开发要点（精选11篇）
开发要点 篇1
现在通常所说的科技地产, 包括低碳科技地产, 指的都是在住宅及其他的民用建筑领域, 采用了一些比较先进的技术, 这些技术的核心或是主要方面涉及到低碳, 涉及到建筑的能耗, 同时更重要的是涉及到我们人类的需要, 如室内环境对资源的消耗等。因此当涉及到低碳这个话题时, 各界的争论是相当多的。借用温家宝总理在哥本哈根大会上代表中国官方的正式承诺:我们要在2005年的基础上, 每单位GDP要再节约40到45%。就北京而言, 在现有节能65%的基础上要争取做到再节约40%到45%, 才会是公认地低碳建筑, 而其他一些零散的低碳或者节能措施, 不能认为该建筑就是低碳建筑。
就住宅及民用建筑而言, 因其开发量在全国而言比重极大, 所以实际上指的主要就是民用建筑能耗, 这个能耗目前来看占绝大部分的是采暖和制冷。现在一谈到低碳, 很多人会把其他的一些因素, 比如交通罗列进来, 虽然这些领域也很重要, 但是实际上并没有可操作性。假设我们在北京的三环旁边的地铁站附近建了一个小区, 和在良乡已经有热销的楼盘附近建一个小区, 哪个更低碳?有的观点认为自己的交通方便就是低碳。甚至有一些号称低碳楼盘的项目就提到, 我们这儿方便, 方便到哪儿了?只有一条, 旁边有一个家乐福大型超市。这并不是笑话。号称专门做科技绿色地产的房地产公司, 在整个项目里几乎没有用任何的节能环保措施, 保温、太阳能都没有应用, 这怎么能称为低碳?楼盘旁边有一个大超市, 业主就方便了, 就不用再开车, 连地铁都不用坐。这就是所谓的低碳。所以说目前在世界范围内强调的这种节能, 指的是使用阶段, 在使用阶段, 把其他的包括建造的阶段都罗列进来, 看似有理, 实际上根本就无法操作。一栋木头房子和一个钢筋混凝土的房子, 如何比较?显然不可能鼓励去建造那样的房子, 没有可行性。
所以强调低碳还是应该以使用中为主, 以人的需要为主, 依次衡量。说到低碳很多人就会提到成本的问题, 认为低碳建筑就是高成本建筑。实际上做低碳建筑, 成本并不见得会增加很多。中国目前的房价很高, 增加的成本都是属于10%以下。
低碳建筑中有其标准的不同。比如大量的普通房子, 普通房子的低碳措施非常重要, 需要解决基本的“温饱”问题, 比如冬季侧重于温度。
中高档的房子实际上要更关注给予住户完整的节能环境, 特别重要的是“新风”, 更高标准的如冬季要关注湿度问题等, 这些都是人们健康所需要的。
所以就低碳责任来讲, 房地产公司与国家这方面的政策是有关联的, 就是共同有区别的责任。建造高档楼盘相对于这个人群的房子, 人均占有的居室面积非常大, 这时就应认为他同时具有更好的经济条件, 他应当像发达国家一样, 承担更多的减排责任, 而且实际上他们消耗的能源数量也是非常多的。
要依靠低碳新技术为客户打造出独有的使用价值。我们有很多项目采用了一些太阳能设备, 结果带来了一系列的问题, 就是说我们增加了成本, 理论上也增加了价值, 这个价值不可用, 因为它导致的水的温度忽冷忽热、忽强忽弱, 因为使用太阳能导致了屋面的大面积漏水, 引起了群体性的纠纷和投诉, 这种投诉的影响非常严重。所以说在这方面的操作过程中一定要注意, 首先必须给客户带来切实的好处, 同时也要解决一些负面的、潜在的问题。比如上海教师公寓楼的大火, 就属于这方面的问题, 目的是想做外保温, 但是外保温用什么材料、什么方法、用什么施工管理却没有认真考虑, 结果比碳排放增加带来的损失大得多。
最近北京温度比较低, 夜间最低零下11度, 白天最高也才零下3度, 在这个环境下大家可能深有体会。
北京的风尚国际公寓是中国早期建造的高素质、低能耗的房子。人们熟知的是南面的三座告别空调暖气, 恒温恒湿的楼, 实际上现在更主张开发企业、科研人员关注其北边的三栋楼, 这是一个被动节能的典范, 是以户式为单位的采暖制冷设施, 保温隔热完全一样。
晚上零下11度的条件下, 该楼盘有个广东住户家里在不开取暖设备的情况下保证了15度的室温。这是最低的温度, 这位广东住户认为这个温度很好了, 在广东冬天就达不到这样的温度。
该楼盘大多数房间基本上都是17度, 在北京的气侯条件下, 比如零下2度到5度左右, 这样的房子不需要任何采暖设备就能实现18到20度的室温, 完全靠人和家用电器的发热, 因为它的密闭各方面非常好, 同时它有以户为单位带热交换的新风。没有带热交换新风的节能房子, 要么起不到节能作用, 要么虽然节能了, 但是空气质量会急剧恶化。该楼盘一期是配了户式空调的房子, 现在冬天从室外就可以看出开的人很少。在室内能保证18到20度这样一个温度的话, 具有非常好的推广意义, 在我们国家包括北方地区的保障房、经济适用房都完全可以去做到。
算了一下它的费用, 住在这样的房子里, 每一户采暖上的花费相当于传统收费的三分之一。如一个110多平米的房子, 按照北京目前采暖每平米30块钱标准, 应缴付3300多元取暖费, 这样按目前最低温度比较低的这种温度来算的话, 一天也就10块钱的电费, 直接就是电暖气, 如果使用其他效率更高的采暖设施, 比如热泵等, 费用还会下降, 所以说其现实意义就很突出, 室内环境温度得到了保证。如朗诗的项目。朗诗在七八年前是一个很小的公司, 短短的这七年左右的时间, 发展成了一个资产70亿的大型房地产公司, 这是科技地产方面的一个榜样, 其产品中一个很重要的特点就是要给客户带来独有的价值。这种价值因为其极高的标准, 而使得其他企业难以企及。
一些在房地产排名前几位的大型房企, 在北京重要的项目中, 真正在施工管理上或者在开发团队中技术力量的配比上, 人员数都非常少。如一个三四十万平米的一个小区, 工程部的人员可能只是连经理都不到四个人。然而事实上在这样的一个项目中, 需要配备专业的研究院, 数十人的技术团队, 其目的就是要获得更多的技术支持以解决更多的问题。建房子的核心是给老百姓用, 要让老百姓用起来特别高兴, 愿意多花钱去买你的房子, 与此同时, 还要助力政府完成节能减排的战略指标。
在北京高舒适度低能耗这样的建筑还是比较少的, 这样的项目, 给人带来的好处是带有排他性的。说冬天有加湿, 它对人的健康意义非常地大。所以做这样的房子要求坚持科学的发展观。要保证每一项技术措施的严格性。
例如风尚的幕墙当时没有别的保温材料使用了聚苯板。有专家提出如果有人破坏点火怎么办?这一问题其实早已解决。在2001年的时候在有限的条件下就采取了若干的措施。比如说所有的窗口都是金属窗套的, 在后来发生过的火灾中, 没有对他的幕墙结构造成任何破坏, 也没有对室内环境造成任何破坏, 同时没有对上层住户造成破坏, 更不要说上上层。仅局限在一个很小的范围, 某一户着了火到上一户的窗下就被阻住。当然最理想的防火安全方案就是使用不燃材料, 这需要在每一个环节中付出一些代价, 作出很多的研讨。
我很荣幸地参加了加拿大温哥华冬季奥运会的主体育馆改造, 我的团队为这个体育馆提供了防止冬季雪天屋顶安全问题的解决方案。我们要在充气膜的下面通热风, 通多大量的风、多高温度的风能够保证屋顶上不积雪, 这是我们要解决的核心问题。通过严格的计算, 我们提供给加方一些数据, 反馈的效果相当不错。我们的计算机能够模拟冬季当气温达到了某种程度之后, 实际室内某一点的温度非常接近的程度, 这样就有效地指挥了供热、化雪的措施, 从而没有增加额外的投入。
总之, 我们要做的就是依靠低碳新技术, 为客户打造出独有的使用价值, 能提供更安全、健康、舒适的环境, 更低的能耗去排放, 同时获得更好的市场反映。
开发要点 篇2
（一）审查合同是否明确软件开发的项目要求
需审查的委托开发项目要求包括但不限于对开发目标、开发内容、形式和技术要求以及软件功能等进行准确描述的内容。
