及“传真门”的俱乐部成员竟然也包含了平时不被地产圈所认同的广州某地产巨头。

“地产巨头之所以急于知道同行的信息，就在于要把握整个市场走向，错开推盘时间以免撞车，从而使整个市场或局部市场一直保持求大于供的‘饥渴’状念，使房价一直高位运行。”一位知情人向《瞭望东方周刊》爆料。

“表面的信息饥渴并不能掩饰他们的托市阴谋。”广东省政府参事潘蜀键一针见血，“以前，地产商造市还犹抱琵琶半遮面，现在是撕下面纱赤膊上阵了，简直是公然对抗‘国六条’!”

潘蜀键说，广州几大开发商目前的市场占有率达到七八成左右，他们很容易控制市场，操作起来也非常容易。

事实上，从珠江新城今年推盘节奏来看，中海观园国际、富力爱丁堡、誉峰、铂林国际公寓，然后到中海花城湾，嘉裕·礼顿阳光等，没有一个楼盘与别的楼盘在同一个月内推出。

化“铁规”为“玉帛”

地产商的“蒸发”使广州地产记者们显得发慌，但却让房地产规划设计师们开心不已。

“近期的开发商都在忙着紧急召开智囊‘扩大’会议!”广州一位地产巨头的高管贾经理告诉《瞭望东方周刊》记者，“之所以说是‘扩大’会议，是因为在智囊中出现了久违的规划设计师的身影。”

“国六条”之前，设计师们很难能让老板“赏脸”，能请到主管工程的中层经理就不错了。现在老板们不但陪着自己“开夜车”，而且还像小学生似的“认真听讲”，不时还会提出连自己都解答不了的问题。

真正能够引起设计师身份变化的是“国六条”实施细则中以90平方米为“分水岭”的限面积、限套型的楼市供应结构“铁规”。地产商只有借助设计师外脑商量对策进行破解：化“铁规”为“玉帛”。

“这几天一直连轴转，身体真是吃不消。”《瞭望东方周刊》记者见到广州知名设计师刘先生的时候已是深夜11点多，他显得非常疲惫，但眼睛的神态又表明他内心非常兴奋，“方案已经几易其稿，基本成型，待政策明朗之后再着手实施。”

“媒体上说‘砸了墙就是大户型，两套房子搞成一个大户型’，但这决不是开发商的选择，因为户型太小，单位成本过高。可操作的方法可以增大阳台面积、增设空中花园、子母房、设计错位‘准复式房’……”刘先生好像对自己的“作品”非常满意，但好像忽然又意识到“机密”不可外传，转向另外一个话题，“对珠三角这样的发达地区，开发商说国家或许会对规定有所变通呢。”

“到底是群众不愿买小户型，还是地产商不愿造小户型?对一个三口之家，90平方米的建筑面积在珠三角已经足够。”潘蜀键对地产商的“反扑”显得非常愤怒，“地产商之所以热衷造大户型，用意就是降低楼盘单位面积的建筑成本，营造更多的‘花样’进行炒作‘忽悠’消费者，同时又可以减少产晶的供应量，使市场一直保持‘饥渴’的状态，把房价提上来。”

地产商热衷建造大户型?《瞭望东方周刊》记者现场踩点发现潘蜀键所言非虚：正在热销的南海桂城某小型楼盘，整个楼盘接近800套住房，90平方米以下套型不足10套，所占比例仅为1％；佛山禅城区某大型楼盘，总建筑套数3000多套，90平方米以下套型一套也没有。

“‘国六条’的用意非常明显，就是通过产品供应结构的调整增加产品的供应量，从而稳定房价。即使开发商在规划调整上会增加一点成本，但如果整个市场的供应量上来的话，房价也是不会上升的。”潘蜀键不无忧虑地说，“如果连90平方米这个‘分水岭’都坚守不住的话，这次调控的效果就会大打折扣了。”

“让地产商‘吐地’谈何容易”

地产商或许能够把“国六条”中产品结构这块“铁规”化为“玉帛”，那么他能否承受住“国六条”对土地市场“组合拳”的重击呢?