（二）审查合同是否明确软件开发的计划、进度、期限、地点、地域和方式
审查开发计划是否列出项目的名称、主要任务、达到的技术要求、计划进度、开发概算和经费总额、所需主要仪器和材料、承担开发任务的单位和主要技术专家及人员（含资历、经验、承担的主要工作的描述）等内容。
审查合同中是否有相应的监督管理机构或成员，如没有，应予以补充；如有，则应对监督管理机构或成员的权限作出具体规定。
（三）审查合同是否列明委托方向软件开发方移交的技术资料以及具体协作事项
这一点与委托方的协助义务以及软件开发方的保密义务相联系，如果约定不明确，可能因此引发争议。
（四）审查合同是否明确开发风险责任的承担
风险责任是因软件开发合同标的的研究开发成果具有不确定性，并容易受到客观条件、技术条件等因素影响所产生的，法律规定如果在合同中没有约定是谁来承担研究开发风险所导致的研究开发失败或失败所造成的损失，则由双方当事人合理承担，这样可能不利于委托方，因此建议在合同中写明由软件开发方承担开发风险责任。
（五）审查是否明确开发人员的确定及其更换限制
软件开发合同的标的物是智力成果，开发成果的好坏与技术团队的核心人员（包括项目经理、核心技术人员等）的经验和知识水平有密切联系，应审查是否约定开发方的主要开发人员资历、经验、承担的主要工作的描述，并明确人员更换的要求和限制条件等。
（六）审查合同是否明确开发软件涉及的相关知识产权归属
建议约定开发成果的知识产权以及进行后续改进之后产生成果的相关知识产权均归委托方所有。
（七）审查合同是否明确开发方软件侵犯他人著作权等知识产权的处理问题
在开发过程中及开发完成后，有可能出现开发方所开发的软件侵犯他人著作权等知识产权的风险，为避免委托方承担相应责任，该类合同中应约定开发方的工作成果不能侵犯第三方的知识产权，并约定若开发方违反本条承诺的，其应承担的违约责任。
（八）审查合同是否明确开发软件的验收方式
技术开发合同的验收可以采用技术鉴定会、专家技术评估等方式，同时也可以由委托方单方认可即视为验收通过。不管采用何种验收方式，最后都应由验收方出具验收证明及文件，作为合同验收通过的依据。但是，在委托开发中，委托方拒绝验收或提出不正当要求延缓验收的情况时有发生，受托方可在合同中约定其有权以合理的方式单方面验收，并将验收报告提交委托方，即视为软件系统验收已通过。
（九）审查合同是否明确软件交付后的技术指导、培训、系统维护、版本免费更新等后续服务问题。
（十）审查合同开发方的保密义务约定是否明确全面
保密条款应包括保密内容、涉密人员、保密期限以及泄密责任等方面，其中审查保密内容时，除了要写明委托方移交给开发方的技术资料外，还应包括委托方的经营信息。
（十一）审查合同是否明确应付的金额以及付款方式
合同总价款一般包括系统开发的费用、第三方软件许可的费用、升级维护的费用等。付款方式多为分期付款。
（十二）应约定违约责任的几种情况
违约条款中须特别注意合同违反约定的情况，如：（1）开发方所提供的软件不符合合同的约定，不能满足委托方的要求；（2）一方使用、实施或者转让技术成果违反约定的范围；（3）提供的技术资料、技术服务、技术指导不符合合同的约定；（4）开发方延迟或功能不能满足委托方的需求；（5）违反合同约定的保密义务；（6）违反合同中关于知识产权归属条款的约定。
（十三）审查合同中对于名词和术语是否列出了专门的解释条款
单片机设计开发要点分析 篇3
关键词：单片机 自动控制系统 设计开发 要点分析
中图分类号：TP3 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）10（a）-0061-01
单片机作为一种重要的控制元件，在自动控制系统的构建中发挥了重要作用。从当前自动控制系统的设计来看，单片机的设计开发成为了自动控制系统开发的重要组成部分。结合当前单片机的设计与开发，要想做好单片机的设计与开发工作，就要对单片机的设计开发要点有足够的重视，并从单片机的设计开发实际出发，认真做好单片机的设计和开发工作，满足单片机设计开发需要，保证单片机的设计开发效果。由此可见，单片机的设计与开发需要掌握其要点。
1 单片机设计开发应制定明确的要求
在单片机设计开发中，要想保证单片机的设计开发取得积极效果，就要明确设计要求，其中指定明确的设计要求是十分必要的。从当前单片机设计开发实际来看，其要求应包括以下几个方面内容。
1.1 单片机设计开发要求应包括明确的任务
在单片机设计开发中，需要明确单片机设计开发的任务。这一任务应与单片机设计开发方案结合在一起，使单片机设计开发具有明确目的性，保证单片机设计开发的整体效果。
1.2 单片机设计开发要求应分为基本要求部分和功能发挥部分
为了保证单片机设计开发效果，应在基本要求部分明确单片机设计的基本功能，保证单片机设计开发达到预期目的。除此之外，还要合理设定单片机系统的其他功能。
1.3 单片机设计开发要求应提高针对性
基于单片机的特点，每一个以单片机为主的自动控制系统都有特定的服务对象。为了保证单片机的设计开发效果，在单片机的设计开发中应提高针对性，满足系统开发需求。
2 单片机设计开发应制定完善的系统方案
基于单片机设计开发的自动控制系统，其系统方案的设计是整个单片机设计开发的关键。为了保证单片机设计开发系统方案的合理性，结合小车控制系统，我们应从以下几个方面入手。
2.1 对系统的功能模块及硬件设备进行规定
（1）MCU：采用STC89C52单片机。
（2）电机：采用直流减速电机。
（3）环境检测：采用光敏电阻利用ADC 0832进行采集。
（4）避障方案：红外检测法。
（5）寻迹传感器：RPR220型光电对管。
2.2 对系统的运行流程进行规定
单片机在设计开发过程中，其整体系统的运行流程是关系到自动控制系统整体运行效果的关键。为此，对系统的流程进行规定是保证单片机设计开发效果的关键。
2.3 对系统的实现方案进行规定
单片机在具体的实现过程中，其实现方案关系到自动控制系统的构建效果。基于这一认识，我们应对系统的实现方案进行准确规定，保证系统的整体构建效果。
3 单片机设计开发应做好硬件和软件的设计
从本文的例子来看，在小车控制系统中，单片机的设计开发需要注重硬件和软件的设计与配合，应确保硬件和软件能够最大程度的满足实际需要，达到提高自动控制系统性能的目的。结合小车控制系统，其硬件系统主要包括单片机芯片、单片机开发板、小车、电机、DS1302时钟电路、光敏电RPR220型光电对管阻、等元件。在这些硬件的统一配置下实现小车的操作。
其软件系统主要包括对程序存储区、数据存储区的分配，尽可能做到了既节省内存空间，又使操作方便。同时，在程序设计过程中实现了运行状态的标志化管理，即对各功能程序的运行条件、运行状态、运行结果都设置了状态标志以便查寻，程序的转移、运动都可通过状态标志条件来控制。此外，为提高程序运行的可靠性，监控软件中设置了自检程序，在系统启动时先运行自检程序，用以检查系统各部件工作是否正常。若正常，用户便可在监控软件的管理之下，通过键盘输入机器语言级的程序和数据。
监控程序主要由初始化引导程序、显示程序、键盘分析程序、命令处理程序和一些常用的子程序组成，整个监控程序占2K字节。
4 单片机设计开发应做好程序编制
单片机系统共有12个控制命令，命令处理程序完成这12个命令的处理。它们分别是：D命令：显示存储器内容。E命令：检查I O接口中输入口的内容。F命令：填充存储器内容。G命令：转向某一指定地址开始执行程序。I命令：将外设的信息转储到存储器中。O命令：将存储器中的信息转送到外设上。M命令：转移数据块。P命令：连接打印机及打印存储器内容。S命令：检查和修改存储器的内容。T命令：执行程序中的一条指令。V命令：校验两存储区的内容。X命令：检查和修改CPU寄存器的内容。初始化引导程序完成对机器的初始状态进行设置以及断点处理。显示程序将要显示的内容对照显示码表在液晶显示器上显示出来。
5 结语
通过该文的分析可知，在单片机设计开发过程中，要想保证单片机的设计开发质量，就要对单片机的设计开发要点有全面准确的把握。结合单片机设计开发实际，单片机的设计开发应从制定明确的要求、制定完善的系统方案、硬件和软件的设计及做好程序编制等方面入手，切实提高单片机设计与开发质量，满足单片机设计开发需要。
参考文献
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蒲公英的开发应用与栽培要点 篇4
一、形态特征
蒲公英根为纺锤形或圆锥形, 垂直生长, 入土较深, 单一或分枝。地上茎不明显, 高10~25厘米, 全株被白色疏软毛, 含白色乳汁。根出叶铺散, 呈莲座状。叶片倒卵状披针形或线状披针形, 长4~20厘米, 宽1~5厘米, 先端钝或急尖, 边缘有时具波状齿或羽状深裂, 有时倒向羽状深裂或大头羽状深裂, 每侧裂片3~5片, 基部渐狭细成柄。花葶1至数个, 花茎比叶短或等长, 结果时则伸长, 有蛛丝状毛。头状花序直径30~40毫米。总苞钟状, 长12~14毫米, 淡绿色。总苞片2~3层, 外层长8~10毫米, 宽1~2毫米, 内层总苞片线状披针形, 长10~16毫米, 宽2~3毫米, 具小角状突起。舌状花黄色, 舌片长约8毫米, 宽约1.5毫米, 花药和柱头暗绿色, 两性, 雄蕊5个, 雌蕊1个, 子房下位。瘦果倒披针形, 土黄或黄棕色, 长约4厘米, 上部具小刺, 下部具成行排列的小瘤。花期4~8月, 果期5~9月。
二、生物学特性
蒲公英属短日照植物, 高温短日照条件下有利于抽薹开花。较耐荫, 但光照条件好利于茎叶生长。适应性较强, 生长不择土壤, 以向阳、肥沃、湿润的沙质壤土为宜;早春地温1~2℃时即可萌发, 其根在露地越冬可耐-40℃低温, 种子在土壤温度15~20℃时发芽最快, 25~30℃以上时则发芽较慢, 叶生长最适温度为15~22℃。
三、应用价值
1. 食用价值
蒲公英不论是野生还是人工栽培, 均为营养丰富的特种蔬菜。鲜嫩蒲公英全草的可食部分约为84%, 而每100克可食部分含蛋白质4.8克、脂肪1.1克、碳水化合物5克、粗纤维2.1克、钙216毫克、磷39毫克、铁10.2毫克、胡萝卜素7.35毫克、尼克酸1.9克、维生素C4.7毫克等, 营养价值十分丰富, 可生吃、炒食、做汤、凉拌、做馅等。生吃可将蒲公英鲜嫩茎叶洗净, 沥干蘸酱, 略有苦味, 味鲜美清香且爽口;凉拌可将洗净的蒲公英用沸水焯1分钟, 沥出, 用冷水冲一下, 佐以辣椒油、味精、盐、香油、醋、蒜泥等, 也可根据自己口味拌成风味各异的小菜。做馅可将蒲公英嫩茎叶洗净水焯后, 稍攥、剁碎, 加作料、碎肉调成馅包饺子或包子。
2. 药用价值
蒲公英是药食兼用的植物。据《本草纲目》记载, 其性平味甘微苦, 有清热解毒、消肿散结及催乳作用, 对治疗乳腺炎十分有效。无论煎汁口服, 还是捣泥外敷, 皆有效验。此外, 蒲公英还有利尿、缓泻、退黄疸、利胆等功效, 被广泛应用于临床。《本草纲目》有句云:“蒲公英嫩苗可食, 生食治感染性疾病尤佳。”《神农本草经》《唐本草》《中药大辞典》等历代医学专著均给以高度评价。
除此之外, 蒲公英在美容方面亦得到较为广泛的应用。如与连翘、木贼配伍, 可用于治青春痘;捣烂后掺入蜂蜜, 可用于治皱老皮肤;鲜花煮汁早晚涂面部, 可用于治雀斑、色素斑等。蒲公英的饲用价值也很高, 是早春猪、禽的主要青饲料之一, 在猪饲料中添加2%~3%的蒲公英干粉, 可清热、凉血、消肿解毒、助消化、健脾胃。
四、露地栽培要点
1. 播种
选肥沃、湿润、疏松、有机质含量高、向阳的沙质壤土地播种。播种前翻耕土壤, 亩施腐熟农家肥4500~5000公斤作基肥, 整细耙平, 做畦。畦宽1 2 0~1 5 0厘米, 在畦内开浅沟, 沟距12~15厘米, 沟宽10厘米, 深10厘米。踩实、浇透水, 将种子与细沙拌均匀, 条播于沟内, 覆土1~2厘米。播种量每平方米3~4克, 可保苗70~110株。春季覆盖地膜, 4~5天即可出苗, 出苗率达70%时立即取下地膜。夏季雨量充沛, 可不覆盖。
2. 肥水管理
集团大客户市场开发的要点 篇5
在市场竞争激烈的现在，把握住更多的忠诚客户是关键，也就是基盘客户越大你月能把握自己的客户实际销量。所以，细分市场潜在客户是非常必要和关键的。各4S店面对着不同的公务购车对象，也就是日常大客户类型客户，但很多汽车主机厂定义是购车三台以上的单位才可以称呼为大客户，我觉得定义为零散公务用途购车客户合适，正好可以区别使用政府批文的指定采购。以下几个要点是需要我们必须落实的：专人-----领导重视和项目专人高层领导的人脉关系运作和支持是关键，因为企业高层在某些方面有着其他人员无可比拟的优势。
当细分完成潜在客户后，并完成了零散购车公务购车用途的客户，我们必须对这些客户专人管理。无论是设置大客户项目专人还是设置重点客户专员跟进等人员设置。大客户人员的选择，谈吐和综合素质是关键，而这些优点都是必须有相当的销售经验能力，社会阅历和社会背景优势明显的人员参与其中，这样能促成交流人员有较好的心理信心和切入机会，较好的把握大客户关键人员，这些都是大客户项目的基础。对手---充分详细的对手特点分析首先企业要制定合适的表格，符合当地企业和结构特点的表格，类似三标卡这样的工具，不断的分析和完善各项表格信息，有效的支持行动方案的针对性，并能确定信息属于企业管理资源，而不是某些个人的专属。
其次需要团队一起分析企业对手的关键信息：企业性质、组织机构和相关外围领导下属企业关系、目标企业的内部关键岗位决策人员信息、车辆保有状况和更新周期、车辆维修保养状况、单位企业文化类型和单位活动喜好、单位的采购周期和经济能力等基础信息，这些信息需要定期归档和整理，形成《企业公务车辆客户信息库》。
跟进---如何维系客户，需要什么样的行动计划，谁负责跟检查制定行动计划的时候，一定是有明确工作目的、对方关键人员目标和费用规划的，并且需要沟通公司高层或者相关的领导，看看有没有与其他私人沟通冲突的方面。人员目标不要完整仅一个人，因为可能出现其他变化或意想不到的状况，但尽量需要集中精力沟通关键人员。费用方面是必要的前提，否则无谓的费用开销和没有管控的前期费用是企业漏洞。项目负责人定期的信息沟通和客户维系资料跟新是非常必要的，不要做了工作没有跟进和改善分析，就如同没有做一样。并且不及时的跟新《企业公务车辆客户信息库》，无法形成体系需求分析和对大客户人员工作检核监督。
需要跟进对手各类购车经历、车辆喜好、车辆变更计划、最近需求和相关涉及车辆变化信息，综合的完善《企业公务车辆客户信息库》，完成基础信息和动态信息结合的合并，有效把握各项决策要点。
维系---文化维系和全面沟通这里的维系不是说的日常拜访和沟通关键人员，而是结合公司活动和企业特点，寻找结合点，使企业需求合作成为一种文化合作。分析客户和内部文化特点：篮球队、足球队、羽毛球爱好、高尔夫球、内部棋牌活动等，定期举办球赛、登山活动、漂流等俱乐部活动，企业车辆上市活动、某些旅游机会等约请公务客户代表；
行业特点的关键节日，安排讲座或者专项活动：二月情人节的情侣购车优惠礼包信息宣讲、三月八日妇女节的美甲、美容讲座、养生讲座；四月的传统检测活动、五月的劳动节、五四青年节活动、五月十二日的国际护士节、六一的儿童节、八一建军节、九月十日的教师节等等，这些特定的节日，约请潜在客户，促进单位间的活动文化交流，融合公司车辆需求后成为公司员工购车需求，放大企业合作程度，对应集团公司和多品牌企业是非常关键。