当“别墅叫停”、“大户型、低密度房严格控制”、“1年未动工开发要从高征收上地闲置费、2年未动工开发要无偿收回土地使用权”、“资本金比例达不到35％等贷款条件的开发商，商业银行不得发放贷款”等“国六条”细则以“组合拳”的形式砸向土地市场时，即使连地产专业人士也认为发展商真的要顶不住了，肯定要“吐地”了。

“这次‘国六条’细则的出台，将使地产商拿地更为冷静、理性，土地市场或许步入观望期，因此‘国六条’对地产商大肆囤地行为的抑制会在短期内体现出来，从而地价持续快速上涨的局面会得到进一步抑制，最后达到稳定房价的目标。这种逻辑一旦形成，对政府、消费者、地产商而言都是一个多赢的局面。”合富辉煌佛山分公司总经理李慰向《瞭望东方周刊》记者描绘了一幅珠三角房地产业持续健康发展的蓝图。

但事实果真如此吗?6月2日上午，佛山市南海区对面积只有72亩的

桂城叠窖地块进行拍卖。《瞭望东方周刊》记者在现场看到，尽管这个只有“弹丸”大小的地块，还是引来了十多家开发商举牌竞标，其中不乏地产大鳄的身影，竞争相当激烈，最后以1．85亿元的价格成交，折合每平方米的地价达到了1500元，地产商拿地的热情丝毫未减。

“竞争太激烈了!”广东龙光地产公司总裁助理陈丹儿一脸失望地告诉《瞭望东方周刊》记者。

“地产商一旦把地囤在手里，让他‘吐地’谈何容易！”潘蜀键说，“土地市场，冰冻三尺，绝非一日之寒，如果这样乐观，也就太低估地产商的能量和智慧了。现在，地产商囤地的‘艺术’和‘智慧’越来越高，手段越来越隐秘，监管起来越来越困难。如果地方政府再阳奉阴违，那就更加雪上加霜。”

长期以来开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“深闺”里的绝密，迷雾重重。按道理，上市房地产公司因为要对外公布业绩，这些公司的土地储备应该比较透明；但实际上即使像富力、台生这样的上市公司，要获取它的土地储备信息，也是“难于上青天”。

“现在地产商囤地通常先与地方政府草签一个协议，土地早续则采取蚂蚁搬家的形式，用多少办多少，这种情形如何监管?再比如，前几年许多地产商通过与政府签订合同，办理了相关的土地手续，土地款却一直拖着，这种情形怎么处理?毕竟，‘国六条’只是一个行政文件，合同却有合同法，是法大还是权大?”潘蜀键认为“国六条”的落实任重道远。

潘蜀键的担心绝非杞人忧天。据《瞭望东方周刊》记者调查，广州某地产巨头在珠三角周边某县囤地一万亩，就是通过与当地政府签署协议的形式获得，而上地手续到目前只办理了3000由，剩余土地的手续慢慢来，采取蚂蚁搬家的形式用多少办多少，而且，土地的指标是当地政府争取一部分，地产商公关争取一部分，分工相当严密。

“‘资本金比例达不到35％等贷款条件的开发商，要求商业银行不得发放贷款’规定的本意是打击地产商利用银行贷款囤积土地，但事实上目前大开发商的融资渠道相当广泛，对其影响有限。反而如果对外资涌入房地产领域不加限制的话，房地产市场很可能被外资和国内地产寡头所控制。”潘蜀键不无忧虑地说。

在去年“国八条”出台之际，广州某地产巨头感到资金链吃紧，风还没放出去，香港，新加坡12个亿的资金就“呼啸而来”。

最近一段时间，外资显然已经不再满足幕后老板这个角色的定位，开始从幕后冲向前台：在以前，摩根士丹利在广州荔湾区悄无声息地购买了多处物业，由于通过“影子”公司获得，并未留下交易痕迹而不为大家所觉察，而今年摩根士丹利公然在南海大沥雅瑶以1．34亿元的价格买地，直取土地市场，深深震撼了珠三角本土地产商。