分析企业行业需求和老板管理层需求，结合社会培训管理沙龙的机会，寻找找一些培训机会和名人讲座的机会，提高企业在合作单位间的文化素养份量，并且促进高层人员或者外围公关关系的建立，不断的放大企业的切入面，争取一点立足，纵深切入全面合作。
开发要点 篇6
一、房地产开发授信项目贷后经营情况及财务状况分析
1.企业经营管理状况监控。银行信贷人员要对房地产授信项目进行全面的了解，对企业的整体运营的系统情况进行调查。一方面，要注意企业在日常的经营活动中是否出现显著变化，是否出现隐瞒经营情况的现象及其他异常现象；另一方面，对异常情况一定要调查和分析，找出问题根源。此外，还要关注借款人的管理水平，管理框架，人员变化，员工士气及内部人员的道德风险对公司经营的影响。
2.企业财务状况监控。财务状况变化是企业经营情况还款能力、来源变化的直接反映。银行应在贷款发放后定期收集企业的财务报表，关注并分析异常的财务变动及不合理的财务数据，加强财务数据的横向及纵向比较，防止企业更改财务数据，此外还要审查企业与银行之间的资金往来，核查企业对账单，分析企业的近期经营情况，对异常资金划转进行调查分析。
企业的财务风险主要体现在以下几个方面：企业不能按期支付银行贷款本息；经营性净现金流持续为负值；销售额下降；存货周转率下降；短期负值增加不当；长期负值大量增加；企业不能及时报送会计报表或会计报表有造假现象；银行的存款有较大幅度下降；到期无法归还贷款本金，要求贷款展期等情况。
银行在贷后管理监控阶段，应及时整理、更新企业的相关信息，对于出现重大情况及时报告，并形成文字材料存档。银行信贷人员除了要从企业本身获取信息外，还应努力从企业的外部机构，如合作单位、监管部门、咨询机构、政府管理部门、新闻媒介等确定收集企业信息，主要信息来源的广泛性、全面性、权威性及可靠性，以便于对企业的变化情况进行全方位的把握。
3.工程进度管理
当前房地产开发授信项目施工阶段管理存在的问题，下面从工程进度管理、质量管理和投资管理三个重要方面对工程项目风险进行了具体分析。
（1）进度管理的基本原理。房地产开发项目进度管理是指对项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标和资源的优化配置原则编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按照计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工验收交付使用。
（2）进度控制。房地产施工项目正式开始后，必须监控项目的进度以保障每项活动按计划进行，掌握各工程活动的实际工期信息，如开始时间，记录并在贷后查访过程中反映工期受到影响及其原因；预期到该工程活动完成尚需要的时间或结束的日期，这通常需要考虑剩余的工作量、已有的拖延、后期工作计划的安排和后期工作效率的提供因素。
（3）工期延误延期的控制。造成工程进展拖延的主要原因应包含以下两个方面：一是承包单位自身的原因，二是非承包单位的原因。前者造成的工程拖延为延误，后者造成的工程拖延为延期。
①工程延误。当授信项目出现工程延误时，监理工程师有权要求承包单位采取措施加快施工进度。如经过一段时间后，实际进度仍然对于预期且影响到项目按期竣工时，银行信贷人员也应及时掌握相关信息，并及时核对工程款及材料购置款的支付记录，审查延误的主要原因，必要时停止支付工程款，通过房地产开发商及工程监理公司要求是施工企业整改或承延误赔偿。
②工程延期。对于承包单位以外的原因造成的工程延期，银行信贷人员应高度重视并及时上报，同时审查各项工程款项是否支付到位，项目设计及施工计划是否发生变更等影响施工进度的各种原因，同时要求房地产开发企业与监理公司出具延期说明及整改意见。
（4）投资管理。房地产项目管理中的投资成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格； 另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。
银行信贷人员应掌握授信项目的工程结算情况加强对该项目的投资管理。对于银行信贷人员还应积极配合工程业主对施工企业的工程价款结算管理，对于大额工程价款的支付，银行信贷人员还应结合实际情况现场核实，并参与以下具体工程结算工作。
4.贷款资金及销售回款的监控
（1）贷款资金使用过程中的管理。部分银行现阶段在探讨如何建立专用资金帐户对给借款方发放的建设贷款进行管理，以保证建设贷款切实用于申请贷款项目的建设，避免借款方任意支配和挪用所借款项。即使不能非常严格的控制借款方各笔款项的支配，至少对各笔款项的流向、数额有详细记录，一旦发现借款人挪用借款，或者有比较明显的恶意透支、转移款项的动向，银行在掌握一定证据后可及时知会借款方，严令其停止违反合同的行为；在借款方一意孤行的情况下，可以诉诸法律，切实保证借款安全。
在贷款审批同意后，银行经营部门应与房地产授信企业签订《房地产开发贷款和销售回款资金监管协议》。授信经营部门在监控贷款用途时，应加强房地产开发项目建设过程中授信资金的拨付管理与贷款支用管理：
①按照借款合同约定用途、项目工程进度进行资金划付。
②用于建设项目的其他资金与银行贷款同比例支用。
③房地产贷款不得作为资本金、股本金和自筹资金使用。不得用于缴交土地出让金。
（2）销售回款管理。授信项目进度到销售阶段后，银行信贷人员应及时监控项目的销售进度并遵照授信审批要求收回银行贷款。因为对于房地产授信项目的销售回款一般为该笔授信的唯一还款来源，因此银行信贷人员应重视对销售回款资金管理，逐步收回银行贷款，减少授信风险。
银行信贷人员要对项目销售定期检查。要定期收集和借款人有关的贷款卡信息、网上预售信息、重大经营事件等各类客观信息。项目销售开始后，了解月销售额、销售资金回笼、本行按揭发放额及按揭比例和资金使用情况等信息。必要时，可要求借款人定期提供加盖企业印章的项目销售进度表。
5.项目抵押物的管理。抵押物作为房地产开发授信项目的最后风险屏障，通过对抵押物进行处置在一定程度上可弥补作为银行信贷资金的还款来源，因此，银行在办理房地产开发授信项目时及在贷后管理过程中必须加强对抵押物的管理，降低信贷风险。
（1）押物管理原则。对于房地产开发授信项目应以项目土地使用权及在建工程作抵押，银行信贷人员要亲自办理抵押登记手续，亲自到土地局或房屋管理局索取土地或房屋他项权利证明书或抵押证书，确保抵押凭证的真实有效。根据房地产授信项目的特点，在贷后销售阶段，为配合项目办理按揭贷款或公积金贷款，银行将释放相应部分抵押物的抵押权。银行信贷人员应遵循以下抵押物的释放原则：
①应落实先还款后解押，按照抵押物评估单价乘以解押面积计算应归还贷款的金额。
②银行经营部门应确保解押后抵押率不应低于初始抵押率，剩余抵押物能够完全覆盖银行贷款本息，否则不予办理后续解押手续或要求增减抵押物。
（2）押物管理要点。银行必须要求其认可评估公司对抵押物进行评估，确认其评估价值。对于纯土地抵押，授信抵押率应不高于60%，对于土地及在建工程、房地产作为抵押物，抵押率可控制在70%以内，银行可根据项目实际情况降低抵押率的准入门槛以控制信贷风险。对于抵押物为在建工程或房地产的应办理财产保险，且保额应覆盖银行借款，保险期限应覆盖贷款到期日。银行要加强对抵押物的监控和管理，银行不应接受车库、会所等变现较慢的抵押物，同时不能接受人防等不可售的配套公建部分作为抵押物。为防控信贷风险，银行应先落实抵押再办理放宽手续。
参考文献：
[1] PMI Standards Committee.A Guide to the Project Management Body of Knowledge.Upper Darby，PA：Project Management Institute，1996.
[2] 夏乐象、邹建平.防范房地产贷款风险的对策与建议[J].金融与经济，2005（11）.
[3] 中国人民银行.中国货币政策执行报告（2007年第二季） [EB/OL].中国政府网http：//www.gov.cn/gzdt/2007-08/08/content_710413.htm.2008.2007.8.
[4] 陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，32（2）.
项目开发工程造价控制要点探讨 篇7
1 重视源头，加强工程设计环节控制
项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价预算。设计费在建设工程全过程费用中虽然一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。科学合理的设计，可降低工程造价的10%。要有效控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，尤其是专注设计这个关键，未雨绸缪。
1．1实行限额设计
限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计目标是在初步设计开始前，根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定，其总额度一般为直接工程费的90%。
(1)初步设计阶段的限额设计。
初步设计开始时，应将可行性研究报告的设计原则、建设方针和各项控制经济指标向设计人员交底，对关键设备、工艺流程、主要建筑和各种费用指标提出技术方案比较，研究实现可行性研究报告中投资限额的可行性，将设计任务和投资额分专业下达，促使设计人员进行多方案比选。并以单位工程为考核单元，提前做好专业内部的平衡调整，提出节约投资的措施，力求将工程造价和工程量控制在限额内。
(2)施工图设计阶段的限额设计。
施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制的工程量标准是经审定的初步设计工程量，作为最高限额不得突破。在设计任务书下达的时候，应附上审定的概算书、工程量和设备单价表等，供设计人员在限额设计中参考使用。
(3)加强设计变更管理，实行限额设计动态控制。
设计变更是影响工程造价的重要因素，不同阶段发生的变更其损失费用并不相同，变更发生的越早，损失越小，由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的30%。要改变过去造价估算和概算编制中套定额、乘费率的静态管理，应考虑涉及时间变化的因素，及时掌握工程进展和投资情况，掌握投资额与目标值对比情况，掌握市场信息，变静态控制为动态控制，保证限额设计的有效实施。
(4)建立健全限额设计的奖惩制度。
设计单位在保证工程安全和不降低工程功能的前提下，采用新材料、新工艺、新设备、新方案从而节约投资的，应根据节约的投资额对设计单位给予奖励。因设计单位的设计错误、漏项、扩大规模或提高标准而导致工程静态投资超支的，要视其超支比例扣减相应比例的设计费。
1．2开展价值工程
价值工程以提高价值目标为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术与经济分析相结合。运用价值工程使设计工作做到功能与造价相统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基础增加地下室，这样地下室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不建设地上停车场，既节约了用地，又美化了环境。
1．3加强图纸会审工作
在施工前，应组织设计单位、施工单位和建设单位对施工图进行认真会审，着重审查图纸中材料使用不当或设计上的浪费，以图纸会审纪要的形式来纠正设计中的缺陷和失误。会审工作一定不能走过场，流于形式，如果问题得不到尽早解决，集中到施工过程中才发现，不仅会影响工程质量，造成浪费，同时也会引起工程造价的失控。
2 抓住重点，做好项目采购成本控制
工程材料占全部工程费的65%-80%，对工程成本和项目利润影响很大，必须对采购中的各个环节严格控制，按照量、价分离的原则，健全采购管理制度，合理分工、科学采购。
2．1制定采购预算与成本估算
制定采购预算是在具体实施采购行为之前对项目采购成本进行估计与测算，对整个项目的资金进行理性规划。这样不仅能对采购资金进行合理的配置和分发，还同时建立了资金使用标准，便于对采购行为中的资金使用进行随时的检测与控制，提高项目资金使用效率，优化项目采购管理中的资源配置，查找资金使用过程中的例外情况，有效控制项目资金的流向和流量，达到控制项目采购成本的目的。
2．2加强供应商管理，畅通采购渠道
对供应商的财务实力、工艺水平、质量保证、研发能力、销售业绩、主要客户及原材料渠道等方面进行综合考察，逐步建立、完善合格供应商信息库，通过建立以质量、数量、价格、交付和服务为指标的供应商考核体系，对供应商实行分级管理，实行事前控制、资格预审;事中控制，择优交易;事后控制，反馈评估的管理体系，采取订单、付款、质量免检、商誉及合作的激励方式。
2．3实行归口管理，科学分工，集中批量采购
材料采购必须实行归口管理，才能为集中批量采购打下基础。由于材料品种繁多，消化量差别很大，应根据供应市场的风险程度和采购物品重要性将材料分为战略材料、瓶颈材料、重要材料及一般材料四种类型，并实施分级采购。
战略材料数量少，采购额大，风险高、成本高，应采取“双赢采购策略”，致力于与供应商建立一种长期的、战略合作伙伴关系。重要材料风险低、成本高，应采取“最低成本策略”，与供应商选择建立有竞争性合作伙伴关系，定量定货采购，组织合理批量供应。一般材料品种繁多，占用资金比重小，成本低、风险低，应采取“管理成本最小策略”，与供应商保持普通的合作伙伴关系，实行定量采购。瓶颈材料专用性强、用量小，成本低、风险高，应采取“保障供应策略”，建立有影响力的合作伙伴关系，采取灵活的方式。
2．4建立采购价格考核机制和价格信息网络管理
规范管理、降低成本的重要保障是建立采购价格考核激励和价格信息管理网络。要成立以单位主要领导、财务、成本、审计等部门人员及价格信息人员组成的采购价格考核小组，对采购价格实施管理。价格信息人员应经常了解主要材料方的市场价格信息，随时掌握价格变动情况，对确定的材料品种价格进行分析筛选，定期编制单位材料价格信息表。考核小组要对比分析实际采购价格，实行奖罚管理机制，对于确实低于考核价格的，应给予奖励，对于高于价格信息表的，要责成有关人员做出分析说明，对明显不合理的情况要有相应的处罚措施。
3 突出核心，加强工程审计环节的控制
项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计、竣工审计，更要重视事前和事中审计。
事前审计可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前把关，有效防止或避免可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，这种审计更有针对性、效益性，做好了，能起到事半功倍的效果。同时，要提高工程投资效益，就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识的重视“以人为本”。
房地产开发项目规划管理要点分析 篇8
1 规划设计纲要制定原则
1.1 人工环境与自然环境相和谐
房地产开发, 包括新建项目和拆迁改造项目, 对生态环境会产生一定的破坏, 有些地方已到了不能再继续开发下去的地步, 房地产开发人员必须充分认识到自然生态环境面临的压力, 保护和修复生态环境是所有房地产开发人员的职责, 可持续发展是经济发展和生态环境保护两者达到和谐的必经之路。
1.2 历史环境与未来环境相协调
在促进新技术、新工艺、新材料在房地产开发中的应用的同时, 要特别注意保护开发项目与周边城市文化遗产的协调, 保持开发项目发展过程中的历史延续性, 让房地产开发项目成为历史、现在和未来的载体。
1.3 社会各群体生活相和谐
房地产开发项目的形成是城市文明的集中体现, 开发项目规划不仅要考虑经济效益和项目设施的现代化, 同时要满足城市居民日益增长的物质文化生活的需要, 要为建立高度物质文明、精神文明创造条件, 坚持以人为本, 不分文化背景和社会阶层, 共同创造健康和谐的社会生活, 为弱势群体提供便利条件, 避免城市范围内社会空间的强烈分割和社会对抗。
2 规划管理要点
在房地产开发项目规划管理中, 每个项目都受时间、资金、质量和建设环境条件的限制, 深入的调查论证, 准确的可行性研究, 精明的项目策划, 领导层的正确决策, 以及高水平的规划设计纲要, 是其成功的关键的因素。规划设计应把经济效益、环境效益和社会效益结合起来, 营造最佳居住环境、工作环境, 使项目规划达到目标功能、环境功能、社会功能的要求。
规划总体构想是根据房地产规划技术以及项目的要求。以居住区为例, 应以人为中心, 规划设计应将改善城市面貌作为一个重要方向, 要注意建筑群体因地制宜, 形成高质量、高品位的生活居住、文体活动环境。按照国家规定, 在城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公共设施所进行的综合性具体安排, 称为居住区规划。其基本要求如下:使用要求, 为居民创造一个方便的生活居住环境, 满足居民生活的多种需要;卫生要求, 为居民创造一个卫生、安静的居住环境, 要求居住区有良好的日照、通风, 并防止噪声的干扰和空气的污染;安全要求, 为居民创造一个安全的居住环境, 除保证能有条不紊地进行正常生活外, 还要适应那些可能引起灾害发生的非常情况, 如火灾、地震等, 按照有关规定使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度;经济要求, 在确定居住区建筑的标准、公共建筑的规模项目时, 应与当时当地建设投资和居民的生活水平相适应, 应尽量控制造价, 节约用地;景观要求, 居住区是房地产建设量最大的项目, 它的形式对城市面貌有着重要的影响, 旧居住区的改造的目标之一是改变城市面貌, 要注意建筑群体的组合, 建筑群体与环境的结合, 从景观上要把居住区、小区作为一个有机整体来进行规划;强调生态建筑的要求, 重点把握居住建筑在整个寿命周期内要减少资源、能源的消耗和降低环境的污染, 保护自然生态环境, 创造健康舒适的室外环境, 使建筑功能质量目标统一, 使建筑生态、经济取得平衡。居住区规划应善于发挥地段优势, 人工与自然环境相融合, 能借景建设, 以人居文化氛围为主题, 保证生态环境, 并辅以山水景观。
建筑设计与规划设计环境的关系是规划管理的一条主脉, 有关资料和现有建设实践证明, 现在的建筑设计, 往往着眼于单体建筑的外观形象, 对于同周围环境的关系视而不见, 都想表现自己, 宣传自己, 或将用地红线占尽, 不顾与左邻右舍的关系, 在规划方案审定时, 也往往以单体外观形象为主, 单体环境与群体环境不协调, 群体或街景杂乱无章。而建筑是特定环境中的建筑, 应是单体服从环境, 先环境规划而后个体进行设计, 才能与环境规划相协调, 为环境规划增色。
用地要平衡, 管网布置要满足功能要求。房地产项目的建成投入使用质量的高低, 主要看综合效果。规划用地按功能性质大体分为四类, 即住宅用地、公建用地、道路用地和绿化用地。对各项用地的分配反映了土地使用的经济合理性。通过对潍坊当地房地产开发项目的调查, 得出如下经验:不可片面追求高容积率, 容积率高, 意味着建筑面积增加, 可承载人口数量增加, 同时不可避免地影响到环境质量;对项目空间的布置, 必须首先考虑生态环境, 并按生态要求, 本着“以人为本”的原则, 在单体布置、环境布置、交通系统等环节保证单体建筑有充足的阳光、清新的空气、良好的通风、洁净的水面, 尽可能扩大绿化面积, 提高植物的叶面系数和造氧功能。其次管网布置要满足功能要求。工程管线的综合规划和道路交通组织网络的布置要合理。工程管线的主要供水、雨水、污水、电力、电信、燃气等应配套齐全, 各种管线宜地下铺设, 应综合规划, 合理安排, 相对集中, 一次建成。
3 结语
房地产开发项目要采取较为实用的规划方式和手段, 建立符合可持续发展的人居环境, 注重多学科知识技术的整合应用, 适应长久以来各地已形成的较为符合地域条件和气候条件的建筑形式和规划布局, 想方设法利用现代的建筑手段、材料、施工技术融入到现代建筑当中去, 项目规划者要深入到现场体现和发掘所存在的问题, 时刻注重科技的发展, 并应用到房地产开发项目环境研究上来, 必须站在地域和整体的角度去看待项目, 充分体现人、项目和自然的和谐统一。
摘要：本文详细阐述了房地产开发规划管理的原则和要点, 具体分析了规划涉及纲要制定的三个原则, 以居住区规划管理要求为重点, 提出了房地产开发项目规划管理的具体目标、规划总体构想、建筑与规划设计的关系、用地平衡的辩证关系, 体现生态建筑、人文建筑、社会和谐的房地产开发思路。
关键词：房地产开发规划管理,规划设计,人文,生态,和谐
参考文献
[1]张鸿雁, 杨雷.中国房地产评论[M].南京:东南大学出版社, 2006:68-69.
开发要点 篇9
一、房地产企业中成本管理的现状分析
改革开放以来, 我国的经济有了巨大的腾飞, 房地产业也有了空前的发展, 并且已经发展成为了我国的一项经济支柱产业。尤其是在1999年开始, 我国货币化的分房形式加快了房地产的市场化交易。在宏观上, 我国经济的逐年递增也促进了城市化进程, 而我国的很多居民都不善于投资, 因此居民潜在购房的需求就充分展示了出来。直到2005年, 由于强大的购房需求, 我国的房地产市场一直处于一种供不应求状态。根据资料统计分析, 从1998年到2006年, 我国流向房地产市场的资金在逐年递增, 到2006年的时候已经突破了2万亿元。但是紧接着房地产业出现了经济泡沫, 从2007年开始房地产市场的成交量开始走低, 市场出现了低迷情况, 因此面对这种情况, 房地产业就需要合理地控制房价, 并且把房价尽量降低到人们可接受的支付范围里才能激发起市场的消费欲望。而在房地产中, 房地产开发占据着巨大的资金, 所以, 如果在降低房价的情况下企业还想获得高额的利润, 就必须加强对成本的管理, 提高成本管理的效率。
二、房地产开发项目的成本内容
在我国, 房地产业是一个特殊的行业, 而房地产商品也因为其自身的特殊性而与其他的商品开发和经营有着巨大的差别。房地产开发项目的成本指的是在一定时期企业发生的费用, 主要指的是在生产经营和销售房地产时而产生的各项耗费, 也就是说主要包含了开发成本与经营成本。开发成本包括了基础设施的建设费用、建筑安装工程的费用、土地费用以及其他的间接费用。而经营成本包括了财务费用、销售费用、管理费用和各项税收等。房地产开发的过程实际上就是对人力、物资、资金以及土地等各种资源的一个整合过程, 并且还使这些资源在开发中实现不断的增值, 在最后形成开发的产品商品房, 因此在对房地产的成本管理时就需要对各个阶段的成本都进行管理, 进行优化, 尽量合理地降低成本, 提高企业的经济效益与社会效益。
三、房地产开发项目中成本管理工作的要点
1. 做好决策阶段的成本管理工作, 落实成本管理
在决策阶段就要做好好市场调查与投资评估的工作, 同时针对项目的成本预测与可行性研究工作也要做到位。由于房地产开发项目工程庞大, 涉及到的内容也很多, 因此就要从一开始就做好相应的成本管理工作, 在项目设立与决策阶段, 需要做好投资估算的工作。另外, 房地产开发投资的周期比较长, 在施工中也涉及到很多不确定性因素, 这样就会由于时间和形式的变化而给房地产开发增加不确定因素, 因而后期的资金投入也会面临着问题, 这些都会增加投资的风险。所以在这个时期做好对市场调查与投资评估的工作, 才能为房地产企业后期的造价管理打下基础, 促进房地产企业的开发项目在各环节都可以有核算的数据依据基础。
2. 在设计阶段的成本管理
在房地产开发项目设计阶段为了做好对成本的管理工作, 不仅需要合理地控制发生的成本, 还需要建立起成本费用的组织控制体系, 并且实行责任的分级管理制度, 确立起每个基本施工单元的成本责任制。在成本责任组织管理体系中, 企业可以根据自身的实际情况来把内部单位确定为不同的职责中心, 而且确立起每个部门的成本管理权限, 这样就确立起了成本的的管理中心与费用中心。在房地产的成本管理中, 根据价值工程的理论, 增加设计费用就可以在整体上降低工程的整体费用, 因此, 对设计阶段的费用支出要严格的管理。另外, 房地产项目在实际运作中涉及到很多复杂多变的成本管理信息, 而要保证对成本控制的有效性就需要对这些资料进行筛选和整理, 所以企业可以根据实际情况来建立起计算机系统, 加大对数据的贮存和计算能力, 以便于在成本管理中可以对动态的成本变化做出监视, 及早发现成本中出现的超支现象, 并作出处理。
3. 招标阶段的成本管理
在招标投标阶段对成本进行控制, 首先需要遵循公开公正、诚信公平的原则, 在工程招标之前, 需要先对施工单位的资质进行严格的检查, 而且还可以根据实际情况对企业的情况进行实地考察, 以免在工程中中会出现由特级企业来投标、一级企业进行转包而二级企业进场等情况, 如果出现了这些情况就不利于企业对项目的成本进行管理控制。其次, 对招标企业的资质要严格检查。第三, 要做好招标文件的管理工作, 这时工程的造价管理人员需要做好对各类数据的积累搜集以及筛选分析工作, 针对那些影响工程造价的因素要进行全方面的分析、预测以及评价, 然后再在整合数据的基础上来编写招标的文件资料。最后是在合理的的工程价格里低价者可以中标。合理的低价指的是在工程的工期和施工质量得到保证的前提下一个比较合理的低价。在选择中标时一般遵循的是合理的低价中标以及清单计价报价方法, 但是在这个阶段还要注意避免出现绝对的追求低价中标, 这样可以避免会有施工单位故意以低价来恶意竞争。
4. 施工阶段的成本管理
在房地产施工阶段的成本控制中, 首先需要加强对材料成本的预测, 在施工时根据实际情况来编制材料的成本计划, 并明确地规定企业的材料成本管理的目标。在施工实际使用材料时还要做到尽量节约, 做好对原材料的记录工作, 并加强对其的管理。另外, 企业还要规定相应的奖惩机制以及对浪费材料现象的整治, 保证管理材料成本的科学性与可行性。最后, 在施工选用材料时要做好把关工作, 还要注意对材料储备的管理, 完善采购材料采购成本的管理体系。
5. 交付阶段的成本控制
在房地产交付阶段的成本控制中, 要想使得成本管理的工作得到落实, 就需要建立起完善的监管机制, 把整个项目中对成本的控制制度落实到位, 并且建立起完善的绩效考核制度。房地产企业在建立起绩效考核机制之后还需要派设专人来进行管理, 并且把考核的结果公布出来, 让每一个员工都可以认识到自身的缺点与不足, 在工作中就可以有改进方向了。这样把企业的成本控制工作分别落实到每一位员工身上, 才能真正地开展企业的成本管理工作, 同时也通过这种制度来提高工作的效率, 而绩效考核还可以对员工的成本管理工作有一定的激励作用, 有利于房地产开发项目成本管理工作的落实。
四、总结
开发要点 篇10
1 项目决策阶段的工程造价控制
项目决策是对投资方案进行选择和判定的过程, 在该环节需要对拟建项目各项功能的可行性和必要性从建设方案和技术经济方面开展相对经济化的比较分析, 以确保最终的选择的经济性。实践活动表明, 该阶段对工程造价的影响程度在80% 以上, 甚至于更高, 所以, 项目决策阶段是对工程造价进行控制的关键环节。
项目决策阶段需要从已选定的建设规模、建设地点、建设标准、工程技术方案等环节出发, 开展项目的投资估算。在房地产开发项目的可行性研究报告中, 投资估算是极为重要的内容, 为投资决策提供基本的依据。所以, 在该阶段对工程造价控制时, 需要确定科学合理的建设规模, 然后基于此进行建设标准的确定, 进而选用科学有效的方式开展投资估算, 最后在完成各项设计和管理之后从财务角度对项目的可行性进行评价[2]。
2 设计阶段的工程造价控制
2. 1 设计方案招标
在完成项目设计任务书之后, 开展设计方案招标工作, 在此阶段需要通过相关的技术经济人员对投标单位的项目方案进行评比、优化、选择。对设计方案进行分析时主要侧重于以上几个方面: 第一, 设计方案的是否从项目方的角度出发, 建筑项目的经济合理性和技术先进性, 通过有限的投资, 获得较高的项目功能水平。第二, 设计方案是否具有全局观, 在前瞻性的理念引导下, 为项目提供广阔的发展空间, 但也要充分考虑房地产项目的性质, 如果是民用结构, 则需要确保其平面布局的合理性。第三, 设计方案是否从项目性质出发, 较为常见且应用较多的多为居住小区, 在进行设计方案规划时, 需要对建筑物的用途、客户、性质等特点进行分析与考虑, 并合理安排住宅区同娱乐区及绿化区等的布局, 在确保方案可行性的基础上, 最大限度的优化土地利用率。
2. 2 审核设计概算
在项目设计文件中, 设计概算是极重要的组成部分, 为投资计划的编制及建设项目投资的控制提供基本依据, 所以, 可以对设计概算进行有效管理, 进而实现对总造价的有效控制[3]。
2. 3 合同规范, 控制项目成本
在设计阶段加大对设计合同签订的重视力度, 能够在规范化的要求下对设计进度、设计质量、工程造价控制等开展明确的管理。所以, 需要确保设计合同的合理性及规范化, 避免出现过于简要的现象, 有实践活动证明, 因缺乏规范的合同管理, 在具体施工时出现设计缺陷, 需要对原有设计大量变更, 但却难以向设计单位进行索赔, 极大地增加了项目单位的造价成本。所以, 需要在设计合同上增加经济条款限制, 比如出现设计修改或者变更之后的费用额度, 全局化的控制成本。
3 招投标与合同签订阶段的工程造价控制
房地产开发项目的招投标与合同价款确定是对工程造价进行控制的重要环节, 通过专业化的市场招标, 能够选择最优质的项目承包商, 这对于具体施工的项目工程质量控制、合理降低工程造价、有效缩短工期等均有重要意义, 所以, 是对工程造成进行控制的重要阶段。而且该阶段的工程质量直接影响到整个施工项目中工程造价控制的成败。所以, 在进行造价控制时, 需要有专业的造价控制团队从项目的整体进度出发, 拟定整体可行的招标计划。
在该阶段进行工程造价控制时, 可以加大对招标控制价的审核, 以确保最终价格的合理性及经济有效性, 而且可以通过工程量清单计价方式开展招标活动, 对于投标中具备固定总价包干条件的工程单位签订固定总价合同[4]。此外, 需要对各单位的工程招标范围进行划分, 以确保实际工作开展的整体合理性, 就具体的房地产建设项目的招投标来看, 需要进行招标的单位工程相对较多, 且各自的项目内容具有繁杂性, 如果出现相关单位的招标范围不明确时, 会造成实际施工的划分不清现象, 一定程度上会造成施工的重复或者漏项, 进而造成不必要的索偿费用以及合同外产生的增项。所以, 对招标范围明确划分之后, 能够在项目建设目标化的基础上推动整体项目建设的有效性, 实现对项目造价的有效控制。
在现代化的建设过程中, 合同具有规范性和法治性, 在房地产项目施工中, 可以制定严密的合同条款, 通过法律的渠道维护自身的合法权益, 避免具体施工中施工单位的不合理索赔, 以实现对工程造价的有效控制。
4 结束语
综上所述, 在竞争不断激化的现代社会中, 房地产开发项目在建设过程中为了达到预期的目标, 就需要具有全局观念, 将工程造价控制贯穿于项目开发的全过程, 以确保项目建设活动的效益最大化。具体而言, 工程造价控制具有整体的动态性, 且房地产市场的变化性较大, 造成了工程造价开展的实际复杂化, 这就需要在明确自我定位的前提下, 对工程造价进行全方位、全过程的控制, 最大化的确保投资方的经济效益, 以更好地适应市场环境, 提升自我竞争力。
参考文献
[1]查富军.房地产项目工程造价的控制[D].天津大学, 2012.
[2]辜红.关于房地产开发项目造价控制的研究[D].西安建筑科技大学, 2008.
[3]胡俊超.造价控制在房地产项目中的应用研究[D].西安建筑科技大学, 2008.
开发要点 篇11
现代油田中的油井, 较为常见的形式为直井, 其在油田开发过程中起到了较大的作用, 但是由于油田的开发逐步进入中后期, 一般的直井产量在逐步下降, 越来越无法满足现代社会逐渐升高的能源需求量。相对于常规的直井, 非常规的水平井则是现代特殊油藏或者油田的特殊情况应用较为广泛的油井形式, 其能够将数量不等的单砂体油藏连接起来, 且将独立封闭的油块连接起来, 有效的提升采油效果及采油效率。尤其是在老油井的二次开发中, 水平井是重建开发井网的主要形式, 但是由于其性质较为特殊, 在技术方面也与一般的直井有较大的区别, 且现代石油行业对于水平井的认识还没有一个统一的标准, 对其进行深入的研究与探讨是十分有必要的。
一、水平井产生效率的影响因素
水平井与直井的结构存在较大的区别, 在利用其进行石油的开采时, 需要考虑到几项影响因素, 具体情况如下: (1) 油层水平方向的渗透率理论上水平井的采油指数会根据油层水平渗透率的提高而不断增加, 但是需要储层其水平方向与垂直方向的渗透率有较大的区别。而储层的垂向渗透率对产量的影响程度更甚, 由于垂向渗透率越小, 石油在垂向方向流动的阻力就会变大, 因此限制了石油的产量; (2) 水平井段的长度、油藏厚度如果水平井的长度保持在一定的范围内, 油藏的厚度越小, 水平井与直井的产率比就会越大。如果油藏的厚度在一定范围内, 油藏的厚度越大, 水平井与直井的产率比越大, 因此水平井更加适应薄油层的开发; (3) 地层损害状况相较一般的直井, 水平井的钻井时间更长, 钻井液与储层间的接触面积也会变大。条件一致时, 水平井储层的损坏情况比垂直井更加严重, 影响油井的产能。
二、水平井段最佳长度
现代油田的人员在计算水平井产能方面, 一般是使用Borisov公式、Joshi公式、Dupuy公式等, 均没有考虑到水平井段形成的惯性阻力对于产能的影响, 一般认为水平井水平段长度的变化, 水平井的产能也会出现线性变化。但是实践中的情况是水平井的长度变化对其产能缺失有一定的影响, 但是在其长度达到了一定的长度后, 其产能的变化非常微小, 及时继续提高油井的长度, 也无法都达到更好的产量, 反而会提高油井的成本, 且技术难度也加大了。因此需要确定水平井的最佳长度。如果考虑到水平井段惯性阻力影响, 惯性阻力压差的计算公式为:ΔP=Dq2, 其中D表示水平井段长度;q表示流量。再结合公式:qh=0.543Ke LΔP/μ0B0+ln tan (πhw/2h) ]将b设定为B0μ0[ln (4βh/πrw) +lntan (πhw/2h) ]/0.543Ke, 最后得到qh=[ (b2+4D·ΔP·L2) -b]/2DL。根据该类公式, 能够制作出曲线图, 直观的表现出水平井长度和产能的关系。在实践的生产活动中, 还需要结合各项因素明确其长度, 包括成本投入、技术水平、油田环境等, 使之长度达到最合理的状态。
三、水平井直井位置的选择
水平井的临界产量、见水时间等对于井底水油藏水平井的最优竖向位置有着紧密的联系, 水平井的实际产量的影响因素也较多, 包括油层的厚度、石油粘度、油水密度、渗透率、竖向位置等。理论上, 水平井的进阶产量随着水平井段与油水界面距离的增加而提高。但是实际的情况是水平井距离油藏顶越近, 底水驱油藏中水平井的渗流阻力也会逐渐变大, 水平井产能会降低, 因此需要合理选择水平井段的最佳位置。在确定的过程中, 可以充分考虑两个方面的因素, 即水平井临界产量及见水时间, 可以制作出无因次产量和无因次见水时间的乘积与无因次位置的关系曲线图, 如下图:
根据图中的曲线, 水平井无因次位置在0.8~0.9之间时, 无因次产量与无因次见水时间的乘积的值为最大, 即是表现出采油量较大, 开发效果显著。水平方向及纵向上的渗透率比不同, 开发效果也有较大的区别, 而开发效果随着垂向渗透率的增加而提高。因此在选择底水油藏水平井的垂向位置时, 其水平井与油水界面的距离应保持在油藏总含油厚度的80%~90%之间。
总结
一般的油田开发是会采用直井的方式, 但是随着开采活动的深入, 油田的各项条件均有了较大的变化, 包括注水量、地质条件、封闭的油块等, 许多老油井直井的效能在不断降低。开采技术的提升, 科技的发展, 另外一种特殊形式油井的研究也越来越深入, 即水平井, 其已经成为新老油田开发, 提高采收率的重要技术之一。水平井为提高油藏开发效果, 提高单井产量开辟了一条崭新的途径。由于其性质较为特殊, 其可以分为几段, 有别于一般的直井, 在建设时需要各类专业人员相互配合, 先制作出性质一致的地质模型、钻井模型、采油油藏模型, 并使用现金的仪器能保障水平井轨迹符合既定施工方案, 将水平井的效能充分的发挥出来。
参考文献
[1]闫煜;彪武;玺刘民;刘存辉;王子良.水平井开发中的油藏工程技术要点研究[J].科技创新导报.2010 (28) :36-38.